TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO
CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

215° y 167°

DEMANDANTE: NELLY MARISOL DE LA CRUZ BEDOYA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-14.435.475, domiciliada en la República de Ecuador, Barrio La Paz, Avenida 200, Calle 115 Manta, Manabi.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: CELESTE KARINA AVENDAÑO MALDONADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-27.535.872, inscrita en el Inpreabogado bajo N° 293.929.

DEMANDADO: ALVARO PAOLINI PISANI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.863.002, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO - Apelación de la sentencia definitiva dictada por el tribunal a-quo de fecha 02 de junio del 2025, que declaró inadmisible la demanda.

I
ANTECEDENTES

El trámite procesal en el juzgado a-quo.

El presente juicio se inició por demanda interpuesta por la ciudadana NELLY MARISOL DE LA CRUZ BEDOYA, contra el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, por cumplimiento de contrato, siendo inadmitida por sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de La Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 2 de junio de 2025.

La decisión del juzgado a-quo.

En fecha 2 de junio del 2025, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva en la que declaró:
…omissis…
“Sobre la base de lo antes calcado, y dado que la pretensión de esta demanda es el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de cuyo objeto lo comporta: Un inmueble vivienda principal, construido en terreno ejido, ubicado en el pasaje Cumaná, entre calles 13 y 14, signado con el número cívico 13-31 y 13-33, construido con una superficie de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMETROS (170,84MTS) y por cuanto se observa del contrato fundamento de la presente causa, que en su clausula Séptima, establecieron comenzar una relación arrendaticia sobre dicho inmueble, causa de la cual pueden resultar afectados los derechos de quien ocupa o habita dicho inmueble destinado a vivienda.
Por ende, piensa aquí quien dilucida, en el presente caso se ameritaba del agotamiento del procedimiento administrativo previo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas (Art. 94), para proveer la habilitación a la vía judicial.
Así las cosas, dado que no se evidenció de los recaudos que conforman esta demanda, el cumplimiento previó (sic) del procedimiento administrativo antes referido; es forzoso para quien aquí dilucida el tener que establecer la inadmisibilidad de la presente demanda. Y así se declara”.

El recurso de apelación.

En fecha 5 de junio de 2025, la apoderada judicial de la parte demandante, abogada CELESTE KARINA AVENDAÑO MALDONADO, apeló de la sentencia definitiva dictada el 2 de junio de 2025. (f. 106), la cual le fue oída en ambos efectos por el juzgado a-quo. (f. 107).

El trámite procesal en este Juzgado Superior.

Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación de la sentencia definitiva, y mediante auto de fecha 4 de julio de 2025, se le dio entrada y el trámite legal para el recurso de apelación contra la sentencia definitiva del procedimiento ordinario. (f. 109).

II
DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA

Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

Alegó que en fecha 7 de julio de 2009, su poderdante la ciudadana NELLY MARISOL DE LA CRUZ BEDOYA, celebró un acuerdo con el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, el cual versaba sobre un contrato de OPCION A COMPRA VENTA, de un inmueble, en el que establecieron el pago de la suma total de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 555.000,00). El mencionado inmueble está constituido en vivienda principal, construida en terreno ejido, ubicado en el pasaje Cumaná entre calles 13 y 14, signado con los Nros. cívicos 13-31 y 13-33, construido en una superficie de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMETROS (170,84MTS2), cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Mejoras que son o que fueron de Luis Gómez, mide diecinueve metros cuadrados (19,00 Mts2); SUR: Mejoras que son o que fueron de Apolonio Monroy, mide veintitrés metros con noventa y cinco centímetros (23,95 Mts2); ESTE: Pasaje Cumaná, distinguido con el número 13-31 de nomenclatura municipal, mide ocho metros con sesenta centímetros (8,60 Mts2) y OESTE: Con mejoras que son o que fueron de Manuel Ramírez, mide ocho metros con cincuenta y cinco (8,55 Mts2), conforme a documento de propiedad debidamente registrado ante el Registro Inmobiliario de San Cristóbal, estado Táchira en fecha 26 de junio del 1992, Bajo el N° 31, Tomo 41, con Cedula Catastral N° 202303U010004018021000P00000.

Que las partes acordaron que la promitente compradora entregaría unas arras por el inmueble antes identificado, por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00), los cuales depositó a la cuenta N° 0102-02-1917-000013274, a nombre del titular de la cuenta, ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, identificado plenamente, del Banco de Venezuela de la siguiente manera: 1. En fecha 07/07/2009, depositó la promitente compradora la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVAES (45.000,00 Bs) conforme depósito bancario N° 18137517. 2. En fecha 20/07/2009 depositó la promitente compradora la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00 Bs), conforme depósito bancario N° 18137526. 3. En fecha 07/09/2009 depositó la promitente compradora la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (25.000,00 Bs) conforme copias de depósitos marcado con letra “A”, los cuales consignó en este acto. En el momento de dicha transacción la poderdante se encontraba en España por lo que convino con el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, que al regresar a Venezuela, firmaría el documento de opción a compra venta por la notaria respectiva, en donde establecerían de mutuo acuerdo tanto las condiciones, modalidad de pago y entrega del inmueble.

