TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

DEMANDANTE: SALVADORA GARCIA DE DUARTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.131.274, domiciliada en San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira
DEMANDADA: OMAIRA CAMARGO LIZARAZO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.934.133, domiciliada en San Antonio, Municipio Bolívar del Estado Táchira.
APODERADOS: BEATRIZ GUTIERREZ SANTOS, PABLO ENRIQUE RUIZ MÁRQUEZ y AUDELINA VALERA MÁRQUEZ titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.327.985, V-5.656.202 y V-1.576.421, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 45.451, 44.270 y 19.353, respectivamente. Y CARLOS ALEXANDER COLMENARES MORA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.993.444, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 129.251.
APODERADO: MIGUEL ANGEL GUILLEN ROJAS, titular de la cédula de identidad N° V-1.589.491, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°. 62.968.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL. (Apelación a decisión de fecha 12 de febrero de 2020, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira).

I
ANTECEDENTES DE LA LITIS
Las presentes actuaciones son del conocimiento de esta Instancia de alzada en razón de ser recibidas en el trámite de distribución de expedientes, ello en razón de haberse interpuesto recurso ordinario de apelación contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira de fecha 12 de febrero del 2.020 que declara Sin lugar la demanda de desalojo de local comercial.
En el expediente en referencia, constan las siguientes actuaciones:
Trámite procesal en el juzgado a quo.
Se inició el presente juicio mediante demanda incoada en fecha 23 de mayo de 2019, por el abogado Carlos Alexander Colmenares Mora, con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana Salvadora García de Duarte, contra la ciudadana Omaira Camargo Lizarazo por desalojo de local comercial. (fs. 1 al 4, con anexos a los fs. 5 al 24)
Señala la demandante los siguientes alegatos en su libelo de demanda: Que su cónyuge, ciudadano Orlando José Duarte Rodríguez, hoy fallecido, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano José de Los Santos Ceballos Martínez, también fallecido, sobre un local comercial que formaba parte de indivisa de un inmueble de su propiedad para uso comercial ubicado en la carrera 6 con calle 5, Nro. 5-28 de la ciudad de San Antonio del Estado Táchira, el cual consta de dos plantas, pero que debido a su distribución y privilegiada ubicación fue destinado por el propietario para uso comercial. Que dicho inmueble fue adquirido durante la comunidad conyugal del difunto Orlando José Duarte Rodríguez y su representada en fecha 24 de agosto de 1984 según consta en documento registrado por ante el Registro Inmobiliario en San Antonio del Táchira, bajo el N° 81, folio 124, Protocolo Primero, documento que agrega a dicho escrito para su vista y devolución, y el cual prueba su carácter de propietaria. Alega que dicho inmueble consta de dos plantas con accesos independientes, que en la planta baja funciona la sociedad mercantil “Distribuidora Artes Gráficas Andinas C.A” y que desde la adquisición de dicho inmueble por parte del cónyuge de su representada, nunca ha sido alquilado como vivienda familiar, tal como se evidencia de los sucesivos contratos de arrendamientos suscritos por las partes y reconocidos ante los Juzgados y oficinas notariales desde el inicio de la relación arrendaticia, siendo así que el contrato inicial se suscribió por ante el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña, bajo el N° 153 de fecha 10 de enero de 1986, el cual acompaña marcado con la letra C, que dicho contrato inicial en la cláusula primera, estableció que el arrendador dio en calidad de arrendamiento un inmueble de su propiedad, consistente en un local comercial, ubicado en la planta baja el cual forma parte de dicho inmueble ubicado en la carrera 6 con calle 5 N° 5-28, ubicado en San Antonio del Estado Táchira, Distrito Bolívar, hoy Municipio, que el objeto del contrato lo constituyó la planta baja, en la cual el arrendatario instaló la sede comercial y domicilio de la sociedad mercantil Distribuidora Artes Gráficas Andinas C.A, del cual era accionista y ostentaba el cargo de administrador, empresa que seguía funcionando en las mismas condiciones, que en ningún momento el inmueble fue habilitado para vivienda ni ha funcionado como casa de habitación, pues el contrato muy claramente establece el uso comercial y no residencial. Que el contrato de arrendamiento se fue prolongando sucesivamente durante el transcurso del tiempo, siendo así que el 30 de enero de 1989 las partes suscribieron un nuevo contrato y el cual fue reconocido por ante el Juzgado del Distrito Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y el cual acompaña marcado con la letra D; que el 15 de febrero de 1994 ocurrió el fallecimiento del cónyuge de su representada, continuando la relación arrendaticia con la sucesión, representada por la ciudadana Salvadora García de Duarte, razón por la cual esta suscribe el contrato de arrendamiento con el ciudadano José de Los Santos Ceballos Martínez, en fecha 29 de abril de 1994, el cual quedó reconocido por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira, anotado bajo el N° 10, tomo 18, el cual acompañó marcado con la letra E, donde se mantiene las mismas condiciones de los contratos anteriores, a su decir, le dio en arrendamiento un local comercial, que posteriormente se prolongó nuevamente el contrato de arrendamiento entre las partes mediante documento autenticado el 1° de marzo de 1999, mediante documento privado que acompaña marcado con la letra F, estableciéndose en la cláusula primera que el objeto del contrato es de dos locales comerciales, por cuanto uno lo constituye la parte baja del inmueble y el garaje, en las cuales funciona la mencionada empresa de Artes Gráficas. Que el 2 de febrero de 2005, fue celebrado contrato autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira, bajo el N° 71, tomo 2 suscrito entre el ciudadano José de Los Santos Ceballos Martínez y su representada, en el que igualmente dio en arrendamiento los dos locales comerciales y que motivado a la muerte del mencionado ciudadano se prolongó el contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira, el 10 de febrero de 2010, bajo el N° 13, tomo 8 con la ciudadana Omaira Camargo Lizarazo, quien es directivo de la referida empresa, y el cual acompaña marcado con la letra G, por lo que durante los años sucesivos continuó la relación arrendaticia con la mencionada hasta el año 2013, momento en que su representada le propuso un ajuste en el canon de arrendamiento en virtud de la devaluación monetaria ocurrida y de la necesidad de ajustar los precios a la realidad y sobre todo al proceso inflacionario, siendo que la arrendataria se negó a ajustar el canon y al no llegar a un acuerdo sobre la continuidad de la relación arrendaticia, su mandante le notificó judicialmente según consta en el expediente N° 66-2013 realizada por el Juzgado del Municipio Bolívar el 13 de marzo de 2013, su intención de no continuar con la relación arrendaticia. Que en respuesta a esa notificación la referida arrendataria comenzó a depositar el canon de arrendamiento en una cuenta bancaria de la arrendadora, cantidades de dinero que alega que no fueron acordadas entre las partes y que no reconocen su representada como cánones de arrendamiento, que además no mediaron un acuerdo sobre el monto del canon, ni sobre la continuidad de la relación arrendaticia.
Arguye además que su representada desconoce como la arrendataria obtuvo el número de cuenta, que tampoco consigna el valor del IVA, lo cual crea adicionalmente un problema de naturaleza tributaria e indica que inicialmente interpuso una acción por desalojo pero que lamentablemente fue declarada desechada, que ante esa situación la arrendataria introdujo al inmueble enseres y electrodomésticos para uso personal, pretendiendo de esa manera arbitraria, unilateral e inconsulta y sin debida autorización de la propietaria, modificar o cambiar el uso comercial de los locales, tal y como consta en los contratos escritos; en manifiesta contravención a lo estipulado a lo condicionado, pues en los mismos locales durante muchos años ha funcionado la sede y el domicilio de la mencionada empresa, tal y como puede verificarse con la dirección o domicilio fiscal.
Por auto de fecha 27 de mayo de 2019, fue admitida la demanda y ordenado el emplazamiento de la parte demandada. (fs. 25 y 26).
A los folios 27 al 30, rielan actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada.
Mediante escrito de fecha 22 de julio de 2019, el apoderado judicial de la demandada procede a dar perentoria contestación a la demanda en los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda por desalojo. Rechazó, negó y contradijo que desde el inicio de la relación arrendaticia en el año 1986, entre el ciudadano Orlando José Duarte Rodríguez (cónyuge de la demandante), hoy fallecido y el ciudadano José de los Santos Ceballos Martínez (concubino de su representada) igualmente fallecido dicho inmueble haya sido destinado únicamente para la sede de la empresa “Distribuidora de Artes Gráficas Andina C.A”, alegando que es cierto que esa ha sido siempre la casa de habitación de su representada, desde el 10 de enero de 1986 cuando inicio una relación arrendaticia con el ciudadano Orlando José Duarte Rodríguez, tal como se evidencia en fotocopia de contrato de arrendamiento que acompañan marcado con la letra “B”, sobre el inmueble ubicado en la carrera 6 con calle 5, N° 5-28, planta baja, del Barrio Pueblo Nuevo, Municipio Bolívar del Estado Táchira, contrato de arrendamiento que fue reconocido por el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña, en fecha 10 de enero de 1986, anotado bajo el N° 153 y en su cláusula primera se estableció que el arrendador dio en arrendamiento a el arrendatario, un inmueble de su propiedad consistente en un local comercial; alegando que desde ese tiempo se le dio en arrendamiento al concubino de su representada fue casa para habitación y una pequeña parte de la sala que se habilitó como local comercial.
Que posteriormente suscribe otro contrato de arrendamiento, el 1° de febrero de 1989 entre las partes, reconocido por el Juzgado del Distrito Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 30 de enero de 1989, el cual acompañan en copia fotostática marcado con la letra “C”. Arguyendo que en realidad fue que se dio en arrendamiento al concubino de su representada todo el inmueble de la planta baja, para que lo habitara junto con su representada y una pequeña área de la sala, se habilitó para ser usada como local comercial. Que en ese mismo orden de ideas, en el año 1994 el concubino de su representada suscribe un nuevo contrato de arrendamiento con la ciudadana Salvadora García de Duarte, quien era la esposa de Orlando José Duarte Rodríguez, en consecuencia dicha arrendadora se subrogó en los derechos de su cónyuge fallecido, contrato que fue autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio del Estado Táchira, bajo el N° 10, tomo 18 de fecha 29 de abril de 1994, el cual acompañan marcado con la letra “D”, ocurriendo lo mismo que los contratos anteriores. Que el 1° de marzo de 1999, el concubino de su representada, suscribe un nuevo contrato con la ciudadana Salvadora García de Duarte, donde le cambia la cláusula primera, mencionando dos locales comerciales, cuando se le dio en arrendamiento fue la misma casa para habitación y habilitándose la misma pequeña parte de la casa como local comercial, contrato que acompaña marcado con la letra “E” y posteriormente se elaboraron otros contratos en las mismas condiciones al anterior hasta el último contrato que suscribe la ciudadana Salvadora García con su representada en los mismos términos en fecha 10 de febrero de 2010, bajo el N° 13, tomo 08 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública de San Antonio del Estado Táchira, el cual acompaña en copia marcado con la letra “F”, alegando que siempre ha sido utilizado como casa para habitación y habilitándose solo una pequeña parte de la sala como local comercial; por lo que es totalmente falso que su representada le haya cambiado el uso al inmueble, ya que desde el 1° de octubre de 1986, fecha que inicio la unión concubinaria con el ciudadano José de los Santos Ceballos.
