TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
215º y 166º
DEMANDANTE: “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA), inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 08 de julio de 1985, bajo el Nro. 18-A, Nro. 4, con última modificación estatuaria en fecha 07 de diciembre del año 2017, Tomo 95-A RM445, Nro. 8, a través de su apoderada y representante DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE, venezolana, mayor de edad con cédula de identidad Nro. V-5.641.800, abogada con INPREABOGADO Nro. 38.898, con número telefónico 0414-7114614, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira,
PARTE DEMANDADA: HUA CHEN, de nacionalidad china, mayor de edad, comerciante, con cédula de identidad Nro. E.-81.895.501, con número telefónico 0426-5730833, con domicilio en la carrera 20 del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, bajo el Nro. 130, Tomo 5-B de fecha 8 de junio de 2016.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. FELIPE ORÉSTERES CHACÓN MEDINA, con Inpreabogado bajo el Nro. 24.439, con domicilio procesal en la carrera 4, con calle 5 y , edificio Santo Cristo, piso 3, oficina 3-02, San Cristóbal, Estado Táchira.
TRAMITE EN LA INSTANCIA: Apelación a decisión de fecha 11 de octubre del 2.024, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial en causa de Cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal.
EXPEDIENTE NRO. 7846
I
ANTECEDENTES DEL SUB LITTE
El presente expediente, ahora en trámite en segunda instancia para ser sustanciado y decidido, es del conocimiento de este juzgado por remisión del juzgado en funciones de distribución; ello motorizado por la interposición del medio ordinario de impugnación por parte de la demandada a la decisión de mérito dictada en fecha 11 de octubre del 2.024, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
De seguidas se indican la actividad procesal desarrollada en la causa, a los efectos de obtener la síntesis de la controversia y los términos en que quedó planteada. Actuaciones en el a quo:
El presente litigio comienza con la interposición por la profesional del derecho DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE, con Inscripción en el INPREABOGADO Nro. 38.898, obrando como Presidente y representante de la Firma Mercantil “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA) de demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de Prórroga legal contra HUA CHEN, RESUATURANT ASIA WORK, quien como sustento de su demanda indica lo siguiente:
.- Alega que en fecha 20 de julio de 2016 firmó con el ciudadano HUA CHEN, como propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado por vía privada sobre un inmueble ubicado en Barrio Obrero, carrera 20, entre calle 13 y 14 Nro. 13-72, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con un área aproximada de Quinientos metros cuadrados (500 m2) con los siguientes linderos: NORTE: Pertenencias de Antonia María González de Mejías en línea quebrada, mide 36 metros; SUR: Propiedades que son o fueron de Ana Rosa Croce de Galeazzi, mide 36 metros con 80 centímetros; ESTE: Propiedad de Tito Maldonado Cárdenas, en línea quebrada mide 13 metros con 5 centímetros y OESTE: Por la carrera 20, mide 13 metros con 5 centímetros.
. -Manifiesta que en el referido contrato de arrendamiento, en su cláusula TERCERA, establece que el canon de arrendamiento empezó a regir a partir del 16 de agosto de 2016, y en su cláusula CUARTA establece que la duración del contrato es de un (01) año, y en la misma se lee que el mismo es prorrogable por períodos iguales y sucesivos hasta la entrega definitiva del inmueble, a menos que la arrendataria, el fiador o la arrendadora diere aviso por escrito con al menos sesenta días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar el contrato.
.- Aduce igualmente la accionante en fecha 31 de julio de 2019 notifica al hoy demandado de la no renovación del contrato de arrendamiento y del comienzo de la prórroga legal, mediante notificación judicial al arrendatario HUA CHEN, propietario de la firma personal RESTAURANT ASIA WOK. En tal sentido indica que la solicitud de notificación fue presentada por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el día 31 de julio de 2019, siendo la misma ADMITIDA y fijándose la práctica de la notificación para el día 09 de agosto de 2019, mediante el cual fue declarado notificado el ciudadano HUA CHEN.
.- Aduce que en el contrato de arrendamiento mencionado se deja claro que el lapso de duración de la relación arrendaticia inició el 16 de agosto de 2019, por lo tanto al arrendatario le corresponde de pleno derecho una prórroga legal arrendaticia de un (01) año, de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, de tal manera que la prórroga legal comenzó a transcurrir desde el 16 de agosto de 2019 y culminó el 16 de agosto de 2020, y en consecuencia el arrendatario debió entregar a la fecha de vencimiento de la prórroga legal (16 de agosto de 2020) el inmueble totalmente desocupado, libre de bienes, de personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, y presentar solvencia de pago de agua, luz y aseo; que por tanto el ciudadano HUA CHEN, en su carácter de arrendatario, de manera flagrante ha incumplido con las obligación contractual y legal de hacer la entrega material del inmueble en las mismas condiciones descritas contractualmente, pero es el caso que el arrendatario siguió ocupando el inmueble incumpliendo así con sus obligaciones contractuales devenidas de la convención arrendaticia suscrita, en tal sentido, habiendo el arrendatario continuado con el goce del inmueble sin cumplir con el deber de entregarlo una vez vencida la prórroga legal no podrá oponer la tácita reconducción por el solo hecho de continuar en el goce de ella, por cuanto no se produce la tácita reconducción si el arrendador no manifiesta su intención de dejar al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, pues que para que opere la tácita reconducción es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado, siendo en este caso innegable la no intención del actor de mantener al arrendatario en el mismo al haberse notificado su no prórroga y el inicio de su derecho a la prórroga legal de un (01) año.
.- Alega el actor que por esas consideraciones solicita al tribunal declare CON LUGAR, la presente acción intentada contra el DEMANDADO, y en consecuencia ordene el DESALOJO y la entrega material real y efectiva del inmueble objeto de controversia, así como la entrega de los recibos de pago del mes inmediatamente anterior a la entrega definitiva del inmueble de los siguientes servicios: 1.) El aseo urbano; 2.) De electricidad y 3.) De agua, tal como lo establece la cláusula DÉCIMA del contrato de arrendamiento. El actor fundamentó la acción en los artículos 26, 51, 257 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; artículos 40 y 43 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.594, 1595 y 1.599 del Código Civil Venezolano.
Finalmente en el petitorio solicita, que la demanda sea ADMITIDA, que sea declarada CON LUGAR y se condene en COSTAS a la parte DEMANDADA, estimando la demanda en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), equivalentes a QUINIENTAS (500) U.T., a razón de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) por U.T.
Acompaña a su demanda, original de contrato de arrendamiento del mes de julio del 2016, copia certificada de notificación Judicial realizada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de fecha 09 de agosto de 2019, para el ciudadano HUA CHEN, como propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, copias de acta de asamblea de la empresa demandante, copia simple de contrato de arrendamiento de julio del 2.026, documento de propiedad del inmueble, documentos del fondo de comercio RESTAURANT ASIA WOK y contrato de administración de inmueble.
Riela al folio 53, auto de fecha 15 de marzo de 2022, por la que el Juzgado cuarto de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes, da admisión a la presente demanda ordenando la CITACIÓN del ciudadano HUA CHEN, para que comparezca por ante dicho Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, contados a partir del día siguiente a aquel en que conste en autos su citación a objeto de que dé contestación a la demanda, a ser tramitada por Procedimiento Oral.
Mediante diligencia de fecha 29 de marzo de 2022 (fl. 56 vlto), el alguacil del juzgado de la causa, informó que entregó la boleta de citación al demandado de autos, el cual se negó a firmarla. Ante ello, mediante diligencia de fecha 04 de abril de 2022, (folio 60), la Secretaria del tribunal, informa de la entrega de la boleta de notificación, recibida y firmada por el ciudadano BOBBY CHEN, quien se encontraba en el Restaurante ASIA WOK, dando así, el cumplimiento en lo establecido del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Riela al folio 61, diligencia de fecha 06 de abril de 2022 (fl. 61) mediante la cual la parte demandada confiere poder Apud Acta al Abogado FELIPE ORÉSTERES CHACÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.439.
