TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

214° y 165°

DEMANDANTE: MARIE KALACH DE MIRZOYAN, Venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad N° V-9.958.037 domiciliada en San Cristóbal estado Táchira.

APODERADOS JUDICIALES: MÓNICA RANGEL VALBUENA, JESÚS OCTAVIO NIEVES BRICEÑO, JORGE ISAAC JAIMES LARROTA y JUAN PABLO DÍAZ OSORIO, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-14.941.231, V-24.355.140, V-15.989.915 y V-17.645.825, en su orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 97.381, 261.634, 122.806 y 140.533, respectivamente.

DEMANDADO: Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, en fecha 27 de marzo de 2006, bajo el N° 21, Tomo 4-A RM 445, en la persona del ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, Venezolano, mayor de edad titular de cédula de identidad N° V-16.017.355, domiciliado en San Cristóbal estado Táchira.
APODERADAS JUDICIALES: NANCY MARGARITA SAENZ NIETO y NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS, Venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-5.662.319 y V-9.144.768 en su orden, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 38.105 y 26.187, respectivamente.

MOTIVO:

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. Apelación de sentencia definitiva, proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 25 de septiembre de 2023.

I
ANTECEDENTES

El trámite procesal en el juzgado a-quo.

En fecha 18 de de octubre de 2022, el tribunal a-quo admitió la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por el procedimiento Oral previsto el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial.

La decisión del juzgado a-quo recurrida:

El Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 25 de septiembre de 2023, dictó sentencia definitiva en la cual declaró: “PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por la ciudadana MARIE KALACH DE MARZOYAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.958.037, de este domicilio, en contra la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, en fecha 27 de marzo de 2006, bajo el N° 21, Tomo 4-A RM 445, en la persona del ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.017.355 de este domicilio. En consecuencia se condena a la parte demandada a entregar el bien inmueble tipo local comercial signado con el N° L-4, ubicado en el nivel calle, Centro Comercial Mary Center, carrera 8 con calle 3, N° 3-9, Municipio San Cristóbal estado Táchira…”.

El recurso de apelación:

En fecha 9 de agosto de 2023, las apoderadas judiciales de la parte demandada, abogadas NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS y NANCY MARGARITA SAENZ NIETO, apelaron, de la sentencia definitiva, dictada en fecha 25 de septiembre de 2023, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, del estado Táchira, y el 27 de septiembre de 2023, ratificaron su apelación, la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 3 de octubre de 2023.

El trámite procesal en este juzgado superior:

Correspondió a este Tribunal Superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación interpuesta contra la sentencia definitiva de fecha 25 de septiembre de 2023, y mediante auto de fecha 13 de octubre de 2023, se le dio entrada, y se dispuso seguir el trámite del procedimiento ordinario en esta segunda instancia.

II
DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA

Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión.

Alegó la parte demandante, que es propietaria de un local comercial según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 18 de julio de 2000, bajo el N° 003, protocolo 1, y documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, en fecha 22 de diciembre de 1996, bajo el N° 36, Tomo 49, Protocolo I. Que el objeto del contrato de arrendamiento es un local comercial signado con el N° L-4, ubicado en el Nivel Calle, Centro Comercial Mary Center, carrera 8, con calle 3, N° 3-9, sector Centro de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, cuyas características se encuentran en la cláusula primera el cual tiene una construcción aproximada de 110 metros cuadrados, posee 2 pisos, baño conformado por W.C y lavamanos, puerta de madera con cerradura, ventanales de hierro con sus respectivos vidrios, santa maría, brequera con 2 brequeras, toma de teléfono, varias tomas de electricidad con sus respectivos bombillos.

Que celebró contrato de arrendamiento mediante documento privado con la sociedad mercantil, COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., que en líneas generales el contrato de arrendamiento privado consistía: que el término del contrato era de 1 año, a partir del 1 de febrero de 2018 al 10 de febrero de 2019, prorrogable por el mismo lapso, que el canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de (Bs.F. 600.000,00), por mensualidades anticipadas en cuenta bancaria de la arrendadora.

Alegó que la arrendataria, no le manifestó en su condición de arrendadora con 60 días de anticipación al vencimiento, de forma expresa y por escrito, su voluntad de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término anteriormente mencionado, con lo cual no existió prorroga convencional de contrato, muestra de ello es que no se suscribió contrato de arrendamiento posteriormente.

Que a partir del día 10 de febrero de 2019, se inicio el lapso máximo de prorroga legal de 3 años, a razón de la relación de arrendamiento que duro más de 10 años, prorroga que inicio el día 11 de febrero de 2019, con fecha de vencimiento para el día 10 de febrero de 2022.

Alegó, que la arrendataria a partir del 10 de febrero de 2022, fecha en la que se le venció el lapso máximo de 3 años de prorroga legal, ha permanecido ocupando el local comercial sin causa legal o convencional que la faculte para ello, incumpliendo día a día hasta la presente fecha con su obligación de entregar el local comercial arrendado libre de bienes y de personas.

Que en su condición de arrendadora, no ha consentido en ningún momento la continuidad de la relación posterior al vencimiento del lapso máximo de prorroga legal, muestra de ello, es que inclusive se intento un juicio de desalojo, en julio de 2019, el cual concluyo declarándose sin lugar la demandada, según sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Táchira, de fecha 30 de marzo de 2022.

Que la primera demanda de desalojo, constituye un acto del cual resulta muy clara la voluntad de terminar la relación de arrendamiento, con lo cual no opera en ningún caso la tacita reconducción, a razón de que no se cumple lo dispuesto en el artículo 1600 del Código civil, por cuanto no ha dejado por su voluntad en posesión a la arrendataria, sino que está en contra de su voluntad.

Alegó que la arrendataria no ha dado cumplimiento a sus obligaciones de pagar las cuotas mensuales ante la Alcaldía, por lo que respecta al pago del servicio público del aseo, obligación que está establecida en el último contrato en su clausula séptima; Esta situación denunciada, configura un incumplimiento contractual, por violar la clausula séptima, que define la obligación que tiene el arrendatario de pagar las cuotas mensuales frente a la Alcaldía; con este incumplimiento se subsume en la causal contenida en el literal i) del artículo 40 del decreto con Rango, Valor y Fuera de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario par el Uso Comercial. Así pide sea decidió.

