TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
215° y 166°
PARTE ACTORA:
Ciudadana ELDA ROSA DE JESÚS BENÍTEZ CASTILLO, titular de la cédula de identidad N° V- 3.310.641.
Apoderadas de la Parte Actora:
Abogadas Doris Mireya Pacheco y María Isabel Pacheco Sánchez, inscritas en el IPSA bajo los N°s 83.561 y 143.753, en su orden.
PARTE DEMANDADA:
Ciudadano LEONARDO ALPHONSO BUITRAGO MOLINA, titular de la cédula de identidad N° V- 12.630.487.
Apoderados de la Parte Demandada:
Abogados José Andrés Roa Roa y Javier Gerardo Omaña Vivas, inscritos en el IPSA bajo los N°s 89.953 y 89.791, respectivamente.
MOTIVO:
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (Apelación de la Sentencia de fecha 17 de julio de 2024 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira)
En fecha 13/08/2024 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 23.426-23 procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en ocasión de la apelación interpuesta mediante diligencia de fecha 18/07/2024, suscrita por el co apoderado judicial de la parte demandada, abogado José Andrés Roa Roa contra la sentencia dictada por ese Juzgado el día 17/07/2024.
En la misma fecha en que se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso de ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones si hubiere lugar a ello.
Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente:
Folios 01-09, libelo de demanda presentado en fecha 14/06/2023, por las abogadas Doris Mireya Pacheco Sánchez y María Isabel Pacheco Sánchez, en representación de la ciudadana Elda Rosa de Jesús Benítez Castillo, en su condición de coheredera y administradora, para demandar al ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina, presidente de la empresa mercantil ARTE MEDIA C.A.
Folio 35, auto fechado 27/06/2023, en el que el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, admitió la demanda y ordenó la citación del ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina, Presidente de la empresa mercantil ARTE MEDIA C.A., a objeto de dar contestación a la demanda dentro de un lapso de veinte (20) días de despacho; respecto a la medida solicitada, precisó que se resolvería por auto separado.
Folios 36-44, reforma de demanda presentada en fecha 29/06/2023 por las abogadas en ejercicio Doris Mireya Pacheco Sánchez y María Isabel Pacheco Sánchez, quienes actúan en representación de la ciudadana Elda Rosa de Jesús Benítez Castillo, en su condición de coheredera y administradora, para demandar el desalojo de un local comercial ubicado en la carrera 24, N° 10-182, sector Barrio Obrero, Parroquia “Pedro María Morante”, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, ocupado en calidad de arrendamiento por el ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina, presidente de la sociedad mercantil ARTE MEDIA C.A., siendo el caso que desde el mes de julio 2019 ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento, motivo por el que decidieron mediante consenso entre sus hermanos y copropietarios del local comercial, solicitarle el pago de la deuda y la entrega del local al ciudadano arrendatario, agotando todas las vías judiciales y extrajudiciales, de tal modo que se dio por concluido dichos procedimientos administrativos, y como acto seguido para que el Tribunal lo condene en los siguientes términos: PRIMERO: Le ordene desalojar de manera inmediata el mencionado local totalmente desocupado, libre de objetos y personas y en perfecto estado de su estructura física y de funcionamiento, toda vez que el ciudadano demandado adeuda cuarenta y ocho (48) cánones de arrendamiento consecutivos, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial en su Literal “A”: “Que el arrendamiento haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominios o gastos comunes consecutivos”, es procedente la presente demanda. Desalojo en el que el ciudadano demandado debe entregar el local comercial en perfectas condiciones en su estructura física y de funcionamiento, es decir, con sus instalaciones eléctricas en funcionamiento, el baño totalmente operativo y demás condiciones de limpieza e higiene, libre de objetos y personas. SEGUNDO: Sea citado al arrendatario, ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.630.487, en la Avenida principal Polígono de Tiro, casa N° 4, Conjunto Residencial “La Lugareña”, Parroquia “San Juan Bautista”, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. TERCERO: Ratificaron la petición de tutela cautelar contenida, razonada y motivada en el precedente Capítulo IV del escrito liberar y sea acordada la medida de secuestro sobre el local comercial objeto de la acción. CUARTO: Estimaron la demanda en la cantidad de Trescientos Sesenta mil Bolívares (Bs. 360.000,00) equivalentes a Cuarenta Mil Unidades Tributarias (40.000 U.T.). QUINTO: Que de conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil se tenga como su domicilio procesal, la carrera 6 entre calles 10 y 11 de Táriba, casa N° 10-59, Municipio Cárdenas, Estado Táchira. SEXTO: Se le condene en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. SÉPTIMO: Solicitaron que la demanda sea admitida y tramitada de conformidad con la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario y en el Código de Procedimiento Civil.
Fundamentaron dicha acción en los artículos 1.592, numeral 2°, 1.594, 1.599 y 1.264 del Código Civil; artículo 40, literal “a” y artículo 43, único aparte del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y el artículo 859 en adelante del Código de Procedimiento Civil.
Folio 45, auto de fecha 03/07/2023, en el que el a quo instó a la parte actora a que estableciera la cuantía acorde para la fecha del 14 de junio de 2023.
Folios 46-54, reforma al libelo de demanda, presentada el 17/07/2023 por las apoderadas judiciales de la parte actora, en el que señalaron que la misma fue para establecer la cuantía acorde a la acción en el Capítulo V DEL PETITORIO: “…QUINTO: Se establece la cuantía de la presente acción en la cantidad de DOCE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE EUROS CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (€ 12.337,21) a razón de ser el EURO la moneda de mayor valor establecido por el Banco Central de Venezuela para el día catorce (14) de junio de 2023, con un valor de VEINTINUEVE BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 29,18) por cada EURO (€) de conformidad con la Resolución N° 2023-0001 de la Sala Plena el Tribunal Supremo de Justicia de fecha 24 de mayo de 2023…”
Folio 55, auto de fecha 18/07/2023 en el que el a quo admitió la reforma del libelo de la demanda y ordenó la citación del ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina a objeto de dar contestación a la demanda dentro de un lapso de veinte (20) días de despacho; en relación a la medida solicitada, se resolvería por auto separado.
