TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
0EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
213° y 165°

EXPEDIENTE Nº 3.972-2023

PARTE DEMANDANTE: La ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.112.344 y de este domicilio.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado ABELARDO RAMIREZ, inscrito en el Inpreabogado N° 74.441.

PARTE DEMANDADA: La Sociedad Mercantil INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A., “LACIMARCA”, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el Tomo 19-A, número 69, de fecha 26 de diciembre de 2006, con domicilio en el Municipio San Cristóbal, representada por su presidente ciudadano RENNY GABRIEL ZAMBRANO OSTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-13.306.206.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JOSE ORLANDO GUERRERO RINCON, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 310.034.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

PARTE NARRATIVA

Conoce esta Alzada Jurisdiccional del estado Táchira del presente expediente, en virtud del RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandante ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, contra la decisión dictada por el Tribunal a quo en fecha 27 de julio de 2023, mediante la cual declaró: “…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.112.344, en contra de SOCIEDAD MERCANTIL INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A. “LACIMARCA”, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el Tomo 19-A, numero 69, de fecha 26 de diciembre de 2006, con domicilio en la calle 1 casa N° 6 Urbanización Villa San Cristóbal, representada por su presidente ciudadano RENNY GABRIEL ZAMBRANO OSTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.-13.306.206.- SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en la disposición legal contenida en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio…”.

De las actuaciones que rielan en el expediente consta:

Del folio 1 al 7, riela escrito de demanda de Cumplimiento de Contrato, presentado para distribución en fecha 19 de septiembre de 2019, con sus respectivos anexos que rielan en cuaderno separado del folio 16 al 386.
Por auto de fecha 02 de octubre de 2019, inserto al folio 08, el Tribunal a quo admitió la demanda y ordenó citar a la SOCIEDAD MERCANTIL INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A., “LACIMARCA”, a objeto de la contestación a la demanda.
Del folio 10 al 14, rielan actuaciones relativas con la citación personal y por carteles de la parte demandada.
En fecha 25-06-2021 (sic), el ciudadano RENNY GABRIEL ZAMBRANO OSTOS, actuando en nombre y representación de la empresa INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A., “LACIMARCA”, opone cuestiones previas. (Folios 15 al 17)
Mediante diligencia de fecha 27-05-2021 (sic), el ciudadano RENNY GABRIEL ZAMBRANO OSTOS, actuando en nombre y representación de la empresa INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A., “LACIMARCA”, se da por citado. (Folio 18 y recaudos rielan del folio 19 al 41)
Del folio 42 al 58, rielan actuaciones relacionadas con la incidencia de cuestiones previas que mediante decisión de fecha 04-03-2022, fueron declaradas sin lugar.
Mediante auto de fecha 04 de febrero de 2022, el Juez Provisorio se aboca al conocimiento de la causa.
Mediante decisión de fecha 11 de octubre de 2022, el Tribunal a quo repuso la causa al estado de notificar a las partes de la decisión de fecha 04 de marzo de 2022 y dejar sin efectos las actuaciones insertas del folio 59 al 76 ambos inclusive.
Del folio 84 al 87, el abogado JOSE ORLANDO GUERRERO RINCON, actuando con el carácter de apoderado judicial de la demandada Sociedad Mercantil INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A., “LACIMARCA”, representada por el ciudadano RENNY GABRIEL ZAMBRANO OSTOS, presentó escrito de contestación a la demanda de fecha 28 de noviembre de 2022, junto con recaudos que rielan del folio 88 al 198.
Del folio 199 al 201, el abogado JOSE ORLANDO GUERRERO RINCON, actuando con el carácter de apoderado judicial de la demandada Sociedad Mercantil INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A., “LACIMARCA”, representada por el ciudadano RENNY GABRIEL ZAMBRANO OSTOS, presentó escrito de pruebas de fecha 15 de diciembre de 2022.
Del folio 202 al 204, el apoderado judicial de la actora abogado ABELARDO RAMIREZ, presentó escrito de pruebas de fecha 19 de diciembre de 2022.
Por auto de fecha 23 de enero de 2023, inserto en el folio 206 y su vuelto, el a quo admitió las pruebas presentadas por la representación judicial de la parte demandada, abogado JOSE ORLANDO GUERRERO RINCÓN.
Por auto de fecha 23 de enero de 2023, inserto en el folio 208 y su vuelto, el a quo admitió las pruebas presentadas por el abogado ABELARDO RAMIREZ, apoderado judicial de la parte actora.
Al folio 215, riela auto de fecha 13 de marzo de 2024, por el que el a quo acuerda una prórroga del lapso probatorio.
Del folio 216 al 219, actuaciones relativas con la evacuación de las pruebas.
Del folio 220 al 232, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de informes en fecha 03 de mayo de 2023.
Del folio 240 al 246, rielan actuaciones relativas con la evacuación de las pruebas.
En fecha 27 de julio de 2022, el Tribunal de la causa dictó decisión definitiva que riela inserta del folio 249 al 258.
Al folio 261, riela diligencia de fecha 04 de agosto de 2023, suscrita por el apoderado judicial de la parte demandante en el que apela de la decisión de fecha 27 de julio de 2022.
Al folio 262, riela auto de fecha 10 de agosto de 2023, el a quo oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandante y ordenó remitir al Juzgado Superior Distribuidor.
Al folio 263, riela auto de fecha 18 de septiembre de 2023, por el que se recibe en esta Alzada el expediente y se fija el procedimiento en segunda instancia.
Del folio 265 al 291, riela escrito de informes de fecha 17 de octubre de 2023, presentado por el apoderado judicial de la parte demandante.

PARTE MOTIVA

Estando para decidir se observa:

Conoce este Juzgado Superior del presente asunto, en virtud de la demanda de Cumplimiento de Contrato, incoada por la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, contra la SOCIEDAD MERCANTIL INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A. “LACIMARCA”, que fue resuelta mediante decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicia, en fecha 27 de julio de 2023, que declaró: “…PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.112.344, en contra de SOCIEDAD MERCANTIL INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A. “LACIMARCA”, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el Tomo 19-A, numero 69, de fecha 26 de diciembre de 2006, con domicilio en la calle 1 casa N° 6 Urbanización Villa San Cristóbal, representada por su presidente ciudadano RENNY GABRIEL ZAMBRANO OSTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.-13.306.206.- SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en la disposición legal contenida en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio…”.

Delimitada como quedó la controversia durante el iter procesal, pasa esta juzgadora a revisar las actas procesales.

El a quo fundamenta la decisión recurrida en los siguientes términos:

“… Lo que quiere decir, que la parte demandante debió demostrar co pruebas contundentes que cumplió con su obligación de realizar los pagos correspondientes dentro del tiempo previsto, lo cual de las pruebas aportadas al proceso quedo demostrado su incumplimiento con respecto al contrato de promesa bilateral de compraventa.
En conclusión, al constatarse del análisis exhaustivo del caso que la promitente compradora hoy demandante, no cumplió con todas las obligaciones establecidas en el Contrato objeto de estudio y al haber verificado que los pagos que alega haber realizado fueron efectuados fuera de los lapsos previstos en el mencionado contrato; resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar la demanda incoada por la ciudadana Josefa Hayde Medina de Carrero contra la Sociedad Mercantil Ingeniería, Proyectos, Diseño y Construcción la Cimarronera C.A “LACIMARCA” representada por su presidente Renny Zambrano por cumplimiento del contrato bilateral de promesa de compraventa; tal y como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente sentencia, Así formalmente se Decide…”

En la oportunidad para presentar informes ante esta Alzada, la parte demandante y apelante, en su escrito señaló:

“… De la cita transcrita se observa que el Tribunal A quo no se pronuncia sobre el alegato expuesto en el escrito libelar y ratificado en los informes referido a la aplicación en el contrato suscrito entre las partes de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria específicamente el artóculo 18, que establece expresamente que se incurre en mora cuando los pagos no se realizan en un plazo no superior a 90 días, yerro del Tribunal de Primera Instancia al incurrir en el vicio de incongruencia, al no resolver conforme a los alegatos esgrimidos.
… Con relación a la forma del pago del precio establecido por las partes, se probó con las pruebas agregadas con los números 4, 5, 6 y 7 agregadas al cuaderno de recaudos, y con el resultado de las pruebas de informes acordadas como auto para mejor proveer agregadas a los folios 240 al 246 del expediente, al respecto se argumentó en el escrito libelar (montos señalados con el signo monetario vigente para el año 2019):
… Es decir, la demandante pagó el saldo del precio el 28/02/2013 el cual fue aceptado por la demandada, dentro del lapso previsto en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, 90 días consecutivos para incurrir legalmente en mora. La norma precitada señala:
…Sin embargo, se reitera la sentencia recurrida no se pronunció expresamente sobre este medio de defensa alegado en el libelo de demanda. Esta omisión fue determinante en el dispositivo del fallo, normativa de la porque de haber aplicado la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, necesariamente quedaba demostrado que no hubo mora además que la demandada recibió el pago.
Con relación al pago del precio convenido en el contrato de promesa bilateral de compraventa del 18 de octubre del año 2012, quedó demostrado el pago de los cuatrocientos cuarenta mil bolívares fuertes (BsF. 450.000) de la siguiente manera:
1.- La suma de cuarenta mil bolívares fuertes (BsF. 40.000) según el contrato suscrito por las partes.
2.- La suma de sesenta y dos mil bolívares fuertes (BsF. 62.000) según cheque de gerencia del banco Mercantil número 71005253 cuenta corriente número 0105 0612 36 2612005253, cobrado por la demandada.
3.- La cantidad de trescientos cuarenta y ocho mil bolívares (Bs.348.000) según cheque de gerencia del banco Banesco N°00017728 cuenta corriente número: 0134 0261 25 2120210001, el cual no fue devuelto por falta de fondos, según respuesta del Banco Banesco que consta el cuaderno de recaudos y el resultado de la prueba de informes inserta a los folios 240 al 242 donde expresamente el Banco responde que el cheque tenía fondos antes de declararse la caducidad del cheque. Tan cierta es esta afirmación que la demandada en fecha 25/03/2013 dirigió al banco Banesco comunicación solicitando las razones por las cuales le fue devuelto este cheque, como consta en el cuaderno de recaudos al folio 240.
La demandada recibió esta forma de pago (novación conforme al artículo 1.316 del CC) y no ejerció las acciones cambiarias previstas en los artículos 492 y 493 del Código de Comercio, normas que señalan:
… Por otro lado, el Tribunal A quo ocurre nuevamente en incongruencia al no pronunciarse sobre el hecho alegado por la demandada LACIMARCA en su contestación a la demanda, referido a que la parte demandante pretende ligar dos contratos, es decir, el suscrito con ella y la actora JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, antes identificada, y el segundo de manera verbal entre la empresa LACIMARCA у YORYI EMER CARRERO, no teniendo nada que ver uno con el otro, porque fueron a su decir contratos diferentes, dicho alegato consta al folio 86 del expediente en siguientes términos:
… No obstante, ciudadana Juez Superior, tampoco hubo pronunciamiento sobre este hecho, ya que la manera en que la demandada LACIMARCA contestó la demanda modificó la carga de la prueba y debió probar este hecho afirmado, conforme al referido articulo 506 del CPC distribución y carga de la prueba.
Entonces tenemos que la sentencia impugnada no se pronunció sobre la aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria aducida por la demandante y sobre la existencia, según la demandada LACIMARCA de un contrato sobre la verbal con el tercero YORYI EMER CARRERO (hijo de la demandante JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO), tan cierta es esta afirmación que en la síntesis de la controversia realizada por el Tribunal A quo no menciona estos dos hechos, como se aprecia cuando señala:
… Por las argumentaciones expuestas la sentencia impugnada adolece del vicio de incongruencia negativa debiéndose declarar su nulidad.
… Como se puede apreciar ciudadana Juez, la demandada LACIMARCA promovió medios de prueba valorados (publicación en periódico valorado de manera ilegal como se indicara infra en otra denuncia), pero, ninguno demostró la existencia de un contrato verbal entre la demandada LACIMARCA y el ciudadano YORYI EMER CARRERO, y el cual, según lo alegado por la demandada, la demandante pretendió "ligarlo" con el hijo de mi representada, es decir, este hecho modificativo aducido por la parte demandada no fue probado.
… La demandada LACIMARCA no probó este hecho, es decir, no demostró la extinción del contrato de las formas previstas en las normas citadas.
La demandada pretendió probar la "anulación" del contrato que suscribió con la parte actora, con la supuesta publicación de una nota en el Diario La Nación inserta al folio 122 del cuaderno de recaudos y folios 122 y 123 de la pieza principal. Resultando este medio de prueba una prueba ilegal porque la sentencia recurrida le dio a esta supuesta publicación publicaciones el valor oficiales en previsto para las periódicos gacetas, contraviniendo el artículo 432 del CPC por falta de aplicación y aplicó falsamente el artículo 1.359 del CC y 429 del CPC, al confundir una publicación en prensa con un documento público. Al respecto la sentencia recurrida estableció:
… Por ende, la valoración que la supuesta publicación que alega la demandante que realizó, no goza de la presunción de veracidad prevista para las publicaciones realizadas conforme al articulo 432 de nuestra ley adjetiva, y mucho menos es un documento público por formar parte de una copia certificada.
Aunado a lo anterior, es doctrina consolidada del Tribunal Supremo de Justicia, que en nuestra legislación no se establece la resolución o rescisión de pleno derecho unilateral o "nulidad" del contrato, como lo argumenta la demandada y lo estableció la sentencia impugnada, la cual transgrede el artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, como lo instituyó la Sala Constitucional en Sentencia número 167 de fecha 04/03/2005, al establecer:
… Así queda evidenciado que la demandada LACIMARCA no cumplió con la carga de la prueba en demostrar, según su decir, que el contrato suscrito con la demandante JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO fue "anulado por incumplimiento", siendo errado el establecimiento que realizó la recurrida, de tener como extinguido el contrato suscrito entre las partes del presente proceso.

