TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
212° y 163°
EXPEDIENTE Nº 19.088-2013
PARTE DEMANDANTE: La ciudadana FISLAY VALDERRAMA VIANA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.983.166 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados PEDRO LUIS GONZÁLEZ VILLACRECES, MARIA DE LOS ANGELES GONZALEZ, ASTRID ESPERANZA DUARTE, LEIDY CALDERON BOHÓRQUEZ y RINA REY ARAQUE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 41.078, 81.104, 142.551, 259.201 y 277.853 en su orden.
PARTE DEMANDADA: Los ciudadanos OLIVER LEENIN SANTANA SÁNCHEZ y PIERINA ISABEL ROJAS SALAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos. V-11.495.985 y V-11.491.033 y con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: RODRIGO CRUZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 182.154.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato.
PARTE NARRATIVA
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada para distribución en fecha 31 de julio de 2013, incoada por el abogado Pedro Luis González Villacreces, en su carácter de co-apoderado judicial de la ciudadana Fislay Valderrama Viana, contra los ciudadanos Oliver Leenin Santana Sánchez y Pierina Isabel Rojas Salas, por Cumplimiento de Contrato, riela inserta a los folios 1 y 8 y sus recaudos del folio 9 al 45.
En auto de fecha 13 de agosto de 2013, se admitió la demanda, emplazándose a la parte demandada, para que comparecieran a dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la última citación efectuada. (F. 47).
En diligencia de fecha 16 de septiembre de 2013, por el abogado Pedro González, apoderado de la parte actora, consignó los emolumentos para el trasladó del Alguacil para practicar la citación. (F. 48).
En diligencia de fecha 16 de septiembre de 2013, el Alguacil del Tribunal, informa que la parte actora le suministró los fotostatos para la elaboración de la compulsa de citación. (F. 49).
En fecha 18 de septiembre de 2013, se libraron las compulsas de citación para los co-demandados. (Vuelto del F. 49).
En diligencia de fecha 11 de octubre de 2013, el alguacil del tribunal, consignó recibo de citación que le fue firmado por el ciudadano Oliver Santana. (F. 52 y vto).
En diligencia de fecha 21 de octubre de 2013, el alguacil del tribunal, consignó recibo de citación que le fue firmado por la ciudadana Pierina Rojas Salas. (F. 53-54).
Diligencia de fecha 24 de octubre de 2013, suscritas por los co-demandados, asistidos por el abogado Rodrigo Cruz, solicitan se fije oportunidad para una audiencia conciliatoria. (F. 55).
En auto de fecha 29 de octubre de 2013, se emplazó a las partes para un acto conciliatorio, se libraron boletas notificación. (F. 56).
Del folio 57 al 59, actuaciones relativas a la notificación ordenada.
Escrito presentado en fecha 19 de noviembre de 2013, por los co-demandados Oliver Leenin Santana Sánchez y Pierina Isabel Rojas Salas, asistidos por el abogado RODRIGO CRUZ, por el que dan contestación a la demanda. (Riela del folio 60 al 67 y sus anexos del folio 68 al 99).
En fecha 21 de noviembre de 2013, se declaró desierto el acto conciliatorio, por cuanto no se hizo presente ninguna de las partes. (F. 101).
En diligencia de fecha 21 de noviembre de 2013, del abogado Pedro González, co-apoderado de la parte demandante y el abogado Olivio Vargas, asistiendo a la co-demandada Pierina Rojas, solicitaron nueva oportunidad para el acto conciliatorio. (F. 102).
En auto de fecha 21 de noviembre de 2013, se fijo nueva oportunidad para el acto conciliatorio. (F. 103).
Escrito de fecha 22 de noviembre de 2013, consignado por el abogado Pedro González, con el carácter de co-apoderado de la parte actora, por el que se oponen al levantamiento de la medida y contradicen las pruebas aportadas con la contestación. (F. 104).
En fecha 28 de noviembre de 2013, se llevo a cabo el acto conciliatorio, con la asistencia de las partes y sus apoderados, sin lograr acuerdo entre las partes. (F. 105).
En fecha 28 de noviembre de 2013, los co-demandados, asistidos por el abogado Rodrigo Cruz, ratifican las pruebas aportadas en el escrito de contestación. (F. 106).
Escrito de fecha 06 de diciembre de 2013, consignado por la abogada Astrid Duarte, co-apoderada de la parte demandante, por el cual presenta su material probatorio. (F. 107).
En autos de fecha 07 de enero de 2014, se admitieron las pruebas presentadas por las partes, fijándose la oportunidad de su evacuación (F. 109 y vto).

Del folio 110 al 121, rielan actuaciones relativas con la evacuación de las pruebas.
Escrito de fecha 19 de marzo de 2014, consignado por el abogado Pedro González, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, por el que presenta informes en la presente causa, haciendo un análisis de las actas procesales. (F. 122 al 124).
Escrito de fecha 20 de marzo de 2014, consignado por los co-demandados Oliver Sánchez y Pierina Rojas, asistido por el abogado Rodrigo Cruz, por el que presenta informes en la presente causa, haciendo una valoración de las actas procesales. (F. 125 al 129).
En fecha 10 de Diciembre de 2018, la ciudadana FISLAY VALDERRAMA VIANA, confiere poder apud acta a las abogadas LEYDY CALDERON y RINA REY. (F. 137)
En fecha 14 de agosto de 2019, la abogada LEYDY CALDERON, con el carácter de autos, consigna libelo de demanda debidamente registrado con el fin de interrumpir la prescripción conforme al artículo 1959 del Código Civil. Riela inserta del folio 143 al 158)
En auto de fecha 05 de marzo de 2021, la abogada Maurima Molina, Juez Provisoria, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de las partes. (F. 165).
En diligencia de fecha 16 de marzo de 2021, suscrita por la abogada Leidy Calderón, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante, solicito practicar la notificación de la parte demandada. (F. 166).
En fecha 28 de abril de 2021, se libraron las boletas de notificación a los co-demandados. (Vuelto del F. 166).
En diligencia de fecha 14 de mayo de 2021, el alguacil de este Tribunal, consignó recibo de notificación del ciudadano Oliver Santana. (Vuelto del F. 167).
En diligencia de fecha 14 de mayo de 2021, el alguacil de este Tribunal, consignó recibo de notificación de la ciudadana Pierina Rojas. (Vuelto del F. 168).
En diligencia de fecha 04 de agosto de 2021, la abogada Rina Rey, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante, sustituye el poder que le fue conferido por la parte demandante, en las abogadas Karely Zulay Vivas Bustamante y Vially Manchi Casique Conchica. (F. 169).

PARTE MOTIVA
ESTANDO PARA DECIDIR, SE OBSERVA:
I.- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La controversia se plantea en torno a la demanda interpuesta por la ciudadana Fislay Valderrama Viana, contra los ciudadanos Oliver Leenin Santana Sánchez y Pierina Isabel Rojas Salas, por Cumplimiento de contrato.
