TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
EXPEDIENTE Nº 4.353-2026

PARTE DEMANDANTE: La ciudadana AURA ASUNCIÓN LUNA DE VARELA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.810.609.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: abogadas NAIRETH KARINA CÁRDENAS AGUILAR, y DARCY JACQUELINE SAYAGO ROMERO, titulares de las cédulas de identidad números V-17.646.519 y V-11.504.133 e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 138.884 y 306.193.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 26, Tomo 20-A RM I, de fecha 20 de agosto de 2012, representada por su Presidente, el ciudadano RAMON ANTONIO LORENZO ECHEVERRIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.675.304.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados CARLOS ENRIQUE RONDÓN NIÑO, ABELARDO RAMÍREZ y GREISY GUADALUPE MALDONADO RUIZ, titulares de las cédulas de identidad números V-30.092.629, V-12.229.658 y V-25.164.552 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 329.476, 74.441y 294.408, en su orden.
MOTIVO: DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL.
I
PARTE NARRATIVA

Conoce esta alzada del presente expediente con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera el co-apoderado judicial de la parte demandada abogado CARLOS ENRIQUE RONDÓN NIÑO, el 15 de abril de 2026, y la co apoderada judicial de la parte demandante abogada NAIRETH KARINA CÁRDENAS AGUILAR, el 17 de abril del año en curso, contra el integro de la sentencia dictada el 13 de abril de 2026 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que DECLARÓ: 1) CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO INTENTADA POR LA CIUDADANA AURA ASUNCIÓN LUNA DE VARELA, CONTRA LA SOCIEDAD MERCANTIL “ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A”, REPRESENTADA POR RAMÓN ANTONIO LORENZO ECHEVERRÍA, EN CONSECUENCIA, CONDENÓ A LA PARTE DEMANDADA EN DESALOJAR Y ENTREGAR EL INMUEBLE ARRENDADO, CONFORMADO POR UN LOCAL COMERCIAL IDENTIFICADO ENTRE LAS PARTES CON EL Nº 1, UBICADO EN LA PLANTA BAJA DEL SECTOR LA CONCORDIA DE SAN CRISTÓBAL, ESTADO TÁCHIRA, EN EL MISMO ESTADO DE USO Y MANTENIMIENTO EN QUE LO RECIBIÓ, ASÍ COMO ESTAR SOLVENTE EN LOS SERVICIOS PÚBLICOS DE LUZ Y AGUA; 2) CONDENÓ EN COSTAS A LA PARTE DEMANDADA DE CONFORMIDAD AL ARTÍCULO 274 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
De la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, consta:
En fecha 10 de marzo 2.016 fue presentado libelo de demanda para su distribución (folios 1 al 6), y sus anexos rielan de los folios 7 al 48.
Por auto de fecha 31 de marzo de 2.016 el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió el libelo de demanda, lo admitió, le dio entrada y el curso de ley correspondiente (folio 49).
Al folio 51 riela poder apud acta conferido por la ciudadana ANA SOFIA PÉREZ DE MÉNDEZ a los abogados DIEGO ALEJANDRO COLMENARES LABRADOR y JESÚS ARMANDO COLMENARES JIMÉNEZ en fecha 6 de abril de 2016.
El 4 de julio de 2016 la ciudadana GLADYS MARITZA OSORIO CARVAJAL le confirió poder apud acta a los abogados GUSTAVO MELO ARAGORT y JESÚS ANTONIO MELO RODRÍGUEZ (folio 59).
En fecha 6 de julio de 2016 el abogado GUSTAVO MELO ARAGORT, presentó escrito de cuestiones previas y contestación de demanda (folios 60 al 63).
El 15 de julio de 2016, el abogado DIEGO ALEJANDRO COLMENARES LABRADOR consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas (folio 64).
El 27 de julio de 2016, el abogado DIEGO ALEJANDRO COLMENARES LABRADOR consignó escrito de promoción de pruebas (folio 65).
En fecha 08 de agosto de 2016 el tribunal de la causa dictó decisión en la cual declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas y condenó en costas a la parte demandada (folios 66 al 70).
Por auto del 11 de agosto de 2016 el a quo fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar (folio 71).
En fecha 26 de septiembre de 2016 se fijaron los hechos controvertidos (folio 80 y vuelto).
Al folio 82 el abogado GUSTAVO MELO ARAGORT presentó escrito de promoción de pruebas.
El abogado DIEGO ALEJANDRO COLMENARES LABRADOR, en fecha 4 de octubre de 2016, presentó escrito de pruebas (folio 84).
Corre al folio 85 auto mediante el cual se fijó para el vigésimo (20°) día de despacho siguiente oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio.
A los folios 86 al 88, consta que se celebró la audiencia de juicio con la presencia de las partes, en fecha 4 de noviembre de 2016. En esa oportunidad se dictó el dispositivo de la sentencia, declarando parcialmente con lugar la demanda de desalojo.
El Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira dictó el 18 de noviembre de 2016 el íntegro de la sentencia ya relacionada ab initio (folios 89 al 93).
El abogado JESUS ANTONIO MELO RODRIGUEZ mediante diligencia del 28 de noviembre de 2016 apeló de la anterior decisión (folio 94).
La ciudadana ANA SOFIA PÉREZ DE MÉNDEZ asistida de abogado apeló de la anterior decisión (folio 95).
Por auto del 30 de noviembre de 2016 el juzgado de la causa oyó las apelaciones interpuestas en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor (folios 96 y 97).
En fecha 9 de diciembre de 2016 este Juzgado Superior recibió el presente expediente, le dio entrada, inventario y el curso de ley correspondiente (folio 98).
El abogado JESÚS ARMANDO COLMENARES JIMÉNEZ el 30 de enero de 2017 presentó en esta alzada escrito de informes (folios 99 al 101).
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En el escrito de informes consignado en esta Alzada por el abogado ABELARDO RAMÍREZ actuando con el carácter de co apoderado judicial de la parte demandada, expuso:

“… Se recurre contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, el 13 de abril de 2026, expediente número 14.294-2025, la cual declaró con lugar la demanda de desalojo en los siguientes términos:
"PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana AURA ASUNCIÓN LUNA DE VARELA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° V-2.810.609, asistida de las abogados NAIRETH KARINA CÁRDENAS AGUILAR y DARCY JACQUELINE SAYAGO ROMERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los N° 138.884 y N°306.193, respectivamente; contra la sociedad mercantil "ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A", con Registro de Información Fiscal (RIF) J-40135495-5 e inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta circunscripción judicial bajo el N°26, tomo 20-A RM I de fecha 20 de agosto de 2012, representada por Ramón Antonio Lorenzo Echeverría con cédula de identidad N°V-5.675.304, en consecuencia, se CONDENA a la parte demandada en lo siguiente: DESALOJAR y ENTREGAR el inmueble arrendado, conformado por un Local Comercial identificado entre las partes con el N° 1, ubicado en la carrera 6 bis con calle 5 bis N°5-23 (planta baja) del sector La Concordia en esta localidad de San Cristóbal, estado Táchira, en el mismo estado de uso y mantenimiento en que lo recibió, así como estar solvente en los servicios públicos de luz y agua.
SEGUNDO: De conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencido."
Al tratarse la presente causa de un desalojo de local comercial se sustancia por el procedimiento oral conforme a lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Para Uso Comercial.
La sentencia impugnada contiene vicios que la hacen ilegal y nula conforme a las siguientes denuncias:
I
FALTA DE APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 871 DEL CPC
Previo a realizarse la audiencia o debate oral, la misma fue fijada por el Tribunal A quo en auto de fecha 18 de febrero de 2026 para el día 25 calendario (días consecutivos) (ver folio 104), fijada en los siguientes términos:
"De conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado, fija oportunidad para la AUDIENCIA ORAL al VIGÉSIMO QUINTO (25) DÍA CALENDARIO, siguientes al de hoy a las diez (10:00 am) horas de la mañana. "
y siendo la oportunidad de la audiencia para el día 16 de marzo a las 10 am, sin que la parte actora se presentará por si o por sus apoderados, como consta al folio 110 de la impugnada, hecho establecido en los siguientes términos:
"De la Audiencia Oral
Habiéndose celebrado la audiencia oral en horas de despacho del día viernes 16 de marzo de 2026 siendo las diez de la mañana (10:00a.m.), día y hora fijada por este Tribunal para que tenga lugar la celebración de la AUDIENCIA O DEBATE ORAL, la cual fue declarada abierta por la Juez previo anuncio del acto por el Alguacil a las puertas del Tribunal en la forma de Ley, con relación al presente expediente que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), ha intentado la ciudadana AURA ASUNCIÓN LUNA DE VARELA en contra de la sociedad mercantil "ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A" con RIF J-40135495-5, representada por su presidente, RAMON ANTONIO LORENZO ECHEVERRÍA, identificado en autos, que se sustancia en el expediente signado con el N° 14.294-25, conforme a lo establecido en el Procedimiento Oral, previsto en el Titulo XI del Código de Procedimiento Civil, donde las partes deberán formular sus alegatos y defensas oralmente, de manera pública y contradictoria. Acto seguido se procedió a constatar la presencia únicamente de los abogados Carlos Enrique Rondón Niño y Greisy Guadalupe Maldonado Ruiz, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°329.476 y N°294.552, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada..."
La falta de asistencia de una de las partes a la audiencia o debate oral, en este caso la parte demandante, trae como consecuencia, que sus medios de prueba no sean objeto del debate, en consecuencia, no son objeto de evacuación en la audiencia oral, por expreso mandato del artículo 871 de la norma adjetiva, norma que indica:
"Artículo 871: La audiencia se celebrará con la presencia de las partes o de sus apoderados. Si ninguna de las partes compareciere a la audiencia, el proceso se extingue, con los efectos que indica el artículo 271. Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se practicarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se practicarán las pruebas de la parte ausente."
El yerro del Tribunal A quo radica en la falta de aplicación de la consecuencia jurídica de la incomparecencia de la demandante al debate oral, única oportunidad para evacuar los medios de prueba previamente admitidos, y en este caso, referidos a medios de prueba documentales promovidos por la parte actora, los cuales se incorporan al debate de pruebas por su lectura. Los medios documentales promovidos por la parte actora fueron:
1.- Inspección judicial folios 12 al 43.
2. - Notificaciones folios 44 y 45.
3. - Copias de documentos constitutivos de la demandada inserto
a los folios 31 al 34.
4. -contrato de arrendamiento consignado junto a la inspección judicial folios 31 al 34;
6.-Folios 19 al 30 documento de propiedad.
La recurrida valoró en contravención a lo ordenado en el artículo 871 del CPC, los medios de promovidos por la parte actora y admitidos en su oportunidad prueba documentales promovidas por la parte actora y admitidos en su oportunidad legal, sin embargo, dichas documentales no debieron ser valoradas Dorque no fueron evacuadas por la incomparecencia de la parte demandante a la audiencia oral de pruebas única oportunidad para la evacuación de las pruebas documentales, error determinante en el dispositivo dol fallo, poroue la sentencia recurrida valoró las documentales de la parte actora como se hubiera estado presente en la audiencia o debate oral, yerro determinante en la motiva y dispositivo del fallo, porque de haberse aplicado correctamente la norma adjetiva el resultado de la definitiva era sin lugar la demanda de desalojo.
El autor Abdón Sánchez Noguera, en su obra Manual de Procedimientos Especiales Contenciosos, (3° edición, página 649), en el estudio del procedimiento oral del CPC, con relación a la incomparecencia de una de las partes a la audiencia oral de pruebas, arguye que no se evacúan sus medios de pruebas, al respecto afirma:
"2. DESARROLLO DE LA AUDIENCIA
a. Dirección. El juez presidirá la audiencia y será su director.
En ejercicio de ese poder de dirección, el Juez dispone de todas las facultades disciplinarias y de orden para asegurar la realización del acto.
b. Presencia de las partes. La audiencia se celebrará con la presencia de las partes o sus abogados. Si no comparece ninguna de la partes, el proceso se extingue con los efectos del artículo 271; pero si solo alguna de ellas no asiste, la que se haga presente hará su exposición oral y se evacuarán las pruebas que la misma promovió y fueron admitidas, pero no practicarán las que promovió la parte que no comparece."
Por su parte legislaciones adjetivas post constitucionales a la Carta Magna del año 1999, más novedosas en materia de procedimiento oral, como la Ley Orgánica Procesal del Trabajo y Código Orgánico Procesal penal establecen que la incorporación de los medios de pruebas documentales es en la respectiva audiencia de juicio (donde se debate y controlan los medios de prueba). Establecen estas normas adjetivas:
"LOPTRA: ARTÍCULO 152. La audiencia sera presidida personalmente por el Juez de juicio, quien dispondrá de todas las facultades disciplinarias y de orden para asegurar la mejor celebración de la audiencia. Oídos los alegatos de las partes, se evacuarán las pruebas comenzando con las del demandante, en la forma y oportunidad que determine el Tribunal. En la audiencia o debate oral no se permitirá a las partes ni la presentación, ni la lectura de escritos, salvo que se trate de alguna prueba existente en los autos, a cuyo tenor deba referirse la exposición oral."
"COPP: ARTÍCULO 341- "Los documentos serán leidos y exhibidos en el debate, con indicación de su origen. El tribunal, excepcionalmente, con acuerdo de todas las partes, podrá prescindir de la lectura integra de documentos o informes escritos, o de la reproducción total de una grabación, dando a conocer su contenido esencial u ordenando su lectura o reproducción parcial..."
por consiguiente, es patente que la recurrida no aplicó la consecuencia jurídica imperativa del artículo 871 del CPC, vulnerando el debido proceso y tutela judicial efectiva de la demandada, desliz determinante en el dispositivo del fallo, solicitando a esta Superioridad establecer el orden procesal y constitucional del debido proceso.
II
INDETERMINACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO Y FALTA DE APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 1579 DEL CÓDIGO CIVIL (CC)
La demandante AURA ASUNCION LUNA DE VARELA, manifiesta que celebró varios contratos de arrendamiento con mi representada ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A., siendo el último celebrado en fecha 01 de julio del 2024 el cual venció el día 01 de julio del 2025, "en virtud del no cumplimiento de no haber cumplido con sus obligaciones contractuales", pero en ninguna parte del escrito libelar señala: El canon de arrendamiento mensual y el total de los cánones de Señala el artículo 1579 del Código Civil lo siguiente:
(…)
La parte actora en su escrito libelar no señaló el canon mensual de arrendamiento, en consecuencia, es indeterminado y el monto total de la obligación supuestamente debida por la demandada, y durante el proceso no probó ni el canon ni los supuestos meses de arrendamiento debidos, porque no aportó medio de prueba del monto del canon de arrendamiento para poder demostrar la supuesta insolvencia de la parte demandada, sin embargo, la recurrida estableció un desalojo por falta de pago, sin establecer el canon de arrendamiento, el monto de los cánones debidos y los meses supuestamente insolventes. Incluso en el dispositivo del fallo se acuerda el desalojo, pero, sin señar que es por falt de bado de cánones de arrendamiento.
La Sala de Casación Civil ha establecido que es deber del juez en demandas de desalojo por falta de pago determinar el monto del canon de arrendamiento para poder establecer la insolvencia del arrendatario. Así en sentencia de fecha 18/03/2022, exp 22-037, lo reiteró en los siguientes términos:
"De la concatenación de los argumentos explanados por la demandada en su escrito de contestación, referente a la indeterminación del canon de arrendamiento y lo establecido por el ad quem, sobre dicho alegato, evidencia esta Sala que ciertamente el juez de alzada omitió pronunciamiento sobre el mismo; pues lejos de dar una respuesta congruente respecto al aludido alegato, sólo menciona una supuesta mora en el pago de los cánones de arrendamiento.
Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Sala de Casación Civil declara procedente la infracción del ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece."
La sentencia recurrida en la motivación de la decisión de manera indeterminada estableció:
"Así las cosas, se tiene que de los hechos narrados en el escrito de demanda, la parte actora pretende el Desalojo del inmueble arrendado por encontrarse la demandada incursa en los literales a), d), i) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y sobre la base de la consideración y análisis anterior derivado de la actividad probatoria conforme a las reglas de la carga de la prueba, a juicio de quien aquí decide, se evidenció en autos la configuración de la causal contenida en el literal a), esto es, la falta de pago, en consecuencia, al no evidenciarse en autos la solvencia del arrendatario en los meses que se le imputan como no cancelados o que de alguna manera se encontraba exencionado de realizar tales pagos, a criterio de esta juzgadora, la demandada de autos se encuentra incursa en tal causal de desalojo, por lo que lo ajustado en derecho para este Tribunal es declarar procedente la pretensión de la parte actora, y en tal sentido, con lugar la presente demanda y operar el desalojo del inmueble objeto de la pretensión. Y ASÍ SE DECIDE. -"
En consecuencia, la recurrida no aplicó el artículo 1579 del CC norma que determina la existencia en la relación arrendaticia de un canon de arrendamiento determinado, error determinante en el dispositivo del fallo. En consecuencia, solicito se declare sin lugar la demanda.
III
VICIO DE SUPOSICIÓN FALSA
La recurrida estableció falsamente la existencia de insolvencia del pago del alquiler dando un valor que no corresponde con la lectura de las documentales insertas a los folios 44 y 45. La recurrida para declarar con lugar la demanda por falta de pago valoró falsamente las mencionadas documentales en los siguientes términos:
“-Corre a los folios 44 y 45, notificaciones de fechas 16 de octubre de 2.024 y 16 de enero de 2.025, respectivamente; los cuales constituyen instrumento privado consignados en original, suscrito por una parte por la parte actora y promovente del instrumento y por la otra, por la parte demandada y arrendataria de autos, a través de su representante legal; instrumentos que no fueron desconocidos ni tachados en la oportunidad legal correspondiente, por lo que a juicio de quien aqui decide, deben tenerse como reconocidos; por lo que se le otorga el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil y sirve para demostrar por una parte que, a las fechas antes referidas, la arrendadora puso en conocimiento a la arrendataria de autos que el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento del local comercial de autos contraría lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado y la hace estar incursa en causal legal de desalojo y por otra parte, hace fe de la notificación hecha a la arrendataria por la parte actora en su carácter de arrendadora, de la no renovación del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de julio de 2024. Y así se establece. -"
El instrumento privado inserto al folio 44 no está suscrito por ningún representante legal de la sociedad mercantil demandada, hecho que se puede corroborar del documento constitutivo de ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A. (medio de prueba también promovido por la demandada de autos inserto a los folios 46 al 54), por el contrario, está suscrito por un tercero ajeno a la presente causa, el ciudadano JHONNY COLMENARES, titular de la cédula de identidad núm. V.-14.606.334, estableciendo falsamente el A quo que el ciudadano JHONNY COLMENARES es representante legal de la demandada, falso supuesto de hecho determinante en el dispositivo del fallo. En todo caso, este documento es simplemente una notificación que no señala las supuestas circunstancias de modo, tiempo y lugar de la insolvencia, no establece monto del alquiler y los meses insolventes. Esta afirmación se evidencia del contenido del mencionado documento inserto al folio 44, como se aprecia en la siguiente imagen:
(…)
y por lo que respecta al instrumento inserto al folio 45 efectivamente suscrito por el representante legal de la demandada el ciudadano Ramón Antonio Lorenzo Echeverría, sin embargo, falsamente la recurrida estableció que demuestra la insolvencia aducida por la demandante, cuando la documental referida a una prórroga legal. Esta afirmación se evidencia del contenido del mencionado documento inserto al folio 45, como se aprecia en la siguiente imagen:

(…)
Es por lo que solicito respetuosamente se revoque la sentencia del Tribunal A quo por incurrir en el vicio de falso supuesto de hecho determinante en el dispositivo del fallo.
IV
Nulidad de la sentencia por motivación contradictoria
De conformidad con los artículos 243.4 y 244 del CPC 1a sentencia impugnada incurrió en el vicio de motivación contradictoria.
En la parte motiva se estableció que la demandante no logró demostrar la causal de falta de mantenimiento del inmueble arrendado conforme al artículo 40 literal i de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, hecho establecido en los siguientes términos:
"Finalmente, la parte actora afirma que la demandada de autos se encuentra incursa en la causal de desalojo prevista en el literal i del artículo 40 ejusdem relativa al incumplimiento de obligaciones derivadas del contrato, por cuanto a su decir, ha incumplido con el mantenimiento del inmueble y su cuidado como un buen padre de familia, expresando que de la inspección judicial practicada se observó que existe humedad en el techo y que no participó a la arrendadora y que el piso se encuentra deteriorado; al respecto, esta juzgadora entra a analizar esta causal de desalojo invocada en el marco de los principios de carga probatoria, tratándose lo alegado, de un hecho constitutivo que debe ser demostrado y cuya negativa de parte de la arrendataria en su escrito de contestación no da lugar a la inversión de la carga de la prueba; así las cosas, del acta de inspección promovida por la parte actora y valorada previamente por este tribunal, a juicio de quien aquí decide, no logra determinarse fehacientemente el incumplimiento en el mantenimiento del inmueble, ya que la sola apreciación del tribunal actuante en la inspección desde las afueras del inmueble, no logran evidenciar tal incumplimiento, lo cual, a juicio de este tribunal, requiere de un análisis minucioso y detallado, incluso acompañado de prácticos o a través de expertos que puedan determinar el daño del inmueble y así demostrar la falta de mantenimiento o incumplimiento en el mantenimiento del inmueble objeto del contrato y cuyo desalojo se pretende a través de la presente acción; en consecuencia, es criterio de esta juzgadora que, en la presente causa no se encuentra configurada la causal de desalojo prevista en el literal i del artículo 40 ibidem. Y así se establece.-"
La consecuencia, de esta motivación era que en el dispositivo de la sentencia no se condenara en costas a la demandada, sin embargo, en el dispositivo segundo del fallo, erradamente se condenó en costas y en el dispositivo primero con lugar la demanda, cuando en todo caso, seria parcialmente. La dispositiva del fallo fue el siguiente:
"PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana AURA ASUNCIÓN LUNA DE VARELA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° V-2.810.609, asistida de las abogados NAIRETH KARINA CÁRDENAS AGUILAR y DARCY JACQUELINE SAYAGO ROMERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los N° 138.884 y N°306.193, respectivamente; contra la sociedad mercantil "ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A", con Registro de Información Fiscal (RIF) J-40135495-5 e inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta circunscripción judicial bajo el Nº26, tomo 20-A RM I de fecha 20 de agosto de 2012, representada por Ramón Antonio Lorenzo Echeverría con cédula de identidad N°V-5.675.304, en consecuencia, se CONDENA a la parte demandada en lo siguiente: DESALOJAR y ENTREGAR el inmueble arrendado, conformado por un Local Comercial identificado entre las partes con el N° 1, ubicado en la carrera 6 bis con calle 5 bis N°5-23 (planta baja) del sector La Concordia en esta localidad de San Cristóbal, estado Táchira, en el mismo estado de uso y mantenimiento en que lo recibió, así como estar solvente en los servicios públicos de luz y agua.
SEGUNDO: De conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencido."
La contradicción entre la motiva que declaró parcialmente La demanda y la dispositiva, por el contrario, condenó plenamente incluyendo la condenatoria en costas, constituye un vicio sentencia denominado motivación contradictoria, conforme a doctrina judicial reiterada de la sala Constitucional y Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Finalmente, solicito que el presente escrito de informes sea sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar el recurso de apelación y declarada sin lugar la demanda. ES justicia que impetro a la fecha de su presentación…”.