Afirmó que en fecha 23 de septiembre de 2010, encontrándose ya la promitente compradora en Venezuela, contactó al ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI y de mutuo acuerdo establecieron las cláusulas del contrato de opción a compra venta, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, bajo el número 42, tomo 87, folios 136-138, de los libros autenticados y llevados por esa notaria, el cual consignó original marcado con la letra “B”, en dicho documento, se puede observar que conforme a la cláusula SEGUNDA el precio total de la opción a compra por el inmueble antes identificado se mantuvo por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 555.000,00), reconociendo así el promitente vendedor en la autenticación del contrato, los abonos realizados en las fechas arriba descritas como ARRAS por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00) los cuales se descontaron del precio total de la opción a compra venta, quedando un saldo deudor por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 385.000,00).

Señaló que el saldo deudor por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (385.000,00 Bs) conforme a la cláusula TERCERA del contrato notariado, debía pagarlo la promitente compradora durante los doce meses siguientes a la firma del contrato, que era el término acordado para su momento. De la misma manera se estableció en dicha cláusula, que sobre la cantidad restante del saldo deudor se fijaría el interés legal establecido en el Código Civil venezolano (el cual representa el 3% anual) con las deducciones respectivas de los abonos que hubiese realizado.

Expuso que en la mencionada cláusula no se estableció la modalidad de pago, puesto que las partes no acordaron una fecha exacta para pagar la deuda y tampoco se establecieron cuotas de pago, sino que la condición fue que en el plazo fijado de 12 meses podría la promitente compradora pagar el saldo deudor con intereses legales. Ya en la cláusula SÉPTIMA se acordó el pago de un canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (2.500,00 Bs) el cual dicha suma seria imputable a los intereses del saldo deudor, que de conformidad con el contrato celebrado dichos intereses se establecieron de acuerdo a lo previsto en la ley. Esta cláusula establecía que la compradora estaría en posesión del inmueble descrito desde el momento de la celebración de dicho contrato, en consecuencia la poderdante debía pagar el canon de arrendamiento del cual se descontaría el interés legal del saldo deudor pendiente y el restante quedaría abonado a su favor conforme a la clausula mencionada.

Alegó que en fechas posteriores a la celebración del contrato la poderdante tuvo un inconveniente económico derivado a temas de salud, por lo que conversó con el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, antes identificado, para informarle sobre la imposibilidad de cubrir la cuota establecida como canon de arrendamiento como se había pautado en el contrato previamente celebrado, pidiéndole un plazo para pagar, de la misma manera le manifestó que seguiría el compromiso adquirido de pago en los términos acordados del contrato, el cual era pagar el saldo deudor con el interés legal establecido. Luego de conversar con el vendedor el estuvo de acuerdo, por lo que en marzo de 2011, la compradora realizó un abono a la deuda según cheque N° 20000178, del Banco del Tesoro por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (10.000,00 Bs) a nombre del promitente vendedor ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, el cual se encuentra firmado como recibido por el mencionado ciudadano. Que en fecha 21 de marzo de 2011, realizó un segundo abono a la deuda según cheque N° 00000525 del Banco Provincial por DIEZ MIL BOLIVARES (10.000,00 Bs) a la cuenta del ciudadano antes mencionado.

Que el contrato venció el 23 de octubre de 2011, puesto que su duración era de un término de 12 meses luego de la firma conforme a la cláusula tercera del mismo. Sin embargo, por mutuo consentimiento ambas partes resolvieron prorrogarlo y realizar una flexibilización de los pagos, de la misma manera, acordaron un pago final con el fin de suscribir el documento de compra venta ante el registro inmobiliario correspondiente.

Que en fecha 13 de febrero de 2012, la poderdante realizó otro abono al saldo deudor, según cheque N° 74000348, del Banco del Tesoro por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) a nombre del ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI. Posteriormente el ciudadano antes mencionado, en fecha 24 de febrero de 2012, le informa a la poderdante de una relación de pagos de los abonos realizados a través de una misiva, y le solicita por medio de la misma reunirse pronto para definir el pago final como convinieron en un momento y firmar el nuevo documento de venta final. No obstante, no fue posible dicha reunión puesto que al recibir dicha información la poderdante se percató de que el promitente vendedor estaba recibiendo los alquileres en forma de pago individual de arrendamiento e independiente del contrato, cuando esto no fue lo acordado en el mismo, porque de acuerdo a la cláusula SÉPTIMA de dicho contrato, la poderdante pagaría un canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) cuya cantidad sería imputable a los intereses legales del saldo deudor.

