TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, CON COMPETENCIA
NACIONAL EN MATERIA DE EXTINCIÓN DE DOMINIO.

AUDIENCIA ORAL
DEL DÍA JUEVES CINCO (05) DE OCTUBRE DE 2023.

En horas de despacho del día de hoy, jueves cinco (05) de octubre del dos mil veintitrés (2023), siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), día y hora fijados por este Juzgado para que tenga lugar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ello con motivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la sociedad mercantil ADMINISTRADORA YURUARY C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, el día 09 de agosto de 1977, bajo el No. 67, Tomo 97-A, contra la ciudadana BLANCA STELLA SÁNCHEZ CÁRDENAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.711.947, sustanciado en el expediente No. AP71-R-2023-000310/7.597, nomenclatura de este Juzgado Superior; a fin que las partes o sus apoderados judiciales expongan en forma oral, sus argumentos de hecho y de derecho que consideren convenientes, previo el anuncio del acto a las puertas de este Tribunal por el Alguacil titular del mismo, ciudadano ROGER ALBERTO LEAL MEDINA. La presente audiencia se lleva a cabo en virtud del recurso de apelación interpuesto el 09 de marzo de 2010, por el abogado JOSÉ SILVESTRE PADRON, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana BLANCA STELLA SÁNCHEZ CÁRDENAS, contra la sentencia definitiva dictada el 04 de marzo de 2010, por Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente No. AP31-V-2009-002051 de la nomenclatura llevada por ese Tribunal; que declaró con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se acuerda dar una prórroga de quince minutos para dar inicio a la audiencia oral pautada, por no encontrarse presente la parte demandada, ciudadana BLANCA STELLA SÁNCHEZ CÁRDENAS, dando inicio al acto a las dos y quince minutos de la tarde (2:15 p.m.)
Se deja constancia que se encuentran presentes para este acto, los abogados WUILIAN LÓPEZ LINAREZ y YARITZA VALDIVIEZO ROSAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los No. 10.132 y 96.869, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, sociedad mercantil ADMINISTRADORA YURUARY C.A.; asimismo, se deja constancia de la incomparecencia de la parte demandada ciudadana BLANCA STELLA SÁNCHEZ CÁRDENAS, ni por si ni por medio de apoderado judicial.
Seguidamente, la Juez indica las normas a seguir en la presente audiencia y señala a la parte asistente al acto, que tiene diez (10) minutos para hacer sus respectivas exposiciones.
En este momento, hace uso del derecho de palabra el abogado WUILIAN LÓPEZ LINAREZ, co-apoderado judicial de la parte actora y expone: “se evidencia de los autos del presente expediente, que Administradora Yuruary C.A., intentó acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento celebrado el 14 de abril de 1994, con la parte demandada, ciudadana: Blanca Stella Sánchez Cárdenas, cuyo objeto es el Apartamento 15 del Edificio Duri, situado en la Avenida Principal de La Urbina, entre Calles 1 y 13, Municipio Sucre del estado Miranda, con los bienes detallados en el anexo “A”, que se produjo y opuso marcado “B-1” con el libelo de la demanda, por vencimiento de término y su prórroga legal; asimismo, en los autos del presente expediente, se encuentran, el contrato de arrendamiento de fecha: 14 de abril de 1994, marcado: “B”, los instrumentos poder que acreditan la representación de los apoderados de la Administradora Yuruary, C. A., la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 06 de julio de 2005, notificación esta en la cual se le hace saber a la parte demandada, el deseo de Administradora Yuruary, C. A., de no prorrogar el contrato de arrendamiento ya citado, a partir de su vencimiento, que operaría el día 14 de abril de 2006, y que tenía derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 del otrora Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que vencería el 14 de abril de 2009. Por cuanto, la parte demandada, no entregó el inmueble a la arrendadora como era su obligación contractual y legal en la fecha pautada, por lo que Administradora Yuruary, C.A., intentó en su contra y ante el expresado tribunal, la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y prórroga legal. Durante el proceso, la parte demandada, presentó sus alegatos y no aportó prueba alguna que la favoreciera, quedando como reconocidos todos, óigase bien, todos los instrumentos producidos con el libelo de la demanda antes referidos, por lo que el tribunal acepta que la legitimación y cualidad de la Administradora Yuruary, C.A., no está en discusión el derecho de propiedad del inmueble identificado en autos, y de acuerdo con el documento con el cual se fundamenta la acción, producido con libelo de la demanda, se puede evidenciar, que si bien la parte actora, actuó como mandataria y por cuenta del ciudadano José Saturnino Silverio Álvarez, no es menos cierto, que quién dio en arrendamiento el inmueble identificado en autos, fue la sociedad mercantil Administradora Yuruary, C.A., por lo que mal podría desconocerse a la demandante como supuesta arrendataria cuando fue ella, quién suscribió el contrato de arrendamiento con la hoy demandada; cuestión que se puede