TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: JULIO CÉSAR GARCÍA AGUIRRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.793.602, de este domicilio y hábil.
APODERADOS: BILMA CARRILLO MORENO Y JUAN JOSÉ PAREDES CASIQUE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.217.615 y V-27.108.551, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos.129.288 y 306.505 en su orden.
DEMANDADA: SOFÍA RIVERA DE MORA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.643.096, hábil y de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE: LUIS FREDDY RODRIGO HERNÁNDEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 97.694
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL. (Apelación a decisión de fecha 1° de marzo de 2023, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

ANTECEDENTES DE LA LITIS

La presente causa pasa al trámite de este Tribunal Superior en razón de se recibido, proveniente del Juzgado en trámite de distribución de expedientes la causa en la cual el demandante interpuso el gravamen de apelación a la decisión que profiere el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 1° de marzo del 2.023.
EL TRÁMITE PROCESAL EN EL JUZGADO A QUO.
A los folios 1 al 4 corre escrito primigenio de demanda presentado por el ciudadano Julio César García Aguirre, asistido por los abogados Bilma Carrillo Moreno y Juan José Paredes Casique, contra la ciudadana Sofía Rivera de Mora, por desalojo de local comercial. (Anexos a los fs. 3 al 21)
Mediante diligencia de fecha 25 de mayo de 2022, el ciudadano Julio César García Aguirre confirió poder apud acta a los abogados Bilma Carrillo Moreno y Juan José Paredes Casique. (f. 25)
Riela a los folios 27 al 28, escrito de reforma del primigenio libelo de demanda, de fecha 16 de junio de 2022, la cual es admitida mediante auto de fecha 17 de junio del 2.022 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, ordenando su tramitación por el procedimiento oral, de conformidad a lo establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para que la demandada diera contestación dentro de los veinte días de despacho siguientes a aquél que conste en autos su citación (folio 29)
Mediante diligencia de fecha 13 de julio de 2022, el coapoderado judicial de la parte actora solicitó al a quo practicar la citación de la demandada, de conformidad a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, ante la negativa de la demandada de firmar la boleta de citación (f. 32); ante ello por auto del 14 de julio de 2022, se acordó dicha notificación por Secretaría (fs. 33 y 34)
Mediante diligencia de fecha 21 de julio la secretaria del A quo señala haber dado cumplimiento a lo indicado en el artículo 218 de la norma adjetiva.
Al folio 36 riela acta de audiencia de mediación realizada sin acuerdo entre las partes.
Por escrito del 20 de septiembre de 2022, la demandada asistida de abogado dio contestación a la demanda incoada en su contra. (folio 36)
Riela al folio 79, poder otorgado por la demandada al abogado LUIS FREDDY RODRIGO HERNANDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 97.694
Riela al folio 80, auto de fecha 22 de septiembre del 2.022, por el que se fija fecha y hora para la celebración de la audiencia preliminar, la cual se realiza en fecha 29 de septiembre del 2.022 con la presencia de las partes.
Consta a los folios 83 y 84 auto de fecha 04 de octubre del 2.022, por el que el a quo, procede a la fijación de los hechos controvertidos.
Mediante escrito de fecha 10 de octubre de 2022, la demandada asistida por el abogado Luis Freddy Rodríguez Hernández, promovió pruebas (f. 85), y por auto del 13 de octubre de 2022, ordenó agregarlas al expediente. (f. 86)
Por diligencia de fecha 11 de octubre de 2022, los apoderados judiciales de la parte actora ratificaron las pruebas promovidas en el escrito libelar como anexos, apegándose al principio de la comunidad de la prueba. (f. 87)
Por sendos autos de fecha 18 de octubre de 2022, el a quo admitió las pruebas promovidas por las partes. (f. 88)
Mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2022, el Tribunal de la causa fijó día y hora para la celebración de la audiencia o debate oral (f. 90); la cual fue celebrada en fecha 13 de febrero de 2023, determinando su fallo e indicando que el íntegro del fallo sería publicado dentro de los diez días siguientes. (fs. 92 al 95)
A los folios 96 al 101 corre la decisión dictada en fecha 1° de marzo de 2023 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, declarando Sin lugar la demanda de desalojo de local comercial incoada.
