TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

214° y 165°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: MARIAN LE BOULENGE MANRIQUE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-7.144.497, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 241.308, actuando en representación de sus propios derechos e intereses.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: abogados, JAVIER ERNESTO COLMENARES CALDERON y EDUARDO AUGUSTO VIVAS RINCON, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 28.040 y 143.257.

PARTE DEMANDADA: MEDARDO VIVAS VANEGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 3.996.788.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. ORLANDO PRATO GUTIERREZ inscrito en el Inpreabogado bajo el Nros. 33.973.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

EXPEDIENTE No.: 22.641-2017

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Mediante escrito recibido por distribución, en fecha 08 de agosto del año 2017, inserto en los (flos. 01 al 04), se interpuso demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, intentada por la ciudadana MARIAN LE BOULENGE MANRIQUE identificada ut supra contra el ciudadano MEDARDO VIVAS VANEGAS. Aduciendo la demandante, que en fecha 24 de marzo del 2017 celebró un contrato privado de opción a compra-venta, sobre un apartamento con el ciudadano Medardo Vivas –parte demandada-, señalando que dicho apartamento se promociono en las páginas de OLX por la inmobiliaria Romac, la cual manifiesta la accionante, fungió como mediadora en la negociación.
Asimismo, señala la actora, que en el momento de la firma del contrato privado, le entregó a Medardo Vivas, de acuerdo a lo contenido en la cláusula segunda, la cantidad de Cuarenta y tres millones de bolívares (Bs. 43.000.000), en un cheque con numero 6700002 de fecha 24 de marzo del 2017, por concepto de cancelación total del valor del inmueble que se encuentra ubicado en la carrera 11, Nro. 11-31 Barrio San Carlos del Municipio San Cristóbal estado Táchira, del cual señala las siguientes características según el documento de condominio: “… conformado por una terraza totalmente separada e independiente de la unidad de la vivienda existente, es decir, no formando parte de la referida unidad a que se refiere el Capitulo Noveno, (…) tiene un área de Construcción aproximada de ciento veintisiete metros con cuarenta y tres centímetros cuadrados (127,43 Mts2) signada con el N°T1; (…) se encuentra comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE: con vacío hacia la calle 12, que es fachada norte de la edificación. SUR: en parte con vacío hacia el techo de mejoras que son o fueron de Mery de Rivero, y en parte con escaleras comunes de acceso a la edificación. ESTE: en parte con vacío hacia la carrera 11, que es fachada este de la edificación, y en parte con vacío de escaleras. OESTE: en parte con vacío hacia techo de mejoras que son o fueron de Daniel Guerrero y en parte con vacío de ventilación común en las unidades de vivienda...”.
En este sentido, la accionante alega que el referido inmueble es parte de la edificación, y que de acuerdo al contrato de obras realizado por el vendedor, el mismo se ajusta a una unidad de vivienda, tal cual como le fue vendido, sin embargo, señala que en razón a las variables urbanas y permisos de construcción el inmueble descrito arrastra consigo una serie de vicios que a su decir, el vendedor ha debido corregir antes de colocar en venta el inmueble y no ocultarlos al comprador mediante engaños.
Ahora bien, la parte demandante expone, que el 24 de marzo de 2017, suscribieron el contrato, recibiendo el ciudadano Medardo Vivas, en la misma fecha, la totalidad del precio del inmueble, señalando consigo que según la cláusula cuarta del referido contrato, el plazo correspondiente para la protocolización del documento definitivo en el Registro sería aproximadamente el 19 de mayo de 2017, recibiendo por parte del Vendedor –parte demandada- los recaudos que solicita el registro para su revisión y protocolización a mediados de esa fecha, a razón de lo cual indica la actora, que consigno todos los documentos necesarios ante el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira, alegando que el día que recibió repuesta por parte de los abogados revisores del Registro, los mismos le informaron que no se podía realizar la protocolización de la venta del apartamento, en virtud de una serie de irregularidades que se evidencia en el cuaderno de comprobantes, en el cual se evidencian contravenciones entre el documento de condominio redactado por el vendedor, los permisos de construcción y las variables urbanas emitidas por la alcaldía del Municipio San Cristóbal, también tramitadas por el mismo vendedor o sus familiares en el año 2008.

ADMISIÓN
Por auto de fecha 14 de agosto de 2017, inserto en el (flo. 49) éste Tribunal admitió la presente acción y ordenó la citación del ciudadano Medardo Vivas Vanegas, para que contestara la acción instaurada en su contra dentro de los veinte (20) días de despacho, contados a partir que constara en el expediente su citación.

CITACIÓN
En fecha 26 de septiembre de 2017 (flo. 51), el alguacil adscrito a este despacho dejo constancia por medio de diligencia, que el demandado luego de revisar la compulsa y la orden de comparecencia se negó a firmar la misma.
En fecha 02 de octubre del 2017 (flo. 54), a través de diligencia suscrita por el abogado en ejercicio Medardo Vivas Vanegas, parte demandada, ya identificado, se dio por citado de la presente causa.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Mediante escrito de fecha 30 de octubre del año 2017 inserto en los (flo. 58 al 62), el ciudadano Medardo Vivas Vanegas, parte demandada, asistido por el abogado en ejercicio Orlando Prato Gutiérrez, inscrito en e inpreabogado bajo el Nro. 33.973. Contestó la demanda incoada en su contra por la accionante. Exponiendo que, es cierto que el 24 de marzo del año 2017 celebró un contrato de opción a compra-venta sobre un inmueble de su propiedad, con la ciudadana Mariana Le Boulenge Manrique, señalando que convinieron en que la venta de dicho inmueble era por cuarenta y tres millones de bolívares (Bs. 43.000.000), los cuales el accionado reconoce que la compradora –parte demandante- pago en su totalidad, motivo por el cual señala que la coloco en posesión del inmueble dado en venta, alegando que el mismo no poseía puesto de estacionamiento por no habérsele asignado en el documento de propiedad horizontal.
Así las cosas, el accionado alega que empezó a tramitar lo que por vía legal le correspondía como vendedor, para darle cumplimiento a la compradora con los requisitos que exigía el registro inmobiliario para poder registrar el documento definitivo de venta. Señalando que le entrego a la compradora los requisitos que solicita el Registro Subalterno para permitirles materializar mediante documento la compra-venta definitiva del inmueble, el 09 de mayo de 2017 según consta en documento privado, manifestando así el accionado que la compradora le solicito que elaborara el documento definitivo de venta, el cual señala, hizo entrega a la ciudadana Marian Le Boulenge Manrique, quien procedió a la tramitación ante el Registro Subalterno para la firma del documento definitivo. Siendo este -a su decir- regresado por el Registro señalando que se le debía agregar una coletilla en el lindero OESTE que decía “y en parte con vacío de escaleras”.
En este sentido, la parte demandada alega que la compradora, inicio una guerra contra él, diciendo que tiene que darle un puesto de estacionamiento, pues de lo contrario no le compraría el apartamento, y a su vez le señalo que ella se encargaría de agregar la coletilla antes citada, manifestando el accionado que ante tal situación concurrió al registro señalando que se le indico que dicho documento se puede firmar siempre y cuando la compradora no siga realizando oposición a la firma, situación que a su decir, le planteo a la ciudadana Marian Le Boulenge Manrique, y esta -a su decir- le dijo que la única solución era que le regalara un puesto de estacionamiento, ante lo cual, el accionado señala que se negó.
Así mismo, manifiesta que ha dado fiel cumplimiento a los requisitos que se han pedido para poder registrar el documento definitivo de compra-venta, siendo la compradora quien se ha dedicado ha obstaculizar para que no se efectúe la firma de tal documento definitivo, aduciendo que la compradora lo que pretende es presionarlo para que le de gratuitamente un puesto de estacionamiento. Y es por todo lo anterior que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes el contenido del libelo de demanda.

RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA
El día 30 de octubre de 2017 (flo. 58 al 62) la parte demandada interpone reconvención en contra de la demanda, en los siguientes términos:
Aduce el demandado, que el 24 de marzo de 2017, celebró un contrato de opción a compra venta con la ciudadana Marian Le Boulenge Manrique, sobre un inmueble de su propiedad, consistente en una terraza distinguida con el Nro. T1 situada en el segundo piso de una edificación propiedad del demandado reconvinente, que se identifica con el Nro. 11-31 Nro. Catastral 20.33.03.U01.002.012.004.000.P00-000, ubicada en la carrera 11, Barrio San Carlos, Municipio San Cristóbal estado Táchira; señalando que el mismo tiene un área aproximada de 127,23 metros cuadrados, comprendido en los siguientes linderos: “… NORTE: Con vacío hacia la calle 12, que su fachada norte, SUR: en parte, con vacío hacia techo de mejoras que son o fueron de MERY DE RIVERO y en parte, con escaleras comunes de acceso a la edificación aquí referida, ESTE: en parte, con vacío hacia la carrera 11, que es su fachada este, OESTE, en parte, con vacío hacia techo de mejoras que son o fueron de Daniel guerrero y en parte con vacío de ventilación que es común a las unidades de vivienda…”. Conviniéndose, que el precio de venta era por la cantidad de cuarenta y tres millones de bolívares (Bs. 43.000.000), los cuales el reconvinente demandado señala, recibió a su entera satisfacción por parte de la compradora, lo que conllevo a que la colocara en posesión del inmueble, el cual, a su decir, ella recibió a su plena satisfacción y sin objeción de ningún tipo y con pleno conocimiento que dicho inmueble no poseía puesto de estacionamiento.
Señalando igualmente el demandado, que le entrego en el tiempo convenido a la compradora los recaudos exigidos por el Registro Subalterno para la firma del documento definitivo de venta, manifestado que él ha solicitud de la compradora redacto el documento definitivo de venta, y la compradora lo llevo al Registro Inmobiliario para su respectiva revisión, pagando los aranceles el 12 de mayo de 2017, alegando el demandado reconvinente que ella incumplió con el lapso convenido en el documento privado que era de 30 días hábiles mas una prorroga contados a partir del 24 de marzo de 2017, de acuerdo a la cláusula cuarta del referido contrato. Así mismo manifiesta que la compradora se dio a la tarea de presionarlo para que le regalara un puesto de estacionamiento, negándose el demandado a ello, por cuanto explica que el mismo venia sin puesto de estacionamiento, lo que a su decir, originó que ella señalara que iba corregir el documento, cuya corrección señala el demandado consistía en agregarle el lindero OESTE con la siguiente coletilla “… Y en parte con vacío de escaleras…”, pero en cambio de corregir, en esos términos la compradora se fue al registro he indico que a ella tenían que asignarle un puesto de estacionamiento.
Por lo cual el demandado reconvinente fundamentado en el articulo 1.167 del Código Civil propone la presente demanda para resolver el contrato privado de compra-venta firmado entre las partes y así entregarle a la ciudadana Marian Le boulenge la cantidad de cuarenta y tres millones de bolívares entregados por la compradora y así ella le devuelva en las mismas condiciones el inmueble anteriormente indicado.

