TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

213° y 164°
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana Ligia Elena Hernández de Muñoz, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 15.857.348, domiciliada en la Urbanización Villa Maritza, calle 12, casa N° 14-18 Táriba, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, y civilmente hábil.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada Oryelly Del Valle Castro Rojas, titular de la cédula de identidad N° V- 13.147.643, e inscrita en el inpreabogado bajo el N° 129.300.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana Yoselin Katherine Hernández Suárez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 19.360.674, domiciliada en la Avenida El Cuartel entre Avenida El Parque, Calle central N° 15, el Cuartel, Parroquia Sucre del Municipio Libertador, Distrito Capital, y civilmente hábil.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada María Guadalupe Fernández Avendaño, titular de la cédula de identidad N° V- 25.952.962, e inscrita en el inpreabogado bajo el N° 302.960.
Motivo: REPAROS GRAVES A LA PARTICION
Expediente: 36.378

I
ANTECEDENTES

La presente causa se contrae al juicio incoado por la ciudadana Ligia Elena Hernández de Muñoz, debidamente asistida por la abogada Oryelly Del Valle Castro Rojas, en contra de la ciudadana Yoselin Katherine Hernández Suárez, por partición de comunidad ordinaria con fundamento en los Artículos 768 del Código Civil, y 777 y 778 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 1 al 5. Anexos 6 al 8)
Este Tribunal por auto de fecha 25 de abril de 2022, admitió la demanda que dio origen al presente juicio, y ordenó el emplazamiento de la demandada para que dieran contestación a la demanda. (Folio 9)
Mediante diligencia de fecha 28 de abril de 2022, la demandante Ligia Elena Hernández de Muñoz, confirió poder apud acta a la abogada Oryelly Del Valle Castro Rojas. (Folio 10)
Por escrito de fecha 12 de julio de 2022, la representación judicial de la parte demandada formuló oposición a la partición. (Folios 25 al 28)
A los folios 29 al 31, corre copia simple de poder otorgado por la demandada a la abogada María Guadalupe Fernández Avendaño, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 13 de junio de 2022, bajo el N° 46, Tomo 25, Folios 166 hasta el 168.
A los folios 41 al 42, corre decisión proferida por este Tribunal en fecha 19 de julio de 2022, mediante la cual se desestimó la oposición a la partición formulada por la parte demandada; asimismo se ordenó el emplazamiento de las partes al décimo día de despacho siguiente para que tuviese lugar el acto de nombramiento de partidor.
La representación judicial de la parte demandada mediante diligencia de fecha 26 de julio de 2022 apeló de la decisión de fecha 19 de julio de 2022. (Folio 43), correspondiéndole el conocimiento de dicho recurso al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el cual dictó decisión en fecha 20 de diciembre de 2022, y confirmó la proferida por este Tribunal. (Folios 59 al 63)
Por auto de fecha 27 de febrero de 2023, este Tribunal en cumplimiento de lo ordenado por el Juzgado Segundo Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial en decisión de fecha 20 de diciembre de 2022, emplazó a las partes al décimo día de despacho siguiente a que constara en autos la última notificación de las partes para que tuviese lugar el acto de nombramiento de partidor. (Folio 41)
En fecha 21 de noviembre de 2023, se nombró partidor al ingeniero José Gregorio Pernía, quien aceptó y fue juramentado el 24 de marzo de 2023. (Folios 77, 78, y 80)
Mediante diligencia de fecha 12 de abril de 2023, el partidor designado consignó el informe de partición. (Folios 108 al 1121)
La representación judicial de la parte demandada mediante escrito presentado en fecha 16 de mayo de 2023, formuló reparos graves respecto al informe presentado por el partidor. (Folios 132 al 135. Anexos 136 al 137)
Mediante auto de fecha 18 de mayo de 2023, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el Artículo 787 procesal, fijó el décimo día de despacho siguiente a que constara en autos la práctica de la notificación del partidor, para celebrar audiencia entre las partes, el partidor y la juez. (Folio 138)
Al folio 145, corre acta de audiencia de reparos, en la cual el partidor consignó escrito relativo a los reparos formulados. (Anexos 146 al 161)
Por auto de fecha 4 de julio de 2023, se acordó diferir la oportunidad para dictar la decisión sobre los reparos graves por diez días de despacho contados a partir de la fecha de dicho auto exclusive, en razón del cúmulo de trabajo existente en el Tribunal.

