REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA DEMANDANTE: JAIME SARMIENTO CARDOZO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.033.686, de este domicilio y hábil. Sin apoderado Judicial. DEMANDADA: CONSTRUCTORA FRANCIA CA., Sociedad de Comercio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, de fecha 17 de mayo de 2005, bajo el N° 19, Tomo 10, representada por su presidente el ciudadano José Reyes Gándica Andrade, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.641.801, de este domicilio y civilmente hábil. APODERADOS: DORIS ISABEL GANDICA ANDRADE y DORIS ELISA MENDEZ PONCE, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros.38.898 y 48.591 en su orden. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (Apelación a decisión de fecha 26 de Abril de 2022, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira) I ANTECEDENTES DE LA LITIS La presente causa pasa al trámite de esta segunda Instancia en razón de ser deferida a este Tribunal proveniente del trámite de distribución de expedientes, al someterse al gravamen de apelación por la parte demandante la decisión de mérito proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira en fecha 26 de abril del 2.022 Del iter procesal de la causa: Actuaciones en el a quo: Pieza I: Del folio 1 al 8, corre inserto libelo de demanda, por el que el ciudadano Jaime Sarmiento Cardozo, asistido de abogado, demanda a la Sociedad mercantil Constructora Francia, C.A., representada por el ciudadano José Reyes Gandica Andrade, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, con fundamento en los Artículos 1.113, 1.159, 1.161, 1.167 y 1.474 del Código Civil, con anexos de los folios 9 al 72). Riela al folio 74, auto de fecha 17 de octubre de 2017, el Tribunal admitió la demanda y acordó su tramitación por el procedimiento ordinario, ordenando el emplazamiento de la demandada, para su compareciera al acto de litis contestación, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constará en autos la citación. Riela a los folios 75 al 76, diligencia del alguacil del a quo de fechas 17 de noviembre y 1° de diciembre de 2017, dejó constancia que no logró contactar al representante legal de la parte demandada, a los efectos de su citación. Riela al folio 77, diligencia de fecha 5 de diciembre de 2017, por la que el demandante confiere poder apud acta a los profesionales del derecho, María Victoria Castillo Rojas y María Victoria Castillo Hernández. Rielan a los folios 78 al 84 actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada, por medio de carteles. Mediante diligencia de fecha 21 de febrero del 2018, la representante actora, solicita nombramiento de defensor ad littem. (folio 85) Mediante diligencia de fecha 16 de abril del 2018, la secretaria del Tribunal declara sobre su traslado para fijación de cartel de citación del ciudadano José Reyes Gandica. (folio 86) Riela al folio 87, diligencia de conferimiento de poder por parte del ciudadano José Reyes Gandica a las abogadas Doris Méndez Ponce y Doris Isabel Gandica en fecha 07 de mayo del 2018, Mediante escrito de fecha 07 de junio del 2018, la representación del ciudadano José Reyes Gandica, opone como primer punto previo tacha de instrumento privado y procede a contestar el fondo de la demanda. (folios 88 al 90) Riela a los folios 91 al 93, formalización de tacha propuesta por la representación del ciudadano José Reyes Gandica, en fecha 15 de junio del 2018 y en igual sentido presenta escrito que denomina de consideraciones a la tacha señalada, ello en fecha 18 de junio del 2.022. A los folios 100 y 101 riela escrito por el que la representación actora, señala dar contestación a la formalización de tacha en fecha 22 de junio del 2018. Mediante escrito de fecha 28 de junio del 2018, la representación actora presenta escrito de promoción de pruebas. (folios 181 al 186) Consta a los folios 200 y 201, que la representación del ciudadano José Reyes Gandica, presenta escrito de promoción de pruebas en fecha 02 de julio del 2018. Mediante auto de fecha 13 de julio de 2018, el a quo, dicta decisión mediante la cual declara la falta de cualidad del ciudadano José Reyes Gandica Andrade para intervenir y sostener la presente causa, señalando que con la intervención y actuación de los abogados Doris Isabel Gandica Andrade y Doris Elisa Méndez Ponce, se configura la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante de la parte demandada; esto por no tener la representación que se atribuyen. Igualmente, repuso la causa al estado de la designación o nombramiento de defensor ad litem para la parte demandada empresa Constructora Francia C.A, ello en razón de que feneció el lapso otorgado en los carteles de citación y dicha empresa no acudió a darse por citada. Asimismo, declaró la nulidad de todas las actuaciones procesales posteriores al acto de fecha 16 de abril de 2017, mediante la cual la Secretaria informó haber fijado cartel de citación en el domicilio de la parte demandada incluyendo el poder apud acta conferido por el ciudadano José Reyes Gandica Andrade. (Folios 203 al 206) Riela al folio 207, auto de fecha 23 de noviembre de 2018, por el que la Ciudadana Juez Provisorio Fanny Trinidad Ramírez Sánchez, señala que se aboca al conocimiento de la presente causa. En fecha 7 de marzo de 2019, el ciudadano José Reyes Gandica Andrade, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Constructora Francia C.A., confirió poder apud acta a los abogados Doris Isabel Gandica Andrade y Doris Elisa Méndez Ponce. (Folio 211, con anexo a los folios 212 al 219) Consta a los folios 220 al 22, escrito de fecha 4 de abril de 2019, por el que la representación de la demandada señala dar contestación a la demanda. Pieza II: Al folio 02 y su vuelto, consta escrito de promoción de pruebas de fecha 3 de mayo de 2019 propuesta por la representación judicial de la demandada, las cuales resultan agregadas mediante auto de fecha 22 de mayo de 2019. (Folio 3) Consta a los folios 04 al 11, escrito de fecha 9 de mayo de 2019, por el que la representación judicial de la parte demandante promovió pruebas, las cuales resultan agregadas mediante auto de fecha 22 de mayo de 2019. (Folio 197) Mediante auto de fecha 30 de mayo de 2019, el a quo, admitió cuanto ha lugar en derecho, las pruebas promovidas por la parte demandada, con excepción de la prueba documental promovida en el particular segundo, en razón de que dicha prueba (administrativa) no fue acompañada junto con el escrito de promoción de pruebas. Folio 190) Riela al folio 199, auto de fecha 30 de mayo de 2019, por el que el a quo, admite las pruebas promovidas por la parte demandante y fijó oportunidad para la evacuación de las pruebas de inspección judicial y testimoniales. Riela a los Folios 236 al 239, escrito de fecha 12 de agosto de 2019, por el que la representación judicial de la parte demandada presentó informes. Al folio 240 corre diligencia de fecha 12 de agosto de 2019, suscrita por la representación judicial de la parte demandada mediante la cual consignó decisión proferida el 3 de julio de 2018, por el Tribunal Séptimo Itinerante de Control de San Cristóbal del Estado Táchira. A los folio 242 al 251, riel escrito contentivo de los informes que la parte demandante a través de su apoderado judicial presenta en fecha 13 de agosto del 2019. Riela a los folios 259 al 273 decisión de fecha 26 de abril de 2022, objeto del gravamen de apelación, la cual declara sin lugar la demanda con la condena en costas a la demandante. Mediante escrito de fecha 04 de mayo del 2022, la parte demandante, apela de la decisión proferida por el a quo, la cual es oída en ambos efectos, como consta en auto de fecha 11 de mayo del 2,022 Riela a los folios 285 al 287, actuaciones de ingreso del expediente al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción y la Inhibición del Juez de tal Juzgado. Actuaciones en esta Instancia: A los folios 288 y 289, consta que el expediente contentivo de la causa señalada es recibida en esta instancia en fecha 06 de junio del 2022, por lo que en la misma fecha se le da entrada y el curso de Ley. Riela a los folios 292 al 308 escrito que en fecha 20 de julio del 2022, presenta la parte demandada a titulo de informes en esta instancia. A los folios 309 al 320 constan los informes presentados por la parte demandante en fecha 25 de julio del 2022. A los folios 02 de agosto del 2022, riela escrito de observaciones que hace la representación de la demandada a los informes de su contraparte. En igual sentido la demandante presenta observaciones a su contraparte en fecha 03 de agosto del 2022. (folios 322 al 330) II MOTIVA DE LA DECISION Producto de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en la presente causa contra la resolución judicial de fecha 26 de abril del 2.022, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Juicio que por cumplimiento de contrato es incoado por el ciudadano Jaime Sarmiento Cardozo contra la sociedad de comercio CONSTRUCTORA FRANCIA, C.A., resolución ésta que declara sin lugar la demanda interpuesta; ante ello y apelada la decisión referida y oído el recurso interpuesto en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones: De la competencia Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA. Argumentaciones alegatorias de la demandante Arguye que tal y como consta del Contrato de Opción de compra venta celebrado en fecha, 3 de noviembre de 2006, con la empresa demandada denominada en el contrato "LA URBANIZADORA" y su persona denominado "EL OPCIONADO", acordaron celebrar un contrato de opción de compra venta conforme a las siguientes cláusulas: CLAUSULA PRIMERA: En un terreno propio, según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, en fecha veintinueve (29) de Junio de Dos Mil Seis (2006), bajo el No: 25, Tomo: 052, Protocolo Primero, folios '/2, "LA URBANIZADORA", ha proyectado la ejecución de la Urbanización Vasconia ubicada en la calle Principal de Pueblo Nuevo (Parte Alta), Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal, y ha resuelto otorgarle opción de compra venta a “EL OPCIONADO" sobre la parcela N° 28 y la quinta por construirse, estipulándose las particularidades y características de dicho compromiso. CLAUSULA SEGUNDA: "EL OPCIONADO" declaró expresamente su formal voluntad y promesa de adquirir de "LA URBANIZADORA", la parcela y la vivienda que sobre la misma se construirá, la cual se Identifica como sigue: "URBANIZACIÓN VASCONIA" parcela N° 28. La parcela tendrá un área de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS (170,00 m2) aproximadamente. La vivienda tendrá un área de construcción de Ciento Sesenta Metros Cuadrados (160,00 m2), aproximadamente, distribuidos en: PLANTA BAJA: Sala comedor, cocina pantry, servicios, una (1) habitación o estudio, una (1) sala de baño, patio y garaje destechado para dos (2) vehículos y en la PLANTA ALTA: Tres (3) habitaciones y dos (2) baños. Las características y acabados generales de la vivienda, serán las siguientes: Paredes: Serán de bloques de arcilla rematadas interiormente con friso y una mano de pintura de caucho o bien podrá ser salpicadas con material basado en arena y cemento. También podrán combinarse ambos acabados, en su exterior, llevarán un friso rustico. Serán insonorizados con la vivienda apareada. Pisos: Serán de cemento rustico sin plantilla. Techos: de placa nervada y teja criolla. Baños: Llevarán porcelana de primera nacional hasta una altura de equivalente al dintel de las puertas, la porcelana y las piezas serán blancas o de color pastel, no se incluirán accesorios. Puertas: Serán de madera entamborada rematadas con una mano de sellador o de madera prensada en su color natural. La puerta principal será de madera maciza y las otras de hierro. Herrería: Las ventanas estarán construidas por marcos de aluminio y vidrio nacional de primera. Instalaciones-: Las tuberías de aguas blancas, negras y ventilación, serán de PVC. Las tuberías de agua caliente serán de cobre, se dotará de ese elemento a los baños y cocina, no se incluye el calentador. Las de gas domestico serán de cobre, las instalaciones eléctricas se realizarán mediante tuberías plásticas y conductores de cobre forrados en plástico, se dotará a la vivienda de un tablero con los circuitos requeridos, con sus respectivos "breakers". Varios: No se dotará de closets, carrileras ni entrada peatonal. La distribución se ejecutará conforme al proyecto debidamente aprobado por las autoridades competentes que "EL OPCIONADO" conoce. En la CLAUSULA TERCERA. En atención a la voluntad expresada por "EL OPCIONADO", en la cláusula anterior,"LA URBANIZADORA" reservó y para aquella, el inmueble descrito en la cláusula precedente. En cumplimiento de la CLAUSULA CUARTA "EL OPCIONADO" pagó la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs, 50.000.000,00) en calidad de inicial, además de garantizar el cumplimiento de las obligaciones acá contraídas e imputables al precio de venta. CLAUSULA QUINTA: El precio de venta, la cuota inicial, el financiamiento hipotecario y cualquier otra condición relacionada con la forma de pago quedaron definidas, debiendo aclarar que la "INMOBILIARIA SOFITASA, C.A." era la Promotora y Gestora de la opción de compra venta, quien estaría encargada de todo lo relacionado con la publicidad, recepción y cobranza de las cantidades por cancelar por "EL OPCIONADO" a nombre de "LA URBANIZADORA", siendo ésta última, la única responsable del convenio suscrito. Que el precio de venta fue la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 375.000.000,00) al contado; es decir, la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES, hoy en día (BsF 375.000,00), siendo conveniente destacar que en lo sucesivo se referiría al precio y modalidades de pago con el valor de la conversión monetaria que regia para el momento de interposición de la demanda. Que la forma de pago a crédito se estableció, mediante el pago de una inicial como reservación por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs 50.000.0000,00), los cuales fueron pagados en la misma fecha del 3 de noviembre de 2006 a "LA INMOBILIARIA SOFITASA" a nombre de la Urbanizadora "CONSTRUCTORA FRANCIA, COMPAÑIA ANONIMA" y a partir del 15 de diciembre de 2006 al 15 de noviembre de 2008 cancelaría veinticuatro (24) cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 4.000.000,00) cada una y tres (3) cuotas especiales pagaderas en la siguientes fechas: Primera cuota: el quince (15) de diciembre de 2007, por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 25.000.000,00). Segunda cuota, el quince (15) de junio de 2008 por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 25.000.000,00) y Tercera cuota, el quince (15) de noviembre de 2008 por la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs 29.000.000,00); y al protocolizar cancelaría de contado o mediante crédito hipotecario que solicitaría al Banco Sofitasa u otra entidad financiera el saldo pendiente, es decir, la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00). Que ese último pago no se realizó por cuanto "LA URBANIZADORA" no cumplió a cabalidad con las especificaciones y con los términos establecidos para la construcción, tanto de la vivienda como de las áreas comunes del urbanismo. Aduce la demandante que en cumplimiento de sus obligaciones para con la empresa demandada realizó los siguientes pagos: Cuota inicial 03-11-2006 50.000,00 cancelada el 3-11-2006 Cuota 01 15-12-2006 4.000,00 cancelada el 15-12-2006 Cuota 02 15-01-2.007 4.000,00 cancelada el 15-01-2007 Cuota 03 15-02-2.007 4.000,00 cancelada el 15-02-2007 Cuota 04 15-03-2.007 4.000,00 cancelada el 15-03- 2007 Cuota 05 15-04-2.007 4.000,00 cancelada el 12-04-2007 Cuota 06 15-05-2.007 4.000,00 cancelada el 15-05-2007 Cuota 07 15-06-2.007 4.000,00 cancelada el 18-06-2007 Cuota 08 15-07-2.007 4.000,00 cancelada el 13-07-2007 Cuota 09 15-08-2.007 4.000,00 cancelada el 15-08-2007 Cuota 10 15-09-2.007 4.000,00 cancelada el 01-10-2007 Cuota 11 15-10-2.007 4.000,00 cancelada el 11-10-2007 Cuota 12 15-11-2.007 4.000,00 cancelada el 14-11-2007 Cuota 13 15-12-2.007 4.000,00 cancelada el 03-12-2007 Cuota 14 15-01-2.008 4.000,00 cancelada el 16-01-2008 Cuota 15 15-02-2.008 4.000,00 cancelada el 14-02-2008 Cuota 16 15-03-2.008 4.000,00 cancelada el 14-03-2008 Cuota 17 15-04-2.008 4.000,00 cancelada el 14-04-2008 Cuota 18 15-05-2.008 4.000,00 Cuota 19 15-06-2.008 4.000,00 Cuota 20 15-07-2.008 4.000,00 Cuota 21 15-08-2.008 4.000,00 Cuota 22 15-09-2.008 4.000,00 Cuotas N° 18, 19, 20, 21 y 22 cancelada el 08-01-2010 Cuota 23 15-10-2.008 4.000,00 cancelada el 20-09-2017 Cuota 24 15-11-2008 4.000,00 cancelada el 21-09-2017 Cuotas especiales: Cuota 01 15-12-2007 25.000,00 cancelada el 14-03-2.008 Cuota 02 14-03-2008 25.000,00 cancelada el 20-09-2017 Cuota 03 15-11-2.008 29.000,00 cancelada el 10-03-2.011. Alega que de conformidad con el contenido de las cláusulas del precitado "CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA" cumplió con las formalidades de pago tal como había sido convenido, presentándose durante la ejecución y desarrollo del urbanismo serías dificultades para el mejor cumplimiento de las obligaciones por parte de la empresa Mercantil "CONSTRUCTORA FRANCIA, C.A."; lo cual generó las dudas razonables para pensar que podría presentarse un incumplimiento de su parte, lo al efectivamente ocurrió al no realizar o terminar las especificaciones del contrato de opción de compra venta, faltando aún las siguientes obras civiles: 1) Construcción de un