SEGUNDO: Igualmente la parte demandada invirtió la carga de la prueba al alegar la existencia de un contrato verbal con el ciudadano YORYI EMER CARRERO (hijo de la demandante), sobre el mismo inmueble. Sin embargo, la demandante no probó conforme a los artículos 1.133 y 1.141 del CC, relativos a la existencia de modo, tiempo y lugar de la existencia de ese supuesto contrato verbal con un tercero, quien ni siquiera fue llamado por la demandada a través de tercería.
Ciudadana Juez, este incumplimiento de la accionada de probar sus afirmaciones de hecho, aunado a la omisión del Tribunal A quo, permiten concluir que la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, debió ser declarada con lugar. La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia con relación al cumplimiento de la carga de la prueba y su inversión, interpretando el articulo 506 del CPC ha precisado en siguiente:
… La sentencia impugnada incurrió en errónea valoración de los siguientes medios de prueba:
Primero: Con relación a la existencia del documento de sometimiento a propiedad horizontal (folios 21 al 31 del cuaderno de recaudos) no es cierto que este medio de prueba no aportara nada al proceso, por el contrario, el mismo demuestra que el bien inmueble objeto de la pretensión por tratarse de una vivienda nueva (consta la consignación del permiso de habitabilidad), está sometida su venta a lo establecido en la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, error que concatena con la denuncia del vicio de incongruencia negativa.
Segundo: La existencia del documento protocolizado de compraventa por ante el Registro Público del Municipio Michelena del estado Táchira el 25 de junio de 2014, anotado bajo el No 2014.155, asiento registral 1 matriculado con el N° 436.18.13.1.3056, mediante el cual LACIMARCA vendió el bien Inmueble objeto del contrato a la ciudadana CLAUDIA ROSSIEL ZAMBRANO OSTOS. Este medio de prueba es para demostrar la mala fe de la demandada, quien pretendió eludir el cumplimiento del contrato a través de una venta simulada (ratificada por la Sala Civil del TSJ), hoy objeto del presente juicio de cumplimiento de contrato. Documento inserto a los folios 36 al 39 del cuaderno de recaudos. El Tribunal A quo no valoró esta prueba correctamente, porque debió adminicular esta prueba con el argumento de la demandada sobre la existencia de un contrato verbal con un tercero, lo cual no probó la demandada, debiendo analizar esta conducta procesal de la demandada de evitar cumplir con sus obligaciones pactadas. Influyendo también en esta errada valoración el vicio de incongruencia denunciado up supra.
Tercero: La partida de nacimiento de YORYI EMEL CARRERO MEDINA, venezolano, hábil, titular de la cédula de identidad No. V. 14.152.438, quien es hijo de la demandante y quien compró los cheques de gerencia para el pago del precio del bien inmueble objeto de litigio, quedando demostrado el pago del precio, la recurrida desechó valorar esta prueba bajo el argumento que no ayuda a dilucidar el fondo de la controversia. Craso error ya que la misma sirve para demostrar las circunstancias de modo tiempo y lugar de como la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, pagó el precio del bien inmueble objeto de la controversia, igualmente este argumento de la parte actora fue tomado por la demandada para alegar de manera temeraria la existencia de un contrato verbal con el ciudadano YORYI EMEL CARRERO MEDINA, el cual no probó invirtiéndose la carga de la prueba.
Cuarto: Sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, inserta a los folios 245 al 265. Este medio se promovió es para demostrar el hecho ilícito cometido por la demandada de autos, para eludir el cumplimiento del contrato, sin embargo, la sentencia recurrida no lo valoró porque no aporta nada al proceso, valoración errada porque el Juez de Primera Instancia, debió adminicular esta prueba que demuestra la conducta ilícita de la demandada de evadir el cumplimiento de las obligaciones con el argumento expuesto en la contestación de la demanda de la existencia de un contrato suscrito con un tercero, lo cual no probó, evidenciándose el propósito de nuevamente evadir y no cumplir el contrato convenido con la demandante.
Lo más extraño de la no valoración de la sentencia definitivamente firme del Tribunal Superior Cuarto, es que el Tribunal de Primera Instancia para fundamentar y declarar sin lugar la demanda, se sustentó en la inexistente sentencia del Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, sin tener en cuenta que la misma está revocada por la sentencia del Tribunal Superior, al respecto estableció:
… Esta fundamentación del Tribunal de Primera Instancia condujo a la afectación de derechos y principios jurídicos esenciales como la garantía del debido proceso, el derecho a la defensa, el principio de seguridad jurídica y confianza legítima de la demandante, al fundamentar su decisión en una sentencia que fue revocada…”

II.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Conoce este Juzgado Superior del presente asunto, en virtud de la demanda de Cumplimiento de Contrato que fuera incoada por la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, contra la Sociedad Mercantil INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A., “LACIMARCA”, que fue decidida en fecha 27 de julio de 2023, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró sin lugar la demanda y condenó en costas a la parte demandante, decisión que fue apelada por la representación judicial de la parte accionante, en fecha 04 de agosto de 2023.

Dentro de este marco, pasa esta juzgadora a analizar como punto previo los vicios denunciados por la parte demandada apelante.

I.- “DE LOS VICIOS DENUNCIADOS”

El apelante en su escrito de informes alega que el a quo al dictar la sentencia al fondo de la causa “… no se pronuncia sobre el alegato expuesto en el escrito libelar y ratificado en los informes referido a la aplicación en el contrato suscrito entre las partes de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria específicamente el artículo 18, que establece expresamente que se incurre en mora cuando los pagos no se realizan en un plazo no superior a 90 días, … se reitera la sentencia recurrida no se pronunció expresamente sobre este medio de defensa alegado en el libelo de demanda. Esta omisión fue determinante en el dispositivo del fallo, porque de haber aplicado la normativa de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, necesariamente quedaba demostrado que no hubo mora además que la demandada recibió el pago…”

Afirma que “… la sentencia impugnada no se pronunció sobre la aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria aducida por la demandante y sobre la existencia, según la demandada LACIMARCA de un contrato verbal con el tercero YORYI EMER CARRERO (hijo de la demandante JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO), … Por las argumentaciones expuestas la sentencia impugnada adolece del vicio de incongruencia negativa debiéndose declarar su nulidad…”

De acuerdo con el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas. Conforme con ello, el juez debe expresar los términos en que se estableció la controversia, siendo necesario en este punto precisar que el pronuncia¬miento del juez debe resolver todo lo alegado y sólo lo alegado por las partes en la oportunidad procesalmente hábil para ello. En cuanto al fondo de lo debatido, el fallo debe recaer sólo sobre aquellas cuestiones de hecho plan¬teadas en el libelo y en la contestación; luego de esta actuación, precluye la oportunidad para alegar nuevos hechos. (La Casación Civil, Alirio Abreu Burelli - Luis Aquiles Mejía Arnal, Págs. 287-288)

La doctrina precisa el deber de congruencia en dos reglas fundamentales: a) resolver sólo lo pedido; y b) resolver todo lo pedido. Si el juez resuelve lo no pedido, da lugar al vicio de incongruencia positiva; y si no resuelve lo pedido, comete el vicio de incongruencia negativa.

Ha señalado la jurisprudencia que cuando la ley estatuye que la sentencia debe dictarse “con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas”, le ordena al juez que debe concretar en el fallo como quedó constituida en cada caso la relación jurídico procesal creada por la demanda y por la contestación. Con base en la determinación del problema judicial que debe hacerse en la sentencia, podrá verificarse la incongruencia del fallo, que puede dar lugar a la incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o incurre en incongruencia negativa cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre algunos de los términos del problema judicial, éste último vicio es el que se le imputa a la sentencia apelada. (Decisión de fecha 30 de marzo de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil, Exp. AA20-C-2008-000476.)

Con fundamento en ello, desciende esta Alzada al estudio de las actas del proceso para revisar el contenido de la sentencia recurrida, evidenciándose que el Tribunal a quo no emitió pronunciamiento en torno a la aplicabilidad de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.912, del 30 de abril de 2012, conforme fue alegado por la parte demandante, sino que resolvió conforme a las previsiones comunes establecidas en el Código Civil, en tal virtud, entra esta Alzada a revisar el ámbito de aplicación de dicha Ley, en tal sentido se observa:

En el artículo 1° de la mencionada Ley, se establece que “… tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna…”.