Señala que desde ese momento comenzaron las diferencias con el promitente vendedor, ya que, el mismo no estaba cumpliendo con el contrato, de modo que la poderdante se negó a realizar más pagos hasta que se aclarara la situación con el promitente vendedor ya que estaba incumpliendo con lo establecido en la cláusula TERCERA en concordancia con la cláusula SEPTIMA, por ello la poderdante suspendió todo tipo de pago.

Alegó que luego de sostener conversaciones con el promitente vendedor y discutir la situación presentada con los abonos, ambas partes decidieron reunirse en fecha 17 de septiembre de 2012, para así retomar la negociación del inmueble, llegando a un acuerdo de seguir con la contratación. De modo que, el promitente vendedor le solicita a la poderdante que debía realizar los abonos correspondientes para cancelar el saldo deudor, por lo que en esa misma fecha, la poderdante realizó un abono al promitente vendedor por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000,00 Bs) conforme cheque N° 6900163 del Banco del Tesoro y en fecha 10 de diciembre de 2012, realizó un abono por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (80.000,00 Bs) conforme cheque N° 00001324 del Banco Provincial.

Afirmó que aprovechando el acercamiento y que se había retomado el negocio, la poderdante hablo con el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI luego de los depósitos y le manifestó que quería pagar el total del saldo deudor, puesto que quería honrar el compromiso de pago final, a lo que el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, le indica que el inmueble había aumentado de valor, y le expreso que ya no eran QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 555.000,00) sino un valor superior por lo que la poderdante no estuvo de acuerdo, puesto que, el monto total que debía pagar era el acordado en el contrato celebrado.

Esta situación fue causa de molestia y confusión para la poderdante, ya que se había acordado con el promitente vendedor la continuación de los pagos y la realización del pago final tal como consta en la misiva enviada por el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, en fecha 14 de febrero de 2012, donde se había reconocido la deuda. El monto acordado en el contrato era la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 555.000,00), meses después de forma arbitraria decide subir el valor del inmueble.

Que la poderdante le solicitó la devolución de su dinero al prominente vendedor, manifestando que le haría entrega formal y material del inmueble cuando le devolviera el dinero, solicitud que no tuvo respuesta de su parte. En consecuencia ante toda esta situación la poderdante realizó una oposición de pagos por incumplimiento por parte del promitente vendedor, y suspendió los pagos porque el ciudadano nuevamente incumplió con lo establecido en la cláusula DOS del contrato, al cambiar arbitrariamente el valor del inmueble, en este sentido, se suspendió el contrato, esperando la poderdante que el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI cumpliera seriamente lo pactado, partiendo de la buena fe del contratante.

Afirmó que insistió nuevamente al ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, que le devolviera el dinero y que ella le devolviera el inmueble que resolviera el contrato, por lo que no estaba de acuerdo de pagar un monto superior al pactado cuando ya estaba terminando de pagar, respecto a ello, la poderdante no obtuvo respuesta por parte del promitente vendedor.

Que desde el 10 de octubre de 2012, hasta el 14 de marzo de 2014, hubo una suspensión del contrato por incumplimiento del promitente vendedor, atendiendo que en los contratos bilaterales, las obligaciones son de carácter recíproco e independiente, de manera que si el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI no cumple con el precio total acordado en el contrato, la poderdante no podía seguir ejecutando su obligación de pago.

Afirmó que la poderdante había pagado cuotas del inmueble con el fin de obtener la propiedad de una vivienda digna para su núcleo familiar y ahora se encontraba ante un contrato suspendido, de manera que, ante el silencio del ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, y el estado de incertidumbre del contrato, decidió la poderdante a principios de marzo de 2014, contactar nuevamente al ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI para tratar de llegar a una solución, en tal sentido, se le quiso plantear el retomar los pagos con una indexación de la suspensión de pagos, que fue por 17 meses aproximadamente para retomar la negociación, aun cuando la suspensión del pago se hizo por el incumplimiento de parte del promitente vendedor, no obstante no fue posible llegar a un acuerdo por cuanto el promitente vendedor no quiso conversar con la poderdante, manifestando que debía entenderse con su abogado.

Señaló que en el mismo mes de marzo de 2014, a la poderdante la contacta el abogado del promitente vendedor, quien redactó el contrato inicial, en dicha reunión el abogado le presenta una propuesta por escrito a la poderdante, en la que manifestaba que el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI deseaba dejar sin efecto el documento de contrato notariado inicial, dicha propuesta indicaba que la poderdante debía pagarle al ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI la cantidad de CIENTO CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 142.500,00) por canon de arrendamiento atrasado a la fecha 31 de marzo de 2014, mediante compensación sobre los CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000,00) entregados al promitente vendedor, condición que solicitaba el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI para dejar sin efecto el contrato y que él le devolvería DOCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (267.500,00 Bs), sin indexación alguna por los años de suspensión del contrato. Esta propuesta fue rechazada por la poderdante por considerarla injusta, puesto que, de conformidad con la cláusula SÉPTIMA, la posición de la poderdante no era la de una arrendataria ordinaria, sino de promitente compradora en posesión del inmueble, con la obligación contraída de pagar mensualmente un canon de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (2.500,00 Bs), imputable a los intereses legales de la deuda total.