Folio 57, auto de fecha 08/08/2023 en el que el a quo acordó emitir la compulsa de citación del ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina y el Tribunal fijará el día y hora para llevar a cabo la Audiencia Preliminar.
Folio 60, poder Apud Acta conferido por el ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina a los abogados José Andrés Ro Roa y Javier Gerardo Omaña Vivas en fecha 11/10/2023.
Folio 62, diligencia de fecha 11/10/2023 presentada por el ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina, debidamente asistido de abogado, en el que solicitó audiencia conciliatoria.
Folios 63-65, escrito de contestación de la demanda y pruebas presentado el 20/10/2023 por los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados José Andrés Roa Roa y Javier Gerardo Omaña Vivas, en el que negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de su representado por cuanto el contrato de arrendamiento fue suscrito entre la parte actora y la Sociedad Mercantil Arte Media C.A., persona jurídica y no contra su representado quien funge como persona natural, por lo tanto no consta que su representado deba cuarenta y ocho (48) cánones de arrendamiento y que posee una cualidad pasiva, colocando en clara evidencia una violación al debido proceso ya que su representado como persona natural no figura en la relación arrendaticia; promovieron las siguientes pruebas: DOCUMENTALES: 1.- Contrato de arrendamiento de fecha 01 de junio de 2004 entre la parte actora y la Sociedad Mercantil ARTE MEDIA, C.A. 2.- Auto de admisión de la reforma de fecha 18 de julio de 2023 y boleta de citación. Por último solicitaron sea declarada la falta de cualidad pasiva invocada como consecuencia la inadmisibilidad de la demanda.
Folios 66-68, actuaciones relacionadas con la audiencia preliminar.
Folio 83, auto de fecha 02/11/2023 en el que el a quo acordó:
“… Por los razonamientos expuestos, Este Tribunal, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procede a la fijación de los límites de la controversia de la siguiente manera:
PRIMERO: Determinar si efectivamente existe insolvencia en los pagos de cánones de Arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
SEGUNDO: De ser así determinar el número de los meses insolutos por parte del arrendatario.
TERCERO: Determinar la existencia de la relación arrendaticia entre la parte demandante y el demandado.
De conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se ordena abrir un lapso probatorio de cinco (05) días de despacho siguiente al vencimiento del lapso establecido en el referido artículo para promover pruebas sobre el mérito de la causa. El cual empieza a transcurrir al día siguiente de Despacho al de hoy. Debido a que el presente auto se dicta dentro del lapso establecido en la Ley, se hace innecesaria la notificación de las partes. Así se decide.” (sic)
Folio 84, escrito de pruebas presentado el 16/11/2023, por el co apoderado judicial de la parte demandada, abogado José Andrés Roa Roa, en los siguientes términos: ÚNICO: Ratificó: 1.- Documentales: 1.1.- Contrato de arrendamiento suscrito el 1° de junio de 2004 entre la parte actora y la Sociedad Mercantil “ARTE MEDIA C.A.”. 1.2.- Auto de admisión de la reforma de la demanda de fecha 18 de julio de 2023 y boleta de citación.
Folio 85, auto de fecha 16/11/2023, por el que el a quo admitió las pruebas presentadas por la parte demandada y acordó agregarlas, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
Folios 87-100, escrito de pruebas presentadas el 17/11/2023 por las apoderadas judiciales de la parte actora, abogadas Doris Mireya Pacheco Sánchez y María Isabel Pacheco Sánchez, en el que promovieron: PRIMERO: DOCUMENTALES: 1.-Contrato de Arrendamiento suscrito el 01/06/2004. 2.- Denuncia presentada ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) del Estado Táchira de fecha 15/07/2022. 3.- Acta de la primera audiencia conciliatoria, de fecha 08/11/2022, realizada en la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) del Estado Táchira. 4.- Segunda audiencia conciliatoria fechada 17/11/2022, llevada a cabo en la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) del Estado Táchira. 5.- Tercera audiencia conciliatoria de fecha 22/11/2022, realizada en la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) del Estado Táchira. SEGUNDO: El valor legal y jurídico de los instrumentos presentados junto con el escrito libelar. TERCERO: A.- Pruebas documentales para demostrar la cualidad activa de la parte actora: A.1.- Acta de defunción N° 140 de fecha 14/10/2005. A.2.- Acta de defunción N° 055 de fecha 16/03/2015 emitido por el Registro Civil de la Parroquia “Pedro María Morantes” de San Cristóbal, Estado Táchira. A.3.- Certificado de Solvencia de fecha 15/07/1988 de la Sucesión del ciudadano Benítez, Teodoro Venancio, presentado ante el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). A.4.- Poder especial de representación otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal Estado Táchira, inserto bajo el N° 63, Tomo 18, Folios 190 al 192 de fecha 16/06/2023. A.5.- Documento de propiedad del inmueble inserto bajo el N° 27, Folios 39-40, Protocolo Primero de fecha 17/07/1958 emanado por la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, Estado Táchira. B.- Pruebas documentales para demostrar la cualidad pasiva de la parte demandada: B.1.- Contrato de Arrendamiento suscrito el 01/06/2004 entre la ciudadana Digna Benítez y el ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina, presidente y representante de Arte Media C.A. B.2.- Diligencia de fecha 11/10/2023 suscrita por el ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina. B.3.- Diligencia de otorgamiento de poder apud acta, fechada 11/10/2023. B.4.- Actas de intermediación efectuadas por ante la Superintendencia Nacional de Defensa de los Derechos Socioeconómicos del Estado Táchira (SUNDDE).
Folio 101, auto de fecha 17/11/2023 por el que el a quo acordó agregar las pruebas presentadas por las apoderadas judiciales de la parte actora y las admitió cuanto a lugar en derecho, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
Folios 103-105, alegatos presentados el 21/11/2023 por las apoderadas judiciales de la parte actora, abogadas Doris Mireya Pacheco Sánchez y María Isabel Pacheco Sánchez.
