TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, 11 de enero de 2024.
Años: 213º y 164º

ASUNTO: AP71-R-2023-000646 (1408)

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana JUDITH LIENDO MEJÍA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad NºV-5.612.503.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JESÚS DEL VALLE BETANCOURT (abogado asistente), RODOLFO ANTONIO RODRÍGUEZ LANZ, MARÍA DE LAS NIEVES GONZÁLEZ PÉREZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el INPREABOGADO bajo el Nº187.829, 75.072 y 75.180.

PARTE DEMANDADA: ANTONIO RAMÓN RONDÓN y MIRIAM RAFAELA LINARES, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nro. V- 3.573.139 y 4.060.033, respectivamente.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: LEIDY DAYANA REPILLOSA CHACÓN, CESAR ENRIQUE ROMERO MORALES, ISMAEL SILVESTRE CASQUETÍA CÓRDOVA Y JESÚS LEONARDO ROMERO MORALES, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 127.909, 68.797, 60.894 y 46.192, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-
Conoce esta alzada previa distribución de ley, del recurso de apelación ejercido el 19 de febrero de 2014, por la representación judicial de la parte demandante, contra la decisión dictada en fecha 30 de septiembre de 2013, por el TRIBUNAL DÉCIMO NOVENO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, la cual declaró SIN LUGAR, la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por la ciudadana JUDITH LIENDO MEJÍA., contra los ciudadanos ANTONIO RAMÓN RONDÓN y MIRIAM RAFAELA LINARES DE CRIOLLO.
Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda acompañada de anexos, presentada ante los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Posteriormente, sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esa misma Circunscripción Judicial, el cual, por decisión de fecha 4 de junio de 2009, declinó la competencia para conocer del presente asunto en los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo previsto en la Resolución 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial N°39.152, del 2 de abril de 2oo9.
Luego de su remisión y distribución, el día 26 de noviembre de 2009, el Tribunal Décimo Noveno de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, mediante el procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 22 de mayo de 2013, el abogado César Romero, en representación de los codemandados en juicio, procedió a dar contestación a la demanda. Adjunto al escrito de contestación allegó sendos mandatos otorgados por cada uno de los codemandados.
En fecha 30 de septiembre de 2013, el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en la cual declaró: “Primero: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, deducida por la ciudadana Judith Liendo Mejía, en contra de los ciudadanos Antonio Ramón Rondón y Miriam Linares de Criollo, de acuerdo con lo contemplado en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Segundo: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejusdem”
La representación judicial de la parte demandante, consignó escrito de apelación en contra de la decisión de fecha 30 de septiembre de 2013.
Por auto de fecha 24 de febrero de 2014, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, “admitió” la apelación en ambos efectos, de conformidad con lo establecido en el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la remisión del expediente al Juzgado de Primera de Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente.
En fecha 11 de marzo de 2014, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al expediente para el conocimiento de la apelación interpuesta.
El 19 de julio de 2018, la representación judicial de la parte demandante, consignó escrito de informes .
La ciudadana demandante, asistida por el abogado Jesús del Valle Betancourt, en fecha 1 de junio de 2023, se dio por notificada en la causa y solicitó su reanudación.
Por diligencia de fecha 27 de septiembre de 2023, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó que el tribunal procediera a dictar sentencia.
Mediante auto publicado el 27 de noviembre de 2023, el Juzgado Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (URDD), en virtud de la modificación de competencias de los Tribunales Civiles efectuada en la Resolución N°2006-00066 de fecha 18 de octubre de 2006, con entrada en vigencia desde el 1° de marzo de 2007. En esa misma fecha fue librado el oficio correspondiente, bajo el N°280-2023.
Luego de la distribución correspondiente, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al expediente, anotándolo en el libro de control de causas, fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente al 6 de diciembre de 2023 (exclusive), como el término para dictar sentencia.
Por auto publicado en fecha 21 de diciembre de 2023, esta alzada difirió el dictamen de la sentencia para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a aquella (exclusive).
Estando dentro de la oportunidad para decidir, este Tribunal Superior pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
-II-
DE LOS HECHOS

• ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Señaló libelarmente la representación judicial de la parte actora que, en fecha 6 de julio de 1985, el ciudadano Jesús Toro Maldonado, dio en arrendamiento un inmueble ubicado en la Avenida San Martín, esquina Palo Grande, edificio “Residencias Sofía”, identificado como apartamento N°187; de la Parroquia San Juan del Distrito Capital, a la ciudadana Judith Liendo Mejía, tal y como se evidenciaría de recibo de depósito por el alquiler del inmueble el cual fuera consignado en original, marcado “B”.
Indicaron los apoderados de la demandante que, el propietario del apartamento arrendado era el ciudadano Antonio Ramón Rondón, conforme se desprende de documento de propiedad, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de junio de 1974, bajo el N°37, Tomo 14, Protocolo Primero; anexado al libelo, marcado “C”.
De igual manera, fue manifestado en el libelo que, desde el 6 de julio de 1985 (fecha de inicio de la relación locativa) el arrendador siempre habría sido el Sr. Jesús Toro Maldonado hasta su fallecimiento (en abril de 1989) sin que durante ese lapso de tiempo, el legítimo propietario del inmueble haya ejercido alguna acción que desconociera al de cujus como arrendador; además, de también afirmar los mandatarios de la demandante que, esta última habría sido la única arrendataria del inmueble desde el año 1985 hasta la fecha de presentación de la demanda, y que ello se constataría a través de los correspondientes recibos de pagos suscritos por el ciudadano Jesús Toro Maldonado, consignados anexos al libelo, marcados (D-1 al D-14).
