REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 212° y 164° EXPEDIENTE Nº 20.489-2021 PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: El ciudadano ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad N° V.-9.347.853 y domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Abogado JOSE RAMIRO VARGAS COLMENARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-9.225.035, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.270. PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: El ciudadano JOSÉ ORLANDO LABRADOR TORRES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V.4.628.997 y domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA. PARTE NARRATIVA Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada por el ciudadano Romell Homero Chávez Rovira, a través de su apoderado judicial abogado José Ramiro Vargas Colmenares, contra el ciudadano José Orlando Labrador Torres, por Cumplimiento de Contrato, riela del folio 1 al 9 y sus recaudos del folio 10 al 21. Por auto de fecha 04 de agosto de 2021, fue admitida la demanda emplazándose a la parte demandada, para que compareciera a dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación. (F. 23). En fecha 17 de agosto de 2021, la Jueza Provisoria abogada Maurima Molina Colmenares, se abocó al conocimiento de la presente causa. (F. 24) Del vuelto del folio 24 al 33, rielan actuaciones relativas a la elaboración y práctica de la citación personal y por carteles de la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 31 de enero de 2022, la representación judicial de la parte actora solicitó se le nombrara Defensor Ad-Litem al demandado. (F. 34). Por auto de fecha 02 de febrero de 2022, el Tribunal designó a la abogada SOLVEY GLOMIN PEREZ MENDEZ, como Defensora Ad-Litem de del demandado. (F. 35) Mediante diligencia de fecha 18 de abril de 2022, la representación judicial de la parte actora, solicitó el nombramiento de otro defensor Ad-Litem. En fecha 20 de abril de 2022, el ciudadano JOSE ORLANDO LABRADOR TORRES, en su condición de demandado, otorgó poder Apud Acta a los abogados EFRAIN JOSE RODRIGUEZ GOMEZ y JESUS ARNOLDO ZAMBRANO CASTRO. (F. 37) En fecha 11 de mayo de 2022, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación de demanda y reconvención. (F. 38 al 42 y vueltos). Por auto de fecha 24 de mayo de 2022, el Tribunal admitió la Reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, fijando oportunidad para su contestación. (F. 43 y Vto.). Mediante escrito de fecha 01 de junio de 2022, la representación judicial de la parte demandante reconvenida procedió a dar contestación a la reconvención. (Fls. 44 al 46, anexo al F. 47). Por auto de fecha 02 de junio de 2022, el Tribunal acordó el resguardo en la Caja de Seguridad del Tribunal del documento original consignado con la contestación a la reconvención. (F. 48). Mediante escrito de fecha 06 de junio de 2022, la representación judicial de la parte demandada reconviniente procedió a Impugnar el documento privado consignado por la parte demandante reconvenida con el escrito de contestación a la reconvención. (Fls. 49 y Vto). Mediante escrito de fecha 13 de junio de 2022, la representación judicial de la parte demandante reconvenida, insistió en hacer valer el documento impugnado y solicitó el cotejo del mismo. (F. 51 y 52). En fecha 14 de junio de 2022, se formó el Cuaderno Separado de incidencia de Cotejo. (Vto. F. 52) En fecha 27 de junio de 2022, los abogados EFRAIN JOSE RODRIGUEZ GOMEZ y JESUS ARNOLDO ZAMBRANO CASTRO, renunciaron al Poder que les fuera otorgado por el demandado ciudadano JOSE ORLANDO LABRADOR TORRES.(F. 53). Al folio 54, corre escrito de pruebas promovido por la representación judicial de la parte demandada en fecha 20/06/2022, las cuales fueron agregadas por auto de fecha 29/06/2022. (F. 55) En auto de fecha 29 de junio de 2022, el Tribunal acordó notificar al demandado sobre la renuncia del poder realizada por abogados EFRAIN JOSE RODRIGUEZ GOMEZ y JESUS ARNOLDO ZAMBRANO CASTRO. (F.56) En fecha 29 de junio de 2022, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas (F. 57 y vuelto), las cuales fueron agregadas por auto de fecha 29/06/2022. (F. 58) Por auto de fecha 07 de julio de 2022, el tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada y libró oficios Nos 387 y 388 a SUDEBAN y al Banco Provincial. (F. 59, oficios al Vto. 59 y 60). Por auto de fecha 07 de julio de 2022, el Tribunal negó la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora, por extemporáneas. (Vto. F. 60) En fecha 01 de agosto de 2022, se agregó al expediente oficio recibido al correo institucional, proveniente del Banco Provincial y mediante al cual dan respuesta al oficio N° 388 de fecha 07/07/2022. (Fls. 61 y 62). En fecha 10 de octubre de 2022, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de Informes en el cual hace un análisis de las actas procesales. (Fls. 63 al 65) Por auto de fecha 23 de enero de 2023, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, procedió a diferir el lapso para dictar sentencia por treinta (30) días siguientes. PARTE MOTIVA Estando para decidir, se observa: I.- SINTESIS DE LA CONTROVERSIA: a.- DE LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO: Manifiesta la representación judicial de la parte actora, que en fecha dos (2) de julio de 2020, su representado adquirió y pagó para negociarlo de parte del ciudadano ORLANDO LABRADOR TORRES (sic), un inmueble tipo casa, en el Conjunto Residencial Terrazas de La Castellana, identificada con el N° 77, Tipo A, ubicado dicho Conjunto Residencial al final de la Avenida Universidad, vía Hospital Militar, Sector la Castellana, jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, con Cédula Catastral N° 20 23 03 U01 017 001 006 077 P00 000, con un área de terreno común de uso exclusivo de aproximadamente ciento ocho metros cuadrados (108 m²), con un porcentaje del 1,1285% y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la Unidad de vivienda N° 76, mide dieciocho metros (18 mt.), SUR: Con la unidad de vivienda N° 78, mide dieciocho metros (18 mt.), ESTE: Con la vía principal de la Urbanización, mide seis metros (6 mt.), y, OESTE: Con la pared perimetral de la urbanización mide seis metros (6 mt.); consta de tres niveles: Planta Baja: conformada por sala comedor, baño, cocina, oficios y habitación de servicio con su baño. Primera Planta: consta de un estar, tres habitaciones y dos baños. Segunda Planta: consta de ático de usos múltiples con baño; cuenta además con un garaje descubierto para dos vehículos, cerámica en pisos y baños, techos de machimbre, vigas de madera y teja, ventanas panorámicas en aluminio anodizado y vidrio bronce, totalmente cableada, con tomas y apagadores, piezas sanitarias y griferías, con un tanque subterráneo de siete mil litros (7.000 L) sin hidroneumático, sin closets, sin lámparas, ni cocina empotrada, así mismo en dicha unidad de vivienda se encuentran adheridos tres (3) aires acondicionados para su uso regular; tal como consta en el documento de condominio y su complemento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio San Cristóbal, estado Táchira, inserto bajo el N° 37, Tomo 039, Protocolo Primero, Folio 1 al 21, de fecha 30 de Junio de 2005, con posterior reforma anotada bajo el N° 23, Tomo 019, Protocolo Primero, Folio 1 al 20, de fecha 27 de Marzo de 2008. Continua señalando, que la referida compra venta se materializó según documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, quedando anotado bajo el número 2011.484, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.6217 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, de fecha dos (2) de julio de 2020. Pero el caso es, que después de cumplidas las formalidades de ley y de la negociación el vendedor aquí demandado reconviniente se ha negado rotundamente a hacerle entrega a su mandante del inmueble que fue comprado y pagado, ya que se ha dado a la tarea de presentar excusas para no hacer la formal entrega material del bien inmueble, generándose con ello un incumplimiento con sus obligaciones legales; que su comportamiento es maula y que con ello, le está ocasionando daños y perjuicios considerables al no poder su representado enajenar el inmueble comprado, debido a que no está desocupado y que le impide tomar posesión del mismo; igualmente manifiesta que su representado ha llevado compradores pero que el vendedor se los ahuyenta, entorpeciendo cualquier negociación posible. Fundamenta la presente acción en los artículos 1.097 y 1.099 del Código de Comercio; 1167, 1.474, 1.265 y 1.495 del Código Civil, a los fines de que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en la entrega del inmueble, libre de bienes y personas, con sus respectivas llaves. Protestó las costas. Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 125.543.952.400.000, equivalentes a 6.277.197,62 U.T, cantidad equivalente a $ 40.000 dólares de los Estado Unidos de Norteamérica, como moneda de cuenta, calculado a la fecha 21/06/2021, hasta la ejecución de la sentencia. Solicitó medida de secuestro sobre el inmueble objeto de pretensión. En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada reconviniente, lo hizo en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho, lo alegado o invocado por la parte actora en la presente causa, por no ser ciertos los fundamentos de hecho, ni de derecho en que la parte actora basa su pretensión. Manifiesta, que los hechos narrados por la actora no fueron realizados con claridad, ya que a su decir, el actor ejercita una acción solicitando del Tribunal la protección, declaración o constitución de una situación jurídica, y la demanda será también como la acción que contiene, de condena, de declaración o constitutiva. Que la exposición de los hechos en la demanda reviste gran importancia porque si tal exigencia no se cumple cabalmente, no hay derecho a probar hechos fundamentales no alegados en el libelo y la prueba que contra esa regla se hiciere carecería de eficacia, pues de lo contrario se consumaría una irritante desigualdad en el proceso, no pudiendo adivinar el demandado que hechos de los silenciados en la demanda pretenderá probar el actor, y no pudiendo reconocer la promoción de éste sino cuando pasado el lapso útil para promover la contraprueba de estos hechos, resultaría así impedido de defenderse. Continua manifestando que el caso de autos, el actor en el libelo de demanda no reseña los hechos con claridad, pues solo se limitó a narrar que en fecha 02 de julio de 2020, fue celebrado conjuntamente con su representado, una compraventa sobre un inmueble que fuere de su propiedad, mediante documento que fue debidamente otorgado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal Estado Táchira, quedando inscrito bajo el Número 2011.484, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.6217 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Que el actor procedió en su libelo a señalar una serie de daños y perjuicios con una estimación bastante onerosa, sin indicar la causa o consecuencias directas de los mismos, si su representado los ocasionó y de qué forma, igualmente impugna los montos reclamados, conceptos estos que el actor pretende que se conviertan en dólares estadounidenses, que tales afirmaciones deben considerarse impertinentes e inadmisibles, de tan temeraria demanda, por cuanto coloca a su representado en un estado de indefensión quebrantándole el principio de igualdad de las partes; por lo que expone que la presente demanda es improcedente y debe ser declarada SIN LUGAR. Rechaza y considera falso el hecho narrado en su Capítulo Primero, específicamente el hecho de que fue cumplida la obligación del actor de realizar el pago del inmueble objeto del presente juicio, pues a su decir, el mismo no ha realizado el pago del precio acordado y que por tal motivo es que el inmueble permanece en posesión de su mandante. Igualmente manifiesta, que es falso que en reiteradas oportunidades se ha presentado en el inmueble acompañado de terceras personas con el objetivo de ofrecer en venta el bien y que se la haya ahuyentado por su representado, no pudiendo por tanto, ocasionarle en forma alguna, daños y perjuicios. Continúa manifestado, que en el contrato celebrado en fecha 02 de julio de 2020, quedó establecido que entre su representado y la parte actora se celebró la compra-venta de un inmueble y del cual se realizó la tradición legal; igualmente aduce que en dicho contrato se estableció como precio de la venta, la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00), los cuales a decir del actor fueron supuestamente pagados mediante cheque N° 00015377 de la cuenta corriente N° 01080598840100016241, del Banco Provincial, de fecha 29 de junio de 2020, pero que dicha cantidad de dinero en ningún momento fue recibida por su representado. Expone, que la parte demandante vio cumplido el requisito contractual del traspaso de la titularidad del bien objeto del presente juicio, al haberse firmado el traspaso del mismo en el Registro Público correspondiente, pero faltaba el consecución de la principal obligación del comprador, como es el pago efectivo del precio, y que es lo que el demandante de manera temeraria ha indicado como supuestamente cumplido, con la protocolización del documento definitivo, razón por la cual no resulta procedente la demanda y así pide se declare, como de igual forma hace improcedente los daños y perjuicios solicitados por la parte demandante en su libelo. Asimismo, conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la excepción perentoria “non adimpletis contractus”, argumentando que una vez celebrado y protocolizado el mismo, procedió su representado a notificar personalmente a la parte actora, a los fines de que pagara el precio del inmueble, sin embargo, el pago nunca fue efectuado, es decir, su representado nunca recibió pago alguno por el bien vendido, sin ninguna excusa o solicitud de prórroga, concluyéndose así que el accionante incumplió abiertamente su obligación contractual, y por tal razón su representado no procedió a realizar la entrega material efectiva del inmueble, debiendo por lo tanto ser declarado el incumpliendo del contrato de compra venta objeto del presente juicio. De igual forma, rechazó la estimación de la cuantía, aduciendo que la misma no tiene que obedecer al capricho de las partes, sino a los hechos objetivos que se desprenden de la causa, siendo el más determinante, el valor del inmueble objeto de pretensión. b.- DE LA RECONVENCION POR RESOLUCIÓN: Alega el reconviniente, que la parte demandante incurrió en error al indicar como incumplido dolosamente el contrato de compra-venta celebrado entre él y su representado, pues afirma, que una vez verificada la firma del contrato en fecha 02 de julio de 2020 y no habiendo realizado el pago del precio por ningún medio por parte del accionante, se procedió a notificarlo extrajudicialmente de la negativa de entregar materialmente el bien, hasta tanto no se verificara el pago del mismo, lo cual afirma que hasta la presente fecha no ha ocurrido, aduciendo que el ciudadano ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA, ha incumplido con el contrato de compra-venta objeto del presente juicio. Fundamenta la reconvención en base al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia, con los artículos 1.527, 1.528, 1.167 y 1.168 del Código Civil. Manifiesta, que la conducta omisiva por parte del ciudadano ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA, conforma un incumplimiento de contrato, ya que a pesar de haberse configurado la traslación de la titularidad del bien, el mismo no realizó el pago. Por ello, la consecuencia jurídica le permite solicitar la resolución del contrato de compra-venta, restituyendo a las partes en sus situaciones jurídicas para el momento previo a la configuración del negocio jurídico, por consiguiente, nulo de pleno derecho el contrato de compra-venta antes señalado; por ello, procede a RECONVENIR, a la parte demandante a los fines de que convenga o, a ello sea compelido por este Tribunal: en la resolución del contrato de compra-venta celebrado entre su representante y el ahora demandante-reconvenido, en fecha 02 de julio de 2020, sobre un inmueble que fuere propiedad de su mandante, documento este que fue debidamente otorgado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal Estado Táchira, quedando inscrito bajo el Numero 2011.484, Asiento Registral 2 del Inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.6217 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Solicitó declarar CON LUGAR LA RECONVENCION y la respectiva condenatoria en costas a la parte demandante reconvenida. Estimó la reconvención en la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) equivalente a OCHO MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (8.000 U/T). Por su parte el demandante reconvenido en su escrito de contestación a la Reconvención manifiesta: Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como el derecho alegado por el demandado reconviniente, JOSE ORLANDO LABRADOR TORRES, por no ser ciertos. Igualmente niega y rechaza que el demandado reconviniente haya notificado extrajudicialmente a su representado la causa, razón o circunstancia de su negativa a entregar el bien inmueble objeto del presente proceso judicial, y que le pertenece a su representado según documento de Compra-venta protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual quedó anotado bajo el número 2011.484, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.6217 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, de fecha dos (2) de julio de 2020. Niega, rechaza y contradice