TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

215º y 166º

EXPEDIENTE N° 20.959-2024
PARTE ACTORA: El ciudadano CARLOS ALBERTO UZCÁTEGUI PERNÍA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad No. V-5.655.785 y domiciliado en la ciudad de Santiago, República de Chile y hábil.
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: Abogada MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 71.832.
PARTE DEMANDADA: La Sociedad Mercantil INMOBILIARIA E INVERSORA LEE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, en fecha 02-09-2003, bajo el N° 03, Tomo 12-A, domiciliada en San Cristobal, estado Táchira, en la persona de su presidente ciudadana BRENDA KARIN MONCADA NAVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 12.631.260 y vicepresidente SANDRA LEE MONCADA MINARD, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 5.684.028 domiciliadas en la Carrera 12, N° 12-64, Barrio Obrero, al lado de la iglesia El Santuario, San Cristóbal, estado Táchira.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados SAMIA HARB AYOUBI y DIXON ISAIAS ROMERO URBINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 44.385 y 44.562.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

PARTE NARRATIVA

De las actuaciones que conforman el expediente, consta:
Inicia la presente demanda intentada por el ciudadano CARLOS ALBERTO UZCÁTEGUI PERNÍA, representado judicialmente por la abogada MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ, contra La Sociedad Mercantil INMOBILIARIA E INVERSORA LEE C.A., representada en la persona de su presidente ciudadana BRENDA KARIN MONCADA NAVAS y vicepresidente SANDRA LEE MONCADA MINARD, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (F. 1 al 10, recaudos del F. 11 al 47)
Por auto de fecha 04-03-2024, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda, ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que dentro del lapso de 20 días de despacho dieren contestación a la demanda. (F. 49)
Del folio 50 al 52, rielan actuaciones relativas a la inhibición en la presente causa, del Juez Provisorio del Juzgado Segundo de Primera Instancia José Agustín Pérez, con fundamento en la causal genérica regulada por la Jurisprudencia patria, dada la actitud de desconfianza manifestada por la apoderada de la parte demandante contra su persona, procediéndose conforme a lo establecido en los articulo 86, 93 y 95 Ley Adjetiva, en el cual se acordó la remisión del expediente con oficio N° 38, al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia y copias fotostáticas con oficio N° 39, al Juzgado Superior Distribuidor.
Al folio 53, riela auto de fecha 24-04-2024, mediante el cual este Tribunal, inventario, le dio entrada y curso de ley al presente expediente. Así mismo, la Jueza Suplente Zulimar Hernández se abocó al conocimiento de la causa.
Al folio 54, riela oficio N° 0570-094, de fecha 24-04-2024, proveniente del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, mediante el cual notifican que la inhibición planteada fue declarada con lugar.
Del folio 55 al 64, rielan actuaciones relativas a la citación por carteles de la parte demandada.
Del folio 65 al 68, rielan actuaciones relativas a la designación, notificación, citación y juramentación del abogado JOSMER EMILIO ZAMBRANO ESCALANTE como defensor ad Litem de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 16-10-2024, la abogada SAMIA HARB AYOUBI actuando en su carácter de co-apoderada de la parte demandada consignó poder que le fuera otorgado por la referida parte y se dio por citada. (F. 69, anexos F. 70 al 71)
En fecha 20-11-2024, los apoderados de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda. (F. 72 al 82, anexos F. 83 al 139)
En fecha 13-12-2024, la apoderada de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas. (F. 140 al 143)
En fecha 13-12-2024, los apoderados de la parte demandada, presentaron escrito de promoción de pruebas. (F. 144 al 147, anexos F. 148 al 152)
Por autos de fecha 17-12-2024, se agregaron las pruebas promovidas por las partes. (F. 153 y Vto.)
En fecha 19-12-2024, la co-apoderada de la parte demandada, presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas presentadas por la contraparte. (F. 154)
Por auto de fecha 08-01-2025, se desecho la oposición a las pruebas de la contraparte realizada por la parte demandada, por cuanto los alegatos en que la sustentan serán objeto de examen en la sentencia definitiva, en consecuencia, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación en la decisión que recaiga. Se libraron los oficios Nos. 02/2025, 03/2025 y 04/2025 a los entes respectivos. (F. 155, oficios al Vto. 155 hasta Vto. 156)
Por auto de fecha 08-01-2025, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, salvo su apreciación en la decisión que recaiga. (F. 157)
Del folio 158 al, 162, rielan actuaciones relativas a la evacuación de pruebas.
En fecha 26-03-2025, la co-apoderada de la parte demandada, presentó escrito de informes. (F. 163 al 170, anexos F. 171 al 185)
En fecha 28-03-2025, la apoderada de la parte actora, presentó escrito de de informes. (F. 186 al 197)
Del folio 198 al 203, rielan actuaciones relativas al abocamiento de la Juez Suplente LETTY CASTRO en la presente causa, y la notificación del mismo a las partes.
Por auto de fecha 15-12-2025, se difirió el pronunciamiento de la sentencia por un lapso de 30 días.
PARTE MOTIVA

Estando para decidir, se observa:

I.- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

La controversia se suscita en torno a la demanda interpuesta por el ciudadano CARLOS ALBERTO UZCÁTEGUI PERNÍA, representado judicialmente por la abogada MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ, contra La Sociedad Mercantil INMOBILIARIA E INVERSORA LEE C.A., representada en la persona de su presidente ciudadana BRENDA KARIN MONCADA NAVAS y vicepresidente SANDRA LEE MONCADA MINARD, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Alega la apoderada del actor en su libelo de demanda, que en el año 2006 su representado celebró con la ciudadana SANDRA LEE MONCADA MINARD un contrato verbal de arrendamiento sobre un inmueble consistente en una casa de habitación construida sobre lote de terreno propio, signada con el No. 50, ubicada en el “CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DE MONTERREY”, aldea Sabana Larga, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, con el N° catastral 04-09-005-008-50-00-000, dicha casa tiene una parcela de 143,80 m2 y un área de construcción de aproximadamente 102 m2, la cual consta de: 2 plantas integradas de la siguiente forma: PLANTA BAJA: porche de entrada, sala, comedor, cocina, un patio para oficios, un baño auxiliar y un núcleo de circulación vertical; SEGUNDA PLANTA: un dormitorio principal con su sala de baño, su balcón y su vestier, dos habitaciones auxiliares y un baño común, dicha casa tiene también un puesto de estacionamiento para un vehiculo. La orientación de la parcela es: NOR-ESTE: Vía interna del conjunto signada con la letra B, parcela No. 51 y parcela No. 49; SUR-OESTE: Avenida Monterrey del conjunto y parcela No. 49, cuyas medidas y linderos son: fachada frontal: mide 9,30 mts; fachada posterior: mide 9,30 mts; lateral derecha: mide 16 mts; lateral izquierda; mide 16 mts, al que también le corresponde un porcentaje de 0,801% sobre los bienes y cargas conforme a documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, el 12-03-1994, bajo el N° 26, tomo 21, el cual le pertenecía a la parte demandada según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, inscrito bajo el N° 13, Tomo 061, protocolo 01, folio 1/2, en fecha 21-09-2004.
Que prueba de la existencia de la relación arrendaticia, y del cumplimiento de las obligaciones contractuales arrendaticias es la autorización suscrita por la arrendadora en fecha 30-07-2007, mediante la cual autoriza el pago de los cánones de arrendamiento a través de depósito en la cuenta corriente N° 0137-0020-61-0001829072, así como los comprobantes de depósitos emitidos por el banco correspondiente.
En razón de esa relación arrendaticia, en el año 2012, le fue ofrecido en venta la referida vivienda, en tal virtud su representado en fecha 22-03-2012 procedió a suscribir con el ciudadano REGULO EDUARDO MONCADA COLMENARES en su carácter de presidente de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria e Inversora LEE C.A., un contrato de opción de compra venta, en el que se estableció como precio del inmueble la cantidad de Bs. 1.350.000,00, el cual posteriormente fue sustituido con una nueva opción de compra venta con similar contenido, sin fecha, y suscrito con la ciudadana SANDRA LEE MONCADA MINARD, obrando en su carácter de vicepresidente de la mencionada sociedad, solo con la variación del precio de la venta por la suma de Bs.F. 1.550.000,00, mismo que fue a su vez sustituido por el documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, bajo el N° 42, Tomo 342, libros de autenticaciones llevados por esa Notaria de fecha 16-11-2012.
Que las condiciones sobre las que se celebró dicho contrato, fueron las siguientes: en la cláusula primera, ambas partes se comprometieron, uno a venderle y el otro a comprarle el mencionado inmueble. Así mismo, en la cláusula segunda se estableció un plazo de duración de 8 meses, contados a partir de la firma de dicho documento, sin prorroga alguna, salvo convención de las partes por escrito, es decir, que el lapso señalado se cumplía mes de julio de 2013. En la cláusula tercera se estableció que el precio de la futura venta era por la cantidad de Bs.F. 1.550.000,00, la cual debía de ser cancelada así: a) la suma de Bs.F. 200.000,00 que fue entregado en ese acto a titulo de arras mediante cheque N° 04152404 de la cuenta corriente N° 01050762621762007347 del Banco Mercantil; b) la suma de Bs.F. 1.350.000,00 que debían de ser pagados al momento de la protocolización del documento de compra-venta, formalidad esta que debía cumplirse necesariamente dentro del plazo mencionado.
De igual forma, en la cláusula cuarta, se dejo constancia que su representado se encontraba en posesión del inmueble objeto de opción de compra, en calidad de arrendatario, quien debía de continuar cumpliendo con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, a excepción del canon de arrendamiento el cual quedó establecido en la cantidad de Bs.F. 4.000,00 mensuales a partir del mes de diciembre, advirtiendo que en caso de que el optante comprador no ejerciera la opción de compra en el plazo estipulado, debía devolver el inmueble, libre de personas y cosas al día siguiente de vencido el lapso, en caso de incumplimiento podría acudir a los tribunales competentes a exigir el inmediato desalojo.
Por otro lado, señalan que al ser la oferente vendedora una sociedad mercantil, se requería a los fines de la protocolización del documento definitivo, que la empresa estuviera activa y actualizada, lo que impidió la firma en el registro para el traspaso formal de la propiedad, tal como se desprende del punto tercero de la orden del día del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas, celebrada en fecha 20-07-2021, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, en fecha 08-12-2021, bajo el N° 49, Tomo 33ª, donde se señalo la inactividad de la empresa desde 02-09-2003, hasta el 02-12-2021, sin embargo, la oferente vendedora le manifestó a su representado que el negocio se mantenía y que apenas cumpliera con ese requisito, procederían a la protocolización del mismo, así como del correspondiente pago del saldo restante, continuando su representado con la posesión del mismo de forma continua, y con intención de verdadero dueño hasta la fecha, asumiendo las cargas y obligaciones propias del mismo, no obstante, una vez y estuvo al día la empresa y ceso dicho impedimento, desde la inscripción de la mencionada acta, tampoco fue convocado o notificado su representado a efectos de retomar las diligencias necesarias para ello, y de esta manera materializar la tradición documental del inmueble en atención de la disposición normativa prevista en el ordinal 1° del articulo 1920 del Código Civil.
No siendo el caso, a finales del año 2018, su representado emigró del país hacia la república de Chile, donde tiene actualmente establecida su residencia de forma temporal, para lo cual previo a eso, en protección y conservación del inmueble, celebró un contrato de comodato con su cuñada EDIS ALDANA PACHECO quien en su nombre ha continuado la posesión legítima.
No bastando con ello, la demandada procedió a ejercer una serie de acciones como lo fueron: 1. una acción reivindicatoria intentada en contra de su representado según consta en expediente signado con el N° 9975 de la nomenclatura interna del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual en fecha 24-05-2023 fue declarada inadmisible, y de la cual tuvo conocimiento su representado a través de su cuñada conforme se desprende el libro índice del referido Tribunal, 2. una acción reivindicación, intentada en contra de la comodataria, conforme se observa del expediente N° 10051 llevado por el mismo Juzgado, cuyo objeto lo constituye el mismo inmueble objeto de pretensión, las cuales fueron ejercidas con la evidente intención de desconocer y vulnerar los derechos adquiridos por su representado, trayendo como consecuencia la necesidad de intervenir en la referida causa con el carácter de tercero y a su vez ejercer la presente acción en tutela de sus derechos.
Que en el presente caso se dieron todos los elementos constitutivos de una venta a plazo, tal como lo señalaron anteriormente, a excepción del pago del saldo restante, por la cantidad de Bs.F. 1350.000,00 que se hallaba condicionado al momento de la firma del documento definitivo de venta ante el registro inmobiliario correspondiente, y que hasta la fecha no ha sido posible, por una causa imputable a la oferente vendedora, tal como lo señalaron anteriormente, por lo que se hace necesario el ejercicio de la presente demanda con fundamento a lo establecido en los artículos 1133, 1141, 1159, 1160, 1161, 1167, 1920 del Código Civil, en concordancia, con el artículo 82 de la Carta Magna, a los fines de que la parte demandada para que convengan o en su defecto sea condenado a ello por el Tribunal en la existencia y validez plena del contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal del estado Táchira, bajo el N° 42, Tomo 342, de fecha 16-11-2012; que el precio fue convenido por la cantidad de Bs.F. 1.550.000,00, equivalentes en la actualidad a Bs. 0.00155 por virtud de las reconversiones monetarias de los años 2018 y 2021; en haber recibido la suma de Bs.F. 200.000,00 como parte del precio total de la venta; a formalizar el contrato de compra venta referido, mediante el otorgamiento del correspondiente documento ante el Registro Público del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, o en su defecto que la sentencia favorable que se dicte, sirva de justo titulo a los fines del traspaso de la propiedad; previo pago del saldo deudor del equivalente en la actualidad, del precio de venta del inmueble por la cantidad de Bs.F. 1.350.000,00 determinado e indexado a través de una experticia complementaria del fallo; al pago de las costas y costos procesales. Estimó la demanda en la cantidad de 50.000,00 USD, que representan la suma de Bs. 1.803.000,00 calculados según la tasa fijada por el Banco Central de Venezuela el 26-02-2024, a razón de Bs. 36,06 por cada dólar. Y 46.325,79 Euros como moneda de mayor valor a Razón de Bs. 32.92 por euro.

