REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE




JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: JOSÉ YSABEL GUITIAN, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 6.990.650.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: JUAN JOSÉ PAREDES CASIQUE, BILMA CARRILLO MORENO Y FRANKLIN ROLON, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 306.505, 129.288 y 295.282 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: RAFAEL GONZALO OVALLES GÓMEZ, ASTRID BELSIMAR CHACÓN MORALES y MARIA TORRES DE OVALLES, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos° V- 3.790.870, V.- 27.461.698 y V-4.627.280 respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE DE LOS CIUDADANOS RAFAEL GONZALO OVALLES GÓMEZ Y MARIA TORRES DE OVALLES, abogado ANGEL ANTONIO ROA CAMARGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 321.849 actuando como defensor público auxiliar en materia civil, mercantil y tránsito del estado Táchira.
ABOGADA ASISTENTE DE LA CIUDADANA ASTRID BELSIMAR CHACÓN MORALES, abogada ANA AMELIA MOSQUERA RAMIREZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 35.268.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDAMIENTO (CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL).

PARTE NARRATIVA
En fecha 09 de enero de 2025, se recibió previa distribución demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por el ciudadano José Ysabel Guitian, asistida por el abogado Juan José Paredes Casique, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 306.505. (F.01 al 05)
En fecha 19 de enero de 2025, mediante auto suscrito por el secretario dejó constancia que la que la parte demandante se identifico, y consigno recaudos constantes de veintiocho (28) folios útiles. (F.06 al 33).
En fecha 15 de enero de 2025, mediante auto del Tribunal Tercero De Primera Instancia en lo Civil, se anotó en los libros correspondientes, se formó expediente, se hicieron las anotaciones estadísticas y se le dio el curso de ley correspondiente, se admitió la presente demanda y, se libro las boletas de citación y se armo el cuaderno separado de medidas. (F. 34).
En fecha 12 de febrero de 2025, el alguacil adscrito al Tribunal Tercero Civil de Primera Instancia en lo Civil, informó que la parte actora suministro los emolumentos para la elaboración de la compulsa de citación para la parte demandada.(F. 35)
En fecha 14 de febrero de 2025, se libraron compulsas de citación. (F. 35).
En fecha 20 de febrero de 2025, el alguacil adscrito al Tribunal Tercero Civil de Primera Instancia Civil, informó que se dirigió a la dirección indicada para la citación del ciudadano Rafael Gonzalo Ovalles Gómez, pero fue atendido por la ciudadana Astrid Belsimar Chacón la cual manifestó que el prenombrado ciudadano no se encontraba, así mismo el secretario certifica la actuación del alguacil. (F. 36)
En fecha 20 de febrero de 2025, el alguacil adscrito al Tribunal Tercero Civil de Primera Instancia en lo Civil, informó que se dirigió a la dirección indicada para la citación de la ciudadana Astrid Belsimar Chacón, donde se negó a firmar la correspondiente boleta de citación. (F. 36),
En fecha 20 de marzo de 2025, la ciudadana Astrid Belsimar Chacón, asistida por la abogada Ana Amelia Mosquera Ramírez, solicitó copias certificadas de los folios 01 al 21, 34. (F. 37).
En fecha 07 de marzo de 2025, se acordó expedir las copias certificadas solicitadas en la diligencia anterior negándose los folios 06 al 15, por lo cual corre insertos en copia simple. (F. 38).
En fecha 10 de marzo de 2025, mediante diligencia suscrita por la ciudadana José Ysabel Guitian, asistida por el abogado Juan José Paredes Casique, solicitó sea practicada la citación al codemandado Rafael Gonzalo Ovalles Gómez. (F. 39).
En fecha 10 de marzo de 2025, la ciudadana José Ysabel GuitIan, asistida por el abogado Juan José Paredes Casique, confirió poder Apud-acta al abogado antes mencionado y a la abogada Bilma Carrillo Moreno, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 129.288. (F. 40).
En fecha 12 de marzo de 2025, se dejó constancia que se expidieron copias certificadas acordadas en el folio 38. (F. 40)
En fecha 07 de abril de 2025, mediante diligencia suscrita por el abogado Juan José Paredes Casique, inscrito en el Inpreabogado 306.505 solicita formal y respetuosamente el abocamiento de la ciudadana en la presente causa. (F.41).
