REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 214º y 165º PARTE DEMANDANTE: Sociedad de comercio PROMOCIONES ROAN C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 48, Tomo 11-A de fecha 26 de mayo de 2006 y posteriormente inscrita por cambio de domicilio ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el N° 70, tomo A-28 en fecha 06 de septiembre de 2007. ABOGADA APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: Abg. DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 28.422. (fl. 14 vto. PIEZA I) PARTE DEMANDADA: JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-5.682.017, domiciliado en Residencias Don Miguel, Torre B, Piso 1, apartamento 1-6, Pasaje Cumaná, San Cristóbal, Estado Táchira. ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. PATRICIA BALLESTEROS, Abg. WILMER JESÚS MALDONADO GAMBOA y Abg. JESICA DEL CARMEN CHACÓN MORALES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.427, 67.025 y 198.176 en su orden (fl. 100 vto. PIEZA I). EXPEDIENTE: 7809 TRAMITE EN LA DISTANCIA: APELACION a decisión de fecha 18/06/2024 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial en demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE TRANSACCION Y RECONVENCION I NARRATIVA DE HECHOS RELEVANTES A LA LITIS Llegan al conocimiento de esta instancia de alzada las actuaciones que de seguidas se indican, provenientes del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial en razón de la apelación a que es sometida la decisión proferida por ese Tribunal de fecha 18 de junio del 2024 por parte de la representación de la demandada. Consecuencia de ello corresponde ahora sustanciar y decidir la causa por el procedimiento establecido; para ello se indican de manera previa el desarrollo del proceso, conforme a las actas y autos que constan en autos: Actuaciones en el a quo: En fecha 05 de mayo del año 2014, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, recibió por distribución libelo de demanda de Resolución de Contrato interpuesta por la Sociedad Mercantil Promociones ROAN C.A., representada por la abogada Doris Niño de Abreu, según poder de fecha 16 de septiembre de 2008, bajo el Nro. 42, tomo 179, folios 97-98 de los libros autenticados llevados por la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal estado Táchira, contra el ciudadano Jesús Ricardo Sánchez Mejías. Al respecto señala la demandante en su escrito libelar: .- Que fueron demandados por cumplimiento y nulidad de contrato por los ciudadanos Fidias Omaña, Lorena Buitrago, Gladys Sánchez, Martha Sánchez y Jesús Ricardo Sánchez Mejías por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en el expediente Nro. 20.774, en el cual se presentó transacción judicial debidamente homologada. .- Que los ciudadanos Fidias Omaña, Lorena Buitrago, Gladys Sánchez cumplieron con las obligaciones derivadas y asumidas en la transacción, y PROMOCIONES ROAN C.A. correlativamente cumplió exactamente con las obligaciones asumidas y construyó los apartamentos ofrecidos, y una vez obtenida la habitabilidad por parte de la oficina de Catastro se notificó a todos los prenombrados y se procedió a entregar la documentación requerida, y los mismos con sus abogados de confianza redactaron el contrato de opción a compra y el documento definitivo de venta entre la poderdante y los ciudadanos mencionados, como se había obligado en la transacción judicial, y posteriormente después de obtener la habitabilidad mediante documento público ante el Registro Inmobiliario, se efectuó la traslación de la propiedad de los apartamentos ofrecidos en las Cláusulas respectivas de la transacción, cumpliendo con dicha transacción judicial. .- Que con respecto a la transacción realizada con el ciudadano Ricardo Jesús Ricardo Sánchez Mejías, éste ha incumplido totalmente y la demandante ha concluido con la construcción y habitabilidad de los apartamentos ubicados en la Torre B del conjunto residencial Alcazar, como fue establecido en la Cláusula Segunda, que precisa que los inmuebles a entregar a los demandantes se encontraban en ese momento en construcción y no se pudo indicar los linderos de cada uno pero sí el número asignado a cada apartamento en los planos aprobados por todas las autoridades Municipales y Nacionales, haciendo entrega de los inmuebles, describiendo que al ciudadano Jesús Ricardo Sánchez Mejías le correspondió el piso 3, Nro. B-3-3 de la Torre “B” en residencias EL ALCAZAR, por Bs. 179.340,48. .- Que en la transacción suscrita y homologada, en la cláusula quinta se señalan las obligaciones para el ciudadano Jesús Ricardo Sánchez Mejías y en la cláusula séptima se señalan para los ciudadanos Fidias Omaña, Lorena Buitrago, Gladys Sánchez y Jesús Ricardo Sánchez Mejías, al respecto concluye la demandante que Fidias Omaña, Lorena Buitrago y Gladys Sánchez cumplieron con lo establecido en el contrato de transacción judicial y por su parte la Sociedad Mercantil Promociones ROAN C.A., pero que el demandado Jesús Ricardo Sánchez Mejías, no cumplió voluntariamente con las obligaciones contractuales asumidas en el contrato de transacción de las derivadas cláusulas parcialmente vigentes del contrato de promesa bilateral de futura venta, con lo que respecta al pago del precio convenido, del tiempo de vigencia del lapso de cumplimiento del contrato de transacción judicial, que se computa la apertura del inicio con la debida notificación del permiso de habitabilidad mediante telegrama de fecha 17 de agosto de 2012 y telegrama de cómputo de lapso de fecha 23 de enero de 2013 y que fue establecido en noventa (90) días hábiles bancarios más una prórroga de sesenta (60) días hábiles, tiempo que feneció en fecha 27 de marzo de 2013. .- Que hasta el día de hoy, de presentación del libelo de demanda, no cumplió con las obligaciones asumidas. Que Promociones ROAN C.A., fue diligente y cumplidora de sus obligaciones con el objeto de cumplir con lo establecido en el contrato de transacción. En fecha 23 de mayo del año 2014, el Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada. (fl. 67) En fecha 30 de junio del año 2014, el Alguacil del Tribunal informa que fue infructuosa la práctica de la citación del ciudadano Jesús Ricardo Sánchez Mejías. (flo. 70) En fecha 14 de julio de 2014, la abogada Doris Niño de Abreu, apoderada de la demandante solicitó la citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (fl. 71) En fecha 15 de julio de 2014 se acordó la citación del ciudadano Ricardo Jesús Sánchez Mejías, por medio de carteles. (fl. 72) En fecha 17 de septiembre de 2014, la abogada apoderada de la demandante, consigna las publicaciones de los periódicos ordenadas por este Tribunal. (fl. 73) En fecha 23 de septiembre de 2014, la abogada apoderada de la demandante sustituye poder, reservándose su ejercicio a las abogadas en ejercicio Dolores Gregoria Niño Casanova y Wenndy Peñaloza de la Ossa. (fls. 75 y 76 vto) En fecha 23 de septiembre de 2014, la abogada apoderada de la demandante, revocó en todas sus partes el poder conferido a la ciudadana Thayve Moreno Capacho. (fl. 78) En fecha 01 de octubre de 2014, la suscrita Secretaría Temporal del a quo dejó constancia que el día 30 de septiembre de 2014 fijó cartel de citación. (fl. 79) En fecha 10 de noviembre de 2014, la apoderada de la demandante, solicitó defensor ad-litem con base en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (fl. 80) En fecha 27 de noviembre de 2014, se procedió a nombrar defensor ad-litem del demandado Jesús Ricardo Sánchez Mejías a la abogada Sandra Yaneth Ruiz Contreras. (flo.81) Contestación de demanda: En fecha 12 de diciembre de 2014, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda. (fls. 83 al 101) a través de apoderado judicial en los siguientes términos: .- niega, rechaza y contradice que su representado incumpliera con las obligaciones asumidas en las cláusulas quinta, séptima y octava del contrato de transacción judicial de fecha 17 de febrero de 2011. .- Negó, rechazó y contradijo que su representado incumpliera con las obligaciones asumidas en las cláusulas contenidas en el contrato de promesa bilateral de futura compra-venta de fecha 16 de febrero de 2007, anotado bajo el número 77, Tomo 52, de los libros de autenticaciones llevados por la notaría. .- Opone la falta de cualidad activa para proponer la presente acción, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo expresado por la parte demandante en su libelo de demanda, respecto a que las partes convinieron en el contrato de transacción cuya resolución se solicita de fecha 17 de febrero de 2011, en lo que respecta a las cláusulas Quinta, séptima y octava. .- Manifiesta que de las cláusulas quinta, séptima y octava se puede colegir que las obligaciones asumidas por las partes, vale decir, PROMOCIONES ROANCA, ésta asumió la obligación de otorgar una opción de compra a todos y cada uno de los suscriptores de dicha transacción, a no disponer de los bienes inmuebles ofrecidos ni modificar el precio de venta de dichos inmuebles, y el demandado a pagar el precio convenido al momento de protocolizar el documento de venta definitivo. .- Que en virtud de que la demandante Promociones ROAN C.A., no dio cumplimiento a su obligación de otorgar la opción de compra venta a la demandada, es evidente que la misma carece de cualidad activa para sostener el presente proceso, todo ello como consecuencia de que no puede pedir el cumplimiento o la resolución de una convención quien a su vez no ha dado cumplimiento a las obligaciones asumidas en la citada convención. .- Alega que son requisitos esenciales para el ejercicio de la acción resolutoria los siguientes: a) que se trate de un contrato bilateral; b) se requiere el incumplimiento por parte del deudor; c) es esencial que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir; d) es necesario que el Juez declare la resolución. .- Que en cuanto a los efectos de la acción resolutoria se tiene en primer lugar que al declararse la resolución, el contrato se considera terminado, como si jamás hubiera existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar; y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. .