TSJ Regiones - Decisión

MOTIVACIÓN

La presente causa nace por demanda interpuesta por las ciudadanas MARIA DEL PILAR OCHOA DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.646.315 y MARIA CAROLINA OCHOA DE VAN GRONINGEN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.646.314, representadas por sus apoderadas judiciales Abogadas Abogado YAQUELINE RODRIGUEZ OROZCO, titular de la cedula de identidad N° V- 13.304.041 inscrita en el Inpreabogado bajo el número 83.135 y Abogado MARIA ROSSANA ZAMBRANO RIVAS, titular de la cedula de identidad N° V- 16.540.218, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 129.335, en contra del ciudadano LEON DAVID MONTOYA, venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 4.203.557, de este domicilio., asistido por el abogado en ejercicio GUILLERMO ANTONIO COLMENARES ESCALANTE, titular de la cedula de identidad N° V- 3.398.056, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 153.487, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

Este Tribunal, entra a valorar las pruebas aportadas por las partes, tomando en consideración lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico, específicamente en lo contenido en los artículos 12, 506, 507 y 509 del Código de Derecho Adjetivo, y artículo 1.354 del Código Civil, los cuales son del tenor siguiente:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

“Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas.”

“A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica.”

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

1-. Copia Simple de documento de compra venta suscrito por los ciudadanos HUGO RAFAEL OCHOA VIVAS y las ciudadanas MARIA CONSTANZA DIAZ SANCHEZ, MARIA DEL PILAR OCHOA DIAZ Y MARIA CAROLINA OCHOA DE VAN GRONINGEN, mediante el cual les da en venta una casa ubicada en la Av. Principal de Pueblo Nuevo, N° 0-320, por lo que este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a través del cual se desprende que las ciudadanas MARIA DEL PILAR OCHOA DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.646.315 y MARIA CAROLINA OCHOA DE VAN GRONINGEN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.646.314, son las únicas y exclusivas propietarias de un inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, distinguida con el N° 0-32y el terreno sobre el cual se encuentra construido, según consta en documento de adquisición, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del otrora Distrito hoy Municipio San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 19 de septiembre de 1994, bajo el Nro. 9, Tomo 24, Protocolo Primero,. (Folio 16 al 25 de la pieza I)

2.-Copia simple del ACTAC DE DEFUNCION N°149, de fecha 17 de noviembre de 2008, emitida por el Registro Civil de Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, perteneciente a la ciudadana perteneciente a la ciudadana MARIA CONSTANZA DIAZ SANCHEZ, quien era venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.229.665, quien en vida era madre de las ciudadanas: MARIA DEL PILAR OCHOA DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.646.315 y MARIA CAROLINA OCHOA DE VAN GRONINGEN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.646.314. En tal sentido se le otorga fe pública, con lo que hace plena prueba, por haber sido producido conforme a lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil vigente, y del artículo 1.357 del Código Civil vigente, concatenado con los artículos 11 y 12 de la Ley Orgánica de Registro Civil. (Folio 24 y 25 pieza I)

3-. Copia simple de CERTIFICADO DE LIBERACION N° 044-A, Impuesto Sobre Sucesiones, emitido por el SENIAT, en fecha 21/09/2022, Causante: MARIA CONSTANZA DIAZ SANCHEZ., la cual, por haber sido agregada en copia simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna, por lo que el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que fue autorizado por un funcionario público facultado para ello de conformidad con lo establecido en la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás ramos conexos y por tanto hace plena fe de que las ciudadanas MARIA DEL PILAR OCHOA DIAZ, y MARIA CAROLINA OCHOA DE VAN GRONINGEN, ya identificadas, en su condición de herederas de MARIA CONSTANZA DIAZ SANCHEZ, efectuaron declaración sucesoral (Folio 26 al 28 pieza I)

4.-Certificación de copia Fotostática, expedida por la Notaria Cuarta de San Cristóbal, de contrato de arrendamiento de fecha 02/12/2.008, suscrito por los ciudadanos MARIA PIERINA GUERRERO OCHOA Y LEON DAVID MONTOYA, sobre una casa quinta ubicada en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo N° 0-320, por lo que este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a través del cual se desprende que la relación arrendaticia tiene más de diez y seis años (16) años. (Folio 29 al 32 pieza I).