Mediante diligencia de fecha 3 de marzo de 2023, la abogada Bilma Carrillo con el carácter acreditado en autos apeló de la referida decisión (f. 102); y por auto de fecha 9 de marzo de 2023, el a quo oyó dicho recurso de apelación en doble efecto, acordando remitir el expediente al Juzgado Superior Civil en función de distribuidor a los fines legales consiguientes. (f. 104)
ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA
En fecha 17 de marzo de 2023, se recibieron las presentes actuaciones en este Juzgado Superior como consta en nota de Secretaría (f. 106); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario. (f. 107)
Mediante escrito de fecha 11 de abril de 2023, la representación judicial de la parte actora presentó informes. (fs. 109 al 111)
Por escrito de fecha 21 de abril de 2023, la demandada asistida por el abogado Luis Freddy Rodrigo Hernández, presentó escrito de informes. (fs. 112 al 117)
Mediante escrito de fecha 26 de abril de 2023, la demandada asistida por el abogado Luis Freddy Rodrigo Hernández, presentó escrito de observaciones a los informes. (fs. 118 al 122)
Por auto de fecha 3 de julio de 2023, se acordó diferir el lapso para dictar sentencia por treinta días calendario de conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. (f. 123)
MOTIVA DE LA DECISION
Producto de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA del recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante en la presente causa, contra la resolución judicial de fecha 1° de marzo de 2023, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta misma Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda de desalojo de local comercial, interpuesta por el ciudadano Julio César García Aguirre, en su carácter de propietario arrendador, en contra de la ciudadana Sofía Rivera de Mora, por vencimiento del contrato y culminación de la prorroga legal. Condenando en costas a la parte actora de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida. Ante ello corresponde a esta instancia de alzada realizar un reexamen de la controversia para dictar un fallo conforme a lo alegado y solo lo alegado en autos y a las pruebas aportadas al litigio, por ende se procede a sintetizar los alegatos de las partes para fijar el epicentro de la controversia y verificar la procedencia o no de la acción con el análisis exhaustivo de las pruebas y los informes presentados en esta instancia de alzada. Así se establece.
De la demanda: Señala la accionante a través de sus representantes judiciales que es propietario y arrendador de un inmueble constituido por un local comercial, el cual contiene un baño, poceta, un lavamanos en perfecto estado, dos puertas de metal, vidrio y una puerta de madera, ubicado en la quinta avenida entre las calles 10 y 11 N° 10-87 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, y que el mismo fue dado en arrendamiento a la ciudadana Sofía Rivera de Mora, desde el 1° de junio de 2010 hasta el 31 de mayo de 2013, con la indicación de que cuando una de las partes notifique la intención de no continuar con el mismo, deberá hacerlo con 30 días de anticipación, y que no obstante, solo era prorrogable por un periodo igual al anteriormente señalado.
Arguye que dicho contrato de arrendamiento fue prorrogado por otro periodo de vigencia, es decir hasta el año 2018, oportunidad en que su representado notificó judicialmente a la arrendadora, a través del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente N° 767-18, de la no renovación del contrato de arrendamiento.
Señala que a pesar de que la demandada fue notificada judicialmente, la arrendataria se ha mantenido en el inmueble, no mostrando su intención de entregarlo, razón por la cual demanda a la ciudadana Sofía Rivera de Mora, por el motivo de desalojo comercial, fundamentado en el vencimiento del contrato suscrito y la culminación de su respectiva prorroga, y que por las razones de hecho y de derecho demanda a la ciudadana Sofía Rivera de Mora, para que convenga o sea condenada por el Tribunal, en el desalojo del mencionado local comercial y su entrega respectiva.