Manifiesta la parte demandante en su escrito libelar que en fecha 18 de marzo de 2013, celebró un contrato de Opción a Compra con los ciudadanos Oliver Leenin Santana Sánchez y Pierina Isabel Rojas Salas, ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, asentado bajo el N° 23, Tomo 80 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, donde los ciudadanos le dieron en opción a compra – venta un inmueble constituido por un micro lote identificado con el número 117, que forma parte de un inmueble de mayor extensión destinado al desarrollo habitacional “Villa Palermo”, ubicado en la calle principal La Machiri, Sector Sabana Larga, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, con un área aproximada de cincuenta y siete mil seiscientos sesenta y un metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (57.671,50 m2), con los siguientes linderos y medidas generales: NORTE: Colinda con calle principal La Machiri, en una extensión de ciento treinta y cinco metros con cincuenta centímetros (135,50 mt.), en parte, y en parte con propiedades que son o fueron de la sucesión Méndez, en una extensión de doscientos dieciocho metros (218 mt.). La extensión total por este lindero es de trecientos cincuenta y tres metros con cincuenta centímetros (353,50 mt.), en línea quebrada; SUR: Colinda con la calle principal de Sabana Larga, en una extensión de ochenta y dos metros (82 mt.), en parte con el mercado de Santa Teresa, en una extensión de ciento ochenta y un metros con cincuenta centímetros (181,50 mt.), y en parte con propiedades que son o fueron de la sucesión Méndez, en una extensión de ochenta y cuatro metros (84 mt.). La medida total para este lindero es de trecientos cuarenta y siete metros con cincuenta centímetros (347,50 mt.), en línea quebrada, y termina en una ochava de trece metros (13 mt.) que va con rumbo al oeste. ESTE: Colinda en parte con el mercado de Santa Teresa en sesenta y siete metros (67 mt.) y en parte con propiedad que es o fue de la sucesión Méndez, en doscientos setenta metros con cincuenta centímetros (270,50 mt.); para una extensión total por este lindero de trecientos treinta y nueve metros con cincuenta centímetros (339,50 mt.) en línea quebrada. OESTE: Colinda con propiedades que son o fueron de la Sucesión Chávez, mide ciento noventa y un metros con cincuenta centímetros (191,50 mt.) en línea quebrada; propiedad de los hoy demandados, según consta en documento registrado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 27 de agosto del año 2003, inserto bajo el N° 18, Tomo 014, Protocolo 01, Folio 1 y 2; con posterior registro de bienhechurías y linderos declarados por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 01 de julio de dos mil cinco, consistentes en una casa para habitación familiar de una planta y consta de tres (03) habitaciones, dos (02) salas de baño, sala comedor, cocina, área de oficios, patio interno, porche, pisos de cerámica, estructura de concreto y cabilla, techo de estructura metálica con machimbre y teja, con instalaciones de agua blanca, agua negra, telefónica, eléctrica y de TV, puertas de madera y metálicas y ventanas metálicas con vidrio y reja protectora; ubicada en el sector Sabana Larga en la calle principal La Machiri, en un área de ciento cinco metros cuadrados, (105 mt.), con el número de catastro 04-14-004-117-00-00-000, alinderado así: NORTE: Con micro lote No. 118, mide quince metros (15 mt.); SUR: Con micro lote No. 116, mide quince metros (15 mt.); ESTE: Con vereda Doña María, mide siete metros (7 mt.); OESTE: Con micro lote número 98, mide siete metros (7 mt.), registradas ante la oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 13 de julio del año 2005, quedando inserto bajo el número 35, tomo 041, protocolo 01, folio 1/8; propiedad que se desprende de documento de tradición y de lotificación debidamente registrado por ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Público del Municipio San Cristóbal, anotado bajo el número 50, tomo 010, protocolo 01, folio 1/15, correspondiente al cuarto trimestre, de fecha 07 de diciembre del año 2000.
Continúa señalando que el precio de la vivienda, de acuerdo a la cláusula segunda se estableció en la cantidad de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650,000); donde además consta como se cancelaría, señalando: 1. En concepto de arras fueron entregados a la firma del contrato, a nombre de Pierina Isabel Rojas Salas, la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000). 2. En concepto de abono al precio, fueron entregados a la firma del contrato, a nombre de Pierina Isabel Rojas Salas, la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000); cancelando al momento de la firma del contrato, un total de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), de lo que se deduce a su decir, que aportó al momento de la firma aproximadamente el sesenta y dos por ciento (62%) del precio de la vivienda; quedando un saldo restante de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000) por pagar, lo que considera representa un treinta y ocho por ciento (38%) restante del valor de la vivienda por pagar al momento de la firma del contrato.
Señala que el lapso para el pago del saldo restante del precio y protocolización del documento de compra venta, se acordó en la misma cláusula segunda, de la que se evidencia que el saldo restante seria pagadero mediante un crédito bancario que la ciudadana Fislay Valderrama, solicitaría en un plazo de 90 días contados a partir del otorgamiento del documento contentivo del contrato, pudiendo prorrogarse por 30 días continuos más, sin previa manifestación expresa de las partes, por lo que disponía de un total de ciento veinte (120) días, para lograr el financiamiento de una institución bancaria, contados a partir del día 18 de marzo de 2013, fecha cierta de la firma del contrato. En cuanto al pago, señala que éste debía hacerse dentro del lapso indicado, al momento de la tradición, de acuerdo con los artículos 1.527 y 1.528 del Código Civil, tratándose de un inmueble es el momento del otorgamiento del instrumento de propiedad de conformidad con el artículo 1.488 del Código Civil; por lo que considera que el lapso para cancelar el saldo del precio y otorgar el documento de compra venta venció el día 16 de julio de 2013.
Afirma que su representada como compradora, de acuerdo con la ley y términos del contrato, cumplió con su obligación de: 1. Pagar el saldo del precio antes del 16 de julio de 2013, de conformidad con el articulo 1527 y 1528 del Código Civil. 2. Realizar los trámites relacionados para la protocolización del documento de compra-venta, de acuerdo a los términos del contrato. 3. Cubrir los pagos concernientes a dicha protocolización de acuerdo a los términos del contrato y el artículo 1.491 del Código Civil. 4. En la cláusula cuarta, se dejo constancia que la parte demandante recibió la constancia de pago de Banco Pro Vivienda C.A. del crédito hipotecario del primer grado que existía sobre el inmueble, el cual se hizo con la finalidad de demostrar el financiamiento del saldo, que el inmueble se encuentra libre de gravámenes y poder tramitar el crédito.
Y que los demandados como vendedores, de acuerdo con la ley y los términos del contrato, asumieron: 1. Poner a la compradora Fislay Valderrama en posesión de la cosa vendida, 2. El saneamiento de la cosa vendida de conformidad con el articulo 1486 y 1503 del Código Civil. 3. Los Gastos de tradición, excepto los de escritura y demás accesorios de la venta. 4. Producir frente al registrador o la compradora la solvencia de impuestos Municipales a los fines de su protocolización. 5. Producir frente al registrador la planilla de pago al Seniat del anticipo de Impuesto sobre la renta por concepto de enajenación de bienes inmuebles. 6. Producir frente al Registrador la Cédula catastral. 7. Producir frente al Registrador el mapa catastral. 8. El pago de los servicios públicos y condominios hasta la fecha de la entrega del inmueble.
