TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
San Cristóbal, 30 de Julio de 2025.-
215° y 166°

Visto el escrito Libelar y la Contestación de la demanda, y verificada como ha sido la Audiencia Preliminar llevada a cabo el 23/07/2025, Este Tribunal a los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, observa lo siguiente:

“…Articulo 868 (…) Aunque las partes o alguna de ellas no hubiesen concurrido a la audiencia preliminar, el Tribunal hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres días siguientes por auto razonado en el cual abrirá también el lapso probatorio de cinco días para promover pruebas sobre el mérito de la causa…” subrayado y negrilla propio de este Tribunal.

La parte demandante alega que existe una relación arrendaticia desde hace aproximadamente 16 años, que la empresa demandada se constituyo con la dirección del inmueble arrendado, es decir, en la calle 4, entre carreras 3 y 4, N°4-33, de la ciudad de Ureña, Municipio Pedro María Ureña del estado Táchira, en fecha 29 de mayo de 2007, aduce que luego del fallecimiento del decujus ciudadano Pedro Vargas Celis en fecha 11-02-2014, con quien se inicio la relación arrendaticia, posteriormente la ciudadana Gladys Maritza Omaña Viuda a de Vargas, entrega la administración de los locales comerciales al abogado Pablo Andrés Romero, mediante poder autenticado en fecha 06 de abril de 2017. Señalan que la relación arrendaticia se llevo bajo la figura de contrato verbal, pese a que se había instruido realizar contratos de un año nunca se pudo lograr la suscripción de ellos, sin embargo con respecto a los pagos, se fijaron en la cantidad de setenta y cinco mil pesos colombianos mensuales o en su equivalente en bolívares para el día del pago de los cánones de arrendamiento. De acuerdo a la gestión realizada por el abogado anteriormente mencionado se evidencio que siempre la empresa honro los pagos en la persona de su vicepresidenta, quien ha estado frente a la obligación arrendaticia, hasta el 20 de septiembre de 2020, fecha en la que el abogado entrega la administración de los locales, y fecha hasta la cual la empresa había quedado solvente. Que desde esa fecha, el mes de octubre de 2020 no se recibió pagos por cánones de arrendamiento vencidos y tampoco se hizo consignación arrendaticia de Ley. Que durante los años subsiguientes 2020, 2021, 2022, 2023 y parte del 2024 se intento conseguir el pago o el desalojo del local comercial ocupado, pero señalan que nunca se logro. Posteriormente en fecha 30 de agosto de 2024 la ciudadana Geny Maritza Vargas Omaña junto con su hermano y copropietario notificaron a la demandada que eran los nuevos propietarios en razón de la cesión efectuada por su madre, y como consecuencia de ello le solicitaron que se solventara en sus cánones de arrendamiento vencidos o en su defecto se procediera a la entrega voluntaria del inmueble, lo cual tampoco se logro. Como mencionaron anteriormente señalan que se está en presencia de un contrato verbal indeterminado, del cual la misma vicepresidenta de la empresa que ocupa el local señalo de su puño y letra cuales eran los cánones de arrendamiento vencidos, los cuales comprenden octubre y noviembre del año 2020, todos los meses de los años subsiguientes 2021, 2022, 2023 y 2024, por la cantidad de setenta y cinco mil pesos colombianos por mes. Lo cual asciende a cincuenta y dos meses (52) de cánones de arrendamiento vencidos e impagos. Que una vez evidenciada la relación arrendaticia y los intentos por desalojo voluntario previo acuerdo y prorroga, se puede deducir que también existe impago, y en virtud de ello de conformidad con lo expresado de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contempladas en los articulo 40 literales a, y 43 en su último aparte, demanda el Desalojo del Local Comercial. Consignado a los autos recaudos correspondientes junto con el libelo de la demanda.