Mediante escrito de fecha 06 de abril de 2022, (folio 63 al 72), el apoderado judicial del ciudadano HUA CHEN, presenta escrito de contestación de demanda y cuestiones previas y defensa a la causa interpuesta en su contra. En el mismo escrito opone la incompetencia por la cuantía del tribunal de la causa para conocer el juicio manifestando que de la presente acción deben conocer los juzgados de primera instancia. Alega que la parte actora estimó la demanda en DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), y para el día 08 de marzo de 2022 el valor de la Unidad Tributaria (U.T.) en Venezuela era 0,02 céntimos de bolívar, lo que equivale a QUINIENTOS MILLONES DE U.T. (500.000.000,00 U.T.) y no a QUINIENTAS U.T. (500 U.T.), tal como lo alega el actor, y de acuerdo a la Nueva Ley Orgánica de la Reforma de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia del 19 de enero de 2022, Gaceta Extraordinaria Nro. 6684, en su artículo 86, le corresponde conocer la causa a un juzgado de primera instancia. Igualmente el demandado impugna y rechaza la estimación de la demanda realizada por el accionante con base en el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Alega que el demandante interpone la demanda argumentando que el 20 de julio de 2016 el RESTAURANT ASIA WOK -por vía privada- firmó contrato de arrendamiento con la INMOBILIARIA JOSE FIGUEROA Y ASOCIADOS, C.A. JOFICA, C.A., sobre el inmueble ubicado en Barrio Obrero, en la carrera 20, entre calles 13 y 14, Nro. 13-72, y que en la Cláusula Cuarta se estableció la duración del contrato en un (01) año prorrogable por períodos iguales y sucesivos hasta la entrega definitiva del inmueble, y que también aduce que el 31 de julio de 2019, la representante de la arrendataria presentó la solicitud de no renovación del contrato de arrendamiento y el anuncio del comienzo de la prórroga lega. Ante ello indica que la firma personal ASIA WOK, empezó la relación arrendaticia con la parte actora el 06 de septiembre de 2010, como se evidencia de documento firmado ante la Notaría Pública tercera de San Cristóbal Nro. 7, Tomo 176, firmado con el propietario de la Firma Restaurant ASIA WOK, ciudadano WEIQUI WU, con cédula E-82.288.979, quien a su vez, enajenó el inmueble a su representado y por lo tanto se concluye que desde el 06 de septiembre de 2010 hasta el 09 de agosto de 2019 transcurrieron 09 años continuos de permanencia teniendo como arrendatario al Fondo de Comercio RESTAURANT ASIA WOK.
Igualmente expresa que la demandante expuso que la prórroga arrendaticia empezó el 16 de agosto de 2019 y culminó el 16 de agosto de 2020, es decir, otorgó un (01) año de prórroga y no dos (2) años mínimo, tal como lo establece la ley; que la demandante intentó la acción en pleno decreto de emergencia de alarma y que sigue vigente por orden del ejecutivo nacional, en el que están suspendidos los desalojos y cualquier demanda referida a las garantías inmobiliarias, y por lo tanto concluye que la demandante lo demandó estando vigente y sin vencer la prórroga legal y el decreto del estado de alarma, situación que hace inadmisible la demanda por imperativo de la ley que está vigente de acuerdo al artículo 26 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, todas las condiciones y estipulaciones en el contrato de arrendamiento del 06 de septiembre de 2010 y 20 de julio de 2016, artículos (1.604, 1.614, 1.618, 1.626 del Código Civil Venezolano).
Aduce que el demandado opone la falta de cualidad e interés del actor y del demandado para intentar y sostener el juicio en concordancia con el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil; también que la parte demandante no demandó a su fiador, tal como lo establece la cláusula de fianza del contrato de fecha 20 de julio de 2016, en el que las partes establecieron que al hoy demandado se le constituye como fiador de la negociación derivada del contrato, y a los efectos del litis consorcio necesario se requiere que la demandante lo haya demandado como fiador de la firma personal RESTAURANT ASIA WOK, por lo tanto solicita sea declarada la falta de cualidad del actor para intentar la demanda y de la falta de su persona para sostenerla por no haberle demandado como fiador, y rechaza y contradice la demanda interpuesta por la parte actora.
Asimismo, de conformidad con el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil contesta la demanda manifestando que es cierto que él es arrendatario vigente del inmueble en cuestión y que la administradora del bien es INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS, JOFICA C.A. y el propietario del inmueble es el ciudadano HERMES BADILLO GUTIERREZ; que sí es cierto que ambos mantienen una relación arrendaticia en los términos expuestos en el escrito de contestación de demanda y de defensa.
Indica que propone RECONVENCIÓN O MUTUA PETICION DE ACUERDO AL ARTICULO 868 Y 869 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL; y al efecto indica que desde el mes de septiembre del año 2010, entablaron una relación verbal arrendaticia con el ciudadano JOSÉ DOMINGO FIGUEROA en su condición de Presidente de la inmobiliaria, relación o contrato verbal de arrendamiento que empezó en el transcurso del año 2010 y se mantuvo hasta el 20 de julio de 2016, donde se suscribió un contrato de arrendamiento por escrito sobre el inmueble que viene ocupando el demandado, cuyo tiempo de duración se estableció en la Cláusula Cuarta siendo de un (01) año prorrogable por períodos iguales y sucesivos hasta la entrega definitiva del inmueble; que el contrato venció el 20 de julio de 2017 y el propietario y la administración del inmueble no utilizaron el desahucio, y por lo tanto se venció otro año más, es decir, el 20 de julio de 2018 y un tercer año, el 20 de julio de 2019, operando lo que se denomina la Tácita Reconducción prevista en los artículos 1.599, 1.600, 1.614 del Código Civil Venezolano; que es el caso que en el mes de agosto de 2019 recibió una notificación de la Firma Mercantil JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS, C.A., representada por DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE quien obra como Presidenta de la misma, en la que se le notificaba la decisión de no renovar ni prorrogar el contrato de arrendamiento y que tenía una prórroga de un (01) año que se vencía el 15 de agosto de 2020, y que tenía que entregar el inmueble en esa fecha totalmente desocupado de personas y cosas; que la relación que mantiene como arrendatario por más de nueve (09) años ha sido perturbada de hecho y de derecho por la Sociedad Mercantil JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A., ya que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado por existir tácita reconducción; que dentro de la relación arrendaticia (actuando el hoy demandado como propietario de la firma personal RESTAURANT ASIA WOK y estando autorizado por la inmobiliaria) realizó una serie de construcciones o mejoras materiales en el inmueble para adaptar el mismo al objeto de la firma personal RESTAURANT ASIA WOK, mejoras y bienhechurías que realizó con dinero y materiales de su propio peculio, por lo tanto formalmente RECONVIENE a la parte actora para que convenga -o en su defecto sea declarada por el Tribunal- su pretensión en los términos siguientes: que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, que en la misma operó y está vigente la tácita reconducción, que es ineficaz y sin ningún valor jurídico la notificación de fecha 09 de agosto de 2019 realizada por el TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, que el actor convenga en pagar o en su defecto sea declarado por el Tribunal que el RESTAURANT ASIA WOK realizó mejoras y bienhechurías de su propiedad por la cantidad de TREINTA MIL DÓLARES AMERICANOS (30.000 USD) o el equivalente en bolívares de TRECE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (13.500.000,00 Bs), y solicita que en la sentencia a dictar se ordene la indexación de las cantidades ordenadas a pagar y se realice una experticia complementaria del fallo. Finalmente estimó la reconvención en la suma de TRECE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (13.500.000,00 Bs), equivalente a SEISCIENTAS SETENTA Y CINCO MILLONES DE UNIDADES TRIBUTARIAS (675.000.000 UT).
