REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 215° y 167° PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas Viviana Mireya Gandica Nieto, Elizabeth María Gandica de Roa y Lorena Josefina Gandica Nieto titulares de las cédulas de identidad de N°s V-5.676.265, V-9.227.685, V-5.655.864, respectivamente. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANANTE: Abg. Patricia de la Trinidad Ballesteros Omaña, inscrita ante el IPSA bajo los N°s 24.427. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “PAN Y CIRCO 2015, C.A”. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abgs. Pedro Antonio Rey García, Leydy Paola Calderón Bohórquez, Rina Dayana Rey Araque y Karely Zulay Vivas Bustamante inscritos ante el IPSA bajo los N°s 21.471, 259.201, 277.853 y 305.950. MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento Comercial, daños y perjuicios (Apelación contra decisión de fecha 18/03/2025). En fecha 04 de junio de 2025 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 23.302/2022 procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 28 de marzo de 2025 por la Abogada Karely Zulay Vivas Bustamante, apoderado judicial de la parte demandada contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el día 18 de marzo de 2025. En la misma fecha en que se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones. Al efecto, se pasan a relacionar las actuaciones que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto apelado: Folios 1-12, libelo de demanda presentado en fecha 10/11/2022, por el apoderado judicial de la parte demandante, en el que expuso que sus representadas son propietarias de un inmueble ubicado en la carrera 21, entre Pasaje Acueducto y calle 11, N° 10-145, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, consistente en un terreno y bienhechurías construidas sobre el mismo, con un área aproximada de seiscientos veinticuatro metros cuadrados (624,00 mts2), con los siguientes linderos y medidas. Norte: propiedades que son o fueron de Luis Jugo Q., Celestino Barroeta, y Gregorio Meza; Sur: Propiedades que son o fueron del capitán Luis Gerónimo Ronal, Carlos Gallanti, María de Carrero e Hipólito Morales; Este: La carrera 21; y, Oeste: Propiedad que es o fue de Hipólito Morales. Dicha propiedad fue adquirida por las demandantes por venta de la totalidad de derechos y acciones pertenecientes a la ciudadana Ángela Judith Nieto de Gandica en fecha 16/08/2018. Para el 01/03/2016, las accionantes decidieron celebrar contrato de arrendamiento comercial con la “Sociedad Mercantil PAN Y CIRCO C.A”, la misma que antes tenía por nombre “GRILL HOUSE 2015 C.A”, con duración de un (01) año contado a partir de la fecha mencionada y con finalización el 28/02/2017, su canon de arrendamiento mensual fue fijado por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) tomando como base el valor total del inmueble en la cantidad de Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000,00). Una vez vencido dicho contrato fue suscrito uno nuevo comprendido entre las fechas 01/03/2017 al 28/02/2018, el precio base del inmueble para el momento era de Cuatrocientos Millones de Bolívares (Bs. 400.000.000,00) y el canon de arrendamiento fue fijado por Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00). En fecha 01/03/2018, fue celebrado un último contrato de arrendamiento bajo duración de seis meses, vigentes hasta el 01/09/2018. Tomando como base el valor del inmueble en Dos Mil Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000.000,00) se fijó el canon de arrendamiento en Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,00). Vencido el último contrato de arrendamiento, fue otorgado a la parte demandada una prórroga legal de un año, sin embargo, del mencionado lapso de tiempo (…) solo fueron cancelados los cánones de arrendamiento equivalentes a tres (3) meses, lo que generaba la pérdida de la prórroga otorgada y entrega inmediata del inmueble, sin embargo, la sociedad mercantil continuó en posesión del inmueble sin cancelar el pago del arrendamiento y mostrando el inmueble signos de destrucción evidente en su fachada. Para finales del año 2019, fue evidenciada la total destrucción del inmueble, por lo que las demandantes procedieron a reclamar al representante legal de la parte demandada, y el mismo alegó que se estaban realizando mejoras del inmueble. En el año 2020 la Sociedad mercantil continuaba en ejercicio de la posesión del inmueble y en razón de la destrucción y retención del mismo, la copropietaria Viviana Gandica solicitó una inspección ocular extra-litem al Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, hecha el 18/11/2021 con asistencia de un experto fotográfico, dejando constancia de la destrucción total de la estructura original descrita en el documento de propiedad del inmueble, y que este se encontraba desocupado, libre de personas y cosas. En fecha 22/10/2021, la mencionada ciudadana, acudió a la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, específicamente a las Oficinas de Planteamiento Urbano y la Oficina de Hacienda, a fin de saber si a la parte demandada se le habían conferido permisos de construcción y patente de industria y comercio respecto del inmueble objeto de la litis, sin embargo, recibió respuesta negativa de ambas oficinas, lo que dejó evidenciado que los daños ocasionados a la propiedad no fueron autorizados y que la parte demandada nunca tuvo la verdadera intensión de realizar actividades económicas en el local. Además, los distintos contratos de arrendamiento contaban con cláusulas específicas en las que se dejaba saber que si el inmueble contaba con daños no imputables a la parte demandada la misma debía dárselo a conocer a las arrendadoras para que las mismas tomaran las previsiones del caso, acción que no fue tomada por la arrendataria. Procedieron a fundamentar su demanda en los artículos 1.133, 1.592, 1.270, 1.588, 1.397, 1.167, 1.596, 1.597, 1.271, 1.274 del Código Civil Venezolano, y el artículo 11 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial. Solicitó fuere decretada medida cautelar de secuestro sobre el inmueble en consideración de la falta de falta de pago y entrega del mismo por la parte demandada, solicitando la condena de la parte demandada respecto de la resolución del contrato de arrendamiento comercial por perecimiento de la cosa arrendada y a su vez se realizara la entrega material del inmueble, además del pago de la cantidad de Doscientos Ochenta y Siete Mil Seiscientos Noventa y Nueve Bolívares con Doce Centésimas (287.699,12 Bs) por concepto de daños materiales, así como el pago de las costas del proceso. En el mismo orden de ideas, planteó la actualización del monto base del inmueble establecido en el último contrato de arrendamiento de Dos Mil Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000.000,00) a la cantidad de Doscientos Ochenta y Siete Mil Seiscientos Noventa y Nueve Bolívares con Doce Centésimas (Bs. 287.699,12). Escrito en el que además promovió pruebas. Folios 13-90, anexos presentados con el libelo de demanda. Folio 91, auto de admisión de la demanda dictado por el a quo el 23/11/2022 en el que fue citada la “Sociedad Mercantil PAN Y CIRCO 2015 C.A”, a través de sus directores o apoderado judicial a fin de comparecer y dar contestación de la demanda. Folio 93, citación de la parte demandada. Folio 100, auto dictado por el a quo el 28/02/2023 donde se acordó la citación por carteles de la parte demandada tras solicitud hecha por la parte actora en razón de que fue agotada la citación personal y la misma no compareció a las instalaciones del tribunal. Folios 103, poder apud acta otorgado por la parte demandada a través de uno de sus representantes, ciudadano Pedro Eliant Rey García a los abogados Pedro Antonio Rey García, Leidy Paola Calderón Bohórquez, Rina Dayana Rey Araque y Karely Zulay Vivas Bustamante, inscritos bajo los N°s de IPSA 21.471; 259.201; 277.853; y, 305.950, respectivamente. Folios 123-129, escrito de cuestiones previas interpuesto por la co-apoderada judicial de la parte demandada en fecha 10/04/2023, fundamentando su escrito en las cuestiones previas de defecto de forma por inepta acumulación de pretensiones, así como la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, respecto de la primera cuestión propuesta, manifestó la invocación de la parte actora en el libelo tanto de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como las disposiciones de arrendamiento del Código Civil, así como su solicitud de resolución del contrato, donde se evidencia el uso de leyes de carácter general y especial y no cabe la posibilidad de solicitar la resolución del contrato y a su vez existir la posibilidad de decretar la acción de desalojo del local comercial, en cuyo caso, el inquilino pasa a ser visto como débil jurídico. En cuanto a la indebida instauración del proceso y deber del juez, expuso el llamado hecho al a quo a fin de que conociera del vicio anterior y el incumplimiento de requisitos procedimentales de los que carecía el libelo de demanda, pues alegó que se trataba de un contrato de carácter comercial lo que a su vez requiere de una disposición de ley especial, y que además tratándose de materia especial el procedimiento aplicable al caso, no era el ordinario como fue invocado por la parte actora, sino el procedimiento oral. Fundamentó su escrito en los artículos 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, 1.167 del Código Civil y, 338 del Código de Procedimiento Civil. Solicitó fuere declarada con lugar la cuestión previa y posterior a ello la inadmisibilidad de la demanda por acción promovida ilegalmente, así como la condenatoria en costas de la parte demandante. Folios 130-136, escrito de oposición a las cuestiones previas de la parte actora, presentado en fecha 14/04/2023, por el representante judicial Nick Pabuence, en el que alegó