Negó, rechazó y contradijo que su representada se haya negado al ajuste del canon de arrendamiento. Que su representada inició los trámites para tratar que le ofrecieran en compra el inmueble que habita como su residencia desde el 1° de octubre de 1986; que la actora optó por la opción denigrante y lo hace como cualquier comerciante con ánimos de lucro de coaccionar a su representada de que desocupara en forma inmediata el inmueble, sin respetar las leyes. Igualmente, negó y rechazó de los alegatos expuestos por la demandante en el escrito libelar, que su representada haya comenzado a depositar el canon de arrendamiento en la cuenta corriente de la arrendadora, cánones de arrendamiento que no hayan sido acordados con la misma, en virtud de que siempre le ha consignado los cánones de arrendamiento a esa cuenta, que fue suministrada por la arrendadora, y de hecho no puede pretender ahora desconocer tal hecho. Asimismo en el escrito de contestación realiza señalamiento de pruebas que pretende promover. (fs. 31 al 37, con anexos a los fs. 38 al 77)
A los folios 79 al 80 corre acta de la audiencia preliminar celebrada en fecha 8 de agosto de 2019, de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
Riela al folio 82, auto de fecha 16 de septiembre del 2.019, por el que el Tribunal fija los hechos controvertidos.
Mediante escrito de fecha 18 de septiembre de 2019, el apoderado judicial de la parte demandada, promovió pruebas. (fs. 83 al 86)
Riela al folio 87, auto de fecha nueve (9) de octubre del 2019, por las que el A quo, repone la causa al estado de fijación de los hechos controvertidos o límites de la controversia.
Mediante escrito de fecha 14 de octubre de 2019 el apoderado judicial de la parte actora promovió pruebas (f. 88); las cuales fueron admitidas por auto del 16 de octubre de 2019. (f. 90)
Mediante diligencia de fecha 14 de octubre del 2.019, el apoderado Judicial de la demandada señala que ratifica en todas y cada una de sus partes, el escrito de promoción de pruebas del mérito de la causa, consignado en fecha 17 de septiembre de 2.019.
Por auto de fecha 16 de octubre de 2019, el a quo acordó agregar y admitir las pruebas presentada por la representación judicial de la parte demandada. (f. 92)
Al folio 94, corre acta de inspección judicial practicada por el Tribunal de la causa en fecha 25 de noviembre del 2019.
Por auto de fecha 2 de diciembre de 2019, el a quo fijio día y hora para la celebración de la audiencia o debate oral de conformidad a lo establecido en la parte in fine del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil. (f. 95)
A los folios 96 al 106 corre acta de la audiencia oral celebrada el 27 de enero de 2020.
La decisión del juzgado a quo.
El Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, en el fallo in extenso de fecha 12 de febrero de 2020 declaró sin lugar la demanda de desalojo de local comercial, celebrado entre la ciudadana Salvadora García de Duarte y la ciudadana Omaira Camargo Lizarazo, condenando en costas a la demandada, corriendo a los folios 107 al 130 el fallo in extenso.
El recurso de apelación.
Mediante diligencia de fecha 13 de febrero de 2020, el apoderado judicial de la parte demandante apeló de la referida decisión (f. 131); y por auto del 18 de febrero de 2020, siendo oída la misma en ambos efectos, acordando remitir el expediente al Juzgado Superior Civil, en función de distribuidor a los fines legales consiguientes. (f. 132)
Trámite procesal en este juzgado superior.
En fecha 5 de noviembre de 2020, se recibieron las presentes actuaciones en esta alzada como consta en nota de Secretaría (f. 134); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario. (f. 135)
Mediante diligencia de fecha 30 de abril de 2021, la coapoderada judicial de la parte actora solicitó a esta alzada la reanudación de la causa, conforme a la Resolución N° 005 de fecha 5 de octubre de 2020, por lo que suministró el correo y número del teléfono móvil de la parte demandada y anexó poder autenticado otorgado por ante la Notaría Pública de San Antonio del Estado Táchira en fecha 10 de enero de 2007. (f. 136, con anexos a los fs. 137 al 139)
Mediante sendos escritos de fecha 08 de julio de 2021, las representaciones judiciales de ambas partes presentaron escritos. (fs. 140 al 148 y 149 al 160)
Por escrito de fecha 20 de julio de 2021 la coapoderada judicial de la parte demandante presentó observaciones a los informes presentados por su contraparte. (f. 161)
Mediante escrito de fecha 22 de julio de 2021, la abogada Beatriz Gutiérrez Santos con el carácter de coapoderada judicial de la parte actora, denunció fraude procesal incidental, contra la ciudadana Omaira Camargo Lizarazo en su carácter de arrendataria, con fundamento con los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicitó que se declare con lugar la denuncia de fraude procesal incidental y en consecuencia la nulidad de la sentencia apelada. Dicha denuncia se entabla en los siguientes términos:
Señala que el fraude procesal incidental que se denuncia, se hace evidente por las actuaciones o conducta de la demandada, quien procede a dar contestación a la demanda utilizando el proceso con fines ajenos a la justicia, bajo el engaño de crear aparentemente situaciones jurídicas como el hecho fundamental de utilizar el beneficio social de la ley de arrendamiento de viviendas para tratar de convertirse en propietaria de los dos locales comerciales objeto del contrato de arrendamiento, y generar ganancias por tratarse de locales ubicados en el centro de la ciudad de San Antonio del Táchira.
Indica que existe en el caso “causa simulandi”, esto es el móvil que la lleva a presentar el contenido del contrato de arrendamiento en forma distinta a la que le corresponde, ocultando hechos y circunstancias verdaderas, como lo es, pretender subrogarse los contratos intuitu personae de arrendamiento de tipo comercial indicando que ese inmueble fue la vivienda de su concubino y con ello eludir la aplicación de la ley de alquileres a objeto de provocar la aplicación de la ley de arrendamiento de vivienda con fraude a la ley.
Expresa en su escrito que la demandada, utilizando dolosamente la ley, bajo maquinaciones y artificios, pretende hacer ver que el inmueble ha sido su hogar toda la vida, ocultando bajo ese alegato, la verdadera realidad de la voluntad de las partes contenidas en el contrato de arrendamiento de fecha 10 de febrero del 2010, documento fundamental de la acción que en su cláusula primera establece claramente, que se da en arrendamiento dos locales comerciales, ubicados en la carrera 6 con calle 5, número 5-28 del Barrio Pueblo Nuevo de la ciudad de San Antonio del Táchira.
Continua señalando que la demandada en el interés de hacerse propietaria del inmueble, silencia el referido contrato, pudiendo haber interpuesto la tacha de falsedad de documento público, en atención del interés jurídico procesal, de donde se desprende que utilizó el proceso para fines distintos; adiciona además que la demandada trae circunstancias de hechos no contemplados en el ordenamiento jurídico, es decir, arrendamiento mixto, para así abrirse un espacio a una posible aplicación del principio de la realidad sobre las formas, ejerciendo su maquinación dolosa en abierto abuso del derecho.
Señala que la demandada amenaza a la demandante, simulando la reserva de un derecho inexistente en términos legales y procesales de solicitar ante los organismos administrativos que dicho inmueble sea destinado a vivienda, cuyo destino es absolutamente comercial, ello para eludir la aplicación indebida de la ley de alquileres de locales comerciales. Expresa igualmente que la demandada yerra en su actividad simulatoria, al manifestar dolosamente que el último contrato firmado es el que promueve, dejando entrever que efectivamente se subrogó en los contratos de su concubino como antecesor arrendatario con la intensión de demostrar que ese inmueble fue el hogar de toda su vida, cuando la realidad es que es ese el único contrato firmado entre las partes y al que se contrae la presente causa.
Señala como indicios del fraude denunciado, el PRETIUM VIILI, o el bajo precio del inmueble en su función social y el del mercado inmobiliario. La Persistencia de la demandada en la posesión del inmueble, al hace notas de que ha sido la vivienda de toda su vida. El tiempo sospechoso del negocio, obviando dolosamente que el único contrato que firmó sobre ese inmueble es del año 2010. El hecho de que al indicar que el inmueble es su vivienda de toda la vida, silenció el único contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, esto es, el de fecha 10 de febrero de 2010. Y el hecho de atraer engañosamente a otro para ejecutar algo, ya que la demandada recurre complementariamente a maniobras que sobrepasan los límites de la tolerancia, como lo es la coacción.
Fundamenta su denuncia en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil; la ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial en sus artículos 2, 6, 8 y Disposición transitoria (artículo 51) y peticiona declarar el desalojo del inmueble de los locales comerciales objeto de la acción principal y la entrega inmediata del inmueble libre de bienes y personas y solvente de los servicios públicos. (fs. 163 al 174)
Peticiona, se abra el procedimiento del artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, se declare con lugar la demanda de Fraude Procesal, se declare el desalojo del inmueble y se condene en costas a la parte demandada.
Mediante auto de fecha 01 de noviembre del 2021, se acuerda tramitar la incidencia conforme a lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de septiembre de 2021, la abogada Beatriz Gutiérrez Santos, sustituyó el poder otorgado por la actora en los abogados Pablo Enrique Ruiz Márquez y Audelina Valera Márquez. (f. 177)
Por sendas diligencias de fechas 29 de septiembre y 27 de octubre del año en curso, la representación judicial de la parte demandante ratificaron la denuncia de fraude procesal incidental. (fs. 178 y 179)
Por auto de fecha 1° de noviembre de 2021, esta alzada providenció el fraude procesal incidental de conformidad a lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, y ordenó la notificación de la parte demandada a objeto de que diera contestación a la misma, y abrió el lapso probatorio por ocho días de despacho sin término de distancia. (f. 180)
El Alguacil de este Juzgado dejó constancia que notificó de manera virtual a los apoderados judiciales de ambas partes. (f. 181)
Mediante escrito de fecha 17 de noviembre de 2021, el apoderado judicial de la parte demandada promovió pruebas ante esta alzada de conformidad a lo establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil y rechazó la acción de fraude procesal propuesta. (fs. 182 al 185)
En fecha 10 de noviembre de 2021, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas de la incidencia de fraude procesal, solicitando finalmente que se decrete la nulidad de las actuaciones denunciadas y con lugar la demanda principal con la respectiva condenatoria en costas. (fs. 186 al 188)

