REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 215º y 166º EXPEDIENTE N° 19.402-2015 PARTE ACTORA - RECONVENIDA: La ciudadana CLARA CONCEPCIÓN LÓPEZ GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 4.447.359 y domiciliada en Rubio, Municipio Junín del estado Táchira, y civilmente hábil, actuando con el carácter de presidenta de la ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDAS (O.C.V.) “UN NUEVO AMANECER”, Rif.- J295080689, inscrita ante el Registro Público de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira bajo el N° 45, Tomo 11° en fecha 26-09-2007, con domicilio en Rubio. APODERADA DE LA PARTE ACTORA: Abogada GLORIA BUITRAGO DE ARIAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 31.176. (F. 37 p. II) PARTE DEMANDADA - RECONVINIENTE: Los ciudadanos MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, GERSON ENRIQUE PAZ VILLAMIZAR y ESTHER LORENA PAZ VILLAMIZAR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 3.006.580, V.- 9.461.372 y V.- 11.107.008, domiciliados Rubio, estado Táchira, hábiles, todos en su carácter de herederos del causante FERMIN PAZ GOMEZ, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad N° V.- 1.573.555. APODERADO DE LOS CO-DEMANDADOS – RECONVINIENTES ESTHER LORENA PAZ VILLAMIZAR y GERSON ENRIQUE PAZ VILLAMIZAR: Abogado JOSE LUZARDO ESTEVES HERNANDEZ inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 107.432. (F. 352, p. I) DEFENSORA AD LITEM DE LOS HEREDEROS DESCONOCIDOS DEL CIUDADANO PEDRO JOSE JIMENEZ VILLAMIZAR quien actuaba en su carácter de heredero de la de cujus MARILU SEBASTINA VILLAMIZAR DE PAZ PARTE CO-DEMANDADA - RECONVINIENTE: Abogada ZULEIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 24.435. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. PARTE NARRATIVA De las actuaciones que conforman el expediente, consta: Primera pieza: Inicia la presente demanda intentada por La ciudadana CLARA CONCEPCIÓN LÓPEZ GARCIA actuando con el carácter de presidenta de la ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDAS (O.C.V.) “UN NUEVO AMANECER”, asistida por el abogado HUGO ORLANDO GARMENDIA ARELLANO, contra los ciudadanos MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, GERSON ENRIQUE PAZ VILLAMIZAR y ESTHER LORENA PAZ VILLAMIZAR, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (F. 1 al 9, recaudos del F. 10 al 67) Por auto de fecha 23-03-2015, este Tribunal admitió la demanda, ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que dentro del lapso de 20 días de despacho siguientes a la citación, más 1 día como término de distancia, den contestación a la demanda. Para la práctica de la citación de la parte demandada, se comisionó al Juzgado de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de esta Circunscripción Judicial. (F. 69) Al folio 70 y vuelto, rielan actuaciones concernientes a la elaboración y remisión de las compulsas de citación de la parte demandada, con oficio N° 240 al Juzgado Comisionado. (Oficio F. 71) Del folio 72 al 81, riela oficio N° 3170-336, con resultas de la comisión N° 8901-15, concernientes a la practica de la citación personal de la parte demandada. En fecha 18-05-2015, los ciudadanos GERSON ENRIQUE PAZ VILLAMIZAR y ESTHER LORENA PAZ VILLAMIZAR parte co-demandada, confirieron poder apud acta a las abogadas IVETTE MYLENE SANCHEZ NAVARRO y ALVIS YOLANDA COLMENARES VILLAMIZAR. (F. 82 al 84, anexo F. 85) En fecha 22-05-2015, la ciudadana MARILY SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ parte co-demandada, confirió poder apud acta a las abogadas IVETTE MYLENE SANCHEZ NAVARRO y ALVIS YOLANDA COLMENARES VILLAMIZAR. (F. 86 al 87, anexo F. 88) En fecha 26-05-2015, la co-apoderada de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda y opuso reconvención por resolución de contrato. (F. 89 al 99, anexos F. 100 al 105) Por auto de fecha 09-06-2015, se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada - reconviniente. Se acordó la notificación de las partes a los fines continuar el proceso conforme a lo establecido en el artículo 367 de la Ley Adjetiva. De igual forma, se acordó oficiar al SUNDDE con el propósito de que remitieran el acta suscrita por las partes en fecha 26-06-2011. Se libró oficio N° 450 al ente respectivo. (F. 106, oficio al Vto.) En fechas 16-06-2015 y 06-07-2015, la parte actora – reconvenida, asistida por el abogado Hugo Garmendia, presentó escrito de contestación a la reconvención. (F. 107 al 110) Mediante diligencia de fecha 29-06-2016, la co-apoderada de la parte demandada – reconviniente, se dio por notificada del auto de fecha 09-06-2015. (F. 111) En fecha 27-07-2015, la parte actora – reconvenida, asistida por el abogado Hugo Garmendia, presentó escrito de promoción de pruebas. (F. 116 al 122, anexos F. 123 al 201) En fecha 28-07-2015, la co-apoderada de la parte demandada – reconviniente, presentó escrito de promoción de pruebas. (F. 202 al 206, anexos F. 207 al 232) Por autos de fecha 29-07-2015, se agregaron las pruebas promovidas por las partes. (F. 233 y Vto.) Por auto de fecha 06-08-2015, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora - reconvenida, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Se libraron lo oficios Nos. 586 y 587 a los entes respectivos. (F. 234, oficios al Vto. 234 y 235 y Vto.) Por auto de fecha 06-08-2015, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada – reconviniente, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Se libró oficio N° 589 al ente respectivo. (F. 236, oficio al Vto.) A los folios 237 al 238, rielan actuaciones relativas a la evacuación de pruebas. Del folio 239 al 242; del 248 al 250 y del 258 al vuelto 281 y del 287 al 319, rielan actuaciones relativas a suspensión del proceso por la citación de los ciudadanos PEDRO JOSE JIMENEZ VILLAMIZAR, GERMAN ENRIQUE PAZ VILLAMIZAR y ESTHER LORENA PAZ VILLAMIZAR en su carácter de hijos de la de cujus MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ parte co-demandada en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, a cuyos efectos para la práctica de la misma se comisiono al Juzgado de Municipio Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de esta Circunscripción Judicial. Se libro boleta de citación y se remitió con oficio N° 334 al juzgado comisionado. Del folio 243 al 246, rielan actuaciones relativas a la evacuación de pruebas. Mediante diligencia de fecha 20-10-2015, la parte actora – reconvenida, asistida por el abogado Hugo Garmendia, solicitó se oficiara nuevamente al Banco Sofitasa de Rubio y al Banco Sofitasa sede del Sambil San Cristóbal a los fines de que remitan lo solicitado. (F. 247) Del folio 251 al 254, rielan diligencias de fechas 10-11-2015, mediante las cuales la parte actora – reconvenida, asistida por el abogado Hugo Garmendia, consignó comprobantes original de depósitos realizado el primero en el Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., agencia Rubio, signado con el N° 310002762 de fecha 31-01-2013 por la cantidad de Bs. 17.855,00 y el segundo realizado Banco Sofitasa, Banco Universal C.A., agencia Sambil, San Cristóbal bajo el N° 670005519 de fecha 29-10-2011 por la cantidad de Bs. 31.172,00. De igual forma, solicito el resguardo de los referidos documentos en la caja fuerte del Tribunal, dejando en su lugar copia certificada y ratificó la solicitud realizada mediante diligencia de fecha 20-10-2015. (Anexos F. 255 al 256) Por auto de fecha 02-12-2015, se acordó guardarlos en la caja fuerte del Tribunal y se dejo copia simple en el expediente. (F. 257) Mediante diligencia de fecha 21-10-2016, la parte actora – reconvenida, asistida por el abogado Hugo Garmendia, consignó acta de defunción de PEDRO JOSE JIMENEZ VILLAMIZAR co-heredero de la de cujus MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ parte co-demandada en la presente causa y acuse de recibo del oficio N° 334 de fecha 17-05-2016. (F. 282, anexos F. 283 al 285) Del folio 286 al vuelto, y del folio 320 al 349, rielan actuaciones relativas a suspensión del proceso por la citación mediante edicto a los herederos desconocidos del de cujus PEDRO JOSE JIMÉNEZ VILLAMIZAR quien actuaba con el carácter de co-heredero de la de cujus MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ parte co-demandada en la presente causa, así como de todas aquellas personas que se crean con intereses en el presente juicio todo de conformidad con lo establecido en los artículos 144 y 231 de la Ley Adjetiva. Mediante diligencia de fecha 02-10-2017, la parte actora – reconvenida, asistida por el abogado Hugo Garmendia, solicitó el nombramiento de defensor ad Litem de los herederos desconocidos del ciudadano PEDRO JOSE JIMENEZ VILLAMIZAR quien actuaba con el carácter de co-heredero de la de cujus MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ parte co-demandada en la presente causa. (F. 350) Por auto de fecha 03-10-2017, la Jueza Temporal Fanny Ramírez se abocó al conocimiento de la causa. (F. 351) En fecha 25-10-2017, la ciudadana ESTHER LORENA PAZ VILLAMIZAR actuando en su carácter de parte co-demandada y co-heredera de la de cujus co-demandada MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, confirió poder apud acta al abogado JOSE LUZARDO ESTEVES HERNANDEZ. (F. 352, anexó F. 353) A los folios 354 al 355, rielan actuaciones relativas a la designación y notificación de la abogada ZULEIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR como defensora ad Litem de los herederos desconocidos del de cujus PEDRO JOSE JIMENEZ VILLAMIZAR. Por auto de fecha 10-11-2017, el Juez Provisorio Juan Molina, se abocó al conocimiento de la causa. (F. 356) Segunda pieza (reconstruida): En fecha 10-11-2017, tuvo lugar el acto de juramentación de la Abogada ZULEIKA HUNG FUENMAYOR como defensora ad Litem de los herederos desconocidos del de cujus PEDRO JOSE JIMENEZ VILLAMIZAR. En fecha 27-11-2017, la parte actora-reconvenida, presentó escrito de informes. En fecha 27-11-2017, el ciudadano GERSON PAZ actuando en su carácter de parte co-demandada y co-heredero de la de cujus co-demandada MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, le confirió poder al abogado JOSE LUZARDO ESTEVES HERNANDEZ. En fecha 27-11-2017, el apoderado de los co-demandados Esther Paz y Gerson Paz, solicitó que sus representados se tengan como herederos del hermano y se haga cesar el defensor designado. Mediante diligencia de fecha 27-11-2017, el apoderado de los co-demandados Esther Paz y Gerson Paz, solicitó se informe sobre el estado de la causa y se realice un computo de los lapsos procesales transcurridos. Por auto de fecha 28-11-2017, se negó el cómputo solicitado por la parte co-demandada. En fecha 17-05-2019, la parte actora – reconvenida, otorgó poder apud acta a los abogados ALIX BARRERA y HUGO GARMENDIA. Mediante diligencia de fecha 07-02-2020, el co-apoderado de la parte actora – reconvenida, solicitó proferir sentencia en la presente causa. Mediante diligencia de fecha 11-05-2022, la parte actora – reconvenida, junto a su co-apoderado judicial, solicitaron el abocamiento de la causa y se ordene la reconstrucción de la segunda pieza del presente expediente. Así mismo, se llame a conciliación a las partes. Por auto de fecha 03-06-2022, la jueza provisoria Maurima Molina, se abocó al conocimiento de la causa. De igual forma, se dejó constancia del extravió de la pieza N° II del expediente y conforme a lo ordenado en acta N° 107, se acordó la reconstrucción de la referida pieza, a cuyos efectos se ordenó la notificación de las partes a los fines de que participaran y consignaren copias de las actas procesales que tuvieran en su poder y así como el de Fiscalía Superior del Ministerio Público. Así mismo, se exhorto al secretario a certificar todos y cada uno de los asientos contenidos en el Libro Diario del Tribunal que tengan relación con la pieza N° II, y la participación mediante oficio de la presente decisión a la Inspectoría de Tribunales del estado Táchira y a la Jueza Rectora del estado Táchira. Se agregaron las diligencias presentadas por la parte actora. (F. 1, anexos del folio 2 al 4, constante de diligencias presentadas por la parte actora, mediante la cual solicita el abocamiento de la causa, así como la reconstrucción de la pieza N° II, y señala medios telemáticos a los fines de su notificación) En fecha 04-07-2022, se libró la boleta de notificación al Fiscal del Ministerio Público y los oficios Nos. 376 y 377 a la Rectoría e Inspectoría de Tribunales. (Oficios F. 5 al 6) Del folio 7 al vuelto del 10, rielan actuaciones relativas a la notificación de la parte actora, Fiscal del Ministerio Público, Rectoría e Inspectoría. A los folios 11 y 12, riela oficio N° 20-F23-990-2022, de fecha 18-07-2022, proveniente de la Fiscalía Vigésima Tercera de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que se le remitiera la información solicitada. Al folio 13, riela auto de fecha 01-08-2022, mediante el cual se remitió la información solicitada al ente respectivo, con oficio N° 439-2022. ( Oficio al Vto.) Mediante diligencia de fecha 01-11-2022, la parte actora – reconvenida, asistida por el abogado Hugo Garmendia, solicitó se comisionara para la práctica de la notificación de la parte co-demandada (Esther Paz y Gerson Paz). (F.15) Por auto de fecha 19-01-2023, se comisiono para la práctica de la notificación de la parte co-demandada (Esther Paz y Gerson Paz) de la decisión dictada en fecha 09-06-2022, al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de esta Circunscripción Judicial. Se libraron boletas de notificación y se remitieron con oficio N° 021/2022 al Juzgado comisionado. (F. 16, oficio Vto.) Igualmente, se agrego la relación tomada del Libro Diario. (F. 17 y Vto.) Mediante diligencia de fecha 14-03-2023, la parte actora – reconvenida, junto a su co-apoderado judicial consignaron oficio N° 3170-41, con resultas de la comisión N° 9357-23, relativas a la practica de la notificación personal de la parte co-demandada (Esther Paz y Gerson Paz) de la decisión dictada en fecha 09-06-2022. (F. 18, comisión F. 19 al 27) Del folio 28 al 31, rielan actuaciones relativas al abocamiento de la Jueza Provisoria Maurima Molina y la notificación de las partes. En fecha 19-02-2024, la parte actora – reconvenida, confirió poder apud acta a la abogada Ana Amelia Mosquera Ramírez. (F. 32) A los folios 33 al 34, rielan actuaciones relativas al abocamiento de la Jueza Suplente Zulimar Hernández. A los folios 35 y 36, rielan diligencias presentadas por la parte actora-reconvenida, mediante la cual solicitan el pronunciamiento de la causa. En fecha 02-05-2025, la parte actora-reconvenida, confirió poder apud acta a la abogada GLORIA BUITRAGO DE ARIAS. (F. 37 al 38) Del folio 39 al 44, rielan actuaciones relativas al abocamiento de la Jueza Suplente LETTY CASTRO y la notificación de las partes. PARTE MOTIVA Estando para decidir, se observa: I.- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA: a.- DE LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO: La controversia se suscita en torno a la demanda interpuesta por La ciudadana CLARA CONCEPCIÓN LÓPEZ GARCIA, actuando con el carácter de presidenta de la ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDAS (O.C.V.) “UN NUEVO AMANECER”, asistida por el abogado HUGO ORLANDO GARMENDIA ARELLANO, contra los ciudadanos MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, GERSON ENRIQUE PAZ VILLAMIZAR y ESTHER LORENA PAZ VILLAMIZAR, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Manifiesta la parte actora, que en fecha 27-10-2011 su representada celebró un documento privado bilateral de opción de compra venta con los ciudadanos FERMIN PAZ GOMEZ y MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR PAZ, por ante la Coordinación Regional del Instituto Para la Defensa de Las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) en el expediente N° 1140-11 de fecha 01-06-2011, sobre un lote de terreno propio el cual es parte de mayor extensión, ubicado en la Carretera Principal Vía Cuquí, sector Las Marías de la ciudad de Rubio, Municipio Junín, estado Táchira, el cual tiene un área de 53.000 m2 según levantamiento topográfico efectuado por el Topógrafo José Camargo titular de la cédula de identidad N° V- 1.740.419 y cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Del punto 23 al 24, mide 13,70 mts, del punto 24 al 25, mide 44,00 mts, del punto 25 al 26, mide 23,80 mts, del punto 26 al 27, mide 57,40 mts, del punto 27 al 28, mide 17,00 mts, del punto 28 al 29, mide 15,50 mts, del punto 29 al 30, mide 11,10 metros, del punto 30 al 31, mide 13,30 mts, del punto 31 al 32, mide 13,60 mts, del punto 32 al 33, mide 9,00 mts, del punto 33 al 34, mide 55,00 mts, del punto 34 al 35, mide 15,20 mts, del punto 35 al 36, mide 10,70 mts y del punto 36 al 37, mide 27,00 mts; con predios de carretera vía Cuqui; SUR: Del punto 7 al punto 8, mide 51,00 mts, con predios de retiro de la quebrada Cuqui; ESTE: Del punto 37 al 1, mide 361,50 mts, del punto 1 al punto 2, mide 17,00 mts, del punto 2 al 3, mide 34,30 mts, del punto 3 al punto 4, mide 28,00 mts, del punto 4 al punto 5, mide 15,80 mts, del punto 5 al 6, mide 7,50 mts, del punto 6 al 7, mide 22,90 mts, con predios de Freddy González, Armando Maldonado, José Pascua, Carmen Cecilia Vargas de Gonzalez, calle en proyecto, Julio Medina y viviendas particulares, y OESTE: del punto 8 al 9, mide 31,00 mts, del punto 9 al punto 10, mide 19,20 mts, del punto 10 al punto 11, mide 9,50 mts, del punto 11 al punto 12 mide 24,00 mts, del punto 12 al 13, mide 30,10 mts, del punto 13 al punto 14, mide 27,00 mts, del punto 14 al punto 15, mide 140,00 mts, del punto 15 al punto 16, mide 21,00 mts, del punto 16 al punto 17, mide 50,00 mts, del punto 17 al punto 18, mide 25,30 mts, del punto 18 al punto 19, mide 29,50 mts, del punto 19 al 20, mide 115,50 mts, del punto 20 al 21 mide 94,00 mts, del punto 21 al 22, mide 26,30 mts y del punto 22 al punto 23, mide 54,30 mts, con predios de Sánchez Cote. El cual les pertenecía según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Junín del estado Táchira, inserto bajo el N° 14, Folios 21 al 23, Tomo único, Protocolo Primero de fecha 11-10-1971, y documento de aclaratoria inserto bajo el N° 24, Tomo Tercero, Protocolo Primero, de fecha 03-06-1996, por un precio de Bs. 795.000,00, pagadero en distintas cuotas o mensualidades de la siguiente forma: las cantidades de Bs. 66.249,95 y Bs. 31.142,00 (parte de la segunda cuota) canceladas en la fecha en que se firmó el contrato; quedando como saldo restante la cantidad de Bs. 662.500,00 pagaderos en un lapso de 17 meses consecutivos contados a partir del 30-11-2011, quedando cada cuota en la suma de Bs. 36.716,21 y una última cuota de Bs. 38.324,43. De igual forma, establecieron en la cláusula sexta que el propietario autorizaba a su representada para realizar labores de limpieza y mantenimiento, promoción y colocación de vallas publicitarias. Sin embargo, señalan que por desavenencias surgidas con el vendedor, al este querer aumentar de manera exagerada ilegal e inmoral el precio acordado, su representada se vio obligada a proceder a demandar a los ciudadanos FERMIN PAZ GOMEZ y MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ por ante el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Táchira a los fines de que reconocieran sus firma, huellas dactilares y contenido de documento privado de fecha 09-04-2013, el cual fue admitido bajo el N° expediente 4843-13, posteriormente, en fecha 27-05-2013 fue declarado reconocido en su contenido y firma, en razón de la homologación impartida a la transacción realizada por las partes en fecha 22-05-2013. Que del contenido del documento objeto de reconocimiento, se desprende que los ahí demandados reconocieron que su representada había pagado la totalidad del monto establecido por ambas partes para la compra de un lote de terreno propiedad de FERMIN PAZ GOMEZ cuyas medidas, linderos y demás especificaciones se encuentran establecidas en el documento de promesa bilateral de compra venta firmado en fecha 27-10-2011, así mismo reconocen que su representada nada les quedaba debiendo por ningún concepto. No obstante a ello, el 10-08-2013, falleció ab –intestato el ciudadano FERMIN PAZ COMEZ, debiendo su cónyuge y descendientes continuar con el cumplimiento de los contratos celebrados por el referido causante conforme a lo establecido en el articulo 1.163 de Código Civil, razón por la que en distintas ocasiones ha acudido ante la ciudadana MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, firmante del documento reconocido, así como a sus descendientes ciudadanos GERSON ENRIQUE PAZ VILLAMIZAR y ESTHER LORENA PAZ VILLAMIZAR, a los fines de que procedan a realizar la transmisión o traspaso de la propiedad obligación que tienen como sucesores del vendedor, dado que su representada ya cumplió totalmente con las obligaciones asumidas y establecidas en el artículo 1.474 eiusdem. No siendo así, los referidos ciudadanos le han realizado promesas que nunca han cumplido, lo que ha causado grave daño moral y patrimonial a los directivos y demás miembros de la organización, (más de 130 miembros con sus respectivas familias), quienes aspiraban tener una vivienda digna - propia en el parcelamiento que allí se ha proyectado, quienes si han realizado esfuerzos y sacrificios para poder pagar las respectivas cuotas y alcanzar la totalidad del precio pactado. Fundamenta la demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 1159, 1160, 1163, 1167, 1474, 1487, 1488 y ordinal 1° del 1920 del Código Civil, a los fines de que la parte demandada convenga o sea condenado por este Tribunal en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato privado de opción de compra venta pendiente en el documento reconocido en fecha 27-05-2013 por ante el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira relativa al traspaso de la propiedad del lote de terreno objeto de pretensión. Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de pretensión y se de en custodia el mismo a su representada a los fines del mantenimiento del referido terreno. Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 1.470.000,00 equivalente a 9.800 U.T. En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada reconviniente, lo hizo en los siguientes términos: Niegan, rechazan y contradicen, que deban de dar cumplimiento a la obligación contenida en la transacción celebrada en fecha 22-05-2013, posteriormente homologada por el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira en fecha 27-05-2013. Niegan, rechazan, contradicen y desconocen el contrato bilateral de opción de compra venta de fecha 27-10-2011, por cuanto el mismo no fue amparado por la decisión dictada por Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira en fecha 27-05-2013, dado que esta declara la homologación del reconocimiento de un documento privado en razón de la transacción que celebraron las partes involucradas en fecha 22-05-2013, aunado que del contenido de dicha transacción se evidencia que las partes no particularizaron o identificaron los documentos que pretendían reconocer, pues a pesar que el libelo de demanda fue acompañado con dos documentos privados, que a decir del accionante, estaban marcados con la letra “A” y “B”, sin embargo, al revisarlos se observa que no lo estaban, y que si bien se tratan de dos documentos privados fechados 27-10-2011 y 09-04-2013, en ningún lado ni las partes ni el tribunal se refirieron a alguno de esos documentos, lo que origino una imprecisión e indeterminación tanto en la identificación del objeto de pretensión como en el pronunciamiento del fallo. Que no obstante, a pesar de esa omisión, se puede deducir que el reconocimiento se hizo solo por lo que respecta a un solo documento. No bastando con ello, luego de eso el tribunal a su libre arbitrio, de manera improcedente e inusual, procedió a estampar una nota manuscrita dentro del texto original del documento privado suscrito en fecha 09-04-2013, infiriendo que era ese el que se había reconocido, en el que también se observa un tachón en el año en el que se registro, el cual no fue salvado conforme lo prevé el artículo 109 de la Ley Adjetiva, lo que igualmente hace impreciso e inexacto si fue en el año 2003 o en el 2013 en el que se registro, sin contar de que la referida nota no se corresponde con lo declarado en el dispositivo de la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta en fecha 27-05-2013 (esta no determino el documento objeto de reconocimiento) todo esto lo que hizo fue alterar la originalidad del documento cuyo reconocimiento se pretendía, en consecuencia, el mismo no tiene carácter de autentico, en consecuencia, es ineficaz para demostrar el hecho contenido en el mismo y para sustentar la pretensión de reconocimiento. Niegan, rechazan, contradicen y desconocen el documento privado suscrito en fecha 09-04-2013, por las razones anteriormente señaladas. Así mismo, niegan que dichos documentos privados deban tenerse por reconocidos en contenido y firma. Niegan, rechazan y contradicen, que el documento objeto de cumplimiento haya sido firmado por ante la Coordinación Regional del INDEPABIS en fecha 27-10-2011, ya que según sus dichos, la parte actora pretende es confundir al tribunal desnaturalizando los hechos, pues conforme consta de acta de consignación levantada por la Coordinación Regional de INDEPABIS TACHIRA en fecha 27-10-2011, el mencionado documento privado fue llevado a la citada oficina para ser agregado al expediente administrativo llevado por ante dicho ente, pero jamás fue suscrito ante los funcionarios de ese organismo. Por otro lado, señalan que con respecto a la pretensión de cumplimiento alegada por la parte actora, la co-demandada MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, junto a su difunto esposo FERMIN PAZ GOMEZ, tuvieron la voluntad de dar en opción de compra a la demandante en el año 2011 un inmueble de su propiedad, siempre y cuanto esta cumpliera con las condiciones y obligaciones convenidas, no obstante, por cuanto la demandante no lo hizo, como lo era el pago y la autenticación del contrato bilateral de opción de compra venta, dejando de cancelar después del pago de la diferencia de la segunda mensualidad, la cual era por la cantidad de Bs. 35.107,95, incumplimiento que fue reconocido por la parte actora conforme se desprende del acta de fecha 29-09-2011, suscrita entre la parte actora y el ciudadano FERMIN PAZ GOMEZ en la oficina de la Coordinación Regional INDEPABIS TÁCHIRA, en el expediente administrativo N° 1140-11, lo que traía como consecuencia que el contrato se extinguiera de pleno derecho. Finalmente, invocaron y opusieron la aplicación de la excepción de contrato no cumplido, y como consecuencia de ello se declare sin lugar la presente demanda. b.