Para el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, no resultó evidente la naturaleza de la relación contractual, ya que, en ese momento, le exigía el pago de cánones atrasados para así reponer su inversión aun cuando la poderdante había entregado arras y abonado aproximadamente mas del setenta por ciento 70% del precio del inmueble.

Expone que ante la negativa de la propuesta, el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, hace otra oferta a la poderdante por medio del abogado en fecha 1 de abril de 2014, la cual consistía en que la poderdante debía firmar otro contrato de opción a compra venta por la cantidad de NOVECIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 905.000,00) para tratar de dejar sin efecto el contrato inicial, una vez más la poderdante no estuvo de acuerdo y no firmó, puesto que la propuesta que ella le había realizado al promitente vendedor era indexar los pagos suspendidos entre el 2012 y el 2014 y terminar de pagar la deuda total, a pesar de que la suspensión de pagos en ese lapso se debía al incumplimiento por parte del ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI al contrato celebrado.

Que luego de tratar de conciliar se llegó a un acuerdo donde el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI le mantenía el mismo valor al inmueble de QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 555.000,00) con la condición de indexar el saldo deudor correspondiente a los pagos que se suspendieron. Cabe destacar que el contrato principal se mantuvo a tiempo indeterminado por tacita aceptación de las partes, manifestando que los abonos se realizarían como alquiler, descontando de él, el interés legal del saldo deudor.

Alega que conforme a la indexación realizada en la fecha del 10 de octubre de 2012 hasta la fecha 14 de marzo de 2014, el monto del inmueble ascendió a la cantidad de “QUINIENTOS OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES CON OCHENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 581,085.9)” lo que representaba mas del valor de lo pactado en el contrato inicial, la poderdante aceptó dicha indexación siguiendo el contrato inicial, que la llevaría a pagar un nuevo monto del inmueble con cánones de arrendamiento imputables al saldo deudor anteriormente mencionado. Una vez los puntos claros del contrato, las partes deciden continuar con las obligaciones contractuales por lo que la apoderada hacia sus pagos y el prominente vendedor le recibía entregando facturas como respaldo de pago.

Seguidamente la poderdante continuó pagando el inmueble durante el 2014, 2015, 2016, 2027 y 2018 de forma consecutiva, cabe destacar que el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, colocaba en las facturas el concepto de alquiler, aun cuando los montos superaban la cantidad acordada de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) de los cuales saldría el interés legal del saldo deudor.

Que los pagos reflejados en las facturas eran realizados por la poderdante con el valor que el prominente vendedor exigía, los cuales iban aumentando progresivamente, alegando que la situación del país se encontraba en hiperinflación y que la moneda nacional ya no representaba el mismo valor, es por ello que la poderdante aceptaba pagar dichas sumas porque ella quería honrar su compromiso de pago y quería pagar en el menor tiempo posible el inmueble, debido a los inconvenientes presentados con el promitente vendedor.

Que una vez pagadas las cuotas descritas el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, le mencionó a la poderdante que el bolívar había perdido su valor y que los montos cancelados no se ajustaban a la inflación del país, por lo que el necesitaba su comprensión ante esta situación y que cancelara los dos últimos montos para compensar la supuesta pérdida económica que él había tenido en la negociación y que al final tendría lugar la venta final.

La poderdante no estaba de acuerdo puesto que eran montos muy altos, pero ante la insistencia del ciudadano ALVARO PALINI PISANI de que era lo justo porque entraría una reconversión monetaria por parte del ejecutivo nacional, sería peor para ella, puesto que, la moneda de circulación nacional desaparecería y ella tendría que pagar en dólares, de modo que, luego de conversar llegaron a un acuerdo de pago final para que el prominente vendedor le pudiera traspasar la propiedad. Los pagos consistían en: 1. Mes de abril y mayo de 2018 debía pagar la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) (cada mes) 2. Mes de junio y julio de 2018, debía pagar la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (1.000.000,00).

Afirmó que en fecha 24 de abril de 2018, conforme a la factura N° 000556, pagó la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) conforme cheque N° 45000365, este pago era el correspondiente a los meses de abril y mayo de 2018, pagando el mes de mayo con anticipación, luego en fecha 8 de junio de 2018, la poderdante pago la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.600.000) conforme a la factura N° 000561, pago correspondiente al mes de junio y julio de 2018, igualmente el mes de julio pagado con anticipación.

