REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

213° y 164°

DEMANDANTE: NUVIA ESPERANZA TRUJILLO DE GARCÍA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V-4.209.158, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADOS: GERARDO GARCÍA FERNÁNDEZ y OSMAN J. PÉREZ NIÑO, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3430.218 y V- inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 20.662 y 83.012, en su orden.

DEMANDADO: BALDASSARE ALESANDRO PIAZZA ORTIZ, abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.240.213, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 110.756, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira; actuando por sus propios derechos.

MOTIVO: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (OFICINA) (Apelación a decisión de fecha 14 de abril de 2023, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

I
ANTECEDENTES DE RELEVANCIA EN EL SUB LITTE
Conoce esta alzada el presente asunto en virtud de la apelación interpuesta por el abogado Baldassare Alesandro Piazza Ortiz, demandado y actuando por sus propios derechos, contra la sentencia de fecha 14 de abril de 2023, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

ACTUACIONES ANTE EL A QUO

Pieza 1: Se inició el juicio mediante demanda interpuesta por la ciudadana Nuvia Esperanza Trujillo de García, en su condición de propietaria y arrendadora, contra el ciudadano Baldassare Alesandro Piazza Ortiz con el carácter de arrendatario, por desalojo de un local, alegando ser propietaria del mismo, el cual forma parte del inmueble consistente de una casa acondicionada para oficinas de abogados, denominada Law´s Center, ubicada en la carrera 2 entre calles 3 y 4 N° 3-23 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, el cual está compuesto por catorce oficinas, cuyos linderos y medidas allí describe; Señala que el inmueble le pertenece por haberlo adquirido mediante documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 5 de marzo de 2003, bajo el N° 04, tomo 011, protocolo 1, folios 1 al 2, primer trimestre el cual agregó marcado con la letra A. Señala que como propietaria del referido inmueble procedió a celebrar un contrato de arrendamiento con los ciudadanos Baldassare Alesandro Piazza Ortiz y Marcos Ramón Arias Ramírez, efectuado sobre una oficina signada con el N° 7 del señalado centro profesional Law´s Center, con un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,00) con un término de duración de un año, el cual comenzó el 15 de febrero de 2011 y finalizó el 14 de febrero de 2012, período en el que los arrendatarios cumplieron a cabalidad con los términos del contrato, pero que al iniciarse el segundo año, a su decir, el 15 de febrero de 2012, los arrendatarios se negaron sistemáticamente a renovar y firmar el correspondiente contrato de renovación de arrendamiento. Que no hubo de parte de ninguno de los arrendatarios una previa y conveniente notificación escrita o verbal, de que uno de ellos se retiraba de la relación arrendaticia y que continuaría solo el ciudadano Baldassare Alesandro Piazza Ortiz, como de hecho así sucedió, ello a pesar de que en la cláusula quinta del referido contrato de alquiler se estableció la condición de notificarse mutuamente con 30 días de anticipación sobre cualquier modificación que las partes quisieran proponer del contrato original. No obstante, y de conformidad con la misma cláusula quinta, el canon de arrendamiento se aumentaría de acuerdo al índice de inflación del país, el cual oscilaba, para ese momento en un 43%, lo que determinó que el canon de arrendamiento aumentara a la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00) mensuales a partir del año o período que fue del 15 de febrero del 2012 al 14 de febrero de 2013. Que dicho aumento el arrendatario se negó a pagarlo, pero que inexplicablemente después de pagar por tres meses consecutivos mediante depósito en su cuenta N° 010500630341063284619 del Banco Mercantil, los mismos trescientos cincuenta bolívares mensuales que pagaba durante el año que finalizaba, paga voluntariamente el nuevo canon de quinientos bolívares, hecho que consideró de menor importancia, que ese hecho lo reitera durante los últimos cuatro años, a todas luces de manera deliberada.
Que hay una actitud y comportamiento negativo y grosero del demandado que se niega a firmar los contratos de renovación, no atendiendo sus llamadas. Que posteriormente, procede a depositar la cantidad de Bs. 2.000, 00 ante el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha 16 de mayo de 2016, canon cuyo depósito señala que corresponde al 15 de mayo de 2016 al 15 de junio de 2017, cuando realmente dicho contrato que es a término se inició por renovación para el 15 de febrero de 2016, el cual anexa marcado con la letra C. Que tampoco aceptó pactar dicho aumento con la Inmobiliaria Verax, quien era la administradora para esa fecha, que sin embargo el 18 de mayo de 2016, cuando tomó el control de la administración de su inmueble, procedió a enviarle un correo de conciliación para arreglar dicha situación y recordarle la nueva situación de contrato con su nuevo monto de alquiler a lo cual nunca respondió, haciendo caso omiso a dicho correo; que con su proceder se evidencia nuevamente el incumplimiento de normas esenciales del contrato. Que por las razones expuestas, demanda al ciudadano Baldassare Alesandro Piazza Ortiz, en su condición de arrendatario, para que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal en el desalojo de la oficina N° 7 del inmueble descrito, de conformidad con los artículos 34 y 40 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios de 1.999, que establece que si al vencimiento del termino contractual, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal y en Segundo Término reclama los daños y perjuicios que se produjeron desde el momento del incumplimiento. Igualmente, demanda las costas y los costos.
Fundamenta la acción en los artículos 40, 41 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.592, 1.594, 1.599 y 1.601 del Código Civil. Estimándola en la cantidad de cincuenta mil bolívares. (fs. 1 al 7, con anexos a los fs. 8 al 19)
Por auto de fecha 8 de noviembre de 2016, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, ordenando su tramitación por el procedimiento breve establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, ordenando citar al ciudadano Baldassare Alesandro Piazza Ortiz, para el segundo día de despacho siguiente a aquél que conste en autos su citación, a objeto de diera contestación a la misma. (f. 20)
Mediante diligencia de fecha 17 de noviembre de 2016, la ciudadana Nuvia Trujillo confirió poder apud acta al abogado Gerardo García Fernández. (f. 21)
A los folios 23 al 36, corren actuaciones relacionadas con la citación del demandado Baldassare Alesandro Piazza Ortiz.
Por auto del 30 de enero de 2017, el a quo acordó citar por carteles al demandado de conformidad a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (f. 37 al 43)
Riela a los folios 44 al 60 diligencias relativas a nombramiento de defensor Judicial.