Afirma igualmente que en la cláusula cuarta del contrato, se exoneró al ciudadano Oliver Leenin Santana Sánchez, del pago de una serie de gastos relacionados con la tradición, que fueron asumidos por la ciudadana Pierina Isabel Rojas Salas, sin señalar el contrato que exonera al referido ciudadano del pago de los gastos mencionados, mas no del cumplimiento de cualquier obligación que deriven del contrato o de la ley.
Para finalizar alega que una vez firmado el contrato, su representada realizó todos los trámites posibles y cumplió con todas sus obligaciones hasta donde es razonable, con el fin de hacer realidad la adquisición de la vivienda, respecto de la cual había cancelado más de la mitad del precio; por ello: 1. Tramitó ante el Mercantil, C.A. Banco Universal, un crédito hipotecario que fue otorgado por la entidad bancaria quien autorizó al abogado Julio Pérez Vivas para la redacción del documento de Compra-Venta e hipoteca, pero dicho Instrumento no pudo ser admitido por el Registrador por falta de ciertos requisitos cuya obligación de cumplir correspondía a los vendedores. 2. tramitó y obtuvo: la solvencia tipo B, pagando Bs. 64,20; la cédula catastral del inmueble, pagando por esto bajo el concepto de certificaciones catastrales la cantidad de Bs. 64,20 y copia certificada del mapa de ubicación, bajo el concepto de copia certificada de croquis, pagando la cantidad de Bs. 64,20, pagos que constan en recibo número AA-0406712, de fecha 08 de julio de 2013, que suman ciento noventa y dos bolívares con sesenta céntimos (Bs. 192,60). 3.- introdujo en el Registro Subalterno el instrumento traslativo de la propiedad elaborado por el abogado del Banco Mercantil de fecha 09 de julio de 2013, que le fue devuelto por los requisitos faltantes y porque pesa sobre el inmueble una hipoteca de primer grado a favor de banco Pro-vivienda. 4.- En la segunda semana de junio de 2012, realizó otro abono al precio de la vivienda objeto del contrato por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00). 5.- Gestionó ante el Banco Pro Vivienda (BanPro) C.A. el finiquito de la hipoteca, sin poderlo retirar ya que solo podían hacer entrega del documento original del finiquito de la deuda e hipoteca a los ciudadanos Oliver Leenin Santana Sánchez y Pierina Isabel Rojas Salas. 6.- La co-demandada ciudadana Pierina Rojas le informo vía telefónica que no entregaría el inmueble debido a problemas personales que tenía y que la parte demandante se entendiera con sus abogados. 7.- Que fue convocada a una reunión en las oficinas del Ministerio de la Vivienda, sección de Fraude Inmobiliario, sin lograr un acuerdo y que en fecha 17 de julio de 2013, por medio de un telegrama con acuse de recibo notificó a los demandados el 17 de julio de 2013, que el dinero para pagar el saldo del precio se encontraba disponible y les exigía el cumplimiento de sus obligaciones; hechos que a su decir, demuestran la serie de incumplimientos de obligaciones. Fundamenta su demanda en los artículos 1.159 y 1.160 de Código Civil y solicita se declare con lugar la demanda y se ordene a los demandados a cumplir el contrato, realizando la tradición legal ante el Registro correspondiente y la entrega del inmueble objeto del contrato, comprometiéndose a cumplir la parte del contrato que le corresponde y pagar el saldo del precio restante al monto de la tradición.
En la oportunidad correspondiente, la parte demandada procedió a contestar la demanda en los siguientes términos: 1) convienen en la existencia del contrato de opción de fecha dieciocho de marzo de dos mil trece, por vía de documento notariado en San Cristóbal, Estado Táchira, con la ciudadana Fislay Valderrama Viana. 2) Rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes los hechos alegados por la parte actora en su contra por ser inciertos. Afirman que la realidad es que la ciudadana Fislay Valderrama Viana, estuvo siempre en conocimiento que ellos habían realizado un contrato de opción a compra venta por vía privada, con los ciudadanos Ronner Domingo Marin Riera y Karina Medina Delgado, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° V-6.948.469 y V-12.071.082, para adquirir la vivienda propiedad de estos ciudadanos, consistente en una casa ubicada en la calle interna al final de la carrera 4, casa N° L-08 de las vegas de Táriba, jurisdicción del Municipio Cárdenas del Estado Táchira, sobre un lote de terreno con un área de ochenta y tres metros cuadrados con nueve decímetros cuadrados (83,9 mts2); constas de las siguientes dependencias y características: Sala-comedor, cocina, dos (2) habitaciones, un (1) baño, dos (2) puestos de estacionamiento , terraza o patio posterior, pisos de cerámica, puertas de madera panorámicas, conforme se evidencia del documento protocolizado en el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, de fecha 12 de junio del año 2009, inserto bajo el N° 2009.2884, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 429.18.4.1.1015 y correspondiente al libro del folio real del año 2009, casa que según indican, seria destinada para ser su vivienda principal y que en calidad de arras cancelaron a esos dos ciudadanos, la cantidad de trecientos sesenta y dos mil bolívares (Bs. 362.000,00).
Continúan señalando que la intención era que en el momento de mudarse a dicha vivienda también harían entrega de la vivienda objeto de esta demanda; pero la venta no se materializó y el dinero que la accionante dio en arras, estuvo retenido por estos ciudadanos que les habían prometido vender la casa que seria destino de su hogar, los mismos simplemente desaparecieron; razón por la cual iniciaron acciones para lograr una solución, denunciando a los ciudadanos antes mencionados y se aperturó un expediente administrativo ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, oficina de estafas inmobiliarias y cumplimientos de contratos, donde los accionados incumplieron con la obligación contractual por una cantidad total de setecientos sesenta mil bolívares (Bs. 760.000,00), alegando que no venderían la vivienda por el hecho de que los precios habían variado y que la devaluación de la moneda impedía que ellos cumplieran con el contrato y el precio que se había convenido era irrisorio. Señalan igualmente que la inflación del país y la devaluación de la moneda es un problema que afecta a todos y que esta casa es el único bien y fortuna, por eso se oponen a que los demanden por cumplimiento de contrato, ya que lo único que puede reclamar la parte actora, es la devolución de cuatrocientos vente bolívares (Bs. 420.000,00) tal cual como lo establece el contrato en la cláusula penal regulatoria e indemnizatoria en caso de un eventual incumplimiento.