Por su parte el artículo 3 eisudem, prevé el ámbito de aplicación de dicha normativa al establecer:

“La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentran en proceso de construcción o aún no construidos.
Comprende las personas, naturales, constructoras y sus representantes, promotoras de viviendas y sus representantes, productoras de viviendas y sus representantes. Además de los representantes de: Asociaciones civiles de viviendas, cooperativas de vivienda, organizaciones no
gubernamentales de vivienda, organizaciones comunitarias de vivienda, funcionarios públicos o funcionarias públicas y operadores financieros, así como cualquier otra figura que se conforme con estos fines en todo el territorio nacional”.

Así, lo pretendido por este instrumento normativo es impedir que los eventuales compradores suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, en condiciones asimétricas, que los hagan inejecutables y, que en definitiva operen en detrimento del universo de adquirientes.

En esta perspectiva, la presente acción se fundamenta en un Contrato de promesa bilateral de compraventa, suscrito entre la demandada LACIMARCA y la demandante JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, el 18 de octubre de 2012, inserto a los folios 18 y 19 del cuaderno de recaudos que conforma el presente expediente, documento al que se le otorga pleno valor probatorio, por no haber sido impugnado por la contra parte, y del mismo se desprende, que la sociedad mercantil LACIMARCA, celebró contrato de compra venta sobre un inmueble consistente en un inmueble distinguido con el Número III-B, ubicado en Residencias La Rusticana, condominio privado ubicado en Guaramito o El Rodeo, Municipio Michelena del estado Táchira, con la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO.

De acuerdo con el único aparte del artículo 3 eiusdem, los sujetos que integran la relación negocial mencionada, encuadran en las previsiones establecidas en dicha norma, lo que en principio determinaría la aplicación de la ley al caso de marras.

Bajo esta premisa, procede esta Alzada a revisar las cláusulas contractuales previstas por las partes en el contrato cuyo cumplimiento se pretende, a tal efecto tenemos:

“…SEGUNDA: el PROMINENTE VENDEDOR, concede a la PROMINENTE COMPRADORA, con carácter exclusivo, la presente PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, a fin de que esta adquiera el inmueble antes descrito, propiedad de aquel y esta se compromete a adquirirlo; por el precio convenido y acordado bilateralmente por las partes en: CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F 450.000); precio que deberá ser pagado por la PROMINENTE COMPRADORA, de la siguiente manera: UNO para el día de la firma del presente contrato por la vía privada, la PROMINENTE COMPRADORA, cancela la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F 40.000), como ABONO al precio convenido y acordad bilateralmente por las partes. DOS: para el día 01 de diciembre de 2012 la PROMINENTE COMPRADORA, cancelará la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs. F 250.000) como ABONO al precio convenido y acordado bilateralmente por las partes; TRES: el SALDO RESTANTE es decir, los CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F 160,000); deberán ser cancelados totalmente, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; siempre y cuando dicha protocolización se efectué dentro de los lapsos bilateralmente acordados y enunciados a continuación.
…
CUARTA: el PROMINENTE VENDEDOR, concede la presente PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, de el inmueble antes descrito, por un lapso de: NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, contados a partir de la FIRMA del presente instrumento, a favor de la PROMINENTE COMPRADORA y esta acepta totalmente dicho lapso, bilateralmente acordado.
QUINTA: el PROMINENTE VENDEDOR, se compromete a dar una PRORROGA ÚNICA de ser necesario de: TREINTA (30) DIAS CONTINUOS, sobre la clausula cuarta de este contrato; contados a partir del primer día del vencimiento de dicho lapso de tiempo, a la PROMINENTE COMPRADORA como lapso definitivo e impostergable para la culminación total de esta negociación, así lo aceptan y convienen las partes.
…
SEPTIMA: una vez agotados los lapsos bilateralmente acordados, aceptados y descritos en las cláusulas tercera, quinta y sexta del presente contrato, éste se considerará ANULADO, por lo tanto el PROMINENTE VENDEDOR, no estará en la obligación de VENDER, ni la PROMINENTE COMPRADORA, en la obligación de COMPRAR”…”.

Ahora bien, el artículo 18 de la referida Ley, prevé lo siguiente:

“No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.”.

Interpretando el espíritu de dicha norma, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 23 de noviembre de 2016, con ponencia de la Magistrada CARMEN ZULETA DE MERCHÁN, en el Exp. 16-0217, señaló lo siguiente:

“… pues como dispone dicha norma solo conocerá de aquellas solicitudes de rescisión unilateral ante la existencia de una cláusula viciada de nulidad en el contrato, que le permita a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, dejar sin efecto el contrato sin requerir el consentimiento del comprador. No obstante, este artículo tiene una excepción: “que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador”.
…
Por ende, la resolución del contrato encuentra su fundamento en un hecho sobreviniente a la celebración que incide en la función económica y social que debe cumplir el contrato, siendo una de esas causales precisamente cuando una de las partes falta al cumplimiento de su prestación.
De allí que en criterio de esta Sala Constitucional, el fallo dictado por la Sala Político Administrativa, objeto de revisión, debió considerar que se trató de una demanda por incumplimiento del contrato, que requiere: 1) que el contrato de prestaciones recíprocas sea válido; 2) que uno de los contratantes haya faltado al cumplimiento de su prestación; 3) que el incumplimiento no se deba a fuerza mayor, caso fortuito, al hecho de un tercero o del propio acreedor; y, 4) que quien demande la resolución no haya incurrido en incumplimiento de las obligaciones pactadas.
Así entonces, ante la falta de cumplimiento oportuno de las obligaciones, también debió considerarse que ello legitima a la parte que haya resultado perjudicada con el incumplimiento a dar por terminado el contrato mediante la resolución, salvo que éste todavía tenga interés en la prestación no ejecutada, al creer que aun es posible que el contrato cumpla con su finalidad. En esta última circunstancia el acreedor de la prestación no ejecutada tiene entonces la facultad de escoger entre demandar la resolución o solicitar el cumplimiento del contrato…”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, destacados de este Tribunal)

Conforme se desprende, la norma establece mecanismos de protección ante la existencia de una cláusula viciada de nulidad en el contrato, que le permita a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, dejar sin efecto el contrato sin requerir el consentimiento del comprador, vale decir que unilateralmente los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa pretendan la rescisión de los contratos en detrimento del débil jurídico.

En la sentencia transcrita, también estableció la Sala Constitucional, que las partes tienen el derecho de anular o rescindir un contrato por una causal existente en el momento mismo de su celebración, en cambio, el derecho de resolver el contrato se adquiere por circunstancias que nacen con posterioridad a su celebración.

Del mismo modo el artículo tiene una excepción: “que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador”.

De acuerdo con ello, se percata esta sentenciadora que la parte demandante solicita el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra-venta, alegando que el precio convenido para la venta del apartamento fue establecido en la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000), para ser pagados de la siguiente manera:

I) la suma de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000) al momento de otorgar el documento de promesa bilateral de compraventa;
II) la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000) para el día 1° de diciembre de 2012, III) el saldo restante, es decir, la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000), para el momento de realizar la tradición del inmueble a través del documento protocolizado de compraventa.

La parte demandada alegó que al momento de la firma del contrato de promesa bilateral de compraventa, la demandante entregó un cheque por la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000) el cual cobró sin ningún problema, pero que para el día 01 de diciembre de 2012 fecha en que debía realizar el abono de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTE (Bs. 250.000) el mismo no fue realizado y que el día 16 de enero de 2013 fecha del tercer y último pago el cual tampoco se realizó y que por tal razón el contrato fue incumplido por la demandante, es decir que el contrato se extinguió el 15 de febrero de 2013, fecha en la cual finalizó el lapso de los 30 días de prórroga acordados por las partes en la mencionada cláusula quinta.

En este contexto y bajo la óptica de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.912, del 30 de abril de 2012, estima esta Alzada que la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, debe ser considerada como débil jurídico en la relación negocial celebrada con la empresa demandada Sociedad Mercantil INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A., “LACIMARCA”. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En esta misma línea, debe esta sentenciadora concluir que la cláusula Séptima del contrato, a través de la cual las partes convinieron en que “…una vez agotados los lapsos bilateralmente acordados, aceptados y descritos en las cláusulas tercera, quinta y sexta del presente contrato, éste se considerará ANULADO...”; se encuentra viciada de nulidad en detrimento del débil jurídico. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En armonía con lo anterior, no puede esta Alzada pasar inadvertido el precedente establecido en la decisión de fecha 08 de agosto de 2016, dictada por este Juzgado Superior, que riela inserta en copia certificada del folio 245 al 265 del cuaderno de recaudos, en la que se determinó:

“… Circunscribiendo la denuncia de inmotivación alegada a lo decidido por el a quo, observa esta juzgadora que evidentemente existe inmotivación del fallo apelado en el pronunciamiento sobre la nulidad demandada, ya que no se hizo ningún tipo de razonamiento lógico por el juzgador de instancia sobre las razones por las cuales consideraba que no procedía la nulidad demandada. Por otra parte y más grave aún, considera esta sentenciadora que aún y cuando las partes en la Litis alegaron situaciones de hecho relacionadas con el cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contractuales derivadas del contrato celebrado en fecha 18 de octubre de 2012 y que corre a los folios 18 al 20 de la pieza I, el objeto de la pretensión de nulidad y subsidiaria simulación lo constituye el contrato de compra-venta protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Michelena del estado Táchira, el 25 de junio de 2014, anotado bajo el N° 2014.155, asiento registral 1, matriculado con el N° 436.18.13.1.3056, razón por la cual no debió el a quo hacer pronunciamientos sobre el cumplimiento o no del contrato celebrado el 18 de octubre de 2012, dado que no es el objeto de la pretensión, lo cual desnaturalizó la Litis y violentó el debido proceso. Estas circunstancias llevan a declarar en este acto la nulidad del fallo apelado por estar viciado de inmotivación. Y ASÍ SE RESUELVE.
…
Posteriormente y con motivo de la anulación unilateral del referido contrato, efectuada por LACIMARCA, dicha sociedad mercantil el 25 de junio de 2014 vende el mismo inmueble a la ciudadana CLAUDIA ROSSIEL ZAMBRANO OSTOS, según consta del documento instrumento fundamental de la pretensión de simulación.
Planteado esto, debe esta juzgadora descender a las actas del proceso para analizar los siguientes elementos que a criterio de quien decide configuran la simulación demandada:
El primer elemento lo constituye el hecho de que la codemandada LACIMARCA procedió en forma unilateral a resolver, anular o rescindir un contrato reconocido por ella en el presente juicio y celebrado conforme a la Ley con la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO el 18 de octubre de 2012, lo cual quedó demostrado de las publicaciones cartelarias traídas a los autos por la codemandada y de sus dichos en el escrito de contestación de demanda.
Sobre este aspecto, considera oportuno quien juzga señalar que el Estado Venezolano ha mantenido a lo largo de muchos años una política intervencionista para proteger al débil jurídico en este tipo de relaciones contractuales, en tal sentido, en el caso de marras al ser una sociedad mercantil cuyo objeto es vender inmuebles una vez construidos, necesariamente el débil jurídico en este tipo de contratos es el comprador, quien opta a adquirir una vivienda dentro de las políticas del estado dirigidas a salvaguardar una vivienda digna para él y su familia, como condición y derecho inherente al ser humano…”. (Destacados de este Tribunal)