Asimismo, la parte demandante, acompañó el libelo de demanda con los siguientes medios de prueba:

- Copia simple del documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira en fecha 26 de diciembre de 1.996, anotado bajo el No. 36, tomo 49, Protocolo 1° correspondiente al 4to Trimestre de 1.996.
- Contrato de arrendamiento privado, suscrito por ambas partes, el cual constituye un medio de prueba conducente y pertinente para demostrar la relación arrendaticia entre las partes.
- Copia simple de facturas emitidas por la administradora INBANKER C.A por pago de contrato y pago de alquiler.
- Copia simple de escrito de contestación de la demandada de fecha 20 de noviembre de 2019.
- Copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 8 de febrero de 2008, y copia del acta constitutiva de la COMERCIALIZADORA DORKIS DE OCCIDENTE C.A.
- Copia simple de sentencia emitida dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de estado Táchira, de fecha 30 de marzo de 2022.

Peticiones de la parte demandante.

Solicitó que la arrendataria convenga a entregar el local comercial alquilado libre de personas y cosas y en las mismas condiciones en que lo encontró.

Alegatos de la parte demandada.

En su escrito de contestación de demanda, las abogadas NANCY MARGARITA SAÉNZ NIETO y NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS, apoderadas judiciales de la parte demandada, manifestaron que es cierto que existe un contrato de arrendamiento celebrado por escrito entre las partes, contado a partir del 1° de febrero de 2018 y finalizaba el 10 de febrero de 2019, por un año con las prórrogas incluidas, renovables. Que convinieron en el último contrato de arrendamiento el canon de arrendamiento en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000 BSF) más IVA por mensualidades anticipadas.

Alegaron, que la arrendataria se obligó a pagar conforme a la clausula séptima del contrato las cuotas mensuales por concepto de luz y Alcaldía, quedando sometida presentar finiquito de cancelación de este servicio al finalizar el contrato.

Alegaron, que es falso lo que afirma la actora, en cuanto a que el último contrato de arrendamiento suscrito en forma privada el 1° de febrero de 2018, con vencimiento el 10 de febrero de 2019, no se haya renovado, toda vez que el mismo quedó renovado por las partes, tan cierto que en fecha 25 de julio de 2019, la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, demanda a su representada COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A, ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el motivo de la referida demanda fue desalojo del local comercial, por incumplimiento de cláusulas contractuales, la mencionada demanda fue declarada con lugar, apelaron y el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción judicial del estado Táchira, en fecha 30 de marzo de 2022, dicta sentencia en la cual declara con lugar la apelación ejercida y nula la sentencia proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

Alegaron, que la parte actora reconoce la existencia del contrato como un hecho actual de vigencia cuando manifiesta en el capítulo II de las referidas demandadas, “del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Existe contrato de arrendamiento celebrado por escrito entre mi persona y la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A” ratifica el contrato y lo presenta en escrito de pruebas enunciando las causales, que justifican, a su decir, el desalojo del local comercial.

Que desde el 9 de febrero 2006, hasta el último contrato firmado privadamente, no existe intercambio de comunicaciones escritas entre su representada COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A y la arrendadora hoy demandante ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN.

Alegaron, que no es cierto que el día 10 de febrero de 2019, se hubiera dado inicio al lapso máximo de prorroga legal de 3 años con vencimiento para el día 10 de febrero de 2022; La demandante no acompaña prueba que demuestre la causal invocada, sobre la solicitud de dar termino a la relación arrendaticia, bien sea por su parte (la actora), o bien que su representada haya hecho uso del derecho de la comunicación para proceder con la prorroga legal.

Que es falso de toda falsedad, lo aseverado por la demandante, pues a su decir, su representada ocupa el local comercial sin causa legal o convencional, olvidando que fue ella quien acciono en contra de nuestra mandante a través de una temeraria demanda, en la que solicitó cumplimiento de la cláusulas contractuales, dando por sentado la prórroga convencional del contrato, la cual estaba y está vigente. La actora, continua falseando actuaciones he inventado incumplimientos contractuales por parte de su representada COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A, como lo señala en su temeraria demanda. Como se dejo ya expresado, su representada continúa ocupando el local comercial objeto de demandada, por haberse renovado el contrato, y aunado al hecho que no existe manifestación por parte de la arrendadora ni de nuestra mandante de dar termino al contrato.

Por último rechazan que su representada COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A, deba convenir en la entrega del local comercial.

a) Porque el contrato de arrendamiento se encuentra en plena vigencia.
b) Porque su representada COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A, no se encuentra en curso en tan falsa alegación de incumplimiento de contrato de arrendamiento.
c) Porque la faculta de terminar o no el contrato al arrendatario, máxime cuando el tribunal Superior, en su decisión del 30 de marzo, declara con lugar la apelación formulada por esta defensa, sin lugar la demandada por el desalojo de local comercial interpuesta por la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN y nula la sentencia proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, lo que indica que el contracto se encuentra en vigencia.

Finalmente, agregó como pruebas documentales lo siguiente:

1. Copia certificada del escrito de promoción de pruebas de la demandante que cursa en el expediente 821, del tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
2. Copia fotostática simple de la factura de pago emitidas por la alcaldía del Municipio San Cristóbal N° AA-000204507 y de fecha 7 de junio de 2022,
3. Recibo N° 275246 de fecha 1 de marzo de 2023, por concepto de aseo correspondiente al primer trimestre del 2023.
4. Copia de denuncia oficio N° 20-UAV 0407 de fecha 27 de noviembre de 2019.
5. Comunicado enviado a su representada en fecha 11 de enero de 2023 de la empresa SEPRIESCALA C.A.
6. fotografías realizadas en fecha 26 de enero de 2023.
7. Promovió prueba testimonial. De los Ciudadanos Lic. María Helena Ramos de Escalante y el ciudadano Orlando Díaz Pérez.
8. Promovió inspección judicial ante el tribunal a fines de dejar constancia del estado en que se encuentra el local comercial.

