REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
214° y 165°
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil TEMAICA C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el 12 de abril de 1982, bajo el N° 5, Tomo 6-A; con última reforma estatutaria inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, el 20 de julio de 2016, bajo el N° 8, Tomo 41-A RM 445.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ABELARDO RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.229.658, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 74.441.
DEMANDADA: Sociedad Mercantil “RANCHO BONITO C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, bajo el N° 94, Tomo: 15-A, de fecha 28 de agosto de 2008, representada por su presidente MARCO LEONARDO GARCÍA GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.156.128, en su carácter de arrendatario.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ REMIGIO PEÑA ANDRADE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.681.264, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 26.153.
MOTIVO:
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. Apelación de la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de abril de 2023.
I
ANTECEDENTES
El trámite procesal en el juzgado a-quo.
En fecha 14 de agosto de 2019, el tribunal a-quo admitió la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por el procedimiento oral, previsto el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial. (Folio 158, Pieza I del expediente).
La decisión del juzgado a-quo recurrida.
El Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 13 de abril de 2023, luego de haber tramitado todo el juicio por el cauce del procedimiento oral, declaró: “PRIMERO: CON LUGAR la presente demanda por el motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por la Sociedad Mercantil “TEMAICA C.A.”, RIF J09003699, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, el 12 de de abril de 1982, bajo el N° 5, Tomo 6-A y con última reforma estatuaria inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira el 20 de julio de 2016, bajo el N° 08, tomo 41-A RM 445, representada por los Directores Gerentes ciudadanos CARLA MARÍA FERRANTI BOETTI, NELSÓN FERRANTI BOETTI, DONATELLA FERRANTI BOETTI y DANIEL ROBERTO FIALLO FERRANTI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No:-5.654.449, V-5.654.447, V-5.024.597 y V-11.507.287, de este domicilio y hábiles, en su carácter de (ARRENDADORA), en contra de Sociedad Mercantil “RANCHO BONITO C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, bajo el N° 94, Tomo 15-A, de fecha 28 de agosto de 2008, representada por su presidente MARCO LEONARDO GARCÍA GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.156.128, en su carácter de ARRENDATARIA. SEGUNDO: Se CONDENA, a la Sociedad Mercantil “RANCHO BONITO C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Táchira, bajo el N° 94, Tomo 15-A, de fecha 28 de agosto de 2008, representada por su presidente MARCO LEONARDO GARCÍA GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.156.128, a hacer entrega a la Sociedad Mercantil “TEMAICA C.A.”, un inmueble consistente en un terreno que es parte de otro de mayor extensión con un área total de 2.147,55 metros, ubicado en la avenida principal de pueblo nuevo, parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, consistente en un terreno que es parte de otro con las siguientes medidas: NORTE: 27, 20 metros; SUR: 14 metros; ESTE: 108 metros y OESTE: (Avenida) 98 metros, para un área total de 2.147,55 metros; dicho inmueble se encuentra totalmente cercado en malla metálica y construida oficina, igualmente servicios públicos, según documento de propiedad registrado ante la oficina subalterna del registro público del Distrito San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 02 de noviembre de 1990, registrado bajo el N° 7, protocolo 3 adic, correspondiente al 4to trimestre de 1990terreno que se encuentra totalmente cercado en malla metálica que tiene construida oficina, propiedad de la Sociedad Mercantil TEMAICA C.A., objeto de arrendamiento, en las mismas condiciones que lo recibió, libre de personas y bienes”.
El recurso de apelación.
En fecha 17 de abril de 2023, el abogado JOSÉ REMIGIO PEÑA, en su carácter de apoderado de la parte demandada, apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de abril de 2023 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, del estado Táchira, la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 24 de abril de 2023.
El trámite procesal en este juzgado superior.
Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación interpuesta contra la sentencia definitiva del 13 de abril de 2023, y mediante auto de fecha 31 de mayo de 2023, se le dio entrada, y se dispuso seguir el trámite del procedimiento ordinario en esta segunda instancia.
II
DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA
Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.
Alegó la parte demandante que es propietaria de un inmueble ubicado en la avenida principal de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista, estado Táchira parte de la mayor extensión del inmueble fue dado en arrendamiento para uso comercial a la Sociedad Mercantil “RANCHO BONITO C.A.”
