TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS
Año 212º y 163º
ASUNTO: AP71-R-2022-000296
PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana ELIZABETH BARÓN PABON, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-25.037.624.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano ROBERTO SALAZAR, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 66.600.
PARTE DEMANDADA: Ciudadana ANA TEIXEIRA DA SILVA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-11.405.406.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana RUTH ELIZABETH RUIZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 174.255, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
SENTENCIA RECURRIDA: Definitiva de fecha 27 de junio de 2022, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
–I–
RELACIÓN DE LA CAUSA
Se inició la presente causa en fecha 03 de diciembre de 2020, mediante demanda consignada con anexos, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, previo sorteo de Ley fue asignada al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, alegando la representación judicial de la actora: 1.- Que el objeto de la demanda, es la acción por desalojo, contra la ciudadana ANA TEIXEIRA DA SILVA, en calidad de arrendataria. 2.- Que en fecha 10 de junio de 2015, se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 54, Tomo 68 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría, el cual se acompaña en fotocopia marcada con la letra “B”, entre la actora en su carácter de ARRENDADORA por una parte, y por la otra, la demandada como LA ARRENDATARIA, sobre un inmueble constituido por el Local N° 18-B, ubicado en la planta baja del Edificio signado con el N° 18, situado entre las esquinas de Padre Sierra a Muñoz, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital. 3.- Que el citado inmueble le pertenece a la actora según consta de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de octubre de 2007, bajo el N° 47, Tomo 1, Protocolo 1°, cuya fotocopia se anexa marcada con la letra “C”, y con el valor probatorio que le asigna el artículo 27 de la Ley de Registro Público y del Notariado, del cual se desprende la legitimación activa de la actora en el presente juicio. 4.- Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento dispone la descripción del inmueble antes mencionado. 5.- Que de esta cláusula se desprende la identificación precisa del inmueble objeto de la relación contractual y, que conforme al uso destinado, el mismo se encuentra bajo la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 6.- Que la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento dice: “… El término de este contrato es de DOS (02) años contados a partir del primero (1°) de junio de 2015; este término se considerará prorrogado automáticamente por lapsos de un (01) año, si una de las partes no notifica a la otra, por escrito y con un mes de anticipación por lo menos, a la terminación del plazo inicial o de cualesquiera de las prórrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se considerarán como plazo de duración inicial o a tiempo determinado y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulen, todo lo cual es aceptado expresamente por “LA ARRENDATARIA”…”. 7.- Que en esta cláusula se estableció el tiempo de duración del presente contrato a tiempo determinado. 8.- Que mediante notificación judicial realizada por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 03 de febrero de 2017, se le notificó a la arrendataria del mismo, la voluntad de la actora de dar por terminado el contrato de arrendamiento, y dado que la relación arrendaticia tenía más de diez (10) años, le correspondía una prórroga legal de tres (03) años, bajo las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el referido contrato, salvo las variaciones del canon de arrendamiento previstas en la cláusula tercera del mismo, según lo dispuesto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que por consiguiente, debería entregar el inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió, y solvente en el pago de los servicios públicos con que cuenta el mismo, el día 31 de mayo de 2020, con el entendido de que, en caso de violación de alguna cláusula contractual, nuestra representada podría demandar en cualquier momento el desalojo del inmueble. Anexa signada con la letra “D” la respectiva fotocopia. 9.- Que la cláusula décima sexta del contrato de arrendamiento, dispone lo siguiente: “…La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato será causa suficiente para que “LA ARRENDADORA” pueda exigir el desalojo del inmueble o el cumplimiento del contrato. En dicho caso “LA ARRENDATARIA” se compromete a pagar a “LA ARRENDADORA” los daños y perjuicios a los cuales haya dado lugar por su incumplimiento y a desocupar el inmueble sin más demora…”. 10.- Que en esta cláusula se estipulan las consecuencias que acarrea el incumplimiento de las obligaciones a cargo de la arrendataria. 11.- Que en virtud de que la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes era de dos (02) años, contados a partir del día 1° de junio de 2015, dicho lapso contractual culminó el día 31 de mayo de 2017. Asimismo, de conformidad con lo previsto en el artículo 26 del decreto con Rango, Valor, Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prórroga legal correspondiente a las relaciones arrendaticias que hayan tenido una duración de más de diez (10) años, se prorrogará por un máximo de tres (03) años, comenzando la misma el día 1° de junio de 2017 y terminando la misma el día 31 de mayo de 2020, sin que hasta la presente fecha la arrendataria haya entregado el inmueble arrendado, conforme a lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. 12.- Fundamentó su demanda en las normas contenidas en el artículo 40 en su literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los artículos 1159, 1167 y 1271 del Código Civil; para demandar el desalojo del local comercial. 13.- Que de lo antes expuestos, se deduce que LA ARRENDATARIA, a pesar de estar vencida la prórroga legal no ha entregado a la actora el inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado que lo recibió para la fecha de culminación de la prórroga legal, esto es, para el día 31 de mayo de 2020, lo cual hace procedente demandar el desalojo por vencimiento de la prórroga legal y la condena en costas a la accionada. 14.- Que con fundamento en los alegatos de hecho y de derecho antes expuestos, ocurre ante la Instancia Jurisdiccional, para demandar como en efecto demanda en este acto a ciudadana ANA TEIXEIRA DA SILVA, antes identificada, para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal en lo siguiente: “… PRIMERO: Al desalojo del local N°18-B, ubicado en la planta baja del Edificio signado con el N°18, situado entre las esquinas de Padre Sierra a Muños, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Al pago de las costas que ocasione este procedimiento de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

