REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 214° y 165° DEMANDANTE: JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.559.192, divorciado, domiciliado en la carrera 3 y 4 con calle 11, casa N° 3-46 primer piso sector Las Golondrinas, Santa Ana, estado Táchira. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: LILIANA PAOLA ALVARADO, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-13.622.039 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 255.247. DEMANDADA: BÁRBARA BENIGNA CHACÓN SALCEDO, venezolana, titular de la cédula de identidad número V-14.041.427, domiciliada entre carrera 3 y 4 con calle 11, casa N° 3-46, segundo piso, sector Barrio Las Golondrinas, Santa Ana, estado Táchira. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: HERNAN STEWEN PARADA TORRES, venezolano, titular de cédula de identidad N° V-17.875.035 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 138.237. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. Apelación de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 27 de julio de 2023. I ANTECEDENTES El trámite procesal en el juzgado a-quo. En fecha 19 de enero de 2023, se dio inicio al presente juicio por demanda de desalojo de local comercial, presentada por el ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTINEZ, asistido por la abogado LILIANA PAOLA ALVARADO, contra la ciudadana BARBARA BENIGNA CHACÓN SALCEDO; Fue admitida la demanda por el procedimiento oral previsto en el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. La decisión del juzgado a-quo recurrida. El Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 27 de julio de 2023, luego de haber tramitado el juicio por el procedimiento oral, DECLARO: “PRIMERO: SIN LUGAR la presente acción de Desalojo de Local Comercial intentada por el ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.559.192, quien actúa con el carácter de parte demandante, debidamente asistido por la Abogados LILIANA PAOLA ALVARADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 255.247en contra de la ciudadana: BARBARA BENIGNA CHACÓN SALCEDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.041.427, representada por el Abogado HERNAN STEWEN PARADA TORRES, titular de la cédula de identidad No. 17.875.035, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 138.237, por falta de legitimidad del actor. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención. Debe primero incoarse el procedimiento para que la parte interesada obtenga una declaratoria firme de la existencia de la unión estable de hecho o concubinato, para posteriormente, intentar las nulidades de cesión y venta de los bienes. Tercero: no hay condenatoria en costas procesales de conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil”. El recurso de apelación. El ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, parte demandante, asistido por la abogada LILIANA PAOLA ALVARADO, en fecha 1 de agosto de 2023, y el abogado HERNAN STEWAN PARADA, apoderado de la ciudadana BARBARA BENIGNA CHACÓN SALCEDO, parte demandada, apelaron de la sentencia dictada en fecha 27 de julio de 2023, por el tribunal e igualmente, apeló en fecha 7 de agosto de 2023, de la sentencia dictada por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. El trámite procesal en este juzgado superior. Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación, y mediante auto de fecha 18 de septiembre de 2023, se le dio entrada y se dispuso seguir las reglas del procedimiento ordinario para el trámite de la apelación contra las sentencias definitivas. II DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión. Alegó la parte demandante que en fecha 18 de julio de 2018, actuando bajo fe le entregó mediante contrato verbal a la ciudadana BARBARA BENIGNA CHACÓN SALCEDO, un local comercial, ubicado en la carrera 3 y 4 con calle 11, casa N° 3-46 primer piso, local Comercial N° 1 sector Barrio Las Golondrinas, Santa Ana, estado Táchira, que le pertenece según documento debidamente registrado en fecha 30 de mayo de 2018, bajo el N° 448, Tomo 10, folio del 208 al 211, Protocolo Único, para que funcionara como un salón de belleza, relación esta que comenzó desde el mismo momento, acordaron un canon de arrendamiento de cien bolívares (100,00 Bs) mensuales para la fecha del contrato. Que con el trascurrir de los meses, y en virtud de la confianza depositada a la parte demandada por pertenecer al círculo familiar, comenzó a incumplir con la obligación de pago por concepto de arrendamiento, situación que obligó a solicitar la entrega del inmueble por las vía de conciliación y acuerdos y ante la negativa por parte de la demandada de la entrega del local, el demandado acudió ante la prefectura del Municipio Córdoba, en fecha 15 de diciembre de 2022, siendo infructuoso el objetivo de la entrega del local, así mismo para la semana del 20 de diciembre de 2022, como propietario del local comercial acudió al Ministerio Público, específicamente a la unidad de atención a la victima quedando en espera de una llamada telefónica para atender el caso. Alegó que de igual forma, el propietario del inmueble acudió a las oficinas SUNDDE en San Cristóbal, que por pandemia solo atendida los casos más urgentes y que por lo tanto debería buscar la autoridad competente municipal. Manifestó que los gastos que han sido generados por el local comercial, como la obligación de impuestos municipales, servicios básicos, no han sido pagados por la demandada, situación que le ha ocasionado un gasto, el cual ha sido cubiertos por el demandante. Es importante destacar que en la actualidad el local comercial se ha mantenido cerrado, por más de 14 meses continuos, dejando de percibir dinero que pudiese servir para los gastos básicos de mantenimiento y pago de servicios del mismo. Que el señor JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, como propietario del local comercial ante descrito ha agotado todas las vías posibles para que se le haga la entrega del inmueble siendo imposible llegar acuerdo alguno, originándose por esta situación un grave perjuicio en contra de su representado, desmejorando su cálida de vida y la de su familia, ya que ese es su medio licito de percibir ingresos económicos, como persona mayor para cubrir sus gastos (alimentación y medicamentos entre otros), que la pareja de su representado la señora Melba Salcedo en la actualidad se encuentra bajo tratamiento médico en la ciudad de Bogotá, Colombia. Fundamentó su pretensión en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial ordinal a), y en concordancia con el articulo 43 iujedem, artículos 26, 51 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y artículos 253 y 257 del Código Penal. Asimismo, la parte demandante, acompañó el libelo de demanda con los siguientes medios de prueba: Documentales y testimoniales. 1.- Copia de la cedula de identidad del ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ y copia del RIF. 2.- Original y copia simple de la sentencia de divorcio del ciudadano demandante JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ. 3.- Original y copia simple del documento de propiedad de un local comercial, ubicado en la carrera 3 y 4 con calle 11, casa N° 3-46, Primer piso, local comercial N°1 sector Barrio Las Golondrinas, San Ana, estado Táchira, que le pertenece según documento debidamente registrado en fecha 30 de mayo de 2018, con el N° 448, Tomo 10, Folio del 208 al 211 protocolo Único al ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ. 4.- Oficio emanado de la Prefectura del Municipio Córdoba, en fecha 15 de diciembre de 2022. 5.- Oficio emanado del escritorio jurídico Villamizar, Santander Parada y Asociados, según oficio de fecha 20 de diciembre de 2022. 6.- Oficio y copia simple de tres (3) comprobantes de ingresos, signados con los números 125295, 008330, 0016359 de la Alcaldía del Municipio Córdoba. 7.- Dos (2) fotografías del estado actual del local comercial. 8.- Copia simple del control médico, récipes, informes de la señora MELBA SALCEDO. Peticiones de la parte demandante. La parte demandante, ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, demanda por desalojo de local comercial a la ciudadana BARBARA BENIGNA CHACÓN SALCEDO, ya identificada anteriormente, para que entregue libre de personas y cosas, así como en perfecto estado de mantenimiento y conservación tal como se lo entrego el local comercial dado en arrendamiento. Alegatos de la parte demandada. El abogado HERNÁN STEWEN PARADA TORRES, apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana BARBARA BENIGNA CHACÓN SALCEDO, presentó escrito de contestación a la demanda en fecha 1 de agosto de 2023, en el que rechazó, negó y contradijo en todas sus partes tanto en el hecho como en el derecho, la demanda intentada en contra de su representado Alegó una defensa perentoria de fondo, relacionada con la falta de cualidad de la parte accionante por lo que es preciso que sea declarado con prelación al fallo definitivo toda vez que ha venido ocupando pacifica legítima e inequívocamente el referido inmueble desde hace mas de 15 años producto de un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra venta, suscrito por la legítima madre la ciudadana MELBA SALCEDO quien sorprendió la buena fe de su cliente por cuanto ya le había cancelado el referido inmueble en su totalidad al punto que realizó mejoras previo su consentimiento y autorización y en un acto de confianza con su señora madre no formalizaron por escrito la referida venta, su sorpresa fue cuando le manifestó que fueran a protocolizar la venta definitiva le respondió literalmente que hace un par de meses ya había vendido el inmueble objeto de esta pretensión a su concubino, es decir, el demandante en autos. Que su representada ha ocupado el inmueble por más de quince (15) años en condición de opcionante a comprar el inmueble y tiene su residencia en la misma dirección donde reposa el fondo de comercio. Alegó que le solicito al juez una inspección judicial en el referido inmueble objeto del litigio para verificar que dicho inmueble sirve a su vez de vivienda, para de esta manera pueda despejar la duda o insuficiencia que le impida formarse una clara convicción de los sucesos que funda la causa. Manifestó que la parte actora en su condición de nuevo propietario no presentó junto al libelo de la demanda la notificación de la negociación celebrada hacia su representada de la negociación “cesión” celebrada debidamente a los fines de que