En la oportunidad correspondiente, los abogados DIXON ISAIAS ROMERO URBINA y SAMIA HARB AYOUBI, actuando con el carácter de apoderados de la parte demandada, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Rechazaron, negaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho de la presente demanda, por ser temeraria.
Aducen, que en el contrato de opción de compra venta notariado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, bajo el N° 42, Tomo 342 en fecha 16-11-2012, en la cláusula primera se identifico el objeto de la negociación con linderos, medidas y documento de propiedad, mientras que en la cláusula segunda se estableció el plazo señalado por la parte actora (8 meses), contados a partir de la autenticación de dicho documento, es decir desde 16-11-2012, el cual no fue prorrogado, cuya fecha de vencimiento era el 16-07-2013. Así mismo, alegan que en la cláusula tercera tal y como lo indicó la parte actora el precio fue convenido por la cantidad de Bs.F. 1.550.000,00, equivalentes en ese momento a 360.000$, calculado 4,29 bolívares por dólar, el cual debía ser pagado así: Bs.F. 200.000,00 al momento de la firma del documento de opción de compra venta y la cantidad de Bs. 1.350.000,00 al momento de la protocolización del documento ante la oficina de registro inmobiliario, debiendo cumplirse dicha formalidad dentro del plazo ut supra señalado, para el cumplimiento o extinción de la obligación.
Que en la cláusula cuarta, se advirtió que si el optante comprador no ejercía la opción de compra venta, es decir, no pagaba la suma restante de Bs.F. 1.350.000,00 en el plazo estipulado, (entendiéndose que se retracto de la opción de compra venta, es decir, que ya no tenia interés en comprar el inmueble), debía devolver el inmueble a la oferente vendedora libre de personas y cosas al día siguiente de vencida la opción y que en caso de que no lo hiciera la oferente vendedora podía acudir a los tribunales competentes a exigir el desalojo del inmueble, además conforme a lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato, lo procedente era la resolución del contrato y perdida de la cantidad dada en arras.
Que lo cierto, es que el optante comprador tenia 2 obligaciones conjuntivas, es decir, que recaían en varios objetos, que debían de ser realizadas de forma acumulativa para liberarse, como lo era : 1) pagar Bs.F. 4.000,00 mensuales a partir del mes de diciembre de 2012 por la posesión del inmueble, independientemente de que el documento fuera protocolizado o no, por el lapso de 8 meses, cantidad que según sus dichos nunca canceló pues se observa que los recibos de pago anexos datan del 2007 y 2008; 2) pagar Bs.F. 1.350.000,00 dentro del plazo de 8 meses, contados desde la firma de la opción de compra venta por ante la Notaria, computados desde el 16-11-2012, hasta 16-07-2013, sin encontrarse necesariamente ese pago condicionado a la protocolización del documento definitivo de compra venta, solo debía de realizarlo dentro de ese lapso, pago que según sus dichos, tampoco fue realizado ni a través de oferta real de pago o deposito ante un tribunal para liberarse la obligación y poder exigir el cumplimiento de la protocolización.
Que es falso que no haya ejercido algún mecanismo legal con el fin de lograr la restitución o devolución del bien libre de personas y cosas, pues tal como lo señaló el demandante, su representada lo demando inicialmente por acción reivindicatoria por el incumplimiento en el restante del pago, declarándose inadmisible por no ser el procedimiento a seguir; y posteriormente con vista a la cláusula cuarta del contrato procedió a demandar a quien ocupaba el inmueble sin justo titulo, juicio en el que el demandante se hizo presente como tercero adhesivo alegando los mismos hechos narrados en la presente demanda, la cual fue declara sin lugar al no encontrarse el demandante en propiedad o posesión del bien objeto de reivindicación (a pesar de consignar documento de opción de compra venta, el mismo no había sido perfeccionado a través del otorgamiento del documento definitivo ante el respectivo registro), lo que lo hacia perder la cualidad y la titularidad para sustentar su interés jurídico, declarando finalmente con lugar la acción reivindicatoria.
Que todo esto demuestra que ya otro tribunal de la misma categoría resolvió la opción de compra venta, por el incumplimiento del demandante de la obligación de pagar dentro del plazo legal, es decir, ya resolvió lo aquí peticionado, produciéndose así cosa juzgada, en consecuencia, no puede resolverse nuevamente acerca de lo mismo, puesto que el objeto de la demanda lo constituye el mismo inmueble y el motivo de la demanda tiene que ver con el cumplimiento del contrato mediante la restitución del inmueble conforme lo establece la cláusula cuarta de la opción de compra venta.
Que desde el momento que se otorgó el documento por ante la Notaria, el optante comprador estaba en conocimiento y aceptó que la compañía, no se encontraba actualizada con los estados financieros, por eso fue que se mantuvo en posesión del inmueble, con la obligación de pagar las cantidades señaladas, encontrándose este en ventaja ante sus representada, pues lo cierto, es que solo pagó en calidad de arras el 13% del monto de la opción de compra venta.
Que fue hasta después de octubre de 2023, fue que el aquí demandante procedió a demandar por cumplimiento de contrato, demostrando que si ellos no hubieren incoado las referidas demandas el no lo hubiese hecho, cuando ahora pretende luego de 12 años pagar la suma fijada como monto restante de la opción de compra venta, luego de 2 conversiones monetarias y de todo lo anteriormente señalado.
Que queda evidenciado que la voluntad del demandante a través de su apoderada ha sido la de perjudicar a su representada, desde que abandona el inmueble y deja en el mismo a otra persona, cuando debía de haber entrego el inmueble porque no cumplió con el pago dentro del lapso establecido aprovechándose de que se le dejo en posesión del inmueble mientras duraba el plazo de la opción de compraventa, que todo lo hizo con el propósito de apropiarse del inmueble, sin contar que cuando indica el domicilio de la demanda señala que es en barrio obrero, según el acta constitutiva del año 2003, obviando que cuando se hizo parte en el juicio 10.051 seguido por acción reivindicatoria que lleva el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, tenia conocimiento de quienes eran sus apoderados judiciales y el domicilio de los mismos, procediendo a citar en otro domicilio, a los fines de publicar carteles, o lograr el nombramiento de defensor ad Litem, todo con la intención de realizar un procedimiento a espaldas de su representada impidiéndole el ejercicio de su derecho a la defensa y debido proceso en forma directa o indirecta, no bastando con ello, solicito una medida de prohibición cuando su representada nunca ha tenido la intención de perjudicar al demandante, contrario a este que actúa traicionando la buena fe depositada al confiársele el inmueble.
En otro particular, señalan que en la estimación de la demanda, existe una total y absoluta contradicción con el petitorio de la demanda, puesto que utiliza para estimarla como referencia el dólar estados unidos de Norteamérica y en euros como moneda de mayor valor, cuando de acuerdo con la pagina del Banco Central de Venezuela, y su conversión en bolívares actuales, siendo la moneda de mayor valor el Dinar Jordano, aunado a que en el petitorio al punto cuatro pretende que luego de 12 años, pagar la misma suma de dinero que ha sufrido 2 reconvenciones monetarias, y utiliza como moneda de pago el bolívar fuerte, demostrando siempre una actitud desleal y contradiciendo el petitorio con la estimación de la demanda puesto que debe utilizarse la misma moneda ya que la estimación implica el valor de la demanda que debe ser el mismo en ambos casos.
Finalmente, solicitan sea declarado sin lugar la demanda, con su respectiva condenatoria en costas.