- Que además la parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante si los hubiere De la Reconvención La demandada reconviniente intenta reconvención contra la demandante reconvenida Promociones ROAN, C.A., por motivo de cumplimiento de contrato, al respecto indica que consta de documento transaccional suscrito entre Jesús Ricardo Sánchez Mejías y la Sociedad Mercantil Promociones ROAN C.A., en fecha 17 de febrero de 2011 y homologada en esa misma fecha, señalando que de las obligaciones asumidas por las partes en dicha transacción son de ejecución instantánea, en el entendido de significar no que el contrato reciba ejecución inmediata, sino que se ejecuta mediante una solución única, tal como ocurre en la venta, la permuta, el préstamo sin intereses, etc. Aduce que es el caso serio y cierto que la empresa Promociones ROAN C.A., se ha negado a otorgarle al demandado reconviniente la correspondiente opción a compra-venta sobre el inmueble descrito en la cláusula segunda del contrato de transacción, piso 3, N.-B-2-3 de la torre “B” en residencias ALCAZAR por un monto de Bs. 197.340,48, para así poder tramitar el correspondiente crédito. Admisión de la Reconvención En fecha 15 de diciembre de 2014 (fl. 102 Pieza I) mediante auto se admite la reconvención propuesta y fija el quinto día de despacho para que tenga lugar la contestación de la reconvención y se suspende el procedimiento con respecto a la demanda principal. Verificado el acto de contestación a la reconvención o mutua petición la causa continuara su tramitación conforme a lo dispuesto en el artículo 369. Contestación a la Reconvención El día 11 de febrero de 2015 (fl. 103 al 119 Pieza I) la abogada Doris Niño de Abreu, en su carácter de co-apoderada judicial de la empresa Promociones ROAN C.A., estando dentro de la oportunidad procesal para contestar la reconvención planteada por el demandado Jesús Ricardo Sánchez Mejías alega lo siguiente: Como Punto Previo, alega que opone la inadmisibilidad de la Reconvención, de conformidad con la doctrina y la jurisprudencia nacional, arguyendo el incumplimiento del acreedor en sus obligaciones, por cuanto se demandó la resolución del contrato de transacción judicial, mas no del cumplimiento del contrato. Aduce que la pretensión de su poderdante Promociones ROAN C.A., es la resolución de contrato de transacción judicial donde se estipuló una opción a compra de un apartamento, por lo que no resulta procedente la alegación de la excepción “non adimpleti contractus”, pues lo estipulado por el artículo 1.168 del Código Civil, claramente regula que una parte suscriptora de un contrato puede negarse a ejecutar su obligación con base a que la otra parte incumplió la suya, la cual sólo es oponible en el acto de contestación a la demanda y en juicio donde lo reclamado sea el cumplimiento del contrato, no su resolución. Que en el caso subjudice es de hacer notar que la parte demandada reconviniente no puede oponer la excepción “non adimpleti contractus”, ni la acción de cumplimiento, pues la excepción y la acción no puede ser invocada por quien está en mora, que el fundamento de tal aseveración reside en que la exceptio asienta en el principio de la buena fe contractual, en razón de que para la procedencia de la exceptio “non adimpleti contractus”, se requiere: incumplimiento de las prestaciones interdependientes y recíprocas, proporcionalidad entre los incumplimientos, prueba por parte del demandado del incumplimiento parcial o defectuoso o buena fe en el excepcionante. Procede a dar contestación al fondo de la demanda de Reconvención en los siguientes términos: .- En cuanto a la cualidad activa para demandar en esta causa, negó, rechazó y contradijo los hechos como el derecho que fundamentan la reconvención, niega que su poderdante haya incumplido las obligaciones en el contrato de transacción judicial objeto de la demanda de resolución. .- Que con respecto a la falta de cualidad activa para proponer la acción de resolución alegada por el demandado se trata de una defensa sin fundamento por cuanto la doctrina y la jurisprudencia concuerdan en que tal excepción en sentido propio “son aquellas que introducen a la litis hechos nuevos valga decir la concerniente a cualidades anómalas o a relaciones jurídicas distintas pero conexas con la disputada en el juicio”. Que la falta de cualidad ad causam no se refiere como expresa en su escrito como se refiere el demandado que la falta de cualidad deriva del incumplimiento de las obligaciones asumidas por parte de la actora. Que el demandado pretende fundamentar erróneamente en falsos argumentos la falta de cualidad pues cuando se refiere a los requisitos esenciales para ejercer la acción resolutoria, se refiere a los presupuestos que debe valorar el Juez para declarar o no la resolución del contrato. .- Que el demandado pretende una errada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, alegando la “non adimepleti contractus” al mezclar los supuestos de hecho de la norma para alegar la falta de cualidad activa de PROMOCIONES ROAN C.A., para sostener el proceso, incurriendo en incompatibilidad jurídica por cuanto son totalmente contradictorias, pues si la parte es objeto de una excepción de falta de cumplimiento entonces no puede ser fundamento la falta de cualidad activa, lo cual destruye el alegato de defensa de la falta de cualidad activa del poderdante. .- Que solicita se declare sin lugar la defensa de falta de cualidad y se declare con lugar la demanda de resolución de contrato de transacción judicial. .- Rechaza, niega y contradice todos los hechos y el derecho de la reconvención propuesta en primer lugar porque la misma es inadmisible de conformidad con los artículos 78 y 81 del Código de Procedimiento Civil y en segundo lugar la reconvención no es un medio de defensa, sino de ataque, que si la reconvención no introduce hechos nuevos, concernientes a la causa de pedir o a la cualidad u otras condiciones del objeto, la reconvención será inoperante y por ende inadmisible, que en este caso el demandante utiliza la reconvención como un medio de defensa alegando el incumplimiento del contrato transaccional por parte de Promociones ROAN C.A. .- Alega que es totalmente falso de toda falsedad que Promociones ROAN C.A. haya incurrido en el incumplimiento culposo de las obligaciones asumidas en el contrato transaccional, situación que está probada con documentos públicos consignados con el libelo de la demanda con los cuales se demuestra que los otros opcionantes suscribientes del contrato de transacción objeto de la demanda de resolución si cumplieron con las obligaciones derivadas y asumidas en la transacción y PROMOCIONES ROAN C.A. .- Que una de las obligaciones que debía cumplir el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS era redactar con un abogado de su confianza el documento de opción a compra-venta y que miente cuando asevera que PROMOCIONES ROAN C.A. no cumplió con su obligación de protocolizar, cuando la ciudadana MARTHA ELENA SÁNCHEZ MEJÍAS fue la abogada que redactó el documento de venta del mencionado apartamento y lo entregó en copia simple a la oficina administrativa PROMOCIONES ROAN C.A. .- Que es por el incumplimiento culposo por parte del demandado reconviniente, quien no presentó hasta la fecha de la demanda el documento definitivo de venta ni mucho menos la opción de compra venta, que sólo envió una copia simple del documento y no realizo ni presentó ni entregó a Promociones ROAN C.A. el documento definitivo de venta, sólo una copia que no podía ser presentada al Registro, ni copia de cheque o medio de prueba del pago del precio para consignarlo ante el Registro inmobiliario como era su principal obligación, así como pagar el irrisorio precio convenido. .- Impugnan la estimación de la demanda de reconvención por cumplimiento de contrato de transacción judicial en 11.500 unidades tributarias en base a que la misma ha sido estimada en falsos supuestos y se declare sin lugar esta reconvención planteada y se condene en costas al demandado. Riela a los folios 176 al 180 escrito de pruebas presentado por la demandada reconviniente en fecha 12 de marzo del 2015. En fecha 17 de marzo de 2015 la parte demandante reconvenida presentó escrito de pruebas. (folios 120 al 128), realizando nueva promoción en fecha 18 de marzo del 2015 (folios 161 al 163) En fecha 24 de marzo de 2015, la parte demandada presenta escrito de oposición a las pruebas propuestas por la parte demandante (folios 182 al 192) Mediante auto de fecha 26 de marzo de 2015, el Tribunal desechó la oposición de la accionada indicando que fue presentada en forma EXTEMPORÁNEA POR TARDÍA. Y se indica que se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora. (folios 193 y 194) En fecha 26 de marzo de 2015, el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandada. (folios 197 y 198) Mediante diligencia de fecha 31 de marzo de 2015, la parte demandada reconviniente apeló del auto de fecha 26-03-2015. Mediante auto de fecha 09 de abril de 2015, el a quo, oyó la apelación formulada por la demandada reconviniente en un solo efecto. (vuelto folio 202. Respecto a la apelación indicada se tiene que de la revisión del expediente se tiene que no consta la realización de diligencias tendientes a dar cumplimiento a lo necesario para el impulso del trámite de apelación. A los folios 203 al 272 rielan actuaciones de evacuación de pruebas. En fecha 18 de junio de 2024, el a quo dictó sentencia, declarando lo siguiente: … omisis … PRIMERO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN interpuesta por la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N°48, Tomo 11-A, de fecha 26 de mayo de 2006 y posteriormente inscrita por cambio de domicilio ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el N°70, Tomo A-28 en fecha 06 de septiembre de 2007, en contra del ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-5.682.017, domiciliado, en Residencias Don Miguel, Torre B, Piso 1, apartamento 1-6, Pasaje Cumaná, San Cristóbal, Estado Táchira. SEGUNDO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA para proponer la presente acción opuesta por la parte demandada ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, ya identificado. TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, ya identificado, en contra de la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., por cumplimiento de contrato. CUARTO: Por vía de consecuencia RESUELTO el contrato de promesa bilateral de futura venta en su totalidad celebrado entre las partes PROMOCIONES ROAN C.A., y JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, plenamente identificados en autos, en fecha 16 de febrero de 2007 por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal estado Táchira, quedando anotado bajo el Nro. 77, Tomo 52, folios 163-162 de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaría, en consecuencia queda la demandante facultada para vender, ceder o traspasar el apartamento que es parte del Conjunto Residencial EL ALCAZAR, frente a Seguros Los Andes y en la vía que conduce al Centro Clínico San Cristóbal, en el sector Avenida Guayana, nivel 3 de la torre “B”, N B-3-3. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 de la norma adjetiva. SEXTO: Notifíquese vía electrónica (vía telefónica, correo electrónico y/o mensajería instantánea whatsapp) a las partes de la presente decisión, en sus personas o en las de sus apoderados judiciales, de conformidad con lo establecido en la Sentencia SCC-TSJ, Nro. 386, Exp. 21-213, de fecha 12-08-2022. … omisis … En fecha 11 de julio de 2024, el abogado Wilmer Maldonado apeló de la sentencia. En fecha 19 de julio de 2024, se oyó la apelación interpuesta en ambos efectos, remitiendo el expediente al Juzgado Superior con funciones de distribuidor, con oficio Nro. 249. Actuaciones en el Tribunal de alzada En fecha 01 de agosto se recibió el expediente por distribución y por auto de la misma fecha se le dio entrada fijando oportunidad para la presentación de informes. En fecha 27 de septiembre de 2024, la abogada Doris Niño de Abreu, apoderada de la parte demandante, presentó escrito de informes. II MOTIVACIÓN DE LA DECISION Reseñado el iter procesal que estructura el sub litte, se tiene que corresponde ahora a esta instancia de alzada decidir la causa con apego a lo señalado y demostrado en autos, entendiendo que la inteligencia de la apelación formulada viene dada por el desacuerdo del apelante con la totalidad de la decisión recurrida, por cuanto no constan que el mismo haya presentado informes; no obstante se indica que corresponde ahora a la alzada, -por cuanto por la apelación adquiere plena jurisdicción-, juzgar los hechos y aplicar el derecho, lo que le permite al ad quem realizar un nuevo examen y análisis de la controversia; en tal razón deberá pronunciarse sobre la falta de cualidad alegada, la pretensión principal y la reconvención, determinando si el fallo apelado encuentra apego en derecho para confirmar el mismo, o de precisarse la existencia de vicios de los indicados en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que afecten su validez, revocar la decisión. ASI SE ESTABLECE. De los informes de la demandante en esta Instancia: .- indica que la recurrida estableció acertadamente la cualidad activa de la demandante para ejercer la acción de resolución de contrato de transacción judicial, por lo que la decisión respecto a ese punto es totalmente a derecho. .- en cuanto a la declaratoria sin lugar de la reconvención señala que lo alegado por la demandada como fundamento de la misma, no pudo servir de base ni de fundamento a la misma, pues se limitó a argumentar las mismas defensas alegadas en la contestación de demanda, siendo en consecuencia una reconvención disfrazada. .- señala que el demandado pretende con los mismos hechos planteados en su contestación de demanda, fundamentar la reconvención, que en realidad es una ratificación del escrito de contestación y en consecuencia la decisión de improcedencia de la reconvención, cumple con la garantía del debido proceso y la tutela judicial efectiva. .- en cuanto al fondo de la demanda indica los pormenores de la misma en cuanto a su inicio, y que realizada la transacción judicial y siendo la misma debidamente homologada, los ciudadanos FIDIAS JAYMEE OMAÑA RAMIREZ, LORENA ELIZABETH BUITRAGO GUERRERO y GLADYS SANCHEZ MEJIAS, cumplieron con las obligaciones derivadas y asumidas en la transacción y a su vez PROMOCIONES ROAN C.A,, correlativamente cumplió con las obligaciones asumidas y construyó los apartamentos ofrecidos; pero con respecto al ciudadano JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS, éste las incumplió totalmente, con lo que respecta al pago del precio convenido, del tiempo de vigencia del lapso de cumplimiento de contrato de transacción judicial, por lo que la sentencia se declara con lugar, después de los razonamientos lógicos jurídicos del sentenciador. .- aduce que la demandante cumple con sus obligaciones como promitente vendedor asumidas en el contrato de transacción, conforme se demuestra de nota de entrega del 26/04/2013, donde consta la entrega de, acta constitutiva de la empresa, última modificación de fecha 14 de marzo de 2011, R.I.F. de esa empresa y cédula de identidad y RIF de los representantes legales; nota de entrega de fecha 24 de mayo del 2013, donde consta la entrega de: Devolución de apartamentos B-2-3 y B-3-3. solvencias originales tipo A y recibos de pago emitidos por la Alcaldía de los referidos apartamentos y copias de la solvencia del IVSS de la empresa; nota de entrega de fecha 13 de junio del 2013, donde consta la entrega de Cédulas catastrales y mapa de ubicación originales de apartamentos B-2-3 y B-3-3, así como de notificación al SENIAT. Y telegramas de notificación de habitabilidad y de cómputo de plazo otorgado. .- señala que igualmente demostraron que la ciudadana Martha Elena Sánchez Mejías, persona designada ante PROMOCIONES ROAN, C.A., por el demandado para recibir los documentos requeridos para la tramitación ante el registro inmobiliario, efectivamente recibió las tres notas de entrega. .- indica la promoción de documentales como transacción judicial, contrato de compra venta definitivo a los ciudadanos FIDIAS JAYMEE OMAÑA RAMIREZ, LORENA ELIZABETH BUITRAGO GUERRERO y GLADYS SANCHEZ MEJIAS, y la demostración del demandado en la redacción y presentación del documento definitivo de venta y el documento de condominio. Igualmente señala la promoción de prueba de informes e inspección judicial, así como de experticia para demostrar totalmente el cumplimiento de las obligaciones de la demandante y de las condiciones para la declaratoria de la resolución del contrato. .- señala que por ser caso análogo a la demanda que por resolución de contrato de transacción judicial y opción de compra venta incoado contra la ciudadana MARTHA SANCHEZ MEJIAS, decidido en recurso de Casación de fecha 14 de agosto del 2.019, expediente 2019-000060, a los efectos de aplicación de los principios de uniformidad en la aplicación del derecho, y no se produzcan sentencias contradictorias, solicita sean aplicados los mismos criterios contenidos en esa sentencia y se ratifique la recurrida. Del fallo recurrido: Dictada en fecha de 2.024, basa su decisión en los siguientes argumentos: .- Indica que de los medios de prueba aportados por la actora quedó demostrado el cumplimiento de las obligaciones adquiridas en el contrato de transacción: 1) la referida a hacer el inmueble, lo que se evidencia de informe de experticia sobre el apartamento B-3-3 de la torre B, del conjunto Residencial Alcazar (inserto del folio 252 al folio 272); la habitabilidad de la torre B del Conjunto Residencial El Alcazar, por las condiciones y las características en que se encuentra el apartamento B-3-3, con pisos, paredes, salas de baño, lavamanos y pocetas de cerámica, área de servicios, área de cocina, puertas, instalaciones eléctricas y puerta principal, así como el precio actualizado del apartamento según las normas de evaluación señaladas en la señalada prueba. .- señala que igualmente quedó demostrado la obligación de mantener el precio siendo el mismo la suma de Bs. 179.340,48, como se indicó en la transacción, aun cuando la experticia su precio actualizado es la cantidad de DOCE MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 12.977.600,00). Quedando Igualmente demostrado la notificación del permiso de habitabilidad y la disposición de otorgar el documento definitivo de venta. .- señala que en relación al demandado, se verificó que JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, no cumplió con las obligaciones asumidas y pactadas en la mencionada transacción, tales como solicitar el crédito correspondiente para el pago del precio después de haberse notificado de los permisos de habitabilidad, ni tampoco efectuó el pago con su propio peculio tal y como fue acordado, ya que no quedó demostrado la solicitud de crédito ante alguna institución bancaria. Concluye señalando que no puede permanecer de manera perpetua el ofrecimiento de compra del bien inmueble objeto de la pretensión a favor del demandado, al quedar demostrado no tener interés en adquirir el inmueble ofrecido por cuanto no cumplió con las obligaciones derivadas de la transacción celebrada con la demandante, por lo que le es forzoso declarar CON LUGAR LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta, pues quedó demostrada la existencia de un contrato bilateral en el cual la empresa PROMOCIONES ROAN C.A., cumplió con su obligación principal de construir y entregar el inmueble ofrecido y el demandado ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, no cumplió voluntariamente con las obligaciones contractuales asumidas en el contrato de transacción y de las cláusulas parcialmente vigentes del contrato de promesa bilateral de futura venta con lo que respecta al pago del precio convenido. Delimitación de la controversia: La demandante Sociedad Mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., demanda del ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, la RESOLUCIÓN DE CONTRATO alegando que en fecha 17 de febrero de 2011 fue convenida y homologada transacción judicial con el ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, indicando haber cumplido con las obligaciones asumidas y derivadas de dicha transacción tales como, la construcción de los apartamentos ofrecidos y que una vez obtenida la habitabilidad por parte de la oficina de Catastro, notifica al señalado demandado para que