TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
212° y 163°
EXPEDIENTE Nº 19.956/2017
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACÓN, venezolano, divorciado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-3.793.809, de este domicilio y civilmente hábil.
APODERADAS JUDICIALES APUD ACTA DE LA PARTE ACTORA: Abogados DORIS VICTORIA NIÑO DE ABREU, JUAN CARLOS ABREU NIÑO, ALBANY GÁMEZ ALVARADO, DOLORES GREGORIA NIÑO CASANOVA y MARIAM ANTONIETA MORON SÁNCHEZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 28.422, 247.154, 241.800, 36.988 y 301.696, respectivamente (f. 191 y f. 240 pieza I cuaderno principal)).
PARTE DEMANDADA:
1.- SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 37, Tomo 11-A, de fecha 11-09-1998, con última modificación estatutaria y nombramiento de junta directiva en fecha 02 de agosto de 2017, bajo el N° 34, tomo 78-A RM445, domiciliada en la Avenida principal de las Vegas de Táriba, estación de servicio Las Vegas, Local 10, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, en la persona de su directora principal ciudadana MARÍA DANIELA ANTÚNEZ DE PAOLINI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 17.810.167.
2.- SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA S.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 9, Tomo 1-A de fecha 09-01-2004, Exp. 15.419, domiciliada en la Avenida principal de las Vegas de Táriba, estación de servicio Las Vegas, Local 10, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, representada por su Presidente MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D´ARMAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-5.688.824.
3.- MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D’ARMAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-5.688.824, domiciliado en la Urbanización La Mantenilla, casa N° 24, Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira y civilmente hábil,
4.- CARLOS EDUARDO CÁRDENAS VARELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-5.651.310, domiciliado en la Calle 13 con avenida 1, Aldea Machiri, Barrio El Lobo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira y civilmente hábil, en su carácter de constructores, Presidente y Director Gerente.
5.- ANDREA ISABEL CARDENAS BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nro. V- 18.091.285, domiciliada en la calle 13 con avenida 1, aldea Machirí, Barrio El Lobo, Parroquia San Juan Bautista, San Cristóbal, estado Táchira.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados MÓNICA RANGEL VALBUENA, JORGE ISAAC JAIMES LARROTA y JUAN PABLO DÍAZ OSORIO, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 97.381, 122.086 y 140.533, en su orden (fs. 146 al 148; fs. 165 al 167; fs. 188-189; fs. 257 al 259).
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

PARTE NARRATIVA
1.- ACTUACIONES DEL CUADERNO PRINCIPAL:
Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada por el ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACÓN, asistido por los abogados Doris Victoria Niño de Abreu y Juan Carlos Abreu, en contra de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., CONSTRUCTORA VIURCA S.A. y los ciudadanos MAURICIO ILDEMARO ANTÚNEZ D’ARMAS, CARLOS EDUARDO CÁRDENAS VARELA e ISABEL CARDENAS BRICEÑO, por Cumplimiento de Contrato (fs. 1 al 12 y sus recaudos del folio 13 al 67 pieza I cuaderno principal).
Por auto de fecha 04-08-2017, se admitió la demanda emplazándose a la parte demandada, para que comparecieran a dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la citación del último, más un (1) día que se le concedió como término a la distancia. Para la práctica de la citación se comisionó amplia y suficientemente al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello de esta Circunscripción Judicial. (F. 69 pieza I cuaderno principal).
Del folio 76 al 145, rielan actuaciones relativas con la citación de la parte demandada.
En fecha 10 de mayo de 2018, el ciudadano MAURICIO ANTUNEZ D´ARMAS, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA VIURCA S.A., asistido por el abogado JUAN PABLO DIAZ OSORIO, confiere poder apud acta a los abogados MONICA RANGEL, JORGE JAIMES Y JUAN PABLO DIAZ. (F. 147 P. I)
En fecha 22 de mayo de 2018, la ciudadana MARIA DANIELA ANTUNEZ DE PAOLINI, en su carácter de Directora Principal de la sociedad mercantil INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., asistida por el abogado JUAN PABLO DIAZ OSORIO, confiere poder apud acta a los abogados MONICA RANGEL, JORGE JAIMES Y JUAN PABLO DIAZ. (F. 165 P. I)
Por auto de fecha 12-11-2018, se recibió expediente N° 714/2017 por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, con oficio N° 425 de fecha 23/10/2018, procedente del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial y se acordó acumularlo a la referida causa de Cumplimiento de Contrato de conformidad con lo establecido en el Artículo 79 del Código de Procedimiento Civil. (F. 185 pieza I cuaderno principal).
En fecha 30 de noviembre de 2018, el ciudadano CARLOS EDUARDO CARDENAS VARELA, asistido por el abogado JUAN PABLO DIAZ OSORIO, confiere poder apud acta a los abogados MONICA RANGEL, JORGE JAIMES Y JUAN PABLO DIAZ. (F. 188 P. I)
En fecha 09 de enero de 2019, el ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACON, asistido por la abogada ALBANY GAMEZ, confiere poder apud acta a los abogados DORIS NIÑO DE ABREU, JUAN CARLOS ABREU, ALBANY GAMEZ Y DOLORES NIÑO. (F. 191 P. I)
Del folio 194 al 205, rielan actuaciones concernientes a la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
En fecha 23-10-2019, la representación judicial de la parte actora consignó escrito contentivo de reforma de la demanda solo y únicamente en lo que respecta a la co demandada ANDREA ISABEL CARDENAS BRICEÑO, con cédula de identidad Nro. V- 18.091.285 (F. 206 y su vto. pieza I cuaderno principal).
Por auto de fecha 11-11-2019, conforme a lo dispuesto en el artículo 206 del Código de procedimiento Civil, el Tribunal revocó la sentencia interlocutoria de cuestiones previas de fecha 25-09-2019 y repuso la causa al estado que se encontraba en fecha 04-08-2017, es decir, al estado de admitir nuevamente la demanda, quedando nulas todas las actuaciones procesales a partir de la fecha indicada. (F. 242 y 243 pieza I cuaderno principal)
En diligencia de fecha 18-11-2019, la representación judicial de la parte actora, se dio por notificada de la decisión. (F. 244 pieza I cuaderno principal)
Por auto de fecha 27-01-2019, se aclaró a las partes, que los efectos de nulidad de las actas procesales se corresponden con las practicadas y desarrolladas en el juicio, excepto el auto dictado el 12/11/2018 (f. 185) y los poderes apud-acta cursantes del folio 146 al 148, 165 al 167, 188, 189, manteniéndose incólume y con todo su vigor los efectos legales que de ellos se desprenden. Se libraron boletas de notificación a la parte demandada. (F. 245 pieza I cuaderno principal).
En fecha 03-02-2020, el Alguacil del Tribunal, consignó recibo de notificación firmado por el Abg. Jorge Isaac Jaimes Larrota. (F. 246 y 247 pieza I cuaderno principal).
Por auto de fecha 04-03-2020, se admitió la demanda, emplazándose a la parte demandada, para que comparecieran a dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la citación del último, más un (1) día que se le concedió como término a la distancia. (F. 248).
En fecha 4 de marzo de 2020, el abogado Juan Pablo Díaz Osorio, en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandada, presentó escritos de contestación a la demanda, así:
- Contestación de la demanda en representación de ANDREA ISABEL CARDENAS BRICEÑO (fs. 249 al 256 pieza I cuaderno principal);
-Contestación a la demanda en representación de INMOBILIARIA EL PINO C.A. (INPICA) (folio 264 al 271 pieza I cuaderno principal);
-Contestación de la demanda en representación de CONSTRUCTORA VIURCA S.A. (fs. 272 al 289 pieza I cuaderno principal); y
- Contestación de la demanda en representación de los ciudadanos CARLOS CARDENAS y MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ (fs. 290 al 294 pieza I cuaderno principal).
Mediante diligencia de fecha 02-12-2020, la representación judicial de la parte actora, solicitó la reanudación de la causa y se notifique a los apoderados de la parte demandada. (F. 295 pieza I cuaderno principal).
Por auto de fecha 03-12-2020, la Jueza Provisoria, se abocó al conocimiento de la presente causa y dictó auto de certeza, informando a las partes que se encuentra en la etapa procesal de contestación de la demanda. Se remitió el auto a los correos electrónicos. (F. 296 pieza I cuaderno principal).
En fecha 05-03-2021, la co-apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito de promoción de pruebas. (F. 2 al 5 pieza II cuaderno principal).
En auto de fecha 15-03-2021, se agregó escrito de pruebas, constante de cuatro (4) folios útiles. (F. 6 pieza II cuaderno principal).
En fecha 15-03-2021, el co-apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas. (F. 7 al 11 pieza II cuaderno principal).
En auto de fecha 15-03-2021, se agregó escrito de pruebas, constante de cinco (5) folios útiles. (F. 12 pieza II cuaderno principal).
En fecha 18-03-2021, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas de la contra parte. (F. 13 al 15 pieza II cuaderno principal).
Por auto de fecha 22-03-2021, se desechó la oposición a las pruebas realizada por la representación judicial de la parte demandada. (F. 16 pieza II cuaderno principal).
Por autos de fecha 22-03-2021, se admitieron las pruebas promovidas por las partes en la presente causa. Se libró oficio N° 069-2021 (Vuelto del folio 16 y 17 pieza II cuaderno principal).
Del folio 18 al 47 de pieza II, rielan actuaciones relativas con la evacuación de las pruebas.

