TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS
MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO
TÁCHIRA.
JURISDICCIÓN: CIVIL
I
INDICACION DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
DEMANDANTE: AURA AUSENCIÓN LUNA DE VALERA, con cédula de identidad N° V.-
2.810.609, asistida de las abogadas en ejercicio NAIRETH KARINA
CARDENAS AGUILAR y DARCY JACQUELINE SAYAGO ROMERO,
inscritas en el Inpreabogado bajo Nros 138.884 y 306.193, en su
orden.
DEMANDADO: SOCIEDAD MERCANTIL “ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO
C.A”, en la persona de su presidente, ciudadano RAMON ANTONIO
LORENZO ECHEVERRIA, con cédula de identidad N° V.- 5.675.304.
|
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
EXPEDIENTE: N° 14.294-2025.
II
PARTE NARRATIVA
Se inicia la presente demanda mediante escrito presentado constante de once (11) folios útiles
ante el tribunal distribuidor por la ciudadana AURA ASUNCIÓN LUNA DE VARELA, con cédula
de identidad N° V-2.810.609, asistida de las abogadas NAIRETH KARINA CARDENAS AGUILAR
y DARCY JACQUELINE SAYAGO ROMERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los N° 138.884 y
N°306.193, contra la sociedad mercantil “ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A” con
RIF J-40135495-5, representada por su presidente, RAMÓN ANTONIO LORENZO ECHEVERRÍA
con cédula de identidad N°V-5.675.304; cuyo conocimiento, sustanciación y decisión le
correspondió a este Tribunal, previa distribución de fecha 13 de octubre de 2025 y cuyos
recaudos fueron consignados constante de cuarenta y tres (43) folios útiles en fecha veintiuno
(21) de octubre del mismo año (Fls. 1 al 54); manifestando la parte actora que actúa con el
carácter de propietaria y arrendadora del inmueble objeto de la presente acción, en virtud de
contrato de arrendamiento suscrito entre la referida ciudadana y la sociedad mercantil
“ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A” con RIF J-40135495-5 con el carácter de
arrendataria, representada por su presidente, RAMÓN ANTONIO LORENZO ECHEVERRÍA con
cédula de identidad N°V-5.675.304, sobre un local comercial ubicado en la carrera bis con calle
5 bis N°5-23 (planta baja) de la parroquia La Concordia, municipio San Cristóbal del estado
Táchira, identificado por las partes contratantes como local comercial N°1; cuyo desalojo se
pretende a través de la presente acción. Habiéndose celebrado en fecha 26 de enero de 2026 la
audiencia preliminar y en fecha 16 de marzo del mismo año la Audiencia de Juicio en el
presente procedimiento, procede este Tribunal a la consignación del fallo completo de
conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, por lo que
el mismo será redactado en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni
de transcripciones de actas, ni de documentos que consten del expediente.
Síntesis de la Controversia
Celebrada como ha sido la Audiencia de Debate Oral con la sola presencia de la representación
judicial de la parte demandada de autos, de conformidad con el artículo 869 del Código de
Procedimiento Civil; se evidencia en el presente caso que la parte demandante pretende el
desalojo de un local comercial, descrito ampliamente en el libelo con fundamento a lo previsto
en el articulo 40 literales a), d), i) de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para
Uso Comercial, por falta de pago de diez (10) cánones de arrendamiento que adeudaba la
sociedad mercantil ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A, al vencimiento del contrato
de arrendamiento y aduciendo que, para la fecha de interposición de la demanda se encuentra
insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio,
agosto, septiembre y octubre de 2025; alegó asimismo el cambio de uso del inmueble dado en
arrendamiento en contravención al contrato celebrado, por cuanto fue dado para uso
comercial y que desde hace más de un (1) año está siendo utilizado únicamente como depósito
sin actividad comercial y finalmente adujo que la arrendataria demandada ha incumplido con
el mantenimiento del inmueble y cuidado como buen padre de familia. En el petitorio
manifiesta que demanda a la sociedad mercantil “Andina Venezolana del repuesto C.A con
Registro de Información Fiscal (RIF) J-40135495-5 e inscrita ante el Registro Mercantil
Primero de esta circunscripción judicial bajo el N°26, tomo 20-A RM I, en fecha 20 de agosto de
2012 representada por su presidente, ciudadano Ramón Antonio Lorenzo Echeverría con
cédula de identidad N°V-5.675.304, para que convenga o sea condenada a desalojar el
inmueble arrendado y haga entrega del mismo en iguales condiciones en que fue dado en
arrendamiento, libre de personas, cosas y animales y que sea condenada en costas. Estimando
la demanda en Seiscientos setenta y siete mil cuatrocientos once bolívares (Bs. 677.411,00),
representando para ese momento, según lo expuesto por la parte actora, dos mil novecientos
noventa y siete veces (2.997) el Euro, como moneda de mayor valor publicada por el Banco
Central de Venezuela para el día 13 de octubre de 2025.