La decisión transcrita declaró la nulidad de la decisión de fecha 9 de noviembre de 2015, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el expediente N° 8297 relacionado con la demanda de Nulidad de Contrato y Simulación, incoada por la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO contra la empresa LACIMARCA y la ciudadana ROSSIEL ZAMBRANO OSTOS, objeto de apelación y fue revisada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante decisión de fecha 07 de junio de 2017, dictada en el expediente N° Exp. AA20-C-2016-000828, con ponencia del Magistrado YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES, que riela del folio 333 al 381 del cuaderno de recaudos, en la que se dejó sentado:

“… Además corroboró, que la ad quem al momento de analizar y decidir respecto a la pretensión subsidiaria de simulación de venta, analizó y valoró como instrumento probatorio el contrato de promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble objeto de litis, constituido por un apartamento signado con el N° III-B y ubicado en el Municipio Michelena del Estado Táchira, por la demandante y la empresa co demandada en fecha 18 de octubre de 2012.
Así mismo, se constató que la empresa demandada con motivo de la anulación unilateral que efectuó del referido contrato de promesa bilateral de compra venta, posteriormente vendió en fecha 25 de junio de 2014, el mismo bien inmueble objeto de litis a la codemandada CLAUDIA ROSSIEL ZAMBRANO OSTOS, documento sobre el cual se fundamentó la pretensión subsidiaria de simulación.
Ahora bien, la Sala verificó que la juez de alzada al estudiar el primer elemento de la simulación demandada, analizó el hecho que la empresa co demandada procedió “… en forma unilateral a resolver, anular o rescindir un contrato reconocido por ella en el presente juicio…”, suscrito con la demandante en fecha 18 de octubre de 2012; estableciendo, que tal hecho quedó demostrado con las publicaciones mediante carteles traídas a los autos como instrumentos probatorios por la co demandada y de sus dichos en el escrito de contestación a la demanda…”.

En las decisiones que anteceden quedó previsto un antecedente judicial, ya que tanto esta Alzada, como la Sala de Casación Civil evidenciaron que “…la codemandada LACIMARCA procedió en forma unilateral a resolver, anular o rescindir un contrato reconocido por ella en el presente juicio y celebrado conforme a la Ley con la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO el 18 de octubre de 2012,…”. En tal sentido, procede la aplicación del artículo 18 de la Ley contra la Estada Inmobiliaria que prohíbe a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, establecer cláusulas contractuales que permitan rescindir los contratos unilateralmente, por lo que la solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Tal como lo analizó la decisión dictada por esta Alzada en fecha 08 de agosto de 2016, las normas in comento establecen una serie de mecanismos de protección a los adquirentes y compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo su construcción, vale decir, la preventa, venta o enajenación y evitar que sean víctimas de un sistema que puede funcionar en condiciones desiguales.

Las circunstancias expuestas llevan a declarar la nulidad del fallo apelado por estar viciado de inmotivación. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Anulado el fallo apelado, esta Alzada en grado de conocimiento jerárquico vertical, al no estar atada a lo decidido por el a quo y como garante del debido proceso procede conforme a lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil a pronunciarse sobre el mérito de la causa previa las consideraciones que siguen:

I.- SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:

Alega la representación judicial de la parte demandante, que el 18 de octubre del 2012, su representada suscribió un contrato de promesa bilateral de compraventa con la Sociedad Mercantil INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A. “LACIMARCA” representada por RENNY GABRIEL ZAMBANO OSTOS, estableciéndose el bien objeto del contrato, el precio convenido y el tiempo de duración. Afirma que el bien objeto del contrato lo conforma un apartamento distinguido con el N° III-B, del urbanismo denominado “EDIFICIO LA RUSTICANA”, cuyo documento de propiedad horizontal fue protocolizado en fecha 13 de enero de 2013 por la Sociedad Mercantil “LACIMARCA”, quedando inscrito bajo el N° 8, folio 34, tomo 1 del Protocolo de Trascripción del año 2013. Que el precio convenido por la venta del apartamento fue de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000), hoy con el nuevo signo monetario serían Bs. 4.5, pagaderos de la siguiente manera: I) la suma de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000) equivalentes hoy a Bs. 0.4, al momento de otorgar el documento de promesa bilateral de compraventa; II) la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000) equivalentes a Bs. 2.5, para el 1° de Diciembre de 2012, III) el saldo restante, es decir, la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000) equivalentes a Bs. 1.6, para el momento de realizar la tradición del inmueble a través del documento protocolizado de compraventa. Que en las cláusulas SEGUNDA, CUARTA y QUINTA del contrato de opción de compraventa se establecieron el precio y su pago, la duración y prórroga. Continúa señalando que el precio convenido por la promesa bilateral de compraventa en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 450.000); fue pagado así: 1) la suma de CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 40.000) al momento de otorgarse el documento de promesa bilateral de compraventa, es decir, el 18 de octubre de 2012 y el saldo restante, la suma de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000), fueron pagados el 28 de febrero de 2013, por medio de dos cheques de gerencia recibidos por el ciudadano RENNY ZAMBRANO, en su condición de presidente de la Sociedad Mercantil LACIMARCA, uno por la cantidad de sesenta y dos mil bolívares (Bs. 62.000) según cheque de gerencia del banco Mercantil N° 71005253, cuenta corriente N° 0105 0612 36 2612005253, y, otro por la cantidad de trescientos cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 348.000) según cheque de gerencia del Banco Banesco N° 00017728, cuenta corriente N° 0134 0261 25 2120210001, aduce que los mencionados cheques fueron comprados por el hijo de la demandante ciudadano YORYI EMEL CARRERO, que el último cheque fue depositado por RENNY ZAMBRANO en la cuenta de su representada en el Banco Mercantil, pero el emisor pidió su presentación por taquilla, sin embargo, el ciudadano RENNY ZAMBRANO en su condición de representante legal de la demandada, se ha negado a cobrar el referido cheque. Afirma que se probó que la Sociedad Mercantil LACIMARCA recibió, deposito y tiene en su poder el cheque de gerencia por la cantidad de Bs. 348.000 y que el mismo fue devuelto por inconformidad y no por falta de fondos y el estatus actual es de caducidad del instrumento bancario. Señala que el pago fue realizado y aceptado por la vendedora en tiempo hábil dentro de los noventa (90) días siguientes conforme a lo establecido en el artículo 18 de la ley contra la estafa inmobiliaria. Que la demandante pago la totalidad del precio antes de la protocolización de la compraventa, conforme a lo previsto en la cláusula segunda del contrato de opción a compraventa, siendo recibido por la vendedora.

Aduce que el ciudadano RENNY ZAMBRANO, para dar cumplimiento a la obligación de hacer la tradición exigía un pago adicional de noventa mil bolívares (Bs. 90.000) en contravención a lo señalado en el artículo 16 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, por lo que su representada procedió a denunciar al ciudadano RENNY ZAMBRANO en su condición de presidente de la sociedad mercantil LACIMARCA. Que posteriormente la sociedad mercantil LACIMARCA para evadir su compromiso vendió simuladamente el bien inmueble objeto del contrato a la ciudadana CLAUDIA ZAMBRANO, venta que fue declarada simulada por el Juzgado Cuarto en lo Civil, Mercantil, Transito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. Señala como fundamentos de su acción la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-0274 y los artículos 1474, 1488, 1167 y 1264 del Código Civil, así como lo previsto en los artículos 16 y 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, solicitando el cumplimiento del contrato de compra venta suscrito en fecha 18 de octubre de 2012.

Al contestar la demanda, la representación judicial de la parte demandada convino en que ambas partes celebraron un contrato de promesa bilateral de compraventa en fecha 18 de octubre de 2012, pero que el mismo no fue cumplido por la parte demandante. Afirma que en la cláusula segunda del contrato se estableció la forma en cómo debía ser cancelado el precio del inmueble y al momento de la firma del contrato de promesa bilateral de compraventa la demandante entregó un cheque por la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000) que cobró sin ningún problema, pero que para el día 01 de diciembre de 2012, fecha en que debía realizar el abono de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 250.000) el mismo no fue realizado, que a pesar de haber llamado e intentar obtener una explicación por el incumplimiento en el pago no obtuvo respuesta, que el día 16 de enero de 2013, fecha del tercer y último pago, éste tampoco se realizó, que en ese fecha fenecía el lapso de los 90 días convenidos por las partes para terminar la negociación pactada según lo establecido en la cláusula CUARTA del contrato, y que en la cláusula QUINTA se estableció una prorroga de 30 días como medida preventiva para el pago de la ultima cuota ya que estaba condicionada a pagarla al momento de la protocolización del inmueble. Aduce que la mencionada prórroga era únicamente para el pago de la última cuota, mas no para la segunda cuota, pero que igual forma no pago ninguna de ellas, alega que por tal razón el contrato fue incumplido por la demandante, es decir que el contrato se extinguió el 15 de febrero de 2013, fecha en la cual finalizó el lapso de los 30 días de prórroga acordados por las partes en la mencionada cláusula quinta. Señala que desde el mes de diciembre del 2012, intentó localizar a la parte demandante para saber el porqué de su incumplimiento, situación que intentó hasta los primeros días del mes de enero de 2013, sin lograr comunicación y en vista que estaba trascurriendo el lapso de la prórroga y aun cuando el contrato estaba totalmente incumplido, decidió realizar una publicación en el diario de circulación La Nación con la finalidad de hacerle saber a la parte que la promesa bilateral de compraventa se encontraba vencida y estaba corriendo el lapso de la prórroga y una vez que concluyera la misma quedaría anulado el contrato, que la publicación se realizó el 18 de enero de 2013, encontrándose la parte demandante dentro de lo establecido en el artículo 1264 del Código Civil.