2.- ACTUACIONES EN EL EXPEDIENTE ACUMULADO:
Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada por el ciudadano MAURICIO ILDEMARO ANTÚNEZ D’ARMAS, actuando con el carácter de presidente de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA VIURCA S.A., asistido por el abogado Jorge Isaac Jaimes Larrota, en contra del ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACÓN, por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta (fs. 1 al 8 y sus recaudos del folio 9 al 38).
Mediante auto dictado por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 08-08-2017, se admitió la demanda emplazándose a la parte demandada, para que compareciera a dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constará en autos la citación. (F. 39).
En fecha 23-11-2017, el Alguacil del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, informó que el día 22-11-2017, le hizo entrega del recibo de citación con su compulsa al ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACÓN, quien se negó a firmar, procediendo a dejarle copia certificada del libelo de la demanda y declararlo legalmente citado. (Vuelto al folio 63)
Por auto dictado por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 01-12-2017, se libró boleta de notificación a la parte demandada de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (F. 65)
En fecha 12-12-2017, la Secretaria del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dejó constancia que el día 08-12-2017 a las 4:00 de la tarde, entregó la boleta de notificación del ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACÓN, la cual fue recibida por la ciudadana Elibeth Vera, Secretaria, conforme a lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (F. 66)
En fecha 17-01-2018, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de cuestiones previas contenidas en los Ordinales 6° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, constante de tres (3) folios útiles y un (1) anexo. (F. 74 al 77)
En fecha 29-01-2018 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta (fs. 82 y 83).
En fecha 06-02-2018, la parte demandada (fs. 85 al 87 con anexos desde el folio 88 al 107) y la parte demandante (fs. 108 y su vto) presentaron escrito de pruebas.
En autos dictados por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 06-02-2018, se agregaron y admitieron las pruebas. (F. 109 y su vuelto).
En fecha 20-02-2018, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de conclusión a las cuestiones previas. (F. 110)
En fecha 11-05-2018, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó decisión, mediante la cual declara sin lugar las cuestiones previas contenidas en los Ordinales 6° y 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (F. 111 al 114)
En fecha 09-08-2018, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda constante de cuatro (4) folios útiles y su anexo en un (1) folio útil. (F. 119 al 123)
Mediante diligencias de fecha 09-10-2018, la co-apoderada judicial de la parte demandada, solicitó se decida sobre la acumulación de la causa y sustituyó poder en el abogado Albany de la C. Gámez Alvarado. (F. 126 y 127)
Por auto dictado por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 15 de octubre de 2018, se declaró procedente la acumulación solicitada por la representación judicial del ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACÓN, siendo competente en razón de la cuantía el Juzgado de primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial (F. 128 y 129).
Por auto dictado por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 23-10-2018, se acordó remitir el expediente original a este Juzgado. (F. 130)
Por auto de fecha 12-11-2018, se recibió original expediente N° 714/2017 por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, procedente del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial para ser acumulado al expediente N° 19956 (nomenclatura de este Tribunal), se acordó acumularlo a la referida causa de Cumplimiento de Contrato de conformidad con lo establecido en el Artículo 79 del Código de Procedimiento Civil, las mismas seguirán en un solo proceso. Se ordenó suspender la causa que por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta hasta tanto la causa de Cumplimiento de Contrato, se halle en el mismo estado. Se libró oficio N° 592/2018 para el Juzgado Cuarto de Municipio del estado Táchira. (F. 132 y 133)
En fecha 04-12-2018, se recibió y agregó oficio N° 467-18 de fecha 19-11-2018, procedente del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, constante de cinco (05) folios útiles. (F. 134 al 138)
Por auto de fecha 14-12-2018, se realizó cómputo. (F. 139)
En fecha 05-03-2021, la co-apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de pruebas. (F. 142 al 145 y sus anexos del f. 146 al 170).
Por auto de fecha 15-03-2021, se agregó escrito de pruebas, constante de cuatro (4) folios útiles y sus anexos en veinticinco (25) folios útiles. (F. 171)
Por auto de fecha 22-03-2021 el tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes (vto. f. 16 y vto. del f. 17 pieza II cuaderno principal).