inexistencia de prohibición de ley para admitir la acción, dado que el fundamento de la parte demandada de interponer la demanda por desalojo y no por resolución del contrato no puede ser aplicado pues el desalojo es válido cuando el inmueble presenta deterioros mayores, mientras que en el caso presente se evidencia la destruición total del mismo, además, la ley especial de arrendamiento no establece nada respecto de que debe hacer el arrendador cuando perece la cosa objeto de arrendamiento, por lo tanto era necesario fundamentar la demanda en ambas fuentes legales. Por otro, lado aseveró que se trataba de un argumento falso el de la parte demandada sobre la inepta acumulación de pretensiones y que su debida presentación era mediante procedimientos separados, gracias a que la misma ley que establece el carácter obligatorio de reclamar la ejecución del contrato junto con los daños y perjuicios en base a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, y donde gracias a la naturaleza contractual del asunto ambos, puntos deben ser tramitados bajo una sola acción. En razón de lo expuesto, solicitó fueren declaradas sin lugar las cuestiones previas invocadas por la parte demandada y se tomara en consideración la falta de lealtad de la contra parte vista la falta de fundamentos de sus alegatos. Folios 137-142, auto dictado por el a quo en fecha 24/04/2023 donde declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, instando a la misma presentara la contestación de la demanda en los cinco (05) días de despacho siguientes a la fecha, y además la condenó en costas por haber resultado ineficaz la oposición de la cuestión previa. Folio 143, apelación presentada por la co-apoderada de la parte demandada, abogada Karely Vivas en fecha 25/04/2023 respecto del auto dictado en fecha 24/04/2023. Folio 144, diligencia de apelación suscrita por la co apoderada de la parte demandada, abogada Rina Rey en fecha 02/05/2023 sobre el auto dictado en fecha 24/05/2023. Folio 145, auto de fecha 03/05/2023 dictado por el a quo, por el que oyó en un solo efecto la apelación interpuesta. Folios 152-165, escrito de contestación de la demanda presentado el 12/05/2023 por la co-apoderada de la parte demandada, abogada Leidy Paola Calderón Bohórquez, donde aseveró que la parte actora fijó el monto base del inmueble en la cantidad de Cincuenta y Seis mil Seiscientos Ochenta y Nueve Dólares con treinta y cuatro centavos (US$ 56.689,34), sin embargo, en el escrito libelar y demás alegatos de la parte actora no se señaló la desaparición o inexistencia del terreno, así como tampoco fue establecido el valor del terreno y las mejoras sobre él construidas, limitándose solo a señalar la ubicación del inmueble y sus especificaciones de registro, sin embargo, en el contrato de arrendamiento no fueron señaladas las mejoras con que contaba el terreno a la hora de firmar el contrato. Hizo referencia a la falta de cualidad de las demandantes para intentar la acción en razón de su falta de carácter de propietarias para el momento de la celebración del primer contrato de arrendamiento, siendo dueñas solo de un 37,5% de las acciones y derechos del inmueble para el 2016, situación que era desconocida por la parte demandada y donde no hubo participación de la ciudadana Ángela Judith Nieto de Gandica, quien para ese momento era la principal comunera del inmueble objeto de la litis, lo que implica un enriquecimiento sin causa buscando las demandantes reclamar un daño que no fue sufrido por ellas personalmente. Continuó diciendo que el inmueble recibido por arrendamiento se encontraba en estado de vetustez, en ruinas y totalmente deshabitado sobre el que debían realizarse reformas y además las demandantes recibirían un porcentaje sobre las ventas, adicional al canon de arrendamiento, dichas reformas se iniciaron una vez se firmó el primer contrato en el año 2016 y están en proceso, sin embargo, se evidenció la mala fe de parte de las demandantes, siendo este un acuerdo al que se llegó entre las partes y que hasta no culminar las reformas no se daría inicio al funcionamiento del local comercial, ahora bien, las demandantes se negaron a dejar constancia de ello en el contrato. Incluso para el 05/09/2017, el representante de la sociedad mercantil demandada, Pedro Eliant Rey García entregó a las demandantes personalmente, la cantidad de Cuarenta Mil Dólares Americanos (US$ 40.000,00) como adelanto de la inversión. Adujo que la parte actora incumplió con la obligación de entregar factura por concepto de pago del arrendamiento y fijó de forma arbitraria el canon de arrendamiento sin la aprobación del SUNDDE. Finalmente solicitó al a quo se declarara la impugnación de la inspección judicial realizada al inmueble por hacerse extraprocesalmente. Folios 167-170, anexos presentados con la contestación de la demanda. Folios 171-175, escrito de promoción de pruebas interpuesto por el co apoderado judicial de la parte actora, abogado Nick Pabuence, donde procedió a promover las siguientes pruebas: 1. Documentales: • Copia simple del documento constitutivo de la sociedad mercantil PAN Y CIRCO C.A. • Copia simple del documento de propiedad debidamente registrado del inmueble objeto de la litis. • Copia simple del acta de asamblea de accionista de la sociedad mercantil demandada de fecha 15/09/2017 • Copia simple del acta de asamblea de accionista de la sociedad mercantil demandada de fecha 15/2/2015 • Copia simple del acta de asamblea de accionista de la sociedad mercantil demandada de fecha 21/12/2015 • Original certificado de la inspección ocular realizada al inmueble por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. • Original del derecho de petición dirigido a la Alcaldía del municipio San Cristóbal, oficina de planeamiento urbano el 22/10/2021, solicitando información sobre otorgamiento de permisos de construcción a la sociedad demandada, así como la respuesta del jefe de la División de Ingeniería de la Alcaldía. • Original del derecho de petición dirigido a la Alcaldía del municipio San Cristóbal, oficina de hacienda el 22/10/2021, solicitando información sobre otorgamiento de patente de industria y comercio a la parte demandada permitiéndole realizar cualquier actividad sobre el inmueble, así como la respuesta de la oficina de rentas de la alcaldía. 2. Inspección Judicial solicitada sobre el inmueble arrendado, acompañándose de experto fotográfico que dejase fijados los hechos verificados por el a quo. 3. Informes: • Al SENIAT (Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria) a los fines de otorgar al a quo lo atinente a la declaración de Impuesto Sobre la Renta de los años 2016, 2017 y 2018 de la sociedad mercantil demandada. • A la Dirección de Hacienda Pública Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, solicitando información sobre el pago de impuestos municipales por actividades económicas de la empresa en los años 2016, 2017, 2018 y 2019. • A la División de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, a fin de que la misma remita al a quo, la cédula catastral perteneciente al inmueble ubicado en carrera 21, entre calle 11 y Pasaje Acueducto, N° 10-145, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. 4. Experticia: solicitó al a quo que, bajo la designación de expertos en valuación de bienes, se practicara experticia de avalúo sobre el bien inmueble arrendado, tomando en cuenta para ello la copia simple del documento de propiedad del inmueble y el original del tercer contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/03/2018. Folio 177, auto de admisión de pruebas, fechado 26/05/2025, presentadas por la parte demandante. Folio 178-179, auto dictado por el a quo el 05/06/2023, en el que dejó constancia de la falta de oposición a las pruebas por la parte demandada, así mismo, fijó el quinto día de despacho siguiente a las 9:30 am para la realización de la inspección judicial, y ordenó oficiar a los siguientes órganos, SENIAT, Dirección de Hacienda Pública Municipal del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, y la División de Catastro del Municipio San del Estado Táchira; por último, fijó el tercer día de despacho siguiente a las 9:00 am para realizar el acto de nombramiento de expertos para la experticia. Folios 180-181, oficios ordenados por el a quo, respecto de lo solicitado por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas. Folios 182-186 escrito de promoción de pruebas de fecha 05/06/2023 presentado por la co-apoderada judicial de la parte demandada, abogada Leidy Calderón, en el que promovió las siguientes pruebas: 1. Experticia informática forense: Respecto de la consignación de fotografía tomadas por el ciudadano Pedro Eliant Rey García a las mejoras hechas al inmueble entre los años 2016 y 2017. 2. Testimoniales: de los ciudadanos Ronaldo Horacio Pérez Amaya; Omar Humberto Sánchez Castillo; Jorge Antonio Cala Serrano; Álvaro Velazco Sánchez; Elgar Lisander Gómez Jaimez; Rubén Adrián Hernández Contreras; Alirio Ortiz Guerrero; Luis Alfonso Palencia; José Luis Ramírez. 3. Documentales: Documento de compra venta protocolizado en fecha 16/08/2018 a favor de las demandantes y a partir del momento en que adquirieron la propiedad absoluta del inmueble. Así como la copia simple del acto de entrega de la cantidad de Cuarenta Mil Dólares Americanos (US$ 40.000,00) por parte de la sociedad mercantil a las demandantes de forma personal. 4. Informes: Dirigido al Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, para recibir información de la tradición legal del inmueble y a partir de qué momento aparece a nivel registral la estructura del inmueble. Del mismo modo uno que vaya dirigido a la División de Catastro del Municipio San Cristóbal, solicitando remita fichas catastrales del inmueble. 5. Experticia: Practicada sobre el inmueble objeto del litigio. 