proceda a entregar la documentación requerida y redactara con abogados de su confianza el contrato de opción a compra y el documento definitivo de venta, tal y como se había obligado en la transacción judicial. Señala además que con respecto a las obligaciones asumidas por JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍA, este las ha incumplido totalmente por no presentar el documento definitivo de venta y por consiguiente el pago del precio convenido luego de entregados todos los documentos necesarios y pertinentes para la redacción de la venta definitiva del inmueble, incumpliendo voluntariamente LA CLAUSULA QUINTA del contrato de transacción. Por su parte, la accionada niega, rechaza y contradice haber incumplido con las obligaciones asumidas en las cláusulas quinta, séptima y octava del contrato de transacción judicial de fecha 27 de febrero de 2011. Niega, rechaza y contradice que su representado haya incumplido con las obligaciones asumidas en las cláusulas contenidas en el contrato de promesa bilateral de futura compra-venta de fecha 16 de febrero de 2007 y plantea reconvención indicando que consta de documento transaccional suscrito ya señalado, que las obligaciones asumidas por las partes en dicha transacción son de ejecución instantánea, en el entendido de significar, no que el contrato reciba ejecución inmediata, sino que se ejecuta mediante una solución única, tal como ocurre en la venta, la permuta, el préstamo sin intereses, etc. Aduce que es el caso serio y cierto que la empresa Promociones ROAN C.A., se ha negado a otorgarle al demandado reconviniente la correspondiente opción a compra-venta sobre el inmueble descrito en la cláusula segunda del contrato de transacción, piso 3, N.-B-2-3 de la torre “B” en residencias ALCAZAR por un monto de Bs. 197.340,48, para así poder tramitar el correspondiente crédito. En tal sentido, y luego del análisis de los alegatos expuestos por la parte actora y de las defensas opuestas por la parte demandada, así como del material probatorio traído a los autos, el thema decidendum se circunscribe a determinar lo siguiente: si la parte actora cumplió con: 1) construir los inmuebles representados en unos apartamentos, con las características indicadas, 2) la entrega del permiso de habitabilidad a más tardar el día 15 de Diciembre del año 2.011, 3) mantener el precio acordado sin ningún tipo de incremento, y en caso de no hacerlo pagar a los compradores la una suma equivalente a cuatro (4) unidades tributarias diarias hasta la entrega efectiva del inmueble. Por otra parte, a la demandada le correspondía: 1) La cancelación total del precio referido a 179.340,48, los cuales podían ser con créditos de una institución Bancaria y/o bienes de su propio peculio, 2) el otorgamiento de la opción de contrato de opción de compra venta, por un lapso no mayor de 8 días una vez entregado los recaudos necesarios por parte de la acá demandante, a fin de entregar todos los recaudos a la institución bancaria, opción con un lapso que se le otorgaría al comprador de noventa días hábiles bancarios para que tramite su crédito correspondiente contados desde la entrega de todos los documento de la obra y la empresa, que sean necesarios o que se exijan por el banco respectivo. Este lapso se prorrogaría por sesenta días hábiles si el banco no termina a tiempo los trámites para el otorgamiento del crédito y así lo informe el comprador a la empresa. Establecida la síntesis de la controversia y los términos en que la misma se ha planteado, compete ahora abordar el material probatorio vertido por las partes a la Litis, a objeto de su apreciación para ser determinadas a través de su análisis la procedencia de los alegatos o de las defensas opuestas, en la búsqueda de la verdad procesal que emerge de las actas y dictar una sentencia justa y congruente. De las pruebas aportadas al juicio Promovidas por la demandante. DOCUMENTAL: Riela a los folios 13 al 15 de la Pieza I, copia fotostática simple de sustitución poder otorgado por la Apoderada Judicial de la empresa PROMOCIONES ROAN C. A. por ante NOTARIA PUBLICA QUINTA DE SAN CRISTOBAL en fecha 02 de julio del 2.009, la cual se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, para demostrar el otorgamiento de manera autentica del referido poder para profesionales del derecho DORIS VICTORIA NIÑO y ANA MARÍA ABREU y en consecuencia, su representación y la validez de las actuaciones realizadas en el juicio. DOCUMENTAL: Riela a los folios 16 al 24 (Pieza I) copia fotostática simple de actuaciones judiciales llevadas por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, tomadas del expediente signado con el número 20774 de la nomenclatura de uso de ese Tribunal, aportadas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin que conste su impugnación, por lo que se aprecia como fidedigna al ser expedida por funcionario competente, -Juez-, con facultad para dar fe de ese conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil. Ante ello se valora de conformidad con lo indicado en el artículo 1.359 Código Civil para demostrar la transacción celebrada por ante el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL DEL ESTADO TACHIRA, y posteriormente homologada en fecha 17 de febrero de 2011, del que se deriva que el inmueble otorgado a la demandada de autos está compuesto por un apartamento en RESIDENCIAS EL ALCAZAR, piso 2, numero B-2-3, de la torre B, con precio de venta estimado en la suma de Bs. 179.340,48, y la indicación de que dicho precio se mantendría sin modificación alguna por parte de la empresa, así como la entrega del inmueble para el 15/12/2011, con la condición de que caso contrario se acordó el pago a los demandantes de 4 unidades tributarias diarias hasta la entrega efectiva; así mismo refleja que el ciudadano demandado pagará la totalidad del precio al momento de la inscripción registral del documento definitivo de compra venta ante el registro inmobiliario si la habitabilidad se entregaba antes del 16 de diciembre de 2011, que los demandantes para poder pagar el precio en su totalidad debían suscribir con la demandada, una opción a compra venta para cumplir con la exigencia de los bancos que financiarán los apartamentos, que la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A deberá notificar una vez la reciba la constancia de habitabilidad a cada uno de los demandantes y la opción a compra venta se le otorgara al comprador un lapso de 90 días hábiles para que tramite su crédito y se prorrogara por 60 días hábiles si el banco no termina a tiempo los trámites para el otorgamiento del crédito, establecieron que los ciudadanos FIDIAS JAYMEE OMAÑA RAMIREZ, LORENA ELIZABETH BUITRAGO G. MARTHA ELENA SANCHEZ MEJIAS, GLADYS YOLANDA SANCHEZ MEJIAS, y JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS aceptan lo ofrecido por la demandada PROMOCIONES ROAN C.A. y una vez otorgada la OPCION DE COMPRA VENTA se remitirá copia certificada a los organismos de BANAVIH INDEPABIS Y FISCALIA PRIMERA DEL CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. DOCUMENTAL: Que riela a los folios 27 al 52, Pieza I, referida a copia fotostática simple de documentos de venta registrados por ante la OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO PUBLICO SEGUNDO CIRCUITO DEL ESTADO TACHIRA, de fechas 22 de febrero de 2013, 27 de diciembre de 2012, 06 de mayo de 2013, 01 de octubre de 2013 y 22 de mayo de 2013. Se trata de copias de documentos registrados por funcionario público con competencia registral conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, se aprecia en el valor indicado en el artículo 1.359 Código Civil, para demostrar que los ciudadanos: PEDRO ANTONIO BERBESI, titular de la cedula de identidad N3.794.244, LORENA ELIZABETH BUITRAGO GUERRERO, titular de la cedula de identidad Nro, V- 9.466.418, FIDIAS JAYME OMAÑA RAMIREZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-10.903352, GLADYS YOLANDA SANCHEZ MEJIA, titular de la cedula de identidad Nro. V-5.649.577, adquieren mediante compra pura y simple inmuebles tipo apartamento, ubicados en el CONJUNTO RESIDENCIAL EL ALCAZAR propiedad de PROMOCIONES ROAN C. A. siendo dichos compradores demandantes en la transacción a ( excepción de PEDRO ANTONIO BERBESI) celebrada por ante el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL DEL ESTADO TACHIRA en el ya señalado expediente signado 20774. DOCUMENTAL: Que riela a los folios 53 al 58 Vto. (pieza I) y se encuentra referido a copia fotostática simple de documento privado y documento autenticado NOTARIA PUBLICA QUINTA DE SAN CRISTOBAL, agregados conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, no impugnada a la que se le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, al estar autorizado con las solemnidades legales por un Notario Público y para demostrar que e en fecha 16 de febrero de 2007, la demandada celebró contrato de promesa bilateral de futura compra venta con JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS, sobre un inmueble compuesto por un apartamento de 88,80 Mts 2 en el piso 9 numero A-91 del CONJUNTO RESIDENCIAL VISTA ALEGRE, por la cantidad de Bs 179340.480,oo cuyo vendedor es la aquí demandante PROMOCION ROAN C.A. y reserva de un segundo puesto de estacionamiento del inmueble en referencia. DOCUMENTAL: Riela al folio 59 (Pieza I), referida a nota de entrega de fecha 26 de abril del 2.013, no impugnada y ratificada mediante testimonial conforme a lo indicado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por lo que se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la autenticidad de nota de entrega de fecha 26 de abril del 2013 emitida por la ciudadana Ninoska Ramón a la ciudadana Marta Sánchez de la entrega de copias para ser presentadas en la Oficina de Registro Público. DOCUMENTAL: Riela al folio 60 (Pieza I), referida a nota de entrega de fecha 26 de abril del 2.013, no impugnada y ratificada mediante testimonial conforme a lo indicado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por lo que se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la autenticidad de nota de entrega de fecha 24 de mayo del 2.013 emitida por la ciudadana Ninoska Ramón a la ciudadana Marta Sánchez, quien firma al reverso y