TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. San Cristóbal, 12 de junio de 2026.
215° y 165°
Vista la anterior demanda, constante de cinco (05) folios útiles, y cincuenta y dos (52) anexos, interpuesta por la abogada FANNY DUNLLIN LIMA GAMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 11.491.504, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 73.645, actuando bajo sus propios derechos e intereses, por el motivo de: RENDICIÓN DE CUENTAS, en contra de las ciudadanas INDHIRA ESTEFANIA SÁNCHEZ, y SANDRA CAROLINA PARRA SALINAS, previo a su admisión este Tribunal considera oportuno hacer las siguientes consideraciones:
“En fecha 29 de agosto de 2020, la ciudadana, INDHIRA ESTEFANIA SÁNCHEZ, identificada ut supra, fue nombrada como administradora del conjunto residencial multifamiliar el pinar suite, de donde soy corpopietaria, para el periodo 2020-2021, según acta de fecha 29 de agosto de 2020, levantada en Asamblea General de Propietarios del Conjunto Residencial multifamiliar el pinar suites, y autenticada por ante la Notaria Publica Cuarta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 02 de noviembre de 2020, bajo el N°48, tomo 18, folios 150 hasta el 155, en donde en el cuarto punto a tratarse, se aprobó una cuota especial de ciento cincuenta dólares estadounidense (USD 150,00). Quedando esta cuota, además de las mensualidades del condominio, bajo la cobranza de la administradora, INDHIRA ESTEFANIA SÁNCHEZ, esta cuota extraordinaria fue exigida en dólares, y aun cuando en Asamblea de fecha 02 de octubre de 2021, notariada por ante la notaria publica cuarta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 22 de noviembre de 2021, bajo el N° 51, tomo 50, folios 184 hasta 191, al final del primero punto tomo la palabra la ciudadana INDHIRA ESTEFANIA SÁNCHEZ CON EL CARÁCTER DE ADMINISTRADORA, y “explica a los asistentes de manera detallada los montos recaudados tanto de cuotas extras, como de mensualidades de condominio, así como también explico en detalle los gastos realizados en las obras ejecutadas…” pero en esta acta no consta que exhibieron soporte sobre la recaudación de ni de la gestión como administradora, es decir, solo rindió cuentas de manera teórica.
Para los años 2022 al 2025, la ciudadana SANDRA CAROLINA PARRA SALINAS, también identificada up supra, fungió el cargo de administradora del mismo conjunto residencial, según acta de asamblea de propietarios de fechas; 01 de octubre de 2022, 07 de octubre de 2023, y 09 de noviembre de 2024, la primera de estas actas notariada, por ante la notaria publica cuarta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 22 de noviembre de 2022, bajo el numero 43, tomo 48, folio 140 al 141, en donde en el tercer punto se aprobó una cuota extraordinaria de cincuenta dólares americanos ($50,00), por apartamento, y en las actas de fecha 09 de noviembre de 2024, y 22 de febrero de 2025, según se indica en acta de fecha 01 de noviembre de 2025, se vuelve aprobar dos cuotas ordinarias, la primera de las nombradas en el punto sexto: de diez dólares estadounidense (USD 10,00), y otra por treinta dólares estadounidense (USD 30,00), además de las cuotas ordinarias, por lo que la respectiva ciudadana también rindió cuentas en las asambleas posteriores, pero al igual que la ciudadana INDHIRA ESTEFANIA SÁNCHEZ, de manera teórica sin exhibir soportes.
Ahora bien, las respectivas ciudadanas INDHIRA ESTEFANIA SÁNCHEZ, y SANDRA CAROLINA PARRA SALINAS, identificadas ut supra, en su cargo como administradoras del conjunto multifamiliar el pinar suites, solo rindieron cuentas en las asambleas de manera verbal, sin soportes, así como tampoco emitieron, recibos de pago de las cuotas tanto ordinarias, como extraordinarias, pagadas por los copropietarios del conjunto residencial, además en su rendición de cuentas, en cada asamblea realizada, ni siquiera menciona la cuenta bancaria, del conjunto residencial, siendo manejada por ambas durante su periodo de administración, como su cuenta personal. La relación de los gastos y cobranzas mensuales lo hacían con un cuadro publicado por el grupo de whatsapp del conjunto residencial, cuya veracidad de los gastos ahí relacionado, nunca fueron explicados ni soportado.
Tampoco llevaban la contabilidad d los ingresos y gastos que afectaron al inmueble ni su administración de forma ordenada con la especificaciones necesaria, y aun cuando tenía la obligación de poner a disposición de los propietarios la relación de su gestión como tenía la obligación de poner a disposición de los propietarios, la relación de su gestión, como administradoras para su examen, cuando las solicite en el 2025 copias certificadas de las actas, para posteriormente pedir la revisión de la contabilidad, las copias me le fueron negadas, y por ende tampoco me iban a dar acceso a la contabilidad, ya que no la llevaban, aludiendo, que no estaba siendo pedido por un organismo público, sin percatar que la contabilidad, se llevaba era para los copropietarios”.