6. Inspección judicial practicada de igual forma sobre el inmueble objeto de la litis y con ayuda de un experto nombrado por el mismo Tribunal, se dejara constancia fotográfica del lugar, si es una vía pública y principal, si hay acceso restringido o libre, si existe el inmueble y alguna construcción sobre él y si hay estructura u obstáculo que impidan la observación del inmueble. Folios 187-227, anexos presentados con la promoción de pruebas de fecha 05/06/2023. Folio 228, auto de admisión de pruebas dictado por el a quo en fecha 06/06/2023, además ordenó el resguardo del disco compacto “CD” identificado como “Fotografías de la Obra en su Construcción” en la caja de seguridad del Tribunal. Folios 229-230, diligencia suscrita por la co apoderada de la parte demandada, abogada Leidy P. Calderón, fechada 06/06/2023, en la que solicitó fuere decretada la nulidad del auto de fecha 05/06/2023, y que además fueren agregadas al expediente el escrito de consignación de pruebas de la parte demandada de la misma fecha 05/06/2023. Folio 234, auto dictado por el a quo el 07/06/2023, en el que se limitó a declarar la nulidad del auto de fecha 05/06/2023 y los oficios librado junto con él, respecto de la promoción de pruebas, que por ser propuestas en tiempo oportuno tendrán su resolución por auto separado. Folios 235-238, escrito de oposición a la admisión de pruebas, interpuesto por la parte demandada el 07/06/2023, donde expuso la voluntad de la parte demandante de dejar exentos de contradicción hechos que fueron controvertidos de la contestación como lo es la falta de cualidad para demandar, el valor del inmueble establecido de forma unilateral, la nulidad de contratos de arrendamiento, y el verdadero estado del inmueble para la fecha en que fue entregado a la parte demandada. Procedió a oponerse a la prueba de experticia en razón de que con ella se pretendía tener como base las construcciones hechas por la parte demandada para demostrar la pérdida patrimonial sufrida por las demandantes, considerándolo impertinente e inconducente. Folios 241-245 escrito de oposición y desconocimiento de prueba fotográfica y CD presentado por el co apoderado de la parte actora el 09/06/2023, expresando su inconformidad con las pruebas presentadas por la parte demandada, tratando en un inicio la naturaleza jurídica de las fotografías como instrumento privado y el desconocimiento de la misma por no emanar de la parte demandada lo que no permitía que le fuesen opuestas en su contra. Por el contrario, la contraparte debió promover la cámara mediante la que fueron tomadas las fotos y señalar sus características individuales, permitiendo ejercer el control y contradicción de la prueba, promoviendo cualquier medio probatorio idóneo como complementario para demostrar autenticidad e inalterabilidad de las fotografías. De lo referido a la prueba electrónica CD se opuso con base en la promoción de un hecho que no fue alegado por las partes en el proceso, pues la contra parte solicitó del experto que fuere él quien determinara la fecha de toma de las fotografías, cuando en las mismas no se lograr determinar puntos clave como el hecho de que las construcciones fueren realizadas sobre la propiedad de las demandantes. Solicitó la inadmisibilidad de dichas pruebas. Folios 247-249, auto dictado por el a quo el 13/06/2023 respecto de la oposición presentada por la parte actora, considerando que las pruebas opuestas por la parte demandante no son impertinentes ni ilegales, por el contrario guardan relación con el hecho controvertido, declarando sin lugar la oposición; en el mismo orden de ideas, admitió las pruebas promovidas por la misma parte y fijó el séptimo día de despacho siguiente a las 9:30 de la mañana para la realización de inspección judicial. Así mismo, ordenó oficiar a los órganos solicitados en el escrito de promoción de pruebas, a fin de solicitar informes, finalmente fijó fecha y hora para el nombramiento de expertos sobre la prueba de experticia. Folios 250-251, oficios ordenados por el a quo. Folios 252-253, auto dictado el 13/06/2023, donde admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, salvo apreciación en sentencia definitiva, sin embargo, negó la prueba de experticia informática forense en razón del oficio dirigido a la Brigada contra delitos informáticos de la Delegación Municipal de San Cristóbal, por el contrario, fijó fecha y hora para el nombramiento de expertos informáticos, del mismo modo fijó fecha y hora para llevarse a cabo la prueba testimonial; en relación a los informes, ordenó oficiar al órgano requerido en el escrito de pruebas, y sobre la prueba documental no se pronunció, pues la misma no fue consignada, sobre la prueba de experticia, fijó oportunidad para el nombramiento de expertos, y en cuanto a la inspección judicial se determinó la oportunidad en que se realizaría la misma. Folio 254-420, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas. Folios 421-429, escrito de informes interpuesto por el co apoderado de la parte demandante, abogado Pedro Pablo Moncada Berbesí, en fecha 26/09/2023, en el que hizo un recuento de las actas que constan en el expediente, aseverando que la parte demandada alegó haber construido bienhechurías sobre el inmueble por la cantidad de Cien Mil Dólares Americanos (US$ 100.000,00), sin embargo, se trató de una afirmación no probada, así como tampoco quedó probada la fecha exacta de dichas construcciones ni si se habían realizado por la demandada, en la experticia solo se dejó constancia que las mismas eran de reciente data. Por las razones expuestas, solicitó fuere declarada con lugar la demanda y su condenatoria e costas. Folios 430-448, escrito de informes presentado por la co apoderada de la parte demandada, abogada Karely Vivas el 26/09/2023, donde realizó un breve resumen de las actas que constan en el expediente, alegando el rechazo de la destrucción total del inmueble, pues cuando este fue entregado a la parte demandada en alquiler en el año 2016, se encontraba en estado de vetustez y llevaba años inhabilitado, por lo tanto, entre las partes llegaron al acuerdo de que la parte demandada realizara las mejoras necesarias al inmueble para su correcto uso, sin embargo, la parte actora nunca quiso dejar constancia de ello en el contrato. Las mejoras fueron realizadas y representaban un aproximado de Cien Mil Dólares Americanos (US$ 100.000,00) en inversión al inmueble, lo que en lugar de destruirlo, representaba un incremento en su valor inicial, y que además la parte demandante reclamaba un daño que para el inicio del contrato no recaía sobre ella, por lo tanto no era de carácter personal. Folios 449-462, contentivos de anexos presentados con los informes. Folios 464-469, escrito de observación a los informes presentado por la co apoderada de la parte demandada, abogada Karely Vivas el 06/10/2023, donde manifestó la confesión de parte echa por la parte actora, en razón de que para la firma del primer contrato el inmueble pertenecía a una comunidad, donde la comunera mayoritaria era la ciudadana Ángela Nieto, quien no participó de dicho contrato, y una vez se firmó el mismo, se iniciaron las modificaciones acordadas entre las partes, alegando la parte demandada la mala fe contractual de la parte actora, pues de haberse tratado de una destrucción del inmueble de la que estas desconocían, no habrían firmado un tercer contrato de arrendamiento. Folio 474, en fecha 26/02/2024 el abogado Pedro Moncada Berbesí, solicitó al a quo que se abocara del conocimiento de la causa. Folio 475, en fecha 01/03/2024 el abogado Enyelber Parra procedió a renunciar de la representación de la parte demandante. Folio 478, en fecha 03/05/2024 la abogado Karely Vivas solicitó al a quo dictara sentencia de la causa en razón del vencimiento del lapso para sentenciar. Folio 483, en fecha 17/06/2024 los abogados Nick Davinson Pabuence y Pedro Pablo Moncada, co-apoderados de la parte actora procedieron a renunciar al poder de representación que les fue conferido en dicha causa. Pieza II Folios 02-45, sentencia dictada por el a quo en fecha 18/03/2025, en la que declaró Con lugar la demanda interpuesta por la parte demandante por motivo de resolución de contrato de arrendamiento comercial, reconocido por las partes intervinientes en juicio; sin lugar la falta de cualidad interpuesta por la parte demandada; resuelto el contrato de arrendamiento comercial suscrito entre las partes en fecha 01/03/2018. Ordenó a la parte demandada realizara la entrega material e inmediata del inmueble desocupado de personas y bienes a la parte demandante; declaró procedente el pago de daños materiales y con esto que la parte demandada hiciera entrega a la parte demandante de la cantidad de Cincuenta y Un Mil Ciento Noventa y Tres Dólares Americanos o su equivalente en bolívares para la fecha en que quedara firme dicha decisión. Condenó en costas a la parte demandada. Folio 47, diligencia suscrita por la co apoderada de la parte demandada, abogada Karely Vivas, el 28/03/2025, en la que apeló de la sentencia dictada el 18/03/2025. Folio 48, diligencia suscrita el 07/04/2025 por el que la co apoderada de la parte demandada solicitó el abocamiento del a quo por ocurrir el cambio de juez en el mencionado tribunal. Folio 49, auto de abocamiento dictado por el a quo el 11/04/2025. Folio 50, auto dictado por el a quo el 25/04/2025, donde admite la apelación interpuesta por la parte demandada y ordena oír la misma en ambos efectos, por lo que se remitió al Tribunal Superior en lo Civil en funciones de distribuidor. Folio 52, auto dictado el 04/06/2025 por este Tribunal de alzada dando por recibido el expediente y apelación pertinentes y fijó lapso de presentación de informes y observaciones. Folios 53-63, escrito de informes presentado en fecha 04/07/2025 por la co apoderada de la parte demandada, abogada Leidy Calderón, donde explanó los vicios de los que carecía la sentencia