TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.
216° y 167°

PARTE ACTORA:
Sociedad Mercantil ALFACAR, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira el 20 de noviembre de 1989, bajo el N° 36, Tomo 54-A. RIF J-30841091-8.
Apoderado de la Parte Actora:
Abogado Abelardo Ramírez, inscrito ante el IPSA bajo el N° 74.441.
PARTE DEMANDADA:
Asociación Civil MINICENTRO LA CABAÑAS, inscrita ante el Registro Público del Primer Circuito el 18 de junio de 1985, bajo el N° 18, Tomo 10 adicional, Protocolo Primero, RIF J-090145885, representada por su presidente, ciudadano NELSON ORLANDO GALLANTI REY, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.974.277 y por su Vicepresidente, JOSÉ LIZANDRO BONILLA GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.814.446
Apoderados de la Parte Demandada:
Abogados César Omero Sierra y Carlos Onofre Pérez Rondón, inscritos ante el IPSA bajo los N°s 48.494 y 179.259, en su orden.
MOTIVO:
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (Apelación de la Sentencia de fecha 21 de marzo de 2023 dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira)
En fecha 20 de abril de 2023 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 864-22 procedente del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con motivo de la apelación interpuesta por diligencia fechada el 23/03/2023 por la co apoderada judicial de la parte demandada, abogada Littyvel Durán Moncada contra la sentencia dictada por ese Juzgado el día 21/03/2023.
En la misma fecha en que se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso de ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones si hubiere lugar a ello.
Al efecto, se relacionan las actas que conforman el presente expediente en el orden correspondiente y que sirven para el conocimiento del asunto debatido ante esta Alzada:
Folios 01-05, libelo de demanda presentado en fecha 14 de diciembre de 2020 por el abogado Abelardo Ramírez, en su condición de representante de la Sociedad Mercantil ALFACAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, el 20 de noviembre de 1989, bajo el N° 36, Tomo 54-A, en la que alegó que su poderdante es propietario de un inmueble ubicado en la calle 10, N° 7-37, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, que dio en arrendamiento para uso comercial a la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS (en lo sucesivo la arrendataria), dicha relación arrendaticia dio inicio el 12 de junio de 1991, como evidenció en cinco (5) contratos de arrendamientos, siendo el último contrato de arrendamiento privado de fecha 30 de abril de 2014, que tenía un termino de más de 10 años al momento de presentar dicha demanda, siendo el caso de que le solicitaron de manera amistosa la entrega del inmueble, habiendo cumplido con la prórroga legal que le correspondía, debido a que el plazo contractual finalizo el 01 de mayo de 2017, dando paso al comienzo de dicha prórroga legal hasta el 01 de mayo de 2020, por tal motivo la arrendataria se encontraba en el fáctico del artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, más sin embargo, no obtuvo respuesta alguna; ahora bien, alegó de que dicha arrendataria esta consignando el cánon de arrendamiento por ante un Tribunal de competencia, según expediente N° 1025 del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; ahora bien, la arrendataria por incumplimiento de la entrega de dicho inmueble y por vencimiento del término contractual y prórroga legal, procedió a demandar a la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS representada por su presidente, Nelson Orlando Gallanti Rey para que conviniera o sea condenado en: PRIMERO: el desalojo del local comercial arrendado según contrato de arrendamiento suscrito el 30 de abril de 2014 por un inmueble ubicado en la calle 10, N° 7-37, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. SEGUNDO: La entrega del inmueble arrendado libre de objeto y personas en las mismas condiciones que lo recibió.
Fundamentó dicha acción en el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; artículo 40, literal “g” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Estimó la demanda en la cantidad de Diez Millones Ciento Noventa y Tres Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 10.193.400,00) equivalente a Seis Mil Setecientos Noventa y Cinco con Seis (6.795,6) Unidades Tributarias.
Folio 42, auto de fecha 27/01/2021 por el que el a quo admitió cuanto a lugar en derecho la demanda, ordenó tramitarse por el procedimiento oral previsto en el artículo 859 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, ordenó el emplazamiento de la parte demandada Asociación Civil MINICENTO LAS CABAÑAS, representada por su Presidente Nelson Orlando Gallanti Rey.
Folio 46, diligencia presentada por el abogado Abelardo Ramírez, apoderado judicial de la parte actora, en el que solicitó la citación por carteles de la parte demandada de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Folio 47, auto de fecha 09/06/2021, en el que el a quo ordenó citar por medio de carteles a la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS, representada por su Presidente ciudadano Nelson Orlando Gallanti Rey.
Folios 48-58, actuaciones relacionadas con la citación y nombramiento del Defensor Ad Litem para la parte demandada.
Folio 59, diligencia presentada por el ciudadano José Lizandro Bonilla Guerrero, en su condición de Vicepresidente de la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS, asistido por los abogados Roldan Alexander Labrador y Littyvel Durán Moncada, en la que se dio por citado.
Folio 60, poder apud acta presentado en fecha 08/11/2021, conferido por el ciudadano José Lizandro Bonilla Guerrero, en su condición de Vicepresidente de la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS a los abogados Roldan Alexander Labrador y Littyvel Durán Moncada.
Folios 71-95, escrito de contestación a la demanda, presentado por los apoderados judiciales de la parte demandada el día 08/12/2021, en el que opusieron cuestiones previas, en referencia al ordinal 2° del artículo 866, en concordancia con el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, presentaron las defensas perentorias, contestaron la demanda negando, rechazando y contradiciendo todos y cada uno de los puntos alegados por la parte actora y promovieron pruebas, alegando la incompetencia del tribunal, la ilegitimidad de la persona que se presentó como apoderado judicial de la parte demandante, lo que conlleva, dicen, a la inadmisibilidad de la acción de conformidad con los artículos 429, 340 ordinal 6° y 434 del Código de Procedimiento Civil, así mismo impugnaron el instrumento fundamental de la demanda por haberlo presentado en copia simple; en relación a la promoción de pruebas, se apegaron al principio de la comunidad de la prueba y a su vez promovieron las siguientes documentales: 1.- Acta de Asamblea General Ordinaria, N° 15 de la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS, de fecha 14/12/2011, inscrita bajo el N° 3, folio 6 del tomo 22 del protocolo de transición del año 2011. 2.- Copia del documento de lotificación protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal. Estado Táchira de fecha 21/05/2008, inscrito bajo el N° 48, tomo 032, Protocolo 01, folios 1 al 4. 3.- Copia simple de los Contratos de Arrendamiento debidamente autenticados. 4.- Facturas emitidas por la parte actora ALFACAR, C.A., posteriores al año 2017.
Folio 108-110, sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 17/01/2022, cuyo tenor es el siguiente:
“…PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la incompetencia por razón de la Cuantía, opuesta por el abogado ROLDAN ALEXANDER LABRADOR, en su carácter de co apoderado judicial de la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS, ya identificado.