ADMISIÓN A LA RECONVENCIÓN
En fecha 31 de octubre de 2017 (flo. 78) mediante auto de este Juzgado se admite cuando ha lugar en derecho la reconvención planteada y fija el quinto día de despacho para que tenga lugar la contestación de la reconvención y se suspende el procedimiento con respecto a la demanda principal.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
El día 06 de noviembre de 2017 (flo. 79 al 84) por medio de escrito suscrito por la ciudadana MARIAN LE BOULENGE MANRIQUE, parte demandante reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvesión en los términos siguientes:
Primero: señala la accionante reconvenida que su única obligación era la contenida en la cláusula segunda del contrato privado y lo contemplado en el articulo 1.527 del Código Civil, la cual señala fue cumplida desde el 24 de marzo del 2017. En razón a ello alega que no existe argumentación valida por parte del reconvinente de incumplimiento.
Segundo: que uno de los abogados revisores del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, luego de evaluar los cuadernos de comprobantes y todos los documentos que allí reposan, hace las observaciones y orienta las correcciones pertinente para efectuar la protocolización definitiva del documento de venta, esto a decir de la accionante, debido a las irregularidades contenidas en el documento de condominio de fecha 24 de mayo del 2007 y su posterior modificación del 17 de julio del 2015, realizados ambos por el demandado reconvinente.
Por lo que niega, rechaza y contradice los alegatos del demandante reconviniente en relación a la afirmación que “… el documento se puede firmar, siempre y cuando la compradora no siga realizando oposición a la firma…”, y señala además que el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, le solicito reforma de condominio al Reconviniente, tomando en cuenta el ultimo documento Nro. 2010.1952 AR-3 del 21 de marzo del 2017 y le exhortan a traer, todos los recaudos nuevos, situación que -a decir de la demandante- debió corregir el vendedor antes de promocionar la venta del inmueble.
Tercero: niega, rechaza y contradice, la afirmación del Demandado Reconvinente en el cual manifiesta “… la demandante reconoce que le he dado fiel cumplimiento a todas las obligaciones que a mi me corresponden como vendedor…”, señalando que es falso, por cuanto indica que en ningún momento ha reconocido que el vendedor cumplió con todas las obligaciones, pues dice que solo ha admitido que le entrego en el lapso de tiempo requerido, los recaudos solicitados por el Registro, señalando que el incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato privado no le corresponde por cuanto la mencionada cláusula no habla de entrega de recaudos ni de quien los presente en el registro, sino del otorgamiento y protocolización de la venta definitiva, la cual no se concreto a decir de la accionante por los vicios ocultos que el vendedor conocía y decidió esconder.
Cuarto: niega, rechaza y contradice, que el demandado le achaque la responsabilidad de que se haya otorgado el documento en la fecha prevista, alegando que es falso que tenia que elaborar y corregir el documento definitivo de venta de una supuesta coletilla, señalando que dicho argumento es tan falso como todos los que plateo el demandado en su contestación.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA CAUSA PRINCIPAL Y DE LA RECONVENCIÓN

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Mediante escrito de fecha 06 de diciembre de 2017 (flos. 100 al 104), la parte demandante, promovió las siguientes pruebas:
DOCUMENTALES: da por reproducidos todos los documentos consignados con el libelo de la demanda
1) documento privado de compra-venta inserto al folio 5 y 6.
2) Copia fotostática simple del cheque.
3) Copia simple de la solicitud de revisión Nro.440.2017.08950 de fecha 12 de mayo de 2017, emitida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira, inserto al folio 35.
4) Copias certificadas emitidas por el archivo de la alcaldía del Municipio San Cristóbal, del permiso de contracción, variables urbanas y documento de venta contenido en el expediente número 134, de fecha 22 de junio del año 1995. anexo marcado “A”.
5) Copias certificadas de los recaudos contenidos en el cuaderno de comprobantes correspondientes al documento de condominio de fecha 24 de mayo del 2007, bajo el Nro.24 tomo 43 Protocolo 1 folio 1/5 emitidas por el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira. marcado “B”.
6) Copias certificadas emitidas por el archivo de la alcaldía del Municipio San Cristóbal, del permiso de construcción y variables urbanas contenido en el expediente número 165-2008 a nombre de Pablo Moises Vivas Vanegas, marcado “C”
7) Copias certificadas de los recaudos contenido en el cuaderno de comprobantes correspondientes a la modificación del documento de condominio de fecha 17 de julio de 2015, oficio de variables de fecha 25 de agosto de 2008, renovación del permiso de construccion de fecha 29 de junio del 2010, marcado “D”.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Mediante escrito recibido en fecha 28 de noviembre de 2017, inserto en los (flos. 97 al 99), el abogado Orlando Prato Gutiérrez, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro.33.973, actuando como apoderada judicial de la parte demandada reconviniente promovió las siguientes pruebas:
DOCUMENTALES:
Primero: da por reproducido el valor probatorio del contrato de compra-venta que riela a los folios 5 y 6.
Segundo: da por reproducido el documento que riela a los folios 21 al 26.
Tercero: da por reproducido el valor probatorio del documento que riela a los folios 31.
Cuarto: da por reproducido el valor probatorio del documento que riela al folio 32.
Quinto: da por reproducido el valor probatorio del documento que riela al folio 33.
Sexto: da por reproducido el valor probatorio del documento que riela a los folios 38,39 y 40.
Séptimo: da por reproducido el valor probatorio del documento que riela a los folios 63 al 70.
Octavo: da por reproducido el valor probatorio del documento que riela al folio 71.
Noveno: da por reproducido el valor probatorio del documento que riela al folio 72.
Décimo: da por reproducido el valor probatorio del documento que riela a los folios 73 y 75.

ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS
Por auto de fecha 18 de diciembre de 2017, inserto en los (flos 139), este Tribunal admitió las pruebas presentadas por las partes.

INFORMES
De la revisión de los autos este Tribunal deja constancia que ninguna de las partes consigno escrito de informes, ni por sí, ni por medio de apoderado.

PARTE MOTIVA
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Conoce éste Juzgado en primer grado de jurisdicción de las presentes actuaciones, en virtud de la demanda que por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, que interpusiera la ciudadana MARIAN LE BOULENGE MANRIQUE en contra del ciudadano MEDARDO VIVAS VANEGAS, Alegando la parte accionante, que en fecha 24 de marzo del año 2017, celebró con la parte demandada, un contrato privado de opción de compra-venta sobre un apartamento, el cual se promociono por las paginas de OLX por la inmobiliaria Romac, señalando que en el momento de la firma del referido contrato le hizo entrega de la cantidad de cuarenta y tres millones de bolívares (Bs. 43.000.000) por concepto de la cancelación del valor total del inmueble ubicado en la carrera 11, Nro. 11-31 del Barrio San Carlos del Municipio San Cristóbal del estado Táchira.
En este orden de ideas, la accionante expone que una vez recibidos los recaudos por parte del demandado, para la revisión y protocolización del documento definitivo de venta, los consigna ante el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, alegando que cuando recibió respuesta de los abogados revisores del Registro, le informaron que la protocolización del documento de venta, no se podía realizar en virtud de una serie de irregularidades que se evidencian en el cuaderno de comprobantes, donde se plasma la contravención entre el documento de condominio redactado por el mismo vendedor, y los permisos de construcción y las variables urbanas emitidas por la alcaldía del Municipio San Cristóbal.
Por su parte, el demandado, manifestó que entregó a la compradora, los requisitos que solicita el registro subalterno para materializar el documento definitivo de compra-venta, argumentado que cumplió así, con lo que se le exigía legalmente, señalando que él mismo, elaboro el documento de venta, a solicitud de la compradora. Igualmente expone que la ciudadana Marian Le Boulenge Manrique, procedió a su tramitación ante el registro, a lo cual indica el demandado, fue regresado señalando, que se le debía agregar una coletilla al lindero oeste, pero a su vez señala que la compradora inicio una guerra en su contra, por cuanto a su decir, ella le dijo que tenia que darle un puesto de estacionamiento, de lo contrario ella no le compraría el apartamento.
Así las cosas, el accionado manifiesta que es la compradora quien se ha dedicado a obstaculizar, ante los diversos organismos, para presionarlo y le conceda gratuitamente un puesto de estacionamiento, por lo cual niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes el contenido del libelo de la demanda.