Peticiones de la parte demandada.

Que se declare sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos legales.

Hechos admitidos:

Los hechos fundamento de la pretensión demandada que quedaron admitidos luego de la contestación de la demanda dejando de ser controvertidos y por tanto no requieren ser probados son: 1. La existencia del documento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de febrero de 2018, con la que se evidencia la relación arrendaticia. 2. El objeto sobre el cual recae; y 3. El uso comercial del mismo.

Síntesis de la controversia:

La presente controversia se circunscribe en determinar: si se cumplió con la prorroga legal del contrato de arrendamiento y determinar si la parte demandada incumplió con las obligaciones contractuales, por ende, se encuentra incursa en el desalojo de local comercial previstos en los literales “G e I” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.

Informes en esta alzada de la parte demandada.

Las abogadas NANCY MARGARITA SAENZ NIETO y NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS, apoderadas judiciales de la parte demandada, presentaron en fecha 10 de noviembre de 2022, escrito de informes en el que consideran que la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 2 de agosto de 2021, el juez a quo en la dispositiva violento el ordinal 5° requisito previsto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, denunciando la violación principio de congruencia.

Asimismo, ratifican y reproducen los alegatos planteados en la contestación de la demanda; rechazan todos y cada uno de los alegatos expuestos por la parte demandante al considerar que su representada no ha incumplido con ninguna de la clausulas previstas en el contrato.

Que la parte actora no demostró en ningún momento sus argumentos de hecho, consigno sentencia proferida por el Tribunal Superior, cuya prueba no fue valorada por la sentenciadora y en la que se demuestra fehacientemente que muy por contario a sus alegatos se demuestra que, siempre ha estado conteste en que el contrato de arrendamiento lo renovó y así debe decidirse.

Denunciaron la infracción del silencio de prueba por parte de la juez a quo, en la sentencia recurrida, al incurrir la sentenciadora de instancia en el vicio de supuesto falso de hecho; toda vez que el supuesto análisis del contrato de arrendamiento, el cual no indica cual es, por cuanto los contratos desde su inicio tiene fecha de emisión máxime cuando los primeros fueron otorgados de manera autentica, pero además de eso, el lapso que el tribunal indica como correspondiente prorroga legal no podía haber trascurrido, por cuanto estaba en curso el juicio, lo que entonces obliga a notificar a la actora ahora si formalmente, sobre el inicio de la prorroga legal, pues la sentencia proferida por el Tribunal de alzada, tiene fecha de 30 de marzo de 2022 y declarado la plena vigencia del contrato.

Que incurrió en el vicio de silencio de prueba al no valorar conforme al principio de comunidad de la prueba, la copia certificada de la sentencia proferida por el tribunal superior de fecha 30 de marzo de 2022. Alegó que el tribunal a quo no valoro las pruebas aportadas por su representada.

Concluyeron, solicitando a este tribunal de alzada sea declarada con lugar la apelación interpuesta contra la sentencia y declarada Nula la sentencia por vía de consecuencia, sea declarada sin lugar la demanda por desalojo intentada por la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN contra nuestra mandante COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A.

Informes en esta alzada de la parte demandante.

El abogado JORGE ISAAC JAIMES LARROTA, apoderado judicial de la parte demandante, presento escrito de informes, en fecha 10 de noviembre de 2023, en el que hace un breve resumen de la sentencia proferida por el tribunal a quo, en el que expresó que la misma no está inficionada de ningún vicio y agravio en contra de la parte demandada, lo que hizo fue resolver la relación procesal sustantiva controvertida, ajustándola al derecho aplicado, por ser el ordenado por la ley, para la resolución del asunto aquí controvertido.

Alegó que, quedo demostrada la relación arrendaticia que hay entre su representada y la parte demandada. Que se inicio mediante un documento celebrado en fecha 9 de febrero de 2006, que la relación arrendaticia continuo con contrato autenticado por ante la oficina de Registro Público con Funciones Notariales del municipio Córdoba estado Táchira de fecha 8 de febrero de 2008.

Quedo demostrado que se celebró un tercer y último contrato de arrendamiento, el cual establece en su clausula segunda que el término del contrato es de 1 año, del 1 de febrero de 2018 al 10 de febrero de 2019, prorrogables por el mismo lapso, siempre que la arrendataria lo manifiesta a la arrendadora con 60 días de anticipación al vencimiento, de forma expresa y por escrito, su voluntad de prorrogar el contrato antes de vencimiento del término anteriormente mencionado.

“SEGUNDO: el termino del presente contrato es de un año contado a partir de 1 de febrero del año 2018 y finalizara el diez (10) de febrero del año 2019, por un año con las prorrogas incluidas renovables por el mismo lapso d tiempo siempre y cuando el arrendatario lo manifieste a la arrendadora con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato. Una vez vencido el lapso establecido, quedado a salvo lo referente a la prorr9ga legal, “ EL ARENDATARIO “ deberá hacer entrega inmediata a “LA ARRENDADORA” el inmueble objeto del presente contrato, a menos que manifieste de forma expresa y por escrito, su voluntad de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término anteriormente mencionado. Igualmente “EL ARRENDATARIO” conviene por este documento que a la fecha de expiración final del término de este contrato, entrega a “LA ARRENDADORA”, sin necesidad de notificación, el inmueble objeto de este contrato, totalmente desocupado de cosas y personas y en el mismo buen estado en el que lo recibe ya que en este mismo acto se da por notificado de su obligación de desocupar el inmueble al vencimiento del mismo.” Énfasis y subrayado añadidos.

Alegó que, quedo demostrado que la arrendataria no manifestó a la arrendadora con 60 días de anticipación al vencimiento, de forma expresa y por escrito, su voluntad de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término anteriormente mencionado, con lo cual no existió prorroga convencional del contrato, muestra de ello es que no se suscribió ningún contrato de arrendamiento posteriormente.