Que una vez realizados los pagos correspondientes por parte de la poderdante, conversó con el ciudadano para finiquitar la venta y él le informa que debido a la entrada en vigencia de la reconversión monetaria los bolívares depositados por la prominente compradora habían desaparecido y le manifestó que debía volver a pagar pero esta vez en bolívares soberanos o en dólares, cabe destacar que la reconversión monetaria fue decretada en fecha 20 de agosto de 2018, según gaceta N° 41.446, y los pagos que realizó la poderdante en fecha abril y julio de 2018 fueron antes de dicha reconversión, aun así el promitente vendedor alegaba falta de pago.

Manifestó que confiando en la buena fe del ciudadano y sin comprender lo referente a la reconversión monetaria, la poderdante quien se encontraba fuera del país procedió en fecha 11 de septiembre de 2018, conforme a la factura N° 00575 un pago por CIENTO DIEZ BOLIVARES (Bs. 110). Posteriormente el último pago realizado por la poderdante tuvo lugar en fecha 17 de enero de 2020, cuando decide suspender los pagos, dado que el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, no le pasaba la relación de los pagos e insistía en que seguía debiendo sin mencionar el monto de dicha deuda, solo manifestaba que debía cancelar un monto más alto puesto que los inmuebles habían subido de valor, ya que, la inflación había anulado los bolívares.

Que intentó comunicarse con el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, pero no fue posible. Al pasar unos meses pudo comunicarse con uno de sus hijos al cual le manifestó que debido a la pandemia de covid-19, no podía exponer a su padre, cuestión que la poderdante comprendió puesto que, el promitente vendedor es una persona mayor, por lo que decidió esperar el transcurrir de la pandemia para conversar con el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI.

Afirmó que a finales del año 2023, la hija de la poderdante con poder debidamente notariado, logró tener un acercamiento con el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI y su abogado, en dicho encuentro se le solicitó al ciudadano que hiciera una relación de los pagos realizados por la poderdante y firmara la venta final, por lo que ella estaba segura de que ya había cubierto el total de la deuda, a lo que el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, manifestó que el no haría ninguna relación y que la promitente compradora debería de olvidarse de dichos pagos puesto que los bolívares ya no existían y manifestó que el inmueble aun no se había pagado y que había que suscribir otro contrato con un monto en dólares para así firmar la venta final.

Que derivado de esa reunión la poderdante, decide hacer una relación de pagos con cada una de los soportes de pago emitidos por el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, donde se percata de que ya había cancelado la totalidad de la deuda conforme a la tabla de pagos que respaldan la factura N° 00514, por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000,00) porque para la fecha 17 de junio de 2017, la poderdante tenía un saldo deudor por la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL SESENTA Y CINCO BOLIVARES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 36.065,67) y al cancelar CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000,00) quedó un saldo a su favor de DIECIOCHO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 18.934,33).

Que habiendo cancelado la promitente compradora el total de la deuda, el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, le manifestaba que aún le faltaban cuotas del saldo deudor, alegando que el bolívar había perdido el valor. De modo que, el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI hizo inducir a la poderdante en el error de pagar el inmueble por encima del valor acordado por medio de “cuotas especiales” establecidas por el promitente vendedor en el año 2018, con la promesa de protocolizar la venta, cuando ya para la fecha 19 de julio de 2017, la poderdante había cancelado la totalidad de inmueble. De modo que la poderdante se sobregiró en sus pagos puesto que para la fecha 8 de junio de 2018 antes de la entrada en vigencia de la reconversión monetaria pagó una cuota exigida por el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI aun cuando ya se había cancelado el inmueble, por lo que el sobregiro fue de TRES MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS DIECISIETE BOLÍVARES (Bs. 3.584.717,00) hasta julio de 2017.

Que el inmueble objeto de la litis, ya fue cancelado en su totalidad al promitente comprador ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, quien se niega al traspaso de la propiedad a la poderdante, actuando así en contravención a lo pactado por las partes. Es por ello que procede a demandar formalmente al ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI previamente identificado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Peticiones de la parte demandante.

Solicitó que el contrato celebrado se cumpla protocolizando el documento de compraventa o en su defecto que la sentencia que se dicte lo sustituya y sirva como tal. Y solicitó medidas cautelares nominadas.

Informes presentados ante esta instancia.

En fecha 31 de julio de 2025, la abogado CELESTE KARINA AVENDAÑO MALDONADO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito de informes en los siguientes términos: Que de acuerdo a la sentencia apelada el tribunal a quo lo hizo en los términos expuestos en ella y citó parte de la misma, la cual éste tribunal la da por reproducida para evitar tediosas repeticiones, concluyendo que el tribunal a quo inadmitió la demanda de cumplimiento de contrato fundamentándose en el artículo 94 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, que establece que se debe agotar el procedimiento administrativo, previamente antes de intentar cualquier juicio que afecte la posesión, por tratarse de una vivienda, ya que, cualquier consecuencia de acción judicial comporta la afectación de su posesión por lo tanto se debe agotar la vía administrativa.

