TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

DEMANDANTE: Sociedad de comercio ATIKO BIENES RAICES, C.A. inscrita por la Oficina del Registro Mercantil de Estado Táchira de fecha 26 de mayo de 1999, bajo el Nro. 80, Tomo 10-A.
APODERADOS JUDICIALES: JOSELINE ASANETH URIBE y HARRINSON ANTONIO ALVAREZ GOMEZ, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.992.160 y V-16.228.394 en el señalado orden, abogados en libre ejercicio de la profesión e inscritos en INPREABOGADO bajo los números 144.209 y 137.149 respectivamente
DEMANDADO: GUSTAVO ADOLFO ZAMBRANO, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V- 11.509.813, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.
DEFENSORA AD LITTEM DESIGNADA: ALICIA COROMOTO MORA ARELLANO, titular de la cédula de identidad N° V-12.817.314 inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 78.698.
TRAMITE EN ESTA INSTANCIA: Apelación a sentencia de fecha 31 de marzo del 2.025, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en causa llevada por Desalojo de local comercial.
EXPEDIENTE Nro. 7910
I
ANTECEDENTES DEL SUB LITTE

Llega al conocimiento de esta instancia de alzada el conocimiento de la causa originalmente llevada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, con el Nro. 7846 de su nomenclatura de uso, en razón a la interposición del medio de gravamen ordinario por la defensora ad littem a la decisión que resuelve el mérito de la causa de fecha 31 de marzo del 2.025.
Corresponde ahora la fase de conocimiento de la causa con la reseña de las actuaciones procesales realizadas en ambas instancias para proceder a delimitar la controversia y verificar con el análisis del material probatorio vertido a la litis, la legalidad del fallo apelado para que el mismo sea confirmado o en caso de presencia de vicios de los señalados en el artículo 244 de la norma adjetiva declarar su revocatoria.
Actuaciones en el a quo
Se inició el juicio mediante demanda interpuesta por los representantes judiciales de la empresa ATIKO BIENES RAICES, C.A. como arrendadora contra el ciudadano GUSTAVO ADOLFO ZAMBRANO, como arrendatario de un inmueble ubicado en la esquina de la carrera nueve (9) con calle uno (1) de la Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, integrado por dos locales, más un local para depósito.
Arguye la demandante como fundamento de su pretensión que la demanda resulta tempestiva ya que para el momento se encuentra vencido el Decreto 4619 del Ejecutivo Nacional que había suspendido el pago de los cánones de arrendamiento.
Señala que en lo referente a la relación arrendaticia, el inmueble fue cedido primeramente en arrendamiento al ciudadano Abel Euclides Arellano, el 01 de junio del 2.003, que en fecha 15 de septiembre del 2.004, se otorga bajo contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Primera de San Cristóbal, inscrito bajo el Nro. 39, Tomo 105, el inmueble, a la empresa ABEL CARS, SRL, en la persona de su Director Gerente en arrendamiento con vigencia desde el 01/06/2004 al 31/05/2006. Que luego en fecha 29 de septiembre de 2.006, se autentica un nuevo contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Primera, inserto bajo el Nro. 70, Tomo 220, entre la demandante y la empresa ABEL CARS, SRL. Contratos en los que se estableció que el objeto del local comercial alquilado era para compra venta de vehículos.
Que vencido el lapso de duración de los referidos contratos, la relación se transforma en relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado con el ciudadano Gustavo Adolfo Zambrano, quien comienza a cancelar el canon arrendaticio como consta de recibos que anexa.
Que el mencionado ciudadano, ahora demandado, solo canceló el canon arrendaticio para los meses de febrero, marzo y abril del año 2.017, sin que a la fecha haya continuado con su obligación principal de cancelación del mismo. Y que ante lo expuesto queda entendido que el mencionado ciudadano es el arrendatario del inmueble.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, solo compete solicitar el desalojo con fundamento en las causales allí establecidas, en especial las señaladas en sus literales a) e i)
Relata que el arrendatario se encuentra en situación de incumplimiento contractual y legal, por no cancelar el canon arrendaticio desde el mes de septiembre del año 2017 a diciembre de ese mismo año; de enero a diciembre del año 2.018; de enero a diciembre del año 2.019, de enero a diciembre del año 2.020; de enero a diciembre del año 2.021.
Señala que fue realizada Inspección Judicial por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el 13 de abril del 2.021, en la que consta que el inmueble fue subdivido, y se utiliza para lavado de vehículos, venta de genéricos, y que se observan terceras personas ajenas al arrendatario en posesión del inmueble.