Por su parte, la co-apoderada judicial de la parte actora y apelante abogada NAIRETH KARINA CÁRDENAS AGUILAR, presentó escrito de informes en los siguientes términos:
“… CAPÍTULO I
VALIDEZ Y EFICACIA PROBATORIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
La contraparte ha pretendido cuestionar la promoción del contrato de arrendamiento bajo el pretexto de una supuesta "indeterminación" o "falta de originalidad". No obstante, la validez del instrumento es incuestionable por las siguientes razones:
1. PROMOCIÓN AL ENCONTRARSE CONTENIDO EN LA INSPECCIÓN JUDICIAL: El contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de julio de 2024, fue incorporado legalmente al proceso desde su inicio, como parte del expediente de Inspección Judicial Extra Litem (N° 5.375). Siendo la inspección judicial un medio de prueba válido para dejar constancia de la existencia de documentos. Aunado a este hecho, la parte demandante indicó y promovió dicho contrato, tal y como quedó expresado en el Capítulo Tercero de la demanda, denominado "DE LAS PRUEBAS'". En tal sentido, al estar el original del contrato inserto en las actuaciones de dicha inspección, el mismo fue debidamente "exhibido" y puesto a disposición del control de la contraparte desde el inicio del proceso, además de haber sido promovido como ya se indicó y se desprende del escrito de demanda.
2. RECONOCIMIENTO TÁCITO Y EXTEMPORANEIDAD DEL DESCONOCIMIENTO: El documento fue acompañado al libelo y ratificado en el escrito de pruebas. La demandada, en su contestación, no realizó un desconocimiento expreso y fundamentado de la firma o del contenido, limitándose a alegar una supuesta "confusión".
Conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocido en la oportunidad legal, el documento se tiene por reconocido con fuerza de instrumento público entre las partes. Su posterior "desconocimiento" en la audiencia oral resulta extemporáneo e inoficioso.
3. DETERMINACIÓN DE LA RELACIÓN Y EL CANON: El contrato contiene de forma clara el canon, el objeto y los lapsos. Al haber admitido la demandada haber realizado pagos (aunque extemporáneos) en agosto de 2025, operó una confesión judicial sobre la existencia y validez del nexo contractual, lo que constituye un principio de prueba por escrito que adminiculado a la copia certificada o inspección hace plena fe de la obligación.
CAPÍTULO II.
FUNDAMENTACIÓN DEL DESALOJO Y AGRAVIOS DE LA APELACIÓN:
1. FALTA DE PAGO (CONFIRMACIÓN): La parte demandada no probó la solvencia de los meses de julio a octubre de 2025. Al ser el pago una obligación de tracto sucesivo cuya carga probatoria recae en el deudor (Art. 1.354 Código Civil), la causal de desalojo es procedente de pleno derecho.
Al respecto debe reiterar esta apoderada judicial lo alegado en el escrito de pruebas, respecto a que, el contrato quedó reconocido y permite demostrar el alcance de la relación arrendaticia y prueba la forma en que las partes pactaron sus derechos y obligaciones y es pertinente porque las causales invocadas nacen de las cláusulas no cumplidas por la parte demandada las cuales fueron ampliamente descritas en la demanda, destacando que al especificar en el CAPITULO PRIMERO "DE LOS HECHOS" los meses no pagados, a saber: julio, agosto, septiembre y octubre, se cumplió con el requisito de determinación en lo que respecta a la oportunidad de pago y la consecutividad de los cánones, que es la medula del literal "a" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo tanto, por ser una obligación de tracto sucesivo, el monto mensual es conocido por ambas partes, por ende, la deuda es perfectamente cuantificable, no existiendo en la presente causa en criterio de esta apoderada judicial la indeterminación alegada por la parte demandada con base en la sentencia indicada. Destacando además que no existe la supuesta "confusión" expresada por la parte demandada en relación a la promoción del contrato de arrendamiento, el cual es el documento fundamental de la acción, por lo que, al estar incorporado al proceso debe ser tomado en consideración por la sentenciadora, aunado al hecho cierto que fue promovido tanto en la demanda como en el presente escrito.
2. EL ACTA DEL ALGUACIL COMO PRUEBA DE ABANDONO Y CAMBIO
USO (AGRAVIO): El a quo omitió valorar las actas de notificación negativa del Alguacil. BI hecho de que el funcionario público certificara que el local se encontraba cerrado en las oportunidades en que se trasladó, tan cierta es dicha circunstancia, que la citación del representante legal de la parte demandada, se realizó en su domicilio profesional, sumado a la Inspección Judicial que constató la falta de actividad comercial y el uso del inmueble como simple depósito, llamando poderosamente la atención que el local comercial no posee avisos, anuncios, valla publicitaria o imagen que llame la atención del público hacia un producto o actividad con fines comerciales. Todo lo cual ra una presunción grave de cambio de uso (A. 40, literal "d" de la Ley Especial). Siendo un hecho cierto que las actuaciones plasmadas por el alguacil hacen fe pública de lo presenciado por el funcionario (Artículo 115 del Código de Procedimiento Civil), donde no fue encontrado abierto el local comercial en las oportunidades en que dicho funcionario se trasladó a cumplir con la citación de la parte demandada, sumado al hecho cierto de lo presenciado por el Tribunal que realizó la inspección judicial ya referida.
3. INCUMPLIMIENTO DE MANTENIMIENTO: La humedad y el deterioro constatados en la inspección son pruebas del incumplimiento del deber de cuidado como "buen padre de familia". El cierre prolongado del local agrava estos daños, lo que justifica la causal del literal "i" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Debe destacarse que mi representada pese a que quedó establecido en el contrato de arrendamiento que podía entrar a inspeccionar, no ha podido porque siempre se encuentra cerrado, aun cuando se encuentra domiciliada en la parte habitacional del inmueble.
CAPÍTULO III
PETITORIO
Por las razones de hecho y de derecho expuestas, solicito a esta Superioridad: Primero: CONFIRMAR la declaratoria CON LUGAR del desalojo por falta de pago. Segundo: MODIFICAR el fallo en cuanto a las causales "d" e "i", declarándolas también procedentes en virtud de que el contrato de arrendamiento es plenamente válido, fue legalmente promovido y los hechos de abandono y deterioro quedaron probados mediante actas de funcionarios públicos y de inspección judicial…”.
La decisión apelada resolvió:
“…MOTIVA
Establecido lo anterior, corresponde a esta Juzgadora entrar a hacer un análisis sobre el fondo e lo planteado, y las razones de hecho y de derecho que dieron origen a la presente causa y es
así que, visto los términos en que quedó trabada la litis, se da por admitido entre las partes la existencia de la relación arrendaticia que une a AURA ASUNCIÓN LUNA DE VARELA, … actuando con el carácter de copropietaria y arrendadora del local comercial de autos, con la sociedad mercantil “ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A” … como arrendataria en la presente causa, representada por su presidente RAMÓN ANTONIO LORENZO ECHEVERRÍA …; pues si bien es cierto la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alega que la parte actora
no consignó el contrato de arrendamiento, no es menos cierto que de la lectura de tal escrito no se desprende el desconocimiento de la relación arrendaticia invocada por la parte actora, por el contrario, aduce en su contestación que no ha incurrido en hechos violatorios del contrato suscrito que impidan el disfrute de la prórroga legal, negó que al vencimiento del término del contrato se adeudaran 10 cánones de arrendamiento, así como que se haya cambiado el uso comercial del inmueble e invoca a su favor la inspección extra litem consignada por la parte actora junto al escrito libelar, afirmando que efectivamente se trata de un local comercial dedicado a la venta de repuestos de vehículos, sin convertirse en una posesión de arrendatario ilegítima, tal como lo quiere hacer ver la demandante y alega que en ningún momento se ha modificado el destino del local comercial; en consecuencia,
corresponde a este Tribunal determinar si la parte demandada se encuentra incursa en las causales de desalojo invocadas por la demandante. En el caso de autos la parte actora pretende el desalojo del inmueble (local comercial), identificado entre las partes como N° 1 y ubicado en la carrera 6 N°5-23 de La Concordia en San Cristóbal, estado Táchira, fundamentando su pretensión en derecho en las causales a, d, i del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, y que por mandato del artículo 43 ejusdem se tramitó por el procedimiento oral previsto en los artículos 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. La demandada fue debidamente citada conforme al artículo 218 ibidem, quien actuó durante todo el proceso a través de su representante legal, asistido de abogado en un principio y posteriormente, a través de apoderados judiciales designados mediante poder apud acta conferido conforme a lo dispuesto en el artículo 152 de la norma adjetiva civil.
En cuanto a la causal relacionada con la falta de pago de los cánones de arrendamiento, prevista en el literal a del referido artículo 40, es necesario precisar lo concerniente a la carga
probatoria en ese caso y así determinar si de las pruebas aportadas, las partes han demostrado los hechos alegados en su defensa; en este sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece el principio de la carga de la prueba…
En el caso de autos, la accionante invoca el incumplimiento en la obligación del pago de los cánones de arrendamiento como causal de desalojo, aduciendo que, llegado el día del vencimiento del término del contrato (01 de julio de 2025) la arrendataria y hoy demandada, adeudaba diez (10) cánones de arrendamiento; y que el 01 de agosto de 2.025 pagó extemporáneamente los cánones correspondientes del 01 de septiembre de 2024 al 01 de junio de 2.025, y que para el momento de interposición de la demanda se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2.025, cuyo monto mensual y condiciones de pago se encuentran establecidos en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Así las cosas, al invocar la parte actora el incumplimiento de la obligación del pago de los cánones de arrendamiento, le correspondía a ésta, probar la existencia de esa obligación, que en el presente caso sería demostrar la existencia de la relación arrendaticia, lo cual quedó evidenciado en autos, a través del contrato de arrendamiento de carácter privado suscrito entre las partes en fecha 01 de julio de 2024, y que corre a los folios 31 al 34 del presente expediente, el cual ya fue valorado por este tribunal, quedando reconocido y dándole valor probatorio según el artículo 1.363 del Código Civil; pues el mismo formó parte de las documentales que acompañaron al libelo de demanda y del acervo probatorio de este proceso judicial, siendo ésta la oportunidad procesal correspondiente para consignarlo según lo dispuesto en el artículo 434 de la norma adjetiva civil. Ahora bien, la demandada por su parte, en el escrito de contestación a la demanda presentado por su presidente, ciudadano Ramón Antonio Lorenzo Echeverría, antes identificado, con la debida asistencia jurídica, negó que al vencimiento del término del contrato, adeudara 10 cánones de arrendamiento; por lo que dentro de este contexto tenemos que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, antes transcritas, las partes
tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. … la Sala Civil acoge el criterio de clasificación de los hechos de acuerdo a la carga de la prueba en constitutivos, extintivos,
modificativos o impeditivos. La carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez cómo
debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique. En el presente caso, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, niega y alega en su defensa que, al vencimiento del término del contrato, esto es al 01 de julio de 2025, no adeudaba diez cánones de arrendamiento, lo cual adujo la parte actora en su escrito libelar; afirmación esta que implica un hecho extintivo de su obligación como arrendataria de pagar los cánones de arrendamiento en la forma acordada por las partes a través del contrato de
arrendamiento de autos, por lo que a criterio de quien aquí decide y en aplicación a las reglas de la carga de la prueba, la misma se traslada en este caso al demandado, debiendo demostrar sus afirmaciones de hecho durante la actividad probatoria en este proceso. Al respecto, la parte demandada no ejerció actividad probatoria alguna, ni en el escrito de contestación ni enla etapa probatoria, que desvirtúe la afirmación hecha por la parte actora, en cuanto a la
insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, limitándose solo a afirmar que no era cierto que al vencimiento del término del contrato adeudara 10 cánones de arrendamiento;
por lo que a criterio de esta juzgadora, la parte demandada no logra demostrar la solvencia de los cánones de arrendamiento del local comercial de autos correspondientes desde septiembre
de 2024 a junio de 2025 al vencimiento del término del contrato; por tanto, considera esta jurisdiscente que el demandado está incurso en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que señala:
“Articulo40.- Son causales de desalojo: a. que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de
arrendamiento. y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”. Y así se decide.-
En cuanto a la causal relacionada con el cambio de uso del inmueble, prevista en el literal d del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, aduce la parte actora en su escrito libelar que, la arrendataria demandada cambió el uso del inmueble en contravención al contrato de arrendamiento celebrado sobre el local comercial de autos, por cuanto el mismo fue dado en arrendamiento para uso comercial y que en el caso de autos el local comercial está siendo utilizado desde hace más de un año únicamente como depósito sin actividad comercial; ante ello y de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, la parte actora debía demostrar a este tribunal tal afirmación de hecho, es decir, sobre ella recaía la carga probatoria de esa causal invocada; y en este sentido, se aprecia que la arrendadora demandante consignó junto con su escrito libelar, expediente de solicitud de inspección judicial extralitem, de cuyos folios se aprecia el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en este proceso (Fs. 31 al 34) valorado ut supra y del cual se desprende que se trata de un arrendamiento para uso comercial y que fue voluntad de las partes contratantes que la arrendataria se obligaba a no cambiar el destino para el cual fue arrendado el inmueble, según la cláusula sexta numeral cuarto; sin embargo, del acta de inspección levantada al efecto (Fs. 36 y 37) y promovida por la parte actora junto con el libelo de demanda, no se logra demostrar el cambio de uso invocado por la parte actora, ya que para el momento de la inspección realizada, el tribunal actuante no tuvo acceso al interior del inmueble, limitándose a dejar constancia de lo que alcanzaba a visualizar a través de unas rejillas en la parte superior del portón que da acceso a la parte interna del inmueble y que en tal sentido “presumía” que fue un local de venta de repuesto para vehículo; así las cosas, a
juicio de quien aquí decide, la parte actora no logra demostrar fehacientemente el cambio de uso alegado, incumpliendo así con el principio de carga probatoria para demostrar su
afirmación en relación al cambio de uso del inmueble arrendado sin su autorización; por lo tanto, a juicio de quien aquí decide, la parte demandada no se encuentra incursa en la causal de desalojo prevista en el literal d del artículo 40 de la Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se establece.-
Finalmente, la parte actora afirma que la demandada de autos se encuentra incursa en la causal de desalojo prevista en el literal i del artículo 40 ejusdem relativa al incumplimiento de
obligaciones derivadas del contrato, por cuanto a su decir, ha incumplido con el mantenimiento del inmueble y su cuidado como un buen padre de familia, expresando que de la inspección judicial practicada se observó que existe humedad en el techo y que no participó a la arrendadora y que el piso se encuentra deteriorado; al respecto, esta juzgadora entra a
analizar esta causal de desalojo invocada en el marco de los principios de carga probatoria, tratándose lo alegado, de un hecho constitutivo que debe ser demostrado y cuya negativa de
parte de la arrendataria en su escrito de contestación no da lugar a la inversión de la carga de la prueba; así las cosas, del acta de inspección promovida por la parte actora y valorada
previamente por este tribunal, a juicio de quien aquí decide, no logra determinarse fehacientemente el incumplimiento en el mantenimiento del inmueble, ya que la sola apreciación del tribunal actuante en la inspección desde las afueras del inmueble, no logran evidenciar tal incumplimiento, lo cual, a juicio de este tribunal, requiere de un análisis minucioso y detallado, incluso acompañado de prácticos o a través de expertos que puedan determinar el daño del inmueble y así demostrar la falta de mantenimiento o incumplimiento
en el mantenimiento del inmueble objeto del contrato y cuyo desalojo se pretende a través de la presente acción; en consecuencia, es criterio de esta juzgadora que, en la presente causa no se encuentra configurada la causal de desalojo prevista en el literal i del artículo 40 ibidem. Y así se establece.-
Así las cosas, se tiene que de los hechos narrados en el escrito de demanda, la parte actora pretende el Desalojo del inmueble arrendado por encontrarse la demandada incursa en los
literales a), d), i) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial y sobre la base de la consideración y análisis anterior derivado de la actividad
probatoria conforme a las reglas de la carga de la prueba, a juicio de quien aquí decide, se evidenció en autos la configuración de la causal contenida en el literal a), esto es, la falta de pago, en consecuencia, al no evidenciarse en autos la solvencia del arrendatario en los meses que se le imputan como no cancelados o que de alguna manera se encontraba exencionado de realizar tales pagos, a criterio de esta juzgadora, la demandada de autos se encuentra incursa
en tal causal de desalojo, por lo que lo ajustado en derecho para este Tribunal es declarar procedente la pretensión de la parte actora, y en tal sentido, con lugar la presente demanda y
operar el desalojo del inmueble objeto de la pretensión. Y ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, de conformidad con el artículo 274 del código de procedimiento civil, se condena
en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida…”.