II
PARTE MOTIVA

Corresponde a este Tribunal resolver los reparos graves formulados por la representación judicial de la parte demandada a la partición.
La representación judicial de la parte demandada alegó como fundamento de los reparos formulados lo siguiente: Que en el informe de avalúo de fecha 12 de abril de 2023, presentado por el partidor existen inconsistencias, deducciones y peritajes que causan un gravamen irreparable a su representada.
Que del informe de partición el partidor concluye que el total del líquido partible es por la cantidad de 20.601.814 USD al igual que lo hace en Bolívares digitales en la cantidad de Bs. 504.332,31 en proporciones equitativas para ambas partes en el proceso, en el cual reparan dicho monto por señalar que es impropio, e irrisorio al precio del mercado y del que le corresponde a la propiedad dado que en el informe se omitió lo siguiente:
1° No comparó el precio de mercado con propiedades similares en el sector, para poder determinar el valor real de la propiedad, una vez que el referido perito hace un esbozo de las reglas para establecer el patrimonio neto; que no realiza una adecuación real con el precio de la venta.
2° No utiliza documentos de propiedad de inmuebles conexos al lugar de la propiedad, dado que solamente utilizó el documento de propiedad del inmueble partible.
3° Que el partidor en su informe en la parte identificada como enfoque del avalúo, determina que el significado del valor de la propiedad de la tierra, es realizado mediante el método evolutivo que es combinado, el valor de la tierra considerando el costo de construcción de las bienhechurías y para la construcción utiliza el método de Ross Heideke, que desprecia en base al tiempo, y realiza el cálculo y determina que el total de construcción global es 305,20 y en bolívares de 16.481,44, calculando el valor del terreno 4.120,36 USD y valorando generalmente la propiedad en la cantidad de 20.601,81.
Alega que todo el informe debe ser en base al precio de mercado y el estado del inmueble, y que el partidor no tomó en consideración cual es el precio de mercado, ni comparado, ni combinando los precios en los inmuebles adyacentes, al igual que señala y generaliza las mejoras en construcción al darle una cuantificación sin describir cuanto es el precio de los materiales de piso, paredes, columnas, baños, techo, para dar una conclusión a un precio, y bajo una simple suma matemática determinar cual es el valor real de las mejoras del terreno, simplemente el señala que aplica el método de Ross Heideke, que desprecia en el tiempo el valor que da a las propiedades; tampoco toma en consideración el valor que da a la propiedad la Alcaldía a cada propiedad para tomar una base.
4° Que no toma en cuenta y consideración los pasivos que posee el inmueble como impuestos municipales, como aseo, derecho de frente y servicios públicos como luz y agua; dado que los impuestos municipales actualmente poseen un costo elevado, que también aumenta el valor de la propiedad porque para su mantenimiento requiere de un esfuerzo mayor económico.
5° Que el partidor en su informe señala que el bien inmueble es indivisible, sugiriendo igualmente que se vaya a remate el inmueble, y tampoco da un proyecto de partición ajustable a la realidad, donde sugiera dividir en proporciones equitativas la propiedad. Que estructurando por la mitad el inmueble a su entender es a todas luces totalmente divisible, pero el partidor no toma en consideraciones otras propuestas en la partición, para los intereses de las partes en el proceso lo cual hace a su decir que el partidor carezca de criterio objetivo para su confiabilidad, y rigurosidad del método para el avalúo de los inmuebles objeto de la partición. Que adjudicó el bien inmueble señalando que es invisible lo cual imposibilita la partición, para que se vaya a remate, cuando lo cierto es que puede ser divisible, con lo cual alega se vulnera el derecho de propiedad de su representada, y otorga una conducta que favorece a la parte demandante.