- DE LA RECONVENCION POR RESOLUCIÓN: Alegan los reconvinientes, que en acta suscrita entre la parte actora-reconvenida y el de cujus FERMIN PAZ GOMEZ, por ante la Sala de Conciliación y Arbitraje de la Oficina de Defensa de las personas en el acceso a los bienes y servicios INDEPABIS - Coordinación Regional Táchira, en fecha 22-06-2011, que el referido ciudadano pacto vender a la parte actora reconvenida el bien inmueble objeto de pretensión, el cual les pertenecía conforme documento protocolizado ante la hoy Oficina de Registro Público de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira, bajo el N° 14, Folios 21 al 23, Tomo Único, Protocolo Primero, de fecha 11-10-1971 y documento de aclaratoria protocolizado ante Oficina de Registro Publico bajo el N° 24, Tomo tercero, protocolo primero, de fecha 03-06-1996, por el precio de Bs. 795.000,00, en virtud eso establecieron las condiciones y términos que lo regirían, el cual tiene el carácter de documento administrativo, las cuales posteriormente fueron transcritas en el documento privado (contrato bilateral de opción de compra venta) suscrito ante el INDEPABIS TACHIRA de fecha 08-07-2011, en el que el ciudadano FERMIN PAZ GOMEZ, actuaba con el carácter de promitente vendedor, la ciudadana MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, en su carácter de cónyuge autorizando la negociación y la ciudadana CLARA LÓPEZ en su carácter de presidenta y representante legal de la Organización Comunitaria de Vivienda (O.C.V) “Un Nuevo Amanecer”, actuando con el carácter de promitente compradora, en donde se estableció que el precio de la venta el arriba mencionado, debía de ser cancelado en el lapso de un año, contados a partir del 01-08-2011, los primeros 5 días de cada mes, en cuotas mensuales de Bs. 66.249,95 que debían de ser depositadas en la cuenta de ahorro No. 0137-0031-180003082904, a nombre de la ciudadana MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, donde efectivamente recibieron un primer aporte por la suma de Bs. 66.249,95, según deposito bancario realizado en la cuenta de ahorro ya citada, el 05-08-2011, sin embargo, luego de eso la opcionante compradora, no cumplió con el cronograma de pagos establecidos a partir de la segunda cuota tal y como consta en acta de fecha 29-09-2011, suscrita ante la Oficina de Coordinación Regional Indepabis Táchira, donde la compradora reconoce que solo deposito el 50% es decir la cantidad de Bs. 31.142,00 y acepta haber dejado de pagar en la forma comprometida. Sin contar, que producto de ese incumplimiento han sido objeto de daños y perjuicios estimados desde el tiempo en que debieron recibir puntualmente el pago, pues el pago que hizo la compradora opcionante no fue en un año sino en el plazo de 22 meses, lo que ocasiono un daño patrimonial representado en la depreciación de la moneda y los altos índices de inflación, lo cual es un hecho público y notorio, calculados de conformidad con los índices del Banco central de Venezuela. Que de conformidad con lo establecido en los artículos 1167 y 1264 del Código Civil, procede a reconvenir por resolución de contrato bilateral de opción de compraventa, contenido en el acta, suscrita por las partes en fecha 26-06-2011, por ante la oficina de INDEPABIS, coordinación regional Táchira, e indemnización del pago de los daños y perjuicios ocasionados a sus representados, por el incumplimiento de la obligación asumida en el contrato. De igual forma, solicitaron se oficie a la Coordinación Regional Indepabis Táchira, a los fines que remitan el citado documento en original para que sea incorporado como medio probatorio fehaciente y fundamental tal como lo prevé el artículo 434 Código de Procedimiento Civil. Estimaron la reconvención en la cantidad de Bs. 1.500.000,00 equivalentes a 10.000 U.T. Protestaron las costas y costos del proceso. Por su parte la demandante reconvenida en su escrito de contestación a la Reconvención expone: Que la parte reconviniente al contestar la demanda y al oponer la reconvención hace un reconocimiento de la negociación de compra venta, celebrada entre el de cujus FERMIN PAZ GOMEZ y su representada, sobre el referido bien inmueble, por el precio de Bs. 795.000,00, lo que a su decir demuestra lo dicho en el libelo de la demanda. Rechaza que el documento firmado por las referidas partes por ante la Oficina Regional de INDEPABIS TACHIRA, tenga carácter de documento administrativo, que al calificarlo así trata de desconocer o disminuir su validez, lo cual no es posible por cuanto se trata de un documento que contiene una negociación bilateral de donde se derivan obligaciones para ambas partes. Rechaza y contradice que haya habido un incumplimiento por parte de su representada, pues a su decir, a la presente fecha ya cumplieron con la obligación principal contraída como lo es la de pagar el precio, así mismo lo reconoce la parte demandada en su escrito de reconvención al señalar que su representada había realizado el pago acordado no en 1 año, sino en el plazo de 22 meses, que el tiempo acordado para el pago, fue una decisión de ambas partes, al demostrarse que ambos quisieron continuar con la negociación, razón por la que posteriormente el vendedor aceptó haber recibido a su satisfacción el pago del precio pactado, no quedando su representada a deberle nada por ningún concepto, todo ello conforme se desprende del documento privado de contrato bilateral de opción de compra venta, documentos y actas procesales que corren por ante el expediente N° 4843-13 llevado por el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira, por establecer estas la última voluntad de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. Rechaza y contradice que su representada haya ocasionado un daño patrimonial al vendedor, pues tal daño nunca fue señalado por el de cujus FERMIN PAZ GAMEZ en ningún momento, dado que siempre fue su voluntad cumplir con la obligación principal a su cargo, señaladas en los artículos 1.486 y 1488 del Código Civil, sin embargo, por el hecho fortuito como fue su fallecimiento no se logró el otorgamiento del instrumento de propiedad, obligación a la cual se han negado su cónyuge y herederos demandados en el presente juicio. Rechaza y contradice que se deba declarar la nulidad del contrato bilateral, ya que fueron ambas partes intervinientes quienes acordaron continuar con la negociación y es así como su representada paga el precio definitivamente establecido y nace así el derecho de exigir judicialmente el cumplimiento del contrato a los fines que se formalice la obligación principal del vendedor como lo es el otorgamiento del documento definitivo conforme a lo establecido en el artículo 1488 eiusdem. Rechaza y contradice que se deba declarar la resolución de contrato bilateral de opción de compra venta objeto de pretensión contenido en el acta suscrita por las partes en fecha 22-06-2011 por ante la Oficina de INDEPABIS. Niega, rechaza y contradice que su representada haya ocasionado daño patrimonial alguno al demandado, pues la realidad, es que quienes si lo han sufrido ha sido su representada y miembros, ya que luego de haber pagado el precio ha transcurrido un tiempo considerable sin que los vendedores y ahora sus herederos, hayan hecho honor a su obligación, por lo que deben indemnizar por daños y perjuicios. II.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS: Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma. A.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: 1) DOCUMENTALES: - Original inserta del folio 11 al 19 pieza I, el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil; y de ellas se desprende acta constitutiva y estatutos sociales de la Asociación Civil Organización Comunitaria de Vivienda O.C.V “un nuevo amanecer” inscrita ante el registro inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira, Rubio, bajo el N° 45, Tomo 11, en fecha 26-09-2007, cuyo objeto principal entre otros, es ejercer todo tipo de acciones encaminadas en buscar soluciones habitacionales a través de la promoción y desarrollo de complejos habitacionales para sus asociados. De igual forma, se desprende en el artículo 20 que el presidente de la junta directiva será el representante legal de la referida asociación para todos los asuntos judiciales, oficiales o administrativos, siendo la ciudadana Clara Concepción López García. (F. 11 al 19, p.I) - Original inserta del folio 20 al 28 pieza I, el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil; y de ellas se desprende acta de asamblea extraordinaria de fecha 26-10-2014, inscrita ante la Oficina de Registro Público del Municipio Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira, bajo el Nro.15, folio 42, tomo 11, protocolo transcripción del año 2014, en fecha 11-11-2014, en la cual fue aprobado, entre otras cosas lo siguiente: el ingreso y egreso de miembros de la asociación de conformidad con el artículo 11 de los estatutos por renuncia y exclusión; modificación del artículo 18 de los estatutos referente a la junta directiva; nombramiento de la nueva junta directiva en la que quedo de nuevo reelecta como presidenta la ciudadana Clara Concepción López García. - Copias fotostáticas certificadas insertas del folio 29 al vuelto 33 pieza I y original inserto del folio 123 al 126 pieza I, el Tribunal a pesar de que el mismo fue desconocido por la parte demandada en la contestación de la demanda, se observa que más adelante el mismo reconoce la existencia de dicho contrato tanto en la contestación de la demanda como en el escrito de reconvención, por tanto al no haber sido tachado, impugnado ni desconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene como reconocido y de ellas se desprende contrato bilateral de opción de compra venta celebrado entre el ciudadano FERMIN PAZ GOMEZ y la Organización Comunitaria de la Vivienda (O.C.V) “UN NUEVO AMANECER” representada por las ciudadanas CLARA CONCEPCIÓN LÓPEZ GARCIA y ROSMIRA SARMIENTO GOMEZ en su condición de presidenta y vicepresidenta en fecha 27-10-2011, sobre el inmueble objeto de pretensión, en donde se establecieron las siguientes condiciones: en la cláusula tercera que el precio era de Bs. 795.000, 00 los cuales debían de ser cancelados de la siguiente forma: la primera cuota en agosto de 2011 por la cantidad de Bs. 66.249,95, el cual fue cancelado conforme a depósito Bancario del Banco Sofitasa de fecha 05-08-2011; la segunda cuota de Bs. 66.249,95, (fue pagada parcialmente el día 08-09-2011 la cantidad de Bs. 31. 142,00, quedando a deber la cantidad Bs. 35.107,95 para el 30-10-2011). Que del monto total de la venta quedaba un saldo restante por cancelar de Bs. 662.500,00 los cuales debían efectuarse en un lapso de 17 meses consecutivos contados a partir del 30-11-2011, a través de pagos mensuales fijados por la cantidad de Bs. 36.716, 21 y una cuota especial por la cantidad de Bs. 38.324,43, sin que se admitieran pagos inferiores al señalado. Así mismo, se estableció en la clausula quinta que una vez consignado el deposito de la diferencia de la segunda mensualidad, se procedería a la firma y autenticación del referido documento, corriendo el optante comprador con los gastos del mismo. En la cláusula sexta, se autorizó a la optante compradora para para realizar las labores de limpieza y mantenimiento sobre el terreno, así como a la promoción y colocación de vallas publicitarias a los fines de captar nuevos asociados y lograr el desarrollo del parcelamiento y proyecto de vivienda “denominado conjunto residencial Las Marias II”, siendo dicha responsabilidad solo del optante comprador. En la cláusula octava, se indicó que en caso de falta de pago de tres mensualidades consecutivas o el incumplimiento por parte del optante de cualquiera de las clausulas establecidas en el contrato daría derecho a rescindir del contrato de pleno derecho y por consiguiente dar por terminada la negociación, corriendo por cuenta del optante cualquier tipo de gastos que causarse con el incumplimiento, que en caso de ser así, solo se restituirá el 25% de lo pagado, quedando el restante por concepto de daños y perjuicios. En otro particular, señalan que en caso de que el optante cumpliera cabalmente con sus obligaciones, el propietario se obligaba a realizar todas las diligencias necesarias antes las instancias correspondientes para la formalización del documento definitivo, única y exclusivamente: la solvencia municipal tipo “a”, el pago 0,5 % del valor de la venta que deberá hacerse a través de la forma 33, y la notificación de enajenación de inmuebles al SENIAT, que los gastos de registro y honorarios profesionales de abogado por la redacción del documento definitivo correrían por cuanta de la optante. De igual forma, se desprende que la ciudadana MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ en su condición de cónyuge del propietario, autorizó la presente negociación. - Copia certificada insertas del folio 34 al 66; y copia simple del folio 128 al 160 pieza I, instrumento que a pesar de haber sido desconocido por la parte demandada en la contestación de la demanda, el mismo no ejerció el único medio capaz de atacar este instrumento como lo es la tacha de falsedad, en consecuencia, el Tribunal las valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, de las que se desprenden actuaciones procesales que cursan en el expediente N° 4843-13, llevado por ante el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta, con motivo a demanda interpuesta por la Organización Comunitaria de Viviendas (O.C.V) Un Nuevo Amanecer representada por CLARA CONCEPCION LOPEZ GARCIA y ROSMIRA SARMIENTO GÓMEZ en contra de FERMIN PAZ GOMEZ y MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ por reconocimiento de contenido y firma, el cual mediante decisión