PARTE MOTIVA
I.- SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:
Se contraen las presentes actuaciones a la demanda que por motivo de cumplimiento de contrato interpuso el ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACON, contra las SOCIEDADES MERCANTILES EL PINO INPICA C.A., CONSTRUCTORA VIURCA S.A., y los ciudadanos MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D´ARMAS, CARLOS EDUARDO CARDENAS VARELA y ANDREA ISABEL CARDENAS BRICEÑO. Manifiesta la parte demandante, que con el deseo de adquirir un inmueble después de evaluar varias ofertas inmobiliarias, decidió firmar opción a compra – venta mediante documento auténtico con la agente de bienes raíces Inmobiliaria EL PINO INPICA C.A., sobre el apartamento Nro. 11, ubicado en el piso N° 2, parte central izquierda de la fachada posterior del EDIFICIO PALMA DORADA, cuyas características, medidas y linderos constan en el mencionado documento que quedó debidamente inserto bajo el N° 32, Tomo 13, Folios 99 al 102, de fecha 05-04-2011 y en documento de condominio signado con la nomenclatura P2-04; que convencido y enamorado del proyecto ofrecido procedió a suscribir el documento de opción de compra venta.
Alega que fue personalmente ofertado de la venta de un apartamento en un edificio residencial de 50 apartamentos, con una habitación, sala comedor, cocina, áreas de oficio, habitación con baño privado, estudio y baño común, ventanales panorámicos, puerta principal de madera maciza, puertas de madera interiores, pisos de primera, hall, recepción lobby, sala de fiestas con barra, depósito y salas de baño para damas y caballeros, área de piscina, caney y duchas, área de parque infantil, área de pad mounted, cuarto de basura y oficina administrativa de conserjería y acceso por la vía principal con estacionamientos en planta baja la primera planta, para 50 puestos de estacionamiento de propietarios y 10 puestos para visitas, con área de lavamopas, depósitos, planta eléctrica, gas industrial, áreas verdes, hall de ascensores, uno para acceso de apartamentos, ubicados en los pisos de números impares y otro para los apartamentos ubicados en los pisos pares.
Aduce que es evidente el incumplimiento total en la construcción del Edificio PALMA DORADA por parte de la empresa propietaria del proyecto CONSTRUCTORA VIURCA y la Inmobiliaria EL PINO INPICA que fue la encargada de la promoción y venta del proyecto habitacional y solidariamente responsables por ley, siendo menoscabados sus derechos porque la obra está inconclusa y es inhabitable; que se deriva del contrato que el apartamento debió ser entregado totalmente habitable en noviembre de 2011 y con todas las áreas concluidas y en una sola unidad en propiedad horizontal. Que de la opción a compra-venta, se evidencia que es una compra-venta a crédito y se infiere que el demandante tenía como principales obligaciones pagar el precio de la compra del apartamento, establecido en la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 376.000,00) en cuotas, que se evidencia que ha cumplido con todos los pagos con el ánimo de cancelar el precio y recibir el apartamento, pero la empresa después del pago de la sexta cuota, no quiso recibir la séptima cuota; que la empresa no ha cumplido con el traspaso de la propiedad ante el registro inmobiliario, tampoco con la entrega material, la conclusión y terminación en condiciones de habitabilidad del apartamento N° P2-04 del Edificio Palma Dorada; que para la fecha de interposición de la demanda ha transcurrido un lapso de cinco (05) años desde la fecha que la empresa se comprometió a hacer la entrega del inmueble, sin que dicha obligación haya sido cumplida y que habiendo cumplido con el pago del 90% del precio pactado es por lo que acude a la via judicial para requerir el cumplimiento del contrato y se compromete a cancelar la cuota adeudada cuando se le requiera.
Por su parte los co demandados, niegan, rechazan y contradicen los supuestos de hecho fundamento de la acción y desconocen el derecho que se abroga el demandante para el ejercicio de la acción; niegan, rechazan y contradicen por falsos e inciertos todos los alegatos retóricos, que no van al fondo de la controversia, como son pre-venta por promotoras inmobiliarias, publicidad ofertiva, alegatos inútiles que en nada influyen en el asunto a decidir judicialmente; niegan, rechazan y contradicen por falso e incierto que se le haya ofertado en venta un apartamento, con la descripción que realiza en el libelo de demanda, niegan y rechazan que la inmobiliaria el Pino INPICA se haya negado a recibir la séptima cuota del precio de la compra, por motivos que atañen a su representada.
Como defensa perentoria de fondo, alegan la falta de cualidad de los ciudadanos ANDREA ISABEL CARDENAS, CARLOS CARDENAS, MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ, de la SOCIEDAD DE COMERCIO INPICA C.A. y de la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA C.A. para sostener el juicio. Los cuatro primeros bajo el argumento que no obraron en nombre propio, sino como mandatarios, afirman que no existe solidaridad contractual ni legal y que la ley contra la estafa inmobiliaria resulta inaplicable a la presente causa, ya que no se encontraba vigente para la fecha de suscripción del contrato; y la última porque no tiene la representación sobre las cosas comunes, porque ello le corresponde al administrador de la junta de condominio según la ley de propiedad horizontal.
Cabe considerar igualmente, que cursó por ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de esta Circunscripción Judicial, demanda de resolución de contrato, incoada por la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA C.A., contra LUIS ALBERTO PARRA CHACON, la cual por auto de fecha 15-10-2018 proferido por el mismo juzgado, acordó la ACUMULACION de conformidad con el artículo 51 del Código de Procedimiento Civil, habiendo declarado como competente para el conocimiento de dicha causa a éste Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil del Estado Táchira.
Así las cosas, revisado como fue el expediente acumulado se aprecia que la parte actora (CONSTRUCTORA VIURCA C.A.), a través de su apoderado judicial, expone que consta en documento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Andrés Bello, Cordero, Estado Táchira, de fecha 05-04-2011, bajo el N° 32, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría. Folios 99 al 10, que su representada CONSTRUCTORA VIURCA S.A., a través de su mandataria la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., suscribió y celebró con el ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACÓN, un contrato preliminar denominado opción de compra-venta, mediante el cual, la referida mandataria se comprometió a vender y el demandado a comprar el apartamento descrito en la cláusula primera del referido documento.
Señala que el precio convenido fue de 376.000,00 BOLIVARES, el cual sería pagado por el comprador mediante 07 cuotas, siendo la última de ellas para el 07-05-2012; que el ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACON cumplió parcialmente con el pago, toda vez que para el 07-05-2012 (fecha del último pago) aun quedaba por pagar un saldo por la suma de 48.342,90 BOLIVARES. Que por ésta razón su representada de conformidad con los artículos 1.160, 1.167, 1.271 y 1.276 del Código Civil, solicita la resolución contractual y que se condene al demandado a pagar la suma equivalente al 10% del monto pagado parcialmente, esto es, la cantidad de 32.765,70 BOLIVARES, como indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual.
La representación judicial de la parte demandada rechazó, negó y contradijo por falsos los hechos alegados en la demanda por ser temeraria y ofensiva a la dignidad de la justicia ejercer una acción de resolución contractual, contra el ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACON, quien fue pagando el precio convenido a pesar que la CONSTRUCTORA VIURCA e INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., incumplieron con la construcción y culminación de la obra; que su representado para el 08-03-2012 había cumplido con el pago de la sexta cuota pactada, pese a que en el contrato se convino que el plazo establecido para la entrega del apartamento era noviembre de 2011; que LUIS ALBERTO PARRA CHACON solo queda a deber la suma de 48.342,90 BOLIVARES, es decir, que ha cumplido con el pago del 90% del precio.