Que celebró contrato de arrendamiento en fecha 9 de julio de 2010, por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, inserto bajo el número 21, Tomo 66, la relación arrendaticia comenzó el 1 de julio de 2010, siendo actualmente a tiempo indeterminado. Alega que para el mes de septiembre de 2018, se pacto un nuevo canon de alquiler por la suma de seis mil seis bolívares (Bs. 6.006,00), que se realizaba mediante depósito bancario según la cláusula tercera del contrato; y que se encuentra insolvente desde los meses de octubre a diciembre de 2018, y enero de 2019 a agosto de 2019, fecha que interpone la demanda, por lo que solicita el desalojo del inmueble objeto de litigio libre de objetos y personas, estima la demanda en la cantidad de sesenta y seis mil sesenta y seis bolívares (66.066 Bs), correspondiente a 1.321,31 Unidades Tributarias.
Que por ello solicita el DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal A del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Asimismo, la parte demandante acompañó con el libelo de demanda los siguientes medios de prueba:
1. Copia Fotostática simple del documento de propiedad del Inmueble y Cédula Catastral.
2. Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal de fecha 9 de julio de 2010, bajo el N° 21, Tomo 66.
3. Acuerdo suscrito por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira.
4. Copia simple de la sentencia definitiva emitida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 21 de julio de 2014.
5. Copia simple de la solicitud de consignación N° 906, llevada por el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
6. Factura N° 000546 de fecha 01 de septiembre de 2018, junto con el comprobante de retención de IVA y comprobante de retención de ISRL.
7. Facturas de pago de arrendamiento, comprobante de retención de IVA y retención de ISRL desde el mes de febrero de 2017 al mes de septiembre de 2018.
8. Estados de cuenta de las cuentas corrientes de la Sociedad Mercantil TEMAICA C.A. en los Bancos BOD y Banco Mercantil.
Peticiones de la parte demandante.
Solicitó el desalojo del local comercial, arrendado según contrato de arrendamiento de fecha 9 de julio de 2010, ubicado en el sector Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista del estado Táchira y la entrega del mismo libre de objetos y personas en las mismas condiciones que lo recibió.
Alegatos de la parte demandada.
En escrito de contestación de demanda, presentado en fecha 10 de enero de 2020, la parte demandada conviene en que suscribieron un contrato de arrendamiento, que se convirtió a tiempo indeterminado y que ha ocupado el inmueble por más de 10 años.
Rechaza y contradice que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento derivado de la relación arrendaticia en los meses octubre 2018 a agosto de 2019;
Que por comunicación de la actora de aumento del canon y la negativa de continuar expidiendo los recibos, realizó solicitud de consignación a favor de la arrendadora, la cual se encuentra efectivo hasta el día de hoy con el número 1008, y que no hay insolvencia dado que la misma arrendadora fue la que se negó a recibir el pago.
Niega, rechaza y contradice que se condene el desalojo, y que el mismo ha realizado una inversión en el local para adecuarlo a local comercial y que representa una estructura acorde para el fin destinado.
Peticiones de la parte demandada.
El ciudadano MARCO LEONARDO GARCÍA GARCÍA, Presidente de la Sociedad Mercantil RANCHO BONITO C.A., debidamente asistido por el abogado JOSÉ REMIGIO PEÑA ANDRADE, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 26.153, parte demanda, solicitó se declare sin lugar la temeraria demanda interpuesta contra su representado.
Hechos admitidos.
Los hechos fundamento de la pretensión demandada que quedaron admitidos luego de la contestación de la demanda dejando de ser controvertidos y por tanto no requieren ser probados son: 1. La existencia del documento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 9 de julio de 2010, con la que se evidencia la relación arrendaticia. 2. El objeto sobre el cual recae. 3. El uso comercial del mismo.
Síntesis de la controversia.
La presente controversia se circunscribe a determinar y verificar la solvencia o no de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento consecutivos de los meses de octubre de 2018 hasta agosto de 2019.
Informes en esta alzada de la parte demandante.
La representación judicial de la parte demandante expone todas las actuaciones realizada durante el proceso; así mismo concluye en que la demandada RANCHO BONITO C.A.; se encuentra subsumida en la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal A de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, en consecuencia debe declararse sin lugar la apelación intentada por la parte demandada y con lugar el desalojo.