En tal sentido, vista la controversia planteada, pasa este Tribunal a valorar las diferentes pruebas aportadas al proceso, a fin de crear una mejor visión sobre lo controvertido por las partes intervinientes en el presente procedimiento.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
A la documental inserta a los folios 05 al 06, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del código civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: original de contrato a opción a compra-venta, suscrito por los ciudadanos: Medardo Vivas Vanegas (promitente vendedor) y la ciudadana Marian Le Boulenge Manrique (promitente compradora), sobre “… una terraza totalmente separada e independiente, de la unidad de la vivienda existente, con un área de construcción aproximada, de (127,43 Mts2) (…) signada con el numero T1 (…) el cual es parte de la edificación ubicada en la carrera 11 N° 11-31, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal estado Táchira, identificado con el numero catastral: 20.23.04.U01.002.012.004.000.P00.000, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con vacío hacia la calle 12, que es fachada norte de la edificación; SUR: en parte, con vacío hacia techo de mejoras, que son o fueron de Mery de Rivero, y en parte, con escaleras comunes de acceso a la edificación; ESTE: en parte con vacío hacia la carrera 11, que es fachada este de la edificación en parte con vacío de escaleras; OESTE: en parte con vacío de mejoras que son o fueron de Daniel Guerrero, y en parte con vacío de ventilación común a las unidades de vivienda…”.

A la documental inserta al folio 03, anexo marcado “3”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del código civil, en concordancia con el artículo 490 del Código de Comercio, y de ella se desprende: copia fotostática simple de cheque Nro.67000002, a la orden de Medardo Vivas Vanegas, por la cantidad de Cuarenta y Tres millones de Bolívares (Bs. 43.000.000), emitido en fecha 24 de marzo de 2017, girado de la cuenta Nro.0116-0122-71-0026745240 del Banco Occidental de Crédito.

A la documental inserta a los folios 10 al 16, anexo marcado “4”, por cuanto la misma no fue impugnada, en el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido el artículo 1357 del código civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copia fotostática certificada de documento suscrito por el ciudadano Medardo Vivas Vanegas, ya identificado supra, consistente en documento modificativo del documento original de condominio, inscrito en la misma oficina de Registro Publico bajo el Nro.24, Tomo 043, Protocolo 01, Folio 1/5 de fecha 24-05-2007. Debidamente inscrito ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, bajo el Nro 39, Tomo 15 del Protocolo de Transcripción de fecha 17-07-2015.

A la documental inserta a los folios 18 al 26 anexo marcado “5”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del código civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copia fotostática certificada de contrato de compra venta suscrito por los ciudadanos Anny Esther Vivas Abril, venezolana, titular de la cedula de identidad Nro. V.-19.177.842, (vendedora) y el ciudadano Medardo Vivas Vanegas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-3.998.788, (comprador), consistente en la totalidad de un lote de terreno propio y la edificación sobre él construida, ubicado en la carrera 11 Nro. 11-31, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, signado con el Nro. Catastral 20.23.04.U01.002.012.004.000.P00.000. Debidamente inscrito por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira, bajo el Nro. 2010.1592, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el No. 440.18.8.3.5134 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, de fecha 21 de enero del año 2011.

A la documental inserta a los folios 28 al 30 anexo marcado “6”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del código civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copia fotostática simple de declaración jurada realizada por el ciudadano Medardo Vivas Vanegas venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-3.998.788, y de la cual se desprende: “… que en el lapso del mes de Marzo de 2011 a Diciembre de 2013, construí por cuenta propia y a mis únicas impensas las mejoras que a continuación describo en una edificación y terreno de mi propiedad ubicado en la carrera 11, Nro. 11-31, Barrio San Carlos; Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, signado con el Numero catastral 20.23.03.U01.002.012.004.000.P00.000…”. Debidamente registrado ante el Registro Público del segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira bajo el Nro.2010.1592, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el Nro.440.18.8.3.5134 y correspondiente al libro de folio real del año 2010, de fecha 21 de marzo del año 2017.

A la documental inserta a los folios 31 al 33 anexo marcado “7 a, b, c”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copia fotostática simple de planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas (forma 33), emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); copia fotostática simple de declaración realizada por el ciudadano Medardo Vivas Vanegas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-3.998.788 en la cual indica: “… que he dado en venta pura y simple perfecta e irrevocable a Marian Le Boulenge Manrique, venezolana, cédula de identidad Nro. 7.144.497 (…) una terraza distinguida con el N° T1, situada n el segundo piso de una edificación de mi propiedad que se identifica con el N° cívico 11-31, N° catastral 20.23.04.U01.002.012.004.000.P00.000, ubicada en la carrera 11, Barrio San Carlos, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira…”, y copia fotostática simple de contrato de compra-venta, visado por el abogado Vivas. Medardo IPSA Nro.26.194.

A la documental inserta al folio 34 anexo marcado “8”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copia fotostática simple de planilla única bancaria Nro. 44000061043, por motivo de venta con valor estimado, solicitada por Marian Le Beoulenge Manrique, de fecha 12/05/2017, Numero de Trámite: 440.2017.2.604P.

