TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

IDENTIFICACION DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: DANIEL ALFONSO MALDONADO Y MILDRED ROSELYNE MALDONADO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 10.174.332 y V- 11.505.728 respectivamente, domiciliados en San Cristóbal del estado Táchira.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ANDRES YESI RICO RICO, titular de la cédula de identidad N° V- 29.830.298 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 325.405.
PARTE DEMANDADA: CARMEN MARIBEL MALDONADO CHACON, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.155.882, con domicilio en el Municipio San Cristóbal del estado Táchira, Barrio Genaro Méndez, Calle 1, carrera 17C, casa # 1-38.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JESUS ALFONSO NIETO FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.031.879, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 192.197
MOTIVO: RECONOCIMIENTO DE CONTENIDO Y FIRMA DE DOCUMENTO PRIVADO.

PARTE NARRATIVA
En fecha 18 de marzo de 2024 se recibió previa distribución demanda por RECONOCIMIENTO DE DOCUMENTO PRIVADO, interpuesta por los ciudadanos DANIEL ALFONSO MALDONADO Y MILDRED ROSELYNE MALDONADO, contra la ciudadana CARMEN MARIBEL MALDONADO CHACON (fl. 01 al 05)
En fecha 20 de marzo del 2024, el secretario de este Juzgado dejó constancia que la parte actora consignó los recaudos constante de 31 folios útiles (fl. 06 al 35).
En fecha 02 de abril de 2024, este juzgado admitió la demanda por RECONOCIMIENTO DE CONTENIDO Y FIRMA DE DOCUMENTO PRIVADO interpuesta por los ciudadanos DANIEL ALFONSO MALDONADO Y MILDRED ROSELYNE MALDONADO, contra la ciudadana CARMEN MARIBEL MALDONADO CHACON y, se ordenó emplazar a la parte demandada. (fl. 37 y 38).
En diligencia de fecha 18 de abril de 2024, los ciudadanos Daniel Alfonso Maldonado y Mildred Roselyne Maldonado, confirieron Poder Apud-Acta a la abogada Surley Esperanza Márquez Calderón, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 74.963. (fl. 39).
En fecha 18 de abril de 2024, la apoderada judicial de la parte demandante, consignó escrito de solicitud de medida. (fl. 40 y 41).
En fecha 26 de abril de 2024, mediante diligencia del alguacil adscrito a este Tribunal, consignó diligencia y boleta debidamente firmada en la que informa que citó formalmente a la ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón. (fl. 42 y 43).
En fecha 29 de abril de 2024, mediante diligencia de la apoderada judicial de la parte demandante, solicitó avocamiento y se decrete medida. (fl. 44).
En fecha 10 de mayo de 2024, mediante diligencia de la ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón, confirió Poder Apud-Acta al abogado Jesús Alfonso Nieto Flores, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 192.197. (fl.45)
En fecha 14 de mayo de 2024, mediante auto del Tribunal la Juez Provisoria abogada Rosa Mireya Castillo Quiroz, se avoco a la presente causa. (fl. 46).
En fecha 15 de mayo de 2024, mediante auto del Tribunal se tiene al abogado Jesús Alfonso Nieto Flores como apoderado judicial de la parte demandada. (fl. 47).
En fecha 27 de mayo de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención. (fl. 48 al 51).
En fecha 01 de julio de 2024, este Juzgado admitió la reconvención interpuesta y ordenó notificar a la parte reconvenida propuesta para que dé contestación a la misma. (fl. 52 y 53).
En fecha 08 de julio de 2024, la apoderada judicial de la parte demandante consignó escrito de contestación a la reconvención. (fl. 54 al 56).
En fecha 22 de julio de 2024, la apoderada judicial de la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas. (fl. 57 al 62).
En fecha 14 de agosto de 2024, mediante auto del tribunal se agregaron las pruebas promovidas por la parte demandante. (fl. 63).
En fecha 29 de julio de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. (fl. 64 al 69).
En fecha 14 de agosto de 2024, mediante auto del tribunal se agregaron las pruebas promovidas por la parte demandada. (fl. 70).
En fecha 20 de septiembre de 2024, mediante auto del Tribunal se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, Prueba documental y testimoniales. (fl. 71).
En fecha 20 de septiembre de 2024, mediante auto del Tribunal se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante, Prueba documental (fl. 72).
En fecha 27 de septiembre de 2024, la apoderada judicial de la parte demandante, sustituye Poder al abogado Andrés Jesi Rico Rico, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 325.405. (fl. 73 y 74).
En fecha 28 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte demandante Abg. Andrés Yesi Rico Rico, sustituye Poder a los abogados Mayra Alejandra Contreras Páez y Javier Gerardo Omaña Vivas, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 71.832 y 89.190.
En fecha 26 de noviembre de 2024, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de informes. (fl. 90 al 98).
En fecha 26 de marzo de 2025, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte demandante, solicitó a la juez decidir y dictar sentencia (fl. 99)
En fecha 09 de abril de 2025, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte demandante, solicitó a la juez decidir y dictar sentencia (fl. 100).
ALEGATOS DE LAS PARTES
ESCRITO DE DEMANDA:
Que entre los ciudadanos Daniel Alfonso Maldonado y Mildred Roselyne Maldonado y la ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón, realizaron un contrato privado de compra–venta de los derechos y acciones, que la misma poseía sobre un inmueble que obtuvo por ser heredera única de su padre Juan Antonio Maldonado, ubicado en el Barrio Genaro Méndez, el cual posee los siguientes linderos: NORTE: calle 2; SUR: con inmueble que fue o es de José Elías Durán y separado por pared; ESTE: con carrera 17D; OESTE: con inmueble que antes era o es de José Elías Durán y que se encuentra separado por pared. El mismo posee las siguientes características: Una casa de dos plantas, la primera planta consta de dos locales comerciales y un baño: la segunda consta de dos habitaciones, cocina, comedor, baño, patio, techo de acerolit y con acceso a servicios públicos. Por medio del mencionado documento se les otorga el 38,23% equivalente a 72,40 m2 de la misma, dividido de la siguiente forma: Un Área de construcción en Planta Baja de 65,40 m2 la cual representa el 16,53%de la totalidad del área construida y que corresponde de forma única y exclusiva según el documento al ciudadano Daniel Alfonso Maldonado por una parte, y un Área de construcción en la Planta Alta de 89,25 m2 que representa el 22,56% de la totalidad del área construida, el cual corresponde de forma única y exclusiva a la ciudadana Mildred Roselyne Maldonado.
Que el precio de la referida venta fue por la cantidad de Tres Mil Dólares de los Estados Unidos de Norte América (3.000.000 USD) equivalentes para la fecha en que fue suscrito el contrato a la cantidad de Doce Mil Seiscientos Millones de Bolívares (Bs. 12.600.000.000,00), lo cual consta en el documento principal, los cuales fueron entregados a la ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón, a su entera y cabal satisfacción, en efectivo como consta en el respectivo documento privado.
