EN SU NOMBRE



JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

214° y 165°

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos Alba Marina Sanabria de Espitaleta, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 9.188.710; Ciro Alfonso Sanabria Hernández, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-3.062.006; Miriam Elisa Sanabria de Torres, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 3.063.418; Nancy Sulay Sanabria de Lindarte, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 3.063.419, y Antonio José Sanabria Hernández, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V- 9.187.068; todos civilmente hábiles, domiciliados en Ureña, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira.
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDANTE: Abogado Jacinto Ramón Jaimes Reyes, titular de la cédula de identidad N° V-3.063.500, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 184.532.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana Omaira Sanabria Hernández, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-3.064.984, civilmente hábil y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado Elpidio José Marín, titular de la cédula de identidad N° V- 6.358.884, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 43.659.
MOTIVO: DESALOJO (CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL).
Expediente Nº 36.559


I
ANTECEDENTES

La presente causa se originó por la demanda interpuesta por los ciudadanos Alba Marina Sanabria de Espitaleta; Ciro Alfonso Sanabria Hernández; Miriam Elisa Sanabria de Torres; Nancy Sulay Sanabria de Lindarte; y Antonio José Sanabria Hernández en contra de la ciudadana Omaira Sanabria Hernández, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal. (Folios 1 a 3. Anexos: 4 al 44)
Por auto de fecha 1° de febrero de 2023, fue admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Asimismo se ordenó emplazar a la parte demandada. (Folio 45)
Mediante diligencia de fecha 7 de marzo de 2023, los demandantes otorgaron pode apud acta al abogado Jacinto Ramón Jaimes Reyes. (Folio 49)
Por escrito de fecha 10 de marzo de 2023, el abogado Elpidio José Marín, con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana Omaira Sanabria Hernández, parte demandada en la presente causa, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 56 al 62. Anexos 63 al 87)
Mediante decisión de fecha 15 de marzo de 2023, el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, se declaró incompetente en razón de la cuantía, por lo que declinó la competencia en un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 90 al 92)
Por auto de fecha 21 de abril de 2023, este Tribunal le dio entrada al expediente, ordenó inventariarlo y darle el curso de ley correspondiente, el cual fue recibido por distribución procedente del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, mediante oficio N° 5710-043 de fecha 30 de marzo de 2023. (Folio 104)
En fecha 12 de julio de 2024, este Juzgado dictó decisión declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Se ordenó la notificación de las partes. (Folios 159 al 162)-
Por auto de fecha 25 julio de 2024, este Tribunal fijó oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar. (Folio 169)
En fecha 2 de agosto de 2024, tuvo lugar la audiencia preliminar, con la presencia del apoderado judicial de la parte actora; dejándose constancia que la parte demandada no estuvo presente ni por si ni por medio de apoderado judicial. (Folio 170)
Por auto de fecha 8 de agosto de 2024, se fijaron los hechos controvertidos y los límites de la controversia en la presente causa. (Folio 171)
A los folios 172 al 173 corre escrito de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandada. (Anexos a los folios 174 al 193). Por auto de fecha 17 de septiembre de 2024, se agregaron al expediente (Folio194).
A los folios 195 al 196 corre escrito de promoción de pruebas presento por la representación judicial de la parte actora. Por auto de fecha 17 de septiembre de 2024, se agregaron al expediente (Folio 197).
Mediante sendos autos de fecha 25 de septiembre de 2024, se admitieron las pruebas promovidas por las partes.(Folios 201 y 202)
Por auto de de fecha 15 de noviembre de 2024, se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral.(Folio 203).
A los folios 204 y 205 corre acta de fecha 14 de de enero de 2025, levantada por este Tribunal con ocasión de la celebración de la audiencia o debate oral.