II.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma.

A.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1) DOCUMENTALES:

* Copias certificadas por el Secretario Temporal del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, inserta del folio 11 al 14; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil; y de ellas se desprende poder especial autenticado por ante la Notaria Pública Trigesima de Santiago, Republica de Chile, bajo el N° de repertorio 5642-2023, en fecha 14-12-2023, apostillado en fecha 27-12-2023, bajo el N° EAC5187876, mediante el cual el demandante confirió el referido poder a la abogada MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ a los fines de que representara sus derechos e intereses en todos los organismos públicos y privados, entre esos en el órgano judicial en cualquiera de sus competencia. Así mismo, se desprende entre otras facultades expresas de sustituir en todo o parte el presente poder.
* Copia simple inserta del folio 15 al 16; el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil; y de ellas se desprende documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del municipio San Cristóbal, estado Táchira, bajo el N° 13, tomo 061, protocolo 01, folio ½, en fecha 21-09-2004, mediante el cual el ciudadano REGULO EDUARDO MONCADA COLMENARES, dio en venta a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria e Inversora Lee C.A., representada por el ciudadano REGULO EDUARDO MONCADA COLMENARES en su condición de presidente, un inmueble distinguido como casa que se halla construido sobre un lote de terreno propio signada con No. 50, ubicado en el Conjunto Residencial Terrazas de Monterrey, Aldea Sabana Larga, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, del estado Táchira, cuyos linderos y medidas constan en el libelo de la demanda y aquí se dan por reproducidos, por el precio de Bs. 30.000.000,00 cancelado en dinero en efectivo.
* Copia certificada por el Secretario Temporal del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, inserta al folio 17, instrumento que por cuanto no fue tachado, impugnado o desconocido por la parte contraria, se tiene por reconocido y se le confiere el valor probatorio que emana del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, del que se desprende autorización suscrita por la ciudadana SANDRA LEE MONCADA en fecha 30-07-2007, mediante la cual autoriza al ciudadano CARLOS UZCATEGUI, a depositar a la cuenta de ahorro N° 0137-0020-61-0001829072 del Banco Sofitasa, la cantidad de Bs. 800.00,00 correspondiente al alquiler mensual del inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Terraza de Monterrey Calle B N° 50.
* Copias certificadas por el Secretario Temporal del Tribunal Segundo de Primera Instancia, insertas del folio 18 al 25, de las que se desprende depósitos bancarios, el Tribunal le confiere el valor probatorio que emana del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.383 del Código Civil, para demostrar la realización de una serie de depósitos bancarios en el BANCO SOFITASA, Banco Universal, en fechas 10-08-2007; 11-09-2007; 09-11-2007; 07-04-2008; 09-06-2008; 21-07-2008; 24-08-2008; 30-09-2008; 17-10-2008; 04-11-2008; 09-01-2009; 16-02-2009; 04-04-2009; y 26-06-2009; en el numero de cuenta anteriormente señalado, a nombre de SANDRA LEE MONCADA MINARD por las sumas de 1.500.00 y 1.650,00, 1.830,00, 800.000 Bolívares.
* Originales insertos de los folios 26 al 27 y del 28 al 29, el tribunal por cuanto observa que la parte demandada reconoce la existencia de dicho contrato en la contestación de la demanda, y al no haber sido tachado, impugnado ni desconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene como reconocido y de él se desprende contratos privados de opción a compra venta, el primero con fecha 22-03-2012 y el segundo sin fecha, mediante los cuales la Sociedad Mercantil Inmobiliaria e Inversora Lee C.A., representada el primero por su presidente REGULO EDUARDO MONCADA COLMENARES, y el segundo por su vicepresidente SANDRA LEE MONCADA MINARD, suscribieron los referidos contratos con el ciudadano CARLOS ALBERTO UZCATEGUI PERNIA, donde se establecieron las siguientes condiciones: en la cláusula primera: la referida sociedad se comprometía a venderle y el segundo a comprarle el inmueble objeto de pretensión cuyos linderos y medidas constan en el libelo de la demanda y aquí se dan por reproducidos. En la Clausula Segunda: en el primer contrato se fijó como plazo de vencimiento el día 31-10-2012, y en el segundo contrato se estableció un lapso de duración de 8 meses, contados a partir de la firma del referido contrato, los dos sin prorroga alguna, salvo que las partes convinieran en ello por escrito. En la cláusula Tercera: en el primer contrato se estableció como precio de la futura venta la cantidad de Bs. 1.350.000,00; mientras que en el segundo contrato se estableció la suma de Bs. 1.550.000,00, los cuales el optante comprador debía de pagar a la oferente vendedora de la siguiente manera: a) la suma de Bs. 200.000,00 los cuales fueron entregados en ese acto, a título de arras, mediante cheques de gerencia N° 17002005 y N° 04152404 de la cuenta corriente N° 01050762621762007347 del Banco Mercantil; b) en el primer contrato se estableció la suma de Bs. 1.150.000,00; mientras que en el segundo contrato se cambió por la cantidad de Bs. 1.350.000,00, esta última que debía de ser pagada por el optante comprador al momento de protocolizarse el documento de compra venta ante la Oficina de registro Inmobiliario correspondiente, formalidad esta que debía cumplirse necesariamente dentro del plazo de la opción. En la cláusula Cuarta: se dejó constancia que el optante comprador se encontraba en posesión del inmueble objeto de la opción de compra, en calidad de arrendatario, quien debía de continuar cumpliendo con el contrato de arrendamiento existente entre las partes en las condiciones pactadas, a Excepción del canon de arrendamiento, el cual quedo establecido en la cantidad de Bs. 4.000,00 mensuales a partir: en el primer contrato desde el mes de abril, en el