de fecha 27-05-2013, homologó la transacción realizada entre las partes en fecha 22-05-2013, en donde los demandados reconocen como suyas las firmas, huellas dactilares y el contenido del documento privado suscrito en fecha 09-04-2013, documento este en el que dejaron constancia que la parte actora había pagado la totalidad del precio convenido en contrato de de promesa bilateral de compra venta suscrito entre las mismas partes en fecha 27-10-2011, y que nada quedaba debiendo por ningún concepto, en consecuencia, la parte demandada le correspondía cumplir con la obligación de presentarse en el registro a los fines de firmar el documento definitivo. - Original inserto al folio 67 pieza I, y del mismo se desprende plano de levantamiento topográfico del inmueble objeto de pretensión, realizado por el Topógrafo José Camargo, de fecha noviembre de 2014, el cual contiene sello húmedo de la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Junín, Rubio estado Táchira y sello de recibido de fecha 20-11-2014 a las 10:00 am; sin embargo, por cuanto consiste en un instrumento privado elaborado por un tercero ajeno a la presente causa, quien no acudió a ratificarlo mediante la prueba testimonial, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha como medio de prueba. - Original que riela al folio 127 y vuelto pieza I, de la que se desprende acta de consignación levantada por la Coordinación Regional de INDEPABIS Táchira en fecha 27-10-2011, en el expediente N° 1140-11, instrumento que ya fue valorado en el punto relativo a la valoración de pruebas de la parte demandada reconviniente. - Copia simple que riela del folio 161 al 162 pieza I, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada, el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, de la que se desprende documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Junín – Rubio, bajo el N° 14, folio 21 al 23, Protocolo Primero, Tomo Único, de fecha 11-10-1971, mediante el cual la ciudadana Evangelina Fernández dio en venta a los ciudadanos FERMIN PAZ GOMEZ y MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR el bien inmueble objeto de pretensión, por el precio de Bs. 30.000,00 en dinero en efectivo. - Copia simple que riela del folio163 al 166 pieza I, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada, el Tribunal las valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, de la que se desprende documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Principal del estado Táchira, bajo el N° 74, folios 135 al 138, protocolo primero, de fecha 09-06-1947, mediante el cual el ciudadano Teofilo Sánchez dio en venta a la ciudadana Evangelina Fernández el bien inmueble objeto de pretensión, por el precio Bs.12.000 en dinero en efectivo. - Copias simples que rielan del folio 167 al 201 pieza I, el Tribunal las valora como tarjas de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.383 del Código Civil, y que al adminicularlas con la prueba de informes que riela a los folios 245 y 246, emitido con oficio N° BS/CJ/GROE2576/2015 por el Banco Sofitasa, Banco Universal en fecha 14-10-2015 y con las libretas de ahorro que rielan del folio 231 al 232; sirven para demostrar que se realizaron de depósitos bancarios signados con los Nos. 31001604, 3100016999, 670005519, 310001863, 310001977, 310002044, 310002052, 310002071, 310002115, 310002132, 310002151, 310002170, 310002196, 310002211, 310002232, 310002301, 310002328, 310002340, 310002387, 310002420, 310002429, 310002464, 310002469, 310002526, 310002569, 310002600, 310002657, 310002688, 310002762, 310002772, 310002775, 310002774, 310002701, 310002851, 310002853 en su orden, por ante el Banco Sofitasa, Banco Universal, en las fechas 05-08-2011, 08-09-2011, 29-10-2011, 01-11-2011, 06-12-2011, 06-01-2012, 11-01-2012, 17-01-2012, 06-02-2012, 13-02-2012, 27-02-2012, 06-03-2012, 20-03-2012, 26-03-2012, 04-04-2012, 04-05-2012, 16-05-2012, 22-05-2012, 08-06-2012, 22-06-2012, 28-06-2012, 26-07-2012, 30-07-2012, 31-08-2012, 05-10-2012, 31-10-2012, 30-11-2012, 18-12-2012, 31-01-2013, 06-02-2013, 07-02-2013, 07-02-2013, 18-02-2013, 01-04-2013, 02-04-2013, a la cuenta No. 0031-18-000308290-4, cuyo titular es la ciudadana MARILU VILLAMIZAR DE PEREZ, por las cantidades de Bs. 66.249.95; 31.142.00; 31.172.00; 3.935.95; 36.716.21; 23.000.00; 8.000.00; 5.716.21; 23.720.00; 6.000.00; 6.716.21; 20.000.00; 6.040.00; 4.580.00; 6.096.21; 27.000.00; 7.335.00; 2.381,00; 17.000.00; 13.000.00; 6.716.21; 24.500.00; 12.216.21; 36.716.21; 36.720.00; 36.716.21; 36.716.21; 36.805.00; 17.855.00; 8.000.00; 15.011.00; 10.000.00; 45.000.00; 106.495.00; 23.882.21, que arrojan la suma total de Bs. 799,150,00. 2) INFORMES: Se procede a valorar los informes promovidos conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil que a continuación se detallan, considerando que se solicitaron sobre puntos específicos y la información que fue requerida y cuyo contenido no fue desvirtuado por la contraparte de inexacto ni falso, por lo que siendo que la información fue emitida por un funcionario competente para ello, esta juzgadora les concede valor probatorio, conforme a lo establece el artículo 507 eiusdem, y sirven para demostrar: - Al folio 243, riela informe emitido con oficio N° MINEHV/DM-Táchira/ALN°188-2015 por el Ministerio del Poder Popular Para Hábitat y Vivienda en fecha 18-09-2015, mediante el cual dan respuesta al oficio N° 586-2015 de fecha 06-08-2015, en los siguientes términos: a) que en el departamento de estafas inmobiliarias no reposa expediente alguno donde la parte actora haya formulado denuncia alguna; b) que la Coordinación de Vivienda de la Dirección Ministerial informó al departamento de Asesoria Legal, según memorando MINHVI/DM-TA/CV-076/2015, que la parte actora en fecha 17-06-2015 solicitó la asignación de recursos para la construcción de viviendas en un terreno ubicado en el sector Las Marías, Vía Principal El Cuqui, Rubio, Municipio Junín, Estado Táchira; c) que la parte actora ha cumplido con los requisitos exigidos para la asignación de recursos; d) que el proyecto consta de 33 módulos de tetracasas para un total de 130 unidades de vivienda y 2 locales socio-productivos, para atender la solicitud de vivienda de 130 grupos familiares; e) que las carpetas contentivas del trámite de solicitud de recursos se remitió a la sede central con oficio n° 057-2015 de fecha 02-09-2015 para revisión, conformación y respectiva contratación de la obra “Construcción de Urbanismo Para 33 módulos Tetracasas para un total de 130 viviendas y 2 locales socio-productivos en el desarrollo habitacional Las Marías, Parroquia Rubio, Sector Las Marías, vía principal El Cuqui, Rubio, Municipio Junín, estado Táchira” a cargo de la gerente técnico Ing. Marisol Mendoza. - A los folios 245 y 246, riela informe emitido con oficio N° BS/Circunscripción Judicial/GROE2576/2015 por el Banco Sofitasa, Banco Universal de fecha 14-10-2015, mediante el cual dan respuesta al oficio N°587-2015 de fecha 06-08-2015, en el que señalan: a) que la ciudadana MARILU VILLAMIZAR DE PAZ, titular de la cédula de identidad N° 3.006.580, es co-titular de la cuenta de ahorros No. 01370031-18000308-2904; b) procede a detallar si fueron realizadas o no los siguientes depósitos: 1) si fue realizado el deposito N° 0310001604 de fecha 05-08-2011; 2) si fue realizado el deposito N° 0310001699 de fecha 08-09-2011; 3) no fue realizado el deposito N° 0670005519 de fecha 29-10-2011; 4) si fue realizado el deposito N° 0310001863 de fecha 01-11-2011; 5) si fue realizado el deposito N° 0310001977 de fecha 06-12-2011; 6) si fue realizado el deposito N° 0310002044 de fecha 06-01-2012; 7) si fue realizado el deposito N° 0310002052 de fecha 11-01-2012; 8) si fue realizado el deposito N° 0310002071 de fecha 17-01-2012; 9) 0310002115 de fecha 06-02-2012; 10) si fue realizado el deposito N° 0310002132 de fecha 13-02-2012; 11) si fue realizado el deposito N° 0310002151 de fecha 27-02-2012; 12) si fue realizado el deposito N° 0310002170 de fecha 06-03-2012; 13) si fue realizado el deposito N° 0310002196 de fecha 20-03-2012; 14) si fue realizado el deposito N° 0310002211 de fecha 26-03-2012; 15) si fue realizado el deposito N° 0310002232 de fecha 04-04-2012; 16) si fue realizado el deposito N° 0310002301 de fecha 04-05-2012; 17) si fue realizado el deposito N° 0310002328 de fecha 16-05-2012; 18) si fue realizado el deposito N° 0310002340 de fecha 22-05-2012; 19) si fue realizado el deposito N° 0310002387 de fecha 08-06-2012; 20) si fue realizado el deposito N° 0310002420 de fecha 22-06-2012; 21) si fue realizado el deposito N° 0310002429 de fecha 28-06-2012; 22) si fue realizado el deposito N° 0310002464 de fecha 26-07-2012; 23) si fue realizado el deposito N° 0310002469 de fecha 30-07-2012; 24) si fue realizado el deposito N° 0310002526 de fecha 31-08-2012; 25) si fue realizado el deposito N° 0310002569 de fecha 05-10-2012; 26) si fue realizado el deposito N° 0310002600 de fecha 31-10-2012; 27) si fue realizado el deposito N° 0310002657 de fecha 30-11-2012; 28) si fue realizado el deposito N° 0310002688 de fecha 18-12-2012; 29) no fue realizado el deposito N° 0310002762 de fecha 31-01-2013; 30) si fue realizado el deposito N° 0310002772 de fecha 06-02-2013; 31) si fue realizado el deposito N° 0310002775 de fecha 07-02-2013; 32) si fue realizado el deposito N° 0310002774 de fecha 07-02-2013; 33) no fue realizado el deposito N° 0310002701 de fecha 18-02-2013; 34) si fue realizado el deposito N° 0310002851 de fecha 01-04-2013; y 35) si fue realizado el deposito N° 0310002853 de fecha 02-04-2013. B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: 1) DOCUMENTALES: - Copia simple inserta al folio 100 y vuelto y del folio 226 y vuelto pieza I, el Tribunal la valora como documento administrativo, de la que se desprende acta de consignación levantada por la Coordinación Regional de INDEPABIS Táchira en fecha 27-10-2011, en el expediente N° 1140-11, en la que se deja constancia que la parte actora compareció ante dicho ente previa citación junto al ciudadano FERMIN PAZ, a los fines de consignar al expediente administrativo contrato bilateral de opción de compra venta objeto de pretensión donde se establecieron las condiciones de la negociación; y acta de asamblea celebrada en fecha 23-10-2011 por en la Asociación Civil OCV Un Nuevo Amanecer, en la que aprueban el contrato de opción de compra consignado y sobre el cual el referido ciudadano estuvo de acuerdo con todas y cada una de las partes. (F. 100, p.I) - Copia simple inserta del a los folios 101 y 102 y del folio 224 al 225 pieza I, el Tribunal la valora como documento administrativo, de la que se desprende acta de conciliación levantada por la Coordinación Regional de INDEPABIS Táchira en fecha 29-09-2011, en el expediente N° 1140-11, en la que se dejó constancia que el ciudadano FERMIN PAZ solicitó una reunión en razón del incumplimiento de lo Asociación Civil, en lo señalado en el acta de fecha 08-07-2011 relativo al pago de la segunda cuota, la cual debía de ser cancelada para el día 05-09-2011, a lo que consignó libreta de ahorro de la que se desprende que en fecha 08-09-2011, procedieron a hacer un deposito de Bs. 31.142,00, la cual a su decir, no llega ni al 50% del compromiso adquirido, y fue realizado de forma extemporánea, mientras que el si ha cumplido con todos los compromisos adquiridos en el documento suscrito en fecha 07-07-2011, así mismo, en base al espíritu conciliatorio señala que ha aceptado hasta ese día propuestas que hicieran la contraparte referente a la modalidad de pago del precio acordado, igualmente dejo constancia que en vista de que no habían aceptado ninguna de las propuestas que él planteo, solicita a la Asociación que explique las razones de hecho y derecho del incumplimiento y proceda a presentar las pruebas, a lo que la representación de la asociación civil solicito al vendedor les concediera 15 días consecutivos de prorroga para solucionar el incumplimiento presentado, alegando que el mismo se debió a que 45 asociados se retiraron, pues a su decir, el aporte económico estaba previamente calculado y comprometido con el convenio suscrito, a lo que el ciudadano Fermín aceptó la propuesta realizada siempre y cuando la referida asociación entregara el tercer pago de la cuota acordada y vencida, así como la que se vence el 05-10-2011. - Copia simple que riela del folio 103 al 105 y del folio 121 al 123, el Tribunal la valora como documento administrativo, del que se desprende acta de conciliación levantada por la Coordinación Regional de INDEPABIS Táchira en fecha 22-06-2011, en donde se dejó constancia que antes de llegar a la celebración de contrato objeto de pretensión, existieron varias ofertas y opciones a compra en donde les daban menos tiempo para la cancelación del precio. De igual forma, llegaron a un acuerdo las partes de que el precio de la venta seria por la cantidad de Bs. 795.000 bsf, pagaderos en 12 meses (1 año), cantidad que seria depositada los primeros 5 días de cada mes a la cuenta se su esposa en el Banco Sofitasa a nombre de Marilu Sebastiana Villamizar de Paz bajo el N° de cuenta de ahorro 0137-0031-180003082904, fijando el primer pago para el día 05-08-2011, en consecuencia los llamaron a la celebración de otro acto conciliatorio para el 04-07-2011 a las 2pm a los fines de que firmaran el documento privado de opción a compra que recataren; y dictaron medida preventiva de enajenar y gravar sobre el bien objeto de contrato, autorizando a la asociación a hacer uso