A la documental inserta al folio 35 anexo marcado “9” , por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copia fotostática simple de Solicitud de Revisión, Nro. 440.2017.08950, de fecha 12 de mayo de 2017, emitida por el Registro Publico Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira, solicitante: Marian Le Boulenge, abogado revisor: Yuli Rico, de cuyo recuadro de observaciones se desprende: “… Ver variables del Doc. Del 17-077-2015. N°39. T15 (Reforma de Condominio) (vencibles folios 1451-1452 N° 956-957) Cuadernos de comprobantes. Debe hacer nueva Reforma de Condominio tomando en cuenta último Doc N°2010.1592, AR-3 del 21-Marzo del 2017. y Traer todos los recaudos nuevos…”.

A la documental inserta a los folios 36 y 37 anexo marcado “10”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copia fotostática simple de Notificación dirigida al ciudadano Medardo Vivas Vanegas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-3.998.788, emitida por el Gobierno del Municipio San Cristóbal, Secretaria de Gobierno Municipal, División de Justicia Municipal, y original de acta de mediación de fecha 13/07/2017, sin firmar por las partes.

A la documental inserta a los folios 38 al 46, anexo marcado “11” por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copia fotostática simple de informe Nro. 165, de fecha 10 de diciembre de 2008, emitido por la Dirección Municipal de Ingeniería del Municipio San Cristóbal; y copia fotostática simple de resolución Nro.430 emitida por la Republica Bolivariana de Venezuela estado Táchira municipio san Cristóbal, de fecha 04 de junio del 2008.

A la documental inserta a los folios 47 al 48, anexo marcado “12” por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copia fotostática simple de cedula catastral de Inmuebles, código catastral: 20-23-03-001-002-012-004-000-P00-000, propietario: Vivas Vanegas Medardo V-3.996.788.

A la documental inserta a los folios 105 al 111 anexo marcado “A”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: Copias fotostática certificadas emitidas por el archivo de la alcaldía del Municipio San Cristóbal, del permiso de construcción, variables urbanas de fecha 22 de junio del año 1995, informe Nro. 134; y documento de venta suscrito entre los ciudadanos Ana Demetria Guzman y Medardo Vivas Vanegas, (vendedores) y el ciudadano Pablo Moisés Vivas Vanegas, inscrito ante la Oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, bajo el Nro. 13, Tomo 102 protocolo 01, folio 1/2 en fecha 12 de diciembre del año 2006.

A la documental inserta a los folios 112 al 122 anexo marcado “B”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: Copias fotostáticas certificadas de los recaudos contenidos ene l cuaderno de comprobantes correspondiente al documento de condominio de fecha 24 de mayo del 2007, bajo el Nro.24, Tomo 43, Protocolo 1, folio 1/5 , emitidas por el registro Publico Segundo Circuito Municipio San Cristóbal estado Táchira, constantes de: reglamento de condominio suscrito por el ciudadano Pablo Moisés Vivas Vanegas, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.-1.559.892, de fecha 24-05-2007; copia fotostática certificada de variables urbanas de fecha 22 de diciembre de 1994; Constancia de construcción, emitida por la municipalidad del Distrito San Cristóbal dirección Municipal de Ingeniería, Planilla de Responsabilidad Técnica (constancia de construcción; constancia de habitabilidad de fecha 21 de febrero del 2.001.

A la documental inserta a los folios 123 al 128 anexo marcado “C”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido el artículo 1357 del código civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copias fotostáticas certificadas emitidas por la alcaldía del Municipio San Cristóbal, donde se deja constancia que existe un permiso de construcción, signado con el número 165 de fecha 10 de diciembre de 2008 a nombre de Pablo Moisés Vivas Vanegas, propiedad ubicada en la carrera 11 esquina de la calle 12 Nro. 11-31 Barrio San Carlos, Municipio San Cristóbal.

A la documental inserta a los folios 129 al 137 anexo marcado “D”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido el artículo 1357 del código civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copia fotostática certificadas tomadas del cuaderno de comprobantes, bajo el Nro. 955, folio 1451 del documento Nro 39, Tomo 24, Protocolo transcripción, de fecha 17/07/2015, y de la cuales tenemos: oficio Nro. DPU/VU/199-08, de variables urbanas, emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura División de Planificación Urbana, de fecha 25 de agosto del año 2008; Oficio Nro. DI/OF272 de fecha 29 de junio del año 2010, emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, a través del cual se renueva la constancia de construcción mayor Nro. 165 de fecha 10-12-2008.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDANTE RECONVENIDO CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCION

A la documental inserta a los folios 85 al 88 anexo marcado “I”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copia fotostática simple de documento de condominio de la edificación ubicada en la carrera 11, Nro. 11-31, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, suscrito por el ciudadano Pablo Moisés Vivas Vanegas, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.-1.559.892, y redactado por el abogado Medardo Vivas Vanegas, debidamente inscrito ante el Registro Publico Segundo Circuito Municipio San Cristóbal, bajo el Nro. 24, Tomo 043, Protocolo 01, folio 1/5 de fecha 24 de mayo del año 2007.

A la documental inserta a los folios. 89 y 90, anexo marcado “II” de la cual se desprende copia simple de oficio Nro.VU/528 emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, de fecha 22 de diciembre de 1994, por cuanto se observa que se trata de la mismo documental inserta en el (flo. 108), la cual ya fue anteriormente valorada el Tribunal da por reproducida dicha valoración antes realizada.

A la documental inserta a los folios. 94 al 96 anexo marcado “IV” de la cual se desprende copia fotostática simple de declaración jurada realizada por el ciudadano Medardo Vivas Vanegas venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-3.998.788, y por cuanto se observa que se trata de la mismo documental inserta en el (flo. 12 al 14), la cual ya fue anteriormente valorada el Tribunal da por reproducida dicha valoración antes realizada.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
A la documental inserta al folio. 05 y 06, de la cual se desprende: original de contrato a opción a compra-venta, suscrito por los ciudadanos: Medardo Vivas Vanegas (promitente vendedor) y la ciudadana Marian Le Boulenge Manrique (promitente compradora), y por cuanto se observa que ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración antes realizada.

A la documental inserta al folio. 21 y 26, de la cual se desprende: copia fotostática certificada de contrato de compra venta suscrito por los ciudadanos Anny Esther Vivas Abril, venezolana, titular de la cedula de identidad Nro. V.-19.177.842, (vendedora) y el ciudadano Medardo Vivas Vanegas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-3.998.788, (comprador), y por cuanto se observa que ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración antes realizada.