Informes en esta alzada de la parte demandada.
La representación judicial de la parte demandada solicitó en esta instancia la ampliación del criterio conforme al rigor del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, que hace nula la sentencia por faltar las determinaciones indicadas en el artículo 243 de la misma ley adjetiva; en cuanto a la ausencia de congruencia y contradicción en la dispositiva o indeterminación objetiva.
Alega que la sentencia recurrida objeto del presente recurso de apelación incurre en la delación denominada incongruencia por tergiversación, porque según a su parecer el tribunal a quo señaló que la demandante “fundamentó su demanda de conformidad con los artículos 14 y 40 de la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial alegando que incumplió con los pagos de octubre de 2018 hasta agosto de 2018…”, en tal sentido expresa que la recurrida partió de una falsa premisa que distorsionó el problema judicial que se plantea, evidenciando que por partir de una falsa apreciación la conclusión a la que arriba la juez recurrida es igualmente falsa, ante lo anterior solicita la nulidad del fallo recurrido, se reexamine la causa y verifique a través del establecimiento correcto de las alegaciones y defensas y los medios de pruebas, los límites de la controversia para así determinar que lo alegado por la parte demandante no es procedente en derecho, por cuanto consta las consignaciones de pago de los meses que la parte demandante reclama como insolutas.
Alega la contradicción en la motiva, por cuanto existen dos circunstancias fácticas, dicotómicas y contradictorias entre sí, por ende se tiene que en la recurrida no realizó un correcto establecimiento en los hechos por lo que es pertinente indicar que la misma se encuentra inficionada de contradicción en la motiva al señalar que el sub lite se encuentra establecidos dos circunstancias fácticas que se destruyen entre sí.
Expresa que en la sentencia recurrida se incurrió en el vicio de silencio de prueba, puesto que debió realizarse el análisis del expediente de consignación siendo está la prueba fundamental en el proceso que al haber analizada en su justo valor, se hubiese llegado a otra conclusión obviamente distinta a la que todos los pagos fueron realizados extemporáneos; pues no hace mención al pago del canon de arrendaticio correspondiente al mes de septiembre de 2018, bajo la premisa de que el último mes cancelado es octubre de 2018, el mes de septiembre no fue cancelado mediante consignación arrendaticia sino que consta el recibo y pago del mismo de manera personal, pero la recurrida silencia tal situación y con ello incurre en silencio de prueba.
Arguye la inmotivación, en virtud que la recurrida llega a la conclusión de que los pagos de los meses demandados como insolutos, si fueron cancelados pero de manera extemporánea, sin establecer cómo y porque existe o se encuentra presente tal extemporaneidad.
Por último solicita se proceda a emitir nueva sentencia con apego a derecho y con la estimación del principio constitucional de la búsqueda de la justicia.
Observaciones a los informes presentados.
El abogado JOSÉ REMIGIO PEÑA ANDRADE, apoderado judicial de la demandada, presentó escrito de observaciones a los informes consignados por la parte contraria, en la que consideró que el demandante solo se limita a realizar una síntesis del iter procesal llevado en el expediente objeto de la presente apelación, no obstante no indica en términos concretos la conformidad a derecho de la recurrida, es decir, las razones por la que considera que la decisión es objeto del gravamen de apelación, se encuentra ajustada a derecho y cumple con los requisitos intrínsecos señalados en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Hace un breve señalamiento de los vicios que presenta la recurrida, así como el silencio de pruebas y lo extemporáneo de los pagos en la consignación arrendaticia.
El abogado ABELARDO RAMÍREZ apoderado judicial de la demandante, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte contraria en donde alega que la distorsión de los términos de la litis, contradicción en la motiva de la sentencia, el silencio de pruebas fundamental en el proceso e inmotivación de la sentencia no desvirtúan el resultado probatorio que demuestran la insolvencia de la parte demandada en el pago de alquiler desde el mes de octubre de 2018 hasta el mes de agosto de 2019.
III
MOTIVACION
SOBRE EL VICIO INCONGRUENCIA POR DEFECTO DE FORMA INFRACCIÓN DE SILENCIO DE PRUEBA
En los informes presentados por ante este tribunal superior, la parte demandada denunció el vicio de incongruencia por infracción del silencio de prueba.