En fecha 9 de octubre de 2017, el demandado Baldassare Alesandro Piazza Ortiz, se dio por citado en la causa. (f. 61)
Mediante diligencia de fecha 10 de octubre de 2017, el demandado Baldassare Alesandro Piazza Ortiz, confirió poder apud acta a los abogados Darwin Ramírez, Luis Antonio Muñoz Rey, Omar Altuve Parada, Deysi María Sandoval Rojas y Humberto Antolin Rangel Jolly. (f. 62)
En fecha 11 de octubre de 2017, el demandado actuando en nombre y en su propia representación dio contestación a la demanda, al respecto indica: que opone como punto previo, la prohibición de admitir la acción propuesta en razón de que la parte actora demanda el incumplimiento del contrato de arrendamiento, fundamentada en el artículo 40 derogado del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, de fecha 7 de diciembre de 1999, errando de esa forma el tipo de ley a aplicar, porque dicha ley se encuentra derogada por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 23 de mayo de 2014, por lo cual solicita que sea la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y quede desechada la demanda y extinguido el proceso, tal como lo establece el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, opuso como punto previo, que la parte actora no estimó el quantum de la demanda, en unidades tributarias conforme lo establece la Resolución N° 006-2009 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, según Gaceta Oficial N° 39.152. Señalando que con base a lo establecido en el artículo 885 del Código de Procedimiento Civil, para que sea resuelta en sentencia definitiva, la prohibición de admitir la acción propuesta por la actora, debido al incumplimiento, desacato y violación por parte de la actora, al orden establecido por la mencionada Sala, la cual infiere que es un deber de la accionante expresar o estimar la demanda, al momento de interponerla, estableciendo su equivalente en unidades tributarias.
Al dar contestación al fondo de la demanda, argumentó que convino que en fecha 15 de febrero de 2011, celebró un contrato de arrendamiento de local comercial con la demandante, sobre el local indicado. Que dicho contrato tenía la duración de un año, desde el 15/02/2011 hasta el 14/02/2012, y el canon de arrendamiento era por la cantidad de Bs. 350,00, contrato que fue a tiempo determinado y, que posteriormente al día 14/02/2012 y hasta la actualidad paso a ser un contrato de arrendamiento de local comercial a tiempo indeterminado. Conviene que en fecha 26 de abril de 2016, procedió a consignar de manera oportuna y diligente los pagos del canon de arrendamiento, iniciando a partir del 15/05/2016 al 15/06/2016 y continuando posteriormente a la consignación de los pagos del canon de arrendamiento, hasta el mes de octubre de 2017, por ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en la solicitud de consignación N° 029-16 que en copia certificada acompaña marcada con la letra A. Señala que dicha consignación la hizo en el mes de abril de 2016, y que en varias oportunidades se presentó en su bufete una ciudadana que únicamente se identificó como representante de la Inmobiliaria Verax, quien le dijo que a partir del mes de mayo de 2016, la arrendadora no le iba a recibir más pagos de cánones de arrendamiento y que ella como representante de la mencionada inmobiliaria, era la que iba a cobrar el nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 5.800,00, que le solicitó poder u autorización que tenía para administrar o gestionar los aumentos y pagos de arrendamiento, no mostrándole nada. Que ante ello le manifestó que el nuevo canon de arrendamiento era exagerado, y realizado sin consenso entre las partes, impuesto de manera ilegal y unilateralmente por ella; procediendo a llamar a la arrendadora para que le aclarara y explicara lo referente a la nueva administración de dicho local, razón por la que procedió a consignar por ante el mencionado Tribunal Quinto de Municipio los cánones de arrendamiento por adelantado, con la finalidad de no caer en mora e insolvencia de los pagos de canon de arrendamiento. Negó, rechazó y contradijo en todas las partes la demanda por ser falsa, ilegal y temeraria incoada por la demandante.
Asimismo, de conformidad a lo establecido en los artículos 1.381 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, procedió a desconocer e impugnar los documentos privados presentados por la parte actora, en el libelo de la demanda. Finalmente, pidió que dicha demanda fuese declarada sin lugar y se condenara en costas y costos. (fs. 63 al 67, con anexos a los fs. 68 al 156).
Mediante escrito de fecha 13 de octubre de 2017, el demandado promovió pruebas (fs. 157 al 160, con anexos a los fs. 161 al 187); las cuales fueron admitidos por auto de la misma fecha. (f. 188)
En fecha 25 de octubre de 2017, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas. (fs. 189 al 192, con anexos a los fs. 193 al 195); los cuales fueron admitidos por el Tribunal de la causa en la misma fecha. (f. 196)
A los folios 199 y 200 corre la evacuación testimonial de la ciudadana Brileydi Charistin Ayala Niño.
Mediante escrito de fecha 27 de octubre de 2017, el coapoderado judicial de la parte demandada desconoció e impugnó el instrumento privado promovido por la parte actora. (f. 203)
Pieza 2.-
A los folios 02 al 92, rielan recaudos de pruebas
A los folios 92 al 96, riela sentencia dictada en fecha 9 de abril de 2018, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción del Estado Táchira, en la que declaró inadmisible la demanda. La cual fue apelada por la representación judicial de la parte actora y resuelta por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 11 de junio de 2018, que declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante y anuló la mencionada sentencia dictada por el a quo. (fs. 117 al 122)
Por auto del 22 de octubre de 2018, el precitado Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes, la Juez Suplente se abocó al conocimiento de la causa, acordando la notificación de las partes y una vez que constara en autos la ultima notificación, comenzaría a correr en el lapso de diez días de despacho, vencido dicho lapso comenzaría a transcurrir los tres días de despacho que señala el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. (f. 135)
Mediante escrito de fecha 18 de abril de 2022, el demandado Baldassare Alesandro Piazza Ortiz, solicitó que declarara inadmisible la demanda. (fs. 145 al 146)
Mediante sendos escritos corriente a los folios 149 al 154, el demandado actuando por sus propios derechos, solicitó al a quo declarar sin lugar la demanda.
A los folios 155 al 163 riela la decisión dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, dictada en fecha 14 de abril de 2023, objeto de dicha apelación.
Mediante escrito de fecha 24 de abril de 2023, el demandado Baldassare Alesandro Piazza Ortiz, apeló de la referida decisión. (fs. 166 y 167)
Por auto de fecha 26 de abril de 2023, el a quo oyó en doble efecto el recurso de apelación interpuesta por el demandado, acordando remitir el expediente al Juzgado Superior Civil en función de distribuidor a los fines legales consiguientes. (f. 169)



Actuaciones en esta Instancia:

En fecha 4 de mayo de 2023, se recibieron las actuaciones en este Juzgado Superior, como consta en nota de Secretaría (f. 170); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario. (f. 171)
En fecha 10 de mayo de 2023, el demandado actuando por sus propios derechos presentó escrito de alegatos. (fs. 173 al 177)
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Producto del gravamen de apelación, son del conocimiento de esta instancia, las presentes actuaciones que tienen como objeto la revisión de la adecuación a derecho de la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 14 de abril del 2.023 que declara parcialmente con lugar la demanda de desalojo interpuesta; ello para dilucidar si la decisión señalada deberá ser confirmada, revocada o modificada. Así se establece.
De la decisión apelada: La recurrida señala en su dispositivo que declara parcialmente con lugar la demanda de desalojo de oficina interpuesta por la ciudadana Nuvia Esperanza Trujillo de García, por incumplimiento de contrato de arrendamiento en contra del ciudadano Baldassare Alesandro Piazza Ortiz. Sin lugar la inepta acumulación alegada por la representación judicial de la parte accionada. Sin lugar los daños y perjuicios demandados por la parte actora en su escrito de demanda. Con lugar el desalojo del inmueble consistente en una oficina signada con el N° 7 del Centro Profesional Law´s Center, ubicado en la calle 2 entre calles 3 y 4, N° 3-23, San Cristóbal, Estado Táchira, cuyas medidas allí describe. Ordenó al demandado Baldassare Alesandro Piazza Ortiz, a hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento, a la propietaria arrendadora ciudadana Nuvia Esperanza Trujillo de García, totalmente libre de bienes y personas en buen estado de mantenimiento y solvente en los servicios públicos.
Motivación de la recurrida: La sentencia objeto del gravamen de apelación señala luego de centrar la controversia y valorar las pruebas que cursan en autos que no existe prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto la causa versa sobre el desalojo de una oficina, por lo que la ley aplicable es la Ley de arrendamiento de 1.999, por remisión propia de la Ley de arrendamiento inmobiliarios de uso comercial. En cuanto la solicitud de inadmisibilidad de la demanda por incumplir lo relativo a la estimación de la demanda en unidades tributarias se indica que existe doctrina de nuestro máximo Tribunal, que establece que si bien es cierto que es carga de la actora la estimación de la demanda en unidades Tributarias, ello no acarrea como consecuencia, la inadmisibilidad de la demanda. En cuanto al fondo de la decisión la recurrida señala que en el sub litte no se encuentra controvertido la existencia de una relación arrendaticia, el cual es ley entre las partes, así mismo indica que de no existir notificación de la no prorroga, por parte de cualquiera de los interesados, el contrato se renovaría de pleno derecho por un lapso igual al inicial, por lo que no operó para el mismo, la tácita reconducción.
Continúa la recurrida con el análisis de la causa y señala que la actora alega el incumplimiento contractual por el no ajuste del canon de arrendamiento, conforme a lo establecido en contrato privado, y que según la cláusula quinta del contrato las partes establecieron que de renovarse el contrato, se establecería el aumento del canon arrendaticio, conforme a los índices de inflación. Así mismo señala que ante lo anterior, los cánones arrendaticios debían ser ajustados conforme al índice inflacionario y no de manera unilateral, como lo hizo el arrendatario demandado, por lo que las consignaciones arrendaticias no se encuentran ajustadas a lo acordado en el contrato de arrendamiento.
Finalmente la recurrida desecha la petición de daños y perjuicios e indica que la demandada utiliza el bien inmueble dado en arrendamiento como oficina, por la cual paga un canon de arrendamiento que no fue fijado consensualmente por ambas partes, por lo que la demanda es declarada Parcialmente Con lugar.

Informes en esta Instancia de alzada:

Señala el accionado que en la recurrida, incurre en error de interpretación del contenido y alcance de la norma juridica que invoca la demandante como fundamento de su demanda, por cuanto la misma tiene como fundamento el incumplimiento del contrato de arrendamiento previsto en el artículo 1167 del Código Civil, por lo que este motivo no puede admitirse en una demanda, ya que debe demandarse el cumplimiento del contrato o la resolución del contrato conforme a la interpretación gramatical y teleológica del señalado artículo, por lo que al violar el contenido y alcance la norma, solicita la Nulidad de la sentencia. Señala el vicio de omisión de pronunciamiento sobre la solicitudes y defensas alegadas por la demandada, ya que no se pronuncia sobre la solicitud hecha para que se declarara Sin Lugar la demanda, ello realizado en fecha 10 de enero del 2.023. En este item se señala que en el petitorio la demandante no especificó en que literal del artículo 34 de la Ley de arrendamientos de la ley de 1.99, fundamenta su pretensión, ya que dicho artículo es muy amplio al tener siete literales; ello produce –señala- indeterminación en el fundamento del derecho que solicita el demandante y genera una violación al numeral 5º del artículo 340 de la norma procesal, por lo que se debe declarar sin Lugar la demanda. Por lo anterior señala que al omitir la jueza de la recurrida, y no dar respuesta a su solicitud de defensa presentada en fecha 10 de enero del 2023, produce una violación al orden público, al debido proceso, derecho a la defensa al debido proceso y a la tutela judicial efectiva.
Indica la existencia de incongruencia negativa, al omitir pronunciamiento sobre el pedimento realizado para que sea declarada Sin lugar la demanda, por lo que solicita la nulidad de la sentencia.
Como tercera denuncia señala la inaplicación de la norma del artículo 78, 81, numeral 3º y 341 del Código de Procedimiento Civil que establece la prohibición de acumular en una demanda desalojo con resarcimiento de daños y perjuicios, por ser una inepta acumulación de pretensiones. Al efecto indica que al acumularse la demanda de desalojo conforme al artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios de 1999 junto con la pretensión de daños y perjuicios el demandante incurre en una inepta acumulación de pretensiones. Al respecto señala decisión proferida por la Sala de Casación Civil de fecha 18 de diciembre de 2.020 Nro. 314 en expediente AA20-C-2019-000441, por lo que indica que al no declararse la inepta acumulación de pretensiones se incurrió en la violación del orden público u orden Constitucional, y la seguridad juridica de las partes, atentando contra el debido proceso y el derecho a la defensa del demandado.
Como cuarta denuncia señala el error en la interpretación del contrato de arrendamiento objeto del litigio, al interpretar erróneamente que el canon de arrendamiento se debía aumentar conforme al índice de inflación anual, que estimaba unilateralmente la arrendador, sin considerar que ello debía realizarse por común acuerdo entre las partes. Ante ello indica además que la arrendadora demandante ha procedido desde la fecha de finalización del único contrato de arrendamiento, esto es, desde el 15 de febrero del 2012, a: Aumentar sin consenso entre las partes y sin base alguna, el canon de arrendamiento del local, inventando exagerados valores del índice de inflación; ha reducido de forma ilegal y unilateralmente, sin consenso entre las partes y sin base legal, el período de duración del contrato del local de un año a seis meses; todo lo cual se encuentra plasmado en el escrito de contestación de demanda, por lo que ante la existencia del señalado vicio peticiona la nulidad del contrato.
Como quinta denuncia indica la ilogicidad de la sentencia dictada por el Tribunal, ya que en la parte motiva de la sentencia, establece en una parte, que no es viable demandar el pago de los cánones de arrendamiento conjuntamente con el desalojo, pero ilógicamente, declara posteriormente que la acumulación de pretensión de desalojo conjuntamente con el resarcimiento de daños y perjuicios realizado por el demandante no constituye una inepta acumulación de pretensiones.
En la sexta denuncia el recurrente indica que en el sub litte se ha producido la violación de una máxima de experiencia por omisión de la juez en su sentencia, por cuanto, -señala-, la circunstancia de que los canones de arrendamiento deben ser ajustados conforme al índice inflacionario y no de manera unilateral en la que lo ha establecido el arrendatario demandado, por lo que las consignaciones arrendaticias realizadas no se encuentran ajustadas a lo acordado en el contrato de arrendamiento; y ello se produce porque la Juez de la recurrida viola una máxima de experiencia al no adminicular el valor probatorio de los comprobantes de pago realizados desde el 15-06-2015 al 15-04-2016 por un monto de Bs. 2.000,oo por mes y posteriormente desde el 15-05-2016 a la actualidad, por cuanto procedió a consignar el mismo canon de arrendamiento en el expediente Nro. 589-16 del Juzgado quinto de Municipios. Indica que aplicando las máximas de experiencia se observa que es falso, porque siempre se ha pagado al día y actualmente se continúa cancelando el pago del canon de arrendamiento; ante ello solicita la nulidad de la recurrida.
Finalmente peticiona se declare con lugar la apelación y consecuencialmente se anule la sentencia definitiva dictada por el a quo en fecha 14 de abril del 2.023.