Finalmente, estimó su demanda en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.3.000.000), valor del monto de la Cláusula Penal establecida por las partes, equivalente a DOS MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 2.000.00).

En fecha 04 de diciembre de 2020, el Tribunal de la causa admitió la demanda, por las disposiciones del procedimiento oral contenidas en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo establecido en el único aparte del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en tal sentido, ordenó el emplazamiento de la accionada en la persona de su Presidente y Representante Legal, para que compareciere ante ese Juzgado dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, y diere contestación de la demanda incoada en su contra.

En fecha 15 de septiembre de 2021, el alguacil dejó constancia que fue imposible practicar la citación personal, por lo cual, previo cumplimiento de las formalidades de ley, inherentes a la citación por carteles, sin que haya comparecencia de la parte por si o mediante apoderado judicial, en fecha 27 de enero de 2022, el Tribunal de la causa designó Defensora Judicial para la parte demandada.

En fecha 22 de abril de 2022, compareció la Defensora Ad-Litem de la parte demandada y consignó escrito de contestación de la demanda, del siguiente tenor: 1.- Niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho lo alegado en la presente demanda en contra de su representada. 2.- Niega, rechaza que su representada haya incumplido sus obligaciones contractuales, sobre el bien arrendado. 3.- Niega, rechaza y contradice que exista alguna razón, motivo o circunstancia que haga procedente el desalojo accionado por la ciudadana ELIZABETH BARÓN PABÓN, en contra de su representada. 4.- Niega, rechaza y contradice que exista alguna razón, motivo o circunstancia que haga procedente que su representada haga entrega del inmueble arrendado por ella. 5.- Niega, rechaza y contradice, que exista alguna razón, motivo o circunstancia que haga que su patrocinada ANA TEIXEIRA DA SILVA, deba pagar alguna suma por presuntos daños y perjuicios, en la forma, sin fundamentos que alegó la actora haber sufrido. 6.- Niega, rechaza y contradice que exista alguna razón, motivo o circunstancia que pueda hacer prosperar la presente acción incoada en contra de su defendida y que ésta deba pagar monto alguno por concepto de costas y costos del juicio. 7.- Que en virtud de lo antes expuesto, solicitaba del Tribunal se declarara Sin Lugar la presente demanda con los demás pronunciamientos de Ley.