A la documental inserta al folio. 31, de la cual se desprende: copia fotostática simple de planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas (forma 33), emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); y por cuanto se observa que ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración antes realizada.

A la documental inserta al folio. 32, de la cual se desprende: copia fotostática simple de declaración realizada por el ciudadano Medardo Vivas Vanegas, a través de la cual notifica al Gerente Regional de Tributos Internos Región los Andes, que ha realizado una venta pura y simple a la ciudadana Marian Le Boulenge Manrique, por cuanto se observa que ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración antes realizada.

A la documental inserta al folio. 33, de la cual se desprende: copia fotostática simple de contrato de compra-venta, visado por el abogado Vivas. Medardo IPSA Nro.26.194, por cuanto se observa que ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración antes realizada.

A las documentales insertas a los folios. 38,39 y 40, de la cual se desprende: copia fotostática simple de informe Nro. 165, de fecha 10 de diciembre de 2008, emitido por la Dirección Municipal de Ingeniería del Municipio San Cristóbal (variables urbanas), por cuanto se observa que ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración antes realizada.

A la documental inserta al folio 63 anexo marcado “A”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: Copia fotostática simple de recibo de pago, Nro.00415009, de fecha 03 de mayo de 2017, emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, a razón social: Vivas Vanegas Medardo, por concepto de Impuesto de Hacienda Publica Municipal, Solvencia tipo A (tasa de venta e hipoteca de inmuebles), por la cantidad Total de Bs. 111.100,00.

A la documental inserta al folio 64 anexo marcado “B”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: Original de Certificado de Solvencia Municipal, emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 03/05/2017, solicitud Nro.00415009, expedido a: Vivas Vanegas Medardo.

A la documental inserta a los folios 65 y 66 anexos marcados “C y D”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: copia fotostática simple de cedula catastral de Inmuebles, código catastral: 20-23-03-001-002-012-004-000-P00-000, propietario: Vivas Vanegas Medardo V-3.996.788, y copia fotostática de mapa de ubicación.

A la documental inserta al folio 67 anexo marcado “E”, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: Original de planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas (forma 33), emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), enajenante: Vivas Vanegas Medardo, inmueble objeto de la enajenación: carrera 11, Nro. 11-31, San Cristóbal, Tipo de inmueble: terraza.

A la documental inserta al folio. 68 Anexo marcado “F”, de la cual se desprende: original de declaración realizada por el ciudadano Medardo Vivas Vanegas, a través de la cual notifica al Gerente Regional de Tributos Internos Región los Andes, que ha realizado una venta pura y simple a la ciudadana Marian Le Boulenge Manrique, por cuanto se observa que ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración antes realizada.

A la documental inserta al folio. 69 anexo marcado “G”, de la cual se desprende: copia fotostática simple de cheque Nro.67000002, a la orden de Medardo Vivas Vanegas, y por cuanto se observa que ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración antes realizada.

A la documental inserta al folio. 70 anexo marcado “I”, de la cual se desprende: Original de contrato de compra-venta, visado por el abogado Vivas. Medardo IPSA Nro.26.194, y por cuanto se observa que ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración antes realizada.

A la documental inserta al folio 72, por cuanto la misma no fue impugnada, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido el artículo 1363 del código civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende: Original de constancia de entrega de recaudos a la compradora de la terraza del edificio a los efectos de registro inmobiliario, de fecha 09 de mayo del 2017, suscrita por Marian Le Boulenge Manrique.

A la documental inserta a los folios. 73 al 75 anexo marcado “K”, de la cual se desprende: copia fotostática simple de documento de condominio de la edificación ubicada en la carrera 11, Nro. 11-31, Municipio San Cristóbal del estado Táchira, suscrito por el ciudadano Pablo Moisés Vivas Vanegas, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.-1.559.892, y por cuanto se observa que ya fue anteriormente valorada, el Tribunal da por reproducida dicha valoración antes realizada.

PUNTO PREVIO
RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN

El autor Devís Echandía, (Teoría General del Proceso) asegura que la reconvención presupone que el demandado haga valer una pretensión contra el demandante, y en esa pretensión, su objeto, es el bien de la vida, material o inmaterial, cuya satisfacción reclama el accionante; es el efecto jurídico concreto que el demandante persigue con el proceso, efecto al que quiere vincularse el demandado, todo lo cual debe configurarse adecuándose a lo estipulado en el artículo 340 de la norma adjetiva, y así, el juez como director del proceso, está en el deber de saber diferenciar cuándo se está en presencia de una nueva acción (reconvención) y cuándo en presencia de una defensa genérica o una excepción perentoria que son materia únicamente de la contestación al fondo de la demanda, y de juzgarse en la causa con base en esa falta de distinción se estaría violando directamente el debido proceso y el derecho a la tutela judicial efectiva.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 10 dic 2009, exp. 08-0638, con Ponencia de la Magistrada Luisa Estella Morales Lanuño, expuso:

“Para esta Sala, desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición. La tarea de impedir la referida violación, se encuentra en cabeza del juez, quien como director del proceso debe velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones contenidas en el ordenamiento jurídico, y aplicar la consecuencia jurídica que implica su contravención.
En el presente caso, observa esta Sala Constitucional, que la parte demandada en el proceso principal, propuso reconvención sin que la misma reuniera los requisitos propios de una demanda, y por lo tanto, tal incumplimiento impedía su admisión por parte del juez de la causa.
… Omissis …
A tal efecto, la doctrina patria viene sosteniendo que cuando la mutua petición o reconvención, no introduce hechos nuevos al debate, y se equipara a un rechazo puro y simple de los términos de la demanda, la misma se torna en inoperante e inadmisible. Ello es así, en virtud de que una reconvención planteada con tales defectos, impide el ejercicio del derecho a la defensa por parte del actor reconvenido, quien se verá privado de expresar razones y demostrar hechos, lo cual, por constituirse en un obstáculo para el ejercicio de un acto fundamental del proceso, atenta contra los principios de contradicción e igualdad procesal.“

Y en el caso de marras, se observa que lo alegado por la parte demandada no puede servir de base en la reconvención planteada, pues sus argumentos equivalen a contradecir la demanda pero ratificando la misma defensa alegada en su propia contestación, añadiendo solo el argumento de que “ha sido la parte demandante la que incumplido con su obligación de firmar el documento definitivo de venta”, por lo cual, de hacer común esta práctica se corre el riesgo de confundir la esencia de una contestación con la de una mutua petición, por lo tanto, si este tipo de actuaciones procesales distorsionadas comienzan a hacerse habituales donde la defensa de fondo se torna en una reconvención disfrazada y pasa a adquirir autoridad de cosa juzgada porque el juez no las diferencie (defensas o excepciones perentorias y reconvención son acciones independientes)-, ello llevaría a la creación de un caos jurídico procesal. En consecuencia, al configurarse la reconvención planteada en una ratificación del escrito de contestación al fondo de la demanda, y al no aportar ésta nuevos hechos a la litis, es que este sentenciador considera que por tales motivos la misma se torna IMPROCEDENTE. Así se decide.