En fecha 11 de abril de 2025, mediante auto de este tribunal, se abocó al conocimiento de la presente causa la Juez Suplente Letty Carolina Castro. (F. 42).
En fecha 25 de abril de 2025, mediante diligencia suscrita por el alguacil de ese tribunal, donde informó que se traslado a la dirección indicada para la citación del codemandado Rafael Gonzalo Ovalles, siendo imposible su citación. (F. 43)
En fecha 05 de mayo de 2025, mediante diligencia suscrita por el alguacil de ese tribunal, informó que se traslado a la dirección indicada para la citación del codemandado Rafael Gonzalo Ovalles, siendo imposible su citación. (F. 44).
En fecha 14 de mayo de 2025, mediante diligencia suscrita por el abogado Juan José Paredes Casique, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 306.505, donde solicitó cartel de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del código de procedimiento civil, ya que fue imposible su citación. (F. 45).
En fecha 19 de mayo de 2025, mediante auto del Tribunal Tercero Civil de Primera Instancia, se libró el cartel de citación para el ciudadano Rafael Gonzalo Ovalles Gómez, solicitado en la diligencia anterior. (F. 46).
En fecha 10 de junio de 2025, mediante diligencia suscrita por el abogado Juan José Paredes, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 306.505, actuando con el carácter en autos, informó que consigna ejemplares de de diario la nación y diario los andes. (F. 47 al 48).
En fecha 10 de junio de 2025, mediante auto del Tribunal Tercero Civil de Primera Instancia, agregó al presente expediente los carteles de citación. (F. 49).
En fecha 26 de Junio de 2025, mediante diligencia suscrita por el alguacil de ese tribunal, informó que el ciudadano Rafael Gonzalo Ovalles Gómez, se presento en la sede y firmo la correspondiente boleta la cual consigna al expediente en la misma fecha. (F. 50).
En fecha 27 de junio de 2025, mediante diligencia del abogado Juan José Paredes Casique, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 306.505, solicita nuevamente la citación de la ciudadana Astrid Belsimar Chacón Morales. (F. 51)
En fecha 09 de julio de 2025, mediante diligencia del abogado Juan José Paredes Casique, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 306.505, solicita copia certificada del libelo de la demanda, así como del auto de la admisión de la presente causa. (F. 52).
E fecha 10 de julio de 2025, mediante auto del tribunal, antes del tribunal pronunciarse ante la solicitud antes mencionada y en aras de esclarecer los lapsos procesales en la presente causa se dispone a realizar el computo por secretaria a fines de determinar el tiempo transcurrido entre la primera y la ultima citación de la codemandada. (F. 53).
En fecha 10 de julio de 2025, mediante auto del Tribunal Tercero Civil de Primera Instancia, suspende el procedimiento hasta que la parte actora solicitó nuevamente la citación personal de todos los demandados, dejando sin efecto las citaciones realizadas. (F. 53).
En fecha 16 de julio de 2025, mediante auto del Tribunal Tercero Civil de Primera Instancia, acordó expedir copias certificadas solicitadas, se le solicita a la parte solicitante a suministrar las copias respectivas a los fines de su certificación. (F. 54).
En fecha 16 de julio de 2025 el secretario informó que se expidieron copias certificadas. (F. 54).
En fecha 16 de julio de 2025, mediante diligencia suscrita por el alguacil de ese tribunal informó al tribunal que en fecha 14 de junio del 2025, la parte demandante suministro los emolumentos para la elaboración de la compulsa (F. 55).
En fecha 16 de julio de 2025, mediante diligencia del secretario certifica la actuación realizada por el alguacil en esa misma fecha. (F. 55).
En fecha 25 de julio de 2025, mediante acta de inhibición suscrita por la Juez Suplente Letty Carolina Castro de Mosquera, por cuanto entre la abogada Ana Amelia Mosquera Ramírez existe un parentesco por afinidad. (F. 56).
En fecha 31 de julio de 2025, mediante auto del Tribunal Tercero Civil De Primera Instancia, se remite expediente original al Juzgado (Distribuidor) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial y se libraron los correspondientes oficios. (F. 57, 58).