AUDIENCIA PRELIMINAR
Por auto de fecha 04 de mayo de 2022, el cual riela al folio 92, el Juzgado A Quo fijó la oportunidad para que se llevare a cabo la celebración de la respectiva AUDIENCIA PRELIMINAR, según lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, al quinto (5º) día de despacho siguiente a esa fecha, a las 10:00 a.m.
En fecha 11 de mayo de 2022, se levantó acta con motivo de la celebración de la AUDIENCIA PRELIMINAR, quedando constancia de la comparecencia de la representación judicial de las partes en conflicto, ambas ratificando el contenido del libelo y la contestación, respectivamente, y siendo que la apoderada de la accionante consignó copia simple de sentencia emanada de la Sala de Constitucional. Concluido el acto, el A Quo fijó el lapso de tres (03) días de despacho siguientes a esa fecha para la fijación de los hechos.

FIJACIÓN DE LOS HECHOS Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Consta a los folios 146 al 147, que en fecha 16 de mayo de 2022, oportunidad para llevar a cabo la fijación de los hechos y límites de la controversia, luego de narrar y sintetizar los alegatos de las partes, el Tribunal de la causa únicamente se limitó a reiterar el contenido de los alegatos y demás actuaciones de las representaciones judiciales de las partes en litigio ut supra descritos, y abrió el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho, según lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 18 de mayo de 2022, la parte actora presentó su escrito de promoción de pruebas, las cuales proveyó en fechas 18 y 19 de mayo de 2022, el Juzgado A Quo.
Por auto de fecha 24 de mayo de 2022, el Juzgado A Quo fijó la fecha para la celebración del DEBATE ORAL, a las 10:00 a.m. del décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive.