muro de 10 mts de largo por 2,50 mts de alto (25 m2), 2) Falta de instalaciones para aguas negras, aguas blancas, acometida de gas, 3)Faltan las instalaciones de electricidad (tablero principal, cajetines, apagadores, toma corrientes), 4)Faltan los metálicos de las puertas, 5) Faltan frisos, estuco, pintura de base, techo de entrada, impermeabilización de techos, 6) Falta la puerta corrediza de aluminio (2,20 mts de ancho x 2,50 mts de alto), cuatro claraboyas, sobre piso, 7) Falta la cerámica en baños a una altura de 2,10 mts, 8) Falta el suministro e instalación de piezas sanitarias; es decir, que a su decir no hubo la construcción del inmueble de conformidad con las especificaciones y señalamientos en lo que respecta a la vivienda signada con el número 28 inicialmente según el CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA y posteriormente modificada su nomenclatura por reformulación del proyecto arquitectónico, correspondiéndole ahora el número 25, sin mencionar la no conclusión de las obras civiles correspondientes a las áreas comunes señaladas en el documento constitutivo de Condominio de la Urbanizaci6n Vasconia, todo lo cual se determinará en el curso del proceso a iniciarse. Manifiesta que a pesar de las circunstancias en que se desarrollaba la construcción del Urbanismo, cumplió a cabalidad con todos los pagos, tal como consta de los comprobantes que produjo junto con el libelo demanda, marcados con la letra "C" y señalados en los numerales: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15,16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, respectivamente y a los efectos legales consiguientes produjo set fotográfico de las condiciones actuales de construcción de la obra (Casa N° 25). Indica que en su condición de arquitecto, celebró contrato verbal con el Ing. JOSE REYES GANDICA ANDRADE, para la elaboración e instalación de puertas de madera y ventanas para pagar o amortizar parte de la deuda, mediante la emisión de constancia de abonos a su nombre como prueba de pago; lo cual no se logró finiquitar por la informalidad en el incumplimiento por parte del Ing. JOSE REYES GANDICA ANDRADE, adicionando que a tal efecto se instaló puertas y ventanas en su totalidad a 10 viviendas, asignadas con los números: 01, 02, 03, 04, 09, 10, 12, 16, 17 y 18, y con estos trabajos se pagaron las cuotas 23, 24 y segunda especial en su momento con el acuerdo verbal, y sin embargo no fue emitida la constancia respectiva por parte del Ing. JOSE REYES GANDICA ANDRADE. Que adicionalmente se instalaron marcos de ventanas en su totalidad en las casas números: 05, 06, 07, 08, 11, 13, 14 y 15 y en varias de ellas se los robaron porque no existía seguridad en el Conjunto Residencial; que Ing. JOSE REYES GANDICA ANDRADE siempre se negó a hacer una conciliación de cuentas de los trabajos realizados y su aplicación o abono a la deuda contraída por la construcción objeto de Contrato de Opción de Compra Venta a pesar de haber sido ejecutados los trabajos de instalación de puertas de madera y ventanas, y que los trabajos se suspendieron al terminarse la relación de negocios entre CONSTRUCTORA FRANCIA C.A. y la INMOBILIARIA SOFITASA. Que se estableció un plazo máximo de noventa (90) días a partir de la fecha de emisión de la cédula de habitabilidad respectiva o el documento que hiciera sus veces, para proceder a protocolizar el documento de compra venta, pero que vencido este lapso sin que "EL OPCIONADO" cumpliera con sus obligaciones, quedaría a favor de "LA URBANIZADORA" para resarcir eventuales daños y perjuicios, la cantidad entregada por "EL OPCIONADO", hasta un máximo de un 20% del precio de venta. Que el plazo de la referida opción de compra venta comenzaba a regir a partir de la cancelación total de la reserva y vencía a los 90 días contados a partir del permiso de habitabilidad y registro del documento de condominio de la citada Urbanización, pudiendo prorrogarse por 30 días más, si fuere necesario y en el caso particular de la vivienda signada con el número 25, ello aún no había sido obtenida por parte de la demandada, constituyendo a su entender de manera evidente el incumplimiento de las obligaciones contractuales por ella asumidas Fundamenta la demanda en los Artículos 1.133, 1.159, 1.161, 1.167 y 1.474, del Código Civil y aduce que frente al cumplimiento de su única prestación contractual, concretada en el pago de la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs 50.000.000,00) por concepto de inicial, más las 24 cuotas establecidas en el contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, por un monto de Cuatro Millones de Bolívares (Bs 4.000.000,00) cada una, dos cuotas de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00) y una cuota de Veintinueve Millones de Bolívares (Bs. 29.000.000,00), lo cual totaliza la cantidad de DOSCIENTOS 'VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 225.000.000,00), es decir DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (BsF 225.000,00) emerge contrastante el manifiesto INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL de parte de la Empresa Mercantil "CONSTRUCTORA FRANCIA, CA.", ya identificada, con el consiguiente desequilibrio de la ecuación contractual en perjuicio de sus derechos e intereses. Señala que de la más elemental lectura del contrato de compra venta se evidencia que lo celebrado en fecha 3 de noviembre de 2006 es, acorde con la reiterada jurisprudencia, de que al haber expresado los contratantes el consentimiento sobre la cosa y el precio, indudablemente se trata de una venta y como tal, y solicita sea considerada. Peticiona de la demandada convenga o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, en dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta sobre el inmueble señalado y así mismo, que convenga previo el cumplimiento de las cargas y obligaciones que le corresponden, se le haga entrega del mencionado inmueble completamente terminado y habitable, tal y como fue contratado en la cláusula segunda y quinta del contrato y en transmitirle la plena propiedad y la legitima posesión del mismo, mediante el otorgamiento dentro del plazo perentorio que al efecto le fije el Tribunal, del respectivo documento ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, oportunidad en la cual pagará los gastos y derechos de registro que le corresponden y el saldo restante del precio convenido de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs 150.000,00) que manifiesta serán pagados por su persona en dinero en efectivo el día de la firma del documento en el registro respectivo o que en caso de incumplimiento de la parte demandada en la sentencia definitiva pasada en autoridad de cosa juzgada produzca los efectos del contrato no cumplido y sirva de titulo de propiedad a su nombre, de conformidad con el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil. La apoderada judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda solicitó que como punto previo se declare la prescripción de los eventuales derechos del demandante en la presente causa. Igualmente, negó y contradijo lo expuesto por el demandante tanto en los hechos como en el derecho, y en tal sentido realizó las siguientes consideraciones: Que pretende el actor oponer a su representada un contrato un contrato de opción de compra venta que tal como se evidencia de los autos a los folio 9, 10, y 11 y sus respectivos vueltos, que no fue suscrito por su representado, no contienen firma, por lo que su contenido, es decir la negociación que contiene, carecen a su entender de valor jurídico. Manifiesta que reconoce que su representado firmó el folio 12 del expediente, por lo que considera que sólo debe tomarse el contenido del folio N° 12 en el momento de tomar la decisión de la presente causa. Indica que para que un documento privado simple, pueda oponerse en juicio contra una persona, deberá estar suscrito en todas y cada una de las páginas que conforman, y en el presente caso se evidencia de autos que el documento privado que el demandante pretende oponer a su representado y que consigna como el instrumento que fundamenta su pretensión no está firmado por mi representado tal como se evidencia a los folios 9, 10 y 11 del presente expediente. Que el Artículo 1368 del Código Civil venezolano establece que el documento privado que puede oponerse en juicio es el original y suscrito con su firma autógrafa por el obligado, de manera que la posibilidad legal de desconocer o tachar el instrumento sólo tiene sentido cuando concurren estas circunstancias; así se tiene que todo documento privado debe ser autografiado, es decir debe contener la firma manuscrita, de quienes suscriben el documento, en todas v cada una de las páginas que lo componen, lo que permite identificar a los autores del escrito v simultáneamente asegurar la integridad del contenido, ya que por la naturaleza del documento privado son de fácil alteración por las partes. Expresa que no se puede hablar de desconocimiento de firma por cuanto en los folios en referencia no existe firma, y tampoco puede hablarse de desconocimiento de contenido por cuanto, a cual contenido se puede hacer referencia sin la existencia de una firma que pudiera comprometer a un sujeto bien sea persona natural o jurídica, por lo que a su entender no existe documento al no existir la firma que avale el contenido, por tanto el acto inexistente, como en el presente caso, no puede ser conformado ni ratificado por las personas que presuntamente en el intervinieron pues sus vicios son tan significativos que no pueden subsanarse en tal sentido y con fundamento en el principio ”la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho ya sea demandante o demandado no al que lo niega” es decir” lo que se niega no se prueba” al constatar una hojas agregadas a los autos como fundamento de la demanda sin estar firmadas por el demandado considera que debe declararse que no pueden ser oponibles al demandado por no estar suscrita por él y en tal sentido pide declarar su inexistencia, pues para que un acto jurídico sea inexistente no es necesario, inclusive, que intervengan la justicia, pues el solo hecho de carecer de las condiciones para su validez lo convierte en inexistente, y así pide que sea declarado. Manifiesta que aun y cuando los hechos antes expuestos deben a su juicio ser considerados por el Tribunal y por lo tanto abstenerse de pronunciarse en la sentencia sobre el contenido en los folios 09, 10, y 11 y sus vueltos, por no ser oponibles a su representado y declararlos inexistentes por no presentar firma que los avale, sin que se pueda considerar lo que expone como una aceptación del contenido en los folios 09, 10,11 y sus vueltos; a todo evento presentó las siguientes consideraciones de hecho y de derecho sobre la pretensión del actor: Que no es cierto que su representado hubiese firmado un contrato de opción de compra venta donde se hubiera comprometido a vender el inmueble identificado en el escrito libelar, pues se evidencia de la Cláusula Tercera que “en vista de las voluntad expresada por el OPCIONADO en la cláusula anterior, la Urbanizadora reserva desde ahora y para aquella el inmueble descrito en la cláusula precedente”. Indica que el artículo 1474 del Código civil establece que la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, por consiguiente, no es cierto que su representado sea un vendedor contractual agraviante como lo manifiesta el demandante en su libelo, por cuanto su representada no se comprometió a vender sino a reservar, y que uno de los requisitos para poder determinar que existe el consentimiento de vender, es que del contrato se desprenda que el vendedor se obliga a vender y el comprador a comprar y en la presente causa su representado se obliga a reservar para el comprador el inmueble, faltando uno de los requisitos esenciales para poder determinar que se trata de una verdadera venta. Que el demandante manifiesta que “se estableció un plazo máximo de noventa (90) días a partir de la fecha de emisión de la cédula de habitabilidad respectiva o el documento que haga sus veces para proceder a protocolizar el documento de compra venta " igualmente expone en su libelo que " el plazo de la presente opción de compra venta comenzó a regir a partir de la cancelación total de la reserva y vencerá a los 90 días contados a partir del permiso de habitabilidad y registro del documento de condominio de la citada urbanización" y que por cuanto la Alcaldía del Municipio San Cristóbal no ha otorgado la cédula de habitabilidad del inmueble, no existe incumplimiento si el lapso de los noventa días aún no ha comenzado a computarse. Del mismo modo hace referencia a la cédula de habitabilidad y al registro del documento de condominio, señalando que es evidente que el demandante pretende hacer ver que el lapso comenzaría a correr una vez que se dieran una y otra condición, pero no es así, pues la conjunción “y” significa que deben darse las dos condiciones, esto es, el otorgamiento de la cédula de habitabilidad y el registro del documento de condominio de manera simultanea para que se aperture el plazo de los noventa días en referencia. Señala que no es cierto que el demandante cumplió con los pagos, pues tal y como lo establece el Articulo 1527 del Código Civil la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato y del libelo se deja ver claramente que el demandante no cumplió con la obligación de pagar mensual y consecutivamente las cuotas pactadas en el presunto contrato incumpliendo así con el señalado en el Artículo 1527. Impugnó los recibos que corren insertos a los autos del presente expediente en los folios 15, 16,17, 18; 19, 20,21, 22,23, 24, 25, 26,.27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 36 y 38 por cuanto los mismos son instrumentos privados que no están suscritos por ninguna de las partes que conforman la presente, causa, no pudiendo ser oponibles en el presente juicio. Señala que a todo evento y sin que los pronunciamientos que manifiesta convaliden los recibos impugnados, el demandante pagó en enero de 2010 las cuotas que debió haber pagado en el año 2008, es decir dos (2) años después. Igualmente, según tres (3) depósitos consignados a los autos, depositó la cantidad de cuatro mil bolívares fuertes(Bs.F., 4.000,00) en cada deposito, es decir, lo que hoy representa 0,04 bolívares soberanos; pagos esos que no reconoce y en consecuencia los impugnó, por cuanto no se pueden tomar estos depósitos como pagos realizados por el demandante para cancelar la obligación pactada en el contrato, por cuanto del contenido de cada planilla de depósito solo se refleja la cantidad depositada en el banco pero no indica que se está pagando con ese dinero depositado. Aduce que en caso de que este Tribunal considere darle valor jurídico al pago realizado con los referidos depósitos, manifiesta que considera grosero lo que está haciendo el demandante pagando en el año 2017 la cantidad de 0,04 bolívares soberanos, pues diez años después pretende pagar una obligación demostrándose que efectivamente el demandante no cumplió con el pago establecido en la cláusula quinta del contrato, adoptando una conducta contumaz e violando así disposiciones legales y contractuales en detrimento de los derechos patrimoniales de la demandada. Igualmente, ya que pretende que se le tome en cuenta un recibo que cursa a los autos al folio 38 por la cantidad de veintinueve mil bolívares, el cual impugna por cuanto no se indica que se estuviera realizando algún pago relacionado con el contrato que pretende oponer el demandante a su representado. Aduce que no es cierto que el actor haya celebrado contrato verbal con su representado para la colocación de puertas, ventanas y marcos para ventanas, por lo que no es cierto que su representada se haya negado a realizar la conciliación de cuentas de trabajos realizados que además es falso que se hayan robado puertas y ventanas supuestamente colocadas por el demandante, pues esto nunca fue denunciado ni ante la constructora demandada ni ante los organismos de investigación correspondientes. Indica que no es cierto que en el contrato se haya identificado a su representada como OFERENTE VENDEDOR pues se trata de una reserva de un inmueble, que tal como el demandante lo manifiesta en la relación de los hechos (folio 1) a los efectos del contrato su representada se denominara "LA URBANIZADORA” no dice en el texto del presunto contrato que se denominara LA VENDEDORA. Y que además no es cierto que su representada se hubiera comprometido con el actor en la ejecución de las obras civiles, por cuanto no existe ningún documento suscrito por la demandada donde se determine tal obligación con el actor. Manifiesta con relación a lo expuesto en el libelo relacionado de que existe un desequilibrio de la ecuación contractual en perjuicio de los derechos e intereses del demandante, que el incumplimiento en el pago en el tiempo y en la cantidad establecida en el presunto contrato por parte del demandante, generó un desequilibrio patrimonial pues al pagar dinero devaluado generó una disminución en el capital de la constructora demandada, impidiéndole recuperar el equilibrio económico inicial, generando una responsabilidad contractual por incumplimiento en el pago en perjuicio de su representado y así pide sea declarado en la definitiva. Que el demandante esta pagando con bolívares devaluados una obligación que debió ser pagada hace nueve (09) años atrás, ocasionado daños en el patrimonio de su representado. Pide que se