Aducen que la inflación sobrevenida en el país modificó sustancialmente las condiciones reinantes para el momento de contratar, lo cual creo una dificultad, ya que las personas denunciadas causaron esta serie de acontecimientos y se vieron afectadas, lo que conllevó a que también resultaran afectados y como efecto domino también resulto perjudicada la ciudadana Fislay Valderrama Viana, puesto que el hecho de vender la cosa objeto del litigio que dio origen a estos casos, implicaba para esas personas someterse a un sacrificio económico no previsible y por ello quedarse sin vivienda principal alguna, ya que con el dinero pactado no se podía adquirir una vivienda en las mismas condiciones, lo que constituye un hecho de manera significativa que imposibilitó el cumplimiento de su parte; puesto que no tendrían destino para su familia, el dinero en arras estaba en poder de estas personas y la vivienda que es su hogar ya que no podría ser vendida a la ciudadana Fislay Valderrama Viana .
Señalan que para mediar con la demandante de manera verbal le ofrecieron la entrega dinero recibido como monto de arras, por la cantidad de cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000,00), ya que a su decir, con la ciudadana Fislay Valderrama Viana, realizaron fue un contrato de opción con cláusula penal respetando el decreto N° 40115 del Ministerio del Poder Popular para la vivienda y hábitat, y, por lo cual, solo es aplicable hasta un máximo de un 10% el pago de una cláusula penal, lo cual es el caso de marras pues se pactó esto, más la devolución integra de arras en caso de incumplimiento. Finalmente alegan según lo estipulado en los artículos 1264, 1271, 1272, 1274, 1275 y 1276 del Código Civil, la ausencia del incumplimiento malicioso del contrato, ya que fue por causas ajenas a su voluntad.
II.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:
Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma.

A).- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1.- DOCUMENTALES:
a.- CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA: Presentado en original con el libelo de la demanda, riela del folio 16 al 20, se trata de un documento autenticado y quien juzga lo valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo desprende que mediante documento de fecha 18 de marzo de 2013, inserto bajo el N° 23, Tomo 80, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Tercera de San Cristóbal del Estado Táchira, los ciudadanos Oliver Leenin Santana Sánchez y Pierina Isabel Rojas Salas, en su carácter de optantes vendedores, acordaron dar en opción de compra-venta un inmueble de su propiedad constituido por un micro lote identificado con el número 117, que forma parte de un inmueble de mayor extensión destinado al desarrollo habitacional “Villa Palermo”, ubicado en la calle principal La Machiri, Sector Sabana Larga, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira y las mejoras sobre el mismo construida, a la ciudadana Fislay Valderrama Viana, bajo las siguientes condiciones:
1.- El precio de la opción de compra-venta se pactó en Bs. 650.000,00, conforme se desprende de la cláusula segunda, pagadero de la siguiente manera: 1) A la firma del documento como arras confirmatorias: a) Bs.175.000,00 mediante cheque de gerencia 00015.749 del Banco Banesco, de fecha 24 de enero de 2013, a nombre de Pierina Rojas Salas; b) Bs. 55.000,00 mediante cheque de gerencia N° 34014988, del Banco Mercantil, de fecha 25 de enero de 2013, a nombre de Pierina Rojas Salas; y, c) Bs. 10.000,00 mediante cheque N° 37207054 del Banco Sofitasa de fecha 28 de enero de 2013, a nombre de Pierina Rojas Salas. 2) A la firma del contrato en calidad de abono: a) Bs.50.000,00 mediante cheque de gerencia 06093540 del Banco Mercantil, de fecha 20 de febrero de 2013, a nombre de Pierina Rojas Salas; b) Bs. 50.000,00 mediante cheque de gerencia N° 43015090, del Banco Mercantil, de fecha 21 de febrero de 2013, a nombre de Pierina Rojas Salas; y, c) Bs. 60.000,00 mediante cheque de gerencia N° 00015946 del Banco Banesco de fecha 21 de febrero de 2013, a nombre de Pierina Rojas Salas, 3) El saldo restante equivalente a Bs. 250.000,00 mediante crédito bancario que solicitaría la optante compradora, en un plazo de 90 días continuos contados a partir del otorgamiento del documento, con una prórroga de 30 días continuos, sin previa manifestación expresa de las partes.
2.- En la cláusula tercera se establecen las obligaciones de los promitentes vendedores.
3.- En la cláusula cuarta, los promitentes vendedores hacen entrega de la constancia de pago efectuada ante la Junta liquidadora del Banco Pro Vivienda, cancelando la hipoteca legal de primer grado que pesa sobre el inmueble.
4.- De la cláusula quinta se desprende la cláusula penal indemnizatoria acordada por las partes, en la que se estableció: 1) Para el caso que el incumplimiento lo genere la optante compradora por hecho que le fuera imputable para la fecha del pago convenido, se reconocería el 10% del monto entregado en arras, por la cantidad de Bs. 24.000,00. 2) Si el incumplimiento es por parte de los promitentes vendedores el 10% del monto recibido en arras, por la cantidad de Bs. 24.000,00, más el dinero recibido en arras, teniendo que devolver la suma de Bs. 264.000,00, más la cantidad recibida en abono.
5.- En la cláusula sexta, la optante compradora se compromete a pagar con dinero de su propio peculio el saldo restante para obtener la posesión del inmueble, para el caso de que el crédito bancario no fuese aprobado.
6.- En la cláusula séptima, el ciudadano OLIVER LENIN SANTANA, declara que recibirá como pago de sus derechos y acciones la suma de Bs. 180.000,00, pagadero con la cuota pautada para el pago definitivo y quedó exonerado del pago de comisiones, liberación de hipoteca, impuestos municipales, nacionales, pagos de servicios públicos, condominio o cualquier gasto derivado de la opción de compra venta, asumiendo tales obligaciones la ciudadana PIERINA ROJAS SALAS.
b.- Copia simple de un documento de compra venta y contrato de préstamo con garantía hipotecaria, para ser suscrito por los ciudadanos Oliver Leenin Santana Sánchez, Pierina Isabel Rojas Salas, Fislay Valderrama Viana y la entidad financiera Banco Mercantil, C.A. Banco Universal, en la página inicial del mismo (folio 21) presenta una firma ilegible, seguida de un sello con las siguiente mención: “Julio Pérez Vivas, INPRE N° 28.440”; en relación con este documento observa quien juzga que se trata de un instrumento privado que fue ratificado mediante la prueba testimonial por su firmante, ciudadano Julio Norbert Pérez Vivas, quien bajo fe de juramento manifestó ser venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-9.129.582, de profesión abogado, mediante acta de fecha 22 de enero de 2015, inserta al folio 115 del expediente, asiento diario N° 04, al ser interrogado por la parte promovente manifestó que reconoce como suya la firma que aparece en dicho documento y que fue redactado en el escritorio jurídico por instrucciones precisas del Banco Mercantil.
c.- Cédula catastral de inmuebles y mapa de ubicación, emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, oficina Municipal de Catastro, fue presentada en original con el libelo de la demanda, riela al folio 29, se valora como documento administrativo de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de ella se desprende que el inmueble propiedad de los ciudadanos Oliver Leenin Santana Sánchez, Pierina Isabel Rojas Salas, se encuentra identificado con el código catastral 20 23 03 U01 014 004 117 000 P00 000 y está ubicado en la calle principal, parcela N° 117, Machirí.
