TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.-

DEMANDANTES: GENY MARITZA VARGAS OMANA Y GLADYS MARITZA OMAÑA VDA. DE VARGAS, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-15.134.245 y V-9.144.409 en su orden, de este domicilio y hábiles.
APODERADOS: Massiel Laineth Pineda León y Larry Froilan Ramírez Cáceres, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.209.136 y V-3.063.927, inscritos en el INPREABOGADO bajo los N° 230.929 y 191.262, respectivamente.
DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL CONEXIÓN LA SANTANDER, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, expediente N° 118873, tomo 8-A, N° 39 de fecha 29 de mayo de 2007, ubicada en Ureña, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, representada por la ciudadana Xiomara Hernández Moros, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.189.296, domiciliada en Ureña, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira.
APODERADO: Juan de Jesús Gutiérrez Medina, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.356.151, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 97.396, de este domicilio y hábil.
MOTIVO: Apelación a decisión de fecha 27 de octubre de 2025, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en demanda de desalojo del local comercial.
EXPEDIENTE: 7.999

I
ANTECEDENTES PROCESALES
Llega al conocimiento de esta instancia de alzada para ser resuelta en apelación el expediente Nro, 23.709 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción judicial, relacionado con demanda de desalojo incoada por las ciudadanas GENY MARITZA VARGAS OMANA Y GLADYS MARITZA OMAÑA VDA. DE VARGAS, contra la sociedad de comercio SOCIEDAD MERCANTIL CONEXIÓN LA SANTANDER, C.A. en la persona de su representante legal.
En el expediente en mención, se efectuó la siguiente actividad procesal:
Actuaciones en el a quo:
Se inició el presente juicio mediante demanda incoada en fecha 17 de febrero de 2025 (fs. 1 al 8 y sus anexos 9 al 90).
Por auto de fecha 26 de marzo de 2025, el a quo ordenó a la parte actora establecer la cuantía conforme lo establece la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 24 de mayo de 2023. (f. 91)
Mediante escrito de fecha 28 de marzo de 2025, el coapoderado judicial de la parte actora cumplió con el despacho saneador ordenado por el a quo. (f. 92)
Por auto del 11 de abril de 2025, el a quo admitió la demanda y acordó la citación de la parte demandada a objeto de que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho a dar contestación a la misma. (f. 98)
A los folios 99 al 102 rielan actuaciones relacionadas con la citación personal de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 22 de mayo de 2025, la representada legal de la parte demandada se dio por notificada y otorgó poder apud acta al abogado Juan de Jesús Gutiérrez Medina. (f. 103)
Mediante escrito de fecha 20 de junio de 2025, el apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda. (fs. 104 al 109, con anexos a los fs.110 al 179)
En fecha 25 de junio de 2025, la demandada a través de su representante legal, ratifica el contenido y firma del poder apud acta de fecha 22 de mayo de 2025 en la persona del abogado Juan José Gutiérrez Medina. (f. 180, con anexos a los fs. 181 al 185)
Mediante escrito de fecha 07 de julio de 2025, el coapoderado judicial de la parte actora impugnó el poder apud acta otorgado por la parte demandada y la solicitud de nulidad de la contestación de la demanda. (fs. 187 al 189)
Por auto del 10 de julio de 2025 el a quo fijó día y hora para llevar a cabo la audiencia preliminar, previa notificación de las partes (fs. 190 y 191); la cual se llevó a cabo el 23 de julio de 2025. (fs. 195 al 196, con anexos a los fs. 197 al 278)
En fecha 30 de julio de 2025, el tribunal de la causa procedió a la fijación de los hechos controvertidos, indicando como tales: PRIMERO: Determinar la infracción de la causal de los Desalojos y contempladas en los 40 literales a de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. SEGUNDO: Determinar la falta de pago de los Cánones de Arrendamiento. TERCERO: Determinar la impugnación y nulidad de poder apud acta alegada por la parte demandante. CUARTO: Determinar la falta de cualidad alegada por la demandada. Así mismo se procedió a abrir el lapso probatorio de cinco días de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, acordando la notificación de las partes. (fs. 279 al 283)
Por auto del 12 de agosto de 2025, el a quo acordó agregar y admitir las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada. (fs. 284 al 290)
Mediante escrito de fecha 14 de agosto de 2025, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas (fs, 291 al 303); las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de la misma fecha. (f. 304)
Por auto del 23 de septiembre de 2025, el a quo fijó día y hora para llevar a cabo el acto de la audiencia o debate oral, acordando la notificación de las partes. (fs.305 al 307)
A los folios 308 al 313, riela el acta de la audiencia oral celebrada por el Tribunal de la causa en fecha 10 de octubre de 2025, dictando el dispositivo del fallo.
En fecha 27 de octubre de 2025, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial dictó el fallo in extenso. (fs. 314 al 326)
Mediante diligencia de fecha 28 de octubre de 2025, el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la referida decisión. (f. 327)
Por auto del 4 de noviembre de 2025, el a quo oyó el recurso de apelación interpuesto en doble efecto acordando remitir el expediente al Juzgado Superior en función de distribuidor a los fines legales consiguientes. (f. 329)
Actuaciones en alzada
En fecha 10 de noviembre de 2025, se recibieron las presentes actuaciones en este Juzgado Superior como consta en nota de Secretaría (f. 331); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario. (f. 332)
Mediante escrito de fecha 03 de diciembre de 2025, la representación judicial de la parte demandada presentó informes. (fs. 333 al 344)
Por auto del 09 de diciembre de 2025, se dejó constancia que la parte demandante no presentó escrito de informes. (f. 345)
Mediante escrito de fecha 18 de diciembre de 2025, el coapoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de observaciones a los informes presentados por su contraparte. (fs.346 al 347)

II
PARTE MOTIVA

Planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, se establece que la cuestión a dilucidar en esta instancia, consiste en determinar si la decisión apelada dictada por el A quo en fecha 27 de octubre del año 2025, que declara con lugar el desalojo del inmueble destinado para uso comercial, mantiene apego en derecho en atención a lo indicado en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento civil y en consecuencia puede ser confirmada, revocada, modificada o anulada.
Del contenido del libelo y su petitum, se observa que la pretensión que en el se deduce, es el desalojo del inmueble por falta de pago de los cánones de arrendamiento por el uso del local comercial ubicado en local N° 2, en la calle 4 entre carreras 4 y 5, Nro. 4-33 Ureña, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira.
De seguidas para determinar los términos de la litis, se precisa lo ocurrido en la fase alegatoria:
De la demanda:
Plantea la representación judicial de la demandante que actúan con poder especifico, debidamente autenticado por ante la Notaría de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira, de fecha 13 de febrero de del 2025, inscrito bajo el Nro. 27, Tomo 3, folios 144 al 148.
Aduce que la demandada es la empresa Sociedad Mercantil, CONEXIÓN LA SANTANDER, C.A. y sus directivos son los ciudadanos Xiomara Hernández Moros, como Presidente y José Gregorio Chacón Ortiz, como Presidente.
Indica que el objeto de la pretensión es el local comercial que ocupa la demandada, signado con el Nro.2, ubicado en la calle 4 entre carreras 4 y 5, Nro 4-33 de Ureña, Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira, local que es parte de mayor extensión del inmueble ubicado en el Barrio “El Centro”.
Señala que la demandante, adquirió con su difunto esposo, el inmueble de mayor extensión donde se ubica el local que ocupa la demandada, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de fecha 11 de noviembre del 1994, Nro. 63, Protocolo I, Tomo II, siendo el caso que luego de la muerte de quien fue su esposo, cedió sus gananciales del matrimonio con el de cujus y la parte de su herencia a sus dos hijos, co herederos en la misma sucesión, Elvis Eduardo Vargas Omaña y Geny Maritza Vargas Omaña.
Que luego los nuevos co propietarios procedieron a realizar la actualización de las mejoras por exigencias catastrales y el documento de condominio y partición del inmueble entre los co propietarios, quedando el inmueble signado como Local 2, Nro. 4-33 en propiedad de Geny Maritza Vargas Omaña.
Indica que no se afecta el contrato de arrendamiento por la circunstancia de que se estableció como número catastral de la empresa, 4-31, siendo lo correcto 4-33 como consta en el Registro de comercio y el RIF de la empresa
Señala que existió una relación arrendaticia entre las partes de la litis desde que el de cujus antes nombrado se encontraba con vida, y su data es de aproximadamente hace 16 años, y que luego de la muerte del de cujus, se entrega la administración del inmueble al abogado Pablo Andrés Romero Ferreira. Que ese administrador concierta en principio una relación arrendaticia de tipo verbal con la ciudadana Xiomara Hernández, representante legal de la empresa demandada, llevándose un regular cumplimiento en lo referente al pago de cánones de arrendamiento, esto hasta el año 2020.
Que luego el administrador cuando entrega sus cuentas, señala que queda solvente la empresa hasta el mes de septiembre del año 2.020, en canon fijado por la suma de setenta y cinco mil Pesos (75.000,oo COP), y así se indica en recibos que anexa.
Que a partir de la anterior fecha, su representada intenta el cobro de cánones de arrendamiento sin que fuera posible, le fuera pagado un mes de estos, que así mismo tampoco se hizo la consignación arrendaticia de ley.
Que posteriormente se hicieron solicitudes del pago y/o la entrega del inmueble, sin lograrse ninguno de los dos aspectos y así durante los años 2020, 2021, 2022, 2023 y parte del 2024, se intenta se pagara o se desalojara el local, lo cual resultó en negativas.