Que la demanda por cumplimiento de contrato instaurada contra el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI plenamente identificado, la cual fue declarada inadmisible y es el resultado de la
presente apelación, versa sobre inmueble destinado a vivienda, cuyas características y linderos ya se encuentran en el escrito libelar. Destaca que, tal como consta en el libelo la pretensión es el cumplimiento del contrato, que en el supuesto de ser declarada con lugar tendría como consecuencia jurídica la inscripción del inmueble objeto del litigio, ante el registro inmobiliario correspondiente de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por tanto la consecuencia jurídica de dicha demanda no implica la pérdida material del inmueble o el desalojo del mismo.

Que lo que se estableció en la clausula SÉPTIMA no fue comenzar una relación arrendaticia, en virtud de que la representada actuando como promitente compradora estaba en la posesión del inmueble descrito en el contrato, ya que, el pago de canon seria imputado a los intereses y al saldo deudor.

Alegó que su representada continúa en posesión del inmueble objeto del litigio, manteniendo una posesión ininterrumpida por más de 15 años, por lo cual la pretensión es el cumplimiento del contrato a los fines de que se protocolice la venta. Que las circunstancias fácticas y jurídicas que sustentan el juicio de demanda por cumplimiento de contrato no configuran el presupuesto establecido en el artículo 94 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, con el cual el juez a quo fundamentó la decisión para declarar inadmisible la demanda. De modo que la demanda no afecta de ninguna forma la posesión, porque dicha posesión la tiene mi representada como lo mencione anteriormente y que la consecuencia jurídica que deriva del juicio por cumplimiento de contrato no implica la entrega material del inmueble objeto del litigio.

Cita nuevamente jurisprudencia que el tribunal a quo utilizó para fundamentar su decisión donde señala, que la misma establece que en ese caso concreto, se verificaron los elementos contentivos y que la consecuencia jurídica implicaba la entrega material del inmueble por medio de la desocupación, lo cual no guarda ninguna relación con la demanda interpuesta por mi representada, por cuanto no amerita el desalojo del inmueble.

Que la sentencia proferida por el tribunal a quo fue sustentada con otros criterios jurisprudenciales de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, las cuales no se ajustan de ninguna manera a las circunstancias fácticas y de derecho de la demanda por cumplimiento de contrato. Porque la consecuencia Jurídica como ya se manifestó no implica la entrega material o la pérdida de la posesión del inmueble objeto de la litis. Señala que, el tribunal a quo cometió un error al considerar que las demandas de cumplimiento de contrato que versan sobre inmuebles destinados a vivienda deben tener la providencia del procedimiento administrativo para acceder a la vía judicial.

Considera que no están acreditados los supuestos establecidos en el articulo 94 ejusdem, para que se deba solicitar previamente a la demanda judicial de cumplimiento de contrato el procedimiento administrativo, considerándolo innecesario y contrario a la ley, porque la consecuencia jurídica que se desprende del juicio de cumplimiento de contrato en el presente caso, no afecta de ninguna manera la pérdida material del inmueble, por cuanto la pretensión es el cumplimiento del contrato de compra venta del inmueble el cual se encuentra en su posesión.

Que el hecho de haber declarado tan infundada inadmisibilidad vulnera derechos fundamentales de la parte actora, pues limitó el inicio del proceso, y que pudiera a través del proceso demostrar las circunstancias y hechos que habría demandado, estando como poseedora y con el carácter de promitente compradora, circunstancias o hechos que solo es posible demostrar durante un procedimiento con todas las garantías del debido proceso.

Se fundamentó en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece las causales taxativas de inadmisibilidad de la demanda.

Que la demanda solo podrá declararse inadmisible cuando la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley.

Que de acuerdo a la disposición legal, se debe realizar el procedimiento administrativo previo a las demandas que versen sobre inmuebles que estén destinados a vivienda y que su juicio tenga como consecuencia jurídica la pérdida de la posesión, de manera que, es necesario que se agote la vía administrativa, antes de cualquier juicio que afecte la posesión. Entendiendo que, la vivienda posee un carácter social que amerita protección ante juicios que tengan como consecuencia el desalojo.

Que la demanda por incumplimiento de contrato instaurada contra el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI, la cual fue declarada inadmisible por el tribunal a quo y es resultado de la presente apelación, versa sobre un inmueble destinado a vivienda, cuyas características y linderos se encuentran en el libelo de la demanda, y cuya pretensión es el cumplimiento del contrato, que en el supuesto de ser declarada con lugar, la consecuencia jurídica seria la inscripción del inmueble objeto del litigio ante el registro inmobiliario correspondiente para protocolizar la venta, por tanto la consecuencia jurídica no implica la pérdida material o desalojo del inmueble cuando la pretensión es otra.