Fundamenta la acción en el artículo 40 ordinal 7° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estimándola en la cantidad de veinte céntimos de bolívares (Bs. 0,20) equivalente a cero coma cinco (0,5) unidades tributarias. (folios 01 al 02, con anexos del folios 03 al 17)
Contestación de demanda: En su escrito señala que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, en lo referente a que la relación arrendaticia comenzó el día 1° de junio de 2010 y finalizaba el 31 de mayo de 2013, por el hecho de la notificación judicial practicada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial y que dicha relación no se haya prorrogado.
Señala que conforme a la cláusula temporal del referido contrato de arrendamiento (Segunda) se deriva: - que el último contrato tuvo una duración de tres (3) años, contados desde el 01 de junio del 2.010 hasta el 31 de mayo del 2.013 y que sólo se prorrogaba por un periodo igual; que por efecto de la prórroga establecida en la citada cláusula, el contrato se prorrogó hasta el día 31 de mayo del 2.016; que la arrendataria continuó después del vencimiento del término fijo y de su prorroga, en la posesión del inmueble, con la anuencia del arrendado, y no es sino hasta el día 01 de junio del 2.018, que el demandante procede la realización de la notificación judicial, indicando que el contrato que comenzó a regir desde el 01 de junio del 2.010 no seguirá prorrogándose de manera automática, sino que al vencimiento del mismo comienza la prorroga legal, conforme a lo estipulado en la Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, por lo que señala que conforme a lo indicado, la notificación judicial que realiza la actora, se produce dos años después de vencido el término inicial y su prorroga, cuando por mandato de ley, se produjo la renovación del contrato.
Indica que la arrendataria ha cumplido con lo establecido en la cláusula séptima, la cual obliga a cancelar el 50% del recibo mensual por consumo de agua y el 100% de los demás servicios públicos que se deriven de uso del local arrendado.
Que dicha notificación no se hizo en el tiempo ni bajo las condiciones establecidas, siendo de carácter obligatorio para el arrendatario realizarla y de manera potestativa para el arrendatario, se venció el término y no hubo oposición del arrendador y el arrendatario se mantiene en posesión del inmueble; se presume renovado el referido contrato de arrendamiento suscrito como arrendataria la ciudadana Sofía Rivera de Mora, como un contrato renovado hasta la presente fecha y ella continuó cumpliendo con las obligaciones contenidas en la relación contractual.
Que la notificación judicial sobre la prorroga legal, se realiza dos años después que vence el termino inicial alegando la parte actora a su favor su propio error, situación contemplada en el artículo 1149 del Código Civil, no siéndole favorable argumentarlo. Que además, la relación contractual debe cumplir con todas las cláusulas siempre y cuando no infrinjan la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial y su interpretación favorecerá al débil jurídico, que en este caso a la arrendataria que ya viene ocupando el inmueble desde hace 29 años, cuyo primer contrato tiene 26 de noviembre de 1993, suscrito por ante la Notaría Pública Segunda, otorgándole el derecho a la arrendataria, relacionado con la prórroga legal, debiendo hacerse la notificación de la misma con treinta días antes del vencimiento del contrato, manifestando que la parte actora parte de un falso supuesto jurídico, porque no puede intentar realizar una notificación judicial para señalar el término de la relación contractual ya prorrogada por mandato, en materia inquilinaria la autonomía de la voluntad contractual de las partes está sometida a ciertas limitaciones debido al sensible hecho social que regula la rama del derecho, conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre los derechos que la ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables.
Negó, rechazó y contradijo que la acción tenga sustento legal en el artículo 40, numeral 7° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; igualmente, que deba entregar el inmueble arrendado y que deba pagar costas procesales, por cuanto no existe razón de hecho y norma legal que ampare el desalojo del inmueble que ocupa. Promovió pruebas. (fs. 37 al 43, con anexos a los fs. 44 al 79)
Delimitación de la controversia: Conforme a lo indicado se tiene que la presente causa queda circunscrita a una pretensión de desalojo de local comercial con fundamento en el desalojo del inmueble con fundamento en el numeral 7º del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial, bajo el fundamento esgrimido por la actora de que el contrato de arrendamiento fue prorrogado por otro periodo de vigencia, extendiendo la duración del miso hasta el año 2.018, por lo que manifestó su intención de no prorrogar el contrato por otro periodo igual la relación arrendaticia, mediante notificación judicial y que pese a esa notificación la demandada no entrega el inmueble. Ante ello la demandada señala que la notificación judicial fue realizada años después de que el contrato se había prorrogado, operando la tácita reconducción.