5.-Original de documento Privado, de fecha 20/11/2.008, suscrito por las ciudadanas MARIA DEL PILAR OCHOA DIAZ Y MARIA CAROLINA OCHOA DE VAN GRONINGEN, por lo que este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a través del cual se desprende que las ciudadanas MARIA DEL PILAR OCHOA DIAZ y MARIA CAROLINA OCHOA DE VAN GRONINGEN, mediante el cual AUTORIZAN a la ciudadana MARIA PIERINA GUERRERO OCHOA, para que administre un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo N° 0-32. (Folio 33 pieza I)

6.- NOTIFICACION JUDICIAL, de fecha 21/07/2021, efectuada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, donde la solicitante son las ciudadanas MARIA DEL PILAR OCHOA DIAZ Y MARIA CAROLINA OCHOA DE VAN GRONINGEN, al ciudadano LEON DAVID MONTOYA, de no continuar con la relación arrendaticia. Una notificación judicial efectuada por un tribunal tiene pleno valor probatorio como acto procesal que acredita la certeza de la comunicación, siendo fundamental para el derecho a la defensa y el inicio de los lapsos procesales; su eficacia es la de una constancia fehaciente de que la parte fue informada, EN TAL SENTIDO ESTE Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil. (Folio 34 al 56 pieza I).

Valoradas todas y cada una de las pruebas promovidas en la presente causa, y explanados los hechos y el derecho aplicable, se desprende que la causa se inicia por la pretensión incoada por las ciudadanas MARIA DEL PILAR OCHOA DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.646.315 y MARIA CAROLINA OCHOA DE VAN GRONINGEN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.646.314, representadas legalmente por las Abogado YAQUELINE RODRIGUEZ OROZCO, titular de la cedula de identidad N° V- 13.304.041 inscrita en el Inpreabogado bajo el número 83.135, y Abogado MARIA ROSSANA ZAMBRANO RIVAS, titular de la cedula de identidad N° V- 16.540.218, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 129.335, en su carácter de propietarias y arrendadoras en contra del LEON DAVID MONTOYA, venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 4.203.557, de este domicilio, asistido por el abogado GUILLERMO ANTONIO COLMENARES ESCALANTE, titular de la cedula de identidad N° V- 3.398.056, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 153.48, POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL.

Ante las posiciones asumidas por ambas partes, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas pasa previamente a resolver la naturaleza de la relación arrendaticia que une a las partes, bajo las siguientes consideraciones:
Dispone el artículo 1.159 del Código Civil Vigente lo siguiente:
“los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”

Normativa esta que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que:

“las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil, el cual estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente:
“…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”,

En consecuencia así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:

ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.

En caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.

Así mismo, el artículo 1.579 del Código Civil, establece que el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.

En igual forma tenemos que, los contratos de arrendamiento pueden ser pactados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario, no se fija el tiempo de su vencimiento más sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.