declare sin lugar la presente demanda con todos los pronunciamientos de ley. De la decisión apelada y su motivación. La decisión recurrida de fecha veintiséis (26) de abril del año dos mil veintidós indica en su dispositiva: “…PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano Jaime Sarmiento Cardozo, asistido por el abogado Pedro Castillo Rojas en contra de la sociedad mercantil Constructora Francia, C.A., representada por el ciudadano José Reyes Gandica Andrade, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa. SEGUNDO: De conformidad con el Artículo 274 procesal condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en el proceso…” Esa decisión es sustentada en la siguiente motivación: “…del acervo probatorio se concluye que el demandante Jaime Sarmiento Cardozo, no demostró haber pagado las 24 cuotas mensuales y consecutivas en el tiempo establecido en el contrato, es decir, a partir del 15 de diciembre de 2006 al 15 de noviembre de 2008, por la cantidad de Bs.4.000.000,00 cada una. Y tampoco demostró haber pagado las tres cuotas especiales que se obligó a efectuar en las siguientes fechas: el 15 de diciembre de 2007, por la cantidad de Bs. 25.000.000,00; el 15 de junio de 2008; por la cantidad de Bs. 25.000.000,00; y el 15 de noviembre de 2008, por la cantidad de Bs.29.000.000,00. Igualmente, el demandante no demostró haber celebrado un contrato con la demandada Constructora Francia para la realización de trabajos de carpintería instalación de puertas y ventanas en las viviendas de la Urbanización Vasconia, cuyo pago a su decir sería imputado al precio de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento demanda. De igual forma, quedó demostrado de la inspección judicial practicada por este Tribunal en la vivienda signada con el N° 25, ubicada en la Urbanización Vasconia, objeto del contrato de opción de compra venta que para el momento de efectuar dicha inspección el referido inmueble se encontraba en obra gris, sin puertas, ni ventanas, sin instalaciones eléctricas ni sanitarias, por lo que la misma no es habitable. Asimismo, quedó demostrado que la aludida vivienda no posee constancia de habitabilidad expedida por la División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. Asimismo, quedó evidenciado que la denuncia por estafa inmobiliaria interpuesta por el demandante en compañía de otros adquirentes de viviendas en la Urbanización Vasconia, ante la Fiscalía del Ministerio Público fue desestimada en razón de la decisión proferida en fecha el 3 de julio de 2018, por el Tribunal Séptimo Itinerante de Control de San Cristóbal del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, mediante la cual decretó el sobreseimiento de la causa a favor de la Constructora Francia C.A y en perjuicio de los denunciantes a petición del representante del Ministerio Público conforme lo señalado en el Artículo 300 ordinal 2° del Código Orgánico Procesal Penal, por cuanto el hecho imputado no es típico. Igualmente, no quedó demostrado que las denuncias interpuestas en contra de la demandada Constructora Francia C.A. ante INDEPABIS, División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, y Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y Vivienda, hubiesen concluido con un acto administrativo definitivamente firme en contra de la demandada. Conforme a lo expuesto, si bien la parte demandada Constructora Francia C.A. no construyó la vivienda en los términos convenidos en el contrato de opción de compra venta que celebró con el demandante Jaime Sarmiento Cardozo, no obstante el demandante no dio cumplimiento a las obligaciones asumidas en el referido contrato de opción de compra cuyo cumplimiento demanda, en razón, de que no efectuó el pago de las cuotas acordadas en el aludido contrato en el tiempo, en la forma y por los montos convenidos en el mismo como parte del precio de venta del inmueble, por lo que operó la excepción non adimpleti contractus prevista en el Artículo 1.168 del Código Civil, y siendo uno de los presupuestos indispensables para que proceda la acción de cumplimiento de contrato que el demandante haya cumplido su obligación a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.167 del Código Civil, resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano Jaime Sarmiento Cardozo, asistido por el abogado Pedro Castillo Rojas en contra de la sociedad mercantil Constructora Francia, C.A., representada por el ciudadano José Reyes Gandica Andrade, por cumplimiento de contrato de opción de compraventa. Así se decide. De los informes y sus observaciones en esta Instancia: La demandada en fecha 20 de julio del 2022 en relación a su escrito de informes: .- Esboza una síntesis de los tramites procesales ante el a quo e indica el contenido de la sentencia apelada. ,. Señala los términos alegados por la demandante como fundamento de su pretensión, los cuales ya fueron reseñados en el cuerpo del fallo e indica la consideración y valoración de las pruebas de las partes, .- Indica detalladamente las normas jurídicas aplicadas para la resolución de la causa. .- señala criterio jurisprudencial indicado por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 519 de fecha 02 de agosto del 2017 en relación a la aplicación del artículo 1168 del Código Civil. .- Señala que la decisión recurrida cumplió con lo expuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al decidir conforme a lo alegado por las partes en el proceso y que igualmente cumplió con lo indicado en el numeral 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que establece los requisitos que debe contener la sentencia en el sentido que las mismas deben ser expresas, positivas y precisas con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas y que en el presente caso, la juez decidió conforme a las pretensiones opuestas por la demandada y por la actora, decidiendo las consideraciones del libelo de demanda para dictar el dispositivo de la sentencia. .- Indica que determinó el orden de las obligaciones contractuales y su situación frente al contrato, con fundamento en las pruebas traídas, cumpliendo con la jurisprudencia y la ley en cuanto al contenido de la sentencia. Petición de la accionada en sus Informes: Se confirme en todas y cada unas de sus partes la sentencia recurrida por estar ajustada a derecho, con garantía al derecho a la defensa y al debido proceso. La parte demandante señala a titulo de informes en fecha 27 de julio los siguientes argumentos: Indica la sentencia objeto del recurso ordinario de Apelación, luego señala los alegatos y excepciones de las partes y resalta en Capítulo Nro. III, el principio que señala que los jueces de alzada deben ceñirse al fuero atribuido en razón del recurso de apelación ejercido e igualmente señala el contenido del principio reformatio in peiu. Seguidamente indica que la sentencia recurrida, da cuenta de una serie de vicios que resultan determinantes en el dispositivo del fallo y así señala; que existe Falso Supuesto de Hecho y errónea aplicación del contenido del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y falta de aplicación del artículo 1.286 del Código Civil, en ese sentido de que la juez de la recurrida, de manera contradictoria, después de haber señalado que la empresa Inmobiliaria Sofitasa, C.A. obraba en nombre de la demandada, en su valoración desecha los instrumentos demostrativos de los pagos efectuados, los cuales fueron recibidos por esa sociedad mercantil, por no haber sido ratificados en juicio, atribuyéndole a la misma la cualidad de tercero extraño a la causa, por lo que incurre en un falso supuesto de hecho, que la lleva a incurrir en el vicio de falta aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, resaltando el contenido del artículo 1286 del Código Civil para señalar que en la sentencia recurrida igualmente está infectada de nulidad por falta de aplicación de la referida norma, indicando que ello resulta determinante en el dispositivo del fallo. Indica igualmente como delación, la falta de aplicación del artículo 510 del Código de Procedimiento Civil por error en la valoración de pruebas documentales, indicando que ello se evidencia del análisis de los medios probatorios insertos a los folios 113 al 131 referidos a la copia de sentencias proferidas por Tribunales de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, vulnerando la norma indicada y el artículo 429 eiusdem. Que igualmente yerra la juez al desechar las pruebas contentivas de documentales de contratos celebrados por la demandada, prueba de experticia realizada en expediente que cursó por ante Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil de esta Circunscripción Judicial, copia simple de cheques, denuncia ante INDEPABIS, lo cual es determinante en el dispositivo del fallo, ya que, señala, de haber sido valoradas tales pruebas adminiculadas con la declaraciones de testigos, la conclusión lógica debió ser el establecimiento del contrato de suministro alegado como pago parcial al precio de la venta. Adiciona que la recurrida insiste en la valoración individualista de los medios de prueba, desechándolos por cuanto a su juicio, involucran o tienen como destinatarios personas ajenas al proceso. Vicios, -indica-, son determinantes en el fallo, pues de haber sido atendidos en su justo valor probatorio, adminiculados con otros medios probatorios cursantes en autos, como un cúmulo, vendrían en una decisión de declaratoria con lugar. Señala la existencia de vicios en la valoración de declaraciones testimoniales, ya que la fundamentación de ello radica en la indicación de la existencia de interés manifiesto en las resultas del juicio. Ante ello indica que señala la doctrina y la jurisprudencia que, “…un testigo con algún interés puede ser interrogado y su interés será tomado en cuenta como factor relevante en la valoración de su credibilidad…” y que ello es igualmente determinante en el fallo. Asevera igualmente que denuncia infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil por cuanto en la motiva de la decisión atribuye un primer incumplimiento al contrato al señalar que la demandada no ejecutó la obra según las previsiones del contrato, pero que previamente el demandado no demostró el pago del precio del inmueble, aseveración que deriva del error de juzgamiento por falso supuesto de hecho y errónea aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que le impidieron dar valor probatorio a las probanzas demostrativas del pago del precio de la venta y la falta de aplicación del artículo 1286 del Código Civil. Aduce que la sentencia recurrida, se halla igualmente viciada por infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la juez suple excepciones no alegadas por la demandada, específicamente a la relativa a la excepción de contrato no cumplido, prevista en el artículo 1168 del Código Civil, siendo la misma una defensa y como tal debe ser alegada por la parte, no opera de pleno derecho, y ello no fue opuesto por la demandada, sino indebidamente aplicada por la juez. Expresa además que más allá de los elementos de prueba insertos en autos, que demuestran su obligación de pago del precio de la venta del inmueble, su solvencia deriva de la propia conducta de la inacción de la demandada, que en ningún momento desde que se firmó el contrato de opción de compra venta en el mes de noviembre del 2006, le requirió el pago de concepto alguno derivado del contrato, ni ejerció acción rescisoria, resolutoria o de cumplimiento derivado del contrato. Señala igualmente la existencia del vicio de incongruencia negativa, pero que habiendo sido declarada sin lugar la acción sobre la base del incumplimiento de la actora, en garantía del principio de exhaustividad de la decisión y del equilibrio patrimonial de las partes, debió la juez de la recurrida hacer pronunciamiento expreso de la aplicación de la penalidad , hasta su límite máximo y la restitución del remanente a su favor, siendo en ese punto deficiente la sentencia. Señala que conforme a lo indicado la decisión recurrida se halla infectada de nulidad por haber incurrido la juez de la recurrida en falso supuesto de hecho al considerar a INMOBILIARIA SOFITASA, C.A, como tercero ajeno a la causa, siendo la misma la persona autorizada para recibir el pago por la Urbanizadora y como consecuencia directa de ello, por errónea aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y falta de aplicación del artículo 1286 del Código Civil, vicios estos determinantes en el fallo. Petición de la recurrente informante: Indica que una vez determinados y subsanados los vicios delatados, y valorados correctamente los medios de prueba promovidos en la causa, se declare con lugar el Recurso de Apelación y establecer el incumplimiento de la demandada y finalmente declarar con Lugar la demanda. Observaciones a los Informes de la demandante: Señala la accionada como observaciones a los informes de su contraparte, en relación a la indicación de falso supuesto de hecho, errónea aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y falta de aplicación del artículo 1286 del Código Civil, que ello configura un hecho nuevo traídos a la causa en este grado de la causa, los cuales no fueron incorporados ni debatidos en el item procesal. Que en cuanto a la falta de aplicación del artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, esto es, el error en la valoración de pruebas, se indica que las pruebas señaladas fueron desechadas por cuanto las pretensiones juzgadas por los Tribunales que se mencionan, devienen de tres contratos independientes, los cuales se contraen a relaciones contractuales distintas a las que se debaten en juicio y que por ello, el artículo 510 no puede ser aplicado sobre pruebas que fueron desechadas del debate probatorio, En cuanto a la alegación del vicio en la valoración de testimoniales se tiene que, fue acertada la apreciación del juez debido a que las testimoniales evacuadas, se evidencia que se trata de copropietarios de la Urbanización Vasconia, que además afirman haber denunciado a la demandada por ante el Ministerio Público. Así mismo en relación a la indicación de que debieron ser adminiculadas con documentales cursantes en autos, en especial de la recepción de materiales de construcción para demostrar la existencia del contrato, se tiene que se trata de que esas documentales en su contenido no guardan relación con la causa que se ventila en el proceso. Que en cuanto a la violación al principio de expectativa plausible se tiene que ello es una figura juridica determinada por el máximo Tribunal, pero cuando el apelante solicita que el presente caso sea resuelto de la misma manera como ha venido siendo resuelto por el Poder Judicial, desvirtúa el verdadero sentido y razón de lo que en doctrina y la Jurisprudencia se ha establecido como criterio Jurisprudencial. En cuanto a la denuncia de violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, señala la demandada en sus observaciones que aunque la demandada no alegó la excepción del contrato no cumplido, su defensa de fondo se basa en que el demandante no cumplió con sus obligaciones previstas en el contrato. En cuanto a la incongruencia negativa se indica que en el texto del libelo y en el escrito de contestación no se encuentra ninguna referencia al planteamiento propuesto por el apelante en la demanda con relación a la aplicación de la cláusula penal. Observaciones realizadas por el demandante a su contraparte: Indica que los informes de la demandada contienen únicamente una trascripción textual del libelo de demanda y de la sentencia objeto del recurso de apelación. Ratifica que en cuanto al contenido del artículo 1168 del Código Civil, se trata ello de una defensa o excepción que no puede ser suplida de oficio y que si bien es cierto en la contestación de demanda, la accionada alega un presunto incumplimiento en el pago del precio, no lo hace para excepcionar su incumplimiento, sino para alegar un supuesto daño patrimonial; señala además que la misma no puede ser suplida de oficio y agrega criterio doctrinal sobre tal punto. Indica que la recurrida estableció un incumplimiento del demandante, a su decir, la falta de pago, por lo que justificó el incumplimiento de la obligación para la demandada relativo a la construcción de la vivienda, en el que se configuraba el supuesto normativo contractual previsto en la cláusula octava del contrato, lo que al no ser resuelto, constituye un enriquecimiento sin causa; adiciona que ello además constituye una cruenta violación del derecho Constitucional a una vivienda digna. Delimitación de la controversia, limite de juzgamiento. La causa que nos ocupa viene circunscrita a una pretensión de cumplimiento de contrato en el que la actora pide que la sociedad mercantil demandada convenga o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, en dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta que con el carácter de OFERENTE VENDEDOR celebró en fecha 3-11-2006 con su persona como OFERENTE COMPRADOR, sobre un (1) inmueble propiedad de la demandada "CONSTRUCTORA FRANCIA, C.A.", consistente en una parcela de terreno de ciento setenta metros cuadrados (170,00 m2), identificada con el número 28 inicialmente según el contrato de opción de compra venta y posteriormente modificada su nomenclatura por reformulación del proyecto arquitectónico, correspondiéndole el número 25. Asimismo, que convenga previo el cumplimiento de las cargas y obligaciones que le corresponden, en hacerle entrega del mencionado inmueble completamente