Que igualmente en el inmueble se realizaron reformas no autorizadas por el arrendador, al realizar una fosa para uso en auto lavado, el cual obedece a la denominación social AUTO LAVADO JH, lo que causa al mismo deterioro ya que el piso fue excavado como señala practico asistente en la Inspección, lo que constituye vulneración a lo señalado en los artículos 9 y 12 de la Ley de Desalojo de Inmuebles para Uso Comercial.
Que se han realizado múltiples gestiones para la entrega amistosa o extrajudicial del inmueble, lo que ha resultado infructuoso.
Señala como fundamento legal de su demanda, los artículos 340 numeral 5° del Código de Procedimiento Civil y 40 y 41 de la Ley de Desalojo de Inmuebles para Uso Comercial, y 1.167 y 1.592 del Código Civil.
Peticiona del demandado el desalojo del inmueble y las costas del juicio.
Propone como pruebas de la demanda, poder que otorga el propietario arrendador del inmueble, contratos de arrendamiento, recibos de alquiler, peticiona prueba de exhibición de documentos y copia de Inspección Judicial. Estima su demanda en la suma de 45 Unidades Tributarias. (folios 1 al 7, con anexos del folio 08 al 72)
Mediante auto de fecha 30 de marzo del 2.022, (folio 73) se da admisión a la demanda de autos conforme a la previsión de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, ordenándose el emplazamiento de la demandada para el acto de contestación de demanda.
Mediante diligencia de fecha 11 de agosto del 2022, el alguacil indica que se trasladó en diversas oportunidades al inmueble objeto del desalojo sin encontrar o localizar al demandado. (folio 77)
Mediante diligencia de fecha 28 de septiembre del 2.022, se solicita el abocamiento de la nueva Juez, Mirley Colmenares por lo que mediante auto de fecha 03 de octubre de 2.022, la señalada juez se avoca al conocimiento de la causa.
Riela al folio 91 diligencia de fecha 11/10/2022, por la que la co apoderada de la demandante indica que se proceda a la citación de la demandada mediante carteles. Ante ello, mediante auto de fecha 20/10/2022, se ordena conforme a lo indicado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, citar al demandado mediante publicación de agosto.
Riela a los folios 96 al 98, consignación de publicaciones de carteles de citación para el demandado. Así mismo riela diligencia de fecha 23 de marzo del 2023, por la que la secretaria del Tribunal indicado haber dado cumplimiento a la fijación de cartel en la dirección del local objeto del desalojo. (folio 99)
Mediante diligencia de fecha 12 de mayo de 2023, la representación de la co demandada peticiona nombramiento de defensor ad littem. (folio 100)
Riela al folio 101 auto de fecha 18 de mayo del 2.023 el a quo acuerda nombrar como defensor al abogado José Orlando Guerrero Rincón.
Rielan a los folios 102 al 110 diligencias de nombramiento, notificación, juramentación y citación del defensor designado.
Al folio 111, consta escrito de contestación de demanda presentado en fecha 09 de noviembre del 2.023 por el defensor ad littem designado.
Al folio 112 consta auto de fecha 10 de noviembre del 2.023, por el que el a quo fija oportunidad para la realización de la audiencia preliminar.
Mediante auto de fecha 14 de noviembre del 2.023, el a quo indica que vista irregularidades cometidas por el defensor ad littem José Orlando Guerrero, acuerda revocar su nombramiento. (folio 113)
Mediante auto de fecha 22 de noviembre del 2.023, el a quo acuerda nombrar como defensora ad littem a la abogada Alicia Coromoto Mora Arellano, con INPREABOGADO Nro. 78.698, a quien acuerda notificar para su aceptación o excusa. (folio114)
Rielan a los folios 115 al 123 diligencias de notificación, aceptación, juramentación y citación de la ad littem, Alicia Cormoto Mora Arellano.
Consta a los folios 124 al 126, escrito contentivo de la contestación de demanda que en defensa del demandado Gustavo Adolfo Zambrano presenta la defensora designada ad littem Alicia Cormoto Mora Arellano.
En tempestivo escrito de contestación señala la defensora:
-. Que niega, rechaza y contradice todos los alegatos de hecho y de derecho esbozados por la parte demandante.