Prosiguió la parte demandante aduciendo que, el arrendador Jesús Toro Maldonado, mantenía una relación marital con la ciudadana Miriam Rafaela Linares Camacho de Criollo (codemandada) y que de dicha relación nació una hija de nombre Adriana Toro Linares; y que, al fallecimiento del Sr. Toro Maldonado, se subrogó en la figura de arrendador, no afectándose con ello la relación contractual arrendaticia, ni habiendo sido objetada la misma por el propietario del inmueble; de manera que, quien habría continuado recibiendo el canon de arrendamiento habría sido la ciudadana Miriam Rafaela Linares Camacho; durante los años desde 1989 hasta 1994 (siendo consignados los recibos por ella suscritos, marcados E-1 al E-30)
Así mismo, expuso la parte accionante que los recibos de pagos posteriores, atinentes al periodo desde 1995 a la fecha de presentación de la demanda, habrían sido pagados de manera continua y sistemática por la arrendataria, a través, de depósitos bancarios a beneficio de la ciudadana Adriana Toro Linares, en diferentes cuentas bancarias en varias entidades financieras, conforme se constataría en los comprobantes de depósito consignados a los autos en originales, identificados (F-1 al F-15).
Arguyó, la representación en juicio de parte demandante en su escrito libelar que, su poderdante fue sorprendida en su buena fe, cuando el día 2 de junio de 2008, fue visitada en el inmueble que ocupa como arrendataria por el Tribunal Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los fines de realizar una inspección judicial, inserta en el expediente AP31-S-2008-940 (consignada en copia simple, marcada “G”) a solicitud de la ciudadana MIRIAM LINARES DE CRIOLLO; lo que motivó que la demandante acudiera al Registro Inmobiliario respectivo y pudo verificar y confirmar una operación de venta (del inmueble) a nombre de la prenombrada, conforme documento de compra venta, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de diciembre de 2006, notado bajo el N°07, Tomo 13, Protocolo Primero ( cuya copia certificada, fue anexada al libelo marcada “H”), situación desconocida por la demandante, quien no habría sido notificada de la intención del propietario de vender el inmueble, cuando de conformidad con el ordenamiento jurídico que rige la materia, debió notificársele y se le debió hacer el correspondiente ofrecimiento de venta (DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA) en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero por ser la arrendataria del mismo, durante 23 años.
En cuanto a la fundamentación en derecho de la demanda, la representación judicial de la ciudadana Judith Liendo Mejía, hizo mención de los artículos 42 al 48 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente desde el 1° de enero de 2000), así como a los artículos 1.159, 1.533, 1.546, 1.547 y 1.548 del Código Civil, y las disposiciones de los artículo 340.5, 286, 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente, en su petitorio, la parte demandante expuso que conforme con los anterior procedió a demandar a los ciudadanos ANTONIO RAMÓN RONDÓN en su carácter de vendedor del inmueble arrendado y, a MIRIAM RAFAELA LINARES DE CRIOLLO, en su carácter de compradora del inmueble arrendado, para que convengan en la acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, o en su defecto sean condenados por el órgano jurisdiccional a lo siguiente:
PRIMERO: Que se subrogue a la demandante JUDITH LIENDO MEJÍA en la posición de la compradora MIRIAM RAFAELA LINARE DE CRIOLLO, en el contrato de COMPRA-VENTA, debidamente protocolizado el 15 de diciembre de 2006, por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de diciembre de 2006, notado bajo el N°07, Tomo 13, Protocolo Primero, por el precio de SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 70.000,00) más gastos de registro, los cuales fueron pagados al vendedor en dinero efectivo.
SEGUNDO: Que el inmueble se le venda a la ciudadana JUDITH LIENDO MEJÍA, por tener DERECHO a ello, en los mismos términos en que se realizó la venta antes referida.
TERCERO: En pagar las costas y costos de este juicio incluyendo los honorarios de profesionales de abogados, calculados estos de conformidad con lo dispuesto en el Libro I, Título VI, artículos 272 al 287 del Código de Procedimiento Civil y a lo establecido en la Ley de Abogados, en un 30%.
CUARTO: Se solicita se decrete oportunamente MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR, a tenor de lo dispuesto del el artículo 600 del Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble arrendado, objeto de la presente demanda de RECTRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

• DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
El apoderado judicial de los codemandados, dio contestación a la demanda, señalando su negación, rechazo y contradicción a todo el contenido y las partes de la presente demanda, tanto en los hechos como en el derecho aducido por la parte demandante en su libelo.
Expuso, la parte demandada su rechazo y contradicción sobre la existencia de la relación locativa indeterminada que, vincularía a la demandante y al ciudadano Jesús Toro Maldonado, desde el 6 de julio de 1985, por un inmueble situado en la avenida San Martín, esquina Palo Grande, edificio Residencias Sonia, Torre II, piso 18, apartamento N°187, parroquia San Juan del Distrito Capital.
Así mismo, procedió la parte demanda a impugnar y desconocer : la firma como el contenido del recibo de depósito, consignado en autos por la actora, marcado “B”; así como de la copia simple del documento de propiedad, marcado “C”; el contenido como la firma de los recibos de pago “D-1 al D-14”; de los recibos de pagos identificados por la demandante como “E-1 al E-30”; los depósitos bancarios “F-1 al F-15” (por no guardar la ciudadana Adriana Toro, ninguna relación con los demandados); copia simple de la inspección judicial consignada por la parte actora, marcada “G”.
Adujo la representación judicial de la parte demandada su rechazo, negativa y contradicción a la existencia de la relación locativa descrita por la demandante; siendo el legítimo propietario del inmueble Antonio Ramón Rondón, indicando que este último, no habría autorizado dicha relación contractual.