II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Correspondió a este Tribunal el conocimiento del juicio incoado por los ciudadanos Alba Marina Sanabria de Espitaleta; Ciro Alfonso Sanabria Hernández; Miriam Elisa Sanabria de Torres; Nancy Sulay Sanabria de Lindarte; y Antonio José Sanabria Hernández en contra de la ciudadana Omaira Sanabria Hernández, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal.
Alega la parte demandante que son copropietarias y arrendadores de un inmueble indiviso ubicado en la Calle 8 N° 4-35, Barrio Las Flores del Municipio Pedro María Ureña, del Estado Táchira, según consta en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Ureña, del Estado Táchira, de fecha 10 de mayo de 2005, bajo la matrícula 05RI, N° 6, Folio 22 al 26, Tomo VIII,; y documento protocolizado ante este mismo Registro Inmobiliario en fecha 25 de abril de 2022, bajo el N° 5, folios 18 del Tomo 2, del Protocolo de Transcripción de ese año.
Que a solicitud de su hermana Omaira Sanabria Hernández, quien es igualmente copropietaria del inmueble antes descrito se le alquiló durante un año el local comercial signado con el N° 2 ubicado en la Calle 8 N° 4-35, Barrio Las Flores del Municipio Pedro María Ureña, del Estado Táchira, para ella fomentar un pequeño negocio, es así como de común acuerdo todos los copropietarios quedaron en darle en calidad de arrendamiento el local N°2 mediante un contrato de arrendamiento privado fijándose un canon mensual de arrendamiento en la suma de CIENTO CINCUENTA MIL PESOS COLOMBIANOS (150.000 pesos), pagaderos dentro de los primeros cinco(5) días de cada mes, iniciando dicho contrato el día 1° de enero de 2021.
Que cumplido el lapso de arrendamiento el cual se venció el 1° de enero de 2022, y con anterioridad a esa fecha se le puso de manifiesto de forma verbal a la arrendataria que debería de hacer entrega del local una vez vencida la prórroga legal que según la Ley, es de seis (6) meses contados a partir del 1° de enero de 2022, a lo cual les manifestó no estar de acuerdo, lo que los obligó a requerir la asistencia de un abogado para que los asistiera para notificar a la demandada de conformidad con el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de la prórroga legal de seis meses a partir del 1° de enero de 2022, utilizando la vía jurisdiccional. Que la misma fue admitida y tramitada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña, bajo el N°008-2022, la cual fue cumplida por el mencionado Tribunal notificando a la arrendataria de que se le otorgaba la prórroga legal. Que una vez vencida la prórroga la arrendataria no cumplió con lo acordado y firmado, es decir, la entrega del inmueble totalmente desocupado, libre de personas y cosas al vencimiento de la prorroga cumplida el 1° de julio de 2022, razón por lo que interponen la presente demanda.
Piden que la demandada cumpla con su obligación tanto legal como contractual de entregar el local comercial signado con el N° 2, ubicado en la calle 8 N° 4-35, sin plazo alguno totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones en que fue recibido.
La representación judicial de la parte demandante en la oportunidad de la celebración del debate oral manifestó: Que sólo el propietario, administrador o gestor pueden tener vínculo de carácter convencional para arrendar el inmueble destinado al comercio. Que sobre la nulidad del contrato de arrendamiento, alega que el mismo no fue desconocido por lo que quedó reconocido. Que la parte demandada no dio contestación a la demanda, sino que se limitó a la oposición de cuestiones previas, específicamente la del numeral sexto. Que el 1° de enero de 2022, se venció el lapso del contrato de arrendamiento, la prórroga establecida en la ley fue notificada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña de esta Circunscripción Judicial, según expediente 008-2022, el cual vencía el 1° de julio de 2022, por lo que si operó la prórroga legal arrendaticia. Por todo lo dicho, solicitó ciudadana se declare con lugar la presente demanda de cumplimiento de prórroga legal.
La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda manifestó: Que en el año 2019, la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña, otorgó permiso de funcionamiento de orden artesanal, para establecer una floristería y quincallería de la cual es propietaria su representada, en un local comercial identificado con el N° 2, el cual es propiedad de la demandada junio con sus hermanos, en la misma proporción. Que para esta fecha existía contrato verbal de arrendamiento, el cual no fue considerado al establecer la prórroga legal, otorgando sólo seis (6) meses, sin tomar en cuenta los otros seis (6) meses del contrato verbal, del cual su representada poseía las pruebas. Que el 1° de enero del año 2.020, se dio inicio según comprobantes preparados por la ciudadana Alba Marina Sanabria de Espítatela, de apertura al control de entradas y salidas en pesos, señala ingresos de cánones de arrendamiento de su representada con fecha enero a mayo del año 2.020 anexó marcado D1. Que ese arrendamiento lo aceptó la demandada siendo propietaria del bien en la misma proporción con sus hermanos, para que ese pago se utilizara en la manutención de su padre, considerando que para la fecha existían buenas relaciones entre su representada y sus hermanos hoy demandantes. Que en fecha 1° de enero del año 2.021, su representada firmó de buena fe un contrato de arrendamiento presentado por sus hermanos, el cual tenía vigencia del 1° de enero del 2.021 al 31 de diciembre del 2.021, el cual a su entender no tenía validez por incumplimiento de los requisitos del contrato de acuerdo a normativa civil que rige la materia.