que su representado no haya pagado el precio del bien inmueble objeto de la presente causa, ya que, la formalidad registral que consta en el documento antes citado y en el cheque N° 00015377 de la cuenta corriente N° 01080598840100016241 del Banco Provincial, de fecha 29 de junio de 2020, que a su decir, dicho instrumento cambiario fue entregado en cumplimento de un formalismo legal derivado al hecho público y notorio que en ninguna oficina registral en el estado Táchira se materializa una venta cuyo precio se fije en moneda extranjera, y mucho menos se otorgue un documento de venta. Aduce igualmente, que es conocido por todos el proceso inflacionario y la inestabilidad de nuestra economía, la devaluación del bolívar y su falta de aceptación como método de pago a la fecha de la venta del inmueble, año 2020, incluso, hoy en día; que lo cierto, es que el ciudadano ORLANDO LABRADOR TORRES (sic), recibió el pago de manos de su representado en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica, específicamente la cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES NORTEAMERICANOS ($ 40.000) tal como consta en documento privado que fue suscrito en fecha 06 de marzo de 2020 y que consigna en ese acto, por lo que habiendo pagado su representado el precio, y recibido el pago el ciudadano ORLANDO LABRADOR TORRES (sic), éste se ha negado a entregarle el bien inmueble, aduciendo temerariamente la falta de pago, pues no cabe en ningún razonamiento humano, ni en ninguna práctica comercial que una persona otorgue ante una Oficina Registral un documento traslativo de propiedad de un bien inmueble, sin recibir el respectivo precio, cosa que vilmente calla el demandado reconviniente. Niega, rechaza y contradice que su representado haya tenido una conducta omisiva, como alegre e irresponsablemente expresa el demandado reconviniente, toda vez que el pago se materializó a entera satisfacción del demandado reconviniente, sin quedarle a deber cantidad alguna de dinero, tal como consta en el documento antes citado. Igualmente, procede a rechazar la estimación de la reconvención realizada por la parte demandada reconviniente por exagerada, temeraria y absurda, por no demostrar los daños y perjuicios, ni la forma de calcularlos o estimarlos, estimándolos a capricho de el. Finalmente, solicitó la declaratoria sin lugar de la demanda de reconvención. II. PUNTO PREVIO: “RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA CUANTÍA TANTO EN LA DEMANDA, COMO EN LA RECONVENCIÓN” Debe pronunciarse esta operadora de justicia, previamente a la decisión de mérito, en relación con el rechazo de la estimación del valor de la demanda y de la reconvención, formulado por ambas partes. La estimación efectuada por la parte accionante en el libelo de la demanda, fue equivalente a la suma de CIENTO VEINTICINCO BILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 125.543.952.400,00), equivalente a 6.277.197,62 U.T. y la misma fue rechazada por la representación judicial de la parte accionada. En este sentido el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”. Para resolver la impugnación en estudio, quien juzga considera oportuno referirse el criterio sentado por nuestro Máximo Tribunal en su sentencia N° 807 de fecha 30-11-2005 en Sala de Casación Civil, en la cual se estableció lo siguiente: “Sobre ese asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: (…), estableció: “… se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”. En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya trascripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, que, como se dijo, fue estimada…”. (Sentencia publicada en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, subrayado del Tribunal) De acuerdo al criterio jurisprudencial ut supra indicado y, al cual se adhiere esta sentenciadora, se arriba a la conclusión de que la parte accionada JOSE ORLANDO LABRADOR TORRES, hizo un rechazo puro y simple de la estimación de la demanda realizada por la parte actora, sin alegar un hecho nuevo, vale decir, lo exagerado o lo insuficiente de la misma, y sin traer a los autos probanzas suficientes, por lo que a juicio de quien aquí sentencia, la estimación de CIENTO VEINTICINCO BILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 125.543.952.400,00), equivalente a 6.277.197,62 U.T. debe quedar firme. Y ASÍ SE DECLARA. Observa quien juzga que también fue rechazada la estimación que hizo la parte demandada reconviniente en su demanda, así pues, se verifica del vuelto del folio 42, que la reconvención fue estimada en VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) equivalente a 8.000 U.T., cuantía que fue rechazada por la representación judicial de la parte accionante reconvenida, por considerarla exagerada, temeraria y absurda. Ante tal situación, estima quien juzga que de acuerdo al criterio jurisprudencial dominante, cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar; en tal sentido, al no haberse aportado elementos de convicción que determinaran que la cuantía de la reconvención es “exagerada”, resulta forzoso decidir que la estimación de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) debe quedar firme. Y ASÍ SE DECLARA. III.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS: Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma. A.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: 1.- Del folio 14 al 21 de la pieza principal corre copia certificada del documento de compra venta protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02/07/2020, quedando anotado bajo el número 2011.484, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.6217 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, esta Juzgadora al no ser impugnado por la contraparte, lo aprecia y le concede valor probatorio por ser un instrumento público que emana de funcionario competente, certificada igualmente por funcionario competente, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo sirve para demostrar que el ciudadano JOSE ORLANDO LABRADOR TORRES, dio en venta al ciudadano ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA, un bien inmueble consistente en una (1) unidad de vivienda, distinguida con el N° 77, tipo A, situada en el Desarrollo Terrazas de la Castellana, ubicado al final de la Avenida Universidad, vía Hospital Militar, Sector La Castellana en Jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, con cédula Catastral N° 20 23 03 U01 017 001 006 077 P00 000, con un área de terreno común de uso exclusivo de aproximadamente ciento ocho metros cuadrados (108 mts2), con un porcentaje de 1,1285 % y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la unidad de vivienda N° 76, mide dieciocho metros (18 mts.); SUR: Con la unidad de vivienda N° 78, mide dieciocho metros (18 mts.); ESTE: con la vía principal de la Urbanización, mide seis metros (6 mts.); y OESTE: Con la pared perimetral de la Urbanización mide seis metros (6 mts.). consta de tres niveles: Planta Baja: conformada por sala comedor, baño, cocina, oficios y habitación de servicio con su baño. Primera Planta: consta de un estar, tres habitaciones y dos baños. Segunda Planta: consta de ático de usos múltiples con baño; cuenta además con un garaje descubierto para dos vehículos, cerámica en pisos y baños, techos de machimbre, vigas de madera y teja, ventanas panorámicas en aluminio anodizado y vidrio bronce, totalmente cableada, con tomas y apagadores, piezas sanitarias y griferías, con un tanque subterráneo de siete mil litros (7.000 L) sin hidroneumático, sin closets, sin lámparas, ni cocina empotrada, así mismo en dicha unidad de vivienda se encuentran adheridos tres (3) aires acondicionados para su uso regular; tal como consta en el documento de condominio y su complemento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio San Cristóbal, estado Táchira, inserto bajo el N° 37, Tomo 039, Protocolo Primero, Folio 1 al 21, de fecha 30 de Junio de 2005, con posterior reforma anotada bajo el N° 23, Tomo 019, Protocolo Primero, Folio 1 al 20, de fecha 27 de Marzo de 2008; consta igual de la venta es por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00), los cuales declaró recibir el vendedor según cheque N° 00015377, de la cuenta corriente N° 01080598840100016241, del Banco Provincial, de fecha 29 de junio de 2020. Inmueble que le pertenecía según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal estado Táchira, de fecha 17 de enero de 2011, inscrito bajo el número 2011.484, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N° 440.18.8.3.6217 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. 2.