apelada, argumentando que el juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil incurrió en los vicios de inmotivación, silencio de prueba, falta de aplicación de la norma, falso supuesto de hecho, solicitando fuere declarada con lugar dicha apelación, así como la falta de cualidad opuesta. Folios 64-68, escrito de observaciones a los informes presentado por la co apoderada de la parte demandante, abogada Patricia de la T. Ballesteros O., el 17/07/2025, explanando en el mismo que el a quo no incurrió en ningún vicio respecto de la sentencia, pues tal y como fue expuesto en autos, la parte demandada convino en la existencia de la relación contractual, así como en la demolición del inmueble bajo la base de “mejoras” que no fueron autorizadas, y nunca se pronunció sobre el canon de arrendamiento. Folio 72, auto fechado diecisiete (17) de octubre de 2025 por el que este Tribunal de alzada difirió pronunciamiento en la presente causa. El Tribunal para decidir, observa: La presente causa llega a esta alzada por apelación propuesta por la co-apoderada de la parte demandada, abogada Karely Zulay Vivas Bustamante, mediante diligencias fechadas veintiocho (28) de marzo y siete (07) de Abril de 2025, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial el día dieciocho (18) de marzo de ese mismo año en la que declaró: 1) con lugar la demanda interpuesta contra la sociedad mercantil Pan y Circo 2015 C. A., representada por sus cinco (5) directores, por resolución de contrato de arrendamiento comercial suscrito vía privada y reconocido por todas las partes intervinientes; 2) sin lugar la falta de cualidad opuesta por la demandada; 3) Resuelto el contrato de arrendamiento comercial suscrito entre las partes vía privada el día 01/03/2018; 4) Ordenó a la demandada la inmediata y definitiva entrega material a la demandante del inmueble objeto del contrato, desocupado por completo de libre de personas y cosas; 5) Procedente el pago de daños materiales peticionado por la parte actora fijado en la suma de US$ 51.193,00, calculados a la tasa promedio de cambio del Banco Central de Venezuela (BCV); 6) Condenó en costas a la demandada a tenor del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por último, ordenó notificar a las partes así como dispuso la publicación en la página web del Tribunal en el sitio tachira.tsj.gob.ve. Por auto de fecha 25/04/2025, el a quo escuchó en ambos efectos el recurso de apelación anunciado por la demandada, acordando remitir original de las actuaciones contenidas en el expediente al Juzgado Superior en lo Civil en funciones de distribuidor, correspondiendo a este Tribunal de alzada donde se le dio entrada, se fijó trámite y oportunidad para informes así como para observaciones, si hubiere lugar a ellas. INFORMES La representación judicial de la demandada presentó escrito de informes en los que sustentó de modo explicativo las razones por las que apeló, denunciando lo siguiente: Al punto 2, de los vicios de la decisión apelada, le endilga lo siguiente: • Inmotivación, por carecer del análisis lógico jurídico necesario para dictarla, señalando que el a quo hizo una transcripción parcial de las pruebas promovidas, luego evacuadas, “… acompañando sus citas con artículos y citas jurisprudenciales, finalizando en cada prueba con oraciones pre establecidas”, usadas para las dos inspecciones judiciales realizadas en el proceso, utilizando la misma oración que transcribe, prueba que, dice la recurrente, “… resulta determinante a los fines de demostrar el estado real del inmueble y que el mismo no fue ‘destruido totalmente’ como alega el actor en su demanda” De similar forma, al referirse a la documentales administrativas promovidas por la demandante y aunque no guarden relación con lo controvertido, dice que tampoco fueron valoradas, usando una oración que transcribe. Respecto a las testimoniales, señala que no valoró ninguna, limitándose a utilizar la fórmula que transcribió, argumentando que los testimonios tienen gran relevancia para el establecimiento de los hechos como lo es que la demandada sí realizó mejoras al inmueble en el periodo marzo 2016 a noviembre 2017 en el inmueble objeto de la controversia. • Silencio de prueba: refiere que el a quo incurrió en el este vicio respecto a todas las pruebas promovidas, admitidas y evacuadas por las partes en el transcurso del proceso, transcribiendo decisiones del máximo Tribunal del País en Sala de Casación Civil, orientando a la prueba documental consignada en informes marcada “Z”, copias certificada del libelo de demanda y auto de admisión, documento emanado de un Tribunal , folios 448 al 461 de la pieza I y citada en la sentencia, folio 36, 37 y su vuelto (páginas 70 y 71 de la sentencia), desechándolas el juzgador utilizando para ello el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil (C.P.C., en lo sucesivo) y criterios jurisprudenciales no aplicables al caso concreto, cuando lo correcto era aplicar el artículo 435 ejusdem, incurriendo así en falta de aplicación de la norma. • Respecto a la prueba de inspección extrajudicial llevada a cabo el 16/11/2021 por las demandantes (f. 59/84, pieza I, marcada “J”) impugnada por la demandada al contestar la demanda, refiere la apelante que el a quo decidió “… emitir un pronunciamiento y valorarla con base a una serie de criterios jurisprudenciales para finalmente no emitir ninguna valoración sobre que hecho da por probado o que convicción le genera dicha documental”. • En cuanto a la prueba documental consignada en el escrito de promoción de pruebas, marcado “G”, pieza I, impresiones fotográficas respecto a las mejoras que se habrían realizado al inmueble objeto de la causa, promovida “conforme a derecho”, indicándose de forma debida el periodo de tiempo en que fueron tomadas, “marzo 2016 - noviembre 2017”, promoviéndose experticia informática forense a objeto de determinar la autenticidad de las mismas, folios 360-420, pieza I, denuncia que el a quo la desechó bajo suposición falsa (f. 25-28 páginas 48 al 53 de la sentencia y folios 35 al 36, paginas 67 al 69 de la sentencia) prueba útil, pertinente y determinante según la recurrente para el establecimiento de los hechos, adminiculadas con los testimoniales que “… permiten establecer que las mejoras realizadas al inmueble objeto de litigio fueron realizadas en el periodo de marzo de 2016 a noviembre de 2017”, cuando el inmueble era propiedad de Ángela Judith Nieto de Gandica y antes que las demandantes lo compraran por instrumento público el 16/08/2016. • 2.1 Atinente a la parte motiva de la recurrida: señala que el a quo en el punto previo propuesto por esa representación, “falta de cualidad”, el juzgador de instancia citó la fundamentación de hecho propuesta al contestar y lo hizo de forma exigua y de seguidas realizó una serie de citas que se refieren al examen in limine litis que debe hacer el juez para admitir o no la acción, cuyos únicos presupuestos de inadmisibilidad es que sea contrario al orden público, a alguna disposición de la ley o a las buenas costumbres, pues “… la verificación de la cualidad comprende una cuestión de fondo”, para finalmente hacer referencia al contrato notariado del 11/07/2016, que no le otorga a las demandantes el derecho de propiedad sobre el inmueble y en base a dicha documental “… dio por probada la cualidad de las demandantes y desecho el punto previo propuesto, ignorando que según la ley la propiedad de los bienes inmuebles sólo se transmiten por vía registral conforme a lo establecido en el Código Civil cómo en efecto ocurrió el 16/082018”, incurriendo en falso supuesto de hecho, atribuyendo a dicha documental menciones y consecuencias jurídicas que no posee y cometiendo error de interpretación de las pruebas, alcanzado conclusiones erróneas sobre el punto previo, desechándolo, lo que resulta incongruente pues no emitió valoración sobre ninguna prueba, inclusive sobre dichas documentales en las que pretende fundar su decisión. Más adelante, dentro de lo relativo a la motivación, denuncia el vicio de falta de aplicación de los artículos 13, 24, 30 y 31 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como del artículo 765 del Código Civil, pues dice, utilizó de forma exclusiva normas del Código Civil, ignorando por completo la ley aplicable al caso al tratarse de una relación arrendaticia con esa naturaleza comercial, llegando a consecuencias jurídicas distintas a las disposiciones legales que rigen la materia, dando por probado el a quo la destrucción del inmueble objeto de litigio, cuando ni siquiera la demandante en el libelo describió el estado anterior del inmueble, no señaló la fecha de la supuesta destrucción ni tampoco acompañó, junto al libelo ni en fase de pruebas, medio alguno para establecer cuál era el estado del inmueble antes de las mejoras realizadas por la parte demandada. Denuncia el vicio de falso supuesto de hecho pues estableció el quantum del supuesto daño y el estado anterior del inmueble con basamento en suposiciones propias incurriendo en falso supuesto de hecho pues no fueron probados por la demandante y que fuese sometido al contradictorio pues al contestar la demanda, esa representación delató que la parte actora no acreditó en forma alguna el estado anterior del inmueble, ni el valor del terreno y tampoco de la construcción que existía. Respecto al quantum, dice que el a quo decidió de forma inmotivada pues de lo que acordó en la recurrida, dicho monto no fue el arrojado por la experticia y la demandante no reclamó dicho monto, desconociendo la demandada apelante bajo cuál criterio o método el juez de la causa alcanzó dicha conclusión condenatoria y para los años 2018 y 2021 hubo dos reconvenciones monetarias, añadiendo que para esa representación resulta desconcertante que el a quo haya establecido la existencia del daño y también el monto del mismo en la suma que condenó. Añade que