Refieren que ocuparon de manera interrumpida la porción del inmueble que se había acordado, como corresponde a cada una de las porciones de derechos y acciones, es decir, el ciudadano Daniel Alfonso Maldonado, ocupa un inmueble descrito ut supra y la ciudadana Mildred Roselyne Maldonado el otro, como está señalado en el documento. Sin embargo a pesar de la existencia del documento privado en el que reposan firmas y huellas de los contratantes y el cual fue debidamente redactado con las formalidades que corresponden a este tipo de contratos y que actualmente hacen uso y goce que de los derechos que de allí les corresponde.
Exponen que la ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón se negó a reconocer y acatar las clausulas previstas en dicho documento, sosteniendo que el documento no posee valor legal, impidiendo el acceso a los contadores de servicios públicos, lo cual ha ocasionado la orden de corte. Afirman que la ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón, se encuentra actualmente ofreciendo en venta del inmueble objeto del contrato privado en el que se centra la presente demanda.
Refiere que la ciudadana Mildred Roselyne Maldonado, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Kaira Yuberni Vivas Ramírez, el cual se cumplió según lo establecido hasta la fecha de su vencimiento 01/02/2022, cuando de manera intempestiva se presentó la ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón, propinando amenazas a su arrendataria, vociferando, que ese inmueble es de su exclusiva propiedad y bajo amenaza la constriñó a firmar un nuevo contrato con ella, lesionando así el disfrute de la porción del inmueble que se acordó correspondía a los derechos y acciones objeto de la presente demanda.
Sostiene que consta en el documento privado objeto de la demanda, realizó mejoras sustanciales en el inmueble, lo cual consta en el escrito de levantamiento de mejoras enmarcado con la letra “G”, afirma que la ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón de manera reiterada cercena los derechos que ha venido ejerciendo y que consta del documento objeto de esa pretensión, en reiteradas ocasiones ha pretendido obstaculizarle el acceso a la porción del inmueble que ocupa y que constituye un local con fines comerciales colocando objetos diversos y hasta costales de comida en mal estado, basura en general todo con el fin de ocasionar molestias. Exponen que en repetidas ocasiones han solicitado a la ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón que consienta en protocolizar la venta de los derechos y acciones establecidas en el documento privado objeto de la pretensión, para la cual refiere que es necesario que la demandada finiquite las diligencias concernientes a la liquidación de la planilla sucesoral y su correspondiente protocolización ante el registro inmobiliario, en lo cual la ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón se ha negado.
Fundamenta la presente demanda en el artículo 1363, 1364 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, solicita de decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el presente inmueble propiedad de la demandada, de conformidad en el artículo 646 del Código de Procedimiento Civil, el cual se encuentra ubicado en la calle 2 del Barrio Genaro Méndez, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, que consta de dos documentos registrados: El primero corresponde sobre las mejoras las cuales constan en el contrato de obra, suscrito por ante la Notaría Púbica Tercera de San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 19 de diciembre de 2002, inserto bajo el N° 83, Tomo 132, y el segundo corresponde a un terreno sobre el que están construidas las mejoras, según documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 20 de septiembre de 1971, registrado bajo el N° 118, Tomo 2, Folios 190 y 191. Estima la demanda en la cantidad de: OCHO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO EUROS (8.238.00 EUR), o su equivalente en bolívares a la tasa del Banco Central de Venezuela para la fecha de su presentación VEINTISEIS OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES DIGITALES (Bs. 326.884,00 Bs.), equivalente a TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTE UNIDADES TRIBUTARIAS (36.320,4 U.T), así mismo solicita sea indexada para el momento de su ejecución.
ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA.
Negó, rechazó y contradijo el escrito de demanda presentado por los ciudadanos Daniel Alfonso Maldonado y Mildred Roselyne Maldonado. Negó que haya recibido pago alguno por la venta de 38,23% de los derechos y acciones que corresponden sobre un inmueble consistente en un lote de terreno propio y las mejoras sobre él edificadas, ubicado en el Barrio Genaro Méndez del Municipio San Cristóbal del estado Táchira. Negó que los demandantes hayan cumplido con los compromisos establecidos en el documento que acompaña el libelo de demanda, signado con la letra A.
Asimismo, negó que los demandantes hayan iniciado alguna gestión para la tramitación del documento de propiedad horizontal, para posteriormente efectuar la correspondiente adjudicación previo cumplimiento del pago del monto pautado por la venta de los derechos y acciones. Negó, rechazó y contradijo por cuanto es falso que se haya querido evadir tal obligación, es decir, de reconocer el documento de venta, sino por cuanto no se cumplió con el pago establecido.
Impugnó la estimación de la demanda por ser exigua, exagerada por cuanto no concuerda con el monto estimado, al monto del valor de la cesión de los derechos y acciones del inmueble en controversia.
ESCRITO DE RECONVENCIÓN
Propone la reconvención por incumplimiento de contrato de compra venta y en consecuencia reconvenga a la parte demandante para que convenga o en su defecto sean condenados mediante sentencia por incumplimiento de contrato de compra venta en los siguientes términos:
Que los fundamentos de hecho, es que el contrato de compraventa en fecha 02 de septiembre de 2021, su representada ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón suscribió un contrato privado de compra venta con los ciudadanos Daniel Alfonso Maldonado y Mildred Roselyne Maldonado y un alcance de dicho contrato con compromiso de las partes. Que mediante el cual su representada daba en venta pura y simple los derechos y acciones del 38,23% que le corresponden sobre un inmueble consistente en un lote de terreno propio y las mejoras sobre el edificadas, ubicado en el Barrio Genaro Méndez.
Que el Inmueble propiedad de su representada le pertenece por haberlo adquirido por herencia a su padre el causante Juan Antonio Maldonado, ni los tres mil dólares de los estados Unidos de Norteamérica, equivalentes para la fecha en que fue suscrito el contrato a la cantidad de Bs. 12.600.000.000,00, lo cual consta en los documentos antes mencionados, pero su representada fue sorprendida en su buena fe, ya que a pesar de haber suscrito el contrato no recibió el correspondiente pago allí especificado, por parte de los ciudadanos Daniel Alfonso Maldonado y Mildred Roselyne Maldonado, quienes a partir de dicha fecha fueron posponiendo la fecha de pago y hasta la presente fecha no han efectuado el mismo.