En fecha 10 de mayo de 2022, la parte demandante presentó escrito de Oposición de Cuestiones Previas contenidas en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la “prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta ó cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda”, manifestando que no existe prohibición expresa de la ley de admitir la demanda propuesta, por cuanto la misma está fundamentada en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicada en fecha 23 de mayo de 2014, en los artículos 26 y 40 del numeral 7º
Así mismo el demandante manifiesta que niega, rechaza, y contradice que la parte actora hubiese iniciado una relación arrendaticia con la firma personal Restaurant ASIA WOK desde el 06 de septiembre de 2010, mediante un contrato de arrendamiento firmado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, que la razón por lo que niega, rechaza y contradice la presente causa es por cuanto el contrato de arrendamiento firmado el 06 de septiembre de 2010, fue firmado entre la parte actora Firma Mercantil INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A. (JOFICA) con el carácter de arrendador, y el ciudadano WU WEIQI, actuando con el carácter de arrendatario por el ciudadano WILSON EDUARDO BUSTOS MOLINA, en representación de la Firma Mercantil IMPORTADORA GUAYANA C.A., en su condición de Fiadora, y aduce que en ninguna parte del contenido del mismo se hace mención del RESTAURANT ASIA WOK, plenamente identificado en el libelo y parte demandada, en consecuencia, se ha demostrado con lo antes expuesto que no ha existido ninguna relación arrendaticia entre la parte actora y el demandado desde el 06 de septiembre de 2010, como falsamente lo quiere hacer ver el demandado.
Luego alega que niega, rechaza, y contradice que la relación arrendaticia entre el actor y el demandado tuviera una duración de nueve (09) años continuos de permanencia, que en el proceso civil las partes están obligadas a probar las respectivas afirmaciones de hecho que sirven de fundamento en la pretensión, y no habiendo probado el demandado su alegación, por lo que resulta imperativo declarar sin lugar la cuestión previa alegada por la demandada.
También niega, rechaza y contradice que la parte actora haya demandado estando vigente y sin vencer la prórroga legal y el Decreto de Estado de Alarma, como erradamente lo quiere hacer ver el demandado.
Mediante auto de fecha 16 de mayo de 2022, el TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, se DECLARA INCOMPETENTE en razón de la CUANTÍA para conocer sobre la presente causa, y DECLINA SU COMPETENCIA al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil del Estado Táchira a quien corresponda, remitiendo el expediente al Juzgado Distribuidor mediante oficio Nro. 133, en fecha 24 de mayo de 2022, inserto en el folio (128).
En fecha 14 de junio de 2022, inserto en el folio (133), fue recibida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito la presente causa por declinación de competencia.
Riela a los folios 136 al 141, decisión del a quo de fecha 14 de julio de 2022, en relación a la Cuestión Previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo declarada en su particular PRIMERO: SIN LUGAR
Mediante escrito de fecha 22 de julio de 2022 folio (143), el a quo, oye la apelación formulada contra la decisión de declaratoria sin Lugar de la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 en ambos efectos.
Mediante decisión de fecha 18 de noviembre de 2022, (Folios162 al 170), el JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, mediante decisión declara Sin lugar la apelación formulada por el representante de la accionada en lo referente a la declaratoria Sin Lugar de la Cuestión previa.
Riela al folio 172, diligencia de fecha 22 de noviembre de 2022, por la que el apoderado de la parte demandada, anunció RECURSO DE CASACIÓN de la Sentencia dictada en fecha 18 de noviembre de 2022 por el Juzgado Superior, el cual fue negado por la Superioridad.
Mediante escrito de fecha 12 de diciembre de 2022 (fl. 174), el apoderado de la parte demandada anuncia recurso de hecho a la negativa del Superior de oír el Recurso de Casación, el cual fue admitido y remitido a la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 13 de diciembre de 2022 (fl. 177) el cual es declarado sin lugar en fecha 14 de mayo del 2.023 folio (207).
Riela al folio 209, auto de fecha 09 de octubre de 2023, por las que el a quo, fija fecha para la celebración de la audiencia preliminar fecha 19 de septiembre de 2023, inserto en el folio (207), siendo posteriormente diferida mediante auto de fecha 18 de octubre de 2023, folio (213), para el día 24 de octubre de 2023.
Riela a los folios 215 y 216 acta de celebración de la audiencia preliminar de fecha 24 de octubre de 2023, en la que se hizo presente la abogada representante de la demandante y de la demandada. En la misma el Juez, conforme a lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 868 Ibidem, acuerda pronunciarse por auto separado sobre la fijación de los límites de la controversia, dentro del término establecido para ello.
Mediante auto de fecha 27 de octubre de 2023, inserta en el folio (219 y vuelto), el Tribunal declaró los Límites de la Controversia de la siguiente manera:
“PRIMERO: Determinar si efectivamente existe el vencimiento de la prórroga legal establecida en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 20/07/2016. SEGUNDO: Determinar si efectivamente existe la infracción de la causal de Desalojo contemplada en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, esto es, “Artículo 40, Son causales de desalojo: (…) g.- Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”. Igualmente señaló que de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se ordena abrir un lapso probatorio de cinco (05) días de despacho siguientes al de hoy; para promover pruebas sobre el mérito de la causa.
Riela al folios 220, escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada de fecha 31 de octubre del 2.023, las cuales son admitidas por auto de la misma fecha. (folio 223)
A los folios 223 y 224, riela escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandante en fecha 02 de noviembre del 2023, a las cuales se da admisión mediante auto de la misma fecha.
En fecha 14 de noviembre del 2023, la profesional del derecho Doris Gandica señalando actuar con el carácter de autos confiere poder a la abogada GLADYS JOSEFINA LEAL (folio 226), ante ello, mediante escrito de fecha 17 de noviembre impugna dicho conferimiento de poder. (folio 227)
Mediante diligencia de fecha 20 de noviembre del 2.203, la abogada GLADYS JOSEFINA LEAL, señala que desiste de la prueba de Inspección Judicial.
Riela al folio 234, auto de fecha 24 de abril del 2.025, por la que el a quo, da relación de los lapsos procesales.
En fecha 27 de septiembre del 2.024, previa fijación y notificación a las partes se desarrolla la audiencia oral con la presencia de los apoderados de ambas partes, donde la demandante manifestó que la pretensión de la parte actora es el desalojo del local comercial, por cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, según señala la ley. Indica las pruebas aportadas. A su vez la demandada señala los argumentos y defensas explanadas en su contestación de demanda y dicta el dispositivo del fallo, declarando con lugar la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal. Ordena al ciudadano HUA CHEN a la entrega del inmueble objeto de la pretensión a la demandante. Y condena en costas a la demandada.
Mediante escrito de fecha 01 de octubre del 2.024, la representación de la parte demandada apela anticipadamente de la decisión. (folio 255)
A los folios 256 al 267 riela integro del fallo de fecha 11 de octubre del 2.024, sometido al gravamen de impugnación ordinario.
Mediante diligencia de fecha 14 de octubre del 2.024, la representación de la parte demandada ratifica la apelación ya realizada y peticiona la remisión del expediente al Juzgado Superior en funciones de distribución; ello es acordado mediante auto de fecha 21 de octubre del 2.024, oyendo la apelación realizada en ambos efectos. (folio 269)
Actuaciones en la Instancia de alzada:
En fecha 31/10/2.024, se recibieron las presentes actuaciones en este Juzgado Superior como consta en nota de Secretaría (f. 270) y por auto de la misma fecha se le dio entrada y el curso de ley correspondiente (f. 271)
Informes en esta Instancia (parte recurrente:
Fueron presentados en fecha 02/12/2024 señala a titulo de fundamentación de su apelación:
.- indica que en la audiencia preliminar, en la contestación de demanda y audiencia definitiva, se indicó que la parte demandante ADMINISTRADORA INMOBILIARIA JOSE FIGUEROA Y ASOCIADOS, C.A. y sus representantes no tienen legitimidad y capacidad para intentar la demanda, por cuanto en el contrato de administración de fecha 16 de agosto del 2.010, se estableció que su duración era la de un año, prorrogable por partes iguales y sucesivas. Y que esa contrato era para la administración del inmueble alquilado a WEQUI WU, y no a su representado HUA CHEN o firma personal ASIA MAYOR, por lo que la administradora no tiene no tiene facultades para demandar a su representado y más aún por haber vencido el contrato de administración entre ella y el propietario del inmueble Hermes Badillo y que por tanto debió declararse inadmisible la demanda.