SEGUNDO: INCOMPETENTE POR LA CUANTÍA, para conocer de la presente acción de Desalojo de Local Comercial, incoada por la SOCIEDAD MERCANTIL ALFACAR, C.A., a través de su apoderado judicial abogado ABELARDO RAMÍREZ contra…
TERCERO: SE DECLINA LA COMPETENCIA en el Tribunal Distribuidor de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, a los efectos de su distribución, a quien se acuerda remitir el expediente de conformidad a lo previsto en el artículo 353 del Código de Procedimiento Civil….”
Folio 111, auto de fecha 25/01/2022, en el que el a quo acordó remitir el expediente original al Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, acordó remitir las pruebas presentadas por el abogado Abelardo Ramírez en un sobre.
Folio 113, auto de fecha 02/02/2022, por el que el Tribunal Cuarto de Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admitió dicha demanda, se abocó al conocimiento de la causa y fijó día y hora para el acto conciliatorio entre las partes.
Folio 122, diligencia presentada por la co apoderada judicial de la parte demandada, abogada Littyvel Durán Moncada en fecha 29/03/2022, en el que solicitó aclaratoria de los lapsos procesales y que sea fijada día y hora para el acto conciliatorio vía telemática con los sujetos activos de la relación jurídico procesal.
Folio 123, auto de fecha 29/03/2022, por el que el a quo acordó abrir la articulación probatoria de ocho (08) días de despacho y acordó la celebración del acto conciliatorio entre las partes, fijando día y hora, sin la necesidad de notificación.
Folio 124, auto de fecha 30/03/2022, por el que el a quo admitió las pruebas presentadas por el apoderado judicial de la parte actora, abogado Abelardo Ramírez.
Folios 125-127, escrito de promoción de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora, abogado Abelardo Ramírez en fecha 25/01/2022, de la siguiente manera: PRIMERO: promovió Boleta de notificación del expediente 1025-2020 dirigida ALFACAR C.A. SEGUNDO: Copias certificadas del expediente N° 1025-2020, conciliación inquilinaria. TERCERO: Poder otorgado por la Sociedad Mercantil ALFACAR, C.A., a los abogados Fabrizio Sciarra D´elia, Leonor Algara de Fericelli, Helieny Rofany Ramírez Pinto y José Ricardo Aponte. CUARTO: Documento Constitutivo estatutario y actas de asamblea de la Sociedad Mercantil ALFACAR, C.A. QUINTO: Promovió Sustitución de Poder, inserto en autos.
Pieza II, folio 02, acta de fecha 06/04/2022, en ocasión del Acto Conciliatorio entre las partes, en el que acordaron suspender la causa para la celebración de la Audiencia Conciliatoria a los fines de concretar los términos del acuerdo.
Folio 05, ampliación del poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Caracas el 13/09/2016, anotado bajo el N° 7, Tomo 136 conferido por la ciudadana Karin Petersen de Antequera en su condición de Presidenta de la Sociedad Mercantil ALFACAR, C.A., al abogado Abelardo Ramírez.
Folios 08-16, actuaciones en las que las partes solicitaron la suspensión de los lapsos procesales para la realización del Acto Conciliatorio y en el que el a quo los acordó.
Folio 17, acto conciliatorio celebrado el 20/06/2022 en el que las partes manifestaron que no fue posible llegar a un acuerdo y el Tribunal acordó la continuación de la causa en el estado en que se encontraba sin necesidad de notificación.
Folios 18-20, escrito de conclusiones sobre incidencia de Cuestiones Previas presentado por el co apoderado judicial de la parte demandada, abogado Roldan Alexander Labrador en fecha 28/06/2022, en el que alegó que dicha empresa estaba disuelta para el momento del otorgamiento del poder a los abogados Fabrizio Sciarra D´elia, Leonor Algara de Fericelli, Helieny Rofany Ramírez Pinto y José Ricardo Aponte y por lo tanto tampoco podría sustituir y ampliar en el apoderado actor en dicha causa.
Folio 21-23, decisión proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el día 08/07/2022, que estableció:
“…PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: Prosígase la presente causa de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: No hay condenatoria en costas en la incidencia de cuestiones previas, por la naturaleza de los fallos….”
Folio 24, auto de fecha 13/07/2022, por el que el a quo fijó día y hora para la audiencia preliminar de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Folios 25-26, Acto Conciliatorio de fecha 20/07/2022.
Folio 28-29, sentencia proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 19/09/2022, en la que se resolvió:
“…PRIMERO: Determinar si es admisible o no la acción de conformidad al uso del inmueble dado en arrendamiento y la Ley que se aplicó al momento de su admisión.
SEGUNDO: Determinar la fecha de inicio y culminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
TERCERO: Establecer si la relación arrendaticia pasó a ser de tiempo determinado a tiempo indeterminado, a partir de la fecha de inicio y culminación del contrato determinada en el numeral Segundo
CUARTO: Establecer si se hizo uso o no de la prórroga legal, a partir de la fecha de inicio y culminación del contrato determinada en el numeral Segundo.
De conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal declara abierto un lapso de CINCO (5) DÍAS DE DESPACHO, contados a partir de que conste en autos la notificación de las partes del presente auto, a fin de que promuevan las pruebas sobre el merito de la causa. Así se establece….”
Folios 30-31, diligencias en las que las partes se dieron por notificadas.
Folio 32, auto de fecha 07/10/2022, en el que el a quo ordenó agregar las pruebas presentadas por el abogado Abelardo Ramírez, apoderado judicial de la parte demandante.
Folios 33-34, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 03/10/2022 por el apoderado judicial de la parte actora, abogado Abelardo Ramírez, de la siguiente manera: PRIMERO: PRUEBA DE INSPECCIÓN JUDICIAL: de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó inspección judicial en el inmueble objeto de la controversia. SEGUNDO: PRUEBA DE INFORMES: de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para que le sea solicitado al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, copia certificada del expediente N° 1025. TERCERO: Ratificó los medios de prueba documentales promovidos en las cuestiones previas.
Folio 35, auto de fecha 07/10/2022, en el que el a quo ordenó agregar las pruebas presentadas por el co-apoderado judicial de la parte demandada, abogado Roldan Alexander Labrador, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Folios 36-37, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 05/10/2022 por el co-apoderado judicial de la parte demandada, abogado Roldan Alexander Labrador, en los siguientes términos: COMUNIDAD DE LA PRUEBA: Invocó el mérito de las pruebas que fueron presentadas por la parte contraria. DOCUMENTALES: 1.- Impugnación de Instrumento fundamental de la demanda. 2.- Acta de Asamblea General Ordinaria, N° 15, protocolizada por ante la oficina de Registro Público del primer Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 14/12/2011, inscrita bajo el N° 3, folio 6, tomo 22, protocolo del año 2011 de la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS. 3.- Copia del documento de lotificación, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira de fecha 21/05/2008, inscrito bajo el N° 48, tomo 032, Protocolo 01, folios 1-4. 4.- Contratos de arrendamientos autenticados. 5.- Original de las facturas emitidas por la parte actora, ALFACAR, C.A, con motivo de los pagos del canon de arrendamiento posteriores al año 2017.