evidenciar igualmente de dicho contrato, cuando las partes que aparecen como firmantes son: como Inquilino, la ciudadana Blanca Stella Sánchez Cárdenas y como arrendadora, la Administradora Yuruary C.A.; lo cual demuestra la cualidad activa de la parte demandante para sostener la presente causa. Asimismo, el Juez de la causa, observó lo dispuesto en los artículos: 1.159, 1.160, 1.167, 1.601, y 1.594 del Código Civil, fundamentos de derecho de la acción de cumplimiento de contrato incoada por nuestra representada, y en su sentencia, admite que los instrumentos fundamentales de la demanda, quedaron reconocidos, que es válida, y por tanto admite la representación ad causam de nuestra representada para sostener la pretensión deducida. así como las pruebas promovidas por nuestra representada. En este contexto, invocamos en este acto, a favor de nuestra representada, lo dispuesto en los artículos 506, 1.354, 1.579, todos del Código Civil. En fecha 04 de marzo de 2010, El Juzgado de la causa, dicta sentencia, declarando con lugar la demanda intentada por Administradora Yuruary C. A., la cual fue objeto de apelación por la parte demandada el 09 de marzo de 2010, apelación que fue declarada sin lugar el 13 de agosto de ese mismo año, respecto de la cual, la parte demandada al resultar contraria a sus intereses, acciona en amparo, siendo esta decidida en primera instancia por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, el 24 de noviembre de ese mismo año, declarando Sin Lugar la acción de amparo incoada, razón por la cual ejercen apelación, siendo esta decidida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el 25 de abril de 2011, declarando: con lugar el amparo, revocando la decisión dictada por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando remitir al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el expediente de dicho juicio al Tribunal Distribuidor de los Juzgados Superiores Civiles, Mercantiles y del Tránsito a los fines de que conocieran de la apelación interpuesta por Blanca Stella Sánchez Cárdenas en contra de la decisión dictada el 04 de marzo de 2010 por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Queremos resaltar que la parte demanda luego de haber obtenido una decisión favorable, de manera artera, deja de impulsar la presente causa a pesar de haber resultado favorecida por la decisión proferida por la Sala Constitucional respecto del amparo, donde ordenó que se conozca de la apelación interpuesta por Blanca Stella Sánchez Cárdenas, en contra de la decisión dictada el 04 de marzo de 2010, por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Así las cosas, debemos resaltar que en el presente proceso se aprecia que nuestra representada probó la existencia de un contrato de arrendamiento con la ciudadana Blanca Stella Sánchez Cárdenas, por un inmueble constituido por el Apartamento 15 del Edificio Duri, situado en la Avenida principal de la Urbina, entre las Calles 1 y 13 del estado Miranda, tal contrato tiene pleno valor probatorio de conformidad de lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocido por la contraparte en su oportunidad legal, igualmente es demostrativo tal como se desprende de las cláusulas tercera y cuarta que establecieron que la duración del contrato sería de un (01) año fijo contado a partir de la fecha en que fue suscrito y que si al vencimiento del término fijo algunas de las partes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto el contrato, el mismo se prorrogaría automáticamente de pleno derecho por un término igual al que se había establecido como plazo inicial de duración; así mismo, es
demostrativo que conforme a lo dispuesto en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, la inquilina se obligó a entregar el inmueble debidamente desocupado y en las mismas buenas condiciones y buen estado de mantenimiento en que lo había recibido, igualmente demostró nuestra representada que notificó en oportunidad legal a la citada inquilina la no prórroga del contrato de arrendamiento producido y su derecho a la prórroga legal, la cual vencida no procedió la inquilina a la entrega del inmueble en autos, tales instrumentos no fueron tachados por la parte demanda en su oportunidad legal y hacen plena prueba de conformidad de los Artículos 1.359, 1.357 y 1.360 del Código Civil. En cuanto a los hechos a que se refiere nuestra representada, a través de la notificación de la no prórroga del contrato entregado en el inmueble de autos por el Tribunal referido. Así, vencido el contrato de arrendamiento y vencida la prórroga legal y ante el incumplimiento de la entrega del inmueble al vencimiento de ésta, procede la declaratoria con lugar de la acción de cumplimiento de contrato intentada en el presente proceso por la Administradora Yuruary, C.A., contra la citada inquilina. En virtud de las anteriores razones, y los argumentos expuestos en el escrito presentado en esta instancia el día 03 de este mismo mes y año, que riela a los autos, los cuales se dan por reproducidos, así como también las citas doctrinales y jurisprudenciales contenidas en él, con el debido respeto y consideración solicitamos del Tribunal, se declare sin lugar el recurso de apelación y en consecuencia confirme la declaratoria con lugar de la acción intentada por Administradora Yuruary, C. A. en el presente proceso.” Es todo.-“