Que en el año 2.024, se intenta, por la co apoderada de la demandante, de manera extrajudicial, la entrega del inmueble y así mismo se notifica a la empresa demandada de la identificación de los nuevos dueños del inmueble y así mismo se buscaba que la empresa demandada se pusiera al día en el pago de los cánones de arrendamiento; pero que esta notificación no fue recibida por ordenes de la ciudadana Xiomara Hernández.
Que posteriormente en una reunión con la mencionada ciudadana el co apoderado Judicial la vicepresidente de la empresa demandada confirma su deuda de cánones de arrendamiento vencidos, señalando incluso los montos, luego señala que se encuentra en el exterior y fue contactada, conviniéndose en un acuerdo que le fue enviado en fecha 19/12/2024 donde se le otorgaba un año de plazo para la entrega del local, pero finalmente el acuerdo no fue suscrito.
Luego señala que la relación arrendaticia se enmarca en un contrato verbal a tiempo indeterminado, conforme al artículo 1.615 del Código Civil.
Concluye que a la fecha, que pese a todo el trabajo extrajudicial realizado desplegado ante la persona de la administradora vicepresidente de la empresa demandada, ésta ni paga la pensión arrendaticia ni desaloja voluntariamente el local como inquilina, alcanzando 52 cánones de arrendamiento vencidos e impagados, los cuales detalla en cuadro comprendidos estos desde el 09 de octubre de 2.020 al 09 de enero del 2.025, estimados en un total de Bs. 60.256.911.
Fundamenta su decisión el artículo 40, literal a) de la Ley de Regulación de Arrendamiento Comercial, artículo 43 ejusdem y 1615 del Código Civil.
Realiza señalamiento de las documentales presentadas y peticiona se declare con lugar la demanda de desalojo, y la entrega material del inmueble señalado. Estima la demanda en el equivalente a 3.250 Euros.
Contestación de demanda:
Señala el apoderado Judicial de la empresa demandada, a titulo de contestación de demanda, como punto previo y defensa de fondo la falta de cualidad de la parte demandante. Al efecto señala que las demandantes en la presente causa no son titulares del derecho de propiedad del inmueble cuyo desalojo reclaman, por lo que tampoco tienen un interés jurídico actual y directo en el asunto.
Arguye que las demandantes Gladys Omaña viuda de Vargas y su hija Geny Vargas Omaña, interpusieron la presente acción en fecha 17 de marzo de 2025, donde solicitan el desalojo y entregue el inmueble que viene ocupando la demandada en condición de arrendataria por insolvencia de pago. Que describen el inmueble como local comercial N° 2, que forma parte de uno de mayor extensión del inmueble ubicado en la calle 4, entre carreras 4 y 5, N° 4-33, pero que su representada no ocupa el local 2, N° 4-33 sino los locales 3 y 4, que fueron conformados e integrados en una sola unidad fichada catastral N° 4-3, que tales locales fueron adjudicados en plena propiedad al ciudadano Elvis Eduardo Vargas Omaña, lo cual constituye una prueba irrefutable de la falta de cualidad activa de las actoras Gladys y Geny para sostener el presente juicio en el que pretenden el desalojo del local comercial por no ostentar el derecho de propiedad del referido inmueble.
Adiciona que en fecha 08 de mayo de 2024 mediante documento debidamente registrado la co-demandante Gladys Maritza Omaña viuda de Vargas cedió y traspaso la totalidad de los derechos y acciones que poseía sobre dicho inmueble a sus hijos Geny Maritza Vargas Omaña y Elvis Vargas Omaña, con lo cual ella perdió la cualidad de propietaria y carece de legitimidad para reclamar el desalojo por no ostentar para la fecha de la interposición de la demanda, es decir, el día 17 de marzo de 2025 la titularidad del derecho de propiedad. Señala que del documento de condominio consignado por la parte demandante se deja constancia que el local N° 2 fue adjudicado a la ciudadana Geny Maritza Vargas Omaña y los locales 3 y 4 ocupados por la demandada, le fueron adjudicados a Elvis Vargas Omaña.
Manifiesta que las demandantes no tienen cualidad activa para sostener el juicio por no ser la propietaria de los locales 3 y 4, que ocupa la demandada, los cuales figuran registrados en la Alcaldía con ficha catastral N° 4-31. Por tal motivo manifiesta que la demanda ha de ser declarada inadmisible.
En cuanto a la contestación al fondo de la demanda indica que son hechos admitidos, la existencia de la relación arrendaticia de forma verbal de los locales 3 y 4, con el ciudadano Pedro Vargas Celis, hoy fallecido, en lo sucesivo con la sucesión Vargas Celis y posteriormente con el heredero Elvis Vargas Omaña, ya fue a él a quien se le adjudico la plena propiedad de los locales 3 y 4. Que dicha relación data desde hace 33 años aproximadamente, pese a que hasta el año 2007 fue que se constituyo formalmente la sociedad mercantil Conexiones La Santander C.A.
Admite igualmente que el canon convenido hasta la presente fecha fue por la cantidad de setenta y cinco mil pesos colombianos (75.000 cop) o su equivalente en bolívares, que también se hizo costumbre que el pago del canon se hiciera cada seis meses o cada año por mensualidades vencidas, lo cual se desprende de recibos de pago, con lo cual se prueba la forma y tiempo de cobro la cual fuera anual en algunos casos. Señala nuevamente que el local que ocupa la demandada es el N° 4-31 y no el 4-33 como lo indica la demandante.
Arguye que pese al fallecimiento del ciudadano Pedro Vargas Celis, la arrendataria continuo pagando el canon convenido al abogado Pablo Romero hasta el mes de septiembre de 2020, pues a partir de esa fecha no se presento persona alguna al local con el fin de cobrar el canon de alquiler.
Que en el año 2024 la arrendataria recibió notificación de parte de los nuevos propietarios del local en virtud de la cesión y traspaso de los derechos y acciones que les hiciera su madre. Que luego de la notificación la arrendataria procedió a satisfacer la deuda consignando las cantidades adeudadas por ante el Tribunal de Municipio de la jurisdicción bajo el expediente N° 008-2025 en febrero de 2025, cuyo monto asciende a la cantidad descrita en la demanda y expresamente reconocido por ella, por cuanto le había sido imposible realizar el pago oportunamente por desconocer la identidad y dirección de ubicación de los herederos. Que la falta de pago que va de septiembre de 2020 a mayo de 2024 obedece a lo señalado anteriormente y que por tal razón la insolvencia no puede ser imputable a la arrendataria.
Señala que los nuevos propietarios del inmueble pretenden poner en cabeza de la arrendataria la obligación de la actualización o suscripción del contrato contrario a lo que establece el artículo 13 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial. Y que como el arrendador no cumplió con las obligaciones antes descritas la arrendataria procedió conforme manda el artículo 27 de dicha Ley.
Con respecto a los hechos negados: Niega y rechaza que su representada se encuentre insolvente en el pago de más de dos meses del canon de arrendamiento, más concretamente desde septiembre de 2020 hasta la presente, por cuanto los montos dinerarios correspondientes a dicho periodo fueron consignados formalmente a través del Tribunal de Municipio.
Que actualmente se encuentra cubierto el pago hasta el mes de agosto de 2025. Y que ante la imposibilidad cierta y real de la arrendataria demandada de poder honrar el compromiso de pago del canon convenido durante el periodo en mención obedece a que las demandantes no tienen domicilio o residencia conocida en la ciudad de Ureña o en otro lugar conocido del territorio nacional. Señala que el Tribunal Municipal donde se consigna el canon de arrendamiento tampoco ha podido localizarla para notificarle sobre la consignación de los cañones que en razón de tales circunstancias fue que la demandada se vio imposibilitada de pagar oportunamente el canon convenido y como consecuencia transcurrió el tiempo a la espera del nuevo cobrador.
Solicita se declare inadmisible la demanda de desalojo por falta de cualidad, o en caso contrario se declarada sin lugar al decidir al fondo de la controversia.
ACTUACIONES EN ESTA ALZADA
En fecha 3 de diciembre del 2025, la parte demandada a través de su apoderado Judicial presentó escrito de informes, fundamentando su apelación en:
.- Los errores del procedimiento y de juzgamiento en el que incurrió el a quo, por lo que solicita la revocatoria total del fallo recurrido y la declaratoria sin lugar de la demanda.
.- Señala que el Tribunal de la causa fundamentó su decisión en un punto previo de orden procesal, declarando la nulidad del poder apud acta que riela al folio 103 de la causa, otorgado por la representante legal de la sociedad mercantil demandada, pese a que en diligencia posterior y estando aún dentro del lapso para la contestación de la demanda, su representada subsanó voluntariamente el error cometido al momento del otorgamiento del citado poder.
Que esta decisión constituye un error de procedimiento que vulnera el derecho a la defensa y al debido proceso de la demandada; por cuanto, por aplicación excesivamente formalista de la teoría del órgano, por cuanto el juez de la causa declaró la nulidad del poder por considerar que la ciudadana Xiomara Hernández Moros actuó como persona natural y no en nombre y representación de la persona jurídica, contraviniendo el artículo 138 del Código de Procedimiento Civil y la teoría del órgano y por otra parte, porque dicho poder había sido subsanado voluntariamente por su representada en su carácter de vicepresidente de la persona jurídica demandada, como consta al folio 180, además que esa actuación no fue anulada en la sentencia definitiva.