Citado legalmente como fue la parte demandada de conformidad con el artículo 218 del Código
de Procedimiento Civil, consignó escrito de contestación a la demanda de manera tempestiva,
alegando que la parte actora no identifica en el libelo el canon de arrendamiento establecido
en el contrato suscrito, ni el incumplimiento de los pagos de arrendamiento; negó, rechazó y
contradijo que haya incurrido en hechos violatorios del contrato suscrito que impidan el
disfrute de la prórroga legal y que den lugar a la presente demanda. Negó que al vencimiento
del término del contrato (01 de julio de 2025) se adeudaran 10 cánones de arrendamiento;
negó asimismo que se haya cambiado el uso comercial del inmueble y que se haya incumplido
en el mantenimiento del inmueble. En el acto conciliatorio celebrado, no fue posible llegar a
un acuerdo.
De la Audiencia Preliminar
En el acto de la audiencia preliminar llevada a efecto el día 26 de enero del 2026, se hizo
presente por una parte, las apoderadas judiciales de la parte actora, abogados NAIRETH
KARINA CÁRDENAS AGUILAR y DARCY JACQUELINE SAYAGO ROMERO inscritas en el
Inpreabogado bajo los N° 138.884 y 306.196, respectivamente y por otra parte, el
coapoderado judicial de la parte demandada, abogado Carlos Enrique Rondón Niño, inscrito en
el Inpreabogado bajo el N° 329.476; manifestando y ratificando ambas partes sus alegatos.
Agregando la parte actora en su intervención que ratifica las pruebas promovidas en el libelo
de demanda y que en la inspección judicial promovida se encuentra el contrato de
arrendamiento privado suscrito entre las partes y que al no ser desconocido surte pleno efecto
entre ellos. En la intervención de la parte demandada, a través de su representación judicial,
ésta propone que se fije como hecho controvertido la existencia de una obligación líquida y
exigible en virtud de haber omitido la parte actora en el libelo, el monto del canon de
arrendamiento y que si bien es cierto alega que está contenido en la cláusula tercera del
contrato de arrendamiento, aduce que el mismo fue promovido como contenido de una
inspección judicial y no como instrumento fundamental junto con el libelo de la demanda.
Fijación de los Hechos y Límites de la Controversia
• El pago de los cánones de arrendamiento.
• El cambio de uso del inmueble.
• El mantenimiento y cuidado del inmueble.
Se ordenó la apertura del lapso probatorio de cinco (05) días de despacho para la promoción
de las pruebas en los términos expresados anteriormente.