Que la solicitud de notificación de prórroga legal fue presentada por los demandantes en fecha 7 de febrero del año 2.022. Que en fecha 10 de febrero del año 2.022, el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña de esta Circunscripción Judicial notificó a su representada de la prórroga legal a través de boleta de notificación sin número, por solo seis (06) meses. Que en fecha 4 de julio del año 2.022, giró citaciones a todos los hermanos para sostener una entrevista y tratar todos estos asuntos pero se negaron a recibirlas y manifestaron que cualquier notificación debían hacerla a través del tribunal.
Que en vista de que su representada aceptó de buena fe el arrendamiento, le aconsejó que se notificara de la prórroga legal y la dejara vencer para después comportarse como propietaria del local, en la misma proporción que los demandantes, y que se los hiciera saber, porque si ella es propietaria comunera, no debió aceptar contrato de arrendamiento ni verbal ni escrito. Que igualmente le preguntó a su representada que otros beneficios tenía, además de la posesión del local, quien le manifestó, que no percibía de parte de los demás comuneros absolutamente ningún ingreso por las actividades comerciales que ellos realizaban, tanto en los otros dos (2) locales, como en el resto de la propiedad comunitaria, teniendo ella conocimiento que en esos espacios se depositan bienes, que por eso los demás comuneros perciben ganancias, igualmente los dos locales estaban arrendados y a ella tampoco le hacían llegar absolutamente nada de lo que ellos percibían, y en vista de esto le dijo que se quedara en el local, porque ni dinero le daban, ni le consultaban acerca de las actividades que les generaban lucro a los hermanos.
Igualmente, alegó que la pretensión de la parte actora está basada en un contrato de arrendamiento de un local comercial que a su entender es nulo, ya que no cumple con los requisitos mínimos de un contrato de arrendamiento, en la identificación de los arrendadores señala: ENTRE ALBA MARINA SANABRIA DE ESPITALETA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad No. V-9.188.710, pero no se indica su domicilio, autorizada por sus legítimos hermanos Sanabria Hernández, no indica el poder que debieron darle los hermanos, para tener cualidad autorizada, además de que no señala la identificación completa de todos los hermanos, con nombres y apellidos, estado civil, nacionalidad, si son o no mayores de edad, cédula de identidad, ni domicilio; alega también que el contrato indica que el canon es de CIENTO CINCUENTA MIL PESOS COLOMBIANOS ($150.000) pero no menciona a qué tipo de cambio, ni quien fija el tipo de cambio, por lo que si el contrato es nulo la prórroga legal también lo es, y todo lo actuado sigue la misma suerte.
Que del documento principal protocolizado bajo el N° 6, inserto bajo la matrícula 05Rl, folios 22 al 26, tomo VIII en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Ureña, del Estado Táchira, de fecha 10 de mayo del año 2005, se evidencia una comunidad, por lo que considera que todos los co-propietarios son comuneros. Que de igual forma en el contrato de obra registrado en el Registro Público del Municipio Pedro María Ureña, del Estado Táchira bajo el No. 5, folio 18, del tomo 2 del protocolo de transcripción del presente año, aparece en el documento originario el ciudadano LUIS GONZALO SANABRIA HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-22.637.492, quien ya falleció y en el contrato de obra firman sus herederos por sucesión, y eso no es mencionado en la demanda, tampoco, se menciona a la ciudadana MARISELA SANABRIA DE VILLAMIZAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-9.189.637, lo que hace presumir que ellos al no demandar junto con los otros demandantes están de acuerdo con las actuaciones de su representada, por lo que a su entender si se está en presencia de una comunidad de propietarios tanto los herederos del ciudadano GONZALO SANABRIA HERNANDEZ, como de la ciudadana MARISELA SANANBRIA DE VILLAMIZAR, ya identificada, debieron demandar también.
En la oportunidad de la celebración de la audiencia o debate oral la representación judicial de la parte demandada ratificó en todas y cada de sus partes los elementos probatorios aportados, y ratificó que el contrato de arrendamiento es nulo de nulidad absoluta, y por tanto todo lo actuado posteriormente también es nulo, incluida la prórroga legal, porque esa prórroga se vencería obviando un contrato de arrendamiento verbal anterior, y que las partes conocían. Que considera que todo el procedimiento es nulo de nulidad absoluta y así solicitó que sea declarado en la sentencia.
Circunscritos los alegatos de las partes se hace necesario pronunciarse en forma previa sobre la existencia o no del litis consorcio activo necesario alegada por la parte demandada.