DE LA AUDIENCIA O DEBATE ORAL
En fecha 8 de junio de 2022, se levantó acta que cursa inserta a los folios 157 al 158 de los autos, con motivo de la celebración de la AUDIENCIA O DEBATE ORAL, en los siguientes términos:
“…Seguidamente, la Juez de este Despacho le concede el derecho de palabra a la parte actora, quien ratificó todos los alegatos señalados en el libelo de la demanda e hizo valer las pruebas consignadas y promovidas durante el juicio, ratificando igualmente que la relación arrendaticia inicio desde hace más de diez (10) años y se le concedió la prorroga (sic) legal correspondiente. En este estado, luego se le concede el derecho de palabra a la defensora judicial, quien ratificó el contenido del escrito de contestación de la demanda, y ratificó las pruebas consignadas a favor de su representado. (sic) En este estado, la ciudadana Juez se retira de la Sala de audiencia durante treinta minutos y de regreso a la sala pasa a dictar su fallo en los siguientes términos: “Revisados exhaustivamente los alegatos de la parte actora en su libelo de demanda, así como de la parte demandada en su contestación al fondo de la demanda, es por lo que este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la acción de DESALOJO (Local Comercial) intentada por la ciudadana ELIZABETH BARÓN PABÓN…omissis…contra la ciudadana ANA TEIXEIRA DA SILVA…omissis. En consecuencia se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Entregar a la parte actora libre de bienes y personas el inmueble distinguido como: Local Comercial identificado con el N° 18-B, ubicado en la Planta Baja del Edificio signado con el N° 18, situado entre las esquinas de Padre Sierra a Muños, (sic) Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, de conformidad con el artículo 877 de Código de Procedimiento Civil, se publicara el fallo correspondiente dentro de los diez (10) días siguientes a la presente fecha…”
DE LA DECISIÓN RECURRIDA
En fecha 27 de junio de 2022, el Tribunal A Quo procedió a publicar el texto íntegro de la sentencia, que riela a los folios 159 al 171, bajo la siguiente motivación:
“(…)
Se observa, que el thema decidendum del caso sub iudice gira en torno al incumplimiento de la parte demandada, en cuanto a la entrega material del bien inmueble objeto del presente juicio, en razón de haber culminado la prorroga (sic) legal prevista en la Ley de Arrendamientos de Locales Comerciales, toda vez que la parte actora, en fecha 08 de marzo de 2016, le participo (sic) a la demandada la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento; motivo por el cual demandó el desalojo, y en consecuencia la entrega material del inmueble que ocupa como inquilina (sic) la ciudadana ANA TEIXEIRA DA SILVA, constituido por un inmueble distinguido como Local Nº 18-B, ubicado en la Planta Baja del edificio signado con el Nº 18, situado entre las esquinas de Padre Sierra a Muñoz, Parroquia Catedral, Urbanización Municipio Libertador del Distrito Capital, así como al pago de las costas y costos del presente juicio. (…)
Con base a las consideraciones anteriores, tenemos que en el presente caso la parte actora aduce que i) en fecha 10 de junio de 2015, la ciudadana Elizabeth Barón Pabón celebró contrato a tiempo determinado, por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 54, Tomo 68 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, con la ciudadana Ana Teixeira Da Silva, ambas supra identificadas, sobre un inmueble distinguido como Local N° 18-B, ubicado en la Planta Baja del edificio signado con el No. 18, situado entre las esquinas de Padre Sierra a Muñoz, Parroquia Catedral, Urbanización Municipio Libertador del Distrito Capital (Vid. folios 12 al 19 del expediente); ii) del referido contrato de arrendamiento se desprende en su clausula (sic) cuarta que el término del contrato era de dos (2) años, contado a partir del primero (1) de junio de 2015, prorrogable por un año, si una de la partes no notifica a la otra por escrito y con un mes de anticipación a la terminación del plazo inicial o de cualesquiera de las prorrogas (sic) sucesivas, su voluntad de no prorrogarlo; se estableció que la duración del contrato seria a tiempo determinado; iii) que la relación arrendaticia tuvo su inicio hace más de diez (10) años; y, iv) en fecha 03 de febrero de 2017, la arrendadora por medio del Tribunal Décimo Cuarto de Municipio del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, le participó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento; que le corresponde una prorroga (sic) legal de tres (03) años, por cuanto la relación arrendaticia tiene más de diez (10) años, y que deberá entregar el inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos con que cuenta el mismo, el día 31 de mayo de 2020 (Vid. Folios 25 al 45 del expedientes); por el otro, la defensora judicial designada a la parte demandada rechazó la demanda en forma pura y simple; negando en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho invocado en el escrito libelar.
Así las cosas, constan en autos, traídas por la parte actora, copia simple del contrato de arrendamiento, así como de la comunicación de acuerdo de no prórroga, al cual este Juzgado les atribuyó valor probatorio, como quedó establecido en el presente fallo.
Ahora bien, la pretensión de desalojo fue ejercida, a decir de la parte actora, en razón al acuerdo de no prorroga (sic) manifestado por el arrendador en fecha 3 de febrero de 2017, fundamentando su pretensión en lo previsto en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual es del tenor siguiente:
“…Artículo 40. Son causales de desalojo
(…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga (sic) o renovación entre las partes…”
De la norma anteriormente transcrita se infiere que el desalojo es el modo de terminación de todo contrato de arrendamiento que tenga por objeto un inmueble destinado a comercio (a tiempo determinado o indeterminado). En efecto, en la enumeración se incluye la finalización del plazo lo cual técnicamente constituye una causal de desalojo) o los incumplimientos del inquilino (estos últimos técnicamente constituyen causales de resolución del contrato). De modo que, para intentar la demanda por Desalojo de cualquier local comercial deben necesariamente probarse la relación arrendaticia existente entre el arrendador y el arrendatario; y que esta relación verse sobre un bien inmueble destinado a comercio, elementos estos que se cumplen en el caso de marras.
Visto lo anterior, esta Juzgadora evidencia que el representante de la parte actora en su escrito libelar alegó que la relación arrendaticia tuvo su inicio hace más de diez (10) años, siendo su última renovación la suscrita de fecha 10 de junio de 2015, por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 54, Tomo 68 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría (Vid folios 12 al 19 del expediente).
Del mismo modo, arguyó que en fecha 3 de febrero de 2017, la arrendadora por medio del Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, le participó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, a lo que la defensora judicial designada a la parte demandada solo se limitó a negar los hechos de manera genérica. Con respecto a dichos alegatos, esta Juzgadora señala que en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, quedaron establecidas todas las disposiciones que regulan el arrendamiento (ya sea a tiempo determinado o a tiempo indeterminado) de los inmuebles destinados a comercio, prevaleciendo estas disposiciones legales sobre las reguladas en el Código Civil. Ahora bien, de acuerdo a los razonamientos que se han venido realizando, quien aquí decide evidencia en el presente caso, que el contrato suscrito por las partes venció en fecha 31 de mayo de 2017, en razón de la voluntad de no prorroga (sic) manifestada por el arrendador, la cual fue practicada mediante notificación realizada por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutar de Medidas del Área Metropolitana de Caracas en fecha 3 de febrero de 2017 (Vid. Folios 25 al 45 del expediente), la cual fue realizada en tiempo hábil, toda vez que dicha voluntad fue manifestada al arrendatario antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, ello en razón de que el contrato de arrendamiento, específicamente en la clausula (sic) cuarta, las partes convinieron un plazo en el cual deba realizarse la notificación de no prórroga, siendo el mismo como mínimo un mes de anticipación, teniendo el arrendatario derecho a gozar de tres (03) años de prorroga (sic) legal, conforme lo (sic) previsto en el artículo en (sic) el (sic) artículo (sic) 26 de la Ley especial que rige la materia, prorroga (sic) ésta que culminó en fecha el 31 de mayo de 2020, siendo que a partir de esa fecha, se convirtió en pura y simple la obligación a cargo del arrendatario de entregar el inmueble objeto de la demanda, libre de bienes y personas, naciendo el interés procesal en el arrendador de ejercer las acciones pertinentes, mediante las vías judiciales preexistentes, con el fin de conminar judicialmente al arrendatario, que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, por lo que esta Juzgadora declara que en el presente juicio prospera en cuanto a derecho la demanda de desalojo incoada por el abogado Roberto Salazar, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Elizabeth Barón Pabón. Así se establece.
Con base a las consideraciones anteriores, este Tribunal declara CON LUGAR la demanda de desalojo planteada por el abogado Roberto Salazar, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ELIZABETH BARÓN PABÓN, contra la ciudadana ANA TEIXEIRA DA SILVA, todos identificados al inicio del presente fallo Así se decide.
-VI-
DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este Tribunal Primero De Municipio De La Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la acción de DESALOJO intentada por el abogado Roberto Salazar, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ELIZABETH BARÓN PABÓN, contra la ciudadana ANA TEIXEIRA DA SILVA, todos identificados al inicio del presente fallo. Así se decide. En consecuencia (sic) se condena a la parte demandada a: entregar a la parte actora, libre de bienes y personas el inmueble constituido por un inmueble distinguido como Local N” 18-B, ubicado en la Planta Baja del edificio signado con el Nº 18, situado entre las esquinas de Padre Sierra a Muñoz, Parroquia Catedral, Urbanización Municipio Libertador del Distrito Capital.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