Que da así por presentado los reparos graves en el presente caso en menoscabo del derecho de comunera de su representada por la disminución en el derecho que posee en la comunidad.
En la reunión efectuada el día 13 de junio de 2023, con la asistencia de la representación judicial de la parte demandante; la representación judicial de la parte demandada, así como el partidor, se aprecia lo siguiente:
La representación judicial de la parte demandada formulante de los reparos manifestó: En cuanto al reparo relativo al valor del inmueble, que el partidor no tomó en consideración para ello los valores en el mercado de otros inmuebles, tal como lo expuso en el escrito de reparos; que tampoco tomó en cuenta los pasivos, es decir, el pago de impuestos a la Alcaldía, y por servicios a CORPOELEC. Respecto a la división del inmueble considera que el mismo sí es divisible, por las razones que indicó en el escrito de reparos.
La representación judicial de la parte demandante indicó que el partidor no puede determinar el valor del inmueble utilizando los valores comparativos, tal como lo hacen los agentes inmobiliarios, porque los partidores hacen un avalúo conforme a un método científico. En cuanto a los pasivos alegó que los impuestos por derecho de frente han sido pagados a la Alcaldía hasta fecha reciente y que han cancelado la cuota por los servicios. Que el partidor indicó que el inmueble es indivisible, ello en razón de que quedaría muy poco metraje al dividir cada parte, y que perdería su valor económico.
El Partidor, nombrado y juramentado, señaló que no utilizó valores comparativos de mercado porque como partidor emplea el método científico que indicó en el informe; que no puede tomar en consideración los pasivos porque forman parte del inmueble, mientras los servicios hacen parte del valor del terreno. Que considera que el inmueble es indivisible porque el área es un polígono irregular, que presenta lados indiferentes, y que su división física es inviable por las razones que señala en el escrito que consignó en el mismo acto y corre inserto a los folios 146 al 161.
A los fines de la resolución de los reparos graves formulados al informe del partidor, estima esta sentenciadora necesario formular las siguiente consideraciones:
Disponen los Artículo 783, 785 y 787 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
Artículo 783.- En la partición se expresarán los nombres de las personas cuyos bienes se dividen y de los interesados entre quienes se distribuyen, se especificarán los bienes y sus respectivos valores, se rebajarán las deudas; se fijará el líquido partible, se designará el haber de cada partícipe, y se le adjudicará en pago bienes suficientes para cubrirlo en la forma más conveniente, siguiendo a tal efecto las previsiones del Código Civil.
Artículo 785.- Presentada la partición al Tribunal se procederá a la revisión por los interesados en el término de los diez días siguientes a su presentación. Si éstos no formularen objeción alguna, la partición quedará concluida y así lo declarará el Tribunal.
Si entre los herederos hubiese menores, entredichos o inhabilitados, será necesaria la aprobación del Tribunal, previo un detenido examen de la partición.
Artículo 787.- Si los reparos son graves emplazará a los interesados y al partidor para una reunión y si en ella se llega a un acuerdo el Juez aprobará la partición con las rectificaciones convenidas.
Si no se llega a acuerdo, el Juez decidirá sobre los reparos presentados dentro de los diez días siguientes. De la decisión se oirá apelación en ambos efectos.