d.- Original de la planilla de liquidación de impuestos, recibo AA-0406712, emitido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, oficina Municipal de Catastro, en fecha 08 de julio de 2013, riela al folio 31, se valora como documento administrativo de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de dicho instrumento se desprende la cancelación de la suma de Bs.192,60, por la expedición de los siguientes documentos: 1.- Solvencia TIPO B, 2.- certificaciones catastrales, 3.- copia certificada, 4.- croquis.
e.- Original de la planilla de solicitud de pre-revisión expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, presentada con el libelo de la demanda, riela al folio 32, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se adminicula en su valoración con las documentales valoradas en los puntos b, c y d, para demostrar que la demandante introdujo ante la mencionada institución para su revisión los documentos y luego de la revisión efectuada en fecha 15 de julio de 2013, el registro dejó constancia de que “existe a favor de Banco Provivienda, según documento N° 40, tomo 49, 17/8/2005, sin cancelar”.
f.- Copia simple del cheque librado por el ciudadano Elgar Lisander Gómez Jaimes, a la orden de la ciudadana Pierina Isabel Rojas Salas, por la cantidad de veinte mil bolívares (20.000,00), en fecha 12 de junio de 2013, contra el Banco Banesco, presentado este documento con el libelo de la demanda, riela al folio 34, dicho instrumento presenta una firma ilegible seguida de un número que coincide con el documento de identidad de la ciudadana PIERINA ROJAS SALAS y una fecha que inica 12-06-2013, se valora como un indicio a favor de la parte accionante, tal como lo dispone el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
g.- Copia simple de la carta modelo de la solicitud de el finiquito de la hipoteca ante la Institución Bancaria Banpro Vivienda (Banpro) C.A., se valora como un indicio a favor de la parte accionante, tal como lo dispone el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
h.- Certificación de gravámenes emitida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, presentado este documento con el libelo de la demanda, en copia simple riela del folio 36 al 43, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de ella se desprende que el inmueble objeto del contrato, se encuentra gravado con una hipoteca a favor de Banco Provivienda, Banco Universal, según documento N° 40, tomo 49, protocolo I, fecha de 17/8/2005, vigente.
i.- Copia simple de la misiva de fecha 11 de julio de 2013, presentado este documento con el libelo de la demanda, riela al folio 44, a través de ella se invitó a la co demandada PIERINA ROJAS SALAS, a una reunión el día 15 de julio de 2013, en relación con este documento observa quien juzga que se trata de un instrumento privado cuya copia no está autorizada por la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para ser producida en juicio, por ello se valora como un indicio a favor de la parte accionante, tal como lo dispone el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
j.- Telegrama TAAQC3761, presenta un sello húmedo del área telegráfica O.P.T. de Ipostel, San Cristóbal, presentado con el libelo de la demanda, riela inserto al folio 45, luego de revisado su contenido, este Tribunal observa que no cumple con las pautas indicadas en el artículo 1375 del Código Civil, en tal virtud se desecha como medio de prueba.

2.- INFORMES: Riela del folio 118 al 121, comunicación de fecha 03 de febrero de 2014, N° JCL-2014-01-11758, emanada del Banco BanPro, banco universal, dando respuesta al informe solicitado por este Tribunal mediante oficio N° 06, de fecha 07 de enero de 2014, se valora este medio de prueba conforme lo disponen los artículo 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, considerando que se solicitaron sobre puntos específicos y la información que fue requerida no fue desvirtuada por la contraparte de inexacta ni falsa, por lo que siendo que dicha información fue emitida por un funcionario competente para ello, sirve para demostrar: 1. Que de los archivos de solicitudes de liberación de hipoteca llevados por el banco, consta la carta de solicitud del ciudadano Oliver Santana, recibida en fecha 10 de julio de 2013 (misiva que riela al folio 120). Igualmente informa que el documento de liberación de garantía de hipoteca, fue retirado de la sede de San Cristóbal por el ciudadano Oliver Santana, en fecha 16 de agosto de 2013 (constancia que consta al folio 121). 2) Que la carta modelo que fue anexada en el oficio, es la misma que reposa en los archivos del banco y fue entregada por el ciudadano Oliver Santana el 10/07/2013,

B).- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

DOCUMENTALES:

a.- CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA: Presentado en copia simple con la contestación de la demanda, riela del folio 68 al 69, se trata de un documento autenticado y quien juzga lo valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo desprende que mediante documento de fecha 07 de febrero de 2013, los ciudadanos Ronner Domingo Marin Riera, Karina Medina Delgado y Pierina Isabel Rojas Salas, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V-6.948.469, V-12.071.082 y V-11.491.033 en su orden, los dos primeros como promitentes vendedores y la tercera como optante compradora, suscribieron un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble ubicado en la calle interna al final de la carrera 4, en las Vegas de Táriba, Municipio Cárdenas del estado Táchira, el cual posteriormente fue autenticado ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 23 de abril de 2013, bajo el N° 11, tomo 135 de los Libros de Autenticaciones, lo acompaña copia simple de dos cheque librados a la orden del RONNER DOMINGO MARIN RIERA. (Folios 70 al 74).
b.- Copia simple de un documento de compra venta, presentado con la contestación de la demanda, riela del folio 75 al 81, se trata de un documento público y quien juzga lo valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo desprende que los ciudadanos Karina Medina Delgado y Ronner Domingo Marin Riera, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos. V-12.071.082, V-6.948.469 en su orden, adquieren la propiedad del inmueble ubicado en la calle interna al final de la carrera 4, en las Vegas de Táriba, Municipio Cárdenas del estado Táchira, constituyendo hipoteca a favor del Banco Banfoandes, Banco Universal, según documento inserto bajo el N° 2009-2884, asiento registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 429.18.4.1.1015, y correspondiente al libro del folio real del año 2009.
c.- Copia simple de la denuncia presentada ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, oficina de estafas inmobiliarias y cumplimientos de contratos, presentada con la contestación de la demanda, riela inserta del folio 82 al 99, se valora como documento administrativo de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de ella se desprende, que la ciudadana Pierina Isabel Rojas Salas, denunció a los ciudadanos Ronner Domingo Marin Riera y Karina Medina Delgado, por el incumplimiento del contrato de compra venta del inmueble ubicado en la calle interna al final de la carrera 4, en las Vegas de Táriba, Municipio Cárdenas del estado Táchira, llevandose a cabo en dicho organismo una audiencia conciliatoria en la que la ciudadana PIERINA ISABEL ROJAS SALAS, reclamó la suma de Bs. 444.174,00 y el pago de una compensación por el incumplimiento del contrato suscrito el 07 de febrero de 2013, y la ciudadana KARINA MEDINA DELGADO, ofreció cancelar la suma de Bs. 362.000,00, más Bs. 10.503,73 como ajuste por inflación, retractándose de cumplir con el contrato de opción de compra venta por razones familiares y por el incumplimiento en que incurrió la ciudadana PIERINA ISABEL ROJAS SALAS, se llegó a los siguientes acuerdos:

III.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN:

Establecida la síntesis de la controversia y valoradas como han sido las pruebas en la presente causa, corresponde a esta sentenciadora resolver la acción planteada y, a tales efectos se observa:

El Artículo 1.133 del Código Civil, establece:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”. (Cursivas del Tribunal)
En relación con lo anterior, resulta oportuno citar lo siguiente:
“…El consentimiento de dos declarantes de voluntad que procediendo de diversos sujetos capaces, se unen concurriendo a un fin común. En los contratos obligatorios una de las voluntades está dirigida a prometer y la otra a aceptar, dando lugar a una nueva y única voluntad contractual. El consentimiento, como acto jurídico que es, no puede estar invalidado por vicios.” (CALVO BACA, Emilio. Código Civil Venezolano. Comentado y Concordado. Ediciones Libra. 2005. Pág. 617.) (Cursivas del Tribunal)

El Código Civil en el capítulo referente a los efectos del contrato, señala lo siguiente:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios e ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Del texto de las normas transcritas se colige, que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra está facultada conforme a su elección para reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato o la resolución del mismo.