PUNTO PREVIO UNICO
DE LA EXISTENCIA DEL LITIS CONSORCIO ACTIVO NECESARIO

La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación de la demanda alegó que el inmueble objeto de litigio es propiedad de los demandantes y de su mandante en la misma proporción, tal como se evidencia del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Ureña, del Estado Táchira, de fecha 10 de mayo del año 2005, bajo la matricula 05Rl, N° 6, folios 22 al 26, tomo VIII, en el que también aparecen como propietarios LUIS GONZALO SANABRIA HERNANDEZ, ya fallecido, quien fuera titular de la cédula de identidad No. V-22.637.492, y que en el contrato de obra firman sus herederos por representación; además de la causante MARISELA SANABRIA DE VILLAMIZAR, por lo que a su entender debieron haber demandado también los herederos de los mencionados causantes, quienes no figuran en la demanda que da origen a esta causa.
En tal sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 484 de fecha 28 de junio de 2017, expresó lo siguiente:

El ad quem, en la sentencia atacada inadmite la apelación de la demandante por haber obtenido todo lo solicitado y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 297 del Código de Procedimiento Civil; luego pasa a conocer de la apelación genérica efectuada por la demandada pero previamente decide pronunciarse sobre la falta de cualidad de los demandantes según el fallo N.° 668 del año 2015 de la Sala Constitucional y el artículo 361 eiusdem, en tal sentido hizo señalamiento a los alegatos de los demandantes en el que mencionan las documentales públicas que reflejan su titularidad y al respecto estimó que al contrastarlos con el contrato de arrendamiento en el que aparece como arrendador firmante Adriano Tiso y no Pasquale Tiso Meola, de quien son hijos y herederos, por lo que llegó a la conclusión que no estaban legitimados al no formar parte de la relación arrendaticia, en tal sentido declaró con lugar la apelación y revocó el fallo recurrido.
De esta manera, la Sala observa que consta en el expediente el documento de propiedad del inmueble (folio 21), en el cual aparecen como propietarios del inmueble objeto de arrendamiento Pasquale Tiso Meloa y Adriano Tiso; así como se encuentra también el contrato de arrendamiento suscrito entre Adriano Tiso y la sociedad mercantil Supermédica C.A., tal como lo señaló el ad quem, considerando dicho juzgado superior que como el que suscribió el contrato no fue el de cuius de los accionantes sino el otro copropietario, estos herederos no se encontraban legitimados para actuar en juicio.
En tal sentido, para determinar si los herederos están o no legitimados, se debe tomar en consideración lo establecido en los artículos 11 literal a), 12, 20, 30 literal c) y 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 760, 765, 822, 995, 1.163, 1.603, 1.604, 1.605, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil , además de las otras leyes que regulan la materia como lo establecido los artículos 4, 6, 38 y 57 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y los artículos 4 y 6 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que disponen soluciones similares en cuanto a quienes pueden actuar en defensa de los derechos involucrados y se encuentran legitimado para acudir ante los tribunales.
De toda la normativa señalada anteriormente, se puede observar que el arrendamiento de oficinas se encuentra regulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al ser excluido de los otros dos cuerpos normativos que regulan la materia, debiendo aplicarse de manera supletoria la normativa general establecida en el Código Civil, siendo que de ellas se observa que con la muerte del arrendador o del arrendatario no se resuelve el contrato de arrendamiento sino que se produce una subrogación, así como que el contrato de arrendamiento se suscribe en nombre y beneficio del o los propietarios del inmueble, aunque se pueda establecer como beneficiario de la renta y frutos del arrendamiento a otro sujeto; así como el hecho de que puede suscribir el contrato de arrendamiento no solamente el propietario sino cualquier otro que esté facultado para ello como un mandatario o gestor de negocios; además dicha normativa establece que en caso de fallecimiento del arrendador (propietario) los herederos pasan a subrogarse en los derechos del de cuius. Igualmente, en el caso concreto se observa que existe una comunidad sobre el inmueble objeto de arrendamiento, siendo que uno de los comuneros o copropietarios puede actuar en nombre de la comunidad y en beneficio de todos (artículo 168 del Código de Procedimiento Civil), tal como ocurrió en esta causa, a pesar de haber firmado en nombre propio y no de la comunidad. (Resaltado propio). Exp: 17-0453

Conforme al criterio jurisprudencial transcrito supra el cual acoge esta sentenciadora el contrato de arrendamiento puede ser celebrado entre el propietario del inmueble, administrador o gestor del mismo y el arrendatario, y en el caso de que exista una comunidad sobre el inmueble objeto de arrendamiento cualquiera de los comuneros o copropietarios puede celebrar el contrato, y en tal virtud, cualquiera de los copropietarios del inmueble arrendado aun cuando no hubiese suscrito el contrato está legitimado para ejercer la acciones derivadas de la relación arrendaticia, por lo que no existe un litis consorcio activo necesario. Así se establece.
En consecuencia, en el caso de autos la demanda podía ser interpuesta por cualquiera de los copropietarios del inmueble objeto de litigio, pues contrario a lo alegado por la demandada no era necesario que lo hicieran conjuntamente con los actores los herederos de los causantes LUIS GONZALO SANABRIA HERNANDEZ, y MARISELA SANABRIA DE VILLAMIZAR, por lo que se desestima la existencia de un litis consorcio activo necesario en la presente causa alegado por la parte demandada. Así se decide.