segundo contrato a partir de diciembre, dejando expresamente establecido que si el optante comprador no ejercía la opción de compra en el plazo estipulado, este debía devolver a la oferente vendedora el inmueble libre de personas y cosas al día siguiente de vencida la opción y en caso de incumplimiento, la oferente vendedora podía acudir a los tribunales competentes a exigir el inmediato desalojo del inmueble. En las clausulas quinta y sexta, se establecieron que era obligación del oferente vendedor de cancelar todos los impuestos del inmueble dentro del referido lapso y que era obligación del oferente comprador todos los gastos que generara la opción a compra y el registro del documento definitivo de la venta. En la cláusula Séptima: se fijó como cláusula penal: que, si alguna de las partes se retracta de dicha negociación, por concepto de indemnización de daños y perjuicios se producirán para ellas las siguientes consecuencias: A) si el incumplimiento es de el optante comprador este perdería la suma de dinero entregada a titulo de arras. B) si el incumplimiento es de la oferente vendedora esta devolvería, además de la suma de dinero recibida en arras, una cantidad igual a esta. En la cláusula Octava: se indicó que, si en una o más ocasiones las partes dejaran de exigir el estricto cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones del contrato, o dejaren de hacer uso de cualquiera de los derechos contemplados en sus cláusulas o en la ley, ello no será interpretado como una renuncia a tales estipulaciones o derechos. En la cláusula Novena: se estableció que la invalidez o nulidad de alguna de las cláusulas o estipulaciones del contrato no afectará la validez o ejecutabilidad de las restantes disposiciones del mismo, las cuales continuarán en plena vigencia.
* Original inserto del folio 30 al 32, el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil; y de él se desprende documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, bajo el N° 42, Tomo 342, de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaria en fecha 16-11-2012, mediante el cual se presentó para su autenticación el contrato privado de opción de compraventa sin fecha, suscrito entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria e Inversora Lee C.A., representada por su vicepresidente SANDRA LEE MONCADA MINARD, y el ciudadano CARLOS ALBERTO UZCATEGUI PERNIA sobre el bien inmueble objeto de pretensión, y ut supra valorado, cuyo contenido aquí se da por reproducido.
* Copia simple inserta del folio 33 al folio 37, el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil; de las que se desprende Acta de asamblea general extraordinaria de accionista de la sociedad Mercantil INMOBILIARIA E INVERSORA LEE, SOCIEDAD ANONIMA C.A., celebrada en fecha 20-07-2021, e inscrita ante el registro mercantil primero del estado Táchira en fecha 08-12-2021, bajo el Nro. 49, tomo 33-A RM I, en la cual se observa que la ciudadana Sandra Moncada es la vicepresidenta de la referida empresa; así mismo, se designó como presidente la ciudadana BRENDA KARIN MONCADA NAVAS y se aprobó la inactividad de la empresa desde la fecha 02-09-2003 (en la que no realizaban actividad económica, por motivos personales de los accionistas) hasta el 02-12-2021, acordando hacer la respectiva participación al seniat; finalmente, modifican de la cláusula décima segunda en la que acuerdan que tanto el presidente como el vicepresidente ejercerán de forma conjunta la representación legal de la empresa.
* Copia certificada por el Secretario Temporal del Tribunal Segundo de Primera Instancia, inserto del folio 38 al 39, del que se desprende contrato privado de comodato suscrito entre la parte demandante y su cuñada Edis Aldana Pacheco en fecha 30-11-2018, sobre el bien inmueble objeto de pretensión, el Tribunal encuentra que del mismo no se desprende ningún elemento que contribuya a demostrar la procedencia o no de la acción propuesta, por esta razón conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil se desecha y no se valora.
* Copia simple insertas del folio 40 al vuelto del 47; el Tribunal las valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, de las que se desprenden actuaciones procesales que cursan en el expediente N° 9975, llevado por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con motivo a demanda interpuesta por la ciudadana Joseline Asaneth Uribe actuando con el carácter de co-apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria e Inversiones Lee C.A., en contra de CARLOS ALBERTO UZCATEGUI PERNIA por acción reivindicatoria, la cual fundamentan en los hechos alegados en la contestación de la demanda, específicamente en el incumplimiento del pago del precio establecido en la opción de compra venta, lo que a su decir se traduce en que no posee justo título, para lo cual solicitó la devolución del bien objeto de pretensión libre de personas y cosas, en el estado en que se encontraba, la cual mediante auto de fecha 24-05-2023, fue declarada inadmisible al determinar que no se cumplía con uno de los requisitos para la procedencia de la acción como lo era la falta del derecho idóneo para poseer el demandado, por cuanto se evidenció la existencia de una relación arrendaticia entre las partes.
- Copia certificada de sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 09-10-2024, instrumento que ya fue valorado en el punto relativo a la valoración de las pruebas de la parte demandada.

2) RATIFICACIÓN DE DOCUMENTO: por parte de la ciudadana EDIS ALDANA PACHECO, quien bajo fe de juramento indicando ser titular de la cédula de identidad N° V.-10.158.255, que riela al folio 161 al 162, el tribunal observa que por cuanto la ratificación de la referida ciudadana versaba sobre el contrato de comodato celebrado entre la aquí parte actora, y la referida ciudadana en fecha 30-11-2018, el cual previamente fue desechado por cuanto no aportaba elementos de convicción para la resolución de la presente causa, en consecuencia, conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, también se desecha dicha ratificación y no se valora.