.-arguye que igualmente en la audiencia preliminar, en la contestación de demanda y audiencia definitiva, se indicó que la demanda fuer propuesta dentro del beneficio inquilinario del arrendatario de la prórroga legal, ya que la notificación realizada por la demandante, el 13 de agosto del 2.019.
.- que la demanda fue presentada en fecha 10 de marzo del 2020, admitida el 15 de marzo del 2.022, y se estableció en la notificación que la prorroga era de un año, a partir del 16 de agosto del 2.019 hasta el 15 de agosto del 2020. Ante ello como arrendatario le corresponde una prórroga de tres (3) años y no de un (1) año, por lo que la prorroga vencía el 13 de agosto de 2.022 y fue demandado el 10 de marzo del 2.022, lo cual no fue resuelto por la recurrida, con lo que incurre en el vicio de incongruencia negativa, por lo que solicita se declare nula la sentencia.
.- que en relación al vicio señalado el mismo se presenta en la recurrida cuando esta no resuelve la defensa de tacita reconducción, fundamentado en que el ciudadano WUA CHEN, firma con la demandante, un contrato de arrendamiento el 20 de julio de 2016, ya que la relación existente antes de la fecha, era contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano WEQUI WU, propietario de la firma ASIA MAYOR, quien vende al demandado en fecha 08 de junio del 2.016 y que al regularizarse entre las partes la relación arrendaticia con el contrato de fecha 20 de julio de 2016, su representado no pierde los derechos de arrendatario antes de esa fecha, por ser de orden público la materia inquilinaria.
.- que se inobservó por el juez de la causa que su representado *al haber adquirido por enajenación el fondo de comercio el 16 de agosto del 2.010 que al demandado le correspondían dos y no un año de prorroga legal.
Peticiona que se declare de manera expresa que en el caso operó la tácita reconducción, se decrete la nulidad de la sentencia, por no resolverse sobre la inadmisibilidad de la demanda y de los pedimentos de falta de cualidad e inepta acumulación de pretensiónes.
Observaciones a los Informes de la parte recurrente:
La demandante señala que la demandada en su contestación de demanda opone la contestación propiamente dicha, reconvención, cuestiones previas y defensas. Que en cuanto a las cuestiones previas y la falta de interés del actora, ello fue declarado sin lugar y confirmado por tribunal Superior y que en igual sentido la reconvención fue declarada Inadmisible.
Que en relación a la circunstancia de que el demandante solicita, desalojo, entrega material, cobro de servicios públicos, y cumplimiento de contrato, pero que en ningún momento se expone que el alegato de la demandante sea el desalojo y la entrega material del inmueble, y pago de servicios, por lo que estos son hechos nuevos, incluidos después de la contestación de demanda.
En cuanto al alegato de inepta acumulación de pretensiones, no se ha hecho referencia a cobro de bolívares para el pago de los servicios, por lo que los alegatos esgrimidos para que se declare la inadmisibilidad de la pretensión por inepta acumulación de pretensiones es irrita, por cuanto la pretensión es el cumplimiento del contrato por vencimiento de prorroga legal.
En cuanto a la falta de cualidad del demandante y falta de legitimación del abogado, ello se encuentra contenida como cuestión previa, lo cual fue declarado sin lugar por el a quo.
En cuanto al capítulo III, en lo referente a que la demanda fue interpuesta en la vigencia de la prorroga legal se tiene que la notificación la realiza el Tribunal de Municipio en fecha 13/08/2019, que la demanda fue presentada en fecha 10/03/2022 y fue admitida en fecha 15/03/2022, estableciendo que la prorroga legal es de un año, pero que al demandado le corresponden realmente 3 años y que existe incongruencia negativa. Que por tanto conforme a la ley especial se aplica lo indicado en el artículo 26, una prorroga de un año, por cuanto la relación fue por más de un año y menos de cinco años.
Indica que el contrato de arrendamiento fue firmado entre HUA CHEN propietario de la firma personal ASIA WOK, comenzando la relación el 16/08/2016 y terminada el 16/08/ 2019, siendo que esas personas son quienes por la autoridad de la ley pueden intervenir en la litis y que el demandado hace referencia a un contrato de arrendamiento firmado el 18/08/2010, pero en su contenido no se señala al HUA CHEN ni al fondo de comercio ASIA WOK, y que por tanto es falso, que con ese ciudadano se haya comenzado la relación arrendaticia desde el 2.010 ya que el referido contrato del año 2020, fue firmado entre la INMOBILIARIA JOSE FIGUEROA Y ASOCIADOS, C.A. como arrendadora y WU WEIQI como arrendatario y Wilson Bustos representante de IMPORTADORA Y EXPORTADORA GUAYANA, C.A. como fiadora.
Que en cuanto a lo indicado en el Capítulo IV de los Informes del apelante, las pretensiones de existencia de contrato verbal, existencia de contrato a tiempo indeterminado, y tacita reconducción fueron esgrimidos en la reconvención la cual fue declarada Inadmisible.
Señala que en cuanto a la tacita reconducción, se tiene que en Venezuela la misma no opera, cuando se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y se aplica la prorroga legal para la entrega del inmueble.
En cuanto a la incongruencia negativa, se tiene que los argumentos a los que se refieren fueron decididos por el a quo en la sentencia impugnada y en las sentencias interlocutorias declaradas sin lugar en apelación.
Peticiona se declare sin lugar la apelación y se ratifique la sentencia apelada.
Mediante diligencia de fecha 24/02/2025, el representante de la demandada, solicita se aplique lo relativo a lo indicado en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por indebida acumulación de pretensiones. Ello a su vez es contradicho por la demandante quien señala diversas decisiones de la Sala Civil que determina.
MOTIVA DE LA DECISIÓN
Reseñado la totalidad del iter procesal que borda la actuación en primera instancia que culmina con la decisión recurrida, corresponde ahora a este Juzgado Superior emitir el fallo en apelación, realizando para ello, un nuevo examen de la controversia en razón de la atribución de competencia que le atribuye el recurso de apelación, bajo lo cual el juez de alzada encuentra facultad para el análisis de todos los elementos de autos, la decisión del a quo y los informes a objeto de dictar un fallo congruente, motivado y en cumplimiento a los requisitos intrínsecos de toda sentencia. ASI SE ESTABLECE.
Indicado lo anterior se precisa que la inteligencia de la apelación de la parte demandada apelante viene circunscrita a su disconformidad con el fallo apelado, que le condena al desalojo del inmueble que ocupa como arrendatario, en consecuencia el límite y objeto de la apelación viene circunscrito a la determinación de conformidad a derecho de la decisión de mérito de fecha once (11) de octubre del año 2.024, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en juicio de desalojo de local comercial.
Ello así se sintetiza la posición asumida por las partes en la litis para determinar los términos de la controversia y posterior análisis probatorio que determinará la veracidad de los alegatos o medios de defensa.