Que en el caso bajo estudio la vicepresidente de la sociedad mercantil “Conexiones La Santander”, debidamente facultada en el acta constitutiva de fecha 25 de junio de 2025 (f. 180), subsanó voluntariamente el poder apud acta que otorgó en fecha 25 de mayo de 2025 (f. 103), haciendo entrega por Secretaría del a quo, el acta constitutiva y estatutos sociales de la compañía, donde se evidencia el carácter de vicepresidenta con el cual actúa la ciudadana Xiomara Hernández Moros y sus facultades para conferir el citado poder en nombre de la parte demandada.
Que en dicho instrumento constitutivo consta que su representada ostenta el carácter de vicepresidente de la persona jurídica demandada y que tiene facultad expresa para otorgar poderes especiales en materia judicial y mercantil y que sin embargo, el 07 de julio de 2025, el apoderado judicial de la parte actora cuestionó e impugnó el instrumento poder y la diligencia de subsanación del mismo. Que no lo hizo en la primera oportunidad en que tuvo acceso a la causa, sino 46 días después de dicho otorgamiento, fecha la cual ya había tenido acceso a la causa en 8 oportunidades.
Indica además el impugnante actor, que en el libelo de la demanda identifica a la sociedad mercantil por sus datos de registro y a su representante legal como su vicepresidente e incluso, con la demanda consignó el instrumento constitutivo y estatutos sociales de la demandada, pero luego al impugnar alegan que dicha ciudadana actúa de forma ilegítima y sin la debida representación legal en la causa.
Alega que para hacer la impugnación del poder existen dos formas: la primera, que el impugnante solicite la exhibición de los documentos, gacetas, libros o registros mencionados en el poder; y la segunda, que éste aporte pruebas que contraríen los documentos, gacetas, libros o registros mencionados en el poder que pudieran permitir determinar la falta de representación del otorgante del poder. Que la impugnación formulada por el representante de la parte actora no se asemeja a ninguna de las dos formas anteriormente mencionada, pues no solicitó la exhibición de tales documentos ni aportó prueba sobre la falta de representación, por lo que no podía prosperar en derecho dicha impugnación.
Que la recurrida tenía varias vías u opciones para rechazar tal impugnación, por haber sido presentada de forma extemporánea; por no haber reunido el escrito de impugnación los requisitos y formalidades de ley, es decir por no haber exigido al impugnante la presentación de libros, documentos, gacetas o registros como lo señala el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil.
Que la recurrida violentó el principio de igualdad de las partes del proceso, así como el debido proceso y el derecho a la defensa, al obviar el procedimiento establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia para los casos que sea impugnado el poder otorgado por la parte demandada. Que no permitió a la parte demandada apelante, validar o no dicho mandato en caso de haber considerado insuficiente la subsanación voluntaria realizada el 25 de junio de 2025.
Que de la improcedencia de la confesión ficta sobrevenida, alega que, la misma opera cuando el demandado no contesta la demanda, nada prueba que le favorezca y que la pretensión del actor no sea contraria a derecho. Que en el presente caso fue contestada la demanda, que fueron opuestas defensas de fondo (falta de cualidad) y promovieron pruebas. Destaca que el juez tiene la obligación de declarar la confesión ficta en el dispositivo del fallo si se cumplen los requisitos de procedencia.
Señala que de la lectura de la recurrida observa incumplida esta obligación, toda vez que solo declaró la nulidad del poder que riela al folio 103, a su decir, no declaró la nulidad de la subsanación voluntaria del poder (f. 180) ni de la contestación de la demanda y la promoción de pruebas. Y que esto implica que estas actuaciones subsisten y tienen pleno valor y efecto jurídico y que por lo tanto, no procedía automáticamente la confesión ficta, como erróneamente fue declarada por el tribunal en la parte motivo, más no en el dispositivo del fallo, especialmente cuando la parte demandada compareció y se defendió activamente en el proceso.
Por otra parte, alega que el juzgador no resolvió con previo pronunciamiento la defensa perentoria de la falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada, la cual es un presupuesto procesal de orden público.
Que de la falta de cualidad de las demandantes, en la titularidad del inmueble arrendado, la parte demandada alegó y probó que el inmueble que ocupa la demandada, le fue adjudicado en la partición al ciudadano Elvis Eduardo Vargas Omaña, coheredero que no figura como demandante en la presente causa.
Que el objeto de la demanda de desalojo se interpuso sobre el local 2, N° 4-33 el cual según el documento de condominio y partición consignado por la propia actora, fue adjudicado a la ciudadana Geny Maritza Vargas Omaña, sin embargo, el local que ocupa la demandada es el 3 y 4 N° 3-41.
Que la cualidad del arrendador para demandar el desalojo la tiene el arrendador, sea propietario, administrador o gestor, tal como lo establece el artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y esta recae sobre su legítimo propietario Elvis Eduardo Vargas Omaña, quien no es parte demandante.
Que el Juez eludió la obligación de determinar si la acción se dirigía contra el legitimo contradictor y sobre el objeto correcto, lo cual vicia la sentencia de fondo por un error de derecho, pues omitió analizar que las personas demandantes no tienen la aptitud legal para actuar en el proceso y en cambio procedió a resolver el fondo del asunto.
Que con respecto a la demanda, indica que el 17 de marzo de 2025, los apoderados judiciales de la ciudadana Gladys Maritza Omaña viuda de Vargas y Geny Maritza Vargas Omaña, interpusieron demanda en contra de la sociedad mercantil “Conexiones La Santander, C.A”, en la que erróneamente solicitan el desalojo del local 2, N° 4-33, siendo que dicha sociedad mercantil ocupa son los locales 3 y 4, N° 4-31.
Que además en el libelo de demanda, los apoderados judiciales expresan, entre otras cosas, que en fecha 08/05/2024 su representada Gladys Maritza Omaña viuda de Vargas, cedió y traspasó a sus hijos Geny Maritza Vargas Omaña y Elvis Eduardo Vargas Omaña todos los derechos y acciones que tenía sobre el inmueble en cuestión, como consta en documento inscrito bajo el N° 2024-124 por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Ureña (prueba N° 12, folio 35 del expediente)
Que en fecha 03/07/2024, los nuevos propietarios Geny Maritza Vargas Omaña y Elvis Eduardo Vargas Omaña le notificaron a la ciudadana Xiomara Hernández Moros, representante legal de la sociedad mercantil Conexiones La Santander, C.A”, para actualizar el contrato de arrendamiento, satisfacer la deuda pendiente o proceder voluntariamente a la entrega material del inmueble.
Que el 26/07/2024, los nuevos propietarios y coherederos del inmueble, suscribieron por ante el Registro Inmobiliario del Municipio del Municipio Pedro María Ureña un documento de condominio y partición, mediante el cual fueron adjudicados a cada uno de ellos, ciertos y determinados locales y oficinas que componen el edificio N° 4-27. Que además la parte actora consignó un documento titulado informe de cuentas, que le fuera presentado en fecha 09/10/2007, a la ciudadana Gladys Maritza Omaña por el abogado Pablo Romero, con el carácter de apoderado judicial y administrador del inmueble, que expresa lo siguiente (f. 54), “…Local número 2. Jhon Jairo Reaño (paisa). Locales 3 y 4 Xiomara Hernández.
Que en la contestación de la demanda, alegó opuso la falta de cualidad de las accionantes Gladys Maritza Omaña viuda de Vargas y Geny Maritza Vargas Omaña, por cuanto no poseen título válido que les acredite derecho alguno sobre el inmueble, pues la ciudadana Gladys Maritza Omaña viuda de Vargas para la fecha de interposición de la demanda no era propietaria, administradora ni gestora del inmueble objeto del litigio, por haber cedido y traspasado a sus hijos el 08/05/2024 por documento inscrito bajo el N° 2024-124, por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Ureña (prueba N° 12 de la demanda). Añade que la actora Geny Maritza Vargas Omaña para la fecha de la demanda, tampoco era propietaria, administradora ni gestora del inmueble en cuestión, ya que el mismo le fue adjudicado a su hermano Elvis Eduardo Vargas Omaña en fecha 26/07/ 2024, mediante documento de partición inscrito bajo el N° 2024-155, por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Ureña.
Que de este modo, comprobó en la causa la falta de cualidad de las demandantes por cuanto no tienen título válido para ejercer acción alguna sobre el inmueble en cuestión.
Por otra parte señala, que el Juez de la causa declaró con lugar la demanda de desalojo por la causal prevista en el artículo 40, literal “a” de la LRCAUC, al considerar que la consignación de cánones realizada en febrero de 2025 fue extemporánea. Que dicha conclusión ignora la defensa de fondo de su representada y el contexto legal y fáctico de la relación arrendaticia.
Que de la justificación de la consignación extemporánea, alegó que la parte actora admitió que el último pago lo recibió en septiembre de 2020, coincidiendo con el cese de funciones del abogado administrador (Dr. Pablo Romero).
Que la demandada alegó que la falta de pago se debió a la imposibilidad de honrar el compromiso por desconocer la identidad y dirección de los herederos, nuevos propietarios, ya que nadie se presentó a cobrar desde septiembre de 2020.
Que la jurisprudencia sanciona la consignación extemporánea, la defensa de la demandada se basa en la mora accipiendi del arrendador o sus sucesores, por cuanto la demandada actuó diligentemente al consignar la totalidad de los cánones adeudados tan pronto como fue notificada de los nuevos propietarios en el año 2024.