- Al folio 47, riela en copia certificada y su original se encuentra resguardado en la caja de seguridad de este Tribunal, documento privado suscrito entre las partes en fecha 06 de mayo de 2020, fue presentado en original por la parte demandante reconvenida junto con el escrito de contestación a la reconvención, y desconocido por la parte demandada reconviniente, conforme con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. La parte demandante reconvenida ante la impugnación realizada por la parte accionada reconviniente, promovió la prueba de cotejo a los fines de comprobar la autenticidad del documento desconocido que riela al folio 47. Establecen los artículos 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Artículo 444.- La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento. Artículo 445.- Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer cotejo. Ahora bien, en este sentido tenemos el criterio de nuestro Máximo Tribunal: "...Lo que es el reconocimiento de instrumentos privados ilustrativa jurisprudencia de vieja data de este Alto Tribunal, la cual ahora se reitera, ha definido el instrumento o documento privado en los siguientes términos: "...Como es de doctrina, en la expresión instrumentos o documentos privados se comprende a todos los actos o escritos, que emanan de las partes, sin intervención del registrador o de algún funcionario competente -requerida en el documento público o auténtico- y que se refieren a hechos jurídicos a los cuales pueden servir de prueba; y la condición esencial de la existencia de todo documento privado es la firma estampada en él de la persona a quien se opone..." (Sent. 26-05-52. G.F. N° 11 1ª. Etapa. Pág. 359 y siguientes) (...) También esta Sala en decisión del 5 de abril de 1.954 (G.F. N° 4.28. Etapa. Vol. II. Pág. 552 y siguientes), en doctrina que ahora se ratifica, ha definido el desconocimiento, en los siguientes términos: "Son dos cosas distintas hacer una afirmación contraria a lo que se dice en un documento y desconocer el documento. Esto último se refiere a la negación de la escritura o de la firma, que es un desconocimiento de la procedencia del documento; es negar que tal documento emana de la persona a quien se le opone, independientemente de que el contenido sea falso o erróneo, en una palabra, la procedencia del instrumento, y sin embargo pretende el autor que lo que dijo allí no es verdad, que fue víctima de un error o bien dar una explicación de su inexactitud. Pero a pesar de esto el documento ha quedado reconocido como emanado de aquél a quien se le opuso y debe el juzgador apreciarlo como teniendo la misma fuerza probatoria que el documento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y admitir que hace fe hasta prueba en contrario de la verdad de sus declaraciones" (...) Con base en estas consideraciones, la firma reconocida es entonces, lo que indica si el documento privado propiamente ha emanado o no de quien la ha estampado en un documento, y como tal es la prueba del consentimiento de quien ha suscrito y ha reconocido la firma como suya de manera expresa o tácita, como lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil." (Subrayado de este Tribunal; Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 26 de mayo de 1.999, Oscar Pierre Tapia N°5, correspondiente al mes de mayo de 1.999, páginas 526 a la 529). En relación a las normas transcritas, se le hace pertinente citar el criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia No. 354, expediente N° 00-591, de fecha 8 de noviembre de 2001; (Caso: Bluefield Corporación C.A., contra Inversiones Veneblue C.A.), la cual establece lo siguiente: “… En este orden, pasa la Sala a analizar la normativa preceptuada ex artículos 444, 445, 446, 447 y 449 de la Ley Adjetiva Civil, los que establecen el mecanismo procedimental a través del cual, una vez producido un documento privado en juicio, la parte a quien se le endilgue su autoría o la de algún causante suyo, pueda desconocerlo, lo que deberá hacer formalmente, de manera expresa. Tal procedimiento consiste en 1º. Rechazar el instrumento. 2º. Al producirse el desconocimiento, se abre una incidencia, la que según la doctrina autoral será ope legis -sin necesidad de decreto del juez- destinada a la comprobación de la autenticidad del documento. En esta oportunidad la parte promovente del (documento) (sic) impugnado y sobre quien, por expresa disposición del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, recae la carga probatoria respecto a la autenticidad del mismo, podrá a tal efecto promover la prueba de cotejo y ante la imposibilidad de practicar ésta, si fuere el caso, utilizar la de testigos. Es oportuno puntualizar que la prueba testimonial es supletoria a la de cotejo, para el caso de establecer la autenticidad de un documento… 3º. Establece asimismo el artículo 447 del Código Adjetivo Civil, de manera imperativa, que la persona que pida el cotejo designará el instrumento o los instrumentos indubitados con los cuales se realizará la verificación. 4º. Señala el artículo 449 ejusdem, que la incidencia en cuestión, tendrá un lapso probatorio de ocho (8) días, el cual podrá extenderse hasta quince (15)…” (Subrayado del Tribunal; Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia). Explica el autor Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo IV”, Pág. 173, que: “...El desconocimiento en juicio del documento privado se produce pues, cuando la parte niega su firma, o cuando sus herederos o causahabientes declaran no conocerla (Art. 1.365 cc); también cuando desconoce el contenido (lo intrínseco) y la firma (lo extrínseco). La casación tiene establecido -como se ha dicho antes- que una cosa es el documento privado y otra el negocio que contiene, por lo que al impugnarse éste y no aquél, el documento queda reconocido en su contenido y firma, salvo lo que arrojen los autos en relación con la negociación que contiene. En estos casos, toca a la parte que produjo el instrumento, probar su autenticidad, lo que se hace mediante la prueba de cotejo, y la de testigo, cuando no sea posible hacer el cotejo (Art. 445 C.P.C.) El cotejo es, pues, el medio probatorio previsto por la ley para verificar la autenticidad del documento desconocido, y supletoriamente la prueba testimonial, carga probatoria que corresponde a la parte que produjo el documento…” (Subrayado del Tribuna). El reconocimiento de los instrumentos privados es el acto por el cual el otorgante o sus herederos o causahabientes hacen auténtica la firma que lo autoriza, o su escritura, si no estuviere firmado, habida cuenta que como obra que son de los particulares que los otorgan, no tienen valor probatorio mientras su firma o su escritura no estén justificadas, pues de la verdad de ellas depende toda su eficacia. En el caso que nos ocupa la representación de la parte demandada desconoció el documento privado de fecha 06 de marzo de 2020, suscrito entre las partes, argumentando que carece de eficacia para enervar la reconvención, por cuanto en su dicho, no puede pretender la parte actora reconvenida hacer prueba del pago del contrato de compra venta del bien objeto del presente juicio, mediante un documento realizado de manera privada que no fue otorgado ni firmado por su mandante. A los fines de comprobar la autenticidad de dicho documento, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, promovió la prueba de cotejo, la cual se desarrolló en el cuaderno de cotejo siguiendo el procedimiento previsto en los artículos 445 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, designándose como expertos grafotécnicos a los ciudadanos ARQUIMEDES RAFAEL FERNANDEZ LOPEZ, PEDRO WILFREDO LLOVERA HURTADO y EDGAR ANTONIO ACERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-13.914.020, V-4.357.121 y V-5.676.005 en su orden. Los referidos auxiliares de justicia en fecha 12 de julio de 2022, que riela del folio 28 al 46, dentro del tiempo oportuno, consignaron su informe en el cual indican los instrumentos sobre los cuales realizaron el peritaje y motivan el método utilizado, arrojando dicho informe la siguiente conclusión: “…QUE LAS FIRMAS Y LAS IMPRESIONES DACTILARES ES DE ORIGEN CONOCIDO DE DOCUMENTO (INDUBITABLE) CON EL DOCUMENTO (DUBITADO) Y CON LOS DOCUMENTOS DILIGENCIADOS, CONFRONTADAS, ESTUDIADAS Y ANALIZADAS, TANTO EN LA EXPOSICION DESCRITAS COMO DUBITADAS E INDUBITADAS…DE ACUERDO A LA FORMULA DACTILAR, PUNTO DE GRAN IMPORTANCIA PARA REALIZAR EL COTEJO DE LAS CRESTAS, Y A SU VEZ SE BASO EN EL ANALISIS EN LA CLASIFICACION DE LOS PUNTOS CARACTERISTICOS (CLAVE DACTILAR VENEZOLANO), SIENDO ESTAS IMPRESIONES DEL CIUDADANO JOSÉ ORLANDO LABRADOR TORRES, TITULAR DE LA CEDULA DE IDENTIDAD N° V-4.628.997. LA MISMA ESTA PRESENTADA POR LA MISMA FUENTE DE ORIGEN O AUTORIA DEL EJECUTANTE”. (Subrayado del Tribunal) En palabras del profesor Ricardo Henríquez La Roche, “…la prueba de experticia grafotécnica que tiene por finalidad determinar si la rúbrica que aparece en el documento ha sido estampada o no por aquél que negó su firma, o por el causante de quien la negó. Será