la demandante tenía la carga de demostrar sus alegatos de destrucción total del inmueble así como el efecto sufrido en su esfera jurídica pues no están exentos de prueba. • Otro vicio denunciado es que el a quo omitió por completo pronunciarse en cuanto a todos y cada uno de los alegatos expuestos al contestar la demanda, al igual que los alegatos relativos a la ilegalidad y violación de derechos que le suponía a esa representación, los contratos de arrendamiento suscritos. Peticiona que sea declarada con lugar la apelación ejercida conforme al artículo 244 del C. P. C., por carecer de los requisitos formales para la validez de la recurrida, en específico los artículos 243, numerales 3, 4 y 5 de dicho Código. Concluyen solicitando se declare con lugar la falta de cualidad opuesta y, en el supuesto de no prosperar esa defensa, que este Tribunal de alzada dicte decisión conforme a lo alegado y probado en autos. OBSERVACIONES La apoderada de la parte actora presentó observaciones a los informes rendidos por la demandada recurrente, indicando lo siguiente: En acápite denominado “INPROCEDENCIA (…) DE LOS ALEGATOS PLANTEADOS ANTE LA ALZADA” (sic): A) Respecto al vicio de inmotivación, por carecer el fallo de análisis jurídico necesario para valorar las pruebas promovidas y evacuadas, en específico dos inspecciones judiciales en las que se habría repetido la misma oración, las documentales de carácter administrativo que no habrían sido valoradas usando la oración transcrita del fallo apelado y que en cuanto a las testimoniales también se habría limitado a una oración que también transcribe, le observa que contrario a lo denunciado, tal vicio no existe puesto que el mismo solo se da cuando la sentencia carece en absoluto de motivos que la fundamenten, agregando “… que la doctrina de la Sala de Casación Civil viene considerando varias modalidades en que puede producirse el vicio de inmotivación”, indicando cuatro puntos concretos en sí, añadiendo que es falso que haya tal vicio dado que sí hubo motivación y el a quo expresó las razones legales y de hecho que merecían tales medios, amén que las pruebas de la demandada debían estar destinadas a probar de modo exclusivo su solvencia y que el perecimiento del inmueble para realizar mejoras contaba con autorización dada por escrito por las arrendadoras propietarias. B) Atinente al vicio de silencio de prueba: le observa que la demandada apelante no indica el motivo o razón por el que el silencio de pruebas alegado es determinante en las resultas del juicio, no existiendo tal vicio, agravado por el hecho que las pruebas promovidas por la demandada para demostrar que hizo inversiones y mejoras y su cuantía, son impertinentes a la causa porque no demuestran solvencia arrendaticia ni autorización para destruir el inmueble. C) Relativo a la falta de aplicación de la norma, artículo 435 del C. P. C., le observa que dicho vicio no pudo haberse configurado pues la demandada “… parte de un supuesto errado de considerar que la prueba documental libelo es un ‘documento público’, que fue redactado en su despacho de abogados o donde fuese, tratando de darse prueba a si misma”, anteponiéndole decisiones de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que darían al traste con ese alegato. En cuanto a la falta de aplicación de los artículos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, 13, 24, 30 y 31 así como el artículo 765 del Código Civil, le observa que dicho argumento es impertinente pues al reconocer la demandada la relación arrendaticia, admitió la naturaleza propia del contrato de arrendamiento, a ser utilizado para uso comercial, pretendiendo ahora desconocer ese hecho pese a haber resultado favorecida con la detentación y el uso del inmueble a pesa de que en la actualidad haya perecido. D) En cuanto a la suposición falsa por haber emitido el tribunal de la causa su opinión respecto a las impresiones fotográficas de las mejoras en el inmueble, tomadas por un tercero en los meses de marzo 2016 a noviembre de 2017, desechadas al no ser pertinente a la causa lo referente a la inversión en mejoras no autorizadas, le observa que de acuerdo a la doctrina de la Sala de Casación Civil, reflejada en el fallo N° 317 del 19/07/2011, es obligatorio señalar el hecho concreto establecido falsamente por el Juez, lo que omitió hacer la recurrente, por lo que tal denuncia debe ser declarada improcedente. Añadió que en tres ocasiones fue señalado el ciudadano Pedro Eliant Rey García como autor de las mismas, tercero ajeno a la causa, sin que las haya ratificado a tenor del artículo 431 del C.P.C., por lo que debieron ser desechadas al no comprobar su autenticidad, lo que hace improcedente tal denuncia. Respecto a que el a quo dio por demostrado la destrucción del inmueble cuando no se había descrito, le observa el objeto de los contratos de arrendamiento y lo señalado en el libelo de demanda: “casa para habitación N° 10-145, ubicada Pasaje Acueducto, Barrio Obrero, parroquia Pedro María Morantes para uso comercial” y que en los contratos suscritos y convenidos se incorporaron cláusulas que dan cuenta de la existencia del objeto del contrato (cláusulas 1ª, 3ª del tercer y último contrato) Concerniente a que los daños no fueren imputables a la arrendataria recurrente, le observa que correspondía a esa parte poner en conocimiento a la arrendadoras acerca de cualquier novedad dañosa para las previsiones a ser tomadas, observación que dicen hacerle a la parte recurrente para demostrar “… la falta de diligencia de la demandada” (sic) E) Relativo al falso supuesto de hecho positivo, en específico que los daños causados al inmueble entre 2016 hasta mediados de 2017, no podían ser reclamados por quienes no eran propietarias, le observa que de acuerdo al artículo 1.161 del Código Civil y por decisión de la Sala de Casación Civil del 16/12/2010, N° 638, ese señalamiento no procede pues el a quo se basó en una prueba documental concatenada con la norma mencionada así como con la decisión referida. Como punto IV, la apoderada demandante le observa a la demandada recurrente que esta última convino en la relación contractual, que demolió el inmueble para construir supuestas mejoras que no fueron autorizadas y que NADA alegó sobre el pago del canon de arrendamiento, solicitando que si esta alzada estableciera algún vicio de los delatados, “… solo sea revisado parcialmente el fallo dejando incólume lo restante, sin perjudicar la validez de lo restante de la sentencia”, de acuerdo a lo que estableció la Sala de Casación Civil en el fallo N° 344 del 12/06/2023. Dice dejar así observados los informes rendidos por la parte apelante. FALLO APELADO La decisión recurrida para las conclusiones alcanzadas, exteriorizó lo siguiente: “… De los hechos narrados en el capítulo anterior se evidencia que el Contrato objeto de la pretensión Resolutoria que se reclama en esta demanda, es un Contrato de Arrendamiento Comercial, en donde en el Código Civil establece los siguientes aspectos conceptuales respecto al punto: (…) Conforme a la doctrina “Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Universidad Católica Andrés Bello, Caracas. 2008. Veinteava Edición, capítulo 43” las condiciones requeridas para la procedencia de la Resolución de un Contrato son las siguientes: 1) Que el contrato cuya resolución se pide sea un contrato bilateral. 2) Que exista el incumplimiento culposo de la obligación de una de las partes. (…) Partiendo de las disposiciones anteriormente transcritas, al existir un contrato debidamente suscrito y convenido entre las partes, no hay dudas ni de su naturaleza ni de sus características de bilateralidad, por lo que se concluye la existencia de obligaciones reciprocas, y dada la naturaleza bilateral del contrato, en caso de incumplimiento de las obligaciones por parte de alguna de las contratantes, le nace a la parte no incumpliente la facultad de ejercer la acción de Resolución de Contrato, Daños y Perjuicios o de Resolución de Contrato, a su elección, con la posibilidad de reclamar los daños y perjuicios ocasionados. (…) Ahora bien, dispone el artículo 1.354 del Código Civil, dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” De lo anterior se desprende que en la Acción por Resolución de Contrato se debe considerar dos elementos, estos son, 1°) que se trate de un contrato bilateral, 2°) que se determine el incumplimiento culposo de alguna de las partes; por lo tanto pasa este Tribunal al análisis y verificación de los referidos elementos, obteniéndose lo siguiente: En cuanto al (1°) primer requisito: relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se evidencia en los autos, inserto a los folios -42- al -58-: a) Original del Primer Contrato de Arrendamiento Comercial suscrito en fecha 01/03/2016 entre las demandantes y los demandados, Folios -42- al -46-, Marcado “G”; b) Original del Segundo Contrato de Arrendamiento comercial suscrito en fecha 01/03/2017 entre las demandantes y los demandados, Folios -47- al -52-, Marcado “H”; c) Original del Tercer Contrato de Arrendamiento comercial suscrito en fecha 01/03/2018 entre las demandantes y los demandados, Folios -53- al –58-, Marcado “I”; (valorado y apreciado ut supra) los cuales fueron debidamente reconocidos y convenidos por la parte demandada en todas las etapas procesales del presente juicio, por lo que se determina su caracterización de bilateralidad, pues ambas partes desde el momento de suscribir los mismos, y previo a ello, tomaron en cuenta todas los presupuestos y satisfacciones concernientes a las estipulaciones de cada uno, donde la consecuencia implicaría la obligación recíproca de lo establecido y firmado de manera voluntaria y espontanea, estableciendo a su vez, causales de rescisión del contrato, en caso del incumplimiento de las obligaciones contraídas en el mismo de manera específicas, y en todo, en caso al existir