Del mismo modo, arguyó el representante judicial de los codemandados, su rechazo a la existencia de una relación marital entre el ciudadano Jesús Toro Maldonado, con la ciudadana Miriam Rafaela Linares de Criollo, alegada por la actora en su escrito libelar; y que de dicha relación haya nacido una hija de nombre Adriana Toro Linares; indicando sobre ello, además que, ese argumento sería impertinente con la presente causa.
Indicó la parte demandada en su contestación, su rechazo y contradicción sobre que la ciudadana Miriam Rafaela Linares Camacho de Criollo, se subrogara en la figura de arrendadora y recibiera pagos de cánones de arrendamiento, desde el año 1989 hasta el año 1994.
Manifestó el apoderado de la parte demandada que, en vista que la ciudadana Judith Liendo Mejías, no es ni fue la arrendataria del inmueble de marras, y al no existir relación contractual alguna con la misma, por consiguiente, no fue notificada de la efectiva compra venta protocolizada ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertado del Distrito Capital, en fecha 15 de diciembre de 2006, bajo el N°07, Tomo 13, Protocolo Primero. Igualmente, denunció el referido profesional del derecho que, habrían transcurrido 90 días -desde la admisión de la demanda-, sin que la parte actora hubiera dado impulso procesal para la citación, y que en fechas 23 de junio de 2011, 29 de marzo de 2012, y 15 de junio de 2012, se solicitó nuevamente la citación sin que las mismas hayan sido debidamente impulsadas por la interesada, incumpliendo con ello en su obligación procesal, habiendo transcurrido con creces los 90 días establecidos en la norma.
En virtud de lo antepuesto, peticionó la demandada que, sea admitida la presente contestación y sea declarada sin lugar la demanda en todas y cada una de sus partes.
-III-
DE LAS PRUEBAS
Adjunto al escrito libelar, la parte demandante allegó los siguientes medios probatorios:
1. FOLIO 15, MARCADO “B”, COMPROBANTE DE DEPÓSITO, “...POR CONCEPTO DE: UN DEPÓSITO EN ALQUILER DE MI PROPIEDAD, SITUADO EN LAS RESIDENCIAS SONIA, TORRE II. PISO 18. N° 187, JURISDICCIÓN DE LA PARROQUIA SAN JUAN, DE ESTA CIUDAD...”, EXTENDIDO A JUDITH LIENDO MEJÍA. DE FECHA 6 DE JULIO DE 1985.
2. FOLIOS 16 AL 24, MARCADO “C”, COPIA SIMPLE DE CONTRATO DE VENTA DEL APARTAMENTO N° 187, SITUADO EN LA AVENIDA SAN MARTÍN, ESQUINA PALO GRANDE, EDIFICIO RESIDENCIAS SONIA, TORRE II, PISO 18, PARROQUIA SAN JUAN DEL DISTRITO CAPITAL., QUE ACREDITA COMO PROPIETARIO DEL MISMO AL CIUDADANO ANTONIO RAMÓN RONDÓN.
3. FOLIOS 25 AL 38, MARCADOS “D-1 AL D-14”, RECIBOS DE ALQUILER A NOMBRE DE JUDITH LIENDO MEJÍA, EL SUSCRIBIENTE CON FIRMA ININTELIGIBLE. DESDE AGOSTO 1985, HASTA ABRIL 1989.
4. FOLIOS 39 AL 69, MARCADOS “E-1 AL E-30”, RECIBOS DE ALQUILER PAGADOS POR JUDITH LIENDO MEJÍA. DESDE 15 DE MAYO DE 1989 HASTA DICIEMBRE DE 1994.
5. FOLIOS 70 AL 85, MARCADOS “F-1 AL F-15”, PLANILLAS DE DEPÓSITOS BANCARIOS (VARIOS BANCOS) A NOMBRE DEL TITULAR : ADRIANA TORO; UN RECIBO DE PAGO DE ALQUILER POR JUDITH LIENDO (F.79) Y UN DEPÓSITO EN CUENTA DE AHORROS AL CLIENTE CARLOS LANDAETA, EN EL BANCO PROVINCIAL (N°09357973)
6. FOLIOS 86 AL 93, COPIA SIMPLE DE EXPEDIENTE N°AP31-S-2008-000940, CONTENTIVO DE SOLICITUD DE INSPECCIÓN JUDICIAL, EFECTUADA POR LA CIUDADANA MIRIAM RAFAELA LINARES DE CRIOLLO, EN LA SIGUIENTE DIRECCIÓN: AVENIDA SAN MARTÍN, ESQUINA PALO GRANDE, RESIDENCIA SONIA, TORRE 2, PISO 18, APARTAMENTO 187, SAN MARTÍN, PARROQUIA SAN JUAN, MUNICIPIO LIBERTADOR, DISTRITO CAPITAL, LA CUAL FUE LLEVADA A CABO EL 2 DE JUNIO DE 2009.
7. FOLIOS 94 AL 98, COPIA CERTIFICADA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE, SUSCRITO POR ANTONIO RAMÓN RONDÓN Y MIRIAM RAFAELA LINARES DE CRIOLLO, POR APARTAMENTO DESTINADO A VIVIENDA, QUE FORMA PARTE DEL “CENTRO RESIDENCIAL SONIA”, CON EL N° 187, NÚMERO CATASTRAL 01-01-17-U01-008-014-001-002-018-007, SITUADO EN EL PISO 18 DE LA TORRE II. PROTOCOLIZADO POR ANTE EL REGISTRO INMOBILIARIO DEL SEXTO CIRCUITO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL EN FECHA 15 DE DICIEMBRE DE 2006, BAJO EL N° 07, TOMO 13, PROT 1°.