.- Indica la realización de diligencias para ubicar a su defendido demandado en la causa, enviando mensajes de whatsApp al número del demandado, enviando la información correspondiente, que igualmente se trasladó en diversas oportunidades a la dirección indicada en el libelo consiguiendo que el galpón se encuentra cerrado y que al efecto consigna impresiones de su intento de comunicación.
.- Señala que igualmente niega y rechaza los hechos y el derecho que alega la demandante indicando que los mismos deben probarse por la parte actora, para demostrar que el demandado incurrió en las causales de desalojo previstos en el artículo 40 literales a) e i) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
.- Señala que en defensa del demandado invoca el principio de la comunidad de la prueba, se reserva el derecho de controlar la prueba testimonial que pudiera presentar la demandante y cualquier otra prueba presentada.
Mediante auto de fecha 03 de diciembre del 2.024, se fija oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar. (folio 129)
Al folio 130 y su vuelto consta la celebración de la audiencia preliminar de fecha 06 de diciembre del 2.024, en la que asisten los co apoderados de la demandante y la defensora ad littem, abogada Alicia Coromoto Mora Arellano, en la misma la demandante hace el señalamiento de los términos de la demanda con la indicación de la cualidad del demandante; que la misma se propone conforme al artículo 40 literales a) e i) de la ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, por cuanto el demandado no cancela cánones de arrendamiento desde el 2017 a la fecha y así mismo por el cambio de uso del inmueble, según consta de recibos de pago y de inspección Judicial extra littem realizada. A su vez la defensora designada ratifica los términos de su contestación de demanda, señalando negar, rechazar y contradecir la demanda en los hechos y en el derecho. Igualmente ratifica los intentos de localizar a la demandada en atención a sus deberes como defensora designada.
Mediante auto de fecha 16 de diciembre del 2.024, el a quo procede a la fijación de los hechos controvertidos de la litis, esto es, la falta de pago, el cambio de uso y los daños ocasionados al inmueble. Asimismo indica, la apertura del lapso probatorio de 05 días para la promoción de pruebas en la causa. (folio 131)
Debidamente notificadas las partes, procede la defensora ad littem señalada, a presentar escrito de pruebas en fecha 08 de enero del 2.025 (folios 136 y 137). En el mismo sentido la representación actora presenta escrito de promoción de pruebas en fecha 09 de enero del 2.025 (folios 138 al 141)
Mediante auto de fecha 10 de enero del 2.0245, admite las pruebas presentadas y fija el día vigésimo siguiente de despacho para la celebración de la audiencia de juicio. (folio 142)
En fecha 14 de febrero del 2.025, tiene lugar la celebración de la audiencia de juicio con la presencia de los co apoderados de la demandante y la defensora ad littem, abogada Alicia Coromoto Mora Arellano, en la misma la demandante hace el señalamiento de los términos de la demanda con la indicación de la cualidad pasiva del demandante; el señalamiento de haber quedado probado que el demandado se encuentra insolvente, que realizó el cambio de uso del inmueble y que no hay prueba en contrario. A su vez, la defensora ad littem de la accionada ratifica el contenido de la contestación de la demanda y todo lo argumentado en la audiencia preliminar, realiza igualmente el señalamiento de que a pesar de sus intentos, no se ha podido comunicar con el demandado, por lo que no pudo obtener información ni pruebas escritas, solicita por último que en el caso de no haber elementos de convicción declare sin lugar la demanda.
En la referida audiencia la Juez del a quo señala diferir por tres (3) días el lapso para dictar el dispositivo del fallo, lo cual se realiza en fecha 19 de febrero del 2.025, declarando CON LUGAR la demanda de desalojo, condenando al demandado a la entrega del inmueble.
Riela a los folios 146 al 149, el extenso del fallo, con fecha de publicación 07 de marzo del 2.025.
Al folio 150 consta diligencia de fecha 07 de marzo del 2.025, la defensora ad littem designada para el demandado, apela de la decisión que resuelve el mérito de la causa.
Mediante auto de fecha 19 de marzo del 2.025, el a quo oye en ambos efectos la apelación formulada por la defensora ad littem designada para el demandado. (folio 151)
Actuaciones en esta Instancia:
En fecha 31 de marzo del 2.025 se recibieron las actuaciones en este Juzgado Superior como consta en nota de Secretaría (f. 153); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario. (f. 154)
Mediante escrito de fecha 21 de mayo del 2.025, la representación de la parte demandante presentó informes en los siguientes términos:
.- Procede a señalar una relación sucinta de la causa, con la relación desde el inicio de la causa por desalojo por falta de pago y cambio de uso del inmueble, así como los daños ocasionados al inmueble. Alude sobre los trámites de citación, la no localización del demandado, el nombramiento de defensora ad littem y sus actuaciones.