situaciones desfavorables o desventajosas que pudiera perjudicar los intereses de algunas de las partes, lo procedente era procurar en todo caso posible a la abstención de la firma del mismo, hasta la solvencia correspondiente de cualquier trámite o inclusive exigencia por parte de los mismos suscribientes para evitar inconvenientes a futuro; por tales razonamiento este Jurisdicente considera cumplido así el primer requisito para la procedencia de la Acción Intentada. Así se establece y se Decide. En cuanto al (2°) segundo requisito, relacionado con el incumplimiento contractual alegada; el Tribunal observa: Que de acuerdo con lo estipulado en los Contrato de Arrendamiento: 1°) contrato: 01/03/2016, 2°) Contrato: 01/03/2017 y 3°) Contrato: 01/03/2018; debidamente y legalmente suscrito y reconocido entre las partes intervinientes en el presente litigio, específicamente en las clausulas Decima Séptima Y el cual contempla: (…) De la revisión exhaustiva realizadas a los tres (3) contratos de Arrendamientos debidamente suscritos y reconocidos entre la partes intervinientes en el presente juicio, se desprende estipulaciones adecuadamente instituidas en el cual por su naturaleza, cada parte se obligó a cumplir, conllevando esto, a consideraciones responsables, garantes y comprometidas para ambas partes. En el caso bajo estudio la parte demandante (Arrendadora) alega el perecimiento de la cosa arrendada, en virtud de que nunca fue notificada por parte de la demandada (Arrendataria) para que realizara modificación, mejoras y/o cambios en el inmueble; en este sentido ,de la revisión realizadas a todas las actas procesales se evidencia que efectivamente el inmueble se encuentra en condiciones de desmejoras constructivas, en donde la parte demandada (Arrendataria) ha sido conteste en afirmar y asumir en todo el procedimiento judicial, que dichos cambios y/o mejoras al inmueble ha sido realizadas por ella misma, además se evidencia que no existe ninguna autorización por parte de la demandante (Arrendadora) para que la demandada (Arrendadora) realizara esas modificaciones o cambios al inmueble, por lo que resulta a todas luces el incumplimiento por parte de la demandada (Arrendataria) en la clausulas Decima Séptima y Decima Novena en virtud de no haber realizado, pedido y/o gestionado la autorización respectiva y debidamente establecida en los contratos de Arrendamiento comercial suscrito por vía privada en especifico el último contrato de fecha 01/03/2018, en consecuencia al comprobarse y quedar constancia de este hecho en donde la Acción de Resolución de Contrato, que tiene por finalidad atacar el contrato mismo para que este sea cumplido o en su defecto, impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado (Arrendatario) se considera debidamente cumplido el segundo requisito para la procedencia de la acción intentada. Así se establece y se Decide. (…) En el presente caso, como ya se dijo, la parte actora demanda (Arrendadora) la Resolución del Contrato de arrendamiento de un inmueble dado en arrendamiento, alegando el incumplimiento de la parte demandada (arrendataria), en virtud del perecimiento de la cosa arrendada, donde se demostró y se evidenció en los autos el desmejoramiento constructivo del inmueble, además que le mismo no se encuentra habilitado para el Destino del cual fue objeto de arrendamiento, por estar precisamente en condiciones no optimas ni aptas para ello. Por su parte la demandada en el escrito de contestación realizó una serie de alegatos de defensa, que entre otras cosas, manifestó expresamente que nunca fue destrucción del Inmueble sino mejoras realizadas al mismo y que desde el inicio de la relación arrendaticia fueron consentidas por las demandantes, hecho este que no fue probado, ni evidenciado en autos. De lo anteriormente expuesto observa Este Juzgador de los alegatos de las partes así como del material probatorio traídos a los autos que para realizar cualquier “Mejoras, Cambios O Modificaciones”, se debía contar con la expresa y estricta autorización de la Arrendadora, tal y como fue establecido en el último contrato suscrito (01/03/2018) suscrito y reconocido por ambas partes; con lo cual se concluye que la falta de cumplimiento a lo que cada parte asumió, trae como efecto la Recisión del Contrato, por perecimiento de la cosa arrendada, sin tomar en cuenta la falta de pago de arrendamiento alegado por la parte demandante y del cual no fue, tampoco, desvirtuado tal hecho por la parte demandada, lo cual hace determinar a este Juzgado que existe un incumplimiento por parte de la parte demandada (arrendataria) de las clausulas Decima Séptima y Decima Novena del referido contrato. Así se establece. Así las cosas y en virtud de lo expuesto, este operador de justicia, delimita que en el presente caso, se produce un contraste muy marcado entre lo aducido por el demandante y la defensa que ejerce el demandado; pues ante el estudio de las pruebas consignadas es forzoso declarar la Resolución del el referido contrato de arrendamiento suscrito entre la partes y ordenar la entrega Material Inmediata y Definitiva del inmueble objeto de arrendamiento, totalmente desocupados de bienes y personas a la parte demandante, y por ende sentenciar tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se Decide. De la norma arriba transcrita, de desprende que en la pretensión de Daños debe existir un supuesto de hecho y una consecuencia jurídica. El supuesto de hecho debe ser la intención, la negligencia o la imprudencia como la causa eficiente de un daño. La consecuencia jurídica es la obligación a repararlo. En ese sentido, este Tribunal pasa de seguida a analizar los requisitos de procedencia de la Pretensión de Daños alegado por la parte actora; ello así, tenemos que para que procedan los Daños y perjuicios deben estar presentes cuatro elementos necesarios, a saber: 1°) El hecho generador del daño. 2°) La culpa del agente. 3°) La relación de causalidad. 4°) El daño causado. (Ver sentencia Nro. 842, de fecha 29 de noviembre de 2016, caso: Moisés del Jesús Manuer Melián contra Iván Jesús Mata Ramos). Así las cosas, para determinar la existencia del primer (1°) de estos requisitos, vale decir, el hecho generador del daño, se constata que los Daños proceden por las “Mejoras, Cambios o Modificaciones”, realizados por la Demandada (Arrendataria). Así se establece y se Decide.- Con respecto al segundo (2°) supuesto a demostrar, es decir, la culpa del agente del Daño causado, del cúmulo probatorio que conforma el presente expediente, se constata que no hubo, ni se demostró, ni se evidencio en los autos la debida y estricta Autorización por parte de la Demandante (Arrendadora) para que la Demandada (Arrendataria) pudiese realizar las “Mejoras, Cambios o Modificaciones” quien afirmó en todo el procedimiento judicial haber realizado las Mejoras a sus propias expensas aun sabiendo que este requisito establecido en las cláusulas del contrato mismo era indispensables, obligatorio y preciso para efectuar dichas mejoras, teniendo como consecuencia el incumplimiento indudable de las clausulas Decima Séptima y Decima Novena del referido contrato. Así se establece y se Decide.- En relación al tercer (3°) requisito, vale decir, la relación de causalidad, entre el daño sufrido y su efecto, se constata, del acervo probatorio aportado en autos, los cuales fueron discriminados previamente al valorar cada uno de ellos, y que al determinarse el incumplimiento del Contrato de Arrendamiento Comercial, trae sus derivaciones de reparación y resarcimiento para el caso bajo estudio. Así se establece y se Decide.- Y finalmente, el cuarto (4°) requisito de procedencia, es decir, el daño causado, se evidencia del acervo probatorio aportado en autos, los cuales fueron discriminados previamente al valorar cada uno de ellos, del hecho cierto que el inmueble en la actualidad se encuentra con serios signos de deterioro y abandono, el cual no se encuentra apto ni en optimas condiciones como para realizar ninguna actividad comercial en el mismo. Así se establece y se Decide.- En virtud de lo antes expuesto este Operador de Justicia Declara procedente la pretensión de Daños y Perjuicios reclamados por la actora, por lo que tomando en cuenta el informe de Avaluó consignado en autos, procedente de la experticia debidamente promovida por ambas partes en la Etapa procesal respectiva, se ordena a la parte demandada pagar a la parte demandante la cantidad de Cincuenta y Un Mil Ciento Noventa y Tres Dólares de los Estado Unidos de Norteamérica con cero céntimos (51.193 $) y/o su equivalentes en Bolívares calculados a la tasa promedio de la mesa de cambio del Banco Central de Venezuela para la fecha en que quede firme la presente decisión, por concepto de indemnización de Daños y Perjuicios, lo cuales se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se establece y se Decide.