Que quedo demostrado que a partir del día 10 de febrero de 2019, se inicio el lapso máximo de prorroga legal de 3 años, a razón que la relación de arrendamiento ha durado más de 10 años, prorroga legal que inicio el día 11 de febrero de 2019, con fecha de vencimiento para el día 10 de febrero de 2022. Y que en ningún momento se ha consentido la continuidad de la relación posterior al vencimiento del lapso máximo de prorroga legal, muestra de ello es que inclusive se intento un juicio de desalojo en julio de 2019, el cual concluyo declarándose sin lugar la demandada, según sentencia definitiva firme dictada por el Juzgado Superior Primero en lo civil, Mercantil, Tránsito y bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira de fecha 30 de marzo de 2022.

Concluyo diciendo que con la primera demandada de desalojo constituye un acto de la arrendadora de su clara voluntad de terminar la relación de arrendamiento, con lo cual opera en ningún caso la tacita reconducción, a razón que no se cumple lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil. Por tanto se verifica la causal prevista en el literal g del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Solicitó a este Tribunal Superior, sea declarada sin lugar la apelación, y confirme en todas y cada sus partes el fallo apelado.

Observaciones a los informes de la parte demandada.

Las abogadas NANCY MARGARITA SAENZ NIETO y NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS, apoderadas judiciales de la parte demandada, presentaron en fecha 21 de noviembre de 2023, escrito de observaciones a los informes de la parte contraria, en el cual hacen un recuentro de todos los alegatos esgrimidos por la parte actora, y reiteran los alegatos expuestos en los informes presentados.

Alegan la existencia del contrato, la plena vigencia del mismo al momento de la interposición de la primera demanda de desalojo, en fecha 25 de julio del año 2019, aceptada por la parte demandante, se prueba sin lugar a dudas que su representada no estaba incursa en la prorroga legal para el momento de interponer la primera demanda, como temerariamente lo asevera la demandante.

Solicitó a este tribunal, sea declarada con lugar el recurso de apelación formulado y revoque la sentencia proferida y como consecuencia de ellos, sea declarada sin lugar la acción intentada por la ciudadana MARIE KALACH DE MIRYOZAN.

Observaciones a los informes de la parte demandante.

El abogado JORGE ISAAC JAIMES, co-apoderado judicial de la demandante ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte contraria, en la que consideró que presenta errores en derecho al alegar la incongruencia y el silencio de prueba y señalar un falso supuesto de hecho porque el lapso de prorroga legal no podría haber trascurrido por cuanto estaba en curso el primer juicio de desalojo, que al declararse con sin lugar, con lo que obligaría a su representada al notificar del inicio de la prorroga legal.

Que este razonamiento es un error en derecho, porque confunde lo que es falso supuesto de hecho con meras argumentaciones que no tiene ningún asidero. No hay necesidad de notificar el inicio de una prorroga legal, porque no hay norma que imponga semejante obligación a los arrendadores, además la existencia de un primer litigio de desalojo, es la muestra de voluntad de terminar una relación de arrendamiento por parte de su representada.

Que el razonamiento de la apelante, de que durante el primer juicio del proceso de desalojo se estaba en una renovación contractual, es falso porque irrespeta la fuerza obligatoria de la clausula segunda del último contrato de arrendamiento.

Solicitó que este tribunal deberá declarar sin lugar la apelación.

III
MOTIVACION
PUNTO PREVIO
SOBRE EL VICIO INCONGRUENCIA E INFRACCION DE SILENCIO DE PRUEBA

La parte apelante en su escrito de informes alega que el tribunal a quo incurrió en la congruencia de la sentencia y el vicio de silencio de prueba.

En cuanto a la incongruencia por infracción del silencio de prueba, alegó:

1) Que el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil (los jueces deben decidir conforme a lo alegado y probado en autos), se evidencia que la relación de arrendamiento se inició en fecha 9 de febrero de 2006, y dado que el día 10 de febrero del año 2019, venció la duración del último contrato de arrendamiento, el cual no se renovó, la relación contractual tuvo una duración de trece (13) años, por lo que de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, la arrendataria optaba por una prorroga legal de tres (3) años, lapso que comprendió desde el 11 de febrero de 2019, hasta 11 de febrero de 2022, sin que la parte demandada haya hecho la entrega forma del inmueble objeto de controversia, que de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia es nula al incurrir la sentenciadora de instancia en el vicio de falso supuesto de hecho; toda vez que del análisis del supuesto contrato de arrendamiento, el cual no indica cual es, por cuanto los contratos desde su inicio tiene fecha de emisión máxime cuando los primeros fueron otorgados de manera autentica, pero además de eso el lapso que el tribunal indica como correspondiente a prorroga legal no podía haber trascurrido por cuanto estaba en curso el juicio por desalojo que la propia actora ha reconocido le fue declarada Sin lugar, lo que entonces la obliga a notificar a la actora, ahora si formalmente, sobre el inicio de la prorroga legal, pues la sentencia proferida por el tribunal de alzada, tiene fecha 30 de marzo de 2022 y declaro la plena vigencia del contrato.

2) Que el tribunal a quo incurrió en el vicio de silencio de prueba al no valorar la sentencia proferida por el Tribunal Superior Primero Civil de fecha 30 de marzo de 2022, en donde en su aparte II determinación de la controversia, hechos alegados, se describe los fundamento de la pretensión, en la cual la demandante alegó, que celebro contrato de arrendamiento mediante documento privado con la COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A, que el contrato consistía en el tiempo de duración de mismo por el termino de un año contado desde el 1 de febrero de 2018 al 1 de febrero de 2019, prorrogables por el mismo lapso y que el canon de arrendamiento se pacto por la cantidad de 6000.000,00 por mensualidad anticipada, prueba que no fueron analizadas, fueron silenciadas por el tribunal a quo.

3) Que de la sentencia apelada dictada por el tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en la motivación de la sentencia, no fueron consideradas algunas de las pruebas aportadas por esta defensa, tanto que no fueron ni enunciadas y no se hizo valoración alguna de las mismas.

En este sentido, el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dispone: Toda sentencia deberá contener:

1° La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2° La indicación de las partes y de sus apoderados.
3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado anteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.