Folios 108-109, diligencia presentada el día 27/02/2024, por las apoderadas judiciales de la parte actora en la que solicitaron el abocamiento de la causa. Por auto de fecha 01/03/2024, el a quo se abocó al conocimiento de la misma y de conformidad con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, fijó lapso para la reanudación de la causa.
Folios 115-116, sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 05/06/2024, cuyo tenor es del siguiente:
“…En consecuencia, en uso de las facultades indicadas, este Tribunal dicta el presente AUTO PARA MEJOR PROVEER, acordando que cualquiera de las partes consigne por ante este Juzgado el ACTA CONSTITUTIVA de la Sociedad Mercantil “ARTE MEDIA C.A.”, y copia certificada DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud de que se logra evidenciar que el inserto en auto (fl.22 al 23 y vtos) en su parte in fine se lee: “…En fé de lo expuesto así lo otorgamos y firmamos en la ciudad de San Cristóbal, por ante una Notaria Pública en la fecha de la nota respectiva…” Con el fin de verificar los datos notariales del mismo, para la consignación de los documentos anteriormente señalados, se fija un término de cinco (05) días de despacho, contados a partir del primer día de despacho siguiente aquel en que conste en autos la notificación de las partes. Así se decide….” (sic)
Folios 121-122, consignación de documentos requeridos por parte de las apoderadas judiciales de la parte actora.
Folio 133-138, actuaciones relacionadas con la audiencia o debate oral.
Folios 139-150, sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 17/07/2024, en la que declaró:
“…PRIMERO: SIN LUGAR, la falta de cualidad pasiva alegada por la representación judicial de la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO, intentada por ELDA ROSA DE JESÚS BENÍTEZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.310.641, domiciliada en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, representada por sus apoderadas DORIS MIREYA PACHECO SÁNCHEZ y MARÍA ISABEL PACHECO SÁNCHEZ, debidamente inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 83.561 y 143.753, en su orden respectivo, con domicilio procesal en la carrera 6 entre calles 10 y 11 de Táriba, casa Nro. 10-59, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, según consta en poder otorgado ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 16 de junio de 2022, anotado bajo el Nro. 63, Tomo 18, folios 190 hasta 192 en contra del ciudadano LEONARDO ALPHONSO BUITRAGO MOLINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.630.487, domiciliado en la Avenida Principal Polígono de Tiro, Casa Nro. 4, Conjunto Residencial “La Lugareña”, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
TERCERO: Se ordena al ciudadano LEONARDO ALPHONSO BUITRAGO MOLINA, antes identificado a DESOCUPAR y hacer la entrega del inmueble ubicado en la Carrera 24, antes nomenclatura Nro. 10-180 y actualmente Nro. 10-182, Sector Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira y suficientemente descrito en autos, en la mismas condiciones en las que lo recibió y libre de personas y cosas a la parte demandante.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Dado que las partes se encuentran a derecho, se hace innecesaria la notificación de las mismas.
SEXTO: Déjese transcurrir íntegramente el lapso a que refiere el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil a fin de que las partes puedan ejercer su derecho legítimo de apelación….” (sic)
Folios 151-153, por diligencia fechada 18/07/2024, el abogado José Andrés Roa Roa, co-apoderado judicial de la parte demandada, apeló de la sentencia que antecede, siendo oído en ambos efectos el recurso planteado a través de auto dictado el 26/07/2024, librándose oficio N° 261 al Juzgado Superior en lo Civil Distribuidor, correspondiéndole el conocimiento del mismo a esta Alzada, dándosele entrada por auto del 13/08/2024 y fijándose en esa misma oportunidad, los lapsos para la presentación de informes y de observaciones, si hubiere lugar.
Folios 156-158, escrito de informes presentados el día 09/10/2024 por los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados José Andrés Roa Roa y Javier Gerardo Omaña Vivas, en el que expusieron de modo sucinto, una relación de las actuaciones presentadas. Alegaron que se exteriorizó un vicio por silencio de prueba por parte del a quo ya que no valoró el contrato de arrendamiento aportado en autos, siendo una prueba fundamental para demostrar la falta de cualidad alegada por esa representación, solicitando la nulidad del fallo apelado por dicho vicio. De igual forma indicaron que no está entablado la relación jurídica de las partes al faltar la mayoría de los copropietarios-herederos, ya que era necesario la concurrencia de la mayoría de los herederos de la sucesión de Teodoro Venancio Benítez y que la única demandante no tenía el interés ni la cualidad necesaria conforme al artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la cualidad activa, por lo tanto solicitaron sea declarada con lugar la apelación, nula la sentencia por el vicio denunciado, la inadmisibilidad de la demanda por la falta de cualidad activa sobrevenida y la falta de cualidad pasiva por haber presentado una demanda en contra de su representado como persona natural y no como está identificado en dicho contrato, es decir, que correspondía a la empresa mercantil arrendadora y, se condene en costas la parte actora.
Folios 159-166, escrito de informes presentado en fecha 10/10/2024 por las apoderadas judiciales de la parte actora, abogadas Doris Mireya Pacheco Sánchez y María Isabel Pacheco Sánchez, en el que alegaron que dicho contrato de arrendamiento de carácter privado fue firmado el 01/06/2004 entre la ciudadana Digna Castillo Benítez y la empresa mercantil Arte Media C.A., representada por su Presidente, ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina, quien se constituyó en dicho contrato como el fiador solidario y principal pagador de conformidad con la Cláusula Décima Primera y Décima Segunda, acotando que para el momento de la firma de dicho contrato, la empresa no estaba constituida y que por lo tanto el demandado actuó como persona natural y no como representante de la sociedad mercantil y que dicho demandado manifestó que deseaba continuar en el local comercial e iniciar una nueva relación arrendaticia con lo que quedó demostrado que el demandado si poseía la cualidad para actuar en la causa, así como que incurrió en el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, adquiriendo una deuda total de 48 mensualidades vencidas, dejando establecido la causal de desalojo del artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; de similar modo alegaron que le correspondía a la parte demandada demostrar que realizó tales pagos y que dicha contraparte reconoció la deuda a favor de la accionante. Finalmente solicitaron que la sentencia definitiva de primera instancia sea confirmada en su totalidad y en consecuencia sea declarada sin lugar la apelación interpuesta con todos los pronunciamientos de ley.