En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece los supuestos para la procedencia de la acción de cumplimiento, a saber: 1) Que el contrato sea bilateral; 2) Que exista incumplimiento del mismo, es decir inejecución de la obligación, en los casos de incumplimiento parcial, corresponde al órgano jurisdiccional determinar la procedencia de la acción, ateniéndose a la voluntad de las partes; 3) Que el incumplimiento tenga su origen en la culpa del deudor, ya que si el contrato se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción; 4) Que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; 5) La indispensable intervención judicial.
Adicionalmente el artículo 1134 eiusdem, establece que el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, de lo cual se desprende que es indispensable que las prestaciones de las partes estén en relación de interdependencia entre sí, de forma tal, que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte.
Es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal, que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los contratos en la Legislación Civil de Venezuela”, p- 13).
Este principio, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: La primera, del artículo 1.159 que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”; la segunda, del artículo 1.262 eiusdem, que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por tanto, de conformidad con las referidas disposiciones, la ley permite la libertad contractual entre las partes.
Los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
Dentro de este marco, estima quien juzga que en el caso de autos debe determinarse la naturaleza jurídica del contrato objeto de litigio, en virtud de lo dispuesto en sentencia N° 878, dictada por la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal en fecha 20 de julio de 2015, caso: sociedad mercantil Panadería La Cesta de los Panes C.A.; en la que estableció que “…todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.
En este sentido, cabe observar que durante el transcurso de los años se han suscitado cambios jurisprudenciales con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta, y, sobre sí el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de venta; ello así, la Sala de Casación Civil sostuvo en sentencia N° 116 de fecha 12 de abril de 2005, caso: Ana Morella Serrano Iriarte y otro, contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una venta.
Posteriormente, dicho criterio fue abandonado mediante sentencia Nro. 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y otro, contra Desarrollos 209699, C.A.; y la Nro. 460, de fecha 27 de octubre de 2010 en el caso de Tomcar, C.A. Almacén, contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio; en las que se estableció lo contrario, al señalar que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta, sino contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
No obstante, a través de sentencia Nro. 116, de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres, contra María Isabel Gómez del Río, en el que intervino como tercera la sociedad mercantil Dernier Cosmetics, S.A.; la Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se evidencie el consentimiento de ambos contratantes y siempre que se establezca el precio y objeto del contrato.
Siendo que dicho criterio quedo atrás, mediante la citada sentencia Nro. 878, de fecha 20 de julio de 2015, dictada por la Sala Constitucional; en la que se estableció que no deben asimilarse indistintamente los contratos preliminares de compraventa con el contrato definitivo, pues con ello se desconoce la formación progresiva del contrato.
Siguiendo lo establecido en la sentencia in comento, pasa esta sentenciadora a analizar la naturaleza del contrato objeto del presente litigio, y se verifica que el mismo es una promesa bilateral de compraventa, puesto que dichas promesas son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Además, el referido contrato contiene la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa. Se observa que ambas partes dieron su consentimiento y se comprometieron a celebrar un contrato definitivo de venta, establecieron claramente el objeto y acordaron un precio, razón por la cual se considera que el contrato objeto del presente juicio debe valorarse como una promesa bilateral de compra venta. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En este sentido, se evidencia del análisis de las actas procesales que cursan en el expediente, que la presente causa trata de una demanda por cumplimiento de obligación, cuyo instrumento fundamental es un contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito por las partes en fecha 18 de marzo de 2013, mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 23, Tomo 80, de los libros de autenticaciones, en el que los ciudadanos OLIVER LEENIN SANTANA SÁNCHEZ Y PIERINA ISABEL ROJAS SALAS, conforme se desprende de la cláusula primera, se comprometen formalmente a dar en opción de compra - venta a la ciudadana FISLAY VALDERRAMA VIANA, un inmueble constituido por un micro lote identificado con el número 117, que forma parte de un inmueble de mayor extensión destinado al desarrollo habitacional “Villa Palermo”, ubicado en la calle principal La Machirí, Sector Sabana Larga, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, con un área aproximada de cincuenta y siete mil seiscientos sesenta y un metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (57.671,50 m2), con los siguientes linderos y medidas generales: NORTE: Colinda con calle principal La Machirí, en una extensión de ciento treinta y cinco metros con cincuenta centímetros (135,50 mt.), en parte, y en parte con propiedades que son o fueron de la sucesión Méndez, en una extensión de doscientos dieciocho metros (218 mt.). La extensión total por este lindero es de trecientos cincuenta y tres metros con cincuenta centímetros (353,50 mt.), en línea quebrada; SUR: Colinda con la calle principal de Sabana Larga, en una extensión de ochenta y dos metros (82 mt.), en parte con el mercado de Santa Teresa, en una extensión de ciento ochenta y un metros con cincuenta centímetros (181,50 mt.), y en parte con propiedades que son o fueron de la sucesión Méndez, en una extensión de ochenta y cuatro metros (84 mt.). La medida total para este lindero es de trecientos cuarenta y siete metros con cincuenta centímetros (347,50 mt.), en línea quebrada, y termina en una ochava de trece metros (13 mt.) que va con rumbo al oeste. ESTE: Colinda en parte con el mercado de Santa Teresa en sesenta y siete metros (67 mt.) y en parte con propiedad que es o fue de la sucesión Méndez, en doscientos setenta metros con cincuenta centímetros (270,50 mt.); para una extensión total por este lindero de trecientos treinta y nueve metros con cincuenta centímetros (339,50 mt.) en línea quebrada. OESTE: Colinda con propiedades que son o fueron de la Sucesión Chávez, mide ciento noventa y un metros con cincuenta centímetros (191,50 mt.) en línea quebrada; propiedad de los hoy demandados, según consta en documento registrado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 27 de agosto del año 2003, inserto bajo el N° 18, Tomo 014, Protocolo 01, Folio 1 y 2; con posterior registro de bienhechurías y linderos declarados por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 01 de julio de dos mil cinco, consistentes en una casa para habitación familiar de una planta y consta de tres (03) habitaciones, dos (02) salas de baño, sala comedor, cocina, área de oficios, patio interno, porche, pisos de cerámica, estructura de concreto y cabilla, techo de estructura metálica con machimbre y teja, con instalaciones de agua blanca, agua negra, telefónica, eléctrica y de TV, puertas de madera y metálicas y ventanas metálicas con vidrio y reja protectora; ubicada en el sector Sabana Larga en la calle principal La Machirí, en un área de ciento cinco metros cuadrados, (105 mt.), con el número de catastro 04-14-004-117-00-00-000, alinderado así: NORTE: Con micro lote No. 118, mide quince metros (15 mt.); SUR: Con micro lote No. 116, mide quince metros (15 mt.); ESTE: Con vereda Doña María, mide siete metros (7 mt.); OESTE: Con micro lote número 98, mide siete metros (7 mt.), registradas ante la oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 13 de julio del año 2005, quedando inserto bajo el número 35, tomo 041, protocolo 01, folio 1/8; propiedad que se desprende de documento de tradición y de lotificación debidamente registrado por ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Público del Municipio San Cristóbal, anotado bajo el número 50, tomo 010, protocolo 01, folio 1/15, correspondiente al cuarto trimestre, de fecha 07 de diciembre del año 2000; pactándose el precio de la venta en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00). Y ASÍ SE ESTABLECE.