Y acorde con ello el artículo 12 eiusdem, prevé, entre otras, que el sentenciador debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

De acuerdo a las exigencias impuestas por la legislación procesal, toda sentencia debe contener una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia (artículo 243 del Código de Procedimiento Civil). Para cumplir con este requisito de forma exigido para los fallos judiciales, la decisión que se dicte en el curso del proceso no debe contener expresiones o declaratorias implícitas o sobreentendidas, por el contrario, el contenido de la sentencia debe ser expresado en forma comprensible, cierta, verdadera y efectiva, que no dé lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, contradicciones o ambigüedades, debiendo para ello ser exhaustiva, es decir, pronunciarse sobre todos los pedimentos formulados en el debate, y de esa manera dirimir el conflicto de intereses que le ha sido sometido en el proceso. Estas exigencias de carácter legal, como requisitos fundamentales que deben contener las sentencias, han sido categorizados por la jurisprudencia como: el deber de pronunciamiento, la congruencia y la prohibición de absolver la instancia.

Por consiguiente, tales normas constituyen una reiteración del principio dispositivo que caracteriza al procedimiento civil y sujetan el pronunciamiento del juez a todos los alegatos formulados por las partes con el objeto de fijar los límites del tema a decidir, sin que le sea posible dejar de resolver alguno de ellos (incongruencia negativa), o por el contrario, extender su decisión sobre excepciones o argumentos de hecho no formulados en el proceso o excederse en lo solicitado oportunamente por las partes (incongruencia positiva).

Ahora bien, de la revisión de presente expediente, se observa que la parte demandada hoy apelante en esta instancia, planteó el supuesto vicio de congruencia e infracción de silencio de prueba en que incurrió la juez del tribunal a quo al expresar que no valoró las pruebas aportadas consignadas junto con el escrito de contestación a la demanda, ni mucho menos la copia certificada de la sentencia proferida por el Tribunal Superior de fecha 30 de marzo de 2022; Cabe destacar, que el juez tiene la obligación de analizar todos los elementos probatorios cursantes en autos, aun aquellos que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer un elemento de convicción, expresando siempre cuál es su criterio respecto a ellas, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

En la decisión recurrida de fecha 25 de septiembre de 2023, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de Circunscripción judicial del estado Táchira, declaro: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, titular de cédula de identidad N° V-9.958.037, contra de la SOCIEDAD MERCANTIL DORKY DE OCCIDENTE, inscrita en el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, en fecha 27 de marzo de 2006, bajo el N° 21, Tomo 4-A RM 445, en la persona de su vicepresidente ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, titular de cédula de identidad N° V-16.017.355. En consecuencia se condena a la parte demandada a entregar el bien inmueble tipo local comercial signado con el N° L-4, ubicado en el nivel calle, Centro Comercial Mary Center carrera 8 con calle 3, N° 3-9 Municipio San Cristóbal estado Táchira. Por la naturaleza de fallo no hay condenatoria en costas.

De igual forma, en la sentencia recurrida se hace un recuento cronológico de las actuaciones y se cita fundamento sobre la carga de la prueba, pero no toma en cuenta algunos medios de prueba aportados por la demandada en su escrito, solo se limito a valorar dos pruebas, dejando por fuera las pruebas aportadas por la parte apelante, debió el juzgador pronunciarse expresamente sobre las mismas, y al no hacerlo violo expresamente el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, conjuntamente con los artículos 12 y 15 ejusdem, al no expresar en su sentencia la debida congruencia con las excepciones o defensas opuestas, no ateniéndose a lo alegado y probado en autos, y menoscabando así el derecho a la defensa de la parte demandada en el presente proceso, por lo que la decisión recurrida, en efecto adolece, como lo denuncia la co-apoderada del demandado, del vicio de inmotivación, debiendo ser declarada nula de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por falta de cumplimiento de los requisito del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

EN CUANTO AL FONDO DE LA DECISION.

El objeto de fondo de este procedimiento, es la pretensión de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, signado con el N° L-4, ubicado en el nivel calle Centro Comercial Mary Center, carrera 8, con calle 3, N° 3-9, sector centro, San Cristóbal estado Táchira, el cual fue dado en arrendamiento por contrato privado, celebrado entre la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, en su carácter de propietaria y la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., en la persona de su representante ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, quedando por determinar si la parte demandada se encuentra incursa en los hechos constitutivos de las causales invocadas por la parte demandante como fundamento de la acción de los literales “G” e “I”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, el cual establece lo siguiente:

Artículo 40: son causales de desalojo: … G.) “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.”… I). Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y / o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio.”

La parte demandada, convino en la existencia de un contacto de arrendamiento celebrado por escrito al que hace mención la parte demandante en el escrito de la demanda, que no ha incumplido con ninguna de la clausulas del contrato, que tampoco la demandante le ha notificado de la prorroga legal que le corresponde; rechaza y niega que haya dejado de cancelar los servicios públicos de aseo y las obligaciones frente a la Alcaldía. Sostiene que no se han configurado las causales de los literales “G e I” del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Dentro de este contexto, entra esta instancia Superior a resolver sí es procedente la pretensión de la parte actora en las causales invocadas.

Análisis probatorio:

Pruebas documentales.

Al folio13, corre inserto copia de la cédula de identidad de la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, instrumento de identidad definido en el artículo 11 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de Identificación, como de carácter personal e intransferible y constituir el documento principal de identificación para los actos civiles, mercantiles, administrativos y judiciales, y que este tribunal le confiere pleno valor probatorio para demostrar que la ciudadana, MARIE KALACH DE MIRZOYAN , se identifica con la cédula de identidad N° V-9.958.037.

A los folios 14 al 16, corre documento protocolizado por ante la oficina subalterna de Registro Público del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, de fecha 18 de julio de 2000, bajo el N° 25, Tomo 003, Protocolo 01, folio 1/6 correspondiente al 3 trimestre del año; El cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, es la dueña del inmueble objeto del litigio, inmueble que adquirió por venta que le realizo la Alcaldía del Municipio San Cristóbal.