PRONUNCIAMIENTO DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Valoradas como han sido las pruebas, el Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.

Siendo esta la oportunidad de dictar sentencia, procede este Tribunal a hacerlo con base a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, es necesario indagar sobre las facultades otorgadas al Juez.

“… Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…”

Del artículo anteriormente transcrito, se observa claramente que los Jueces procurarán la verdad y, sobre todo, que deben atenerse a lo alegado y probado en autos, es decir, que pese a las afirmaciones realizadas por la parte demandante en su escrito libelar, debe el Juez atenerse única y exclusivamente a lo probado en los autos, sin poder sacar elementos de convicción que no estén en ellos y mucho menos extraer u obtener conclusiones sobre hechos no alegados ni probados.

El principio dispositivo disciplinado por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, permite al Juez tomar en cuenta en su decisión aquellos conocimientos de hecho comprendidos en la experiencia común, esto es, que el juzgador, como cualquier otra persona, tiene la facultad de servirse de sus propios conocimientos, de su ciencia privada como se le llama, que no es de él en particular, sino que es generalmente de todos los individuos con uso de razón y en posesión de un grado determinado de cultura, a objeto que pueda integrar con tales conocimientos de la experiencia común aquellas normas jurídicas adecuadas al caso, para resolver la controversia particular que se le ha sometido.

En el caso sub iudice, la parte actora pretende que el ciudadano Medardo Vivas Vanegas, cumpla con el contrato bilateral de opción a compra-venta privado y firmado por ambas partes, y subsane los impedimentos de carácter administrativo en la Alcaldía del Municipio San Cristóbal y los errores en el texto del Documento de Condominio, que –a su decir- impiden la debida protocolización del documento de compra-venta por ante el Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira

Al respecto dentro de nuestro ordenamiento jurídico, encontramos en el Código Civil, la definición de contrato, el cual señala:

“… Artículo1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”

“….Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

“Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”

“Artículo 1.357.- Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.”

“Artículo 1.359.- El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso: 1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar.”

“Artículo 1.360.- El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación.”

“Artículo 1.363.- El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones.”

De lo anteriormente transcrito, los acuerdos fijados en los contratos, obligan a las partes como si sus cláusulas fueran ley, en consecuencia, se encuentran obligados a cumplir lo expresado en ellos, entendiéndose que, en los casos de transmisión de propiedad, la misma opera en el momento en que es manifestado el consentimiento.

Asimismo, dichas normas señalan que el instrumento privado reconocido, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público, es decir, hace plena prueba, salvo prueba en contrario, tanto para las partes como para terceros, en lo que se refiere a los hechos declarados por quienes lo suscriben.

Por otra parte, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:

“… Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…”

La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto tal principio y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1.354 del Código Civil, señala:

“… Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación...”

Es oportuno traer a colación el criterio que sobre la carga de la prueba mantiene el ordenamiento jurídico venezolano, el cual ha sido suficientemente reiterado por el máximo Tribunal de la República, entre otras, en sentencia de la Sala Civil de fecha 25/04/2003, Nro. 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Angel Emilio Chourio, pues se extrae de la misma que cada parte debe demostrar su afirmación.

De las normas ut supra mencionadas, evidentemente se desprende que es labor de las partes demostrar la certeza de sus alegatos o defensas para producir en el Juez convicción sobre los hechos controvertidos, es por esto que se habla de la carga de la prueba, promoción de la prueba, evacuación de la prueba, oposición a la prueba y medios admisibles o autorizados por la ley.

Ahora bien, le corresponde en primer lugar a este Operador de Justicia determinar los elementos para la procedencia de la Acción de Cumplimiento de Contrato propuesta. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

“… Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes.

El primer requisito, relacionado con la existencia de un contrato bilateral, tenemos que el mismo se encuentra satisfecho, pues tanto la parte actora como la demandada, han reconocido la celebración de un contrato de opción a compra-venta en fecha 24 de marzo del año 2017, suscrito por ambas partes, inserto el mismo en los folios 05 y 06, del cual se evidencia que: “… entre nosotros, MEDARDO VIVAS VANEGAS, venezolano, soltero, hábil, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.996.788, domiciliado en San Cristóbal, quien en lo adelante y a los efectos del presente documento se denominara el PROMITENTE VENDEDOR, por una parte, y por la otra , MARIAN LE BOULENGE MANRIQUE, venezolana, soltera, hábil, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.144.497, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, y quien en lo adelante se denominara, LA PROMITENTE COMPRADORA, se ha convenido en celebrar, como en efecto lo hacemos, un contrato de Opción de Compra Venta…”. Así se decide.-

En lo relativo al segundo requisito, relacionado con el incumplimiento contractual, el Tribunal observa que la acción de Cumplimiento de Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para que éste sea cumplido o en su defecto, impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento de la demandada.
En este sentido, la parte accionante en su escrito libelar aduce que una vez recibidos los recaudos que solicita el Registro para la protocolización del documento definitivo de venta, por parte del vendedor -parte demandada-, se dirigió al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, y consignó los recaudos que le fueron entregados, ante lo cual manifiesta le fueron devueltos por cuanto -a su decir- los abogados revisores del Registro le informaron que no se podía realizar la protocolización de la venta del inmueble, en virtud de irregularidades que se evidencian en el cuaderno de comprobantes, donde -a su decir- se evidencia la contravención entre el documento de condominio redactado por el vendedor y los permisos de construcción y la variables urbanas emitidas por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal.
En razón, a dicho alegato, este Juzgador observa que efectivamente según se evidencia a la documental inserta al folio 35 anexo marcado “9”, consistente en una copia fotostática simple de Solicitud de Revisión, Nro. 440.2017.08950, de fecha 12 de mayo de 2017, emitida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira, cuya solicitante fue la ciudadana Marian Le Boulenge, y el abogado revisor Yuli Rico, le fue impedida la protocolización con base a las observaciones que se desprenden de dicha planilla: “…Ver variables del Doc. Del 17-07-2015. N°39. T15 (Reforma de Condominio) (vencibles folios 1451-1452 N° 956-957) Cuadernos de comprobantes. Debe hacer nueva Reforma de Condominio tomando en cuenta último Doc N°2010.1592, AR-3 del 21-Marzo del 2017. y Traer todos los recaudos nuevos…”.

