TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA

213º y 164º

EXPEDIENTE Nº: 11.543
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: GLADYS JOSEFINA UZCATEGUI AGOSTINI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.493.683, con domicilio procesal en avenida las Américas, conjunto residencial las Marías, edificio María Elena, piso 1, apartamento 1-1, Mérida, estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábil.

APODERADO(S) JUDICIAL(ES) DE LA PARTE ACTORA: LEIX TERESA LOBO y JHONNY JOSÉ FLORES MONSALVE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-3.297.575, V-14.806.641, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 10.882 y 109.816, en su orden, con domicilio procesal en la avenida las Américas, conjunto residencial las Marías, edificio María Elena, piso 1, apartamento 1-1, Mérida, estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábiles.

PARTE DEMANDADA: NANCY SÁNCHEZ DE MARQUEZ, LUIS ALFREDO MARQUEZ SÁNCHEZ, JESSICA ELIBETH MARQUEZ SÁNCHEZ y RICARDO JOSÉ MARQUEZ SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-13.097.995, V-18.797.638, V-18.797.637, V-20.433.886, respectivamente, domiciliados en Ejido, Municipio Campo Elías del estado Bolivariano de Mérida y civilmente hábiles.

APODERADO(S) JUDICIAL(ES) DE LA PARTE DEMANDADA: DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-5.206.797, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 73.648, domiciliado en esta ciudad de Mérida, estado Bolivariano de Mérida y jurídicamente hábil.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

- Que es arrendadora de un inmueble para uso comercial, consistente de un local signado con el número 92 de la nomenclatura municipal, ubicado en la ciudad de Ejido, avenida Fernández Peña, Municipio Campo Elías del estado Bolivariano de Mérida.
- Que en principio fungía como arrendatario el ciudadano LUIS ALBERTO MARQUEZ FLORES, quien falleció en fecha 05/ENERO/2021.
- Que ni el arrendatario original ni los citados hoy arrendatarios, no cancelan el canon de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2020, pactado en la cantidad de CIENTO TREINTA DOLARES (U.S.D. 130) mensuales.
- Que en fecha 28/MAYO/2021 los citados arrendatarios acudieron por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, para consignar los cánones de arrendamiento.
- Que acude para demandar como efectivamente demanda a los ciudadanos NANCY SÁNCHEZ DE MARQUEZ, LUIS ALFREDO MARQUEZ SÁNCHEZ, JESSICA ELIBETH MARQUEZ SÁNCHEZ y RICARDO JOSÉ MARQUEZ SÁNCHEZ, antes identificados.
- Estimó la demanda en la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS DOLARES AMERICANOS (U.S.D. 2.600,00).
- Fundamentó la presente acción en los artículos 1133, 1140, 1159, 1160, 1167, 1579, 1592, 1594, 1595 del Código Civil (CC) y 1, 2, 14, 20, 40, literal “a” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial.
- Solicitó se decrete medida de secuestro.
- Señaló el domicilio procesal de la accionante y requirió que la demanda sea sustanciada y tramitada conforme a derecho y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley.

III

RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

Mediante auto de fecha 11/AGOSTO/2022, se recibió por distribución demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, se le dio entrada, formó expediente, hizo las anotaciones estadísticas correspondientes, admitió la demanda.

En fecha 22/SEPTIMBRE/2022 (folio 41), se dictó auto mediante el cual libro los recaudos de citación y se comisionó al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Campo Elías y Aricagua de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida.

Obra al folio 41, auto de fecha 22/SEPTIMBRE/2022, mediante el cual ordenó abrir cuaderno separado de Medida de Secuestro.

Riela al folio 68, diligencia de fecha 09/NOVIEMBRE/2022, suscrita por los abogados LEIX TERESA LOBO y JHONNY JOSÉ FLORES MONSALVE, apoderados judiciales de la parte actora, mediante la cual consignaron escrito de reforma de la demanda.

Cursa al folio 72, auto de fecha 17/NOVIEMBRE/2022, mediante el cual se admite la reforma de la demanda.

En fecha 12/ENERO/2023 (folio 73), diligenció la parte demandada, y consignaron escrito de contestación de la demanda.

Obra al folio 75, nota de secretaria de fecha 12/ENERO/2023, mediante la cual se hace constar que es el último día para que la parte demandada diera contestación a la demanda y que en fecha 12/ENERO/2023, la parte demandada consignó escrito de contestación, mediante la cual, alegó entre otros hechos lo siguiente:

Punto Previo y al fondo de la demanda.