Que la consignación realizada en febrero de 2025 por parte de la demandada ante el Tribunal de Municipio de Ureña de la totalidad de los cánones vencidos, por el monto reconocido por ella misma, demuestra la voluntad de su representada de cumplir con su obligación, tan pronto como se superó el obstáculo de la falta de cobro y el desconocimiento de los nuevos acreedores. Que sin embargo, el Juez se limitó a aplicar el criterio de los quince días sin valorar los lapsos de suspensión por la pandemia del covid 19 ni la causa de la tardanza, lo cual es contrario a la ley, al principio de la buena fe contractual y a la equidad.
Que por las consideraciones de hecho y de derecho expuestas, considera que la sentencia dictada por el a quo se encuentra viciada de inmotivación, por no haberse pronunciado sobre todo lo alegado y probado en autos, como lo establece el artículo 12 en concordancia con el artículo 243 numerales 4 y 5 y 509 del Código de Procedimiento Civil, incurriendo en el vicio de silencio de prueba, lo que hace nula por incongruencia negativa.
Señala además que no hubo previo y especial pronunciamiento en la recurrida sobre la defensa de fondo opuesta por su representación, relativa a la falta de cualidad e interés jurídico actual de la parte actora para sostener el presente juicio, por no ostentar el derecho para pedir el desalojo del local comercial, ya que no son propietarias, arrendadoras o gestoras del inmueble en cuestión, tal como lo establece el artículo 6 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Que el juez no analizó ni otorgó medio probatorio a ninguna de las pruebas promovidas, que eran determinantes para demostrar la falta de cualidad de la parte actora, así como el cumplimiento de la obligación de pago por parte de la demandada.
Indica que al condenarse a la Sociedad Mercantil, Conexiones La Santander, C.A. a realizar la entrega del inmueble, estaríamos en presencia de una sentencia inejecutable, ya que el legitimo propietario del inmueble que ocupa la demandada, es el ciudadano Elvis Eduardo Vargas Omaña, quien no es parte demandante.
Finalmente, solicita que se declare con lugar el recurso de apelación. Asimismo se declare la nulidad absoluta de la sentencia de fecha 27 de octubre de 2025, por haber incurrido el a quo en error de procedimiento y error de juicio al declarar la nulidad del poder apud acta y la consecuente confesión ficta sobrevenida, con violación al derecho a la defensa de su representada. Que en virtud del principio de economía procesal y la facultad de esta alzada, se revoque la decisión recurrida y sea declarado con lugar la defensa de falta de cualidad activa de las ciudadanas Geny Maritza Vargas Omaña y Gladys Maritza Omaña viuda de Vargas, para demandar el desalojo del inmueble ocupado por su representada. Y sin lugar la demanda de desalojo de local comercial, por no haberse configurado la causal de insolvencia de pago de forma imputable a la arrendataria y que se revoque la condena en costas impuesta a su representada.
Por su parte, el coapoderado judicial de la parte demandada al presentar observaciones a los informes presentados por su contraparte, indica que la representación judicial de la parte demandada continua actuando sin haber subsanado válidamente el defecto subsanable de falta de poder legitimo. Que el instrumento poder inicial fue otorgado por una persona natural siendo que la parte demandada es una persona jurídica. Que posteriormente, intentaron subsanar ese vicio con otro instrumento igualmente ineficaz, a su decir fuera del lapso para la contestación de la demanda, y por no haberse otorgado conforme a los requisitos de representación legal establecidos en los artículos 152 y 155 del Código de Procedimiento Civil ni por el representante autorizado estatutariamente, lo que ocasiono previa impugnación y solicitud de nulidad, la nulidad del poder y los actos subsiguientes, tal como se evidencia de la sentencia de fondo dictada por el a quo. Al respecto, indicó la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 383 de fecha 20 de junio de 2007.
Destaca que la parte demandada, en lugar de presentar un nuevo poder válidamente constituido como era jurídicamente procedente, intentó subsanar el poder defectuoso fuera del lapso legal para la contestación de la demanda. Indica que no puede subsanarse válidamente una vez que se ha realizado un acto procesal esencial como lo es la contestación a la demanda, pues no es el momento procesal, ni la vía indicada, y la impropia subsanación jurídica pues no se cumplieron los procesos doctrinarios y jurisprudenciales principio de legalidad de las formas y legitimidad, dejando vacíos legales subsanables que condujeron al a quo a declarar nulo el poder apud acta, previa impugnación y solicitud de nulidad como se puede observar en la causa, y sentencia de mérito, y por ende, los actos realizados posteriormente, pero ilegitimo abogado en la causa. Que tal situación deriva que en tanto la contestación a la demanda y los actos subsecuentes, incluyendo la presentación de informes son nulos de nulidad absoluta y así solicita que sea declarada.
Alega que esta situación infringe el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, que exige acreditación válida y oportuna del poder. Que el artículo 17 eiusdem impone al juez el deber de garantizar la lealtad y probidad procesal. Que la jurisprudencia ha sido constante en señalar que los actos procesales realizados por apoderados ilegítimos carecen de efectos jurídicos, siendo anulables a instancia de parte interesada. (Vid. TSJ, Sala de Casación Civil, sentencia N° 302 del 27/05/2003).
Que de igual forma ocurre con la subsanación que pretendieron hacer al poder, la cual realizaron en tiempo procesal invalido para la contestación de la demanda, lo cual ocasionó de igual forma nulidad de la misma por ser esta un acto posterior al poder anulado, como se evidencia en la sentencia del Tribunal de la causa.
Que los informes presentados por el profesional actuante en nombre de la demandada deben carecer de valor procesal por la falta de cualidad y legitimación.
Solicita que a los efectos de la representación de la empresa y por cuanto se evidencia que el actuante y suscribiente de los informes es el respetado pero ilegitimo representante judicial para los efectos de la presente causa, abogado Juan de Jesús Gutiérrez debe esta instancia declarar sin valor jurídico los informes presentados por ilegitima representación judicial de la parte demandada, en virtud de la falta de poder legitimo, peticionando que sea resuelto como punto previo.
Finalmente, solicita se declare sin valor jurídico los informes presentados por la representación judicial de la parte demandada, en virtud de la falta de poder. A todo evento se tenga por realizada y hecha la contradicción expresa y fundada a dichos informes. Sea confirmada íntegramente la sentencia dictada por el a quo, por encontrarse ajustada a derecho y debidamente motivada. Indica que la parte demandada no desvirtúo con prueba idónea los hechos establecidos en la sentencia apelada. Que se declare ilegitima la actuación quien se presenta como apoderado sin facultades válidas. Que se condene en costas del juicio a la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
SENTENCIA RECURRIDA
Como decisión al problema Judicial que le fue propuesto, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 27 de octubre de 2025, indicó en su decisión, lo siguiente:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentada por la abogada MASSIEL LAINETH PINEDA LEON, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 230.929 y el abogado LARRY FROILAN RAMIREZ CACERES, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 191.262, actuando en nombre y representación de las ciudadanas GENY MARITZA VARGAS OMAÑA y GLADYS MARITZA OMAÑA viuda de VARGAS, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-15.134.245, V.- 9.144.409 respectivamente, de estado civil soltera y viuda en su orden CONTRA (sic) S.M “Conexión La Santander” empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, expediente 118873, tomo 8-A, N° 39, de fecha 29 de mayo de 2007, RIF N° J293958555, representada por la ciudadana XIOMARA HERNANDEZ MOROS, titular de la cédula de identidad N° V- 9.189.296.
SEGUNDO: CON LUGAR la impugnación y nulidad del poder apud acta inserto al folio -103- alegada por la parte demandante.
TERCERO: Se ordena a S.M. “Conexión La Santander” representada por la ciudadana XIOMARA HERNANDEZ MOROS ut supra identificada, a DESOCUPAR y hacer la ENTREGA a las ciudadanas GENY MARITZA VARGAS OMAÑA y GLADYS MARITZA OMAÑA viuda de VARGAS ut supra identificadas el inmueble ubicado en el local Nro. 2, en la calle 4 entre carreras 4 y 5, Nro 4-33 de Ureña. Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira, (libre de enseres, cosas y personas).
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Dado a que la partes se encuentran a derecho, se hace innecesaria la notificación de las mismas.

Fundamento de la recurrida:
La decisión proferida por el a quo, es fundamentada en los siguientes argumentos:
.- Señala que se observa que existe una relación arrendaticia desde hace más de 30 años, alegada y debidamente reconocida bajo la modalidad de contrato verbal, la cual inicio con el ciudadano Pedro Vargas Celiz, hoy fallecido, y la cual luego continúo entre su esposa la ciudadana Gladys Maritza Omaña viuda de Vargas y sus hijos, con la Sociedad Mercantil Conexión La Santander C.A., a la cual se le dio en arrendamiento un local comercial, denominado local “2” inmueble ubicado en la calle 4, entre carreras 4 y 5, N° 4-33, y que forma parte de una mayor extensión del inmueble ubicado en el Barrio el centro, Parroquia Capital del Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira, que el monto del canon de arrendamiento se fijo en la cantidad de setenta y cinco mil pesos colombianos (75.000,00) o en su equivalente en bolívares calculados a la tasa de cambio para el día de cada pago, los cuales eran pagados cada seis meses o cada año por mensualidad vencida.