En las normas transcritas supra el legislador reguló la forma de resolver los reparos que opongan las partes al informe del partidor, estableciendo en esta etapa del proceso la posibilidad de la apertura de un contradictorio, en el que las mismas quedan facultadas para ejercer el derecho de revisar y oponer reparos a la partición presentada al Tribunal, concediéndoles un plazo de diez días una vez conste en autos el informe de partición, para que formulen objeciones al mismo. Si tales reparos son graves, el juez debe emplazar a los interesados y al partidor para una reunión conciliatoria con el fin de que se llegue a un acuerdo sobre los aspectos controvertidos. Si éste se logra, el Juez aprobará la partición con las rectificaciones convenidas; pero si no se produce el acuerdo, el Juez debe decidir sobre los reparos presentados dentro de los diez días siguientes a la reunión conciliatoria; decisión esta contra la que puede interponerse el recurso de apelación que debe ser oído en ambos efectos, pudiendo ser objeto del recurso de casación en caso de cumplir con los requisitos para su procedencia.
En tal sentido, el Dr. Abdón Sánchez Noguera en su obra “Manual de Procedimientos Especiales Contenciosos” define los reparos graves señalando lo siguiente:

Reparos graves: Aquellos que afecten el derecho que corresponde a los comuneros en la partición realizada, tales como adjudicaciones que no se correspondan con los derechos que al comunero corresponden en la comunidad que se liquida, exclusión de algún comunero en las adjudicaciones, omisión de adjudicación de algún bien, etc. En tal caso se abrirá la incidencia que ordena el artículo 787, emplazándose a los interesados y al partidor a una reunión para tratar de llegar a un acuerdo sobre los reparos formulados, de modo que si se llega a tal acuerdo, se aprobará la partición con las rectificaciones convenidas; pero de no producirse el mismo, el juez "decidirá sobre los reparos presentados dentro de los diez días siguientes", oyéndose apelación en ambos efectos contra la decisión que se dicte. (Ediciones Paredes. Caracas 2013. Pág. 552)

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 961 de fecha 18 de diciembre de 2007, puntualizó lo siguiente:

Respecto a los reparos graves, el procesalista Ricardo Henríquez La Roche, ha señalado que son todos aquéllos que afectan el derecho o proporción que corresponde a los comuneros, tales como, adjudicaciones que no se correspondan con los derechos que al comunero le corresponden en la comunidad, exclusión de la comunidad, etc.
Ahora bien, desde el punto de vista práctico, el informe de partición puede ser simple o complejo, lo cual dependerá del patrimonio objeto de división, es decir, si está o no conformado por un universo de bienes variados y de diversa naturaleza.
De manera que, si dicho patrimonio está conformado por un universo de bienes de diversa naturaleza, las posibilidades de incurrir en desviaciones que den lugar a reparos graves son mayores, ya que la labor de clasificación y formación de los lotes, la realización de los avalúos y la preservación del principio de distribución equitativa se tornan más arduas. Por el contrario, si la partición es simple los reparos oponibles se reducen en proporción a esa simplicidad.
(Exp: Nº. AA20-C-2002-000524)