iniciara el lapso para las respectivas acciones y el propietario con quien suscribió el contrato de opción a compra venta, no le notificó directamente y por vía de autenticación su voluntad de vender el inmueble formalmente (que ya habíamos negociado) de forma verbal, es por lo que reconviene a la parte actora por retrato legal arrendaticio, en vista que no se le notificó del acto en cuestión en su condición de nuevo propietario, toda vez que fue notificada de esa venta de manera atípica y extemporánea, es decir, en el momento en que se dio por notificada de la presente causa por parte del tribunal. Es por lo que solicita se surtan los efectos que implican el retracto legal arrendaticio, es decir, que se anule la negociación hecha y se le venda el local al mismo precio en el que lo compro el demandante en autos. Por falta de diligencia por parte del accionante al omitir la notificación de que era el nuevo propietario, existe por ende una falta de cualidad, todo vez que la parte actora no establece en su libelo de la demanda los elementos necesario para determinar la legitimatio ad causam la cual constituye uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión entendidos estos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante en autos tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado tiene la obligación que se le trata de imputar. Contestación a la Reconvención. En fecha 10 de marzo de 2023, el ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, asistido por la abogada LILIANA PAOLA ALVARADO, dio contestación a la reconvención en los siguientes términos: negó, rechazó y contradijo los términos de dicha reconvención en los hechos planteados y en el derecho alegado. Alegó que en su exhaustivo análisis al escrito presentado por la parte demanda reconvenida, se observó que no dio cabal contestación a la demandada principal, cuyo fundamento principal es el incumplimiento de contrato por falta de pago, situación está que persiste todavía en una violación flagrante al artículo 40 ordinal “A”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que en su escrito de contestación a la demandada, hizo énfasis de varios artículos de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, obviando a conveniencia el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y el ordinal “A” (la falta de pago), como causal de desalojo. La demandada reconviniente no contestó la demanda principal y no presentó instrumento alguno que evidenciara su solvencia en el pago con concepto de arrendamiento, solo se limitó a enunciar testigos y artículos de la ley en cuestión y a reconvenir, siendo necesario que este mismo acto respondiera la demanda principal y luego si reconvenir, queriendo eludir el objeto de la demanda principal que es el incumplimiento de contrato por falta de pago. Alegó que la demandada reconviniente, no describe con precisión en contra de quien va dirigida la demandada de reconvención, no demanda en su pseudo reconvención a persona plenamente identificada, siendo este un requisito indispensable para así dilucidar el sujeto pasivo de la demanda y que este ejerza cabalmente su derecho a la defensa. Que es necesario señalar que la reconvención debe contener una nueva pretensión, que debe cumplir con los requisitos del artículo 340 de Código de Procedimiento Civil, los cuales no fueron cumplidos por la reconviniente, no es clara en determinar la pretensión que intenta a través de la mutua petición e igualmente no es concisa en los fundamentos de hecho que sustentan su demanda. Alegó, que su representado ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, adquirió la propiedad del inmueble por más de 20 años, su representado ha mantenido una relación desde hace mas de 20 años con la señora MELBA SALCEDO, madre de la demanda reconviniente, donde en común acuerdo decidieron realizar un proyecto de construcción llamado hoy Edificio Las Vinitas, se realizaron trabajos de construcción y reparación en el inmueble edificación Las Vinitas, ubicado entre carrera 3 y 4 con calle 11 sector Barrio Las Golondrinas, Santa Ana, estado Táchira, trabajo que una parte cancelaron con dinero por concepto de mano de obra, quedando una deuda pendiente, por lo que se acordó ceder los locales comerciales 1 y 2 del Edificio Las Vinitas al señor JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, para así honrar los compromisos adquiridos, quedando registrado dicho negocio jurídico en fecha 30 de mayo de 2018, con el N° 448, Tomo 10, Folio de 208 al 211 protocolo Único. Manifestó que rechaza que el acto jurídico haya sido una venta, ya que el inmueble en cuestión nunca ha sido una venta y nunca ha sido ofertado para la venta, por tal motivo hacer una preferencia ofertiva sobre algo que no está y nunca estuvo a la venta, ya que los locales comerciales a que se refieren, sirvieron para cumplir con la compromisos adquiridos en la fabricación del edificio Las Vinitas y demás reparaciones que con el tiempo surgieron, por tal razón, fue que se le cedió los derechos sobre los locales comerciales 1 y 2 al señor JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, con la finalidad de cumplir con compromisos contraídos. Que el local comercial nunca ha estado en venta ya que es su medio para adquirir dinero y así satisfacer sus necesidades básicas. Concluyó diciendo que rechaza de pleno derecho el retracto legal arrendaticio que pretende la demandada reconviniente, ya que en ningún momento el local comercial ha sido ofertado para la venta, no hubo violación a la preferencia ofertiva porque en dado caso que el local comercial estuviese para la venta, la demanda reconvenida no reúne con los requisitos presupuestos de ley contenidos en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para hacerle una oferta seria por estar insolvente en el pago por concepto de arrendamiento y demás obligaciones. Finalmente solicitó se declare sin lugar la reconvención solicitada. Hechos admitidos. La parte demandante afirmó que suscribió un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO, en fecha 18 de julio de 2018, un local comercial cuyo desalojo solicita, donde funciona un salón de belleza, en el cual se acordó pagar un canon de arrendamiento de cien bolívares (100,00 Bs.) mensuales. Y la parte demandada afirmó que ocupa el inmueble objeto del presente litigio desde hace más de quince años, producto de un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra suscrito con su legitima madre MELBA SALCEDO, con la cual no pudo formalizar la venta. Por tanto es un hecho admitido que la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO, ocupa el inmueble objeto del litigio en su condición de arrendataria. Informes en esta alzada de la parte demandante. El ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, parte demandante, asistido por la abogada LILIANA PAOLA ALARDO, en fecha 10 de octubre de 2023, presentó escrito de informe en atención a la apelación formulada contra la decisión proferida por el tribunal a quo. Alegó que la sentencia proferida por el tribunal a quo adolece de vicios que de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, hace nula la decisión ahora recurrida, por cuanto se dio cumplimiento en la misma a los requisitos del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Que denuncia en primer término la incongruencia negativa de la decisión, por cuanto la recurrida que profiere el tribunal a quo, no resolvió la pretensión de la actora en lo relativo a su motivación y solo se limito a señalar que la misma era procedente, pero silencia totalmente los alegatos de la actora y no explana el porqué de la procedencia o la improcedencia de los mismos. Aun cuando fue planteada de forma categórica la alegación del desalojo, la juez de la recurrida, no la resolvió de modo expreso, positivo y preciso en su decisión, cometiendo de modo patente el vicio de incongruencia negativa, que se presenta como fundamento de esta denuncia. En el ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, nos da el derecho de que el juez resuelva nuestros alegatos para que si estamos en desacuerdo con el criterio del sentenciador, planteamos el correspondiente recurso por infracción de ley, ante el cumplimento del numeral 5 del artículo 243 de la Ley procesal, por la omisión de la recurrida de indicar de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida a las excepciones o defensas opuestas, se tiene que esa decisión se encuentra inficionada de nulidad incurriendo en el vicio de incongruencia negativa, al no decir sobre aspectos planteados en la contestación a la demanda. En segundo término indico la inmotivación de la decisión, por cuanto la recurrida carece de absoluta motivación, ya que la misma solo contiene en una primera parte la identificación del tribunal y de las partes, una narrativa de la actuaciones realizadas tanto, por las partes como por el tribunal, unas disquisiciones doctrinarias y un breve análisis de las pruebas aportadas, pero la misma no tiene ningún razonamiento de derecho, es decir, la ciudadana juez por ningún lado menciono la norma en que subsume los hechos que la llevó a la conclusión de que la demanda de desalojo debía ser declarada sin lugar y solo argumentar escasamente sobre la procedencia de la reconvención. Y en tercer lugar denuncio la nulidad de la decisión acá recurrida, de conformidad con lo establecido el artículo 244 de Código de Procedimiento Civil el cual establece que una sentencia será nula cuando misma sea condicional. Solicitó formalmente, se declare la nulidad del fallo recurrido y se proceda, por parte de la alzada a realizar un nuevo examen de la situación planteada de conformidad con lo establecido en el artículo 209 de la norma adjetiva, a los efectos de una sentencia justa y apegada a derecho. Informes presentados por la parte demandada. El abogado HERNAN STEWEN PARADA TORRES, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 25 de octubre de 2023, presentó escrito de informes en el que alegó que la juez de la recurrida tuvo absoluta motivación y valoro todo y cada una de las pruebas evacuadas y actuando a su máximo de las experiencias y la sana critica declaró sin lugar el desalojo del local comercial. Cuando las pruebas documentales y testimoniales fueron contundentes a los fines de demostrar la cualidad de su representada de poseedora de buena fe, tampoco es menos cierto que incurrió en un vicio de inmotivación por lo que respecta al pronunciarse sobre la falta de