del referido inmueble para el desarrollo del proyecto habitacional propuesto siempre y cuando se encontraren solventes en el pago acordado. - Copia simple inserta del folio 207 al 213 pieza I, del que se desprende documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Junín – Rubio, bajo el N° 14, folio 21 al 23, Protocolo Primero, Tomo Único, de fecha 11-10-1971, instrumento que ya fue valorado en el punto relativo a la valoración de pruebas de la parte demandante reconvenida. - Copia simple inserta del folio 214 al 217, el Tribunal valora como documentos administrativos, y de ellos se desprende certificado de solvencias de sucesiones del causante FERMIN PAZ GOMEZ, Rif: J-40300697-0, expediente N° 2014/0186 expedido por el SENIAT en fecha 25-04-2014 y declaración definitiva del impuesto sobre sucesiones con fecha de recepción 14-02-2014, donde se observa que la cónyuge del ciudadano era la ciudadana MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, y que sus descendientes son los ciudadanos ESTHER LORENA PAZ VILLAMIZAR y GERSON ENRIQUE PAZ VILLAMIZAR, así mismo se desprende que unos de los inmuebles que forman parte del acervo hereditario es el inmueble objeto de pretensión. - Copia simple que riela del folio 219 al 220, el Tribunal la valora como documento administrativo, del que se desprende acta de conciliación y arbitraje levantada por la Coordinación Regional de INDEPABIS Táchira en fecha 09-06-2011, en donde cada una de las partes propuso el precio de la opción de compraventa del inmueble objeto de pretensión, la parte actora propuso que fuera por la cantidad Bsf. 795.000 o 1.200.000 para cancelar en un año mientras que el ciudadano Fermín propuso que fuera por el precio de Bsf. 1.450.000 para ser cancelado en un lapso de 6 meses o en un lapso de 40 días contados a partir de la firma de esa acta, un monto equivalente al 10% del monto señalado. - Copia simple que riela inserta del folio 127 al 230, y de ellas se desprende contrato bilateral de opción de compra venta celebrado entre el ciudadano FERMIN PAZ GOMEZ y la Organización Comunitaria de la Vivienda (O.C.V) “UN NUEVO AMANECER” representada por las ciudadanas CLARA CONCEPCIÓN LÓPEZ GARCIA y ROSMIRA SARMIENTO GOMEZ en su condición de presidenta y vicepresidenta en fecha 27-10-2011, sobre el inmueble objeto de pretensión, instrumento que ya fue valorado en el punto relativo a la valoración de pruebas de la parte demandante reconvenida. - Originales que rielan del folio 231 al 232, de las que se desprende libretas de ahorros signada con el Nos. 0137-0031-18-0003082904, seriales Nos. 2319609 y 1942593, del Banco Sofitasa, Banco Universal - agencia de Rubio, correspondiente a la ciudadana MARILU VILLAMIZAR DE PAZ, titular de la cédula de identidad N° V-3006580, el tribunal observa que a pesar de que la parte demandada no promovió prueba de informes a los fines de su autenticación conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, en base al principio de la comunidad de la prueba y al adminicularlos con los otros medios de pruebas valen como indicio a favor del accionante, conforme lo dispone el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, para comprobar los 35 depósitos bancarios realizados por la parte actora a la referida cuenta de la parte demandada por la cantidad total de Bs. 799,150,00. 2) INFORMES: Por lo que respecta a la prueba de informes solicitada con oficio No. 589-2015 de fecha 06-08-2015, (F. Vto. 236), no puede valorarse por no constar en autos su respuesta. 3) TESTIMONIALES: En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos JOSE ARCHILA DURA, KEYLA JOHANA PINEDA NIÑO, ESPERANZA PARRA y KARLA XIOMARA CONTRERAS BENAVIDES, no se pueden valorar ya que no consta su evacuación en las actas procesales. III.- HECHO NO CONTROVERTIDO: Se desprende del escrito de contestación a la demanda y del escrito de reconvención que la parte demandada convino en la existencia de un contrato de opción de compra venta suscrito entre el ciudadano FERMIN PAZ GOMEZ y MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, con la Organización Comunitaria de Vivienda “un nuevo amanecer”, representada por su presidente y vicepresidenta ciudadanas CLARA LOPEZ y ROSMIRA SARMIENTO, cuyo objeto es un inmueble consistente sobre un lote de terreno propio el cual es parte de mayor extensión, ubicado en la Carretera Principal Vía Cuquí, sector Las Marías de la ciudad de Rubio, Municipio Junín, estado Táchira, el cual tiene un área de 53.000 m2, propiedad de los referidos ciudadanos según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Junín del estado Táchira, inserto bajo el N° 14, Folios 21 al 23, Tomo único, Protocolo Primero de fecha 11-10-1971, y documento de aclaratoria inserto bajo el N° 24, Tomo Tercero, Protocolo Primero, de fecha 03-06-1996, por un precio de Bs. 795.000,00. IV.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO: A los fines de dilucidar la controversia bajo estudio, tenemos que, el Código Civil en el capítulo referente a los efectos del contrato, señala lo siguiente: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. El Código Civil referente a los efectos de las obligaciones, establece lo siguiente: Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal, que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los contratos en la Legislación Civil de Venezuela”, p- 13). Este principio, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: La primera, del artículo 1.159 que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”; la segunda, del artículo 1.264 eiusdem, que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por tanto, de conformidad con las referidas disposiciones, la ley permite la libertad contractual entre las partes. Los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento del mismo o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. La norma rectora en la materia recae en el artículo 1.167 del Código Civil, que estipula lo siguiente: Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Dicha norma establece los supuestos para la procedencia de la acción de cumplimiento, a saber: que el contrato sea bilateral; que exista incumplimiento del mismo, es decir inejecución de la obligación, en los casos de incumplimiento parcial, corresponde al órgano jurisdiccional determinar la procedencia de la acción ateniéndose a la voluntad de las partes; que el incumplimiento tenga su origen en la culpa del deudor, ya que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción; que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; así como la indispensable intervención judicial. En este mismo sentido, el artículo 1134 del Código Civil establece que el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, de lo cual se colige que es indispensable que las prestaciones de las partes estén en relación de interdependencia entre sí, de forma tal que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. Al hilo de lo expuesto y de acuerdo al criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el expediente No. 16-02417 con ponencia de la magistrada Carmen Zuleta de Merchán, procede el incumplimiento del contrato cuando se den las siguientes circunstancias: 1) que el contrato de prestaciones recíprocas sea válido; 2) que uno de los contratantes haya faltado al cumplimiento de su prestación; 3) que el incumplimiento no se deba a fuerza mayor, caso fortuito, al hecho de un tercero de del propio acreedor; 4) que quien demande no haya incurrido en incumplimiento de obligaciones pactadas. Aplicado lo anterior al caso de autos, tenemos lo siguiente: 1.- La existencia de un contrato bilateral: Revisado como ha sido el expediente, se constata que las partes involucradas en la presente contienda judicial, celebraron un contrato bilateral de opción de compra venta, en el que ambos contratantes asumieron obligaciones recíprocas. A tales efectos, el artículo 1.134 del Código Civil define el contrato bilateral del siguiente modo: “el contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.” En consecuencia, en el presente caso, se constata que el requisito de la bilateralidad estatuido por el legislador en el artículo 1.167 ibidem, se encuentra satisfecho. Y ASÍ SE ESTABLECE. 2.- El incumplimiento de una de las partes: Del material probatorio aportado al expediente, se aprecia que los ciudadanos FERMIN PAZ GOMEZ y la Asociación Civil ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDA (O.C.V) “UN NUEVO AMANECER”, representada por las ciudadanas CLARA CONCEPCIÓN LOPEZ GARCIA y ROSMIRA SARMIENTO GOMEZ en su carácter de Presidenta y Vicepresidente de la referida organización, antes de la celebración del contrato privado bilateral de opción de compra venta objeto de pretensión realizaron varias reuniones por ante la oficina de Coordinación Regional del Indepabis a los fines de llegar a un acuerdo en cuanto el precio y las condiciones que regirían la negociación, las cuales posteriormente plasmaron en el contrato objeto de pretensión en los términos siguientes: “Entre nosotros, FERMIN PAZ GOMEZ…, quien en lo adelante y a los efectos del presente contrato se denominara “EL PROPIETARIO”, por una parte y por la otra, la Organización Comunitaria de la Vivienda (O.C.V) “UN NUEVO AMANECER,…, representada en este acto por las ciudadanas: CLARA CONCEPCIÓN LOPEZ GARCIA Y ROSMIRA SARMIENTO GOMEZ…en su condición de Presidenta y Vicepresidenta … quien a los efectos del presente contrato se denominará “EL OPTANTE”, y a los fines de poner fin a la negociación relativa a la compra – venta de un lote de terreno que a continuación especificamos, hemos convenido celebrar el presente CONTRATO BILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE UN INMUEBLE de conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA: “EL PROPIETARIO”, es el único dueño de un inmueble compuesto de un lote de terreno propio que es parte de uno de mayor extensión, ubicado en la Carretera principal La Cuqui, sector las Marías de la ciudad de Rubio, Municipio Junín del estado Táchira, el cual posee un área aproximada de …53.000M2, aproximadamente, todo de conformidad al levantamiento topográfico realizado en fecha 22 de septiembre de 2007, y cuyos linderos y medidas son…el citado lote de terreno el propiedad de “EL PROPIETARIO” según consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta, de fecha 11 de octubre de 1971, inserto bajo el 14, folios 21 al 23, Tomo único, protocolo primero y con documento aclaratorio, inserto bajo el N° 24, de fecha 03 de junio de 1996. SEGUNDA: “EL PROPIETARIO”, otorga a “EL OPTANTE”, con carácter exclusivo, opción de compra y esta se compromete a adquirir el inmueble de “EL PROPIETARIO” compuesto de un lote propio que forma parte de mayor extensión, descrito en la cláusula primera precedente, a cuyo efecto hace constar que dicho bien pertenece a “EL PROPIETARIO”. TERCERA: el precio de venta opcionado es por la cantidad de… Bs. 795.000, 00 los cuales serán cancelados por “el optante” de la siguiente manera: la primera mensualidad en la cantidad de…Bs. 66.249,95 equivalente a la primera cuota cancelado en el mes de agosto de 2011. (Pago ya realizado a través de depósito Bancario del Banco Sofitasa de fecha 05-08-2011). La segunda cuota que es la cantidad de… Bs. 66.249, 95, cancelada parcialmente en el mes de septiembre de 2011 (pago efectuado parcialmente por “el optante” el día 08-09-2011 por la cantidad de…Bs. 31. 142,00, y que de mutuo acuerdo con “El propietario”, se fijó el 30-10-2011, para depositar la diferencia que hizo falta para completarla la segunda mensualidad, es decir, la cantidad de…Bs. 35.107,95. CUARTA: El saldo restante para cancelar la totalidad del inmueble opcionado por parte de “el optante” es la cantidad de… Bs. 662.500,00 los cuales deberán ser cancelados en un lapso de…17 meses consecutivos contados a partir del 30-11-2011, a través de pagos mensuales fijados por la cantidad de…Bs. 36.716, 21 y una cuota especial por la cantidad de…Bs. 38.324,43, en ningún caso se aceptaran un deposito por un monto inferior al aquí mencionado…. QUINTA: que una vez consignado el deposito de la diferencia que hizo falta para completaría segunda mensualidad, es decir, la cantidad de…Bs. 35.107,95; se procederá a la firma y autenticación del referido documento, …siendo por cuenta de “el optante”, autenticación de dicho documento. SEXTO: “El propietario” autoriza… a la optante compradora para realizar las labores de limpieza y mantenimiento sobre el terreno opcionado, asimismo… a la promoción y colocación de vallas publicitarias a los fines de captar nuevos asociados y lograr el desarrollo del parcelamiento y proyecto de vivienda denominado “conjunto residencial Las Marias II”…. OCTAVA: la falta de pago de tres mensualidades consecutivas o el incumplimiento por parte del optante de cualquiera de las cláusulas establecidas en el contrato daría derecho… a rescindir del contrato de pleno derecho y por consiguiente dar por terminada la presente negociación, corriendo por cuenta del optante cualquier tipo de gastos… que pudiera ocasionarse por tal incumplimiento, …solo se restituirá el 25% de lo pagado, quedando a su favor el restante … como resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados. que en el caso de que el optante ejerciere efectivamente la opción de compra, antes o en el tiempo estipulado, y pagara el precio convenido, “el propietario” se obligaba …a realizar todas las diligencias necesarias antes las instancias correspondientes para la formalización del documento definitivo de la propiedad del bien inmueble objeto del presente contrato a nombre de la (O.C.V) “Un Nuevo Amanecer”…, única y exclusivamente: la solvencia municipal tipo “a”, el pago 0,5 % del valor de la venta que deberá hacerse a través de la forma 33, y la notificación de enajenación de inmuebles al SENIAT, pero los gastos de registro y honorarios profesionales de abogado por la redacción del documento definitivo… correrán por cuanta de la optante. …y yo, MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ… en mi condición de cónyuge del propietario, expreso mi consentimiento en la presente negociación. Así lo declaramos y firmamos por ante la Oficina de INDEPABIS y en presencia de los funcionarios competentes, en la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, a los 27 días del mes de octubre de dos mil once (2011) “. Del contenido literal del contrato privado celebrado, se extrae con claridad que el optante vendedor, hoy representado por sus herederos (parte demandada) se comprometió a transferir la propiedad del inmueble vendido a través del documento definitivo de compra venta una vez y el optante comprador cumpliera con la obligación de pago; y el optante comprador (parte demandante) se obligó a pagar el precio pactado en el contrato objeto de pretensión que fue por la cantidad de Bs. 795.000, 00, los cuales debían ser cancelados de la siguiente forma: la primera mensualidad en la cantidad de…Bs. 66.249,95 cancelado 05-08-2011 a través de depósito Bancario del Banco Sofitasa. La segunda cuota por la cantidad de… Bs. 66.249, 95, cancelada parcialmente el día 08-09-2011 por la cantidad de…Bs. 31. 