II.- VALORACION DE LAS PRUEBAS:
Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda principal y su contestación.

Por cuanto mediante auto de fecha 22-03-2021 (f. 16 pieza II cuaderno principal), este Tribunal ordenó providenciar las pruebas promovidas siguiendo un solo proceso, por ello, se pasa a valorar en conjunto el acervo probatorio a los fines de dictar una sola decisión que abrace, tanto el expediente principal como el acumulado, de conformidad con lo preceptuado en la parte in fine del artículo 79 del Código de Procedimiento Civil.

1.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA C.A.:
1.1.- EN EL EXPEDIENTE ACUMULADO:
* Copia simple de documental agregada al folio 9 y 44; el Tribunal la valora como documento administrativo conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que el ciudadano MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D´ARMAS se identifica con la cédula de identidad Nro. V- 5.688.824.
* Copia simple de documental agregada del folio 11 al 19 y del folio 45 al 52; el Tribunal la valora conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende documento constitutivo de la SOCIEDAD DE COMERCIO CONSTRUCTORA VIURCA, S.A., registrado ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripción Judicial en fecha 09-01-2004, bajo el Nro. 9, tomo 1-A.
* Copia simple de documental agregada del folio 20 al 28; el Tribunal la valora conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira en fecha 29-06-2012, bajo el Nro. 7, tomo 26-A RM 445.
* Copia simple de documental agregada al folio 29; el Tribunal la valora como documento administrativo conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende REGISTRO UNICO DE INFORMACION FISCAL (RIF) de CONSTRUCTORA VIURCA S.A., signado con el N° J310963770.
* Copia fotostática simple de documental agregada del folio 30 al 33; el Tribunal la valora conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende contrato de opción a compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Andrés Bello, Cordero, Estado Táchira en fecha 05-04-2011, bajo el Nro. 32, tomo 13, folios 99-102 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebrado entre INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., autorizada por la propietaria del inmueble (obrando como PROMITENTE VENDEDORA) y LUIS ALBERTO PARRA CHACON (obrando como PROMITENTE COMPRADOR), cuyo objeto se contrajo a la venta de un inmueble que comprende uno de los apartamentos proyectados en el conjunto residencial PALMA DORADA, ubicado en el piso 2, Nro. 11, parte central izquierda de la fachada posterior; se desprende de la cláusula segunda, que el precio de la compra del inmueble fue pactado en Bs. 376.000,00, pagadero de la siguiente manera; 1) Bs. 37.600,00 para reserva del apartamento y Bs. 5.000,00 por concepto de parte de pago de gastos administrativos, para un total de Bs. 42.600,00, con la firma del documento; 2) serán financiados por el PROMITENTE VENDEDOR la cantidad de 338.400,00 los cuales serán cancelados en 7 cuotas pagaderas: cuota N° 1 correspondiente a Bs. 48.342,90, cuyo pago deberá realizarse el día 03 de mayo de 2011; cuota N° 2 correspondiente a Bs. 48.342,90, cuyo pago deberá realizarse el día 03 de julio de 2011; cuota N° 3: correspondiente a Bs. 48.342,90, cuyo pago deberá realizarse el día 03 de septiembre de 2011; cuota N° 4: correspondiente a Bs. 48.342,90, cuyo pago deberá realizarse el día 03 de noviembre de 2011; cuota N° 5 correspondiente a Bs. 48.342,90, cuyo pago deberá realizarse el día 03 de enero del año 2012; cuota N° 6 correspondiente a Bs. 48.342,90 cuyo pago deberá realizarse el 03 de marzo de 2012; cuota N° 7: correspondiente a Bs. 48.342,90, cuyo pago deberá realizarse el día 03 de mayo de 2012. El plazo de la opción a compra comienza vence 30 días contados desde la fecha en la cual vence la última cuota de pago, pudiendo prorrogarse treinta días más si fuere necesario, de mutuo consentimiento entre las partes y por escrito, tal como dispone la cláusula tercera; en la cláusula cuarta se establecieron las penalizaciones por incumplimiento y en la cláusula décima segunda se pactó la fecha de entrega del apartamento para el mes de noviembre del año 2011.
* Copia fotostática simple de documental inserta del folio 34 al 38; el Tribunal la valora conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 18-03-2010, inserto bajo el Nro. 56, tomo 91 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Oficina, contentivo del contrato de mandato de ventas celebrado entre CONSTRUCTORA VIURCA S.A. y la INMOBILIARIA EL PINO (INPICA C.A.), donde la primera autoriza a la segunda para realizar todas las gestiones inherentes a la venta de 48 apartamentos en el conjunto residencial PALMA DORADA, ubicado en los Kioskos, San Cristóbal.
* Copia fotostática certificada de la documental agregada del folio 53 al 58; el Tribunal la valora conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA C.A., celebrada el 10-09-2008, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira el 09-10-2008, bajo el Nro. 66, tomo 14-A RM 445.