terminado y habitable, tal y como fue contratado en la cláusula segunda y quinta del contrato cuyo cumplimiento demanda y en transmitirle la plena propiedad y la legitima posesión del mismo, mediante el otorgamiento dentro del plazo perentorio que al efecto le fije el Tribunal, del respectivo documento ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, oportunidad en la cual pagará los gastos y derechos de registro que le corresponden y el saldo restante del precio convenido de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs 150.000,00) que manifiesta, serán pagados por su persona en dinero en efectivo el día de la firma del documento en el registro respectivo o que en caso de incumplimiento de la parte demandada en la sentencia definitiva pasada en autoridad de cosa juzgada produzca los efectos del contrato no cumplido y sirva de titulo de propiedad a su nombre, de conformidad con el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil. A su vez, la accionada pretende resistir la pretensión de la actora con solicitando en primer término y como punto previo la prescripción de los eventuales derechos del demandante. Procede a negar, rechazar y contradecir detalladamente lo expuesto por el demandante tanto en los hechos como en el derecho. Expone que en relación al contrato señalado, el mismo solo fue firmado parcialmente, y que a lo no contener su firma, la negociación que contienen carece de valor jurídico; que su representada no se comprometió a vender sino a reservar, y que uno de los requisitos para poder determinar que existe el consentimiento de vender, es que del contrato se desprenda que el vendedor se obliga a vender y el comprador a comprar y en la presente causa su representado se obliga a reservar para el comprador el inmueble, faltando uno de los requisitos esenciales para poder determinar que se trata de una verdadera venta. Que en lo relativo al establecimiento del plazo máximo de noventa (90) días a partir de la fecha de emisión de la cédula de habitabilidad respectiva o el documento que haga sus veces para proceder a protocolizar, el documento de compra venta indica que Alcaldía del Municipio San Cristóbal no ha otorgado la cédula de habitabilidad del inmueble, por lo que no existe incumplimiento si el lapso de los noventa días aún no ha comenzado a computarse; que no es cierto que el demandante cumplió con los pagos, pues tal y como lo establece el Articulo 1527 del Código Civil la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato y del libelo se deja ver claramente que el demandante no cumplió con la obligación de pagar mensual y consecutivamente las cuotas pactadas en el presunto contrato incumpliendo así con el señalado en el Artículo 1527. Seguidamente señala impugnar los recibos que corren insertos a los autos del presente expediente en los folios 15, 16,17, 18; 19, 20,21, 22,23, 24, 25, 26,.27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 36 y 38 por cuanto los mismos son instrumentos privados que no están suscritos por ninguna de las partes que conforman la presente, causa, no pudiendo ser oponibles en el presente juicio, adiciona que sin que los pronunciamientos que manifiesta convaliden los recibos impugnados, el demandante pagó en enero de 2010 las cuotas que debió haber pagado en el año 2008, es decir dos (2) años después. Igualmente, señala que aún y cuando sea el caso de que este Tribunal considere darle valor jurídico al pago realizado con los referidos depósitos, manifiesta que considera grosero lo que está haciendo el demandante pagando en el año 2017 la cantidad de 0,04 bolívares soberanos, pues diez años después pretende pagar una obligación demostrándose que efectivamente el demandante no cumplió con el pago establecido en la cláusula quinta del contrato adoptando una conducta contumaz e incumpliente. Aduce igualmente que no es cierto que el actor haya celebrado contrato verbal con su representado para la colocación de puertas, ventanas y marcos para ventanas, por lo que no es cierto que su representada se haya negado a realizar la conciliación de cuentas de trabajos realizados y pide que se declare sin lugar la presente demanda con todos los pronunciamientos de ley. Conforme a las alegaciones expuestas en la tesis libelar y la defensa de la accionada, los informes y observaciones de las partes en esta instancia, se tiene que la pretensión de la apelante es el reexamen de la controversia al someterse al gravamen de apelación la sentencia así recurrida, en tal razón, la decisión que debe ser proferida por este Juzgador se contrae a la determinación de la adecuación de la misma a derecho, para en consecuencia confirmar, revocar o modificar tal fallo. PUNTO PREVIO. (Nulidad peticionada). La representación judicial de la parte actora, en sus informes en esta instancia, señala la existencia de vicios en la resolución proferida por el a quo, y al efecto señala que existen los vicios de falso Supuesto de Hecho y errónea aplicación del contenido del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; falta de aplicación del artículo 1.286 del Código Civil; indica igualmente como delación, la falta de aplicación del artículo 510 del Código de Procedimiento Civil por error en la valoración de pruebas documentales, vulnerando la norma indicada y el artículo 429 eiusdem y hace el señalamiento de infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la juez suple excepciones no alegadas por la demandada, específicamente a la relativa a la excepción de contrato no cumplido, prevista en el artículo 1168 del Código Civil, siendo la misma una defensa y como tal debe ser alegada por la parte. Ante ello, precisa quien juzga que con independencia de las delaciones señaladas, pasa en primer término este Juzgador al análisis del señalamiento de la infracción del artículo 12 de la norma procesal, por ser vicio de los denominados errores de juzgamiento, cuya determinación puede resultar en la declaratoria de nulidad del fallo. En este sentido esta Superioridad se permite traer a colación los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, relativos al requerimiento esbozado por la parte actora, los cuales a tenor expresan: “Artículo 243.- Toda sentencia debe contener: 1º La indicación del Tribunal que la pronuncia. 2º La indicación de las partes y de sus apoderados. 3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos. 4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión. 5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. 6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión. Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.” En lo alusivo a lo dispuesto en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 11 de abril de 1996, en el juicio de Rolando José Piñango contra Banco Unión, S.A.C.A., se estableció: “...El ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de la congruencia, entendiéndose por tal, como lo afirma Hernando Devis Echandía, el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (en sentido general) y excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas, a menos que la Ley otorgue facultades especiales para separarse de ellas y que tal principio es una consecuencia lógica de la relación de jurisdicción como derecho y deber del Estado. El derecho de acción y de contradicción no sólo impone al Estado el deber de proveer mediante un proceso en una instancia, sino que al complementarse con el ejercicio de la pretensión y la oposición de excepciones, delimita el alcance y contenido de este procedimiento. La relación de jurisdicción comprende tanto la acción y la contradicción, como la pretensión y la excepción que en ejercicio de estos derechos se formulan al Juez para determinar los fines mediatos y concretos del proceso (Nociones Generales de Derecho Procesal Civil...” En igual sentido la Sala de Casación Civil, en sentencia No RC-913 de fecha 10 de diciembre de 2.007, expediente No 2.007-281, explicó: “...Ahora bien, el requisito de congruencia del fallo está previsto en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Esta norma es acorde con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que el juez debe decidir conforme a lo alegado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes, lo cual constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en nuestro ordenamiento jurídico. Las disposiciones citadas sujetan el pronunciamiento del juez a todos los alegatos formulados por las partes, sin que le sea posible dejar de decidir alguno de ellos (incongruencia negativa), o por el contrario, extender su decisión sobre excepciones o argumentos de hechos no formulados en el proceso (incongruencia positiva). En tal sentido se aprecia que en la decisión recurrida se señala que “…Conforme a lo expuesto, si bien la parte demandada Constructora Francia C.A no construyó la vivienda en los términos convenidos en el contrato de opción de compra venta que celebró con el demandante Jaime Sarmiento Cardozo, no obstante el demandante no dio cumplimiento a las obligaciones asumidas en el referido contrato de opción de compra cuyo cumplimiento demanda, en razón, de que no efectuó el pago de las cuotas acordadas en el aludido contrato en el tiempo, en la forma y por los montos convenidos en el mismo como parte del precio de venta del inmueble, por lo que operó la excepción non adimpleti contractus prevista en el Artículo 1.168 del Código Civil,… Indicado lo anterior y conforme a lo que se sintetizó en cuanto a la contestación de la demanda por parte de la accionada, observa quien acá decide que tal excepción no fue alegada expresamente en tal oportunidad procesal; ante ello la accionada en sus informes indica citando criterios jurisprudenciales, los cuales son ciertamente reiterados, que la misma, sólo puede ser alegada por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, por lo cual, se opuso en esa oportunidad al señalar: …que no es cierto que el demandante cumplió con los pagos, pues tal y como establece el artículo 1527 del Código Civil la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado en el contrato y del libelo se deja ver claramente que el demandante no cumplió con la obligación de pagar mensualmente y consecutivamente las cuotas pactadas en el presunto contrato incumpliendo así con lo señalado en el artículo 1527…” Precisando lo anterior se tiene que en la contestación de demanda en ese item señala ciertamente lo indicado supra, pero ello no es planteado como causa eficiente para excepcionarse de la obligación demandada, por lo que no queda claro y expreso que la accionada en el momento de su perentoria contestación de demanda, haya alegado la excepción de contrato no cumplido, así sea tácitamente, para que se derive la existencia del incumplimiento culposo de la demandante como causa y justificación para que ésta a su vez, señalara que por ello, no cumple o se niegue a cumplir con las obligaciones a su cargo. Así se establece. La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00331 del 21 de febrero de 2002, expediente N° 16.560, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, señaló: “…coincide mayoritariamente la doctrina nacional en que la procedencia de la excepción non adimpleti contractus, requiere de condiciones especialísimas para que pueda prosperar, tales como las siguientes: i.-que se trate de un contrato bilateral… ii.- que las obligaciones recíprocas deban satisfacerse en forma simultánea…; iii.- que el incumplimiento atribuido por la excepcionante a la otra parte sea de tal importancia, que incida sobre lo principal del contrato suscrito… iv.- que la parte que oponga la excepción no haya motivado, a su vez el incumplimiento de la otra parte. …; y v.- que se trate de un incumplimiento culposo, esto es que la conducta ilícita de la demandante sea la causa y justificación para que la demandada no cumpla o se niegue a cumplir con las obligaciones a su cargo. ….”. Puede entonces señalarse que la excepción de incumplimiento, constituye, una defensa de fondo, por lo que la parte debe oponerla en la oportunidad procesal de la contestación de la demanda para ser resuelta por el Juez como punto previo y por cuanto ello no se deduce fácilmente de la contestación de demanda es patente señalar que la juez de la recurrida incurre en el vicio delatado, por lo que ello vulnera el contenido del artículo 12 de la norma adjetiva civil. Por lo la realidad advertida, evidencia la infracción por parte de la juzgadora del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. En igual sentido señala quien juzga que igualmente se detecta una contradicción en la motiva del fallo, puesto que la recurrida, da valor al contrato de opción de compra venta, pero al momento de la valoración de la prueba del pago por la actora desecha los recibos y bauchers, señalando que ellos fueron recibidos por un tercero, a pesar de que el contrato establecía que la Inmobiliaria Sofitasa se encontraba autorizada por las partes para la recepción y cobranza de las cantidades por cancelar del OPCIONADO demandante. En consecuencia de lo anterior, esta instancia de alzada declara procedente la denuncia de infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por haber suplido la juez excepciones no opuestas por la demandada, y la contradicción en la motiva, lo cual amerita declarar la NULIDAD del fallo y procede de conformidad con lo establecido en el artículo 209 a decidir el mérito de la causa en los siguientes términos. Así se decide. En razón de lo expuesto se procede a decidir la causa, con el exhaustivo análisis probatorio de los elementos de prueba que cursan en autos y lo alegado y solo lo alegado por las partes, a objeto de dictar un fallo congruente, con decisión expresa, positiva y precisa, y en cumplimiento a lo indicado en el artículo 12 de la norma adjetiva. Así se decide. No obstante lo anterior y como se observa que la demandada en el momento de su perentoria contestación de demanda pretende excepcionarse con la defensa previa de prescripción de la acción, se procede al análisis previo de la procedencia o no de la misma, para que si así fuere el caso, proceder con la decisión de mérito del sub iudice. Punto Previo Prescripción de la acción La accionada indica en el item de esta defensa previa, que la acción intentada por el demandante es una acción personal, la cual prescribe a los 10 años, como lo indica el Artículo 1.977 del Código Civil; cómputo que –señala- debe realizarse, desde el día siguiente en que se debió haber realizado el último pago convenido en el presunto contrato hasta el día en que fue citada la empresa demandada, es decir el día 07/03/2019, por lo que considera ya habían transcurrido más de 10 años para que opere la prescripción. En ese sentido se tiene que la norma indicada señala el siguiente contenido normativo: Artículo 1.977.- Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley. La acción que nace de una ejecutoria se prescribe a los veinte años, y el derecho de hacer uso de la vía ejecutiva se prescribe por diez años. Es patente entonces señalar que la excepción opuesta como defensa de fondo, tiene sustento en la norma citada, ex Artículo 1.977 del Código Civil; ahora bíen en el sub litte la demandante peticiona una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, de la que nacen -inter partes-, derechos y obligaciones reciprocas, siendo la que nos ocupa la destinada Judicialmente a exigir del demandado, el cumplimiento de tal contrato. Esta convención estableció en su cláusula quinta, que: “El plazo de la presente opción de compraventa, comienza a regir a partir de la cancelación total de la reserva y vencerá a los 90 días contados a partir de la fecha del permiso de habitabilidad y registro del documento de condominio de la citada urbanización, pudiendo prorrogarse por 30 días más, si fuese necesario” y de autos se precisa que las partes son contestes en el iter procesaql desarrrollado en que, el permiso de habitabilidad correspondiente al inmueble objeto del contrato de opción de compra, no fue otorgado por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, por lo que no puede, establecida tal condición aún en suspenso, computarse el señalado lapso de prescripción; en tal razón se desestima la defensa fundada en la prescripción de la acción, como lo indicó la demandada. Así queda decidido y resuelto. Depurado el proceso de incidencias o defensas previas, se indica que determinados los límites de la controversia, se tiene que la demanda incoada es una acción de cumplimiento de contrato, con fundamento en el contenido normativo del artículo 1167 del Código Civil, que nos señala: Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Dicha norma señala la hipótesis general y abstracta que condicionan la consecuencia juridica de esa norma, esto es, la obligación de cumplimiento, los cuales han sido señalados pacíficamente por la doctrina y la jurisprudencia patria, a saber: la existencia de un contrato bilateral; que exista incumplimiento del mismo, es decir inejecución de la obligación; que el incumplimiento tenga su origen en la culpa del deudor, y que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; así como la indispensable intervención judicial. Puntualizado lo anterior, y establecidos los términos de la controversia se verifica de seguidas, la procedencia o no de la acción pretendida, previo el análisis exhaustivo de los medios de pruebas ofertados por las partes, ello en perfecta concatenación a los efectos de una correcta motivación y congruencia del fallo. De las pruebas