Que a pesar de la insistencia de su representada para que le fuera pagado dicho monto, no ha sido posible que los mismos cumplan con el mismo. De igual manera no han cumplido con los compromisos establecidos en el documento que acompañan con el libelo de la demanda, como lo es la construcción de la división que separe del local comercial a las escaleras que dan acceso a la segunda planta. Que mediante la colocación de una reja divisoria. A los fines de individualizar los accesos. Así como el de realizar alguna gestión para la tramitación del documento de propiedad horizontal, para posteriormente efectuar la correspondiente adjudicación, previo cumplimiento de pago del monto pautado por la venta de los derechos y acciones por lo cual lo procedente es la declaración de resolución del contrato, por incumplimiento del contrato, es decir, el pago estipulado en el contrato de compraventa, acogiéndose su representada a la excepción “exceptio non adimpleti contractus”.
Fundamento la reconvención en los artículos 1.159, 1474, 1167 y 1168 del Código Civil.
Que demanda por cuanto se incumplió por parte de los compradores Daniel Alfonso Maldonado y Mildred Roseline Maldonado el pago del monto convenido en el documento privado de venta del 38.23% de los derechos y acciones del bien inmueble. Solicitan que se declare el incumplimiento del contrato, por falta de pago, siendo ese uno de los requisitos fundamentales que se debe cumplir para que sea licita la venta y al ser incumplido proceda la declaración de incumplimiento de contrato.
Estimo la reconvención en cuatro mil euros equivalentes a ciento cincuenta y ocho mil cuatrocientos ochenta (158.480 bs). Solicita que se declare con lugar la reconvención y sin lugar la demanda.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCION
Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte demandante con respecto al valor del inmueble. Que es un hecho público y notorio que debe considerarse, que existe un hecho inflacionario, que ha revalorizado el inmueble.
Negó que el cumplimiento de pago no se haya realizado, puesto que el mismo se efectuó a la entera y cabal satisfacción de la ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón. Alegó que el precio de la presente venta es la cantidad de TRES MIL DOLARES AMERICANOS (3.000,00$), los cuales refiere haber recibido de mano de los compradores en dinero en efectivo de legal circulación.
Negó que resulte imposible de creer que una persona permita de buena fe la posesión por tres (03) años sin haber visto satisfecha su acreencia, y esperar a ser demandada para sacar este hecho a la luz. Negó que la firma del apoderado judicial de la parte demandada no esté en el documento, puesto que el mismo se encuentra firmado por los abogados de ambas partes, los cuales para el momento de la firma, revisaron y firmaron el mismo habiendo hecho las salvedades pertinentes sobre lo que significa estampar la firma en un documento.
Negó por carecer de veracidad, que hayan incumplido con sus obligaciones y compromisos establecidos en el contrato, con respecto a la construcción de la división del local comercial, construcción de la escalera de acceso a la segunda planta con la debida colocación de una reja divisoria, así como la debida tramitación del documento de propiedad horizontal. Negó, rechazó y contradijo que sean los culpables del incumplimiento de dichos deberes, por cuanto ello es consecuencia directa de la existencia de un documento de propiedad horizontal, el cual no ha sido posible realizar debido a que la demandada reconviniente no ha realizado lo necesario para continuar con los trámites pertinentes, como es la solicitud ante el SENIAT de la planilla definitiva de declaración sucesoral que consta en autos, lo cual evidencia un incumplimiento que ha generado la obstrucción del proceso por parte de la ciudadana y no de sus representados, ya sea por negligencia o por intencionalidad de que dicho documento no se formalice.
Que no se han realizado los actos necesarios ante el Registro Inmobiliario orientados al cambio en la titularidad del inmueble. Así mismo, no se ha cambiado la titularidad en la Alcaldía a los efectos de mantener las obligaciones respectivas del inmueble al día. Que esos trámites previos necesarios para el posterior registro de la propiedad horizontal. Sin dejar de lado que como también se hizo referencia en la demanda, incumple en el pago de los servicios públicos hasta llegar al grado de una orden de corte del servicio de agua. Continuando con ese hilo argumentativo, es necesario y pertinente traer a colación que no posee razón, lógica o sentido alguno que se exija por una parte la tramitación de las obligaciones y compromisos del contrato, mientras que se alega incumplimiento del pago, y que claramente dichas obligaciones así como el uso y posesión del inmueble presuponen la existencia del pago, sin dejar de lado que en su escrito de reconvención la demandada reconoce el contenido y firma del documento. Así mismo solicitó que se declare sin lugar la reconvención y se declare con lugar la presente demanda por Reconocimiento de Contenido y firma.
ESCRITO DE INFORMES
La parte demandante hizo un resumen pormenorizado del asunto. Asimismo, concluyó que ha quedado demostrado de manera suficiente cada uno de los alegatos expuesto en la demanda, que en la contestación de la demanda y reconvención la parte demandada acepta y reconoce el contenido y firma del documento, punto que es precisamente el objeto de la demanda, con lo cual estaría satisfaciendo la pretensión que se ventila en el juicio. Que con dicho reconocimiento lo que se busca es que se proceda al cumplimiento de contrato privado de compra venta y sus compromisos en orden al artículo 1161 del Código Civil.
Que con la firma se prueba que los hechos han ocurrido tal cual se exponen en el contrato, punto más que desarrollado en la contestación a la reconvención, tanto desde la propia ley, como la jurisprudencia y la doctrina quienes concuerdan en que la firma hace fe entre las partes de todos los hechos que expresan en el contrato.
Que resulta absurdo que la parte demandada reconviniente esperara tres años a ser demandada para sacar a la luz un hecho tan relevante como lo es el pago en un contrato de compraventa. Además de permitir el ejercicio de todos los derechos sin acción alguna alegando que fue sorprendida en su buena fe, habiendo sido asistida para dicho acto por quien hoy es su apoderado en este juicio, el cual además firmó el documento dando su conformidad con el mismo.
Que respecto a los compromisos se prueba de manera suficiente que la ciudadana Carmen Maldonado en ningún momento ha expresado interés alguno en formalizar su condición ante los organismos competentes, situación que se ha mantenido por tres años consecutivos, de forma tal que resulta más que difícil de creer una inconformidad con la situación alegada por la demandada reconviniente respecto a la insistencia en que se cumpliera los compromisos.
Que en aras de hilar el contenido de los informes, si bien es cierto que no hubo pago, que sí lo hubo y ha quedado suficientemente demostrado, como argumenta la parte demandada reconviniente en su contestación a la demanda y posterior reconvención. Que en igual proporción se hace evidente de la evacuación de testigos única prueba distinta a las promovidas por esa parte actora demandante reconvenida, una incongruencia en las respuestas de cada uno. Por una parte, dicen no conocer más allá del saludo a los contratares y después señalan un vínculo de amistad desde la infancia, señalan números diferentes en las personas presentes y después son incapaces reconocerlas, uno de los testigos afirma haber llegado y encontrado al otro allí, no dejando claro quién estaba primero en el acto o sí estuvo desde el inicio de su celebración, no existe congruencia entre que se firmó un documento y luego no se firmó. Que el ciudadano Adolfo Araque mencionada que la ciudadana Carmen Maribel fue quien lo invitó al acto y anteriormente menciona que son amigos y que ella es amiga de la otra testigo ciudadana Enderin Yurley, sin mencionar que esa última dice que a ella la llamaron y el ciudadano Adolfo indica que ella estaba allí cuando él llegó. Que es evidente la relación de amistad que poseen ambos testigos con la demandada reconviniente, así como el desconocimiento real del documento que firmaron, sin mencionar que el ciudadano Adolfo reconoce que sus mandantes poseían la posesión y en caso de la ciudadana Mildred Maldonado fue despojada de la misma y el ciudadano Daniel Maldonado ha sido perturbado en su ejercicio legítimo.