Señaló que lo que se estableció en la clausula séptima no es el inicio de una relación arrendaticia, puesto que, dicha clausula establece el pago de un canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) en virtud de que la promitente compradora estaba en la posesión del inmueble ya descrito, porque el pago de dicho canon seria imputado a los intereses y al saldo deudor, de modo que, el contrato de arrendamiento era accesorio al principal.

Indica que la representada continua en posesión del inmueble, manteniendo una posesión ininterrumpida de 15 años, por lo que su pretensión es el cumplimiento del contrato a los fines de que se protocolice la venta, en consecuencia, las circunstancias fácticas y jurídicas de dicha demanda, no configuran el supuesto establecido en el articulo 94 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda con el cual el juez a quo fundamentó su decisión para declarar inadmisible la demanda. La demanda no afecta la posesión porque la posesión la tiene su representada y la consecuencia jurídica que deriva del juicio instaurado por su representada no implica la entrega del inmueble, por lo que es incongruente que el juez a quo se ampare en la ley especial de vivienda contra el desalojo arbitrario, al salvaguardar derechos de posesión que no existen, ya que, la demandante es la misma poseedora.

Se permite señalar nuevamente la jurisprudencia de la Sala Constitucional citada por el tribunal a quo, indicando que la misma establece que en ese caso concreto se verificaron los elementos contentivos y que la consecuencia jurídica implicaba la entrega material del inmueble a través de la desocupación, lo que no guarda relación con la demanda interpuesta por su representada, por cuanto la misma no amerita el desalojo del inmueble.

Señala que la sentencia proferida por el tribunal a quo que declara la inadmisibilidad de la demanda fue sustentada por criterios jurisprudenciales que no se ajustan de ninguna manera a las circunstancias fácticas y de derecho de la demanda por cumplimiento de contrato. Que el tribunal a quo cometió un error al considerar que las demandas de cumplimiento de contrato que versan sobre inmuebles destinados a viviendas, deben tener la providencia del procedimiento administrativo para acceder a la vía judicial, cuando la providencia del procedimiento administrativo es un requisito ineludible siempre que dichas demandas afecten la posesión o impliquen a entrega del inmueble conforme al art 94 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda.

Afirmó que no están acreditados los supuestos del articulo 94 ejusdem, para que se deba solicitar previamente a la demanda el procedimiento administrativo, considerando que es innecesario y es contrario a la ley, porque la consecuencia jurídica no afecta de ninguna manera la perdida material del inmueble, por cuanto la pretensión es el cumplimiento de contrato de compra venta del inmueble que se encuentra en su posesión.

Señaló que el hecho de haber declarado el tribunal a quo tan infundada inadmisibilidad vulnera derechos fundamentales, ya que, limitó el inicio del procedimiento y con ello que pudiera a través del proceso demostrar los hechos que habría demandado, hechos que solo es posible demostrarlos durante los trámites de un procedimiento con las garantías del debido proceso.

Hace referencia al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil como causales taxativas de inadmisibilidad de la demanda.

Que conforme a la decisión y fundamentos para declarar la inadmisibilidad por el tribunal a quo, manifiesta la recurrente que la juez consideró una infracción al orden público procesal, por cuanto se declara la inadmisibilidad de la demanda citando criterios jurisprudenciales y fundamentándose en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda (artículo 94) al manifestar que al no existir evidencia del agotamiento del procedimiento administrativo se declara inadmisible la demanda.

Alegó que no existe quebrantamiento en el orden público procesal, por cuanto la demanda no tiene consecuencia jurídica de desalojo del inmueble objeto de la litis, puesto que, la pretensión es el cumplimiento de contrato de compra venta del contrato. Tampoco es contraria a las buenas costumbres y ninguna disposición expresa de la ley, por lo que considera no debió ser declarada inadmisible, por cuanto la jurisprudencia restringe el carácter en las causales de inadmisibilidad de la demanda las cuales deben ser analizadas debidamente por el juez. Al no realizar este análisis trae como consecuencia declarar la inadmisión de la demanda, quebrantando el acceso a la justicia, por ser un principio ligado a la admisibilidad de la demanda, como ocurrió en el caso concreto; Comprendiendo que el juez antes de declarar la inadmisión debe analizar si realmente se cumplen con los supuestos establecidos en la ley y evidencia la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales para declarar la inadmisibilidad.

Hace mención a la sentencia del 14 de junio del 2000, Exp. 99-458 y a la sentencia N° 333 de fecha 11 de octubre de 2000 ambas de la Sala de Casación Civil.