En relación a las pruebas arriba enunciadas, tal y como fue indicado en el capítulo relativo a los hechos, todos los documentos privados fueron desconocidos por la parte demandada en la contestación; sin que la promovente, cumpliera con la carga de probar la credibilidad y validez conforme al artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, y así determinar el alcance probatorio de aquellos instrumentos, por lo tanto, dichas documentales se desechan del contradictorio y así se establece.
Debe acotarse también que, como parte de los documentos privados desconocidos e impugnados por la parte demandada, se encuentra, igualmente, un legajo de planillas bancarias (comprobantes de depósitos) emanadas de varias entidades bancarias ajenas al contradictorio y cuyos beneficiarios tampoco son parte en la presente causa, en ese sentido, considera este tribunal que, los referidos documentos deben desecharse del contradictorio por impertinentes y así se establece.
En cuanto a las copias simples de documentos públicos (copia simple del contrato de compraventa que acredita la propiedad del inmueble presuntamente objeto de la relación locativa al ciudadano Antonio Ramón Rondón y del expediente N°AP31-S-2008-000940, contentivo de inspección judicial) debe señalarse que, análogamente a los sucedido con los instrumentos privados propuestos, la parte demandada impugnó dichas instrumentales; no habiendo hecho mención la parte demandante de querer servirse de las mismas, no habiendo promovido el cotejo con el original o con su copia certificada, respectivamente; ni tampoco trajo a los autos ninguno de los documentos anteriores; por lo tanto, las copias impugnadas deben desecharse del contradictorio, conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
Finalmente, en lo que atañe a la copia certificada del contrato protocolizado de compraventa de inmueble, marcado “H”, suscrito por Antonio Ramón Rondón y Miriam Rafaela Linares De Criollo, por un apartamento destinado a vivienda, que forma parte del “Centro Residencial Sonia”, identificado con el N°187; se tiene como fidedigno su contenido, por tratarse de un instrumento que ha sido autorizado por un funcionario facultado para darle fe pública, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
-IV-
DE LA SENTENCIA APELADA

- II.II-
MÉRITO DE LA CONTROVERSIA
Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana Judith Liendo Mejía, en contra de los ciudadanos Antonio Ramón Rondón y Miriam Rafaela Linares de Criollo, se patentiza en la acción de retracto legal arrendaticio ejercida con el objeto de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta suscrito entre el co-demandado, en su carácter de vendedor, por una parte y por la otra, la co-demandada, en su condición de compradora, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15.12.2006, bajo el Nº 07, Tomo 13, Protocolo Primero, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento N° 187, situado en el piso 18 del Centro Residencial Sonia, ubicado frente a la Avenida San Martín y lateral al Callejón Palo Grande, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado desconocimiento de su derecho de preferencia para adquirir en primer lugar y ante cualquier tercero dicho inmueble que ocupa en su condición de arrendataria desde el día 06.07.1985, con base a un contrato verbal de arrendamiento celebrado con el ciudadano Jesús Toro Maldonado, siendo que por efecto de su fallecimiento, se trasmitió a su hija Adriana Toro Linares, a quién continuó pagando el canon de arrendamiento.
(...Omissis...)
Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).
(...Omissis...)
Pues bien, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, conforme a lo establecido en el artículo 42 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1998
Por su parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el gar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del ancho de propiedad, según lo dispuesto en el artículo 43 ejúsdem.
En el presente caso, la parte actora ha denunciado la violación de su derecho a ofrecerle en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el bien inmueble que ocupa en calidad de arrendataria, lo cual motivó el ejercicio de la acción retractual inquilinaria, con el objeto de subrogarse, las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15.12.2006, bajo el Nº 07, Tomo 13, Protocolo Primero, en el lugar de la ciudadana Miriam Rafaela Linares de Criollo.
Ahora bien, el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, debe reunir los requisitos siguientes: (i) El legitimado para intentar dicha acción es el arrendatario; (ii) El arrendatario debe poseer en el bien inmueble en tal condición por más de dos (2) años; (iii) El arrendatario debe encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; y, (iv) El arrendatario debe satisfacer aspiraciones del propietario en cuanto a la venta del inmueble arrendado.
Así las cosas, la parte actora enunció en la demanda que su condición de arrendataria viene dada por la celebración de un contrato verbal de arrendamiento desde el día 06.07.1985, con el Ciudadano Jesús Toro Maldonado, siendo que por efecto de su fallecimiento, se trasmitió a su hija Adriana Toro Linares, a quién continuó pagando el canon de arrendamiento.
Entre tanto, en la contestación de la demanda, la parte demandada negó, rechazó y contradijo expresamente la existencia de una relación arrendaticia entre el ciudadano Jesús Toro Maldonado, en condición de arrendador, por una parte y por la otra, la parte actora, en su carácter de arrendataria, ya que el legítimo propietario -para ese momento- del bien inmueble fue el ciudadano Antonio Ramón Rondón, quien en ningún momento autorizó, ni existe, ni cursa en autos autorización alguna para que se iniciara dicha relación contractual.
Pues bien, en vista del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a la parte actora atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onnus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.
En el caso de marras, la parte actora produjo conjuntamente con el libelo de la demanda original de un recibo de pago emitido en fecha 06.07.1985, por la cantidad de quince mil bolívares (Bs 15.000.00), equivalentes actualmente a quince bolívares (Bs. 15,00), por concepto de depósito por el alquiler del bien inmueble a que se refiere las presentes actuaciones, a cuya documental no se concede valor probatorio alguno, ya que aparte de ser impugnada por la parte demandada en la contestación, tanto en su contenido como en la firma, debió ser ratificada por su aducido causante, ciudadano Jesús Toro Maldonado, en atención de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, cuanto constituye un instrumento privado emanado de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debió ratificarse a través de la prueba testimonial.