En cuanto a la incongruencia por defecto de forma de la sentencia alega que en el capitulo denominado SINTESIS DE LA CONTROVERSIA del tribunal a quo, señala que la demandante, “fundamenta su demanda de conformidad con los artículos 14 y 40 de la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial alegando que incumplió con los pagos de octubre de 2018 hasta agosto de 2018…” y posteriormente señala: “…por ende es trabajo de esta juzgadora determinar y verificar la solvencia o no de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento consecutivos desde los mese de octubre del 2018 a agosto del 2019…”, que se evidencia una contradicción que el tribunal a quo no analizó el documento probatorio del mes de septiembre de 2019 y considerar que ese pago se realiza a través del procedimiento de consignación.
Alega la parte apelante en su carácter de demandada en la presente causa, la infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al incurrir en el vicio de incongruencia, con base en que la juez Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, omitió pronunciamiento respecto al análisis probatorio, que permitía establecer la evidencia de no encontrarse incursa en el desalojo de local comercial previstos en los literales “A”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.
“En este sentido, el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, dispone: Toda sentencia deberá contener: “…5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia.” Y acorde con ello el artículo 12 eiusdem, prevé, entre otras, que el sentenciador debe atenerse a lo alegado y probado en autos”.
Por consiguiente, tales normas constituyen una reiteración del principio dispositivo que caracteriza al procedimiento civil y sujetan el pronunciamiento del juez a todos los alegatos formulados por las partes con el objeto de fijar los límites del tema a decidir, sin que le sea posible dejar de resolver alguno de ellos (incongruencia negativa), o por el contrario, extender su decisión sobre excepciones o argumentos de hecho no formulados en el proceso o excederse en lo solicitado oportunamente por las partes (incongruencia positiva).
Ahora bien, de la revisión de presente expediente; se observa que la parte demandada hoy apelante en esta instancia planteó el supuesto vicio de incongruencia negativa en que incurrió la juez del a quo al expresar que no valoró la pruebas documentales consignadas junto con el escrito de contestación a la demanda. Cabe destacar, el juez tiene la obligación de analizar todos los elementos probatorios cursantes en autos, aun aquellos que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer un elemento de convicción, expresando siempre cuál es su criterio respecto a ellas, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, la valoración que haga el juez sobre los medios probatorios para establecer sus conclusiones, se aparte o no coincida con la posición de alguna de las partes procesales, no debe considerarse como silencio de prueba. En tal sentido, resulta pertinente transcribir parcialmente las siguientes actuaciones:
“DOCUMENTALES: A los folios 39 al 147 riela actuaciones judiciales emitidas por el Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, solicitud N° 906, aperturada el 12 de diciembre de 2011, por el motivo de consignación de canon de arrendamiento, en copia simples, al igual que facturas originales de pago de canon de arrendamiento de facturas comprendidas en las fecha 15/02/2017 hasta el 01/09/2018 y comprobantes de retención, la cual esta juzgadora se indica que esta documental, nada aporta en cuanto a la resolución del hecho controvertido, dado que la pretensión recae sobre la insolvencia de octubre de 2018 a agosto de 2019, y las facturas y consignaciones, antes descritas no versa sobre los meses objeto de litigio, por lo que no será objeto de análisis ni valoración”.
Al respecto, observa esta alzada que el tribunal a quo, valoró de manera individual las referidas pruebas, es decir, la consignación arrendaticia, las facturas de pago y en ningún momento las valoro en conjunto, así como el resto de los elementos probatorios que reposan en autos. En cuanto a la contradicción denunciada en “que incumplió con los pagos de octubre de 2018 hasta agosto de 2018…” y posteriormente señala: “…por ende es trabajo de esta juzgadora determinar y verificar la solvencia o no de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento consecutivos desde los mese de octubre del 2018 a agosto del 2019…”; considera esta juzgadora que son errores de forma, que el mismo debió solicitarse o enmendarse por vía de aclaratoria ante el tribunal a quo de conformidad con el artículo 252 del Código de procedimiento civil, que establece:
“Después de pronunciada la sentencia definitiva o la interlocutoria sujeta a apelación, no podrá revocarla ni reformarla el Tribunal que la haya pronunciado. Sin embargo, el Tribunal podrá, a solicitud de parte, aclarar los puntos dudosos, salvar las omisiones y rectificar los errores de copia de referencias o de cálculos numéricos, que aparecieren de manifiesto en la misma sentencia, o dictar ampliaciones, dentro de tres días, después de dictada la sentencia, con tal de que dichas aclaraciones y ampliaciones las solicite alguna de las partes en el día de la publicación o en el siguiente”.