Folios 168-180, escrito de observaciones presentado el 23/10/2024 por las apoderadas judiciales de la parte actora, abogadas Doris Mireya Pacheco Sánchez y María Isabel Pacheco Sánchez, alegando que la parte demandada no cumplió con la carga procesal, así como no aportó ninguna prueba que lograran desvirtuar dicha pretensión, al contrario durante el procedimiento administrativo por ante el SUNDDE, reconoció no haber cumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, solicitaron que el fallo apelado sea confirmado y sea declarado sin lugar el recurso de apelación.
Folios 181-183, escrito de observaciones a los informes presentado en fecha 23/10/2024 por los apoderados judiciales de la parte demandada, en el que alegaron que la parte actora no representa a la mayoría de los herederos y tampoco presentó poder o autorización de la mayoría de los coherederos para intentar la demanda; seguidamente argumentaron que la parte actora presentó dicha demanda contra su representado como una persona natural siendo que dicho contrato fue suscrito por una persona jurídica, ocasionando la acumulación de acciones, así como el hecho de que la parte demandante accionó desalojo de local comercial y no el cobro de los cánones insolutos, haciendo referencia a que el fallo apelado adolece del vicio de ultrapetita, así como de otros vicios anunciados, conllevando todo esta serie de sucesos a la falta de cualidad activa y pasiva; finalmente solicitaron que fuese declarada con lugar la apelación ejercida.
Folio 184, auto fechado 10/01/2025, por el que esta superioridad difirió para el trigésimo día siguiente la oportunidad de dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

El Tribunal para decidir, observa:
La causa que conoce esta alzada obedece a la apelación anunciada por la representación judicial de la parte demandada a través de escrito presentado en fecha dieciocho (18) de julio de 2024, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial el día diecisiete (17) del mismo mes y año en la que declaró sin lugar la defensa de falta de cualidad blandida por la parte demandada, con lugar la demanda de desalojo intentada; ordenó al ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina, la desocupación del local arrendado así como a hacer entrega del mismo en condiciones similares a las que lo recibió, libre de personas y cosas; condenó en costas.
Por auto fechado veintiséis (26) de julio de 2024, el a quo oyó en ambos efectos el recurso ejercido, ordenando remitir el expediente al Juzgado Superior en lo Civil en funciones de distribuidor, correspondiendo a esta alzada donde se le dio entrada, se fijó trámite así como oportunidad para presentar informes así como observaciones, si hubiere lugar a ellas.

INFORMES
PARTE DEMANDADA - RECURRENTE
En los informes rendidos ante esta alzada, los apoderados del demandado arguyeron en contra de la decisión apelada lo siguiente:
• SILENCIO DE PRUEBA: refieren que el a quo al valorar y analizar las pruebas, ignoró por completo el contrato de arrendamiento aportado por la parte actora, sin que dijera el valor que le concedió y sin que tampoco indicara qué elementos quedaron demostrados con el mismo (…)
Refirieron que tal prueba es (era) fundamental para la defensa de falta de cualidad que alegaron y que tiene fuerza determinante en la sentencia de mérito, pues de haberla valorado, “… la acción necesariamente sucumbe en la falta de cualidad pasiva alegada”, por lo que solicitan la nulidad del fallo ante el vicio denunciado.
• FALTA DE CUALIDAD ACTIVA SOBREVENIDA PARA INTENTAR EL PROCESO: a tenor del enunciado del artículo 764 del Código Civil, refirieron que solo demandó una persona de los herederos propietarios del inmueble, cuando la norma “… exige la obligación para cualquier acuerdo del voto de la mayoría de los comuneros”. Mencionan que en la presente causa era necesaria la concurrencia de cinco (5) de las partes por mayoría simple o de nueve (9) que es la mayoría absoluta, por lo que, “… al no existir el acuerdo mayoritaria que establece la norma ut supra citada, ni tampoco aparecen en mayoría demandando, la única demandante ciudadana Elda Rosa Benítez castillo no posee el interés necesario conforme al artículo 16 del Código de Procedimiento Civil y por ende, cualidad activa suficiente para impetrar la presente acción de desalojo” (sic) no encontrándose entablada de forma correcta la relación jurídico procesal de las partes en la esfera activa, al faltar la mayoría de los copropietarios en la incoación de la presente acción.
• FALTA DE CUALIDAD PASIVA PARA SOSTENER EL PROCESO: En este acápite, los mandatarios del recurrente arguyen que el contrato de arrendamiento que regula la presente relación arrendaticia desde hace más de dieciocho (18) años, fue suscrito por la ciudadana Digna Castillo de Benítez como arrendadora y como arrendataria, la sociedad mercantil “ARTEMEDIA C.A.”, con sus respectivos datos de constitución, acuerdo al que no puede dársele otro sentido jurídico por más que se quiera sino el convenido entre la arrendadora y la persona jurídica arrendataria, “… DISTINTA DEL SOCIO O REPRESENTANTE LEGAL, dada la abstracción o ficción propia que la ley creó a estos efectos” (sic) por lo que solicitan que se interprete el contrato bajo la premisa del artículo 1.159 del Código Civil, la del contratante arrendador como persona natural y de la arrendataria como persona jurídica.
Concluyen solicitando se declare con lugar la apelación planteada, se declare nula la decisión recurrida, la inadmisibilidad de la demanda por falta de cualidad activa sobrevenida y la falta de cualidad pasiva, así como la condenatoria en costas a la parte actora.