cursantes en autos: I) Aportadas por la demandante MERITO FAVORABLE DE AUTOS: En relación al mismo se indica que conforme a reiterada jurisprudencia, ello en si no constituye un medio probatorio, por lo que al ser indicado en forma genérica no es objeto de valoración alguna. DOCUMENTAL: que riela los folios 9 al 12 de la primera pieza y se encuentra referido a un contrato celebrado entre la empresa “Constructora Francia C.A (COFRANCA)” y el demandante Jaime Sarmiento Cardozo, al analizar esta documental se tiene que la demandante respecto a la misma ha señalado en la contestación de demanda, que los folios 9, 10, y 11 de dicho documento y sus respectivos vueltos, no fueron suscritos por la representante de la demandada, por lo que señala que el contenido y la negociación allí señalada, carecen de valor jurídico, pero igualmente señala que reconoce que su representado firmó el folio 12 del expediente, por lo que considera que sólo debe tomarse el contenido del referido folio N° 12. Respecto a esta defensa en relación a la prueba señalada se tiene que apreciado el mismo, se tiene que es contentivo de cuatro folios con las cláusulas estipuladas en cuanto al negocio jurídico allí señalado, y en su último folio aparece la firma de las partes del mismo. Ante ello, observando las firmas que suscribe dicho contrato al pie se indica que ellas son de las representantes de los contratantes (urbanizadora y opcionado), lo que permiten a este Juzgador, conforme a máximas de experiencia y sana critica, llegar a la conclusión, de que las mismas avalan el contenido contractual en todo su contenido; ello aunado a que el documento en mención no fue tachado, ni desconocido, en tal razón se tiene como documento privado legalmente reconocido a tenor de lo establecido en los Artículos 444 del Código adjetivo y 1.363 del Código Civil, demostrando a través del mismo, la suscripción del negocio jurídico pactado entre las partes de la litis, con las particulares estipulaciones que las partes pactaron como reguladoras del mismo, en especial que la URBANIZADORA otorgó en opción a compra al actor una parcela signada en dicho documento con el N° 28 y la casa quinta construida sobre la misma que formaría parte de la Urbanización Vasconia, ubicada en la Calle Principal de Pueblo Nuevo, (Parte Alta), Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Que la parcela tendría un área de 170 mts2 aproximadamente y la vivienda un área de construcción de 160 mts2 aproximadamente distribuidos en planta baja: sala comedor, cocina pantry, servicios, una habitación o estudio, una sala de baño, patio y garaje destechado para dos vehículos, y en la planta alta: tres habitaciones y dos baños. Que las características y acabados generales de la vivienda fueron especificados en la cláusula segunda del referido contrato. Que el demandante se obligó a pagar a la demandada en ese mismo acto la cantidad de Bs.50.000.000,00 en calidad de inicial lo cual se estipuló que serviría además de garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas para el financiamiento parcial de las obras de la Urbanización Vasconia. Igualmente, se convino que en el momento de realizarse la venta definitiva por ante la Oficina de Registro correspondiente la cantidad referida se imputaría al precio de venta de la vivienda establecido en la cláusula quinta en la cual las partes convinieron que la Inmobiliaria Sofitasa C.A, era la promotora y gestora de la referida opción de venta quien estaría encargada de todo lo relacionado con la publicidad, recepción y cobranza de las cantidades por pagar el demandante a nombre de la demandada. Que el precio de venta al contado fue establecido en la cantidad de Bs. 375.000.000,00 y la siguiente forma de pago a crédito: Inicial: La cantidad de Bs.50.000.000,00 pagaderos a la Inmobiliaria Sofitasa a nombre de la Urbanizadora demandada en fecha 3 de noviembre de 2006; a partir del 15 de diciembre de 2006 al 15 de noviembre de 2008, el demandante se obligó a pagar a la demandada veinticuatro 24 cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de Bs.4.000.000,00 cada una y tres cuotas especiales pagaderas en las siguientes fechas: el 15 de diciembre de 2007, por la cantidad de Bs. 25.000.000,00; el 15 de junio de 2008; por la cantidad de Bs. 25.000.000,00; y el 15 de noviembre de 2008, por la cantidad de Bs.29.000.000,00; y al protocolizar el demandante pagaría de contado o mediante crédito hipotecario que solicitaría al Banco Sofitasa u otra entidad financiera el saldo pendiente es la cantidad de Bs.150.000.000,00. Asimismo, ambas partes convinieron que el precio del inmueble podría variar conforme al incremento inflacionario el cual sería adicional al precio de venta y que el referido incremento se calcularía sobre los saldos deudores, teniendo como base de cálculo el precio de venta previsto en el contrato y la fecha en la cual se realizó la reservación, es decir, el 3 de noviembre de 2006, día que suscribieron el contrato. Que a partir de esa fecha comenzaría a ser calculado el incremento aplicando el saldo deudor del precio de venta, y la variación del índice de precios al consumidor (IPC) calculado y publicado por el Banco Central de Venezuela acordando que cada vez que el demandante realizara un pago el saldo deudor sería inferior, por lo que a partir de la fecha de cada pago la base de cálculo cambiaria. Igualmente, ambas partes convinieron un plazo máximo de noventa días a partir de la fecha de emisión de la cédula de habitabilidad respectiva o el documento que hiciera sus veces para proceder a la protocolización del documento de compra venta y vencido dicho lapso sin que el demandante cumpliera con sus obligaciones quedaría a favor de la demandada para resarcir eventuales daños y perjuicios la cantidad entregada por el demandante hasta un máximo de un 20% del precio de venta. Asimismo, se estableció que el plazo de la opción de compraventa comenzaría a regir a partir de la cancelación total de la reserva y vencería a los 90 días contados a partir de la fecha del permiso de habitabilidad y registro del documento de condominio de la precitada urbanización, pudiendo prorrogarse por treinta días más si fuese necesario. Las cantidades anteriormente señaladas están expresadas en el cono monetario vigente para el momento de la celebración del contrato. DOCUMENTAL: que riela al folio 13 de la Pieza I, referida a copia simple de plano topográfico del Urbanismo denominado Conjunto Residencial “Urbanización Vasconia”. Esta documental no se aprecia ni se valora por encontrarse referida a documento privado que no está suscrito por el profesional que lo elabora, aunado a que en este supuesto, él mismo debía ratificarlo mediante testimonial. DOCUMENTALES: Los mismos se encuentran relacionados en la en la primera pieza del expediente y se discriminan así. Al folio 15, recibo de reserva suscrito por la “Intermediara” Inmobiliaria Sofitasa C.A por la cantidad de Bs.50.000.000,00; Al folio 16 recibo de fecha 15 de diciembre de 2006, por la cantidad de Bs. 4.000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo del Departamento de Administración de Inmobiliaria Sofitasa C.A.; Al folio 17 recibo de fecha 15 de enero de 2007, por la cantidad de Bs.4.000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo del Departamento de Administración de Inmobiliaria Sofitasa C.A.; Al folio 18 recibo de fecha 15 de febrero de 2007, por la cantidad de Bs.4.000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo del Departamento de Administración de Inmobiliaria Sofitasa C.A.; al folio 19 recibo de fecha 15 de marzo de 2007, por la cantidad de Bs.4000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo del Departamento de Administración de Inmobiliaria Sofitasa C.A.; Al folio 20 recibo de fecha 12 de abril de 2007, por la cantidad de Bs.4000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo del Departamento de Administración de Inmobiliaria Sofitasa C.A.; Al folio 21 recibo de fecha 15 de mayo de 2007, por la cantidad de Bs.4000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo de Inmobiliaria Sofitasa C.A.; al folio 22, recibo de fecha 15 de agosto del 2007, por la cantidad de Bs.4000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo de Inmobiliaria Sofitasa C.A; Al folio 22 recibo de fecha 01 de octubre del 2007 por la cantidad de Bs.4000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo de Inmobiliaria Sofitasa C.A; al folio 26, recibo de fecha 11 de octubre del 2007, por la suma de Bs. 4.000.000,oo suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo de Inmobiliaria Sofitasa C.A; al folio 27, recibo de fecha 14 de noviembre del 2007, por la cantidad de Bs.4.000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo del Departamento de Administración de Inmobiliaria Sofitasa C.A.; al folio 28 recibo de fecha 03 de diciembre de 2007, por la cantidad de Bs.4000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo del Departamento de Administración de Inmobiliaria Sofitasa C.A.; Al folio 29 recibo de fecha 16 de enero de 2008, por la cantidad de Bs.4000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo del Departamento de Administración de Inmobiliaria Sofitasa C.A.; Al folio 30 recibo de fecha 14 de febrero de 2008, por la cantidad de Bs.4000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo del Departamento de Administración de Inmobiliaria Sofitasa C.A.; Al folio 31 recibo de fecha 14 de marzo de 2008, por la cantidad de Bs.4000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo del Departamento de Administración de Inmobiliaria Sofitasa C.A,; Al folio 32 recibo de fecha 14 de abril de 2008, por la cantidad de Bs.4000.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo del Departamento de Administración de Inmobiliaria Sofitasa C.A.; Al folio 33 recibo de fecha 8 de enero de 2010, por la cantidad de Bs.20.000,00 suscrito por la licenciada Yunilba Bonilla Astudillo del Departamento de Administración de Inmobiliaria Sofitasa C.A.; al folio 36, recibo de fecha 14 de marzo de 2008, por la cantidad de Bs. 25.000,00 expedido por Inmobiliaria Sofitasa C.A con firma ilegible; al folio 38, recibo suscrito por el abogado Luís Omar Urbina, por la suma de Bs.29.000, 00. En cuanto a la valoración de estas documentales, se desecha la última de ellas, por cuanto es emanado de un tercero, que con independencia de su relación con la demandante, no fue ratificada mediante testimonial. Y en relación a los demás recibos y bauchers bancarios se indica que ellos se analizan concatenadamente con el contrato, instrumento fundamental de la pretensión, previamente valorado que indica en su cláusula QUINTA: “El precio de venta, la cuota inicial, el financiamiento hipotecario y cualquier otra condición relacionada con la forma de pago, se define a continuación. Igualmente es de aclarar que la “INMOBILIARIA SOFITASA, C.A,, es la Promotora y gestora de la presente Opción de compra venta, quien está encargada de todo lo relacionado con la publicidad, recepción y cobranza de las cantidades por cancelar por “EL OPCIONADO” a nombre de la LA URBANIZADORA, siendo ésta última, la única responsable del presente convenio…. Ante ello, se entiende que los contratantes eligen un ente encargado con la recepción y cobranza del precio estipulado, por lo que no resulta totalmente ajeno a la relación contractual, en el sentido de su función, siendo establecido expresamente en la señalada cláusula que el OPCIONADO cancelaba a la inmobiliaria a nombre de la URBANIZADORA, esto es, el pago a un tercero en descargo del deudor, lo cual se consigue conforme con lo indicado en el artículo 1.283 del Código Civil, que indica que: “El pago puede ser hecho por toda persona que tenga interés en ello, y aun por un tercero que no sea interesado, con tal que obre en nombre y en descargo del deudor, y de que si obra en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor.”., Ante ello, éste juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la sana critica otorga el valor probatorio que emana de los recibos y bauchers señalados, como demostrativo de los pagos en la forma, fecha y circunstancia que se indica en el contenido material de los mismos. DOCUMENTAL: que riela al folio 34 referido a depósito bancario N° 51544778 efectuado el día 20 de septiembre de 2017, en la cuenta N° 01370020610000108131 del Banco Sofitasa de la cual es titular la sociedad mercantil demandada Constructora Francia C.A. Tal probanza se valora como tarja, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada 20 de septiembre de 2017, fue depositado en la referida cuenta bancaria de la demandada la suma de Bs. 25.000,00. DOCUMENTAL: que riela al folio 35 y se encuentra referida a depósito bancario N°131530818 efectuado el día 21 de septiembre de 2017, en la cuenta en la cuenta N° 01370020610000108131 del Banco Sofitasa de la cual es titular la sociedad mercantil demandada Constructora Francia C.A. Tal probanza se valora como tarja, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada 21 de septiembre de 2017, fue depositado en la referida cuenta bancaria de la demandada la suma de Bs. 4.000,00. DOCUMENTAL: que riela al folio 37 referida a depósito bancario N° 51544775 efectuado el día 20 de septiembre de 2017, en la cuenta en la cuenta N° 01370020610000108131 del Banco Sofitasa de la cual es titular la sociedad mercantil demandada Constructora Francia C.A. Tal probanza se valora como tarja, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada 20 de septiembre de 2017, fue depositado en la referida cuenta bancaria de la demandada la suma de Bs. 4.000,00. DOCUMENTALES: que rielan a los folios 40 al 44, referido a impresiones fotográficas, estas documentales de índole privado, no son objeto de valoración, por cuanto no especifican las circunstancias de modo, tiempo y lugar en que fueron tomadas, para el respectivo control de la prueba por la contraparte, DOCUMENTAL: que cursa a los folios 45 al 69 de la primera pieza, en copia simple referido a documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 19 de septiembre de 2012, bajo el N° 50, Tomo 24 del Protocolo de Transcripción del año 2012. Dicha probanza se valora como documento publico, de conformidad con los Artículos 429 procesal, y 1.360 del Código Civil, como demostrativo del otorgamiento de documento de condominio del Conjunto Residencial “Urbanización Vasconia”, ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Sector Polígono de Tiro, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, que en el referido documento se estableció que dicho conjunto residencial está conformado por 53 viviendas unifamiliares pareadas, cincuenta y dos viviendas de Tipo I y una vivienda Tipo II, y que a cada una de las viviendas le corresponde un puesto de estacionamiento. Igualmente se aprecia de esta documental que se describen las viviendas Tipo I y Tipo II, Asimismo, se describen en forma individualizada cada de las unidades vendibles que integran el conjunto residencial . DOCUMENTAL: que riela a los folios 70 al 73 de la primea pieza, en copia simple y está referida a documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira de fecha 29 de junio de 2006 bajo el N° 25, Tomo 052, Protocolo 01, Folio1/2. Documental que consecuencialmente es apreciada como documento público de conformidad con los Artículos 429 adjetivo y 1.360 del Código Civil, demostrativo de la propiedad del terreno de aproximadamente 23.666 mts2, sobre el cual se construyó el Conjunto Residencial “Urbanización Vasconia”. DOCUMENTALES: que rielan a los folios 113 al 131 de la primera, relativas a copias de Sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Exp. N° 18.640-2011, con motivo de cumplimiento de contrato; a los folios 132 al 142, copia de Sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Exp. N° 7452, con motivo de cumplimiento de contrato; a los folios 143 al 177 de la primera pieza, copia simple de Sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Exp. N° 21.698, con motivo de cumplimiento de contrato. Estas documentales no son objeto de apreciación por no ser vinculantes para esta Instancia de alzada. . DOCUMENTAL: que riela a los folios 102 al 108 de la primera pieza, en copia simple y referido a contrato de opción de compra venta de fecha 15 de febrero de 2007, suscrito entre la demandada Constructora Francia C.A y el ciudadano Antonio José Aldana Pacheco, titular de la cédula de identidad N° V-5.666.183. Esta documental no es objeto de valoración por tratarse de copia simple de documento privado. DOCUMENTAL: que riela a los folios 109 al 112 de la primera pieza, referido a copia simple de contrato de opción de compra venta de fecha 15 de diciembre de 2005, suscrito entre la demandada Constructora Francia C.A y la ciudadana Iranell Ojeda Balza, titular de la cédula de identidad N° V-12.627.346. Esta documental no es objeto de valoración por tratarse de copia simple de documento privado. DOCUMENTAL: que riela de los folios 187 al 198 de la primera pieza en copia simple y se refiere a experticia realizada por expertos en el juicio tramitado en el expediente N° 21.104 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contentivo del juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Esta probanza no es objeto de apreciación, por cuanto se encuentra referida aun informe de experticia efectuada en una causa distinta al presente juicio, sobre la cual las partes no tuvieron el control de la prueba. DOCUMENTAL: que riela a los 14 al 51 de la segunda pieza referido a copias