Este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, vista la exposición realizada, y a los fines de dar cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acuerda dictar la sentencia definitiva el día de hoy, cinco (05) de octubre de 2023; cuyo dispositivo será leído dentro de una (01) hora, mediante acta levantada al efecto, la cual será firmada por los asistentes a dicho acto. Se deja constancia que el fallo in extenso se publicará el tercer (3º) día de despacho siguiente a la presente fecha. Siendo las dos y veintiocho de la tarde (2:28 p.m.), la ciudadana juez se retira a dilucidar el caso de marras, a los fines de proferir el fallo correspondiente.
Habilitado el tiempo necesario, siendo las tres y cincuenta de la tarde (3:50p.m.), se procede a dar lectura al dispositivo del fallo, el cual es como sigue:
En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por vencimiento del término de prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ley aplicable al caso de autos, por cuanto a la relación arrendaticia le correspondían tres (03) años de prórroga legal, a contar desde el 14 de abril de 2006, finalizando el 14 de abril de 2009, ello al no existir interés entre las partes de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento.
Por su parte, la representación accionada, al momento de dar contestación a la demanda opuso cuestiones previas, las cuales no son objeto de análisis ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, la decisión es inapelable.
En cuanto al fondo se limitaron a negar, rechazar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes; sin promover prueba alguna que desvirtúe lo pretendido por la parte accionante.
Ahora bien, a fin de dilucidar lo referido a que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento aquí se demanda, se convirtió o no en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, se observa del contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre el bien inmueble objeto de esta litis, que en su Cláusula Tercera se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de un (01) año, fijo, lo que implica que el contrato por medio del cual la accionante dio en arrendamiento a la demandada, el inmueble constituido por el apartamento No. 15 del Edificio “Duri”, situado en la avenida principal de La Urbina, entre calle 1 y calle 13, estado Miranda, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el contrato suscrito. Si la duración del contrato ha sido fijada claramente por las partes (eo quo plerumque accidit), no hay dificultad para la interpretación y las partes deben sujetarse a ese plazo determinado.
Quiere resaltar esta Alzada que, en el contrato suscrito por las partes, se estipula el término de duración del contrato de arrendamiento. En tal sentido, debemos señalar que “el término” se refiere a un día y a una hora fijada expresamente, diferente al concepto de “lapso” que es un margen de tiempo dentro del cual se pueden realizar los actos. Tal aclaratoria tiene como finalidad, reiterar, que la relación arrendaticia que vinculó a las partes en el presente proceso, lo fue a tiempo determinado, por cuanto se estableció su duración del 14 de abril de 1994, por un (1) año, hasta el 14 de abril de 1995, el cual se fue prorrogando, hasta que en fecha 06 de junio de 2005, se le notificó a la parte demandada la voluntad de la arrendadora de dar por terminado el contrato, tal como consta de la notificación efectuada, por lo que en el caso en estudio, el contrato suscrito entre las partes, donde ellas quedaron sujetas a su estricta observancia respecto a su contenido, lo fue a tiempo determinado.
Del mismo modo, en el contrato de arrendamiento de autos, como se indicó, las partes procesales establecieron como término de duración un (1) año fijo a partir del 14 de abril de 1994 hasta el 14 de abril de 2006, por lo que a su vencimiento, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal a favor de la arrendataria de tres (03) años, de acuerdo a lo previsto en el literal “d” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo el 14 de abril de 2009.
En virtud de ello, tenemos que la prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vencen en la oportunidad fijada, sin necesidad de notificación, por lo que a su vencimiento, la arrendataria debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, los arrendadores quedaban facultados para hacer ese requerimiento judicialmente.
En este orden de ideas, al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, la siguiente: “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes, de las obligaciones asumidas en un contrato bilateral perfecto, el legislador autoriza a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Por consiguiente, evidenciado como ha quedado el incumplimiento por parte de la arrendataria, de la obligación adquirida de entregar el inmueble que en esa condición ocupa, por haberle sido arrendado en virtud del contrato suscrito el 14 de abril de 1994, se impone la declaratoria con lugar de la demanda interpuesta, como en su oportunidad lo declaró el tribunal de la causa. Y Así se declara.

DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN ejercida por el abogado JOSE PADRON, en su carácter de apoderado judicial de la parte accionada, contra la sentencia dictada el 04 de marzo de 2010, por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: VALIDAS LAS ACTUACIONES REALIZADAS POR EL ABOGADO WUILIAN LOPEZ LINAREZ, CO-APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACCIONANTE y en consecuencia, IMPROCEDENTE LA SOLICITUD DE NULIDAD formulada por la representación de la parte demandada. TERCERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA YURUARY, C.A., contra la ciudadana BLANCA STELLA SÁNCHEZ CÁRDENAS, ambas partes identificadas ampliamente en el encabezado del presente fallo, en consecuencia: i) Se condena a la parte demandada, a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento de autos y en consecuencia, entregar a la actora el bien inmueble objeto del contrato constituido por el apartamento No. 15 del Edificio “Duri”, situado en la avenida principal de La Urbina, entre calle 1 y calle 13, estado Miranda, completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas perfectas y solventes condiciones en las cuales lo recibió, al inicio de la relación contractual.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada, con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
El Tribunal publicara el fallo in extenso el tercer (3º) día de despacho siguiente a la presente fecha.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con Competencia Nacional en Materia de Extinción de Dominio. En Caracas, a los cinco (05) días del mes de octubre del dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZA,

Dra. MARÍA F. TORRES TORRES
PARTE ACCIONANTE,

LA SECRETARIA ACC.,

Abg. MARLYN J. SANABRIA JUSTO.

MFTT/MJSJ.-
Expediente No. AP71-R-2023-000310/7.597
Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento
por Vencimiento de la Prórroga Legal (Vivienda)
Materia Civil.
Recurso / “D”.