Que atendiendo a la naturaleza de la acción propuesta de reconocimiento de contenido y firma, y por cuanto la parte demandada reconviniente no desconoció ni el contenido ni la firma, contrario a ello reconoció tanto la firma como el contenido del mismo en la contestación a la demanda, solicita que se tenga como reconocido el instrumento con los efectos jurídicos que derivan de su contenido y vinculan a las partes, haciendo procedentes la acción intentada para que sea declarada con lugar en la definitiva.
VALORACION DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
-A los folios 06, 07, 08 y 09 y sus vtos, corre documento privado de fecha 02 de septiembre de 2021, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe, de que los ciudadanos: CARMEN MARIBEL MALDONADO CHACON, con el carácter de vendedora, y los ciudadanos DANIEL ALFONSO MALDONADO Y MILDRED ROSELYNE MALDONADO, con el carácter de compradores, han convenido en celebrar un contrato de Opción de Compra-Venta del 38.23% de los derechos y acciones que le corresponde y pertenece sobre un inmueble de su propiedad consistente en un lote de terreno propio ubicado en el Barrio Genaro Méndez, alinderado de la siguiente manera: Norte: antes con calle primera, ahora calle 2; Sur: Con inmueble que fue o es de José Elías Duran, antes separaban mojones de piedra, ahora pared; Este: antes con carrera 2, ahora carrera 17D; Oeste: Con inmueble que fue o es de José Elías Duran, antes separaban mojones de piedra, ahora pared; dicho inmueble pertenece a la parte actora por haberlo adquirido por herencia a la muerte del ciudadano JUAN ANTONIO MALDONADO, quien era portador de la cédula de identidad N° V- 3.618.138.
-Al folio 10 riela copia de documento privado los cuales no los aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
- Al folio 11 corre documento privado de fecha 13 de diciembre de 2019, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de Carmen Maribel Maldonado Chacón dio en venta pura y simple a Daniel Alfonso Maldonado dio en venta una vitrina.
-Al folio 15 riela documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 20 de septiembre de 1971, bajo el N° 118, Tomo 2, Protocolo Primero, el cual fue agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que el ciudadano José Elías Durán Toloza dio en venta pura y simple al ciudadano Juan Antonio Maldonado un lote de terreno propio ubicado en el Barrio Genaro Méndez, conocido antes como la urbanización la Chucuri.
- A folio 19 riela documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 19 de diciembre de 2002, anotado bajo el N° 83, Tomo 132, folios 188 hasta 189 del tomo de autenticaciones del año 2002, el cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que el ciudadano Andrés Colmenares declaró haber construido para el ciudadano Juan Antonio Maldonado, una casa sobre un terreno de su propiedad, ubicada en la calle 2, N° 17C-45 del Barrio Genaro Méndez, Parroquia La Concordia del Municipio San Cristóbal.
-A los folios 23 y 24, corre Planilla Sucesoral N° 1890065578 de fecha 04 de octubre de 2018, expedida por el Ministerio de Hacienda, Administración de Rentas, Departamento de Sucesiones Región Los Andes, la cual, por haber sido agregada en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna, por lo que el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que fue autorizado por un funcionario público facultado para ello de conformidad con lo establecido en la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás ramos conexos y por tanto hace plena fe de que la ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón, en su condición de heredera como hija de Juan Antonio Maldonado, efectuó la declaración de sucesoral de los bienes que tiene el mencionado ciudadano Juan Antonio Maldonado.
- A los folios 25 al 28, corre copia simple del Informe Técnico de Inspección del Inmueble suscrito por el Ingeniero Enyenwer Blanco, el cual no es parte en esta causa y por tanto debe considerarse como tercero en este juicio, observándose a demás que tal instrumento no fue ratificado mediante prueba testimonial, razón por la cual este Tribunal no lo aprecia ni valora pues los instrumentos privados emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
-A los folios 29 al 30, corre copia simple del documento privado, el cual no los aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
-Al folio 31, corre planilla de estado de cuenta por contrato de Hidrosuroeste, en la dirección calle B, Genaro Méndez, Cra. 17C 45, San Cristóbal La Concordia estado Táchira. Dichas probanzas se consideran tarjas que reciben valoración por la sana crítica, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil (vid. Sent. N° RC-00501 de fecha 17 de septiembre de 2009, Sala de Casación Civil).
-A los folios 32 al 34, corren planillas de impuestos, correspondiente a la cédula de identidad N° V- 3.618.138, emanado por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, las cuales se valoran como documentos administrativos de las mismas se observa que el ciudadano Juan Antonio Maldonado, cancelaba los impuestos correspondientes.
-Al folio 10, corre copias fotostáticas simples de las cédulas de identidad, instrumento definido en el artículo 11 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de Identificación como de carácter personal e intransferible, que constituye el documento principal de identificación para los actos civiles, mercantiles, administrativos y judiciales; correspondientes a los ciudadanos Mildred Roselyne Maldonado y Daniel Alfonso Maldonado, la cual fue incorporada válida y oportunamente al proceso de acuerdo con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por no haber sido impugnada, por lo que vale igual al original de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, por lo que se tiene como un documento público administrativo, con la fuerza probatoria del artículo 1.359 del Código Civil, del cual se desprende que los mencionados ciudadanos se identifican con la cédula N° V- 11.505.728 y V- 10.174.332, respectivamente.