calidad del ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, toda vez que quien le arrendo el inmueble con opción a compra venta fue la ciudadana Melba Salcedo y no el demandante ya identificado en autos. Alegó que el juzgado a quo declaró sin lugar la reconvención sin dar una motivación con fundamentos jurídicos y jurisprudenciales. Que la recurrida incurre en cometer de “citrapetita” toda vez que condicionó el ejercicio de la acción de la preferencia ofertiva no del retrato legal arrendaticio por cuanto exige a su representada demostrar o entablar para que la parte interesada obtenga una declaratoria firme de la existencia de la unión estable de hecho o concubinato para poder posteriormente instar la nulidad de cesión y venta de los bienes dejando de esta manera una carga probatoria atípica e irregular para su representada. Alegó que en aras de garantizar la tutela judicial y efectiva los derechos de su representada es preciso se proceda a declarar con lugar la reconvención y haya un pronunciamiento motivado de los derechos que asisten una vez demostrada su cualidad de poseedora en lo que respecta a las instituciones de la preferencia ofertiva y el retrato legal arrendaticio. Observaciones a los informes de la parte demandante. El ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTINEZ, asistido por la abogada LILIANA PAOLA ALVARADO, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandante, alegando que en un primer término la parte demandada aduce que la sentencia proferida por el tribunal a quo tuvo absoluta motivación, que valoro de acuerdo a las reglas de la sana critica todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso de manera contundente y vehemente, en un segundo término explana que el tribunal a quo incurrió en un vicio de inmotivación al no pronunciarse sobre la falta de cualidad de su representada. Alegó que también ratifican la inmotivación de la sentencia, tal como lo hicimos en los informes, toda vez que a nuestro juicio no se hizo ningún razonamiento de todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, por lo que considero que se vulneraron derechos de rango constitucional al no obtener una sentencia justa apegada al derecho, es importante destacar que las pruebas aportadas al proceso fueron promovidas por su representado ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, de donde desprende su cualidad como legitimo propietario del local comercial objeto de la controversia. Que el informe presentado por la contraparte, manifestó que la juez a quo declaró sin lugar la reconvención, sobre este particular quiso apuntar que en la reconvención no describe con precisión en contra de quien va dirigida la demanda de reconvención, siendo este un requisito indispensable para así dilucidar el objeto activo de la demanda, tampoco estimó la cuantía de la demandada. Que al momento de la contestación de la demanda principal, la contraparte solo se limitó a reconvenir y no respondió la demanda cuyo motivo es el incumplimiento del contrato por falta de pago. Es importante resaltar que el ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, adquirió la propiedad del inmueble; y por más de 20 años su representado ha mantenido una relación de pareja con la señora MELBA SALCEDO, madre de la demandada, donde en común acuerdo decidieron realizar un proyecto de construcción edificio Las Vinitas, ubicado entre carrera 3 y 4 con calle 11, sector Barrio Las Golondrinas, Santa Ana, estado Táchira, estos trabajos se cancelaron una parte en dinero por concepto de mano de obra, quedando pendiente una deuda por lo que se acordó ceder los locales comerciales 1 y 2 del edificio mi Vinita a su representado ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, para así honrar los compromisos adquiridos, quedando registrado dichos locales, con el N° 448, Tomo 10 de fecha 30 de mayo de 2008. Que la ciudadana BENIGNA SALCEDO dice que no sabía de la cesión que le hizo su progenitora al ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, en fecha 15 de diciembre de 2022, ella acudió a la prefectura del Municipio Córdoba, en donde se trato asuntos relacionados con el desalojo del local comercial, luego el 20 de diciembre del año 2022, la demandada solicitó los servicios del escritorio jurídico Villamizar Santander Parada & Asociados, en donde dirige la citación a su representado JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ como legitimo propietario, dándole tal carácter y solicitándole acuerdo para la venta del referido local comercial, así mismo la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN ha estado enterada de todos los asuntos concernientes a la familia. La demandada manifiesta que el referido inmueble sirve a su vez de vivienda, dentro de unas de las causales de desalojo se encuentra la del cambio de uso del inmueble, situación esta que describe de manera clara la demandada en su solicitud de auto para mejor proveer, solicitando inspección judicial al referido inmueble toda vez que el referido inmueble sirve a su vez de vivienda. Desconociendo la ciudadana BARBA BENIGNA CHACÓN SALCEDO que cambiar el uso del local comercial a vivienda se configura como una de las causales de desalojo, tal y como lo describe, el artículo 40 literal “d” de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Alegó, que la demandada en acuerdo con su progenitora la señora MELBA SALCEDO, como único negocio que plantearon ha sido la venta de un inmueble (destinado para vivienda) que se encuentra ubicada en el edificio N° 3-46, la Vinita carrera 3 y 4 con calle 11, primer piso sector barrio Las Golondrina, Santa Ana, estado Táchira, precisamente el mismo lugar donde se encuentra ubicado el local comercial objeto de la controversia, negocio jurídico este que se hizo en fecha 29 de enero de 2020, matriculado con el N° 32 Tomo 1 folios del 142 al 145 de la oficina inmobiliaria del Registro Público con funciones notariales del Municipio Córdoba. Que la demandada realizo en el local N° 1 reformas que no fueron autorizadas por el propietario del local comercial el ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, tampoco la anterior propietaria del local comercial la ciudadana MELBA SALCEDO autorizo tales reformas o remodelaciones. Concluyó diciendo que rechaza del pleno derecho el Retrato Legal Arrendaticio que pretende la parte demandante reconvenida, ya que en ningún momento el local comercial ha sido ofertado para la venta como se explico anteriormente fue un proyecto que se inició hace aproximadamente 20 años entre su representado ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ y la ciudadana MELBA SALCEDO, cuando decidieron unirse como pareja e iniciar el proyecto de construcción Edificio Mi Vinita, siendo los locales comerciales 1 y 2 un medio para percibir dinero y así ayudarse para su vejez. Observaciones a los informes de la parte demandada. El abogado HERNÁN STEWEN PARADA TORRES, apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO, en fecha 6 de noviembre de 2023, presentó observaciones a los informes de la parte demandada, señalando que la contraparte en sus informes alega un vicio de inmotivación, es preciso coincidir que ha sido jurisprudencia consolidada y constante del alto tribunal que el vicio de inmotivación existe cuando la sentencia carece totalmente de los fundamentos, pues no debe confundir la escasez o exigüidad de la motivación, con la falta de motivación. Que concatenando este criterio con la sentencia proferida por el tribunal a quo, se evidencio en lo que respecta a declarar sin lugar el desalojo de inmueble objeto de la pretensión, que los elementos probatorios evacuados que busco a todo evento la verdad procesal y que la supuesta inmotivación alegada por la contraparte solamente existe en su imaginación. Así mismo es transcendental no dejar pasar por alto la intempestividad de la contraparte al momento de presentar los informes por lo cual es preciso desestimarlos. Solicitó al tribunal se declare sin lugar la apelación interpuesta por la contraparte contra la sentencia del tribunal a quo, se ratifique la sentencia emitida por el tribunal a quo en lo que respecta declarar sin lugar el desalojo del local Comercial objeto de la pretensión. Síntesis de la controversia. La controversia se suscribe en determinar: 1) si la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO, suscribió un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra con la ciudadana MELBA SALCEDO, que estuviera vigente a la fecha en que la última de las nombradas cedió y traspaso el inmueble objeto del litigio al ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ y 2) si la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO se encuentra insolvente con el canon de arrendamiento. III MOTIVA PRIMER PUNTO PREVIO. SOBRE EL VICIO INCONGRUENCIA Así tenemos que en los informes ante este tribunal superior, la parte demandada denunció el vicio de incongruencia negativa y falta de motivación de la decisión. En cuanto a la incongruencia negativa por falta de inmotivación de la decisión alegó: 1) Que en cuanto a la decisión recurrida que profiere el tribunal a quo, no resolvió la pretensión de la actora en lo relativo a su motivación y solo se limitó a señalar que la misma era procedente, pero silencia totalmente los alegatos de la actora y no explana el por qué de procedencia o la improcedencia de los mismos. En efecto aún cuando fue planteada de forma clara y categórica la alegación del desalojo, la juez de la recurrida, no resolvió de modo expreso, positivo y preciso su decisión, cometiendo de modo patente el vicio de incongruencia negativa. 2) Denuncio la inmotivación de la decisión, por cuanto la recurrida carece de absoluta motivación, ya que la misma solo contiene en una primera parte la identificación del tribunal y de las partes, una narrativa de las actuaciones realizadas, tanto por las partes como por el tribunal, unas disposiciones y un breve análisis de la pruebas aportadas, pero la misma no tiene ningún razonamiento de derecho, es decir, el ciudadano juez no menciona la norma en que subsume los hechos que la llevó a la conclusión de que la demanda de desalojo debería ser declarada sin lugar y solo argumenta escasamente sobre la no procedencia de la reconvención. 