142,00, acordando de mutuo acuerdo que el 30-10-2011, debía depositar la diferencia que hizo falta para completarla la segunda mensualidad, es decir, la cantidad de…Bs. 35.107,95. …, quedando un saldo restante para cancelar la totalidad del inmueble opcionado por la cantidad de… Bs. 662.500,00 los cuales debían ser cancelados en un lapso de…17 meses consecutivos contados a partir del 30-11-2011, a través de pagos mensuales fijados por la cantidad de…Bs. 36.716, 21 y una cuota especial por la cantidad de…Bs. 38.324,43. En el caso de autos, se observa del material probatorio aportado por las partes que el pago del precio convenido, fue realizado por la accionante de forma parcial, en el lapso establecido en el contrato, es decir, durante el lapso de 17 meses consecutivos, a través de diferentes depósitos efectuados en la cuenta de ahorro No. 0137-0031-18-0003082904 del Banco Sofitasa distinguida con los seriales 2319609 y 1942593 a nombre de la ciudadana MARILU VILLAMIZAR DE PAZ, hasta la cantidad total de Bs. 799.150,00, sin que nada dijera el optante vendedor sobre los pagos parciales de las cuotas mensuales, lo que convalida los pagos realizados y la forma en que se efectuaron, más aún que el optante vendedor FERMIN PAZ GOMEZ, declaró haber recibido en su totalidad el monto establecido en el contrato de promesa bilateral de compra venta de fecha 27-10-2011, aduciendo que la optante compradora nada quedaba a deber por ningún concepto, en consecuencia, quedaba dar cumplimiento a la obligación de presentarse ante el Registro respectivo para firmar el documento definitivo de compraventa, tal como consta en el contrato privado suscrito entre las partes en fecha 09-04-2013 cuyo reconocimiento fue homologado por el Juzgado de Municipio Junín y Urdaneta del estado Táchira en fecha 27-05-2013, en razón de la transacción celebrada por las referidas partes en fecha 22-05-2013. Acorde con ello, no puede pasar por alto este Tribunal, que tal como quedó demostrado las partes, y específicamente el ciudadano FERMIN PAZ GOMEZ, declaró que recibió el pago total del precio pactado en el documento privado bilateral de opción de compraventa, dando a entender que el mismo era por la cantidad total de bs. 795.000,00 Bs., por concepto de pago por la opción de venta de un inmueble, de manos de la referida Asociación Civil; “… consistente un lote de terreno propio el cual es parte de mayor extensión, ubicado en la Carretera Principal Vía Cuquí, sector Las Marías de la ciudad de Rubio, Municipio Junín, estado Táchira, el cual tiene un área de 53.000 m2 según levantamiento topográfico efectuado por el Topógrafo José Camargo titular de la cédula de identidad N° V- 1.740.419 y cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Del punto 23 al 24, mide 13,70 mts, del punto 24 al 25, mide 44,00 mts, del punto 25 al 26, mide 23,80 mts, del punto 26 al 27, mide 57,40 mts, del punto 27 al 28, mide 17,00 mts, del punto 28 al 29, mide 15,50 mts, del punto 29 al 30, mide 11,10 metros, del punto 30 al 31, mide 13,30 mts, del punto 31 al 32, mide 13,60 mts, del punto 32 al 33, mide 9,00 mts, del punto 33 al 34, mide 55,00 mts, del punto 34 al 35, mide 15,20 mts, del punto 35 al 36, mide 10,70 mts y del punto 36 al 37, mide 27,00 mts; con predios de carretera vía Cuqui; SUR: Del punto 7 al punto 8, mide 51,00 mts, con predios de retiro de la quebrada Cuqui; ESTE: Del punto 37 al 1, mide 361,50 mts, del punto 1 al punto 2, mide 17,00 mts, del punto 2 al 3, mide 34,30 mts, del punto 3 al punto 4, mide 28,00 mts, del punto 4 al punto 5, mide 15,80 mts, del punto 5 al 6, mide 7,50 mts, del punto 6 al 7, mide 22,90 mts, con predios de Freddy González, Armando Maldonado, José Pascua, Carmen Cecilia Vargas de Gonzalez, calle en proyecto, Julio Medina y viviendas particulares, y OESTE: del punto 8 al 9, mide 31,00 mts, del punto 9 al punto 10, mide 19,20 mts, del punto 10 al punto 11, mide 9,50 mts, del punto 11 al punto 12 mide 24,00 mts, del punto 12 al 13, mide 30,10 mts, del punto 13 al punto 14, mide 27,00 mts, del punto 14 al punto 15, mide 140,00 mts, del punto 15 al punto 16, mide 21,00 mts, del punto 16 al punto 17, mide 50,00 mts, del punto 17 al punto 18, mide 25,30 mts, del punto 18 al punto 19, mide 29,50 mts, del punto 19 al 20, mide 115,50 mts, del punto 20 al 21 mide 94,00 mts, del punto 21 al 22, mide 26,30 mts y del punto 22 al punto 23, mide 54,30 mts, con predios de Sánchez Cote. Y ASÍ SE ESTABLECE. En contraposición, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, rechazó que la accionante haya cumplido con la obligación de realizar el pago de la venta, aduciendo que el mismo fue incumplido desde el pago del restante de la segunda cuota la cual era por la cantidad de Bs. 35.107,95, y que así se desprende de las actas levantada por ante la Coordinación Regional del Indepabis, lo que traía como consecuencia que el contrato se extinguiera; no obstante, la parte demandada, en su escrito de reconvención se contradice al señalar que la optante compradora pago el precio no en un año, sino en el plazo de 22 meses, aunado que no acompañó junto con el escrito de contestación de la demanda- reconvención o lapso probatorio, documento alguno de que emerja alguna prueba que pueda desvirtuar los alegatos de la parte actora o que afianzara sus dichos, pues el incumplimiento alegado fue anterior a la celebración del contrato objeto de pretensión y el mismo fue demostrado que se debió a una causa extraña no imputable a la accionante (retiro de socios), razón por la que el referido de cujus decidió continuar con la negociación otorgándoles una prórroga para solucionar el incumplimiento; todo lo cual conduce a concluir que el sujeto pasivo de la relación procesal no desvirtuó los hechos invocados por la parte contraria, conforme lo disponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. Sin duda los contratos constituyen la fuente por excelencia de las obligaciones, conforme al artículo 1.159 del Código Civil tienen fuerza de ley entre las partes, sólo pueden modificarse de mutuo acuerdo; “…deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”. Por esta razón, si una de las partes no cumple de manera íntegra sus obligaciones el legislador faculta a la contraria, para solicitar judicialmente el cumplimiento del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. Al hilo de lo anterior, aprecia esta instancia jurisdiccional que la parte demandada reconviniente, en su carácter de vendedor incumplió una de las principales obligaciones establecidas en el artículo 1.486 del Código Civil, a saber: la tradición de la cosa vendida, que se cumple poniendo la cosa vendida en posesión del comprador, conforme a lo establecido en el artículo 1487, y mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad, tal como lo dispone el artículo 1.488 ejusdem. En este sentido, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, le impone a los jueces el deber de tener por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio; igualmente que “…deben atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”. En consecuencia, demostrado como quedó el incumplimiento de la parte demandada de una de las obligaciones principales del vendedor, como es, la entrega real del inmueble vendido mediante el otorgamiento del documento de propiedad; es forzoso concluir que se encuentran satisfechos los requisitos exigidos por el artículo 1.167 del Código Civil para la procedencia de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta, por ende, la misma debe declararse CON LUGAR y condenar en costas a la parte demandada reconviniente. Y ASÍ SE DECLARA. En este mismo orden de ideas, observa quien juzga que la representación judicial de la parte demandada reconviniente en su defensa señala, que por cuanto el pago no se efectuó, opone como defensa de fondo la exceptio non adimpleti contractus. La excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es: “La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, página 502. Universidad Católica Andrés Bello, 1995) De este modo vale decir que la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado. Dicha excepción no aplica al caso de autos, toda vez que la parte demandante reconvenida, logró demostrar el cumplimiento en el pago de la obligación pactada en el contrato objeto de pretensión, a través del documento privado de 09-04-2013, que quedó legamente reconocido en los términos del artículo 1363, en razón de la homologación a la transacción realizadas por las partes 22-05-2013, por el que, el ciudadano FERMIN PAZ GOMEZ y su esposa MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, declara que la accionante a pagado la totalidad del monto establecido en el contrato de promesa bilateral de compra venta de fecha 27-10-2011 y que nada quedaba a deber por ningún concepto; entendiéndose que la totalidad del monto pactado como precio de la venta del inmueble, “… consistente un lote de terreno propio el cual es parte de mayor extensión, ubicado en la Carretera Principal Vía Cuquí, sector Las Marías de la ciudad de Rubio, Municipio Junín, estado Táchira, el cual tiene un área de 53.000 m2 según levantamiento topográfico efectuado por el Topógrafo José Camargo titular de la cédula de identidad N° V- 1.740.419 y cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Del punto 23 al 24, mide 13,70 mts, del punto 24 al 25, mide 44,00 mts, del punto 25 al 26, mide 23,80 mts, del punto 26 al 27, mide 57,40 mts, del punto 27 al 28, mide 17,00 mts, del punto 28 al 29, mide 15,50 mts, del punto 29 al 30, mide 11,10 metros, del punto 30 al 31, mide 13,30 mts, del punto 31 al 32, mide 13,60 mts, del punto 32 al 33, mide 9,00 mts, del punto 33 al 34, mide 55,00 mts, del punto 34 al 35, mide 15,20 mts, del punto 35 al 36, mide 10,70 mts y del punto 36 al 37, mide 27,00 mts; con predios de carretera vía Cuqui; SUR: Del punto 7 al punto 8, mide 51,00 mts, con predios de retiro de la quebrada Cuqui; ESTE: Del punto 37 al 1, mide 361,50 mts, del punto 1 al punto 2, mide 17,00 mts, del punto 2 al 3, mide 34,30 mts, del punto 3 al punto 4, mide 28,00 mts, del punto 4 al punto 5, mide 15,80 mts, del punto 5 al 6, mide 7,50 mts, del punto 6 al 7, mide 22,90 mts, con predios de Freddy González, Armando Maldonado, José Pascua, Carmen Cecilia Vargas de Gonzalez, calle en proyecto, Julio Medina y viviendas particulares, y OESTE: del punto 8 al 9, mide 31,00 mts, del punto 9 al punto 10, mide 19,20 mts, del punto 10 al punto 11, mide 9,50 mts, del punto 11 al punto 12 mide 24,00 mts, del punto 12 al 13, mide 30,10 mts, del punto 13 al punto 14, mide 27,00 mts, del punto 14 al punto 15, mide 140,00 mts, del punto 15 al punto 16, mide 21,00 mts, del punto 16 al punto 17, mide 50,00 mts, del punto 17 al punto 18, mide 25,30 mts, del punto 18 al punto 19, mide 29,50 mts, del punto 19 al 20, mide 115,50 mts, del punto 20 al 21 mide 94,00 mts, del punto 21 al 22, mide 26,30 mts y del punto 22 al punto 23, mide 54,30 mts, con predios de Sánchez Cote.…”, era la cantidad de Bs. 795.000,00; resultando improcedente la excepción opuesta por la parte demandada. Y ASÍ SE DECLARA. V.- PROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO: El artículo 1.133 del Código Civil, establece: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”. (Cursivas del Tribunal) En relación con lo anterior, resulta oportuno citar lo siguiente: “…El consentimiento de dos declarantes de voluntad que procediendo de diversos sujetos capaces, se unen concurriendo a un fin común. En los contratos obligatorios una de las voluntades está dirigida a prometer y la otra a aceptar, dando lugar a una nueva y única voluntad contractual. El consentimiento, como acto jurídico que es, no puede estar invalidado por vicios.” (CALVO BACA, Emilio. Código Civil Venezolano. Comentado y Concordado. Ediciones Libra. 