De la Audiencia Oral
Habiéndose celebrado la audiencia oral en horas de despacho del día viernes 16 de marzo de
2026 siendo las diez de la mañana (10:00a.m.), día y hora fijada por este Tribunal para que
tenga lugar la celebración de la AUDIENCIA O DEBATE ORAL, la cual fue declarada abierta por
la Juez previo anuncio del acto por el Alguacil a las puertas del Tribunal en la forma de Ley, con
relación al presente expediente que por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), ha intentado la
ciudadana AURA ASUNCIÓN LUNA DE VARELA en contra de la sociedad mercantil “ANDINA
VENEZOLANA DEL REPUESTO C.A” con RIF J-40135495-5, representada por su presidente,
RAMÓN ANTONIO LORENZO ECHEVERRÍA, identificado en autos, que se sustancia en el
expediente signado con el N° 14.294-25, conforme a lo establecido en el Procedimiento Oral,
previsto en el Titulo XI del Código de Procedimiento Civil, donde las partes deberán formular
sus alegatos y defensas oralmente, de manera pública y contradictoria. Acto seguido se
procedió a constatar la presencia únicamente de los abogados Carlos Enrique Rondón Niño y
Greisy Guadalupe Maldonado Ruiz, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°329.476 y
N°294.552, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada. La juez dio inició a
la audiencia, con todas las formalidades de ley, expresando la representación judicial de la
parte demandada, lo que a continuación señala este tribunal de manera resumida: Que
desconoce la documental del contrato de arrendamiento promovida por la parte actora en su
escrito de pruebas debido a que la única oportunidad para promover las documentales es en el
momento de presentación de la demanda, y que ésta pretende demostrar una obligación a
través de la inspección judicial que fue lo que consignó con la presentación de la demanda; que
la parte actora habla de relación contractual con la demandada pero no demuestra la relación
contractual, ni el canon de arrendamiento ni el incumplimiento señalado; agrega que señaló un
cambio en la razón social del inmueble (como depósito) y que pretende demostrarlo con una
inspección judicial que se realizó a las afueras del inmueble; que el que se encuentre el
inmueble cerrado no significa que se haya cambiado su razón, que por ello niega, rechaza y
contradice la demanda incoada.
Inmediatamente la ciudadana Juez, no habiendo prueba qué practicar en la referida audiencia,
conforme a lo pautado en el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se retiró de la
misma por un lapso de 30 minutos a los fines de deliberar y dictar el dispositivo de la
sentencia, para posteriormente publicar el íntegro de la misma dentro de los diez (10) días de
despacho siguientes, donde se expondrán las consideraciones de hecho y de derecho que
comprendan la integralidad de la sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo
877 eiusdem.
Dispositivo del fallo dictado en la Audiencia Oral
Una vez concluido los treinta (30) minutos, la Juez procedió a dictar el dispositivo oral, tal y
como consta a los folios 105, 106 y 107 del presente expediente.
Así las cosas, se procede a la publicación del íntegro de la sentencia con las razones de hecho y
de derecho que llevaron a este Tribunal al mismo; para lo cual se da paso al análisis del acervo
probatorio producido por las partes en el presente proceso, de conformidad con lo establecido
en los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta Juzgadora se
atendrá a lo alegado y probado en autos, conforme a las reglas de la carga probatoria que
corresponda a cada una de las partes:
Pruebas Producidas por las partes
La parte demandante, junto con su escrito libelar (Fs. 01 al 11), así como de escrito de
promoción de pruebas presentado en fecha 09 de febrero de 2026, inserto a los (Fs. 100 al
102), promovió las siguientes pruebas las cuales fueron admitidas por este Tribunal mediante
auto de fecha 13 de febrero de 2026.