Delimitación de la controversia:
Del contenido del libelo y su petitum, la contestación de demanda cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de esta sentencia y los informes en esta instancia, se deduce que la observa que la pretensión de la demandante es el desalojo del inmueble que ocupa el arrendatario demandado como Oficina, ante las defensas previas de la accionada de que la demanda así propuesta se encuentra inficionada con inepta acumulación de pretensiones, la indicación de que la accionante reclama el incumplimiento del contrato, acción no contenida en la ley aplicable sin que se indicara el literal en que se soporta la acción y la omisión de indicación de la estimación en unidades tributarias.
Ahora bien, declarada con lugar la demanda por el A quo, corresponde a esta alzada, un nuevo examen de la controversia, con la consideración de los elementos de autos incluyendo los informes en esta instancia en los que se señala la existencia de vicios en la decisión que acarrean a juicio del recurrente la nulidad del fallo. Así queda establecido. Establecido lo anterior se procede de seguidas al análisis de los elementos de prueba que obran en autos a los efectos de verificar la veracidad de los alegatos que sustentan la acción o las defensas y excepciones del demandado, incluyendo la procedencia o no de las defensas de previo pronunciamiento.
Análisis del material probatorio:
A) Pruebas ofertadas por la demandante:
DOCUMENTAL: Riela a los folios 8 al 9, copia simple de documento protocolizado por ante la Oficina del Segundo circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 05 de marzo del 2.003, Nro. 04, Tomo 011, Protocolo Primero, folios 01 al 02. Esta documental emanada de Oficina de Registro Inmobiliario se aprecia como documento Público como lo señala la tarifa legal del artículo 1359 del Código Civil y del mismo se evidencia la propiedad del inmueble consistente en una casa para habitación y terreno propio sobre el mismo construida, ubicada en la Parroquia San Sebastián del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, con linderos y características coincidentes con el inmueble objeto de la pretensión de desalojo.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 10 al 12, Copia simple de documento privado de arrendamiento suscrito entre la propietaria demandante y los ciudadanos Baldassare Piazza Ortiz y Marcos Arias, que es aceptado por los contendientes con independencia de ser copia simple de documental privada. Por lo que se aprecia de conformidad con lo establecido a la sana critica y libre convicción para demostrar la existencia de una relación arrendaticia entre la demandante y los señalados arrendatarios con las condiciones de temporalidad, objeto, canon arrendaticia y demás particularidades establecidas por las partes como reguladoras de su relación locaticia.
DOCUMENTAL: Que riela al folio 13 y refiere a boleta de notificación para la demandante de la presente causa, con la indicación de la consignación de canones de arrendamiento desde el 15 de mayo al 15 de junio del 2.016, ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio San Cristóbal. Esta documental de carácter Público se valora de conformidad con lo indicado en el artículo 1359 del Código Civil y del mismo se evidencia la existencia de un expediente de consignaciones arrendaticias realizadas a la demandante en la presente causa por el demandado en las fechas y por el monto indicado.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 14 y 15 denominado Prórroga legal firmado por la parte demandante. Esta documental privada no es objeto de valoración por no estar suscrita por el demandado y en atención a lo indicado en el denominado Principio de alteridad de la prueba.
DOCUMENTAL: Cursa a los folios 16 al 18, y se refiere a exportación de correo electrónico transformado en documento privado, el cual según la ley de firmas, datos y mensajes electrónicos es asimilable a un documento privado; ahora, considerando que el mismo fue impugnado por el demandado, no constando además que haya sido suscrito por éste. no es objeto análisis ni valoración.
DOCUMENTAL: que riela al folio 19 y se refiere a documental privada referida a “renovación de contrato” suscrita por la demandante. Esta documental privada no es objeto de valoración por no estar suscrita por el demandado y en atención a lo indicado en el denominado Principio de alteridad de la prueba.
DOCUMENTAL: Riela a los folios 193 al 195 y refiere a contrato de administración realizado entre la demandante y la empresa Inmobiliaria Verax cuyo objeto es el inmueble cuyo desalojo se solicita. Esta documental se encuentra suscrita por un tercero ajeno a la litis que no ratifica el mismo mediante testimonial, por lo que no es objeto de apreciación al no cumplir con lo indicado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil
TESTIMONIAL: de la ciudadana Brileydi Ayala Niño, quien es Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-17.503.781, quien declara ante el Tribunal de la causa. Esta testimonial se aprecia en cuanto a lo indicado en su declaración de ser la persona encargada de recibir los pagos generados por el uso del inmueble. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 de la Ley adjetiva.
B) Pruebas ofertadas por la demandada:
DOCUMENTAL: que riela de los folios 68 al 147 y refieren copia certificada de expediente de consignaciones arrendaticias signado con el número 029-16 de la nomenclatura de uso del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio San Cristóbal. Esta documental de carácter Público se valora de conformidad con lo indicado en el artículo 1359 del Código Civil y del mismo se evidencia la existencia de un expediente de consignaciones arrendaticias llevado ante el mencionado Tribunal por solicitud del demandado para la demandada, con las expresiones de monto, causa de la consignación, beneficiario y demás particularidades de cánones consignados conforme a lo indicado por el solicitante.
DOCUMENTALES: Rielan a los folios 149 al 154, originales de pago de tres (3) cánones arrendaticios y tres (3) pagos de condominio, Son apreciados de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil como demostrativos de pagos realizados conforme al contenido material de dichos recibos hechos a la ciudadana Brileydi Ayala, por las sumas de Bs. 500,oo en lo que respecta a los cánones de arrendamiento y por las sumas de Bs. 185,oo, Bs. 265,oo y Bs. 398 por concepto de condominio para las fechas señaladas en tales recibos.
DOCUMENTALES: Rielan al folio 156 y se encuentran referidos a recibo otorgado por la ciudadana Brileydi Ayala Niño por el pago de tres (3) meses de depósito y un (1) mes de cancelación adelantada todo por la suma de Bs. 1.400,oo cancelados por el inquilino demandado 10 de febrero del 2.011. se valora esta documental conforme lo indicado en el artículo 429 de la norma adjetiva, y no ser desconocidos por la demandante, bajo la aclaratoria de que quedó establecido en la declaración testifical ya valorada que la otorgante del recibo era ciertamente la encargada del cobro de esos conceptos.
DOCUMENTALES: Rielan a los folios 161 al 187 documentos Referidos a transferencias bancaria realizadas vía INTERNET por la demandada, desde la cuenta de ahorros 01050093110093085885 y 01050063041063284619 del Banco Mercantil a la cuenta Nro. 01050063041063284619 de la misma entidad Bancaria de la demandante de autos, estas documentales se valoran como tarjas, no desconocidas ni impugnadas y por ende demostrativas de lo indicado en su contenido material.
PRUEBA DE INFORMES: Riela a los folios 02 al 84 y es valorada conjuntamente con el expediente de consignaciones para demostrar la existencia del referido expediente cursante ante el Tribuna Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio San Cristóbal.
PRUEBA DE INFORMES: Riela a los folios 89 y 90 de la Pieza II y se refiere a informes solicitados al Banco Mercantil, los cuales corroboran las transferencias bancaria realizadas vía INTERNET por la demandada, desde la cuenta de ahorros 01050093110093085885 y 01050063041063284619 del Banco Mercantil a la cuenta Nro. 01050063041063284619 de la misma entidad Bancaria de la demandante. Se aprecian conjuntamente con la valoración de las transferencias previamente otorgadas.
Realizada entonces una valoración exhaustiva de los medios probatorios que obran en autos, y evidenciada la indicación de la accionada de defensas de previo pronunciamiento se pasa de seguidas a su resolución.
En relación a la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta:
En este particular se indica que la demandada pretende excepcionarse indicando que existe en el sub litte, prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto se demanda el incumplimiento de contrato de arrendamiento, con fundamento en haberse llevado la causa conforme al procedimiento establecido en el derogado Decreto de la Ley de arrendamiento Inmobiliario de 1.999. Para resolver esta defensa previa se indica: el desalojo peticionado versa sobre un local destinado para uso de oficina, ante ello resulta necesario determinar cual es la ley aplicable, observando que la actual o vigente Ley de Alquileres de Locales Comerciales (Gaceta Oficial número 40.418 del 23 de mayo del año 2014) en su artículo 4° establece que:

“Artículo 4°.- Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.” (Destacado de esta alzada)

La citada norma ayuda a entender el alcance de dicha ley, respecto a qué tipo de actividades se refiere. No entran por tanto bajo su Amparo los inmuebles utilizados como: 1) Viviendas; 2) Oficinas; 3) Industrias; 4) pensiones; 5) habitaciones; 6) residencias estudiantiles; 7) alojamientos turísticos o vacacionales y 8) fincas rurales. Además, están excluidos los terrenos sin edificaciones. En todos estos ocho casos más el de los terrenos sin edificar, no rige la señalada ley, entonces sus contratos se rigen según la naturaleza de la actividad. Por ejemplo, si son viviendas y en general cualquier recinto que se utiliza como vivienda, por la legislación de alquileres de vivienda, si son industrias, se regirán por la todavía vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 (para estos casos), lo mismo en cuanto a oficinas y galpones. Corroborando lo anterior se tiene que la Disposición Derogatoria PRIMERA de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios para uso comercial del año 2.014, establece:
“Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto-Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nro. 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 36.485 de fecha 7 de diciembre de 1.999. “

La señalada norma se interpreta en el sentido de que por la misma ha quedado desaplicada respecto a los inmuebles que regula dicha ley, que son, los locales comerciales, entonces por argumento en contrario, para todo lo que no esté bajo la autoridad de dicha ley, sigue aplicándose la ley de arrendamientos inmobiliarios de 1.999. Ello así, consigue ratificación a lo indicado en la norma , transitoria “TERCERA” de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del 2.011 que dispone: “…Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta Ley, continuarán rigiéndose por el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, … hasta tanto se apruebe la ley que regula la materia…”. (Subrayado del Tribunal)
Puede entonces señalarse que la ley aplicable a una demanda para el desalojo de un local destinado a Oficina, como el del sub litte, es la Ley de arrendamientos inmobiliarios de 1.999. Ahora bien establecido ello, es necesario indicar que por decisión de fecha 25 de mayo del 2.018, dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, la cual transitó a sentencia definitivamente Firme con carácter de cosa Juzgada, SE ORDENO tramitar la causa por el procedimiento señalado en el Decreto Ley de arrendamientos inmobiliarios de 1.999, la cual como se indica prevé en su parte final: “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”, acciones dentro de las cuales se enmarca la de resolución o cumplimiento de contrato. Así queda decidido y resuelto.
En relación a la no estimación del quantum de la demanda en Unidades Tributarias: Solicita el recurrente el pronunciamiento de inadmisibilidad de la acción propuesta por cuanto, el accionante no estima la demanda en la expresión Unidades Tributarias; para ello se indica: Apreciando las actas del expediente se observa que ciertamente la parte demandante solo señala en su demanda que estima la demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50,000,oo) por concepto de daños y perjuicios, por lo que ciertamente la demandada incurre en la omisión de lo indicado en las distintas resoluciones emanadas del Tribunal Supremo de Justicia respecto al deber formal de señalar la estimación de la demanda en unidades Tributarias.
Ahora bien, al caso resulta pertinente indicar el criterio establecido por nuestro máximo Tribunal sobre tal omisión en decisión de fecha 17 de noviembre de 2010, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz(caso: José Gregorio Leal. Sent.1139. Exp. 10-1060) que señaló que la demanda es admisible aún cuando haya omisión de la parte actora de expresión de las sumas dinero en su equivalente en unidades tributarias al momento de la interposición de la demanda:

«…en el presente caso no causó agravio a la situación jurídica de la hoy demandante de tutela constitucional porque ese Juzgado Superior acertó cuando confirmó la decisión que expidió el 18 de enero de 2010 el Juzgado Segundo de Primera Instancia, Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, extensión El Tigre, que, correctamente, desechó la cuestión previa que había sido opuesta bajo la consideración de que el supuesto de inadmisión que alegó la parte demandada en el proceso originario –la omisión de la parte actora de expresión de las sumas dinero en su equivalente en unidades tributarias al momento de la interposición de la demanda-, no constituye un elemento que prohíba su admisión.
En efecto, el motivo que invocó la accionada en el proceso originario, cuando alegó la cuestión previa que dispone el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fue el de la omisión, por parte de las demandantes, de la expresión de la suma de dinero que fue fijada como cuantía en la demanda en unidades tributarias que señala la Resolución de Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia n.° 2009-0006 del 18 de marzo de 2009. Tal como lo expresó el fallo que emitió el Juzgado de Primera Instancia, la falta de cumplimiento con este requisito no constituye uno de los supuestos de inadmisión que preceptúa la ley (en este caso, el Código de Procedimiento Civil), y ni siquiera la Resolución en cuestión (que es un acto administrativo y no tiene, por tanto, rango de ley) establece consecuencia alguna por la falta de tal expresión, como es natural, porque se trata de una formalidad no esencial que se contrae a una simple operación aritmética cuya finalidad es la facilitación de la tarea de los operadores de justicia para la determinación de la competencia por la cuantía pero cuya omisión ciertamente no impide dicha determinación. En todo caso, aún si se estimase que la falta de expresión de las cantidades de dinero en unidades tributarias fuese un defecto de forma de la demanda, en el caso concreto, la parte actora subsanó la omisión cuando dio contestación a las cuestiones previas…» (Subrayado de este Juzgado).
(http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/noviembre/1139-171110-2010-10-1062.html)

Bajo la anterior consideración y en acatamiento al deber de los jueces de mantener la unidad de la Jurisprudencia, lo acertado en derecho es declarar improcedente la petición de Inadmisibilidad de la acción propuesta por incumplimiento a la Resolución Nro. 0006 de fecha 02 de abril del 2.009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia. Así queda decidido.
En relación a la indicación de la parte demandada respecto a la inepta acumulación de pretensiones, se aprecia que riela a los folios 117 al 123 II pieza decisión de fecha 11 de junio del 2.018, proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de esta misma Circunscripción indica que: “… en atención a la fundamentación legal señalada ut supra, la acumulación de pretensiones ejercidas conjuntamente por la ciudadana NUVIA ESPERANZA TRUJILLO DE GARCIA, concernientes al desalojo y los daños y perjuicios producto del incumplimiento del contrato de arrendamiento de la oficina número 7 ubicada en el centro Profesional “Law s center” de esta ciudad de San Cristóbal, es válida, …”. Esta sentencia se encuentra definitivamente firme y transitó al ámbito de sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada, por lo que resulta plenamente aplicable al caso, demandar la resolución del contrato con la petición de daños y perjuicios, acción que califica éste jurisdicente como la aplicable al caso, apartándose a la calificación realizada por el actor, conforme al principio “iura novit curia”. Así se establece.
En cuanto al mérito de la causa se indica: En la presente causa ha quedado establecido que ambas partes son contestes en la existencia de una relación arrendaticia, iniciada a través de documental privada en fecha 15 de abril del 2011, entre la demandante como arrendadora y los ciudadanos Baldassare Piazza Ortiz y Marcos Ramón Arias Ramírez como arrendatarios, sin que se haya discutido la circunstancia de que con relación a la parte arrendataria, la misma solo continuó en la persona del primero de los antes señalados; así mismo ambas partes son contestes en que dicha relación tiene como objeto el arrendamiento de una oficina, ubicada en la carrera 2 entre calles 3 y 4, Nro. 3-23 del Edificio LAW S CENTER de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira. Así se establece.
De la existencia de la relación arrendaticia señalada emerge la circunstancia de que de la misma se generan para ambas partes derechos y obligaciones, tanto las generales establecidas en la teoría general de las obligaciones civiles, como las particulares derivadas del contrato de arrendamiento. En ese sentido se indica que resultan vinculantes para las partes, el contenido normativo de los siguientes dispositivos:

Artículo 1.159 del Código Civil: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Articulo 1.585 del Código Civil “El arrendador esta obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 1.- A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2.- A conservarla en estado de servir para el fin arrendador 3.- A mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”. Asimismo establece el articulo 1.592 de referido Código Civil lo siguiente: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1.- Servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en lo términos convenidos.” También establece el articulo 1167 del Código Civil: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos caso si hubiera lugar a ello.

Ello así, se tiene que en el presente caso existe un conflicto de interés con relación a un contrato de arrendamiento en el que la demandante indica que la demandada arrendataria incumple el mismo por cuanto no ajusta el canon de arrendamiento conforme a lo indicado en dicho contrato; en especifico a lo indicado en su cláusula quinta, por lo que se hace necesario su análisis; al efecto se indica que en la misma se establece: DURACION DEL CONTRATO: El presente contrato tendrá una duración de Un (1) Año y comenzará a regir a partir del día 15 de Febrero del Dos Mil Once (2011) hasta el 14 de Febrero del dos Mil Doce ( 2012) prorrogables de mutuo acuerdo entre las partes, las cuales deberán notificarse con 30 días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo, en caso de prorrogarse será por períodos iguales hasta completar un año y de acuerdo al índice de inflación en el país se aumentará su canon de arrendamiento.

Respecto a la interpretación de los contratos, se indica que ello es materia reservada a los jueces de instancia, por lo que ello sólo puede ser revisado cuando se alegue que el juez desnaturalizó o tergiversó su contenido, incurriendo en una falsa suposición, salvo que el error se haya cometido en la calificación del contrato. En efecto, en sentencia de fecha 11 de octubre de 2001, en el juicio de Carlos Rodríguez Palomo contra Inversiones Visil C.A., la Sala Civil del máximo Tribunal estableció:
“...La Sala de Casación Civil ha señalado en pacífica doctrina, que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa. En efecto, al respecto ha señalado la Sala en sentencia de fecha 29 de noviembre de 1995, Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., en el expediente N° 94-703, N° 569 lo siguiente:
...Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho.
En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala:
La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.

Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada.
El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.” (Subrayado de la Sala)
En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa, para cuya denuncia el formalizante debe cumplir con los siguientes requisitos: a) Indicar el hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una suposición falsa; b) Indicar el caso específico de suposición falsa a que se refiere la denuncia, pues el encabezamiento del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé tres (3) hipótesis distintas; c) Señalar el acta o instrumento cuya lectura patentice la suposición falsa, d) Indicar y denunciar el texto o los textos aplicados falsamente, porque el Juez da por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; e) Exponer las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia...”
Así las cosas se tiene alegada por la demandada en sus informes en esta instancia que existe error en la interpretación del contrato, para esta alzada ello no resulta procedente, por cuanto no existe tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual, lo cual se manifiesta en la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta; ello por cuando queda claramente establecido e inferido del contrato, como lo señala la recurrida que en caso de prorrogarse el contrato sería por períodos iguales hasta completar un año y de acuerdo al índice de inflación en el país se aumentará su canon de arrendamiento.
De la anterior convención arrendaticia, ley entre las partes por efecto del contenido normativo del artículo 1.159 del Código Civil, la arrendataria se encontraba obligada en cada año al ajuste del canon arrendaticio conforme al índice inflacionario, circunstancia que el demandado se encontraba obligado a demostrar al verificarse la existencia de tal obligación, ya que por efecto del principio de la carga probatoria, “…quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”, ante ello se evidencia que en el sub litte, demuestra la accionante la existencia de la obligación establecida contractualmente, por lo que correspondía a la demandada arrendatario la demostración por su medio por excelencia, el pago, sin embargo, la consignación arrendaticia, ni los demás recibos, bauchers o transferencias bancarias evidencian pago del canon arrendaticio conforme al índice anual para los años 2013 al 2014, 2014 al 2015, 2015 al 2016 y 2016 al 2017 circunstancia a la que como se indica conforme a la cláusula quinta del contrato, ley entre las partes, se encontraba obligada a cancelar y demostrar o a establecer por cualquier medio de pruebas que se encontraba excepcionada de tal obligación. Así se establece.
No media entonces relevancia la circunstancia de la no renovación escrita o suscripción de nuevos contratos escritos, ya que el señalado contrato establecía, la denominada prorroga sucesiva, en la que la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, dada la circunstancia de su renovación inter anual, de manera automática, salvo la notificación de manifestación de voluntad de no renovación mediante comunicación por escrito con anticipación de 30 días, de lo cual no hay constancia en autos. Ante lo anterior puede indicarse que ante la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, renovable automáticamente cada año, ante el no cumplimiento de la condición de notificación con 30 días de anticipación de la no renovación, resulta claro que imperaba en la relación arrendaticia el hecho de que debía ajustarse conforme al índice de inflación el canon de arrendamiento, obligación que se endilga al demandado arrendatario como incumplida, quien ante ello trae a los autos, a los efectos de enervar la pretensión actora, expediente de consignaciones arrendaticias del que no se demuestra pago con aumento conforme al señalado parámetro, como igualmente ocurrió con los demás estado demostrativos de pago del canon arrendaticia, conforme al señalado índice inflacionario como lo pactaron las partes. Luego la circunstancia del no cumplimiento cabal y oportuno de lo señalado en la cláusula quinta se traduce en un incumplimiento contractual, que genera que la parte demandante, tenga legitimidad para pedir la Resolución del contrato, conforme a la calificación jurídica que otorga al sub litte quien juzga, con desatención a la normativa invocada por el accionante, conforme a su potestad jurisdiccional de calificar conforme al entorno de los hechos, la norma jurídica aplicable al caso que es sometido a su decisión Judicial como se señala en el principio iura novit curia, sustentado en sentencia pertinente al caso dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 24 de abril de 1998 donde se indica lo siguiente:
“...Ahora bien, por su función jurisdiccional y por la finalidad del proceso civil, la actividad del juez es esencialmente declarativa. En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. En relación con este principio la Sala ha dicho que: “...conforme al principio admitido “iura novit curia” los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos” (Sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64. Pág. 474).

Por tanto, se puede concluir que no existe incongruencia cuando el juez presenta la cuestión de derecho en forma distinta a como ella fue presentada por las partes, cambiando las calificaciones que éstas hayan dado, o haciendo apreciaciones o argumentos legales, que son producto de su manera de ver el problema sometido a su consideración...”. (Negrillas y subrayado de este fallo)

