TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
215° y 166°

PARTE DEMANDANTE:
Ciudadano ALEXANDER LUZARDO CONTRERAS SÁNCHEZ, titular de la cédula de identidad N° V- 4.001.220.
Apoderados judiciales de la parte demandante:
Abogados Juan Carlos Contreras Prato y María Fernanda Rondón Suárez inscritos ante el IPSA bajo los N°s 71.535 y 115.934, en su orden.
PARTE DEMANDADA:
Ciudadano ELDA DOLORES RAMÍREZ DE VARGAS titular de la cédula de identidad N° V- 4.634.644.
Apoderadas judiciales de la parte demandada:
Abogadas Vivian Yonela Puertas Soto y Audrys Ramona Sánchez Márquez inscritas ante el IPSA bajo los N°s 25.737 y 84.815, respectivamente.
MOTIVO:
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL - (Apelación de la decisión dictada en fecha 21/01/2025 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

En fecha 14/03/2025 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 7941-2024, procedente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con motivo de la apelación ejercida mediante diligencia fechada 14/01/2025 por las apoderadas de la demandada, abogadas Vivian Yonela Puertas Soto y Audrys Ramona Sánchez Márquez, contra el dispositivo del fallo dictado el 10/01/2025 y del íntegro de la sentencia proferida el 21/01/2025, en la que se declaró con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano Alexander Luzardo Contreras Sánchez, condenando a la parte demandada a la entrega formal del bien inmueble objeto de la controversia, y condenándola en costas.
En la misma fecha de recibo, este Juzgado Superior le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones si hubiere lugar a ello.
Al efecto, se relacionan las actas necesarias para el conocimiento del asunto apelado:
Folios 01-05, libelo de demanda presentado en fecha 28/05/2024, por el abogado Juan Carlos Contreras Prato, apoderado judicial del ciudadano Alexander Luzardo Contreras Sánchez, según consta en poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cabudare, Estado Lara, en fecha 02/08/2021, anotado bajo el N° 42, Tomo 33, Folio 126-128, en el que alegó que su representado es coheredero de la SUCESIÓN LEÓN CONTRERAS CHACÓN, según planilla sucesoral N° 425 del 06/05/1982, resolución del SENIAT N° 103 del 15/02/1982 y certificado de solvencia de fecha 07/05/1982, señalando que de la sucesión se desprende un local comercial que forma parte de un inmueble de mayor extensión, ubicado en la calle 9, N° 7-24 en el centro de la ciudad de San Cristóbal Estado Táchira, adquirido por el causante mediante documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio San Cristóbal, el 03/03/1923, bajo el N° 168, Folios 192 y 193, Protocolo I.
Manifestó que uno de los coherederos de la referida sucesión, ciudadano César Contreras Sánchez celebró en nombre y representación de la misma un contrato de arrendamiento con la ciudadana Elda Dolores Ramírez de Vargas, sobre el mencionado inmueble destinado para el funcionamiento único y exclusivo de la actividad comercial, siendo el primer contrato escrito celebrado en el año 2013 y último el 05/01/2017; que una vez finalizado este último, las partes decidieron de mutuo acuerdo renovar el contrato de manera verbal por períodos iguales de un año, con la diferencia del aumento gradual del canon de arrendamiento, sin embargo, para el mes de noviembre del año 2022, los ciudadanos César Contreras Sánchez y Alexander Luzardo Contreras Sánchez le comunicaron a la arrendataria que los coherederos que conforman la sucesión León Contreras Chacón, presentaban una inconformidad respecto al canon de arrendamiento, en razón de resultar este irrisorio, fue por ello que le plantearon la opción de celebrar un nuevo contrato para ajustar el canon o en su defecto solicitarle el desalojo, hecho que no fue del agrado de la arrendataria, señalando que ella solo podía pagar la cantidad mensual de diez dólares americanos (USD 10,00) o su equivalente en bolívares, haciéndolo de manera extemporánea y dejando acumular varias mensualidades, pagando incluso, en contra de la voluntad de los propietarios dicha cantidad desde el mes de enero a julio del año 2023, dejando luego de cumplir con las demás mensualidades.