OBSERVACIONES
Las apoderadas de la demandante en la oportunidad de refutar lo dicho en informes por la parte apelante, observaron lo siguiente:
• Respecto a que el a quo habría ignoró por completo el contrato de arrendamiento aportado por la parte actora, le refutan ese señalamiento indicando que es falso pues dicen que el juzgador de instancia sí apreció y valoró todas las pruebas aportadas por las partes, en especial el contrato suscrito entre las partes, de fecha 01/06/20024. Refirieron que en razón a la única defensa de fondo opuesta por los mandatarios de la parte demandada y de su escrito de promoción de pruebas, el a quo sí valoró el aludido contrato, única documental promovida por el demandado, analizándolo y correlacionando las disipaciones en él contenidas, atañidas a la falta de cualidad o de interés procesal, al extremos de asentar que la mencionada sociedad mercantil no gozaba de personalidad jurídica al momentos de iniciar la relación arrendaticia, declarando sin lugar tal defensa atinente a la falta de cualidad pasiva. Señalan que de la valoración y mérito otorgado al contrato de arrendamiento, se puedo verificar que el demandado quedó obligado y como responsable de las obligaciones contractuales, amén de constar en el expediente, las actas levantadas en la SUNDEE, donde se observa que actuó como persona natural y no como representante de empresa alguna, manifestando deseo de continuar en el local, reconociendo la deuda por cánones insolutos desde el mes de julio de 2019, concluyendo que dicho ciudadano sí tiene cualidad para actuar en la causa.
• En cuanto a las denuncias de orden público esgrimidas por la representación del demandado, (falta de cualidad activa sobrevenida para intentar este proceso), le observan que lo que pretenden es suplir en la alzada una defensa no planteada en la contestación, oportunidad adecuada y precluída para hacerlo y que tampoco fue alegada otra actuación en el proceso (…) Responden señalando que su defendida actúa como arrendadora, carácter reconocido de forma expresa por el demandado en las tres actas levantadas en las audiencias conciliatorias ante la SUNDEE, amén de ser co-propietaria del inmueble, lo que le otorga plena cualidad y legitimidad conforme al artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, sin que requiera poder ni autorización, con el añadido referente a que en las relaciones arrendaticias, no es menester que el arrendador sea necesariamente el (la) propietaria del bien, “… que también lo es por comunidad hereditaria”, y que tampoco se requiere establecer litis consorcio activo necesario de todos los propietarios del inmueble, ya que lo que se busca es el cese de la ocupación del local por parte del demandado, sin que se refiera al derecho de propiedad sobre el inmueble.
• Respecto a la legitimación o cualidad ad causam de las partes intervinientes, le observan a los apoderados del demandado que la misma está referida a que dentro del orden jurídico, alguien en particular se encuentra habilitado de manera legal para acceder a la jurisdicción y hacer valer la pretensión o un derecho subjetivo concreto, al igual para quien deba sostenerlo. Señalan que en el presente caso, la relación arrendaticia se constituyó con la madre, co-propietaria, arrendadora y coheredera, ciudadana Digna Castillo de Benítez, sucesora del causante Teodoro Venancio Benítez y entre el ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina, relación plasmada el contrato del 01/06/2004, que fue renovándose a tiempo determinado hasta convertirse en una relación a tiempo indeterminado, la que al fallecer continuó de modo tácito con su hija Yeny Benítez Castillo hasta que esta última falleció en 2015 y también continuó tácitamente con la actual, Elda de Jesús Benítez Castillo, hasta que en el año 2019 el arrendatario dejó de cancelar los Cuarenta Dólares Estadounidenses (US$ 40,00) y así fue reconocido por el demandado ante la SUNDEE.
• Refieren que la presente causa versa sobre el desalojo de un local comercial que busca una decisión que le ordena al demandado Leonardo A. Buitrago Mo., que desaloje y entregue el local en razón a haber dejado de cancelar desde el mes de julio de 2019 y en la que no se le está solicitando pago alguno de cánones vencidos.
• El alegato de falta de cualidad pasiva para sostener el juicio es reiterado por el demandado amén de solicitar la interpretación del contrato de arrendamiento a lo que le anteponen que en la cláusula segunda se fijó le fecha de inicio de la relación (01/06/2004) y para ese momento la sociedad mercantil Arte Media C.A., no tenía personalidad jurídica, por lo que el demandado es responsable directo de las obligaciones contraídas en dicho convenio, lo que fue ratificado en las audiencias conciliatorias ante la SUNDEE siendo reconocido por el demandado así como la falta de pago desde julio de 2019.
• Le observan al demandado que durante la fase correspondiente no aportó prueba alguna que generara convicción para desvirtuar la pretensión de desalojo, de ahí a que el a quo haya fallado declarando con lugar la pretensión de desalojo; concluyen solicitando que se declare sin lugar la apelación y se confirme la decisión.