Promoción de Pruebas en la Incidencia:
El representante de la parte demandada en la incidencia de fraude procesal, señala en primer término que expresa su total Rechazo a la acción incoada, por cuanto dicha acción es única y exclusivamente del conocimiento de los Jueces de Primera Instancia. Adiciona que con ello, la parte demandante pretende crear nuevos hechos que no fueron planteados en la oportunidad correspondiente.
Indica promover la ratificación de todos y cada una de las pruebas del mérito de la causa, promovidas y evacuadas en la oportunidad correspondiente, esto es, Copia del contrato de arrendamiento reconocido por ante el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira en fecha 10 de enero de 1986, anotado bajo el Nro. 153, suscrito entre Orlando José Duarte Rodríguez y el concubino de su representada; copia del contrato de arrendamiento reconocido por ante el Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira, en fecha 30 de enero de 1989, suscrito entre Orlando José Duarte Rodríguez y el concubino de su representada; copia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio en fecha 29 de abril de 1984, suscrito entre Orlando José Duarte Rodríguez y el concubino de su representad; copia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio en fecha 01 de marzo de 1999, suscrito entre Orlando José Duarte Rodríguez y el concubino de su representada; copia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio, Estado Táchira en fecha 10 de febrero del 2010, anotada bajo el Nro. 13, Tomo 08, suscrito entre Orlando José Duarte Rodríguez y el concubino de su representada; Copia certificada de sentencia proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia de Juicio de Protección de niños, niñas u adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 098 de octubre del 2015, que declara la unión estable existente entre su representada (demandada) y el ciudadano José de los Santos Ceballo Martínez, por el lapso comprendido desde el 01 de octubre de 1986 al 21 de diciembre del 2010; Promueve el mérito y valor jurídico del justificativo de testigos evacuado por el Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira, en fecha 19 de marzo del 2013; copia certificada de Inspección Judicial evacuada por ante el Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira, en fecha 02 de abril del 2013 con el Nro. 54-13; promueve el mérito y valor de original de constancia de residencia de fecha 08 de julio del 2019, control 003072; promueve valor y mérito de original de comunicación de fecha 26 de julio del 2018, dirigida al SENIAT; ; promueve valor y mérito de original de comunicación de fecha 06 de agosto del 2018 dirigida a la Alcaldía del Municipio Bolívar del Estado Táchira; Testimoniales; Inspección Judicial solicitada a esta Instancia; principio de la comunidad de la prueba.
A su vez, la parte accionante del Fraude procesal Incidental promueve, la ratificación del único contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana Omaira Camargo Lizarazo, otorgado por ante la Notaría Pública de San Antonio en fecha 10 de febrero del 2010, bajo el Nro. 13, Tomo 08; promueve la confesión de la demandante que riela al renglón Nro. 24, folio 2 del escrito libelar.