Alegando que, conforme a los fundamentos de la presente apelación, cuestiona la infundada sentencia proferida por el tribunal a quo, puesto que, la juez se dedicó a citar criterios jurisprudenciales emitidos por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sin realizar un análisis de los presupuestos de procedencia para declarar la inadmisibilidad, por cuanto se vulnera el derecho de acceso a la justicia, debido proceso y tutela judicial efectiva, ya que restringió la pretensión con la decisión fundada de inadmisibilidad que no cumple con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.

III
MOTIVACION

La presente demanda fue incoada por la ciudadana NELLY MARISOL DE LA CRUZ BEDOYA, contra el ciudadano ALVARO PAOLINI PISANI por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, la cual fue declarada inadmisible en fecha 2 de junio de 2025, por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con fundamento en que dicha demanda no cumplía con los presupuestos procesales del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que: “ …en el presente caso se ameritaba el agotamiento del procedimiento administrativo previo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda (art. 94), para proveer la habilitación a la vía judicial”.

El artículo 1.167 del Código Civil, señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Ahora bien, los presupuestos procesales para la admisión de la demanda se encuentran previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en los siguientes términos:

“presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario negara su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

Como se observa en el precepto anteriormente citado, la demanda solo podrá inadmitirse si incumple con alguno de los presupuestos planteados en nuestra ley adjetiva, es decir, si la pretensión es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley.

En este sentido, considera este tribunal de alzada traer a colación el criterio jurisprudencial en materia de admisión de la demanda, establecido en sentencia N° 342, de fecha 23 de mayo de 2012, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que estableció lo siguiente:

“Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el juez no puede negarse a admitir la demanda.
(…Omissis…)
En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo….” (Duque Corredor, Román J., Apuntaciones Sobre El Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S.R.L. Caracas, 1990, pág. 94 y 95)
En cuanto a los presupuestos procesales de la demanda, el procesalista Hernando Devis Echandia, en su obra ‘Compendio de Derecho Procesal’, Tomo I, Teoría General del Proceso, año 1995, ha considerado, que además de los presupuestos de la acción, los de la demanda se definen como requisitos necesarios para iniciar el proceso o relación jurídica procesal, los cuales debe examinar el juez antes de admitir la demanda, denuncia o querella. En este sentido, los recoge en número de cinco que ha saber son: 1) Que la demanda, denuncia o querella sea formulada ante el juez de la Jurisdicción a que corresponde el asunto; 2) La capacidad y la debida representación del demandado, o “legitimatio ad processum”; 3) La debida demanda que incluye los requisitos de forma y la presentación de los documentos que la ley exija; 4) En lo contencioso-administrativo, además el haber pagado el valor de la multa o impuesto y haber agotado la vía administrativa; 5) La caución para las medidas cautelares previa”.

Partiendo del criterio up supra, se tiene que al analizar la inadmisibilidad de la demanda, se debe tener mucho cuidado por cuanto los argumentos dados para ello no pueden resolver cuestiones de fondo, en tal sentido, resulta oportuno citar extractos de la motiva de la sentencia en la que la juez a quo llegó a la convicción que en la presente demanda faltó el agotamiento de la vía administrativa, requisito sine qua non para activar el mecanismo judicial; así tenemos:

“…por ende, piensa quien aquí dilucida, en el presente caso se ameritaba del agotamiento del procedimiento administrativo previo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda (Art. 94), para proveer la habilitación a la vía judicial…”

En tal sentido, este tribunal al observar el criterio en que se fundamentó la juez a quo para su decisión considera que, al tratarse de una demanda por motivo de cumplimiento de contrato, no es aplicable el agotamiento de la vía administrativa dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda (Art. 94), puesto que, dicho procedimiento debe ejecutarse cuando la demanda verse sobre el desalojo de vivienda, es por ello, que considera que dicha demanda no incumple con los presupuestos de admisibilidad previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual la demanda debe ser admitida y con ello dar inicio al procedimiento de ley.

Es menester señalar, que la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 26, garantiza el acceso a los órganos de administración para la defensa de los derechos e intereses de los ciudadanos asegurando de esa forma la tutela judicial efectiva. Así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Es por todo lo anteriormente expuesto, que este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR, la apelación intentada por la abogada CELESTE KARINA AVENDAÑO MALDONADO, apoderada judicial de la ciudadana NELLY MARISOL DE LA CRUZ BEDOYA, contra la sentencia de fecha 2 de junio de 2025, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

SEGUNDO: SE REVOCA, la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el día 2 de junio de 2025.

TERCERO: SE REPONE LA CAUSA, al estado de que el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la admita por el procedimiento correspondiente.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia fotostática certificada de la misma conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, para el archivo del tribunal y en su oportunidad legal bájese el expediente.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaría, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, San Cristóbal, a los trece (13) días del mes de abril de 2026. Años: 215° de la Independencia y 167° de la Federación.

La Juez,

Abg. María Luisa Pino García.

La Secretaria,

Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal.
Exp. 8342-25.-
MLPG.-