Folios 38-39, escrito de oposición presentado por el co apoderado judicial de la parte demandada, abogado Roldan Alexander Labrador, en los siguientes términos: Primero: ratificó la impugnación del documento fundamental con el que la parte actora inició su pretensión. Segundo: se opuso formalmente a la prueba de informe donde solicitaron copia del expediente N° 1025 del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Tercero: se opuso al capture de pantalla de un correo electrónico presentado por la parte contraria, por no aportar nada a la controversia.
Folio 40, auto de fecha 13/10/2022 por el que el a quo decidió de la siguiente manera: en referencia al escrito de oposición a las pruebas en lo que respecta a los numerales SEGUNDO y QUINTO, el Tribunal se pronunciaría en la sentencia definitiva; en relación a las pruebas presentadas por el abogado Abelardo Ramírez, apoderado judicial de la parte demandante, las admitió cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Fijó día y hora para la Inspección Judicial solicitada y en referencia a la prueba de informes, acordó oficiar al Tribunal Tercero de Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, finalmente fijó lapso de treinta (30) días para la evacuación de las pruebas.
Folio 41, auto de fecha 13/10/2022, por el que el a quo admitió las pruebas presentadas por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Roldan Alexander Labrador, salvo su apreciación en la sentencia definitiva y fijó un lapso de treinta (30) días de despacho para su evacuación.
Folio 133, auto de fecha 25/11/2022, en el que el a quo fijó día y hora para la Audiencia o Debate oral.
Folios 134-136, actuaciones relacionadas con la suspensión de la causa.
Folios 137-143, actuaciones relacionadas con la Audiencia o Debate Oral, cuyo dispositivo completo sería dictado dentro de los 10 días de despacho siguientes de conformidad con el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
Folio 144, auto de diferimiento del pronunciamiento de la sentencia de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Folio 145-154, sentencia proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 21/03/2023, cuyo dispositivo es del siguiente tenor:
“…PRIMERO: SIN LUGAR la defensa de fondo de inadmisibilidad de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, idóneo el procedimiento establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.
SEGUNDO: SIN LUGAR la impugnación del instrumento fundamental de la acción de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SIN LUGAR la oposición a las pruebas de la parte actora por extemporánea por tardía.
CUARTO: SIN LUGAR la tácita reconducción.
QUINTO: CON LUGAR la demanda de Desalojo comercial, interpuesta por la Sociedad Mercantil ALFACAR C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, el 20 de noviembre de 1989, bajo el Nro. 36, Tomo 54-A, contra la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS, inscrita ante el Registro Subalterna del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 18 de junio de 1985, bajo el N° 18, Tomo 10 adicional, Protocolo Primero del Segundo Trimestre de 1985 y Reforma Estatutaria de fecha 20 de noviembre de 2003, bajo el Nro. 23, Tomo 011, Protocolo Primero, folios 1/7, Cuarto Trimestre de 2003.
SEXTO: SE ORDENA a la demandada la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS, ya identificada, a hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento a la propietaria Sociedad Mercantil ALFACAR C.A., supra identificada, consistente en un inmueble lote de terreno ubicado en la calle 10 N° 7-37, con dos (2) entrada, una por la calle 10 y otra por la carrera 8, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, cuyo linderos y medidas son: NORTE: En parte con propiedades que son o fueron de la Sucesión Guerrero, mide treinta y tres metros con treinta y tres centímetros (33,33 mts) y en parte con propiedades que son o fueron de María de los Dolores Robles de Mora y María del Pilar Robles de Farujia, mide cuatro metros con cuarenta centímetros (4,40 mts), en línea quebrada; SUR: En parte con inmueble N° 6, mide ocho metros con veinte centímetros (8,20mts), en parte con calle 10 mide cinco metros con noventa y tres centímetros (5,93 mts) y en parte con propiedad que son o fueron de Francisco Antequera Olivares, mide veintitrés metros con diecisiete centímetros (23,17 mts) en línea quebrada; ESTE: En parte con propiedades que son o fueron de Francisco Antequera Olivares, mide once metros (11 mts), en parte con inmueble N° 7, propiedad de ALFACAR C.A., mide ocho metros con cuarenta y dos centímetros (8,42 mts) y en parte con carrera 8, mide quince metros con veintitrés centímetros (15,23 mts) en línea quebrada; y OESTE: En parte con propiedades que son o fueron de María de los Dolores Robles de Mora y María del Pilar Robles de Farujia, mide once metros con cuarenta y ocho centímetros (11,48 mts) en parte con inmuebles Nros. 1, 2, 3 y 5 propiedad de ALFACAR C.A., mide dieciséis metros con sesenta y nueve centímetros (16,69 mts) y en parte con inmueble N° 6 propiedad de ALFACAR C.A., mide seis metros con cuarenta centímetros (6,40 mts) en línea quebrada; para un área de terreno aproximadamente de setecientos cincuenta y un metros cuadrados con ochenta y ocho centímetros cuadrados (751,88 mts2). Totalmente libre de bienes y personas en buen estado de mantenimiento y solvente en los servicios públicos.
SEPTIMO: SE CONDENA en costas a la parte demanda de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.
OCTAVO: Se insta a la parte actora a suministrar lo necesario para la impresión del íntegro de la decisión y su copia respectiva para el archivo del Tribunal….”
Folios 155-158, cursa diligencia de fecha 23/03/2023, presentada por la abogada Littyvel Durán M., actuando con el carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, en la que apeló de la sentencia emitida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 21/03/2023, siendo oída en ambos efecto por auto dictado el 29/03/2023, librándose oficio 123-23 al Juzgado Superior Distribuidor, correspondiéndole el conocimiento del mismo a esta Alzada, dándosele entrada y fijándose en esa misma oportunidad, los lapsos para la presentación de informes y de observaciones si hubiere lugar.
Folio 159, diligencia presentada el 24/04/2023 por los abogados Littyvel Durán M. y Roldan Alexander Labrador, quienes renunciaron al poder apud acta conferido por el ciudadano José Lizandro Bonilla Guerrero actuando en nombre y representación de la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS.
Folio 160, auto de fecha 24/04/2023, por el que esta alzada ordenó, de conformidad con el artículo 165 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, la notificación a la parte demandada.
Folio 163, poder apud acta presentado en fecha 27/04/2023 conferido por el ciudadano José Lizandro Bonilla Guerrero, en su condición de Vicepresidente de la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS a los abogados Cesar Omero Sierra y Carlos Onofre Pérez Rondón.