En fecha 11 de agosto de 2025, recibió por este Tribunal Cuarto en lo Civil de Primera Instancia, constante de una (01) pieza, principal de 58 folios útiles, cuaderno de medidas de tres (03) folios útiles del expediente signado con el N° 21103/2025por el motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (LOCAL COMERCIAL), se le dio entrada, se anoto en los libros respectivos, se inventario y se hicieron las anotaciones estadísticas y se le dio el curso de ley correspondiente, así mismo se libraron las correspondientes boletas de citación. (F. 59 al 61).
En fecha 13 de agosto de 2025, mediante diligencia suscrita por el abogado Juan José Paredes, inscrito en el Inpreabogado bajo el N| 306.505, solicita formal y respetuosamente sean libradas las boletas de citación de los demandados en autos. (F. 62).
En fecha 10 de septiembre de 2025, mediante auto de este tribunal, se levanto acta N° 201, donde se deja constancia que se presento una irregularidad en las instalaciones del tribunal en el área de asistentes y archivo producto de una filtración producida por los baños del área penal, ocasionando que algunos expedientes se mojaran, es por lo que en el presente expediente se encuentran folios deteriorados. (F. 63).
En fecha 24 de septiembre de 2025, mediante escrito contentivo de reforma de la demanda constante de 5 folios útiles y un (01) anexo, suscrito por el abogado Juan José Paredes Casique, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 306.505. (F. 64 al 70).
En fecha 26 de septiembre de 2025, mediante auto de este tribunal se deja constancia que se recibió constante de un (01) folio útil con oficio N° 264 de fecha 22 de septiembre de 2025, procedente del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (F. 71,72).
En fecha 21 de octubre de 2025, mediante auto de tribunal se admitió la reforma de la demanda por cuanto a lugar en derecho por haber sido promovida en tiempo hábil y ce libraron las correspondientes boletas de citación. (F. 73al 76).
En fecha 21 de octubre de 2025, mediante diligencia suscrita por el abogado Juan José Paredes, inscrito en el inpreabogado ajo el N° 306.505, solicita copias certificadas. (F. 77).
En fecha 21 de octubre de 2025, mediante auto de este tribunal se acordó las copias certificadas solicitadas en la diligencia anterior. (F. 78).
En fecha 04 de noviembre de 2025, mediante diligencia suscrita por el alguacil adscrito a este tribunal, informa que la parte actora suministro los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa. (F. 79).
En fecha 10 de noviembre de 2025, mediante diligencia suscrita por el alguacil de este tribunal, informó que consignó la correspondiente boleta de citación firmada de manera personal por la codemandada ciudadana Astrid Belsimar Chacón Morales. (F. 80, 81).
En fecha 14 de noviembre de 2025 mediante diligencia suscrita por el alguacil adscrito a este tribunal informa que consigna la correspondiente boleta de citación que fue firma de forma personal por el ciudadano María Torre de Ovalles y Rafael Gonzalo Ovalles. (F. 82 al 84).
En fecha 24 de noviembre de 2025, los ciudadanos Rafael Gonzalo Ovalles Gómez y Tirza Marina Torres de Ovalles, asistidos por el abogado Ángel Antonio Roa Camargo inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 321.849, actuando como defensor público, dieron contestación a la demanda. (fl. 85 al 89).
En fecha 15 de diciembre de 2025, la ciudadana Astrid Chacón, asistida de la abogada Ana Mosquera, por medio de la presente consignó escrito de contestación de demanda y cuestión previa. (90 al 96).
En fecha 07 de enero de 2026, el abogado Juan José Paredes, apoderado judicial de la parte demandante, por medio de la presente consignó escrito de contradicción a la cuestión previa. (fl.293 al 295).