3) Denuncio la nulidad de la decisión acá recurrida, de conformidad con lo establecido en el artículo 244 de Código de Procediendo Civil, el cual establece que una sentencia será nula cuando la misma sea condicional. La sentencia que se recurre adolece de vicio de condicionamiento de la decisión por cuanto sustenta la procedencia de la reconvención a la circunstancia de incoar un procedimiento. Ante ello resulta procedente el presupuesto de hecho en el sentido de nulidad de la decisión por establecer una condición para que resulte procedente la reconvención. En este sentido, el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, dispone: Toda sentencia deberá contener: “…5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia”. Y acorde con ello el artículo 12 eiusdem, prevé, entre otras, que el sentenciador debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De acuerdo a las exigencias impuestas por la legislación procesal, toda sentencia debe contener una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia (el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil). Para cumplir con este requisito de forma exigida para los fallos judiciales, la decisión que se dicte en el curso del proceso no debe contener expresiones o declaratorias implícitas o sobreentendidas, por el contrario, el contenido de la sentencia debe ser expresado en forma comprensible, cierta, verdadera y efectiva, que no dé lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, contradicciones o ambigüedades, debiendo para ello ser exhaustiva, es decir, pronunciarse sobre todos los pedimentos formulados en el debate, y de esa manera dirimir el conflicto de intereses que le ha sido sometido en el proceso. Estas exigencias de carácter legal, como requisitos fundamentales e impretermitibles que deben contener las sentencias, han sido categorizados por la jurisprudencia como: el deber de pronunciamiento, la congruencia y la prohibición de absolver la instancia. Por consiguiente, tales normas constituyen una reiteración del principio dispositivo que caracteriza al procedimiento civil y sujetan el pronunciamiento del juez a todos los alegatos formulados por las partes con el objeto de fijar los límites del tema a decidir, sin que le sea posible dejar de resolver alguno de ellos (incongruencia negativa), o por el contrario, extender su decisión sobre excepciones o argumentos de hecho no formulados en el proceso o excederse en lo solicitado oportunamente por las partes (incongruencia positiva). Ahora bien, de la revisión de presente expediente; se observa que la parte demandante hoy apelante en esta instancia planteó el supuesto vicio de incongruencia negativa en que incurrió la juez del a quo al expresar que no resolvió la pretensión de la actora en su motivación y solo se limito a señalar que la misma silencia totalmente los alegatos de la actora y no explana el por qué la procedencia o la improcedencia de los mismos. Cabe destacar, que el juez tiene la obligación de analizar todos los elementos cursantes en autos, y hacer un análisis exhaustivo de los mismos sin dejar nada, aun aquellos que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer un elemento de convicción, expresando siempre cuál es su criterio respecto a lo estudiado en el juicio. De igual forma en la sentencia recurrida la juez del tribunal a quo hace un recuento cronológico de las actuaciones y cita doctrina y jurisprudencia sobre cómo debe prosperar la reconvención planteada en la contestación de la demanda, pero no toma en cuenta la pretensión alegada por la parte demandante en su libelo de demanda, que es el desalojo del un local comercial. Se observa que la sentencia recurrida en su fase narrativa, advierte sobre la argumentación hecha por la parte demandante, pero a pesar de ello nada resuelve sobre tales alegatos, en tal sentido y considerando que tal defensa viene a representar una circunstancia de carácter procesal que surgió en el transcurso del mismo, debió el juzgador pronunciarse expresamente sobre la misma, y al no hacerlo violó expresamente el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil conjuntamente con los artículos 12 y 15 ejusdem, al no expresar en su sentencia la debida congruencia con las excepciones o defensas opuestas, no ateniéndose a lo alegado y probado en autos, y menoscabando así el derecho a la defensa de la parte demandante en el presente proceso, por lo que la decisión recurrida, adolece del vicio de inmotivación debiendo ser declarada nula de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por falta de cumplimiento del requisito del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. SEGUNDO PUNTO PREVIO. Sobre la falta de legitimación de la parte demandante La parte demandada en su contestación de la demanda opuso la falta de cualidad e interés de la parte demandante para intentar la demanda de DESALOJO, por cuanto afirma que éste se atribuye una cualidad que no posee, por cuanto ella ha ocupado el inmueble desde hace más de quince años, producto de un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra venta suscrito entre ella y su progenitora la ciudadana MELBA SALCEDO. Para resolver esta primera excepción de previo y especial pronunciamiento, este juzgador invoca el criterio expuesto por nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de junio de 2011, en sentencia N° 258, sobre la falta de legitimación ad-causam: “Omisis… La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista Jaime Guasp: “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso” (Vid. Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. Pág. 193). De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros). Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: Bernard Poey Quintaa c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran. (Omissis) DE LA LEGITIMATIO AD CAUSAM: Es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. La legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, para que sea procedente o no la sentencia de fondo. Si no existe la legitimatio ad causam no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo”. Ahora bien, la legitimación ad-causam, parafraseando a nuestro ilustre procesalista, Luis Loreto, es la relación de identidad que debe darse entre el sujeto a quien la ley autoriza actuar como demandante o permite vincular como demandado en un juicio y la persona en concreto, en ese juicio, que actúa como demandante o que fue vinculada como demandada, sujetos éstos que son los legítimos contradictores porque generalmente son los mismos de la relación sustancial controvertida, que es de donde emana su interés, siendo muy excepcionales los casos en que los sujetos autorizados por la ley para ser las partes de la relación jurídica procesal no sean los mismos de la relación jurídica sustancial, como por ejemplo sucede con la acción (rectius: pretensión) oblicua, donde el acreedor de su deudor se le permite en ciertos casos demandar al deudor de su deudor. Al respecto esta juzgadora, de las pruebas aportadas por las partes, de las cuales se emitiría pronunciamiento sobre su valoración, a continuación no existe prueba fehaciente o algún indicio que determine la existencia del contrato verbal de arrendamiento con opción a compra venta suscrito entre la demandada reconviniente y la ciudadana MELBA SALCEDO a través de algún recibo o medio de pago alguno. Revisada las actas procesales, evidencia esta juzgadora, que el documento protocolizado en fecha 30 de mayo de 2018, bajo el N° 10, folios 208 al 211, protocolo único, conforme al cual la ciudadana MELBA SALCEDO, cedió y traspasó el local comercial objeto del presente litigio al ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ; en consecuencia, el referido ciudadano ostenta la cualidad activa para actuar en el presente juicio. Por lo que se desecha el alegato de falta de cualidad del actor propuesta por la parte demandada reconviniente. Así se decide. EN CUANTO AL FONDO DE LA DECISIÓN RECURRIDA El objeto de fondo de este procedimiento, es la pretensión de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, ubicado en la carrera 3 y 4 con calle 11 casa N° 3-46, primer piso, local comercial N° 1 Sector Barrio Las Golondrinas, Municipio Córdoba, estado Táchira, el cual fue dado en arrendamiento por contrato verbal entre los ciudadanos JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, en su carácter de propietario del local comercial y la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO, quedando por determinar si la parte demandada se encuentra incursa en los hechos constitutivos de las causales invocadas por la parte demandante como fundamento de la acción de los literales “a” artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, el cual establece lo siguiente: La normativa legal que regula el asunto objeto del presente juicio es el que establece el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su artículo 40 literal “A”: Artículo 40: “Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y /o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. Con arreglo a lo cual, los presupuestos de existencia de esta pretensión son: - La existencia del contrato de arrendamiento entre el demandante en su condición de arrendador y el demandado en su condición de arrendatario respecto de un inmueble para uso comercial, según lo señalado por la parte actora. - Que el arrendatario dejara de pagar dos cánones de arrendamiento, e incumpliera las obligaciones que le corresponden conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento o en la Ley. - Que se haya cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento. La parte convino en la existencia de un contrato verbal con la ciudadana MELBA SALCEDO, señalo que la relación arrendaticia era con su madre mas no con el ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ. Rechazo y negó que tenga alguna relación de contrato con el demandante. Pruebas Promovidas por la parte actora. Documentales. Al folio 9, corre inserto copia de la cédula de identidad de los ciudadanos MELBA SALCEDO y JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, instrumento de identidad definido en el artículo 11 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de Identificación, como de carácter personal e intransferible y constituir el documento principal de identificación para los actos civiles, mercantiles, administrativos y judiciales, y que este tribunal le confiere pleno valor probatorio para demostrar que los ciudadanos, MELBA SALCEDO y JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, se identifica con las cédulas de identidad números V-16.779.781 y V-6.559.192, en su orden. A los folios 11 y 12, corre sentencia emitida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba del estado Táchira, de fecha 26 de febrero de 2018, tomadas del expediente signado con el número 2981 nomenclatura de ese Tribunal, las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto este tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad y por tanto hacen plena prueba que el tribunal declaro con lugar el divorcio por ruptura prolongada de vida en común de los ciudadanos JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ y GLORIA PATRICIA TOBÓN FERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-6.559.192 y V-22.634. 