También, la accionante acreditó con la demanda copias simples del documento de propiedad del bien inmueble arrendado, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28.06.1974, bajo el N° 37, Tomo 14, Protocolo Primero, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas en la contestación, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, la demandante aportó treinta y dos (32) recibos de pago originales, emitidos en fechas 06.08.1985, 06.10.1985, 06.11.1985, 06.12.1985, 06.01.1986, 06.02.1986, 06.03.1986, 04.1986, 06.05.1986, 06.06.1986, 06.07.1986, 06.08.1986, 06.09.1987, 06.10.1987, 06.11.1987. 16.12.1987, 21.01.1988, 06.02.1988, 06.03.1988, 16.04.1988, 16.05.1988, 16.06.1988, 15.07.1988, 16.08.1988, 06.09.1988, 06.10.1988, 06.11.1988, 06.12.1988, 16.01.1989, 16.02.1989, 16.03.1989 y 15.04.1989, por concepto de alquiler del bien inmueble a que se refiere las presentes actuaciones, a cuyas documentales no se concede valor probatorio alguno, ya que aparte de ser impugnadas por la parte demandada en la contestación, tanto en su contenido como en la firma, debieron ser ratificadas su aducido causante, ciudadano Jesús Toro Maldonado, en atención de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debieron ratificarse a través de la Prueba testimonial.
Igualmente, la parte actora proporcionó setenta (70) recibos de pago originales, emitidos durante los años 1.989, 1.990, 1991, 1992, 1993 y 1.994, por la ciudadana Miriam Linares Camacho, por concepto de alquiler del bien inmueble cuya subrogación en la propiedad se aspira, a los cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron desconocidos por la parte demandada en la contestación, tanto en su contenido como en la firma, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de tal manera que debió la parte promovente probar su autenticidad a través prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer la primera.
De la misma forma, la accionante aportó con la demanda treinta y cuatro (43) duplicados de planillas de depósitos bancarios, correspondientes a los depósitos realizados aparentemente en la bancarias de la ciudadana Adriana Toro, en las sociedades mercantiles Banco Mercantil, Banco Consolidado C.A., Banco Provincial S.A., Corp Banca C.A., Banco Unión, Banco Sofitasa, Banco de Venezuela y Banesco, durante los años 1.995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2.005, 2.006, 2.007 y 2.008, a las cuales no se atribuye valor probatorio alguno, por cuanto constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debieron ser ratificadas por el tercero mediante la prueba testimonial, en atención de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o en su defecto, a través de la prueba de informes, según lo dispuesto en el artículo 433 ejúsdem, por constar los hechos que se pretenden probar en los archivos de las entidades bancarias antes mencionadas.
Adicionalmente, la demandante consignó copias simples del expediente N° AP31-S-2008- 000940, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la solicitud de Inspección Judicial interpuesta por la ciudadana Miriam Rafaela Linares de Criollo, en el bien inmueble cuya subrogación en la propiedad se reclama, a las cuales no se concede valor probatorio alguno, por cuanto fueron impugnadas en la contestación, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Y, además, la parte actora trajo a los autos copias certificadas del documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15.12.2006. bajo el Nº 07, Tomo 13, Protocolo Primero, a las cuales se concede el valor probatorio que atribuye el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que constituye una reproducción fotostática de un instrumento público y certificada por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se expidió, apreciándose de la documental en referencia que el ciudadano Antonio Ramón Rondón, dio venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana Miriam Rafaela Linares de Criollo, el bien inmueble constituido por el apartamento N° 187, situado en el piso 18 del Centro Residencial Sonia, ubicado frente a la Avenida San Martin y lateral al Callejón Palo Grande, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por lo antes expresado, juzga este Tribunal que la parte actora no demostró en modo alguno su aducido carácter de arrendataria del bien inmueble cuya subrogación en la propiedad pretende, en contravención al deber de probar sus respectivas alegaciones de hecho, conforme al principio de la carga probatoria, de tal manera que no habiéndose constatado la existencia de la relación arrendaticia, lo cual constituye uno de los requisitos necesarios para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio es por lo que ésta debe forzosamente ser desestimada en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.
-Ⅲ-
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes:
Primero: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, deducida por la ciudadana Judith Liendo Mejía, en contra de los ciudadanos Antonio Ramón Rondón y Miriam Rafaela Linares de Criollo, de acuerdo con lo contemplado en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Segundo: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejusdem.

-V-
DE LOS INFORMES
INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE:
La representación judicial de la parte accionante recurrente, en sus informes de apelación hizo alusión al contenido de los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución Nacional, así como también al artículo 891 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, explayó una síntesis del proceso, resaltando la desestimación que habría hecho el a quo a la perención de la instancia denunciada por su antagonista en la contestación a la demanda, por no haberse constatado la ocurrencia del supuesto al que se contrae el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.
Prosiguió la apelante haciendo mención de los hechos que fundamentaron la presente acción de retracto -en los mismos términos señalados en el libelo-, empero, añadiendo que, habiendo impetrado la acción de retracto en junio de 2008, con el objetivo de que se le vendiera el inmueble arrendado por el derecho preferencial que le correspondería, en las mismas condiciones en que se realizó la venta a la demandada Miriam Linares; no obstante, el día 3 de diciembre de 2008, el apartamento habría sido vendido a la ciudadana Susana Yanira Suchmolin Manrique; y así prosiguió el juicio hasta la sentencia de fecha 30 de septiembre de 2013.
Fue señalado también en el escrito de informes que, la demandante habría estado habitando el inmueble de forma pacífica, desde hacía mas de 33 años (desde el 6 de julio de 1985) y que cohabitaría con sus 2 hijos, un hermano y su padre de 90 años de edad.