3) INFORMES: A pesar de que la parte demandada se opuso a su admisión en la oportunidad legal, este Tribunal procede a valorar los informes promovidos conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil que a continuación se detallan, considerando que se solicitaron sobre puntos específicos y la información que fue requerida y cuyo contenido no fue desvirtuado por la contraparte de inexacto ni falso, por lo que siendo que la información fue emitida por un funcionario competente para ello, esta juzgadora les concede valor probatorio, conforme a lo establece el artículo 507 eiusdem, y sirven para demostrar:
- Al folio 184, riela informe emitido con oficio N° 62 por el Registro Público Segundo Circuito Municipio San Cristóbal del estado Táchira en fecha 19-03-2025, mediante el cual dan respuesta al oficio N° 02-2025 de fecha 08-01-2025, en el que señalan que los recaudos exigidos por esa oficina para protocolizar documentos de compra venta de inmuebles, en caso de que el vendedor sea persona jurídica son: a) Solvencia municipal tipo A (alcaldía); b) cedula y mapa catastral (alcaldía); c) notificación de venta firmada y sellada (Seniat); d) planilla forma 33 o constancia original de vivienda principal (Seniat); e) fotocopia del cheque mencionado en el documento (titular del cheque); f) fotocopia de las cedulas de identidad (vigentes); g) registros mercantiles mencionados y rif de la empresa; h) solvencia del seguro social vigente (IVSS) empresa vendedora; i) acta constitutiva (copia); y j) acta de asamblea donde este vigente la junta directiva.
Por lo que respecta a la prueba de informes solicitada con oficios Nos. 03/2025 y 04/2025 de fecha 08-01-2025, (F. 156 y Vto.), no puede valorarse por no constar en autos su respuesta.

B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1) DOCUMENTALES:
- Copia certificada por el Secretario del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, insertas del folio 83 al vuelto del 101; el Tribunal las valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, de las que se desprenden actuaciones procesales que cursan en el expediente N° 10.051, llevado por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con motivo a demanda interpuesta por el ciudadano Dixon Romero y Samia Harb actuando con el carácter de coapoderados judiciales de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria e Inversiones Lee C.A., en contra de Edis Aldana Pacheco por acción reivindicatoria, la cual fundamenta en que no posee ningún título legal para ocupar el inmueble de su propiedad, para lo cual solicitó la restitución del bien objeto de pretensión libre de personas y cosas, la cual fue admitida en fecha 31-10-2023. En fecha 19-01-2024, la parte demandada dio contestación a la demanda, en la cual, entre otras cosas, señala que se encuentra ocupando y poseyendo el inmueble de forma pacífica y legitima en virtud de un contrato de comodato celebrado con el aquí demandante antes de que se fuera del país. Así mismo, se observa que el aquí demandante en fecha 19-01-2024, presento escrito de tercería adhesiva con fundamento en el ordinal 3° del articulo 370 de la Ley Adjetiva por tener un interés jurídico actual en sostener los hechos alegados por la ahí demandada, en el que realizo una narrativa de los hechos alegados en la presente demanda que excluyen dos requisitos para la procedencia de dicha acción, tercería que fue admitida en fecha 24-01-2024.
* Copia certificada por el Secretario del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, insertas del folio 102 al vuelto del 139; el Tribunal las valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, de las que se desprende sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 09-10-2024, en el expediente N° 10.051, mediante la cual declaró sin lugar la tercería adhesiva incoada por el aquí demandante; y con lugar la acción reivindicatoria interpuesta por los apoderados de la aquí parte demandada contra la ciudadana Edis Aldana Pacheco sobre el inmueble objeto de pretensión.
- Copia simple del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del municipio San Cristóbal, estado Táchira, bajo el N° 13, tomo 061, protocolo 01, folio ½, en fecha 21-09-2004 (F. 148 al 149), instrumento que ya fue valorado en el punto relativo a la valoración de las pruebas de la parte demandante.
- Copia simple del documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira, bajo el N° 42, Tomo 342, de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaria en fecha 16-11-2012, (F. 150 al 152) instrumento que ya fue valorado en el punto relativo a la valoración de las pruebas de la parte demandante.
- Copia certificada por el Secretario Temporal del Tribunal Segundo de Primera Instancia, del contrato privado de comodato suscrito entre la parte demandante y su cuñada Edis Aldana Pacheco en fecha 30-11-2018, sobre el bien inmueble objeto de pretensión, instrumento que ya fue valorado en el punto relativo a la valoración de las pruebas de la parte demandante.

III.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO:

A los fines de dilucidar la controversia bajo estudio, tenemos que, el Código Civil en el capítulo referente a los efectos del contrato, señala lo siguiente:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

El Código Civil referente a los efectos de las obligaciones, establece lo siguiente:

Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal, que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los contratos en la Legislación Civil de Venezuela”, p- 13).

Este principio, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: La primera, del artículo 1.159 que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”; la segunda, del artículo 1.264 eiusdem, que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por tanto, de conformidad con las referidas disposiciones, la ley permite la libertad contractual entre las partes.

Los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento del mismo o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

La norma rectora en la materia recae en el artículo 1.167 del Código Civil, que estipula lo siguiente:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios e ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Dicha norma establece los supuestos para la procedencia de la acción de cumplimiento, a saber: que el contrato sea bilateral; que exista incumplimiento del mismo, es decir inejecución de la obligación, en los casos de incumplimiento parcial, corresponde al órgano jurisdiccional determinar la procedencia de la acción ateniéndose a la voluntad de las partes; que el incumplimiento tenga su origen en la culpa del deudor, ya que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción; que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; así como la indispensable intervención judicial.

En este mismo sentido, el artículo 1134 del Código Civil establece que el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, de lo cual se colige que es indispensable que las prestaciones de las partes estén en relación de interdependencia entre sí, de forma tal que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte.

Al hilo lo expuesto y de acuerdo al criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el expediente No. 16-02417 con ponencia de la magistrada Carmen Zuleta de Merchán, procede el incumplimiento del contrato cuando se den las siguientes circunstancias: 1) que el contrato de prestaciones recíprocas sea válido; 2) que uno de los contratantes haya faltado al cumplimiento de su prestación; 3) que el incumplimiento no se deba a fuerza mayor, caso fortuito, al hecho de un tercero del propio acreedor; 4) que quien demande no haya incurrido en incumplimiento de obligaciones pactadas.

Aplicado lo anterior al caso de autos, tenemos lo siguiente:

1.- La existencia de un contrato bilateral: Revisado como ha sido el expediente y el material probatorio que consta en actas procesales, se constata que las partes involucradas en la presente contienda judicial, celebraron un contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal del estado Táchira, bajo el N° 42, tomo 342 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, en fecha 16-11-2012, en el que ambos contratantes asumieron obligaciones recíprocas, la parte demandante se comprometió a dar en venta el inmueble ut supra identificado, y la parte demandada se comprometió a cancelar el precio fijado.

A tales efectos, el artículo 1.134 del Código Civil define el contrato bilateral del siguiente modo: “el contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

En consecuencia, en el presente caso, se constata que el requisito de la bilateralidad estatuido por el legislador en el artículo 1.167 ibidem se encuentra satisfecho. Y ASÍ SE ESTABLECE.