Verificado lo anterior, vale la pena señalar que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil. Por otra parte, el artículo 1.167 eiusdem, establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Y por lo que respecta a las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Como antes se señaló, la presente causa se encuentra sustentada en un contrato de promesa bilateral de compra venta, suscrito por las partes en fecha 18 de marzo de 2013, mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el N° 23, Tomo 80, de los libros de autenticaciones, en el que los ciudadanos OLIVER LEENIN SANTANA SÁNCHEZ Y PIERINA ISABEL ROJAS SALAS, se comprometen formalmente a dar en opción de compra - venta a la ciudadana FISLAY VALDERRAMA VIANA, un inmueble constituido por un micro lote identificado con el número 117, que forma parte de un inmueble de mayor extensión destinado al desarrollo habitacional “Villa Palermo”, ubicado en la calle principal La Machiri, Sector Sabana Larga, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Del material probatorio quedó plenamente evidenciado que la parte actora FISLAY VALDERRAMA VIANA, en su condición de optante compradora cumplió con su obligación de cancelar el precio convenido en el contrato pactado en Bs. 650.000,00, conforme se desprende de la cláusula segunda, de la siguiente manera: 1) A la firma del documento como arras confirmatorias: a) Bs.175.000,00 mediante cheque de gerencia N° 00015749 del Banco Banesco, de fecha 24 de enero de 2013, a nombre de Pierina Rojas Salas; b) Bs. 55.000,00 mediante cheque de gerencia N° 34014988, del Banco Mercantil, de fecha 25 de enero de 2013, a nombre de Pierina Rojas Salas; y, c) Bs. 10.000,00 mediante cheque N° 37207054 del Banco Sofitasa, de fecha 28 de enero de 2013, a nombre de Pierina Rojas Salas, para un total de Bs. 240.000,00. 2) A la firma del contrato en calidad de abono: a) Bs.50.000,00 mediante cheque de gerencia 06093540 del Banco Mercantil, de fecha 20 de febrero de 2013, a nombre de Pierina Rojas Salas; b) Bs. 50.000,00 mediante cheque de gerencia N° 43015090, del Banco Mercantil, de fecha 21 de febrero de 2013, a nombre de Pierina Rojas Salas; y, c) Bs. 60.000,00 mediante cheque de gerencia N° 00015946 del Banco Banesco de fecha 21 de febrero de 2013, a nombre de Pierina Rojas Salas, para un total de Bs. 160.000,00. 3) El saldo restante equivalente a Bs. 250.000,00 mediante crédito bancario que solicitaría la optante compradora, en un plazo de 90 días continuos contados a partir del otorgamiento del documento, con una prórroga de 30 días continuos, sin previa manifestación expresa de las partes. 4) La ciudadana Pierina Isabel Rojas Salas, en fecha 12 de junio de 2013, recibió un abono por la cantidad de Bs. 20.000,00, mediante cheque N° 49172226 contra el Banco Banesco.
De lo que se evidencia que la parte actora como parte del precio del contrato pagó a los demandados la suma de Bs. 420.000,000, restando por cancelar la suma de Bs. 230.000,00, que conforme consta en la demanda se comprometió a cancelar una vez se protocolice el documento definitivo.
No puede pasar por alto esta sentenciadora que la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, convino en la existencia del contrato y en el incumplimiento del mismo, alegando razones que en juicio de quien juzga, no son eximentes para justificar el incumplimiento culposo en el que incurrieron, toda vez que de autos quedó comprobado que en la fecha tope de culminación del negocio jurídico celebrado con la accionante, no cumplieron con las obligaciones asumidas en el mismo, ni con las que se desprende del artículo 1486 del Código Civil, vale decir la tradición de la cosa, poniendo a la compradora en posesión del inmueble y protocolizando el documento de venta definitivo ante el registro inmobiliario competente. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Aunado a ello, los medios de pruebas producidos por la parte demandada, no aportaron elementos probatorios que generaran en quien suscribe, la convicción de que el incumplimiento estuviera justificado en causa legal alguna o fuera causado por responsabilidad de la parte actora. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En consecuencia, considera esta Juzgadora que lo procedente es declarar con lugar la presente acción de cumplimiento de obligación, al quedar demostrado que la parte demandada, ciudadanos OLIVER LEENIN SANTANA SÁNCHEZ Y PIERINA ISABEL ROJAS SALAS, no cumplieron con la obligación pactada en el contrato de opción a compra, por lo que les corresponde ahora a los promitentes vendedores cumplir con su obligación de poner en posesión del inmueble a la ciudadana FISLAY VALDERRAMA VIANA y proceder a la protocolización del documento definitivo de la compra venta del un inmueble constituido por un micro lote identificado con el número 117, que forma parte de un inmueble de mayor extensión destinado al desarrollo habitacional “Villa Palermo”, ubicado en la calle principal La Machiri, Sector Sabana Larga, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, previo pago, por parte de la referida ciudadana, del saldo restante por cancelar equivalente a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00). Y ASÍ SE DECLARA.