Aseveró que al ya haber vencido el contrato y no siendo este renovado, trataron por todos los medios posibles acordar con la arrendataria. Sin embargo, persistía el incumpliendo de manera reiterada de la obligación de pago, acumulando la suma de ciento diez dólares de los Estados Unidos de América (USD 110,00) o su equivalente en bolívares, siendo esto cuatro mil diecinueve bolívares (Bs. 4.019, 00) de acuerdo a la tasa del Banco Central de Venezuela para el momento de interposición de la demanda.
Por las razones antes expuestas y con fundamento en los artículos 2 y 40, literales “a” y “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y el 1.167 del Código Civil, demandó por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL a la ciudadana Elda Dolores Ramírez de Vargas, peticionando el desalojo junto a la entrega material del bien inmueble, entregándose en buenas condiciones de mantenimiento y funcionamiento.
Estimó la demanda en la suma de CIENTO DIEZ DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 110,00), equivalente a CUATRO MIL DIECINUEVE BOLÍVARES CON CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 4.019,4) según la tasa del Banco Central de Venezuela al momento de interposición de la demanda.
Promovió las siguientes pruebas:
1. Copia simple del documento de compra venta (Fl. 17).
2. Copia simple del certificado de sucesión, expediente N° 425 del 06/05/1982 (Fls. 10-14), resolución del SENIAT N° 103 del 15/02/1982 y certificado de solvencia N° 425 de fecha 07/05/1982.
3. Copia simple del contrato de arrendamiento del local comercial suscrito el 05/01/2017 (Fls. 19-21).
4. Copia simple de recibido de pago de canon de arrendamiento del 24/04/2023 (Fl. 22).
Folios 06-22, anexos consignados junto al libelo de demanda.
Folio 23, auto de admisión de la demanda dictado por el a quo el 12/06/2024, en el que indicó que la misma fuese tramitada por el procedimiento oral previsto en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, y al efecto se emplace a la ciudadana Elda Dolores Ramírez de Vargas a los fines de que compareciera a dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la práctica de la citación.
Folio 25, auto de abocamiento dictado en fecha 25/07/2024, por la abogada Zulimar Hernández Méndez, en su condición de Juez Provisoria del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Folio 28, poder apud acta, conferido el 26/07/2024, por el abogado Juan Carlos Contreras Prato, apoderado del demandante, a la abogada María Fernanda Rondón Suárez.
Folios 29-43, escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 25/09/2024, por la demandada ciudadana Elda Dolores Ramírez de Vargas, asistida por la abogada Vivian Yonela Puertas Soto, en la que alegó como punto previo la falta de cualidad, de la parte actora en razón de que su apoderado judicial no manifestó que estuviera actuando en representación de la comunidad hereditaria, tampoco menciona cumplir con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, ni demuestra que actúa en beneficio de la comunidad, que se vería afectada por los efectos del proceso; es así, que aseveró la falta de legitimación para interponer la demanda de desalojo, en razón de la ausencia de la integración del litis consorcio activo necesario; fundamentó su alegato en los artículo 146 y 148 del Código de Procedimiento Civil, así como en la sentencia N° 1919 del 14/06/2003 dictada por la Sala Constitucional; también, indicó que al momento de consignar pruebas junto al libelo de demanda, no hizo mención de la oficina en donde se encuentra el documento fundamental que acreditara al actor como legítimo coheredero del de cujus León Contreras Chacón, a saber, la declaración como únicos y universales herederos o las copias certificadas de las partidas de nacimientos que demuestren la filiación.
Rechazó cada uno de los alegatos expuestos por la parte actora, aseverando en primer lugar que la planilla sucesoral no le acredita el carácter como heredero, así mismo, rechazó que la relación arrendaticia finalizara una vez vencido el contrato escrito celebrado en el año 2017, ya que pasó mediante contrato verbal a mantenerse dicha relación, volviéndose un contrato a tiempo indeterminado. En cuanto al pago, alegó el fallecimiento de quien en vida se encargaba de recibirlo, por lo que fue a causa de su sustitución que se generó un estado de insolvencia de la arrendataria siendo este aceptado por el arrendador. Adujo, la falsedad de que fue en contra de la voluntad de la parte demandada que ella realizó el pago del canon, pues aún así este era recibido; demostrándose dicho alegato con la consignación del recibo de la Inmobiliaria San Benito C.A. lugar en el que trabajaba la señora ya fallecida encargada en su momento de recibir los pagos; y además, alegó que resulta falso el hecho de que le hayan planteado otras opciones, mas allá de la venta del inmueble construido sobre un terreno ejido, asegurando que actuaban en nombre propio y representación de los demás comuneros, sin embargo, no presentaron documento alguno que les autorizara para ello.