II
PARTE MOTIVA

Del contenido del libelo y su petitum, cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de esta sentencia, se observa que la pretensión que en él se deduce, es el desalojo del inmueble por el supuesto cambio de uso del inmueble, cedido para local comercial, circunstancia que es negada y rechazada por la accionada, quien manifiesta que por el contrario dicho inmueble ha sido toda su vida su hogar, iniciado ello con su concubino.
Planteada la controversia sometida por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, se establece que la cuestión a dilucidar en este grado jurisdiccional consiste en determinar si la decisión apelada dictada por el a quo en fecha 12 de febrero de 2020, que declara sin lugar el desalojo del inmueble destinado para uso comercial, celebrado entre la ciudadana Salvadora García de Duarte y Omaira Camargo Lizarazo, debe ser confirmada, revocada, modificada o anulada.
Ahora bien, como la parte accionada ha opuesto una denuncia de Fraude procesal es técnicamente necesario resolver en primer término la misma, para determinar si procede o no la revisión del mérito de la causa. Por ende se pasa de seguidas a la resolución de esa incidencia, con el análisis exhaustivo de las alegaciones y defensas opuestas y las pruebas que sustentan la misma. Así se establece.
Del Fraude Procesal Incidental Opuesto.
Señala la parte demandante que en la presente causa se ha fraguado un fraude procesal, específicamente establecido en la circunstancia de que la parte demandante, dolosamente ha ocultado circunstancias que atañen a la realidad de los hechos que informan el presente caso y en ese sentido se tiene que pretender subrogarse los contratos intuitu personae de arrendamiento de tipo comercial indicando que ese inmueble fue la vivienda de su concubino y con ello eludir la aplicación de la ley de alquileres a objeto de provocar la aplicación de la ley de arrendamiento de vivienda con fraude a la ley. Ante ello, la accionada en su actuación en esta instancia de alzada indica que esta es una acción autónoma , que debe ser conocida única y exclusivamente por los Jueces de Instancia.
Ante ello debe dejarse claro que conforme a los criterios reiterados de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el criterio que demarca los extremos dentro de los cuales se define el denominado fraude, una vez alegada la situación que suponga llenos dichos extremos dentro de los cuales se define el denominado fraude, –bien sea un juicio autónomo o por vía incidental- de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, es obligación del juzgador respectivo, hacer uso de todas las medidas legalmente establecidas para garantizar a los litigantes el efectivo ejercicio su derecho a la defensa, implicando con ello que le permita ejercer su derecho a la defensa, implicando con ello que ha obtenido la tutela judicial efectiva que le corresponde.
Ante ello y analizados los alegatos que sustentan la denuncia fraude, entiende este Juzgador de alzada, que el mismo se fundamenta de manera similar a los hechos que a su juicio constituyen o son constitutivos de la demanda principal de desalojo de local comercial por aparente cambio de uso, y más aún el petitorio del fraude procesal pretende declarar la nulidad de la sentencia apelada y declarar con lugar el desalojo de los locales comerciales objeto de la acción principal; lo cual igualmente se pretende con el gravamen de apelación intentado por la demandante.
Ante tal situación lo pertinente en derecho es declarar la improcedencia del Fraude procesal intentado bajo el supuesto de que su sustento y petitorio es el mismo de la demanda de desalojo; ante tal razón procederá de seguidas quien juzga a la determinación del mérito de la controversia, donde igual que en el fraude procesal intentado se plantea el desalojo del inmueble por cambio de su uso y destino con la alegación de la demandada que el mismo desde un principio fue destinado para vivienda.
Establecido el límites de la controversia y depurado el proceso se procede a la decisión de mérito y en los siguientes términos: el demandante plantea del desalojo del inmueble por supuesto de cambio de uso, bajo el señalamiento de que el inmueble según los contratos celebrados siempre se ha arrendado para uso comercial y el demandante la utiliza ahora como vivienda, por lo que ha contravenido lo pactado en dichos contratos y en la Ley; ante ello, la demandada señala que el inmueble, desde el 1° de octubre de 1986, fecha que inició la unión concubinaria con el ciudadano José de Los Santos Ceballos, siempre ha sido su casa de habitación ó sea, por más de 32 años, y que compartía con su concubino fallecido, y la casa donde nació su único hijo en el año 1997.
De la motivación de la recurrida:
Señala que se verifica la existencia de un contrato de arrendamiento que puede tomarse como bilateral, pues arrendador y arrendatario, tienen obligaciones reciprocas. Indica que en cuanto al supuesto de incumplimiento por el demandado (arrendataria), se tiene –señala- que en el caso, la actora manifiesta que existe causal de desalojo por cambio de uso del inmueble dado en arrendamiento, de local comercial a vivienda, por lo que el actor reconoce el cambio de uso del inmueble en vivienda, por lo que resulta aplicable lo establecido en el artículo 05 de la Ley contra el desalojo y desocupación arbitraria de viviendas, por lo que previo a la acción, era necesario agotar la vía administrativa, lo cual hace improcedente la acción intentada.
Señala que conforme a lo indicado en el artículo 3 de la Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, se faculta al juez para actuar, inclusive de oficio, a fin de desconocer la celebración de contratos, mediante los cuales se pretende evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble.
Continua indicando que mal podría declararse procedente la acción, cuando se trata de una infraestructura de la cual se evidencia una vivienda, aún cuando por voluntad de las partes existió posición inequívoca de señalar la vivienda como local comercial, por lo que en atención al principio de realidad sobre las formas y en el caso existe una relación contractual, que en materia de uso comercial, frente al fallecimiento del arrendatario, sus descendientes no pueden subrogarse en el contrato, pero que en materia de viviendas la ley permite la subrogación del contrato de arrendamiento según el artículo 47, lo cual hace improcedente la acción intentada.
Señala que existe evidentemente un uso de vivienda en el inmueble arrendado, lo cual hace improcedente inclusive, el conocimiento del presente asunto por vía del procedimiento oral, por lo que se debe declarar sin Lugar la acción intentada.