Finalmente, y como petitorio en alzada, solicitó la parte demandante que sea declarada con lugar el recurso, y se declare nula la sentencia dictada por el Tribunal Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 30 de septiembre de 2013.
-VI-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El artículo 1.579 del Código Civil define el contrato de arrendamiento de la forma siguiente:
“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”
En el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, también llamado contrato de alquiler, se encuentran igualmente los elementos básicos esenciales a todos los contratos, recogidos en el artículo 1.141 eiusdem: objeto, causa lícita, y consentimiento de las partes.
Así, se tiene que, las partes en un contrato de arrendamiento, pueden definirse como: “EL ARRENDADOR”, quien es la persona natural o jurídica que contrae las obligaciones inherentes al arrendamiento, como son hacer gozar a la otra parte, el arrendatario, de la cosa arrendada, sea mueble e inmueble; y, “EL ARRENDATARIO”, quien gozará de la cosa arrendada, por cierto, tiempo, y mediante el pago de un precio determinado, que este, se obliga a pagar al arrendador.
Entonces, como elementos de contrato de arrendamiento se aprecian los siguientes: la obligación del arrendador de hacer gozar al arrendatario de la cosa, el precio a pagar por el arrendatario, la determinación del objeto arrendado y la duración de contrato.
Así mismo, se desprende del contrato locativo que entre sus particularidades se encuentran: su bilateralidad, al generar obligaciones para ambas partes, mismas que se encuentran consagradas en los artículos 1.585 y 1.592 ibidem; su consensualidad, por cuanto las partes requieren su consenso sobre el cumplimiento de las obligaciones propias, sobre la cosa dada en arrendamiento, sobre la cantidad de dinero o especie a ser pagada por el arrendatario y el tiempo de duración del contrato; su onerosidad, toda vez que ambas partes persiguen prestaciones, el arrendador el pago de la renta o canon de arrendamiento y el arrendatario, el goce de la cosa; de tracto sucesivo, ya que éste tipo de contrato se perfecciona lapso a lapso, según se haya convenido y no es traslativo de la propiedad ni de otro derecho.
Sobre lo último, es importante acotar que la legitimación para suscribir contratos de arrendamiento (así como para solicitar un eventual desalojo de los mismos) no recae sólo en el propietario, sino también puede fungir como arrendador otros, como el administrador, gestor, el enfiteuta, el usufructuario, e incluso el propio arrendatario. Asimismo, debe añadirse que, incluso la doctrina advierte que si el arrendador no fuera ninguno de los anteriores, el contrato no sería nulo ni anulable; ya que no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, ya que -como se mencionó arriba-, la venta es traslativa de la propiedad, pero el arrendamiento no lo es; sólo crea obligaciones entre las partes .
En el caso particular de la venta de la cosa arrendada, debe mencionarse que el ordenamiento jurídico prevé la figura del derecho de PREFERENCIA OFERTIVA, el cual le corresponde al arrendatario, para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición; siempre que tenga más de 2 años como arrendatario, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones económicas del propietario .
Amplía sobre este derecho el autor Guerrero Quintero exponiendo que, el propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble ocupado, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación,-pues de carecer de los anteriores-, la pretendida oferta sería irregular o imperfecta y, por tanto, no obligatoria. Por su parte, el arrendatario tiene el derecho a que el propietario ( y/o arrendador) le ofrezca en preferencia el inmueble que ocupa como tal, siempre que éste cumpla con los requisitos previamente enunciados.
Estrechamente ligado con el derecho de preferencia ofertiva aparece EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, que puede ser definido como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de la venta ya acaecida del inmueble objeto de la relación locativa, en el lugar del tercero, quien lo ha adquirido por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad .
Sobre este particular derecho de subrogación, el mismo está concebido en la Ley que regula la materia de arrendamiento para beneficiar y proteger al arrendatario y sería de carácter irrenunciable; erigiéndose posible la retroacción cuando al arrendatario no se le ha ofrecido el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y, con preferencia al tercero adquiriente del mismo; o, de habérsele hecho la oferta, fue con omisión de los supuestos exigidos por la Ley; teniendo por tanto, el derecho de subrogarse en el lugar del adquiriente; es decir; ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria .
Conforme con la doctrina y la jurisprudencia, los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio son los mismos establecidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, reseñados en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), a saber:
Referentes al arrendatario:
• Que tenga más de 2 años como arrendatario del inmueble.
• Que se encuentre solvente con el pago del alquiler
• Satisfacción de las aspiraciones económicas del arrendador propietario (precio, forma y modalidad de la negociación efectuada).
• Ejercicio del derecho dentro del tiempo legal previsto
Referentes al propietario arrendador:
• Que el propietario no hay realizado la notificación para que el arrendatario pudiera ejercer su derecho preferente.
• Que aunque haya efectuado la notificación de intención de venta haya omitido otros requisitos exigidos como la indicación del precio, condiciones o modalidades de la negociación.
• Que el precio de venta real sea inferior al ofertado.
• Venta al tercero en condiciones más favorables
Ahora bien, apreciado el contenido de las actas procesales, los argumentos expresados por los contendientes, los medios probatorios propuestos; en concatenación con la jurisprudencia y la doctrina especial relativa a la presente acción; pasa de seguidas esta superioridad a dirimir la procedencia o no en derecho del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante, en contra de la decisión definitiva dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 30 de septiembre de 2013, que declaró sin lugar la demanda con motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, impetrada por la ciudadana Judith Liendo Mejía, en contra de los ciudadanos Antonio Ramón Rondón y Miriam Linares de Criollo.