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ESCRITO DE LA DEMANDA:
Señala que el fecha 12 de febrero de 2006, suscribió un contrato de arrendamiento comercial con el ciudadano Rafael Gonzalo Ovalles Gómez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-. 3.790.870 para el uso con fines comerciales de un inmueble de su propiedad, ubicado en la esquina de la carrera 6 con calle 6, parte alta del 23 de enero, con un área techada de 90 mts², con las siguientes dependencias, un área de cocina, un área de lavadero, una sala de baño, un área de depósito y un área libre, tal como consta en contrato de arrendamiento, el local es utilizado como domicilio de su firma personal, “Restaurante Don José”, dedicada a la preparación, distribución, y producción de todo tipo de comida, tales como, desayunos, almuerzos, cenas, páspalos, postres, y tortas. Este local comercial, forma parte de un inmueble propiedad del codemandado, consistente de una casa compuesta de paredes de ladrillo, techo de planta banda, pisos de mosaico, y cemento, tres habitaciones, cocina, comedor, sala de baño, un local comercial, y demás dependencias y adherencias, ubicada en la jurisdicción de la parroquia La Concordia, y construidas sobre un lote de terreno propio, con área aproximada de ciento cincuenta metros cuadrados (150mts²), comprendido dentro de los siguientes linderos, y medidas Norte: calle 1 plano general, mide 10 mts; Este: con terrenos que son o fueron de Aurora Noguera de duarte Quintero, mide quince 15 mts, Oeste: con calle transversal o avenida que separa terrenos de Haylley Noguera Varela, mide quince metros (15 mts), el inmueble antes indentificado fue adquirido por el arrendador en fecha 22 de noviembre de 1999, mediante documento debidamente registrado bajo el n° 11, tomo 012, protocolo primero, folio 1/3 correspondiente al cuarto trimestre del año 1999.
Erróneamente fue indicado en el contrato, que la fecha del contrato fue en el año 2016, sin embargo, se trata de un error de transcripción, por cuanto ha sido arrendatario desde el año 2006, cumpliendo diecinueve años en ocupación ininterrumpida, del inmueble desde el año 2006, hasta el próximo mes de febrero del presente año, esto es demostrable, durante el registro de la firma personal “Restaurant Don José”, inscrita por el registro mercantil tercero de la circunscripción judicial del estado Táchira, en fecha 29 de agosto de 2006, tomo 12-B, N° 64, registro que se hizo a los fines de formalizar el negocio que había empezado meses atrás, donde se puede observar que el domicilio, de este fondo de comercio, es en la carrera 6, esquina con calle 6, 23 de enero, parte alta, Municipio la concordia, estado Táchira, otro ejemplo de que la relación empezó antes del tiempo señalado en el contrato, es el contrato de compraventa de utensilios, de cocina, suscrito con la ciudadana ELSY DEL ROSARIO ZAMBRANO DE RAMIREZ, en fecha 05 de junio de 2006.
Es el caso, que desde la fecha de la suscripción del contrato de arrendamiento, es decir, el año 2006, hasta la fecha de la interposición de la demanda, se ha mantenido ocupando el local comercial, de forma ininterrumpida, y cumpliendo con todas sus obligaciones, como arrendatario, lo que hace que le corresponda el derecho de preferencia ofertiva, establecido en el articulo 38 y siguientes del Decreto con Rango Valor, y Fuerza de Ley de regulación del arrendamiento, inmobiliario para uso comercial, en caso de que se realizara un acto traslativo de la propiedad del inmueble del cual soy arrendatario.
Pero es el caso, que además te mantener ocupado el inmueble cumpliendo con todas y cada una de sus responsabilidades como arrendatario del mismo, en fecha 04 de enero de 2025, momento en que librado el último recibo de pago por parte de del codemandado Rafael Gonzalo Ovalles Gómez, correspondiente al mes de diciembre de 2024, este le comunico que el inmueble había sido vendido y que a partir del próximo mes el pago debía ser realizado al nuevo propietario.
Frente a esta noticia, se dirigió a la sede del registro público del primer circuito del Municipio San Cristóbal, sorprendiendo con el hecho de que el inmueble había sido vendido, no un tiempo cercano al pago del último cano de arrendamiento, sino con fecha de registro de 03 de enero de 2024, A la ciudadana Astrid Belsimar Chacón Morales, mediante documento protocolizado de fecha 03 de enero de 2024, N° 2024.6, asiento registra 1, del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.11.8469, correspondiente al libro del folio real del año 2024.
Señala que en ningún momento se le presento una oferta formal por el inmueble, y que el propietario se mantuvo cobrando el canon de arrendamiento hasta el último cobro que fue en fecha 04 de enero de 2025.