.- Señala que de los hechos narrados y probados en el desarrollo del proceso, se dejó en evidencia que el demandado, incurrió en las causales de desalojo de los literales a) y e), el primero a través de los últimos recibos de pago del demandado, y el cambio de uso a través de la Inspección Judicial extra littem y la realización de reformas no autorizadas.
.- Indica la dispositiva del fallo apelado acorde a lo alegado y demostrado.
Peticiona se confirme la sentencia.
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Reseñada las actuaciones procesales que estructuran el proceso indicado procede ahora realizar un nuevo examen de la controversia en razón de la atribución de competencia que le atribuye a la alzada el recurso de apelación, bajo lo cual el juez de alzada encuentra facultad para el análisis de todos los elementos de autos, la decisión del a quo y los informes a objeto de dictar un fallo congruente, motivado y en cumplimiento a los requisitos intrínsecos de toda sentencia. ASI SE ESTABLECE.
Indicado lo anterior se precisa que la inteligencia de la apelación de la parte demandada apelante viene circunscrita a su disconformidad con el fallo apelado, que le condena al desalojo del inmueble que ocupa como arrendatario, en consecuencia el límite y objeto de la apelación viene circunscrito a la determinación de conformidad a derecho de la decisión de mérito de fecha 31 de marzo del 2.025, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en causa llevada por desalojo de local comercial.
De la recurrida
Como decisión al problema Judicial que le fue propuesto, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 31 de marzo del 2.025, indicó en su decisión lo siguiente:
“… PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la Sociedad de comercio ATIKO BIENES RAICES, C.A. inscrita por la Oficina del Registro Mercantil de Estado Táchira de fecha 26 de mayo de 1999, bajo el Nro. 80, Tomo 10-A. representada por los abogados en ejercicio JOSELINE ASANETH URIBE y HARRINSON ANTONIO ALVAREZ GOMEZ, abogados inscritos en INPREABOGADO bajo los números 144.209 y 137.149 respectivamente, contra el ciudadano JOSELINE ASANETH URIBE y HARRINSON ANTONNIO ALVAREZ GOMEZ, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.992.160 y V-16.228.394 en el señalado orden, abogados en libre ejercicio de la profesion e inscritos en INPREABOGADO bajo los números 144.209 y 137.149 respectivamente contra el ciudadano GUSTAVO ADOLFO ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.509.813, domiciliado en la esquina de la carrera 9 con calle 1, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIO, representado judicialmente por la ciudadana ALICIA COROMOTO MORA ARELLANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.78.698, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, de conformidad con el artículo 40 literales a), c) y d) de la Ley Regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial-
SEGUNDO: SE CONDENA al ciudadano GUSTAVO ADOLFO ZAMBRANO, ya identificado a hacer entrega a laSociedad Mercantil o ATIKO BIENES RAICES, C.A. del local comercial ubicado en la Esquina de la Carrera 9 con calle 1, en la Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira objeto del arrendamiento, libre de personas y bienes, en buen estado de uso y en las mismas condiciones en que lo recibió.
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada…

Delimitación de la controversia
Conforme a los alegatos del demandante y las defensas y excepciones opuestas por la accionada, se indica que la presente controversia queda circunscrita a la pretensión del desalojo del local comercial ubicado en la carrera 9 con calle 1, en La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira bajo el alegato de la actora, de que la demandada arrendataria del inmueble, ha incumplido el contrato de arrendamiento por cuanto adeuda los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre del año 2017 a diciembre de ese mismo año; de enero a diciembre del año 2.018; de enero a diciembre del año 2.019, de enero a diciembre del año 2.020; de enero a diciembre del año 2.021. Ha cambiado el uso para que fue arrendado el inmueble y ha realizado mejoras no autorizadas en el mismo, por lo que le causa deterioro. Ante ello, la demandada pretende enervar la pretensión de la demandante y en tal sentido, niega, rechaza y contradice la demanda en los hechos y en el derecho alegado, añadiendo que corresponde a la demandante la demostración de los hechos en que fundamenta su pretensión.