A los folios 17 al 22, corre inserto justificativo de testigos, evacuados en fecha 9 de diciembre de 1996 ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, estado Táchira, el cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en el proceso, en consecuencia, el tribunal no la aprecia ni valora por ser impertinente.

A los folios 23 al 27, corre inserto justificaciones judiciales de fecha 9 de diciembre de 1996, la cual fue admitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia, Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el cual no la aprecia ni valora el tribunal, pues de él no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido.

A los folios 28 al 30, corre en original documento privado de arrendamiento suscrito por ambas partes, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público, conforme lo establece el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia, el mismo hace fe de que existe la relación arrendaticia entre la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, en su carácter de arrendadora y la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., en la persona de su representante ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, en su carácter de arrendatario y sus obligaciones contractuales, así mismo en su cláusula segunda se observa que la relación arrendaticia, comenzó a partir del 1 de febrero de 2018 y finalizó el 1 de febrero del año 2019.

A los folios 31 al 33, corre insertas copias simples de Factura N° 00024, emitida por la administradora INBANKER C.A., de fecha 9 de febrero de 2006, por un monto de (Bs. 1.060.000,00); copia de recibo de ingreso N° 1295, emitido por la administradora INBANKER C.A., de fecha 9 de febrero de 2006, por un monto de (Bs. 150.000) a favor de JORGE BELTRAN MONCADA, correspondiente a la cancelación de gastos de contrato; copia de recibo de ingreso N° 1294, emitido por la administradora INBANKER C.A., de fecha 9 de febrero de 2006, por un monto de (Bs. 530.000) a favor de JORGE BELTRAN MONCADA, correspondiente a la cancelación del mes administrativo; copias de recibos de ingreso números 000093 y 000227, emitido por la administradora INBANKER C.A., de fechas 3 de marzo de 2006 y 3 de abril de 2006, respectivamente, por un monto de (Bs. 530.000,00) cada uno a favor de JORGE BELTRAN MONCADA, el primer recibo y el segundo por concepto de pago de alquiler mes de marzo, este tribunal, desecha tales probanzas por cuanto no aportan nada a la resolución de la presente controversia, por cuanto la presente demanda no versa sobre la causal referente a falta de pago de cánones de arrendamiento, en cuyo caso si seria pertinente el análisis de tales facturas.

A los folios 34 al 41, corre inserto copia fotostática simple del escrito de contestación de demandada, de fecha 20 de noviembre de 2019, el cual fue presentado por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el cual no la aprecia ni valora, el tribunal pues de él no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso, ya que este fue un escrito que fue presentado en otro juicio.

A los folios 42 al 46, corre inserta copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito por ante el Registro Público con funciones Notariales del Municipio Córdoba, Santa Ana, del estado Táchira, de fecha 8 de febrero de 2008, quedando inserto bajo el Nº 29, Tomo 2, Folio 60 al 61, contrato celebrado entre la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, en su carácter de arrendadora y la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., representada por el presidente ciudadano YALIL AYAN FERNANDEZ, el cual por haber sido agregado en copia simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que entre la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, en su carácter de arrendadora y la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., se celebro contrato de arrendamiento sobre un local comercial, signado con el Nº 4 , y que forma parte de un inmueble ubicado en la carrera 8 con calle 3, N° 3-9, centro comercial Mary Center, San Cristóbal, Estado Táchira, con lo cual queda evidenciado que en dicha fecha las mismas partes en el presente juicio celebraron contrato de arrendamiento sobre el mismo local objeto de la presente controversia, así mismo queda demostrado que el mencionado contrato inicio el 1 de marzo de 2008 y finalizó el 28 de febrero de 2009, renovable por el mismo lapso de tiempo.

A los folios 47 al 51, corre inserta copia fotostática simple del Acta Constitutiva de la COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, de fecha 27 de marzo de 2006, bajo el N° 13, Tomo 4-A RM 445, en la se constata los estatutos sociales, de la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A, en cuanto a esta prueba documental, la cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que la COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A, fue creada el 27 de marzo de 2006, y que su domicilio lo tenía fijado en la carrera 8, calle 3, esquina Mary Center, local 4, San Cristóbal, estado Táchira; se constata con esta prueba que el local comercial objeto de la presente controversia, se trata del mismo local dado en arrendamiento a la hoy demandada en el año 2006.

A los folios 52 al 78, corre fotostática simple de la sentencia definitiva emitida por el Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 30 de marzo de 2022, en el expediente signado con el N° 7856; la cual no la aprecia ni valora el tribunal, pues de ellas no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho controvertido en este proceso.

A los folios 102 al 106, corre inserto copia fotostática simple del acta de asamblea extraordinaria de accionista de la COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCCIDENTE C.A., el tribunal no la aprecia ni valora, por ser impertinentes en relación al thema probandum, que es la de probar si el arrendatario incumplió con las clausulas contractuales.

A los folios 107 al 111, corre inserto copia fotostática certificada del escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandante en el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de Circunscripción Judicial del estado Táchira; Tal documental se desecha del debate probatorio por cuanto no resulta útil a los fines de resolver la pretensión solicitada.

Al folio 113, corre copia fotostática certificada del recibo N° AA-000204507 de fecha 6 de julio 2022, emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, División de Tesorería Municipal, por un monto de (152,46 Bs), por concepto de pago de aseo comercial, a favor de la COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE, documento administrativo que fueron en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dicho instrumento de conformidad con la Jurisprudencia se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente, se le confiere a este instrumento pleno valor probatorio, igualado al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 Código Civil por tanto hace plena fe de la COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A canceló lo correspondiente al servicio de aseo urbano ante dicha institución de enero a diciembre de 2022.

Al folio 114, corre copia fotostática certificada del recibo N° 0000000000275246 de fecha 1 de marzo de 2023 emitido por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de San Cristóbal (SUMATSC) por un monto de (179,82 bs) correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo de 2023, por concepto de aseo domiciliario, documento administrativo que fue presentado en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dicho instrumento de conformidad con la Jurisprudencia, se debe considerar un documento auténtico que se asimila en su valor probatorio a los documentos públicos y por cuanto no fue desvirtuada su veracidad por otro medio de prueba fehaciente, se le confiere a este instrumento pleno valor probatorio, igualado al documento público, de conformidad con el artículo 1.363 Código Civil, por tanto hace plena fe de la COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A canceló lo correspondiente al servicio de aseo comercial ante la institución correspondiente.