Por su parte la demandada en su escrito de contestación alega como cuestión previa la falta de cualidad de las demandantes ciudadanas Gladys Maritza Omaña Viuda de Vargas y su hija Geny Maritza Vargas Omaña, pues del documento de condominio y partición consignado por la parte actora, los locales 3 y 4 identificados con el N°4-31, fueron adjudicados en plena propiedad al ciudadano Elvis Eduardo Vargas Omaña, los cuales al estar conformados en una sola unidad es el que ocupa en arrendamiento y no el local 2 N°4-33 como lo alega la demandante, con lo cual se prueba irrefutablemente la falta de cualidad. Además la ciudadana Gladys Maritza Omaña Viuda de Vargas dice que en fecha 08-05-2024 mediante documento cedió y traspaso la totalidad de los derechos y acciones sobre dicho inmueble a sus hijos, lo cual demuestra que perdió la cualidad y carece de legitimidad para reclamar el desalojo del local comercial. La parte demandada contesta al fondo de la demanda reconociendo la existencia de la relación arrendaticia de forma verbal de los dos locales mencionados anteriormente, que dicha relación data desde hace 33 años aproximadamente, pero que fue hasta el año 2007 que se constituyo formalmente la sociedad mercantil, igualmente admite que el canon convenido hasta la presente fecha fue por la cantidad de setenta y cinco mil pesos colombianos o su equivalente en bolívares para el día del pago, pero que no se estableció entre las partes la fecha y la forma de pago del canon vencido, lo cual se hizo costumbre que el pago del canon se hiciera cada seis meses o cada año por mensualidades vencidas. Que luego del fallecimiento del propietario siguió pagando hasta el mes de abril de 2017 por medio de la inmobiliaria, y que luego se gestiono lo relativo al pago con el abogado apoderado de la demandante, que así como la demandante señalo que el abogado encargado de la cobranza dejo constancia que estaba al día hasta el 20 de agosto del año 2020, no siguió pagando porque desde esa fecha no se presento persona alguna al local con el fin de cobrar el canon de alquiler. Que una vez fue notificada de quienes eras los nuevos propietarios del local procedió a satisfacer la deuda, consignando los pagos por ante el Tribunal de Municipio de la jurisdicción por cuanto no conocía la dirección y ubicación de los herederos. Que nunca durante 28 años ha incumplido el pago, sino que simplemente la falta de pago de septiembre de 2020 a mayo de 2024 se debe a que no se presento persona alguna para cobrar. Sin embargo, señala que los montos dinerarios correspondientes a dicho periodo fueron consignados formalmente a través del Tribunal de Municipio. Que actualmente se encuentra cubierto el pago hasta el mes de agosto de 2025.

En la audiencia preliminar, realizada en fecha 23/07/2025 inserta a los folios -195 y 196 y sus vueltos- la parte demandante representada por sus abogados apoderados Massiel Laineth Pineda León y Larry Froilan Ramírez Cáceres, ratifican lo alegado en el escrito libelar, así como el escrito de impugnación y nulidades, rechaza, contradicen y se oponen al escrito de contestación, en tanto que el apoderado de la parte demanda abogado Juan de Jesús Gutiérrez Medina, en primer lugar se opone al escrito de impugnaciones y solicitudes de nulidad de la parte demandante, y ratifica en todo su contenido y firma el escrito de contestación a la demanda así como la falta de cualidad alegada para la parte demandante.

Por los razonamientos expuestos, Este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procede a la fijación de los límites de la controversia de la siguiente manera:

PRIMERO: Determinar la infracción de la causal de los Desalojos y contempladas en los 40 literales a de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
SEGUNDO: Determinar la falta de pago de los Cánones de Arrendamiento.
TERCERO: Determinar la impugnación y nulidad de poder apud acta alegada por la parte demandante.
CUARTO: Determinar la falta de cualidad alegada por la demandada.

De conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se ordena abrir un lapso probatorio de cinco (05) días de despacho contados a partir de que conste en autos la última notificación de las partes; para promover pruebas sobre el mérito de la causa. Así se decide.

JOSUE MANUEL CONTRERAS ZAMBRANO
Juez Titular
MIRIAM YOHANA RICO BLANCO
Secretaria Temporal

Exp. Nro. 23.709-25
JMCZ/jarf.-