Conforme a lo expuesto los reparos graves están referidos a los que afectan el derecho o la proporción que corresponda a cada comunero en la partición efectuada, como serían las adjudicaciones que no sean proporcionales con la alícuota que cada comunero tenga en la comunidad; o la exclusión de alguno de los comuneros en las adjudicaciones efectuadas; así como la no adjudicación de algún bien de los que conforman la comunidad.
En el caso de autos se aprecia que los reparos formulados por la representación judicial de la parte demandada se circunscriben a los siguientes: El valor asignado por el partidor al bien inmueble, y el carácter indivisible del mismo, los cuales se examinarán de seguida.
1.- El valor asignado por el partidor al bien inmueble objeto de partición por considerar la representación judicial de la parte demandada que el partidor no consideró cual es el precio de mercado comparándolo con propiedades similares en el sector, para poder determinar el valor real de la propiedad; ni que tampoco tomó en cuenta y consideración los pasivos que posee el inmueble como impuestos municipales, aseo, derecho de frente y servicios públicos como luz y agua; dado que los impuestos municipales actualmente poseen un costo elevado, que también a su entender aumenta el valor de la propiedad porque para su mantenimiento requiere de un esfuerzo mayor económico.
En tal sentido, esta sentenciadora aprecia que el partidor luego de ser formulados los reparos en la oportunidad de la audiencia convocada para tal fin explicó y detalló en el escrito presentado en dicho acto que para la valoración total del referido inmueble conforme al avalúo efectuado en 20.601,81 USD, tomó en consideración el valor de la propiedad de la tierra en: 4.120,36 USD más el valor por las construcciones en: 16.481,44 USD. Que sobre dicho bien inmueble se determinó el valor de las construcciones a nuevo para luego mediante tabla estadística y utilizando el método mas común y mundialmente conocido Ross-Heidecke se procedió a su depreciación con base a la edad aparente, vida útil y estado de conservación, lo que le permitió obtener el valor actual de las construcciones. Que visto que hoy día se carece de referenciales de compra-venta, ya que las ventas son escasas o en su defecto no reflejan el valor real de la transacción, en vista de ello el Ingeniero Miguel Camacaro instituyó el Método Evolutivo-Contributivo o método de Incidencia lo que permite otorgarle por parte del experto un porcentaje discrecional de incidencia de la construcción al terreno que luego sumado arroja el valor real y aproximado del inmueble. Que respecto al precio de mercado o comúnmente conocido Análisis Comparativo de Mercado ACM, utilizado por los asesores Inmobiliarios, el mismo ofrece un bosquejo limitado de los bienes muebles e inmuebles ya que no presenta: características constructivas, estado actual del inmueble, edad aparente, depreciación, pues es sólo un precio por el que el cliente ofrece su inmueble simplemente porque quiere vender (Necesidad de Vender) o desea colocar en venta ( Mantiene su valor pero no necesita vender) en el mercado, regional o nacional.
Conforme a lo expuesto, esta sentenciadora considera que el partidor empleó el método comúnmente utilizado para realizar el avalúo conocido como Ross-Heidecke, ya que mal podía establecer el valor del inmueble conforme a un análisis comparativo del mercado pues el mismo es empleado por los agentes inmobiliarios con fundamento en el precio que establecen los propietarios. Así se estable.
Asimismo, en cuanto a lo señalado por la representación judicial de la parte demandada, sobre que el partidor no tomó en consideración los pasivos que posee el inmueble como impuestos municipales, aseo, derecho de frente y servicios públicos como luz y agua, dado que los impuestos municipales actualmente poseen un costo elevado, que también aumenta el valor de la propiedad porque para su mantenimiento requiere de un esfuerzo mayor económico; resulta acorde lo señalado por el partidor que los pasivos no forman parte del valor del inmueble, pues constituyen deudas del propietario del bien que es el sujeto pasivo del impuesto, tasa o contribución, sobre el cual recae la obligación tributaria, mas sin embargo los servicios tales como, aseo, derecho de frente, Luz y agua, van inmersos dentro del valor del terreno del Inmueble, que luego sumados con el valor de las construcciones debidamente depreciados forman el valor general de avalúo del bien.
En consecuencia, esta sentenciadora desestima el reparo formulado por la parte demandada sobre el valor del inmueble objeto de partición por considerar que el partidor realizó el avalúo del mismo conforme al método que en estos caos es empleado. Así se decide.
2.- En cuanto a la indivisibilidad del inmueble que repara la representación de la parte demandada, se observa: que el partidor explicó tanto en el informe, así como en la audiencia celebrada para los reparos que el inmueble descrito en la partición no reúne las exigencias mínimas urbanísticas y constructivas para su cómoda división entre las partes, por lo que recomendó que se acuerde la venta del mismo en subasta pública, en razón del polígono irregular que presenta el referido inmueble, por lo que el mismo es indivisible y resulta incomoda su división equitativa para cada parte ya que todos su lados son diferentes, entonces resulta dificultoso su distribución equitativa. Otro factor importante es que el inmueble presenta un área aprovechable de 65,23 m2, y si se lleva a cabo la división quedaría cada inmueble de 32 mt2 aproximadamente y con forma totalmente Irregular.
Conforme a lo expuesto por el partidor esta sentenciadora aprecia que efectivamente el área del referido inmueble y su conformación como un polígono irregular no permite su división cómodamente para ambas partes, por lo que tal como lo dispone el Artículo 1071 del Código Civil, se ordena proceder a la venta del inmueble objeto de partición por subasta pública, tomando como referencia el avalúo establecido en el informe de partición. Así se decide.
Así las cosas, resulta forzoso para quien decide que deben declararse sin lugar los reparos graves formulados por la representación judicial de la parte demandada tal como se expresará en el dispositivo del fallo. Así se decide.

III
DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrado Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR los reparos graves formulados por la representación judicial de la parte demandada al informe del partidor. En consecuencia, se ordena proceder a la venta del inmueble objeto de partición por subasta pública tal como lo dispone el Artículo 1071 del Código Civil, tomando como referencia el avalúo establecido en el informe de partición.
Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada digitalizada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los veinte (20) días del mes de julio del año dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.

DRA. FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ
JUEZ PROVISORIO

ABG. BLANCA YANELYS CONTRERAS ROSALES
SECRETARIA TEMPORAL