-” (sic) MOTIVACIÓN Expuesta de modo sucinta la controversia sometida a conocimiento de esta alzada, se tiene que la pretensión de la parte recurrente persigue enervar la decisión de la instancia que le fue adversa y se inclinó por la petición de la demandante declarando con lugar tal demanda, resuelto el contrato de arrendamiento comercial suscrito entre las partes; ordenó a la demandada la entrega material del inmueble a la actora de forma inmediata y definitiva, desocupado de forma total, y; declaró procedente el pago por concepto de daños materiales reclamados por la actora, estimados en la suma de US$ 51.193,00, y/o su equivalente en bolívares de acuerdo a la tasa que fije el Banco Central de Venezuela para la fecha en que quede definitiva la decisión, amén de la condena en costa que impuso. PUNTO PREVIO De lo visto en actas, se impone revisar y verificar la naturaleza de la convención que une a los contendientes respecto al inmueble objeto del contrato. Así, se observan los contratos privados originales suscritos por las partes, fechados “01/03/2016”, marcado “G”, (fs. 43/46); “01/03/2017”, marcado “H”, (fs. 48/52), y; “01/03//2018”, marcado “I”, (fs. 54/58) en los que en cada uno se estableció que los mismos quedarían sometidos a las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (G. O. N° 40.418 del 23/05/2014) esto en razón a tratarse del alquiler de un inmueble que se identifica, describe y se ubica para uso eminentemente comercial, lo que fue asumido por las partes y así debe ser tratado. Por otra parte, al revisar el petitorio del libelo de demanda (f. 10, pieza I), encuentra este juzgador de alzada que lo pretendido por la parte accionante se ciñó a lo siguiente: “PRIMERO: La resolución del contrato de arrendamiento comercial suscrito por vía privada en fecha 01/03/2018, por perecimiento de la cosa arrendada, y en consecuencia hacer la entrega material del inmueble ubicado en la carrera 21, entre calle 11 y Pasaje Acueducto, Barrio Obrero, parroquia Pedro María Morantes, municipio San Cristóbal del estado Táchira, consistente de un área aproximada de seiscientos veinticuatro metros cuadrados (624,00 mts.2), con los siguientes linderos y medidas: NORTE: propiedades que son o fueron de Luis Jugo Q., Celestino Barroeta y Gregorio Meza; SUR: propiedades que son o fueron del Capitán Luis Gerónimo Ronal, Carlos Gallanti, María de Carrero e Hipólito Morales; ESTE: LA CARRERA 21; y OESTE: propiedad que es o fue de Hipólito Morales. SEGUNDO: Pagar por concepto de daños materiales la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DOCE CENTÉSIMAS (287.699,12 Bs), por el perecimiento de la cosa dada en arrendamiento. TERCERO: En pagar las costas y costos del proceso.” (sic) En el presente caso, la parte actora en su escrito libelar, intenta una acción de resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios provenientes del deterioro mayor que los del uso normal, al haberse efectuado reformas no autorizadas, expresando que “… el primero de ellos fue suscrito en fecha 01//03/2016, finalizando en fecha 28/02/2017, valorándose el inmueble arrendado en la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,oo), bajo el método de costo y reposición, con un canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), mensuales”. Continúan señalando los actores que el segundo contrato de arrendamiento fue celebrado el 01/03/2017, con una duración de UN (01) año y con un valor de reposición del inmueble de CUATROCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 400.000.000,00) y un canon de arrendamiento mensual de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00); por último, señalan las accionantes que celebraron un tercer contrato de arrendamiento comercial en fecha 01/03/2018, con una duración de SEIS (06) meses, contados a partir del 01/03/2018 hasta el día 01/09/2018, estableciéndose como valor del inmueble la cantidad de DOS MIL MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) y un canon de arrendamiento de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensuales, expresando que la relación contractual fue a tiempo determinado, por lo que habiéndose cumplido el período de duración del último contrato, comenzó a transcurrir el derecho de prórroga legal, previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, otorgándosele a la accionada, vencido el último contrato, un período de tiempo de UN (01) AÑO, desde el 02/09/2018 y cuya culminación fue el 01/09/2019, asumiéndolo así la arrendataria, cancelando los cánones respectivos desde el mes de septiembre hasta el mes de diciembre de 2018, ambos inclusive, pero dejando de cancelar los meses posteriores ocasionando un daño material al derecho de percibir dichos cánones. Vencida la prórroga legal -señala la parte demandante- el inmueble no fue entregado por la demandada y además no cumplió con el pago de los meses de enero a septiembre de 2019, negándose la arrendataria a entregar el inmueble, agregando además en el libelo, dentro de su pretensión, que fueron realizadas demoliciones de techos y paredes internas, lo que no fue autorizado por las accionantes y que ante cualquier novedad dañosa que afectara el inmueble, la demandada debía poner en conocimiento a las arrendadoras a los fines que se tomaran las medidas del caso, añadiendo que el inmueble fue objeto de demolición, demandando acción de resolución contractual y pago de los daños y perjuicios por daño al inmueble, todo ello, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, pidiendo, además, que se le entregue el inmueble arrendado. En el caso bajo examen, observa este sentenciador de alzada la existencia de una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito del proceso, que hace innecesario examinar el fondo del asunto principal debatido, pues ante tales solicitudes o pretensiones realizadas por la actora, no cabía el ejercicio de la acción de resolución de contrato, por lo que con basamento en el principio Iura Novit Curia, “El Juez Conoce el Derecho”, aplicable por efecto del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se afronta la resolución de la mencionada cuestión de derecho, apreciándose que la representación de las demandantes incurrió en equívoco al solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, pues lo que realmente corresponde por los presupuestos fácticos solicitados en el libelo, es la acción de desalojo de inmueble. El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en efecto, en su artículo 40, expresa: “Artículo 40. Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. De lo visto, la acción que ha debido intentarse es la de desalojo, conforme al no pago de cánones, la no entrega del inmueble y el deterioro del mismo, no habiendo notificado al arrendador, conforme al artículo 40 de la Ley especial de Arrendamiento Comercial, cuya sustanciación, se realiza acorde al artículo 43 ejusdem, que establece: “Artículo 43. En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” La parte actora acumula una pretensión de daños y perjuicios que se excluye con el procedimiento de desalojo, esto en razón a que los daños y perjuicios se demandan conforme al artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, existiendo ex oficio, una inepta acumulación de pretensiones debiendo el juez de instancia declarar la inadmisibilidad de la pretensión, poniéndose de manifiesto la violación al debido proceso de rango constitucional, tal como lo prescribe el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto reza: “Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí…” Habiéndose acumulado acciones distintas cuyos procedimientos son incompatibles como es el caso del desalojo y de los daños y perjuicios, se está en presencia de la llamada por la legislación y la doctrina propiamente como “inepta acumulación de acciones” y siendo esta materia de orden público resultaba imperativo declararla de oficio y anular todo el procedimiento, incluyendo el auto de admisión y declarar la inadmisibilidad de la acción propuesta al ser contraria a derecho conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En el caso de autos, aún cuando se trata de un contrato de arrendamiento del que el propio actor señala se venció la prórroga legal y no se ha dado cumplimiento al mismo y demanda su resolución con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, siendo la vía idónea la acción de desalojo prevista en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y, dado que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio se le venció el término de la prórroga legal y sigue en manos de la arrendataria, sin que aún no lo haya devuelto, no puede demandarse la resolución del contrato, sino su desalojo, pues la acción por resolución de contrato es contraria a derecho, al existir vencimiento del mismo y todavía mantenerse el el inmueble en manos del arrendatario, sin haber hecho entrega del mismo, como propiamente lo solicita el actor en su libelo de demanda, siendo la acción idónea la de desalojo de inmueble, la que no podía ni puede acumularse a una pretensión de daños y perjuicios, cuyos procedimientos se excluyen mutuamente, pues el desalojo del local comercial, por mandato legal se sustancia por el procedimiento del juicio oral y las acciones de daños y perjuicios por el procedimiento ordinario, por lo que resulta forzoso revocar la decisión dictada por el juzgado de la causa, y declarar inadmisible la pretensión por resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios. Así se declara. En materia de arrendamiento comercial el procedimiento para las acciones de desalojo es distinto al procedimiento derivado de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar de acuerdo a lo pactado en el contrato. En orden a lo dispuesto en el ordenamiento jurídico, la única vía para solicitar el desalojo de un inmueble arrendado es demandar conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, requiriéndose que el contrato sea verbal o haya sido celebrado por escrito y por tiempo indeterminado, y además, que se fundamente la pretensión en alguna de las causales taxativas previstas en dicha ley. En el caso de autos, aún cuando se trata de un contrato de arrendamiento con cumplimiento de la prórroga legal, el actor demandó la resolución del contrato del contrato de arrendamiento, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, cuando la vía idónea, se insiste, era la acción de desalojo, prevista en el artículo 40 de la Ley del Decreto con Fuerza Valor y Rango de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no pudiéndose acumular con la acción de daños y perjuicios. De lo expuesto por la recurrida, se evidencia que el juez de instancia al considerar que la parte demandante había confesado que a partir del vencimiento de la prórroga legal, la arrendataria continuó pagando el canon de arrendamiento y que era un