Por lo expresado, puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término inicial del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador tal y conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil.
En el caso de estudio, se observa la existencia de dos contratos suscritos por las partes, el primero en fecha 01 de septiembre de 1.994, según se evidencia de Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 23 de Septiembre de 1994, inserto bajo el número 83, folio 189, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria y el segundo en fecha 02 de diciembre de 2008, inscrito bajo el No. 31, tomo 211 de los libros de autenticaciones, en fecha 02-12-2008, por ante la Notaria Publica Cuarta de San Cristóbal, estado Táchira.
Igualmente se observa en el primer contrato suscrito entre las partes, en la CLÁUSULA QUINTA que el término de duración del contrato seria de un (1) año contado a partir de la fecha indicada, en la CLAUSULA SEXTA "Si al vencimiento de dicho lapso, ninguna de las partes contratantes hubiera dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto dicho contrato, se considerara prorrogado automáticamente y de pleno derecho por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración.
Este aviso debe darlo EL ARRENDATARIO, por lo menos un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudiera haber sufrido el contrato. Para todos los efectos legales y contractuales de las prórrogas que pudiera haber sufrido el contrato se regirán por las modalidades que regulen el plazo de duración inicial o término del mismo. No obstante, LA ARRENDADORA queda en libertad de exigir la desocupación del inmueble al vencimiento de cualquiera de los plazos de duración del contrato enviándole aviso a EL ARRENDATARIO con un mes de anticipación."
De la misma manera, se observa que en el último contrato de fecha 02-12-2008, la CLAUSULA SEGUNDA: El tiempo de duración del presente contrato es un (1) año, prorrogable por periodos iguales de tiempo y sucesivos a voluntad de ambas partes siempre que al fenecimiento de cada periodo, EL ARRENDATARIO, se halle solvente por concepto de cánones de alquiler. Este contrato empezará a regir a partir de Primero (01) de septiembre de 2.008.Según la cláusula antes transcrita, las partes convinieron que el término de duración del contrato es a tiempo determinado, de modo que a partir del año 2008 la relación arrendaticia se prorrogo de manera automática desde el año 2008, sin que se hayan suscritos nuevos contratos de arrendamiento, observándose variaciones en el monto del canon de arrendamiento de mutuo acuerdo entre las partes.

Tomando en consideración que la relación contractual inició no el (01) de septiembre de 2.008, sino que tiene un contrato previo e inicial de fecha 01 de septiembre de 1.994, por tanto la arrendadora reconoció que el arrendatario tiene derecho a disfrutar del lapso de prórroga legal máximo establecido en la ley especial.

Por otra parte, habiéndose establecido que la relación arrendaticia en el presente caso no inició con el otorgamiento del contrato de arrendamiento suscrito en 02-12-2008, sino que existía antes del mismo, en virtud que éste constituía un segundo contrato; no obstante haber suscrito el contrato por tiempo determinado (1 año), no puede dejarse pasar por inadvertida esta realidad, y no puede fraccionarse la relación arrendaticia existente entre las partes, pues siendo los contratos sucesivos, la misma debe considerarse como una sola.
Asumimos por tanto que nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado, evidenciándose que la arrendataria ha ocupado el inmueble objeto de la presente demanda por un periodo de tiempo de más de quince (15) años, según lo manifestaron ambas partes.
En atención a esta norma, se evidencia que al ARRENDATARIO le correspondía un lapso de prórroga legal de tres (3) años, el cual venció el 01 de septiembre de 2021, y en consecuencia, en esa fecha le nace el derecho a las ciudadanas MARIA DEL PILAR OCHOA DIAZ Y MARIA CAROLINA OCHOA DE VAN GRONINGEN, de demandar al ciudadano LEON DAVID MONTOYA, por cumplimiento del contrato de arrendamiento, y la entrega del inmueble arrendado.
Como consecuencia a lo expuesto es criterio de esta jurisdiscente que la naturaleza del contrato es una relación arrendaticia a tiempo determinado, sin que pueda decirse de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, haya devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en las cláusula citadas.
No obstante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil:

ARTICULO 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.

Por esta razón, la Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, tal y conforme expresamente lo dispone el artículo 1.601 ejusdem.

Por tal motivo, del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son:

1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario.
2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y,

3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo.

No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos que podría resumirse en:
- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que se corresponde en la actualidad al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
-Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo.

-Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador.

Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; aplicable al caso de autos por ser la norma vigente para el momento de la ocurrencia de los hechos, dispone:
(SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”. (Negrillas y subrayado del Tribunal), o como lo establece el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial:

Artículo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamientos con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario…”

Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar pretensiones de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.
Por esta razon, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un término de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórroga automática, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo.

En base a lo anterior, es evidente que en ambos contratos de arrendamiento fundamento de la pretensión, en su cláusula quinta el primer contrato suscrito y en su clausula séptima, el segundo contrato suscrito, expresamente la parte ARRENDADORA (demandante) pactó con el Arrendatario (demandado), como tiempo de duración del mismo: del presente contrato es un (1) año, prorrogable por periodos iguales de tiempo y sucesivos a voluntad de ambas partes.