Resuelto el anterior punto previo pasa esta sentenciadora al examen del fondo de la materia controvertida en esta causa.

III
PRONUNCIAMIENTO DE FONDO

A los fines de la resolución de la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, considera esta sentenciadora necesario formular las siguientes consideraciones:
La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial dispone en los Artículos 6 y 26 lo siguiente:

Artículo 6.- La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no. …

Articulo 26.- Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga
Máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco años 1año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.

En la norma citada el legislador estableció la figura de la prórroga legal para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, estableciendo los lapsos que la misma comprende tomando en consideración la duración de la relación arrendaticia. Igualmente, la prórroga legal se cumple obligatoriamente para el arrendador y representa un beneficio o derecho del arrendatario a permanecer en el inmueble objeto de arrendamiento durante el tiempo máximo establecido en el citado Artículo 26, de conformidad con el tiempo que haya durado el arrendatario como tal en el uso del inmueble arrendado.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 955 de fecha 20 de noviembre de 2024, señaló lo siguiente:


En este orden de ideas, ha señalado esta Sala en sentencia n° 993 del 1 de agosto de 2014, (caso: “sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.”), en cuanto al lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, lo siguiente:

“En lo que atañe al argumento de la solicitante, acerca de la subversión procedimental ocurrida al admitirse la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, pues a su juicio la actora debió intentar la acción de desalojo al convertirse el contrato a tiempo indeterminado, considera esta Sala que tal argumento es improcedente, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma.
Cabe destacar que, contrariamente a lo afirmado por la representación judicial de la sociedad mercantil Hola Modas, C.A., el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendado queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem (…)”. (Resaltado de esta Sala).

En ese sentido, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, … (24-0232) Resaltado propio y de la Sala.

Conforme al criterio jurisprudencial transcrito supra resulta claro que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no dispuso un lapso para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por lo que una vez que se produce el vencimiento de la prórroga legal, prevista en el Artículo 26 de la mencionada Ley el arrendador está habilitado para demandar al arrendatario el cumplimiento de la obligación de hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento.

Conforme a lo expuesto entra esta sentenciadora al examen de las pruebas producidas por las partes bajo los principios de comunidad de la prueba y exhaustividad probatoria.

A) PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
1.-A los folios 6 al 11 marcado con la letra ”A” corre en copia certificada documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, en fecha 10 de mayo de 2005, bajo la matricula 05RI, N° 6, folios 22 al 26, Tomo VIII. Dicha probanza se valora como documento público de conformidad con los Artículos 429 procesal y 1.360 del Código Civil, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada los ciudadanos Luís Gonzalo Sanabria Hernández, titular de la cédula de identidad N° V-22.637.492; Alba Marina Sanabria de Espitaleta, titular de la cédula de identidad N° V-9.188,710; Ciro Alfonso Sanabria Hernández, titular de la cédula de identidad N° V-3.062.006; Miriam Elisa Sanabria de Torres, titular de la cédula de identidad N° V-3.063.418; Nancy Sulay Sanabria de Lindarte, titular de la cédula de identidad N° V-3.063.419, Omaira Sanabria de Parada, titular de la cédula de identidad N° V-3.064.984; Antonio José Sanabria Hernández, titular de la cédula de identidad N°V-9.187.068 y Marisela Sanabria de Villamizar, titular de la cédula de identidad N° V-9.189.637, adquirieron en comunidad un inmueble consistente en una casa para habitación y un galpón industrial, construido sobre terrenos de la Municipalidad, ubicado en la Calle 8, N° 4-35, Ureña, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, con un área de 825,40mts2.
2.- A los folios 12 al 18 marcado con la letra “B” corre en copia certificada documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, en fecha 25 de abril de 2022, bajo el N°5, folio 18, Tomo 2, Protocolo de Transcripción del año 2022. Dicha probanza se valora como documento público de conformidad con los Artículos 429 procesal y 1.360 del Código Civil, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada el ciudadano José Alejandro Sandoval Urbina, titular de la cédula de identidad N° V-12.209.335, declaró haber construido para los ciudadanos Alba Marina Sanabria de Espitaleta, Ciro Alfonso Sanabria Hernández, Miriam Elisa Sanabria de Torres, Nancy Sulay Sanabria de Lindarte, Omaira Sanabria de Parada, Antonio José Sanabria Hernández, y Marisela Sanabria de Villamizar, así como para la sucesión del causante Luís Gonzalo Sanabria Hernández, unas mejoras sobre el inmueble ubicado en la Calle 8, N° 4-35, del Barrio Las Flores, Ureña, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, consistentes en tres locales comerciales independientes cada uno con su baño, construidos en paredes de bloque de arcilla, frisado, vigas de cemento y cabilla y con techo de acerolit, puertas metálicas de vidrio.
3.-Al folio 19 corre en copia simple contrato de arrendamiento fechado el 1° de enero de 2021. Al respecto, se aprecia que la parte demandada admite expresamente haber suscrito de buena fe el referido contrato de arrendamiento. Sin embargo, alega que dicho contrato es nulo ya que no cumple con los requisitos mínimos de “un contrato de arrendamiento, en la identificación de los arrendadores señala: entre Alba Marina Sanabría de Espitaleta, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V-9.188.170, no se indica su domicilio, autorizada por sus legítimos hermanos Sanabria Hernández, no indica el poder que debieron darle los hermanos para tener cualidad de autorizada, además de que no indica la identificación completa de todos los hermanos, con nombres y apellidos, estado civil, nacionalidad, sin son o no mayores de edad, cédula de identidad, ni domicilio.”
En tal sentido, se hace necesario puntualizar que conforme al Artículo 6 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el contrato de arrendamiento puede ser celebrado entre el propietario del inmueble, administrador o gestor del mismo y el arrendatario, y en el caso de que exista una comunidad sobre el inmueble objeto de arrendamiento como sucede en el caso de autos cualquiera de los comuneros o copropietarios puede celebrar el contrato, por lo que el hecho de que el contrato de arrendamiento hubiese sido suscrito sólo por la ciudadana Alba Marina Sanabría de Espitaleta, ello no afecta su validez, ya que la mencionada ciudadana es copropietaria del referido inmueble, y en tal virtud se desecha, tal alegato de la parte demandada para sustentar la nulidad del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento por vencimiento de prórroga legal pretende la parte actora. Así se decide.
Respecto de lo alegado por la parte demandada al señalar que el contrato de arrendamiento indica que el canon de arrendamiento mensual es la suma de ciento cincuenta mil pesos colombianos, pero no menciona a qué tipo de cambio, ni quien fija el tipo de cambio, lo que a su entender hace nulo el referido contrato, se aprecia: La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en un caso análogo al de autos en la decisión N° 335 de fecha 6 de junio de 2024, expresó lo siguiente:

Aunado a lo anterior, vale destacar que no es un tema novedoso la celebración de contratos de arrendamiento en los que se fijen los cánones en moneda extranjera, para cuya afirmación debe partirse de que si bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial número 36.845 del 7 de diciembre de 1999, no restringe fijar o celebrar contratos en moneda extranjera, por el contrario, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial número 40.418, del 23 de mayo de 2014, si lo prohíbe expresamente, específicamente en el literal e, del artículo 41. Sin embargo, debe considerarse que la Ley del Banco Central de Venezuela, publicada en Gaceta Oficial número 6.211 Extraordinario, del 30 de diciembre de 2015, posterior a la referida ley que regula las relaciones arrendaticias, cuyo objeto son los inmuebles de uso comercial, y que resulta especial en la materia de flujo económico, además de establecer y supervisar los sistemas de pago en el país, si lo permite cuando dispone en el artículo 128 que “los pagos estipulados en moneda extranjera se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago”.
Asimismo, mediante Convenio Cambiario número 1, emitido por el Banco Central de Venezuela, el 21 de agosto de 2018, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 6.405 Extraordinario, del 7 de septiembre de 2018, se estableció la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional, el cual derogó todos los Convenios Cambiarios que colida con lo establecido en el mismo, con el propósito de favorecer al desarrollo de la actividad económica, para un mercado cambiario ordenado, en el que puedan desplegarse acciones para asegurar su óptimo funcionamiento.
En virtud de lo anterior, el hecho de que las partes pacten en el contrato de arrendamiento de uso comercial el canon en moneda extranjera no resulta ilegal, siempre y cuando se permita al arrendatario pagar el canon con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado, para el día del pago efectivo, o la que aplicare para la fecha de pago.
(Exp. AA20-C-2024-000174)