Al folio 115, corre copia fotostática certificada del instrumento administrativo de denuncia ante el Ministerio Público, Unidad de Atención a la Victima de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual no se aprecia ni la valora, ya que la misma no emana algún elemento probatorio que contribuya en forma directa e inmediata a dilucidar lo que son los hechos controvertidos en este proceso, resultando la misma ser una prueba impertinente.

A los folios 116 al 117, corre comunicado de la empresa SEPRIESCALA C.A., fecha 11 de enero de 2023, a la COMERCIALIZADORA DORKIS, la cual no se aprecia ni la valora, ya que la misma no emana algún elemento probatorio que contribuya en forma directa e inmediata a dilucidar lo que son los hechos controvertidos en este proceso.

A los folios 118 y 119, rielan dos (2) fotografías, consignadas por la parte demandada, por cuanto las mismas no reflejan la descripción que certifique la autenticidad de tal medio probatorio, este tribunal no les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el único aparte del artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de una prueba libre que se promueven de manera analógica a la prueba legal, motivo por el cual el promovente ha debido suministrar toda la información necesaria para darle credibilidad a esas fotografías, tales como la descripción de la cámara con la cual fueron tomadas, la fecha exacta, las descripción del rollo utilizado, así como la persona que tomó dichas fotos y presentarla al proceso a efectos de ser ratificadas, conforme a criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Sent. 769 del 24 de octubre de 2010:

“1.-El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio.
2.- El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba…”.

Al folio 148, corre inserta acta de inspección judicial promovida por la parte demandante en el presente juicio y levantada en fecha 31 de mayo de 2023, que contiene inspección judicial, practicada por Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el inmueble ubicado en el nivel calle Centro Comercial Mary Center, carrera 8, con calle 3, Nº 3-9, signado con el Nº L-4, sector centro, San Cristóbal, estado Táchira, Inspección Judicial practicada por el tribunal a quo dentro del lapso probatorio, con la cual se pudo apreciar con inmediación del juez de la causa y con la presencia de la parte demandada, los hechos constatados en la misma, por tanto con ella se demuestra que al edificio se verifico una puerta con vidrio en su interior que permite el acceso al edificio. Se observo al ingresar un tablero con varias brequeras con protección de vidrio candado. Dicha inspección por cuanto fue realizada por el juez de la causa en aplicación del principio de inmediación y no evidenciándose contradicción alguna ni violación de la regla de la lógica y de la experiencia, por tanto, se tienen por demostrados los hechos a los que se refiere las inspecciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que consagra el sistema de valoración de la sana crítica.

A los folios 149 y 151, corre inserta inspección judicial practicada por el tribunal a quo en fecha 6 de junio de 2023, en la oficina de CORPOELEC, avenida Libertador con sede en Táchira, Los Andes, San Cristóbal, control de operaciones (COD) departamento ATC A CS TB, a fin de cumplir con lo solicitado con las apoderadas de la parte demandada, con la cual se pudo verificar que el ciudadano DAVID JOSÉ RAMÍREZ JÁCOME, con cédula de identidad N° V-9.223.668, en su condición de jefe de división de operaciones de CORPOELEC- TÁCHIRA, quien luego de revisado el sistema de dicho departamento no se observo ninguna solicitud con el N° 3298676, ni con el número de cédula, ni nombre de ciudadano JORGE ELIECER BELTRÁN MONCADA, se dejo constancia que la abogada DUBRASKA BERCLUY VIVAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 63.163, en su condición de consultora jurídica de la Corporación Eléctrica Nacional S.A. (CORPOELEC), anexo la información solicitada; Dicha inspección por cuanto fue realizada por el juez de la causa en aplicación del principio de inmediación, con la cual se pudo apreciar de quien Juzga, los hechos constatados en la misma, por tanto con ella se demuestra que no se verifico ninguna información de reclamo con el número de cédula, ni nombre del demandado.

Riela en el acta de audiencia de juicio, la testimonial de la ciudadana MARIA ELENA RAMOS DE ESCALANTE, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad N° V-6.243.876, promovido por la parte demandada, el cual declaro, que ratifico el contenido y firma de la comunicación realizada en fecha 11 de enero de 2023, la cual fue basada en el reporte que arroja el SENTURION, que es el equipo que recibe los reportes de apertura y cierre del local; De la declaración rendida por el referido ciudadano, no emana ninguna circunstancia que sirva para demostrar los hechos controvertidos en este proceso, en consecuencia tal declaración no presta mérito probatorio alguno. Así se decide.

Riela en el acta de audiencia de juicio, la testimonial del ciudadano ORLANDO DIAZ PEREZ, venezolano, titular de la cedula de identidad N° V-1.587.520, promovido por el demandada, quien al ser interrogado por el apoderado judicial del demandado y promovente, señaló que su dirección es frente a la COMERCIALIZADORA DORKY C.A, que distingue al propietario de la empresa desde que monto el negocio, y tiene un trato con el señor, que el señor no tiene agua potable desde hace 3 años aproximadamente, que él le da agua de su casa cuando están trabajando. Que tiene entendido que el señor Jorge dueño de la comercializadora tiene problemas con el propietario del local y el señor Jacobo vino con un plomero y le corto el agua; seguidamente repregunta la parte demandante, Si usted vio que el señor Jacobo cerró el paso del agua cuando las tuberías están dentro de la edificación y usted no ha tenido acceso por parte de él. Contesto “el señor Jacobo abrió el local del lado y le corto el agua y a la gente del local de los seguros le prohibió que le dieran agua y le pidió el favor de que diera agua de su casa”. La presente testimonial, se valora conforme 508 del Código de Procedimiento Civil, no obstante de la misma no se puede extraer elemento de convicción alguno respecto al hecho controvertido, referente a la prórroga del contrato o incumpliendo por parte del arrendatario del local comercial, solo se basa en presunciones del corte del agua y no tiene con precisión si efectivamente se violento el derecho del agua al arrendatario.