se refiere la entrega de documentos de los apartamentos B-2-2 y B-3-3 DOCUMENTAL: Riela al folio 61 (Pieza I), referida a nota de entrega de fecha 26 de abril del 2.013, no impugnada y ratificada mediante testimonial conforme a lo indicado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la autenticidad de nota de entrega de fecha 13 de junio del 2.013 emitida por la ciudadana Ninoska Ramón a la ciudadana Marta Sánchez, quien firma al reverso y se refieren a la entrega de documentos de los apartamentos B-2-2 y B-3-3 DOCUMENTAL: Riela al folio 62 copia fotostática simple de Notificación al SENIAT, de fecha 12 de junio de 2013, posteriormente consignada en original al folio 146, conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada es apreciada con el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, y por tanto hace plena fe que el representante de la EMPRESA PROMOCION ROAN C,A EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO notificó formalmente a la administración tributaria que dio en venta a la demandada un apartamento distinguido con el numero B-2-3 del CONJUNTO RESIDENCIAL EL ALCAZAR en la avenida principal de LAS PILAS URBANIZACION SANTA INES de esta ciudad de San Cristóbal Estado Táchira en la torre B con 90,80 mts 2 y el precio de venta por la cantidad de Bs. 179.340,48 Bolívares. DOCUMENTAL: Riela a los folios 63 y 64, copia fotostática certificada de TELEGRAMA enviado por IPOSTEL para la demandada, de fecha 17 de agosto del 2.012 y telegrama de fecha 24 de enero del 2.023, que fueron impugnados, pero se aprecian como indicios adminiculados con el resto de cúmulo probatorio, para demostrar y demuestra que se hizo del conocimiento de la demandada JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS que a la demandante le fueron otorgadas las variables urbanas, por lo que cuenta con 05 días hábiles para presentar la documentación necesaria para la protocolización y que han transcurrido 102 días constados a partir desde la notificación del permiso de habitabilidad de la Torre B. DOCUMENTAL: que riela a los folios 133 al 154, referido a documento de condominio otorgado ante la Oficina de Registro Público del segundo circuito del Municipio San Cristóbal, en fecha 20 de septiembre del 2012, inscrito bajo el Nro. 5, Tomo 25, Protocolo de Transcripción del año 2.012. Esta documental se encuentra referida a copia de documento Público, por lo que se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo .359 Código Civil, para demostrar lo indicado en el contenido material de dicha documental, en especial lo relativo a la individualización de los inmuebles del Conjunto residencial. DOCUMENTAL: que riela al folio 155, referida a constancia de habitabilidad, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira de fecha 18 de julio del 2012. Documental que se aprecia como documento administrativo, demostrativo de la ejecutividad del referido documento, conforme se indica en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. DOCUMENTAL que riela al folio 156 y 157, referida a Cédula catastral de inmuebles Nro. 0010792 y mapa catastral del inmueble apartamento B-3-3 del Conjunto residencial Alcazar. Esta Documental se aprecia como documento administrativo, demostrativo de la ejecutividad del referido documento, conforme se indica en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, para demostrar la expedición de ese documento para el referido inmueble. DOCUMENTAL: que riela a los folios 158 al 159 presentados en copia fotostática signado con las siglas TA 2011- NUMERO 0436930 Y 0436932 de su contenido se desprende una venta pura y simple realizada por el demandante a la demandada de un apartamento distinguido con el numero B-3-3 del NIVEL 3 DE LA TORRE B DE LA ETAPA 2 DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL ALCAZAR en la avenida principal de LAS PILAS URBANIZACION SANTA INES de esta ciudad de San Cristóbal Estado Táchira, por la suma de de Bs. 179.340,48, aclarando que en el lapso probatorio fue solicitado prueba de exhibición de documento del original a la demandada de autos, según consta en boleta de citación practicada por el alguacil del tribunal y se Llevó a cabo el acto de exhibición de documentos, siendo que la parte demandada no se hizo presente por sí o por medio de apoderado judicial lo que opera lo establecido en el tercer aparte del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Ante ello esta documental se tiene como exacta el contenido de compra venta plasmado en el documento, identificación de la vendedora, su representantes y el carácter con que actúan y compradora, el inmueble objeto de compra venta ubicación, linderos y medidas así como también distribución exacta del mismo , y el valor acordado como precio del inmueble para su negociación. DOCUMENTAL: Riela al folio 160 copia fotostática simple de Notificación al SENIAT, de fecha 12 de junio de 2013, posteriormente consignada en original al folio 146, conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y al no haber sido impugnada es apreciada con el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, y por tanto hace plena fe que el representante de la EMPRESA PROMOCION ROAN C,A EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO notificó formalmente a la administración tributaria que dio en venta a la demandada un apartamento distinguido con el numero B-2-3 del CONJUNTO RESIDENCIAL EL ALCAZAR en la avenida principal de LAS PILAS URBANIZACION SANTA INES de esta ciudad de San Cristóbal Estado Táchira en la torre B con 90,80 Mts 2 y el precio de venta por la cantidad de Bs. 179.340,48 Bolívares. DOCUMENTAL: Riela a los folios 164 al 166 (Pieza I), referidos a documento privado de NOTAS DE ENTREGA emanada de la demandante de fechas: 26 de abril, 24 de mayo y 13 de junio de 2013, los cuales se aprecian como indicios adminiculados con el cúmulo probatorio aportado al proceso y demuestra que para la protocolización de los apartamentos B2-3 y B3-3 la demandada recibió los siguientes documentos: ACTA CONSTITUTIVA DE LA EMPRESA, última modificación, cedula y RIF de la empresa ROAN C.A y cedula y RIF de sus representantes legales, devolución de los documentos de los apartamentos las solvencias originales tipo A de la Alcaldía y copia de la solvencia del IVSS de la demandante, cédulas catastrales y mapa de ubicación de los apartamentos y notificación al SENIAT. En relación a estas documentales ( notas de entrega) se indica que fueron objeto de oposición por la parte a quien le fue expuesta; ante ello fue propuesta EXPERTICIA la cual realizan los ciudadanos nombrado como expertos: FEDERICO MONTES, PEDRO WILFREDO LLOVERA Y ANTONIO JOSE LEON SOTILLO, nombrados por este tribunal, y cuyo informe consta en La PIEZA II FOLIOS 33 AL 41 la cual se aprecia y se valora como prueba especial por cuanto emana de personas con conocimientos especiales en la materia y demuestra que la firmas atribuidas en la NOTA DE ENTREGA realizadas a la demandada MARTHA ELENA SANCHEZ MEJIAS son producidas por la demandada ya identificada. DOCUMENTAL: Inserta a los folios 167 al 174 (Pieza I) se encuentra referida a copia simple de contestación de demanda de resolución d contrato. En relación a esta documental se indica que se evidencia que el juicio señalado terminó con transacción previamente valorada, por lo que no se aprecia ni se valora. TESTIMONIAL: que riela al folio 210 vto. de la Pieza I, rendida por la ciudadana LIDA NINOSKA RAMON MOLINA, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.630.910, quien ratifica mediante su testimonio haber firmado los documentos que corren en el expediente y así mismo indica conocer de vista, trato y comunicación a la ciudadana MARTHA ELENA SANCHEZ MEJIAS, quien es nombrada por el demandado para redactar y realizar todo lo relacionado con el documento de venta del apartamento B-3-3 y que así mismo la abogada indicada recibió los documentos necesarios y solicitados para protocolización de señalado apartamento al ciudadano demandado JESUS SANCHEZ. Esta declaración se aprecia en su contenido como fidedigna al concordar con los demás elementos de autos de conformidad con lo indicado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. INSPECCION JUDICIAL: Riela a los folios 214 al 216 vto de la Pieza I). La misma es realizada por el a quo, en fecha 19 de mayo de 2015, en la Oficina del Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, ubicado en el primer piso del Edificio Nacional con la presencia de los abogados de la parte demandante promovente y el abogado apoderado judicial de la parte demandada, en la misma se deja constancia del lugar donde se encuentra constituido el Tribunal; de la existencia de un telegrama de fecha 23-01-2023 con nomenclatura 8683, mitido por EDECIO CAÑIZALES - PROMOCIONES ROANCA con destinatario al ciudadano JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS. Igualmente consta en la inspección que la funcionaria de IPOSTEL notificada indica que: una vez que es consignado el telegrama de forma manual, en el área de taquilla es pasado al área telegráfica en donde es impreso posteriormente y enviado a reparto con el repartidor asignado y la ruta posteriormente se envía respuesta de la entrega de dicho telegrama al remitente; el servicio de notificación para la persona que remite será entregada al Tribunal luego de ser encontrado en el almacén donde reposan los legajos telegráficos; igualmente expone que va a hacer entrega el telegrama que arroja el sistema telegráfico de los telegramas TAQB 8683 de fecha 24 de enero de 2013. Con respecto al físico del mismo que se encuentra archivado voy a emprender la búsqueda a partir del día de hoy tres (03) días hábiles a los efectos de consignar lo aquí solicitado para que el Tribunal deje constancia a tales efectos. Solicitado como ha sido el Tribunal concede el lapso que antecede para que cumpla con lo solicitado, y una vez verificado el tribunal se constituirá nuevamente en esta oficina el día 22 de mayo de 201 a las 10:00 am; quedando las partes notificadas a tal efecto. En cuanto al particular tercero se solicito dejar constancia sobre la existencia de un telegrama TAAQB 0050 de fecha 17-08-2012 remitente EDECIO CAÑIZALES por promociones ROANCA, con destinatario