Es oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento, dado los efectos que produce tiene fuerza de Ley entre las partes. El Código Civil establece un marco de regulación común del contrato en general, así:

“Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

Además, advierte esta operadora de justicia que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas de conformidad con el artículo 1.264 del Código Civil, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
Por su parte el artículo 1.160 ejusdem, que a la letra dice:

“El Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

Prevé la buena fe en la ejecución de los contratos, disponiendo que, en cuanto a sus efectos las partes deban sujetarse a sus propias regulaciones contractuales; pero también, a la equidad, el uso y la ley, atemperando la “libertad” de hacer y disponer de las partes.

Ahora bien, los artículos 1133, 1141 del Código Civil establecen lo siguiente:

Artículo 1133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.
Artículo 1141:” Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1. Consentimiento de las partes
2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3. Causa lícita”.

De acuerdo a lo señalado en los artículos anteriormente transcritos, se tienen de los mismos que se establecen los efectos y las condiciones que emanan de los contratos, pues estos tienen fuerza de ley entre los contratantes, y por ende, fijan o marcan las obligaciones contractuales que deben cumplir las partes de acuerdo a lo pactado en la convención, asumiendo las consecuencias que se derivan de los mismo.

A estos Contratos de arrendamiento cuya valoración probatoria en la causa se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1363, 1364 y 1368 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; como documento reconocido, demostrando con ello el término de duración inicial pactada por las partes contratantes, por un período de un año, contrato de arrendamiento que le fue cedido a las hoy actoras ciudadanas MARIA DEL PILAR OCHOA DIAZ Y MARIA CAROLINA OCHOA DE VAN GRONINGEN, al haber estas adquirido la propiedad total del inmueble por continuidad jurídica de su difunta madre, mediante certificado de solvencia de sucesiones de la causante MARIA CONSTANZA DIAZ SANCHEZ, quien en vida fuera titular de la cedula de identidad NºV-9.229.665 expedido por la división de sucesiones del servicio nacional de administración tributaria, región los andes, expediente Nº21/1565, de fecha 16 de agosto de 2022 cuya valoración probatoria en la causa se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359, 1360 y 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de la titularidad del derecho de propiedad de la hoy actora sobre el inmueble cuestionado y sometido a arrendamiento a favor de las hoy actoras.
Así pues, mediante notificación en la solicitud No. 153-2021 de fecha 21 de julio de 2021, por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el arrendador del inmueble, le comunicó a su arrendatario, ciudadano LEON DAVID MONTOYA, su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento. Actuación que la parte demandada no desconoció ni impugnó de falsa, adquiriendo plena valoración probatoria como documento público, conforme a lo dispuesto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. Notificación que conforme al contenido del escrito presentado por el arrendador ante el mencionado tribunal de municipio, tendría como objetivo el notificar a su arrendatario de:

“…se sirva notificar a través del ciudadano alguacil al arrendatario ciudadano LEON DAVID MONTOYA…sobre nuestra voluntad expresa, manifiesta e irrevocable como continuadoras jurídicas de la arrendadora y copropietaria del inmueble de uso comercial antes señalado de no continuar con la relación arrendaticia que nos une…el disfrute de la prorroga legal que le corresponde como arrendatario es de tres (03) años, los cuales iniciaran el día 01 de septiembre del 2021 y vencen el día 01 de septiembre del 2024, fecha esta que deberá hacer entrega a quienes suscribimos el inmueble comercial libre de personas y bienes en las mismas buenas condiciones en que lo recibió conforme lo expresado en la clausula novena. …”

Solicitud que adquirió valoración probatoria en la causa al no haber sido impugnada ni tachada de falsa, muy por el contrario, es asumida como válida y eficaz por la parte demandada-arrendatario del inmueble, al haberla reconocido como efectuada en su escrito de contestación a la pretensión.