Alegatos de la demandante:
Alega que en fecha 20 de julio de 2016 firmó con el ciudadano HUA CHEN, como propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado por vía privada sobre un inmueble ubicado en Barrio Obrero, carrera 20, entre calle 13 y 14 Nro. 13-72, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con un área aproximada de Quinientos metros cuadrados (500 m2). En ese sentido señala que en el referido contrato de arrendamiento, en su cláusula TERCERA, establece que el canon de arrendamiento empezó a regir a partir del 16 de agosto de 2019, y en su cláusula CUARTA establece que la duración del contrato es de un (01) año, y en la misma se lee que el mismo es prorrogable por períodos iguales y sucesivos hasta la entrega definitiva del inmueble, a menos que la arrendataria, el fiador o la arrendadora diere aviso por escrito con al menos sesenta días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar el contrato.
Aduce igualmente la accionante en fecha 31 de julio de 2019 notifica al hoy demandado de la no renovación del contrato de arrendamiento y del comienzo de la prórroga legal, mediante notificación judicial al arrendatario HUA CHEN, propietario de la firma personal RESTAURANT ASIA WOK, presentada por ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el día 31 de julio de 2019, siendo la misma ADMITIDA y fijándose la práctica de la notificación para el día 09 de agosto de 2019, mediante el cual fue declarado notificado el ciudadano HUA CHEN.
Que por cuanto el lapso de duración de la relación arrendaticia se inició el 16 de agosto de 2019, y su lapso era de un año, al arrendatario le corresponde de pleno derecho una prórroga legal arrendaticia de un (01) año, de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, la cual comenzó a transcurrir desde el 16 de agosto de 2019 y culminó el 16 de agosto de 2020, y en consecuencia el arrendatario debió entregar a la fecha de vencimiento de la prórroga legal (16 de agosto de 2020) el inmueble totalmente desocupado, libre de bienes, de personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, habiendo el arrendatario continuado con el goce del inmueble sin cumplir con el deber de entregarlo una vez vencida la prórroga.
Que por esas consideraciones solicita al tribunal declare CON LUGAR, la presente acción intentada contra el DEMANDADO, y en consecuencia ordene el DESALOJO y la entrega material real y efectiva del inmueble objeto de controversia, así como la entrega de los recibos de pago del mes inmediatamente anterior a la entrega definitiva del inmueble de los siguientes servicios: 1.) El aseo urbano; 2.) De electricidad y 3.) De agua, tal como lo establece la cláusula DÉCIMA del contrato de arrendamiento, con fundamento en los artículos 26, 51, 257 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; artículos 40 y 43 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.594, 1595 y 1.599 del Código Civil Venezolano.
Defensa de la accionada:
Presenta escrito de contestación de demanda y cuestiones previas y defensa a la causa interpuesta en su contra. En el mismo escrito opone la incompetencia por la cuantía del tribunal de la causa para conocer el juicio manifestando que de la presente acción deben conocer los juzgados de primera instancia.
Señala que la firma personal ASIA WOK, empezó la relación arrendaticia con la parte actora el 06 de septiembre de 2010, como se evidencia de documento firmado ante la Notaría Pública tercera de San Cristóbal Nro. 7, Tomo 176, firmado con el propietario de la Firma Restaurant ASIA WOK, ciudadano WEIQUI WU, con cédala E-82.288.979, quien a su vez, enajenó el inmueble a su representado y por lo tanto se concluye que desde el 06 de septiembre de 2010 hasta el 09 de agosto de 2019 transcurrieron 09 años continuos de permanencia teniendo como arrendatario al Fondo de Comercio RESTAURANT ASIA WOK.
Alega también que la demandante expuso que la prórroga arrendaticia empezó el 16 de agosto de 2019 y culminó el 16 de agosto de 2020, es decir, otorgó un (01) año de prórroga y no dos (2) años mínimo, tal como lo establece la ley; que la demandante intentó la acción en pleno decreto de emergencia de alarma y que sigue vigente por orden del ejecutivo nacional, en el que están suspendidos los desalojos y cualquier demanda referida a las garantías inmobiliarias, y por lo tanto concluye que la demandante lo demandó estando vigente y sin vencer la prórroga legal y el decreto del estado de alarma, situación que hace inadmisible la demanda por imperativo de la ley que está vigente.
Igualmente el demandado opone la falta de cualidad e interés del actor y del demandado para intentar y sostener el juicio en concordancia con el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil; también que la parte demandante no demandó a su fiador, tal como lo establece la cláusula de fianza del contrato de fecha 20 de julio de 2016, por lo tanto solicita sea declarada la falta de cualidad del actor para intentar la demanda
Indica que propone RECONVENCIÓN O MUTUA petición de acuerdo al artículo 868 Y 869 del código de procedimiento civil.
Determinación de la controversia:
Conforme a los términos en que fue planteada la controversia, se tiene que la misma viene circunscrita a una pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga de ley, por cuanto la demandante manifiesta haber notificado judicialmente a la arrendataria de la culminación del término contractual, y consecuencialmente el comienzo de la prorroga de ley, por lo reclama el cumplimiento en la entrega del inmueble; ante ello, la demandada pretende enervar la pretensión de la actora, señalando como defensa de fondo, que el término de la relación arrendaticia se inicia en el año 2.010, por lo que su derecho a prorroga legal era de dos años, aduce igualmente falta de legitimidad y otras defensas de fondo, de las cuales se hará indicación de seguidas, dado a que fueron previamente resueltas.
Defensas propuestas por el accionado ya resueltas
En primer término se indica que la Jueza cuarta de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes, declina la competencia por la cuantía en Tribunal de Primera Instancia, por lo que correspondió su decisión al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, el cual dicta su decisión con plena competencia para ello. Así se declara.
Riela a los folios 136 al 141 decisión dictada por el a quo en fecha 14 de julio del 2.022, que declara SIN LUGAR la cuestión previa alegada contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, e Inadmisible la reconveción promovida por la accionada en cuanto a declaración de que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado; que es ineficaz y sin valor jurídico la notificación judicial de fecha 09 de agosto del 2.019; el pago de indemnización por mejoras en el inmueble. La presente decisión fue apelada y decidida en alzada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, por lo que los pronunciamientos y peticiones de la demandada señalados se encuentra definitivamente firme, en sus pronunciamientos. Así se declara.
Del fallo apelado:
Dictado en fecha 31 de octubre del 2.024, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial indicó:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, intentada por la ciudadana DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE, venezolana, mayor de edad con cédula de identidad Nro. V-5.641.800, abogada con Inpreabogado Nro. 38.898, con número telefónico 0414-7114614, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira, ACTUANDO como Presidente de la Firma Mercantil “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA), inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 08 de julio de 1985, bajo el Nro. 18-A, número 4, estando su última modificación estatuaria en fecha 07 de diciembre del año 2017, Tomo 95-A RM445, Nro. 8, CONTRA el ciudadano HUA CHEN, de nacionalidad china, mayor de edad, comerciante, con cédula Nro. E.-81.895.501, con número telefónico 0426-5730833, con domicilio en la carrera 20 del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, bajo el Nro. 130, Tomo 5-B de fecha 8 de junio de 2016.
SEGUNDO: En consecuencia de lo anterior se ordena al ciudadano HUA CHEN, propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, antes identificada, hacer la ENTREGA del Inmueble (libre de enseres y personas) a la ciudadana DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE, Presidente de la Firma Mercantil “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA), ubicado en barrio Obrero, carrera 20, entre calle 13 y 14 Nro. 13-72 del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con un área aproximada de Quinientos (500) metros cuadrados, con los siguientes linderos: NORTE: Pertenencia de Antonia María González de Mejías, en línea quebrada mide 36 metros; SUR: Propiedades que son o fueron de Ana Rosa Croce de Galeazzi, mide 36 metros con 80 centímetros; ESTE: Propiedad de Tito Maldonado Cárdenas, en línea quebrada mide 13 metros con 5 centímetros y OESTE: Por la carrera 20 mide 13 metros con 5 centímetros.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Como argumentos a su decisión señala la recurrida que le correspondía al actor, demostrar el acuerdo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se tiene que la relación arrendaticia entre las partes comenzó a partir del día 16 de agosto de 2019, y por cuanto la relación arrendaticia que los unía tenía una duración de más de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogó la misma por un (01) año, es decir, que la prórroga legal sería hasta el 16 de agosto de 2020, lo cual se encuentra evidenciado en solicitud de notificación de fecha 07 de agosto de 2019 y ejecutada por el Tribunal de Municipios, realizada al ciudadano HUA CHEN propietario de la firma personal RESTAURANT ASIA WOK, en la que se expresa la decisión de la arrendadora de no renovar ni prorrogar voluntariamente el contrato de arrendamiento suscrito entre la INMOBILIARIA y Firma personal RESTAURANT ASIA WOK. Asimismo y por otra parte, le correspondía al demandado demostrar que efectivamente existe un incumplimiento por la parte demandante respecto del plazo otorgado por concepto de prórroga legal, la cual a decir del arrendatario, era de dos años.