ÚNICO PUNTO PREVIO
VICIO DE SUPOSICIÓN FALSA
La parte demandada en su escrito de informes delata la existencia del vicio de suposición falsa en la sentencia recurrida, indicando que estableció falsamente la existencia de insolvencia del pago del alquiler dando un valor que no corresponde con la lectura de las documentales insertas a los folios 44 y 45, -a su decir- la juez a quo para declarar con lugar la demanda por falta de pago de cánones de arrendamiento valoró falsamente los mencionados medios probatorios documentales.
Alegando que el instrumento privado inserto al folio 44 no está suscrito por ningún representante legal de la sociedad mercantil demandada, por el contrario indican que está suscrito por un tercero ajeno a la presente causa, estableciendo –a decir del demandado- falsamente el a quo que el ciudadano Jhonny Colmenares es representante legal de la demandada, en todo caso señalan que dicha documental simplemente es una notificación que no señala las supuestas circunstancias de modo, tiempo y lugar de la insolvencia.
Al mismo tiempo, señala que la documental inserta al folio 45, efectivamente suscrito por el representante legal de la demandada, la recurrida falsamente estableció que demuestra la insolvencia aducida por la demandante.
Ahora bien, para decidir este Jurisdicente pasa a realizar las siguientes consideraciones:
El vicio de suposición falsa se configura cuando el Juez da por demostrado un hecho con pruebas cuya inexactitud resulta de las actas o del expediente mismo, tal como lo ha reiterado la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. RC.00355 de fecha 30 de mayo del 2006:

“… Ahora bien, vista la fundamentación presentada por quien recurre, debe señalar la Sala que, en materia de casación, es posible hablar de un falso supuesto cuando el juez para dirimir la controversia de la cual se trate, a causa de un error de percepción, establece un hecho falso o inexacto, u omite establecer uno verdadero, que conste de las pruebas practicadas. Cuando se habla del tercer caso de suposición falsa- fundamento del recurrente en el caso examinado- se trata entonces, tal como lo sostiene la doctrina y la jurisprudencia; del error en el cual incurre el juzgador, dando por demostrado un hecho con pruebas cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos contenidos en el expediente mismo…”.(subrayado y negrillas por este Tribunal).

En este sentido, esta Alzada observa que el Tribunal a quo a través de las documentales insertas a los folios 44 y 45 del presente expediente da por demostrado que la arrendadora puso en conocimiento a la arrendataria que el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento del local comercial contraría lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado y la hace estar incursa en causal legal de desalojo, haciendo fe igualmente de la notificación hecha a la arrendataria por la parte actora en su carácter de arrendadora, de la no renovación del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de julio de 2024, tal como se desprende de la valoración realizada por la a quo:

“… Corre a los folios 44 y 45, notificaciones de fechas 16 de octubre de 2.024 y 16 de enero de 2.025, respectivamente; los cuales constituyen instrumento privado consignados en original, suscrito por una parte por la parte actora y promovente del instrumento y por la otra, por la parte demandada y arrendataria de autos, a través de su representante legal; instrumentos que no fueron desconocidos ni tachados en la oportunidad legal correspondiente, por lo que a juicio de quien aquí decide, deben tenerse como reconocidos; por lo que se le otorga el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil y sirve para demostrar por una parte que, a las fechas antes referidas, la arrendadora puso en conocimiento a la arrendataria de autos que el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento del local comercial de autos contraría lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado y la hace estar incursa en causal legal de desalojo y por otra parte, hace fe de la notificación hecha a la arrendataria por la parte actora en su carácter de arrendadora, de la no renovación del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de julio de 2024. Y así se establece…”.
Ahora bien, si bien es cierto que la parte demandada no impugnó tales documentales en la oportunidad correspondiente, esta Alzada no puede pasar por alto que al confrontar las pruebas documentales insertas a los folios 44 y 45, con el acta constitutiva de la Sociedad Mercantil “ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, bajo el Nro. 26, Tomo 20-A RM I, en fecha 20 de agosto del 2012, inserta en copia fotostática certificada a los folios 87-94, se evidencia que el representante legal de la sociedad mercantil mencionada es el ciudadano Ramón Antonio Lorenzo Echeverria, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 5.675.304, y no como erradamente señala el tribunal a quo en relación a la notificación inserta al folio 44 de fecha 16 de octubre de 2024, suscrita por el ciudadano Jhonny Colmenares, quien es ajeno a la presente causa, por lo cual considera esta alzada que mal pudiera indicarse que fue suscrita por el representante legal de la demandada de autos, cuando en el expediente mismo no consta tal facultad por parte del mencionado ciudadano, en consecuencia el Tribunal a quo erró al dar por cierto un hecho que de las actas que componen el presente expediente no es cierto, por lo cual, considera este Juzgador que se configura el vicio de suposición falsa. Así se decide.-
Visto la configuración del vicio delatado por el apelante, con base a los argumentos esgrimidos supra se ANULA la sentencia proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en fecha 13 de abril del 2026 (fl.109-113), en consecuencia pasa este Juzgador a decidir el fondo de la controversia:

En este sentido, La parte actora en su escrito libelar señaló:

“… Soy propietaria de unas mejoras construidas sobre un terreno ubicado en jurisdicción de la Parroquia La Concordia, carrera 6, número 5-23, del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, con los siguientes linderos y medidas: NORTE: Mejoras que son o fueron de Juan Vicente Martínez, Mide 20,00 Metros en Línea Quebrada, SUR: Mejoras que son o fueron de Sixto Castillo, Mide 20,15 Metros, ESTE Mejoras que son o fueron de Martínez Espinoza, Mide 12,00 Metros en línea Quebrada, OESTE Carrera 6, Mide 11,90 Metros, según Constancia de Linderos N° 252-04 expedida por la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, consistentes en: dos (02) locales comerciales en la planta baja con escaleras de concreto que dan al primer nivel de una casa para habitación de dos plantas, y una casa para habitación de dos plantas, con un área total de 235,15 Mts2 de construcción, con paredes de bloque frisado, constituido por dos (02) niveles: PRIMER NIVEL: comprende un área de 144,44 Mts2 de construcción, en el cual se encuentran distribuidos la habitación principal con baño, la sala principal con una (01) sala de baño, sala-comedor, cocina, estudio, salón de costura, despensa, balcón y escaleras de concreto que dan al segundo nivel, SEGUNDO NIVEL: comprende un área de 90,71 Mts2 de construcción, en el cual se encuentran distribuidas tres (3) habitaciones, área de oficios, una sala de estar, una (01) sala de baño, pisos de cerámica, con todas las instalaciones de agua, luz, cloacas y demás anexidades que le son propias. Las mejoras construidas remodelaron el inmueble adquirido por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, hoy Municipio San Cristóbal, Inscrito bajo el Número 56, Tomo 4, Protocolo I, Folios 136 al 138 de fecha 1 de Marzo de 1979, inscrito bajo el número catastral 02-04-031-020-00-00-000, según cédula catastral de inmuebles de fecha 29 de junio de 2004, emitida por la división de catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, número 5402, tal como se desprende de documento debidamente inscrito bajo la matrícula 2004-LRI-T59-26 por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 24 de Noviembre de 2004, el cual se encuentra contenido en la solicitud de inspección judicial…
…Es el caso, ciudadano (a) juez (a) que celebré varios contratos de arrendamiento con la Sociedad Mercantil "ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A.", inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) J-40135495-5 e inscrita igualmente en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 26, Tomo 20-A RM 1, de fecha 20 de agosto de 2012, representada por su presidente el ciudadano RAMÓN ANTONIO LORENZO ECHEVERRIA, …, sobre el local comercial que ambas partes contratantes identificamos como local comercial N° 1, situado en la carrera bis con calle 5 bis N° 5-23 (planta baja) de la Concordia, San Cristóbal, estado Táchira, siendo el ultimo el celebrado en fecha 01 de julio de 2024, el cual venció el día 01 de julio de 2025, durante el cual, en virtud no haber cumplido la arrendataria con sus obligaciones contractuales, pues desde el mes de septiembre de 2024, no pagó los cánones de arrendamiento en la oportunidad convenida en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, procedí en fecha 16 de octubre de 2024, a entregarle notificación al ciudadano Jhonny Colmenares, titular de la cédula de identidad N° V-14.606.334…, quien para ese momento era empleado de la arrendataria, solicitándole que cumpliera con el pago de los cánones de alquiler.
Es así como, en virtud del no cumplimiento del pago de los cánones de alquiler y en apego a lo convenido en la Cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento, procedí a notificar por escrito a la arrendataria, en fecha 16 de enero de 2025, de mi voluntad de no renovar el mencionado contrato…
… Es el caso, que al finalizar el término del contrato, esto fue el día 01 de julio de 2025, la arrendataria se encontraba insolvente en el pago de diez (10) cánones de arrendamiento no siendo procedente el disfrute de la prórroga legal establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues el incumplimiento prevalece sobre la prórroga legal y el pago del mismo constituye su obligación principal aunado al hecho que, desde antes del vencimiento del contrato la arrendataria incurrió en hechos violatorios del contrato por nosotros suscrito, los cuales dan lugar a la presente demanda de desalojo por encontrarse dentro de las causales establecidas en la ley antes referida que rige la materia y que paso a detallar así:
a. La arrendataria demandada se encuentra incursa en la causal "a" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, motivado a que llegado el día de vencimiento del término 01 de julio de 2025, la demandada adeudaba diez (10) cánones de arrendamiento, por lo que, aun cuando pagó en fecha 01 de agosto de 2025, el monto de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde el 01 de septiembre de 2024 hasta el 01 de junio de 2025, igualmente se encuentra insolvente para este momento con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2025, por lo que, mal podría disfrutar del derecho a la prórroga legal, ya que encontrarse solvente es un requisito sine qua non para que opere la misma o cualquier otro beneficio como el establecido en el artículo 25 eiusdem. Amén que al haber pagado extemporáneamente como lo hizo, diez (10) cánones de arrendamiento insolutos cuando ya el término del contrato se encontraba vencido no le asistía el derecho de disfrute de prórroga legal, encontrándose igualmente insolvente para el momento de interposición de esta demanda.
En tal virtud, se consuma, que al encontrarse insolvente la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2025, cuyo monto mensual y condiciones de pago se encuentran establecidos en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, se encuentra impedida de ejercer su derecho a la prórroga legal, por lo que, el contrato es susceptible de ser terminado por la vía judicial, siendo procedente demandar la causal a del artículo 40 de la Ley in comento, por falta de pago de más dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, como efectivamente lo hago.
b. Causal "d" del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sumado a la causal anterior, la arrendataria demandada cambió el uso del inmueble en contravención al contrato de arrendamiento celebrado sobre el local comercial, toda vez que, el mismo fue dado para uso comercial y por lo tanto, se aplica la Ley especial, la cual en su artículo 2 indica que " se entenderá por inmuebles destinados al uso comercial, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona" e indica a su vez "así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos", por lo que, puede inferirse que un local comercial puede tener un depósito que forme parte de él, pero que no sea solo depósito, considerándose que los depósitos no entran en el amparo de la ley in comento.
En el caso que nos ocupa, el local comercial está siendo utilizado desde hace más de un (1) año únicamente como deposito sin actividad comercial, sin conexión inclusive con el objeto de la arrendataria, permitiéndome consignar al efecto copia fotostática…, del Registro Mercantil la sociedad mercantil "ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A.", donde claramente se indica en el Capítulo I, que el objeto de la sociedad es: "la compra, venta al mayor y detal, distribución, importación, exportación, instalación, mantenimiento de todo tipo y clase de repuestos y equipos nuevos y usados, para vehículos particulares, de carga y maquinaria pesada, así como herramientas, accesorios, de carga y maquinaria pesada, así como herramientas, accesorios, productos, materiales eléctricos, electrónicos y mecánicos, de cualquier forma, modelo, marca, tamaño, relacionados con el equipamiento, mantenimiento y reparación de toda clase de vehículos, en fin, cualquier fin de licito comercial relacionado con el objeto principal".
Lo antes dicho se verificó entre los particulares contenidos en la Solicitud N° 5375, de inspección judicial practicada en fecha 22 de septiembre de 2025, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, peticionada de conformidad con los artículos 1429 del Código Civil y 938 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que el tribunal dejara constancia de las circunstancias descritas en la solicitud antes de que las mismas desaparezcan o sean modificadas ya sea por el paso del tiempo o por la mano del hombre, ante el temor fundado de que el local de mi propiedad se encontrase en estado de abandono y deterioro por fugas de agua, goteras y escorrentía de aguas blancas que produzcan un daño mayor en pisos, paredes y a la estructura en general del inmueble que lleven a su colapso. Además de verificar secundariamente que pudiera presumirse un cambio de destino que desvirtuara el fin comercial.
De los particulares evacuados resulta importante resaltar lo siguiente: Dejo constancia el tribunal up supra que en la fachada del inmueble a inspeccionar no se encuentra ningún aviso; que el local se encontraba cerrado; por las ranuras de la parte superior del portón se pudo observar: escritorio, silla, computadora, cajas, carpetas, faros, stop de vehículos, afiches pegados en la pared con el logo de Toyota, por lo que la jueza presumió "que fue un local comercial de venta de repuestos para vehículo". El tribunal igualmente observó humedad en el techo de la parte exterior y el piso se visualiza deteriorado. De las impresiones fotográficas efectivamente se desprende que no es ejercida actividad comercial en el local, pues la mercancía existente se observa apilada y en desorden, sin exhibidores al público, sin avisos encontrándose completamente cerrado y con candados.
Por lo tanto, el mismo es utilizado como deposito sin actividad comercial y sin mi consentimiento, lo cual convierte la posesión del arrendatario en no legítima, conforme al criterio de la Sala Constitucional en sentencia de fecha 29 de octubre de 2018, dictada en el expediente N° 18-0206…
En virtud de lo anterior y de que el contrato de arrendamiento tiene como objeto un edificio comercial, que el cambio de uso por parte del arrendatario se hizo sin el consentimiento de la arrendadora, por lo cual la posesión sobre el inmueble no es una posesión legitima, pues el mismo desde el nacimiento del contrato estuvo destinado a ser comercial…
Por cual se concluye, que la arrendataria cambio el destino del local comercial que además es un hecho notorio en la colectividad que hace vida en esa zona, tal y como será demostrado en este juicio. Por lo que, es viable demandar el desalojo por la causal "d" del artículo 40 de la Ley especial.
c. De igual manera, la arrendataria demandada se encuentra incursa en la causal del literal "i" del artículo 40 de la ley que rige la materia, por cuanto ha incumplido con el mantenimiento del inmueble y su cuidado como el mejor padre de familia, observándose de la inspección judicial practicada que existe humedad en el techo que no participó a la arrendadora ni se ha preocupado por repararlo y el piso se encuentra deteriorado, sumado al hecho cierto que aunque quedó establecido en la Clausula Sexta que yo como arrendadora puedo inspeccionar el local comercial, lo cual no ha sido posible por cuanto siempre se encuentra cerrado, evidenciándose de la inspección judicial y del material fotográfico que el inmueble si se está deteriorando sin conocer los daños que pueda tener en su interior que no pudieron ser captados por la cámara ni la jueza a través de las ranuras superiores del mismo.
Se concluye que al encontrarse incursa la arrendataria en las causales establecidas en los literales "a", "d", "i", del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, con base en los hechos antes esgrimidos, que serán demostrados a lo largo del, proceso…
…Por todo lo antes expuesto, acudo a su competente autoridad para demandar como en efecto lo hago, a la Sociedad Mercantil "ANDINA VENEZOLANA DEL RESPUESTO C.A.", inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) J-40135495-5 e inscrita igualmente en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 26, Tomo 20-A RM I, de fecha 20 de agosto de 2012, representada por su presidente el ciudadano RAMÓN ANTONIO LORENZO ECHEVERRIA…, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a:
PRIMERO: DESALOJAR el inmueble arrendado consistente en un Local Comercial situado en la parte baja de un inmueble ubicado en jurisdicción de la Parroquia La Concordia, carrera 6, número 5-23, del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, con los siguientes linderos y medidas el terreno sobre el cual se encuentran las mejoras: NORTE: Mejoras que son o fueron de Juan Vicente Martínez, Mide 20,00 Metros en Línea Quebrada, SUR: Mejoras que son o fueron de Sixto Castillo, Mide 20,15 Metros, ESTE Mejoras que son o fueron de Martínez Espinoza, Mide 12,00 Metros en Línea Quebrada, OESTE Carrera 6, Mide 11,90 Metros, según Constancia de Linderos N° 252-04 expedida por la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, consistentes en: dos (02) locales comerciales en la planta baja con escaleras de concreto que dan al primer nivel de una casa para habitación de dos plantas, y una casa para habitación de dos plantas, con un área total de 235,15 Mts2 de construcción, con paredes de bloque frisado, constituido por dos (02) niveles: PRIMER NIVEL: comprende un área de 144,44 Mts2 de construcción, en el cual se encuentran distribuidos la habitación principal con baño, la sala principal con una (01) sala de baño, sala-comedor, cocina, estudio, salón de costura, despensa, balcón y escaleras de concreto que dan al segundo nivel, SEGUNDO NIVEL: comprende un área de 90,71 Mts2 de construcción, en el cual se encuentran distribuidas tres (3) habitaciones, área de oficios, una sala de estar, una (01) sala de baño, pisos de cerámica, con todas las instalaciones de agua, luz, cloacas y demás anexidades que le son propias. Las mejoras construidas remodelaron el inmueble adquirido por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, hoy Municipio San Cristóbal, Inscrito bajo el Número 56, Tomo 4, Protocolo I, Folios 136 al 138 de fecha 1 de Marzo de 1979, inscrito bajo el número catastral 02-04-031-020-00-00-000, según cédula catastral de inmuebles de fecha 29 de junio de 2004, emitida por la división de catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, número 5402, tal como se desprende de documento debidamente inscrito bajo la matrícula 2004-LRI-T59-26 por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 24 de Noviembre de 2004, compuesto de un (01) salón grande y su respectiva sala de baño y portón tipo Santa María en la puerta principal.
SEGUNDO: Una vez desalojado el inmueble proceda a la entrega material del mismo en las mismas condiciones en que se le dio en arrendamiento, libre de personas, cosas y animales.
TERCERO: Por efecto de la declaratoria con lugar de la demanda y conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, sea condenada en costas.
…, estimo la presente acción en la suma de SEISCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS ONCE BOLÍVARES (Bs. 677.411,00), que representa DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE VECES (2.997,00) veces la moneda de mayor valor publicada para el Banco Central de Venezuela, que para el día 13 de octubre de 2025, que es el EURO con un valor de 226,03 Bolívares, cada Euro…”.