Informes en esta Instancia:
La parte actora, al presentar informes, fundamentó su apelación, aduciendo que el a quo estableció su decisión en el argumento de la tacita reconducción del contrato que dio inicio a la relación arrendaticia, usando como base de ese argumento lo dispuesto en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil. Que con respecto al primer artículo, hace referencia a la presunción legal de renovación del contrato de arrendamiento, en caso que el arrendatario quede y se le deje en posesión de la cosa arrendada una vez expirado el tiempo fijado en el contrato. Que esa presunción se regula por el artículo que establece las normas para los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. En cuanto al segundo, establece que en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continúa ocupando el inmueble una vez vencido el término del contrato y sin oposición del propietario, se presume que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato original. Sin embargo, en lo que respecta al tiempo, se procederá como en los arrendamientos hechos sin tiempo determinado.
Destaca que dichos artículos son aplicables a los casos de arrendamiento de vivienda, y que actualmente existe una normativa especial para la materia de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial del año 2014, por lo tanto en el ámbito de los arrendamientos de locales comerciales, la aplicación del Código Civil puede resultar insuficiente o inadecuada, ya que no contempla las particularidades y necesidades especificas de la materia. Que la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual establece un régimen especial que busca proteger los derechos y garantías tanto de los arrendatarios como lo de los arrendadores en el ámbito de los arrendamientos de locales comerciales. Que de igual modo, el a quo fundamentó su decisión no solo en normas de carácter erróneo, sino que además se basó en una institución que no está contemplada en la mencionada Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario como lo es la tácita reconducción. Que de esta forma, la renovación del contrato de arrendamiento de un local comercial no se produce de manera tácita, sino que se requiere del acuerdo expreso de ambas partes o en defecto, la manifestación de una de ellas de no querer renovarlo con el preaviso correspondiente.
Que las sentencias de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fechas 13 de mayo de 2015, expediente N° 2015-000022, 7 de julio de 2017, expediente N° 2017. 000381 y 27 de octubre de 2009, expediente N° 09-1263, establecen que la renovación de un contrato de arrendamiento de local comercial en Venezuela no se produce de manera tácita, sino que se requiere del acuerdo expreso de ambas partes, o en su defecto, la manifestación de una de ellas de no querer renovarlo con el preaviso correspondiente.
Que asimismo, mencionan la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de julio de 2013, expediente N° 13.0521, donde señala que la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial en Venezuela se rige por los términos establecidos en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y no por la tácita reconducción, ya que se requiere de una manifestación expresa de la voluntad de las partes y del cumplimiento de los requisitos legales establecidos. Igualmente, indican la sentencia N° 290 de fecha 7 de julio de 2022, dictada por la Sala Constitucional mediante el cual ratifican su criterio, que conforme a la cual una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive para solicitar el secuestro de la cosa arrendada. Señala que de las actas del expediente señalan que se puede observar la existencia de una notificación judicial que fue practicada de forma extemporánea por adelantada, mediante la cual le comunicaron a la parte demandada la no intención de continuar con la relación arrendaticia, respetándosele de forma posterior el tiempo correspondiente a la prórroga legal, dándole a la arrendataria la seguridad de que pudiera seguir ocupando el inmueble por un periodo adicional, lo que le dio la estabilidad y continuidad en su actividad comercial. Que sin embargo, al vencimiento del lapso de la prórroga legal y con base al criterio jurisprudencial de fecha 7 de julio de 2022, solicitaron el desalojo de local comercial y en consecuencia la entrega del inmueble. Por último, señalan que la sentencia apelada dentro de su dispositivo señaló que la obligación de la parte actora era de suministrar lo necesario para la impresión del íntegro de la decisión y su respectiva copia para el archivo del Tribunal. Que esto no puede ser entendido como una obligación para ninguna de las partes dentro de un proceso judicial, por cuanto los órganos jurisdiccionales son los responsables de la publicación y difusión de sus decisiones, y deben proporcionar los recursos necesarios para la impresión de las mismas. Finalmente, solicita sea declarado con lugar el recurso de apelación, contra la sentencia dictada por el mencionado Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.