certificada tomadas del expediente N° 18.640/2011 nomenclatura del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el cual el ciudadano Antonio José Aldana Pacheco demandó a la sociedad mercantil Constructora Francia, por cumplimiento de contrato, dentro de las cuales se encuentran las siguientes documentales: -Contrato de opción de compraventa de fecha 15 de febrero de 2007, suscrito entre la sociedad mercantil Constructora Francia C.A y el ciudadano Antonio José Aldana Pacheco, titular de la cédula de identidad N° V-5.666.183. -Decisión definitivamente firme dictada en fecha 25 de septiembre de 2013, por el Jugado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en el expediente N° 18.640/2011, en el cual se resolvió el juicio incoado por el ciudadano Antonio José Aldana Pacheco en contra de la sociedad mercantil Constructora Francia, por cumplimiento de contrato. -Auto de fecha 27 de enero de 2014, dictado por el Jugado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual declaró firme la referida decisión de fecha 25 de septiembre de 2013. -Recibos de pago expedidos a nombre del ciudadano Antonio José Aldana Pacheco, por la sociedad mercantil Inmobiliaria Sofitasa C.A; correspondientes a los pagos efectuados por el mencionado ciudadano por la compra de la casa N° 43, ubicada en la Urbanización Vasconia. Las anteriores documentales a pesar de ser de naturaleza Pública, guardan total independencia con la presente causa, por tanto no son objeto de valoración. DOCUMENTAL: que riela a los folios 52 al 56 de la segunda pieza y se encuentran referidos a contrato de opción de compraventa de fecha 3 de noviembre de 2006, suscrito entre la Constructora Francia C.A y el demandante Jaime Sarmiento Cardozo, sobre el inmueble consistente en parcela y vivienda que forma parte de la Urbanización Vasconia, signada con el N° 44. Tal probanza se desecha, por cuanto sobre cada uno de los folios se aprecia un sello húmedo con la palabra inválido el cual también está sobre la firma del ciudadano José Reyes Gandica. Ante la indicación señalada, tal documental no es objeto de valoración. DOCUMENTALES: que rielan a los folio 57 y 61 de la segunda pieza y hace referencia a copia simple de cheques emitidos a nombre de la sociedad mercantil Constructora Francia C.A. Tales probanzas se desechan por tratarse de copias simples de documentos privados emanados de la empresa MOBILIARIO INDUSTRIAL, la cual es ajena a la litis. DOCUMENTALES: que rielan a los folios 62 al 81 de la segunda pieza y se refieren a copias simples de denuncias efectuadas ante INDEPABIS, División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y Vivienda y escrito presentado ante el Juzgado Séptimo Itinerante en funciones de Control del Circuito Judicial del Estado Táchira. Esta documentales no son objeto de valoración por no resultar demostrativas de hechos determinantes del fondo de la controversia, aunado a que no consta el resultado de tales denuncias. DOCUMENTALES, que constan a los folios 82 al 88 de la segunda pieza, referidos a originales de Constancias de recepción de material suscritas por los ciudadanos José Antonio Aldana; Maryori Thais Ariza; Nelly de Ojeda; Iranel Ojeda; Pablo Antonio Rodríguez,; Liliam Caraballo, y Roberto Da Vera. Estas documentales no son objeto de valoración, por cuanto se trata de de documentos privados provenientes de terceros que no son parte en el proceso y que no fueron ratificados mediante la prueba testimonial. DOCUMENTAL: que riela a los 89 al 125, de la segunda pieza y los cuales se refieren a copia simple contrato de opción de compraventa de fecha 15 de diciembre de 2005, suscrito entre la Constructora Francia C.A y la ciudadana Iranell Ojeda Blaza, titular de la cédula de identidad N° 12.627.346 y copia simple recibos de pago expedidos por Inmobiliaria Sofitasa C.A a nombre de la mencionada ciudadana Iranell Ojeda Blaza, por concepto de pagos realizados por compra de la parcela N° 34 del Conjunto Residencial Vasconia. Estas documentales no son objeto de valoración por tratarse de copias simples de documentos privado DOCUMENTAL: que riela a los folios 126 al 132 de la segunda pieza referidos a copia simple de contrato de opción de compraventa de fecha 3 de marzo de 2006, suscrito entre la sociedad mercantil Constructora Francia C.A y el ciudadano Fernando Mario Martín Garrido, titular de la cédula de identidad N° V-13.557.353. Estas documentales no son objeto de valoración por tratarse de copia simple de documentos privado DOCUMENTALES: que rielan al folio 133 y 134 referentes a copias de autos de fecha 18 de noviembre de 2010 y 08 de abril del 2021, dictadoa por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Esta documentales no son objeto de valoración por cuanto nada aporta en cuanto a hechos determinantes del mérito de la causa. DOCUMENTALES: que riela al folio 134 y se encuentra referida a actuación Judicial o Auto de fecha 8 de abril de 2011, dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° 21.104, nomenclatura de ese Despacho, por el que se admite demanda interpuesta en contra de la sociedad mercantil Constructora Francia C.A., y ordenó su citación. Tal probanza se desecha por impertinente, en razón, de que no guarda relación con la materia controvertida en esta causa. DOCUMENTAL: que riela a los folios 135 al 138 y se encuentra referida a actuación Judicial, o copia de la parte Dispositiva del fallo dictado por el por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el expediente N° 21.104, nomenclatura de ese Despacho, en fecha 12 de diciembre de 2012, declarando parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano Fernando Mario Martín Garrido, contra de la sociedad mercantil Constructora Francia C.A. Esta documental con independencia de tratarse de documento público no es objeto de valoración por tratarse de una causa ajena o no relacionada con el sub litte. DOCUMENTAL: que riela al folio 139 y se encuentra circunscrita a diligencia de fecha 4 de diciembre de 2013, suscrita por la apoderada de la parte demandada en el expediente 21.104, nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. (Folio 139). Tal probanza se desecha, por impertinente en razón, nada aporta a la solución de la presente causa. DOCUMENTAL: Que riela a los folios 140 al 155 de la segunda pieza relativas a denuncias formuladas ante la Fiscalía del Ministerio Público. Estas documentales no son objeto de valoración en razón de que no emergen de las mismas circunstancias que permitan esclarecer la realidad juridica de la procedencia de la demanda de cumplimiento de contrato peticionada por la actora., aunado a que en las denuncias hechas se decreta el sobreseimiento de la causa. DOCUMENTAL: que riela a los folios 156 al 161 de la segunda pieza referido a copia de Oficio N° 008-2017 Táchira al Registrador Público Inmobiliario del Segundo Circuito de San Cristóbal del Estado Táchira. Tal probanza se valora como documento administrativo, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada la mencionada Dirección Estadal Táchira de Hábitat y Vivienda en el Estado Táchira, solicitó al Registrador Público Inmobiliario del Segundo Circuito de San Cristóbal del Estado Táchira, que estampara en los libros correspondientes llevados por esa Oficina de Registro medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre las parcelas números: 33, 36, 37, 38, 39, 45, 47, 48, 50, 51, 52, y 53 situadas en la Urbanización Vasconia, ubicada en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, sector Polígono De Tiro, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Asimismo, solicitó se abstuviera de realizar cualquier acto de trasmisión o disposición de derechos litigiosos o figuras semejantes, sobre los referidos inmuebles en atención al procedimiento administrativo en curso por ante el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda facultado según el Artículo 7 de la Resolución 11 de fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial N° 40.115. DOCUMENTAL, que riela a los folios 162 al 172 de la segunda pieza, riela en copia simple referido a notificación a la demandada por parte de la División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. Esta documental de índole administrativo evidencia que la División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, dictó Resolución N° DI/OF/239 de fecha 10 de agosto de 2012, que ordena notificar a la demandada de la declaratoria con lugar el recurso de reconsideración interpuesto por esa demandada contra el acto administrativo plasmado en el oficio N° DI/OF/138 de fecha 24 de mayo de 2011, emanado de la División de Ingeniería donde se considera que no procede la constancia de habitabilidad parcial hasta tanto sea cumplida a cabalidad las condiciones interpuestas por la ley. Asimismo, revocó en todas y cada una de las partes el contenido del referido acto administrativo y otorgó constancia de habitabilidad de las unidades de vivienda 01,02,03,04,05,06,07,08,09,11,12,13,14,15,16,17,20,23,26,28,29 y 30 que cumplen con la constancia de construcción N° DI/OF/003 de fecha 8 de junio de 2006; N° 069 al 072 de fecha 15 de junio de 2006 y DI/OF/003-A de fecha 26 de diciembre de 2011, así como a la primera etapa del urbanismo siempre, condicionada al desarrollo de por lo menos la sala de fiesta o área social o la cancha deportiva o él área social, o la cancha deportiva o del área de caminería. DOCUMENTAL: que riela a los folios 173 al 187 de la segunda pieza relativo a copia simple Oficios emanados de la División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, relativo a diversas observaciones relativas a trámites, aprobaciones, incumplimientos y desarrollo de la obra; estas documentales se valoran como documentos administrativos demostrativos de lo indicado en su contenido material. DOCUMENTAL. Que riela a los folios 188 al 189 de la segunda pieza riela en copia simple escrito presentado por los ciudadanos que en el mismo se se indican ante la División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. Documental que no es objeto de valoración por no estar suscrita por el accionante. DOCUMENTAL: que riela al folio 190 de la segunda pieza relativa a copia simple oficio de fecha 8 de mayo de 2019, remitido al demandante por la División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, en respuesta a la solicitud formulada por el mencionada ciudadano ante ese organismo que corre inserta al folio 191. Tal probanza se valora como documento administrativo, y de la misma se evidencia que en la fecha indicada el mencionado organismo informó al demandante que la unidad de vivienda N° 28 actualmente identificada con el N° 25, ubicada en la Urbanización Vascona, no posee constancia de habitabilidad, porque no reúne los requisitos exigidos en la Ordenanza sobre Construcción vigente, además de que no posee los servicios básicos de aguas blancas, aguas negras, electricidad y gas, así como tampoco tiene concluidos los pisos, frisos, ventanas, puertas, accesos y parte de los techos. DOCUMENTAL que riela a los folios 193 al 194, referida a ejemplar del Cuerpo B del Diario La Nación de fecha domingo 20 de enero de 2013 página 12, en el cual se publicó denuncia efectuada por los ciudadanos Nelly Balza de Ojeda, Iranell Ojeda y Aldana en contra de la Constructora Francia por presunta estafa inmobiliaria en la ejecución de las viviendas de la Urbanización Vasconia. No es objeto de valoración por no guardar relación con el litigio objeto del recurso de apelación. DOCUMENTAL: que riela a los folios 195 al 196, referida a ejemplar de Diario La Nación de fecha sábado 17 de diciembre 2016, página A3, en el cual se publicó denuncia efectuada por el ciudadano Jaime Sarmiento, en contra de la Constructora Francia por presunta estafa inmobiliaria en la ejecución de las viviendas de la Urbanización Vasconia. Esta documental no es objeto de valoración por cuanto consta en autos decisión proferida en fecha el 3 de julio de 2018, por el Tribunal Séptimo Itinerante de Control de San Cristóbal del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, inserta al folio 241 de la segunda pieza, en causa por estafa inmobiliaria en contra de la demandada se decretó el sobreseimiento de la causa INSPECCION JUDICIAL: La cual riela a los folios 223 al 235 y se encuentra referida al acta de inspección judicial realizada en fecha 3 de julio de 2019 por el a quo, el cual se traslada y constituye en el Conjunto Residencial “Urbanización Vasconia”, ubicado en la calle Principal de Pueblo Nuevo, Parte Alta, Parroquia San Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, donde deja constancia de los siguientes particulares: La existencia de una vivienda en obra negra con las siguientes características, núcleo de escaleras en obra gris y concreto que le sirven de acceso a la entrada del inmueble, en la que se observa al primer nivel los siguientes ambientes, sala y cocina todo en obra gris, sin instalaciones eléctricas ni sanitarias. Igualmente, constando igualmente que el inmueble cuenta con tuberías de electricidad sin cableado, ni tomas, ni apagadores. Así mismo se señala en la Inspección la constancia de que la casa cuenta con paredes frisadas sin pintura, que el techo del inmueble está en obra gris, y que en este nivel existe un núcleo de escaleras en concreto que sirven de acceso a la segunda planta del inmueble. Así mismo se apreció que en la parte posterior del inmueble observó que no existe pared, y se observa un talud sin muro de contención. Igualmente, en la primera planta evidenció al fondo un espacio destinado a un baño en obra negra sin instalaciones sanitarias, constatándose que en la primera planta existe un acceso por el lateral izquierdo que conduce al garaje el cual se encuentra techado en obra gris, y el piso en obra gris lleno de escombros. En el segundo nivel observó que las escaleras de acceso al mismo se encuentran sin pasamanos. En el segundo nivel se aprecian ambientes destinados a dos (2) habitaciones con baño, ambas en obra gris, sin marcos ni puertas entamboradas; piso de cemento gris sin revestimiento, paredes sin friso ni pintura. Que adicional existe una (1) habitación con baño y en obra gris, sin puertas ni marcos ni ventanas; además una sala de estar en obra gris. Se observó que el techo de la vivienda consiste en una loza de concreto tipo nervada, con espacio para dos cúpulas. En igual sentido el Tribunal pudo constatar que por las condiciones en que la vivienda se encontraba al momento de practicar la inspección la misma no es habitable. Asimismo, el Tribunal evidenció que están construidas las paredes perimetrales del urbanismo, así como la casilla de vigilancia, las calles, aceras y brocales. Igualmente, pudo constatar que la urbanización cuenta con el estacionamiento para visitantes en la parte de adelante y en la parte posterior; y que cuenta con alumbrado público; además que el sistema de intercomunicadores está inoperativo para cada casa o vivienda; que el área ubicada en la parte exterior del frente del inmueble se encuentra una tanquilla que al ser destapada que permitió observar que está instalada la tubería para el intercomunicador sin cableado. Igualmente, y que no se encuentran construidos el parque infantil, el área deportiva, ni el área social y que no fue posible observar si la vivienda contaba con el sistema de tubería para el gas a granel instalado en razón de que existían escombros. En relación a la señalada Inspección Judicial se indica que la misma se aprecia y se valora conforme a lo indicado en el Articulo 507 de la norma adjetiva conforme a las reglas de la sana crítica, para demostrar la existencia de los hechos apreciados y referidos. TESTMONIALES: De los ciudadanos Maryori Thais Ariza, Pablo Rodríguez Carrillo, Roberto Da Vera, e Iranell Ojeda Balsa, no no fueron evacuadas, por lo que nada hay en este punto por valorar. Del ciudadano JOSÉ ANTONIO ALDANA, titular de la cédula de identidad N° V-5.666.183, que riela al folio 202 al 204 de la segunda pieza, quien rinde declaración en fecha seis de junio de dos mil diecinueve, quien depone que: Conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Jaime Sarmiento Cardozo, y que lo conoce porque el ingeniero José Gandica se lo refirió en una oportunidad para que hablara con él y se pusieran de acuerdo para instalar las puertas y ventanas de la casa. Que no pagó el valor de una puerta principal de madera, cuatro puertas para baño, cuatro puertas para habitación y trece ventanas en aluminio al arquitecto Jaime Sarmiento Cardozo, porque eso estaba incluido las puertas dentro del contrato de compra de su casa. Que él conjuntamente con el ingeniero Gandica representante legal de la Constructora Francia sólo firmaron la hoja final donde se comprometieron las dos partes solo con la hoja final del contrato de opción de compra por el cual el testigo adquirió la casa quinta Nº 43. Que la casa objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda no está terminada le faltan todos los acabados ventanas fachadas principal. Que no están construidas las obras correspondientes al área social, casilla de vigilancia, instalaciones para gas, y depósito para basura dentro del Urbanismo Vasconia. Que se inició la acometida de gas pero le falta como un 70%, le falta el área social, caminarías, parque infantil lo que está señalado inicialmente en el proyecto que él les vendió, le falta por construir casilla de vigilancia el cuarto de basura.Que como propietario de la vivienda Nº 9 la Constructora Francia no le