- Señaló que esta demanda debió ser declarada sin lugar in limini Litis ab intio y/o en el acto de admisión de la demanda por cuanto para el momento de la demanda el ciudadano LUIS ALBERTO MARQUEZ FLORES, falleció a consecuencia del Covid 19, dejando un vacío en cuanto a la persona que había firmado el contrato de arrendamiento.
- Indicó que el local arrendado posee un área aproximada de cuarenta y tres metros con sesenta y tres centímetros (43,73 mts2) y cuenta con un solo nivel.
- Señaló que la parte demandante debió solicitar la citación a los herederos conocidos y desconocidos para que se hagan parte en el presente litigio.
- Rechazó, negó y contradijo la presente demanda.
- Solicitó a este juzgado se sirva declarar inadmisible esta demanda.

Riela al folio 76, auto de fecha 17/ENERO/2023, mediante el cual de conformidad con el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil (CPC), fija audiencia preliminar.

Inserto al folio 77 se encuentra diligencia suscrita por la abogada LEIX TERESA LOBO, mediante la cual rechazó el argumento de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda.

Consta al folio 78, auto de fecha 23/ENERO/2023, mediante el cual difirió la audiencia preliminar de conformidad con el articulo 868 del CPC.

Cursa a los folios 79 al 81 y su vueltos, sentencia interlocutoria de fecha 26/ENERO/2023, mediante el cual decreto la reposición de la causa.

Riela al folio 82, corre inserto escrito suscrito por la parte demandada, mediante la cual otorgaron poder apud-acta al abogado en ejercicio NESTOR EDGAR ORTEGA TINEO.

Obra al folio 84, diligencia suscrita por los abogados LEIX TERESA LOBO y JHONNY JOSÉ FLORES MONSALVE, mediante la cual apelaron de la decisión dictada por este juzgado de fecha 26/ENERO/2023.

En fecha 01/FEBRERO/2023 (folio 85 y vuelto), se dictó auto mediante el cual se oyó la apelación en un solo efecto de conformidad con el articulo 295 del CPC.

Riela al folio 86, corre inserta diligencia suscrita por los abogados, LEIX TERESA LOBO y NESTOR ORTEGA TINEO, mediante la cual suspendieron el curso de la presente causa.

Consta al folio 87, auto de fecha 06/FEBRERO/2023, mediante el cual suspendió la causa por el lapso de tiempo indicado.

Cursa al folio 88, auto de fecha 22/FEBRERO/2023, mediante el cual que vencido el lapso de suspensión, dejó constancia que no comparecieron las partes a consignar escrito alguno.

Riela al folio 89, corre inserta diligencia suscrita por los abogados, LEIX TERESA LOBO y NESTOR ORTEGA TINEO, mediante la cual suspendieron el curso de la presente causa.

Consta al folio 90, auto de fecha 09/MARZO/2023, mediante el cual suspendió la causa por el lapso de tiempo indicado.

Cursa al folio 91, auto de fecha 13/ABRIL/2023, mediante el cual que vencido el lapso de suspensión, dejó constancia que no comparecieron las partes a consignar escrito alguno.

Obra al folio 92, corre inserta diligencia suscrita por la abogada, LEIX TERESA LOBO, mediante la cual solicitó se continué la causa en el estado que se encontraba.

Consta al folio 93, auto de fecha 24/ABRIL/2023, mediante el cual reanudó el presente juicio.

Riela al folio 92, corre inserta diligencia suscrita por la abogada, LEIX TERESA LOBO, mediante la cual señaló los siguientes recaudos para ser compulsados mediante copia certificada.

Obra al folio 93, auto de fecha 06/JUNIO/2023, mediante el cual indicó como copias las mismas señaladas por la parte apelante.

Cursa al folio 106, auto de fecha 15/JUNIO/2023, mediante el cual recibió copias certificadas, procedente del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida.

Consta al folio 150, auto de fecha 25/JULIO/2023, mediante el cual dio respuesta a el oficio Nº 14-F4-1195-2023 de fecha 19/JULIO/2023, proveniente de la Fiscalía Cuarta del Ministerio Publico del estado Bolivariano de Mérida.

Riela al folio 151, auto de fecha 03/OCTUBRE/2023, mediante el cual recibió copias certificadas, procedente del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida.