Documentales:
- Corre a los folios 12 al 43, expediente de solicitud de Inspección Judicial extra-litem N°5.375
tramitada por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los
municipios San Cristóbal y Torbes de esta circunscripción judicial a solicitud de la parte aquí
demandante y en la cual ese juzgado dejó constancia al momento de su traslado de: a) la
ubicación del inmueble; b) que en la fachada del inmueble objeto de inspección no observó
ningún aviso; c) que el inmueble se encontraba cerrado para el momento de la inspección pero
que a través de ranuras del portón pudo observar elementos que le hicieron “presumir” que
fue un local de venta de repuesto para vehículos; d) que observó candados en el portón; e) que
observó en la parte exterior un contador de electricidad y f) que en la parte exterior observó
humedad y deterioro del piso; al respecto, aprecia este tribunal que la prueba fue promovida
conforme a lo dispuesto en los artículos 938 del Código de Procedimiento Civil y 1.429 del
Código Civil, y se valora conforme a las reglas de la sana crítica; en consecuencia, sirve para
evidenciar que se trata del mismo inmueble objeto de la presente causa pero que al no haber
tenido acceso aquel tribunal al interior del mismo, su evacuación no aporta elementos de
convicción determinantes que permitan dilucidar los hechos controvertidos en este proceso,
fijados por este tribunal, en cuanto al cambio de uso del inmueble alegado por la parte actora y
la falta de mantenimiento del mismo, que según los principios de carga de la prueba le
correspondían a esta parte demostrar. Y así se establece.-
- Corre a los folios 44 y 45, notificaciones de fechas 16 de octubre de 2.024 y 16 de enero de
2.025, respectivamente; los cuales constituyen instrumento privado consignados en original,
suscrito por una parte por la parte actora y promovente del instrumento y por la otra, por la
parte demandada y arrendataria de autos, a través de su representante legal; instrumentos
que no fueron desconocidos ni tachados en la oportunidad legal correspondiente, por lo que a
juicio de quien aquí decide, deben tenerse como reconocidos; por lo que se le otorga el valor
probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil y sirve para demostrar por una parte
que, a las fechas antes referidas, la arrendadora puso en conocimiento a la arrendataria de
autos que el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento del local comercial de
autos contraría lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado y
la hace estar incursa en causal legal de desalojo y por otra parte, hace fe de la notificación
hecha a la arrendataria por la parte actora en su carácter de arrendadora, de la no renovación
del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de julio de 2024. Y así se establece.-
- Corre a los folios 46 al 54, acta constitutiva de la arrendataria y parte aquí demandada,
inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de esta misma circunscripción judicial bajo el
N°26 tomo 20-A RM I, de fecha 20 de agosto de 2012; consignado en la forma permitida por el
artículo 429 del Código de procedimiento Civil, que al no haber sido impugnada en la
oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigna y en consecuencia se le otorga el
valor probatorio a que hace referencia el artículo 1.359 del Código Civil y en consecuencia,
hace plena fe de la forma y demás datos de constitución de la arrendataria y parte demandada
en esta causa. Y así se establece.-
- Corre a los folios 31 al 34, contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de julio de 2.024,
consignado en original junto con el escrito libelar, como recaudo del expediente de solicitud de
Inspección Judicial extra litem N°5.375 tramitado por el Juzgado Segundo de Municipio
Ordinario y Ejecutor de medidas de los municipios San Cristóbal y Torbes de esta
circunscripción judicial a solicitud de la ciudadana Aura Asunción Luna de Varela, parte actora
en la presente causa, suscrito por las partes intervinientes en este proceso y el cual fue
desconocido por la demandada en la oportunidad de celebrarse la audiencia oral en el
presente juicio; por lo que siendo la contestación de la demanda la oportunidad debida para
hacerlo según lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como
no hecho tal desconocimiento por extemporáneo y en consecuencia, reconocido el contrato de
arrendamiento privado antes referido; por lo que se le da el valor probatorio a que hace