885. El tribunal no las aprecia ni valora por ser impertinentes en relación al thema probandum, que es probar la relación arrendaticia que hay entre la parte demandante y la demandada. A los folios 13 al 15, corre inserto original del documento protocolizado por ante el Registro Público con funciones Notariales del Municipio Córdoba del estado Táchira, en fecha 30 de mayo de 2018, matriculado bajo el N° 448 , Tomo 10, Folios 208 al 2011, Protocolo Único, donde la ciudadana MELBA SALCEDO, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad N° V-16.779.781, Cedió y Traspaso al ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad N° V-6.559.192, un bien inmueble consistente en un local comercial signado local uno consistente en un baño y áreas comunes de servidumbre con un área total de treinta y seis metros con sesenta y un centímetros cuadros (36.61 mts2) el cual está ubicado en calle 11 entre carrera 3 y 4 N° 3-46, Santa Ana, Municipio Córdoba, siendo sus linderos y medidas la siguientes: Norte: con calle pública mide siete metros (7 mts) Sur: Con entrada a vivienda mide siete metro (7 mts), Este: Con vivienda, mide cinco metros con veintitrés centímetros (5. 23 mts); y Oeste: Con calle 11; todo con paredes de bloque frisadas, piso de cemento pulido, techo de placa con tablón, servicios de agua negras, aguas servidas y electricidad. El cual se valoran conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, reputándose idóneo y pertinente para demostrar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte actora sobre el inmueble objeto del litigio, y por ende su legitimidad para intentar la acción; así se establece. A los folios 16 y 17, corre inserto original de la cédula catastral y solvencia tipo A de instrumento administrativo del inmuebles expedida por la Alcaldía del Municipio Córdoba del estado Táchira, División Municipal de Catastro, N° 200601U1800400304002, de fecha 10 de mayo de 2018, instrumento que de conformidad con la jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente, se le confiere a este instrumento pleno valor probatorio que se le da al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto hace plena fe de que la referida fecha el coordinador de catastro y la directora de hacienda municipal del la alcaldía del Municipio Córdoba hizo constar que la ciudadana Melba Salcedo es propietaria de un lote de terreno con una superficie de 36.61 mts cuyos son linderos actuales son: Norte calle publica mide siete (7 MTS); Sur: Con entrada a la vivienda mide siete (7 mts); Este: Con la vivienda, mide cinco metros con veintitrés metros (5,23 mts); Oeste: Con calle 11 mide cinco metros con veintitrés centímetros (5,23mts). A los folios 18 al 20, corre inserto original y copia simple de instrumento administrativo contentivo de la remisión de la denuncia hecha ante la Prefectura del Municipio Córdoba del estado Táchira a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) instrumento que de conformidad con la jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente, se le confiere pleno valor probatorio, igualado al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto hace plena fe que el ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.559.192, denunció a la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO, mayor de edad, titular de cédula de identidad N° V-14.041.427, con el fin de llegar a un acuerdo en relación a la entrega de un local comercial que es de su propiedad según documento de fecha 30 de mayo de 2018. Al folio 22, corre inserto facturas emitidas por la alcaldía de Municipio Córdoba del estado Táchira, números 008330, 0016359,125295 de fechas 2020-1, 2020-4, por un monto de (38250,00 Bs. S) por concepto de pago de impuesto de un inmueble ubicado en la calle 11 entre carrera 3 y 4 N° 3-46 local N°1 y de fecha 2021-1 2021-4 por un monto de (4344812,75 Bs.S) y de fecha 03-05-2018 por concepto de pago de 4 UT por un monto de (2000 Bs). Documentos administrativos que se presentaron en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dicho instrumento de conformidad con la Jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente, se le confiere a este instrumento pleno valor probatorio, igualado al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, por tanto hace plena fe de que el ciudadano José Orlando Martínez, parte demandante se encontraba solvente con los pagos de impuestos del inmueble objeto del presente litigio por ante ésta oficina de recaudación Municipal. Al folio 23, corre inserto copia simple de historia clínica de fecha 15 de noviembre 2022, emitida por el Hospital Internacional de Colombia a nombre de la ciudadana Melba Salcedo consulta por control de neurología de lo cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, razón por la cual este tribunal de alzada no lo aprecia ni valora por ser impertinente. Al folio 57 corre inserto copia simple de acta de audiencia conciliatoria de fecha 16 de febrero del año 2023, denuncia N° DNDPI/7442/22 emitida por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE-TACHIRA), instrumento éste que por ser emanado de un funcionario competente al efecto se le otorga el valor probatorio de un documento administrativo, que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, que se equipara al documento auténtico, el cual a pesar por haber sido consignado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere a este instrumento pleno valor probatorio igualado al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, que la parte demandante formuló denuncia ante la (SUNDEE- TACHIRA) de fecha 16 de febrero de 2023, en contra de la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO para llegar a un acuerdo conciliatorio sobre cuando va hacer la entrega del local comercial. Pruebas aportadas con la contestación de la reconvención. A los folios 58 al 62, corre documento protocolizado ante la oficina Subalterna Inmobiliaria de Registro Público con funciones notariales de los Municipios Córdoba del estado Táchira de fecha 29 de enero de 2020, bajo el N° 32, Tomo 1 Folios 142 al 145 Protocolo Único el cual fue presentado en copia fotostática simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto este tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que la ciudadana Melba Salcedo, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-16.779.781, dio en venta pura y simple, perfecta y irrevocable a la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-14.041.427, un inmueble consistente en un apartamento ubicado en la calle 11 entre carrera 3 y 4, edificio N° 3-46, linderos y medidas que señala el documento de condominio, el apartamento objeto de la venta tiene una superficie de ciento sesenta y dos metros cuadrados con cincuenta centímetros (162,50 M2) está conformado por cuatro (4) habitaciones, tres (3) baños, cocina, comedor, porche, sala, cocina de granito, aéreas de servicio, balcón. Con los siguientes linderos: Norte: Con calle pública mide 16 metros con veinticinco centímetros (16,25 Mts); Sur: Con propiedad de Jorge Varela, mide dieciséis metros con Veinticinco Centímetros (16,25 Mts); Este: Con propiedad de Valentín Vivas, mide once metros (11,00 Mts); Oeste: Con calle 11, mide once metros (11,00 Mts). Con esto se demuestra que efectivamente la señora MELBA SALCEDO vendió a la demanda un apartamento y no local comercial. Al folio 66, corre inserto copia fotostática simple de notificación a la gerente de Tributos Internos Ministerio de Finanzas (SENIAT) de fecha 1 de febrero de 2007, expedida por el Ministerio de Finanzas (SENIAT) Región Los Andes, de lo cual no emana ninguna prueba que sirve para demostrar algún hecho controvertido es este proceso, en consecuencia este Tribunal de alzada no lo aprecia ni valora por ser impertinente. Al folio 67, corre inserto copia fotostática simple de documento privado de venta suscrito entre Teyra Josefa Martínez de Sánchez y Ignacio Adelfo Sánchez Quiroz a la ciudadana Melba Chacón Salcedo, este tribunal desecha tal prueba por cuanto no está suscrito por la partes. Al folio 68, corre inserto copia fotostática simple de documento privado de contrato de construcción de vivienda de fecha 19 de febrero de 2007 el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace plena fe de que entre el ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ y la ciudadana MELBA SALCEDO CHACÓN, suscribieron contrato de construcción de vivienda sobre un terreno ubicado en la carrera 3 con calle 11, Las Golondrinas Santa Ana Municipio Córdoba estado Táchira. Al folio 70 al 72, corre inserto documento protocolizado en la oficina Inmobiliaria del Registro Público con funciones notariales del Municipio Córdoba del estado Táchira de fecha 21 de marzo de 2017, matriculado bajo el N° 390, tomo 08, Folios 176 al 179 Protocolo Único, el cual fue presentado en copia fotostática simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto este Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe que entre los ciudadanos JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.559.192 y la ciudadana MELBA SALCEDO, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad N°V-16.779.78, reputándose idóneos y pertinentes para demostrar que efectivamente existió un contrato de obra entre la parte actora y la ciudadana anteriormente identificada. Al folio 73, corre inserto original de instrumento administrativo de fecha 19 de enero de 2017 emitido por la Alcaldía del Municipio Córdoba del estado Táchira, instrumento que de conformidad con la jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente, se le confiere a este instrumento pleno valor probatorio que se le da al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto hace plena fe que para la referida fecha el Departamento de Responsabilidad Técnica de la Alcaldía de Córdoba, hizo constar que la ciudadana