necesario a tal fin, crear el elemento de comparación que requiere el cotejo o comparación de firmas, la cual se hace tomando como indubitada de que aparezca en otro documento (por ej., el poder dado a su abogado) del cual no se tiene duda sobre su autenticidad…”(Subrayado del Tribunal, “Instituciones de Derecho Procesal, Pág. 291). Bajo el amparo de los criterios doctrinales y jurisprudenciales transcritos, analizado el contenido del medio de prueba bajo estudio y ante la falta de impugnación de la parte accionada, esta sentenciadora le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, toda vez que los expertos compararon la firma estampada en el documento privado desconocido, con un documento presentado ante este Tribunal por la parte accionada reconviniente, correspondiente al poder apud acta, del que no hay duda de que fue suscrito por la parte accionada en presencia del Secretario del Tribunal, coincidiendo los rasgos característicos en todas las firmas. Es por ello que, habiéndose demostrado la autenticidad del documento privado de fecha 06 de marzo de 2020, la cual fue atribuida al accionado reconviniente JOSE ORLANDO LABRADOR TORRES, al no haber sido desvirtuada a través de un medio de prueba idóneo, se hace improcedente la impugnación realizada por sus apoderados judiciales en fecha 06 de junio de 2022 (f. 49 de cuaderno principal), conforme al artículo 444 eiusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE. Así las cosas, se percata quien juzga que el documento privado cumplen con los requisitos previstos en el artículo 1363 del Código de Civil, por lo cual se le confiere pleno valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE.- B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Prueba de informes, riela al folio 62 y vuelto oficio N° SG-202201329, de fecha 26 de julio de 2022, procedente del Banco Provincial mediante el cual dan respuesta al oficio N° 388 de fecha 07/07/2022, se valora este medio de prueba conforme lo disponen los artículo 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, considerando que se solicitaron sobre puntos específicos y la información que fue requerida no fue desvirtuada por la contraparte de inexacta ni falsa, por lo que siendo que dicha información fue emitida por un funcionario competente para ello, sirve para demostrar que el titular de la cuenta corriente N° 010805898000100016241 es N2 VENEHIERROS C.A. J-030906271 y que el cheque N° 000001537 se encuentra en estatus disponible. III.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO: A los fines de dilucidar la controversia bajo estudio, tenemos que, el Código Civil en el capítulo referente a los efectos del contrato, señala lo siguiente: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. El Código Civil referente a los efectos de las obligaciones, establece lo siguiente: Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal, que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los contratos en la Legislación Civil de Venezuela”, p- 13). Este principio, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: La primera, del artículo 1.159 que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”; la segunda, del artículo 1.264 eiusdem, que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por tanto, de conformidad con las referidas disposiciones, la ley permite la libertad contractual entre las partes. Los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento del mismo o la resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. La norma rectora en la materia recae en el artículo 1.167 del Código Civil, que estipula lo siguiente: Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios e ambos casos si hubiere lugar a ello”. Dicha norma establece los supuestos para la procedencia de la acción de cumplimiento, a saber: que el contrato sea bilateral; que exista incumplimiento del mismo, es decir inejecución de la obligación, en los casos de incumplimiento parcial, corresponde al órgano jurisdiccional determinar la procedencia de la acción ateniéndose a la voluntad de las partes; que el incumplimiento tenga su origen en la culpa del deudor, ya que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción; que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; así como la indispensable intervención judicial. En este mismo sentido, el artículo 1134 del Código Civil establece que el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, de lo cual se colige que es indispensable que las prestaciones de las partes estén en relación de interdependencia entre sí, de forma tal que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. Al hilo lo expuesto y de acuerdo al criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el expediente No. 16-02417 con ponencia de la magistrada Carmen Zuleta de Merchán, procede el incumplimiento del contrato cuando se den las siguientes circunstancias: 1) que el contrato de prestaciones recíprocas sea válido; 2) que uno de los contratantes haya faltado al cumplimiento de su prestación; 3) que el incumplimiento no se deba a fuerza mayor, caso fortuito, al hecho de un tercero de del propio acreedor; 4) que quien demande no haya incurrido en incumplimiento de obligaciones pactadas. Aplicado lo anterior al caso de autos, tenemos lo siguiente: 1.- La existencia de un contrato bilateral: Revisado como ha sido el expediente, se constata que las partes involucradas en la presente contienda judicial, celebraron un contrato de compra venta, en el que ambos contratantes asumieron obligaciones recíprocas. A tales efectos, el artículo 1.134 del Código Civil define el contrato bilateral del siguiente modo: “el contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.” En consecuencia, en el presente caso, se constata que el requisito de la bilateralidad estatuido por el legislador en el artículo 1.167 ibidem, se encuentra satisfecho. Y ASÍ SE ESTABLECE. 2.- El incumplimiento de una de las partes: Del material probatorio aportado al expediente, se aprecia que los ciudadanos ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA y JOSÉ ORLANDO LABRADOR TORRES, celebraron un contrato privado en los términos siguientes: “--- Yo, JOSÉ ORLANDO LABRADOR TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-4.628.997, soltero, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira y civilmente hábil, obrando en este acto en mi propio nombre y en mis propios derechos, por medio del presente documento declaro: Doy en venta de manera pura y simple real y efectiva, perfecta e irrevocable al ciudadano ROMMEL HOMERO CHAVEZ ROVIRA, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.347.853, soltero, domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira y hábil, un bien inmueble, consistente en una (1) UNIDAD DE VIVIENDA, distinguida con el N° 77 tipo A, situada en el Desarrollo Terrazas de la Castellana, Ubicado al final de la Avenida Universidad, vía Hospital Militar, Sector la Castellana, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, con cédula Catastral N° 20 23 03 U01 017 001 006 077 P00 000, con un área de terreno común de uso exclusico de aproximadamente ciento ocho metros cuadrados (108mts2), con un porcentaje del 1,1285% y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la unidad de vivienda N° 76, mide dieciocho metros (18 mts); SUR: Con la unidad de vivienda N° 78, mide dieciocho metros (18 mts); ESTE: Con la vía principal de la Urbanización, mide seis metros (6 mts); y OESTE: Con la pared perimetral de la Urbanización mide seis metros (6mts). L a Unidad de Vivienda está desarrollada en Tres niveles, en Planta Baja consta de: sala-comedor, medio baño, cocina, oficios y habitación de servicio con su baño; en la Primera Planta consta de: un estar, tres habitaciones, y dos baños; en la Segunda Planta consta de: Ático de usos múltiples con baño, consta además con garaje descubierto para dos vehículos, cerámicas en pisos y baños, techos de machimbre, vigas de madera y teja, ventanas panorámicas en aluminio adonizado y vidrio bronce, totalmente cableada, con tomas y apagadores, piezas sanitarias y griferías, con un tanque subterráneo de 7.000 litros, paredes pintadas de blanco, sin hidroneumático, sin closets, sin lámparas, ni cocina empotrada. Los linderos medidas y demás características del lote de terreno donde está construido el desarrollo, constan en el documento de condominio y su complemento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, donde quedaron insertos bajo el N° 37 Tomo 039, Protocolo Primero, folio 1/21, de fecha 30 de junio de 2005. con posterior reforma anotada bajo el N° 23, Tomo 019, Protocolo Primero, folios 1/20 de fecha 27 de marzo de 2008, todo respectivamente en ese orden y que se dan aquí por reproducidos en su totalidad. Lo que aquí vendo lo adquirí según documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal Estado Táchira, el 17 de enero de 2011, inscrito bajo el número 2011.484, Asiento Registral 1 del inmueble Matriculado con el N° 440.18.8.3.6217 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. El precio de la presente venta en por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) los cuales declara recibir el vendedor según cheque N° 00015377, de la cuenta corriente N° 01080598840100016241, del banco Provincial, de fecha 29 de junio de 2020, a su entera y cabal satisfacción. Y yo, ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA, antes identificado, acepto la presente venta en todos y cada uno de los términos aquí establecidos. Así lo decimos y firmamos hoy a la fecha de la nota respectiva.” Del contenido literal del contrato privado celebrado, se extrae con claridad que el vendedor (aquí demandado) se comprometió a transferir la propiedad del inmueble vendido; y el comprador (aquí demandante) se obligó a pagar el precio pactado en el contrato, que fue en un primer momento por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 100.000.000,00), los cuales el vendedor JOSÉ ORLANDO LABRADOR TORRES, que según dice el documento, recibió a su entera y cabal satisfacción, mediante cheque N° 00015377, de la cuenta corriente N° 01080598840100016241, del Banco Provincial, en fecha 29 de junio de 2020; sin embargo quedó demostrado con la prueba de informes remitida por el Banco que riela inserta al folio 62 y vuelto del cuaderno principal, que el cheque N° 00015377 se encuentra disponible, sin aún ser cobrado. Acorde con ello, no puede pasar por alto este Tribunal, que tal como quedó demostrado en el momento de la contratación, las partes, si bien protocolizaron el documento de venta arriba transcrito por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02/07/2020, quedando anotado bajo el número 2011.484, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.6217 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, a su vez, mediante un documento privado de fecha 06 de mayo de 2020, que quedó legamente reconocido en los términos del artículo 1363 del Código Civil, el ciudadano JOSÉ ORLANDO LABRADOR TORRES, declara que recibió en dinero efectivo y a su entera satisfacción, la cantidad de CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($ 40.000,00), por concepto de pago por la venta de una casa para habitación, de manos del ciudadano ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA,; entendiéndose que dichos montos equivalen al pago total de la suma pactada por concepto del pago del precio de la venta del inmueble “… consistente en una (1) UNIDAD DE VIVIENDA, distinguida con el N° 77 tipo A, situada en el Desarrollo Terrazas de la Castellana, Ubicado al final de la Avenida Universidad, vía Hospital Militar, Sector la Castellana, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, con cédula Catastral N° 20 23 03 U01 017 001 006 077 P00 000, con un área de terreno común de uso exclusico de aproximadamente ciento ocho metros cuadrados (108mts2), con un porcentaje del 1,1285% y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la unidad de vivienda N° 76, mide dieciocho metros (18 mts); SUR: Con la unidad de vivienda N° 78, mide dieciocho metros (18 mts); ESTE: Con la vía principal de la Urbanización, mide seis metros (6 mts); y OESTE: Con la pared perimetral de la Urbanización mide seis metros (6mts)…”, que es el mismo inmueble que fue objeto del documento de venta arriba transcrito por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02/07/2020, quedando anotado bajo el número 2011.484, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.6217 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Y ASÍ SE ESTABLECE. En contraposición, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, rechazó que el actor haya cumplido con la obligación de realizar el pago de la venta, aduciendo que fue este incumplimiento la razón por la que el inmueble se encuentra en posesión de su mandante; a su decir, el precio de la venta establecido en el contrato objeto de pretensión, nunca fue recibido por su representado, por cuanto el actor al ver cumplido la transferencia de la titularidad, obvió el cumplimiento de la obligación de pagar el precio de la venta y lo dio por cumplido; no obstante, la parte demandada, que no acompañó junto con el escrito de contestación de la demanda y reconvención, documento alguno de que emerja alguna prueba que pueda desvirtuar los alegatos de la parte actora, aunado, a que durante el lapso probatorio no promovió ninguna prueba que afianzara sus dichos; todo lo cual conduce a concluir que el sujeto pasivo de la relación procesal no desvirtuó los hechos invocados por la parte contraria, conforme lo disponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. Sin duda los contratos constituyen la fuente por excelencia de las obligaciones, conforme al artículo 1.159 del Código Civil tienen fuerza de ley entre las partes, sólo pueden modificarse de mutuo acuerdo; “…deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”. Por esta razón, si una de las partes no cumple de manera íntegra sus obligaciones el legislador faculta a la contraria, para solicitar judicialmente el cumplimiento del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. Al hilo de lo anterior, aprecia esta instancia jurisdiccional que la parte demandada reconviniente, en su carácter de vendedor incumplió una de las principales obligaciones establecidas en el artículo 1.486 del Código Civil, a saber: la tradición de la cosa vendida, que se cumple poniendo la cosa vendida en posesión del comprador, conforme a lo establecido en el artículo 1487, y mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad, tal como lo dispone el artículo 1.488 ejusdem. En este sentido, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, le impone a los jueces el deber de tener por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio; igualmente que “…deben atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”. En consecuencia, demostrado como quedó el incumplimiento de la parte demandada de una de las obligaciones principales del vendedor, como es, la entrega real del inmueble vendido; es forzoso concluir que se encuentran satisfechos los requisitos exigidos por el artículo 1.167 del Código Civil para la procedencia de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta, por ende, la misma debe declararse CON LUGAR y condenar en costas a la parte demandada reconviniente. Y ASÍ SE DECLARA. En este mismo orden de ideas, observa quien juzga que la representación judicial de la parte demandada en su defensa señala, que ocurridos los supuestos establecidos en el contrato y tras la serie de hechos procedió a notificar personalmente al ciudadano ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA, para que pagara el precio del inmueble, sin embargo el pago no se efectuó, oponiendo como defensa de fondo la exceptio non adimpleti contractus. La excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es: “La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, página 502. Universidad Católica Andrés Bello, 1995) De este modo vale decir que la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado. Dicha excepción no aplica al caso de autos, toda vez que la parte demandante reconvenida, logró demostrar el cumplimiento en el pago de la obligación pactada en el contrato, a través del documento privado de fecha 06 de mayo de 2020, que quedó legamente reconocido en los términos del artículo 1363 del Código Civil, por el que, el ciudadano JOSÉ ORLANDO LABRADOR TORRES, declara que recibió en dinero efectivo y a su entera satisfacción, la cantidad de CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($ 40.000,00), por concepto de pago por la venta de una casa para habitación, de manos del ciudadano ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA,; entendiéndose que dichos montos equivalen al pago total de la suma pactada por concepto del pago del precio de la venta del inmueble “… consistente en una (1) UNIDAD DE VIVIENDA, distinguida con el N° 77 tipo A, situada en el Desarrollo Terrazas de la Castellana, Ubicado al final de la Avenida Universidad, vía Hospital Militar, Sector la Castellana, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, con cédula Catastral N° 20 23 03 U01 017 001 006 077 P00 000, con un área de terreno común de uso exclusico de aproximadamente ciento ocho metros cuadrados (108mts2), con un porcentaje del 1,1285% y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la unidad de vivienda N° 76, mide dieciocho metros (18 mts); SUR: Con la unidad de vivienda N° 78, mide dieciocho metros (18 mts); ESTE: Con la vía principal de la Urbanización, mide seis metros (6 mts); y OESTE: Con la pared perimetral de la Urbanización mide seis metros (6mts)…”, que es el mismo inmueble que fue objeto del documento de venta arriba transcrito por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02/07/2020, quedando anotado bajo el número 2011.484, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.6217 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011; resultando improcedente la excepción opuesta por la parte demandada. Y ASÍ SE DECLARA. IV.- PROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO: El artículo 1.133 del Código Civil, establece: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”. (Cursivas del Tribunal) En relación con lo anterior, resulta oportuno citar lo siguiente: “…El consentimiento de dos declarantes de voluntad que procediendo de diversos sujetos capaces, se unen concurriendo a un fin común. En los contratos obligatorios una de las voluntades está dirigida a prometer y la otra a aceptar, dando lugar a una nueva y única voluntad contractual. El consentimiento, como acto jurídico que es, no puede estar invalidado por vicios.” (CALVO BACA, Emilio. Código Civil Venezolano. Comentado y Concordado. Ediciones Libra. 2005. Pág. 617.) (Cursivas del Tribunal) El Código Civil en el capítulo referente a los efectos del contrato, señala lo siguiente: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios e ambos casos si hubiere lugar a ello”. Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. Del texto de las normas transcritas se colige, que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra está facultada conforme a su elección para reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato o la resolución del mismo. Adicionalmente el artículo 1134 eiusdem, establece que el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, de lo cual se desprende que es indispensable que las prestaciones de las partes estén en relación de interdependencia entre sí, de forma tal, que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. Es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal, que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los contratos en la Legislación Civil de Venezuela”, p- 13). Este principio, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: La primera, del artículo 1.159 que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”; la segunda, del artículo 1.262 eiusdem, que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por tanto, de conformidad con las referidas disposiciones, la ley permite la libertad contractual entre las partes. Los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. La norma rectora en materia de resolución contractual, recae en el artículo 1.167 del Código Civil, que estipula lo siguiente: Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios e ambos casos si hubiere lugar a ello”. Al analizar la norma señalada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 4 de mayo de 2018, Exp. Nº AA20-C-2018-000090, ha indicado lo siguiente: “… La referida norma establece la posibilidad para aquel que ha honrado su obligación y ante la falta de cumplimiento de quien contrató con él, de demandar, a su elección, bien el cumplimiento del contrato o bien la resolución del mismo, más de ser procedentes, los daños y perjuicios. Igualmente, la Sala en ejercicio de su función pedagógica, estima pertinente puntualizar que el incumplimiento, es un elemento y requisito que permite accionar por cumplimiento o resolución de un contrato, vale decir, que al producirse el señalado elemento la parte a quien afecta el incumplimiento, podrá ejercer una de las dos acciones mencionadas. (Sentencia N° RC-000192, de fecha 18 de abril de 2017, expediente Nº 16-889, caso: Saúl Antonio Andrade Sánchez contra Armando González Amare)...”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia) La doctrina del autor Nerio Perera Planas, en su obra: “Código Civil venezolano”, Caracas, 1.984, al comentar la referida norma, precisa lo siguiente: “… El artículo 1.167 permite solicitar la resolución de los contratos bilaterales cuando una de las partes no ejecuta la obligación por ella asumida, pero exige necesariamente como presupuesto el que la parte que solicite esa resolución haya a su vez cumplido con las obligaciones por ella asumidas..” (Ob. Cit. p. 618) “…La consecuencia de la resolución de un contrato cuyas prestaciones recíprocas se efectúan de una sola vez, como la compra- venta, es el de regresar a la situación anterior a la celebración del contrato: devolución del bien vendido por parte del adquirente y del precio por el vendedor, aparte de los daños y perjuicios si éstos fueren reclamados…” (Ob. Cit. p. 622) “…en relación con los contratos bilaterales donde se dice que si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. Es conveniente interpretar con sentido lógico lo que el legislador quiso establecer en la mencionada norma legal porque si se hace de manera errónea, podría darle cabida a situaciones perjudiciales. Debe tenerse como más correcto pensar que el legislador pretendía que solamente el contratante cumplidor podía ejercer la acción de cumplimiento o resolución contra el que no lo hacía. Entenderlo en otra forma sería poner en manos de cualquiera de los que no cumplen la acción que le permita hasta reclamar daños y perjuicios…lo que da fundamento a poder actuar, es precisamente el haber cumplido…” (Ob. Cit. p. 623). (…) El artículo 1.167 establece en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. Conforme a este texto, si el adquirente de un inmueble no cumple las obligaciones que el contrato le impone, el enajenante puede demandar la resolución de este contrato, comprobando esa falta de cumplimiento de la parte contraria. Esta resolución no se opera, pues, de pleno derecho y esa es una de las diferencias que la distinguen de la condición resolutoria expresa. Pero una vez que la relación se efectúa, se producen los efectos retroactivos que ocasionan el cumplimiento de toda condición. El adquirente es considerado como que nunca ha tenido ningún derecho sobre el fundo…” (Ob. Cit. p. 625). El tratadista Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones, derecho civil III”, refiere lo siguiente: “…La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. La resolución es pues, la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes. (…) La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber: 1.- Es necesario que se trate de un contrato bilateral. (…) 2.- Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes. Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución. En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es de índole principal, o sea, es de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento dará lugar a la resolución. Si se trata del incumplimiento de obligaciones secundarias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato, sino otros medios (acción de cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes)… 3.- Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. 4.- Es necesario que el juez declare la resolución. La doctrina está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones. (..) Una vez declarada la resolución por el juez, ésta produce sus efectos regulares. (..) En Venezuela, la resolución no es una acción subsidiaria de la de cumplimiento, como se pretende en otros países. La parte accionante puede pedir o bien el cumplimiento, o la resolución, como lo ha previsto el artículo 1167 del Código Civil.”. (Ob. Cit. p. 508 y ss.). Dentro de este marco y afianzados en la doctrina del reconocido tratadista Eloy Maduro Luyando, en la obra indicada, es claro que los requisitos para la procedencia de la acción de resolución contractual interpuesta, son los siguientes: a) La existencia de un contrato bilateral; b) que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; c) el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes; y, d) Es necesario que el juez declare la resolución (pp. 513 y ss). Al hilo de lo anterior procede esta juzgadora verificar si los supuestos señalados concurren al caso de marras, a tal efecto tenemos: a) El contrato debe ser bilateral: El artículo 1.134 del Código Civil, estipula que “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente...” Quedó evidenciado del material probatorio que mediante documento de venta inscrito ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02/07/2020, bajo el número 2011.484, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.6217 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, el ciudadano JOSÉ ORLANDO LABRADOR TORRES, vendió al ciudadano ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA; un inmueble “… consistente en una (1) UNIDAD DE VIVIENDA, distinguida con el N° 77 tipo A, situada en el Desarrollo Terrazas de la Castellana, Ubicado al final de la Avenida Universidad, vía Hospital Militar, Sector la Castellana, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, con