.- Que correspondía al actor demostrar la no consignación de los pagos del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y al demandado demostrar que efectivamente sí realizó tales pagos; y que de la revisión de las actas del iter procesal, se observa que la parte demandante recibió el pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de septiembre de 2020, y que al ser entregada la administración del inmueble para esa fecha, la demandada estaba solvente, pero que para los años de los meses del año 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 y 2025, se tiene que por cuanto en el momento de la audiencia preliminar, la demandante presenta copia certificada de la consignación que realizo la parte demandada a la ciudadana Gladys Maritza Omaña viuda de Vargas ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del estado Táchira con fecha de entrada 10 de febrero de 2025, de los pagos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2020, todos los meses de enero a diciembre de los años 2021, 2022, 2023 y 2024, y los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2025.
.- Que del señalado expediente se concluye que la demandada, no había efectuado ningún pago por motivo de arrendamiento del local comercial desde el mes de septiembre del año 2020, y fue hasta el mes de febrero de 2025 que consigno ante el Tribunal de Municipio los pagos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2020, todos los meses de enero a diciembre de los años 2021, 2022, 2023 y 2024, y los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2025, consignación que fue realizada mucho tiempo después del último pago debidamente efectuado, con lo cual se considera que la referida consignación no se puede tomar como pago cumplido a tiempo real y oportuno.
.- Señala que de acuerdo con el criterio jurisprudencial que cita, el inquilino tiene un lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad para consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente; que en el presente caso, la demandada realizó la consignación de los meses y años vencidos, pero estos resultan extemporáneos pues el último pago debidamente consignado fue en el mes de septiembre del año 2020, considerándolo, como insolventes por pagos tardíos y en consecuencia como un incumplimiento por parte de la demandada.
Luego señala que en el presente caso, la parte demandada en razón de la impugnación y consecuente nulidad del poder apud acta y de todas las actuaciones realizadas mediante dicho poder, a la misma le arropa una confesión sobrevenida y como consecuencia de ello la parte demandada no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y es por ello que la causal de desalojo promovida por el actor prevista en los artículos 40 literal “a” y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el artículo 1615 del Código Civil debe declararse con lugar, tal como se hará en forma, expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo.
DELIMITACION DE LA CONTROVERSIA
Conforme a la posición asumida por las partes en la litis, se tiene que la presente controversia se encuentra circunscrita a una demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por las ciudadanas GENY MARITZA VARGAS OMAÑA y GLADYS MARITZA OMAÑA viuda de VARGAS, contra S.M. “Conexión La Santander”, sobre un inmueble ubicado en el local Nro 2, en la calle 4 entre carreras 4 y 5, Nro 4-33 de Ureña, Municipio Pedro María Ureña Morantes del estado Táchira, empresa que representa la ciudadana XIOMARA HERNANDEZ MOROS, titular de la cedula de identidad N° V.-9.189.296, en su condición de representante de la empresa.
Al efecto la demandante alegó que mantienen una relación arrendaticia desde hace más de 30 años con la hoy demandada, bajo contrato verbal, el cual fue administrado por un abogado hasta el año 2020 estando solvente hasta esa fecha, pero que luego la demandada no ha cumplido con el pago de cánones de arrendamiento hasta la presente, razón por la cual han solicitado en múltiples oportunidades el pago de los cánones o el desalojo del local. Así, con base en lo establecido en el contrato suscrito entra las partes, y lo dispuesto en el artículo 40, literal “a” y artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es que demanda al arrendatario por desalojo del local comercial.
Por su parte el representante judicial de la parte demandada, reconoce la existencia de la relación arrendaticia, pero manifiesta que la parte demandante no tiene cualidad activa para intentar la acción, pues alega que el propietario del local comercial que ocupa es el ciudadano Elvis Vargas Omaña, y que el desalojo del local que solicita la parte demandante no es el que ella ocupa, sino el 3 y 4, no el N° 2, además señala que se vio imposibilitada de pagar los cánones de arrendamiento en vista de que luego del cese de las funciones de cobranza del abogado de la parte demandante no se presento nadie más al local con el fin de cobrar, y que luego de ser notificada por los nuevos propietarios fue que comenzó a consignar el pago de los cánones de arrendamiento en el Tribunal de Municipio de Ureña.
MERITO DE LA DECISION RECURRIDA
Punto previo sobre la impugnacion del poder apud acta
Previo a la resolución del mérito de la controversia, se aprecia que mediante escrito de fecha 07 de julio de 2025 inserto a los folios -187al 189- y sus vueltos, la representación de la parte actora, señala impugnar el poder apud acta consignado en la causa el día 22 de mayo de 2025, y solicita su nulidad, de conformidad con lo establecido en los artículos 152 y 155 del Código de Procedimiento Civil.
De autos se aprecia que en fecha 21 de abril del 2.025, el alguacil del a quo, señala que se trasladó al Municipio Pedro María Ureña, calle 4, entre carreras 4 y 5, Local 2, donde es recibido por la ciudadana XIOMARIA HERNANDEZ, que administra la empresa quien se niega a firmar el recibo de citación. Ante ello, fue librada boleta de notificación para dar cumplimiento a lo indicado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante, en fecha 22 de abril del 2.025, comparece la ciudadana XIOMARA HERNANDEZ MOTOS, quien señala al folio 103: “...En horas de despacho del día de hoy 22-05-2025 comparece por ente este tribunal la ciudadana Xiomara Hernández Moros CIV-9.189.296, Parte Demandada en la presente causa, quien expuso: …” Se aprecia entonces que si bien es cierto que la mencionada ciudadana es la Vicepresidente de la empresa demandada, CONEXIÓN LA SANTANDER, C.A., señala ser la parte demandada, en la causa, ello resulta incorrecto, ya que como se observa del libelo de demanda, es la señalada empresa la parte demandada, ante ello, el poder otorgado resulta ineficaz e invalido para el acto de contestación de demanda, con independencia de la fecha o acción impugnación, por las siguientes indicaciones:
Con respecto a la representación de las personas morales o jurídicas, el artículo 138 del Código de Procedimiento Civil dispone: Artículo 138. “Las personas jurídicas estarán en juicio por medio de sus representantes según la ley, sus estatutos o sus contratos. Si fueren varias las personas investidas de su representación en juicio, la citación se podrá hacer en la persona de cualquiera de ellas”.
Del mismo modo, los artículos 1.098, 200, y 201 del Código de Comercio establecen: Artículo 1.098. “La citación de una Compañía se hará en la persona de cualquiera de sus funcionarios investidos de su representación en juicio (…)”.
Artículo 200. “(…) Las sociedades mercantiles se rigen por los convenios de las partes, por las disposiciones de este Código y por las del Código Civil (…)”.
Artículo 201. “(…) Las compañías constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios (…)”.
Se puede indicar entonces que las cláusulas que conforman el acta constitutiva estatutaria representan la voluntad de los socios, y por dichas cláusulas es que la sociedad de comercio se va regir, además, de lo establecido en el Código de Comercio y en el Código Civil. Dentro de tal contexto, es menester precisar que en el acta constitutiva estatutaria de la empresa demandada y en acta de asamblea de fecha 07 de noviembre del 2024 (folios 115 al 120), se evidencia que la ciudadana XIOMARA HERNANDEZ MOROS, es la presidente de la empresa demandada y que es la que tiene, según las cláusulas DECIMA SEGUNDA y DECIMA TERCERA, conjuntamente con el Vicepresidente la representación de la empresa y la facultad de otorgar poderes para asuntos de carácter Judicial.
En este estado es relevante expresar que la representación legal y la representación judicial son categorías jurídicas diferentes, así, es menester indicar que el representante legal de las compañías es quien tiene la representación de éstas frente terceros, pudiéndola obligar y firmar por ella, siendo que el ejercicio de dicha representación (la legal) comporta actuaciones o negociaciones surgidas tanto en el campo de lo civil como de lo mercantil, y las cuales son producto del giro o desenvolvimiento normal de las mismas, mientras que el representante judicial de las sociedades de comercio es aquel que lleva a cabo las correspondientes actuaciones, en nombre de su representada, en el ámbito judicial, el cual es el encargado de interactuar en juicio en la esfera jurisdiccional tal y como ya fuera referido. En este orden, es evidente que las personas jurídicas necesitan tanto representantes legales como judiciales, siendo totalmente viable que se establezca que ambas representaciones recaigan en una misma persona o en personas diferentes.
A este tenor, se considera que la facultad para darse por citado de la empresa demandada debía constar en poder otorgado de manera autentica o mediante poder apud acta, en razón de que dicha facultad es de aquellas que deben constar en forma expresa en el expediente Judicial. Consecuencialmente, este Juzgador de Alzada, amparado en su soberanía, independencia, y autonomía para valorar los supuestos fácticos vertidos en cada caso en concreto, estima que las actuaciones realizadas por el abogado Juan de Jesús Gutiérrez Medina, en el presente proceso, para el acto de contestación de demanda son ineficaces, tal y como lo sostuviere el Juzgador a-quo en la sentencia recurrida.