Melba Salcedo realizo la construcción del inmueble y cumplió con las normas y requisitos exigidos estando apta para el uso destinado por el propietario. Al folio 74, corre inserta cedula catastral del inmueble expedida por la Alcaldía del Municipio Córdoba del estado Táchira, división Municipal de Catastro de fecha 22 de junio de 2017, instrumento que de conformidad con la jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente, se le confiere a este instrumento pleno valor probatorio que se le da al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto hace plena fe de que para la referida fecha, el departamento de catastro de la alcaldía del Municipio Córdoba del estado Táchira, consta que la ciudadana MELBA SALCEDO es propietaria de un terreno ubicado en La Golondrinas, carrera 4 del Municipio Córdoba, Parroquia Santa Ana, matriculado bajo el numero 175, folios 139 al 144, Tomo 04 protocolo Único, de fecha 06/02/2007, con código catastral N° 200601U18004003040, cuyos linderos son: Norte: Con linderos de Valentina Vivas y Alejandra Benavides, mide 10.00mts; Sur: Con calle Publica mide 10.00 mts; Este: Con propiedad de Jorge Varela, mide 14.80 Mts; Oeste: Con Valentín Vivas y la Sucesión Wenceslado Villamarin, mide 14.80 Mts. Al folio 75, corre inserto en original instrumento administrativo contentivo de autorización de fecha 22 de febrero de 2017, emitida por la Alcaldía del Municipio Córdoba del estado Táchira, instrumento que de conformidad con la jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente, se le confiere pleno valor probatorio, igualado al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto hace plena fe que la ciudadana MELBA SALCEDO fue autorizada por el departamento de ingeniera municipal para que registrara mejoras realizadas en una vivienda ubicada en la calle 11 entre carrera 3 y 4 N° 3-45. Al folio 76, corre inserto en original instrumento administrativo contentivo de certificado de habitabilidad emitido por la alcaldía del Municipio Córdoba del estado Táchira, instrumento que de conformidad con la jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente, se le confiere pleno valor probatorio, igualado al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tanto hace plena fe que a través de ingeniera municipal se le notificó a la ciudadana MELBA SALCEDO y que según inspección realizada en la vivienda unifamiliar de tres plantas. Planta baja con dos (02) locales comerciales y un (01) apartamento con techo de placa nervada, planta N° 1 con un (01) apartamento con techo de placa nevada, planta N° 2 Con un (01) apartamento con techo de acerolit, está ubicado en el sector calle 11 entre carrera 3 y 4 N° 3-46 Santa Ana del Municipio Córdoba del estado Táchira. Esta acta para uso residencial que cuenta con todos los servicio básicos mínimos de servidumbres. Y que efectivamente si esta el local comercial objeto del litigio. Al folio 77, corre inserto facturas emitidas por la Alcaldía de Municipio Córdoba del estado Táchira, números 109411 y 109412 de fechas 23 de febrero de 2017, por concepto de pago de solvencia sobre transacción de bienes por un monto de Tres Mil Quinientos Cuarenta Bolívares, (3540,00 Bs), y por trámites ante el registro público por la cantidad de trescientos cincuenta y cuatro bolívares (354 Bs) de lo cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, razón por la cual esteTribunal no lo aprecia ni valora. A los folios 78 al 87, corre inserto talones de pago emitidos por FUNDESTA, talón N° 336.124 por un monto de setenta y seis con veintiocho bolívares (76,28) por concepto de cuota 15 al 16, de fecha 11 de noviembre de 2008, talón de pago N° 324.097 por un monto de setenta y nueve con veintiocho bolívares (79,28 bs), por concepto de cuota N° 13, de fecha 22 de septiembre de 2008, talón de pago N° 330.364 por un monto de setenta y nueve con veintiocho bolívares (79,28 bs) por concepto de cuotas números 13 al 15 de fecha 14 de octubre de 2008, talón N° 257.571 por un monto de ciento sesenta y siete con quinientos bolívares (167.500,00 bs) por concepto de cuota Nros. 4 y 5 de fecha 12 de diciembre de 2007, talón N° 249.131 por un monto de ciento sesenta y siete con quinientos bolívares (165.500,00 Bs) por concepto de cuota Nros. 3 y 4 de fecha 08 de noviembre de 2007, talón N° 358.695 por un monto de cuarenta y cinco con veinticinco bolívares (45,25 bs), talón N° 358.360 por un monto de cuarenta y cinco con veinticinco bolívares (45,25 Bs) por concepto de cuota N° 17 de fecha 20 de febrero de 2009, talón N° 355.573 por un monto de cuarenta y cinco con veinticinco bolívares (45,25 Bs) por concepto de cuota N° 16 de fecha 09 de febrero de 2009, talón N° 373.189 por un monto de sesenta y tres bolívares (63 bs) por concepto de cuota N° 19 al 20 de fecha 24 de abril de 2009, talón N° 362.766 por un monto de ochenta y tres bolívares (83 bs) por concepto de cuota N° 18 a la 19 de fecha 11 de marzo de 2009, este tribunal no la aprecia ni valora por cuanto no sirve para demostrar algún hecho controvertido. A los folios 88 al 103, corre insertas facturas emitidas por la Alcaldía del Municipio Córdoba del estado Táchira, por concepto de pago realizados por la ciudadana MELBA SALCEDO sobre un inmueble ubicado en la calle 11 entre carreras 3 y 4 N° 3-46 sector Las Golondrinas. Tales documentales se desechan por cuanto no resultan útiles a los fines de resolver la pretensión deducida. A los folios 104 al 136, corre inserto copia fotostática simple de facturas emitidas por diferentes empresas del ramo de la construcción a nombre de la ciudadana Melba Salcedo. Las anteriores facturas no las aprecia ni valora este tribunal, en virtud de haber sido emanadas de terceros y no ser ratificadas bien sea a través de la prueba testimonial de los referidos terceros, establecidas en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o a través de la prueba de informes, conforme lo establece el artículo 433 ejusdem. A los folios 137 al 142, corre documento protocolizado en la oficina Inmobiliaria de Registro Público con funciones notariales del Municipio Córdoba del estado Táchira, en fecha 31 de octubre de 2017, bajo el N° 110, tomo 23, folios 40 al 46, protocolo único el cual fue agregado en original conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, este Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, toda vez que éste fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe, que el presente documento público es un documento de condominio el cual se encuentra ejecutado y será destinado en su totalidad a la venta en propiedad horizontal, de conformidad con lo establecido en artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, que la ciudadana MELBA SALCEDO, venezolana, mayor de edad titular de cedula de identidad N° V-16.779.781, es la propietaria de un lote de terreno que sobre él esta construidas unas mejoras que son propiedad horizontal y que en su artículo 6 de dicho contrato se encuentra el local número 1, inmueble que es el objeto de la controversia. A los folios 143 al 145, corre inserto documento protocolizado en la oficina Inmobiliaria de Registro Público con funciones notariales del Municipio Córdoba del estado Táchira, en fecha 25 de septiembre de 2015, bajo el N° 1048, tomo 21, folio 267 al 271, protocolo Único. El cual se observa que el documento presentado es la partición de bienes de la comunidad conyugal entre los ciudadanos JOSÉ VICENTE CHACÓN GUTIÉRREZ y MELBA SALCEDO, de lo cual no emana ningún prueba que pueda demostrar algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia este tribunal no la aprecia ni la valora por ser impertinente. A los folios 146 y 147, corre sentencia emitida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba del estado Táchira de fecha 26 de febrero de 2018, tomadas del expediente signado con el número 2981 nomenclatura de este Tribunal, las cuales por haberse agregado en copia fotostática simples conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad y por tanto hacen plena prueba que el tribunal declaro con lugar el divorcio por ruptura prolongada de vida en común de los ciudadano JOSÉ VICENTE CHACÓN y la ciudadana y MELBA SALCEDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. V-3.005.766 y V-16.779.781. El tribunal de alzada no la aprecia ni valora por ser impertinentes en relación al thema probandum, que es la de probar la relación arrendaticia que hay entre la parte demandante y la demandada. A los folios 148 al 150, corre inserto documento protocolizado en la oficina Inmobiliaria de Registro Público con funciones notariales del Municipio Córdoba del estado Táchira, en fecha 27 de junio de 2015, bajo el N° 808, tomo 17, folio 37 al 41, protocolo Único. En el cual se observa que el documento presentado es la liberación de una hipoteca especial y convencional de primer grado suscrita entre la ciudadana MELBA SALCEDO y el Instituto Autónomo para el Desarrollo de la Economía Social del estado Táchira; Tal documental se desecha por cuanto no resulta útil a los fines de resolver la pretensión deducida. Riela a los folios 179 al 184, acta de audiencia de juicio, en la cual se aprecia la testimonial de la ciudadana MARÍA DEL CARMEN OTEGA CARDENAS, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad N° V-21.766.063 promovido por el demandante, quien al ser interrogada por la parte demandante contesto que conoce de vista trato y comunicación al ciudadano JOSÉ ORLANDO y MELBA SALCEDO, que la muchacha Barbará vive en el segundo piso y que es hija de la señora Melba Salcedo, que el local tiene seis años sin funcionar, que le consta que el señor José Orlando es el dueño de los dos locales que están en edificio MI VINITA; al ser repreguntado por la apoderado judicial de la demandada respondió que conoce al demandante desde hace aproximadamente 35 años, le consta que el antes funcionaba una peluquería pero ahora está cerrado desde hace seis años aproximadamente que no sabe el mes exacto en que dejo de funcionar, que no sabe ni el mes ni el año en que el señor Orlando es propietario de los locales pero si le consta que es el dueño porque él fue el maestro que los construyo. La presente testimonial se valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no obstante de la misma no se puede extraer elemento de convicción por cuanto la testigo no sabe si en verdad el ciudadano el señor JOSÉ ORLANDO tiene algún contrato de arrendamiento con la demandada. Pruebas promovidas por la parte