FALLO RECURRIDO
Al resolver la defensa previa de la falta de cualidad pasiva para sostener el juicio, el a quo precisó lo siguiente:
“… del examen realizado a los documentos traídos a los autos, se demuestra en el acta constitutiva de dicha sociedad mercantil, que la misma quedó inscrita en fecha 17 de junio de 2004 ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nro. 36, Tomo 11-A, fecha posterior a la suscripción del contrato, es decir, que de acuerdo a las normas ut supra mencionadas, para la fecha de emisión del contrato la referida compañía aún no había adquirido la debida personalidad jurídica, quedando obligado y solidariamente responsable para sus operaciones el ciudadano Leonardo Alhponso Buitrago Molina; además, aunque no es necesario agotar la vía administrativa para intentar la acción de desalojo de local comercial ante la instancia jurisdiccional, se puede constatar que la parte accionante denunció al ciudadano Leonardo Alphoso Buitrago ante la SUNDEE Táchira, y de las actas emitidas por tal organismo se desprende que el citado ciudadano actuó como persona natural y no como representante de la empresa, en donde este mismo manifestó que desea continuar en el local comercial e iniciar una nueva relación arrendaticia, reconociendo igualmente la existencia de una deuda por concepto de cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio del año 2019; evidenciando con ello este Juzgador que el ciudadano anteriormente mencionado sí posee cualidad para actuar en la presente causa.- Así se establece.-
Con base en los fundamentos antes expuestos y de conformidad con lo establecido en el artículo 19 del Código Civil, en concordancia con el artículo 219 del Código de Comercio, concluye quien aquí Juzga, que no se incurrió en la violación al Debido Proceso, por lo que es forzoso declarar SIN LUGAR la falta de cualidad pasiva alegada por la parte demandada. Así se decide.-” (sic)
En cuanto a lo principal, el juzgador de instancia precisó que la demandante persigue el desalojo del local comercial objeto del litigio, al incumplir el demandado con el pago de los cánones mensuales acordados desde el mes de julio de 2019, hasta el mes de julio de 2023, ambos inclusive, cuarenta y ocho (48) meses, para un total de US$ 1.920,00, por lo que demandó con sustento en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que reza lo siguiente:
“… Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”
Más adelante, delimitó la controversia señalando lo siguiente:
“… lo que se está decidiendo es el incumplimiento del pago del canon de arrendamiento alegado por la parte demandante y fundamentado en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal “a” del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, observándose de igual manera que la parte demandada no produjo a los autos probanzas de suficiente convicción para demostrar que hubiere consignado el pago del dinero adeudado, y además no fue aportado a las actas procesales ningún tipo de prueba que acredite que se consignó el pago de los cánones insolutos por la parte obligada. Así se establece.-”
Por otro lado, la parte actora consignó con el libelo de demanda denuncia que efectuó ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE Táchira), mediante la cual se puede apreciar que se efectuaron tres (03) audiencias conciliatorias, una en fecha 08 de noviembre de 2022, otra en fecha 17 de noviembre de 2022, y la última en fecha 22 de noviembre de 2022, y de ellas se desprende que el ciudadano Leonardo Buitrago, reconoce la deuda en favor de la accionante por concepto de cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio del año 2019, y visto que la parte demandada no se opuso a tales pruebas aportadas, este Jurisdiscente considera que la parte accionada se encuentra insolvente. Así se establece.-

Finalmente, observa este operador de justicia, que en el presente caso, la parte demandada no cumplió con la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil (como lo era probar que efectivamente realizó los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de julio a diciembre del año 2019, así como el año 2020, 2021, 2022 y los meses de enero a julio del año 2023), y es por ello que la causal de desalojo promovida por el actor debe declararse con lugar, tal como se hará en forma, expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-” (sic)

MOTIVACIÓN
Expuesta de manera sucinta la controversia, se tiene que la pretensión de la parte apelante persigue la revocatoria de lo decidido por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial el día diecisiete (17) de julio de 2024, que declaró con lugar la demandada de desalojo de local comercial incoada por la demandante y condenando en costas al demandado.
La causa se corresponde con una demanda de desalojo de local comercial conforme lo estipula el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial (Gaceta Oficial N° 40.418 del 23/05/2014) que en su artículo 43, aparte único, ordena la aplicación del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil (Artículos 859 al 880, ambos inclusive). Dentro de la normativa referida, destacada el artículo 865, que reza lo siguiente:
“Llegado el día fijado para la contestación de la demanda según las reglas ordinarias, el demandado la presentará por escrito y expresará en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar…”
De acuerdo a la norma transcrita, en el procedimiento oral la parte demandada tiene la carga obligatoria de presentar al contestar la demanda, tanto las defensas previas como las de fondo a que haya lugar, según lo considere.
En el presente caso, la parte demandada recurrente al contestar la pretensión en su contra, esgrimió la defensa de falta de cualidad pasiva para sostener la demanda en su contra, argumento resuelto por el a quo en los términos que se citan a continuación:
“…En el caso de marras, este Sentenciador observa, que si bien el accionado alega la falta de cualidad pasiva para sostener el presente juicio por no haberse citado a la Sociedad Mercantil Arte Media C.A., no es menos cierto, que dicha sociedad suscribió el contrato de arrendamiento en fecha 01 de junio de 2004, y del examen realizado a los documentos traídos a los autos, se demuestra en el acta constitutiva de dicha sociedad mercantil, que la misma quedó Inscrita en fecha 17 de junio de 2004 ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el Nro. 36, Tomo 11-A, fecha posterior a la suscripción del contrato, es decir, que de acuerdo a las normas ut supra mencionadas, para la fecha de emisión del contrato la referida compañía aún no había adquirido la debida personalidad jurídica, quedando obligado y solidariamente responsable para sus operaciones el ciudadano Leonardo Alhponso Buitago Molina; además, aunque no es necesario agotar la vía administrativa para intentar la acción de desalojo de local comercial ante la instancia jurisdiccional, se puede constatar que la parte accionante denunció al ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago ante la SUNDEE Táchira, y de las actas emitidas por tal organismo se desprende que el citado ciudadano actuó como persona natural y no como representante de la empresa, en donde este mismo manifestó que desea continuar en el local comercial e iniciar una nueva relación arrendaticia, reconociendo igualmente la existencia de una deuda por concepto de cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio del año 2019; evidenciando con ello este Juzgador que el ciudadano anteriormente mencionado sí posee cualidad para actuar en la presente causa.- Así se establece.-” (sic)
De lo transcrito, la defensa de falta de cualidad pasiva del demandado para sostener la presente causa fue abordado y resuelto por la instancia basándose para ello de lo extraído de las actas levantadas en ocasión de las audiencias de conciliación por ante la SUNDEE, promovidas por la parte actora y que una vez valoradas le permitieron extraer que en dichas ocasiones el demandado asumió como sujeto pasivo de la relación procesal que se dilucida.
Sobre este punto en específico, este sentenciador de alzada difiere de lo concluido por el a quo en la recurrida en razón a que la defensa esgrimida presenta aspectos en los que está inmerso el orden público por tratarse de la cualidad para actuar y sostener el juicio de forma válida, tema que ha sido tratado por la Sala de Casación Civil del máximo Tribunal del País en múltiples e incisivas oportunidades, siendo inevitable traer a colación lo que sobre ese tema se asentó en decisión con ponencia del Magistrado Presidente Dr. Henry Timaure Tapia, fallo N° 7 del 13/02/2023, expediente N° 22-152. Así, la Sala estableció:
“…En este orden es de señalar que de acuerdo con el autor Luis Loreto, se puede afirmar que tendrá cualidad activa para mantener un juicio, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio y tendrá cualidad pasiva, toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés. Así, la cualidad no es otra cosa que la relación de identidad lógica entre la persona de la parte actora, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera (Loreto, Luis, Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987).