En el mismo orden de ideas, es pertinente señalar el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en lo relativo a la admisión de la demanda a saber:
Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.” (Lo subrayado de este Juzgado).
Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 230 de fecha 13 de abril de 2010, expresó:
Inicialmente, debe esta Sala advertir, por una parte, que no es posible para el juzgador, ante la existencia de una causal de inadmisibilidad, es decir, de un impedimento para admitir una demanda, abstenerse de declararla y continuar conociendo de la causa, con el propósito de ofrecer supuestas garantías que lejos de ser tales, provoca un desconcierto, pues, le conduce a conceder ventajas al accionante, viola el derecho a la defensa de terceros involucrados, subvierte el proceso, y pone en peligro otras garantías como el debido proceso y la seguridad jurídica.
Así las cosas, si la acción es inadmisible, por no cumplir con los requisitos legales que permiten su tramitación, es deber ineludible para el juez decretarlo, pues de lo contrario se proseguiría con un proceso infestado con incidencia directa en el orden procesal, que desde luego altera el orden público.

Estando en presencia de un juicio de rendición de cuentas, el cual tiene su fundamento regido por el artículo 673 del Código de Procedimiento Civil, que señala la modalidad en la que se debe dar la respectiva causa:

Artículo 673.- Cuando se demanden cuentas al tutor, curador,
socio, administrador, apoderado o encargado de intereses ajenos, y
el demandante acredite de un modo auténtico la obligación que tiene el demandado de rendirlas, así como el período y el negocio o los negocios determinados que deben comprender, el Juez ordenará la intimación del demandado para que las presente en el plazo de
veinte (20) días, siguiente a la intimación, Si dentro de este mismo
plazo el demandado se opone a la demanda alegando haber rendido ya las cuentas o que éstas correspondan a un período distinto o a negocios diferentes a los indicados en la demanda; y estas circunstancias aparecieren apoyadas con prueba escrita, se suspenderá el juicio de cuentas, y se entenderán citadas las partes
para la contestación de la demanda, la cual tendrá lugar dentro de los cinco (5) días siguientes a cualquier hora de las indicadas en la
tablilla a que se refiere el artículo 192, sin necesidad de la presencia
del demandante, continuando el proceso por los trámites del
procedimiento ordinario.

Vista la particularidad del juicio de rendición de cuentas, es preciso para esta juzgadora establecer la condición de quienes tienen cualidad para intentar y ser demandados, teniendo en cuenta lo expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que señala lo siguiente:

Al respecto, Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 29 días de julio de 2018, con ponencia del Magistrado Yvan Darío Bastardo Flores, ha expuesto lo siguiente:
Ahora bien, la jurisprudencia de esta Sala de Casación Civil y la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal han sostenido en relación al presupuesto procesal relativo a la cualidad de las partes en el proceso, que debe ser controlado de oficio por el juez de la causa mediante la declaratoria de inadmisibilidad de la acción.
Sin embargo, al respecto es importante señalar el aporte realizado por el procesalista patrio Luis Loreto en su estudio sobre la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad, en el cual sostiene que la doctrina mayoritaria ha definido a la legitimación, como la cualidad necesaria para ser parte en un proceso jurisdiccional, siendo la regla general en esta materia, que la persona quien se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
Por tanto, en materia de cualidad, el criterio general puede formularse en los siguientes términos: Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).
Es así que, en sentido amplio la cualidad corresponde a la relación de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el ejercicio de un derecho o poder jurídico y la persona contra quien se concede, es decir, contra quien se ejercite.
En este sentido, siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema se encuentra en qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad, ya que, en principio tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, es decir, tienen cualidad activa y pasiva los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es el objeto del proceso.
Ahora bien, ese criterio por la naturaleza misma de las cosas no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estado jurídico cuya protección se solicita forman el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda, así que, mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente.
De allí, como quiera que la cualidad activa y pasiva se deriva en regla general, de la titularidad y sujeción, respectivamente, a un determinado interés jurídico que se afirma existente entre las partes, es decir; que esa titularidad y sujeción afirmadas son los únicos elementos externos que confieren a los litigantes el derecho de acción y la sujeción a la acción, de modo tal que existe entre ellos una perfecta correspondencia lógica, en tanto, la falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y el titular de la acción, considerada desde el punto de vista concreto, es lo que constituye la falta de cualidad en sentido amplio; falta esta que, debido al antecedente lógico en que se encuentra no puede discutirse sino al contestarse el fondo de la demanda, porque precisamente, la sentencia es la que va a determinar si las partes son realmente los sujetos de la relación sustancial litigiosa.