En consecuencia, habiendo sido notificado de la NO PRORROGA del contrato de arrendamiento en fecha 23 de Julio de 2021, según se evidencia de diligencia presentada por el alguacil informando lo siguiente: “me traslade a la avenida principal de pueblo nuevo …a los fines de hacer entrega de la boleta de notificación de la solicitud Nº153 -2021, dirigida al ciudadano LEON DAVID MONTOYA, titular de la cedula de identidad NºV-4.203.557, quien me atendió personalmente y se identificó y recibió dicha boleta de notificación, anexo dicha boleta de notificación firmada y sellada con las huellas dactilares …”, por imperativo del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser la ley aplicable al momento de la ocurrencia de los hechos, le correspondía al arrendatario del inmueble conforme al literal “C” de la norma en cita, una prórroga legal de tres (03) años, tomando en consideración que la relación arrendaticia en fecha 01 de septiembre de 1.994, y fue notificado el desahucio en fecha 21 de julio de 2021.

Situación que obliga a esta sentenciadora establecer que la prórroga legal vencía en fecha 01 de Septiembre del 2024, fecha en la cual se encontraba obligado el arrendatario a efectuar la entrega material del inmueble arrendado, dado la intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento por parte de las arrendadoras, pues habiendo ya el desahucio, no hubo actuación judicial o extrajudicial del arrendador que denotara su intención de reconducir el contrato de arrendamiento, demostrando con ello lo intención del arrendador en no prorrogar la relación arrendaticia, al ASÍ SE DECIDE.

En atención a lo anterior, ya estando el arrendatario notificado de la no prórroga del contrato de arrendamiento a su vencimiento, por imperativo de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “C” le correspondía una prórroga legal al arrendatario de tres (03) años, con vencimiento al primero (1º) de septiembre 2024, oportunidad en la cual no se evidencia de autos que la parte demandada haya efectuado la entrega material del inmueble arrendado y en virtud de lo cual, visto que la pretensión de las actoras se encuentra ajustada a derecho, en atención a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe inexorablemente ser declarada CON LUGAR y en consecuencia, la obligación de la arrendataria del inmueble en efectuar a favor de la parte Actora, la entrega material del bien inmueble arrendado. ASÍ SE DECIDE.
A mayor abundamiento, recientemente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia determino que si se puede solicitar el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga, en casos como el de autos, mediante sentencia del 9 de julio dos mil veinticinco (2025). Con ponencia de la magistrada, LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON, expediente 24-0796, que expuso:

“…Al mismo tiempo, resulta evidente que conforme a las actas procesales que conforman el presente caso, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, en el cual se le notificó expresamente a las arrendatarias -aquí solicitantes- que no le sería renovado el contrato de arrendamiento y en donde se otorgó el plazo de prórroga legal para la entrega material del inmueble, además, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no establece un lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, una vez vencida la prórroga legal, por lo que el arrendador tiene la posibilidad de demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, como en efecto se hizo en el caso en comento. (Ver sentencias de esta Sala bajo los nros. 993 del 1° de agosto de 2014, caso: Hola Modas, C.A.; 137 del 11 de marzo de 2016; caso: “Autoservicios y Repuestos El Parque, C.A., (ASEPARCA)”; 556 del 11 de julio de 2016, caso: “GhandourImport, C.A.”, 359 del 19 de noviembre de 2019, caso: “Sociedad mercantil INMOBILIARIA DIAMANTINA, C.A.” y 968 del 14 de noviembre de 2022, caso: “Sociedad mercantil CUIDASALUD MEDICINA PREPAGADA C.A.”).
lo cual comparte esta Sala por cuanto, una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, por lo que en la presente causa si se podía solicitar el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de los inmuebles arrendados en los términos en que fue interpuesta la demanda que dio lugar a la sentencia objeto de revisión, respecto al cual no se advierte violación constitucional alguna o desconocido de su jurisprudencia vinculante. (Ver fallos nros. 993 del 1° de agosto de 2014, caso: “Hola Modas”, ratificado en decisión n.° 1534 del 12 de noviembre de 2014, caso: “Juan Martín Alegría). Así se decide.