Aseveró que el arrendador, si bien es el ciudadano César Contreras Chacón, no aparece demandando en el libelo, y menos aun representado por poder o en acatamiento al contenido del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil. Además, señaló que distinto a lo expuesto en el libelo, el arrendador aceptó la falta de pago de varios meses, no realizando en consecuencia reclamo alguno de lo ocurrido; y, cuando el pago se efectuaba no se emitía recibo alguno; en consecuencia, aseguró que los hechos explanados en el libelo de demanda no son más que para evitar que la demandada pueda ejercer su derecho de preferencia de adquirir el bien inmueble objeto de la controversia.
Opuso la excepción de contrato no cumplido, fundamentándose en los artí+--culos 1160 del Código Civil, 13, 17, 41 y 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la que se plantean obligaciones que en el presente caso han sido incumplidas por el ciudadano César Contreras Sánchez quien actúa como arrendador; en efecto, aseveró un incumplimiento culposo por parte del mismo. Hizo mención de las sentencias N° 68 de fecha 13/02/2012, expediente N° 11-355, dictada por la Sala de Casación Civil, y la N° 39 del 13/02/2012, expediente N° 11-1177, proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia,. Por último explanó la claridad con la que opuso la excepción perentoria de contrato no cumplido, de la que no admite ningún incumplimiento del contrato, y mucho menos justifica con ello alguna conducta antijurídica, sino que busca enervar el requisito de procedencia de la acción de desalojo.
Promovió las siguientes pruebas:
1. Mérito favorable de todos los documentos consignados junto a la contestación de la demanda.
2. Testimoniales de los ciudadanos: Rachel Roxanni Albarrán Sanabria, Freidy Rafael Luna Sandía, Ana María Reymi Valecillos, Marlene Moncada Manrique y Cristian Andrés Marín Clavijo, titulares de las cédulas de identidad N°s V-32.071.786, V-24.611.835, V-12.419.013, V-14.099.009 y V- 15.858.370, en su orden.
Folio 44, poder apud acta conferido el 25/09/2024, por la demandada a la abogada Vivian Yonela Puertas Soto.
Folio 46, auto fechado 27/09/2024, por el que el a quo fijó el quinto día de despacho siguiente a los fines de celebrar la audiencia preliminar (Fls. 47-49).
Folio, 50, poder apud acta conferido el 09/10/2024, por la demandada al las abogadas Audrys Ramona Sánchez Márquez y Vivian Yonela Puertas Soto.
Folio 51, auto dictado por el a quo en fecha 09/10/2024, en el que fijó como hechos controvertidos: la falta de pago de cánones de arrendamiento contados a partir de julio de 2023 hasta la fecha de interposición de la demanda; la fecha de inicio y culminación de la relación arrendaticia; y que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
Folio 52, escrito de pruebas presentado el 15/10/2024, por la co apoderada de la parte demandante, abogada María Fernanda Rondón Suárez, en el que promovió y aseveró que todas las pruebas documentales fueron de igual manera promovidas en la audiencia preliminar y cotejadas con los originales y agregados en copia simple junto con el libelo de la demanda:
1. Copia simple del documento de compra venta (Fl. 17).
2. Copia simple del certificado de sucesión, expediente N° 425 del 06/05/1982 (Fls. 10-14), resolución del SENIAT N° 103 de fecha 15/02/1982 y certificado de solvencia N° 425 del 07/05/1982.
3. Copia simple del contrato de arrendamiento del local comercial suscrito 05/01/2017 (Fls. 19-21).
4. Copia simple del último recibo de pago del canon de arrendamiento de fecha 24/04/2023 (Fl. 22).
5. Copia simple de recibido de pago de canon de arrendamiento del 24/04/2023 (Fl. 22).
Folios 53-57, escrito de pruebas presentado el 16/10/2024, por las apoderadas de la parte demandada, en el que promovieron:
1. Invocaron a favor de su representada el mérito de los autos de todo aquello que le favorezca, promoviendo respecto al primer punto de los hechos controvertidos, las documentales en las que se verifique que desde el pago del canon de julio del 2023 hasta la fecha de interposición de la demanda, la parte actora nunca identificó quién era la persona autorizada para recibir el pago. Luego, en cuanto al segundo y tercer hecho controvertido, se tiene la prueba de la confesión espontánea de parte en el libelo de la demanda, en el que alegó la fecha de inicio y culminación de la relación arrendaticia, así como el hecho de que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado.