Arguye que posteriormente el ciudadano YORYI EMEL CARRERO, hijo de la demandante, se presentó para conversar sobre el motivo del incumplimiento pero que se le informó que el contrato que había celebrado la sociedad mercantil con su madre ya estaba anulado por el incumplimiento, por lo que éste ciudadano le manifestó su interés en comprar el inmueble, razón por la cual realizaron un nuevo contrato verbal y llegaron a una negociación en la que se acordó verbalmente que el monto dado en el contrato extinto que realizó su madre por la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000), serian tomados como abono para la nueva negociación y que para el pago del saldo restante, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000), éste realizó la entrega de dos cheques de gerencia el 28 de febrero de 2013, los cuales depositó en la cuenta corriente del Banco Mercantil perteneciente a la sociedad mercantil LUCIMARCA, el primer cheque girado contra la cuenta del Banco Mercantil por la cantidad de SESENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 62.000) se hizo efectivo, pero el cheque girado contra el Banco Banesco por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 348.000) fue devuelto por inconformidad y nunca se hizo efectivo, de modo que por causas no imputables al vendedor el nuevo comprador ciudadano YORYI EMEL CARRERO incumplió con lo pactado ocasionándoles graves daños, que en razón de ello, devolvió del dinero recibido el cual representaba el monto de los SESENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 62.000) y los CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000) otorgados, previa deducción del monto estipulado en la cláusula NOVENA del extinto contrato, quedando un saldo de Bs.F. 79.500,00, que según indica fue depositado en la cuenta del ciudadano YORYI EMEL CARRERO en su cuenta de Banesco signada con el N° 0134-0340-66-3401061091 mediante cheque N° 52624689 de la cuenta de la empresa LUCIMARCA, cumpliendo de forma cabal y trasparente con lo pautado, quedando de esa manera terminado el nuevo contrato verbal celebrado entre la empresa LUCIMARCA y el ciudadano YORYI EMER CARRERO.

Finalmente señala que se trata de dos contratos diferentes, uno celebrado entre la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO con la empresa LUCIMARCA y el segundo de forma verbal entre la empresa LUCIMARCA y el ciudadano YORYI EMER CARRERO, en el entendido que la segunda negociación se realizó cuando se encontraba extinto el primer contrato de promesa bilateral de compraventa.

II.- VALORACION DE LAS PRUEBAS:

Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma.

1.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1.1.- DOCUMENTALES: Actuaciones del expediente N° 8297, sustanciado ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la demanda de Nulidad de Contrato y Simulación, incoada por la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO contra la empresa LACIMARCA y la ciudadana ROSSIEL ZAMBRANO OSTOS, riela en copia certificada en el cuaderno de recaudos del folio 1 al 386, el Tribunal la valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y de ella se desprenden las siguientes actuaciones:

a.- Libelo de la demanda de Nulidad de Contrato y Simulación, incoada por la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO contra la empresa LACIMARCA y la ciudadana ROSSIEL ZAMBRANO OSTOS, riela del folio 2 al 15.

b.- Contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito entre la codemandada LACIMARCA y la demandante JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, el 18 de octubre de 2012, riela inserto del folio 18 al 20 del cuaderno de recaudos; el Tribunal lo valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, en virtud de que la mencionada documental no fue desconocida, ni tachada por la contraparte, quien además convino en ella, sirve para demostrar que la sociedad mercantil “LACIMARCA” celebró contrato de compra venta sobre un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el N° III-B, del urbanismo denominado “EDIFICIO LA RUSTICANA”, con la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO; se desprende de la cláusula “SEGUNDA” que el precio convenido y acordado bilateralmente por las partes fue de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 450.000); pagadero por la PROMINENTE COMPRADORA, de la siguiente manera: 1) para el día de la firma del contrato la PROMINENTE COMPRADORA, cancelaría la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 40.000), como ABONO al precio convenido y acordad bilateralmente por las partes; 2) para el día 01 de diciembre de 2012 la PROMINENTE COMPRADORA, cancelaría la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs. F. 250.000) como ABONO al precio convenido y acordado bilateralmente por las partes; y, 3) el SALDO RESTANTE es decir, los CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 160,000); tenían que ser cancelados totalmente al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; conforme a la cláusula “CUARTA” se estableció un lapso de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, contados a partir de la FIRMA del instrumento, a favor de la PROMINENTE COMPRADORA para el cumplimiento de la promesa bilateral; con una prórroga prevista en la cláusula “QUINTA” de TREINTA (30) DIAS CONTINUOS, contados a partir del primer día del vencimiento del lapso inicial.

Se adminicula en su valoración con el Documento de Condominio del Urbanismo “Edificio La Rusticana”, que quedó inscrito bajo el Nº 8, folio 34, tomo 1 del Protocolo de Transcripción del año 2013, inserto a los folios 21 al 31 del cuaderno de recaudos, se evidencia la propiedad horizontal del inmueble objeto del contrato, con sus linderos y medidas, así como el porcentaje de áreas comunes que le corresponde a cada propietario.

c.- Cheques de gerencia insertos al folio 32, el primero signado con el N° 00017728, girado contra la cuenta N° 0134-0261-25-2120210001 de Banesco, Banco Universal, de fecha 27/02/2013, por la cantidad de Bs. 348.000,00 a nombre de la empresa LACIMARCA; y el segundo, signado con el N° 71005253, girado contra la cuenta N° 0105-0612-36-2612005253 del Banco Mercantil de fecha 28 de febrero de 2013, por la cantidad de Bs. 62.000,00 a nombre de la empresa LACIMARCA, y movimientos bancarios insertos a los folios 33 y 34, relacionados con el pago de las obligaciones contractuales derivadas del contrato de fecha 18 de octubre de 2012 celebrado entre la demandada LACIMARCA y la demandante.

Dichos instrumentos se aprecian a la luz de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se adminiculan en su valoración con la prueba de informes promovida por la parte demandante a los Bancos Mercantil y Banesco, procediendo esta sentenciadora a valorar los informes promovidos, conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, considerando que se solicitaron sobre puntos específicos y la información que fue requerida y cuyo contenido no fue desvirtuado por la contraparte de inexacto ni falso, por lo que siendo que la información fue emitida por un funcionario competente para ello, esta juzgadora les concede valor probatorio conforme a lo establece el artículo 507 eiusdem, y sirven para evidenciar:

* Del folio 240 al 242, riela respuesta a la prueba de informes solicitada con oficio N° 25-2023, de fecha 23 de enero de 2023, a través de comunicación de fecha 09 de febrero de 2023, procedente del Banco Banesco, a través de oficio 22.981-2019, de la que se evidencia: a) Que el efecto cambiario N° 00017728, fue anulado en fecha 16/04/2014, por caducidad, sin determinar si el cheque de gerencia fue devuelto por compensación. b) Que el cheque de gerencia N° 00017728, presenta status caducado y durante el lapso de vigencia mantuvo su fondo. c) Que el cheque de gerencia fue comprado por el ciudadano YORYI EMEL CARRERO MEDINA.

* Del folio 243 al 246, riela respuesta a la prueba de informes solicitada con oficio N° 24-2023, de fecha 23 de enero de 2023, a través de comunicación de fecha 05 de junio de 2023, procedente del Banco Mercantil, a través de oficio N° 187, de la que se evidencia que el cheque de gerencia N° 71005253, fue girado contra la cuenta N° 0105-0612-36-2612005253, en fecha 28 de febrero de 2013, por la cantidad de Bs. 62.000,00 a nombre de la empresa LACIMARCA, RIF J-29357062-0 en la agencia de San Juan de Colón.

Junto con lo anteriores medios probatorios, también debe esta Alzada valorar:

1) La comunicación de fecha 29 de mayo de 2015, procedente del Banco Mercantil, a través de oficio N° 111572, recibida en el expediente N° 8297, que riela inserta del folio 177 al 181 del cuaderno de recaudos, de la que se evidencia: a) Que el cheque de gerencia N° 71005253, fue girado contra la cuenta N° 0105-0612-36-2612005253, en fecha 28 de febrero de 2013, por la cantidad de Bs. 62.000,00, fue depositado en la cuenta corriente N° 0105-0093-14-1093-09967-4, perteneciente a la empresa LACIMARCA, RIF J-29357062-0. b) Que el cheque N° 00017728, por la cantidad de Bs. 348.000,00, de fecha 24-02-2013, a nombre de la empresa LACIMARCA, girado contra la cuenta corriente N° 1093-09961-4, fue devuelto por inconformidad y se encuentra en poder del beneficiario; y,

2) La comunicación de fecha 09 de junio de 2015, procedente del Banco Banesco, recibida en el expediente N° 8297, que riela inserta del folio 182 al 186 del cuaderno de recaudos, de la que se evidencia: a) Que el efecto cambiario N° 00017728, de fecha 27/02/2013, por la cantidad de Bs. 348.000,00 a nombre de la empresa LACIMARCA, RIF J-29357062-0, pertenece a la cuenta N° 0134-0261-25-2120210001 y aparece en sistema. b) Que el cheque de gerencia N° 00017728, presenta status caducado por contabilidad y se encuentra en manos del cliente.

d.- Documento de compraventa que riela del folio 37 al 42 del cuaderno de recaudos, el cual se valora de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1360 del Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, sirve para demostrar que mediante instrumento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Michelena del estado Táchira, de fecha 25 de junio de 2014, N° 2014.155, asiento registral N° 1, matriculado con el N° 436.18.13.1.3056, la empresa demandada LACIMARCA, vende el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento hoy se demanda, a la ciudadana CLAUDIA ROSSIEL ZAMBRANO OSTOS.

e.- Partida de Nacimiento N° 159, inserta del folio 99 al 101 del cuaderno de recaudos, expedida por el Registro Civil del Municipio Lobatera del Estado Táchira, instrumento auténtico que no fue impugnado por la contraparte y al que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirve para demostrar que el ciudadano YORYI EMEL, es hijo de la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO.

f.- Sentencia de fecha 08 de agosto de 2016, dictada por este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, instrumento que no fue impugnado por la contraparte y al que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirve para demostrar, que esta instancia en dicha oportunidad declaró: “… PRIMERO: DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandante, mediante diligencia de fecha 14 de diciembre de 2015, registrada en el Libro Diario del a quo bajo el Nº 36. SEGUNDO: DECLARA LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA de la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, para intentar la demanda de nulidad de contrato por venta de la cosa ajena, en los términos expuestos en el presente fallo, resultando inadmisible tal pretensión. TERCERO: DECLARA CON LUGAR la pretensión subsidiaria de simulación incoada por la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, a través de apoderado judicial, en contra de la Sociedad Mercantil INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN LAGUNA LA CIMARRONERA C.A., “LACIMARCA”, y CLAUDIA ROSSIEL ZAMBRANO OSTOS, debiéndose tener el contrato contenido en el documento registrado el 25 de junio de 2014, por ante el Registro Público del Municipio Michelena del estado Táchira, bajo el Nº 2014.155, Asiento Registral 1, Matriculado con el Nº 436.18.13.1.3056, como simulado. Igualmente, una vez quede firme la presente decisión, se ordena al a quo oficiar a la mencionada Oficina de Registro Público con copia certificada de la presente decisión, a los fines de que se inscriba la nota marginal correspondiente a la simulación e inexistencia de la venta contenida en el referido documento. CUARTO: Queda ANULADA la decisión de fecha 9 de noviembre de 2015, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, objeto de apelación, registrada en el Libro Diario bajo el Nº 16. QUINTO: Por cuanto se declaró la inadmisibilidad de la pretensión principal y sólo procedió la pretensión subsidiaria, NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS….”. (Subrayado de este Tribunal)

g.- Sentencia RC N° 000357-2017, de fecha 07 de junio de 2017, dictada en el expediente N° AA20-C-2016-000828, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que se aprecia bajo la óptica de lo previsto en el artículo 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirve para demostrar, que se declaró SIN LUGAR el recurso extraordinario de casación incoado contra la sentencia de fecha 08 de agosto de 2016, dictada por este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

1.-2.- PRUEBA DE INFORMES: Procede esta sentenciadora a valorar los informes promovidos, conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, considerando que se solicitaron sobre puntos específicos y la información que fue requerida y cuyo contenido no fue desvirtuado por la contraparte de inexacto ni falso, por lo que siendo que la información fue emitida por un funcionario competente para ello, esta juzgadora les concede valor probatorio conforme a lo establece el artículo 507 eiusdem, y sirve para evidenciar que al folio 213, riela copia del Oficio N° 20-F5-1569-2022, de fecha 09 de mayo de 2022, emanado de la Fiscalía Quinta del Ministerio Público, dando respuesta al informe solicitado, señalando que cursó una investigación donde figura como víctima la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA, y como denunciado RENNY GABRIEL ZAMBRANO OSTOS, por delito de estafa, con status actual concluido.