2.- El incumplimiento de una de las partes:

De la revisión de las actas procesales, se aprecia que la Sociedad Mercantil Inmobiliaria e Inversora Lee C.A., primeramente a través se su presidente REGULO EDUARDO MONCADA COLMENARES, y posteriormente a través de su vicepresidenta SANDRA LEE MONCADA MINARD, en su carácter de optante vendedor, celebró un contrato opción de compra venta con el ciudadano CARLOS ALBERTO UZCATEGUI PERNIA en su carácter de optante comprador, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal del estado Táchira, bajo el N° 42, tomo 342 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, en fecha 16-11-2012, en el que se comprometieron la primera a venderle, es decir, a transferirle y realizar la tradición de la propiedad del inmueble dado en opción de compra venta a través del otorgamiento definitivo de la venta por ante el Registro Respectivo en el lapso de 8 meses contados desde la autenticación de dicho documento, es decir, en el lapso comprendido entre 16-11-2012, hasta el 16-07-2013; y el segundo en comprar el referido inmueble, a través de la cancelación del precio pactado por la cantidad total de Bs.F. 1.550.000,00, el cual debía de ser cancelado: a) la suma de Bs.F. 200.000,00 que fue entregado al momento de la autenticación de la opción de compra venta, a titulo de arras, mediante cheque N° 04152404, de la cuenta corriente N° 01050762621762007347 del Banco Mercantil; b) La cantidad de Bs.F. 1.350.000,00 al momento de protocolizarse el documento de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, formalidad esta que debía de cumplirse dentro del plazo de 8 meses convenidos.

Al respecto, se constata del material probatorio consignado por las partes, que la parte actora realizó el siguiente pago:
1.- La cantidad de Bs.F. 200.000,00 que fue entregado al momento de la autenticación de la opción de compra venta, a titulo de arras, mediante cheque N° 04152404, de la cuenta corriente N° 01050762621762007347 del Banco Mercantil.

En consecuencia, quedaba dar cumplimiento a las siguientes obligaciones: la obligación de cancelar el restante del precio por la cantidad de Bs.F. 1.350.000,00 al momento de protocolizarse el documento de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente; y la obligación de otorgar y protocolizar el documento de compra venta definitivo ante el Registro respectivo, dentro del plazo de 8 meses convenidos, tal como consta en el contrato de opción de compra venta autenticado ut supra identificado.

Sobre este punto, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, señaló que la obligación de pagar la cantidad de Bs.F. 1.350.000,00, era dentro del plazo de 8 meses, contados desde la firma de la opción de compra venta por ante la Notaria, computados desde el 16-11-2012, hasta 16-07-2013, sin encontrarse necesariamente ese pago condicionado a la protocolización del documento definitivo de compra venta, solo debía de realizarlo dentro de ese lapso, pago que según sus dichos, tampoco fue realizado ni a través de oferta real de pago o deposito ante un tribunal para liberarse la obligación y poder exigir el cumplimiento de la protocolización, entendiéndose que se retracto de la opción de compra venta, es decir, que ya no tenia interés en comprar el inmueble, y conforme a lo establecido en la cláusula cuarta, debía devolver el inmueble a la oferente vendedora libre de personas y cosas al día siguiente de vencida la opción y que en caso de que no lo hiciera la oferente vendedora podía acudir a los tribunales competentes a exigir el desalojo del inmueble, además conforme a lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato, lo procedente era la resolución del contrato y perdida de la cantidad dada en arras.

No obstante, se desprende de actas procesales que la parte demandante logro demostrar que ella no pudo cumplir con la obligación de cancelar el precio restante, en el lapso convenido, en virtud de que la parte demandada en ese lapso no podía cumplir con su obligación de otorgar y protocolizar el documento definitivo de compra venta por ante el Registro Respectivo, por cuanto la misma desde antes del otorgamiento del mencionado documento autenticado, y conforme a lo señalado en Acta de asamblea general extraordinaria de accionista de la sociedad Mercantil INMOBILIARIA E INVERSORA LEE, SOCIEDAD ANONIMA C.A., celebrada en fecha 20-07-2021, e inscrita ante el registro mercantil primero del estado Táchira en fecha 08-12-2021, bajo el Nro. 49, tomo 33-A RM I, adminiculada con la prueba de informes emitido con oficio N° 62 por el Registro Público Segundo Circuito Municipio San Cristóbal del estado Táchira en fecha 19-03-2025, se observa que desde el 02-09-2003 hasta 02-12-2021, la referida empresa se encontraba inactiva en sus funciones comerciales, lo que impedía que este estuviera al día con la documentación requerida para el otorgamiento del referido documento, aunado que la demandada no acompañó junto con el escrito de contestación de la demanda o lapso probatorio, documento alguno de que emerja alguna prueba que pueda desvirtuar los alegatos de la parte actora o que afianzara sus dichos, es por lo que queda demostrado que se debió a una causa extraña no imputable a la accionante (inactividad de la empresa), lo que se afianza al ser la parte demandada la que decidió continuar con la negociación y manteniendo en posesión del inmueble al demandante, hasta que cesara dicho impedimento, sin embargo, después de varios años, en el año 2023 comenzó a interponer dos acciones reivindicatorias con el fin de obtener la devolución del inmueble alegando el referido incumplimiento, excusando su inercia y omisión en reclamar el cumplimiento o en todo caso la resolución del presente contrato una vez vencido el lapso establecido por la partes, solo con el fin de vulnerar los derechos adquiridos por el demandante por el cumplimiento de sus obligaciones; todo lo cual conduce a concluir que el sujeto pasivo de la relación procesal no desvirtuó los hechos invocados por la parte contraria, conforme lo disponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Sin duda los contratos constituyen la fuente por excelencia de las obligaciones, conforme al artículo 1.159 del Código Civil tienen fuerza de ley entre las partes, sólo pueden modificarse de mutuo acuerdo; “…deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”. Por esta razón, si una de las partes no cumple de manera íntegra sus obligaciones el legislador faculta a la contraria, para solicitar judicialmente el cumplimiento del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

Al hilo de lo anterior, aprecia esta instancia jurisdiccional que la parte demandada, en su carácter de optante vendedor incumplió una de las principales obligaciones establecidas en el artículo 1.486 del Código Civil, a saber: la tradición de la cosa vendida, que se cumple poniendo la cosa vendida en posesión del comprador, conforme a lo establecido en el artículo 1487, y mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad, tal como lo dispone el artículo 1.488 ejusdem.

En este sentido, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, le impone a los jueces el deber de tener por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio; igualmente que “…deben atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”.

En consecuencia, demostrado como quedó el incumplimiento de la parte demandada de una de las obligaciones principales del vendedor, como es, el otorgamiento del documento de compra definitivo por ante el Registro Respectivo; es forzoso concluir que se encuentran satisfechos los requisitos exigidos por el artículo 1.167 del Código Civil para la procedencia de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta, por ende, la misma debe declararse CON LUGAR y condenar en costas a la parte demandada. Y ASÍ SE DECLARA.