Obra al folio 189, auto de fecha 05/OCTUBRE/2023, mediante el cual ordenó notificar a las partes, para que tenga a lugar audiencia preliminar de conformidad con el articulo 868 del CPC.

Consta al folio 193, auto de fecha 18/OCTUBRE/2023, mediante el cual el juez provisorio se aboco al conocimiento de la presente causa.

Cursa al vuelto del folio 193, auto de fecha 18/OCTUBRE/2023, mediante el cual dio respuesta a el oficio Nº 14-F4-1871-2023 de fecha 19/JULIO/2023, proveniente de la Fiscalía Cuarta del Ministerio Publico del estado Bolivariano de Mérida.

Riela al folio 199, corre inserto escrito suscrito por la parte demandada, mediante la cual otorgaron poder apud-acta al abogado en ejercicio DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO.

Obra al folio 200, auto de fecha 17/NOVIEMBRE/2023, mediante el cual celebró audiencia preliminar, y fijó audiencia conciliatoria de conformidad con el articulo 868 del CPC.

Consta al folio 201, auto de fecha 22/NOVIEMBRE/2023, mediante el cual celebró audiencia preliminar.

Cursa al folio 203, auto de fecha 24/NOVIEMBRE/2023, mediante el cual fijó los hechos y los limites de la controversia en la presente causa.

Riela al folio 204, corre inserta diligencia suscrita por la abogada, LEIX TERESA LOBO, mediante la cual promovió pruebas.

Cursa al folio 205, auto de fecha 01/DICIEMBRE/2023, mediante el cual agregó las pruebas promovidas por la parte actora.

Obra al folio 205, auto de fecha 06/DICIEMBRE/2023, mediante el cual admitió las pruebas promovidas por la parte actora.

Consta al vuelto del folio 205, auto de fecha 06/DICIEMBRE/2023, mediante el cual fijó audiencia oral en el presente juicio de conformidad con el ultimo aparte del articulo 869 del CPC.
IV

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR.

PRIMERA: THEMA DECIDENDUM: El juicio por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL fue interpuesto por la ciudadana GLADYS JOSEFINA UZCATEGUI AGOSTINI, a través de sus apoderados judiciales abogados LEIX TERESA LOBO y JHONNY JOSÉ FLORES MONSALVE, en contra de los ciudadanos NANCY SÁNCHEZ DE MARQUEZ, LUIS ALFREDO MARQUEZ SÁNCHEZ, JESSICA ELIBETH MARQUEZ SÁNCHEZ y RICARDO JOSÉ MARQUEZ SÁNCHEZ, antes identificados. Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte demandada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la narrativa de este fallo. Corresponde al tribunal pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada por desalojo de local comercial.

Para comenzar, esta instancia alecciona lo que se concibe como proceso civil, entendido este, como el conjunto de actos inclinados a obtener una sentencia, cuyo proceso está sustentado por el principio dispositivo o de impulso de parte, también movido por un envite legal, que discurre mediante una serie de fases o etapas preclusivas que se suceden unas a otras. Por su parte el juez, en su condición de director del proceso, interviene en forma trascendental en la realización de este instrumento fundamental para la construcción de la justicia y la efectiva resolución de los conflictos que conlleven al sostenimiento de la paz social. Como regidor del proceso, el Juzgador está llamado a asumir la posición activa que le exige el texto fundamental, al señalarle que debe ser el principal garante de la actuación circunstanciada de la ley y de sus propios mandatos normativos y está impuesto no sólo a garantizar a la persona el acceso a los órganos de administración de justicia, sino a cuidar porque esa justicia se imparta de forma, imparcial, idónea, y sobre todo transparente para garantizar el ejercicio eficaz del referido derecho.

Al respecto, observa este tribunal que el actor demandó el desalojo del inmueble arrendado tal como se desprende del libelo en el fundamento de la pretensión, en el artículo 40, literal “a” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece:

Son causales de desalojo:

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. . (Resaltado propio).

Del articulo parcialmente transcrito, observa este tribunal que basta con dos meses de atraso para justificar el desalojo, y en el caso bajo estudio arguye la actora que la parte demandada dejo de pagar diecinueve (19) meses de canon de arrendamiento a saber desde el mes de diciembre 2020 hasta el mes de julio 2022, lo que pretendieron justificar con la cuarentena decretada por el Ejecutivo Nacional con motivo de la pandemia del Covid-19.