En razón de lo expuesto, y por cuanto la aclaratoria de la sentencia dictada por el tribunal de la causa el 13 de abril de 2021, no fue solicitada en su oportunidad legal, este tribunal, se abstiene de hacer pronunciamiento alguno, así formalmente se decide.
Por las consideraciones que anteceden, esta administradora de justicia al no constatar en la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 13 de abril de 2023 el vicio de incongruencia señalado por la parte apelante, declara improcedente la presente delación, por supuesta infracción del artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil e infracción al silencio de prueba. Así se decide.
DECISIÓN SOBRE EL FONDO
El objeto de fondo de este procedimiento, es la pretensión del DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, de un inmueble ubicado en la avenida principal de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista, estado Táchira, parte de la mayor extensión del inmueble fue dado por arrendamiento para uso comercial a la Sociedad Mercantil “RANCHO BONITO C.A.”; Que celebró contrato de arrendamiento suscrito el 9 de julio de 2010 por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, inserto bajo el número 21, Tomo 66, quedando por determinar si la parte demandada se encuentra incursa en los hechos constitutivos de la causal invocada por la parte demandante como fundamento de la acción del literal “A”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, el cual establece lo siguiente:
“Artículo 40: Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.
Análisis probatorio.
A los folios 10 al 13 de la pieza I, consta copia simple de contrato de compra y venta inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 2 de diciembre de 1990, registrado bajo el N° 7, Tomo ---, Protocolo 3adic, correspondiente al 4° trimestre del año 1990, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que la ciudadana CARLA FERRANTI BOETTI, titular de la cédula de identidad N° V-5.654.449, en nombre propio y representación de VILVORD FERRANTI FILIBERTI y CLARA BOETTI DE FERRANTI, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.218.393 y V-9.225.162, respetivamente, cede y traspasa a la COMPAÑÍA ANONIMA TEMAICA C.A., dos lotes de terreno, ubicado en Pueblo Nuevo, Municipio San Juan Bautista del estado Táchira.
A los folios 14 y 15 de la pieza I, consta en copia simple cédula catastral de inmueble N° 0004765, recibo N° 584125, expedida en la fecha 12 de septiembre de 2018, instrumento instrumental administrativa presentada en copia simple, al respecto es importante destacar que, las instrumentales administrativas y las documentales públicas, si bien se asemejan, no son idénticas, por lo cual, no puede aplicarse el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues justamente tales instrumentales difieren en su valor y en su control probatorio, pues mientras una goza de presunción de certeza la otra produce plena prueba y mientras una se impugna con contraprueba en contrario, la otra se tacha, por lo cual, mal podría ampliarse la cobertura de la posibilidad de traer copias de documentales administrativas y tenerlas por ciertas si no son impugnadas por la contraparte, pues el artículo supra referido sólo lo autoriza para las instrumentales públicas per se y, no habiendo distinguido el legislador mal podría distinguir el jurisdicente, siendo inadmisibles en juicio las copias simples de documentales administrativas y así se establece.
A los folios 16 al 19 de la pieza I, consta en copia certificada consistente en contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal del Municipio San Cristóbal, de fecha 9 de julio de 2010, bajo el N° 21, Tomo 66, folio 96 al 100, el cual por haber sido agregado en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que la Sociedad Mercantil TEMAICA, da en arrendamiento a la Sociedad Mercantil “RANCHO BONITO C.A.”, representada por MARCO LEONARDO GARCÍA GARCÍA, un inmueble ubicado en Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista del Estado Táchira, en fecha 9 de julio de 2010.
A los folios 20 al 38 de la pieza I, consta actuaciones judiciales emitidas por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, donde consta decisión de fecha 21 de abril de 2014, las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe que en fecha 21 de abril de 2014, dicto providencia judicial, expediente 6688, donde declaró inadmisible demanda por motivo de resolución de contrato de arrendamiento.