2. Testimoniales de los ciudadanos: Rachel Roxanni Albarrán Sanabria, Freidy Rafael Luna Sandia, Ana María Reymi Valecillos, Marlene Moncada Manrique y Christian Andrés Marín Clavijo, titulares de las cédulas de identidad N°s V-32.071.786, 24.611.835, V-12.419.013, 14.099.009 y V-15.858.370.
3. Inspección judicial, para que el Tribunal deje constancia de los nombres y apellidos de quienes ocupan el inmueble, de la presencia de mercancía para fines comerciales y cualquier hecho que desee constatar.
Folio 58, auto dictado por el a quo en fecha 17/10/2024, en el que admitió las pruebas promovidas por ambas partes en litigio y fijó el término para la realización de la inspección judicial, señalando que las testimoniales serían evacuadas en la audiencia de juicio.
Folio 59, diligencia suscrita el 14/11/2024, por la co apoderada judicial de la parte demanda, abogada Vivian Yonela Puertas Soto, en la que solicitó el diferimiento de la inspección judicial por razones de fuerza mayor; fijándose en consecuencia, mediante auto dictado en fecha 15/11/2024, para el día 20/11/2024 a las nueve y treinta de la mañana su evacuación (Fl. 60), dejando el tribunal de la causa constancia de quienes ocupaban el inmueble y de la presencia de mercancía para fines comerciales (Fls. 61-62).
Folio 63, auto dictado por el a quo en fecha 03/12/2024, en el que fijó la oportunidad para la audiencia de juicio, que tuvo lugar el 07/01/2025 (Fl. 64).
Folio 65, diligencia suscrita en fecha 08/01/2025, por las apoderadas de la parte demandada, en la que apelaron del auto dictado el 07/01/2025 y solicitaron copias certificadas.
Folio 66, auto dictado por el a quo en fecha 09/01/2025, en el que negó la apelación ejercida por la parte demandada en razón de que el acta no es impugnable al no resolver puntos esenciales no controvertidos en el juicio.
Folios 67-68, acta del 10/01/2025, en el que el a quo dictó el dispositivo del fallo.
Folio 69, diligencia suscrita el 14/01/2025, por las apoderadas de la parte demandada en la que ejercieron recurso de apelación sobre el dispositivo del fallo dictado en fecha 10/01/2025, y del íntegro de la sentencia.
Folios 70-74, sentencia proferida el 21/01/2025, por el Tribunal Segundo se Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
Folio 75, auto dictado en fecha 29/01/2025, por el que el a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida, correspondiéndole a esta alzada -previa distribución- su conocimiento (Fl. 77).
Folios 78-89, escrito de informes presentado el 09/05/2025, por las apoderadas de la parte demandada.
Folios 90-92, escrito de observaciones presentado el 26/05/2025, por la abogada María Fernanda Rondón, apoderada de la parte actora.
Folios 93-97, copias certificadas consignadas por la parte actora.
Folios 99, diligencia suscrita el 24/11/2025, por la co apoderada del demandante, abogada María Fernanda Rondón Suárez, en la que solicitó el desglose de la copias certificada del documento cursante a los folios 93 al 97; acordado en conformidad mediante auto dictado en fecha 25/11/2025 (Fl. 100).

Estando para decidir, el Tribunal observa:
La presente causa llega a esta Alzada en ocasión de la apelación propuesta en fecha catorce (14) de enero del 2025, por las apoderadas judiciales de la demandada, abogadas Vivian Yonela Puertas Soto y Audrys Ramona Sánchez Márquez, contra el dispositivo dictado el 10/01/2025 y el íntegro de la sentencia proferida el 21/01/2025 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró con lugar la demanda de desalojo, condenando a la parte demandada a la entrega formal del bien inmueble objeto de la controversia, y su condenatoria en costas.
El referido recurso de apelación fue oído en ambos efectos por el a quo en fecha veintinueve (29) de enero de 2025 y remitido para su distribución entre los Tribunales Superiores, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado Superior, dándosele entrada y fijándose por auto del 14/03/2025 el trámite y la oportunidad para que las partes presentaran informes así como observaciones si los hubiere.