Por diligencia de fecha 28 de junio de 2022, que riela inserta al folio 173, la defensora judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación contra la decisión proferida por el Juzgado A Quo.
El Juzgado A Quo, en fecha 30 de junio de 2022, dictó auto mediante el cual oyó en ambos efectos el recurso ejercido, y se procedió a librar oficio de remisión de las presentes actuaciones a la Coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que se procediere a su distribución ante la Alzada.
En fecha 06 de julio de 2022, fueron recibidas ante esta Superioridad las actuaciones provenientes de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la distribución de la causa con motivo de la apelación ejercida, fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a esa fecha, exclusive, para la presentación de informes, luego de lo cual correría el lapso de ocho (08) días de despacho para la presentación de las correspondientes observaciones, y vencido éste, se dictaría sentencia dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes.
Por auto de fecha 05 de agosto de 2022, esta Superioridad sentó que las partes no hicieron uso de su derecho a presentar informes, y fijó la oportunidad para dictar sentencia.
–II–
SOBRE LA COMPETENCIA
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa Máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado Social de Derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida.”
–Subrayado de esta Superioridad–.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente, el Tribunal Supremo de Justicia, por medio de su Sala de Casación Civil, en el Expediente N° AA20-C-2008-000283, caso; María Concepción Santana Machado, contra Edinver José Bolívar Santana, en fecha 10 de diciembre de 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como Alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución. Así se establece.
Acorde con la Resolución antes transcritas, se considera este Tribunal competente para conocer y decidir de la apelación interpuesta en fecha 28 de junio de 2022, por la abogada en ejercicio RUTH ELIZABETH RUIZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 174.255, actuando en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, ciudadana ANA TEIXEIRA DA SILVA, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de julio de 2022, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por el abogado en ejercicio ROBERTO SALAZAR, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ELIZABETH BARÓN PABÓN. Así se establece.
–III–
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Observa este Juzgador, que la pretensión contenida en el libelo, no deja lugar a dudas, pues, el actor expresamente pide el desalojo del inmueble, con fundamento en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Ahora bien, es claro que la única pretensión ejercida en el caso de marras es el desalojo por vencimiento del contrato y de su prórroga, más aun, cuando es el desalojo la única acción prevista en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, destinada a ponerle fin a la relación arrendaticia, independientemente que el contrato sea a tiempo determinado o indeterminado, solo que, en este caso, siendo que la causal invocada es el vencimiento del contrato, sería un presupuesto fundamental o necesario que el contrato sea a plazo fijo o a tiempo determinado.