Igualmente adiciona que de la revisión de las actas que constan en el iter procesal, obligada como se encontraba la accionada de probar el incumplimiento de la prórroga legal, se tiene que se ha comprobado el inicio de ésta desde el día 16 de agosto de 2019, por lo tanto, la misma correspondía a un (01) año, y se ha confirmado que fue debida y efectivamente notificada al arrendatario, y además, tal plazo otorgado ya finalizó, con lo cual queda demostrado que la parte demandante sí cumplió con lo estipulado en la ley al respecto. Indica así mismo que no se observó en los autos que la parte demandada haya intentado, ni por sí, ni por medio de su apoderado, demostrar que cumplió con su obligación de entregar el inmueble en los términos convenidos en el contrato, violentándose de esta forma la norma prevista en el literal g) del artículo 40 de la Ley especial.
Que por lo indicado y ante el incumplimiento de la parte obligada, que no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, como lo es probar el incumplimiento de la prórroga legal por la parte accionante, por ende, procede la causal de desalojo del literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, incoada por el actor, y en consecuencia la presente acción debe declararse CON LUGAR.
Seguidamente se indica que procede el análisis del material probatorio que aportaron las partes a la litis, con la consideración de los principios rectores de la carga de la prueba y la consideración de los hechos controvertidos de la litis, entendidos estos últimos como la duración de la relación arrendaticia y la de la prórroga de ley, en la consideración de que quedó establecido de las decisiones antes señaladas y consideradas definitivamente firmes que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y la validez de la notificación Judicial efectuada.
PRUEBAS QUE CURSAN EN AUTOS
I.- A portadas pór el demandante:
DOCUMENTAL: Riela a los 07 y 08, con sus respectivo vueltos), contrato de Arrendamiento entre INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS, C.A JOFICA, C.A. y la firma personal RESTAURANT ASIA WOK, representada por HUA CHEN, firmado en fecha 20 de julio de 2016. Esta documental privada no fue objeto de desconocimiento ni de impugnación alguna, por lo que se tiene como documento tenido como legalmente reconocido del que se desprende el valor probatorio del artículo 1.363 del Código Civil, para demostrar del referido contrato, las partes contratantes, esto es, INMOBILIARIA JOFICA, C.A, como arrendadora, y HUA CHEN como arrendataria, el objeto del contrato, esto es un local comercial ubicado en barrio Obrero, carrera 20 entre calles 13 y 14, Nro. 13-72 de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira; el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento establecido en la cláusula tercera, esto es, a partir del 16 de agosto del 2.016, y la duración del contrato establecida en un (1) año, según se indica en la cláusula cuarta.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 09 al 24, con sus respectivos vueltos), y se encuentra referida Notificación Judicial de fecha 09 de agosto de 2019, solicitada por la abogada Doris Isabel Gandica Andrade, actuando como Presidente de la Firma Mercantil “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A” (JOFICA), por ante el Tribunal Tercero de Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, de fecha 07 de agosto de 2019, al ciudadano HUA CHEN propietario de la firma personal ASIA WOK, que indicaba sobre no RENOVAR, ni PRORROGAR el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, informando el alguacil que el ciudadano HUA CHEN fue enterado de su contenido y no quiso firmar el recibo; igualmente se evidencia que el alguacil lo declaró notificado en fecha 13 de agosto de 2019. Esta documental se aprecia, al no ser impugnada conforme al contenido del artículo 1.359 del Código Civil
DOCUMENTAL: Riela a los 25 al 29, copia de Acta de Asamblea General Extraordinaria de accionistas de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA) fecha 07 de diciembre de 2017, inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero, relativa a venta de acciones del socio JOSÉ FIGUEROA MORA y su renuncia cargo de PRESIDENTE, la cual se aprecia conforme al contenido del artículo 1.359 del Código Civil para demostrar lo indicado en su contenido material.
DOCUMENTAL: Inserta en los folios (30 al 32), Documento de compra venta de inmueble, de fecha 29 de abril 1987, inscrita por ante el Registro Público del Distrito San Cristóbal de fecha 24 de abril de 1987 la cual se aprecia en lo relativo a la propiedad del inmueble para el ciudadano HERMES BADILLO GUTIERREZ, de conformidad con lo establecido en artículo 1.359 del Código Civil.
DOCUMENTAL: Riela a los folios (33 al 37), Documento referente al acta constitutiva estatutaria de la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA) inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero, en fecha 08 de julio de 1985. Esta documental se aprecia en lo relativo a la inscripción en el Registro Mercantil de la prenombrada sociedad y en consecuencia su personalidad jurídica como ente sujeto a derechos y obligaciones, ello de conformidad con lo establecido en artículo 1.359 del Código Civil.
DOCUMENTAL: Inserta en los folios (38 al 46), referida a documento del Registro Mercantil perteneciente al RESTAURANTE ASIA WOF (F.P), siendo su propietario el ciudadano HUA CHEN de fecha 08 de junio de 2016, protocolizado por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Táchira. Documental que se aprecia de conformidad con lo establecido en artículo 1.359 del Código Civil para demostrar la constitución de la mencionada firma personal y su propietario.
DOCUMENTAL: Riela al folio (47), Copia de cédula de identidad del ciudadano HUA CHEN, con número E- 81.895.501, quien es residente de nacionalidad China, de profesión comerciante. Se aprecia como documento administrativo demostrativo de la identificación válida del mencionado ciudadano.
DOCUMENTAL: inserta en el folio (48), referida a Registro Único de Información Fiscal (RIF) del ciudadano HUA CHEN, con domicilio Fiscal es carrera 20 entre calle 13 y 14, local Nro. 13-72, sector Barrio Obrero, San Cristóbal Estado Táchira. Esta documental se aprecia como documento administrativo demostrativo del trámite de inscripción ante el SENIAT del mencionado documento con la indicación en el mismo señalado.
DOCUMENTAL: Riela a los folios (49 al 51), Documento de Contrato de Administración entre la INMOBILIARIA JOFICA C.A. y HERMES BADILLO, autenticado por ante la Notaría Tercera de San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 16 de agosto de 2010. Esta documental debidamente autenticada por ante la Notaría Tercera de San Cristóbal, se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil para demostrar la existencia del mandato de administración del inmueble de autos por parte de la demandante.
II.- Aportadas pór el demandado:
DOCUMENTALES. Insertas a los folios (73 al 81), se aprecia que estas documentales coinciden o se encuentran referidas a las mismas documentales que se encuentran insertas a los folios (38 al 46) las cuales fueron previamente analizadas y valoradas. Ante ello se ratifica el valor indicado.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 82 al 90 y se encuentran referidas a contrato de arrendamiento suscrito entre INMOBILIARIA JOFICA C.A. y WU WEIQI. En cuanto a esta prueba documental debe señalarse que el mencionado ciudadano no forma parte de la presente litis, por lo que se desecha la misma de valor probatorio.