Folios 164-165, escrito de informes presentados el día 19/05/2023 por el co apoderado judicial de la parte demandada, abogado Carlos Onofre Pérez Rondón, en el que alegó que la Juez de la causa inicial no valoró las pruebas fundamentales que promovieron y evacuaron; alegó que el contrato vencía el 01/05/2017 y para el 01/05/2020 venció la prórroga legal, siendo el caso que a partir de esa fecha los demandados continuaron depositando el cánon de arrendamiento a través de una entidad bancaria, siendo el caso de que los mismos nunca fueron rechazados por la arrendadora y que la parte demandante iniciaron el procedimiento de desalojo del terreno el día 27/01/2021, después de nueve (9) meses desde el vencimiento de la prórroga legal, convertido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre un terreno no edificado. Ahora bien, aseveró que para el momento de la firma del contrato el Presidente de la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS, era el ciudadano Nelson Orlando Gallanti Rey y que para el momento de la presentación de la demanda la junta directiva no estaba vigente, siendo el caso de que la juez no observó lo planteado por la defensa y no valoró todo lo expresado por la parte demandada.
Folios 166-171, escrito de informes presentados por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 19/05/2023, en el que después de presentar una síntesis de lo acaecido en dicha controversia, alegó que quedó plenamente demostrado la existencia del último contrato de arrendamiento y la duración de la relación arrendaticia, así como el cumplimiento de la prórroga legal, por lo tanto dicha demandada se encontraba incursa en la causal previsto en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que por lo tanto se debía ratificar la decisión del a quo.
Folio 172, escrito de observaciones presentado por el co apoderado judicial de la parte demandada, abogado Carlos Onofre Pérez Rondón, en el que ratificó el escrito de informes; alegó que la parte actora basó la demanda en un instrumento privado no reconocido y negaron que la situación arrendaticia se convirtiera en indeterminada.
Folios 173-176, escrito de observaciones presentados por el apoderado judicial de la parte actora el día 01/06/2023, en el que alegó que se debe ratificar la decisión proferida por la primera instancia y se debía ratificar la pretensión de desalojo, debido a que fue tomada en cuenta la efectividad de los derechos reconocidos por la Ley.
Folio 177, diligencia de fecha 14/05/2024, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, abogado Abelardo Ramírez, en el que solicitó sea dictada sentencia.
Folios 178-183, actuaciones relacionadas con las solicitudes de copias certificadas.

Estando para decidir, el tribunal observa:
La presente causa llega a esta alzada por apelación propuesta por la parte demandada mediante diligencia fechada el veintitrés (23) de marzo de 2023, contra la decisión dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial el día veintiuno (21) de marzo de 2023, en la que declaró sin lugar la defensa de fondo por inadmisibilidad, conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil é idóneo el procedimiento que prevé el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; sin lugar la impugnación del instrumento fundamental de la acción, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin lugar la oposición a las pruebas de la parte actora por extemporáneas por tardía. Como punto cuarto, sin lugar la tácita reconducción. Al punto quinto, declaró con lugar la demanda de Desalojo de Local Comercial interpuesta por la sociedad mercantil ALFACAR C.A. contra la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS; al sexto punto, ordenó a la demandada, hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento a la propietaria, sociedad mercantil ALFACAR C.A., describiéndolo en linderos, medidas y ubicación. En el octavo punto, condenó en costas a la parte demandada a tenor del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto del veintinueve (29) de marzo de 2023, el a quo oyó en ambos efectos el recurso ejercido, ordenando remitir el expediente al Juzgado Superior en lo Civil en funciones de distribuidor, correspondiendo a este Juzgado, donde se le dio entrada y se fijó trámite.
En la oportunidad de rendir informes ante esta superioridad, compareció el día 19/05/2023 el abogado Carlos Onofre Pérez rondón, quien aduce obrar en representación de José Lizandro Bonilla. Ante ello observa quien juzga que la causa que ocupa la atención de esta alzada es incoada por la sociedad de comercio ALFACAR C.A. contra la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS, circunstancia que advierte la demandante en su escrito de observaciones, indicando que presenta impugnación a la actuación de José Lizardo Bonilla, por no ser sujeto procesal en el presente juicio. Sobre esta impugnación precisa esta alzada, que al analizar las actas del proceso se observa que, ciertamente el ciudadano José Lizandro Bonilla, como señala la demandante en sus observaciones, no es parte en la mismas, ya que en la causa la demandante es la sociedad de comercio ALFACAR C.A. y la demandada la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS, por lo que resulta procedente la Impugnación que plantea el demandante en sus observaciones; razón suficiente para declarar que los informes de la parte demandada recurrente deben ser desechados de análisis y valoración. Así se establece.
Por su parte la representación de la parte actora al momento de presentar informes ante esta alzada, indicó:
Que la controversia versa sobre una pretensión de desalojo de local comercial por vencimiento del término convencional y vencimiento de prórroga legal sobre un inmueble, que la sociedad mercantil ALFACAR, C.A., dio en alquiler a la Asociación civil MINICENTRO LAS CABAÑAS,el cual se encuentra ubicado en la calle 10, N° 7-37, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. Que la relación arrendaticia se inició el 12 de junio de 1991, y que en relación con el tiempo de duración del contrato (último) se acordó entre las partes un término fijo de tres años a partir del 1° de mayo de 2014, según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Que el término contractual finalizó el 1° de mayo de 2017, surgiendo de pleno derecho la prórroga legal a favor de la arrendataria en función de la duración de la relación arrendaticia, que comenzó en el año 1991 y que conforme con el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por superar los 10 años, es de 3 años y que la prórroga legal finalizó el 1° de mayo de 2020.
Que por tal motivo la arrendataria se encuentra en el supuesto fáctico previsto en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por haberse cumplido el término convencional del contrato y de pleno derecho la prórroga legal.