Se ha indicado que esta declaración de nulidad de la actuación de la contestación de demanda es ineficaz, con independencia de la impugnación realizada por la demandante, por cuanto la contestación de demanda realizada no fue realizada por el apoderado legalmente nombrado para tal efecto, lo cual conculca uno de los principios rectores en materia adjetiva, que es el principio de la legalidad de las formas procesales, según el cual los actos procesales deben practicarse de acuerdo con las formas consagradas en el ordenamiento jurídico, para producir los efectos que la ley le atribuye (…); en este sentido, el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil dispone que ‘los actos procesales se realizarán en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales (...)’. Asimismo, si bien del artículo 257 constitucional deriva el principio antiformalista, según el cual no se sacrificará la justicia por formalismos inútiles, el mismo ‘no quiere decir que las formas procesales carezcan de significación en la ordenación del proceso, pues no puede dejarse al arbitrio de las partes ni su cumplimiento ni la decisión del momento en que van a cumplirlas’ (Cf. F. Garrido Falla, y otros: Comentarios a la Constitución, 3ª edición ampliada, Madrid, Civitas Edic., 2001, p. 539).
Bajo la anterior consideración se tiene por ineficaz, la contestación de demanda de la empresa CONEXIÓN LA SANTANDER, C.A., puesto que la misma no estuvo legalmente representada para esa actuación procesal. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En atención a las posteriores actuaciones procesales de la empresa demandada, se tiene que en fecha 25 de junio del 2.025, comparece nuevamente la ciudadana XIOMARA HERNANDEZ MOROS, y señala que el poder de fecha día 22 de mayo de 2025, lo otorga en su condición de representante legal de la sociedad Mercantil CONEXIONES LA SANTANDER, C.A., conforme a las facultades conferidas en la cláusula décima tercera del acta constitutiva. Así mismo indica que ratifica en todo su contenido y firma el poder apud acta que ya confirió. Ahora bien, esa ratificación si bien es cierto no es del todo técnicamente clara, ya que ratifica en toda extensión algo ineficaz, puede tomarse como válida para las actuaciones subsiguientes, por cuanto de allí se puede establecer la voluntad de la poderdante de que sea representada la empresa, más no para actuaciones pasadas, pues como se explicó fue ineficaz para el acto procesal de la contestación de demanda, y no puede ser enmendado por cuanto la misma fue realizada con vulneración a formas procesales.
Ante ello, se declara la ineficacia procesal del acto de contestación de demanda y se tiene como valido desde la fecha 25 de mayo del 2.025 para la actuación procesal del abogado Juan Gutiérrez Medida, como representante de la empresa demandad. ASI SE ESTABLECE.
Punto previo sobre falta de cualidad de la demandante:
Si bien es cierto la demandada señala que la demandante ciudadanas GENY MARITZA VARGAS OMAÑA y GLADYS MARITZA OMAÑA VIUDA DE VARGAS en el lapso de contestación de demanda y como se indica la misma quedó declarada Ineficaz, se indica que por ser la misma un presupuesto procesal, necesario para la debida configuración del juicio, se debe realizar su estudio análisis con independencia de lo indicado, más aún cuando ello, como lo señala la recurrente, no fue resuelto por el a quo, por lo que se procede a subsanar el señalado vicio.
Señala la demandada que las demandantes en la presente causa no son titulares del derecho de propiedad del inmueble cuyo desalojo reclaman, ya que Gladys Omaña viuda de Vargas y su hija Geny Vargas Omaña, interpusieron la presente acción en fecha 17 de marzo de 2025, donde solicitan el desalojo y entregue el inmueble que viene ocupando la demandada en condición de arrendataria por insolvencia de pago, describiendo el inmueble como local comercial N° 2, que forma parte de uno de mayor extensión del inmueble ubicado en la calle 4, entre carreras 4 y 5, N° 4-33. Ante ello indica que su representada no ocupa el local 2, Nro. 4-33, sino los locales 3 y 4, que fueron adjudicados en plena propiedad al ciudadano Elvis Eduardo Vargas Omaña, lo cual constituye una prueba irrefutable de la falta de cualidad activa de las actoras Gladys y Geny para sostener el presente juicio en el que pretenden el desalojo del local comercial por no ostentar el derecho de propiedad del referido inmueble. Igualmente señala que en fecha 08 de mayo de 2024 mediante documento debidamente registrado la co-demandante Gladys Maritza Omaña viuda de Vargas cedió y traspaso la totalidad de los derechos y acciones que poseía sobre dicho inmueble a sus hijos Geny Maritza Vargas Omaña y Elvis Vargas Omaña, con lo cual ella perdió la cualidad de propietaria y carece de legitimidad para reclamar el desalojo por no ostentar para la fecha de la interposición de la demanda, es decir, el día 17 de marzo de 2025 la titularidad del derecho de propiedad.
Agrega además que del documento de condominio consignado por la parte demandante se deja constancia que el local N° 2 fue adjudicado a la ciudadana Geny Maritza Vargas Omaña y los locales 3 y 4 ocupados por la demandada, le fueron adjudicados a Elvis Vargas Omaña.
Ante lo expuesto se indica en primer término, que queda claro que la demandada CONEXIÓN LA SANTANDER, C.A., ocupa el inmueble ubicado en la calle 4 con carrera 4, Nro. 4-33, por lo que con independencia de los números o identificación que se indican para tal local, la demandante pretende su desalojo, y la demandada señala que ocupa el mismo, como se evidencia del expediente de consignación de cánones arrendaticios Nro. 008-2025, iniciado ante el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, en fecha 10 de febrero del 2.025, donde igualmente señala que el convenio locatario se inicia con el ciudadano PEDRO VARGAS, quien delega tal circunstancia (cobro de cánones y autorización de arrendamiento) en la ciudadana GLADYS MARITZA OMAÑA DE VARGAS, hasta que esa delegada, a su vez delega en un administrador, quien posteriormente le manifiesta que ya no era más administrador del inmueble.
En el señalado expediente de consignaciones, la solicitante demandada en el presente juicio, señala en el Numeral Quinto de su solicitud dese curse notificación a la beneficiaria de esa consignación, ciudadana GLADYS MARITZA OMAÑA DE VARGAS, para que se le indique que se halla a su orden y disposición la suma consignada, en la sede de ese Juzgado.
Igualmente señala el auto que admite la señalada solicitud, de fecha 10 de febrero del 2.025, lo siguiente: “…Désele entrada anótese en los libros respectivos e inventaríese, y en consecuencia de conformidad con los artículos 51 y 53 parágrafo único del Decreto Ley de arrendamientos inmobiliarios, se acuerde la notificación de la ciudadana GLADYS MARITZA OMAÑA DE VARGAS, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.144.409, civilmente hábil y domiciliada en la ciudad de Ureña, Estado Táchira, en su condición de arrendador del inmueble,…”
Con lo anterior se evidencia que del escrito presentado por la demandada en su solicitud de consignación de alquileres en expediente 008 en beneficio de la co demandante GLADYS MARITZA OMAÑA DE VARGAS, el tribunal considera a esta ciudadana como ARRENDADORA del inmueble, por lo que independientemente de que haya cedido derechos y acciones sobre el inmueble, es la arrendadora del inmueble, siendo el caso que en la legislación Venezolana es arrendador el propietario y el no propietario. Ante ello se indica que la ciudadana demandante GLADYS MARITZA OMAÑA DE VARGAS, mantiene mediante documento Público para demandar el desalojo del inmueble al ser arrendadora del inmueble en cuestión, ello aunado a que así lo reconoce posteriormente la demandada de autos cuando en los meses de febrero y marzo del 2.025, realiza pagos por transferencia a la cuenta de la mencionada ciudadana. ASI SE ESTABLECE.
En relación a la ciudadana co demandante GENY MARITZA VARGAS OMAÑA, se indica que consta al vuelto del folio 47, cuando se señala la partición amistosa del bien, que a dicha ciudadana se le adjudica en plena propiedad, el local 2, Nro. 4-33 y a ELVIS EDUARDO VARGAS, se le adjudica el local 3, Nro. 4-37 y el Local 4 Nro. 4-43. En ese sentido y como consta que la demandada, según su escrito en expediente de consignación, ocupa el inmueble Nro. 4-31, evidenciándose ello además de certificado de solvencia Municipal, pero la nomenclatura catastral corresponde al Nro. 4-33, siendo que ninguno de estos inmuebles fue adjudicado al ciudadano ELVIS EDUARDO VARGAS, ya que en el documento de fecha 26 de julio del 2.024, de propiedad horizontal señala que es adjudicatario de dos locales comerciales, signados local 3, Nro 4-37 y Local 4, Nro. 4-43, pero no se hace mención de que le fue adjudicado el local Nro. 4-31.
Como punto de aclaratoria puede indicarse que ante la confusión que se genera por los números que aparecen en los documentos, en la imagen del local y en las copias de documentos de la Alcaldía, y de ser el caso de que el local se hubiera adjudicado al ciudadano ELVIS EDUARDO VARGAS, quien ciertamente no es demandante, y ocurriera una eventual falta de cualidad, en ninguna circunstancia ello enerva la cualidad de la co demandante Gladys Maritza Omaña viuda de Vargas, de quien se demostró mantiene cualidad plena para intentar la demandada, por lo que resulta irrelevante que las dos co demandantes tengan de manera conjunta cualidad como demandantes, ya que por el tipo de demanda, no existe litis consorcio activo necesario, bastando que la cualidad recaiga en una sola de esas co demandantes para que resulte válidamente entablada la litis. ASI SE ESTABLECE.