Establecido lo anterior pasa este Tribunal a resolver sobre el mérito de la controversia, en los siguientes términos:

Se ha incoado una acción de desalojo por vencimiento del contrato y de su prórroga, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que impone para esta alzada el deber de analizar los presupuestos de la acción incoada, y si tales requisitos se cumplieron en el presente juicio, dichos extremos, serían: 1) La prueba de la relación arrendaticia; 2) El vencimiento del término convenido en el contrato y de la prórroga legal arrendaticia; y, 3) Que el Tribunal declare o pronuncie la extinción o terminación del contrato con el consiguiente desalojo.
EL VÍNCULO ARRENDATICIO
En cuanto a la relación arrendaticia, consta a los folios 13 al 19 de los autos, copia simple del documento privado contentivo de contrato de arrendamiento, el cual se observa que fuere suscrito entre la ciudadana ELIZABETH BARÓN PABÓN en su condición de arrendadora, y la ciudadana ANA TEIXEIRA DA SILVA en calidad de arrendataria, sobre un inmueble constituido por un Local comercial propiedad de la accionante, ubicado en la Planta Baja del Edificio signado con el N° 18, situado entre las esquinas de Padre Sierra a Muñoz, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Lo anterior significa, sin lugar a dudas, que hay un hecho que está ajeno a toda controversia y es el vínculo locativo mayor a diez (10) años habido entre las partes, lo cual no fuere contradicho por la accionada, siendo que dentro de ese lapso se llevó a cabo su reconocimiento mediante la celebración de un contrato escrito, en fecha 10 de junio de 2015, autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 54, Tomo 68, Folios 166 al 170 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se acompañó en copia simple como anexo libelar “B”, y que cursa a los folios 12 al 19 de los autos, donde se estableció que la relación fuere por término fijo de dos (02) años (cláusula cuarta), que se contarían desde el primero (1º) de junio de 2015, y dicho lapso contractual culmino el día 31 de mayo de 2017. De igual manera, se había previsto en el contrato que el mismo sería prorrogable automáticamente por períodos de un (01) año, según se asentó en su cláusula cuarta, es decir, se reitera que dicha relación es reconocida y aceptada por la parte demandada, cuando en su contestación no se opone a la misma, rechazando solo de manera genérica lo expuesto por la representación de la parte actora y no impugnando el documento contentivo del vínculo cuyo término se pretende, quedando acreditado entonces, que la accionante suscribió con la demandada ANA TEIXEIRA DA SILVA, contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual comenzó a regir el día 1º de junio de 2015 hasta el día 31 de mayo de 2017, y habiéndose prorrogado automáticamente, la accionante en fecha 03 de febrero de 2017, notificó a la demandada su deseo de dar por terminado el contrato en referencia, reconociendo a su vez por tres (03) años de duración el derecho a la prórroga legal de la accionada, que comenzó el día 1° de junio de 2017 y terminó el día 31 de mayo de 2020.