De los Informes de las partes y vicios denunciados.
De la parte demandada: Realiza una síntesis de los alegatos de las partes en el escrito libelar y en la contestación de demanda, así como de los medios probatorios aportados y su evacuación y procede a señalar a titulo conclusivo que queda demostrado que la parte demandante, no demostró en forma alguna los alegatos expresados en el libelo de demanda, los cuales debió demostrar conforme a los principios generales del derecho.
Señala que con las pruebas promovidas y evacuadas, se demuestra que la relación arrendaticia, fue, es y siempre ha sido de forma mixta, esto es, uso comercial y vivienda, habiendo adquirido la demandada la posesión del inmueble desde el año 1986 hasta el año actual 2021.
Indica que por lo anterior era necesario que el actor tramitara el procedimiento previo ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE VIVIENDA.
Indica que efectivamente hubo cambio de uso, desde el año 1986, por que eso fue convenido con el arrendador original, ya que esa ha sido desde el inicio su casa de habitación siendo que esos hechos fueron debidamente probados durante el debate probatorio y ello destruye con los argumentos de libelo de demanda.
Expresa que la parte demandante pretende hacer valer una notificación que quedó derogada conforme a la puesta en vigencia de ley de arrendamientos para el año 2.014, cumpliendo con lo indicado en su Primera Disposición Transitoria.
Señala que la posesión ejercida merece protección es la que han ejercido desde el 01 de octubre de 1986 como se indica en la Jurisprudencia patria.
Peticiona se confirme la decisión dictada, ahora recurrida por la demandante.
De la parte demandante: Indica que mediante contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública de San Antonio anotada bajo el Nro. 13, Tomo 08, de fecha 10 de febrero del 2010, se le dio en arrendamiento a la demandada dos (2) locales comerciales para sede de la empresa DISTRIBUIDORA DE ARTES GRAFICAS ANDINA, C.A., en plena zona comercial del centro de la ciudad de San Antonio del Táchira, en la carrera 6 con calle 5, Nro. 5-28 del Barrio Pueblo Nuevo y que la arrendataria destina el inmueble para uso de vivienda, por lo que se intenta la demanda conforme al literal d) del artículo 80 de la Ley de arrendamiento de locales comerciales, siendo el caso que la demandada ha admitido los hechos al indicar que esa era su vivienda familiar.
Señala que denuncia la existencia de vicios en la decisión y así, denuncia el del numeral 4º del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y en especifico señala que las razones expresadas por el sentenciador, no guardan relación con la pretensión deducida, puesto que indica que la recurrida señala que se precisa que en el caso se plantea una acción de desalojo, la cual fue negada, rechazada y contradicha, pero que posteriormente de manera inexplicable e inconcebible, el juez entra a considerar y a motivar el artículo 1167 del Código Civil, relativo a la procedencia de la acción de resolución de contrato, lo cual no guarda relación con la pretensión deducida, como lo es el desalojo del local comercial, y así finalmente el juez en su decisión, de acuerdo a su nefasta motivación señala, que el actor se encuentra legitimado para solicitar la resolución del contrato.
Indica que conforme al principio IURA NOVIT CURIA, los argumentos de derecho que formulan las partes no son vinculantes para el juzgador, pero la aplicación del derecho por el juzgador, no le autoriza para cambiar arbitrariamente la acción deducida, la causa pretende y el petitum, por lo que debe determinar la alzada, la nulidad de la sentencia.
Expresa que es importante observar que en el acto de contestación de demanda, la demandada no desconoce el documento público, contentivo del arrendamiento, en el cual se establece indudablemente como de uso comercial. Y que en su motiva, el juez no respetó ni su propia valoración al haber determinado el procedimiento a seguir en el juicio de forma oral, para luego indicar sin razón alguna, la improcedencia del conocimiento del presente asunto por vía del procedimiento oral, dejando sin procedimiento la presente causa, donde se origina la inconstitucionalidad de la misma en atención al debido proceso y al derecho a la defensa.
Aduce el vicio de nulidad de la sentencia, por cuanto los motivos se destruyen unos a los otros, por contradicciones graves e inconciliables, ya que entiende el Juez, que como el inmueble tiene estructura de vivienda, no puede ser alquilado para uso comercial, porque el cambio está protegido por leyes sociales, generando en la sentencia una situación equiparable a la falta absoluta de fundamentos, lo que determina la nulidad de la decisión.
Expresa que es extraño el criterio que llevó al juez de alzada a invocar el principio de la realidad sobre las formas, conforme a lo indicado en la Ley de arrendamientos para uso comercial, ya que el contrato se celebra en el año 2010 y la ley de alquiler de locales comerciales tiene vigencia desde el mes de julio del año 2014, con lo que se vicia el principio de la irretroactividad de la Ley.
Señala que es inconcebible la motivación del fallo, cuando señala de la no subrogación del contrato, toda vez que la arrendataria otorgante del contrato de arrendamiento de local comercial, objeto de la acción de desalojo, aún no ha fallecido, por lo que no se entiende porque la da por fallecida.
Aduce la existencia de errónea motivación porque afirma en primer término el uso de vivienda en un local comercial, pero concluye desconociendo dicha evidencia al señalar que se hace improcedente el conocimiento del asunto por vía del procedimiento oral establecido en la Ley especial, por lo que se obliga al jurisdicente a declarar sin lugar la acción intentada, por lo que existe contradicción en la motiva, que conlleva a la nulidad del fallo.
Señala el vicio de incongruencia del fallo, por cuanto el problema judicial planteado fue reiteradamente alterado por el sentenciador, por el hecho de indicar el fallecimiento del arrendatario, el hecho de que siendo la acción deducida la de desalojo de local comercial, el juez motiva la acción de resolución de contrato, por cuanto el juez declara sin lugar la demanda, porque evidencia que el uso del inmueble es de vivienda, porque su estructura es de casa de habitación; porque el juez no se atiene a lo alegado y probado en autos, al admitirse el cambio de uso del inmueble, que la sentencia apelada no fue motivada de manera precisa y clara, y no se demuestran los argumentos en que se apoya la dispositiva, aunado a que de la conducta de la demandada, nacen maquinaciones e indicios que hacen considerar la existencia de dolo procesal.
Peticiona se decrete la nulidad del fallo, se resuelva el fondo del litigio y se declare con lugar la demanda de desalojo.
Observaciones a los informes de la demandada: Señala la demandante que se desprende de los contratos de arrendamiento son de índole comercial; que el alegato de la demandada de que el inmueble es de uso mixto, se traduce en admisión de los hechos; que la relación de arrendamiento se inicia mediante documento público de fecha 10 de febrero del 2010 y no el último, del cual no se interpuso tacha de falsedad, por lo que es el único suscrito entre las partes.

PUNTO PREVIO. (Nulidad peticionada).
La representación judicial de la parte actora, solicitó ante este Juzgado Superior Jerárquico, la nulidad de la resolución proferida por el a quo, argumentando que en la misma no cumple con los requisitos exigidos por el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 4º. En este sentido esta Superioridad se permite traer a colación los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, relativos al requerimiento esbozado por la parte actora, los cuales a tenor expresan:
“Artículo243.Toda sentencia debe contener:
1º La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2º La indicación de las partes y de sus apoderados.
3º Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4º Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6º La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.
Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”
En lo alusivo a lo dispuesto en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, es requisito de toda sentencia que los juzgadores establezcan en sus fallos los motivos de hecho y de derecho en los cuales se fundamentan para arribar a determinada conclusión jurídica; con respecto a este requisito intrínseco de la sentencia, es necesario destacar, que el mismo cumple una doble finalidad, en primer término mantener una garantía contra las decisiones arbitrarias, porque la sentencia, no puede consistir en un simple mandamiento en el cual no se expresen las razones por las cuales se ha dictado en tal o cual sentido pues debe contener prueba de su legalidad y para que exista expresión en su contenido de la forma en la cual el Juez ha cumplido su obligación de examinar las actas del proceso, indicando cuál fue el proceso intelectual realizado, para llegar a sus conclusiones.
La señalada exigencia materializa el derecho fundamental a una tutela judicial del derecho o interés por el cual se activa el órgano jurisdiccional, para la tutela de un determinado derecho; por lo que es concluyente señalar que únicamente pueden ser consideradas válidas, aquellas decisiones que se fundamenten criterios o razones claramente identificables y fácilmente perceptibles por cualquier tercero para deducir las razones consideradas por el sentenciador para sustentar el dispositivo del fallo y poder, si fuera el caso, ejercer el control de legalidad mediante el mecanismo de impugnación correspondiente con base al contenido racional de la decisión.