el ciudadano JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS se produce en este acto la respuesta integra suministrada por la notificada al particular primero, igualmente expone que entrega en este acto el telegrama que arroja el sistema telegráfico correspondiente al telegrama TAAQB 0050. Con respecto a los numerales siguientes el Tribunal se constituirá en la misma oficina el día 22 de mayo de 2015 a las 10:00 am a los efectos de evacuar los particulares cuarto, quinto y sexto, en virtud de la causa de fuerza mayor expuesta por la referida funcionario y notificada Lola Antolinez, en relación a la búsqueda de los referidos telegramas arriba señalados. Esta prueba de Inspección Judicial es apreciada de conformidad con lo indicado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil para demostrar conjuntamente con los elementos de autos relativos a estos Telegramas para demostrar lo previamente indicado. INSPECCION JUDICIAL: Realizada en fecha 19 de mayo del 2.015, y riela a los folios 220 y Vto de la Pieza I. Se indica que la misma es realizada en fecha 19 de mayo de 2015 en el Edificio SENIAT de San Cristóbal, departamento División de tramitaciones en el área de correspondencia, en la que estuvo presente la abogada de la demandante; en la misma se deja constancia sobre la recepción y registro de la notificación de venta a realizar el ciudadano JESUS SANCHEZ, con número de registro N° 18.838 bajo el código de 6040 en el SENIAT. Respecto a ello se informó al Tribunal que verificada como ha sido el N° 18.838 corresponde a una notificación de enajenación de venta según el sistema de registro de correspondencia realizado por el ciudadano EDECIO ARCADIO CAÑIZALES ARAUJO y la confrontación que se realizo en este particular la funcionaria informa que en virtud de la hora, los funcionarios se encuentran fuera de la Institución en su hora de almuerzo; igualmente manifiesto la funcionaria que solicita al tribunal un lapso de (3) días hábiles para buscar el expediente solicitado y realizar la confrontación solicitada. (…) asimismo la notificada consigna en un (01) folio útil reporte del sistema de correspondencia, cuando es consultado por número de registro: esta Inspección Judicial se aprecia de conformidad con lo indicado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil para demostrar conjuntamente con los elementos de autos relativos a la documental de notificación para demostrar lo previamente indicado. INSPECCION JUDICIAL: Riela a los folios 224 y 225 de la Pieza I, realizada en fecha 22 de mayo del 2015 en las oficinas de IPOSTEL de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, en atención a lo acordado en acta levantada en fecha 19/05/2015, con la presencia de las apoderadas de las partes de la litis. En el desarrollo de la Inspección se indicó al Tribunal que de acuerdo a lo establecido en el acta anterior se procedió a la búsqueda, para lo cual se hace entrega de copia certificada con sello húmedo de telegrama y respuesta de dicho telegrama y respuestas arrojada del sistema telegráfico al cual fue entregada oportunamente al remitente del telegrama, signado con el N° TAHQB-8683 y de fecha 24/01/2013 y N° TAAQD0050 de fecha 17/08/2012. Con lo anterior quedan constatados los particulares solicitados de la dirección y de las fechas en los cuales fue entregado dicho telegrama TAAQB 8683 para el señor JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS con dirección pasaje cumana residencia don miguel torre b apartamento 1-6 san Cristóbal estado Táchira debidamente entregado 28/01/2013 a las 09:30 am; tal telegrama TAAQD-0050 para el señor JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS con dirección pasaje cumana residencia don miguel torre b apartamento 1-6 san Cristóbal estado Táchira debidamente entregado el día 20/08/2012 a las 03:00 pm. En relación a esta Inspección Judicial se indica que la prueba se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, concatenadamente con las documentales referidas a los señalados telegramas. INSPECCION JUDICIAL: Inserta al folio 230 Vto, de la Pieza I, realizada en fecha 22 de mayo de 2015, conforme a lo acordado en acta levantada en fecha 19/05/2015 en la División de tramitaciones en el área de correspondencia del SENIAT de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, con la presencia de la representación actora. En la misma se deja constancia sobre la recepción y registro de la notificación de venta, a realizar al ciudadano JESUS SANCHEZ, indicándose por funcionarios de ese ente que el original que reposa en esta oficina de tramite SENIAT y fue confrontada con la que reposa y fue producida al expediente en el folio 160, por lo que se observan sellos húmedos en la parte superior derecha “REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA MINISTERIO DEL PODER POPULAR DE FINANZAS SENIAT DIVISION DE TRAMITACIONES recibido fecha 12 de junio de 2013, hora, N° de registro 18838 nombre del funcionario (no tiene escrito nada) código de nomina: 6040, indicándose que existe correspondencia entre sí, e igualmente en la parte escritural existente y al ente a quien va dirigido. Esta prueba de Inspección Judicial se aprecia conforme a lo indicado en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, concatenadamente con las documentales referidas a la señalada notificación. PRUEBA DE INFORMES: que riela inserta al folio 240, Pieza I, referida a informe presentado con ocasión Nro. 000789-2015, emanado del Colegio de Abogados, de fecha 28 de mayo de 2015, recibido en fecha 05 de junio del 2015, del que se desprende que la ciudadana MARTHA ELENA SANCHEZ MEJIAS, según consta en los archivos de esa institución, aparece inscrita con el Nro. 7187 de fecha 31 de enero del año 2003, este medio de prueba se aprecia de conformidad con lo indicado en los artículos 433 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la veracidad de la información suministrada al Tribunal. PRUEBA DE INFORMES: Riela de los folios 241 al folio 249 (PIEZA I) y se encuentra referida a respuesta que emana de oficio N° 391 de la Oficina de Registro Publico Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira de fecha 29 de mayo de 2015 recibido en el a quo en fecha 12 de junio de 2015, el cual indica: “(…) “Los documentos de propiedad otorgados por PROMOCIONES ROAN C.A., con el nombre de sus nuevos adquirientes suscritos sobre los apartamentos de la Torre “B” del conjunto residencial EL ALCAZAR”. Según documento de condominio Nro5 tomo 25 Protocolo de Trascripción de fecha 20/09/2012 (…)”.este medio de prueba se aprecia de conformidad con lo indicado en los artículos 433 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la veracidad de la información suministrada al Tribunal. PRUEBA DE INFORMES: Recibida con oficio numero SAREN RP43900059.2015 de fecha 19 de marzo de 2015 que indica que ante la oficina del REGISTRO PUBLICO DEL PRIMER CIRCUITO DEL MUNICIPIO SAN CRISTOBAL DEL ESTADO TACHIRA, en sus registros administrativos no fue encontrada ninguna propiedad registrada a nombre de MARTHA ELENA SANCHEZ MEJIAS. Este medio de prueba se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar lo indicado en su contenido material. PRUEBA DE EXPERTICIA: Que riela a los 252 al 272, y se encuentra referida al resultado de la experticia acordada por el a quo sobre: La construcción del Conjunto residencial en tres etapas y de la construcción de la torre B, en la segunda etapa: la habitabilidad de la Torre B del señalado Conjunto; las condiciones y características en que se encuentra el apartamento B-3-3, en cuanto a pisos, paredes, salas de baño, lavamanos, pocetas de cerámica, áreas de servicio, áreas de cocina, puertas, instalaciones eléctricas y puerta principal. En ese sentido se tiene que la referida experticia señaló en su informe final lo siguiente: Que la habitabilidad de la TORRE B se encuentra en un 80% por sus propietarios teniendo el disfrute de las áreas comunes escaleras y ascensores; que la construcción es de estructura de concreto armado con fundaciones, vigas de riostras, losas de entrepiso en concreto armado, paredes de bloque frisado sin pintar (…). En el punto cuatro indica el informe que el justiprecio total del bien inmueble otorgado en opción a compra a la demandada de autos por parte de la demandante, para el momento de la experticia asciende a la cantidad de Bs. 12.977.600,oo INFORME DE EXPERTICIA: De fecha 24 de mayo de 1015 como medio de prueba solicitada y realizada por los expertos nombrados por el a quo, ciudadanos: FEDERICO EMILIO MONTES, PEDRO WILFREDO LLOVERA Y ANTONIO JOSE LEON SOTILLO la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma fue realizada por persona con conocimientos especial en la materia , con la misma se demuestra que la firma que aparece en la parte superior izquierda del documento de compra venta no suscrito fue firmado por la abogada MARTHA ELENA SANCHEZ titular de la cedula de identidad Nro. V-5.682.018 aquí demandada y ha sido producida por ella la rúbrica en mención. PRUEBA DE INFORMES: El cual riela a los folio 376 y folio 377 PIEZA I), Se indica que el mismo se materializa mediante oficio N° 000158 proveniente de la Oficina del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) de fecha 15 de mayo de 2015, recibido por este despacho en fecha 15 de octubre de 2015, en el cual se indica: “referentes a sus particulares me permito remitir datos filiatorios de los siguientes ciudadanos: NOMBRES Y APELLIDOS: JESUS RICARDO SANCHEZ MEJIAS. CEDULA N°: V.- 5.682.017 HIJO DE: SANCHEZ JORGE E. Y MEJIAS ANGELA E. NACIO: CUCUTA EL 30/11/1963 PAIS COLOMBIA ESTADO CIVIL: SOLTERO PROFESION: ADMINISTRADOR DIRECCION: CARRERA 1 CASA N° 7-3 SAN CRISTOBAL ESTADO TACHIRA. OBSERVACION: VENEZOLANO DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 35 ORDINAL 3RO DE LA CONSTITUCION NACIONAL AÑO 1961. HIJO DE LA TITULAR DE LA CEDULA N° V.-1.577.652.” “NOMBRES Y APELLIDOS: MARTHA ELENA SANCHEZ MEJIAS. CEDULA N°: V.- 5.682.018 HIJO DE: SANCHEZ JORGE E. Y MEJIAS ANGELA EUMELIA NACIO: CUCUTA EL 06/04/1965 PAIS COLOMBIA ESTADO CIVIL: SOLTERA PROFESION: SECRETARIA DIRECCION: PASAJE CUMANA RESID. DPN MIGUEL TORRE A PISO 05 APTO. 5-4 SAN CRISTOBAL ESTADO TACHIRA. OBSERVACION: VENEZOLANA DE CONFORMIDAD CON EL ARTICULO 35 ORDINAL 3RO DE LA CONSTITUCION NACIONAL AÑO 1961. HIJA DE LA TITULAR DE LA CEDULA N° V.