DOCUMENTAL: Riela a folio 91 Documento (Privado) de Modificación de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre la INMOBILIARIA JOFICA C.A. y HUA CHEN (RESTAURANTE ASIA WOK), de fecha 16 de mayo de 2018. Esta documental no fue de manera alguna impugnada, sin embargo no es objeto de apreciación, ya que el contenido se encuentra referido al monto del canon de arrendamiento, siendo que el monto del mismo y la solvencia del inmueble no es tema controvertido.
DOCUMENTALES: Riela inserta a los folios (92 y 93), y se encuentra referida a misivas relativas a aumento de canon arrendaticio, lo cual no es objeto de la controversia que atañe a este juicio, por lo que dichas documentales no son objeto de apreciación.
DOCUMENTAL: Riela a los folios (94 al 108), Inspección Judicial Nro. 892-19, siendo el solicitante el ciudadano HUA CHEN, realizada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a solicitud del demandado de autos, realizada en fecha 26 de abril de 2019 en la que el Tribunal dejó constancia que efectivamente en la dirección señalada se encuentra constituido y en funcionamiento el RESTAURANTE ASIA WOK, así como también la existencia de mesas de cuatro puestos con sus respectivas sillas, dos baños, pisos de cerámica, barra de atención al público en cemento pulido con porcelanato, igualmente una mezzanina con pasamanos en acero inoxidable y piso de cerámica, destinada igualmente al uso del restaurant, y se dejó constancia que se observa la existencia de un área de cocina con depósito de mercancía destinada al uso de restaurant, así como tres cocinas industriales a gas y cinco refrigeradores industriales, entre otros. La señalada inspección judicial no es objeto de valoración alguna por cuanto de la misma no se demuestran hechos que guarden relación al controvertido de la presente litis.
De los vicios señalados por la recurrente:
No obstante la indicación de decisiones definitivamente firmes que resolvieron alegatos de defensa de la parte accionada, conforme al principio de exhaustividad de la decisión y congruencia del fallo, señala esta instancia de alzada lo siguiente:
Inepta acumulación de pretensiones:
Señala la demandante en su escrito libelar que peticiona se admita la demanda y se tramite conforme al procedimiento establecido en la Ley especial (juicio oral); se conde a la demandada a desalojar y hacer entrega material, real y efectiva del inmueble, con la solvencia en el pago de aseo urbano, de electricidad, de agua potable, y la condena en costas. En el sentido indicado no se aprecia que la demandada haya acumulado en su libelo pretensiones incompatibles que conforme al artículo 78 de la Ley adjetiva llevan a la inadmisibilidad de la acción; ello por cuanto el desalojo del inmueble y su entrega material es la consecuencia o efecto de declaratoria del cumplimiento de entrega del inmueble por el vencimiento de la prorroga de ley, aunado a que en el cuerpo del libelo de demanda no se evidencia indicación alguna sobre la supuesta entrega material o procedimiento de jurisdicción voluntaria a que hace referencia la accionada. ASI SE ESTABLECE.
Ilegitimidad de la actora:
En referencia a esta denuncia se aprecia que riela a los autos (folios 50 y 51) contrato de administración de inmueble que realiza el propietario del mismo HERMES BADILLO GUTIERREZ, a INMOBILIARIA JOFICA, C.A, el cual se encuentra establecido de manera autentica, ante la Oficina Notarial Tercera de San Cristóbal en fecha 16 de agosto del 2.010, sin que conste la impugnación de esta documental otorgada ante funcionario Público, como se indica en su previa valoración, del que se desprende que el mismo señala cesión del inmueble a la demandante para su administración, término que abarca cualquier gestión a indistinto arrendatario, y en segundo lugar si bien es cierto se indica que su vigencia es de un año o doce meses, señala que es prorrogable y que su recisión obra por decisión de las partes, previa notificación por escrito, siendo que no obra en autos circunstancia alguna que demuestre tal rescisión, con lo que se concluye en su vigencia y consecuencialmente en la legitimidad que mantiene la actora en la presente causa para intentar la acción, por coincidir en su persona identidad lógica entre su condición y aquella a la que la ley le acredita para actuar en la ejecución de ese contrato. ASI SE ESTABLECE.
Incongruencia negativa
Señala la accionada que la recurrida incurre en el señalado vicio por cuanto no se realiza pronunciamiento sobre la interposición de la demanda en vigencia de la prorroga legal. En relación a tal delación se señala que el a quo ha señalado en su escrito que se tiene que se ha comprobado el inicio de ésta desde el día 16 de agosto de 2019, por lo tanto, la misma correspondía a un (01) año, y se ha confirmado que fue debida y efectivamente notificada al arrendatario, y además, tal plazo otorgado ya finalizó, con lo cual queda demostrado que la parte demandante sí cumplió con lo estipulado en la ley al respecto. Indica así mismo que no se observó en los autos que la parte demandada haya intentado, ni por sí, ni por medio de su apoderado, demostrar que cumplió con su obligación de entregar el inmueble en los términos convenidos en el contrato, violentándose de esta forma la norma prevista en el literal g) del artículo 40 de la Ley especial.
Con lo anterior se tiene que la motiva realiza una determinación de la procedencia de la acción por el cumplimiento del beneficio de la prorroga de ley por parte de la accionada, lo que implica que la demanda fue interpuesta, según los elementos de autos, una vez finalizada el disfrute d la misma por el arrendatario, con lo que se desecha la procedencia de la delación señalada.
Lo anterior igualmente aplica para la resolución de la no procedencia de la tácita reconducción, por cuanto además la recurrida señala que la demandada no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, como lo es probar el incumplimiento de la prórroga legal por la parte accionante, por ende, procede la causal de desalojo del literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercia, incoada por el actor, y en consecuencia la presente. Ello implica que la accionante no demuestra la tacita reconducción alegada, lo cual implicaba aportar elementos de convicción sobre la misma, por lo que resulta acertada la motivación señalada para desvirtuar la procedencia de la delación señalada. ASI SE ESTABLECE.
Así mismo en cuanto al reclamo de que la presente demanda es incoada obviando la recurrida la vigencia del decreto de emergencia que suspende las ejecuciones y desalojos, se tiene que el decreto varias veces ratificado congeló el pago de cánones de arrendamiento, pero no realiza impedimento alguno para intentar demandas en esa época, por lo que resulta infundado tal alegato.
En cuanto al mérito del controvertido:
Se tiene que establecida que la presente causa queda circunscrita a una pretensión de cumplimiento de contrato de entrega del inmueble por vencimiento de prorroga legal, conforme al contenido normativo del artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que señala:
“…Artículo 40: Son causales de desalojo:
…Omissis...
g. “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entrelaspartes…”

Bajo la anterior hipótesis general y abstracta debía el demandante conforme a los principios rectores de la carga de la prueba, demostrar en primer término la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y vigente entre las partes de la litis, de lo cual se indica, que ello quedó demostrado y declarado en la decisión de reconvención, por lo que es concluyente señalar la existencia del mismo sobre el inmueble ubicado en barrio Obrero, carrera 20, entre calle 13 y 14 Nro. 13-72 del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con un área aproximada de Quinientos (500) metros cuadrados, establecido entre INMOBILIARIA JOFICA C.A. como arrendadora y HUA CHEN (RESTAURANTE ASIA WOK) como arrendataria. ASI SE ESTABLECE.
Ante la premisa cierta de la existencia de un contrato en el que las partes libremente establecieron las regulaciones de su relación locaticia, resulta oportuno señalar la siguiente normativa:
“…Artículo1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”
Y en específico, el contrato de arrendamiento está determinado en el artículo 1.579 del Código Civil, en el cual se establece:
“…Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”
Así tenemos igualmente, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160y1. 264 del Código Civil, lo siguiente:
“…Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
En dicho contrato se estableció como ley entre las partes, (cláusula cuarta) lo siguiente:
“La duración del contrato es de un (1) año, prorrogables por períodos iguales y sucesivos hasta la entrega definitiva del inmueble dado en arrendamiento, a menos que la arrendataria, el fiador o la arrendadora diere aviso por escrito con no menos de sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar este contrato”.