Conclusión del análisis probatorio.

Quedo demostrado la existencia del contrato privado de arrendamiento, suscrito entre la demandante y la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE, C.A., en fecha 1 de febrero de 2018, en la cual las partes estipularon sus obligaciones contractuales, en los que se constata, que se da en alquiler un local comercial, marcado con el N° L-4, Nivel calle, ubicado en la carrera 8, con calle 3, N° 3-9, Centro Comercial Mary Center, San Cristóbal, estado Táchira, destinado para el uso de actividad comercial.

Quedo demostrado, que si bien el último contrato suscrito entre las partes fue en fecha 1 de febrero de 2018 y finalizó el 10 de febrero de 2019, por un año y con las prorrogas incluidas renovables, existieron previamente a dicho contrato, otros contratos de arrendamiento, suscritos entre las partes contendientes en el presente juicio, sobre el mismo bien inmueble, y que la COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE, C.A., tiene fijado como su domicilio desde que fue creada el 27 de marzo de 2006, la carrera 8, calle 3 esquina Mary Center local 4, misma dirección del local objeto de controversia.

Quedo demostrado que no hubo incumpliendo en el pago de servicio de aseo por ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, por el contrario se verifico que la empresa esta solvente desde enero 2022 a diciembre 2022, y desde enero 2023 a marzo 2023. Por tanto, no se incumplió con la clausula séptima del contrato, y con el literal “I” del artículo 40 de la Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Inmuebles para el Uso Comercial.

Para decidir esta jurisdicente, lo hace teniendo especialmente en cuenta lo establecido en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Inmuebles para el Uso Comercial, que prevé que, al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (6) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

“Hasta un año: de 6 meses;
Más de 1 año y menos de 5 años: 1 año;
Más de 5 años y menos de 10 años: 2 años; y más de 10 años: 3 años.”

Por otra parte, es necesario revisar la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria de un instrumento público, conforme lo establece el artículo 1363 del Código Civil, tal como fue valorado anteriormente, la cual es del siguiente tenor:

“SEGUNDO: El termino del presente contrato es de un (1) año, contados a partir del 1 de febrero del año 2.018 y finaliza el diez (10) de febrero del año 2019, por un año con las prorrogas incluidas renovables por el mismo lapso de tiempo siempre y cuando el arrendatario lo manifieste a la arrendadora con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del contrato. Una vez vencido el plazo aquí establecido, quedando a salvo lo referente a la prorroga legal, “EL ARRENDATARIO” beberá hacer entrega inmediata a la “ARRENDADORA” el inmueble objeto del presente contrato, a menos que manifieste en forma expresa y por escrito, su voluntad de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término anteriormente mencionado. Igualmente “EL ARRENDATARIO”, conviene por este documento que a la fecha de expiración final del término de este contrato, entrega a “LA ARRENDADORA”, sin necesidad de notificación, el inmueble objeto de este contrato, totalmente desocupado de cosas y personas y en el mismo buen estado en que lo recibe ya que en este mismo acto se da por notificado de su obligación de desocupar el inmueble al vencimiento del mismo”.

De la cláusula anteriormente transcrita, resulta acertado lo determinado por la recurrida, en cuanto a que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con duración concluida, y que lo ajustado a derecho es declarar la procedencia de la causal contenida en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Siguiendo el criterio de la Sala Constitucional, en sentencia N° 137, de fecha 11 de marzo de 2016, en cuanto a la prórroga legal, prevista en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Inmuebles para el Uso Comercial, la misma opera de pleno derecho, automáticamente, sin necesidad de notificación alguna. En el presente caso, el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, es de 13 años, dado que la relación arrendaticia, comenzó el día 9 de febrero de 2006 con el primer contrato, luego el día 1 de febrero de 2018 se realizó el último contrato suscrito entre las partes, el cual duro hasta el 10 de febrero de 2019, correspondiéndole al arrendatario, el tiempo de prórroga legal de 3 años, que trascurrieron, entre 11 de febrero de 2019 hasta el 11 de febrero de 2022, ambas fecha inclusive, de los cuales hizo uso la demandada, y vencida la referida prorroga, no hizo entrega del inmueble. Por lo que, se configuró el supuesto de hecho de la pretensión de desalojo que prevé el artículo 40 literal “g” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Inmuebles para el Uso Comercial, debiendo ser declarada con lugar la presente demanda. Así se decide.

Como corolario de conformidad con lo pautado en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, constituye una causal para la procedencia de la acción de desalojo, que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes hubiere vencido y las partes no hubieren acordado una prorroga o su renovación; siendo que en el presente caso la parte actora, demanda el desalojo bajo el argumento que el contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, de conformidad con la cláusula segunda, tuvo una duración de 1 año que transcurrió desde el 11 de febrero de 2018 hasta el 11 de febrero de 2019, sin que el arrendatario haya manifestado la renovación del contrato de arrendamiento, razón por la cual, debe ser declarada sin lugar la apelación impetrada contra la sentencia del tribunal a quo. Y así se decide.

IV
DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta contra la sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 25 de septiembre de 2023.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por MARIE KALACH DE MIRYORZAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.958.037, domiciliada en el Municipio San Cristóbal, estado Táchira contra la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A.

TERCERO: NULA, la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 25 de septiembre de 2023.

CUARTO: SE ORDENA LA ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), signado con el N° L-4, ubicado en el nivel calle, Centro Comercial Mary Center, carrera 8, con calle 3, N° 3-9, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, a la parte demandante ciudadana MARIE KALACH DE MIRYORZAN, libre de personas y cosas.

QUINTO: Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia fotostática certificada de la misma y en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y en su oportunidad legal, bájese el expediente.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los diecinueve (19) días del mes de julio del año 2024. Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.

La Juez

Abg. María Luisa Pino García

La Secretaria,

Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora

En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.
Exp. N°8094.-
MLPG/GYVM