2005. Pág. 617.) (Cursivas del Tribunal) El Código Civil en el capítulo referente a los efectos del contrato, señala lo siguiente: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios e ambos casos si hubiere lugar a ello”. Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Del texto de las normas transcritas se colige, que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra está facultada conforme a su elección para reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato o la resolución del mismo. Adicionalmente el artículo 1134 eiusdem, establece que el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, de lo cual se desprende que es indispensable que las prestaciones de las partes estén en relación de interdependencia entre sí, de forma tal, que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. Es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal, que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los contratos en la Legislación Civil de Venezuela”, p- 13). Este principio, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: La primera, del artículo 1.159 que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”; la segunda, del artículo 1.262 eiusdem, que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por tanto, de conformidad con las referidas disposiciones, la ley permite la libertad contractual entre las partes. Los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. La norma rectora en materia de resolución contractual, recae en el artículo 1.167 del Código Civil, que estipula lo siguiente: Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Al analizar la norma señalada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 4 de mayo de 2018, Exp. Nº AA20-C-2018-000090, ha indicado lo siguiente: “… La referida norma establece la posibilidad para aquel que ha honrado su obligación y ante la falta de cumplimiento de quien contrató con él, de demandar, a su elección, bien el cumplimiento del contrato o bien la resolución del mismo, más de ser procedentes, los daños y perjuicios. Igualmente, la Sala en ejercicio de su función pedagógica, estima pertinente puntualizar que el incumplimiento, es un elemento y requisito que permite accionar por cumplimiento o resolución de un contrato, vale decir, que al producirse el señalado elemento la parte a quien afecta el incumplimiento, podrá ejercer una de las dos acciones mencionadas. (Sentencia N° RC-000192, de fecha 18 de abril de 2017, expediente Nº 16-889, caso: Saúl Antonio Andrade Sánchez contra Armando González Amare)...”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia) La doctrina del autor Nerio Perera Planas, en su obra: “Código Civil venezolano”, Caracas, 1.984, al comentar la referida norma, precisa lo siguiente: “… El artículo 1.167 permite solicitar la resolución de los contratos bilaterales cuando una de las partes no ejecuta la obligación por ella asumida, pero exige necesariamente como presupuesto el que la parte que solicite esa resolución haya a su vez cumplido con las obligaciones por ella asumidas..” (Ob. Cit. p. 618) “…La consecuencia de la resolución de un contrato cuyas prestaciones recíprocas se efectúan de una sola vez, como la compra- venta, es el de regresar a la situación anterior a la celebración del contrato: devolución del bien vendido por parte del adquirente y del precio por el vendedor, aparte de los daños y perjuicios si éstos fueren reclamados…” (Ob. Cit. p. 622) “…en relación con los contratos bilaterales donde se dice que, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. Es conveniente interpretar con sentido lógico lo que el legislador quiso establecer en la mencionada norma legal porque si se hace de manera errónea, podría darles cabida a situaciones perjudiciales. Debe tenerse como más correcto pensar que el legislador pretendía que solamente el contratante cumplidor podía ejercer la acción de cumplimiento o resolución contra el que no lo hacía. Entenderlo en otra forma sería poner en manos de cualquiera de los que no cumplen la acción que le permita hasta reclamar daños y perjuicios…lo que da fundamento a poder actuar, es precisamente el haber cumplido…” (Ob. Cit. p. 623). (…) El artículo 1.167 establece en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. Conforme a este texto, si el adquirente de un inmueble no cumple las obligaciones que el contrato le impone, el enajenante puede demandar la resolución de este contrato, comprobando esa falta de cumplimiento de la parte contraria. Esta resolución no se opera, pues, de pleno derecho y esa es una de las diferencias que la distinguen de la condición resolutoria expresa. Pero una vez que la relación se efectúa, se producen los efectos retroactivos que ocasionan el cumplimiento de toda condición. El adquirente es considerado como que nunca ha tenido ningún derecho sobre el fundo…” (Ob. Cit. p. 625). El tratadista Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones, derecho civil III”, refiere lo siguiente: “…La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. La resolución es pues, la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes. (…) La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber: 1.- Es necesario que se trate de un contrato bilateral. (…) 2.- Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes. Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución. En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es de índole principal, o sea, es de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento dará lugar a la resolución. Si se trata del incumplimiento de obligaciones secundarias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato, sino otros medios (acción de cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes) … 3.- Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. 4.- Es necesario que el juez declare la resolución. La doctrina está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones. (..) Una vez declarada la resolución por el juez, ésta produce sus efectos regulares. (..) En Venezuela, la resolución no es una acción subsidiaria de la de cumplimiento, como se pretende en otros países. La parte accionante puede pedir o bien el cumplimiento, o la resolución, como lo ha previsto el artículo 1167 del Código Civil.”. (Ob. Cit. p. 508 y ss.). Dentro de este marco y afianzados en la doctrina del reconocido tratadista Eloy Maduro Luyando, en la obra indicada, es claro que los requisitos para la procedencia de la acción de resolución contractual interpuesta, son los siguientes: a) La existencia de un contrato bilateral; b) que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; c) el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes; y, d) Es necesario que el juez declare la resolución (pp. 513 y ss). Al hilo de lo anterior procede esta juzgadora verificar si los supuestos señalados concurren al caso de marras, a tal efecto tenemos: a) El contrato debe ser bilateral: El artículo 1.134 del Código Civil, estipula que “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente...” Quedó evidenciado del material probatorio que mediante documento privado bilateral de opción de compra venta de fecha 27-10-2011, el ciudadano FERMIN PAZ GOMEZ y su esposa MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, dieron en opción de venta a la Organización Comunitaria de la Vivienda (O.C.V) “UN NUEVO AMANECER, representada por las ciudadanas: CLARA CONCEPCIÓN LOPEZ GARCIA Y ROSMIRA SARMIENTO GOMEZ en su condición de Presidenta y Vicepresidenta; un inmueble “… consistente un lote de terreno propio el cual es parte de mayor extensión, ubicado en la Carretera Principal Vía Cuquí, sector Las Marías de la ciudad de Rubio, Municipio Junín, estado Táchira, el cual tiene un área de 53.000 m2 según levantamiento topográfico efectuado por el Topógrafo José Camargo titular de la cédula de identidad N° V- 1.740.419 y cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Del punto 23 al 24, mide 13,70 mts, del punto 24 al 25, mide 44,00 mts, del punto 25 al 26, mide 23,80 mts, del punto 26 al 27, mide 57,40 mts, del punto 27 al 28, mide 17,00 mts, del punto 28 al 29, mide 15,50 mts, del punto 29 al 30, mide 11,10 metros, del punto 30 al 31, mide 13,30 mts, del punto 31 al 32, mide 13,60 mts, del punto 32 al 33, mide 9,00 mts, del punto 33 al 34, mide 55,00 mts, del punto 34 al 35, mide 15,20 mts, del punto 35 al 36, mide 10,70 mts y del punto 36 al 37, mide 27,00 mts; con predios de carretera vía Cuqui; SUR: Del punto 7 al punto 8, mide 51,00 mts, con predios de retiro de la quebrada Cuqui; ESTE: Del punto 37 al 1, mide 361,50 mts, del punto 1 al punto 2, mide 17,00 mts, del punto 2 al 3, mide 34,30 mts, del punto 3 al punto 4, mide 28,00 mts, del punto 4 al punto 5, mide 15,80 mts, del punto 5 al 6, mide 7,50 mts, del punto 6 al 7, mide 22,90 mts, con predios de Freddy González, Armando Maldonado, José Pascua, Carmen Cecilia Vargas de Gonzalez, calle en proyecto, Julio Medina y viviendas particulares, y OESTE: del punto 8 al 9, mide 31,00 mts, del punto 9 al punto 10, mide 19,20 mts, del punto 10 al punto 11, mide 9,50 mts, del punto 11 al punto 12 mide 24,00 mts, del punto 12 al 13, mide 30,10 mts, del punto 13 al punto 14, mide 27,00 mts, del punto 14 al punto 15, mide 140,00 mts, del punto 15 al punto 16, mide 21,00 mts, del punto 16 al punto 17, mide 50,00 mts, del punto 17 al punto 18, mide 25,30 mts, del punto 18 al punto 19, mide 29,50 mts, del punto 19 al 20, mide 115,50 mts, del punto 20 al 21 mide 94,00 mts, del punto 21 al 22, mide 26,30 mts y del punto 22 al punto 23, mide 54,30 mts, con predios de Sánchez Cote…”, por la suma de Bs. 795.000, 00, los cuales debían ser cancelados de la siguiente forma: la primera mensualidad en la cantidad de…Bs. 66.249,95 cancelado 05-08-2011 a través de depósito Bancario del Banco Sofitasa. La segunda cuota por la cantidad de… Bs. 66.249, 95, cancelada parcialmente el día 08-09-2011 por la cantidad de…Bs. 31. 142,00, acordando de mutuo acuerdo que el 30-10-2011, debía depositar la diferencia que hizo falta para completarla la segunda mensualidad, es decir, la cantidad de…Bs. 35.107,95. …, quedando un saldo restante para cancelar la totalidad del inmueble opcionado por la cantidad de… Bs. 662.500,00 los cuales debían ser cancelados en un lapso de…17 meses consecutivos contados a partir del 30-11-2011, a través de pagos mensuales fijados por la cantidad de…Bs. 36.716, 21 y una cuota especial por la cantidad de…Bs. 38.324,43, QUINTA: que una vez consignado el depósito de la diferencia que hizo falta para completaría segunda mensualidad, es decir, la cantidad de…Bs. 35.107,95; se procederá a la firma y autenticación del referido documento, …siendo por cuenta de “el optante”, autenticación de dicho documento… SEXTO: “El propietario” autoriza… a la optante compradora para realizar las labores de limpieza y mantenimiento sobre el terreno opcionado, asimismo… a la promoción y colocación de vallas publicitarias a los fines de captar nuevos asociados y lograr el desarrollo del parcelamiento y proyecto de vivienda denominado “conjunto residencial Las Marias II”…. OCTAVA: la falta de pago de tres mensualidades consecutivas o el incumplimiento por parte del optante de cualquiera de las cláusulas establecidas en el contrato daría derecho… a rescindir del contrato de pleno derecho y por consiguiente dar por terminada la presente negociación, corriendo por cuenta del optante cualquier tipo de gastos… que pudiera ocasionarse por tal incumplimiento, …solo se restituirá el 25% de lo pagado, quedando a su favor el restante … como resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados. que en el caso de que el optante ejerciere efectivamente la opción de compra, antes o en el tiempo estipulado, y pagara el precio convenido, “el propietario” se obligaba …a realizar todas las diligencias necesarias antes las instancias correspondientes para la formalización del documento definitivo de la propiedad del bien inmueble objeto del presente contrato a nombre de la (O.C.V) “Un Nuevo Amanecer”…, única y exclusivamente: la solvencia municipal tipo “a”, el pago 0,5 % del valor de la venta que deberá hacerse a través de la forma 33, y la notificación de enajenación de inmuebles al SENIAT, pero los gastos de registro y honorarios profesionales de abogado por la redacción del documento definitivo; adquiriendo así dicha convención carácter bilateral, toda vez que ambos contratantes se comprometieron recíprocamente a cumplir con sus obligaciones. Y ASÍ SE ESTABLECE. b) El incumplimiento del contrato o de la obligación por parte del demandado: Observa quien aquí juzga que quedó demostrado que la accionante reconvenida, cumplió con sus obligaciones y así se desprende del documento privado de fecha 09-04-2013, que quedó legamente reconocido en los términos del artículo 1363 del Código Civil, en razón de la homologación a la transacción realizadas por las partes 22-05-2013, por el que, el ciudadano FERMIN PAZ GOMEZ y su esposa MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, declara que la accionante a pagado la totalidad del monto establecido en el contrato de promesa bilateral de compra venta de fecha 27-10-2011 y que nada quedaba a deber por ningún concepto; entendiéndose que la totalidad del monto pactado como precio de la venta del inmueble, “… consistente un lote de terreno propio el cual es parte de mayor extensión, ubicado en la Carretera Principal Vía Cuquí, sector Las Marías de la ciudad de Rubio, Municipio Junín, estado Táchira, el cual tiene un área de 53.000 m2 según levantamiento topográfico efectuado por el Topógrafo José Camargo titular de la cédula de identidad N° V- 1.740.419 y cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Del punto 23 al 24, mide 13,70 mts, del punto 24 al 25, mide 44,00 mts, del punto 25 al 26, mide 23,80 mts, del punto 26 al 27, mide 57,40 mts, del punto 27 al 28, mide 17,00 mts, del punto 28 al 29, mide 15,50 mts, del punto 29 al 30, mide 11,10 metros, del punto 30 al 31, mide 13,30 mts, del punto 31 al 32, mide 13,60 mts, del punto 32 al 33, mide 9,00 mts, del punto 33 al 34, mide 55,00 mts, del punto 34 al 35, mide 15,20 mts, del punto 35 al 36, mide 10,70 mts y del punto 36 al 37, mide 27,00 mts; con predios de carretera vía Cuqui; SUR: Del punto 7 al punto 8, mide 51,00 mts, con predios de retiro de la quebrada Cuqui; ESTE: Del punto 37 al 1, mide 361,50 mts, del punto 1 al punto 2, mide 17,00 mts, del punto 2 al 3, mide 34,30 mts, del punto 3 al punto 4, mide 28,00 mts, del punto 4 al punto 5, mide 15,80 mts, del punto 5 al 6, mide 7,50 mts, del punto 6 al 7, mide 22,90 mts, con predios de Freddy González, Armando Maldonado, José Pascua, Carmen Cecilia Vargas de Gonzalez, calle en proyecto, Julio Medina y viviendas particulares, y OESTE: del punto 8 al 9, mide 31,00 mts, del punto 9 al punto 10, mide 19,20 mts, del punto 10 al punto 11, mide 9,50 mts, del punto 11 al punto 12 mide 24,00 mts, del punto 12 al 13, mide 30,10 mts, del punto 13 al punto 14, mide 27,00 mts, del punto 14 al punto 15, mide 140,00 mts, del punto 15 al punto 16, mide 21,00 mts, del punto 16 al punto 17, mide 50,00 mts, del punto 17 al punto 18, mide 25,30 mts, del punto 18 al punto 19, mide 29,50 mts, del punto 19 al 20, mide 115,50 mts, del punto 20 al 21 mide 94,00 mts, del punto 21 al 22, mide 26,30 mts y del punto 22 al punto 23, mide 54,30 mts, con predios de Sánchez Cote.