demandada. Documentales. A los folios 31 al 39, corre inserto justificativo de testigos evacuados en fecha 12 de enero de 2023, por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el cual por haber sido agregado en original conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, por haber sido emitidos por un juez con facultad para dar fe de ese acto y por lo tanto hace plena fe de la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO solicitó ante el tribunal justificativos de testigos, y por cuanto el mismo fue ratificado en la audiencia de juicio (folios 179 al 181). Riela en el acta de audiencia de juicio la testimonial de la ciudadana FLOR CAROLINA NAVARRO CACHICA, titular de cédula de identidad N° V-13.303.740 promovido por la parte demandada, en la que declara que conoce desde aproximadamente 18 años que son amigas desde esa fecha, que cuando barbará la atendía era en otro local más pequeño y que se había mudado a este local como inquilina y que luego lo había comprado y fue cuando empezó hacerle las mejoras. La parte demandante repregunta que como tiene conocimiento de que Barbará compro el local, a lo que respondió que es amiga de ella y múltiples ocasiones le conto de la negociación que tenia con su madre que ella le había comprado y por eso estaba haciendo remodelaciones y que después se entero de lo que había hecho su madre con mucha tristeza porque le parecía injusto. Pues demostró tener interés por ser la amiga intima de la demandada por lo tanto este tribunal no le confiere valor probatorio. En consecuencia y conforme a lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, se desecha este testigo. Riela en el acta de audiencia de juicio la testimonial del ciudadano KRISTIAN YOARY ROMERO SÁNCHEZ, titular de cédula de identidad N° V-19.056.797 promovido por la parte demandada, en la cual declara que conoce de vista trato y comunicación desde hacer 20 años a la ciudadana Barbará Chacón, que durante 15 años ha venido ocupando el inmueble que primero como inquilina y que luego estaba haciendo trámites para compra el local, la parte actora repregunta que conoce a la ciudadana Barbará el mismo tiempo que tienes siendo cuñado de ella que primero fue inquilina y que luego ella vende un carro y pago a cuotas a la suegra pero no se acuerda desde que tiempo, este tribunal no le confiere valor probatorio por ser un testigo referencial. Al folio 45, corre inserto constancia de comercio de fecha 30 de enero de 2023, emitida por el Concejo Comunal Golondrinas Socialistas Santa Ana, Municipio Córdoba del estado Táchira; estel tribunal no la aprecia ni valora por cuanto los concejos comunales no están facultados para emitir constancia de comercio. Solo lo hacen las alcaldías a través de las patentes de comercio. Al folio 46, corre inserto constancia de residente de fecha 30 de enero de 2023, emitida por el concejo comunal Golondrinas Socialistas Santa Ana Municipio Córdoba del estado Táchira a la ciudadana Barbará Benigna Chacón Salcedo, instrumento que se valora conforme al criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político Administrativa, de fecha 13 de enero de 2009, como documento administrativo emanado del consejo comunal, es decir, que constituye una categoría intermedia entre los documentos públicos y los privados, por lo que deben ser equiparados al documento auténtico, el cual hace o da fe pública hasta prueba en contrario, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente se tiene como plena prueba de que la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO, titular de la cédula de identidad N° V-14.041.427, tiene su residencia en la calle 11 entre carreras 3 y 4 Edificio Mi Vinita N° 3-46 apartamento N°1 del Sector las Golondrinas Santa Ana estado Táchira, desde hace 10 años. Al folio 47, corre inserto original de documento privado de fecha 20 de enero de 2023, suscrito entre la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO y el ciudadano JAIME DARÍO CONTRERAS RIVERA por la construcción de un portón basculante con cuerpo auxiliar instalado en el sector La golondrinas calle 11 entre carrera 3 y 4 Edificio Mi Vinita Santa Ana, Municipio Córdoba. Según sentencia 2399 del 17 de diciembre de 2006 Sala Constitucional, visto el escrito de solicitud de revisión, estima necesario aclararle al solicitante ciertas consideraciones sobre la valoración probatoria de los títulos supletorios. En este sentido, la Sala de Casación Civil, en fallo del 22 de julio de 1987, caso: IRMA ORTA DE GUILARTE, señaló: “...El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyos derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal. Así lo ha interpretado esta Corte: “Las justificaciones para perpetua memoria o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso...”. Así pues, la valoración del título supletorio está limitada a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de perpetua memoria y para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba. Por lo que, si los referidos testigos que participaron en la conformación del justificativo de perpetua memoria, no son llamados para ratificar lo expuesto en dicho título su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración, ya que se trata de un justificativo de una prueba preconstitutiva, y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efectos erga omnes. En cuanto al valor probatorio del contrato de obra privado suscrito entre el ciudadano JAIME DARÍO CONTRERAS RIVERA y la demandante de autos, en el cual el mencionado ciudadano afirmo que construyo un portón basculante con cuerpo auxiliar, cuyas características y medidas se dan por reproducidos por un precio de MIL DÓLARES AMERICANOS (1000 $). Conforme el criterio jurisprudencial contenido en sentencia 2399 de 17 de diciembre de 2006 de la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que establece: Ratificado en diversas sentencias de la Sala de Casación Civil, conforme al cual sea establecido que para que tenga eficacia el titulo supletorio frente a terceros, es necesario que los testigos que se utilizaron como base del justificativo de perpetua memoria o en el caso del contrato de palabra que se utiliza para acreditar la construcción de mejoras, la persona que realiza la obra declara como testigo confórmelo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en proceso donde se quiere hacer valer tales documentos, ratificado lo que dice en el justificativo o en el contrato de obra, de manera que la persona contra quien se quiere surtan efecto, puede ejercer el control y contradicción del instrumento y siempre que el juez al valorar dicho testimonio con los parámetros del articulo 508 ejusdem. En consecuencia, por cuanto si bien es cierto el ciudadano JAIME DARÍO CONTRERAS RIVERA que figura en el contrato de obra antes señalado, fue nombrado como testigo pero no compareció a la audiencia oral a ratificar lo señalado en el contrato de obra su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración, ya que se trata de una prueba pre constituida, y por tanto no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efecto ergaomnes, motivo por el cual no se le da valor probatorio a dicha documental. Así se decide. Inspección judicial. A los folios 168 al 170 y sus vueltos, corre inserta acta de inspección judicial promovida por parte demandada, en el presente juicio y levantada en fecha 11 de mayo de 2023, por el tribunal a quo, en el inmueble ubicado en la carrera 3 y 4 con calle 11 casa N° 3-46, primer piso inmueble N° 1, Sector Barrio Las Golondrinas, Santa Ana, Municipio Córdoba estado Táchira, inspección judicial practicada por el tribunal a quo dentro del lapso probatorio, con la cual se pudo apreciar con inmediación del juez de la causa y con la presencia de ambas partes, los hechos constatados en la misma, el tribunal se encuentra constituido en el inmueble ubicado en la calle 4 carrera 3 y 4, primer piso ( planta baja) del edificio “Mi Vinita” local comercial sin numero catastral visible. Que el mismo funciona como peluquería llamado estilo Barbarita, la cual se encontraba en funcionamiento, compuesto por la sala de atención al cliente y un baño con lava cabezas se puedo apreciar que existe mobiliario relacionado con el servicio de peluquería como espejos, sillas, de barbería y peluquería, sillas auxiliares de espera, estantes en madera, vitrinas exhibidoras de productos, y un multimueble donde se encuentra una cafetera y nevera ejecutiva, mesa de centro en madera y un mueble auxiliar en madera con cocina eléctrica de una hornilla, un filtro y su respectivo botellón. Se aprecia una bicicleta marca Caronte color naranja, posee un aire de ventana en funcionamiento, un estante de pared para exhibición de mercería usado para peinados de niñas, una colchoneta forrada en tela de color dorado. El inmueble se encuentra en buen estado de conservación y funcionamiento paredes, piso y techo de buen estado de pintura. Se deja constancia que el local comercial se encuentra en posesión de la ciudadana Barbará Chacón. El tribunal, le indica a las partes como a sus abogados que la presente prueba tiene la finalidad de dejar constancia de hechos y cosas que se refieren a la controversia y poder obtener de ellos argumentos de convicción y que el juez aprecia, a través, de sus sentidos. Dicha inspección por cuanto fue realizada por el juez de la causa en aplicación del principio de inmediación y no evidenciándose contradicción alguna ni violación de la regla de la lógica y de la experiencia, por tanto, se tienen por demostrados los hechos a los que se refiere las inspecciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que consagra el sistema de valoración de la sana crítica. Conclusión del análisis probatorio. Antes de empezar a llegar a las conclusiones a que llega esta juzgadora en virtud de las pruebas aquí analizadas, se debe destacar que es un hecho admitido que la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO, ocupa el inmueble objeto del litigio en su condición de arrendataria, por tanto tal hecho esta excepto de prueba. Sentado esto, tenemos que quedo comprobado que el ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, es el propietario del local comercial ubicado en la carrera 3 y 5 con calle 11, cada N° 3-46, primer piso, local N° 01, Barrio las Golondrinas, Santa Ana, Municipio Córdoba de estado Táchira, conforme se evidencia del documento protocolizado en fecha 30 de junio de 2018, que corre inserto a los folios 13 al 15 del