En virtud de los fundamentos anteriormente expuesto, es concluyente que ante la petición de cumplimiento que efectuara la parte actora y visto el incumplimiento de la demandada en honrar el compromiso de entrega pactado, así como vencida la prorroga legal que le fuere otorgada por ley, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas, debe declarar CON LUGAR la pretensión incoada, con las demás consecuencias que de ello deriva. ASÍ SE DECIDE.

No obstante, en criterio de este Tribunal se considera que ameritan pronunciamiento judicial las defensas invocadas por la parte demandada, en cuanto a lo siguiente:
Que el inmueble arrendado, en parte es para uso de vivienda ocupado por su persona y su cónyuge LETTY DEL CARMEN MORETT SANCHEZ, y otra parte es donde realiza sus operaciones comerciales la Sociedad Mercantil UE Colegio Moral y Luces, C.A, hecho este que se desprende de INSPECCIÓN JUDICIAL practicada por la Juez Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción judicial del Estado Táchira en fecha veinte (20) de septiembre del año dos mil veintitrés (2.023), expediente numero 1799-23. En la cual se deja constancia de:
“… Además de tener uso de vivienda funciona la Unidad Educativa Colegio Moral y Luces…”

Por otra parte , el mencionado documento consistente en Inspección judicial, también se encuentra consignado en expediente DNPD/1/13021/2023 nomenclatura utilizada por la SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIOECONOMICOS (SUNDEE) procedimiento administrativo en el cual no fue citada la Sociedad Mercantil UE Colegio Moral y Luces, C.A. donde se suscribió acuerdo en febrero 2024 cuya denuncia interpuesta se hace sobre la base de Contrato de arrendamiento con la hoy fallecida MARIA CONSTANZA DIAZ SANCHEZ (+) cuyo trámite se encuentra en el estado de dictarse acto administrativo que establezca el precio del canon de arrendamiento del contrato de parte del inmueble para uso comercial pendiente de redacción y autenticación.

En este orden de ideas, y dado que el alegato principal de la parte demandada se centra en que el inmueble objeto de arrendamiento se encuentra ocupado en parte como vivienda de él y su esposa y en parte por el colegio Moral Y luces, C.A, se trata de una vivienda por así describirlo las diferentes documentales a las que hace referencia, afincándose principalmente en la cláusula PRIMERA, del segundo contrato de arrendamiento que señala: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO una casa quinta de su propiedad...', así como en constancias de residencia emitidas en fecha 22 de Mayo del 2024, por el consejo comunal “paraíso santa Inés”.

Por lo que se requiere hacer un análisis de cuáles son los inmuebles que el legislador considera como destinados al uso comercial, dentro de los que se encuentran las edificaciones de viviendas, en el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, señala:

Artículo 2. A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.

Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.