cumplió y de hecho tuvo que meterse a la casa inclusive sin autorización de la constructora para terminar ciertas obras para poderla habilitar. Que tuvo que demandar a la Constructora Francia por incumplimiento de contrato porque inclusive ellos pagaron la obra totalmente y la casa con urbanismo. Que denunciaron ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal y le dieron por escrito que la empresa constructora debía terminar todas las obras de urbanismo e inclusive las viviendas para darle la respectiva habitabilidad de las mismas, donde la empresa constructora Francia se comprometió con la Alcaldía diciendo que en 180 días terminaban el urbanismo caso que no fue así, hoy por hoy unos años después no han terminado el urbanismo por lo tanto por eso fue su decisión de demandar de otra manera. Al ser preguntado si tenía conocimiento de otras personas que hubiesen sido afectadas por incumplimiento de contrato y que hubiesen acudido ante los Tribunales competentes para el ejercicio de sus derechos, contestó que sí que de hecho en una oportunidad se reunieron un colectivo de aproximadamente de 14 propietarios de viviendas para hacer demandas ante la Fiscalía, Tribunales, Alcaldía, e INDEPABIS para presionar y donde finalmente sabe que demandaron ante los Tribunales como cinco propietarios entre los que mencionó a los siguientes: Iranel Ojeda, Maryori Ariza, Fernando Martín, Álvaro Rodríguez entre otros. A repreguntas contestó: Que su lugar de residencia y de su grupo familiar es la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, Urbanización Vasconia casa N° 09, del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Que cuando hizo la demanda ante el Tribunal sobre la casa 9 él tenía pruebas donde la Alcaldía el Departamento de Ingeniería y el Departamento de Sindicatura señalaron que cuando se vende una casa en un urbanismo privado se entiende que una casa se vende sobre un urbanismo y ellos señalaron allí que ellos debían terminar el urbanismo totalmente y de allí donde se comprometieron en 180 días en terminar el urbanismo y ese compromiso está entre constructora Francia y la Alcaldía. Que demandó por la terminación del urbanismo y cuando habla de urbanismo se refiere a todas las obras, aguas blancas, aguas negras, electricidad, casilla de vigilancia, cuarto de basura, vialidad interna porque cuando la Constructora solicitó el respectivo permiso de construcción en la Alcaldía todo eso fue aprobado con sus respectivos planos, planos de aguas blancas, planos de aguas negras, planos de vialidad. Que lo que pasa es que ellos han querido separar y lo vio en su juicio separar vivienda de urbanismo, y en el caso de esas casas y en el caso de su casa y las demás están dentro de un proyecto urbanístico permisado como tal, por lo tanto, deben dar cumplimiento a obras de urbanismo y vivienda. Que al estar terminadas las obras totalmente en el urbanismo si podía obtener beneficios pues ya hay parte de ellas como alumbrado público y otras más. Que es claro que todos los demandantes exigen la terminación del urbanismo totalmente porque para eso ellos se los ofrecieron y lo pagaron en su totalidad y en el caso suyo la casa N° 9. Que lamentablemente el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial declaró parcialmente con lugar la demanda que él interpuso contra la Constructora Francia, porque él pagó todas las obras de urbanismo y no las terminaron lamentablemente. Que sabe que el Tribunal Penal Itinerante de esta Circunscripción Judicial declaró sobreseída la causa por denuncia formulada por él y otras personas por estafa inmobiliaria en contra del Ingeniero José Gàndica en su carácter de presidente de la Constructora Francia a solicitud del Ministerio Público; y que eso sucedió pero ellos no le prestaron atención por cuanto cada quien había hecho demanda ante los Tribunales y se dieron cuenta que después de luchar tanto no podían hacer nada ante la Fiscalía por cuanto todos los propietarios tienen sus ocupaciones, y nadie podía asistir a las denuncias ante la Fiscalía y finalmente tomaron una decisión y que él personalmente ni se dio cuenta porque él tenía su denuncia que estaba prosperando ante el Tribunal Tercero. Que en el caso de él abandonó la denuncia en contra de la Constructora Francia por ante INDEPABIS, por cuanto en ese entonces hace muchos años no se acuerda ya el ingeniero Gandica nunca asistió a reuniones en ese organismo o al menos no asistió cuando ellos fueron citados para llegar a un acuerdo con él y por lo tanto desistieron por ese organismo porque vieron que estaban perdiendo el tiempo porque él usando sus influencias lograba muchos arreglos a su favor por lo tanto él personalmente desistió y no sabe si ese caso particularmente fue cerrado a favor del Ingeniero Gandica que lo desconoce. Que desconoce y no sabe nada si en la denuncia formulada por él conjuntamente con el ciudadano Jaime Sarmiento por estafa inmobiliaria contra la Constructora Francia por ante el Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y la Vivienda Dirección Estadal Táchira, fue ordenada el levantamiento de las medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre las parcelas propiedad de la Constructora Francia. Que su esposa es la ciudadana Maryuri Thais Jiménez, propietaria de la casa Nº 8 de la Urbanización Vasconia. Que no tiene interés en las resultas del juicio que le da igual. Que lo único es que estaría interesado en que si se terminara el urbanismo. De la ciudadana LILIA ALCIRA CARABALLO DE MOLINA, titular de la cédula de identidad N° V.- 3.311.380, de 71 años de edad, domiciliada en la Urbanización Vasconia Avenida Principal de Pueblo Nuevo, vía polígono de Tiro, cuya declaración de fecha 10 de junio de 2019, riela a los 212 al 2013 de la segunda pieza quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Jaime Sarmiento Cardozo, que fue la persona recomendada por el Ingeniero Gandica para colocar las puertas y las ventanas de la casa que ella había adquirido en la Urbanización Vasconia N° 48 en ese tiempo y actualmente la N° 4. Que el ciudadano Jaime Sarmiento Cardozo, instaló dos puertas para baño, cuatro puertas para habitación y trece ventanas de aluminio en la casa que él ocupa actualmente. Que el señor Jaime Sarmiento Cardozo, no le cobró ningún dinero por el trabajo de instalación de las puertas y ventanas en su casa porque eso estaba en el contrato. Que las condiciones de la vivienda Nº 25 ubicada en la Urbanización Vasconia es la de una casa totalmente abandonada, no tiene puerta, ni electricidad ni servicios sanitarios, ni agua, está totalmente enmontada, es un criadero de zancudos y serpientes. Que ya han encontrado dos mapanares y afea totalmente la calle principal. Que con excepción de la casilla de vigilancia y el portón principal que lo hicieron los residente dueños de las casas, no existe área social, ni cuarto para la basura, ni instalaciones para servicio de gas, otras instalaciones comprendidas en el proyecto no se realizaron, por ejemplo como el alumbrado no está correctamente instalado, ni tampoco la instalación de luz eléctrica en cada casa. Que como propietaria de la vivienda Nº 4 la Constructora Francia no le cumplió de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato de opción de compra, pues ella se mudó sin estar terminada la vivienda según lo establecido en el contrato. Que se vio en la necesidad de ocupar la vivienda sin ningún tipo de urbanismo, como vías, instalación de gas, luz eléctrica, e incluso asumió algunos gastos para poder hacerla habitable como los baños, las cúpulas, la bomba del agua y la puerta principal que correspondían a la constructora. Que se mudaron en contra de la voluntad del Ingeniero Gandica. Que sin embargo él les dio prestada su camioneta para terminar la mudanza ya que al final comprendió la urgencia en ocupar la casa. Que el contrato de opción de compra con la empresa demandada sólo fue firmado al final. Que varios vecinos debieron asumir la culminación de sus casas y sabe de un caso que el Ingeniero Gandica le reconoció el dinero que ellos invirtieron como el caso de la Doctora Nelly De Ojeda, más no el suyo. Que las razones por las que declara en esta causa son primero porque fue citada, y segundo porque como propietaria y vecina desea que la casa N° 25 sea arreglada por las razones que expuso anteriormente. A repreguntas contestó: Que no sabía que en la denuncia formulada por ella y otras personas por estafa inmobiliaria contra la Constructora Francia por ante el Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y la Vivienda Dirección Estadal Táchira, fue ordenada el levantamiento de las medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre las parcelas propiedad de la Constructora Francia. Que ella denunció por ante INDEPABIS, por ante el Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y la Vivienda Dirección Estadal Táchira, por ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, por la edificación de las obras de urbanismo y demás áreas comunes como alumbrado público, áreas deportivas, área social, ante las condiciones de inhabitabilidad que presenta la Urbanización Vasconia, y por la construcción del cuarto de basura cuya ausencia genera un peligro de salud y el parque infantil cosas que estaban incluidas en el proyecto habitacional. Que ella y su grupo familiar se verían beneficiados con la edificación de las referidas obras de urbanismo y demás obras sociales que esa es una de las razones por la cual adquirió esa casa en ese proyecto habitacional Vasconia. Que lo único que quiere es que la Juez tome la decisión que dicte la justicia y que se solucione el problema de la casa número 25 que es muy preocupante para todos los vecinos de Vasconia. Que no tiene conocimiento que el Tribunal Penal Itinerante de esta Circunscripción Judicial declaró sobreseída la causa por denuncia formulada por ella y otras personas por estafa inmobiliaria en contra del Ingeniero José Gàndica en su carácter de presidente de la Constructora Francia a solicitud del Ministerio Público. Que no sabía que la denuncia formulada por ella y otras personas en contra de la Constructora Francia por ante INDEPABIS fue declarada improcedente por falta de pruebas. Que creía que eso todavía estaba en proceso. Que su profesión no es la de ingeniero electricista ni tiene estudios sobre esa materia, pero como propietaria sabe que su vivienda no tiene medidor de CADELA, y en un principio tomaron ilegalmente la energía eléctrica de un cable de la calle, se colgaron y en la actualidad tienen transformadores que el Ingeniero Gandica les ayudó a conseguir, pero no tiene una instalación técnica en su casa. Del ciudadano ALVARO ANTONIO CHACÓN, titular de la cédula de identidad N° V.- 3.310.4785, de 70 años de edad, cuya declaración riela a los folios 217 al 208 de la segunda en fecha once de Junio de dos mil diecinueve, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Jaime Sarmiento Cardozo, que el mismo estaba montando puertas en las casas de la Urbanización, y supuestamente es carpintero, pero no lo conoce más. Que posee la vivienda que colinda con la Nº 25 en la Urbanización Vasconia. Que Jaime Sarmiento Cardozo, no realizó trabajos de carpintería a su vivienda porque el mismo hizo su casa. Que la Constructora Francia no construyó área Social, de basura, de gas, ni zona deportiva. Que la vivienda Nº 25 que colinda con la suya marcada con el Nº 24 no es habitable, porque está en obra negra, no tiene los servicios básicos, agua electricidad sanitarios, ventanas, y paredes principales de fondo, además está llena de monte y esto hace que haya animales ponzoñosos que pasan para su casa por ejemplo ha encontrado alacranes en la urbanización, salen culebras, pero no le consta que sean de la casa 25. Que durante el periodo que tiene habitando la casa el vigilante lleva contabilizadas treinta culebras. Que el año en que declaró llevaba siete y lo más aterrador que las dos últimas han sido mapanares para lo cual no existe antídoto en el Táchira. Que él acostumbra a caminar en la noche y lo había dejado por temor. Que él no le compró directamente el terreno a la Constructora Francia, se lo compró a uno de los vecinos que ya la habían hecho. Que sin embargo quien le dio la propiedad del terreno fue la Constructora Francia, en consecuencia, se le trasladaron los derechos a su persona. A repreguntas contestó: Que no sabía que en la denuncia formulada por él y otras personas por estafa inmobiliaria contra la Constructora Francia por ante el Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y la Vivienda Dirección Estadal Táchira, fue ordenada el levantamiento de las medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre las parcelas propiedad de la Constructora Francia. Que se sumó al colectivo en las denuncias formuladas ante INDEPAVI, el Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y la Vivienda Dirección Estadal Táchira, ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, y ante la Fiscalía del Ministerio Público por estafa inmobiliaria en contra de la Constructora Francia. Que no tiene conocimiento que el Tribunal Penal Itinerante de esta Circunscripción Judicial declaró sobreseída la causa por denuncia formulada por él y otras personas por estafa inmobiliaria en contra del Ingeniero José Gàndica en su carácter de presidente de la Constructora Francia a solicitud del Ministerio Público. Que no tiene conocimiento que la denuncia formulada por él y otras personas en contra de la Constructora Francia por ante INDEPABIS fue declarada improcedente por falta de pruebas. Que él no firmo contrato de opción de compra venta con la Constructora Francia C.A para la adquisición de una unidad de vivienda pero que fue la constructora la que le dio el derecho de propiedad. Que si construyen las obras de urbanismo no solamente le favorece a él y su grupo familiar, le favorece a toda la comunidad, porque al estar las zonas verdes en perfecto estado se eliminaran los criaderos de culebras, serpientes que son una amenaza letal para los miembros de la comunidad más hoy día que no existe el suero antiofídico para este tipo de serpiente, no existe aquí en el Táchira. Que no tiene interés en las resultas del presente juicio. De la ciudadana NELLY MARINA BALSA DE OJEDA, titular de la cédula de identidad N° V.- 3.030.563, de profesión abogado, cuya declaración consta a los folios 205 al 206 de la segunda pieza en fecha siete de junio de dos mil diecinueve, quien a preguntas contestó: Que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Jaime Sarmiento Cardozo. Que lo conoció a través del ingeniero José Gándica Andrade que se lo presentó como la persona designada por la Constructora Francia para que instalara las puertas y ventanas de la casa que ellos le habían comprado a la Constructora Francia. Que no canceló el valor de los trabajos de carpintería de dos puertas para baño, cuatro puertas para habitación, trece ventanas de aluminio elaboradas e instaladas por Jaime Sarmiento Cardozo, porque eso estaba incluido en el contrato y los pagaba la Constructora Francia. Que ella conjuntamente con el Ingeniero Gandica representante de la Constructora Francia solamente firmaron la última página del contrato de opción de compra por el cual adquirió la vivienda Nº 17. Que sabe las condiciones de la vivienda Nº 25 porque está casi diagonal a su casa y en su opinión es un cascarón, no tiene agua, no tiene luz, y no tiene puertas. Que la casilla de vigilancia fue construida a medias, los propietarios o algunos terminaron de construirlas, ni las instalaciones para el gas ni para la basura existen porque no las construyeron. Que como propietaria de la vivienda N° 17 la Constructora Francia no le cumplió y de hecho existe una demanda de su parte, o existió por incumplimiento de contrato a la Constructora Francia. Que tuvo que demandar ante los Tribunales competentes a la Constructora Francia por incumplimiento de opción de compra venta y obtuvo respuesta porque solicitó una medida forzosa, para obtener la propiedad de la casa N° 17. Que conoce varias personas que han sido afectadas por incumplimiento del contrato y estaban en su misma situación. A repreguntas contestó: Que tiene conocimiento que en la sentencia dictada por el Tribunal de la causa donde ella demandó a la Constructora Francia el Tribunal en el dispositivo determinó se declara parcialmente con lugar la demanda incoada por la demandante en contra de la Constructora Francia y le ordenó a la demandante la cancelación total del precio estipulado y acordado por las partes y una vez que constara el pago debe la Constructora Francia CA., otorgar el documento definitivo de venta de la unidad de vivienda Nº 17. Que demandó por incumplimiento de contrato. Que demandó ante los Tribunales competentes a la Constructora Francia para que terminara la edificación de las obras de urbanismo y demás áreas deportivas y áreas sociales. Que como propietarios no solo su grupo familiar sino todos los residentes de la urbanización se beneficiarían con la edificación de las referidas obras de urbanismo. Que no tiene conocimiento que el Tribunal Penal Itinerante de esta Circunscripción Judicial, declaró sobreseída la causa por denuncia formulada por ella y otras personas por estafa inmobiliaria en contra del Ingeniero José Gàndica en su carácter de presidente de la Constructora Francia a solicitud del Ministerio Público. Que no tiene conocimiento que la denuncia formulada por ella y otras personas en contra de la Constructora Francia por ante INDEPABIS fue