En el presente caso, se aprecia que el arrendadador-demandante, alega la insolvencia de la parte demandada, aduciendo que desde el mes de diciembre de 2020 el arrendatario no ha cumplido con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento de la manera establecida en la cláusula tercera del contrato.

Por su parte la demandada entre otras cosas, señaló que la parte demandante debió solicitar la citación a los herederos conocidos y desconocidos para que se hagan parte en el presente litigio; rechazó, negó y contradijo la presente demanda; solicitó a este juzgado se sirva declarar inadmisible esta demanda.

Es claro entonces que la pretensión ejercida es el desalojo por falta de pago y no la resolución de contrato, más aun, cuando el nuevo instrumento legislativo, solo establece la acción de desalojo sin hacer distinción respecto a la temporalidad arrendaticia, como otro se hiciera obligatorio analizar, razón por la cual, es correcta la calificación dada por el a quo respecto a la acción ejercida, pues se trata, de un desalojo de local comercial.

En efecto, el autor Rafael Bernard Mainard, en su texto de Derecho Civil Patrimonial, Obligaciones, pág. 250, nos indica que existen tres diversas acepciones de la voz pago: una muy general, sinónima de cumplimiento de la obligación por cualquier medio que produzca la liberación del deudor, ya consagrada en el Derecho Romano bajo la expresión solutio (procedente del verbo solvere, desatar); otra, estricta y más técnica, como cumplimiento efectivo de la prestación convenida en la obligación; y, por fin, en un sentido coloquial y carente de rigor jurídico, la forma de cumplimiento realizado mediante la entrega de una suma de dinero. Se trata de un medio de extinción de las obligaciones por excelencia, voluntario, pues, depende de la voluntad del deudor, esencial, porque por su propia esencia genera la extinción automática de la obligación, y ordinario, por ser el medio habitual y normal de extinción de la obligación. Afirmar que una obligación está pagada, es decir a su vez, que la obligación está cumplida. El pago, quiere decir libramiento, reembolso, retribución, remuneración, satisfacción.

Así, nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia del 21 de Abril de 1.966, (G.F.N° 52, 2 E, Pág. 339,340), expresó: “El concepto de pago como medio de extinción de las obligaciones tiene indudablemente en la doctrina y también en nuestro ordenamiento jurídico, la aceptación amplia de cumplimiento de la prestación prometida, por lo que el deudor de la obligación paga no solo cuando entrega al acreedor sumas de dinero debidas sino cuando también entrega cuerpos ciertos o realiza el hecho al que se encuentra obligado por la ley o por el contrato…”. En Sentencia de fecha posterior (Sentencia de fecha 02/JULIO/1698, G.F.N° 61 2E), la Sala Civil de la extinta Corte expresó: “El pago es la entrega de dinero que se hace con la intención de extinguir una obligación”.

Así las cosas, se observa una vez más que la presente acción ha sido ejercida con fundamento en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el cual, son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.

Entonces bastan dos meses de atraso para justificar el desalojo e incluso basta también el mismo atraso en los pagos del condominio o de los gastos comunes, cuando tal pago le corresponde al arrendatario por acuerdo con el arrendador.

En este orden de ideas acotamos que la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de las obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal o de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación.

Así se tiene, que quedó demostrado en autos el carácter del demandante como arrendador del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presentó. En consecuencia, obligado como se encontraba el accionado de probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las obligaciones, trajo a los autos respecto al cumplimiento de la obligación arrendaticia, los comprobantes del pago fraccionado de canon de arrendamiento, el cual fue consignado ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, los cuales se discriminan así: 1) Canceló el canon correspondiente al mes enero de 2021. Así pues, de las referidas documentales consta que el demandado canceló el mes de enero de 2021, los cuales deben reputarse como cancelados de forma extemporánea por tardía.

Por su parte, la actora consignó original de contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos GLADYS JOSEFINA UZCATEGUI AGOSTINI y LUIS ALBERTO MARQUEZ FLORES, sobre un inmueble destinado para uso comercial, consistente de un local signado con el Nº 92 de la nomenclatura municipal, ubicado en la ciudad de Ejido, avenida Fernández Peña, Municipio Campo Elías del estado Bolivariano de Mérida, cuya relación arrendaticia se estableció en principio con una duración de un (1) año fijo no estableciéndose prórroga, contado a partir del día 01 de enero de 2021, con un canon de arrendamiento de CIENTO TREINTA DOLARES (U.S.D. 130) mensuales. Asimismo, consignó transferencias bancarias del Banco Bicentenario, efectuadas a la cuenta de ahorros nº 0175-0040610063207939 de fecha 09/JULIO/2021.