Y es por lo antes expuesto que la accionante presenta demanda de cumplimiento de contrato fundamentándose en los artículos 1.167, 1.160, 1.474, 1.486, 1.488, 1.503 y 1.518 del Código Civil , y de cuyo petitorio se desprende: “… solicito: PRIMERO: condene a la parte demandada, MEDARDO VIVAS VANEGAS, que cumpla con el Contrato bilateral de compraventa firmado, y subsane de manera inmediata los impedimentos de carácter administrativo en la ALCALDIA DE MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL, y los errores en el texto del DOCUMENTO DE CONDOMINIO que impiden la debida protocolización del Documento de Compra-venta en el REGISTRO PÚBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL ESTADO TÁCHIRA, todo de conformidad a las cláusula cuarta y quinta del aludidlo contrato; En caso contrario solicito al ciudadano Juez ante la renuencia del vendedor de dar cumplimiento al mismo, la SENTENCIA DEFINITIVA sea inscrita en el REGISTRO PÚBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL ESTADO TÁCHIRA, para que surta los efectos legales como título de propiedad del referido inmueble a nombre de MARIAN LE BOULENGE MANRIQUE...”.

Al respecto, de las cláusulas contenidas en el contrato privado de opción a compra-venta suscrito por las partes, inserto a los folios 05 y 06 de la presente causa, se desprende lo siguiente: “… CUARTA: El plazo de duración de este contrato es por 30 días hábiles con una prórroga de 10 días hábiles contados a partir de la firma del presente instrumento, fecha en la cual deberá otorgarse por ante el registro respectivo, la protocolización definitiva. QUINTA: EL PROMITENTE VENDEDOR, se obliga por medio del presente documento, a efectuar en el momento de la protocolización de la presente compra venta, la tradición del inmueble libre de todo gravamen, y las solvencias necesarias para el traspaso definitivo de propiedad…” .
En este sentido, respecto a lo anterior, la parte accionada manifestó en su escrito de contestación, que hizo entrega a la compradora -parte actora- de los recaudos exigidos por el Registro Inmobiliario tal como se evidencia del documento privado inserto al folio 72 anexo marcado “H” firmado por la ciudadana Marian Le Boulenge Manrique (parte actora).
Aunado a ello, de los alegatos del escrito libelar, este Juzgador observa que la parte actora no precisa con claridad cual fue el incumplimiento en el cual incurrió la parte accionada -vendedor-, pues de los argumentos expresados por la accionante se entiende que la misma interpuso la acción de cumplimiento de contrato vista la imposibilidad de la protocolización del documento definitivo de venta, en virtud a vicios ocultos que no permiten su formalización ante el Registro, alegando que el vendedor se ha negado a subsanar y que -a su decir- es una de las obligaciones contenidas en el contrato.
Sin embargo, cabe destacar que la imposibilidad de protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro respectivo por parte de la compradora, se debió a las observaciones realizadas por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, y que se encuentran insertos al folio 35, mas no por un incumplimiento imputable a la parte demandada del contrato objeto de la demanda, por lo cual a criterio de este Juzgador no se encuentra satisfecho el segundo requisito de la acción de cumplimiento de contrato. Así se decide.-
Igualmente, cabe destacar que mal podría este Tribunal declarar con lugar la presente demanda y ordenar la subsanación de un documento público como lo es el documento de condominio debidamente inscrito ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, bajo el Nro 39, Tomo 15 del Protocolo de Transcripción de fecha 17-07-2015, inserto a los folios 11 y 16, lo cual implicaría su modificación, teniendo como alegatos de la demandante que el mismo, tiene “…errores contrarios a las normas de orden público contenidos en LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, como el artículo 5 literal i…”, pues tal acción es totalmente contraria a la acción de cumplimiento de contrato, pues contra ello la parte pudo haber intentado una acción de nulidad de documento público, e inclusive una acción por saneamiento debido a la imposibilidad de protocolización del documento definitivo de venta por irregularidades en dicho documento.

En consecuencia, en virtud de los razonamientos antes expuestos le es Forzoso a este Juzgador declarar SIN LUGAR la presente pretensión

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, conforme al supuesto de vencimiento total establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando e impartiendo justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA, interpuesta por la CIUDADANA MARIAN LE BOULENGE MANRIQUE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-7.144.497, con domicilio en el Conjunto Residencial Villa Oeste, Casa Nro.25, ubicado en la calle 4, esquina con pasaje Barcelona, diagonal al Liceo Gonzalo Méndez, sector Madre Juana, San Cristóbal estado Táchira, contra el ciudadano MEDARDO VIVAS VANEGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.-3.996.788.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCION interpuesta por la parte demandada.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas tanto a la parte demandante como a la parte demandada.
CUARTO: Notifíquese a las partes por vía electrónica (correo electrónico y/o mensajería instantánea Whatsapp), de la presente decisión de conformidad con lo establecido en la Sentencia SCC-TSJ Nro. 386, Exp. 21-213, de fecha 12-08-2022 (Parte demandante: Teléfono: 0424-7216826. Parte demandada: Teléfono: 0414-7076702).
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los diez (10) días del mes de octubre del 2024, Años 214° de la Independencia y 165° de la Federación.

Abg. MSc. José Agustín Pérez Villamizar
Juez Provisorio
Abg. Roland Gilberto Delgado Rojas
Secretario Temporal
JAPV/jazs.-
Exp. Nro.22.641-2017.-