En la oportunidad de presentar informes en esta Alzada, las apoderadas de la parte demandada, alegaron que el a quo infringió los artículos 15 y 201 del Código de Procedimiento Civil por quebrantamiento de formas procesales, en razón de haberse fijado un día no laborable para la celebración de la audiencia oral, a saber, el 02/01/2025, día en el que aún se disfrutaban las vacaciones decembrinas, señalando que dejó a la parte demandada en un estado de indefensión, yendo en contra de los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Aseveraron, fraude procesal ocasionado por el Juez de la causa, ya que las actuaciones que constan en el expediente referidas al dispositivo como al íntegro de la sentencia son nulas de nulidad absoluta, formando parte de un desorden procesal derivado del auto dictado el 03/12/2024 en el que se fijó el día 02/01/2025 para la celebración de la audiencia de juicio.
Así mismo, procedieron a mencionar las actas y autos que, a su decir, afectan de nulidad el proceso: a saber, el auto de fecha 03/12/2024 que fijó oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio, el acta de la audiencia de juicio celebrada el 07/01/2025; la diligencia suscrita el 08/01/2025; el dispositivo dictado el 10/01/2025, y por último la diligencia suscrita en fecha 14/01/2025 en la que ejercen recurso de apelación, además de la sentencia proferida el 21/01/2025.
Fundamentaron su escrito en la sentencia del 11/06/2002, en el expediente N° 00-1281 de la Sala Constitucional, la N° 576, expediente N° 00-2794 del 27/04/2001 dictada por la Sala Constitucional, y la sentencia de fecha 14/12/2005 expediente N° 05-2125, de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, junto a los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Aseveraron, que el tribunal a quo al momento de decidir el punto previo no relacionó los términos en los que se planteó la falta de cualidad del actor, sin embargo, declaró que el actor sí tenía cualidad para interponer la demanda de conformidad con los artículos 168 y 429 del Código de Procedimiento Civil y el 1.384 del Código Civil. Adujeron la errónea interpretación del artículo 168 y mencionaron la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11/03/2004, de la que dedujeron que la representación sin poder debe invocarse de forma expresa y no surge de forma espontánea; así mismo, alegaron con fundamento en las sentencias allí señaladas, la imposibilidad de que la planilla de liquidación sucesoral pueda constituir un documento válido para acreditar un vinculo sucesoral exclusivo del causante. Alegaron que el a quo al momento de dictar el dispositivo incurrió en el vicio de incongruencia, por lo que solicitaron la declaratoria con lugar del recurso de apelación, y con ello revocar la sentencia apelada, reponiendo la causa al estado de que se celebre una nueva audiencia de juicio y declarando de oficio el fraude procesal.
Por su parte, la co apoderada de la parte demandante, abogada María Fernanda Rondón presentó escrito de observaciones a los informes de la contraparte, alegando que la demandada busca mantenerse de forma injustificada en la posesión del inmueble, pese a no haber cumplido con las obligación de pago por más de dos años, obteniendo un beneficio sin causa, aseverando que si bien no ha pagado tampoco piensa hacerlo. Aseguró que, desde un inicio la parte actora ha dejado constancia de que actúa tanto en nombre propio como en representación de la sucesión León Contreras Chacón, según planilla sucesoral N° 425 del 06/05/1982, resolución del SENIAT N°103 del 15/02/1982 y certificado de solvencia N° 425 de fecha 07/05/1982, de la que hace parte su representado y los hermanos del mismo, siendo los referidos documentos, los que validan la cualidad activa con la que actuó el demandante. Fundamentó su escrito de observaciones en la sentencia N° 5, de fecha 24/01/2018 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

MOTIVACIÓN
Expuesta de modo sucinta la controversia a resolver en esta Alzada, se tiene que el dispositivo de la sentencia definitiva proferida el veintiuno (21) de enero de 2025 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, objeto del recurso de apelación, es del tenor siguiente:
“(…) DECLARA CON LUGAR, la demanda interpuesta por el ciudadano ALEXANDER LUZARDO CONTRERAS SÁNCHEZ (…) a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio JUAN CARLOS CONTRERAS PRATO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 71.353 y la abogada en ejercicio MARÍA FERNANDA RONDÓN SUÁREZ inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 115.934, contra la ciudadana ELDA DOLORES RAMÍREZ DE VARGAS (…). En consecuencia se condena a la parte demandada:
PRIMERO: Hacer formal entrega del bien inmueble objeto de la controversia, consistente en un local comercial ubicado en la calle 9; N° 7-24 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.”