Con respecto a la inmotivación por contradicción en los motivos, la Sala de Casación Civil, entre otras decisiones, mediante sentencia número 58 de fecha 8 de febrero de 2012 (caso: La Liberal C.A., contra Antonia María Barrios y Otros) ha precisado cómo se configura la misma y, en este sentido, se puntualizó lo siguiente:
“…la Sala ha expresado que “...el vicio de inmotivación en el fallo, consiste en la falta absoluta de fundamentos y no cuando los mismos son escasos o exiguos con lo cual no debe confundirse. También ha sostenido la Sala en repetidas ocasiones que la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades: a) Que la sentencia no presente materialmente ningún razonamiento. b) Que las razones dadas por el sentenciador no guarden relación alguna con la acción o la excepción y deben tenerse por inexistentes jurídicamente. c) Que los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables y, d) Que todos los motivos sean falsos...”. (Vid. Sent. Nº 83 del 23/3/92, reiterada el 26/4/00, caso: Banco Mercantil C.A. S.A.C.A., contra Textilera Texma C.A. y otro).
Al respecto, la Sala ha indicado que “...la motivación contradictoria, como ya se señaló, constituye una de las modalidades de inmotivación del fallo y se verifica si los motivos se destruyen unos a otros por contradicciones graves e irreconciliables, generando así una situación equiparable a la falta de fundamentos y ello conllevaría a la infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil...”. (Vid. sentencia de fecha 3 de mayo de 2005, caso: Marco Antonio Rojas Toledo, contra Máximo Enrique Quintero Cisneros, reiterada entre otras, en sentencia N° 034, de fecha 4 de marzo de 2010, caso: Edgar Coromoto León Díaz contra Seguros Caracas de Liberty Mutual, C.A.). (Negritas de la sentencia).
De conformidad con los criterios jurisprudenciales precedentemente expuestos, la contradicción entre los motivos del fallo, ocurre cuando el juez establece en una misma decisión, dos razonamientos que entre sí se destruyen o desvirtúan, generando un estado de confusión, que indudablemente trae como consecuencia que el fallo carezca de fundamentos y, por ende, se configure el vicio de inmotivación establecido en el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil...”. (Cursivas y negrillas del texto de la sentencia citada).
Puede entonces colegir éste Juzgador de segunda instancia del criterio jurisprudencial supra citado, que de conformidad con el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, es requisito de toda sentencia que los juzgadores establezcan en sus fallos los motivos de hecho y de derecho en los cuales se fundamentan para arribar a determinada conclusión jurídica y, cumplir con tal requisito, con una motivación que no resulte carente de fundamentos dada su contradicción, por lo que no debe exponer el sentenciador fundamentos o razones en su fallo que se destruyan unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables, en vista, de que ante tal supuesto se genera una situación equiparable a la falta absoluta de fundamentos, según expresa la doctrina Casacional.
Establecido entonces las precisiones sobre el requisito de motivación de los fallos y, del vicio de inmotivación en su modalidad de contradicción en los motivos, se tiene que en el presente caso, el recurrente en apelación indica en sus informes ante esta Instancia que en la recurrida se produjo el vicio de inmotivación en la modalidad de contradicción en los motivos por cuanto la jurisdicente, y la incongruencia del mismo. Ante ello, este juzgador analiza lo concerniente en los siguientes términos:
Efectivamente el juzgador del a quo, señala al folio 121 de su decisión en un Item que denomina MOTIVACION, lo siguiente: el presente asunto fue tramitado conforme al procedimiento oral establecido en los artículos 864 y siguientes del código de Procedimiento Civil, (…), por lo que este Tribunal, se encuentra frente a una acción de DESALOJO, la cual fue negada, rechazada y contradicha, por lo que pasa el Tribunal a valorar las pruebas y así formarse mejor visión de la probanza de los hechos alegados. Posteriormente indica nuevamente una Parte Motiva, e indica que del análisis del artículo 1167 del Código Civil se desprenden los requisitos para la procedencia de la acción de RESOLUCION DE CONTRATO, señalando que se verifica de autos, la existencia de un contrato de arrendamiento que puede tomarse como Bilateral y así lo declara establecido, en este sentido se tiene que se evidencia una contradicción en la motiva en cuanto al derecho que el Juez considera aplicable, lo que causa confusión en el sentido de que a las partes no le es comprensible fácilmente el derecho aplicable, lo que genera indefensión en el sentido del control de la legalidad en cuanto a la norma aplicable al caso. Así se establece.
Luego indica que en el segundo supuesto relativo a la existencia de algún incumplimiento de la arrendataria, se observa que la parte actora manifiesta que existe causal de desalojo por cambio de uso del inmueble dado en arrendamiento, de local comercial a vivienda, es decir, que el actor reconoce en el libelo que existe un cambio de uso del inmueble en vivienda, que se constituye en una residencia de uso familiar protegida por leyes sociales. A continuación la recurrida señala el contenido del artículo 1º de la Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, y concluye que como la acción implica la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble, se debió previo a la acción, agotar la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Viviendas, lo cual hace Improcedente la acción intentada. En este sentido se tiene que efectivamente el Decreto contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas establecen un Procedimiento Previo para intentar la acción de desalojo de una determinada acción, constituyendo ello, la denominada Vía administrativa previa, cuyo incumplimiento es sancionado con la declaratoria de la INADMISIBILIDAD de la acción, ello asimilable a la cuestión previa de la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; no obstante en el sub litte, el a quo, señala que ante la circunstancia de la existencia de cambio de uso del inmueble de comercial a vivienda, y ello evidenciado de autos, la demanda es IMPROCEDENTE, se observa entonces que la motivación de la decisión incurre en contradicción con el dispositivo del fallo, ya que el Juez de la recurrida, basa su declaración de Improcedencia de la acción en una cuestión juridica de previo pronunciamiento relativo a la admisión de la demanda y no del fondo de la controversia, lo cual igualmente disgrega la correcta motivación de la decisión.
En igual sentido se tiene que existe una errónea apreciación de los hechos en el sub litte, cuando se indica que, “…mal podría este Juez declarar procedente la acción, cuando se trata de una Infraestructura de la cual se evidencia que es una vivienda, aún cuando la voluntad de las partes existió su posición inequívoca de de señalar dicha vivienda como un local comercial; lo cual resulta en el vicio de la contradicción en la motiva del fallo, al indicarse que el inmueble obedece a una estructura de vivienda pero que su uso fue pactado para local comercial, circunstancias excluyentes e irreconciliables. Así se establece.
Por lo tanto, salta a la vista y resulta contradictorio, que se declare Improcedente la demanda cuando no se cumple el principio de agotar la vía administrativa, ya que ello es motivo de previo pronunciamiento y no de decisión de fondo; ante ello y en efecto, los motivos precedentemente transcritos y analizados, en los cuales se sustenta la sentencia recurrida, evidencian que se excluyen entre sí, lo cual genera una confusión para las partes que impide el control de la legalidad del pronunciamiento y, que además, se equipara a una falta absoluta de motivos; tal realidad advertida, evidencia la infracción por parte del juzgador del cumplimientos de los requisitos del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia de lo anterior, esta instancia de alzada declara procedente la denuncia de infracción al ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido el juez de alzada en contradicción de motivos, lo cual amerita declarar la NULIDAD del fallo y procede de conformidad con lo establecido en el artículo 209 a decidir el mérito de la causa en los siguientes términos. Así se decide.
Para la resolución del mérito de la controversia se indica que conforme a las alegaciones y defensas de los contendientes de la litis, la causa objeto del gravamen de apelación viene circunscrita a una demanda de desalojo de arrendamiento de local comercial con fundamento en cambio de uso, circunstancia que no es contradicha expresamente por la demandada, quien por lo contrario, reconoce tal circunstancia, pero con la indicación de que ello ha ocurrido desde el inicio de la relación arrendaticia; ante ello se tiene que la procedencia o no del desalojo, conforme a la causal señalada, deberá ser analizado conforme a los hechos alegados y demostrados por las partes. Así se establece.