-1.577.652. La referida prueba de informes es apreciada conforme a la previsión del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar lo indicado en el Oficio en mención. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA Señala promover el MERITO FAVORABLE del documento de transacción: en relación a esta indicación se señala que el referido documento, instrumento fundamental de la pretensión, fue previamente valorado, en tal razón, se ratifica la valoración previamente otorgada. Indicación de DICHO DE LA PARTE ACTORA EN EL LIBELO DE DEMANDA y EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN. Respecto a lo señalado se precisa que es reiterado el criterio jurisprudencial referido a que los escritos del libelo de demanda o de su contestación no constituyen medios de prueba, ya que ellos fijan el límite de la controversia, en tal indicación, se señala que tal señalamiento debe desecharse por improcedente. Establecidos y analizados todos y cada uno de los medios de prueba, se procede a la decisión de mérito, resolviendo en primer término lo concerniente a la defensa de falta de cualidad, seguidamente la reconvención y finalmente la decisión de mérito, con un análisis lógico jurídico, que resuelva de manera congruente, motivada y justamente el sub liite. ASI SE ESTABLECE. Punto Previo de falta de cualidad: Con su perentoria contestación de demanda, la accionada opone como defensa para ser resuelta como punto previo la falta de cualidad de la demandante, bajo el argumento de que ésta no dio cumplimiento de otorgar la opción de compra venta, a la acá e indica que por ello es evidente que la misma carece de cualidad activa para sostener el proceso, señalo de seguidas los requisitos para el ejercicio de la acción resolutoria para concluir en la indicación de que la actora carece de idoneidad activa para actuar válidamente por incumplimiento de sus obligaciones asumidas en el contrato de transacción. Puede señalarse que la cualidad en general comprende todos aquellos elementos que permiten a una persona tener la capacidad de actuar de una determinada manera ante un tribunal o un órgano de la administración pública (demandante, tercero, testigo, experto, etc.). En ese sentido puede indicarse que la doctrina es conteste en señalar que es la identidad lógica entre el demandante en concreto y aquel a quien la ley da la acción, (cualidad activa), mientras que la pasiva, es aquella que establece una identidad lógica entre el demandado en concreto y aquel contra quien la ley da la acción. En ese sentido, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). Bajo la anterior conceptualización puede concluirse que la legitimación constituye una condición para providenciar el fondo de la demanda, en ese sentido la acción corresponde al sujeto activo legitimado contra el sujeto pasivo igualmente legitimado En el sentido indicado se tiene que el alegato con el que la accionada pretende establecer la falta de cualidad del demandante se circunscribe a la indicación de que la actora no cumplió con la celebración del contrato de opción a compra pautado y por tal razón no tiene cualidad para demandar, lo cual es obviamente una situación litigiosa a dilucidarse en el fondo de la controversia; ahora bien, tomando en consideración la circunstancia de que la parte actora, PROMOCIONES ROAN, C.A. es una de las otorgantes del convenio de transacción, documento fundamental de la pretensión de resolución, ello resulta entonces concluyente establecer que bajo el señalamiento de la actora de encontrarse legitimada para intentar la demanda de resolución de contrato de transacción y constar ello efectivamente por ser otorgante de ese contrato, resulta patente indicar que existe identidad lógica entre la persona PROMOCIONES ROAN, C.A. individualmente considerada y aquella a la que la ley le concede el derecho de acción. A tenor de lo argumentado, para esta alzada queda demostrada la cualidad activa de la demandante PROMOCIONES ROAN, C.A. en la presente contienda judicial, en consecuencia debe ser declarada IMPROCEDENTE LA FALTA DE CUALIDAD alegada por la parte demandada. ASI QUEDA DECIDIDO. De la Reconvención propuesta: En la oportunidad de su perentoria contestación de demanda, la accionada reconviene a la actora, señalando que en el contrato de transacción, las partes concluyeron que están en presencia de contratos de ejecución instantánea, en el que el contrato se ejecuta mediante una solución única, tal como ocurre en la venta, la permuta, el préstamo sin intereses, etc. Y Añade que del contrato de transacción, se evidencia en la cláusula séptima que la demandante asumió la obligación una vez homologada la transacción, de otorgar a la demandada una opción de compra-venta, a los fines de que tramitara ante la entidad financiera su preferencia el crédito de política habitaciones con el cual pagaría en parte el precio del apartamento ofrecido, que tendría una vigencia de 90 días prorrogable por 60 días más. Y es el caso que se ha negado a otorgarle la opción a compra-venta, sobre el inmueble descrito en la cláusula segunda, por lo que el incumplimiento culposo de la obligación impidió que tramite el respectivo crédito de pagar el precio y así hacerse de una vivienda digna para sí y para su grupo familiar. En ese sentido, solicitó convenga o se condene por lo siguiente: PRIMERO: en otorgar conforme lo establecido a las cláusulas quinta, séptima, octava y décima segunda del contrato de transacción la correspondiente opción de compra-venta, a favor del demandado. SEGUNDO: En pagar en conformidad a la cláusula cuarta del contrato de transacción la suma de 468.252,00, como consecuencia, de no haber entregado el inmueble que corresponde a Martha Sánchez, para la fecha 15 de diciembre del 2011, mas lo días que transcurran hasta la definitiva, mediante una experticia complementaria del fallo, a tenor del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: a pagar las costas y costos del presente proceso. Estimó la demanda en Un millón cuatrocientos sesenta mil quinientos bolívares (BS.1.460.500), Equivalente a 11.500. Unidades tributarias. (F.105 AL 116. PIEZA I). Se aprecia entonares conforme a lo indicado, que la reconvención que peticiona la demandante de otorgar conforme lo establecido a las cláusulas quinta, séptima, octava y décima segunda del contrato de transacción la correspondiente opción de compra-venta, a favor de Martha Elena Sánchez Mejias. En ese sentido se tiene que la reconvención se fundamenta entonces en un supuesto incumplimiento del demandante que pretende la resolución del contrato, por lo que tal circunstancia constituye más bien una excepción que una pretensión. En relación a la reconvención planteada, la accionante en sus informes de instancia señala que lo alegado por la demandada como fundamento de la misma, no pudo servir de base ni de fundamento a la misma, pues se limitó a argumentar las mismas defensas alegadas en la contestación de demanda, siendo en consecuencia una reconvención disfrazada. Igualmente indica que el demandado pretende con los mismos hechos planteados en su contestación de demanda, fundamentar la reconvención, que en realidad es una ratificación del escrito de contestación y en consecuencia la decisión de improcedencia de la reconvención, cumple con la garantía del debido proceso y la tutela judicial efectiva. La reconvención, también conocida como demanda reconvencional, es aquella demanda judicial que ejerce el demandado, en el mismo proceso judicial, al momento de contestar la demanda de la que ha sido objeto; en ese sentido el demandado reconviniente debe introducir una nueva petición; no obstante en el presente caso el caso la mutua petición se fundamenta por el actor reconviniente en una supuesta negativa del demandante a otorgarle la opción a compra-venta, sobre el inmueble descrito en la cláusula segunda, y que ese incumplimiento culposo de la obligación impidió que tramite el respectivo crédito de pagar el precio y así hacerse de una vivienda digna para sí y para su grupo familiar, en ese sentido no se establece una nueva pretensión, sino como se indicó, se realiza un alegato de excepción que no puede llevar a fundamentar una mutua petición, por tanto la reconvención planteada contiene básicamente la misma argumentación de excepción a las defensas de la contestación de demanda, por lo que conteste con el a quo, para esta instancia de alzada, la reconvención planteada resulta IMPROCEDENTE. ASI QUEDA DECIDIDO. Procedencia de la Resolución solicitada: La transacción celebrada entre las partes en la primigenia contienda judicial, incoada por cumplimiento y nulidad de contrato por los ciudadanos Fidias Omaña, Lorena Buitrago, Gladys Sánchez y los ciudadanos Martha Sánchez y Jesús Ricardo Sánchez Mejías por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira en el expediente Nro. 20.774, que a su vez constituye el documento fundamental de la pretensión, es sin duda alguna una especie del contrato en general, el cual conforme a lo indicado en artículo 1.133 del Código Civil, es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, en ese sentido en dicha transacción celebrada en fecha 27 de febrero de 2011 y posteriormente homologada, las partes establecieron condiciones y obligaciones para solventar el litigio inicialmente planteado; y así se acordó la venta de un inmueble (supra identificado) que debía ser hecho por la acá demandante, cuyo monto era de Bs. 179.340,48, obligándose ésta a mantener el precio de la venta, suscribir la opción de compraventa, notificar el permiso de habitabilidad y otorgar el documento definitivo de venta. A su vez, quedaba a cargo de la acá demandada, la cancelación del precio de la venta, para lo cual contaba con un lapso de noventa (90) días con una prórroga de treinta (30) días, para tramitar un crédito bancario, pudiendo cancelar igualmente el precio con dinero de su peculio, contrato que fue aceptado por ambas partes actor y demandada. En ese sentido, bajo la consideración de los principios normativos que regulan en el derecho civil, cobra relevancia el contenido normativo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, que establece: “…Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”. Indicación que establece el principio denominado fuerza vinculante del contrato, por el cual, producto del principio de autonomía de las partes para constituir o reglar una determinada actividad jurídica, crea en las partes una vinculación legal, que solo puede ser resuelta bajo determinadas y excepcionales condiciones. En ese mismo sentido nacido el contrato al mundo jurídico, pasa a tornarse vinculante para las partes suscriptoras del mismo, por cuanto a tenor del contenido normativo del artículo 1.160 del Código Civil, “… los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…” Esta norma del Código Civil no solo delimita “Derechos y Deberes de las Partes”, en la ejecución del contrato, sino que: “Requiere un compromiso de solidaridad que va más allá, y que obliga a cada una de las partes a tener en cuenta el interés de la otra, con prescindencia de determinadas obligaciones contractuales o extra-contractuales”. (Sent. N° 798 fecha 3 de mayo de 2017). Ahora bien, del análisis de todas las actuaciones que constan en el expediente y de las pruebas precedentemente analizadas, se puede precisar los siguientes hechos: 1- Que existe un contrato de Transacción de compra venta en el que se acordó la venta de un inmueble supra identificado cuyo monto era de Bs. 179.340,48. 