En primer lugar, advierte esta alzada que, la representación en juicio de la parte demandante adujo libelarmente la existencia de una relación locativa que dataría desde el año 1985, pactada entre su mandante, la ciudadana Judith Liendo Mejía (arrendataria) y el ciudadano Jesús Toro Maldonado (arrendador) cuyo objeto estaba constituido por un apartamento, ubicado en la Avenida San Martín, esquina Palo Grande, edificio “Residencias Sofía”, identificado bajo el N°187; de la Parroquia San Juan del Distrito Capital, el cual sería verbal, y como prueba de su existencia habrían traído un recibo de depósito de alquiler, marcado “B”.
Sobre el inmueble en cuestión, manifestó la demandante que el mismo le pertenecía en propiedad al ciudadano Antonio Ramón Rondón, el cual, nunca habría objetado o accionado en contra de la relación locativa, inicialmente convenida con el arrendador Jesús Toro Maldonado, quien habría detentado ese carácter hasta su fallecimiento en abril de 1989, para luego subrogarse como arrendador, su causahabiente e hija Adriana Toro Linares, no obstante, entre los años 1989 hasta 1994, quien habría continuado recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, habría sido quien fuera la cónyuge del de cujus y madre de su hija, la codemandada Miriam Rafaela Linares Camacho de Criollo.
Manifestaron lo abogados de la demandante que, los pagos de los cánones posteriores (años 1995 hasta la presentación de la demanda) fueron realizados de manera continua y sistemática por la arrendataria, a través de depósitos bancarios a beneficio de la ciudadana Adriana Toro Linares, en diferentes cuentas bancarias en varias entidades financieras, trayendo como pruebas demostrativas de todo lo alegado (de la solvencia en el pago de las pensiones arrendaticias) un legajo de recibos así como de comprobantes de depósitos bancarios, cuya valoración cursa debidamente en capítulos previos al presente.
Observa este tribunal que, delató la parte demandante que, producto de una inspección judicial llevada a cabo en el inmueble que ella ocupa, en fecha 2 de junio de 2008, se acercó a la oficina registral inmobiliaria correspondiente, y allí tuvo conocimiento de la existencia de una operación de venta del inmueble arrendado, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de diciembre de 2006, notado bajo el N°07, Tomo 13, Protocolo Primero; situación aquella que no le habría sido notificada, afrentando su derecho de preferencia ofertiva, por cuanto, la Sra. Liendo Mejía, afirma ser la arrendataria del bien inmueble enajenado por los últimos 23 años; razón por la cual, de conformidad con el contenido de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios (artículos 42 al 48, y 50) así como a los artículos 1.159, 1.533, 1.546, 1.547 y 1.548 del Código Civil, y las disposiciones de los artículo 340.5, 286, 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, procedió a demandar por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, al propietario vendedor ANTONIO RAMÓN RONDÓN, y a la adquiriente a MIRIAM RAFAELA LINARES DE CRIOLLO.
Por su parte, se aprecia de la contestación a la demanda, la negativa, rechazo y contradicción de los hechos y el derecho alegado por la demandante; oponiéndose a la existencia de la relación locativa, sobre lo cual, fue afirmado por la representación judicial de los codemandados que, la misma no habría sido siquiera autorizada por quien fuera el propietario del bien inmueble, Sr. Antonio Ramón Rondón, así como fue mostrado en su texto, su contradicción al resto de los argumentos esbozados por la actora: sobre la existencia de una relación marital entre la codemandada y el fallecido ciudadano Jesús Toro Maldonado; que ambos tuvieron una hija en común de nombre Adriana Toro Linares; que la codemandada se habría subrogado como arrendadora del inmueble y recibiera los cánones con posterioridad inmediata al fallecimiento del arrendador primigenio; además de impugnar y desconocer todos los medios de pruebas adjuntos al libelo (los cuales, no fueron insistidos por la parte promovente).
Observa quien suscribe que, trabada la litis, el tribunal de instancia procedió a dictar la sentencia objeto de la presente apelación, en la cual, como punto previo descartó la denuncia de perención breve de la instancia, señalando que, si bien la demanda fue admitida el 26 de noviembre de 2009, y la demandante presentó los recursos al alguacil el 26 de enero de 2009, excediendo los 30 días calendario; no obstante, la parte demandante habría indicado el domicilio de los demandado y aportó las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de las compulsas, denotando su impulso procesal en aras de proseguir en el juicio; haciendo referencia a que las formas procesales no pueden privilegiarse en detrimento de la justicia, lo cual atentaría con los preceptos constitucionales, e invocando el contenido de la jurisprudencia casacional, dictada en fecha 17 de enero de 2012, sobre la perención como un instituto procesal que no puede ser empleado como un mecanismo de terminación de los juicios, siendo que el proceso debe satisfacer la función jurisdiccional y así fue declarado.
En cuanto al mérito de la acción de retracto legal arrendaticio, fue indicado en la recurrida que, considerando la doctrina del contrato de arrendamiento, la definición de la preferencia ofertiva y el retracto legal, le correspondía a la demandante la verificación de los supuestos de procedencia de la acción impetrada, a saber: demostrar (i) su condición de arrendataria; (ii) que dicha condición la detentara desde hace más de 2 años; (iii) su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, y (iv) la satisfacción de las aspiraciones económicas del propietarios en cuanto a la venta del bien. Sin embargo, el a quo señaló que, conforme a la impugnación documental efectuada por la parte demandada en la contestación -sin que la demandante haya hecho lo propio de insistir en los medios probatorios propuestos y cumplir con la carga probatoria correspondiente-, fueron desechadas las documentales refutadas, con lo cual, la demandante no evidenció en juicio su carácter de arrendataria del bien vendido y cuya subrogación pretende; ni la existencia de la relación arrendaticia delatada; mismo que constituiría parte de los requisitos necesarios para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, por lo que fue desestimada la demanda por el tribunal de la causa, declarándola sin lugar, de conformidad con lo contemplado en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, y así fue declarado.