SOBRE EL VENCIMIENTO CONTRACTUAL
Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar entonces el tema del vencimiento de la relación contractual, para determinar si se ha configurado en el caso de autos la causal invocada para el desalojo arrendaticio, prevista en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.
Argumenta este sentenciador, que a tenor de lo previsto en el artículo 40 cardinal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el arrendatario puede ser objeto de desalojo a causa del vencimiento del contrato, lo que necesariamente supone que el vínculo contractual sea a tiempo determinado.
En tal sentido, establece la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento (antes apreciado), lo siguiente:
“CUARTA: El término de este contrato es de DOS (02) AÑOS contado a partir del primero (1°) de junio de 2015; este término se considerará prorrogado automáticamente por lapsos de un (01) año, si una de las partes no notifica a la otra, por escrito y con un mes de anticipación por lo menos, a la terminación del plazo inicial o de cualesquiera de las prórrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo. Para todos los efectos legales y contractuales, las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se considerarán como plazo de duración inicial o a tiempo determinado y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulen, todo lo cual es aceptado expresamente por “LA ARRENDATARIA.”

Y la cláusula décima sexta establece:
“…La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato será causa suficiente para que “LA ARRENDADORA” pueda exigir el desalojo del inmueble o el cumplimiento del contrato. En dicho caso “LA ARRENDATARIA” se compromete a pagar a “LA ARRENDADORA” los daños y perjuicios a los cuales haya dado lugar por su cumplimiento y a desocupar el inmueble sin más demora.”

Respecto a la duración del contrato, no obstante, lo expuesto en el capítulo previo, y con el solo ánimo de abundar en el tema, el autor patrio GILBERTO GUERRERO QUINTERO, ha señalado lo siguiente:
“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.”

En el ámbito inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando, no exclusivo del mismo, puesto que, si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes.

Entonces, dejando a salvo que la determinación temporal en nada afecta la calificación de la acción, pues, ante la vigencia del nuevo instrumento legal arrendaticio, siempre será el desalojo la acción idónea, solo que, para el específico caso de autos y en razón de la causal invocada (vencimiento del contrato), necesario es, que la relación contractual debe ser a tiempo determinado,

Entonces, a tenor de la cláusula cuarta del contrato, la relación arrendaticia se pactó desde un principio por dos (02) años, prorrogable automáticamente pero por períodos de un (01) año, siendo establecida convencionalmente la fórmula para la no renovación o no prórroga del contrato, es decir, el contrato prevé la modalidad de prorroga convencional o automática prefijada, siempre que no mediare notificación escrita entre las partes y con por lo menos un (01) mes de anticipación.

En efecto, siempre con la mejor doctrina, la prórroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada, y dentro de la misma los subtipos de prórroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendaticio; así como las prórrogas sucesivas.

La prórroga convencional automática prefijada, consiste en la voluntad recíprocamente emitida por arrendador y arrendatario, orientada a mantener la duración de la relación arrendaticia por otro tiempo igual o distinto, al vencimiento del tiempo prefijado, sin necesidad de ninguna otra declaración adicional o del cumplimiento de alguna condición que conforme a la ley puedan establecer las partes. El sólo vencimiento del término o del plazo estipulado, hace que la prórroga se produzca por el tiempo que llegaron a establecer, diferenciándose de la prórroga sucesiva, pues mientras con ésta se indica que al vencimiento del contrato ocurrirá su continuidad de modo ininterrumpido en el tiempo, sin solución de continuidad pero con el único límite de la no perpetuidad; en la prórroga prefijada sólo se significa la continuidad del arrendamiento por el tiempo preestablecido, de modo que una vez vencido el mismo la relación simplemente concluye por agotamiento temporal, salvo que ocurra la renovación; aún cuando en ambas modalidades o subtipos el contrato continúa siendo por tiempo determinado hasta el vencimiento de la prórroga cuando se trata de la prórroga prefijada por la Ley; y no así en la prórroga sucesiva contractual en donde la duración siempre será a plazo fijo hasta que las partes le pongan término a través de cualesquiera de los medios establecidos en la ley.

En el asunto de marras, los intervinientes en la relación arrendaticia, pactaron que al vencimiento del plazo fijo preestablecido, este se renovaría automáticamente por otro tiempo diferente al inicial, sin embargo, se acreditó en autos la práctica de la notificación judicial que riela a los folios 26 al 45 de los autos, por el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 03 de febrero de 2017, se le notificó a la arrendataria del mismo, la voluntad de la actora de dar por terminado el contrato de arrendamiento, quedando constancia del ciudadano que se encontraba para el momento encargado del Local arrendado a la accionada, y que hubiere recibido la notificación de manos del Ente Jurisdiccional, asumiendo la responsabilidad ante él de hacerle entrega de la misma a la accionada.