Precisa este Juzgador traer a los autos el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil (CPC) y 1354 del Código Civil (CC), que expresan:

“… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa:
“De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: 'Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”

Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.

En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla.

De lo expuesto se colige que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la Casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales: a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, sino también al demandado según sus respectivas afirmaciones de hecho…” (Resaltado propio).

En este sentido, tenemos que el apoderado judicial de la parte demandada ha realizado una contestación o rechazo genérico al hecho negativo planteado por la parte actora, cuando esta expone no haber recibido el pago de mas de dos (02) cánones de arrendamiento, hecho este que, ciertamente, no puede probar el accionante sino que corresponde al demandado, pues es él sobre quien recae la obligación de acreditar el pago de sus obligaciones al negar estar incurso en la señalada insolvencia.

Así pues, en acuerdo con lo antes señalado, correspondía al accionado la prueba del cumplimiento de sus obligaciones respecto al pago de los cánones de arrendamiento, los cuales, aun existiendo en autos fueron realizados de forma extemporánea por tardía toda vez que el mismo se realizó en fecha 09/JULIO/2021, debiendo realizarse por mensualidades anticipadas tal y como lo estipula la clausula tercera del contrato de arrendamiento, por lo que deben declararse insoluto, produciendo tal conclusión el cumplimiento de la causal invocada, sancionable con el desalojo solicitado.

En efecto en decisión de fecha 05/OCTUBRE/2022, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ), en el Exp. AA20-C-2022-000012, expresó lo siguiente:
…omisis…

“Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.

En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.

Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes”

Del criterio jurisprudencial antes transcrito, se aprecia que constituye una derogatoria de la norma general la norma especial en virtud del principio de especialidad de la materia; en este sentido, cabe recordar que las normas inquilinarias son especiales y que habiendo disposición expresa legal que regula determinado supuesto no puede acudirse a normas de derecho común, para regular ese mismo supuesto. Consagrando de manera expresa que la ley acción disponible es el desalojo, mal puede pretenderse que para el mismo supuesto puede ejercerse una acción distinta a la especial.

En este orden de reflexión y análisis estimando las aseveraciones anteriores, la legislación inquilinaria considera al arrendatario el débil jurídico en esa relación, como consecuencia de lo cual estima procedente concederle una protección en determinados casos. Una de las maneras de otorgar esa especial protección al arrendatario es atemperando el rigor de la acción resolutoria impidiendo en ocasiones el ejercicio de dicha acción y, en vez de permitir el ejercicio de la acción resolutoria, lo que autoriza es a ejercer la acción de desalojo. No hay norma en la legislación inquilinaria, como se señaló, que autorice el cobro de los daños y perjuicios y por lo tanto, siendo la acción de desalojo una acción especial del derecho arrendaticio, no se encuentra equivalente al artículo 1167 del CC, que permita la acumulación de la pretensión del cobro de los daños y perjuicios en la acción de desalojo.

Por ello, en materia inquilinaria, solo es posible demandar cobro de los daños y perjuicios causados por el arrendatario, cuando la norma especial de inquilinato permite el acceso resolutorio. Así por ejemplo, en materia de oficinas, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que es aplicable en esos casos, establece que tratándose de contratos a tiempo determinado, puede demandarse su resolución. Al permitirse el ejercicio de la acción resolutoria, es perfectamente posible acumular a ésta, el cobro de daños adeudados, mientras que esa misma ley, establece de manera expresa que cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, si se está en presencia de alguna de las causales taxativas de su artículo 34, solo se podrá demandar el desalojo y en esos casos, no podrá acumularse la acción de cobro de daños y perjuicios.

Siguiendo el orden de las consideraciones, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado (y por vía de consecuencia la terminación del contrato), por lo que al no existir en la legislación inquilinaria norma alguna que autorice el cobro de daños y perjuicios, para lograr esta finalidad debe acudirse a la norma de carácter general contenida en el artículo 1167 del CC (lo que implica demandar la resolución del contrato y la acumulación de la acción de daños); siendo que la legislación especial inquilinaria prohíbe en determinados casos el ejercicio de la acción de resolución de contrato, permitiendo únicamente la acción de desalojo, para la protección del arrendatario como débil jurídico.