hecho aceptado por las partes que la demandada se encuentra en posesión del inmueble arrendado, lo que -según la recurrida- también se podía comprobar con la prueba de inspección judicial, determinó que en el presente caso operó la tácita reconducción, por lo que el contrato originalmente pactado por tiempo determinado se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado. Al considerar que el contrato de arrendamiento para la fecha en que se presentó la demanda -10/11/2022-, se trataba de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, por lo que, según sus dichos, las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solamente podían tramitarse conforme a lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando que en materia arrendaticia el procedimiento para las acciones de desalojo es distinto al procedimiento derivado de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son los que las partes pueden establecer y modificar de acuerdo a lo pactado en el contrato. Al no existir demanda por resolución de contrato de arrendamiento, cuando el mismo se venció la prórroga legal sin que se entregue el inmueble, es indebido intentar acción de resolución, siendo lo procedente la vía de la acción de desalojo que es lo que se persigue a los autos que, a su vez, no puede ser acumulada a una acción de daños y perjuicios pues se genera una inepta acumulación de pretensiones con procedimientos que se excluyen. Verificados los pedimentos que integran el petitorio de la demanda, se aprecia la acumulación de pretensiones que se excluyen mutuamente y, aún más grave, con procedimientos incompatibles, a saber: (i) el desalojo del inmueble objeto del arrendamiento contemplado en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; (ii) la pretensión de daños y perjuicios derivada del uso indebido del inmueble arrendado, pretensión no autorizada por la referida Ley especial y reprimida severamente por la doctrina de la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal del País (TSJ-SCC, Sent. 314, del 16-12-2020); (iii) la pretensión de desalojo tiene que tramitarse por los cauces del juicio oral, según lo dispone el artículo 43, único aparte, ejusdem, mientras que la pretensión de daños y perjuicios deriva de la ejecución o resolución del contrato, que debe ventilarse por los trámites del juicio ordinario, de acuerdo a lo preceptuado por el artículo 1.167 del Código Civil, por lo que luce concluyente la doble configuración de inepta acumulación por tratarse de dos pretensiones que se excluyen mutuamente, y además tienen procedimientos incompatibles entre sí, acumulación prohibida expresamente por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. La Sala de Casación Civil en fallo N° 314 del 16/12/2020, asentó lo siguiente: “… Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva. En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato. Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes. … omissis… Con respecto a la posibilidad de acumular las acciones de desalojo y de daños y perjuicios, es pertinente indicar que la legislación inquilinaria vigente, entre ellas el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial aplicable al presente caso, no hace referencia a norma alguna que autorice al arrendador a demandar el pago de daños y perjuicios, en los casos que el incumplimiento o conducta desplegada por el arrendatario los cause. Cuando el arrendador exige judicialmente el pago de los daños y perjuicios que le haya ocasionado el arrendatario con ocasión a algún incumplimiento contractual, debe necesariamente fundar su demanda en las disposiciones normativas de derecho común como la contenida en el contenido 1167 del Código Civil, que establece que en el caso de los contratos bilaterales en los cuales una parte haya incumplido con las obligaciones a su cargo, la otra puede solicitar la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios.” (Subrayado de esta alzada) www.tsj.gob.ve/decisiones/scc/diciembre/311141-RC.000314-161220-2020-19-441.HTML El criterio antes transcrito ha sido reiterado por la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal del País, lo que conforme al enunciado del artículo 321 del Código de Procedimiento Civil impone a los jueces acoger la doctrina de casación establecida al efecto, pudiéndose verificar en decisión del 25/06/2025, N° 357, expediente N° 25-209, cuya ponencia estuvo a cargo del Magistrado José Luis Gutiérrez Parra, y ratificado por la Sala Constitucional en sentencia N° 447, expediente N° 24-0394 del 01/04/2025, con ponencia del Magistrado Luis Fernando Damiani Bustillos. Como bien se asentó supra, las convenciones entre los aquí contendientes previeron y así fue entendido, la relación inquilinaria que iniciaron se regiría y regularía por el Decreto con Fuerza Valor y Rango de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no pudiendo la parte actora invocar que se acoge a la vía de la resolución de contrato y así obtener el resarcimiento de los daños y perjuicios que reclama al momento de interponer la demanda, pues fue establecido de manera expresa en los susodichos contratos, no pudiendo ahora abstraerse de tal acuerdo. Ahora bien, estando en cuenta la doctrina de la Sala de Casación Civil sobre el eminente rango de orden público de la inepta acumulación, al punto que casa de oficio cuando observa que se han acumulado indebidamente pretensiones que se excluyan mutuamente, o que sean contrarias entre sí, así como cuando observe la existencia de pretensiones que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, ni las que tengan procedimientos que sean incompatibles entre sí, esto según se desprende de la sentencia N° 258, de 20 de junio 2011, expediente N° 2010-000400, su aplicación al caso que se resuelve es ineludible, a la par de obligatorio, por cuanto el a quo no observó y mucho menos censuró de oficio que en el libelo de la demanda se hubiera acumulado impropiamente las pretensiones de desalojo (pese a que se mencionaba resolución de contrato) y la de daños y perjuicios, siendo conveniente reiterar que la pretensión de desalojo contemplada en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (G. O. N° 40.418, del 23/05/2014), también contempló que el desalojo es la única manera legal que tiene el arrendador para la recuperación del local comercial arrendado, en su artículo 43, único aparte, precisando que "El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión", mientras que la pretensión de daños y perjuicios derivada de la ejecución o resolución del contrato prevista en el artículo 1.167 del Código Civil es una pretensión típica del Derecho Civil, por tanto, su dilucidación es a través de los cauces del juicio ordinario, circunstancias legales que determinaron -se reitera- que desde la indicada fecha de publicación de la ley especial, las pretensiones de desalojo y de daños y perjuicios no se pueden acumular porque se excluyen mutuamente y tienen procedimientos incompatibles entre sí. Así, siendo que en la presente causa se acumularon de forma indebida pretensiones que se excluyen entre sí, lo concluyente es ANULAR el fallo objeto de apelación, incluyendo el auto de admisión de fecha 23/11/2022 y declarar la INADMISIBILIDAD de la demanda por la acumulación indebida detectada de oficio por este Tribunal de alzada, con la consecuente condenatoria en costas a la parte demandante. Así se decide. DECISIÓN Por las razones vertidas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el apoderado de la demandada Sociedad mercantil PAN Y CIRCO 2015 C.A., domiciliada en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, inscrita inicialmente bajo la denominación “Grill Hause C.A,” ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, el 07 de mayo de 2015, bajo el N° 26, Tomo 28-A RM 4452, modificados parcialmente sus estatutos sociales en diversas oportunidades, con Registro Único de Información Fiscal (RIF) N° J405900180, representada por sus (05) directores: 1) Pedro Eliant Rey García, venezolano, mayor de edad, soltero, domiciliado en San Cristóbal Estado Táchira, titular de la cédula de identidad número: V-18.991.303; 2) Beatriz Amanda Crespo González, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.211.878; 3) Pedro Eduardo Rey García venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 17.646.709; 4) Zamia del Valle García de Rey, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V- 9.211.878; y, 5) Daniela del Valle Rey García, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 21.001.768, contra el fallo dictado el día dieciocho (18) de marzo de 2025 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. SEGUNDO: SE ANULA la decisión dictada el dieciocho (18) de marzo de 2025 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, incluyendo el auto de admisión de fecha 23/05/2022 y todas y cada una de las actuaciones. TERCERO: INADMISIBLE POR INEPTA ACUMULACIÓN DE ACCIONES la demanda de desalojo junto a los daños y perjuicios, interpuesta por las ciudadanas VIVIANA MIREYA GANDICA NIETO, ELIZABETH MARÍA GANDICA de ROA y LORENA JOSEFINA GANDICA NIETO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad N°s 5.676.265, 9.227.685 y 5.655.864, respectivamente. CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandante conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Queda así ANULADA la decisión recurrida. NOTIFÍQUESE a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los seis (06) días del mes de abril de 2026. Años 215° de la Independencia y 167° de la Federación. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en la oportunidad correspondiente. El Juez Titular, Miguel José Belmonte Lozada La Secretaria, Mariajosé Mejía García En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 1:15 de la tarde, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. Se libraron boletas. MJBL Exp. N° 25-5251