Por su parte, al presentar informes la demandada asistida de abogado, señaló los artículos 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, son normas rectoras de derecho sustantivo que sirven para dar solución a la causa, conjuntamente con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil en materia de arrendamiento, indicando igualmente la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 07 de julio de 2022, sentencia N° 0285, expediente N° 19-0304.
Que igualmente, la notificación no se hizo en el tiempo ni bajo las condiciones establecidas, siendo de carácter obligatorio para el arrendatario realizarla y de manera potestiva para el arrendatario. Que se venció el término y no hubo oposición del arrendador y arrendatario se mantiene en posesión del inmueble; que se presume renovado al contrato de marras y que por lo tanto hasta la presente fecha ella continua cumpliendo con las obligaciones contractuales.
Por otra parte señala, que los hechos que sirven para demostrar la vigencia del contrato de arrendamiento, en el contenido de la cláusula tercera en su parte final establece: Que el arrendador podrá aumentar el canon de arrendamiento, después de cumplido el primer año de conformidad con los índices del precio al consumidor, establecidos por el Banco Central de Venezuela, al vencimiento del contrato, en caso que la arrendataria desee prorrogarlo, situación que han venido realizando.
Que la notificación judicial sobre la prórroga legal, se realiza dos años después que vence el término inicial alegando que la parte demandante a su favor su propio error, situación contemplada en el artículo 1149 del Código Civil. Que la relación contractual debe cumplirse en todas sus cláusulas siempre y cuando no infrinja la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para Uso de Local Comercial y su interpretación favorecerá el débil jurídico en este caso a la arrendataria, ya que viene ocupando el inmueble desde hace más de 29 años, cuyo primer contrato tiene fecha 26 de noviembre de 1993, suscrito por ante la Notaría Pública Segunda, otorgándole el derecho a la arrendataria lo establecido en el artículo 26 relacionado con la prorroga legal, debiéndose hacer la notificación de la misma con treinta días antes del vencimiento del contrato, que la parte actora parte de un falso supuesto jurídico, porque no puede intentar realizar una notificación judicial, para señalar el término de la relación contractual ya prorrogada por mandato y de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Finalmente, solicita que sea declarada sin lugar la apelación interpuesta por su contraparte y se confirme la decisión dictada por el a quo.
Asimismo, al presentar observaciones a los informes, la demandada manifestó que la parte actora ejerció el recurso de apelación, contra la decisión dictada por el aludido Tribunal Cuarto de Municipio, ratificó el escrito de informes, y alegó que ha cumplido con todos los requisitos establecidos por la normativa vigente, razón por la cual solicita que se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto y se confirme la sentencia dictada por el a quo.
De la decisión apelada y su motivación: La decisión que nos ocupa fue proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha 01 de marzo del 2.023, declarando Sin Lugar la demanda desalojo del local comercial, condenando en costas a la demandante. La motivación del fallo se centra en que quedó demostrada en la causa, la tácita reconducción, que la notificación judicial no se tiene como válida y que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado, por lo que la demanda no prosperaba.
Para decidir se indica que procede de seguidas quien juzga al análisis del material probatorio que obra en autos, para luego del análisis exhaustivo del mismo verificar con las alegaciones y defensas opuestas la adecuación de la decisión apelada a derecho, para en consecuencia confirmar, revocar o modificar el fallo objeto del gravamen de apelación.