referencia el artículo 1.363 del Código Civil y sirve para demostrar la relación arrendaticia de
autos y las normas que la rigen por voluntad de las partes intervinientes. Y así se establece.-
- Corre a los folios 19 al 30, Documento de propiedad del año 2004 del local comercial
arrendado, quedando inscrito por ante el entonces Registro Inmobiliario del Primer Circuito
de los municipios San Cristóbal y Torbes de este estado bajo la matrícula: 2004-LRI-T59-26; el
cual constituye documento público que ha sido consignado en la forma permitida por el
artículo 429 del Código de procedimiento Civil, junto con el escrito libelar, como recaudo del
expediente de solicitud de Inspección Judicial extra litem N°5.375 tramitado por el Juzgado
Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los municipios San Cristóbal y
Torbes de esta circunscripción judicial a solicitud de la ciudadana Aura Asunción Luna de
Varela, parte actora en la presente causa y que al no haber sido impugnado en su oportunidad
legal correspondiente se tiene como fidedigna y en consecuencia, se le otorga pleno valor
probatorio del establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, por lo que sirve para
demostrar la cualidad de copropietaria de la parte actora. Y así se establece.-
Testimoniales:
- En el escrito libelar promovió como testigos a los ciudadanos Luz Elena Guerrero con cédula
de identidad N°V-13.505.926 y José Domingo Hinojosa Lizarazo con cédula de identidad N°V-
5.672.314; admitida por este tribunal mediante auto de fecha 13 de febrero de 2.026 que corre
al folio 103, para ser escuchadas en la oportunidad de la audiencia oral; prueba que no fue
evacuada dada la incomparecencia de los testigos y de la parte promovente de la misma; por lo
que no hay declaración sobre la cual deba pronunciarse este tribunal. Y así se establece.-
Por su parte, el demandado de autos, junto con su escrito de contestación a la demanda (Fs. 74
al 81), promovió el mérito y valor jurídico del documento constitutivo de la sociedad mercantil
“Andina Venezolana del Repuesto C.A” del año 2012, promovido por la parte actora junto a su
escrito libelar y el cual ya fue valorado previamente por este tribunal. En la oportunidad de la
audiencia preliminar, esta parte no anunció prueba alguna que pretendiera aportar en el lapso
probatorio y en esta última oportunidad procesal, no hizo uso de ese derecho.
MOTIVA
Establecido lo anterior, corresponde a esta Juzgadora entrar a hacer un análisis sobre el fondo
de lo planteado, y las razones de hecho y de derecho que dieron origen a la presente causa y es
así que, visto los términos en que quedó trabada la litis, se da por admitido entre las partes la
existencia de la relación arrendaticia que une a AURA ASUNCIÓN LUNA DE VARELA,
venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° V-2.810.609, domiciliada
en San Cristóbal, estado Táchira, actuando con el carácter de copropietaria y arrendadora del
local comercial de autos, con la sociedad mercantil “ANDINA VENEZOLANA DEL REPUESTO
C.A” con registro de información fiscal (RIF) J-40135495-5 e inscrita en el Registro Mercantil
Primero de esta circunscripción judicial bajo el Nº 26 tomo 20-A RM I en fecha 20 de agosto de
2012, como arrendataria en la presente causa, representada por su presidente RAMÓN
ANTONIO LORENZO ECHEVERRÍA con cédula de identidad N°V-5.675.304; pues si bien es
cierto la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alega que la parte actora
no consignó el contrato de arrendamiento, no es menos cierto que de la lectura de tal escrito
no se desprende el desconocimiento de la relación arrendaticia invocada por la parte actora,
por el contrario, aduce en su contestación que no ha incurrido en hechos violatorios del
contrato suscrito que impidan el disfrute de la prórroga legal, negó que al vencimiento del
término del contrato se adeudaran 10 cánones de arrendamiento, así como que se haya
cambiado el uso comercial del inmueble e invoca a su favor la inspección extra litem
consignada por la parte actora junto al escrito libelar, afirmando que efectivamente se trata de
un local comercial dedicado a la venta de repuestos de vehículos, sin convertirse en una
posesión de arrendatario ilegítima, tal como lo quiere hacer ver la demandante y alega que en
ningún momento se ha modificado el destino del local comercial; en consecuencia,
corresponde a este Tribunal determinar si la parte demandada se encuentra incursa en las
causales de desalojo invocadas por la demandante.