Así mismo se tiene que igualmente quedó demostrado que la relación arrendaticia empezó a regir en su ejecución a partir del 16 de agosto de 2016, con vigencia de un año, prorrogable por periodos iguales, por lo que su término inicial fenece el 16 de agosto del 2.017 y que luego sufrió prorrogas hasta el 16 de agosto del 2.018, y al 16 de agosto del 2.019. Ahora bien, en este punto se hace necesario indicar que como alegato de defensa de fondo de la accionada se indica que rechaza y contradice el inicio de la relación arrendaticia, pues a su decir, la misma inicia en el mes de septiembre del año 2.010, ya que en esa fecha se firma contrato de arrendamiento entre la demandante y el Fondo de comercio RESTAURANT ASIA WOK, a través de su propietario WEIQI WU y que por ello, el ciudadano HUA CHEN adquiere el derecho de continuidad de la relación arrendaticia inicial.
En ese sentido es necesario indicar que si bien es cierto la firma del señalado contrato, se observa que el demandado HUA CHEN compró a WEIQI WU, el fondo de comercio RESTAURANT ASIA WOK resulta pertinente indicar que la firma personal no tiene personalidad jurídica, ya que la misma es la identificación comercial que toma el comerciante para precisamente ejecutar actos de comercio y se liga absolutamente a la persona propietaria del mismo, por lo que es palmario señalar que hubo cambio de arrendatario, esto es, la relación arrendaticia inicial entre INMOBILIARIA JOFICA C.A. y WU WEIQI que ciertamente se inicia en el 2.010 y un nuevo contrato de arrendamiento en el año 2.026, entre INMOBILIARIA JOFICA C.A. como arrendadora y HUA CHEN (RESTAURANTE ASIA WOK) como arrendataria, por lo que no puede adicionarse al segundo contratante ahora demandado la relación inicial con el ciudadano WU WEIQI, por ello se trata de dos personas naturales distintas, en consecuencia rigen para ellos distintos contratos con distinta fecha de inicio, ante ello lo concluyente es señalar que el término de inicio para el acá demandado, HUA CHEN (RESTAURANTE ASIA WOK es el año 2.016). ASI QUEDA ESTABLECIDO.
Ante la determinación de la fecha de inicio de la relación arrendaticia y las prórrogas del contrato, se tiene que consta de las pruebas aportadas a la Litis que en fecha 09 de agosto del 2.029, la actora, realiza Notificación Judicial a la demandada a través del Tribunal TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA que indicaba la voluntad de la arrendadora de no RENOVAR ni PRORROGAR voluntariamente el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos el día 20/07/2016, informándole además que atendiendo a los establecido en la ley que rige la materia arrendaticia se le otorgaba la prórroga legal correspondiente a un (01) año, conforme a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de arrendamientos inmobiliario para uso comercial que señala:
Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (6) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
(…)
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años …………… 1 año.
Conforme a lo indicado, una vez disfrutada la prorroga legal otorgada al arrendatario conforme a la previsión legal antes señalada, y no habiendo dado cumplimiento el mismo a la entrega del inmueble, nacía para el arrendador su derecho a peticionar el cumplimiento del contrato en el sentido de que finalizado el mismo, debía hacer entrega del mismo en las condiciones en que lo recibió y con la solvencia en los pago de electricidad, aseo urbano, y agua, por lo que se evidencia que la accionante acude al órgano jurisdiccional para peticionar la entrega del inmueble ante el ilegal incumplimiento hasta la fecha presente en tal obligación, lo cual formalmente ocurrió, por lo que ante la subsunción de los hechos narrados y demostrados en el sub litte en la previsión de hecho del artículo 40 literal g) de la ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial, en lo referente a el contrato suscrito se encuentre vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, resulta aplicable su consecuencia, esto es, el desalojo del inmueble. ASI SE DETERMINA
En el hilo argumenticio señalado y demostrado como fue por el arrendador demandante que notificó al arrendador antes del vencimiento de la prórroga su voluntad de no renovar el contrato y que ante ello le concede la prórroga de ley de un (1) año, dada la demostración de la ocupación del inmueble por el lapso menor a cinco (5) años, conforme a la previsión normativa del artículo 26 antes indicado, la cual igualmente se evidencia fue disfrutada, se encontraba legitimado para solicitar el cumplimiento de la entrega del inmueble dados los supuestos señalados, ello aunado a que demostrada la existencia de la obligación reclamada, no logra la demandada desvirtuar la misma, o que de alguna manera se encontraba eximida de la misma, circunstancias que implican incumplimiento contractual que permite a la demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literales g) peticionar el desalojo, lo cual quedó demostrado como se indica en el cuerpo del fallo.
De tal manera que desestimados los argumentos de defensa de la demandada y ante su inercia probatoria en la demostración de que no se encontraba obligada a la entrega del inmueble, es patente indicar que la demanda planteada por la empresa actora INMOBILIARIA JOFICA C.A. debe declararse con lugar, con la consecuente obligación para el demandado HUA CHEN (F.P. RESTAURANTE ASIA WOK) de entregar a la parte demandante del inmueble arrendado), el inmueble consistente en local comercial ubicado en barrio Obrero, carrera 20, entre calle 13 y 14 Nro. 13-72 del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con un área aproximada de Quinientos (500) metros cuadrados, ASI SE DECIDE.
Ante lo alegado y demostrado en autos, lo atinente en derecho en la presente causa, es declarar sin lugar la apelación formulada por la parte demandada, confirmando el fallo apelado que declara con lugar el desalojo peticionado. ASI QUEDA DECIDIDO.
III
DECISIÓN
En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, ciudadano: HUA CHEN, de nacionalidad china, mayor de edad, comerciante, con cédula de identidad Nro. E.-81.895.501, con domicilio en la carrera 20 del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del Municipio Ayacucho del Estado Táchira, bajo el Nro. 130, Tomo 5-B, de fecha 8 de junio de 2016.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal es incoado por INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA), inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 08 de julio de 1985, bajo el Nro. 18-A, Nro. 4, con última modificación estatuaria en fecha 07 de diciembre del año 2017, Tomo 95-A RM445, Nro. 8, a través de su apoderada y representante DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE, venezolana, mayor de edad con cédula de identidad Nro. V-5.641.800, abogada con INPREABOGADO Nro. 38.898. Consecuencialmente el demandado ciudadano HUA CHEN, propietario de la Firma Personal RESTAURANT ASIA WOK, deberá hacer la ENTREGA de manera inmediata el Inmueble (libre de enseres y personas) a la demandante “INMOBILIARIA JOSÉ FIGUEROA Y ASOCIADOS C.A.” (JOFICA), el inmueble consistente en local comercial ubicado en barrio Obrero, carrera 20, entre calle 13 y 14 Nro. 13-72 del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, con un área aproximada de Quinientos (500) metros cuadrados, con los siguientes linderos: NORTE: Pertenencia de Antonia María González de Mejías, en línea quebrada mide 36 metros; SUR: Propiedades que son o fueron de Ana Rosa Croce de Galeazzi, mide 36 metros con 80 centímetros; ESTE: Propiedad de Tito Maldonado Cárdenas, en línea quebrada mide 13 metros con 5 centímetros y OESTE: Por la carrera 20 mide 13 metros con 5 centímetros, libre de personas y cosas y solvente con los servicios públicos.
TERCERO: HAY CONDENATORIA en costas para la parte demandada recurrente al resultar totalmente infructuoso en esta Instancia el recurso propuesto, de conformidad con lo indicado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: CONFIRMADA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha once (11) de octubre del año 2.024.
Publíquese incluso en la página web del Tribunal, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes. Bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por el Secretario en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veinticinco (25) días del mes de septiembre del año dos mil veinticinco. Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. Juan José Molina Camacho.
El Secretario,
Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas.

Exp. N° 7846