En este sentido se tiene que la demandante produce las siguientes pruebas:
DOCUMENTAL: (acompañada al libelo como anexo) Notificación Judicial realizada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, Expediente Nro. 767-16, en la que participa a la demandada de la no renovación del contrato de arrendamiento, anexando a la misma, Documento de Propiedad del Local Comercial, ubicado en la quinta avenida entre calles 10 y 11 N° 10-87, y Contrato de Arrendamiento entre el ciudadano JULIO CESAR GARCIA AGUIRRE (ARRENDADOR) y la ciudadana SOFIA RIVERA DE MORA (ARRENDATARIA). Esta documental no impugnada se aprecia de conformidad con lo establecido el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que el propietario arrendador, del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es el de fecha 01 de noviembre de 2010, notificó que: “… el contrato que comenzó a regir desde el 01 de junio de 2010, documento anexo marcado “A”, NO SEGUIRA PRORROGANDOSE DE MANERA AUTOMATICA, sino que le vencimiento del mismo comenzara a correr PRORROGA LEGAL conforme a lo estipulado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y al contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 10 de diciembre de 2010, anotado bajo el N° 23, Tomo 283, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, que anexo marcado “B”…”. Por lo que con ello pone en conocimiento a la arrendadora de la no renovación y el inicio de la prorroga legal.
A su vez la demandada promueve:
DOCUMENTAL: Copia del contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaria Publica Primera de San Cristóbal del estado Táchira, con fecha 10 de diciembre del 2010, inserto bajo el número 23 tomo 283 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Esta documental se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al ser coincidente con las pruebas ya apreciadas promovidas por la demandante.

DOCUMENTAL: Copia simple de documento de venta sobre el 25% de los derechos y acciones de la permuta asentada por ante la oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira del local comercial objeto de alquiler en el presente litigio de fecha 09 de Julio de 2007, bajo el N° 23, Tomo 056, Protocolo Primero. Documental que no fue objeto de impugnación, por lo que se aprecia de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que la ciudadana Evelia María Aguirre vende el inmueble objeto del contrato de arrendamiento al ciudadano Julio Cesar García Aguirre.

DOCUMENTAL: Referida a copia fotostática simple del primer contrato de arrendamiento de fecha 26 de noviembre de 1993, suscrito por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del estado Táchira, bajo el N° 15, Tomo 359 de los libros de autenticaciones, la cual no fue desconocida, impugnada ni tachada por lo que este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que la ciudadana Evelia María Aguirre da en arrendamiento el inmueble objeto del presente litigio a la ciudadana Sofia Rivera de Mora.

DOCUMENTALES: Legajo contentivo de 21 impresiones de transferencias bancarias en las que se indica, cuenta de ahorro ****5567, beneficiario Julio Cesar García Aguirre, V-3.793.602, 0001340204382043008180, Banesco Banco Universal, referentes al pago de los cánones de arrendamiento desde enero 2021 y desde enero 2022 hasta septiembre 2022. Estas documentales no son objeto de apreciación dado que en la presente causa no se encuentra discutida la solvencia de la arrendataria.

DOCUMENTAL: Referida a la notificación judicial evacuada por el Tribunal Quinto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la circunscripción judicial del estado Táchira, expediente 767-18. Se indica que esta documental ya fue debidamente valorada ut supra, ratificando el valor probatorio inicialmente otorgado.
Debidamente apreciadas todas y casa uno de los medios de prueba que obran en autos, se establece previo a la decisión lo siguiente: La demandante pretende el desalojo del inmueble para uso comercial conforme a la causal 7º del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en ese sentido se tiene que alegado por la apelante en sus informes que los artículos 1600 y 1614 del Código Civil son aplicables solo a los casos de arrendamiento de vivienda, y que el a quo, basa su decisión no solo en normas de carácter erróneo, sino que además se basó en una institución que no está contemplada en la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial, como es la tácita reconducción, para dar cumplimiento al principio de exhaustividad de la sentencia, dando respuesta a lo indicado en esos informes, se indica, que al caso resulta pertinente cita el criterio jurisprudencial sostenido en el fallo N° 993 del 1° de agosto de 2014 (caso: “Hola Modas”), ratificado en decisión N° 1534 del 12 de noviembre de 2014 (caso: “Juan Martín Alegría”), que estableció que “(…) el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios [hoy Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial] no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de Arrendamiento, ya que una vez vencida la Prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem (…)”.