declarada improcedente por falta de pruebas. Que no sabía que en la denuncia formulada por ella conjuntamente con el ciudadano Jaime Sarmiento Cardozo por estafa inmobiliaria contra la Constructora Francia por ante el Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y la Vivienda Dirección Estadal Táchira, fue ordenada el levantamiento de las medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre las parcelas propiedad de la Constructora Francia. Que denunció a la Constructora Francia en Diario La Nación porque no cumplió el contrato suscrito entre ambas partes aun cuando se le había cancelado y cumplido con lo estipulado en dicho contrato por tal motivo se sintió estafada. Que se sumó al colectivo de Vasconia en todas las denuncias formuladas ante INDEPABIS, el Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y la Vivienda Dirección Estadal Táchira, ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, y ante la Fiscalía del Ministerio Público por estafa inmobiliaria en contra de la Constructora Francia. Que no tiene interés en las resultas del presente juicio que le da igual quien sea la propietaria de la casa N° 25. Que su interés radica en hacer de la Urbanización Vasconia un lugar digno para vivir y ella ha luchado mucho por esa urbanización, para mantenerla en buen estado, en buenas condiciones y eso les consta a todos. En cuanto a la valoración de estas testimoniales, a pesar de constar que ciertamente mantienen interés, este no es directamente en las resultas de este juicio, sino en el de su particular situación, por cuanto se evidencia que el resultado del presente juico les beneficie en uno u otro caso, las declaraciones señaladas se toman como indicio de prueba por ser contestes entre si, por provenir de personas mayores y de profesiones estables, que ameritan certidumbre de certeza; ello para que el señalado indicio sea adminiculado con otros medios de prueba que permitan establecer hechos tenidos como demostrados, todo conforme a los principios de sana critica. II) Aportadas por la demandada DOCUMENTAL: que riela a los folios 9,10 y 11 con sus respectivos vueltos, insertos en la primera pieza, referidos al contrato de Opción de compra venta, a los efectos de demostrar que tales folios no fueron suscritos por el representante legal de la sociedad mercantil Constructora Francia C.A demandada ni tampoco por el demandante. Se indica que lo referente a este aspecto fue previamente resuelto. En tal razón se ratifica el valor otorgado. DOCUMENTAL: Referida al acto administrativo que contiene el certificado de habitabilidad emitido en fecha 20 de agosto de 2012, por la División de Ingeniería Municipal del Municipio San Cristóbal, según la Resolución N° DI/OF/239. Tal probanza no puede ser objeto de valoración, en virtud de que la misma fue declarada inadmisible mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 30 de mayo de 2019, inserto al folio 198 de la segunda pieza, en razón de que la referida constancia de habitabilidad no fue consignada por la parte promovente tal como se indica en dicho auto. DOCUMENTAL: presentada con el acto de informes en el a quo, que riela al folio 240 de la segunda pieza y se contrae a copia simple de la decisión proferida en fecha el 3 de julio de 2018, por el Tribunal Séptimo Itinerante de Control de San Cristóbal del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, inserta al folio 241 de la segunda pieza, la cual fue confrontada por su original por la Secretaria de ese Tribunal Tal probanza se valora de conformidad con lo establecido en los Artículos 429 procesal y 1.359 del Código Civil, por tratarse de un documento públicodel que se demuestra que en el asunto: SP21-P-2015-014854, surgido en virtud de la denuncia interpuesta por los ciudadanos Antonio Aldana Pacheco, Fernando Martín Garrido, Ilianel Ojeda Balza, Maryori Ariza Jiménez, Pablo Rodríguez Carrillo, Noris violeta Simancas, Sergio Uzctegui, Álvaro Antonio Chacón, Andrés Javier Montoya Montoya, Pedro Montoya Parra. Miguel Prisco Pereira, Asdrúbal Núñez Prado, Mariel Celli Wilches, Lilia Caraballo de Molina, quienes manifiestan que compraron las casas construidas por la Constructora Francia C.A por medio de contrato de compra venta y que la constructora había incumplido de manera reiterada las cláusulas pautadas en el contrato; constando que el mencionado órgano jurisdiccional decretó sobreseimiento de la causa, por cuanto el hecho imputado no es típico. Para decidir se observa: De las pruebas traídas a los autos específicamente del contrato de opción de compra venta valorado, puede concluir que efectivamente la sociedad mercantil demandada, celebró con el demandante en fecha 3 de noviembre de 2006 una convención que denominaron OPCION DE COMPRA VENTA, mediante el cual el actor declaró su voluntad de adquirir de la empresa demandada la parcela y vivienda que sobre la misma ésta construiría, signada en dicho contrato como parcela N° 28, parte de la Urbanización Vasconia, ubicada en la Calle Principal de Pueblo Nuevo, parte alta, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, siendo que la nomenclatura de dicho inmueble por reformulación del proyecto fue identificada posteriormente con el N° 25, además que conforme a lo establecido en dicho contrato la parcela tendría un área de 170 mts2 aproximadamente y la vivienda un área de construcción de 160mts2 aproximadamente, la cual se describe en tal contrato. Igualmente consta en el referido contrato que el demandante se obligó a pagar a la demandada en el momento de la celebración del contrato la cantidad de Bs.50.000.000,00 en calidad de inicial, que se imputaría en el momento de realizarse la venta definitiva por ante la Oficina de Registro correspondiente al precio de venta de la vivienda establecido en la cláusula quinta del contrato, y que las partes convinieron que la Inmobiliaria Sofitasa C.A, era la promotora y gestora de la referida opción de venta y estaría encargada de todo lo relacionado con la publicidad, recepción y cobranza de las cantidades por pagar el demandante a nombre de la demandada. Se evidencia así mismo del contrato en cuestión que el precio de venta al contado fue establecido por las partes en la cantidad de Bs. 375.000.000,00 y ambas partes convinieron la siguiente forma de pago a crédito: Inicial: La cantidad de Bs.50.000.000,00 pagaderos a la Inmobiliaria Sofitasa a nombre de la Urbanizadora demandada en fecha 3 de noviembre de 2006. Igualmente, a partir del 15 de diciembre de 2006 al 15 de noviembre de 2008, el demandante se obligó a pagar a la demandada veinticuatro 24 cuotas mensuales y consecutivas por la cantidad de Bs.4.000.000,00 cada una, y tres cuotas especiales pagaderas en las siguientes fechas: el 15 de diciembre de 2007, por la cantidad de Bs. 25.000.000,00; el 15 de junio de 2008; por la cantidad de Bs. 25.000.000,00; y el 15 de noviembre de 2008, por la cantidad de Bs.29.000.000,00; y al protocolizar el demandante pagaría de contado o mediante crédito hipotecario que solicitaría al Banco Sofitasa u otra entidad financiera el saldo pendiente es decir, la cantidad de Bs.150.000.000,00, cantidades expresadas en el cono monetario vigente para el momento de la celebración del contrato. El mismo instrumento fundamental de la pretensión, ley entre las partes, evidencia que ambas partes convinieron un plazo máximo de noventa días a partir de la fecha de emisión de la cédula de habitabilidad respectiva o el documento que hiciera sus veces para proceder a la protocolización del documento de compra venta y vencido dicho lapso sin que el comprador cumpliera con sus obligaciones quedaría a favor de la demandada, para resarcir eventuales daños y perjuicios, la cantidad entregada por el demandante hasta un máximo de un 20% del precio de venta; así mismo, que se estableció que el plazo de la opción de compraventa comenzaría a regir a partir de la cancelación total de la reserva y vencería a los 90 días contados a partir de la fecha del permiso de habitabilidad y registro del documento de condominio de la precitada urbanización, pudiendo prorrogarse por treinta días más si fuese necesario. Así se establece. Consta en igual sentido del cúmulo probatorio que el demandante Jaime Sarmiento Cardozo, no logra demostrar fehacientemente haber cancelado parte del precio a la demandada, mediante la realización de trabajos de carpintería instalación de puertas y ventanas en las viviendas de la Urbanización Vasconia. Así se establece. De igual forma, quedó demostrado de la inspección judicial practicada por este Tribunal en la vivienda signada con el N° 25, ubicada en la Urbanización Vasconia, objeto del contrato de opción de compra venta que para el momento de efectuar dicha inspección el referido inmueble se encontraba en obra gris, sin puertas, ni ventanas, sin instalaciones eléctricas ni sanitarias, por lo que la misma no es habitable; igualmente queda demostrado que la aludida vivienda no posee constancia de habitabilidad expedida por la División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal. En el mismo orden de ideas de desestimación y apreciación con las respectivas pruebas y alegatos, se tiene que en la causa queda demostrado la improcedencia de las denuncias realizadas a la demandada ante la Fiscalía del Ministerio Público, y que ello fue desestimado en razón de la decisión proferida en fecha el 3 de julio de 2018, por el Tribunal Séptimo Itinerante de Control de San Cristóbal del Circuito Judicial Penal del Estado Táchira, mediante la cual decretó el sobreseimiento de la causa a favor de la Constructora Francia C.A y en perjuicio de los denunciantes a petición del representante del Ministerio Público conforme lo señalado en el Artículo 300 ordinal 2° del Código Orgánico Procesal Penal, por cuanto el hecho imputado no es típico y en igual sentido no quedó demostrado que las denuncias interpuestas en contra de la demandada Constructora Francia C.A ante INDEPABIS, División de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, y Ministerio del Poder Popular para el Hábitat y Vivienda, hubiesen concluido con un acto administrativo definitivamente firme en contra de la demandada. Así se establece. Se tiene entonces en lo atinente a la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el actor se tiene que está demostrado en la causa, el incumplimiento de la demandada en realizar el traspaso de la propiedad del inmueble a la demandante, a pesar de que el demandado no ha dado fiel cumplimiento de sus obligaciones de pago, de lo cual no logra excepcionarse la demandada al no expresar claramente su excepción a través de la figura de “contrato no cumplido”, pero considerando que la actora ha cancelado, aún cuando retrasados, ha cumplido con más de la mitad del precio fijado en el contrato, lo que se corrobora con la recepción por parte de la inmobiliaria encargada de recibir tales pagos y su correspondiente aceptación en los recibos otorgados al efecto. Así se establece. Este juzgador en relación a la interpretación soberana de los contratos procede a calificar el mismo como de una verdadera compra venta, en razón de lo indicado en la cláusula segunda que indica: “…EL OPCIONADO declara expresamente su formal voluntad y promesa de adquirir de LA URBANIZADORA la parcela y la vivienda…; en la cláusula TERCERA, que indica que en razón de lo expresado, por EL OPCIONADO, LA URBANIZADORA reserva para aquella, el inmueble descrito; en la CLAUSULA QUINTA: “El precio de la venta, la cuota inicial, el financiamiento hipotecario y cualquier otra condición relacionado con la forma de pago, se define a continuación…” En razón d lo indicado, se tiene que la pretensión de la demandante -cumplimiento de contrato-, artículo 1.167 del Código Civil- al tratarse de una convención bilateral en la que cada parte tiene asumida una obligación y una de ellas no la ejecuta, la otra puede solicitar la ejecución o bien la resolución del contrato, aplicando al caso sometido a conocimiento de esta alzada, permite ver que ciertamente la demandada no ha cumplido con la obligación asumida de traspasar a la actora propiedad del inmueble en razón a haberse evidenciado el pago de más del 50% del precio convenido y siendo que lo pretendido es el cumplimiento del contrato, a la par que el incumplimiento de la demandada quedó patentizado, y no existe por ésta, excepción plena del no cumplimiento de su parte ante el eventual caso del no cumplimiento reciproco del comprador, se impone concluir en la procedencia de la acción. Así se precisa. En tal circunstancia, lo procedente en el caso, luego de ser declarada la nulidad del fallo, es declarar procedente la apelación formulada y la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la actora, en el sentido de que deberá la parte demandada, previo la cancelación o pago del precio restante del valor total del inmueble por parte de la demandante, inferido de la realización de una experticia complementaria del fallo, entregar totalmente terminado el inmueble como se pacta en el documento suscrito por las partes y a la par proceder a transmitir la propiedad y posesión del inmueble determinado en el fallo por sus señas, linderos y demás características identificatorias. Así queda decidido. III PARTE DISPOSITIVA Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Suprior Segundo en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: LA NULIDAD DEL FALLO apelado de fecha 26 de Abril de 2022, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de conformidad con lo indicado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: CON LUGAR la apelación formulada por el representante judicial de la parte demandante contra la decisión antes referida. TERCERO: CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano JAIME SARMIENTO CARDOZO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.033.686, contra la Sociedad de comercio CONSTRUCTORA FRANCIA CA., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, de fecha 17 de mayo de 2005, bajo el N° 19, Tomo 10, representada por su presidente el ciudadano José Reyes Gándica Andrade, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.641.801. CUARTO: Consecuencia de lo anterior SE CONDENA a la parte demandada CONSTRUCTORA FRANCIA CA., en la persona de su representante legal, previa la cancelación o pago del restante del valor total del inmueble por parte de la demandante, inferido de la realización de una experticia complementaria del fallo, a entregar totalmente terminado el inmueble como se pacta y con las características señaladas en el documento suscrito por las partes y a la par proceder a transmitir la propiedad y posesión del inmueble determinado en el fallo por sus señas, linderos y demás características identificatorias. Para ello, igualmente la parte demandada deberá realizar los trámites y obtener y entregar al accionante los permisos de habitabilidad y demás recaudos para la protocolización respectiva. A los efectos de la plena identificación del objeto de la controversia se señala que el mismo consiste en parcela y la vivienda que sobre la misma se construirá, en la "URBANIZACIÓN VASCONIA" parcela N° 25; parcela con un área de CIENTO SETENTA METROS CUADRADOS (170,00 m2) aproximadamente. La vivienda tendrá un área de construcción de Ciento Sesenta Metros Cuadrados (160,00 m2), aproximadamente, distribuidos en: PLANTA BAJA: Sala comedor, cocina pantry, servicios, una (1) habitación o estudio, una (1) sala de baño, patio y garaje destechado para dos (2) vehículos y en la PLANTA ALTA: Tres (3) habitaciones y dos (2) baños. Las características y acabados generales de la vivienda, serán las siguientes: Paredes: Serán de bloques de arcilla rematadas interiormente con friso y una mano de pintura de caucho o bien podrá ser salpicadas con material basado en arena y cemento. También podrán combinarse ambos acabados, en su exterior, llevarán un friso rustico. Serán insonorizados con la vivienda apareada. Pisos: Serán de cemento rustico sin plantilla. Techos: de placa nervada y teja criolla. Baños: Llevarán porcelana de primera nacional hasta una altura de equivalente al dintel de las puertas, la porcelana y las piezas serán blancas o de color pastel, no se incluirán accesorios. Puertas: Serán de madera entamborada rematadas con una mano de sellador o de madera prensada en su color natural. La puerta principal será de madera maciza y las otras de hierro. Herrería: Las ventanas estarán construidas por marcos de aluminio y vidrio nacional de primera. Instalaciones-: Las tuberías de aguas blancas, negras y ventilación, serán de PVC. Las tuberías de agua caliente serán de cobre, se dotará de ese elemento a los baños y cocina, no se incluye el calentador. Las de gas domestico serán de cobre, las instalaciones eléctricas se realizarán mediante tuberías plásticas y conductores de cobre forrados en plástico, se dotará a la vivienda de un tablero con los circuitos requeridos, con sus respectivos "breakers" sin dotación de closets, carrileras ni entrada peatonal. QUINTO: No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo. SEXTO: REVOCADA la decisión de fecha 26 de Abril de 2022, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la circunscripción Judicial del Estado Tachira. Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los nueve (09) días del mes de febrero del año dos mil veintitres. Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación. El Juez Provisorio, Abg. Juan José Molina Camacho. El Secretario, Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas. Exp. 7493