Conforme al criterio jurisprudencial transcrito supra el cual acoge esta sentenciadora resulta claro que si bien el Artículo 41 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se prohíbe en forma expresa que se establezcan los cánones de arrendamiento en moneda extranjera, no obstante debe puntualizarse que el Artículo 128 de la Ley de Banco Central de Venezuela que es posterior a la mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que resulta especial en la materia del flujo económico si permite pactar el canon de arrendamiento para los inmuebles de uso comercial en moneda extranjera, siempre que el arrendatario pueda pagar el canon con la entrega de los equivalente en moneda de curso legal al tipo de cambio vigente el día de la fecha de pago.
Así las cosas, el hecho de que el canon de arrendamiento mensual hubiese sido establecido en moneda extranjera, a saber, la suma de ciento cincuenta mil pesos colombianos, ello no resulta ilegal, además de que en referido contrato se indicó expresamente en la cláusula segunda que el canon podía ser pagado con la entrega de lo equivalente en moneda de circulación nacional en la República Bolivariana de Venezuela; por lo que se desestima la nulidad del contrato de arrendamiento alegada por la parte demandada por tal motivo. Así se decide.
En consecuencia, tal probanza se valora, en razón, de que si bien se trata de un documento privado en copia simple la parte demandada admitió expresamente haber firmado dicho contrato de arrendamiento de buena fé y de su contenido se aprecia que coincide con lo que acepta expresamente la demandada, a saber, que en fecha 1° de enero de 2021 fue suscrito entre la codemandante Alba Marina Sanabria de Espítatela con el carácter de arrendadora y la demandada Omaira Sanabria Hernández, con el carácter de arrendataria un contrato de arrendamiento cuyo objeto es un local comercial signado con el N° 2, ubicado en la calle 8, N° 4-35, del Barrio Las Flores de Ureña, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira. Que la vigencia fue desde el 1° de enero de 2021 al 31 de diciembre de 2021; que el canon de arrendamiento mensual fue establecido en la suma de ciento cincuenta mil pesos colombianos (150.000 COP).
4.- A los folios 20 al 44 corre marcado con la letra “D” copia certificada de la solicitud signada con el N° 008-2022 nomenclatura del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Dicha probanza se valora de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 procesal y 1.359 del Código Civil, sirviendo para evidenciar el 10 de febrero de 2022, el Alguacil y la Secretaria del mencionado del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dejaron constancia que la demandada ciudadana OMAIRA SANABRIA HERNANDEZ, fue notificada personalmente en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento demanda la parte actora, de que el referido contrato de arrendamiento culminó, y que a partir del 1° de enero de 2022, comenzaría a correr la prórroga legal de seis meses de conformidad con lo previsto en el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, y que al vencerse dicha prórroga la demandada como arrendataria debía entregar el inmueble totalmente desocupado libre de personas y cosas.

B) PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1.- A los folios 174 al 179 corre en copia simple documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira en fecha 10 de mayo de 2005, bajo la matricula 05RI, N° 6, folios 22 al 26, Tomo VIII. Tal probanza fue objeto de valoración al examinar las pruebas promovidas por la parte demandante.
2.-Al los folios 180 al 185 corre en copia simple documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, en fecha 25 de abril de 2022, bajo el N°5, folio 18, Tomo 2, Protocolo de Transcripción del año 2022. Dicha probanza fue objeto de valoración al examinar las pruebas promovidas por la parte actora.
3.-Al folio 186 corre relación de gastos e ingresos, en original, que llevaba la administradora, demandante, para demostrar que la demandada mantenía contrato verbal con los demandantes, de fecha anterior al contrato de arrendamiento, se transcribe textual: “alquiler OMAIRA de fecha 30 de junio del año 2020, enero a mayo, 380,000”. Tal probanza se desecha, en razón, de que se trata de una relación de supuestos gastos sin que este firmada por las partes demandante y demandada a los fines de poder vincularla a la materia controvertida en la presente causa.
4.- A los folios 187 al 190 corren actuaciones correspondientes a la notificación emitida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña de esta Circunscripción Judicial, en fecha 7 de febrero de 2022, dirigida a la demandada en la presente causa donde se le notifica la prórroga legal de seis (6) meses. Tal probanza fue valorada al examinar las pruebas promovidas por la parte demandante.
5.-A los folios 191 y 192 corren respectivamente permiso de funcionamiento de orden artesanal, emitido a favor de la demandada en fecha 21 de enero del año 2019, por la Alcaldía del Municipio Pedro María Ureña, y autorización emitida por el Consejo Comunal del Barrio Las Flores, Municipio Pedro María Ureña, de fecha 14 de enero del año 2019. Tales probanzas se valoran como documentos administrativos, sirviendo para evidenciar que la demandada obtuvo el permiso de funcionamiento de orden artesanal el 21 de enero de 2019, en un punto de venta denominado Floristería y Quincallería Gabriela, ubicado en la Calle 8, N° 4-35, Barrio Las Flores, de la Jurisdicción del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira.
6.- Al folio 193 corre en copia simple contrato de arrendamiento fechado el 1° de enero de 2021. Tal probanza fue objeto de valoración al examinar las pruebas promovidas por la parte actora, en cuyo punto se emitió pronunciamiento expreso sobre la nulidad de dicho contrato alegada por la parte demandada, lo cual se da por reproducido.
De las pruebas traídas a los autos puede concluirse que el 1° de enero de 2021 fue celebrado entre la codemandante Alba Marina Sanabria de Espítatela con el carácter de arrendadora y la demandada Omaira Sanabria Hernández, con el carácter de arrendataria un contrato de arrendamiento por un año fijo, es decir, a tiempo determinado, cuyo objeto es un local comercial signado con el N° 2, ubicado en la calle 8, N° 4-35, del Barrio Las Flores de Ureña, Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira. Que la vigencia fue desde el 1° de enero de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2021; y que el canon de arrendamiento mensual fue establecido en la suma de ciento cincuenta mil pesos colombianos (150.000 COP). Que el referido inmueble es propiedad tanto de los demandantes como de la demandada según consta del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira, en fecha 10 de mayo de 2005, bajo la matricula 05RI, N° 6, folios 22 al 26, Tomo VIII, por haberlo adquirido en comunidad.
Igualmente, se aprecia que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda manifestó que la demandada aceptó de buena fe el contrato de arrendamiento y que le aconsejó que se notificara de la prórroga legal, y que la dejara vencer para después comportarse como propietaria del local en la misma proporción que los demandantes, lo cual resulta contrario a lo establecido en el Artículo 774 del Código Civil, que dispone lo siguiente: “ Cuando alguien ha principiado a poseer en nombre de otro, se presume que la posesión continúa como principió, si no hay prueba de lo contrario.” , pues conforme a dicha norma si la demandada admite que empezó a poseer el local comercial en nombre de otro, a saber, de sus hermanos arrendadores se presume que la posesión del mismo continúa así, salvo que exista prueba de lo contrario, lo cual no ocurre en este caso, pues la demandada no demostró haber convenido con los demandantes que continuaría poseyendo dicho local como propietaria al finalizar la prórroga legal de la cual fue notificada personalmente por el Alguacil del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña de esta Circunscripción Judicial.
Así las cosas, por cuanto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes fue a tiempo determinado, a saber un año fijo y su vigencia comenzó el desde el 1° de enero de 2021 y concluyó el 31 de diciembre de 2021, no habiendo sido renovado por las partes, el 1° de enero de 2022 comenzó a transcurrir la prórroga legal de seis meses establecida en el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, la cual opera de pleno derecho incluso sin necesidad de notificación, y la misma venció el 1° de julio de 2022; sin que luego de ello la parte demandada hubiese hecho entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento a la parte demandante. Por tanto, resulta forzoso para quien decide declarar con lugar la demanda interpuesta por los ciudadanos Alba Marina Sanabria de Espitaleta; Ciro Alfonso Sanabria Hernández; Miriam Elisa Sanabria de Torres; Nancy Sulay Sanabria de Lindarte; y Antonio José Sanabria Hernández en contra de la ciudadana Omaira Sanabria Hernández, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal. En consecuencia, se condena a la demandada Omaira Sanabria Hernández, que haga entrega a la parte demandante del inmueble arrendado consistente en un local comercial signado con el N° 2, ubicado en la calle 8, N°4-35, del Barrio Las Flores del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, libre de personas y cosas. Así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: DECLARA que en la presente causa no existe un litis consorcio activo necesario.
SEGUNDO: DECLARA CON LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos Alba Marina Sanabria de Espitaleta; Ciro Alfonso Sanabria Hernández; Miriam Elisa Sanabria de Torres; Nancy Sulay Sanabria de Lindarte; y Antonio José Sanabria Hernández en contra de la ciudadana Omaira Sanabria Hernández, por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal. En consecuencia, se condena a la demandada Omaira Sanabria Hernández, que haga entrega a la parte demandante del inmueble arrendado consistente en un local comercial signado con el N° 2, ubicado en la calle 8, N°4-35, del Barrio Las Flores del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, libre de personas y cosas.
TERCERO: De conformidad con el Artículo 274 procesal, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente proceso.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada digitalizada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los veinticuatro (24 ) días del mes enero del año dos mil veinticinco.- Años: 214° de la Independencia y 165° de la Federación.


Dra. Fanny Trinidad Ramírez Sánchez
Juez Provisoria


Abg. Blanca Yanelys Contreras Rosales
Secretaria Temporal