ANALISIS PROBATORIO
I.- Pruebas Aportadas por el demandante:
DOCUMENTAL: Referida a copia simple del documento de venta pura y simple del inmueble ubicado en la carrera 6 N° 5-28 del Barrio Pueblo Nuevo a nombre del ciudadano Orlando José Duarte Rodríguez, consistente en un lote de terreno de once mil metros (11,00 mtrs) de frente por veintinueve coma treinta y cinco metros de largo (29,35 mtrs) galpón industrial de 876,44 metros cuadrados, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Bolívar de las mejoras según documento N° 6, 15vto, protocolo primero, segundo trimestre de fecha 17 de abril de 1984. Se valora de conformidad como documento público de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil para evidenciar del mismo la propiedad del inmueble objeto de la controversia en la persona del ahora fallecido, Orlando José Duarte Rodríguez, quien era cónyuge de la demandante.
DOCUMENTAL: que riela a los folios 06 y 07 constituida por copia simple de poder que otorga la demandante al abogado Carlos Alexander Colmenares Mora, ante la Notaría Pública de San Antonio, Estado Táchira en fecha 29 de junio del 2017, inserto bajo el Nro. 7, Tomo 16. Esta documental se valora como documento autentico demostrativo de las facultades otorgadas al mencionado Profesional del derecho y con ello la validez de sus actuaciones en la litis.
DOCUMENTAL Referido a copia simple de contrato de arrendamiento suscrito ante el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña de fecha 10 de enero de 1986, el cual versa sobre la convención arrendaticia suscrita entre Orlando José Duarte Rodríguez como arrendador y José de los Santos Ceballo Martínez, como arrendatario el cual versa, según el contrato sobre un local comercial. Esta documental se valora como documento autentico demostrativo de las particularidades de la relación arrendaticia convenida en cuanto a partes, objeto, canon, temporalidad y demás convenciones reguladoras de esa relación arrendaticia.
DOCUMENTAL: Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito y reconocido ante el Juzgado del Distrito Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 30 de enero de 1989. el cual versa sobre la convención arrendaticia suscrita entre Orlando José Duarte Rodríguez como arrendador y José de los Santos Ceballo Martínez, como arrendatario el cual versa, según el contrato sobre un local comercial, ubicado en la carrera 6, Nro. 5-28 de la ciudad de San Antonio, Estado Táchira. Esta documental se valora como documento autentico demostrativo de las particularidades de la relación arrendaticia convenida en cuanto a partes, objeto, canon, temporalidad y demás convenciones reguladoras de esa relación arrendaticia.
DOCUMENTAL: A los folios 11 y 12, referido a copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira, de fecha 2 de febrero de 2005, suscrito entre la Ciudadana Salvadora García de Duarte como arrendadora y los Santos Ceballos Martínez como arrendatario, cuyo objeto son dos locales comerciales ubicados en la carrera 6 con calle 5, Nro. 5-28 del Barrio Pueblo Nuevo de la ciudad de San Antonio del Táchira. Esta documental se valora como documento autentico demostrativo de las particularidades de la relación arrendaticia convenida en cuanto a partes, objeto, canon, temporalidad y demás convenciones reguladoras de esa relación arrendaticia.
DOCUMENTAL: Al folio 13 riela contrato de arrendamiento privado suscrito entre la Ciudadana Salvadora García de Duarte como arrendadora y los Santos Ceballos Martínez como arrendatario, cuyo objeto son dos locales comerciales ubicados en la carrera 6 con calle 5, Nro. 5-28 del Barrio Pueblo Nuevo de la ciudad de San Antonio del Táchira. Esta documental se valora como documento autentico demostrativo de las particularidades de la relación arrendaticia convenida en cuanto a partes, objeto, canon, temporalidad y demás convenciones reguladoras de esa relación arrendaticia, conforme a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
DOCUMENTAL Que riela a los folios 14 y 15 y se encuentra referida a copia simple del documento autenticado en fecha 10 de febrero de 2010, por ante la Notaría Pública de San Antonio del Estado Táchira, inserto bajo el Nro. 1, Tomo I, Protocolo Tercero, el cual versa sobre un contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Salvadora García de Duarte como arrendadora y la ciudadana Omaira Camargo como arrendataria, documental que se valora como documento autentico demostrativo de la relación locaticia establecida entre las mencionadas personas y las demás particularidades de su convenio locaticio.
DOCUMENTAL: que riela a los folios 16 al 23 y versa sobre la copia simple de la notificación practicada por el Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira de fecha 13 de marzo de 2013. Por la que la ciudadana Salvadora García de Duarte, notifica judicialmente a Omaira Camargo Lizarazo indicativo de no renovación del contrato d arrendamiento, Esta documental evacuada ante el Juzgado del Municipio Bolívar del Estado Táchira se valora de cómo documento Público demostrativo de lo indicado en su contenido material.
DOCUMENTAL: Que riela al folio 22, y se encuentra referida a copia simple de Licencia de Actividades económicas expedida por la Alcaldía del Municipio Bolívar del Estado Táchira, esta documental se valora como copia de documento administrativo, conforme a lo indicado en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para demostrar la indicación de la dirección del inmueble y su ocupación por la empresa DISTRIBUIDORA ARTES GRAFICAS DISTAGRAFICA, C.A.
II.- Pruebas Aportadas por el demandante
DOCUMENTAL: Que riela a los folios 38 al 39 en Copia certificada y se refiere a poder otorgado por la parte demandada a los abogados Homero Horacio Hernández y Miguel Angel Guillen Rojas, en fecha 16 de febrero de 2016 por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira, inserto bajo el Nro. 33, Tomo 9, folios 100 al 102. Esta documental se valora como documento autentico demostrativo de las facultades otorgadas por la demandante a los señalados profesionales del derecho y por consecuencia su legitimación para actuar en juicio.

DOCUMENTAL: Presentada en copia simple que riela a los folios 40 y 41 y se refiere a copia simple del contrato de arrendamiento, reconocido por el Juzgado del Municipio Pedro María Ureña de esta Circunscripción Judicial, de fecha 10 de enero de 1986, suscrito entre el ciudadano Orlando José Duarte Rodríguez y el concubino de su representada, ciudadano José de Los Santos Ceballos Martínez, hoy ambos fallecidos. Se indica que esta documental fue objeto de análisis y valoración previa, por lo que se ratifica el valor otorgado.

DOCUMENTAL: Promovida en copia simple que riela al folio 42 consistente en copia simple de contrato de arrendamiento reconocido por ante el Juzgado del Municipio Bolívar de fecha 30 de enero de 1989, suscrito entre el ciudadano José Duarte Rodríguez y el concubino de su representada, ciudadano José de Los Santos Ceballos Martínez, ambos fallecidos. Se indica que esta documental fue objeto de análisis y valoración previa, por lo que se ratifica el valor otorgado.

DOCUMENTAL: presentada en copia simple que riela a los folios 43 al 45 y se refiere a copia simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del San Antonio del Táchira, de fecha 29 de abril de 1994 suscrito entre los ciudadanos Salvadora García de Duarte y José de Los Santos Ceballos Martínez. Se indica que esta documental fue objeto de análisis y valoración previa, por lo que se ratifica el valor otorgado.

DOCUMENTAL; Presentada en copia simple que riela al folio 46 y se contrae a contrato de arrendamiento entre la ciudadana Salvadora García de Duarte y José de los Santos Ceballos. Se indica que esta documental fue objeto de análisis y valoración previa, por lo que se ratifica el valor otorgado.

DOCUMENTAL: Que riela a los folios 47al 49 y se refiere a copia simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Antonio del Táchira, de fecha 10 de febrero de 2010, anotado bajo el N° 13, tomo 08, suscrito entre los ciudadanos Salvadora García de Duarte y su representada ciudadana Omaira Camargo Lizarazo. Se indica que esta documental fue objeto de análisis y valoración previa, por lo que se ratifica el valor otorgado DOCUMENTAL: Que riela a los folios 50 al 53 y se encuentra referida a copia certificada de la sentencia de fecha 8 de octubre de 2015, proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia de Juicio de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial, por reconocimiento de unión concubinaria existente entre su representada y el de cujus José de Los Santos Ceballos Martínez, en el lapso comprendido entre el 1° de octubre de 1986 y el 21 de diciembre de 2010. Se valora como documento Público de lo indicado en su contenido material.

DOCUMENTAL: Que consta a los folios 54 al 64 la cual versa sobre la copia simple del justificativo de testigos evacuado por ante el Tribunal de Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 19 de marzo de 2013, expediente el N° 56-13, en cuyas testimoniales se aprecia que el sitio de residencia y casa de habitación de la ciudadana Omaira Camargo Lizarazo y su excónyuge ciudadano José de Los Santos Ceballo Martínez (fallecido) el cual han permanecido desde el 1° de octubre de 1986 hasta la fecha, ubicado en la carrera 6 con calle 5 N° 5-28, Barrio Pueblo Nuevo, Municipio Bolívar en San Antonio del Táchira. Se valora de conformidad con lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar lo señalado por los testigos en cuanto a lo referido sobre sitio de residencia y casa de habitación de la ciudadana Omaira Camargo Lizarazo y su excónyuge.

DOCUMENTAL: Que consta a los folios 65 al 74 y se encuentra referido a Copia certificada de la inspección judicial evacuada por ante el Juzgado del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, el 2 de abril de 2013, expediente N° 54-13 donde dejaron constancia de los particulares allí solicitados. Se valora de conformidad a lo indicado en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil para demostrar lo apreciado por el Juez actuante en la Inspección.

DOCUMENTAL: Contenida en el folio 75 del expediente y se encuentra referida a constancia de residencia de fecha 8 de julio de 2019, control 0003072 expedida por el ciudadano Tito Adolfo Merchán Arango, titular de la cédula de identidad N° V-11.017.339, mesa técnica de agua del consejo comunal de Pueblo Nuevo en San Antonio, Estado Táchira, adscrito al Ministerio del Poder Popular para las Comunas y los Movimientos Sociales, en la que se indica la residencia de la ciudadana Omaira Camargo. Esta documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para demostrar la indicación material de los voceros del Consejo Comunal.

DOCUMENTAL: que consta al folio 76 y se refiere a comunicación de fecha 30 de julio de 2018, dirigida por la demandada como representante Legal de la empresa DISTRIBUIDORA ARTES GRAFICAS ANDINA C.A., a la Administración Tributaria Gerencia Regional de Tributos Internos Región Los Andes (SENIAT). Esta documental se valora como misiva entregada a la administración Tributaria en donde consta el domicilio de la empresa demandada.

DOCUMENTAL: Cursante al folio 77 y referida a comunicación de fecha 6 de agosto de 2018, dirigida por la representante Legal de la empresa DISTRIBUIDORA ARTES GRAFICAS ANDINA C.A., a la Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Bolívar del Estado Táchira. Esta documental se valora como misiva entregada a la administración Municipal en donde consta el domicilio de la empresa demandada.