VALORACION DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
TESTIMONIALES
-A los folios 80 al 83, riela acta levantada al testigo ciudadana ENDERING YURLEY HERNANDEZ DELGADO, titular de la cédula de identidad N° V- 14.785.646, quien a preguntas contestó: Que ella sirvió de testigo aproximadamente en septiembre del 2021. Que ella sirvió de testigo con el problema de una casa y de ver que ella es vecina de la comunidad. Que al momento en que se realizó la firma de compromiso estaban como cuatro personas, contándose ella. Que las personas que estaban era la Sra. Mary, Daniel, el Doctor Jesús Nieto el sr Adolfo y ella. Que el compromiso se trataba como un arrendamiento de la vivienda de forma horizontal hasta ahí se acuerda. Que no vió nada, ni entregaron nada. No vio dinero. Que durante el tiempo que duró la venta del inmueble ella no observó algún tipo de dinero. A repreguntas contestó: Que conoce a Carmen Maribel Maldonado. Que conoce a Carmen Maribel Maldonado desde hace bastante tiempo. Que ellas son vecinas de la comunidad y desde la niñez prácticamente. Que el vinculo que la une con Carmen Maribel Maldonado, es como todo ciudadano vecino de la comunidad. Que a ella le pidió que sirviera de testigos fue ellos dos, cuando estaban en el proceso tanto la Sra. Mary como el Sr Daniel ella iba pasando. Que el lugar en el que se efectuó el compromiso fue en la misma vivienda. Que cuando se refiere en la misma vivienda es donde estaban ellos parados cuando ella iba pasando. Que la dirección de la mencionada vivienda es en la calle principal de Genaro Méndez donde queda la bodega del Sr. Alfonso. Que la reunión se realizó en la esquina, en Genaro Méndez donde quedaba la bodega del sr Alfonso. Que ella firmó el documento ese de compromiso como testigo. Que ella firmó ese compromiso en un anexo que tiene la bodega. Que conoce a Daniel Maldonado y Mildred Maldonado de vista y de trato de buenos días. Que los conoce por ser vecinos de la comunidad, desde su niñez y tiene 44 años de edad. Que los referidos ciudadanos viven más arriba de su casa en el Genaro Méndez donde viven actualmente. Que es el compromiso que ellos firmaron. Que al momento que ella llegó a la reunión se encontraban presentes los ciudadanos Daniel Maldonado y Mildred Maldonado, estaban todos ahí y fue cuando la llamaron para que sirviera de testigo. Que ella se retiro y no supo mas nada.
La declaración de la anterior testigo la aprecia y valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual con esta prueba se demuestra que efectivamente entre los ciudadanos Daniel Alfonso Maldonado, Mildred Roselyne Maldonado y Carmen Maribel Maldonado Chacón, suscribieron un compromiso de venta. Que el lugar donde se efectuó la negociación fue en la vivienda.
-A los folios 84 y 85, riela declaración rendida por el ciudadano ADOLFO AQUILES ARAQUE ANTELIZ, titular de la cédula de identidad N° V- 5.673.237, quien a preguntas contestó: Que él sirvió como testigo septiembre del 2021. Que el sirvió de testigo porque él es amigo de todos ellos. En virtud de la condición de salud que se presento en el acto, este tribunal acordó suspender el presente acto y acordó proseguir la evacuación para el segundo día de despacho a las 10:00 am.
Al folio 86 riela reanudación de la declaración del ciudadano ADOLFO AQUILES ARAQUE ANTELIZ, titular de la cédula de identidad N° V- 5.673.237, quien a preguntas contestó: Que en el momento en que realizó la firma del compromiso se encontraban como seis personas. Que si conoce a las personas que se encontraban son nacidos ahí. Que eso es un acta de compromiso entre ellos, para colocarse de acuerdo ellos con la vaina de la casa, como un condominio. Que al momento del compromiso no hubo real ahí no hubo nada. Que Daniel ni Mildred pagaron algo, como le dijo ahí no hubo nada, ni real ni venta, ni nada. Que no hubo venta, no hubo nada solo un acta de compromiso. Que conoce igual que a los otros a Daniel Maldonado y a Mildred Que Daniel y Mildred viven en la Urbanización Los Ángeles, ahí mismo pegado con el barrio. Que a él le pidió el favor para que sirviera de testigo, la señora Carmen y Daniel como iba pasando en ese momento por ahí, lo llamaron para eso. Que la reunión se realizó ahí mismo en la calle principal del barrio. A repreguntas contestó: Que la reunión en que debió ser testigo fue en los primeros días de septiembre del 2021. Que lo insto al acto fue Carmen. Que él no tiene nada de interés en el proceso, que quede todo bien. Que de vainas se acuerda de Carmen, de Daniel y Endri la otra que fue testigo, ella vive al frente y no recuerda el nombre de ellos. Que el lugar donde se celebró la reunión fue en la calle principal del mismo barrio, por ahorita hay unos alquilados allí, cree que son alquilados. Que él es amigo de Carmen no más. Que ellos son criados ahí mismos, nacidos allí desde ese tiempo la conoce él. Que a Daniel y a Mildred, Igual que a los otros, todos son nacidos allí desde pequeños. Que cuando él llegó a la reunión ya estaban allí Carmen, Daniel y Mildred. Que como resultado de la reunión él no firmo ningún documento. Que él que estuvo ahí no vio nada de que Carmen, Daniel y Mildred hayan firmado algún documento. Que él no sabe quien está en posesión del local y apartamento, él ha visto es puro alquilados ahí. Que la reunión se llevo a cabo en la sala. Que en ese momento estaba también presente Yurley Delgado, ella vive al frente de la casa de ellos. Que Carmen Maldonado y Endering Delgado, son amigos viven ahí mismo al frente.
La declaración de este testigo no la aprecia ni valora el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues por una parte, sus deposiciones son contradictorias pues primero declaró que sirvió de testigo y luego declaró que no firmó ningún documento.
PARTE MOTIVA
RECONVENCION
La presente RECONVENCIÓN fue interpuesta por el ciudadano JESUS ALFONSO NIETO FLORES contra la ciudadana CARMEN MARIBEL MALDONADO CHACON, mediante el cual solicitan la declaración de resolución del contrato, por incumplimiento del contrato.
Ahora bien, alega la demandada reconviniente que interpone la reconvención, por cuanto el contrato de compraventa en fecha 02 de septiembre de 2021, suscrito por ella es un contrato privado de compra venta con los ciudadanos Daniel Alfonso Maldonado y Mildred Roselyne Maldonado y un alcance de dicho contrato con compromiso de las partes. Que mediante el cual su representada daba en venta pura y simple los derechos y acciones del 38,23% que le corresponden sobre un inmueble consistente en un lote de terreno propio y las mejoras sobre el edificadas, ubicado en el Barrio Genaro Méndez.
Que el Inmueble propiedad de su representada le pertenece por haberlo adquirido por herencia a su padre el causante Juan Antonio Maldonado, ni los tres mil dólares de los estados Unidos de Norteamérica, equivalentes para la fecha en que fue suscrito el contrato a la cantidad de Bs. 12.600.000.000,00, lo cual consta en los documentos antes mencionados, pero su representada fue sorprendida en su buena fe, ya que a pesar de haber suscrito el contrato no recibió el correspondiente pago allí especificado, por parte de los ciudadanos Daniel Alfonso Maldonado y Mildred Roselyne Maldonado, quienes a partir de dicha fecha fueron posponiendo la fecha de pago y hasta la presente fecha no han efectuado el mismo.