Ahora bien, contra la referida decisión dictada por el a quo, el apoderado de la demandada ejerció recurso de apelación, explanando en el escrito de informes presentado ante esta alzada, siendo que los mismos no pueden ser objeto de análisis, ya que consta que estos fueron presentados por una persona natural ajena a la presente causa, por lo que la decisión de mérito de esta alzada, se basará en el estudio y determinación del apego a derecho de la recurrida, con el reexamen de la controversia basado en los alegatos de las partes, los medios de prueba que ambos presentaron para la demostración de los alegatos de la demanda y los medios de defensa, a efecto de dictar en alzada un fallo congruente, motivado y en apego al contenido normativo del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Para establecer los términos en que fue planteada la controversia y determinar en consecuencia el tema decidendum, se tiene que la demandante fundamenta su demanda en la indicación de que su representada es propietaria de un inmueble ubicado en la calle 10, N° 7-37, parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, dado en arrendamiento para uso comercial a la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS; que la relación arrendaticia consta, según último contrato de arrendamiento privado suscrito el 30 de abril del año 2014 y para el momento de presentar la demanda esta tiene un término de más de 10 años, específicamente 19 años ya que se inició el 12 de junio de año 1991, como se evidencia en 5 contratos anteriores. Así mismo, indica que la señalada relación arrendaticia supera los 10 años, y que la arrendataria tiene un derecho de prórroga legal de tres años una vez finalizado el término contractual. Adiciona que el plazo contractual finalizó el 1° de mayo del año 2017, comenzando el derecho de la arrendataria al disfrute de la prórroga legal de tres años, desde el 1° de mayo del año 2017 al 1° de mayo del año 2020. Por tal motivo, la arrendataria se encuentra en el supuesto fáctico del articulo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Igualmente arguye que de manera amistosa solicitaron a la arrendataria la entrega del inmueble arrendado, pero no dio respuesta a la petición de entrega y que además, finalizada la prórroga no procede el pago de canon de arrendamiento, ya que al percibirlos la arrendadora sería aceptar la continuidad de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Añade a título de conclusión que la arrendataria se encuentra subsumida en el incumplimiento culposo de la entrega a su representada del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por vencimiento del término contractual y prórroga legal, por lo que resulta procedente demandar el desalojo, peticionado formalmente con la entrega del inmueble arrendado libre de objetos y personas en las mismas condiciones que lo recibió.
A su vez, la arte accionada alegó en su escrito de contestación de la demanda que la relación arrendaticia, tiene como objeto un terreno no edificado que data desde el 12 de junio de 1991, que el último contrato de arrendamiento fue celebrado el 30 de abril de 2014, con una duración de término fijo de tres (3) años contados a partir del 01 de mayo de 2014 con finalización el 01 de mayo de 2017; que finalizado el lapso convenido, la arrendataria continuó ocupando el referido inmueble y pagando el canon de arrendamiento correspondiente por lo que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, que no existe norma que establezca que la prórroga legal corre de pleno derecho, que no le fue notificado a la arrendataria la no renovación del contrato; solicitó se decrete la inadmisibilidad de la demanda por cuanto no se encuentra ajustada al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Impugnó el documento fundamental de la acción por ser un documento privado, consignado en copia fotostática simple.
Queda en consecuencia, establecido que el mérito controvertido en la presente causa queda determinado en una demanda de desalojo de local comercial, bajo el alegato de la demandante que el inmueble de su propiedad fue dado en arrendamiento para uso comercial de la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS, con un último contrato privado de fecha 30 de abril del año 2014, siendo que la relación arrendaticia para el momento de presentar la demanda tiene 19 años, puesto que se inicia el 12 de junio de año 1991, como se evidencia en los cinco (5) contratos anteriores. Así mismo indica que por ello la arrendataria tiene derecho a una prórroga legal de tres años una vez finalizado el término contractual y que por cuanto el plazo contractual finalizo el 1° de mayo del año 2017, su derecho al disfrute de la prórroga legal de tres años comenzó desde el 1° de mayo del año 2017 al 1° de mayo del año 2020 por lo que por tal motivo LA ARRENDATARIA se encuentra en el supuesto fáctico del artículo 40 literal “g” de la Ley de Arrendamiento para Uso Comercial.
La parte demandada, a su vez, pretende enervar la pretensión de la demandante con la oposición de la cuestión previa de incompetencia del Tribunal y la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor, lo que fue oportunamente resuelto por la recurrida, encontrándose la misma, definitivamente firme. Alega igualmente como defensa perentoria, la inadmisibilidad de la acción, por cuanto la relación arrendaticia, a su entender, versa sobre un terreno no edificado; impugnan el instrumento fundamental de la demanda por ser presentado en copia simple. Procede además a dar contestación al fondo de la demanda con negativa y contradicción de la misma en todos y cada uno de sus términos facticos y legales.
Ante las defensas esgrimidas por la demandada, este sentenciador de alzada procede a abordar la resolución de los puntos previos delatados por la accionada, verificándose, en primer término, por razones de debida técnica procesal, la impugnación del instrumento fundamental de la pretensión al haber sido presentado en copia simple y posteriormente, de ser procedente, establecer cuál era el procedimiento aplicable al caso, ya que solo en caso de ser desechados estas defensas previas, se procederá a decidir el mérito del asunto.
Atendiendo a lo antes indicado, se tiene que la demandada en su contestación de demanda procede a impugnar el contrato de arrendamiento privado de fecha 30 de abril del año 2014 por ser presentado en copia simple. Ahora bien, si bien es cierto tal circunstancia encuentra regulación en el artículo 429 del CPC cuando señala:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por las partes”.
No obstante lo antes indicado, ello no puede ser objeto de interpretación aislada, ya que se evidencia de autos, una serie de elementos probatorios y actas del proceso que contrarían la impugnación realizada por la accionada al contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 30 de abril de 2024 y en ese sentido se aprecia que riela a los folios 71 al 95, escrito presentado por la accionada que titula: “CUESTIONES PREVIAS, DEFENSAS PERENTORIAS, CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y PROMOCIÓN DE PRUEBAS”, en el que indica, en específico al folio 88 (segundo párrafo): “… que el último contrato de arrendamiento celebrado fue en fecha 30 de abril de 2014, que venció el 01 de mayo de 2017 y que la arrendataria continúa en posesión del inmueble y pagando el canon”.
Con lo anterior se evidencia la contradicción en que incurre la accionada, puesto que, por una parte, impugna el señalado contrato y por otra parte, pretende hacerlo valer en relación a su alegato de procedencia de la tácita reconducción de la relación arrendaticia.
En ese mismo orden de ideas, se tiene que a objeto de dar valor al señalado contrato de arrendamiento del 30/04/2014, la demandante promovió prueba de informes, ante ello, consta en autos expediente de consignación inquilinaria N° 1045, que mantiene carácter de documento público, realizado por la accionada ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta misma Circunscripción Judicial en el que aparece el señalado contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril del 2014, que coincide plenamente con el contrato que se pretende impugnar.
Se evidencia así mismo del referido expediente de consignaciones arrendaticias, el pago mediante ese procedimiento de los cánones arrendaticios generados por ese contrato, y así lo reconoce la demandada cuando señala que ha venido cancelado los mismos y que se encuentra en posesión del inmueble.
Finalmente, se tiene que la propia demandada consigna legajo de facturas, las que se aprecian con pleno valor probatorio, donde consta la cancelación de cánones de arrendamiento causados desde la vigencia del contrato de arrendamiento que se pretende impugnar.
Corolario de lo anterior debe indicarse que a pesar de que ciertamente el contrato de arrendamiento privado de fecha de fecha 30 de abril del 2014 fue presentado en copia simple y por eso lo impugna la demandada, de una revisión completa del expediente en relación al valor del referido contrato, se concluye su validez y vigencia. Frente ello, se declara Improcedente la impugnación realizada. Así se precisa.