PUNTO PREVIO
La parte demandada en su escrito de informes presentado en esta alzada, esgrimió la defensa de falta de cualidad activa por parte del actor para interponer la demanda de desalojo, en razón de haber realizado una errónea interpretación del contenido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, este sentenciador observa, que si bien la demandada alega la falta de cualidad por no haber invocado expresamente la parte demandante la representación sin poder respecto de los demás coherederos pertenecientes a la sucesión León Contreras Chacón, resulta evidente que la parte actora si lo expresó tanto en el libelo de la demanda (Fl. 02) como en la audiencia preliminar (Fl. 47). Siendo el demandante en esta causa, ciudadano Alexander Luzardo Contreras Sánchez quien la representa con el carácter de co heredero según consta en la planilla sucesoral N° 425 del 06/05/1982 (Fl. 10 y 93); de igual forma como en su momento lo hizo el ciudadano César Contreras Sánchez en los contratos de arrendamientos escritos correspondientes desde el año 2013 hasta el 2017.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia hace mención de dicho tema por lo que resulta inevitable traer a colación lo explanado en el fallo N° 7 del 13/02/2023, expediente N° 22-152, ponencia del Magistrado Presidente Dr. Henry Timaure Tapia. Así, la Sala estableció:
“…En este orden es de señalar que de acuerdo con el autor Luis Loreto, se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona de la parte actora, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera (Loreto, Luis, Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987).”

De lo transcrito por la Sala, se deduce que toda persona tendrá cualidad activa siempre que se afirme titular de un interés jurídico propio, es decir, que ha de reclamar su derecho siempre que tenga título válido para ello. Es así, que dicha defensa de falta de cualidad activa fue abordada y resuelta por el a quo en la decisión dictada el 21/01/2025, basándose para ello en la planilla sucesoral N° 425 del seis (06) de mayo de 1982, promovida esta por la parte actora en la oportunidad legal correspondiente, siendo valorada por la instancia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación al artículo 1.384 del Código Civil, evidenciándose al efecto que el ciudadano Alexander Luzardo Contreras Sánchez, es coheredero de la sucesión León Contreras Chacón, es decir, que la cualidad como demandante le deviene por ser co-propietario y co-heredero del inmueble donde se encuentra el local comercial, objeto del litigio; en efecto, se desestima la denuncia realizada por la parte demandada. Así se establece.
Así, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, a saber el contenido del libelo de la demanda, la contestación a la misma y la decisión objeto de apelación, este Juzgado Superior encuentra que el objeto de la misma se ciñe en determinar si se encuentra o no ajustada a derecho la razón por la que fue declarada con lugar la demanda de desalojo, fundamentada en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Gaceta Oficial N° 40.418 del 23/05/2014) que en su artículo 40, literal “a” y “g”, expresa:
“… Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”
De lo citado, se interpreta que será motivo de desalojo de un inmueble destinado al uso comercial, el hecho de incurrir en la falta de pago del canon de arrendamiento establecido en la relación arrendaticia, siempre que se exceda de dos mensualidades consecutivas; y también, el hecho de que una vez finalizado el contrato suscrito por las partes, de ellas no surgiera acuerdo de prorrogar el mismo o en su defecto de renovarlo. En consecuencia, ha de verificarse si se configuran los supuestos de hecho previstos en dichas causales, tras haber sido alegadas por la parte actora al momento de interposición de la demanda.
Ahora bien, antes de abordar lo ya planteado, la parte demandada al momento de presentar su escrito de informes en esta Alzada, alegó el quebrantamiento de formas procesales tras supuestamente haber infringido el a quo los artículos 15 y 201 del Código de Procedimiento Civil, relativos al derecho a la defensa y a las vacaciones tribunalicias, además de cometer fraude procesal tras haber fijado por auto de fecha 03/12/2024, el día dos (02) de enero de 2025 o en su defecto, el día de despacho siguiente para que se celebrase la audiencia de juicio; así pues, surgen las exigencias de la parte demandada, tras haber fijado dicha audiencia para un día en el que aún no finalizaban las vacaciones decembrinas, ya que el artículo 201 reza que: “Los Tribunales vacarán del día 15 de agosto al 15 de septiembre y del 24 de diciembre al 6 de enero, todos inclusive”, estando dicha fecha comprendida dentro del lapso, imposibilitando la celebración de la audiencia al ser un día no laborable.