A los folios 39 al 147 de la pieza I, consta actuaciones judiciales emitidas por el Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, solicitud N° 906, aperturada el 12 de diciembre de 2011, por el motivo de consignación de canon de arrendamiento, en copia simples, al igual que facturas originales de pago de canon de arrendamiento de facturas comprendidas en las fecha 15 de febrero de 2017 hasta el 01 de septiembre de 2018 y comprobantes de retención, el cual no la aprecia ni valora el Tribunal, pues de él no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso.
Al folio 189 al 194 de la pieza I, consta original oficio de fecha 02 de marzo de 2020, procedente del Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria del Ministerio del Poder Popular de la Economía y Finanza, N° SNAT/INTI/GRTI/RLA/--/--/2020/0051, en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información en cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que la SOCIEDAD MERCANTIL TEMAICA C.A., fue inscrita en fecha 12 de abril de 1982, fecha de constitución 12 de abril de 1982, inicio de actividad 12 de abril de 1982, fecha de cierre fiscal 31 de diciembre de 2007, código de actividad económica 9609, domiciliada en la avenida principal de Pueblo Nuevo, local sin número, sector tres esquinas, San Cristóbal, estado Táchira.
Al folio 202 al 262 de la pieza I, corre copia certificada de expediente de consignación N° 1008, procedente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, aperturado el 20 de noviembre de 2018, las cuales por haberse agregado en copia fotostática certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente tal copia, la misma se tiene como fidedigna pues tal copia ha sido expedida por funcionario competente conforme lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil y por tanto el Tribunal le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido emitidos dichos actos por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto hace fe que el ciudadano MARCO LEONARDO GARCÍA, realizo el pago del canon de arrendamiento en la consignación N° 1008 por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes, por la cantidad de 15.000,00 bolívares en la cuenta del Banco Bicentenario N° 0175-50039200063192155, a favor de la ciudadana DONATELLA FERRANTI BOETTI, titular de la cédula de identidad N° V-5.024.597, a partir de la fecha 5 de diciembre de 2018, fecha donde consigno la planilla de depósito N° 266991839, realizado el 29 de noviembre de 2018, por concepto de alquiler correspondiente al mes de septiembre de 2018; en fecha 17 de diciembre de 2018, consigno la planilla de depósito N° 268134542, realizado 11 de diciembre de 2018, por concepto de alquiler correspondiente al mes octubre de 2018; en fecha 16 de enero de 2019, consigno la planilla de depósito N° 269653836, realizado 07 de enero de 2019, por concepto de alquiler correspondiente al mes noviembre de 2018; en fecha 25 de enero de 2019, consigno la planilla de depósito N° 270407159, realizado 17 de enero de 2019 por concepto de alquiler correspondiente al mes diciembre de 2018; en fecha 20 de marzo de 2019 consigno la planilla de depósito N° 274425024, realizado 06 de marzo de 2019 por concepto de alquiler correspondiente al mes enero de 2019; en fecha 24 de abril de 2019 consigno la planilla de depósito N° 279449421, realizado 20 de mayo de 2019 por concepto de alquiler correspondiente al mes febrero de 2019; en fecha 24 de abril de 2019, consigno la planilla de depósito N° 279449421, realizado 20 de mayo de 2019, por concepto de alquiler correspondiente al mes marzo de 2019; en fecha 11 de junio de 2019, consigno la planilla de depósito N° 281467836, realizado 11 de junio de 2019, por concepto de alquiler correspondiente mes abril de 2019; en fecha 16 de julio de 2019, consigno la planilla de depósito N° 283414717, realizado 4 de julio de 2019, por concepto de alquiler correspondiente mes mayo de 2019; en fecha 14 de agosto de 2019, consigno la planilla de depósito N° 286130293, realizado 14 de agosto de 2019 por concepto de alquiler correspondiente al mes julio de 2019; en fecha 11 de octubre de 2019 consigno la planilla de depósito N° 287854431, realizado 17 de septiembre de 2019 por concepto de alquiler correspondiente al mes agosto de 2019; en fecha 11 de octubre de 2019 consigno la planilla de depósito N° 287854479, realizado 17 de septiembre de 2019 por concepto de alquiler correspondiente al mes septiembre de 2019; en fecha 18 de diciembre de 2019, consigno la planilla de depósito N° 292973497, realizado 12 de diciembre de 2019 por concepto de alquiler correspondiente al mes octubre de 2019; en fecha 14 de enero de 2020, consigno la planilla de depósito N° 292973530, realizado 12 de diciembre de 2019 por concepto de alquiler correspondiente al mes noviembre de 2019; en fecha 17 de febrero de 2020 consigno la planilla de depósito N° 292973622, realizado 12 de diciembre de 2019 por concepto de alquiler correspondiente al mes diciembre de 2019; en fecha 14 de enero de 2020 consigno la planilla de depósito N° 292973530, realizado 12 de diciembre de 2019 por concepto de alquiler correspondiente al mes noviembre de 2019.