En el caso de autos la parte actora pretende el desalojo del inmueble (local comercial),
identificado entre las partes como N° 1 y ubicado en la carrera 6 N°5-23 de La Concordia en
San Cristóbal, estado Táchira, fundamentando su pretensión en derecho en las causales a, d, i
del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial,
y que por mandato del artículo 43 ejusdem se tramitó por el procedimiento oral previsto en los
artículos 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. La demandada fue debidamente
citada conforme al artículo 218 ibidem, quien actuó durante todo el proceso a través de su
representante legal, asistido de abogado en un principio y posteriormente, a través de
apoderados judiciales designados mediante poder apud acta conferido conforme a lo
dispuesto en el artículo 152 de la norma adjetiva civil.
En cuanto a la causal relacionada con la falta de pago de los cánones de arrendamiento,
prevista en el literal a del referido artículo 40, es necesario precisar lo concerniente a la carga
probatoria en ese caso y así determinar si de las pruebas aportadas, las partes han demostrado
los hechos alegados en su defensa; en este sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento
Civil establece el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se
transcriben:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido
libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
Por su parte, el artículo 1354 del Código Civil, señala:
Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda
que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido
la extinción de su obligación.
En el caso de autos, la accionante invoca el incumplimiento en la obligación del pago de los
cánones de arrendamiento como causal de desalojo, aduciendo que, llegado el día del
vencimiento del término del contrato (01 de julio de 2025) la arrendataria y hoy demandada,
adeudaba diez (10) cánones de arrendamiento; y que el 01 de agosto de 2.025 pagó
extemporáneamente los cánones correspondientes del 01 de septiembre de 2024 al 01 de
junio de 2.025, y que para el momento de interposición de la demanda se encuentra insolvente
en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto,
septiembre y octubre de 2.025, cuyo monto mensual y condiciones de pago se encuentran
establecidos en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Así las cosas, al invocar la
parte actora el incumplimiento de la obligación del pago de los cánones de arrendamiento, le
correspondía a ésta, probar la existencia de esa obligación, que en el presente caso sería
demostrar la existencia de la relación arrendaticia, lo cual quedó evidenciado en autos, a
través del contrato de arrendamiento de carácter privado suscrito entre las partes en fecha 01
de julio de 2024, y que corre a los folios 31 al 34 del presente expediente, el cual ya fue
valorado por este tribunal, quedando reconocido y dándole valor probatorio según el artículo
1.363 del Código Civil; pues el mismo formó parte de las documentales que acompañaron al
libelo de demanda y del acervo probatorio de este proceso judicial, siendo ésta la oportunidad
procesal correspondiente para consignarlo según lo dispuesto en el artículo 434 de la norma
adjetiva civil. Ahora bien, la demandada por su parte, en el escrito de contestación a la
demanda presentado por su presidente, ciudadano Ramón Antonio Lorenzo Echeverría, antes
identificado, con la debida asistencia jurídica, negó que al vencimiento del término del
contrato, adeudara 10 cánones de arrendamiento; por lo que dentro de este contexto tenemos
que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos
1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, antes transcritas, las partes
tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de
una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte
probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En relación a esto, la Sala Civil del máximo
tribunal de justicia del país en sentencia Nº 00364, expediente Nº 02-729 de fecha 30 de mayo
de 2006 estableció lo siguiente:
En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código
Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual,
quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho,
está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo
cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba
correspondiente. De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador
ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al
principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos
que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en
su defensa.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia Nº 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al
interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la
distribución de la carga de la prueba , esto es, determina a quien corresponde suministrar
la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe
al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho
a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos
extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de
afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a
ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”
Del anterior extracto de sentencia puede inferirse que la Sala Civil acoge el criterio de
clasificación de los hechos de acuerdo a la carga de la prueba en constitutivos, extintivos,
modificativos o impeditivos. La carga de la prueba tiene como finalidad señalar al Juez cómo
debe sentenciar en el momento en que un hecho fundamental para la resolución de la
controversia no se encuentre probado en el proceso, teniendo en cuenta que existe una
prohibición de absolver la instancia, contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento
Civil. Por otra parte, esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad
probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia
que les sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los
hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones o correlativas
resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de
hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique. En el
presente caso, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, niega y alega en
su defensa que, al vencimiento del término del contrato, esto es al 01 de julio de 2025, no
adeudaba diez cánones de arrendamiento, lo cual adujo la parte actora en su escrito libelar;
afirmación esta que implica un hecho extintivo de su obligación como arrendataria de pagar
los cánones de arrendamiento en la forma acordada por las partes a través del contrato de
arrendamiento de autos, por lo que a criterio de quien aquí decide y en aplicación a las reglas
de la carga de la prueba, la misma se traslada en este caso al demandado, debiendo demostrar
sus afirmaciones de hecho durante la actividad probatoria en este proceso. Al respecto, la
parte demandada no ejerció actividad probatoria alguna, ni en el escrito de contestación ni en
la etapa probatoria, que desvirtúe la afirmación hecha por la parte actora, en cuanto a la
insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, limitándose solo a afirmar que no era
cierto que al vencimiento del término del contrato adeudara 10 cánones de arrendamiento;
por lo que a criterio de esta juzgadora, la parte demandada no logra demostrar la solvencia de
los cánones de arrendamiento del local comercial de autos correspondientes desde septiembre
de 2024 a junio de 2025 al vencimiento del término del contrato; por tanto, considera esta
jurisdiscente que el demandado está incurso en el literal a) del artículo 40 de la Ley de
Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que señala: “Articulo 40.-
Son causales de desalojo: a. que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de
arrendamiento. y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos…”. Y así se
decide.-
En cuanto a la causal relacionada con el cambio de uso del inmueble, prevista en el literal d del
artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,
aduce la parte actora en su escrito libelar que, la arrendataria demandada cambió el uso del
inmueble en contravención al contrato de arrendamiento celebrado sobre el local comercial de
autos, por cuanto el mismo fue dado en arrendamiento para uso comercial y que en el caso de
autos el local comercial está siendo utilizado desde hace más de un año únicamente como
depósito sin actividad comercial; ante ello y de conformidad con lo previsto en el artículo 506
del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, la
parte actora debía demostrar a este tribunal tal afirmación de hecho, es decir, sobre ella recaía
la carga probatoria de esa causal invocada; y en este sentido, se aprecia que la arrendadora
demandante consignó junto con su escrito libelar, expediente de solicitud de inspección
judicial extralitem, de cuyos folios se aprecia el contrato de arrendamiento celebrado entre las
partes intervinientes en este proceso (Fs. 31 al 34) valorado ut supra y del cual se desprende
que se trata de un arrendamiento para uso comercial y que fue voluntad de las partes
contratantes que la arrendataria se obligaba a no cambiar el destino para el cual fue arrendado
el inmueble, según la cláusula sexta numeral cuarto; sin embargo, del acta de inspección
levantada al efecto (Fs. 36 y 37) y promovida por la parte actora junto con el libelo de
demanda, no se logra demostrar el cambio de uso invocado por la parte actora, ya que para el
momento de la inspección realizada, el tribunal actuante no tuvo acceso al interior del
inmueble, limitándose a dejar constancia de lo que alcanzaba a visualizar a través de unas
rejillas en la parte superior del portón que da acceso a la parte interna del inmueble y que en
tal sentido “presumía” que fue un local de venta de repuesto para vehículo; así las cosas, a
juicio de quien aquí decide, la parte actora no logra demostrar fehacientemente el cambio de
uso alegado, incumpliendo así con el principio de carga probatoria para demostrar su