Sin embargo, de las actuaciones que constan en el expediente, resulta necesario resaltar ciertos puntos ya que en cuanto a lo planteado en el auto dictado en fecha 03/12/2024 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, este no delimita el día de celebración de la audiencia para el 02/01/2025, sino que plantea que de no poderse celebrar ese día, la misma se llevará a cabo el día hábil inmediato siguiente, teniendo lugar el 07/01/2025, estando las partes adversarias a derecho, pues tenían pleno conocimiento del día fijado por el a quo para la celebración de la audiencia.
En cuanto al objeto principal del juicio, esto es, determinar la procedencia de las causales de desalojo establecidas en el artículo 40 literal “a” y “g” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, respecto a la causal contenida en el literal “a”, considera este sentenciador con fundamento en la doctrina y la jurisprudencia, que la carga de la prueba recaía sobre la parte demandada, pues la arrendataria debía desmostar haber hecho pago los cánones de arrendamiento que se le atribuían como no satisfechos, pues el demandante no podía probar un hecho negativo. Sin embargo, de la revisión de las actas procesales, se evidencia que la arrendataria no promovió prueba alguna que demostrara el pago de los cánones siguientes al mes de julio del año 2023, señalados por el actor como incumplidos, corroborándose así el estado de insolvencia en el que se encuentra la ciudadana Elda Dolores Ramírez de Vargas, alineándose el supuesto de hecho previsto en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así se precisa.
Respecto a la otra causal de desalojo alegada en el libelo de la demanda, a saber, la contenida en el literal “g” del artículo referido, observa este juzgador que ambas partes, en la oportunidad de presentar tanto la demanda, la contestación, así como alegatos diversos, aseveraron que una vez vencido el contrato escrito de arrendamiento, suscrito en el 2017, éste se transformó por mutuo acuerdo en un contrato verbal, que fue sujeto de una serie de prórrogas, convirtiéndose en consecuencia en un contrato a tiempo indeterminado, resultando así del hecho de que una vez finalizado el contrato, la relación arrendaticia persistió, donde la parte actora continuó recibiendo el pago del canon de arrendamiento, desembocado en consecuencia que la relación arrendaticia ha sido y es verbal luego del año 2017, siendo ello manifestado y aceptado por ambas partes en el presente juicio.
De todo lo anterior, encuentra esta sentenciador de alzada que, efectivamente, la parte actora probó los hechos que alegó en su escrito libelar, al corroborarse la existencia de la relación arrendaticia, además del estado actual de insolvencia en el que se encuentra la ciudadana Elda Dolores Ramírez de Vargas, pero se desestimó la procedencia de la causal del literal “g”, ya que el contrato fue renovado verbalmente de forma constante, esto es, se configuró la causal contenida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resultando procedente la misma, siendo inevitable declarar con lugar la demanda de desalojo de local comercial en el presente asunto. Así se declara.
Dada la conclusión precedente, se torna forzoso para esta Alzada declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido mediante diligencia fechada catorce (14) de enero de 2025, suscrita por las apoderadas de la parte demandada, abogadas Vivian Yonela Puertas Soto y Audrys Ramona Sánchez Márquez, contra la decisión dictada el 21/01/2025 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en consecuencia, se confirma el referido fallo, por las motivaciones expuestas. Así se decide.

DECISIÓN
Por los razonamientos vertidos, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por las abogadas Vivian Yonela Puertas Soto y Audrys Ramona Sánchez Márquez, apoderadas judiciales de la demandada, mediante diligencia de fecha catorce (14) de enero de 2025 contra el fallo dictado el día veintiuno (21) de enero de 2025 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada el veintiuno (21) de enero de 2025 por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada a tenor del enunciado del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
NOTIFÍQUESE a las partes.
Queda así CONFIRMADA la decisión apelada.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sede de despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los dieciocho (18) días del mes de febrero de dos mil veintiséis (2026). Años: 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada

La Secretaria Temporal,

Mariajosé Mejía García

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 12:05 de la tarde, se dejó copia para el archivo del Tribunal. Se libraron boletas de notificación.

MJBL/rlpa
Exp. Nº 25-5217