De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento.

Dichas acciones se excluyen entre si tal como ha quedado evidenciado de las razones anteriormente expuestas, puesto que el legislador ha considerado convenientemente que en los supuestos de hecho que se califican como causales taxativas de desalojo, no pueda intentarse la acción por resolución de contrato la cual está facultada por la legislación ordinaria para la acumulación de la pretensión de los cobros por los daños causados, esto como medida de protección al arrendatario, débil jurídico de la relación.

En efecto, en decisión número 330, de fecha 13/JUNIO/2016, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ), expresó lo siguiente:
…omisis…

Resulta necesario traer a colación lo establecido en los artículos 1159, 1160 у 1264 del Código Civil (CC), que establecen:

El artículo 1159 del CC reza lo siguiente:

"Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes No pueden revocarse sino por mutua consentimiento o por causas autorizadas por la Ley.”

El Articulo 1160 ejusdem instituye que: "Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

El articulo 1264 ejusdem establece: "Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

Ahora bien, según los principios contenidos en el artículo 12 del CPC, el juez debe decidir de conformidad con lo alegado y probado en autos y, solamente conforme a lo alegado y probado en las oportunidades procesales correspondientes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados

Este principio se armoniza con las estipulaciones del artículo 254 ejusdem, según la cual los jueces no pueden declarar con lugar la demanda, sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y con los postulados del artículo 243 ejusdem relacionados con los requisitos de la sentencia, especialmente en el ordinal 5º que ordena que la decisión debe ser expresa positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida.

Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal, ya que el Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.

Es por esto que el CPC distribuye la prueba entre las partes como una carga procesal, en el sentido que si al actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, y si al demandado le interesa debilitar o destruir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión del actor, deberá por su parte, probar el hecho que la extinga, que la modifique o que impida su existencia jurídica, en virtud que el tribunal no puede incurrir en el vicio de incongruencia que se verifica cuando el juez omite pronunciarse sobre un alegato de las partes (incongruencia negativa), o bien cuando extiende su pronunciamiento más allá de los alegatos formulados en el proceso

Es decir, que para un tribunal decidir a favor de la parte actora una acción judicial, debe necesariamente existir plena prueba de los hechos que sirven de fundamento a la acción interpuesta, sin desconocer que en la actualidad el juez está facultado, de acuerdo a las máximas de experiencia, sana critica y la equidad, que en cierta forma amplían su visión sobre la verdad de los hechos y hacia dónde está más cerca la justicia, aunado a que la Constitución vigente contiene más de ochenta artículos de carácter procesal.

SEGUNDA: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:

1. LA PARTE DEMANDANTE PROMOVIÓ Y LE FUERON ADMITIDAS LAS SIGUIENTES PRUEBAS DOCUMENTALES:

1.1 Valor y mérito jurídico del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano LUIS ALBERTO MARQUEZ FLORES, donde consta en la clausula primera el inmueble comercial, objeto de la presente controversia, asimismo refleja en la clausula tercera el canon de arrendamiento, establecido por un monto de ciento treinta dólares (130$)

Observa el tribunal que al folio 13 y su vuelto, cursa contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano LUIS ALBERTO MARQUEZ FLORES, en el que consta en la Clausula Primera el inmueble comercial, objeto de la presente controversia, asimismo refleja en la Clausula Tercera el canon de arrendamiento, establecido por un monto de ciento treinta dólares (130$). Este tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1357 y 1360 del CC, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del CPC en concordancia con el artículo 1380 del citado CC. Y así se decide.

1.2 Valor y mérito jurídico de las copias certificadas del contenido integro del expediente de consignaciones Nº 31-2021.

El tribunal aprecia que a los folios 06 al 37 y sus vueltos, riela copias certificadas del contenido integro del expediente de consignaciones Nº 31-2021, este despacho les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1357 y 1360 del CC, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del CPC en concordancia con el artículo 1380 del CC. Y así se decide.

Conclusión del análisis probatorio:

Quedo demostrado la existencia del contrato privado suscrito entre las partes, constatando que se trata de un inmueble destinado para el uso y destino de actividad comercial, de igual manera quedo justificado la continuación del arrendamiento en la persona de los herederos del original arrendatario, por tal motivo no le queda dudas a este Juzgador que la parte demandada incumplió con la Clausula Tercera del Contrato de Arrendamiento suscrito por ambas partes (demandante-demandada) en fecha 01/ENERO/2020, debido a que no pagaron canones de arrendamiento por anticipado dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes.