afirmación en relación al cambio de uso del inmueble arrendado sin su autorización; por lo
tanto, a juicio de quien aquí decide, la parte demandada no se encuentra incursa en la causal
de desalojo prevista en el literal d del artículo 40 de la Ley de regulación de Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se establece.-
Finalmente, la parte actora afirma que la demandada de autos se encuentra incursa en la
causal de desalojo prevista en el literal i del artículo 40 ejusdem relativa al incumplimiento de
obligaciones derivadas del contrato, por cuanto a su decir, ha incumplido con el
mantenimiento del inmueble y su cuidado como un buen padre de familia, expresando que de
la inspección judicial practicada se observó que existe humedad en el techo y que no participó
a la arrendadora y que el piso se encuentra deteriorado; al respecto, esta juzgadora entra a
analizar esta causal de desalojo invocada en el marco de los principios de carga probatoria,
tratándose lo alegado, de un hecho constitutivo que debe ser demostrado y cuya negativa de
parte de la arrendataria en su escrito de contestación no da lugar a la inversión de la carga de
la prueba; así las cosas, del acta de inspección promovida por la parte actora y valorada
previamente por este tribunal, a juicio de quien aquí decide, no logra determinarse
fehacientemente el incumplimiento en el mantenimiento del inmueble, ya que la sola
apreciación del tribunal actuante en la inspección desde las afueras del inmueble, no logran
evidenciar tal incumplimiento, lo cual, a juicio de este tribunal, requiere de un análisis
minucioso y detallado, incluso acompañado de prácticos o a través de expertos que puedan
determinar el daño del inmueble y así demostrar la falta de mantenimiento o incumplimiento
en el mantenimiento del inmueble objeto del contrato y cuyo desalojo se pretende a través de
la presente acción; en consecuencia, es criterio de esta juzgadora que, en la presente causa no
se encuentra configurada la causal de desalojo prevista en el literal i del artículo 40 ibidem. Y
así se establece.-
Así las cosas, se tiene que de los hechos narrados en el escrito de demanda, la parte actora
pretende el Desalojo del inmueble arrendado por encontrarse la demandada incursa en los
literales a), d), i) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para
el uso comercial y sobre la base de la consideración y análisis anterior derivado de la actividad
probatoria conforme a las reglas de la carga de la prueba, a juicio de quien aquí decide, se
evidenció en autos la configuración de la causal contenida en el literal a), esto es, la falta de
pago, en consecuencia, al no evidenciarse en autos la solvencia del arrendatario en los meses
que se le imputan como no cancelados o que de alguna manera se encontraba exencionado de
realizar tales pagos, a criterio de esta juzgadora, la demandada de autos se encuentra incursa
en tal causal de desalojo, por lo que lo ajustado en derecho para este Tribunal es declarar
procedente la pretensión de la parte actora, y en tal sentido, con lugar la presente demanda y
operar el desalojo del inmueble objeto de la pretensión. Y ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, de conformidad con el artículo 274 del código de procedimiento civil, se condena
en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y
EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana
de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana AURA
ASUNCIÓN LUNA DE VARELA, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de
identidad Nº V-2.810.609, asistida de las abogados NAIRETH KARINA CÁRDENAS AGUILAR y
DARCY JACQUELINE SAYAGO ROMERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los N° 138.884 y
N°306.193, respectivamente; contra la sociedad mercantil “ANDINA VENEZOLANA DEL
REPUESTO C.A”, con Registro de Información Fiscal (RIF) J-40135495-5 e inscrita en el
Registro Mercantil Primero de esta circunscripción judicial bajo el N°26, tomo 20-A RM I de
fecha 20 de agosto de 2012, representada por Ramón Antonio Lorenzo Echeverría con cédula
de identidad N°V-5.675.304, en consecuencia, se CONDENA a la parte demandada en lo
siguiente: DESALOJAR y ENTREGAR el inmueble arrendado, conformado por un Local
Comercial identificado entre las partes con el Nº 1, ubicado en la carrera 6 bis con calle 5 bis
N°5-23 (planta baja) del sector La Concordia en esta localidad de San Cristóbal, estado Táchira,
en el mismo estado de uso y mantenimiento en que lo recibió, así como estar solvente en los
servicios públicos de luz y agua.
SEGUNDO: De conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de
Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado
totalmente vencido.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Dada, firmada y
sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de
Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado
Táchira, en San Cristóbal a los trece (13) días del mes de abril del año Dos Mil Veintiséis. Años
215° de la Independencia y 167° de la Federación.