Expuesto lo anterior se procede de seguidas al análisis de los medios de prueba vertidos en la litis, lo cual se verifica en los siguientes términos:
Acompañados por la demandante con su libelo de demanda:
DOCUMENTAL: Riela a los folios 08 al 10, copia de poder otorgado por la demandante a los abogados actuantes en fecha 14 de octubre del 2.021, ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal de fecha 14 de octubre del 2021, inserto bajo el Nro. 62, Tomo 49. Esta documental se aprecia como documento autentico para demostrar las facultades otorgadas a los señalados profesionales del derecho y demostrar la validez de sus actuaciones en la presente causa, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil.
DOCUMENTALES: Tres (3) contratos de arrendamiento otorgados ante Notaría Pública referidos a cesión de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la causa, suscritos el primero entre la demandante y el ciudadano ABEL EUCLIDES ARELLANO, el segundo y tercero con la empresa ABEL CARS, SRL. No son objeto de valoración por cuanto los señalados arrendatarios no son parte de la presente relación litigiosa.
DOCUMENTAL: Factura que riela al folio 08 del expediente del cual se aprecia se encuentra signado 00001921 de fecha 25 de marzo de 2027, forma libre 2120, emitido por la demandante ATIKO BIENES RAICES, C.A. en el que se describe como concepto alquiler de febrero, marzo y abril del 2017 emitida a favor de GUSTAVO ZAMBRANO, cédula de identidad Nro. V-11.509.813 con domicilio en la carrera 9 con calle 1, número 9-28 de esta ciudad de San Cristóbal. Esta documental no impugnada se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para evidenciar el pago que hace el mencionado ciudadano por canon arrendaticio por el inmueble allí identificado y consecuencialmente su cualidad de arrendatario.
INSPECCION JUDICIAL: La referida inspección en su contenido indica que se peticiona sea realizada para hacer constar estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, por lo que se tiene como válidamente promovida, de conformidad con lo establecido por la Sala Constitucional Nro. 1237 del 24/10/200 y de la Sala de Casación Civil número 399 de fecha 30 de noviembre del 2.000 ambas del Tribunal Supremo de Justicia, que señalan la manera adecuada de la evacuación de ese medio de prueba de manera extra littem o anticipada. Ante ello se valora conforme a lo indicado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil para demostrar lo indicado en su contenido material, esto es, el uso del inmueble por un auto lavado con la denominación AUTO LAVADO JH, el cual se ha adecuado al local con fosa y áreas para tal fin. Igualmente que se aprecia una parte del local donde se comercializan productos Genéricos.
Que de las pruebas promovidas por la demandada, se indica que en cuanto a la comunidad de la prueba, el señalamiento de ese principio, se acatará con prescindencia de la indicación de parte.
Determinados los términos de la litis y analizado el material probatorio que obra en autos se argumenta la decisión de mérito que resuelve la controversia sometida a consideración de esta alzada, como sigue:
La parte actora interpone la presente demanda fundamentándose para ello, en el supuesto incumplimiento por parte del demandado en sus obligaciones contractuales derivadas de la relación arrendaticia que sostiene les vincula jurídicamente; circunstancia que es negada y rechazada por la representante de la accionada en su perentoria contestación de demanda, por lo procede transcribir el contenido del artículo 1.354 del Código Civil establece lo siguiente:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

La mencionada norma regula la distribución de la carga de la prueba, es decir, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción; de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, esto es, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y se traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos de la pretensión. (Sent. 20-11-2000. Caso: Seguros La Paz, C.A. c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA.
En atención a lo expresado y ser aplicado al sub litte, puede indicarse que la demandante ha logrado demostrar la existencia de la relación arrendaticia que le liga con el ciudadano Gustavo Adolfo Zambrano como arrendatario, ya que ello consta de factura de pago por los cánones arrendaticios de los meses de febrero al mes de abril del 2.017, por lo que demostrada como fue la existencia de la relación arrendaticia, comportaba al arrendatario demandado la extinción o el pago de la obligación que se le imputaba como insoluta, esto es, el pago de los cánones arrendaticios debidos en contraprestación por el uso del inmueble, desde el mes de septiembre del año 2017 a diciembre de ese mismo año; de enero a diciembre del año 2.018; de enero a diciembre del año 2.019, de enero a diciembre del año 2.020; de enero a diciembre del año 2.021, por ser esa una obligación contractual y legal por cuanto según el artículo 1592 del Código Civil, “El arrendatario tiene dos obligaciones principales (…) 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. ASI SE ESTABLECE.