1.2.- EN EL EXPEDIENTE PRINCIPAL:
a.- DOCUMENTALES:
* Copia fotostática simple de documental agregada del folio 150 al 157 (pieza I); el Tribunal la valora conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende acta constitutiva de la SOCIEDAD DE COMERCIO CONSTRUCTORA VIURCA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira el 09-01-2004, bajo el Nro. 9, tomo 1-A.
* Copia fotostática simple de documental agregada del folio 158 al 164 (pieza I); el Tribunal la valora conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende acta de asamblea extraordinaria de accionistas de la SOCIEDAD DE COMERCIO CONSTRUCTORA VIURCA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira el 29-06-2012, bajo el Nro. 7, tomo 26-A, RM 445.
* Copia fotostática simple de documental agregada del folio 169 al 175 (pieza I); el el Tribunal la valora conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende documento constitutivo de la SOCIEDAD DE COMERCIO INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira el 11-09-1998, bajo el Nro. 37, tomo 11-A.
* Copia fotostática simple de documental agregada del folio 176 al 179 (pieza I); el Tribunal la valora conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la SOCIEDAD DE COMERCIO INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira el 18-10-2017, bajo el Nro. 34, tomo 78-A, RM 445.
* Copia fotostática simple de documental agregada del folio 180 al 184 (pieza I); el Tribunal la valora conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de la SOCIEDAD DE COMERCIO INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., celebrada el 10-02-2010 inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira el 16-04-2010, bajo el Nro. 5, tomo 6-A, RM 445.
* Contrato de opción a compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Andrés Bello, Cordero, Estado Táchira en fecha 05-04-2011, bajo el Nro. 32, tomo 13, folios 99-102 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; el Tribunal reproduce la valoración realizada sobre el mismo en la sección anterior.
* Respecto al valor probatorio del libelo de demanda incoada por LUIS ALBERTO PARRA CHACON, por motivo de cumplimiento de contrato, es oportuno indicar que el mismo no es un medio de prueba, toda vez que los escritos y diligencias son los mecanismos estatuidos por el ordenamiento jurídico para que las partes dirijan sus peticiones a los órganos de administración de justicia en ejercicio de su derecho a la tutela judicial efectiva.
b.- Comunidad de la prueba, conocido también como principio de adquisición procesal, el mismo no constituye en sí mismo un medio probatorio que pueda ser producido por las partes en el lapso correspondiente, sino que significa que la prueba luego de producida en el expediente no le pertenece a las partes, sino al proceso; así mismo, que el juez está en el deber de valorar todas las pruebas incorporadas al expediente, en virtud del principio de exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
c.- Confesión judicial: Con respecto a este medio probatorio vale la pena referir la posición doctrinal que ofrece el autor Hernando Devis Echandía, en su obra Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales, Tomo II, Décima primera Edición, Editorial ABC, Bogotá - Colombia, 1998:

“…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.
En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.
Esta posición la confirma el distinguido procesalista colombiano Hernando Devis Echandía, cuando señala al respecto, lo siguiente:
“Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepciona no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamente. …”

En relación con esta prueba el Tribunal debe referir el criterio sostenido por Sala de Casación Civil, en su sentencia N° 794 de fecha 03-08-2004 apoyada en sentencia de vieja data, que señala:

“…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.
En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.
Esta posición la confirma el distinguido procesalista colombiano Hernando Devis Echandía, cuando señala al respecto, lo siguiente:
“Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepciona no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamente. Igual opinión expresan LESSONA, ALSINA y ROCHA...”. (Hernando Devis Echandía, Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales, Tomo II, Décima primera Edición, Editorial ABC, Bogotá - Colombia, 1998.)…” (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia)

En consecuencia, visto el criterio jurisprudencial transcrito, este Tribunal no le concede valor probatorio como prueba de confesión a lo alegado por la parte demandante en el libelo de la demanda, dada la ausencia del “animus confitendi”. Y ASÍ SE ESTABLECE.
2.- PRUEBAS PROMOVIDAS POR LUIS ALBERTO PARRA CHACON:
2.1.- EN EL EXPEDIENTE ACUMULADO:
* A la copia fotostática certificada de la documental agregada del folio 88 al 107; el Tribunal la valora conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende actuaciones que cursan en el expediente Nro. 19.956 del Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil del Estado Táchira, relacionadas con demanda por motivo de cumplimiento de contrato fue admitida el 04-08-2017, interpuesta por el ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACON, contra INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., CONSTRUCTORA VIURCA S.A., MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D´ARMAS y CARLOS EDUARDO CARDENAS VARELA.
* Original de documental agregada al folio 123; el Tribunal la valora conforme al artículo 489 y siguientes del Código de Comercio; y de ella se desprende cheque de gerencia Nro. 00126521 librado el 09-08-2018 contra la cuenta corriente Nro. 0108-0362-45-0900000013 del BANCO PROVINCIAL a la orden de CONSTRUCTORA VIURCA S.A. por la suma de 48.342,90 BOLIVARES.
* Al documento de OPCION DE COMPRA VENTA, el Tribunal da por reproducida la valoración que sobre el mismo efectuó en la sección correspondiente a la valoración de las pruebas de la parte contraria.
* A la documental inserta del folio 146 al 170; el Tribunal la valora conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende actuaciones que cursan en el expediente Nro. 21.965 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito del estado Táchira, relacionadas con la demanda de cumplimiento de contrato, interpuesta por la ciudadana MARIA ISABEL BOLIVAR MENDEZ y otros, contra las SOCIEDADES MERCANTILES CONSTRUCTORA VIURCA S.A e INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., la cual fue admitida el 08-12-2014, consta igualmente el informe rendido por el ingeniero José Murillo, con motivo de la inspección judicial evacuada en dicha causa.

2.2.- EN EL EXPEDIENTE PRINCIPAL:
a.- Documentales:
* Documental agregada en copia simple del folio 13 al 17; consistente en el contrato de opción de compra venta, el Tribunal da por reproducida la valoración realizada sobre la misma en la sección correspondiente a la valoración de las pruebas del expediente acumulado.
* Copia simple inserta al folio 18; el Tribunal la valora como documento administrativo conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que el ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACON, se identifica con al cédula de identidad Nro. V- 3.793.809.
* Copia simple del folio 19 atinente a depósito bancario, el Tribunal encuentra oportuno referir el criterio vertido por la Sala de Casación Civil en sentencia N° 877 de fecha 20-12-2005:

“…por cuanto se señaló anteriormente, los depósitos bancarios no son documentos que se forman de manera unilateral por parte de un tercero, los bancos. En su formación participan el depositante y el banco, quien recibe el dinero en nombre de su mandante- el titular de la cuenta- y certifica el depósito mediante símbolos y validación propios de esa operación e institución bancaria y no a través de una firma….
Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.
Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el Capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
(ommisis) ….Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas,.. Se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido.