De la norma transcrita se desprende que para que se considere comercial, la edificación debe destinarse a actividades de este tipo, es decir que lo que determina la naturaleza o el uso del inmueble no es la edificación o estructura del inmueble, sino la prestación de servicios comerciales dentro del mismo, no importa si se trata de una edificación completa o de un inmueble individual, o de uno anexo a una estructura más grande, si dentro del mismo se realizan actividades propias de comercio, como en el caso de marras entonces no le es aplicable la ley de regulación de arrendamiento de viviendas.
Sentado lo anteriormente expuesto, es importante señalar, que conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar, constituir, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Ahora bien, la representación judicial de la parte demandante basó su pretensión, entre otras razones, alegando el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, a lo cual no se resistió la representación judicial de la arrendataria, limitándose en todo momento en basar su defensa en el hecho que el inmueble arrendado se encuentra siendo utilizado COMO SU VIVIENDA, porque se trata de una vivienda en su estructura, porque así lo señalan las documentales que refiere, sin embargo, no consta en las actas del expediente que haya demostrado que no fue notificado de la prorroga legal del contrato de arrendamiento.
Por tanto, colige esta juzgadora que la representación judicial de la parte demandada no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil.
No obstante la anterior resolución, el Tribunal no puede pasar por inadvertido el hecho que la representación judicial de la parte accionada, basa sus alegatos en el hecho que en la actualidad ocupa el inmueble objeto de arrendamiento como vivienda, por lo que se evidencia que el arrendatario CAMBIÓ EL USO Y DESTINO DEL INMUEBLE ARRENDADO y aun cuando el contrato de arrendamiento señala expresamente que el inmueble será destinado para la INSTALACIÓN DEL COLEGIO MORAL Y LUCES C.A, hecho que también se colige de la inspección judicial practicada por el tribunal cuarto de Municipio ordinario y ejecutor de mediadas de la circunscripción judicial del estado Táchira, que además del funcionamiento del colegio también lo está usando como vivienda, por tanto no hay duda que el inmueble aun cuando su estructura y documentos de propiedad refieran vivienda de habitación, el mismo está destinado para fines comerciales del demandado.
Dentro de esta perspectiva, debe señalarse que el material probatorio que aportó a los autos la representación judicial de la parte demandada, no hay evidencia de que el arrendador haya consentido que el arrendatario usará el inmueble, además de comercio (funcionamiento del colegio) como vivienda de él y su núcleo familiar.
Siguiendo este hilo argumental conviene traer a colación el criterio reciente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha del 31 de Marzo del 2022, expediente AA20-C-2020-000180, que consideró que al caso no le era aplicable el contenido del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, referido al procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo, al efecto señalo lo siguiente:
“…Las normas, aparentemente infringidas, rezan lo siguiente:
“Artículo 2.- Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia.”
“Artículo 5.- Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”
Con relación al punto denunciado, el juez de la causa decidió lo siguiente:
“La parte demandada alega que su mandante ocupa el inmueble con su familia desde su compra, es decir, desde el 06/02/2015, y por cuanto, dicha demanda puede conducir al desalojo o desocupación del inmueble, de conformidad con los artículos 1, 2, 4, 5 y 10 de la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, solicita no se le dé curso a la presente demanda, hasta tanto, la parte demandante no de cumplimiento al procedimiento administrativo previo, de conformidad con la sentencia signada con el N°876 emanada de la Sala Constitucional.
Al respecto, el artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, cuyo contenido fue Interpretado conjuntamente con los artículos 1, 2, 3, y 12 del mencionado decreto, determina:
(…Omissis…)
Las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, resultan aplicables tal como lo indican los artículos 1 y 2, a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, es decir, el objeto es dar protección a esos sujetos comprendidos en la Ley que habitan en el inmueble que constituye su vivienda familiar, que la exposición de motivos del citado cuerpo legal se constata las múltiples referencias a esta noción, por ejemplo: "las familias que ocupan las viviendas", "las familias que habitan durante largos períodos en una vivienda", "políticas de protección a la familia y las personas en el acceso a la vivienda", previendo igualmente que la ley no se agota en las relaciones arrendaticias si no comprende los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real.
En relación a lo antes planteado, la parte demandada alegó en su escrito, que la presente demanda es inadmisible, por cuanto, considera que el demandante debió agotar previamente la interposición del procedimiento administrativo, establecido en el artículo 5 antes trascrito.
En el caso que nos ocupa, se está ventilando un juicio de reivindicación, sobre el inmueble que compró el ciudadano Juan José Montilla López al ciudadano Damián Antonio Urbina, venta que mediante sentencia definitiva declaró su nulidad, ahora bien, el inmueble objeto de la presente pretensión, de conformidad con las actuaciones contenidas en el mismo, se encuentra ocupado por la ciudadana Johana Montilla quien manifestó en el momento de la realización de la inspección judicial que ocupa dicho el inmueble, que está en condición de ocupante y que el inmueble le pertenece a su padre Juan José Montilla. Además, en las posiciones juradas el ciudadano Juan José Montilla López, declaró que su hija vive en el inmueble desde el momento que lo compró, que lo acondicionó para eso, asimismo, el resultado de la experticia, indica que se pueden apreciar dos 2 edificaciones con características similares, pero distinta data de construcción, la primera, entre otras características, está construida con concreto armado, con fundaciones aisladas, con vigas de riostra, columnas y vigas de carga, una habitación con baño y un área libre a manera de estacionamiento techado y, la segunda, lo constituye una obra en construcción en concreto armado, con fundaciones aisladas, vigas de riostra, columnas y vigas de carga, cerramiento en paredes de bloques en todo el perímetro de la construcción, un techo provisional con láminas climatizadas tipo acerolit y armadura de techo, la edificación está proyectada para tres plantas o niveles, y la construcción se encuentra en pleno proceso de construcción, por lo que, no reúne las condiciones de habitabilidad.
De manera que, considerando el hecho de que el inmueble objeto de la presente pretensión se refiere a una edificación proyectada para tres plantas o niveles, que dicha construcción se encuentra en pleno proceso de construcción que no reúne las condiciones de habitabilidad, mal podría aplicarse el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, para que la accionante agote el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Habitat.
Quien aquí decide, considera inaplicable el decreto sobre desalojos arbitrarios de viviendas invocada por la parte demandada, por cuanto, no corresponde con el presente caso, ya que, los supuestos y consecuencias de las normas del decreto antes indicado, no tienen aplicación posible, por cuanto, estamos en presencia de una pretensión cuyo objeto principal es un inmueble, vale decir, una edificación en aras de construcción para locales y no para vivienda, tal como consta en la experticia e inspección promovida y evacuada por la parte actora, declarar la inadmisibilidad de la demanda tal como lo dispone el artículo 5 del referido Decreto, atentaría contra los principios de tutela judicial efectiva, economía y celeridad procesal que proclama nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.” (Énfasis de la Sala)
Como puede notarse, contrario a lo señalado por el recurrente, el juez consideró que al caso de autos no le era aplicable el contenido del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, referido al procedimiento administrativo previo, pues, las actas procesales le permitieron inferir que se trataba de un bien inmueble en construcción, destinado al uso comercial.
En este sentido, el juez decidió conforme al contenido y alcance de la norma acusada, por lo tanto, esta Sala forzosamente debe desestimar la presente denuncia. Así se establece.
Ahora bien, por cuanto no prosperaron ninguna de las denuncias acusadas por el formalizante, esta Sala desestimará el recurso de casación propuesto en la dispositiva del presente fallo. Así se declara.