Que a pesar de la insistencia de su representada para que le fuera pagado dicho monto, no ha sido posible que los mismos cumplan con el mismo. De igual manera no han cumplido con los compromisos establecidos en el documento que acompañan con el libelo de la demanda, como lo es la construcción de la división que separe del local comercial a las escaleras que dan acceso a la segunda planta. Que mediante la colocación de una reja divisoria. A los fines de individualizar los accesos. Así como el de realizar alguna gestión para la tramitación del documento de propiedad horizontal, para posteriormente efectuar la correspondiente adjudicación, previo cumplimiento de pago del monto pautado por la venta de los derechos y acciones por lo cual lo procedente es la declaración de resolución del contrato, por incumplimiento del contrato, es decir, el pago estipulado en el contrato de compraventa, acogiéndose su representada a la excepción “exceptio non adimpleti contractus”.
Ahora bien, establecen los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, lo siguiente:
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De las normas trascritas se infieren que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos. Asimismo, en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta la obligación, se podrá reclamar judicialmente la ejecución del mismo o la resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Respecto a la exceptio non adimpleti contractus, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha veinte (20) días del mes de julio del año dos mil veintidós, expresó:
Conforme a la norma citada la excepción de contrato no cumplido, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya.
A tales efectos, se observa que el artículo 1168 del Código Civil, como indica el autor Alberto Miliani Balza (cfr. “Obligaciones Civiles 1”, Editores, S.R.L., Marga, 2004, p. 355), comprende que dicha excepción “…aún cuando su efecto es suspender la ejecución de la obligación, es una defensa de fondo…”, por lo que la parte demandada debe oponerla en la fase de contestación de la demanda como defensa de fondo o perentoria para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.
De igual forma conforme a la doctrina ya citada (Op. cit. p. 358), los supuestos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido o excepción non adimpleti contractus, en resumen son los siguientes:
1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos.
2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos.
3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secundarias serían aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas.
4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando.
5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.
“(…) La excepción non adimpleti contractus, no pudo existir en el Derecho Romano, por cuanto no se conocía el concepto de causa, sin embargo como la excepción se apoya en el principio de la equidad, los romanos la aplicaron bajo la forma de la “Exceptio doli” en los contratos de buena fe, quedando excluida de los contratos de derechos estricto.
La excepción non adimpleti contractus fue creada en la edad media por los canonistas y luego por los post-glosadores, en la denominada regla de los correlativos, en la cual era considerada como un recurso inherente a todo contrato bilateral.
El Código de Napoleón, siguió el dictado de esta escuela y no la contempló; no así en el derecho Germánico en el cual perduró. En 1.890, reapareció el concepto en Francia con SALEILLES, quien hizo conocer la doctrina alemana, dando origen a que la jurisprudencia francesa empezara a aplicarla.
El proyecto Franco-Italiano de las obligaciones recogió en una norma expresa, el movimiento de la jurisprudencia Francesa; y en esa norma pasó al Código Civil Venezolano de 1942.
Antes de la vigencia de este articulo, los jueces Venezolanos para permitir que una parte no cumpliera con su obligación hasta tanto la otra a su vez, no cumpliera con la suya se apoyaba en el artículo 1.160 del Código Civil (…)”.
En este sentido, esta Sala en sentencia N° RC000760, de fecha 13 de noviembre de 2008, caso CONSORCIO BARR S.A., estableció lo siguiente:
“Ahora bien, en el presente caso el juez de la recurrida determinó que de acuerdo a lo indicado en el contrato de gerencia, la obligación de la demandada debería haberse cumplido contemporáneamente con la firma del contrato, en fecha 9 de abril de 1997, mientras que los alegados incumplimientos que denuncia la demandada por parte de la demandante, tuvieron lugar en fecha posterior al 19 de enero de 2001, es decir casi 4 años después, y por lo cual no encuadran dentro de los supuestos de dicha norma, la cual no es aplicable cuando se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.
Al respecto de lo antes expuesto esta Sala observa:
En Roma no se conoció en su fundamento actual la excepción non adimpleti contractus, ya que se empleaba como sustitutiva de la misma de la excepción del dolo, por lo cual la parte que exigía el cumplimiento de una obligación y no había dado cumplimiento a la suya, se le consideraba que había incurrido en dolo. Fue durante la edad media bajo la influencia del derecho Canónigo donde surge esta excepción que luego se conoce en el derecho moderno como excepción de contrato no cumplido.
En nuestro derecho civil, la disposición legal contenida en el artículo 1.168 del Código Civil fue incorporada en la reforma de 1942 y tomada del proyecto Franco Italiano de las obligaciones, determinando que la excepción de contrato no cumplido libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya.
Lo que determina que la obligación que se alegue como incumplida para liberar a la otra parte de su obligación, debe ser principal en el contrato y por ende no basta alegar el simple incumplimiento de una obligación, sino que ésta debe ser determinante o de una importancia capital que justificaría oponer la excepción, y de igual forma dicha excepción procede si las obligaciones surgidas del contrato bilateral son de ejecución o cumplimiento simultáneo.
En el sub iudice como ya se reseño, el juez de la recurrida estableció que las obligaciones no debían cumplirse simultáneamente sino en fechas diferentes, lo que determina que en este caso, no se cumple con el supuesto de procedencia de la excepción, que señala que es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, dado que si las obligaciones de una de las partes están sometidas a algún termino o condición, de modo que su ejecución sólo fuese exigible después de cumplirse esas modalidades, y las obligaciones de la otra parte fueren de ejecución inmediata, la parte a quien se le exigiere el cumplimiento no podría oponer la excepción, pues ésta supone el incumplimiento de la otra parte y tal incumplimiento no ha podido suceder mientras no se cumplan las modalidades que hacen exigible la obligación.