Con estricto apego a dicho criterio, al cual se adhiere esta sentenciadora; el Tribunal le confiere el valor probatorio que emana del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.383 del Código Civil, para demostrar la realización de depósito bancario en el BANCO BICENTENARIO el 03-03-2011 a nombre de INMOBILIARIA EL PINO INPICA por la suma de 42.600 BOLIVARES.
* Copia fotostática simple de documental agregada del folio 20 al 36 y 72; el Tribunal la valora conforme con lo señalado en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que CONSTRUCTORA VIURCA C.A., en su condición de propietaria del lote de terreno donde se construyó el edificio PALMA DORADA, manifestó su voluntad de destinar el inmueble al régimen de la propiedad horizontal, el cual quedó registrado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 15-05-2013, inscrito bajo el Nro. 46, folio 205 del tomo 11, protocolo de transcripción de dicho año.
* Copia fotostática simple de documental agregada del folio 37 al 39, la cual por no haber sido impugnada; el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende acta de asamblea general extraordinaria de co propietarios de RESIDENCIAS PALMA DORADA, donde consta que el edificio está inhabitable e indica las obras pendientes por construir.
* Copia simple de inspección judicial (fs. 40 al 55); el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Táchira, practicó inspección judicial el 09-10-2015 en el edificio PALMA DORADA, situado en el sector los Kioskos, San Cristóbal, en el cual fue juramentado un práctico, quien mediante informe dejó constancia que la obra está paralizada; que el edificio no cuenta con instalación individual en los apartamentos de servicios de agua y electricidad; no hay ascensores, que tiene escaleras de concreto armado; que todos los apartamentos se encontraban cerrados; que el edificio no cuenta con área social, piscina ni zonas verdes; que el tanque de agua no había sido construido.
* Copia simple de documental agregada al folio 56; la cual no consta que haya sido impugnada, el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende comunicación suscrita por la representante de INPICA C.A. al ciudadano LUIS A. PARRA, con fecha 05-04-2011 donde le hace entrega del documento de OPCION A COMPRA y el recibo de pago por concepto de reserva del inmueble y cuota de documentos y gastos administrativos.
* Del folio 57 al 61; rielan recibos de ingreso, el Tribunal los valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sirve para demostrar los recibos de ingreso emitidos por INMOBILIARIA EL PINO C.A., al ciudadano LUIS ALBERTO PARRA, por la sumas de:
- 37.600,00 BOLIVARES con fecha 26-03-2011 (f. 57)
- 5.000,00 BOLIVARES con fecha 03-03-2011 (f. 58)
- 48.342,90 BOLIVARES con fecha 20-05-2011 (f. 59)
- 48.342,90 BOLIVARES con fecha 30-08-2011 (f. 60)
- 48.392,90 BOLIVARES con fecha 30-08-2011 (f. 61)

* Documental agregada al folio 62; la cual no consta que haya sido impugnada, el Tribunal la valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende comunicación emanada de INMOBILIARIA EL PINO C.A. con fecha 25-11-2011 dirigida al ciudadano LUIS ALBERTO PARRA, en cuyo texto especifica que le hace entrega del recibo de pago de la cuota número 4 del apartamento Nro. 11, piso 2 de PALMA DORADA.
* Del folio 63 al 65; rielan recibos de ingreso, el Tribunal los valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sirven para demostrar los recibos de ingreso emitidos por INMOBILIARIA EL PINO C.A., al ciudadano LUIS ALBERTO PARRA, por la sumas de:
- 48.392,90 BOLIVARES en fecha 23-11-2011 (f. 63)
- 48.342,90 BOLIVARES en fecha 08-02-2012 (f. 64)
- 48.342,90 BOLIVARES en fecha 08-02-2012 (f. 65).