2.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

2.1.- DOCUMENTALES:

a.- Contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito entre la codemandada LACIMARCA y la demandante JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, el 18 de octubre de 2012, riela inserto del folio 18 al 20 del cuaderno de recaudos, documento que fue apreciado al valorar las pruebas de la parte demandante y se da por reproducida la motivación.

b.- Cheques de gerencia insertos al folio 88 y a los folios 116 y 117 de la pieza principal, el primero signado con el N° 00017728, girado contra la cuenta N° 0134-0261-25-2120210001 de Banesco, Banco Universal, de fecha 27/02/2013, por la cantidad de Bs. 348.000,00 a nombre de la empresa LACIMARCA; y el segundo, signado con el N° 71005253, girado contra la cuenta N° 0105-0612-36-2612005253 del Banco Mercantil de fecha 28 de febrero de 2013, por la cantidad de Bs. 62.000,00 a nombre de la empresa LACIMARCA, y movimientos bancarios insertos a los folios 89 y 90, documentos que fueron apreciados al valorar las pruebas de la parte demandante y se da por reproducida la motivación.

c.- Actuaciones del expediente N° 8297, sustanciado ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la demanda de Nulidad de Contrato y Simulación, incoada por la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO contra la empresa LACIMARCA y la ciudadana ROSSIEL ZAMBRANO OSTOS, riela en copia certificada a los folios 91 al 99, 104 al 115 , 127 al 146, 177 al 198 de la pieza principal, consistentes en contestación de la demanda y escritos de promoción de pruebas, escritos de informes y sentencia, luego de analizado su contenido, se desecha como medio de prueba de conformidad con lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por no ser idóneas para ofrecer algún elemento de convicción.

d.- Partida de Nacimiento N° 159, inserta del folio 100 al 102 de la pieza principal, documento que fue apreciado al valorar las pruebas de la parte demandante y se da por reproducida la motivación.

e.- Misivas suscritas por el ciudadano RENNY GABRIEL ZAMBRANO OSTOS, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LACIMARCA, dirigidas a los Bancos Banesco y Mercantil, en fechas 25 de marzo de 2013, de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, estas documentales se valoran como indicio de que se solicitó a dichas instituciones bancarias una explicación por escrito sobre las razones por las cuales devolvió un cheque de gerencia 00017728, que había sido depositado el 28 de febrero de 2013, en la cuenta corriente del Banco Mercantil N° 105-0093-14-1093099674 de LACIMARCA, lo cual según manifestó la representación legal de la empresa causó grave e irreversible daño patrimonial a su representada y generó controversia con el cliente que efectuó el pago.

f.- Ejemplar del Diario La Nación inserto del folio 121 al 124 de la pieza principal, de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, estas documentales se valoran como indicio de que la sociedad mercantil LACIMARCA notificó por vía pública y comunicacional a la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, que la promesa bilateral de compraventa por ellos suscrita en fecha 18 de octubre de 2012, se encontraba anulada por incumplimiento de sus cláusulas cuarta y quinta.

g.- Copia fotostática del cheque Nº 52624689 emitido por la empresa LACIMARCA al ciudadano YORYI EMEL CARRERO y copia de depósito Nº 815121411 a la cuenta del mismo ciudadano, efectuado por LACIMARCA, devolviendo el dinero al hijo de la aquí demandante con motivo del contrato de promesa bilateral celebrado el 18 de octubre de 2012, de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, se valora como indicio grave, concordante y convergente con los dos medios de prueba anteriores, para determinar la intención de la empresa demandada de no seguir con la negociación, en virtud de la rescisión del contrato de fecha 18 de octubre de 2012 que unilateralmente realizó.

h.- Comunicación de fecha 29 de mayo de 2015, procedente del Banco Mercantil, a través de oficio N° 111572, que riela inserta del folio147 al 162, documento que fue apreciado al valorar las pruebas de la parte demandante y se da por reproducida la motivación.

i.- Comunicación de fecha 09 de junio de 2015, procedente del Banco Banesco, que riela inserta del folio 164 al 175, documento que fue apreciado al valorar las pruebas de la parte demandante y se da por reproducida la motivación.

2.2.- PRUEBA DE INFORMES: Procede esta sentenciadora a valorar los informes promovidos, conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, considerando que se solicitaron sobre puntos específicos y la información que fue requerida y cuyo contenido no fue desvirtuado por la contraparte de inexacto ni falso, por lo que siendo que la información fue emitida por un funcionario competente para ello, esta juzgadora les concede valor probatorio conforme a lo establece el artículo 507 eiusdem, y sirven para evidenciar que del folio 216 al 219, riela respuesta a la prueba de informes solicitada con oficio N° 22-2023, de fecha 23 de enero de 2023, a través de comunicación de fecha 09 de febrero de 2023, procedente del Banco Banesco, a través de oficio 22.981-2019, de la que se evidencia que en fecha 11/07/2013, fue emitido el cheque Nº 52624689, por la cantidad de Bs. 79.500,00 girado contra la cuenta N° 0105-0093-14-1093099674 de la empresa LACIMARCA, que fue depositado con la planilla de depósito Nº 815121411, en la cuenta corriente N° 0134-0340-66-3401061091 del ciudadano YORYI EMEL CARRERO MEDINA.

III.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN:

Establecida la síntesis de la controversia y valoradas como han sido las pruebas en la presente causa, corresponde a esta sentenciadora resolver la acción planteada y, a tales efectos se observa:

El artículo 1.133 del Código Civil, establece:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.

Los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

Es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal, que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los contratos en la Legislación Civil de Venezuela”, p- 13).

Este principio, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: La primera, del artículo 1.159 que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”; la segunda, del artículo 1.264 eiusdem, que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por tanto, de conformidad con las referidas disposiciones, la ley permite la libertad contractual entre las partes.

Así pues, “…El consentimiento de dos declarantes de voluntad que procediendo de diversos sujetos capaces, se unen concurriendo a un fin común. En los contratos obligatorios una de las voluntades está dirigida a prometer y la otra a aceptar, dando lugar a una nueva y única voluntad contractual. El consentimiento, como acto jurídico que es, no puede estar invalidado por vicios.” (CALVO BACA, Emilio. Código Civil Venezolano. Comentado y Concordado. Ediciones Libra. 2005. Pág. 617, cursivas del Tribunal)

Para entender la naturaleza jurídica de los contratos preliminares o de opción de compra venta, resulta prudente citar la sentencia N° 116 dictada por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 22 de marzo de 2013, que es del tenor siguiente:

“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”. (Subrayado del Tribunal; Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia)

En el mismo hilo argumentativo, la Sala Constitucional en sentencia Nro. 878 de fecha 20-07-2015, caso: sociedad mercantil Panadería La Cesta de los Panes C.A.; dejó establecida la obligación de todo juez de la República, para revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, con la finalidad de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y precisar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer sus efectos y consecuencias acorde con el tipo de contrato realmente suscrito.

Acorde con lo expuesto, los artículos 1.161 y 1.474 del Código Civil, establecen:

Artículo 1.474: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Artículo 1.161: “En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.

De esta manera el contrato de compra venta es de naturaleza consensual y se perfecciona con el solo consentimiento de las partes legítimamente expresado; es decir, que las obligaciones de poner al comprador en posesión de la cosa vendida (artículo 1.487 ejusdem) y de hacer la tradición de los inmuebles, mediante el otorgamiento del documento de propiedad (artículo 1.488 ibidem), son obligaciones, que aunque no se hubieren verificado, la venta ya se encuentra perfeccionada con el cruce de voluntades.

Conforme con lo expuesto, esta Alzada atendiendo a la obligación estatuida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces atendrán al propósito y a la intención de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe; observa que en el caso que aquí se decide, quedó claro que cuando las partes celebraron el contrato de opción a compra venta, manifestaron su voluntad de querer efectuar la negociación, habiendo quedado determinado el precio y el objeto del contrato. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Dentro de esta perspectiva, la acción de cumplimiento de contrato encuentra su fundamento legal en el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, que estipula lo siguiente:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios e ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Comentando la norma transcrita, el autor José Mélich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, explicó los requisitos de procedencia para la acción de cumplimiento o de resolución del contrato, estableciendo:

“… La resolución de que habla el artículo 1167 del C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es de un contrato que en cada una de las partes, está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí, b) la no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestarios y pronuncié o deseche la pretensión del demandante…”.

Bajo los mismos argumentos la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión dictada en el expediente No. 16-02417 con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, determinó que procede el incumplimiento del contrato cuando se den las siguientes circunstancias: 1) que el contrato de prestaciones recíprocas sea válido; 2) que uno de los contratantes haya faltado al cumplimiento de su prestación; 3) que el incumplimiento no se deba a fuerza mayor, caso fortuito, al hecho de un tercero de del propio acreedor; 4) que quien demande no haya incurrido en incumplimiento de obligaciones pactadas.

Vale destacar que para la procedencia de la acción de cumplimiento el contrato tiene que ser bilateral; estar en presencia de un incumplimiento del mismo, es decir inejecución de la obligación, en los casos de incumplimiento parcial, corresponde al órgano jurisdiccional determinar la procedencia de la acción ateniéndose a la voluntad de las partes; que el incumplimiento tenga su origen en la culpa del deudor, ya que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción; que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; así como la indispensable intervención judicial.

En este mismo sentido, el artículo 1134 del Código Civil establece que el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, de lo cual se colige que es indispensable que las prestaciones de las partes estén en relación de interdependencia entre sí, de forma tal que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte.

Bajo el amparo de lo anterior, desciende esta Alzada al estudio de las actas procesales con la finalidad de verificar si procede el incumplimiento del contrato por la configuración de las circunstancias señaladas. Así tenemos que:

Con relación al primer requisito, el artículo 1.134 del Código Civil establece que el contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.

Revisado como ha sido el expediente, se constata que las partes involucradas en la presente contienda judicial, celebraron un contrato de opción de compra en fecha 18-10-2012 (F.18-20 cuaderno de recaudos), en el cual ambas partes asumieron obligaciones recíprocas (pagar el precio estipulado y hacer la tradición legal del bien objeto del contrato).