Atinente al señalamiento de la demandada de que la presente demanda debe ser declarada inadmisible por cuanto el procedimiento establecido para el desalojo del inmueble no resulta aplicable al caso debido a que el objeto del contrato de arrendamiento es un terreno no edificado, se tiene lo siguiente:
Ciertamente, a tal fin hay que señalar en primer término, que el artículo 3 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que quedan fuera del ámbito de aplicación de dicha ley “Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados”, por lo que en este tipo de arrendamientos no le es aplicable figuras como la prórroga legal, preferencia ofertiva, régimen de consignaciones, ni demás instituciones ni beneficios en ella establecidos. Así, se tiene que en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento del 30/04/2024, las partes establecieron que: ““El inmueble objeto de este contrato, está destinado para ser usado exclusivamente como área para comercio.
En semejante sentido, riela a los autos contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Segunda de San Cristóbal, en fecha 12 de junio de 1991, inserto bajo el N° 44, Tomo 92, en el que se indica en la cláusula PRIMERA: “…para uso comercial en el cual funciona el CENTRO COMERCIAL LAS CABAÑAS…”
Consta igualmente que obra en autos contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, fechado 08 de junio del 2001, inserto bajo el N° 52, Tomo 79, en el que las partes establecieron en cuanto al destino del inmueble, en la cláusula PRIMERA: “…para ser destinado a uso comercial, en la cual funciona y funcionará el “MINICENTRO COMERCIAL LAS CABAÑAS”
Luego mediante contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública segunda de San Cristóbal en fecha 08 de mayo de 2006, las partes establecen en la cláusula CUARTA, respecto al destino o uso del inmueble lo siguiente: “…El inmueble descrito, está destinado a ser usado exclusivamente como área para comercio. En tal sentido, LA ARRENDATARIA, sólo podrá construir o instalar mini locales tipo cabañas, con estructuras desmontables o removibles a sus expensas al final del contrato y contando siempre con la permisologia de las autoridades competentes, las cuales podrán vender, ceder o traspasar internamente, sin autorización de LA ARRENDADORA, pero bajo ninguna circunstancia afectarán la relación arrendaticia…”
En fecha 06 de mayo del 2011, las partes suscriben nuevo contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, que quedó inserto bajo el N° 11, Tomo 72, en el que las partes pactaron en la cláusula CUARTA, respecto al destino o uso del inmueble lo siguiente: “…El terreno objeto de este contrato, está destinado a ser usado exclusivamente como área para comercio. En tal sentido, LA ARRENDATARIA, sólo podrá construir o instalar mini locales tipo cabañas, desmontables o desprendibles a sus expensas y contando con la permisología de las autoridades competentes, las cuales podrán vender, ceder o traspasar tan solo internamente, sin autorización de LA ARRENDADORA, pero bajo ninguna circunstancia afectarán la relación arrendaticia…”
En el sentido de la interpretación soberana de los contratos, facultad otorgada a los juzgadores en el análisis de los mismos, resulta concluyente establecer que en atención al principio de autonomía de la voluntad de las partes contrayentes, estas establecieron que el inmueble dado en arrendamiento era para uso exclusivo comercial, que en el mismo se edificarían o emplazarían instalaciones desmontables, tipo cabañas, ello a pesar de que, en principio, la relación iniciaba con el arrendamiento de un lote de terreno, por convenios plasmados en contratos de arrendamiento producidos por ambas partes, lo que es un hecho no controvertido, el inmueble en cuestión fue destinado para uso comercial con la incorporación de cabañas o locales desmontables, por lo que se tiene que el objeto de la controversia deja de ser un lote de terreno no edificado destinado para uso comercial.
Consta así mismo, inspección judicial realizada por el a quo en fecha dos (02) de noviembre de 2022 (fs. 42-43, pieza II) con conocimiento pleno de ambas partes, y por ende con pleno valor probatorio, en el que se verifica que el estado actual del inmueble se corresponde a un mini centro comercial emplazado, con diversos locales construidos con materiales desmontables; en consecuencia, al momento de la interposición de la demanda de desalojo, el inmueble objeto de la pretensión era un inmueble constituido por locales desmontables o cabañas, operando al caso la primacía de lo real de los hechos sobre las formas, siendo conclusivo señalar, con base al precepto normativo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que estatuye como norma dirigida a la actividad jurisdiccional, la siguiente previsión: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio”, que resulta improcedente la defensa de la accionada en cuanto a que el procedimiento por el que fue sustanciado el presente proceso de desalojo no era el idóneo, visto que al caso no existe arrendamiento únicamente sobre un terreno, sino que el contrato de arrendamiento se ejecuta desde hace varios años para uso comercial sobre un terreno emplazado por varias cabañas, o mini locales desmontables, quedando de esa manera desvirtuada la exclusión de aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial establecido en su artículo 3 literal “a” y por vía de consecuencia aplicable al sub lite, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial. Así se determina.
En cuanto al mérito de la controversia se tiene que la misma refiere a las razones, motivos y fundamentos sustanciales por los que se solicita, en un juicio, constituyendo el fondo del asunto que debe ser resuelto por el juez, quien en análisis lógico jurídico determina quién tiene la razón basado en los hechos y el derecho aplicable. En ese sentido, se tiene que la demandante, sociedad mercantil ALFACAR C.A. peticiona el desalojo del inmueble de su propiedad como se demuestra de los documentos públicos anexos al libelo de demanda, a la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS, mediante la acción de desalojo por vencimiento del contrato y culminación de la prórroga legal, por lo que siendo lo pretendido el desalojo del local comercial arrendado con base a esa causa, se debe precisar lo establecido en el artículo 40, literal “g” de la referida ley, cuyo tenor reza lo siguiente:
“Artículo 40. Son causales de desalojo … Omissis…
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”.
El aludido literal “g” del artículo transcrito, contempla dos supuestos para que proceda el desalojo, estos son: 1) Que el contrato de arrendamiento sobre el comercial este vencido, 2) Que las partes no hayan acordado prórroga o renovación del contrato de arrendamiento.
Así mismo, el artículo 26 de la ley especial, a su vez contempla lo siguiente:
“Artículo 26.Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:Duración de la relación arrendaticia (…) más de diez (10) años, prórroga máxima 3 años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”.
Se aprecia que la norma contempla la prórroga legal para los contratos de arrendamiento cuyo período de duración es de seis (6) meses o más, que debe conceder obligatoriamente el arrendador, siendo esta optativa para el arrendatario.
Las señaladas disposiciones establecen que la prórroga legal opera de pleno derecho, y autoriza al arrendador para solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la misma, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.