* A las documentales agregadas a los folios 66 y 67; el Tribunal de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, no les confiere valor probatorio, toda vez que se contraen a impresiones a color sin firma que avale la certeza de la información en ellas contenidas, contrariando así el contenido del artículo 1368 del Código Civil.
b.- Inspección judicial (f. 33 y su vto pieza II); el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende que este Juzgado se trasladó al EDIFICIO PALMA DORADA, ubicado en la avenida Las Delicias, lote 04, Granja Dorada, Los Kioskos, San Cristóbal y dejó constancia de lo siguiente: - el apartamento no cuenta con número que lo identifique como P2-04, que su interior está compuesto por una habitación con espacio para closet desprovisto de puertas y separaciones, ventana panorámica, apagadores de luz, toma corriente, lámpara improvisada, baño con piezas sanitarias, pisos y paredes en cerámica, grifería a excepción del grifo de la regadera, el área de sala comedor con toma corrientes y apagadores, dos lámparas improvisadas, puntos de luz sin instalar, área de cocina y servicios, en la cocina un lavaplatos con planchón improvisado, un lavadero con grifería, el área cuenta con dos lámparas improvisadas, tomacorrientes y dos ventanas panorámicas, piso en porcelanato en buen estado; se observaron dentro del inmueble enseres domésticos como: cocina eléctrica, cama, televisor, comedor, artículos propios de cocina, el apartamento se observa sucio, con desperdicios de basura, no hay persona habitándolo, tiene tres puertas de madera con cerradura, decoraciones plateadas, con servicio de agua y luz (para el momento de la inspección); el acceso al edificio se encuentra con su fachada, oficina para vigilancia y portón eléctrico, la entrada de tierra sin asfaltar; se observaron espacios en obra negra o en remodelación; en ninguna de las áreas de acceso a la torre hay puertas o rejas de seguridad; el estacionamiento de la parte superior está en obra negra y piso de cemento rústico, en el estacionamiento se encuentra un cuarto con todos los cajetines e instalaciones de electricidad; el estacionamiento está en un nivel superior y no cuenta con rejas de protección ni techos; el estacionamiento todo en obra negra con las tuberías expuestas, piso en cemento rústico; al costado derecho se observa agua depositada, cuarto de basura en obra negra, pasillo de acceso al área de salón de fiestas en obra negra; en el salón de fiestas se observa un baño en construcción con piezas sanitarias y puertas de madera, otro baño solo con instalaciones de poceta, sin cerámica en pisos y paredes; el salón con pisos de porcelanato y ventanas, vidrios de estructura metálica sin puertas de acceso, no se observó ningún tipo de bomba o contador de agua; en el edificio no se observó tanque de agua con hidroneumático; el edificio se encuentra conformado por una sola torre con dos estacionamientos; el área de entrada al edificio y pasillos de acceso se observó sin terminaciones, sin puerta de entrada, el área de ascensores está en construcción, solo se observan las bases sobre las cuales se instalaran los mismos, las escaleras sólo tienen pasamanos en dos pisos y el resto de las escaleras desprovistas de los mismos, pisos de cerámica, pasillos en porcenalato en el primer piso, el área de acceso a la terraza no tiene puertas; se observó un pequeño cuarto con lavadero, el bajante de la basura desprovisto de puertas que permiten ver el túnel del ascensor y las tuberías.
c.- Experticia, cuyo informe corre agregado del folio 34 al 43 (pieza II); documento al que se valora a la luz de los artículos 451 del Código de Procedimiento Civil y 1.422 del Código Civil, por ello, luego de analizarlo detenidamente quien aquí juzga considera que la Experticia fue practicada con la concurrencia de todos los expertos, quienes intervinieron unidos en todas las diligencias periciales, existe armonía en sus conclusiones y apoyan a quien juzga para precisar los aspectos requeridos por la parte en la oportunidad de la promoción de la Experticia, aunado a que no fue impugnado por la contraparte en su oportunidad; por lo que de acuerdo a las normas señaladas, esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio a los fines de determinar que: Con respecto a la edificación: - que no es posible determinar el adelanto de la obra o cuánto falta para terminarla por cuanto para ello se requiere indispensablemente el presupuesto; - que no se encuentra construida el área de hall del edificio; - que está construida la rampa de acceso y le falta la defensa de seguridad; - que no están instalados los ascensores; - que se observaron los transformadores, contadores, tableros de electricidad; no se observaron medidores ni instalaciones de gas; se observaron llaves de paso para el servicio de agua; - no existen tanque de almacenamiento ni hidroneumático;- el ducto de basura está instalado; - existen escaleras de concreto armado; - se observó revestimiento de pisos en varias de las áreas externas del edificio (pasillos de circulación, escaleras interiores, sala de fiestas, parte del hall de acceso); - que la mayoría de ventanas de los apartamentos no tienen vidrios instalados; - no está construida la piscina ni las duchas, solo se observó sala de fiestas sin acabar, sin barra y un baño sin terminar, no existe bohío; - se observó piso en algunas de las áreas exteriores; - que la obra tiene un tiempo considerable de haberse iniciado y sin terminar. Con respecto al apartamento P2-04: -están instaladas las puertas, ventanas, revestimientos de pisos de porcelanato y sala de baño con revestimiento en paredes de cerámica; - que no había personas en el apartamento P2-04¸- que no se puede determinar con claridad el tiempo aproximado requerido para la terminación total de la construcción con sus servicios y áreas del edificio PALMA DORADA.
d.- Prueba de informes inserta del folio 44 al 47 (pieza II); se valora este medio de prueba conforme lo disponen los artículo 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, considerando que se solicitaron sobre puntos específicos y la información que fue requerida no fue desvirtuada por la contraparte de inexacta ni falsa, sirve para demostrar que con fecha 09-07-2022 se recibió oficio de la junta de condominio de PALMA DORADA, en el que informan lo siguiente: Obras no culminadas: - que cuando asumieron la junta de condominio parte de un ascensor ya se encontraba en el edificio, lo que indica que el señor Mauricio Antúnez, representante de la empresa VIURCA C.A. fue quien realizó la contratación; - respecto a cuántos ascensores se contrataron, precio, fecha de instalación, puesta en funcionamiento, copia del contrato y factura de compra: desconocen el proceso por haber sido la empresa constructora la encargada de realizar dicho trámite; - que la referida constructora no ejecutó la compra, instalación y puesta en marcha de los 2 ascensores ni culminó la construcción de la obra; - que la empresa VIURCA C.A. no culminó las áreas comunes internas, no instaló los 2 ascensores, que el representante de la empresa dejó en el edificio un conjunto de piezas, las cuales no forman la totalidad para proceder a instalar un ascensor, el sistema de gas a granel y contra incendio no está culminado, no se cuenta con servicio CANTV, no se culminó el sistema de alumbrado interior ni exterior; no se cuenta con puertas de seguridad del edificio, existen 17 apartamentos sin puestos de estacionamiento. Obras no ejecutadas: - construcción de antepechos en el estacionamiento; - construcción de tanque subterráneo, - asfaltado de la entrada principal; - alumbrado, pintura; - construcción de juntas de dilatación en el piso del estacionamiento; - no existe área de recreación (parque infantil, piscina, caney, entre otros); - pintura de exteriores en techo y paredes; - demarcación y rayado de seguridad en pisos, columnas, brocales y puestos de estacionamiento; - sistema de alumbrado exterior; - construcción de infraestructura y superestructura del estacionamiento nivel planta baja y semi sótano. Obras ejecutadas por la junta de condominio: -empotramiento de aguas negras, limpieza general y bote de escombros, acondicionamiento de la entrada principal del edificio, repicado de piso en el estacionamiento, adecuación de los pasillos de los pisos 1 al 7 incluyendo construcción de la pared frontal del ascensor con friso y estuco, porcelanato en piso, rodapié, sistema eléctrico, cuarto de lava mopas, pintura en techo y paredes, puerta del cuarto de lava mopas, acondicionamiento del salón de usos múltiples, culminación del piso del pent house, prolongación de la tubería PVC con diámetro de 3´´ y sellado de ductos en losa de concreto, vaciado de losa a nivel del techo para solventar la filtración de los pasillos, cada propietario ejecutó la conexión eléctrica del ramal principal desde los contadores hasta su apartamento, instalación de lámparas exteriores y en la garita, instalación provisional de acometida desde el poste al edificio para la operatividad del sistema eléctrico, construcción de paredes dentro del marco de la puerta del ascensor a media altura para brindar seguridad a las personas que habitan en el edificio, puesta en funcionamiento del bajante de la basura.
e.- Confesión: Con relación a este medio probatorio, el Tribunal reproduce la opinión valorativa que sobre él mismo realizó en secciones precedentes.
Delimitada como ha sido la controversia y valoradas las pruebas aportadas por ambas partes, corresponde a este Tribunal dilucidar la procedencia o no de las ACCIONES DE RESOLUCION DE CONTRATO (contenida en el expediente acumulado) y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (tramitada en el cuaderno principal), con fundamento en el acervo probatorio traído a los autos, las normas sustantivas, la doctrina y la jurisprudencia patria.

III.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO
CONTENIDA EN EL EXPEDIENTE ACUMULADO:
El artículo 1.133 del Código Civil, establece:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”. (Cursivas del Tribunal)

En relación con lo anterior, resulta oportuno citar lo siguiente:

“…El consentimiento de dos declarantes de voluntad que procediendo de diversos sujetos capaces, se unen concurriendo a un fin común. En los contratos obligatorios una de las voluntades está dirigida a prometer y la otra a aceptar, dando lugar a una nueva y única voluntad contractual. El consentimiento, como acto jurídico que es, no puede estar invalidado por vicios.” (CALVO BACA, Emilio. Código Civil Venezolano. Comentado y Concordado. Ediciones Libra. 2005. Pág. 617.) (Cursivas del Tribunal)