ESCRITO DE INTERPOSICION DE CUESTION PREVIA.
Alega la cuestión previa contenida en el Artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir acción propuesta o cuando solo permite admitir por determinada causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Que con respecto a la presente cuestión previa, existe una prohibición expresa de admitir la presente demanda, efectivamente el demandante ciudadano José Isabel Guitian, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 6.990.650, era inquilino del ciudadano Rafael Gonzalo Ovalles Gómez, de parte del inmueble, que él adquirió, es decir, un local comercial de ciento cincuenta metros cuadrados (150MTS2), de extensión y dentro de el existe un local comercial de noventa metros cuadrados (90mts2), arrendado al ciudadano José Isabel Guitian, tal como se desprenden de las actas del proceso, la venta se la hicieron de manera global, por tal motivo y en base a la jurisprudencia y a la presente demanda es IMPROCEDENTE E INADMISIBLE.
En efecto La Sala de Casación Civil y La Sala Constitucional, ha establecido de manera concurrente el criterio a seguir cuando se interpone una demanda de este tipo, en lo que tiene que ver al derecho preferente del arrendatario, no opera cuando se enajena la totalidad del inmueble, si no parte de este, de admitirse lo contrario sería un perjuicio para el arrendador. Señala la jurisprudencia igualmente que el adquiriente nuevo del inmueble se subroga en la posición de arrendador, lo cual no implica la extensión del contrato de arrendamiento, al contrario, el arrendador persiste en condición de arrendatario hasta que, por las causas establecidas en la ley, se extinga su contrato.
Igualmente, que el derecho que tiene como arrendatario, estaba referida única y exclusivamente a la parte del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario y no a la totalidad del mismo, aun cuando el inmueble arrendado forma parte de esa globalidad tal como lo establece en la jurisprudencia reciente, expediente AA20-C-2022-000213.
Por lo que solicito se declare con lugar la cuestión previa planteada.
ESCRITO DE CONTRADICCIÓN CUESTIONES PREVIAS
En base a lo señalado por la Sala de Casación Civil del Tribunal supremo de justicia, en sentencia de fecha 13 de abril de 2018, con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez, resulta necesario precisar que la prohibición de ejercer el retracto legal arrendaticio en los supuestos de venta, global del inmueble, era una limitación expresamente contenida en la ley de arrendamientos inmobiliarios de 1999, normativa que regulaba para ese entonces tanto los arrendamientos de vivienda como los de uso comercial, dicha prohibición encontraba su fundamento en el artículo 49 de ese cuerpo legal, el cual excluía de manera expresa la procedencia del retracto cuando la enajenación recaída sobre la totalidad del inmueble, del cual formaba parte la porción arrendada, criterio que fue aplicado reiteradamente por la jurisprudencia bajo la vigencia de ese régimen normativo.
No obstante, con la entrada en vigencia del decreto con rango, valor, y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, publicado en gaceta oficial de la república bolivariana de Venezuela, N° 40.418, se produjo la desaplicación total de la ley de arrendamientos inmobiliarios de 1999, en materia comercial, estableciéndose un nuevo régimen jurídico, especial para este tipo de relaciones, es jurídicamente relevante destacar que la ley actualmente vigente no contiene disposición alguna que prohíba de manera expresa el ejercicio del retracto legal arrendaticio en los casos de venta global del inmueble, como si lo hacia la normativa anterior, circunstancia que impide sostener válidamente que exista en el ordenamiento jurídico vigente una prohibición legal que obstaculice la admisión de la acción intentada.
En consecuencia, al no existir en la ley especial que rige actualmente los arrendamientos comerciales en Venezuela, un norma que excluya expresamente la procedencia, del retracto legal arrendaticio en el supuesto planteado, mal puede afirmarse que concurra la causa prevista en el articulo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por el contrario, la pretensión ejercida se encuentra formal y materialmente amparada por el ordenamiento jurídico vigente, por lo que corresponde desestimar dicha cuestión previa opuesta, y admitir la demanda.
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA
La presente incidencia versa sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada ciudadana ASTRID BELSIMAR CHACÓN MORALES, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”.