Conforme al criterio vinculante sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 27 de mayo de 2021, Nro. AA20-C-2021-000003, la cual expresa que:
En relación con el vicio de indefensión, la Sala mediante sentencia Nro. 344, de fecha 15 de junio de 2015, caso: Inversiones Paraguaná, C.A. contra Carmen Marín, estableció lo que sigue:
“…La indefensión o la ruptura del equilibrio procesal deben ser imputables al juez, y ocurre cuando en el procedimiento, se le impide a la parte el ejercicio de alguno de los medios legales en que puedan hacerse valer los derechos propios de los litigantes…”.
(…)
Ahora bien, el formalizante estima que tal declaratoria menoscabó su derecho a la defensa, pues en su opinión el juez de alzada no ha debido declarar de oficio la falta de cualidad, pues –a su decir- ésta debía ser alegada por la demandada en su escrito de contestación.
Al respecto se ha pronunciado esta Sala en sentencia Nro. 003, de fecha 23 de enero de 2018, caso: Jesús Godofredo Salazar Pérez contra Jesús Roberto Álvarez Castro y otra, en la que señaló lo que sigue:
“…La cualidad, entonces, es la idoneidad, activa o pasiva, de una persona para actuar válidamente en juicio, condición que debe ser suficiente que permita al juez declarar el mérito de la causa, a favor o en contra. Vale decir, la cualidad es la que establece una identidad entre la persona del demandante y aquel a quien la ley le otorga el derecho de ejercer la acción, esta es la cualidad activa; la cualidad pasiva, es la identidad entre el demandado y aquel contra la ley da la acción. La falta de esa condición en cualquiera de las partes, conlleva a que el juez no pueda emitir su pronunciamiento de fondo, pues ello acarrea un vicio en el derecho a discutirse. Entonces, la falta de cualidad ad causam, debe entenderse como carencia de suficiencia de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo que se produce cuando el litigante no posee la condición para que pueda ejercerse, contra él, la acción que la ley otorga.
En ese orden de ideas, la Sala Constitucional se ha pronunciado sobre la falta de cualidad, indicando -en reiteradas sentencias- que la misma debe ser declarada aún de oficio por el juez, por tener carácter de orden público. Siendo que antes de pronunciarse sobre algún juzgamiento del fondo de la controversia, se debe dilucidar –inicialmente- la falta de cualidad aún de oficio por el juez y de proceder la misma se debe declarar inadmisible la acción, de no actuar de esa manera se estaría incurriendo en el vicio de incongruencia omisiva, lo cual conlleva a la violación del derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y al desconocimiento de la doctrina vinculante de la Sala Constitucional y de la Sala de Casación Civil. [Ver sentencia N° 1930 del 14 de julio de 2003, caso: Plinio Musso Jiménez; sentencia N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, caso: Rubén Carrillo Romero y otros, y 440 del 28 de abril de 2009, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros, todas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia].
Lo anterior significa que el concepto de cualidad o legitimación a la causa atañe o interesa al orden público, por tanto, rige en ello el principio de reserva legal oficiosa, conforme al cual tanto los jueces de instancia como el Tribunal Supremo de Justicia, deben, sin que medie solicitud de parte verificar el cumplimiento de este presupuesto procesal, necesario para la válida instauración del proceso, pues ello comporta una cuestión de derecho que repercute en el mérito de la controversia, porque permite examinar de nuevo la admisibilidad de la demanda…”. (Resaltado del texto).
Así las cosas, tenemos que la falta de legitimatio ad causam o cualidad, trae consigo un vicio en el derecho de acción que imposibilita al juez conocer el mérito del asunto debatido, por lo que aun cuando no haya sido alegada, el juez ante dicha situación está obligado a declararla de oficio y como consecuencia, la inadmisibilidad de la demanda.
En virtud de lo cual, considera la Sala que no se causó la indefensión delatada, dado que el ad quem se encuentra facultado para conocer de oficio la falta de cualidad de alguna de las partes; en consecuencia, la Sala declara improcedente la presente denuncia. Así se establece.