En este mismo orden de ideas y en aplicación del criterio establecido por la Sala de Casación Civil en sentencia Nro. 517, de fecha 8 de noviembre de 2018, caso: Nieves del Socorro Pérez de Agudo contra Luís Carlos Lara Rangel, en acción reivindicatoria, conforme al Principio Objetivo Real del Derecho, donde prevalece la realidad sobre la forma, en un estado democrático de derecho y de justicia social, y con el fin de la resolución del presente juicio, la Sala estableció para sí misma y a los demás jueces de la República, al momento de dictar sus fallos, que de oficio deben ordenar la indexación judicial del monto condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, esto es, computado “…desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago…”, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario imperante en la actualidad. En atención a lo anterior, le resulta forzoso a este Tribunal ordenar la indexación de la cantidad que le corresponde pagar a la parte actora para honrar el saldo restante del precio pactado en el contrato in comento, para la adquisición del inmueble, vale decir, doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,00), calculada desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Como consecuencia de lo anterior y analizados detenidamente los instrumentos probatorios consignados, se arriba a la conclusión de que la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta sometida a consideración es procedente y, en consecuencia, la demanda debe ser declarada con lugar. Y ASÍ SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, actuando en sede civil, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda interpuesta por la ciudadana FISLAY VALDERRAMA VIANA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.983.166 y de este domicilio, contra los ciudadanos OLIVER LEENIN SANTANA SÁNCHEZ y PIERINA ISABEL ROJAS SALAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos. V-11.495.985 y V-11.491.033 y con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira, por Cumplimiento De Contrato de Opción de Compra - Venta.
SEGUNDO: SE ORDENA a los ciudadanos OLIVER LEENIN SANTANA SÁNCHEZ Y PIERINA ISABEL ROJAS SALAS, ya identificados, a realizar las diligencias necesarias para la protocolización ante el Registro Inmobiliario respectivo de la venta del inmueble constituido por un micro lote identificado con el número 117, que forma parte de un inmueble de mayor extensión destinado al desarrollo habitacional “Villa Palermo”, ubicado en la calle principal La Machiri, Sector Sabana Larga, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, con un área aproximada de cincuenta y siete mil seiscientos sesenta y un metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (57.671,50 m2), con los siguientes linderos y medidas generales: NORTE: Colinda con calle principal La Machiri, en una extensión de ciento treinta y cinco metros con cincuenta centímetros (135,50 mt.), en parte, y en parte con propiedades que son o fueron de la sucesión Méndez, en una extensión de doscientos dieciocho metros (218 mt.). La extensión total por este lindero es de trecientos cincuenta y tres metros con cincuenta centímetros (353,50 mt.), en línea quebrada; SUR: Colinda con la calle principal de Sabana Larga, en una extensión de ochenta y dos metros (82 mt.), en parte con el mercado de Santa Teresa, en una extensión de ciento ochenta y un metros con cincuenta centímetros (181,50 mt.), y en parte con propiedades que son o fueron de la sucesión Méndez, en una extensión de ochenta y cuatro metros (84 mt.). La medida total para este lindero es de trecientos cuarenta y siete metros con cincuenta centímetros (347,50 mt.), en línea quebrada, y termina en una ochava de trece metros (13 mt.) que va con rumbo al oeste. ESTE: Colinda en parte con el mercado de Santa Teresa en sesenta y siete metros (67 mt.) y en parte con propiedad que es o fue de la sucesión Méndez, en doscientos setenta metros con cincuenta centímetros (270,50 mt.); para una extensión total por este lindero de trecientos treinta y nueve metros con cincuenta centímetros (339,50 mt.) en línea quebrada. OESTE: Colinda con propiedades que son o fueron de la Sucesión Chávez, mide ciento noventa y un metros con cincuenta centímetros (191,50 mt.) en línea quebrada; propiedad de los hoy demandados, según consta en documento registrado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 27 de agosto del año 2003, inserto bajo el N° 18, Tomo 014, Protocolo 01, Folio 1 y 2; con posterior registro de bienhechurías y linderos declarados por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 01 de julio de dos mil cinco, consistentes en una casa para habitación familiar de una planta y consta de tres (03) habitaciones, dos (02) salas de baño, sala comedor, cocina, área de oficios, patio interno, porche, pisos de cerámica, estructura de concreto y cabilla, techo de estructura metálica con machimbre y teja, con instalaciones de agua blanca, agua negra, telefónica, eléctrica y de TV, puertas de madera y metálicas y ventanas metálicas con vidrio y reja protectora; ubicada en el sector Sabana Larga en la calle principal La Machiri, en un área de ciento cinco metros cuadrados, (105 mt.), con el número de catastro 04-14-004-117-00-00-000, alinderado así: NORTE: Con micro lote No. 118, mide quince metros (15 mt.); SUR: Con micro lote No. 116, mide quince metros (15 mt.); ESTE: Con vereda Doña María, mide siete metros (7 mt.); OESTE: Con micro lote número 98, mide siete metros (7 mt.), registradas ante la oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 13 de julio del año 2005, quedando inserto bajo el número 35, tomo 041, protocolo 01, folio 1/8; propiedad que se desprende de documento de tradición y de lotificación debidamente registrado por ante la oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro Público del Municipio San Cristóbal, anotado bajo el número 50, tomo 010, protocolo 01, folio 1/15, correspondiente al cuarto trimestre, de fecha 07 de diciembre del año 2000; previo pago, por parte de la parte actora, del saldo restante por cancelar equivalente a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00).
TERCERO: Una vez conste en autos la cancelación del saldo restante y en caso de que la parte demandada se abstenga de otorgar el documento definitivo de venta, la presente decisión le servirá como título de propiedad del inmueble identificado anteriormente, a la ciudadana FISLAY VALDERRAMA VIANA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-13.983.166 y de este domicilio; por haberse cumplido con la venta efectuada a su favor y el pago del valor del inmueble ofertado.
CUARTA: Se ordena la INDEXACIÓN de la cantidad expresada ut supra, calculada desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia; en virtud de lo cual se ordena que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito. En caso de que no sea posible la ejecución voluntaria de la sentencia, es decir, que dicho pago no se efectúe dentro del lapso establecido para ello, y se proceda a la ejecución forzosa, el juez estará facultado para ordenar la realización de nuevas experticias complementarias para el cálculo de la indexación que se cause producto del tiempo transcurrido desde el decreto de ejecución forzosa hasta el pago definitivo, por lo que ordenará nueva indexación sobre el monto condenado durante el procedimiento de ejecución forzosa, excluyendo de dicho cálculo, los lapsos sobre los cuales la causa se hubiese paralizado por acuerdo entre las partes, hechos fortuitos o fuerza mayor, tales como vacaciones judiciales y huelga de funcionarios tribunalicios y tomando como base los índices inflacionarios correspondientes fijados por el Banco Central de Venezuela.
Se CONDENA en costas a la parte vencida, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo señalado en el artículo 251 eiusdem, notifíquese a las partes.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los once (11) días del mes de marzo de dos mil veintiuno (2022). Años 211° de la Independencia y 163° de la Federación. La Jueza Provisoria (Fdo) Maurima Molina Colmenares. El Secretario Temporal, (Fdo) Luis Sebastián Méndez Maldonado. Esta el sello del Tribunal. El Secretario Temporal del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de conformidad con lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, certifica la exactitud de la anterior copia por ser fiel traslado de su original que se encuentra en el expediente civil N° 19088 la ciudadana FISLAY VALDERRAMA VIANA, demanda a los ciudadanos OLIVER LEENIN SANTANA SÁNCHEZ y PIERINA ISABEL ROJAS SALAS por Cumplimiento De Contrato de Opción de Compra - Venta.