En este sentido esta Sala de Casación Civil se ha pronunciado en relación a la falta de cualidad o legitimación a la causa, en el sentido de dejar claro que se trata de una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia tal como lo refirió la Sala Constitucional mediante fallo N° 1.930 de fecha 14 de julio de 2003, expediente 2002-1597, caso: Plinio Musso Jiménez, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3.592 de fecha 6 de diciembre de 2005, expediente 2004-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias Nros. 1.193 de fecha 22 de julio de 2008, expediente 2007-588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 de fecha 28 de abril de 2009, expediente 2007-1.674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
En ese orden de ideas, la Sala Constitucional se ha pronunciado sobre la falta de cualidad, indicando -en reiteradas sentencias- que la misma debe ser declarada aún de oficio por el juez, por tener carácter de orden público. Siendo que antes de pronunciarse sobre algún juzgamiento del fondo de la controversia, se debe dilucidar -inicialmente- la falta de cualidad aún de oficio por el juez y de proceder la misma se debe declarar inadmisible la acción, de no actuar así conlleva a la violación del derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y al desconocimiento de la doctrina vinculante de la Sala Constitucional y de la Sala de Casación Civil. (Ver sentencia N° 1930 del 14 de julio de 2003, caso: Plinio Musso Jiménez; sentencia N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, caso: Rubén Carrillo Romero y otros, y 440 del 28 de abril de 2009, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros, todas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia).
Lo anterior significa que el concepto de cualidad o legitimación a la causa atañe o interesa al orden público, por tanto, rige en ello el principio de reserva legal oficiosa, conforme al cual tanto los jueces de instancia como el Tribunal Supremo de Justicia, deben, sin que medie solicitud de parte verificar el cumplimiento de este presupuesto procesal, necesario para la válida instauración del proceso, pues ello comporta una cuestión de derecho que repercute en el mérito de la controversia, porque permite examinar de nuevo la admisibilidad de la demanda.
Al respecto se ha pronunciado esta Sala en sentencia Nro. 003, de fecha 23 de enero de 2018, caso: Jesús Godofredo Salazar Pérez, contra Jesús Roberto Álvarez Castro y otra, en la que señaló lo que sigue:
“…La cualidad, entonces, es la idoneidad, activa o pasiva, de una persona para actuar válidamente en juicio, condición que debe ser suficiente que permita al juez declarar el mérito de la causa, a favor o en contra. Vale decir, la cualidad es la que establece una identidad entre la persona del demandante y aquel a quien la ley le otorga el derecho de ejercer la acción, esta es la cualidad activa; la cualidad pasiva, es la identidad entre el demandado y aquel contra la cual la ley da la acción. La falta de esa condición en cualquiera de las partes, conlleva a que el juez no pueda emitir su pronunciamiento de fondo, pues ello acarrea un vicio en el derecho a discutirse. Entonces, la falta de cualidad ad causam, debe entenderse como carencia de suficiencia de la persona para actuar en juicio como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo que se produce cuando el litigante no posee la condición para que pueda ejercerse, contra él, la acción que la ley otorga…”.
Así las cosas, tenemos que la falta de cualidad o legitimatio ad causam, trae consigo un vicio en el derecho de acción que imposibilita al juez conocer el mérito del asunto debatido, por lo que aún cuando no haya sido alegada, el juez ante dicha situación está obligado a declararla de oficio y como consecuencia, la inadmisibilidad de la demanda.
Al respecto cabe señalar, que dicho alegato de falta de cualidad o interés para sostener el juicio, y al estar el mismo vinculado a la legitimación ad causam de la demandante, la misma representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia, (Cfr. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930, del 14 de julio de 2003, expediente N° 2002-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por cuanto dicha materia es de orden público lo cual implica que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, por los jueces y previo a cualquier otro pronunciamiento. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592, del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 2004-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193, del 22 de julio de 2008, expediente N° 2007-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440, del 28 de abril de 2009, expediente N° 2007-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).
En este orden de ideas, conviene traer a colación el criterio de esta Sala sobre la facultad que tienen los jueces de instancia e inclusive esta Sala, de declarar de oficio la falta de cualidad e interés o legitimación ad causam, para accionar o para sostener el juicio, en cualquier estado y grado de la causa por constituir materia de orden público, recogido en sentencia N° RC-015, de fecha 25 de enero de 2008, caso: Arrendadora Sofitasa C.A., contra Mario Cremi Baldini y otros, expediente N° 2005-831.”
www.tsj.gob.ve/decisiones/scc/febrero/322561-000007-13223-2023-22-152.HTML

En la oportunidad de contestar la demanda, el sujeto pasivo arguyó lo que se transcribe a continuación, observándose lo siguiente:
“… oponemos como defensa perentoria o de fondo, para ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, la falta de cualidad e interés de nuestro representado para sostener el presente juicio, motivado a que consta de las actas que el objeto de la pretensión es una acción de desalojo de local comercial motivado a una relación arrendaticia que data desde el 1° de junio de 2004. Esta relación arrendaticia según consta del contrato de arrendamiento como instrumento fundamental de la presente demanda fue suscrita entre la parte aquí demandante conforme a las razones de hecho esgrimidas en la demanda y la Sociedad Mercantil “ARTE MEDIA C.A.”; persona jurídica con personalidad jurídica propia y totalmente diferente a la de nuestro representado, quien es una persona natural. En efecto, consta del petitorio de la reforma de la demanda debidamente admitida, así como del auto de admisión y de la boleta de citación, que ha sido llamado a este proceso nuestro representado como persona natural y no, como Presidente de la Sociedad Mercantil “ARTE MEDIA C.A.”, quien fue la persona que suscribió la relación arrendaticia que aquí hoy se pide el desalojo.