Del mérito de la causa:
Determinado el tema decidendum y es límite de la apelación de esta Instancia de alzada, se procede al análisis del material probatorio aportado a la litis por las partes en atención a la demostración de sus alegatos o defensas, procediendo al análisis exhaustivo de las mismas, para su contraste con lo alegado por las partes, determinando con ello si existe o no subsunción de los hechos con la pretensión deducida; todo a efecto de emitir una resolución decisoria congruente, motivada y con atención a todo y solo lo alegado y fehacientemente demostrado en el sub litte. Así se establece.
Aportados por la demandante:
DOCUMENTAL: Riela a los folios 10 y 11 en copia simple de cedulas de identidad de las demandantes, los cuales se aprecian como documentos administrativos que demuestran la identidad de las co demandantes.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 12 al 16 vto, Original de poder debidamente autenticado por ante la Notaria Única de la Ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira, bajo el N° 27, Tomo 3, Folios 144 al 148, de fecha 13 de Febrero del año 2025, otorgado por las ciudadanas Geny Maritza Vargas Omaña y Gladys Maritza Omaña de Vargas a los abogados Massiel Laineth Pineda León y Larry Froilan Ramírez Cáceres. Documental que se aprecia como documento Público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, para demostrar la representación que ejercen los abogados Massiel Pineda León y Larry Ramírez de las ciudadanas Geny Vargas Omaña y Gladys Omaña de Vargas.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 17 al 20 vto, Copia simple de documento constitutivo estatutario de la empresa demandada, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el N° 39, tomo 8-A, de fecha 29 de marzo de 2007, donde se establece la constitución de la Sociedad Mercantil antes señalada. Documental que se aprecia como documento Público demostrativo de la personalidad Jurídica de la demandada, su capital, objeto y en especial en la indicación de que la representación de la empresa la realizan el Presidente y el Vicepresidente, conjunta o separadamente.
.- DOCUMENTAL: inserta al folio -21-, referida al RIF de la empresa demandada, la cual se aprecia como documento administrativo demostrativo de domicilio Fiscal, en la carrera 4, local Nro. 4-31. Sector Barrio el centro de Ureña e Inscripción de la empresa
.- DOCUMENTLA: Riela al folio -22- copia simple de cedulas de identidad de los representantes legales, directivos y accionistas de la empresa demandada, ciudadanos XIOMARA HERNANDEZ MOROS y JOSE GREGORIO CHACON ORTIZ. Documentales que se aprecian como documentos administrativos, expedidos para demostrar la valida identificación de las señaladas personas.
DOCUMENTAL: inserta a los folios -23 al 25-, copia simple de documento de compra inicial del inmueble, a nombre de los ciudadanos Pedro Vargas Celis y Gladys Maritza Omaña de Vargas, protocolizado ante la oficina subalterna del distrito Pedro María Ureña del estado Táchira, de fecha 19-11-1991, quedo registrado bajo el N° 9, folios 23 al 24, protocolo I, tomo II correspondiente al cuarto trimestre del año 1991. Esta documental se aprecia como documento Público que de conformidad con los artículo1357 y 1359 del Código Civil demuestran el negocio jurídico realizado por el que los ciudadanos Pedro Vargas Celis y Gladys Omaña viuda de Vargas, adquieren el inmueble que en tal documento se refiere.
DOCUMENTAL: Riela a los folios -26 al 28-, referida a Copia simple de documento de compra inicial del terreno, ubicado en la calle 4, Nro. 4-27, adquirido por Gladys Maritza Omaña de Vargas, protocolizado oficina subalterna de Registro del Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira, de fecha 11-11-1994, nro 63, tomo II. Documental que se aprecia como documento Público demostrativo de negocio Jurídico de adquisición de ese bien, ello de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
DOCUMENTAL: Riela a los folios -29 al 32- copia simple de solvencia sucesoral, y declaración Sucesoral, para el día 23 de mayo del 2.023, de los bienes dejados por el causante Pedro Vargas Celis, con la indicación de que los continuadores jurídicos a los ciudadanos Elvis Eduardo Vargas Omaña, Geny Maritza Vargas Omaña y Gladys Maritza Omaña de Vargas. Documental que se aprecia como documento Administrativo demostrativo de dicha gestión ante la autoridad del SENIAT
DOCUMENTAL: Corre inserta a los folios -33 al 36-, Copia simple de documento de cesión de todos los derechos y acciones que la ciudadana Gladys Maritza Omaña de Vagas, realiza a los ciudadanos Elvis Eduardo Vargas Omaña, Geny Maritza Vargas Omaña, los cuales se encuentran referidos a un inmueble ubicado en la calle 4, Nro. 4-27, Barrio El Centro, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, documento de fecha 08 de mayo de 2024, inscrito bajo el numero 2024.124, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 438.18.8.4.3004 y correspondiente al libro de folio real del año 2024. Documental que se aprecia como documento Público demostrativo de negocio Jurídico de adquisición de ese bien, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
DOCUMENTAL: Inserta a los folios -37 al 39 referida a copia simple de documento de actualización de mejoras, contrato de obra, realizado por los copropietarios Geny Maritza Vargas Omaña y Elvis Vargas Omaña, de fecha 03 de julio de 2024, protocolizado ante el Registro Publico del Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira, inscrito bajo el numero 2024.124, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el No. 438.18.8.4.3004 y correspondiente al libro de folio real del año 2024. Documental que se aprecia como documento Público demostrativo de lo señalado, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
DOCUMENTAL: Inserto a los folios -41 al 49 vto-, copia simple de documento de condominio y partición de la propiedad de los coherederos, Elvis Eduardo Vargas Omaña, Geny Maritza Vargas Omaña, protocolizado ante el Registro Publico del Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira, en fecha 26 de julio de 2024, inscrito bajo el numero 2024.155, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 438.18.8.4.3034 y correspondiente al libro de folio real del año 2024. Documental que se aprecia como documento Público demostrativo de la constitución de propiedad horizontal para ser enajenado para oficinas, apartamentos, viviendas y locales, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 50 y 51, se aprecian como indicios al coincidir con otras pruebas de autos y por ende en concordancia y convergencia con las mismas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1394 del Código Civil, y 429 y 510 del Código de Procedimiento. En tal sentido de esta documental privada, se aprecia un inmueble de dos niveles, según el escrito que se encuentra en la parte inferior a la fotografía corresponde al local comercial que hoy se demanda de desalojo, y de izquierda a derecha se observa que es el segundo local objeto de la misma, al folio -51- se observa el inmueble objeto de desalojo el cual se visualiza el numero cívico 4-33.
DOCUMENTAL: Riela inserto a los folios – 52 y 53- copia simple de poder general otorgado por la ciudadana Gladys Maritza Omaña de Vargas al abogado Pablo Andrés Romero Ferreira, de fecha 07 de abril de 2017 autenticado ante la notaria publica de Ureña, inserto bajo el N° 56, tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por la notaria. Esta documental se aprecia como documento Público, demostrativa del poder que se otorga al mencionado ciudadano para demostrar lo indicado por la actora, de la realidad sobre la primigenia administración del inmueble objeto de la pretensión de desalojo.
DOCUMENTALES: De índole privado, que riela de los folios 54 al 86, no son objeto de valoración por tratarse de documentos emanados de tercero ajeno a la litis no ratificados.
DOCUMENTAL: Riela al folio 86, copia simple de documento de notificación. No es objeto de valoración por ser copia simple de documento privado.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 87 al 88, documental de índole privada, sin firma alguna. No es objeto de valoración por cuanto los instrumentos privados deben estar suscritos por una de las partes.
DOCUMENTO ELECTRONICO: Chat de Whats App, de la señora Xiomara Hernández, como Vicepresidente de la demandada, no es objeto de apreciación por cuanto, el procedimiento idóneo para presentar este medio de prueba no es el realizado por la demandante.
En el lapso probatorio:
Ratifica el mérito de autos, el cual es la invocación del principio de exhaustividad y comunidad de la prueba.
En cuanto a la ratificación de los medios de pruebas, se indica que las mismas se analizaron previamente y esa valoración será reseñada para la determinación del mérito de la causa.
En cuanto al expediente de consignación arrendaticia, promovida como sobrevenida, se indica que este medio probatorio, será exhaustivamente analizado de seguidas. En ese sentido lo concerniente al recibo de agua se indica su valoración posterior.
Se indica que lo relativo a las pruebas para demostrar falta de cualidad y la insuficiencia de poder, ya se emitió la resolución de estos puntos, en la parte previa de la decisión de mérito.
Pruebas que aporta la demandada:
DOCUMENTAL: De los folios 110 al 223, copias de expediente de consignaciones Nro. 008-2025, llevado por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, con admisión de fecha 10 de febrero del 2025. Esta documental se aprecia como demostrativo de la consignación de alquileres que sobre el inmueble objeto de la pretensión de desalojo realiza la empresa demandada, por lo que al tratarse de documento Público se aprecia como tal de conformidad con lo establecido en los artículos los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, para demostrar el hecho de la consignación realizada y por los meses que se indican, el monto de los mismos, la fecha en que se realiza, la indicación del consignante y el beneficiario y demás circunstancias que en tal expediente se indican.
DOCUMENTAL: Referido a recibo de servicio público de MINAGUAS, el cual se aprecia para verificar el pago del servicio en el inmueble identificado en dicho recibo. Folio 274
DOCUMENTAL: Levantamiento parcelario y cedula catastral, emanado de la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, en la que se señala los propietarios del Inmueble como Elvis Eduardo Vargas Omaña y Geny Maritza Vargas Omaña, no obstante esta documental de índole administrativa, en la que se indica el local Nro. 02, se corresponde al inmueble Nro. 4-33. Folio 275 y 276.