En consecuencia, en el caso de marras, se constata que el requisito de la bilateralidad estatuido por el legislador en el artículo 1.167 ibidem, se encuentra satisfecho. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Con respecto al segundo requisito concerniente al incumplimiento de una de las partes, debe referirse a las normas previstas en los artículos 1474 y 1527 del Código Civil, la primera que prevé las obligaciones del contrato de venta, obligándose el vendedor a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Por su parte el artículo 1527, estipula que el comprador debe pagar el precio en el día y en el lugar estipulado.

En armonía con ello, el autor Eloy Maduro Luyando, indica lo siguiente:

“…Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos..

En cuanto al incumplimiento…la doctrina y jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es de índole principal, o sea de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento dará lugar a la resolución. Si se trata de incumplimiento de obligaciones secundarias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato…
Si se trata de incumplimiento parcial, corresponde al juez determinar si la obligación parcialmente incumplida es suficiente para motivar la resolución. En general la doctrina y la jurisprudencia admiten como apto para producirla el incumplimiento parcial que comprenda aspectos o prestaciones sustanciales de la obligación…” (Curso de Obligaciones, Pág. 514)

Del contrato de opción a compra venta, suscrito en fecha 18-10-2012, se desprende lo siguiente:

“…SEGUNDA; el “PROMINENTE VENDEDOR”, concede a la “PROMINENTE COMPRADORA”, con carácter exclusivo, la presente PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, a fin de que Ésta adquiera el inmueble antes descrito, propiedad de Aquel y Ésta se compromete a adquirirlo; por el precio convenido y acordado bilateralmente por las partes en: CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 450.000,00); precio que deberá ser pagado por la “PROMINENTE COMPRADORA”, de la siguiente manera: UNO: para el día de la firma del presente contrato por la vía privada, la “PROMINENTE COMPRADORA”, cancela la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 40.000,00), como ABONO al precio convenido y acordado bilateralmente por las partes. DOS: para el día 01 de diciembre de 2012 la “PROMINENTE COMPRADORA”, cancelará la cantidad de: DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs. F. 250.000,00) como ABONO al precio convenido y acordado bilateralmente por las partes; TRES: el SALDO RESTANTE es decir, los CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F 160.000,00); deberán ser cancelados totalmente, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; siempre y cuando dicha protocolización se efectué dentro de los lapsos bilateralmente acordados y enunciados a continuación…
CUARTA: el “PROMINENTE VENDEDOR”, concede la presente PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, de el inmueble antes descrito, por un lapso de: NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, contados a partir de la FIRMA del presente instrumento, a favor de la “PROMINENTE COMPRADORA” y Ésta acepta totalmente dicho lapso, bilateralmente acordado.
QUINTA: el “PROMINENTE VENDEDOR”, se compromete a dar una PRORROGA ÚNICA de ser necesario de: TREINTA (30) DIAS CONTINUOS, sobre la cláusula cuarta de este contrato; contados a partir del primer día del vencimiento de dicho lapso de tiempo, a la “PROMINENTE COMPRADORA” como lapso definitivo e impostergable para la culminación total de esta negociación, así lo aceptan y convienen las partes…”

Se colige de las estipulaciones contractuales, que la fórmula de pago quedó pactada en la cláusula Segunda del contrato bilateral de promesa de compraventa, donde establecieron las partes el precio de la venta en la cantidad de Bs.F 450.000,00, que la PROMINENTE COMPRADORA debía cancelar al PROMINENTE VENDEDOR, de la siguiente manera: 1) Con la suscripción del contrato, es decir, para el 18 de octubre de 2012, la cantidad de Bs.F 40.000,00 como abono, los cuales fueron pagados por la compradora y cobrados por el vendedor sin ningún inconveniente; 2) El día 01 de diciembre de 2012, la cantidad de Bs.F 250.000,00; y, 3) El saldo restante de Bs.F 160.000,00, para ser cancelados al momento de la protocolización del documento.

Resulta preciso acotar que en la cláusula Cuarta se estableció el tiempo para el cumplimiento del contrato, fijándose un lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la firma del instrumento a favor de la prominente compradora, lapso que inició el 18 de octubre de 2012 y feneció el 16 de enero de 2013.

De la cláusula Quinta, se desprende que el PROMINENTE VENDEDOR se comprometió a dar una prórroga de treinta (30) días continuos sobre la cláusula Cuarta del contrato; contados a partir del primer día del vencimiento de dicho lapso de tiempo es decir, desde el 17 de enero de 2013, hasta el 15 de febrero de 2013, como lapso definitivo para la culminación total de la negociación.

Quedó demostrado del material probatorio que la demandante al suscribir el contrato con la empresa demandada, es decir, el 18 de octubre de 2012, canceló la cantidad de Bs.F 40.000,00 como abono.

Igualmente se desprende de los medios de pruebas, que el saldo restante de Bs.F 410.000,00, fue cancelado por la demandante mediante dos Cheques de gerencia, cuya copia riela inserta al folio 32 del cuaderno de recaudos, el primero signado con el N° 00017728, girado contra la cuenta N° 0134-0261-25-2120210001 de Banesco, Banco Universal, de fecha 27/02/2013, por la cantidad de Bs. 348.000,00 a nombre de la empresa LACIMARCA; y el segundo, signado con el N° 71005253, girado contra la cuenta N° 0105-0612-36-2612005253 del Banco Mercantil de fecha 28 de febrero de 2013, por la cantidad de Bs. 62.000,00 a nombre de la empresa LACIMARCA.

Se percata quien juzga que al contestar la demanda, la empresa demandada convino en la existencia del contrato de promesa bilateral de compraventa en fecha 18 de octubre de 2012, alegando el incumplimiento de la parte demandante, ya que a su decir, el día 01 de diciembre de 2012, fecha en que debía realizar el abono de Bs. 250.000,00, dicho pago no fue realizado, y que el día 16 de enero de 2013, fecha del tercer y último pago, éste tampoco se realizó, que en ese fecha fenecía el lapso de los 90 días convenidos por las partes para terminar la negociación pactada según lo establecido en la cláusula CUARTA del contrato.

Igualmente sostuvo que el contrato se extinguió el 15 de febrero de 2013, fecha en la que finalizó el lapso de los 30 días de prórroga acordados por las partes en la cláusula quinta, por lo que decidió realizar una publicación en el diario La Nación con la finalidad de hacerle saber a la parte que la promesa bilateral de compraventa se encontraba vencida y estaba corriendo el lapso de la prórroga y una vez que concluyera la misma quedaría anulado el contrato.

Ahora bien, al contrastar esta Alzada el resultado de la valoración de las pruebas con las alegaciones de la parte accionada, logró comprobar que la empresa demandada unilateralmente procedió a rescindir el contrato celebrado el 18 de octubre de 2012 con la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, y así se desprende del ejemplar del Diario La Nación inserto del folio 121 al 124 de la pieza principal, donde se evidenció que la sociedad mercantil LACIMARCA, notificó por vía pública y comunicacional a la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, que la promesa bilateral de compraventa que suscribieron en fecha 18 de octubre de 2012, se encontraba anulada por incumplimiento de sus cláusulas cuarta y quinta.

Dicha situación había sido advertida tanto por esta Alzada, como la Sala de Casación Civil, en las sentencias citadas previamente, cuando evidenciaron que “…la codemandada LACIMARCA procedió en forma unilateral a resolver, anular o rescindir un contrato reconocido por ella en el presente juicio y celebrado conforme a la Ley con la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO el 18 de octubre de 2012,…”. (Folios 245 al 265 y 333 al 381 cuaderno de recaudos)

En efecto como previamente se estableció, en el caso de autos, ante la rescisión unilateral del contrato por parte de la empresa demandada, procede la aplicación del artículo 18 de la Ley contra la Estada Inmobiliaria que prohíbe a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, establecer cláusulas contractuales que permitan rescindir los contratos unilateralmente, por lo que la solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual no consta en el caso de autos. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Siendo ello así, la parte demandante podía beneficiarse de la excepción prevista en el artículo mencionado, por tanto tenía la posibilidad de pagar dentro del lapso legal de noventa (90) días siguientes al vencimiento de los lapsos convencionales previstos por las partes en las cláusulas Cuarta y Quinta del Contrato. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

Arguyó la parte demandada que el ciudadano YORYI EMEL CARRERO, hijo de la demandante manifestó su interés en comprar el inmueble, razón por la cual realizaron un nuevo contrato verbal y llegaron a una negociación en la que se acordó verbalmente que el monto dado en el contrato extinto que realizó su madre por la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000), serían tomados como abono para la nueva negociación y que para el pago del saldo restante, es decir la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000), éste realizó la entrega de dos cheques de gerencia el 28 de febrero de 2013, los cuales depositó en la cuenta corriente del Banco Mercantil perteneciente a la sociedad mercantil LUCIMARCA, el primer cheque girado contra la cuenta del Banco Mercantil por la cantidad de SESENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 62.000) se hizo efectivo, pero el cheque girado contra el Banco Banesco por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 348.000) fue devuelto por inconformidad y nunca se hizo efectivo, de modo que por causas no imputables al vendedor el nuevo comprador ciudadano YORYI EMEL CARRERO incumplió con lo pactado. Sin embargo en las actas procesales no existe un solo elemento de convicción que permita determinar la existencia un nuevo contrato celebrado con el indicado ciudadano, hecho que tenía la carga de probar por mandato del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABECE.

Al hilo de lo anterior, entra esta sentenciadora a verificar si el pago efectuado por la parte demandante se realizó oportunamente, a tal efecto, se percata quien juzga que quedó demostrado que el hijo de la accionante el ciudadano YORYI EMEL CARRERO, honró el saldo restante de Bs.F 410.000,00, mediante dos Cheques de gerencia, el primero signado con el N° 00017728, girado contra la cuenta N° 0134-0261-25-2120210001 de Banesco, Banco Universal, de fecha 27/02/2013, por la cantidad de Bs. 348.000,00 a nombre de la empresa LACIMARCA; y el segundo, signado con el N° 71005253, girado contra la cuenta N° 0105-0612-36-2612005253 del Banco Mercantil de fecha 28 de febrero de 2013, por la cantidad de Bs. 62.000,00 a nombre de la empresa LACIMARCA.

Del resultado de las pruebas de informes que cursan en autos, se evidenció: 1) Que el efecto cambiario N° 00017728, girado contra la cuenta N° 0134-0261-25-2120210001 de Banesco, Banco Universal, de fecha 27/02/2013, por la cantidad de Bs. 348.000,00 a nombre de la empresa LACIMARCA, fue anulado en fecha 16/04/2014, por caducidad, presenta status caducado y durante el lapso de vigencia mantuvo su fondo; y, 2) Que el cheque de gerencia N° 71005253, girado contra la cuenta N° 0105-0612-36-2612005253, en fecha 28 de febrero de 2013, por la cantidad de Bs. 62.000,00 a nombre de la empresa LACIMARCA, RIF J-29357062-0 en la agencia de San Juan de Colón, fue cobrado por su beneficiario a satisfacción.