En el caso que nos ocupa se tiene que la causa que dio origen a la solicitud que se somete al conocimiento de esta instancia de alzada, está referida a la existencia de un contrato de arrendamiento de local un comercial, suscrito entre las partes de la litis, en el cual resulta necesario analizar lo que respecta a su cláusula temporal, para así verificar la procedencia del desalojo conforme a la causal alegada. Al efecto se tiene que la cláusula Segunda del contrato que cursa a los folios 14 al 16 indica que el contrato mantuvo vigencia desde el 01 de junio del 2.010 al 31 de mayo del 2013, con la indicación de la posibilidad de que en caso de que una de las partes notifique la intención de no continuar con el mismo, debía hacerlo con 30 días de anticipación; y que el contrato solo se prorrogaría por un período igual, contado al vencimiento del término. Bajo esa determinación se tiene que no consta en autos que se haya producido la notificación de no continuar con el contrato por ninguna de las partes, por lo que se tiene que por mandato de dicha cláusula, el mismo se prorrogó por un periodo igual (tres años), luego el mismo venció en su término contractual, el día 01 de junio del 2.016 siguiendo a continuación el lapso de prorroga de Ley, el cual vencía el día 31 de mayo del 2.019. Ahora bien, la notificación a que hace referencia la demandante y es el instrumento que acompaña para justificar la causal de desalojo alegada, fue realizada por el Juzgado quinto de Municipio Ordinario y ejecutor de medidas, en fecha 08 de junio del 2.018, indicando en su texto que el contrato que regía desde el 01 de junio del 2.010, no seguiría prorrogándose de manera automática, pero ocurre que ello ya había ocurrido, y según el contrato ello solo podía realizarse vez, por lo que esa notificación resulta inadecuada ya que pretendía poner en conocimiento a la arrendataria de la no renovación del contrato y cuando se realiza, esta situación ya había ocurrido. Así se establece.
En ese mismo hilo argumenticio se tiene que consta en autos que finalizado el lapso contractual, su única prorroga, y vencida a su vez la prorroga legal, la demandada siguió ocupando el inmueble y cancelando el canon arrendaticio, sin oposición de la parte demandante, por lo que se tiene entonces que en el caso que nos ocupa, la naturaleza de la relación contractual arrendaticia cambió, por cuanto, si bien la misma nació a través de un contrato a tiempo determinado, al continuar la demandante aún después del vencimiento de la prorroga de ley, en la posesión del inmueble y cancelando el canon de arrendamiento, sin objeción alguna de parte del propietario, por lo que se configuró la configuró la renovación automática del contrato a través de la tácita reconducción; ahora bien, señala la demandada que esa figura es propia de los contratos de vivienda y no aplica a las relaciones arrendaticias de locales comerciales, entonces para resolver ello se cita al respecto, decisión pertinente al caso, proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 07 de julio del 2.022, expediente 19-0304, que cita en caso análogo lo siguiente:
“…Ahora bien, de la sentencia objeto de análisis esta Sala observa, que las partes suscribieron un único contrato a tiempo determinado el 29 de diciembre de 2008, con una duración de un (1) año fijo no prorrogable, contado a partir del 1° de enero de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009, estableciendo en la cláusula segunda que una vez vencido dicho lapso se procedería a la desocupación del inmueble sin que opere la tácita reconducción. Asimismo, se evidencia que el 7 de julio de 2016, el arrendador impuso su voluntad al arrendatario de no continuar con la relación arrendaticia, ya que había vencido su prórroga legal.

En ese sentido, el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 del 23 de mayo de 2014, establece:

En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.