V
AUDIENCIA DE JUICIO

En el día de hoy martes, dieciséis (16) de enero de dos mil veinticuatro (2024), siendo las DIEZ DE LA MAÑANA (10:00 a.m.), oportunidad ordenada por este Tribunal para tenga lugar la celebración de la AUDIENCIA DE JUICIO, conforme al artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, se da inicio a la misma y se deja constancia que se encuentra constituido el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, con la presencia del juez provisorio abogado MIGUEL ANGEL MONSALVE-RIVAS, el secretario abogado ANTONIO PEÑALOZA, el ciudadano alguacil RICARDO JOSE LACRUZ CARRILLO, y el asistente abogado PEDRO RIVAS. En este estado y previo el anuncio de Ley realizado por el prenombrado Alguacil, el ciudadano secretario procedió a certificar la presencia de las partes, al efecto se encuentran presentes los apoderados judiciales de la parte actora abogados LEIX TERESA LOBO y JHONNY JOSÉ FLORES MONSALVE, antes identificados, se confirma la presencia del apoderado judicial de la parte demandada abogado DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO, también identificado en el encabezamiento de este documento. Verificada como ha sido la presencia de las partes y el motivo del presente acto, el Tribunal hace del conocimiento de los justiciables de la imposibilidad de la reproducción audiovisual de la audiencia de juicio, por cuanto no se dispone de los medios necesarios para tal fin. Seguidamente el Juez los insta al uso de los medios alternativos de solución de conflictos de conformidad con lo establecido en el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Por cuanto se evidencia la imposibilidad de conciliar en este acto, el Juez procede a establecer las normas bajo las cuales se va a llevar a cabo la audiencia, concediendo un tiempo prudencial el derecho de palabra a cada parte para que expongan sus alegatos de demanda y de defensa respectivamente, se le concede el derecho de palabra a los apoderados judiciales de la parte actora, quienes expusieron: “En el nombre de mi representada ratifico el escrito cabeza de autos y de las pruebas documentales presentadas, por cuanto la acción de desalojo incoada en su nombre esta fundamentada en la falta de pago de los canon de arrendamiento y término de contrato. Es todo”. Igualmente se le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandada, quien expuso: “Actuando en representación de los ciudadanos NANCY SÁNCHEZ DE MARQUEZ, LUIS ALFREDO MARQUEZ SÁNCHEZ, JESSICA ELIBETH MARQUEZ SÁNCHEZ y RICARDO JOSÉ MARQUEZ SÁNCHEZ, ratifico el escrito de contestación de la demanda, la consignación Nº 31-2021. Es todo.” En este estado el Tribunal le otorga 10 minutos a las partes para que indiquen las pertinentes conclusiones dándole el derecho de palabra a los apoderados judiciales de la parte demandante, quienes expusieron: “ratificamos el escrito cabeza de autos y las pruebas documentales, en especial la consignación en la que se evidencia la falta de pago oportuna de los cánones de arrendamiento, y la voluntad de cumplir con lo pactado en el contrato arrendaticio, no habiendo ninguna disposición de cumplir, es por lo que solicitamos que la presente demanda sea declarada con lugar con la correspondiente condenatoria en costas de la parte demandada.. Es todo”. Igualmente se le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandada, quien expuso: “ratifico el escrito de contestación de la demanda interpuesta por los ciudadanos NANCY SÁNCHEZ DE MARQUEZ, LUIS ALFREDO MARQUEZ SÁNCHEZ, JESSICA ELIBETH MARQUEZ SÁNCHEZ y RICARDO JOSÉ MARQUEZ SÁNCHEZ, igualmente el expediente de consignación antes señalado, por cuanto la parte demandante debió haber solicitado la citación de los herederos conocidos y desconocidos, ya que por cuanto falleció el primogenio del primer contrato de arrendamiento, y que sea declarada inadmisible la demanda y no sea condenada en costas. Es todo”. Oídas sus intervenciones, el ciudadano Juez entra en etapa decisoria y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se retira por un tiempo que no excederá de 30 minutos. De regreso a la sala el Juez pasa a dictar en forma oral el dispositivo del fallo, con indicación de la síntesis precisa y lacónica de los motivos de hecho y de derecho para declarar:

En este orden, este Juzgador con fundamento en las facultades otorgadas en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 26 y 49 Constitucionales, declara CON LUGAR el desalojo incoado por la ciudadana GLADYS JOSEFINA UZCATEGUI AGOSTINI, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal A de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1159, 1160 y 1264 del Código Civil, tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y así se declara. DISPOSITIVA. En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la ciudadana GLADYS JOSEFINA UZCATEGUI AGOSTINI, a través de sus apoderados judiciales abogados LEIX TERESA LOBO y JHONNY JOSÉ FLORES MONSALVE, contra los ciudadanos NANCY SÁNCHEZ DE MARQUEZ, LUIS ALFREDO MARQUEZ SÁNCHEZ, JESSICA ELIBETH MARQUEZ SÁNCHEZ y RICARDO JOSÉ MARQUEZ SÁNCHEZ. Y ASI SE DECIDE. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada la desocupación y entrega libre de personas y de bienes el inmueble consistente en un local signado con el Nº 92 de la nomenclatura municipal, ubicado en la ciudad de Ejido, avenida Fernández Peña, del Municipio Campo Elías del estado Bolivariano de Mérida, con una extensión aproximada de CUARENTA Y TRES CON SETENTA Y TRES CENTIMETROS CUADRADOS (43,73 m2). Y ASI SE DECIDE. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en el presente proceso, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE. CUARTO: Se ordena la publicación de la presente decisión en el portal de la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Y ASI SE DECIDE. Igualmente de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador procederá a publicar el texto íntegro del presente fallo dentro de los diez (10) días de despacho siguientes al de hoy. Publíquese y regístrese, cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, dieciséis (16) de enero de dos mil veinticuatro (2024). Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación.

En consecuencia de lo estimado, analizado y argumentado este juzgador con fundamento en las facultades otorgadas en los artículos 12 y 15 del CPC, en concordancia con lo establecido en los artículos 26 y 49 Constitucional, declara CON LUGAR el desalojo de local comercial incoado por la ciudadana GLADYS JOSEFINA UZCATEGUI AGOSTINI, de conformidad con lo establecido en el articulo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1159, 1160 y 1264 del CC, tal como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE

VI
DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo de local comercial incoada por la ciudadana GLADYS JOSEFINA UZCATEGUI AGOSTINI, a través de sus apoderados judiciales abogados LEIX TERESA LOBO y JHONNY JOSÉ FLORES MONSALVE, contra los ciudadanos NANCY SÁNCHEZ DE MARQUEZ, LUIS ALFREDO MARQUEZ SÁNCHEZ, JESSICA ELIBETH MARQUEZ SÁNCHEZ y RICARDO JOSÉ MARQUEZ SÁNCHEZ. Y ASI SE DECIDE.
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada la desocupación y entrega libre de personas y de bienes el inmueble consistente en un local signado con el Nº 92 de la nomenclatura municipal, ubicado en la ciudad de Ejido, avenida Fernández Peña, del Municipio Campo Elías del estado Bolivariano de Mérida, con una extensión aproximada de CUARENTA Y TRES CON SETENTA Y TRES CENTIMETROS CUADRADOS (43,73 m2).
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en el presente proceso, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del CPC.
CUARTO: Por cuanto la presente decisión sale dentro del lapso legal no se requiere la notificación de las partes.
QUINTO: Se ordena la publicación de la presente decisión en el portal de la página web del Tribunal Supremo de Justicia.

Publíquese y regístrese, cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MÉRIDA. Mérida, veintiséis (26) de enero de dos mil veinticuatro (2024). Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

MIGUEL ANGEL MONSALVE-RIVAS.

EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE

ABGS. LEIX TERESA LOBO y JHONNY JOSÉ FLORES MONSALVE.
EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA

ABG. DANIEL HUMBERTO SÁNCHEZ MALDONADO. (FDO)
EL SECRETARIO TEMPORAL,

Abg. ANTONIO PEÑALOZA.
En la misma fecha, conforme a lo ordenado, se dictó y publicó el fallo que precede, siendo las doce y veinte minutos de la tarde (10:50 a.m.), y se expidió la copia certificada a los fines de su registro y archivo en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado de manera digital en formato PDF. Conste, (FDO)
EL SECRETARIO TEMPORAL,

Abg. ANTONIO PEÑALOZA.-
Exp. 11.543
MAMR/AP/pr.