2- Que dicho contrato fue aceptado por ambas partes actor y demandada. 3 - Que quedó demostrado que el actor cumplió con las obligaciones adquiridas en el contrato de transacción referida a hacer el inmueble, mantener el precio de la venta, suscribir la opción de compraventa, notifica el permiso de habitabilidad y otorgar el documento definitivo de venta. 4 - Que quedó demostrado que el demandado no cumplió con su obligación de solicitar el crédito correspondiente para el pago del precio, ni pagó el precio con su propio peculio tal y como quedó acordado, pues no hubo constancia ni prueba que demostrar la solicitud ante alguna institución bancaria. De lo antes expuesto se pudo evidenciar que efectivamente la parte actora cumplió con su obligación con respecto a todos los que suscribieron la transacción incluso con el demandante JESUS RICARDO SANCHEZ MEJÍAS, quien no cumplió con su obligación de pagar el precio, pues no demostró dicho pago, ni que realizó actividad alguna que denotara su interés en adquirir el inmueble ofrecido, esto es, no dio cumplimiento a las obligaciones establecidas en la transacción celebrada con la actora. ASI QUEDA ESTABLECIDO. Bajo la argumentación derivada a titulo conclusivo de lo alegado y demostrado en autos y conforme al contenido del artículo 1.167 del Código Civil, al estar en presencia de un contrato bilateral , y quedar demostrado que la parte demandada no dio cumplimiento a las obligaciones convenidas en la transacción realizada, por lo que se encontraba legitimada la demandante PROMOCIONES ROAN, C.A., para incoar la acción de resolución de contrato, como en efecto lo planteó. Ello así se tiene que conforme al contenido del señalado artículo 1.1.67 para la procedencia de la misma, debían considerarse los siguientes presupuestos: que la resolución fuera solicitada en un contrato de naturaleza bilateral; que se demostrara un incumplimiento culposo para el demandado y que a su vez, la parte que solicitara la resolución del contrato, hubiera cumplido u ofrezca cumplir su obligación. Ante ello se tiene que el primero de los señalado presupuestos se encuentra cumplido y demostrado con la circunstancia de la transacción judicial inserta a los folios 16 al 23 de la Primera Pieza, celebrado ante el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL DEL ESTADO TACHIRA, que fue homologada por ese tribunal en fecha 17 de febrero de 2011, en el que ambas partes en acuerdo de voluntades establecieron obligaciones reciprocas, ya mencionadas, circunstancia característica de los contratos bilaterales, por lo que se da por cumplido este primer presupuesto. ASI SE ESTABLECE. En referencia al incumplimiento culposo, se tiene que producto del acuerdo de voluntades en la transacción, quedaron establecidas para ambas partes obligaciones reciprocas así delimitadas, para la sociedad mercantil PROMOCIONES ROAN C.A., la obligación de vender un inmueble de su propiedad ubicado en un apartamento distinguido con el número B-3-3 del Conjunto Residencial EL ALCAZAR en la Avenida Principal de Las Pilas, Urbanización Santa Inés de esta ciudad de San Cristóbal, en la Torre B, por la suma de (Bs. 179.340,48), precio que se mantendría sin modificación alguna por parte de la constructora y la entrega del inmueble para el 15 de diciembre de 2011, y que de no cumplirse con la entrega para esa fecha se convino el pago de cuatro (04) unidades tributarias diarias hasta la entrega efectiva del inmueble. y para el ciudadano RICARDO JESÚS SÁNCHEZ MEJÍAS, la obligación de pagar el señalado precio al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta ante el Registro Inmobiliario respectivo, pero con la obligación de que para pagar ese precio en su totalidad deberá suscribir en un plazo no mayor de ocho (8) días hábiles una opción de compra-venta para cumplir con las exigencias de los bancos que financiarían los apartamentos. Así mismo quedó estipulado para la demandante PROMOCIONES ROAN C.A., la obligación de notificar, una vez reciba la constancia de habitabilidad a los demandantes para que puedan cumplir con las exigencias de la banca, además se estipuló que en la opción de compra venta se le otorgará al comprador un lapso de noventa días hábiles para que tramite el crédito y dicho lapso se prorrogará por sesenta días hábiles si el banco no termina a tiempo los trámites para el otorgamiento del crédito, lo cual el demandado JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, convino. En ese sentido se observa que la parte accionada no ha cumplido con las obligaciones que fueron acordadas en la mencionada transacción por cuanto no consta en autos gestión alguna ante institución bancaria para solicitar el crédito correspondiente para el pago del precio, luego de su notificación de los permisos de habitabilidad del inmueble, como tampoco de pago alguno erogado de su peculio, para tal efecto. Siendo los señalados requisitos de naturaleza concurrente es igualmente necesario que se de cumplimiento al supuesto determinado por la circunstancia de que la parte que intente la acción de resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. En este punto debe indicarse que consta de las actas procesales que conforman el expediente, así como del cúmulo de pruebas aportadas al proceso, que la actora PROMOCIONES ROAN C.A., cumplió con las obligaciones asumidas en la transacción judicial; en este sentido quedó demostrado de las pruebas de experticia, inspección judicial, y documentales que esta empresa materializó la construcción de los inmueble, en especifico el apartamento Nro. B -3-3 en la Torre B, nivel 3, Conjunto residencial EL ALCAZAR, sector Avenida la Guayana de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Queda entonces plenamente establecido que en la presente demanda de resolución de contrato se han subsumido los hechos alegados por la demandante en la consecuencia juridica del ya señalado artículo 1.167 del Código Civil, por lo que lo atinado en derecho es declarar sin lugar la apelación formulada, declarando procedente la demanda de resolución de contrato de transacción, y sin lugar la reconvención propuesta. ASI QUEDA DECIDIDO. III PARTE DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando e impartiendo justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación realizada contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha 18 de junio del 2024, interpuesta por la representación judicial de la parte demandada reconviniente. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN interpuesta por la sociedad de comercio PROMOCIONES ROAN C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N°48, Tomo 11-A, de fecha 26 de mayo de 2006 y con modificación por cambio de domicilio inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el N°70, Tomo A-28 en fecha 06 de septiembre de 2007, en contra del ciudadano JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-5.682.017, domiciliado, en San Cristóbal, estado Táchira. Consecuencialmente RESUELTO en su totalidad el contrato de promesa bilateral de futura venta celebrado entre los litigantes PROMOCIONES ROAN C.A., y JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, suficientemente identificados en autos, de fecha 16 de febrero de 2007 e inscrito por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal estado Táchira, bajo el Nro. 77, Tomo 52, folios 163-162 de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaría, por lo que por vía de consecuencia la demandante queda facultada para vender, ceder o traspasar el apartamento objeto del litigio consistente en parte del Conjunto Residencial EL ALCAZAR, frente a la empresa Seguros Los Andes y en la vía que conduce al Centro Clínico San Cristóbal, en el sector Avenida Guayana, nivel 3 de la torre “B”, N B-3-3 de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira. TERCERO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA denunciada por la accionada reconviniente JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, para la parte actora reconvenida PROMOCIONES ROAN C.A. ambos suficientemente identificados en el cuerpo del fallo. CUARTO: SIN LUGAR LA ACCION DE RECONVENCIÓN por cumplimiento de contrato propuesta por la demandada reconviniente JESÚS RICARDO SÁNCHEZ MEJÍAS, en contra de la actora reconvenida Sociedad de comercio PROMOCIONES ROAN C.A. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por resultar totalmente vencida en el mismo. Queda así confirmado el fallo apelado. Publíquese, incluso en la página https://www.tsj.gob.ve, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintitrés (23) días del mes de enero del dos mil veinticinco (2.025). Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación. El Juez Provisorio, Abg. Juan José Molina Camacho. El Secretario, Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas. Exp. 7809