Ahora bien, la parte demandante alega ser inquilino de un local comercial que forma parte de la totalidad del inmueble que en su momento era del ciudadano Rafael Gonzalo Ovalles Gómez, aquí codemandado, y que dio en venta de manera global a la codemandada Astrid Belismar Chacón Morales. Así las cosas, en virtud de la referida venta, el ciudadano José Isabel Guitian, interpone demanda por motivo de retracto legal arrendaticio, alegando que tenía derecho de la preferencia ofertiva establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Así las cosas, en virtud de la demanda interpuesta por el ciudadano José Isabel Guitian, y en atención a los alegatos usados en su fundamentación, la parte demandada, procede a interponer la cuestión previa referente a “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”, alegando así que la venta que le realizo el ciudadano Rafael Gonzalo Ovalles Gómez, verso sobre el inmueble de uso comercial, que cuenta con un área de 150mts² de extensión, es decir, la totalidad del inmueble, y que el arrendado ciudadano José Isabel Guitian, ocupa solo el 90mts² del mismo, por lo que en razón a que el arrendatario no ocupa la totalidad del inmueble sino parte de este, no operaria el derecho preferente del arrendatario, por haberse enajenado la totalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado, haciendo así alusión, al contenido del artículo 49 del Decreto con Rango Valor, y Fuerza de Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial del 1999 (hoy disposición derogada).
Dicha cuestión previa fue fundamentada por la sentencia de la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justica, de fecha 07 de noviembre de 2022, Magistrado Henry José Timaure Tapia.
Ahora bien, analizado como ha sido el presente caso, y en atención a la jurisprudencia citada por la parte accionante de la cuestión previa, esta juzgadora observa que el caso que plantea la referida decisión, no es aplicable a la causa en cuestión, en virtud, de que la Sala resolvió el conflicto planteado conforme a la situación de hecho existente en que se trabo la litis, es decir, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, aplico el artículo 49 del Decreto con Rango Valor, y Fuerza de Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, el cual fue derogado, en virtud de que la venta que dio lugar para que la parte demandante ejerciera el retracto legal, se realizo, aun estando vigente la referida norma, esto conforme al principio de la ultra actividad de la ley, es decir, el juez aplica y reconoce que el derecho subjetivo de las partes nació y se consolido bajo una normativa vigente.
Ahora bien, en atención a lo anteriormente expuesto, y en vista de que el artículo 49 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, Fue derogado por el Decreto publicado en la Gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.148 de fecha 23 de mayo de 2014, y tomando en cuenta que la venta del inmueble que dio lugar a que la parte aquí demandante ejerciera el retracto legal arrendaticio, se perfecciono en fecha 03 de enero de 2024 a través del documento protocolizado por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, es preciso, reiterar que cuando la ley se deroga, pierde su vigencia y deja de ser obligatoria hacia el futuro, lo que significa que ya no se aplica a nuevos casos, es decir, el ordenamiento jurídico se modifica al suprimir o sustituir normas, generalmente por la aprobación de una ley posterior, y su eficacia jurídica solo se mantiene ultraactiva para todos aquellos casos que nacieron bajo su amparo.
En conclusión, la ley aplicable es la vigente al momento de nacer el derecho, la determinación del momento exacto en que nace el derecho de retracto, está ligado al conocimiento del mismo, el hecho generador es la venta, desde la inscripción en el Registro se presume que el documento es público, y oponible a terceros, por lo que en atención a ello se deduce que la ley aplicable al caso en cuestión es la que se encuentra actualmente vigente, no habiendo lugar aplicar el artículo 49 del Decreto con Rango Valor, y Fuerza de Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial del año 1999, ya derogado, por haber nacido el hecho generador del retracto legal posterior a la desaplicación del dicho artículo, por lo que es forzoso para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR la cuestión previa planteada contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada.
Publíquese, regístrese, NOTIFÍQUESE y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los 14 días del mes de Mayo de 2026. Año 215° de la Independencia y 166° de la Federación.


Abg. Johanna Lisbeth Quevedo Poveda
Juez Provisorio.



Abg. Wilson Alexander Ruiz Rico
Secretario.

En la misma fecha se publicó la presente decisión, siendo las diez y treinta minutos de la tarde (10:30 a.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.



Abg. Wilson Alexander Ruiz Rico Secretario.



Exp. 10.410.