Entonces, ciertamente que el arrendatario ha continuado en posesión ilegítima del inmueble, por haber mediado contradicción u oposición de la arrendadora, evitando con ello el acaecimiento de la denominada tácita reconducción. Así se establece.

Por tanto, siguiendo la doctrina antes citada, expone GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en la obra ya citada, Pág. 307, que para que opere la tácita reconducción (mutación del contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado), se requiere: a) Existencia del contrato escriturado a plazo fijo. b) Conclusión de la prórroga legal por el solo vencimiento del término. c) Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador. Al respecto, señala el autor: “Que el arrendatario continúe ocupando el inmueble arrendado, sin oposición del arrendador y mediante el pago del precio que resulte, según las previsiones del contrato cuya duración ha concluido por el vencimiento de la prórroga legal. Conforme a lo antes observado, se comprende que si el arrendador intentó la referida acción de cumplimiento por vencimiento del término existe oposición más que evidente, aun cuando le reciba el alquiler del modo supra anotado. La ocupación o posesión precaria continuativa por el arrendatario, es importante para que pueda hablarse con propiedad de “renovación”; pero resulta obvia la presencia –además del consentimiento recíproco- del pago del arrendamiento bajo tal carácter, es decir, con ánimo arrendaticio. Existe importante diferencia entre la recepción del canon de arrendamiento por el arrendador, del mes siguiente al vencimiento de la prórroga legal, y la recepción que haga en el tribunal: pues con la primera la actitud recepticia demuestra el consentimiento concordante interpartes de continuar indeterminadamente la relación; mientras que con la recepción por el arrendador de la suma de dinero consignada en el tribunal no le afecta, pues en tal caso ya había ocurrido la oposición para que el arrendatario continuara como tal, de haber el arrendador intentado la acción por cumplimiento del contrato por vencimiento del término.”

Ciertamente, en nuestro caso, es claro que la demandada siguió ocupando el inmueble luego del vencimiento de la prorroga legal, pero con la oposición por parte de la arrendadora, quien se vio motivada al ejercicio de la presente acción legal de desalojo, quedado establecido en autos que manifestó su intención de no renovar el contrato, lo que evidencia la falta de consentimiento reciproco o concordante de continuar indeterminadamente la relación, luego, resulta forzoso concluir que no están llenos los extremos necesarios para que tenga lugar la tácita reconducción o el cambio en la temporalidad arrendaticia.

Constituye la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal, que para ejercitarla es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy vincula a las partes; que exista el vencimiento contractual y de su prórroga legal, tal como evidentemente ocurrió en el caso de autos, supuestos estos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este Sentenciador a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los Artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de Ley para la procedencia de la acción de desalojo incoada, por encontrarse la misma tutelada por la Ley, y en consecuencia, se confirma el fallo apelado y se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto, quedando así establecido en la dispositiva del presente fallo. Así finalmente se decide.
–IV–
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de junio de 2022, por la abogada en ejercicio RUTH ELIZABETH RUIZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 174.255, actuando en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, ciudadana ANA TEIXEIRA DA SILVA, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de junio de 2022, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por el abogado en ejercicio ROBERTO SALAZAR, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ELIZABETH BARÓN PABÓN. Así se establece. SEGUNDO: SE CONFIRMA en todas y cada una de sus partes el fallo recurrido, dictado por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de junio de 2022. Así se establece. TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESEY DÉJESE COPIA DE LA PRESENTE DECISIÓN.
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación. Caracas, a los cuatro (04) días del mes de noviembre de dos mil veintidós (2022).
EL JUEZ,
LA SECRETARIA,
Dr. CARLOS E. ORTIZ F.
CAROLYN BETHENCOURT CH.

En esta misma fecha siendo las doce y veinticuatro post meridiem (12:24 p.m.), se publicó, registró y se agregó al expediente la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

CAROLYN BETHENCOURT CH.

Asunto: AP71-R-2022-000296
CEOF/CBCH.