De manera que la cualidad activa, se deriva de la titularidad del derecho y del interés jurídico que afirma tener las partes, en otras palabras, comprende aquellos elementos que permiten a una persona tener la capacidad de actuar o ejercer el derecho que ostenta o del cual es titular ante un órgano jurisdiccional, la cual es materia de orden público, en ese sentido, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio.
Precisa el autor R.Á.B., en su Obra De la Propiedad Horizontal y sus Acciones Judiciales, página 228, que “En la hipótesis de una reclamación de cuentas en un condominio que se rija por la Ley de Propiedad Horizontal, la legitimación activa la tiene la Junta de Condominio autorizada por la Asamblea de Copropietarios, y la Asamblea de Copropietarios cuando la administración esté en manos de la Junta de Condominio”. En efecto, no puede un solo propietario tener la cualidad para exigir la rendición de cuentas pues ello debe ser sometido a la Asamblea de propietarios, quienes decidirán en conjunto si demandan o no”.
Así las cosas, del escrito de demanda anteriormente transcrito, y del cúmulo de anexos consignados, observa esta juzgadora que la parte demandante, pretende la rendición de cuentas de una gestión económica, patrimonial y específica, en razón de ser propietaria de un apartamento distinguido con el N° B1-3, del primer piso del edificio B, que forma parte del Conjunto Residencial Multifamiliar el Pinar Suites, según documento debidamente Registrado ante la Oficina del Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, de fecha 04 de junio de 2018, quedando inscrito bajo el N° 2018.614, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.1.7.1110, y visto que la rendición de cuentas encuentra su fundamento en el artículo 673 del código de procedimiento civil, en concordancia con el artículo 18 de la Ley de propiedad horizontal, por tratarse de una rendición de cuentas de una junta de condominio, la cual dispone que:
Artículo 18.- La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley. La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes: a. Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios; b. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador; c. Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; d. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria; e. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;
No obstante, del examen integral del libelo y de los recaudos que le acompañan, se evidencia que la parte actora, interpone la acción de rendición de cuentas por si sola obviando para ello, la Junta de condominio; procediendo en dicho acto como si el interés de la interposición de la acción fuese particular y no colectivo, pues la ley de propiedad horizontal faculta a la junta de condominio a solicitar las cuentas, a las que tuviera lugar de rendir el respectivo administrador, es decir, que el propietario individual no tiene la potestad para demandar de manera individual, se requiere que este sea de manera colectiva, es decir, debe actuar mediante la propia junta de condominio en nombre de los copropietarios, o a través de una asamblea de copropietarios, quienes decidirán en conjunto incoar la respectiva demanda de rendición de cuentas, al tratarse de un régimen de propiedad horizontal, la capacidad legal y sus derechos recaen en el colectivo, no en acciones personales.
En tal virtud, determinado como ha sido por la Sala, que la legitimatio ad causam o cualidad activa constituye un presupuesto procesal de orden público indispensable para la válida constitución de la relación jurídica procesal, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción y a la tutela judicial efectiva, y visto que en el caso particular, de las demandas por rendición de cuentas en el régimen de propiedad horizontal, la cualidad activa se encuentra atribuida de forma exclusiva y excluyente a la Junta de Condominio previa autorización de la Asamblea o a la Asamblea de Copropietarios, tal como se desprende del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, carece la aquí demandante en su condición de propietaria individual, la legitimación para accionar de manera aislada por intereses que son de naturaleza colectiva.
En tal virtud, de conformidad con las normas anteriormente mencionadas este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley declara INADMISIBLE la presente demanda, conforme a lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal. Así decide.

Abg. Johanna Lisbeth Quevedo Poveda
Juez Provisoria

Abg. Wilson Alexander Ruiz Rico
Secretario

En la misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las dos y treinta minutos de la mañana (02:30 pm.) dejándose copia certificada para el archivo del tribunal.

Abg. Wilson Alexander Ruiz Rico
Secretario
Exp. N° 10.596