…”, era la cantidad de Bs. 795.000,00. Y ASÍ SE ESTABLECE. En efecto, estima quien juzga que no consta en las actas procesales un medio de prueba que permita presumir que la parte accionante reconvenida no cumplió con la obligación contraída con el ciudadano FERMIN PAZ GOMEZ, en los tiempos acordados, resultando evidente para este órgano administrador de justicia que fue la parte demandada reconviniente quien incurrió en el incumplimiento al no hacer la entrega formal del inmueble y el traspaso de la propiedad. Y ASÍ SE ESTABLECE. c) Que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación: Respecto con este requisito y conforme a los elementos probatorios valorados por este Tribunal, se aprecia que la parte demandada reconveniente, en su carácter de vendedor incumplió una de las principales obligaciones establecidas en el artículo 1.486 del Código Civil, a saber: la tradición de la cosa vendida, la cual se cumple poniendo la cosa vendida en posesión del comprador, conforme a lo establecido en el artículo 1487, una vez se produce el otorgamiento del instrumento de propiedad, tal como lo dispone el artículo 1.488 ejusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE. A la luz de lo expuesto, una vez verificado que no se cumplen los extremos para la procedencia de la resolución demandada, resulta imperativo declararla sin lugar. Y ASÍ SE DECLARA. Para resolver sobre los daños y perjuicios demandados, evoca nuevamente esta sentenciadora la norma prevista en el artículo 1167 del Código Civil, en la que se establece la facultad que tiene cualquiera de las partes que incumpla con su obligación en un contrato bilateral suscrito por ellas, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido, en otras palabras, otorga la facultad a la otra parte que ha cumplido con sus obligaciones, para que demande, bien el cumplimiento o la resolución, con el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. Finalmente, se percata esta administradora de justicia que en el escrito de reconvención la parte demandada reconvieninte alega que el incumplimiento del pago del precio convenido les ocasiono daños y perjuicios que deben de ser estimados desde el tiempo en que debieron recibir puntualmente el pago, pues a su decir, el pago que hizo la compradora no fue en un año, sino en el plazo de 22 meses, lo que les ocasiono un daño patrimonial representado en la depreciación de la moneda y los altos índices de inflación, lo cual es un hecho público y notorio calculados de conformidad con los índices del Banco Central de Venezuela. Al respecto, el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, prevé: “El libelo de demanda deberá expresar: (…) 7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas…” Desarrollando el contenido de la norma transcrita, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de mayo de 2002, con ponencia del Magistrado LEVIS IGNACIO ZERPA, ratificó su criterio a cerca de la reclamación judicial de los daños y perjuicios, al establecer: “… estima la Sala que efectivamente el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordena que en el libelo de la demanda, cuando es reclamada la indemnización de daños y perjuicios, la parte actora debe indicar la especificación de éstos y sus causas; sin embargo, se advierte que esta norma referida nada indica con relación a la existencia de alguna formalidad especial para tales fines. De tal manera que para la Sala la obligación contenida en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que puedan reclamarse, sino que debe entenderse, … como una narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento para el resarcimiento…”. (Subrayado del Tribunal; Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 5, año 2002, página 544). Señala Escovar que “…cuando se trata de daños y perjuicios no sólo el deber de relacionar éstos y sus causas cae sobre el actor, sino que el juez en su sentencia también debe especificar estos daños… La especificación de los daños y perjuicios, así como sus causas (lo cual incluye lógicamente la relación de causalidad) son requisitos a los cuales hay que dar cumplimiento… En efecto, el juez debe atenerse a lo alegado y probado. Si el actor no especificó todos los hechos que ocasionaron los daños, no puede luego … pedir el pago de los daños ocasionados por hechos no alegados en el libelo, porque frente a tales hechos no se le dio oportunidad de defensa al demandado…”. (Ramón Escovar León, La Demanda, 2° Edición, Caracas, 2000, Pág. 35 y ss.) Del espíritu y propósito de la norma transcrita, se puede verificar claramente que es obligación de la parte solicitante realizar la especificación de los daños e indicar cuáles son sus causas, siempre y cuando demande la indemnización de éstos; en virtud de ello, resulta imperativo concluir que en el caso bajo estudio, la parte demandada reconvenida no dio cumplimiento con lo previsto en el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que demandó el pago de los daños y perjuicios, pero no especificó cuáles eran éstos, ni sus causas, por lo que resulta improcedente su reclamación, en virtud de que, como indica el maestro Ricardo Henríquez La Roche, (Tomo III, Pág.18), no expresó el fundamento fáctico de la pretensión resarcitoria. Y ASÍ SE ESTABLECE. PARTE DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoada por La ciudadana CLARA CONCEPCIÓN LÓPEZ GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 4.447.359 y domiciliada en Rubio, Municipio Junín del estado Táchira, y civilmente hábil, actuando con el carácter de presidenta de la ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDAS (O.C.V.) “UN NUEVO AMANECER”, Rif.- J295080689, inscrita ante el Registro Público de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira bajo el N° 45, Tomo 11° en fecha 26-09-2007, con domicilio en Rubio., contra Los ciudadanos MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, GERSON ENRIQUE PAZ VILLAMIZAR y ESTHER LORENA PAZ VILLAMIZAR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 3.006.580, V.- 9.461.372 y V.- 11.107.008, domiciliados Rubio, estado Táchira, hábiles, todos en su carácter de herederos del causante FERMIN PAZ GOMEZ, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad N° V.- 1.573.555. SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS, opuesta por la parte demandada en la contestación de la demanda. TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada GERSON ENRIQUE PAZ VILLAMIZAR y ESTHER LORENA PAZ VILLAMIZAR en su carácter de herederos de los de cujus FERMIN PAZ GOMEZ y MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, ya identificados, a efectuar la tradición legal del inmueble vendido a la Asociación Civil ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDAS (O.C.V.) “UN NUEVO AMANECER”, representada por la ciudadana CLARA CONCEPCIÓN LÓPEZ GARCIA, consistente un lote de terreno propio el cual es parte de mayor extensión, ubicado en la Carretera Principal Vía Cuquí, sector Las Marías de la ciudad de Rubio, Municipio Junín, estado Táchira, el cual tiene un área aproximada de 53.000 m2 según levantamiento topográfico efectuado por el Topógrafo José Camargo titular de la cédula de identidad N° V- 1.740.419 en fecha 22-09-2007 y cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Del punto 23 al 24, mide 13,70 mts, del punto 24 al 25, mide 44,00 mts, del punto 25 al 26, mide 23,80 mts, del punto 26 al 27, mide 57,40 mts, del punto 27 al 28, mide 17,00 mts, del punto 28 al 29, mide 15,50 mts, del punto 29 al 30, mide 11,10 metros, del punto 30 al 31, mide 13,30 mts, del punto 31 al 32, mide 13,60 mts, del punto 32 al 33, mide 9,00 mts, del punto 33 al 34, mide 55,00 mts, del punto 34 al 35, mide 15,20 mts, del punto 35 al 36, mide 10,70 mts y del punto 36 al 37, mide 27,00 mts; con predios de carretera vía Cuqui; SUR: Del punto 7 al punto 8, mide 51,00 mts, con predios de retiro de la quebrada Cuqui; ESTE: Del punto 37 al 1, mide 361,50 mts, del punto 1 al punto 2, mide 17,00 mts, del punto 2 al 3, mide 34,30 mts, del punto 3 al punto 4, mide 28,00 mts, del punto 4 al punto 5, mide 15,80 mts, del punto 5 al 6, mide 7,50 mts, del punto 6 al 7, mide 22,90 mts, con predios de Freddy González, Armando Maldonado, José Pascua, Carmen Cecilia Vargas de Gonzalez, calle en proyecto, Julio Medina y viviendas particulares, y OESTE: del punto 8 al 9, mide 31,00 mts, del punto 9 al punto 10, mide 19,20 mts, del punto 10 al punto 11, mide 9,50 mts, del punto 11 al punto 12 mide 24,00 mts, del punto 12 al 13, mide 30,10 mts, del punto 13 al punto 14, mide 27,00 mts, del punto 14 al punto 15, mide 140,00 mts, del punto 15 al punto 16, mide 21,00 mts, del punto 16 al punto 17, mide 50,00 mts, del punto 17 al punto 18, mide 25,30 mts, del punto 18 al punto 19, mide 29,50 mts, del punto 19 al 20, mide 115,50 mts, del punto 20 al 21 mide 94,00 mts, del punto 21 al 22, mide 26,30 mts y del punto 22 al punto 23, mide 54,30 mts, con predios de Sánchez Cote. CUARTO: En consecuencia de lo expuesto, la parte demandada deberá realizar la entrega de la posesión y la protocolización de la venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, por lo que en caso de incumplimiento a lo indicado en el particular anterior la presente sentencia surtirá los efectos de contrato no cumplido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoada por los ciudadanos MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, GERSON ENRIQUE PAZ VILLAMIZAR y ESTHER LORENA PAZ VILLAMIZAR, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 3.006.580, V.- 9.461.372 y V.- 11.107.008, domiciliados Rubio, estado Táchira, hábiles, todos en su carácter de herederos del causante FERMIN PAZ GOMEZ, quien en vida fuera titular de la cédula de identidad N° V.- 1.573.555., contra La ciudadana CLARA CONCEPCIÓN LÓPEZ GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 4.447.359 y domiciliada en Rubio, Municipio Junín del estado Táchira, y civilmente hábil, actuando con el carácter de presidenta de la ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDAS (O.C.V.) “UN NUEVO AMANECER”, Rif.- J295080689, inscrita ante el Registro Público de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira bajo el N° 45, Tomo 11° en fecha 26-09-2007, con domicilio en Rubio. De conformidad con el artículo 274 ejusdem, se condena en costas a la parte demandada reconviniente, tanto de la demanda como de la reconvención. La presente decisión es dictada dentro del lapso legal. Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con sede en la ciudad de San Cristóbal, a los treinta y uno (31) días del mes de octubre del año dos mil veinticinco (2025). Años 215° de la Independencia y 165° de la Federación. La Jueza Suplente, (Fdo) Letty Carolina Castro de Mosquera. El Secretario, (Fdo) Luis Sebastián Méndez. Esta el sello del Tribunal. En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 3:20 de la tarde y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. LCCM/mg.- Exp. Nro. 19.402-2015. Sin enmienda. El Suscrito Secretario del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de conformidad con lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, certifica la exactitud de la anterior copia por ser fiel traslado de su original que se encuentra en el expediente civil Nº 19.402, en el cual la ciudadana CLARA CONCEPCIÓN LÓPEZ GARCIA, actuando con el carácter de presidenta de la ORGANIZACIÓN COMUNITARIA DE VIVIENDAS (O.C.V.) “UN NUEVO AMANECER”, DEMANDA A LOS CIUDADANOS MARILU SEBASTIANA VILLAMIZAR DE PAZ, GERSON ENRIQUE PAZ VILLAMIZAR y ESTHER LORENA PAZ VILLAMIZAR, POR MOTIVO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. San Cristóbal, 31 de octubre de 2025.