A los folios 263 al 366 de la pieza I, corre original, oficio de fecha 20 de octubre de 2020, procedente del Banco Mercantil C.A., Banco Universal, Caracas – Venezuela, en virtud de la prueba de informe promovida, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información en cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que SOCIEDAD MERCANTIL TEMAICA C.A., identificada con el N° de Registro Fiscal (RIF), J-90093699, figura en sus archivos como cliente en la cuenta N° 0105-0063-08-1063438048, aperturada en fecha 27de octubre de 2017, donde se evidencia los movimientos bancarios, de la empresa antes señalada, pero no figuran los pagos de la parte demandada, en los transacciones consignadas.
En el caso de autos, quedó demostrado con las pruebas traídas al proceso que la relación arrendaticia existente entre las partes sobre el local comercial objeto de litigio un inmueble de su propiedad, ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, fue convenida inicialmente entre las partes según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 9 de julio de 2010, documento autenticado ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal del estado Táchira, inserto bajo el N° 21, Tomo 66, en el cual se estableció en su cláusula Tercera que las partes convienen en que el canon de arrendamiento, se obliga a pagar por mensualidades adelantadas, el día 1° de cada mes, mediante deposito en la cuenta corriente del Banco Occidental de Descuento N° 01016-0122-78-0008943109 a nombre de DONATELLA FERRANTI BOETTI, donde si bien es cierto la parte demandada hizo varios depósitos en la consignación de alquileres también es cierto que dichos pagos fueron de manera muy esporádica quedando así demostrado la insolvencia de los cánones de alquileres.
Así las cosas, es relevante para esta Superioridad señalar que, siendo ésta una acción de desalojo de local comercial, su trámite está dispuesto en la parte in fine del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; o sea, por el procedimiento oral establecido en la Norma Adjetiva Civil (art. 859 y siguientes). Por otra parte, en relación al fondo de la pretensión demandada, la cual es el DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL, con base en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la misma señala:
“Artículo 40 Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”.
Del artículo anteriormente descrito, se concluye que es causal de desalojo de local comercial, cuando el arrendatario ha dejado de pagar dos canon de arrendamiento, en tal virtud, en el presente caso, quedó demostrado de las pruebas traídas al proceso que, el ciudadano MARCO LEONARDO GARCÍA GARCÍA, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “RANCHO BONITO C.A.”, en el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes se comprometió a cancelar los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas según lo estipulado en la clausula tercera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 9 de julio de 2010, es decir, el primero de cada mes, dicho pago debía efectuarse al arrendatario, mediante depósito bancario en la cuenta corriente N° 0122-78-0008943109 del Banco Occidental de Descuento, cuya titular es la demandante DONATELLA FERRANTI BOETTI.
En este sentido, es criterio de quien aquí juzga, traer a colación lo previsto en la Norma Sustantiva Civil, así:
“Artículo 1.159°
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
“Artículo 1.160°
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Los artículos antes transcritos establecen los efectos que emanan de los contratos; pues, estos tienen fuerza de ley entre los contratantes y por ende, fijan o marcan las obligaciones contractuales que deben cumplir las partes de acuerdo con lo pactado en la convención, asumiendo las consecuencias que se derivan de los mismos. El arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo en el cual el arrendatario tiene la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento según lo establecido en el contrato, tal como lo dispone el Artículo 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En el caso de marras, el canon arrendaticio según el Artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
“El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento”.