En consecuencia, se hace evidente que el juez de la recurrida no interpretó erróneamente lo estatuido en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que determina la improcedencia de esta denuncia. Así se declara”. (Destacado de la Sala).-
A los fines de determinar lo denunciado, tenemos que la recurrida sostuvo:
“NATURALEZA DEL CONTRATO
Precisado todo lo antes expuesto, se hace necesario señalar, que el presente juicio fue incoado en fecha cuatro (04) de junio de dos mil quince (2015), por lo que considera este Tribunal de Alzada, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, en el cual se consideraba que los contratos de promesa bilateral de opción compra-venta, como venta a plazo, en aplicación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio. De esta forma, es indudablemente que si en la promesa bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, estamos en presencia de un contrato de venta a plazo y no de un contrato preparatorio, por lo que, los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito. De esta forma, con respecto a lo mencionado, está Superioridad observa que el documento que cursa en los folios 10 al 12, presentado como documento fundamental de la acción, donde las partes se obligan de forma recíproca, deviene necesariamente por sus características en un contrato de venta. Así se declara. Establecido como ha sido que el contrato celebrado como opción de compra según la jurisprudencia antes citada debe considerarse como una venta a plazos, pasa esta Juzgadora a' pronunciarse sobre el fondo del asunto:
‘De acuerdo a los argumentos esgrimidos en la demanda y contestación de la demanda, quedaron admitidos los hechos siguientes: Que celebraron un contrato de compraventa, ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 05 de junio de 2014, bajo el N° 2,r-' Tomo 96, folios 6 hasta el 10, que el objeto del contrato versa sobre un inmueble constituido por una vivienda ubicada en la Urbanización La Victoria, Zona 1, manzana D, parcela 23, N° 79-70, calle 67 entre avenidas 79 y 80, Parroquia Caracciolo Parra Pérez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que el precio de venta fue acordado en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), de los cuales, el promitente comprador al momento de firmar el instrumento entregó la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de arras, así como se comprometía a cancelar la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.450.000,00) los cuales se cancelarían al momento de la firma del documento , definitivo de Compra Venta ante la Oficina de Registro competente y la cantidad restante, es decir, QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) serán cancelados en un lapso de doce meses (12) en cuotas iguales y consecutivas de Cuarenta y un mil seiscientos sesenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 41.666,66) durante cuyo lapso será gravado el inmueble mediante hipoteca de primer grado a favor de la PROMITENTE VENDEDORA, con un lapso de duración de CIENTO CINCUENTA DÍAS CALENDARIO (150) y treinta días de prórroga (30) para un total de CIENTO OCHENTA DÍAS CALENDARIO contados a partir de la firma del documento autenticado y sin nueva prórroga’.
Sin embargo, la parte demandante alega que no obstante haberse firmado la opción de compra venta, al momento que correspondía la protocolización del contrato de compra- venta, la parte demandada se negó a protocolizar el documento definitivo de venta y por vía de consecuencia a recibir las últimas cuotas de la venta a plazo realizada por su parte. Ante lo alegado por el demandante, la demandada en su escrito de contestación opone la excepción non adimpleti contractus, señalando al respecto, que no dio cumplimiento a su obligación de vender el inmueble por cuanto el comprador no cumplió con las obligaciones estipuladas en el artículo 1.527 del Código Civil, como es la obligación de pagar el precio, en el día y en el lugar determinados en el contrato. Que el término señalado en la cláusula segunda del contrato de opción de compra además de ser convencional por ser establecido por las partes, es un término extintivo, y por lo tanto, al cumplirse el término sin que el comprador pague el resto de la cantidad acordada, se extingue la obligación del vendedor, de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad del inmueble opcionado, que el ciudadano JHONNY VILORIA GONZÁLEZ, no introdujo el documento definitivo de compra venta ante el Registro Publico correspondiente, en su momento legal. Que en sustento y apoyo del artículo 1.168 del Código Civil, los demandados no pueden, ejecutar sus obligaciones de hacer como PROMITENTES VENDEDORES, de otorgar el documento traslativo de propiedad al PROMITENTE COMPRADOR, cuando este incumplió culposamente, su obligación de dar; que el término venció el día 05 de diciembre de 2014 y no puso a disposición de los demandados el dinero restante convenido por la venta del inmueble, esto es la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 1.950.000,00), dentro del término v prórroga del contrato de Opción de Compra, contenido en la cláusula tercera, por cuanto el actor no tenía el dinero del pago final establecido en el contrato de opción de compra. Niega igualmente los pagos realizados por el actor por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 50.000,00), en las fechas 21 de mayo y 15 de julio de 2014. Ahora bien, del documento de venta suscrito por las partes ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 5 de junio de 2014, anotado bajo el N° 2, Tomo 96, Folios 6 hasta 10, se evidencia que las partes pactaron de la siguiente manera: ‘Entre nosotros DALIA JOSEFINA BLANCO DE SANDOVAL y JAVIER ÁNGEL SANDOVAL SANDOVAL...omissis...quienes a los. efectos del presente contrato se denominaran "LA PROMITENTE VENDEDORA, por una parte y por la otra, el ciudadano JHONNY MOISÉS VILORIA GONZÁLEZ...omissis...quien para los efectos del presente contrato se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR, se ha convenido en celebrar el presente Contrato preliminar de Promesa Bilateral de Compra venta, el cual se regirá por las siguientes cláusulas determinadas a continuación: PRIMERA: "LA PROMITENTE COMPRADORA" se compromete a comprar y la "PROMITENTE VENDEDORA" se compromete a vender, un inmueble de su propiedad, constituido por una vivienda ubicada en la Urbanización La Victoria, Zona 1, manzana D, parcela 23, N° 79-70, calle 67 entre avenidas 79 y 80, Parroquia Carracciolo Parra Pérez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, ...omissis.... SEGUNDA: El precio por el cual LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a vender y LA PROMITENTE COMPRADORA se obliga a comprar, es por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.000.000,00), por lo que cualquier cantidad de dinero entregada para reservar o garantizar la presente operación de Promesa Bilateral de Compra Venta, será atribuida al precio total de venta convenido y ya señalado, tal como ha efectuado una primera entrega por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) como monto de Reserva, que son entregados con la firma del presente Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta y que son entregados en condición de ARRAS...omissis...y el monto restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 1.950.000,00) BOLÍVARES EXACTOS, serán pagados del siguiente modo: UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.450.000,00) serán pagados al momento de la firma del documento definitivo de Compra Venta ante la Oficina de Registro competente y la cantidad restante, es decir, QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) serán cancelados en un lapso de doce meses (12) en cuotas iguales y consecutivas de Cuarenta y un mil seiscientos sesenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 41.666,66) durante cuyo lapso será gravado el inmueble mediante hipoteca de primer grado a favor de la PROMITENTE VENDEDORA...omissis...TERCERA: El lapso o término de la presente Promesa Bilateral de Compra. Venta es de CIENTO CINCUENTA DÍAS CALENDARIO (150) y treinta días de prórroga (30) para un total de CIENTO OCHENTA DÍAS CALENDARIO contados a partir de la firma del presente documento y sin nueva prórroga. Es expresamente convenido y así se obliga LA PROMITENTE VENDEDORA, que el precio de venta lo mantendrá durante todo el tiempo o término señalado y no genera intereses alguno...omissis’. De acuerdo con los términos acordados, fijaron el precio de la venta en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), precio que se mantendría hasta la venta definitiva, estableciendo como término para la venta definitiva CIENTO CINCUENTA DÍAS CALENDARIO (150) y TREINTA (30) días de prórroga, para un total de CIENTO OCHENTA (180) DÍAS CALENDARIO, contados a partir de la firma del contrato de opción y sin nueva prórroga, de los cuales a decir de los demandados, el actor canceló la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 50.000,00) en calidad de arras, quedando un saldo deudor de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.950.000,00), que no fue cancelado en el término antes mencionado.