No obstante lo expuesto, no logra la demandada demostrar el modo normal de la extinción de la obligación principal del cancelar el canon arrendaticio, esto es, el pago aunado a que no consta medio probatorio alguno que la excepcione de tal cumplimiento, por lo que se tiene que conteste con lo señalado por la recurrida, la demanda de desalojo con fundamento en el artículo 40 literal a) de la Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial que sanciona el desalojo del inmueble cuando a)…el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o cuotas comunes…”, debe prosperar. ASI QUEDA ESTABLECIDO.
Ha propuesto igualmente la demandante el desalojo del inmueble de conformidad con lo establecido en los literales c) y d) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. En este punto se indica que conforme consta de la Inspección Judicial quedó demostrado que en el inmueble objeto de la pretensión funcionan un auto lavado y una venta de productos genéricos y que además se ha alegado que el inmueble objeto de la pretensión fue alquilado con el objeto de compra venta de vehículos, ante ello queda fehacientemente demostrado el cambio de uso del inmueble, lo que implica la subsunción del hecho señalado en la hipótesis general y abstracta prevista en la norma del artículo 40, literal d) que sanciona el desalojo del inmueble cuando: d) “… sea cambiado el uso del inmueble en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o lo estipulado en el contrato de arrendamiento …” Así se establece.
En igual sentido de la inspección apreciada en la etapa respectiva evidencia que el inmueble inicialmente cedido en arrendamiento para la venta de vehículos, fue debidamente acondicionado para el giro comercial de auto lavado, el cual funcionaba al momento de la inspección judicial con la denominación AUTO LAVADO JH que contaba en el área de lavado con una fosa o excavación adecuada para emplazarse debajo de los vehículos, además de las instalaciones adecuadas para el lavado de esos vehículos, lo que configura la realización de reformas no autorizadas por el arrendador, lo que encuentra subsunción con el contenido del artículo 40, literal de la Ley de Arrendamiento Comercial que sanciona el desalojo del inmueble en el caso de que: c) “ Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deteriores mayores que los provenientes del uso normal, efectuando reformas no autorizadas por el arrendador…
Establecido lo anterior, se señala a titulo conclusivo que ha logrado demostrar la demandante los hechos constitutivos de su pretensión y su consecuencia jurídica, esto es el desalojo con fundamento en artículo 40 literales a), c) y d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial. Ante ello, se crea en el Juzgador de alzada que suscribe el presente fallo convicción razonada de que la demanda de desalojo del local comercial que ocupa el arrendatario Gustavo Adolfo Zambrano, consistente en un galpón integrado por dos locales, más un local para depósito, ubicado en la carrera 9 con calle 1, número 9-28, Parroquia La Concordia del Municipio San Cristóbal de esta ciudad de San Cristóbal, debe prosperar en derecho y ser declarada con lugar, como en efecto se indicará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo, confirmando así el fallo apelado. Así queda decidido.
III
DISPOSITIVA DEL FALLO

En orden a las precedentes consideraciones, es por lo que este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la defensora ad littem, abogada Alicia Coromoto Mora Arellano, designada para la defensa de la parte demandada GUSTAVO ADOLFO ZAMBRANO, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-11.509.813, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la sociedad de comercio ATIKO BIENES RAICES, C.A, inscrita por la Oficina del Registro Mercantil de Estado Táchira de fecha 26 de mayo de 1999, bajo el Nro. 80, Tomo 10-A, a través de sus apoderados judiciales, contra el ciudadano GUSTAVO ADOLFO ZAMBRANO, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-11.509.813. Consecuencialmente se ordena al mencionado ciudadano a desalojar y hacer entrega del inmueble al demandante, el cual se encuentra ubicado en la esquina de la carrera nueve (9) con calle uno (1) de la Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, integrado por dos locales, más un local para depósito, lo cual deberá efectuarse libre de bienes y personas, en las condiciones recibidas, según el convenio arrendaticio.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar infructuosa su actuación en la alzada y resultar vencida en el Recurso.
Publíquese, regístrese incluso en la página web oficial del Tribunal Supremo de Justicia Regiones: táchira.tsj.gob.ve y déjese copia certificada de esta decisión en esta alzada. Una vez firme la presente decisión remítase al Tribunal de origen.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal a los veintitrés (23) días del mes de julio del año dos mil veinticinco (2.025).- Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
El Juez Provisorio,
Abg. Juan José Molina Camacho
El Secretario,
Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas

Exp. N° 7910