De la adminiculación de la prueba de informes con las misivas suscritas por el ciudadano RENNY GABRIEL ZAMBRANO OSTOS, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil LACIMARCA, dirigidas a los Bancos Banesco y Mercantil, en fechas 25 de marzo de 2013, que rielan insertas a los folios 118 y 120 de la pieza principal y de lo señalado en la contestación de la demanda, logra esta Alzada determinar que efectivamente la empresa demandada recibió libre de apremio y coacción, el cheque de gerencia N° 00017728, girado contra la cuenta N° 0134-0261-25-2120210001 de Banesco, Banco Universal, de fecha 27/02/2013, por la cantidad de Bs. 348.000,00, procediendo a depositarlo el 28 de febrero de 2013, en la cuenta corriente del Banco Mercantil N° 105-0093-14-1093099674 de LACIMARCA, por lo que se corresponde con la información suministrada por ambas instituciones financieras de que el efecto cambiario se encontraba en poder de su beneficiario y que fue anulado posteriormente debido a su caducidad. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Dentro de esta perspectiva y con fundamento en el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, los jueces deben tener por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio; ateniéndose “…a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”; observa quien juzga que el lapso de noventa (90) días previsto en la cláusula Cuarta del contrato, transcurrió entre los días 19/10/2012 y 16/01/2013, el lapso otorgado como prórroga en la cláusula Quinta correspondiente a treinta (30) días, inició el 17/01/2013 y feneció el 15/02/2013, de tal manera que, ante la rescisión unilateral del contrato por parte de la empresa demandada, la PROMINENTE COMPRADORA, de conformidad con lo previsto en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, contaba con un lapso legal de noventa (90) días adicionales que iniciaron el 16/02/2013 y culminaron el 15/05/2013; siendo imperativo concluir que el pago efectuado por la parte demandante el 28 de febrero de 2013, resulta tempestivo y oportuno. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Contrario a ello, no consta en el expediente que la parte demandada hubiese dado cumplimiento a la obligación de hacer la tradición legal del inmueble, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta; lo que si quedó evidenciado es que la empresa demandada siempre ejecutó una conducta evasiva de su obligación, toda vez que:

1) Procedió unilateralmente a rescindir el contrato celebrado el 18 de octubre de 2012, contraviniendo la normativa consagrada en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, y a realizar la devolución del dinero recibido en fecha 11/07/2013, mediante cheque Nº 52624689, por la cantidad de Bs. 79.500,00 girado contra la cuenta N° 0105-0093-14-1093099674 de la empresa LACIMARCA, que fue depositado con la planilla de depósito Nº 815121411, en la cuenta corriente N° 0134-0340-66-3401061091 del ciudadano YORYI EMEL CARRERO MEDINA.

2) A pesar que el cheque de gerencia N° 00017728, girado contra la cuenta N° 0134-0261-25-2120210001 de Banesco, Banco Universal, de fecha 27/02/2013, por la cantidad de Bs. 348.000,00, mantuvo sus fondos, nunca lo hizo efectivo para saldar la obligación.

3) Vendió el inmueble a la ciudadana CLAUDIA ROSSIEL ZAMBRANO OSTOS, a través de documento registrado el 25 de junio de 2014, ante el Registro Público del Municipio Michelena del estado Táchira, bajo el Nº 2014.155, Asiento Registral 1, Matriculado con el Nº 436.18.13.1.3056, negocio jurídico que fue declarado simulado mediante decisión de fecha 08 de agosto de 2016 dictada por este Tribunal Superior.

Sin lugar a dudas, todas estas situaciones constituyen para esta Alzada la prueba contundente que permite evidenciar el incumplimiento de la empresa demandada, en detrimento de la parte accionante. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Habiéndose demostrado que la parte actora cumplió con el pago del 100 % del precio total convenido; y que a pesar de ello, la parte demandada no encaminó sus acciones para cumplir con el otorgamiento del documento definitivo de venta; es forzoso concluir que se encuentran satisfechos los requisitos exigidos por el artículo 1.167 del Código Civil para la procedencia de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta, por ende, la misma debe declararse CON LUGAR y condenar en costas a la parte demandada. Y ASÍ SE DECLARA.
A pesar de que se determinó que el pago fue tempestivo, la empresa demandada no hizo efectivo el monto del cheque de gerencia N° 00017728, en razón de ello, la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, deberá cancelar a la empresa demandada sociedad mercantil LACIMARCA, la suma de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 348.000,00), previamente indexada “… mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito…”, la cual debe ser practicada “… desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago … tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad…”; tal como lo estableció la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia en fecha 08 de noviembre de 2018, debiendo el experto considerar que por efecto de las reconversiones monetarias sucedidas en los años 2018 y 2021, dicha cantidad quedó reducida. Y ASÍ SE DECLARA.

En caso de incumplimiento de la empresa demandada, la presente sentencia surtirá los efectos del contrato no cumplido, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Como corolario de lo anterior, se arriba a la conclusión de que el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante debe declararse con lugar. Y ASÍ SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 04 de agosto de 2023, por el abogado ABELARDO RAMIREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 74.441, actuando con el carácter de apoderado de la parte demandante, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de estado Táchira, en fecha 27 de julio de 2023, asiento diario N° 26.

SEGUNDO: NULA la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de estado Táchira, en fecha 27 de julio de 2023, asiento diario N° 26.

TERCERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.112.344 y de este domicilio, contra la Sociedad Mercantil INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A., “LACIMARCA”, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el Tomo 19-A, número 69, de fecha 26 de diciembre de 2006, con domicilio en el Municipio San Cristóbal, representada por su Presidente ciudadano RENNY GABRIEL ZAMBRANO OSTOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-13.306.206, por Cumplimiento de Contrato.

CUARTO: SE ORDENA a la Sociedad Mercantil INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A., “LACIMARCA”, ya identificada, a realizar las diligencias necesarias para la protocolización ante el Registro Inmobiliario respectivo de la venta de un inmueble situado en Guaramito o el Rodeo, jurisdicción del Municipio Michelena del Estado Táchira, constituido por un apartamento signado III-B, ubicado al lado derecho (NORTE) del inmueble, segundo piso, está construido sobre una superficie de setenta y ocho metros cuadrados (78 m2), distribuido así: sala-comedor, área de cocina, área de servicios, un (01) baño auxiliar revestido con cerámicas y piezas sanitarias, pasillo de acceso a dos (2) habitaciones auxiliares con nichos para closet y una (01) habitación principal con nicho para closet y un (01) baño privado revestido con cerámicas y piezas sanitarias; este mide y colinda así: NORTE: Mide once metros con cuarenta y tres centímetros en línea quebrada (11,43m) y colinda con fachada NORTE del Edificio; SUR: Mide diez metros con cero dos centímetros (10,02m) y colinda con la pared medianera divisoria con el apartamento III-A, más un metro con cuarenta y un centímetros (1,41m) que colindan con el Hall de acceso y distribución del Segundo piso; ESTE: Mide seis metros con cincuenta y cuatro centímetros en línea quebrada (6,54 m) y colinda con fachada ESTE del Edificio; OESTE: Mide seis metros con cincuenta y cuatro centímetros en línea quebrada (6,54m) y colinda con fachada OESTE del Edificio; a este apartamento III-B le corresponde un porcentaje de 16,45 % en las cosas comunes y obligaciones del Condominio; también, le corresponden dos puestos de estacionamiento: 1) El estacionamiento 03, con las siguientes medidas y linderos: NORTE: Colinda con el estacionamiento 04, mide cinco metros (5 m); SUR: Colinda con el estacionamiento 02, mide cinco metros (5m); ESTE: Con carrera 11, mide dos metros con treinta centímetros (2,30m); y, OESTE: Con área común de los estacionamientos, mide dos metros con treinta centímetros (2,30m), al cual le corresponde 1,74% en las obligaciones y cosas comunes del condominio; 2) El estacionamiento 04, con las siguientes medidas y linderos: NORTE: Colinda con terrenos que son o fueron de Alfredo Corzo, mide cinco metros (5 m); SUR: Colinda con el estacionamiento 03, mide cinco metros (5m); ESTE: Con carrera 11, mide dos metros con treinta centímetros (2,30m); y, OESTE: Con área común de los estacionamientos, mide dos metros con treinta centímetros (2,30m), al cual le corresponde 1,74% en las obligaciones y cosas comunes del condominio. El inmueble descrito es propiedad de la empresa demandada Sociedad Mercantil INGENIERIA, PROYECTOS, DISEÑO Y CONSTRUCCION LAGUNA LA CIMARRONERA C.A., “LACIMARCA”, conforme a documentos protocolizados ante el Registro Público del Municipio Michelena del estado Táchira, el primero, inserto bajo el N° 209.2394, asiento registral 1, matriculado con el N° 346.18.13.1.576, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009, de fecha 06 de octubre de 2009; el segundo, correspondiente a las mejoras según documento inscrito bajo el N° 26, folio 67, Tomo 4, del Protocolo de transcripción del año 2012, de fecha 12 de diciembre de 2012, y Documento de Condominio protocolizado ante el Registro del Municipio Michelena del estado Táchira, inserto bajo el N° 8, folio 34, Tomo 1, del Protocolo de transcripción del año 2013, de fecha 30 de enero de 2013; previo pago, que debe realizar la parte actora del saldo por cancelar equivalente a la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 348.000,00).

QUINTO: Se ordena la INDEXACIÓN de la cantidad expresada ut supra, “… mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito…”, la cual debe ser practicada “… desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago … tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad…”; tal como lo estableció la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia en fecha 08 de noviembre de 2018, debiendo el experto considerar que por efecto de las reconversiones monetarias sucedidas en los años 2018 y 2021, dicha cantidad quedó reducida.

SEXTO: Una vez conste en autos la cancelación del saldo ordenado y en caso de que la parte demandada se abstenga de otorgar el documento definitivo de venta, la presente decisión le servirá como título de propiedad del inmueble identificado anteriormente, a la ciudadana JOSEFA HAYDE MEDINA DE CARRERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.112.344 y de este domicilio, por haberse cumplido con la venta efectuada a su favor y el pago del valor del inmueble ofertado.

Se CONDENA en costas a la parte vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas del recurso.

De conformidad con lo señalado en el artículo 251 eiusdem, notifíquese a las partes

Publíquese esta sentencia en el expediente Nº 3.972-2023, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. San Cristóbal, lunes primero (01) de abril del año dos mil veinticuatro (2024). Años 213º de la Independencia y 165º de la Federación.

La Jueza Suplente,

MAURIMA MOLINA COLMENARES

La Secretaria,

MIRIAM PATRICIA GUTIERREZ DIAZ

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.972-2023, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo de este Tribunal. Se libraron las boletas de notificación a las partes.

La Secretaria,

MIRIAM PATRICIA GUTIERREZ DIAZ

MCMC/ Andrea
Exp. 3.972-2023
Sin enmienda