(…Omissis…)
Ahora bien, de la revisión efectuada a las pruebas promovidas y evacuadas en tiempo hábil, se advierte que no existe constancia en forma autentica que el actor en el término acordado en la cláusula Tercera del Contrato de Compra, de CIENTO OCHENTA (180) días, que se inició el día del otorgamiento del aludido contrato, esto es 05 de junio de 2014 y finalizó el día 05 de diciembre del mismo año, haya cancelado la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 1.450.000,00), que era el monto que se obligaba a cancelar para el momento de la firma del documento definitivo de venta, puesto que el resto, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 500.000,00), sería cancelada en cuotas mensuales y consecutivas, así como se constituiría hipoteca de primer grado sobre el inmueble en cuestión a favor de los vendedores, así como no se evidencia que el actor haya tramitado lo concerniente para la protocolización del documento contentivo de la venta definitiva ante el Registro respectivo, carga que le corresponde al comprador, de igual manera, no se evidencia que el actor haya ofrecido el pago en los términos convenidos, es decir la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 1.450.000,00) a los vendedores, en la fecha 05 de diciembre del 2014, ni el ofrecimiento total del precio de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.950.000,00) durante el curso del presente juicio, a través de las vías que la ley le concede, evidenciándose de esta manera, que el actor incumplió con su obligación de la presentación del documento de venta con hipoteca del primer grado ante el Registro Subalterno respectivo, ni con el pago del saldo del precio, de conformidad con el artículo 1527 del Código Civil, pues ha debido el comprador ofrecer el pago del saldo del precio y dejar constancia en forma autentica de su cumplimiento, puesto que su fundamento en esta acción de cumplimiento de contrato, es la negativa de los vendedores de firmar el documento definitivo de venta ante el registro y de recibir las últimas cuotas de la venta a plazo realizada por su parte. Así se declara. Determinado como ha sido que el comprador incumplió con su obligación de pagar el resto de lo adeudado, esto es la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 1.950.000,00), esta Juzgadora forzosamente declara improcedente la pretensión del demandante por cumplimiento de contrato. Así se decide”. (Negritas de la Sala).
De la doctrina antes comentada, y de la decisión recurrida, se evidencia que efectivamente resulta aplicable para la resolución del caso la norma contenida en el artículo 1.168 de nuestro código civil sustantivo, que concibe la llamada excepción non adimpleti contractus, es decir, la excepción de contrato no cumplido, la cual se da sólo en los contratos bilaterales, como en el presente caso, y que se vislumbra como una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.
Ello así, es necesario que estas obligaciones de las partes nazcan simultáneamente del contrato, es decir, deben coexistir desde su perfeccionamiento, aunado al hecho de que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra, no sólo en la fase de su nacimiento, sino en su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar, la otra parte tendría el derecho a pretender ser liberada de su obligación o de rehusarse al cumplimiento de la misma, hasta tanto la otra parte no cumpla a su vez con la suya, que es lo que produce en definitiva la aludida excepción.

Ahora bien, encontrándonos en un contrato privado bilateral reconocido y, por cuanto estaba estipulado un cumplimiento reciproco de las partes y, en atención al análisis de las pruebas promovidas, se puede observar que la parte demandada reconviniente alega que la parte demandante reconvenida no realizo el pago correspondiente y que no ha cumplido con las obligaciones acordadas en el contrato, por lo que se puede observar que aportó como prueba para demostrar que no existió el pago fue una declaración de testigos, que al valorarlos solo se demuestra que si existió un compromiso, lo que con ello no demuestra que no fue realizo el pago. Igualmente, no aportó prueba que demostrara que el demandante reconvenido no ha cumplido con las obligaciones acordadas en dicho contrato. Asimismo, es necesario hacer mención que el vendedor tiene la obligación de aportar todos los requisitos necesarios para que la venta sea efectiva, por lo que es forzoso para esta juzgadora declarar SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato interpuesta.
Ahora bien, pasa esta juzgadora a resolver el fondo de la presente causa que versa sobre la demanda por RECONOCIMIENTO DE CONTENIDO Y FIRMA DE DOCUMENTO PRIVADO interpuesta por los ciudadanos DANIEL ALFONSO MALDONADO Y MILDRED ROSELYNE MALDONADO contra CARMEN MARIBEL MALDONADO CHACON.
Establece el artículo 450 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 450.- El reconocimiento de un instrumento privado puede pedirse por demanda principal. En este caso se observarán los trámites del procedimiento ordinario y las reglas de los artículos 444 a 448.

De la norma trascrita se infiere que el reconocimiento de un instrumento privado puede solicitarse mediante demanda principal, la cual deberá tramitarse por el procedimiento ordinario y conforme a las normas establecidas en los artículos 444 al 448 del Código de Procedimiento Civil, las cuales prevén los efectos de la conducta asumida por la parte demandada al contestar la demanda, así como el trámite que debe seguirse en el proceso.
Asimismo, establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que:
Artículo 444.- La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

Igualmente, señala del artículo 1.364 del Código Civil:
Artículo 1364.- Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligada a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido.

Ahora bien, de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda manifestó que es cierto que firmó el documento de compra venta privado, en consecuencia queda legalmente reconocido el documento privado de fecha 02 de septiembre de 2021, contentivo de un contrato de opción de Compra-Venta sobre el 38.23% de los derechos y acciones que le corresponden a la ciudadana Carmen Maribel Maldonado Chacón sobre un bien inmueble, consistente en un lote de terreno propio ubicado en el Genaro Méndez. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos de hecho y derecho antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:
PRIMERO: SIN LUGAR la RECONVENCION interpuesta por la ciudadana CARMEN MARIBEL MALDONADO CHACON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.155.882 en contra de los ciudadanos DANIEL ALFONSO MALDONADO Y MILDRED ROSELYNE MALDONADO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 10.174.332 y V- 11.505.728 en su orden.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por RECONOCIMIENTO DE CONTENIDO Y FIRMA DE DOCUMENTO PRIVADO, interpuesta por los ciudadanos DANIEL ALFONSO MALDONADO Y MILDRED ROSELYNE MALDONADO contra CARMEN MARIBEL MALDONADO CHACON. En consecuencia, queda reconocido el documento privado firmado en fecha 02 de septiembre de 2021.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada,
Publíquese, regístrese, NOTIFIQUESE A LAS PARTES y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los veintinueve (29) días del mes de octubre del año dos mil veinticinco(2025). Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.

Abg. JOHANNA LISBETH QUEVEDO POVEDA
Jueza Provisoria

Abg. WILSON ALEXANDER RUIZ RICO
Secretario Suplente
En la misma fecha se registró la anterior decisión, siendo las diez (10:00 a.m.) de la mañana y, se dejó copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal.

Abg. WILSON ALEXANDER RUIZ RICO
Secretario Suplente
Exp. N° 10.139