expediente. Que la persona que le cedió y traspaso el citado inmueble al referido ciudadano es la ciudadana MELBA SALCEDO. Del mismo modo quedo demostrado, que la ciudadana MELBA SALCEDO es la persona que figura como propietaria del terreno donde está edificado el local comercial ante la Alcaldía de Municipio Córdoba, quien realizó la construcción del inmueble con las normas y requisitos exigidos y es apto para el uso destinado por el propietario, así como el registro de las mejoras en una vivienda ubicada en la calle 11 entre carrera 3 y 4 N° 3-45. También consta que mediante documento protocolizado en fecha 31 de octubre de 2017, corre a los folios 137 al 142, fue constituido documento de condominio destinado en su totalidad a la venta en propiedad horizontal, conforme al artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el inmueble propiedad de la ciudadana MELBA SALCEDO, quien es propietaria del lote de terreno donde fueron construidas mejoras, en el cual en artículo 6 del documento de condominio, se encuentra el local N° 1 que es inmueble objeto de esta controversia. Y que conforme a la inspección judicial promovida por la parte demandada y practicada por el tribunal a quo en fecha 11 de mayo de 2023, se pudo constar que en local comercial objeto del litigio funciona una peluquería llamada estilos Barbarita y que la misma estaba en funcionamiento para la referida fecha, donde se constato que había mobiliario e insumos propios para realizar actividades propias de la peluquería, así como que el citado inmueble está en posesión de la ciudadana BARBARÁ CHACÓN. Determinado lo anterior, quedo demostrado que el demandante JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, es el propietario del inmueble objeto del presente litigio y por tanto debe ser el arrendador, ya que no hay evidencia probatoria en autos que permiten llegar a la conclusión de que aquí la demandada ocupara el inmueble objeto del litigio antes de efectuarse la cesión y traspaso a favor de demandante, por lo que no hay prueba de que se haya producido la subrogación del arrendado. Igualmente observa quien aquí decide que el fundamento de la parte demandante es la pretensión de desalojo en el incumplimiento respecto al pago del canon de arrendamiento, pesaba sobre ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO, la carga de probar dicho pago, ya que al ser un hecho negativo es de difícil prueba para la parte actora, por lo que le correspondía a la parte demandada, probar el hecho positivo, en caso que así lo hubiese alegado, lo cual no hizo, la parte demandada lo que hizo fue alegar que suscribió un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra, suscrito con la ciudadana MELBA SALCEDO, quien es su progenitora, con la cual no pudo formalizar la venta, es decir que negó la relación arrendaticia con el demandante, sin embargo no demostró tal situación. En virtud de lo antes señalado, dado el incumpliendo de su carga probatoria por la parte demandada deben producirse en su contra las consecuencias jurídicas, no haber demostrado los hechos fundamentos de su excepción, ya que no hay ningún medio de prueba que demuestre la existencia del presunto contrato de arrendamiento verbal con opción a compra que afirmó suscribió la ciudadana MELBA SALCEDO tampoco indico aspectos relevantes del citado contrato tales como el plazo de vigencia, el precio del inmueble el valor del canon de arrendamiento entre otros. Igualmente al producirse la cesión y traspaso del inmueble al demandante, mediante el documento el documento protocolizado en fecha 30 de mayo de 2018, que ya fue plenamente descrito en esta sentencia, se produjo a partir de la referida fecha la subrogación del arrendador. Por lo antes expuesto, en vista del incumpliendo de su carga probatoria por la parte demandada, es que deben producirse las consecuencias jurídicas en su contra, como lo es no haber demostrado los hechos fundamento de su excepción impeditiva como lo es que es una arrendataria y optante compradora en virtud del presunto contrato que suscribió con la ciudadana MELBA SALCEDO, dado que la aquí demandada reconoció que ocupaba el inmueble objeto del litigio propiedad del demandante, con lo cual quedaron admitidos los hechos constitutivos de la pretensión demandada con base en la causal de falta de pago alegada por el demandante, ya que no consta en autos que la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO, cumpliera con sus obligaciones de pago del canon de arrendamiento al demandante mediante recibo, comprobante, deposito o trasferencia bancaria. En razón de ello, debe producirse a favor del demandante los efectos jurídicos que invoco, ya que existe un contrato de arrendamiento entre el demandante como arrendador y la demandada como arrendataria, la insolvencia en el pago del canon de arrendamiento, a razón de cien bolívares (Bs. 100,00) mensuales, para la fecha en que se suscribió el contracto de arrendamiento verbal entre las partes, equivalente hoy en día producto de los decretos Presidenciales y reconvenciones monetarias en 0,01 Bs actuales, configurándose el supuesto establecido 40 literal (“A”) del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley de Regulación para Uso comercial. En consecuencia, esta juzgadora declara procedente la demanda de Desalojo de Local Comercial interpuesta, por el ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ contra BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO y ordena la entrega del inmueble suficientemente identificado en la presente causa, libre de personas y cosas. Así se decide. SOBRE LA RECONVENCIÓN. A los fines de evitar, sentencias contradictorias y por economía procesal, la demanda y la reconvención se tramitan en un mismo procedimiento, ya generalmente los hechos en que se fundamento la demanda y la reconvención están estrechamente relacionados, con lo cual se aprovechan los medios de prueba comunes. Con relación a la reconvención propuesta por retracto legal arrendaticio, y en vista de que no hubo notificación formal del acto de venta o cesión y traspaso realizada al demandante, a los fines de ejercer las respectivas acciones y el propietario con quien suscribió el contrato de arrendamiento con opción a compra, no fue notificado directamente y por vía de autenticación su voluntad de vender el inmueble formalmente, que ya había negociado de forma verbal, por lo que reconviene al actor por retrato legal arrendaticio, ya que no fue notificado de que es el nuevo propietario, se entera del traspaso y cesión del bien inmueble objeto de litigio cuando el tribunal la notifica. Es por lo que pidió que se anule la negociación hecha y se le venda el local en el mismo precio en que compro el demandante de autos. Por lo antes expuesto, tenemos que la demandada reconviniente, manifestó que reconoce por retrato legal arrendaticio y la excepción impeditiva que se opuso a la demanda que es la existencia de un contrato verbal de arrendamiento con opción a compra, que había suscrito con la ciudadana MELBA SALCEDO; lo que la hace arrendataria del local comercial objeto del litigio, es decir, el fundamento tanto de la pretensión planteada en la reconvención como el de la excepción impeditiva opuesta en la demanda, fue la existencia del mismo contrato verbal de arrendamiento y opción de compra venta antes referido; y la falta de notificación oportuna de la cesión y traspaso realizado al demandante del inmueble objeto del litigio, por lo que habiéndose establecido en el juzgamiento de la demanda, que la existencia de dicho contrato no fue demostrado, en cambio sí constituye un hecho admitido que la demandada ocupa el local comercial en su condición de arrendataria de lo que se infiere, que la reconvención propuesta debe ser declarada sin lugar, en virtud de no reunir los supuestos de lo establecido en el artículo 38 de Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así se decide. IV DISPOSITIVA. Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, titular de la cédula de identidad N° V-6.559.192, parte demandante, asistido por la abogada LILIANA PAOLA ALVARADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 255.247, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de julio de 2023 por el Tribunal de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba del estado Táchira. SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado HERNÁN STEWEN PARADA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 138.237, apoderado judicial de la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO, titular de la cédula de identidad N° V-14.041.427, parte demandada reconviniente, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de julio de 2023 por el Tribunal de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba del estado Táchira. TERCERO: CON LUGAR, la demanda de Desalojo de local comercial interpuesta por el ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ contra la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO. En consecuencia se ordena a la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN SALCEDO, hacer entrega del local comercial ubicado en la carrera 3 y 4 con calle 11, casa N° 3-46 primer piso, local N° 1 Barrio Las Golondrinas Santa Ana, Municipio Córdoba del estado Táchira a su propietario, ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ, libre de personas y bienes. CUARTO: SIN LUGAR, la reconvención de retrato legal arrendaticio propuesta por la ciudadana BARBARÁ BENIGNA CHACÓN, contra el ciudadano JOSÉ ORLANDO MARTÍNEZ. QUINTO: SE ANULA, la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de julio de 2023, por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Córdoba del estado Táchira. SEXTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 271 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del juicio y del recurso la parte demandada reconviniente. Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal; en su oportunidad legal, bájese el expediente. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinticinco (25) días del mes de septiembre del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214º de la Independencia y 164º de la Federación. La Juez, Abg. María Luisa Pino García. La Secretaria, Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora. En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las diez (2:00 p.m.) de la tarde, dejándose copia fotostática certificada de la misma, para el archivo del tribunal. Exp. N° 8081-23. MLPG