IV.- DE LA INDEXACIÓN MONETARIA:

Según lo ordenado por la Sala de Casación Civil en sentencia Nro. 517, de fecha 8 de noviembre de 2018, caso: Nieves del Socorro Pérez de Agudo contra Luís Carlos Lara Rangel, en acción reivindicatoria y conforme al Principio Objetivo Real del Derecho, donde prevalece la realidad sobre la forma, en un estado democrático de derecho y de justicia social, y con el fin de la resolución del presente juicio, la Sala estableció para sí misma y a los demás jueces de la República, al momento de dictar sus fallos, que de oficio deben ordenar la indexación judicial del monto condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, esto es, computado “…desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago…”, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario imperante en la actualidad. En atención a lo anterior, le resulta forzoso a este Tribunal ordenar la indexación de la cantidad que le corresponde pagar a la parte actora para honrar el saldo restante del precio pactado en el contrato in comento, vale decir, la suma de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES Bs.F. 1.350.000,00. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En tal virtud, se ordena una “…una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito…”, la cual debe ser practicada “… desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago … tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad…”; tal como lo estableció la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia de fecha 08 de noviembre de 2018, con ponencia del Magistrado YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES. Y ASÍ SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoado por el ciudadano CARLOS ALBERTO UZCÁTEGUI PERNÍA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad No. V-5.655.785 y domiciliado en la ciudad de Santiago, República de Chile y hábil, representado judicialmente por la abogada MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 71.832, contra La Sociedad Mercantil INMOBILIARIA E INVERSORA LEE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, en fecha 02-09-2003, bajo el N° 03, Tomo 12-A, domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira, en la persona de su presidente ciudadana BRENDA KARIN MONCADA NAVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 12.631.260 y vicepresidente SANDRA LEE MONCADA MINARD, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 5.684.028 domiciliadas en la Carrera 12, N° 12-64, Barrio Obrero, al lado de la iglesia El Santuario, San Cristóbal, estado Táchira.

SEGUNDO: SE ORDENA a la parte demandante CARLOS ALBERTO UZCÁTEGUI PERNÍA ut supra identificado, a cancelar el saldo deudor por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES Bs.F. 1.350.000,00, por concepto de precio restante de la venta del inmueble objeto de pretensión.

TERCERO: SE ORDENA a la parte demandada La Sociedad Mercantil INMOBILIARIA E INVERSORA LEE C.A, en la persona de su presidente ciudadana BRENDA KARIN MONCADA NAVAS y vicepresidente SANDRA LEE MONCADA MINARD, ut supra identificada, a realizar por ante la oficina de Registro Inmobiliario respectivo, el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble vendido al ciudadano CARLOS ALBERTO UZCÁTEGUI PERNÍA parte demandante, consistente en una casa de habitación construida sobre lote de terreno propio, signada con el No. 50, ubicada en el “CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DE MONTERREY”, aldea Sabana Larga, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, con el N° catastral 04-09-005-008-50-00-000, dicha casa tiene una parcela de 143,80 m2 y un área de construcción de aproximadamente 102 m2, la cual consta de: 2 plantas integradas de la siguiente forma: PLANTA BAJA: porche de entrada, sala, comedor, cocina, un patio para oficios, un baño auxiliar y un núcleo de circulación vertical; SEGUNDA PLANTA: un dormitorio principal con su sala de baño, su balcón y su vestier, dos habitaciones auxiliares y un baño común, dicha casa tiene también un puesto de estacionamiento para un vehiculo. La orientación de la parcela es: NOR-ESTE: Vía interna del conjunto signada con la letra B, parcela No. 51 y parcela No. 49; SUR-OESTE: Avenida Monterrey del conjunto y parcela No. 49, cuyas medidas y linderos son: fachada frontal: mide 9,30 mts; fachada posterior: mide 9,30 mts; lateral derecha: mide 16 mts; lateral izquierda; mide 16 mts, al que también le corresponde un porcentaje de 0,801% sobre los bienes y cargas conforme a documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, el 12-03-1994, bajo el N° 26, tomo 21, el cual le pertenecía a la parte demandada según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, inscrito bajo el N° 13, Tomo 061, protocolo 01, folio 1/2, en fecha 21-09-2004.

CUARTO: Se ordena la INDEXACIÓN de la suma de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 1.350.000,00), desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia; en virtud de lo cual se ordena que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito. En caso de que no sea posible la ejecución voluntaria de la sentencia, es decir, que dicho pago no se efectúe dentro del lapso establecido para ello, y se proceda a la ejecución forzosa, el juez estará facultado para ordenar la realización de nuevas experticias complementarias para el cálculo de la indexación que se cause producto del tiempo transcurrido desde el decreto de ejecución forzosa hasta el pago definitivo, por lo que ordenará nueva indexación sobre el monto condenado durante el procedimiento de ejecución forzosa, excluyendo de dicho cálculo, los lapsos sobre los cuales la causa se hubiese paralizado por acuerdo entre las partes, hechos fortuitos o fuerza mayor, tales como vacaciones judiciales y huelga de funcionarios tribunalicios, PANDEMIA COVID-19 y tomando como base los índices inflacionarios correspondientes fijados por el Banco Central de Venezuela.

QUINTO: En consecuencia de lo expuesto, una vez y la parte actora cancele el precio restante indexado, la parte demandada deberá otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, advirtiendo que en caso de incumplimiento a lo indicado en el particular tercero, la presente sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con el artículo 274 ejusdem, se condena en costas a la parte demandada.

La presente decisión es dictada dentro del lapso de diferimiento, en consecuencia se hace inoficiosa la notificación de las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con sede en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiocho días del mes de enero del año dos mil veintiséis (2026). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.

La Jueza Suplente, (Fdo) Letty Carolina Castro de Mosquera. El Secretario, (Fdo) Luis Sebastián Méndez. Esta el sello del Tribunal. En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 3:00 de la tarde y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. Exp. Nro. 20.959-2024. LCCDM/mg. El Suscrito Secretario del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de conformidad con lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, certifica la exactitud de la anterior copia por ser fiel traslado de su original que se encuentra en el expediente civil Nº 20.959, en el cual el ciudadano CARLOS ALBERTO UZCÁTEGUI PERNÍA, demanda a La Sociedad Mercantil INMOBILIARIA E INVERSORA LEE C.A, en la persona de su presidente ciudadana BRENDA KARIN MONCADA NAVAS y vicepresidente SANDRA LEE MONCADA MINARD, por motivo de cumplimiento de contrato. San Cristóbal, 28 de enero de 2026.