De igual forma se tiene que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia reiteró que la prórroga legal opera de pleno derecho, aún cuando las partes no lo hayan establecido previamente en el contrato de arrendamiento. Señala la Sala que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público. Expuesto lo anterior ocurre que en el caso que se resuelve, la demandada alega que en el presente caso operó la tácita reconducción, por lo que no era procedente el nacimiento de la prórroga legal. Ante ello, se deben considerar los requisitos establecidos para la procedencia de tal figura.
El artículo 1.600 del Código Civil, establece:
"Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regía por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo".
Por su parte el artículo 1.614 ejusdem, dispone:
"En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado".
En cuanto a la figura de la tácita reconducción, la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 482 del 06 de agosto de 2015, expediente N° 15-249, señaló:
“…Tal como claramente se desprende de la transcripción parcial de la recurrida, el Juez Superior establece que el arrendador lejos de consentir la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, antes de vencida la prórroga legal la cual fenecía el día 1° de enero de 2011, desplegó una actividad efectiva e inmediata a dicho vencimiento que permite comprobar fehacientemente, que su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, por lo cual demandó la resolución del contrato de arrendamiento, la cual fue admitida por el tribunal de instancia el 9 de Junio de 2009. Solicitud que se encontraba sustentada en la previsión legal del artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para ese momento.
El formalizante, se contrae a denunciar que el contrato de arrendamiento se trasformó en un contrato a tiempo indeterminado, ya que el arrendatario continuó ocupando el inmueble objeto de la litis después del vencimiento del término, e incluso de la prórroga legal, por más de 1 año, sin producirse oposición por el arrendador, operando así, según el recurrente, la tácita reconducción.
Al respecto, la recurrida determinó que existió una relación arrendaticia de siete (7) años, entre las partes desde el año 2002 hasta la terminación del último contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en fecha 1° de enero de 2009, estableciendo que la prórroga legal que le correspondía por ley al arrendatario a partir del vencimiento del último contrato a tiempo determinado en la supra señalada fecha era de dos (2) años, donde el arrendatario-recurrente, no estaba obligado a la devolución del inmueble, dado que se encontraba ejerciendo su derecho a la prórroga.
Precisado lo anterior, mal podría alegar el formalizante en su entender, que el contrato se trasformó en uno a tiempo indeterminado donde operó la tácita reconducción, sosteniendo que el arrendatario-recurrente continuó con la relación arrendaticia hasta el 9 de octubre de 2012, -1 año después de culminar la prórroga legal de 2 años-, es decir, después del vencimiento del término, sin producirse oposición por parte del arrendador.
En este sentido, el juzgador de segundo grado precisó que antes del vencimiento de la prórroga legal, es decir, al 1° de enero de 2011, el arrendador desplegó una actividad efectiva e inmediata con el fin de requerir la entrega del inmueble, a través de la interposición de la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, manifestando su voluntad de dar por terminado el contrato, y no continuar con la relación arrendaticia.
Argumenta el sentenciador de alzada, que la parte demandante durante el lapso de prórroga legal de la que se encontraba en uso el arrendatario, podía de conformidad con el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, intentar cualquier acción por incumplimiento de obligaciones legales y contractuales, como en efecto lo hizo a través de la primera acción por resolución de contrato de prórroga, que precedió a la segunda por cumplimiento.
En este orden de ideas, esta Sala de Casación Civil ha dejado establecido en caso análogo de fecha 14 de noviembre de 2006, fallo N° 848, expediente RC 06-350, caso: Domingo Alfredo Salvatierra Hidalgo contra Edwin Guillermo Manzo Cárdenas y Otro, lo siguiente:
‘…En este orden de ideas, queda desvirtuado el hecho de la anuencia del arrendador en la permanencia de los arrendatarios en posesión del bien arrendado, requisito para que pudiese operar la alegada tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por aplicación del artículo 1.600 del Código Civil.
Por otro lado, cabe destacar, que el recurrente a lo largo de su delación plantea de manera indistinta que el Juez de Alzada infringió el artículo 1.600 del Código Civil, primero, por error de interpretación en cuanto a su contenido y alcance y, segundo, como una falsa aplicación, lo que denota una falta de técnica que hubiese acarreado desechar la presente denuncia, debido a que se trata de errores in iudicando de connotación y fundamentación diferentes.
Por lo señalado anteriormente, la Sala concluye que el Sentenciador de Segundo Grado de conocimiento no infringió el artículo 1.600 del Código Civil, dado que al no haberse cumplido el requisito de la anuencia del arrendador de que los arrendatarios permanecieran en el inmueble establecido para que operara la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.’. (Resaltado y subrayado de la Sala)
En atención al criterio jurisprudencial supra transcrito, queda entendido en relación con el sub iudice, que sí se desplegó una actividad efectiva por parte del arrendador para solicitar al arrendatario la entrega del inmueble por el vencimiento del término del contrato, a partir de dicho vencimiento, y que se corresponde con la no renovación de la prórroga legal la cual se interrumpió con la interposición de la demanda. No puede entenderse una actividad con mayor contundencia a los efectos de evidenciar la voluntad del arrendador de no continuar prórrogando el contrato, que la interposición de la demanda que así lo indique.
Ahora bien, queda así desvirtuada la supuesta anuencia del arrendador en la permanencia de la arrendataria en posesión del bien arrendado, requisito para que pudiese operar la alegada tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, toda vez, que la recurrida dejó claramente establecido, que el contrato sobre el que versa la demanda es específicamente a tiempo determinado, con una relación arrendaticia de 7 años, que generó la prórroga legal de 2 años, la cual comenzó a correr el 1° de enero de 2009 y finalizaba el 1° de enero de 2011; tiempo éste en el cual, la accionada interpuso una primera demanda por resolución de contrato de arrendamiento, desplegando con ello su voluntad clara y asertiva de dar fin a la relación arrendaticia.
Por lo señalado anteriormente, la Sala concluye que el sentenciador de segundo grado de conocimiento no infringió los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, dado que al no haberse cumplido el requisito de la anuencia del arrendador para que la arrendataria permaneciera en el inmueble, no operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, razón suficiente para declarar la improcedencia de la presente denuncia por errónea interpretación de las normas jurídicas supra citadas. Así se decide…”. (Subrayado del transcrito).
www.tsj.gob.ve/decisiones/scc/agosto/180464-RC.000482-6815-2015-15-249.HTML

De acuerdo a lo indicado, el fundamento de la tácita reconducción reside en un doble aspecto, de una parte el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo hace, la terminación de derecho del arrendamiento a la finalización del término, está contemplada por la regla sobre tácita reconducción, que señala que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos a tiempo indeterminado, por ello la tácita reconducción consiste en la "renovación" del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble luego de concluido el término de duración máxima que corresponda por la prórroga legal. La doctrina ha sostenido que el sólo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aún cuando sea precaria sobre el inmueble arrendado, luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario, y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador. Entonces, por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia, para lo que es necesario que concurran tres circunstancias, a saber: 1.-Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado; 2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente. 3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.