Se puede constatar como ya se expuso anteriormente, que el ciudadano MARCO LEONARDO GARCÍA GARCÍA, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil “RANCHO BONITO C.A.”, efectuó pagos de alquiler en la cuenta bancaria cuyo titular es la demandante DONATELLA FERRANTI BOETTI, y cuyos datos fueron establecidos en el contrato de arrendamiento inicial, tal como se evidencia de la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento autenticado el 9 de julio de 2010, tal como fue estipulado, sin embargo, no quedo demostrado que la ciudadana DONATELLA FERRANTI BOETTI, parte demandante se negara a recibir los cánones de arrendamiento en la mencionada cuenta, pues no se demostró que la misma hubiese sido cerrada por la mencionada demandante. En razón a lo antes esbozado, es lógico colegir que, la parte demandada no logró a través de medio probatorio alguno, enervar la demanda incoada en su contra relativa al desalojo en base a la insolvencia en el pago de los cánones arrendaticios.
Así mismo, de las pruebas documentales traídas al presente juicio que rielan a los folios 202 al 262, contentivo de la solicitud de consignación N° 1008 del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, de fecha 18 de noviembre de 2018, en la que este tribunal de alzada pudo constatar que efectivamente el primer depósito realizado por la parte demandada, fue en fecha 29 de noviembre de 2018, y consignado ante el Tribunal de la causa, en fecha 5 diciembre de 2018, correspondiente al mes de septiembre 2018, tal como lo certifica la secretaria del tribunal antes mencionado, es decir, ya habían transcurrido dos (2) meses, con este hecho quedo demostrado, que el referido depósito se realizó de forma extemporánea por el demandado, incumpliendo él mismo con la obligación pautada en el contrato de arrendamiento suscrito en el que se comprometió a cancelar las mensualidades por adelantado, es decir, los primeros de cada mes. Por todo lo anteriormente expuesto, resulta forzoso para quien aquí decide confirmar la decisión del Tribunal a quo, y por lo tanto declarar sin lugar la apelación. Así se decide.
En consecuencia, esta administradora de justicia declara con lugar la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, en virtud de que la parte demandada se encuentra incursa en la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Y así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado JOSÉ REMIGIO PEÑA, inscrito con el Inpreabogado bajo el N° 26.153, apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil “RANCHO BONITO C.A.” representada por su presidente ciudadano MARCO LEONARDO GARCÍA GARCÍA, titular de la cédula de identidad N° V-15.156.128, contra la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 13 de abril de 2023.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la Sociedad Mercantil “TEMAICA C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 12 de abril de 1982, bajo el N° 5, Tomo 6-A y con última reforma estatuaria inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 20 de julio de 2016, bajo el N° 08, Tomo: 41-A RM 445, representada por los Directores Gerentes ciudadanos CARLA MARÍA FERRANTI BOETTI, NELSON FERRANTI BOETTI, DONATELLA FERRANTI BOETTI y DANIEL ROBERTO FIALLO FERRANTI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-5.654.449, V-5.654.447, V-5.024.597 y V-11.507.287 en su orden, de este domicilio y hábiles, contra de Sociedad Mercantil “RANCHO BONITO C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el N° 94, Tomo: 15-A, de fecha 28 de agosto de 2008, representada por su Presidente MARCO LEONARDO GARCÍA GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.156.128.
TERCERO: SE CONFIRMA, la decisión de fecha 13 de abril de 2023, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
CUARTO: SE ORDENA a la Sociedad Mercantil “RANCHO BONITO C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el N° 94, Tomo: 15-A, de fecha 28 de agosto de 2008, representada por su Presidente MARCO LEONARDO GARCÍA GARCÍA, HACER ENTREGA DEL BIEN INMUEBLE ARRENDADO a la Sociedad Mercantil “TEMAICA C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 12 de abril de 1982, bajo el N° 5, Tomo 6-A y con última reforma estatuaria inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, en fecha 20 de julio de 2016, bajo el N° 08, Tomo: 41-A RM 445, representada por los Directores Gerentes ciudadanos CARLA MARÍA FERRANTI BOETTI, NELSON FERRANTI BOETTI, DONATELLA FERRANTI BOETTI y DANIEL ROBERTO FIALLO FERRANTI, libre de personas y cosas y en las mismas condiciones en que lo recibió.
QUINTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veinticinco (25) días del mes de septiembre del año 2024. Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
La Juez,
Abg. María Luisa Pino García
La Secretaria,
Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora.
En la misma fecha previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo tres de la tarde (3:00 p.m.), dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del tribunal.
Exp. 8039-23.
MLPG
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