De la parte in fine de la norma citada se infiere, que la jurisdicción civil ordinaria tiene atribuida la competencia para el conocimiento de los demás procedimientos en materia de arrendamientos comerciales. Por interpretación en contrario, las disposiciones establecidas tanto en la ley sustantiva como en la ley adjetiva en materia civil son aplicables en aquellos procedimientos que tengan por objeto dirimir conflictos en asuntos de arrendamientos comerciales.

Ahora bien, en relación a la tacita reconducción, el autor Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías, en las págs. 324 y 325 sostiene: “… [e]n relación a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término es necesario considerar la institución de la tácita reconducción, mediante la cual se a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duración (C.C. art.1.600)…”.
Así las cosas, es importante traer a colación lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, los cuales expresamente señalan lo siguiente:
Artículo 1.600. “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Artículo 1.614. “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. (Destacado de esta Sala).
De la transcripción de las citadas normas se evidencia que el artículo 1.600 del Código Civil es la norma referida a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término, y en la que necesariamente se debe considerar la institución de la tácita reconducción, siendo que el artículo 1.614 es la norma de carácter general.
Adicional a ello, es necesario hacer mención que esta Sala Constitucional dejó sentado que “de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario”. (Vid. Sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517).
En este sentido, esta Sala verifica que en el caso sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado, por cuanto se constató que las partes celebraron un único contrato de arrendamiento el 28 de diciembre de 2008, que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, motivo que satisface el primer requisito del articulo 1.614 ejusdem. En cuanto al segundo de los requisitos el cual deviene de que si el inquilino continúo ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente, se observa que la duración del contrato suscrito fue establecido por un período de un (1) año fijo no prorrogable, contados a partir del 1 de enero del 2009 hasta el 31 de diciembre del 2009, más seis (6) meses de prórroga legal que comenzaría a transcurrir a partir del 1 de enero de 2010 hasta el 1 de junio de 2010, constatándose que efectivamente la parte demandada (arrendatario) continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente; y sobre el tercer y último requisito, tendiente a la falta de oposición por parte del propietario a que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, evidenciándose que la parte demandante no realizó ninguna actividad o conducta destinada a obtener la entrega material del inmueble ni consta en actas el desahucio arrendaticio.
En razón de lo antes expuesto, es evidente que el presente caso se cumplen con los supuestos previstos en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, es decir operó la tácita reconducción, con lo cual se evidencia que el juez de alzada incurrió en un falso supuesto y por vía de consecuencia en la falta de aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, con lo cual infringió a la parte -hoy peticionaria- los derechos de rango constitucional de, relativos a la defensa y al debido proceso. Así se decide.
Bajo el anterior criterio jurisprudencial es dable señalar que si resulta aplicable la institución de la tácita reconducción, dado el caso que en la causa, se verifica que al vencimiento del contrato y de la prórroga de ley, como se indicó supra, la demandada arrendataria siguió ocupando el inmueble y cancelando los canones de arrendamiento sin conducta alguna para obtener la entrega del inmueble, por lo que es palmario señalar que en el presente caso al operar la tácita reconducción y dado el caso de que la en el presente caso se ha evidenciado que la notificación realizada resulta inadecuada, no existe demostración plena de la procedencia del desalojo, conforme al artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que resulta forzoso para este juzgador declarar sin lugar la presente acción; y en tal virtud declarar sin lugar la apelación interpuesta, conformando la sentencia apelada; y así se decide.

DISPOSITIVO DEL FALLO

En orden de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación formulada por la representación de la parte demandante en la presente causa, contra la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha primero (01) de marzo del 2.023.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo de local comercial es interpuesta por la representación Judicial del ciudadano CESAR GARCIA AGUIRRE, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.793.602, como arrendador propietario, contra la ciudadana SOFIA RIVERA DE MORA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.643.096.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la demandante apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada firmada, sellada y refrendada por el Secretario en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo, en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiocho (28) días del mes de septiembre del año dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abg. Juan José Molina Camacho

El Secretario

Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, siendo las once de la mañana (11:am), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.