cédula Catastral N° 20 23 03 U01 017 001 006 077 P00 000, con un área de terreno común de uso exclusico de aproximadamente ciento ocho metros cuadrados (108mts2), con un porcentaje del 1,1285% y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la unidad de vivienda N° 76, mide dieciocho metros (18 mts); SUR: Con la unidad de vivienda N° 78, mide dieciocho metros (18 mts); ESTE: Con la vía principal de la Urbanización, mide seis metros (6 mts); y OESTE: Con la pared perimetral de la Urbanización mide seis metros (6mts)…”, por la suma de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 100.000.000,00), los cuales el vendedor JOSÉ ORLANDO LABRADOR TORRES, que según dice el documento, recibió a su entera y cabal satisfacción, mediante cheque N° 00015377, de la cuenta corriente N° 01080598840100016241, del Banco Provincial, en fecha 29 de junio de 2020; adquiriendo así dicha convención carácter bilateral, toda vez que ambos contratantes se comprometieron recíprocamente a cumplir con sus obligaciones. Y ASÍ SE ESTABLECE. b) El incumplimiento del contrato o de la obligación por parte del demandado: Observa quien aquí juzga que quedó demostrado que el demandante reconvenido ROMELL HOMERO CHAVEZ, cumplió con sus obligaciones y así se desprende del documento privado de fecha 06 de mayo de 2020, que quedó legamente reconocido en los términos del artículo 1363 del Código Civil, a través del cual, el ciudadano JOSÉ ORLANDO LABRADOR TORRES, declara que recibió en dinero efectivo y a su entera satisfacción, la cantidad de CUARENTA MIL DOLARES AMERICANOS ($ 40.000,00), por concepto de pago por la venta de una casa para habitación, de manos del ciudadano ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA,; entendiéndose que dichos montos equivalen al pago total de la suma pactada por concepto del pago del precio de la venta del inmueble “… consistente en una (1) UNIDAD DE VIVIENDA, distinguida con el N° 77 tipo A, situada en el Desarrollo Terrazas de la Castellana, Ubicado al final de la Avenida Universidad, vía Hospital Militar, Sector la Castellana, en Jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, del Estado Táchira, con cédula Catastral N° 20 23 03 U01 017 001 006 077 P00 000, con un área de terreno común de uso exclusico de aproximadamente ciento ocho metros cuadrados (108mts2), con un porcentaje del 1,1285% y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la unidad de vivienda N° 76, mide dieciocho metros (18 mts); SUR: Con la unidad de vivienda N° 78, mide dieciocho metros (18 mts); ESTE: Con la vía principal de la Urbanización, mide seis metros (6 mts); y OESTE: Con la pared perimetral de la Urbanización mide seis metros (6mts)…”, que es el mismo inmueble que fue objeto del documento de venta arriba transcrito por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02/07/2020, quedando anotado bajo el número 2011.484, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.6217 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011. Y ASÍ SE ESTABLECE. En efecto, estima quien juzga que no consta en las actas procesales un medio de prueba que permita presumir que la parte accionada no cumplió con la obligación contraída con el ciudadano JOSÉ ORLANDO LABRADOR TORRES, en los tiempos acordados, resultando evidente para este órgano administrador de justicia que fue la parte demandada reconviniente quien incurrió en el incumplimiento al no hacer la entrega formal del inmueble. Y ASÍ SE ESTABLECE. c) Que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación: Respecto con este requisito y conforme a los elementos probatorios valorados por este Tribunal, se aprecia que la parte demandada reconveniente, en su carácter de vendedor incumplió una de las principales obligaciones establecidas en el artículo 1.486 del Código Civil, a saber: la tradición de la cosa vendida, la cual se cumple poniendo la cosa vendida en posesión del comprador, conforme a lo establecido en el artículo 1487, una vez se produjo el otorgamiento del instrumento de propiedad, tal como lo dispone el artículo 1.488 ejusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE. A la luz de lo expuesto, una vez verificado que no se cumplen los extremos para la procedencia de la resolución demandada, resulta imperativo declararla sin lugar. Y ASÍ SE DECLARA. PARTE DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad N° V.-9.347.853 y domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira, contra el ciudadano JOSÉ ORLANDO LABRADOR TORRES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V.4.628.997 y domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira. SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS, opuesta por la parte demandada en la contestación de la demanda. TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada ciudadano ORLANDO LABRADOR TORRES, ya identificado, a cumplir con el contrato de compra venta suscrito con el ciudadano ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA, ya identificado, colocándolo en posesión del inmueble propiedad del demandante según documento inscrito ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02/07/2020, quedando anotado bajo el número 2011.484, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.6217 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, consistente en un inmueble tipo casa en el Conjunto Residencial Terrazas de La Castellana, identificada con el N° 77, Tipo A, ubicado dicho Conjunto Residencial al final de la Avenida Universidad, vía Hospital Militar, Sector la Castellana, jurisdicción de la Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, con Cédula Catastral N° 20 23 03 U01 017 001 006 077 P00 000, con un área de terreno común de uso exclusivo de aproximadamente ciento ocho metros cuadrados (108 m²), con un porcentaje del 1,1285% y sus linderos y medidas son: NORTE: Con la Unidad de vivienda N° 76, mide dieciocho metros (18 mt.), SUR: Con la unidad de vivienda N° 78, mide dieciocho metros (18 mt.), ESTE: Con la vía principal de la Urbanización, mide seis metros (6 mt.), y, OESTE: Con la pared perimetral de la urbanización mide seis metros (6 mt.); consta de tres niveles: Planta Baja: conformada por sala comedor, baño, cocina, oficios y habitación de servicio con su baño. Primera Planta: consta de un estar, tres habitaciones y dos baños. Segunda Planta: consta de ático de usos múltiples con baño; cuenta además con un garaje descubierto para dos vehículos, cerámica en pisos y baños, techos de machimbre, vigas de madera y teja, ventanas panorámicas en aluminio anodizado y vidrio bronce, totalmente cableada, con tomas y apagadores, piezas sanitarias y griferías, con un tanque subterráneo de siete mil litros (7.000 L) sin hidroneumático, sin closets, sin lámparas, ni cocina empotrada, así mismo en dicha unidad de vivienda se encuentran adheridos tres (3) aires acondicionados para su uso regular; tal como consta en el documento de condominio y su complemento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio San Cristóbal, estado Táchira, inserto bajo el N° 37, Tomo 039, Protocolo Primero, Folio 1 al 21, de fecha 30 de Junio de 2005, con posterior reforma anotada bajo el N° 23, Tomo 019, Protocolo Primero, Folio 1 al 20, de fecha 27 de Marzo de 2008. CUARTO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano JOSÉ ORLANDO LABRADOR TORRES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V.4.628.997 y domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira, contra el ciudadano ROMELL HOMERO CHAVEZ ROVIRA, venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad N° V.-9.347.853 y domiciliado en San Cristóbal, Estado Táchira. De conformidad con el artículo 274 ejusdem, se condena en costas a la parte demandada reconviniente, tanto de la demanda como de la reconvención. Notifíquese a las partes, tal como lo dispone el artículo 251 eiusdem. Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con sede en la ciudad de San Cristóbal, a los seis (06) días del mes de marzo del año dos mil veintitrés (2023). Años 212° de la Independencia y 164° de la Federación. La Jueza Provisoria, (Fdo) Maurima Molina Colmenares. El Secretario Temporal, (Fdo) Luis Sebastián Méndez. Esta el sello del Tribunal. En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. MMC/lsm.- Exp. Nro. 20.489-2021. Sin enmienda. El Suscrito Secretario Temporal del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de conformidad con lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, certifica la exactitud de la anterior copia por ser fiel traslado de su original que se encuentra en el expediente civil Nº 20.489, EN EL CUAL EL CIUDADANO ROMELL HOMERO CHÁVEZ ROVIRA, DEMANDA A ORLANDO LABRADOR TORRES, POR MOTIVO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. LUIS SEBASTIAN MENDEZ MALDONADO SECRETARIO TEMPORAL