Aprecia esta alzada que, una vez apelado el fallo por la parte demandante, dicha representación judicial consignó escrito de informes, en el cual esgrimió una síntesis del proceso y de los hechos que sustentaron la demanda, resaltando su conformidad con el criterio del tribunal a quo, en cuanto a la improcedencia de la perención breve denunciada por su contraparte, empero, reiterando su desaprobación con respecto del fallo definitivo que determinó la improcedencia del retracto pretendido, aduciendo por una parte, la indefensión de la demandante, tras haberle sido desechadas las documentales promovidas por ella, y por la otra, arguyendo como hecho nuevo que, durante la tramitación del juicio, en fecha 3 de diciembre de 2008, el inmueble que ocupa en arrendamiento, habría sido nuevamente vendido a una ciudadana de nombre Susana Suchmolin, sin allegar sobre ello algún medio de prueba de las admisibles en esta instancia, que le permita a este órgano jurisdiccional corroborar dicho negocio jurídico .
Así las cosas, de todo lo anterior colige esta jurisdicente que, efectivamente, la acción de retracto legal arrendaticio, tiene unos requisitos claros que han sido plenamente desarrollados por la doctrina especializada y por la jurisprudencia que tienen que ser verificados en primer lugar, por quien acciona (el arrendatario), así como también, existirían otros supuestos referentes a su antagonista (arrendador propietario) que igualmente -de su constatación- haría procedente la retracción, sobre los cuales se hizo mención expresa en el presente fallo en líneas que anteceden.
Por ello, se reduce cuando menos lógico para esta superioridad que, inicialmente, debe ser evidenciado por la parte demandante la existencia de la relación arrendaticia, ya que con ella deviene la constatación de su carácter como arrendataria, imprescindible en la presente demanda, por ser quien tendría -en todo caso- la legitimidad para el ejercicio del derecho invocado y por tanto, de la acción de retracto legal arrendaticio por inobservancia del derecho a la preferencia ofertiva.
En este sentido, en armonía con lo aducido por el tribunal de la causa en la decisión objeto del presente recurso, aun y cuando, la ciudadana demandante trajo a los autos un recibo de depósito de alquiler (marcado “B”) con el que aseveró verificar la existencia del contractual arrendaticio, sin embargo, dicha documental fue impugnada y desconocida por la parte contra quien fue opuesta, sin que haya habido de parte de la promovente el cumplimiento de la carga de probar la credibilidad y validez de la misma, conforme lo establece el código adjetivo civil (Art. 445), y como secuela de aquello, la ciudadana JUDITH LIENDO MEJÍA, no demostró la existencia de la relación arrendaticia, con el ciudadano JESÚS TORO MALDONADO, delatada libelarmente cuyo objeto era un inmueble ubicado en la Avenida San Martín, esquina Palo Grande, edificio “Residencias Sofía”, identificado como apartamento N°187; de la Parroquia San Juan del Distrito Capital, y así se decide.
A mayor abundamiento, aun y cuando fue aducido en el escrito de demanda que la demostración de la relación locativa habría de ser alcanzada con el análisis del recibo de depósito de arrendamiento; es preciso advertir por quien suscribe que, los restantes medios de prueba allegados por la demandante (con excepción de la copia certificada de documento de compraventa, marcado “H” cuyo contenido goza de plena fe por tratarse de un documento público) corrieron con la misma suerte del recibo de depósito de alquiler, al haber sido desechados del juicio; ello en virtud de la actitud omisiva de la representación judicial de la demandante, por no insistir en la validez de los medios propuestos con su libelo, luego de su impugnación y/o desconocimiento, de acuerdo a los medios probatorios establecidos para ello en la ley (mediante el cotejo, con prueba testimonial, consignación en original o copia certificada del documento traído en copia simple, respectivamente), no habiendo demostrado la accionante la relación arrendaticia, o ser la arrendataria de bien, la duración en tal carácter (mayor a 2 años), y su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento; con lo cual, esta alzada, indubitablemente estima que en el sub lite -como fuera razonado por el tribunal de la causa en la apelada- no puede prosperar la pretensión perseguida por la ciudadana demandante, ya que esta no cumplió con la carga de demostrar sus alegatos y, consecuencialmente, no satisfizo los requisitos de procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
-VII-
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 30 de septiembre de 2013, que declaró SIN LUGAR la demanda con motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, impetrada por la ciudadana Judith Liendo Mejía, en contra de los ciudadanos Antonio Ramón Rondón y Miriam Linares de Criollo.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda con motivo de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, impetrada por la ciudadana Judith Liendo Mejía, en contra de los ciudadanos Antonio Ramón Rondón y Miriam Linares de Criollo, todos plenamente identificados en la presente decisión.
TERCERO: Se RATIFICA la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 30 de septiembre de 2013, que declaró: “ Primero: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, deducida por la ciudadana Judith Liendo Mejía, en contra de los ciudadanos Antonio Ramón Rondón y Miriam Rafaela Linares de Criollo, de acuerdo con lo contemplado en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Segundo: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejusdem”
CUARTO: se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 11 días del mes de enero del año dos mil veinticuatro (2024). Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.
LA JUEZ

Dra. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA

ABG. YAMILET ROJAS

En esta misma fecha, siendo las 3:20 pm, se publicó, registró y agregó al presente expediente la anterior sentencia.
LA SECRETARIA

ABG. YAMILET ROJAS
ASUNTO: AP71-R-2023-000646 (1408)