De esa manera y dado que tratándose de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, resulta aplicable el contenido final del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios del año 1.999, que deja a salvo otras acciones, existiendo subsunción entre los hechos y el contenido normativo del artículo 1.167 del Código Civil, según el cual, si en el contrato bilateral, una de las partes no cumple su obligación, la otra puede a su elección pedir la resolución o el cumplimiento, por lo que ante el incumplimiento contractual y legal es pertinente conforme a la citada norma la acción de resolución de contrato, que inexorablemente conlleva al desalojo o entrega del inmueble, por cuanto las cosas se retrotraen al status a quo, existente antes de su celebración. Así se decide.
A los efectos de emitir pronunciamiento a la totalidad de alegatos de la demandada sobre el señalamiento de vicios de la recurrida, se tiene que por lo que respecta a la omisión de pronunciamiento sobre defensa y solicitudes de la accionada, que según su dicho, silencia la recurrida se tiene que ésta no se pronuncia sobre la solicitud de declaratoria Sin lugar, según lo que se peticiona en escrito de fecha 10 de enero del 2.023. Al verificarse las actas del expediente se tiene que el escrito de esa fecha, se presenta en una fase donde la fase alegatoria ya se encontraba extinguida, y la labor del a quo, se contraía a dar cumplimiento a la decisión definitivamente firme dictada por su superior jerárquico en fecha 11 de junio del 2.018 que indica, “..SE REPONE la causa al estado de que el Juez Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dicte sentencia de fondo…”. Ello implica que tanto el a quo, como las partes debía acatar la sentencia del Órgano Jurisdiccional de segundo grado, para no crear desorden procesal, desatención a la señalada decisión y un desgate innecesario del Tribunal de la causa, sin embargo se aprecian de seguidas escritos de la demandante, consignación de extractos de jurisprudencia, y tres (3) escritos alegatorios del demandado, lo cual contraria el fallo dictado por la Instancia Superior, estas actuaciones procesales por lo indicado y la circunstancia de la preclusión de los lapsos procesales son estériles desde el punto de vista procesal, No obstante lo anteriormente indicado se señala que la petición de declaratoria “Sin lugar la demanda”, se encuentra sujeta al análisis exhaustivo de los alegatos, defensas y excepciones así como de las pruebas cursantes en las actas, que no es otra cosa que la exhaustividad de la sentencia, señalando que el caso particular de lo peticionado en el señalado escrito de que la demandante no ha señalado particularmente el literal aplicable del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, se indica que en nuestro proceso civil, corresponde a los jueces de instancia aplicar el derecho adecuado a los hechos planteados, alegado o no por las partes, y que en caso de ser alegada cualquier norma, a ella no se encuentra ligada el juzgador, como se indico anteriormente, por aplicación del principio “iura novit curia”. Así queda indicado.
En igual sentido se tiene que la circunstancia del vicio de ilogicidad del fallo por la indicación en la recurrida al señalar en la motiva que no es viable demandar el pago de canones de alquiler con conjuntamente con el desalojo y contradictoriamente después señala que la acumulación de pretensión de desalojo conjuntamente con la indemnización de daños y perjuicios, no constituye una inepta acumulación de pretensiones, fue objeto de reformulación en esta decisión, que se dicta con modificación y diferente criterio al motivacional del fallo objeto del gravamen de apelación. Así queda asentado.
Igualmente señala la accionante que en su decisión la juez del a quo ha incurrido en la violación de una máxima de experiencia, por omisión al no adminicular el valor de los comprobantes de pago correspondientes al periodo del 15-06-2015 al 15-04-2016 y desde el 15-05-2016 a la actualidad, en el sentido de que no se aplican las máximas de experiencia para verificar que el canon de arrendamiento fue aumentado. En cuanto a la indicación de violación de máximas de experiencia se indica que es citerio reiterado la circunstancia de que el juez no viola las máximas de experiencia sino cuando decide aplicarlas, ya que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dice puede y, por tanto, es facultativo de él aplicarlas o no, y como no las aplicó no pudo haberlas infringido, es decir, la violación de una máxima de experiencia por omisión en su aplicación, tiene lugar solo cuando el juez no aplique en su decisión una máxima de experiencia y, sin embargo, emite pronunciamientos o criterios que están reñidos con ella. Entonces puede indicarse que en la recurrida no existe indicación de la aplicación de una máxima de experiencia en su decisión, por lo que consecuencialmente no puede derivarse en infracción por omisión, siendo que le es facultativo aplicarlas, por ende, es inviable la violación por omisión, lo que hace sucumbir la señalada decisión; en igual sentido se indica que en el presente caso, el recurrente pretende que se tenga como máxima de experiencia, un hecho no susceptible de ser considerado como tal, ya que la circunstancia de adminicular recibos de pago, para evidenciar solvencia o el pago del alquiler con el correspondiente aumento, acarrea el trámite procesal a cargo del Juzgador del principio procesal señalado en el artículo 509 de la ley procesal, referido al deber del juez de examinar, analizar y juzgar todas las pruebas que se hayan producido; no obstante ello, se señala que la circunstancia de la apreciación de los pagos realizados por la demandada, fueron apreciados y valorados por este Juzgador, para establecer su criterio y procedencia de la acción. Así se establece.
Finalmente y en cuanto a la procedencia de los daños y perjuicios que reclama el accionante se tiene que los mismos resultan improcedente, por cuanto no se cumple la indicación o especificación de los mismos, y las causas que generan los mismos, esto es, hay un incumplimiento a lo indicado en el artículo 340 numeral 7º de la Ley procesal, Aunado a lo anterior se tiene que en la presente causa, nos encontramos en presencia de una relación contractual, por tanto es necesario aseverar que la responsabilidad contractual, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, en la cual se prevé la potestad y el derecho que tienen las partes contratantes de ejercer a su elección, el cumplimiento, ejecución o resolución del contrato, ante un eventual incumplimiento, pero para que proceda esa responsabilidad civil contractual, deben concurrir ciertos elementos como son: el daño, la culpa, el incumplimiento y el vínculo de causalidad, los cuales son necesarios y deben ser analizados por el Juzgador para la existencia de la misma. Ante ello, se observa que tales indicaciones de procedencia no fueron alegados ni demostrados, por lo que lo procedente es declarar sin lugar el pedimento de tales daños y perjuicios. Así queda decidido.
Ante lo indicado, debe señalarse que la apelación realizada por la parte demandada resulta improcedente, y sin lugar las defensas previas opuestas, debiéndose declarar Parcialmente con lugar la demanda, ordenando Judicialmente la resolución del contrato de arrendamiento y sin lugar los daños y perjuicios reclamados. Queda en consecuencia modificado el fallo apelado con la motivación que se estableció en el cuerpo del fallo. Así queda decidido.

III
DISPOSITIVO DEL FALLO

En orden de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación formulada por la parte demandada contra la decisión de fecha 14 de abril del 2.023 que declara Parcialmente con lugar la demanda que por desalojo de Oficina es incoada por la ciudadana NUVIA ESPERANZA TRUJILLO DE GARCIA, contra el ciudadano BALDASSARE PIAZZA.
SEGUNDO: SIN LUGAR las defensas de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por aplicación inadecuada de ley, no indicación de estimación en unidades tributarias y acumulación indebida de pretensiones.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda calificada normativamente como de Resolución del contrato de arrendamiento de fecha 15 de febrero del 2.011 suscrito de manera privada por la ciudadana NUVIA ESPERANZA TRUJILLO DE GARCIA, como arrendadora y BALDASSARE ALESANDRO PIAZZA ORTIZ y MARCOS RAMON ARIAS RAMIREZ como arrendatarios, el cual continuó prorrogándose teniendo como único arrendatario al primero de estos.
CUARTO: Como consecuencia de la resolución del mencionado contrato de arrendamiento, el demandado BALDASSARE ALESANDRO PIAZZA ORTIZ, deberá hacer entrega del inmueble que ocupa como arrendatario consistente en un local destinado para Oficina, distinguido con el Nro. Siete (07), ubicado en el centro de Profesionales “LAW!S CENTER, situado en la carrera 2 con calle 3, Nro. 3-23 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira a la parte demandante, ciudadana NUVIA ESPERANZA TRUJILLO DE GARCIA.
QUINTO: SIN LUGAR la indemnización que por daños y perjuicios reclamada la demandante, ciudadana NUVIA ESPERANZA TRUJILLO DE GARCIA
SEXTO: MODIFICADO el fallo apelado con la motivación que precede.
SEPTIMO: Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.
Regístrese, publíquese, notifiquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal. Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los treinta y un (31) días del mes de mayo del año dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.

El Juez Provisorio,
Abg. Juan José Molina Camacho.

El Secretario,
Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas.


Exp. 7611