Por esta razón consideramos que se entabló erróneamente la relación jurídico procesal de las partes, en clara violación al debido proceso, ya que nuestro representado como persona natural no figura en la relación arrendaticia del caso de marras. (…) lo aquí alegado comporta una cuestión de derecho y orden público que repercute necesariamente en el mérito de la controversia, la cual puede declarase aún de oficio por el juez y como efecto inmediato la inadmisibilidad de la acción conforme a lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a la ley y al orden público.” (sic)
Observa este juzgador que en el contrato de arrendamiento, se estableció como arrendataria, a la sociedad mercantil “ARTE MEDIA C.A.”, representada por su Presidente, ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina, lo que deja ver que pese a que a la entrada en vigencia del contrato el día “01/06/2004”, aún no tenía personalidad jurídica la empresa, es determinante que ambas partes así lo pactaron, lo asumieron y lo entendieron, de modo que no podía entablarse la relación jurídica procesal prescindiendo de la citación de la sociedad mercantil so pretexto de no estar legalmente constituida cuando se firmó el contrato, recayendo de modo indebido en el ciudadano Leonardo Alphonso Buitrago Molina, como persona natural, la citación, esto por cuanto -como la decisión transcrita lo proclama- lo referente a la cualidad para sostener el juicio “se trata de una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia”, constituyendo “… materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces”, por lo que aún y cuando en sede administrativa de la SUNDEE el ciudadano Leonardo A. Buitrago Molina haya asumido como arrendatario, tal circunstancia no es aceptable en sede judicial ordinaria y menos que pueda tenerse como subsanada y aún peor, omitirse la efectiva citación de la sociedad mercantil arrendataria, vicio detectado que no puede amparar esta alzada, lo que conduce de modo inevitable a declarar parcialmente con lugar la apelación ejercida. Así se establece.

FALTA DE CUALIDAD ACTIVA SOBREVENIDA PARA INTENTAR EL PRESENTE PROCESO:
Según la parte demandada, los propietarios del inmueble donde se encuentra el local objeto del desalojo son nueve (9) y la demanda fue intentada por una de esas nueve (9) personas, quien carecería del interés necesario conforme al artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, por ende, dice, “… no se encuentra entablada correctamente la relación jurídico procesal de las partes en la esfera activa, al faltar – repetimos- la mayoría de los copropietarios (herederos) en la incoación de la presente acción” (…), ante este señalamiento, este juzgador de alzada por razones de economía procesal se permite reproducir la conclusión precedente en cuanto a que si tal defensa no fue planteada ante la SUNDEE en las oportunidades de las audiencias conciliatorias, la validez de dichas actas están incólumes y subsisten por no haber sido impugnadas o enervadas, de suerte que ante esa omisión del demandado en sede administrativa, tal señalamiento no puede ser argüido en sede ordinaria judicial pues era allá el momento específico para hacerlo y ante la persistencia, validez y certeza de las actas, no cabe esgrimirla en esta alzada en razón de haber reconocido tácitamente en la sede administrativa, amén que la cualidad de la ciudadana Elda Rosa de Jesús Benítez Castillo como demandante le viene por ser co-propietaria y co-heredera del inmueble donde se encuentra el local, de suerte que esta denuncia como tal, se desestima. Así se precisa.
Por otra parte, en la recurrida el a quo estimó que la parte demandada se encontraba en estado de insolvencia al haber fundamentado su pretensión la parte actora en el artículo 40, literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (G. O. N° 40.418, del 23/05/2014) y ya en esta alzada, en los informes rendidos, dejó asentado que no se le está solicitando al demandado el pago de los cánones adeudados, ante lo que estima necesario este juzgador hacer mención a lo que la norma mencionada señala. El artículo en cuestión reza lo siguiente:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
…”
Producto de la conclusión alcanzada por el a quo en el fallo apelado, cuando precisó que el demandado se encuentra insolvente frente a la demandante, considera necesario este sentenciador hacer referencia a las actas levantadas en ocasión de las audiencias conciliatorias ante la SUNDEE, tomadas en cuenta al valorar el acervo probatorio promovido, aunque inadvertido al momento de fallar y que tiene que ver con lo expresado por el demandado en la sede administrativa relativo a que se tome en cuenta como pago por los años 2019 - 2021 y 2022, las mejoras que efectuó en el local, lo que a juicio de este sentenciador debe tenerse en cuenta pues quedó evidenciado que no cumplió con el pago de los cánones, más sin embargo, teniendo presente la circunstancia sobrevenida de la pandemia por el COVIT- 19, que implicó la casi paralización de las actividades cotidianas por las medidas sanitarias que debían cumplirse y la casi nula actividad comercial desarrollada durante el tiempo que perduró, sin que pueda imputársele a contendiente alguno, estima quien juzga, en acatamiento al principio de igualdad procesal que prescribe el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con la equidad que promueve el artículo 13 ejusdem, que las mejoras queden en beneficio del local tal como se previó en el contrato, en razón a que el valor de las mismas exceden lo adeudado por falta de pago por los cánones insolutos de los años 2019 y 2022, con exclusión de los años 2020 y 2021, propuesta inicialmente aceptada por la actora en sede administrativa (SUNDEE), según las acta fechadas “17/11/2022” (f. 27) y de similar manera, en la del día “22/11/2022” (f. 32, vto.), amén que el demandado entregue el local desocupado, lo que en apego a la equidad permite así zanjar la controversia, finiquitándose de una vez por todas, sin que se imponga costas procesales a la parte demandada por las razones especificadas. Así se decide.

DECISIÓN
Por lo vertido, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación propuesta por la representación de la parte demandada en escrito presentado en fecha dieciocho (18) de julio de 2024, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el día diecisiete (17) de julio de 2024.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial interpuesta por la ciudadana Elda de Jesús Benítez Castillo, obrando como demandante por ser co-propietaria y co-heredera del inmueble donde se encuentra el local objeto del desalojo propuesto.
TERCERO: SE MODIFICA la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha diecisiete (17) de julio de 2024, en los términos expresados en el presente fallo.
CUARTO: NO HAY CONDENA en costas.
Queda así MODIFICADO el fallo apelado.
NOTIFÍQUESE a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de octubre de 2025. Años 215° de la Independencia y 166° de la Federación.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en la oportunidad correspondiente.
El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada

El Secretario,

Franklin Avelino Simoes Alviárez
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 3:15 de la tarde, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. Se libraron boletas.
MJBL
Exp. N° 24-5139