TESTIMONIALES: de los ciudadanos Luis Alberto Márquez Villamizar, Alix Carreño Chávez, Betsy Yorley Guerrero Carreño, German Alfonso Carreño López y William José Pérez Ramírez, señalaron que ratificaban en todas y cada una de sus partes la declaración rendida el día 19 de marzo de 2013. Que conocen desde el año 1986 a la ciudadana Omaira Camargo Lizarazo, junto a su cónyuge José de Los Santos Ceballos Martínez, desde que iniciaron a ocupar el inmueble ubicado en la carrera 6 con calle 5 Nro. 5-28 del Barrio Pueblo Nuevo, donde establecieron un fondo de comercio y a la vez usaron y han seguido usando el inmueble como habitación principal. Que les consta que en dicho inmueble procrearon un hijo el cual todavía vive allí junto con la Sra. Omaira. Que la señora Omaira nunca ha tenido un domicilio distinto al inmueble ubicado en la referida carrera 6. Que no les consta que la Sra Omaira Camargo haya dado cambio de uso al inmueble que ha habitado como su casa de habitación y funcionamiento del fondo de comercio desde el año 1986. Que les consta que la Sra Omaira posee contrato de arrendamiento por el local que ocupa. Que les consta que el contrato esta destinado para un inmueble de uso comercial, pues fueron testigos, que la Sra Omaira cancela impuestos, que eran accionistas de la empresa Distribuidora Gráfica La Andina. Que les consta que la Sra Omaira siempre ha tenido los mismos enseres hasta la misma cama, que no ha cambiado nada desde el tiempo que la conocen, es que es una casa con una cocina y dos habitaciones, que tiene los mismos muebles desde que llegó, que tienen un carrito en el garaje, que todo es lo mismo, su comedor, que no han visto ningún cambio, sólo que ahora es viuda.

Analizado el material probatorio exhaustivamente en atención a la obligación de dictar un fallo conforme a lo alegado y solo lo alegado y lo probado y solo lo probado en autos, se tiene que en la presente causa, ha quedado demostrado que a las parte de la litis, las vincula una relación arrendaticia establecida a través de contratos de arrendamiento en donde se plasmó desde un principio que el objeto a realizar en el inmueble ubicado en la carrera 6, número 5-28 del Barrio Pueblo Nuevo del Municipio Bolívar del Estado Táchira, era para el uso y destino de actividad comercial, así lo pactaron las partes y en igual sentido se tiene que de la licencia de actividades económicas emanada de la Alcaldía del Municipio Bolívar y de las comunicaciones al SENIAT y la dirección de Tributos de esa Alcaldía, pero igualmente se ha demostrado y así lo reconocen los contendores de la litis, que el inmueble se destina en parte como vivienda como consta en las Inspecciones Judiciales valoradas y los testigos contestes en que el inmueble se habita en parte como vivienda.
Así las cosas se precisa entonces un doble uso para el inmueble, contraviniendo los contratos otorgados inicialmente entre los fallecidos cónyuge y concubino de ambas partes; siendo destacable precisar en este punto que resulta pertinente traer a colación el contenido normativo del artículo 1.163 del Código Civil, que establece: “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato.” De tal normativa sustantiva se desprende que, cuando se celebra un contrato, los contratantes lo hacen a favor de sus causahabientes, sino existe una excepción expresa en el propio contrato, señalando igualmente el contenido normativo del artículo 1.603 ejusdem, que señala: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.”, de donde ser deriva igualmente lo que en la Doctrina Civil se denomina la: “Subrogación Arrendaticia Mortis Causa”, vale decir, que esa “legitimatio ad causam”, aparece en el proceso cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del locador ni por la del locatario, por lo que, indudablemente, en cualesquiera de tales casos la relación continua, tomando en cuenta que si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante la asumen la mismas, y de fallecer el arrendatario la relación arrendaticia continua también en sus herederos.

Así lo establece ROBERTO HUNG CAVALIERI (El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela. Editorial Paredes. Año 2002. Pág. 94), donde señala: “…nuestro Código Civil expresamente dispone que el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador o por la del arrendatario, entonces en aquellos casos en que se celebren contratos de arrendamientos sobre inmuebles y ocurriere la muerte de alguna de las partes, el contrato subsistirá en la persona de los causahabientes de la parte que falleciere…”. Siendo importante resaltar, que el artículo 1.603 del Código Civil, establece la vigencia de los contratos de arrendamiento en el caso de muerte de alguna de las partes contratantes, reconociéndose que dicho contrato de arrendamiento pervive a los contratantes.
En el caso de autos, tanto arrendador como arrendatario o demandante y demandada, cuentan con plena cualidad para intentar y sostener la litis, precisando entonces que la misma se encuentra perfectamente entablada y surtirá plenos efectos para ambos. Así se establece.

Expuesto esto y retomando el hilo argumenticio de la motivación que resuelve el mérito de la causa se indica que establecida la mixtura en el uso del inmueble, queda demostrado un incumplimiento contractual y legal de la demandada, al cambiar el uso del inmueble, por lo que de acuerdo con lo anteriormente expuesto, quedaron establecidos los hechos fundamento de la pretensión de desalojo de local comercial con base en la causal de cambio de uso del inmueble al utilizar el arrendatario demandado el local comercial como vivienda familiar de forma unilateral, configurándose los supuestos establecidos en el artículo 40 literal “ d” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concluyendo este tribunal en la declaratoria con lugar de la demanda alegada para que prosperara la demanda. Así se decide.
Es menester indicar que aunque la sentencia del a quo, resulta anulada por los vicios señalados, se precisa que la aplicación para el presente caso de la vía administrativa previa por parte del arrendador para acudir a posterior a la vía judicial, no tiene para quien juzga relevancia ab initio, puesto que tratándose de la causal de cambio de uso, ello supone una ocupación ilegal o contraria a la ley, que no es la que pretende proteger la normativa del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley de desalojo arbitrario, que es la ocupación de vivienda principal o legítima; por ende se establece que no era causal para inadmisión de la demanda, el hecho de reconocer que el inmueble se usaba en parte como vivienda por parte del arrendador, dado el caso que tal ocupación ocurre con un desacato a los contratos suscritos, ley entre las partes, que a su vez implica no una ocupación legítima. Así se establece.

Ante lo analizado, argumentado y expuesto, esta instancia de alzada señala que lo procedente en el sub litte es declarar la nulidad del fallo apelado, como se indica supra, declarar con lugar la apelación y la demanda de desalojo, conforme a la demostración de la subsunción de los hechos demostrados con el contenido normativo del artículo 40, literal d) de la Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial. Así queda decidido y resuelto.

III
PARTE DISPOSITIVA

Por las razones que quedaron precedentemente explanadas en el cuerpo del fallo, es por lo que este Juzgado Suprior Segundo en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: LA NULIDAD DEL FALLO apelado de conformidad con lo indicado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: CON LUGAR la apelación formulada en fecha 13 de febrero del 2.020, por el representante judicial de la parte demandante.
TERCERO: CON LUGAR la demanda que DESALOJO DE LOCAL comercial es incoada por la ciudadana SALVADORA GARCIA DE DUARTE, a través de su apoderada Judicial, contra la ciudadana OMAIRA CAMARGO LIZARAZO, en consecuencia de ello, la señalada parte demandada, deberá proceder al Desalojo del inmueble que ocupa como arrendataria, para su entrega a la parte demandante; inmueble constituido por dos locales comerciales que forman parte indivisa de un inmueble, ubicado en la carrera 6, con calle 5, Número 5-28 de la ciudad de San Antonio del Táchira. Con la indicación de que ha quedado demostrado el uso de vivienda del mismo, por lo que en caso de que ello persistiere al momento de ejecución forzosa deberá ser aplicado lo concerniente al Decreto contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, sin perjuicio de la ejecución de sentencia de la parte del local utilizado únicamente como local comercial.
CUARTO: REVOCADA la decisión de fecha 12 de febrero del 2.020, dictada por el Juzgado segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Bolívar del Estado Táchira.
QUINTO: NO HAY CONDENATORIA en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada por el Secretario del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veinticuatro (24) días del mes de febrero del año dos mil veintitrés. Años 212º de la Independencia y 164º de la Federación.

El Juez Provisorio,
Abg. Juan José Molina Camacho.

El Secretario,
Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas

Exp. 7388