La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda adujo:
“… En el texto de la demanda incoada por la ciudadana AURA ASUNCION LUNA DE VARELA venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No V.2.810.609, expresa que celebro varios contratos de arrendamiento con mi representada ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A., siendo el ultimo celebrado en fecha 01 de julio del 2024 el cual venció el día 01 de julio del 2025, "en virtud del no cumplimiento de no haber cumplido con sus obligaciones contractuales", pero en ninguna parte del texto nos identifica, primero el canon de arrendamiento establecido en el contrato suscrito y segundo el supuesto incumplimiento de los pagos de arrendamiento, siendo este un requisito importante de la relación arrendaticia en el ordenamiento jurídico venezolano.
Es por lo que niego, rechazo y contradigo en todas y cada de una de sus partes la demanda incoada por la ciudadana AURA ASUNCION LUNA DE VARELA, identificada up supra, debido a que habla de un contrato de arrendamiento sin establecer el canon de arrendamiento especifico, supuesto incumplimiento en el pago por el lapso de 10 meses del cual no se tiene conocimiento, además sin promover expresamente el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, solo promueven una inspección judicial.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada incurrió en hechos violatorios del contrato suscrito, que impiden el disfrute de la prórroga legal establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial y que dan lugar a la demanda de desalojo presentada.
Niego rechazo y contradigo que, llegado el día del vencimiento del término del contrato, es decir el día 01de julio del 2025, se adeudaban diez (10) cánones de arrendamientos
Niego, rechazo Y contradigo que se cambio el uso comercial del inmueble; señalando que el local comercial desde hace más de un año está siendo utilizado como deposito sin ninguna actividad comercial, cuando no es la realidad, inclusive en la inspección que la parte solicitante promueve dejan claro que por la ranura de la parte superior del portón lograron identificar escritorio, silla, computadora, cajas, carpetas, faros, stop de vehículos, afiches pegados en la pared con logos de la TOYOTA, y que la juez presumió que "fue un local comercial de ventas de repuestos de vehículos". Y efectivamente es lo que es. Un local comercial dedicado a la venta de repuestos de vehículos. Sin convertirse en una posesión de arrendatario ilegitima tal como lo quiere hacer ver la demandante; puesto que en ningún momento de (sic.) ha modificado el destino del local comercial.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada se encuentra incursa en la causal del literal "i" del artículo 40 de la Ley que rige la materia, por cuanto se ha incumplido en el mantenimiento del inmueble, alegando supuesto incumplimiento de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento que no fue promovido expresamente en el escrito de demanda generando confusión en el proceso…”.
DE LAS PRUEBAS EN ESTE JUICIO
Consta que la parte demandante promovió:
Documentales:
A la documental inserta a los folios 12 al 43, por cuanto la misma no fue impugnada, se valora de conformidad a las reglas de la sana crítica, tal y como lo dispone el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil, la cual adminiculada con las demás probanzas formará criterio en este juzgador sobre lo planteado, y de ella se desprende: Expediente de solicitud de inspección judicial extra litem N° 5.375, practicada en fecha 22 de septiembre de 2025 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el inmueble objeto del presente juicio, por medio de la misma se dejó constancia de los siguientes hechos: 1) que el inmueble se encuentra ubicado en la Carrera 6 BIS con calle 5 BIS N° 5-23 planta baja, la Concordia Municipio San Cristóbal del estado Táchira; 2) que en la fachada del inmueble objeto de inspección no se observó ningún aviso; 3) que el inmueble se encontraba cerrado para el momento de la inspección, pero que a través de ranuras del portón pudo observar elementos que le hicieron presumir que fue un local de venta de repuesto para vehículo; 4) que observó candados en el portón; 5) que observó en la parte exterior un contador de electricidad, y 6) que en la parte exterior observó humedad y deterioro del piso (folios 12 al 43).
A la documental inserta a los folios 44 marcado ”B” se desecha por cuanto la notificación de fecha 16 de octubre de 2024, mediante las cual la parte actora ciudadana Aura Luna de Varela, participa al ciudadano Ramón Antonio Lorenzo Echeverria, en su condición de representante legal de la sociedad mercantil Andina Venezolana de Repuesto C.A, que se encontraba incursa en la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como también causal de resolución de contrato contenida en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sin embargo, la misma se encuentra suscrita por el ciudadano Jhonny Colmenares quien es ajeno a la presente causa y de acuerdo al acta constitutiva de la Sociedad Mercantil “ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, bajo el Nro. 26, Tomo 20-A RM I, en fecha 20 de agosto del 2012, inserta en copia fotostática certificada a los folios 87-94, no figura como representante legal ni con alguna facultada legal para darse por notificado en representación de la Sociedad Mercantil por lo cual la misma carece de validez.
A la documental inserta al folio 45 marcado “C”, por cuanto la misma no fue impugnada, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: Notificación de fecha 16 de enero de 2025, mediante la cual manifiesta la voluntad de no renovación del contrato celebrado en fecha 01/07/2024, siendo suscrita por la arrendadora y el representante legal de la Sociedad Mercantil “Andina Venezolana del Repuesto C.A”, ciudadano, Ramón Antonio Lorenzo Echeverria, lo cual, demuestra que la parte demandada esta en conocimiento de la voluntad expresada por el accionante de no renovación del contrato.
A la documental inserta a los folios 46 al 54 marcado “D”, por cuanto la misma no fue impugnada, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copia fotostática simple del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil “ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, bajo el Nro. 26, Tomo 20-A RM I, en fecha 20 de agosto del 2012, de la cual se evidencia que el cargo de presidente de la sociedad mercantil lo detenta el ciudadano Ramón Lorenzo Echeverria, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad, Nro. V.- 5.675.304.
A la documental inserta a los folios 31 al 34, por cuanto la misma no fue impugnada ni desconocida en la oportunidad correspondiente, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: original de contrato de arrendamiento de local comercial de naturaleza privada, suscrito por una parte por la sociedad mercantil “ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el Nro. 26, tomo 20-A RM I, de fecha 20 de agosto de 2012, representada por su presidente el ciudadano Ramón Antonio Lorenzo Echeverria, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad, Nro. V.- 5.675.304, como arrendataria, y por la otra como arrendadora la ciudadana Aura Asunción Luna de Varela, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.- 2.810.609, quedando demostrada la relación arrendaticia entre las partes.
A la documental inserta a los folios 19-30, por cuanto la misma no fue impugnada ni desconocida en la oportunidad correspondiente, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: contrato de obras inscrito por ante el entonces Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, bajo la matricula: 2004-LRI-T59-26, el mismo se encuentra suscrito por un lado por el ciudadano Luis Eduardo Leon Florez, venezolano, mayor de edad, de profesión albañil, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 14.784.538, quien declaró que ha construido por cuenta y orden de los ciudadanos Bonifacio Varela Mora y Aura Asunción Luna de Varela, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de la cédula de identidad Nro. V.-1.626.084 y V.-2.810.609 respectivamente, una serie de mejoras que remodelaron el inmueble adquirido por documento protocolizado por ante la oficina Subalterna del Registro Público del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, inscrito bajo el número 56, Tomo 4, protocolo I, Folios 136 al 138 de fecha 1 de Marzo de 1.979, inscrito bajo el número catastral 02-04-031-020-00-00-000, según cedula catastral de inmueble de fecha 29 de junio de 2004. De lo cual se evidencia la titularidad del derecho de propiedad de los ciudadanos Bonifacio Varela Mora y Aura Asunción Luna de Varela, por lo cual se tiene como fidedigna.
TESTIMONIALES:
Por auto de fecha 13 de febrero del 2026 (fl. 103), se acordó la evacuación de las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Luz Elena Guerrero y José Domingo Hinojosa Lizarazo, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nro. V.- 13.505.926 y V.- 5.672.314, en su orden respectivo, para ser evacuados en la audiencia oral, la misma no se valora por cuanto no se realizó su evacuación debido a la incomparecencia de los testigos y la parte promoverte a la audiencia oral.
Por otro lado la parte demandada, junto a la contestación de la demanda promovió copia fotostática certificada del acta constitutiva de la Sociedad Mercantil “ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, bajo el Nro. 26, Tomo 20-A RM I, en fecha 20 de agosto del 2012, la cual se valoró ut supra y se da por reproducida. Aunado a ello, de la revisión exhaustiva de las actas que componen el presente expediente se evidencia que la parte demandada no promovió ningún otro medio probatorio.
Esta Alzada para decidir observa:
Apreciado como han sido el libelo de demanda, la contestación y las pruebas presentadas por las partes, pasa seguidamente éste órgano jurisdiccional a analizar el fondo de la controversia, sobre lo cual observa lo siguiente:
La presente acción incoada por Aura Asunción Luna de Varela, pretende que la Sociedad Mercantil “Andina Venezolana del Repuesto C.A” representada por Ramón Antonio Lorenzo Echeverria, desaloje y haga entrega libre de personas y cosas el local comercial ubicado en La Concordia, carrera 6, número 5-23, Municipio San Cristóbal estado Táchira, que le fue cedido en arrendamiento al demandado de autos según consta en contrato privado suscrito por las partes en fecha 01 de julio del 2024, inserto a los folios 31-34, alegando el incumplimiento por parte del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento desde el 01 de septiembre del 2024 hasta el 01 de junio del 2025, en suma al cambio del uso del inmueble lo cual fundamenta en el artículo 40 literales “A” y “D”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, así como también aduce que la arrendataria se encuentra incursa en el literal “I” por la falta de mantenimiento y cuidado del inmueble.
En este orden de ideas, la parte accionada en su escrito de contestación alegó que en el texto de la demanda no se especificó expresamente el monto del canon de arrendamiento, así como los meses adeudados, siendo este –a su decir- un requisito importante de la relación arrendaticia, por lo cual, niega, rechaza y contradice en cada una de sus partes la demanda de incoada.
En suma, niega y rechaza incurrir en hechos violatorios del contrato suscrito, que impidan el disfrute de la prorroga legal establecida en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, además de rechazar, negar y contradecir que llegada la fecha de vencimiento del contrato se adeudaran diez (10) meses por concepto de cánones de arrendamiento.
Aunado a lo anterior, la parte accionada niega rechaza y contradice haber cambiado el uso del inmueble a depósito y su falta de mantenimiento.
Ahora bien, el presente caso, sube a conocimiento de esta Alzada por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL en virtud de la apelación propuesta por ambas partes contra la sentencia que declaró CON LUGAR el desalojo.
Al respecto, cabe destacar que dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la definición de contrato la encontramos en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece que:

“… Artículo1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”

Y en específico, el contrato de arrendamiento está determinado en el artículo 1.579 del Código Civil, en el cual se establece:

“… Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”

Así tenemos igualmente, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, lo siguiente:

“… Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…”

Sobre las obligaciones de las partes contratantes, nuestra doctrina ha dejado sentado lo siguiente:

“… Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.
Quien contrae una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente (aún en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (Maduro Luyando.- Curso de Obligaciones, Derecho Civil III. Tomo, I, Caracas.2001. Pág. 83)…”

El articulo Artículo 1.585 del Código Civil, establece las obligaciones del arrendador de la siguiente manera:

“… Artículo 1.585: El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2. A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato…”

Así mismo, el Artículo 1.592 del Código Civil, establece las obligaciones del arrendatario de la siguiente manera:

“…Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”.

Ahora bien, el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial establece como causales de desalojo de locales comerciales:

“… a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”…”(subrayado y negrillas por esta Alzada)

Así las cosas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:

“…Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…”

En consecuencia al principio de la carga de la prueba, correspondía a la parte accionante demostrar la existencia de la relación arrendaticia entre su persona y el accionado, correspondiéndole a este último demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento en cumplimiento a lo pactado en el contrato suscrito con el demandante.
A tal efecto, el accionante promovió como prueba una inspección judicial extra-litem de Nomeclatura 5375 practicada en fecha 22 de septiembre de 2025 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de cuyos anexos se desprende original de contrato de arrendamiento de local comercial de naturaleza privada, suscrito por una parte por la sociedad mercantil “ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el Nro. 26, tomo 20-A RM I, de fecha 20 de agosto de 2012, representada por su presidente el ciudadano Ramón Antonio Lorenzo Echeverria, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad, Nro. V.- 5.675.304, como arrendataria, y por la otra como arrendadora la ciudadana Aura Asunción Luna de Varela, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.- 2.810.609, quedando demostrada la relación arrendaticia entre las partes. Así se establece.-
Aunado a ello, la parte accionada en la contestación de la demanda niega, rechaza y contradice que llegado la fecha de vencimiento del contrato el 01 de julio del 2025, adeudara diez cánones de arrendamiento, manifestando además la existencia de indeterminación en la demanda con relación al monto del canon y la totalidad adeudada, ante ello, este Juzgador observa que de la revisión exhaustiva del escrito libelar la parte actora manifestó que el arrendatario “…desde el mes de septiembre de 2024, no pagó los canones de arrendamiento en la oportunidad convenida…”, sin embargo, al mismo tiempo expone que:
“… la demandada adeudaba diez (10) cánones de arrendamiento, por lo que, aun cuando pagó en fecha 01 de agosto de 2025, el monto de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde el 01 de septiembre de 2024 hasta el 01 de junio de 2025, igualmente se encuentra insolvente para este momento con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2025, por lo que, mal podría disfrutar del derecho a la prórroga legal, ya que encontrarse solvente es un requisito sine qua non para que opere la misma o cualquier otro beneficio como el establecido en el artículo 25 eiusdem…”.
De lo cual, se evidencia una discrepancia, incongruencia y falta de certeza en la determinación de los meses que adeuda el arrendatario, pues al principio la accionante manifiesta que el demandado se encuentra insolvente desde septiembre de 2024, pero reconoce al mismo tiempo que en agosto de 2025 se le realizó el pago hasta junio del 2025, y que para el momento de la interposición de la demanda los meses adeudos corresponden a julio, agosto, septiembre y octubre del 2025, los cuales de acuerdo al lapso de vigencia del contrato el cual es de un (01) año contado a partir desde el 01 de julio del 2024 hasta 01 de julio del 2025, es decir, corresponderían en gran parte a el lapso de prorroga legal, si no existe el ánimo de continuar con la relación arrendaticia, lo cual es un derecho del arrendatario de acuerdo a lo dispuesto en el articulo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial:
“… Artículo 26: Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas…”. (Subrayado y negritas por esta Alzada)
Ante ello, es menester destacar que de la norma in comento en interpretación stricto sensu el único requisito que exige para el goce del derecho a prorroga legal es la existencia de un contrato no menor a seis (06) meses, no exigiendo así estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, ni inclusive haber cumplido con todas las obligaciones contractuales para hacer uso del mismo.
Ahora bien, es importante traer a colocación lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que no podrá declararse con lugar la demanda sino existe plena prueba de los hechos alegados:
“…Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse…”.
Ante ello, la incertidumbre y falta de claridad por parte del accionante en establecer con precisión los meses en los cuales el arrendatario se encuentra insolvente y el monto adeudado, causa una vulneración al derecho de la defensa y el principio de contradicción, previstos en los artículos 26 y 49 de la Constitución.
En este sentido, por cuanto en el presente juicio no existe plena prueba de los hechos alegados por la parte accionante en relación a la insolvencia del arrendatario y demandado de autos, mal pudiere este Juzgador dar por configurada la causal contenida en el literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Así se decide.-
En relación a las causales contenidas en los literales “d” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, aduce la parte actora en el escrito libelar que la arrendataria cambio el uso del inmueble en contravención a lo convenido en el contrato de arrendamiento celebrado sobre el local comercial objeto de controversia, pues a su decir está siendo utilizado por más de un año como depósito sin actividad comercial, en suma, al incumplimiento de obligaciones derivadas del contrato por cuanto señala el incumplimiento de mantenimiento del inmueble y su cuidado como un buen padre familia, ante ello, de la revisión exhaustiva del presente expediente y de la valoración probatoria no se desprende, ni se logra demostrar fehacientemente los hechos alegados por la accionante. Y así se establece.-
Así las cosas, esta Alzada cumpliendo cabalmente los preceptos constitucionales acata y comparte criterio de la sentencia de la Sala Constitucional Nª1221 de fecha 28/07/2025 que reza: “…la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, los mismos, si bien deben ajustarse a la Constitución y a las leyes al resolver una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar...”.Y ASI SE DECIDE.
En consecuencia a todo lo anteriormente expuesto, los argumentos de hecho y de derecho esgrimidos, por cuanto no concurren las condiciones legales para la procedencia del desalojo le es forzoso a este Juzgador declarar CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en el presente juicio y SIN LUGAR la Demanda. Así se decide.-
III
DECISIÓN
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado CARLOS ENRIQUE RONDÓN NIÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.- 30.092.629 e inscrito en el inpreabogados bajo el número. 329.476 co-apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 26, Tomo 20-A RM I, de fecha 20 de agosto de 2012, representada por su Presidente, el ciudadano RAMON ANTONIO LORENZO ECHEVERRIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.675.304 contra la sentencia dictada el 13 de abril de 2026 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, registrada en el Libro Diario bajo el N° 05.
SEGUNDO: se declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada NAIRETH KARINA CÁRDENAS AGUILAR, inscrita en el Inpreabogado bajoel Nro. 138.884, apoderada judicial de la parte accionante AURA ASUNCIÓN LUNA DE VARELA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.810.609 contra la sentencia dictada el 13 de abril de 2026 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, registrada en el Libro Diario bajo el N° 05.
TERCERO: Se declara NULA la sentencia dictada el 13 de abril de 2026 por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, registrada en el Libro Diario bajo el N° 05
CUARTO: Se declara SIN LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana AURA ASUNCIÓN LUNA DE VARELA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.810.609 en contra de la sociedad mercantil ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 26, Tomo 20-A RM I, de fecha 20 de agosto de 2012, representada por su Presidente, el ciudadano RAMON ANTONIO LORENZO ECHEVERRIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.675.304.
QUINTO: Se condena en costas a la demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 4.353 y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de septiembre del año dos mil veintiséis. Años 216 de la Independencia y 167 de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abg. MSc. JOSÉ AGUSTÍN PÉREZ VILLAMIZAR

La Secretaria,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz
En esta misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 4.353, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
La Secretaria,
Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

JAPV/mpgd.-
Exp: 4.353