En el presente caso, se aprecia que el último contrato que pactan las partes estableció una vigencia de tres (3) años, contados a partir del 01 de mayo de 2014 hasta el 30 de abril de 2017, por lo que la prórroga legal a que tenía derecho el arrendatario comprendía desde el 01 de mayo de 2017 al 30 de abril de 2020, por cuanto consta a los autos que no existe anuencia del arrendador de continuar con la relación arrendaticia, ello manifestado mediante notificación realizada al representante legal de la Asociación Civil Minicentro Las Cabañas, a través de correo electrónico, que riela al folio 38 de la primera pieza del expediente, y que no fue impugnado, prueba que debe ser apreciada como fidedigna. Así se establece.
Se concluye entonces que en el presente caso no se cumplen los presupuestos para la procedencia de la tácita reconducción, por cuanto del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 30 de abril de 2014, se evidencia ´la voluntad de establecer en el mismo un término fijo, sin prórrogas, y al vencimiento del mismo inició la prórroga legal por tres (3) años, la que transcurrió (de pleno derecho) desde el 01 de mayo de 2017 al 30 de abril de 2020. Aquí resulta oportuno aclarar que es hecho público y por ende no objeto de prueba, la circunstancia de pandemia y cuarentena radical desde el 16 de marzo de 2020, y tal y como se desprende de la solicitud de consignación, el último pago realizado por la accionada tuvo lugar fecha 01 de mayo de 2020, correspondiente al mes de abril del mismo año, es decir, que el pago se realizó mes y medio después de entrada la cuarentena radical, tocando dicho pago al último mes de la prórroga legal, y siendo emitida factura por la propietaria arrendadora, evidenciándose que desde mayo de 2020 no le fue recibido canon de arrendamiento a la Asociación Civil, Mini Centro Las Cabañas, aunado al hecho que los Tribunales reabrieron el 05 de octubre de 2020 como es de conocimiento público; en igual sentido se tiene que en fecha 13 de octubre de 2020 fue enviado correo electrónico debidamente valorado, al representante de la parte demandada, notificándosele que había vencido la prórroga y debía realizar la entrega del inmueble, lo que no ocurrió, momento en que se legitima la demandante para incoar su pretensión de desalojo conforme a la causal indicada, lo que efectivamente ocurrió en fecha 14 de diciembre de 2020.
Por tanto, vencido el contrato de arrendamiento en fecha 30 de abril de 2017, comenzaba para la arrendataria, de pleno derecho, el disfrute de su prórroga legal de tres años, a la que legalmente tenía derecho por la vigencia de la relación arrendaticia, venciendo la misma el 30 de abril del 2020, por lo que para el 01 de mayo del 2020, al demandado le correspondía hacer entrega del inmueble, lo que no realizó, por lo que el actor, en la primera oportunidad subsiguiente, luego de la reapertura de las sedes judiciales, que no laboraban por la circunstancia ya indicada de la pandemia, procede a reclamar judicialmente el desalojo del inmueble, por el vencimiento del término contractual y la prórroga legal. Dichas circunstancias fácticas se subsumen perfectamente en la normativa del artículo 40, literal “g” de la Ley especial ya indicada, por lo que, determinada una relación arrendaticia a tiempo determinado, la no existencia de la tácita reconducción, el vencimiento del término contractual, y el disfrute de la prórroga legal, resulta viable en derecho la demanda de desalojo en los términos planteados. Así se establece.
Producto de las conclusiones alcanzadas, resulta forzoso para esta alzada declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada, Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS, contra la decisión dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y como consecuencia de ello, se confirma el referido fallo por las motivaciones aquí expresadas. Así se decide.

DISPOSITIVO
Por las razones vertidas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha veintitrés (23) de marzo de 2023, contra la sentencia proferida el Veintiuno (21) de marzo del 2023, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró con lugar demanda de Desalojo comercial, interpuesta por la Sociedad Mercantil ALFACAR C.A., contra la Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS y ordena a la demandada hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento a la propietaria demandante.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el día veintiuno (21) de marzo del 2023 y en consecuencia se ordena a la parte demandada Asociación Civil MINICENTRO LAS CABAÑAS, a realizar la entrega inmediata a la demandante Sociedad Mercantil ALFACAR C.A., el inmueble que la primera viene ocupando consistente en un lote de terreno para uso comercial, ubicado en la calle 10 N° 7-37, con dos (2) entradas, una por la calle 10 y otra por la carrera 8, Parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, cuyos linderos y medidas son: NORTE: En parte con propiedades que son o fueron de la Sucesión Guerrero, mide treinta y tres metros con treinta y tres centímetros (33,33 mts) y en parte con propiedades que son o fueron de María de los Dolores Robles de Mora y María del Pilar Robles de Farujia, mide cuatro metros con cuarenta centímetros (4,40mts), en línea quebrada; SUR: En parte con inmueble N° 6, mide ocho metros con veinte centímetros (8,20 mts), en parte con calle 10 mide cinco metros con noventa y tres centímetros (5,93 mts) y en parte con propiedades que son o fueron de Francisco Antequera Olivares, mide veintitrés metros con diecisiete centímetros (23,17 mts) en línea quebrada; ESTE: En parte con propiedades que son o fueron de Francisco Antequera Olivares, mide once metros (11 mts), en parte con inmueble N° 7, propiedad de ALFACAR C.A., mide ocho metros con cuarenta y dos centímetros (8,42 mts) y en parte con carrera 8, mide quince metros con veintitrés centímetros (15,23 mts) en línea quebrada; y OESTE: En parte con propiedades que son o fueron de María de los Dolores Robles de Mora y María del Pilar Robles de Farujia, mide once metros con cuarenta y ocho centímetros (11,48 mts) en parte con inmuebles N°s 1, 2, 3 y 5 propiedad de ALFACAR C.A. mide dieciséis metros con sesenta y nueve centímetros (16,69 mts) y en parte con inmueble N° 6 propiedad de ALFACAR C.A. mide seis metros con cuarenta centímetros (6,40 mts) en línea quebrada; para un área de terreno aproximada de setecientos cincuenta y un metros cuadrados con ochenta y ocho centímetros cuadrados (751,88 mts2). Entrega del inmueble que deberá efectuarse totalmente libre de bienes y personas en buen estado de mantenimiento y solvente en los servicios públicos.
TERCERO: SE CONDENA en costas procesales a la parte demandada y recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia recurrida.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, catorce (14) de agosto de 2026. Años 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en la oportunidad correspondiente.
El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada
La Secretaria,

Mariajosé Mejía García

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 8:45 de la mañana, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. Se libraron boletas.
MJBL