Consonó con el criterio jurisprudencial expuesto, considera esta operadora de justicia inaplicable al sub lite el decreto sobre desalojos arbitrarios de viviendas, en cuanto al agotamiento previo de la vía administrativa, antes de proceder a la vía judicial, por cuanto, no corresponde con el presente caso, ya que, los supuestos y consecuencias de las normas del decreto antes indicado, no tienen aplicación posible, por cuanto, estamos en presencia de una pretensión cuyo objeto principal es un INMUEBLE DESTINADO A USO COMERCIAL, declarar la inadmisibilidad de la demanda tal como lo dispone el artículo 5 del referido Decreto, atentaría contra los principios de TUTELA JUDICIAL EFECTIVA, ECONOMÍA Y CELERIDAD PROCESAL que proclama nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no obstante, evidenciado como quedo, el cambio del uso del inmueble
Ahora bien, ciertamente no resulta aplicable el agotamiento del procedimiento administrativo previo a la demanda, en criterio de esta jurisdiscente, si debe aplicarse lo contenido en los artículos 12, 13 y 14, del referido decreto ley, en cuanto al procedimiento previo a la ejecución, en aras de garantizar el refugio temporal o la solución habitacional definitiva a la parte demandada. Vale decir a la hora de la ejecución forzosa, del inmueble en lo que respecta al área utilizada como habitación, esta Juzgadora considera pertinente indicar que al momento de la ejecución de la presente decisión, se deberá oficiar al órgano competente en materia de vivienda y hábitat, a fin de que provea un refugio temporal o la adjudicación de una vivienda digna definitiva al arrendatario y su grupo familiar, lo cual no abarca al área comercial, pues la misma puede procederse a su ejecución una vez se encuentre definitivamente firme la presente decisión. Así se decide.-