DOCUMENTALES: Rielan a los folios 277 y 278, referidos a copias de documentales privadas, las cuales no son objeto de valoración, por interpretación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En el lapso probatorio indica promover:
Mérito y valor jurídico de la indicación de que los demandantes no mantienen cualidad para intentar la acción. Se indica que esta punto ya fue establecido y decidido.
TESTIMONIAL: De la ciudadana LENNY GRISEL IBARRA CHACON, Venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V16.694.935. No consta la evacuación de esta prueba.
DOCUMENTALES: Copia certificada de expediente de consignaciones, Nro. 008-2025, copia certificada de certificación de solvencia Municipal Nro. 000093 de fecha 03/03/2023 y Nro. U-41237 de fecha 23/09/2014, las cuales se promueven para la demostración de la propiedad del inmueble, lo cual ya fue objeto de análisis y decisión.
DOCUMENTAL: que consta al folio 10 del expediente de consignación. Se indica que se aprecia por el concepto, monto y la fecha que en el mismo se indica como pago por consignación arrendaticia.
DOCUMENTAL: acta judicial que corre al folio 51 del expediente. Se promueve como declaración del alguacil de que la ciudadana GLADYS MARITZA OMAÑA, no pudo ser localizada, lo que a decir del demandado demuestra la demora en el pago del canon de arrendamiento. Esta documental se aprecia conforme a lo indica en su contenido.
DOCUMENTAL: Riela en dos folios de la audiencia preliminar, documento privado de informe de cuentas de fecha 09 de octubre de 2017 elaborado por el abogado Pablo André Romero Ferreira, esta documental a pesar de constar en original, no es objeto de apreciación por tratarse de documental privada, que no fue objeto de ratificación testimonial, conforme se señala en el artículo 331 del Código de Procedimiento Civil.
COMUNIDAD DE LA PRUEBA: Se indica que ello será aplicado al presente caso, sin necesidad de alegación alguna. Y en el caso de autos, se indica la valoración de las pruebas sobre las que se solicita la aplicación de este principio.
Determinación de la procedencia de la demanda:
Ha quedado establecido, como se evidencia del alegato de la demandante y del expediente de consignaciones arrendaticias que a las partes les liga una relación arrendaticia verbal, desde hace más de 33 años y que igualmente la misma versa sobre un local comercial, cuya tramitación se realiza conforme lo indica la ley de regularización de arrendamiento inmobiliario para uso comercial. Así mismo queda determinado que la causal de desalojo que invoca la demandante es el incumplimiento de los pagos de los cánones de arrendamiento desde el 09 de octubre de 2020 consecutivamente los meses del año 2020, 2021, 2022, 2023 y 2024 y enero de 2025.
La causal señalada tiene asidero en el artículo 1.592 del Código Civil, establece las obligaciones del arrendatario en los siguientes términos:
“…Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”

En el mismo orden de ideas, el incumplimiento oportuno e integro en el pago del canon de arrendamiento se ve sancionado según el artículo 40 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que señala:
“…Artículo 40: Son Causales de desalojo
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…) omissis

En el orden de ideas señalado, demostrada la existencia de la obligación del pago de canon de arrendamiento a que estaba obligada la demandada por el uso del inmueble, dado el reconocimiento de la relación arrendaticia de tipo verbal y la circunstancia de que se alegaba su insolvencia, conforme al principio rector de la carga de la prueba establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía demostrar a la arrendataria demandada a través de medio idóneo el cumplimiento de su obligación de pago o que alguna manera se encontraba excepcionado o liberado del mismo.
Ante ello trae a los autos copia de expediente de consignaciones arrendaticias, donde ciertamente realiza pago por consignación bajo la consideración de que el demandante reconoce que recibió el pago de los cánones de arrendamiento hasta el mes de septiembre de 2020, al ser entregada la administración del Dr. Pablo Romero en ese fecha la demandada estaba solvente; luego el expediente de consignaciones debe demostrar el pago consecutivo y por el monto acordado de los meses del año 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 y 2025 hasta la presente fecha. El referido expediente fue abierto a solicitud del demandado arrendatario en el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña, al cual se le da entrada 10 de febrero de 2025, evidenciándose del contenido de la solicitud de apertura del expediente que la arrendataria solicita, consignar para los efectos del pago judicial, por los meses de octubre, noviembre y diciembre del 2.020; enero a diciembre del 2.021, enero a diciembre del 2022, enero a diciembre del 2.023, enero a diciembre del 2.024 y enero a febrero del 2.025.
De lo anterior se evidencia de manera clara y patente que para el momento de la consignación arrendaticia, esto es, febrero del año 2.025, el demandado arrendatario se encontraba insolvente en el pago de los cánones de meses de octubre, noviembre y diciembre del 2.020; enero a diciembre del 2.021, enero a diciembre del 2022, enero a diciembre del 2.023, enero a diciembre del 2.024 y enero del 2.025. En el sentido debe indicarse que la demandada señala que no pudo cancelar el canon arrendaticio porque desconocía la dirección o del arrendador y que no era posible localizarlo, en ese sentido se tiene que ante esa situación el arrendatario contaba con la solución establecida en el artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que es a su vez un derecho que tiene todo arrendatario de liberarse de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, cuando el arrendador rehúse expresa o tácitamente recibirlo, pudiendo notificarle mediante carteles si fuere el caso; pero esto deberá hacerse dentro un plazo, y solo así será cuando podrá ser considerado en estado de solvencia, en virtud de la consignación legítimamente efectuada.
Sin embargo a lo anteriormente expuesto, la consignación del accionado, la realiza mucho tiempo después, constando del propio expediente de consignaciones que en la fecha en que fueron efectuadas, distan con creces a la fecha en que periódica y oportunamente debieron ser cancelada, con principio a lo establecido en el articulo 1.592 numeral 2 del Código Civil, que establece la principal obligación del arrendatario, esto es, “…Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…” .
Por ello, al no constar que el arrendatario podía cancelar tardíamente los cánones de arrendaticio, como lo señaló indicando que ello era costumbre, pero no probó, se patentiza un incumplimiento culposo por tardío, pues nada demuestra de convenio que le autorizaba realizar el mismo de la manera en que lo hace en el expediente de consignaciones, con lo que se demuestra igualmente la arrendataria incumple el contenido normativo de los artículos siguientes del código civil:
“…Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”

Conforme a lo anterior se evidencia que ciertamente que los pagos antes desglosados fueron efectuados con tardía en demasía, esto es, de forma inoportuna, debe por tanto considerarse que la parte demandada, sociedad mercantil CONEXIÓN LA SANTANDER, C.A., dejó de cancelarle a la parte actora los cánones de arrendamiento correspondientes a los años octubre, noviembre y diciembre del 2.020; enero a diciembre del 2.021, enero a diciembre del 2022, enero a diciembre del 2.023, enero a diciembre del 2.024 y enero del 2.025, no pudiendo demostrar la arrendataria que ese pago era tolerado por acuerdo previo con el arrendador, verificándose un incumplimiento culposo por tardío.
Es en virtud de todo lo expresado en el texto de esta sentencia, que esta Superioridad ante la evidencia del pago tardío realizado mediante consignación arrendaticia, declarará en la parte dispositiva del presente fallo, SIN lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y con lugar la demanda que por desalojo se interpone en los términos en que quedaron expuestos. ASI SE DECIDE.
III
DISPOSITIVO DEL FALLO

En orden de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación que contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 28 de octubre de 2.025, por la representación Judicial de la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR la impugnación y nulidad del poder conferido apud acta, el cual corre inserto al folio 103, lo cual peticionó la parte demandante
TERCERO: SIN LUGAR la defensa de falta de cualidad alegada por la parte demandada recurrente, contra la parte actora, ciudadanas GENY MARITZA VARGAS OMAÑA y GLADYS MARITZA OMAÑA viuda de VARGAS.
CUARTO: CON LUGAR la pretensión de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, intentada por la representación de las ciudadanas GENY MARITZA VARGAS OMAÑA y GLADYS MARITZA OMAÑA viuda de VARGAS, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-15.134.245, V.-9.144.409 respectivamente, de estado civil soltera y viuda en su orden, contra la persona Jurídica, S.M. “CONEXIÓN LA SANTANDER” empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, expediente 118873, tomo 8-A, N°39, de fecha 29 de mayo de 2007, RIF N° J293958555, representada por la ciudadana XIOMARA HERNANDEZ MOROS, titular de la cédula de identidad N° V.-9.189.296. Consecuencialmente se ordena a la parte demandada recurrente, hacer entrega de manera inmediata, el inmueble que ha venido ocupando libre de personas y cosas el cual consiste en un local comercial donde funciona la empresa CONEXIÓN LA SANTANDER, C.A. ubicado en la calle 4 entre carreras 4 y 5, Nro. catastral 4-33 Barrio El centro, de Ureña, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira. .
QUINTO: Por haber resultado infructuoso el recurso de apelación, se condena en costas procesales del mismo, a la parte demandada recurrente, conforme la disposición normativa del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda confirmado, con la motivación que antecede, el fallo apelado.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con sede en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, el día 21 de abril del año 2.026. veintiseis. Años 216º de la Independencia y 167 ° de la Federación.

El Juez Provisorio,
Abg. Juan José Molina Camacho.
El Secretario,
Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas.
Exp. Nº 7999