El Código Civil en el capítulo referente a los efectos del contrato, señala lo siguiente:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios e ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Del texto de las normas transcritas se colige, que las obligaciones deben cumplirse en la forma en que han sido contraídas y que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra está facultada conforme a su elección para reclamar judicialmente la ejecución o cumplimiento del contrato o la resolución del mismo.
Adicionalmente el artículo 1134 eiusdem, establece que el contrato es bilateral cuando las partes del mismo se obligan recíprocamente, de lo cual se desprende que es indispensable que las prestaciones de las partes estén en relación de interdependencia entre sí, de forma tal, que cada prestación aparece como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte.
Es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal, que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual. (López Herrera, Francisco: “La nulidad de los contratos en la Legislación Civil de Venezuela”, p- 13).
Este principio, si bien no está consagrado explícitamente en nuestro Código Civil, surge de dos disposiciones legales a saber: La primera, del artículo 1.159 que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”; la segunda, del artículo 1.262 eiusdem, que dispone que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; por tanto, de conformidad con las referidas disposiciones, la ley permite la libertad contractual entre las partes.
Los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
La norma rectora en materia de resolución contractual, recae en el artículo 1.167 del Código Civil, que estipula lo siguiente:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios e ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La doctrina del autor Nerio Perera Planas, en su obra: “Código Civil venezolano”, Caracas, 1.984, al comentar la referida norma, precisa lo siguiente:

“… El artículo 1.167 permite solicitar la resolución de los contratos bilaterales cuando una de las partes no ejecuta la obligación por ella asumida, pero exige necesariamente como presupuesto el que la parte que solicite esa resolución haya a su vez cumplido con las obligaciones por ella asumidas..” (Ob. Cit. p. 618)

“…La consecuencia de la resolución de un contrato cuyas prestaciones recíprocas se efectúan de una sola vez, como la compra- venta, es el de regresar a la situación anterior a la celebración del contrato: devolución del bien vendido por parte del adquirente y del precio por el vendedor, aparte de los daños y perjuicios si éstos fueren reclamados…” (Ob. Cit. p. 622)

“…en relación con los contratos bilaterales donde se dice que si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. Es conveniente interpretar con sentido lógico lo que el legislador quiso establecer en la mencionada norma legal porque si se hace de manera errónea, podría darle cabida a situaciones perjudiciales. Debe tenerse como más correcto pensar que el legislador pretendía que solamente el contratante cumplidor podía ejercer la acción de cumplimiento o resolución contra el que no lo hacía. Entenderlo en otra forma sería poner en manos de cualquiera de los que no cumplen la acción que le permita hasta reclamar daños y perjuicios…lo que da fundamento a poder actuar, es precisamente el haber cumplido…” (Ob. Cit. p. 623).
(…)
El artículo 1.167 establece en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. Conforme a este texto, si el adquirente de un inmueble no cumple las obligaciones que el contrato le impone, el enajenante puede demandar la resolución de este contrato, comprobando esa falta de cumplimiento de la parte contraria. Esta resolución no se opera, pues, de pleno derecho y esa es una de las diferencias que la distinguen de la condición resolutoria expresa. Pero una vez que la relación se efectúa, se producen los efectos retroactivos que ocasionan el cumplimiento de toda condición. El adquirente es considerado como que nunca ha tenido ningún derecho sobre el fundo…” (Ob. Cit. p. 625).

El tratadista Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones, derecho civil III”, refiere lo siguiente:

“…La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
La resolución es pues, la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.
(…)
La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:
1.- Es necesario que se trate de un contrato bilateral.
(…)
2.- Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.
Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución.
En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es de índole principal, o sea, es de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento dará lugar a la resolución. Si se trata del incumplimiento de obligaciones secundarias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato, sino otros medios (acción de cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes)…
3.- Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
4.- Es necesario que el juez declare la resolución. La doctrina está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones.
(..)
Una vez declarada la resolución por el juez, ésta produce sus efectos regulares.
(..)
En Venezuela, la resolución no es una acción subsidiaria de la de cumplimiento, como se pretende en otros países. La parte accionante puede pedir o bien el cumplimiento, o la resolución, como lo ha previsto el artículo 1167 del Código Civil.”. (Ob. Cit. p. 508 y ss.).

Dentro de este marco y afianzados en la doctrina del reconocido tratadista Eloy Maduro Luyando, en la obra indicada, es claro que los requisitos para la procedencia de la acción de resolución contractual interpuesta, son los siguientes: a) La existencia de un contrato bilateral; b) que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; c) el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes; y, d) Es necesario que el juez declare la resolución (pp. 513 y ss).
A hilo de lo anterior procede esta juzgadora verificar si los supuestos señalados concurren al caso de marras, a tal efecto tenemos:
a) El contrato debe ser bilateral: El artículo 1.134 del Código Civil, estipula que “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente...”
En el caso, sub iudice, es claro para esta instancia judicial que el contrato de OPCION DE COMPRA VENTA (fs. 30 al 33), celebrado entre INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A. (obrando como PROMITENTE VENDEDORA en representación de CONSTRUCTORA VIURCA C.A.) y LUIS ALBERTO PARRA CHACON (obrando como PROMITENTE COMPRADOR), cuyo objeto se contrajo a la venta de un inmueble en el conjunto residencial PALMA DORADA, ubicado en el piso 2, Nro. 11 parte central izquierda de la fachada posterior, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Andrés Bello del Estado Táchira en fecha 05-04-2011, bajo el Nro. 32, tomo 13, folios 99-102 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, es un contrato bilateral, toda vez que cada parte asumió cumplir un conjunto de obligaciones. Y ASÍ SE ESTABLECE.
b) Que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución.
En relación con este requisito, se observa que el contrato de OPCION A COMPRA VENTA celebrado entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Andrés Bello del Estado Táchira en fecha 05-04-2011, bajo el Nro. 32, tomo 13, estableció lo siguiente:

“PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR a comprar …un inmueble que comprende uno de los apartamentos proyectados en el conjunto residencial PALMA DORADA…el apartamento se encuentra en el piso 2 número 11 parte central izquierda de la fachada posterior, el cual tiene las características generales identificadas en el plano y demás recaudos para su construcción….DECIMA SEGUNDA: La fecha de entrega del apartamento objeto de esta opción está prevista para el mes de noviembre del año en curso…”. (Destacado del Tribunal)

Ante tal situación, se percata quien juzga que de las actas procesales no se evidencia ningún medio de prueba tendente a demostrar que el promitente vendedor cumplió con la obligación asumida en la cláusula décima segunda del contrato de entregar el inmueble en la fecha estipulada, es decir, noviembre de 2011; de la misma manera, no demostró que la causa del retraso en la entrega del bien vendido obedecía a una causa de fuerza mayor ajena a su voluntad, por tanto, resulta evidente para este órgano administrador de justicia que fue la parte actora, quien incurrió en el incumplimiento culposo. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Sin duda, conforme se advirtió en el punto anterior el promitente comprador, incumplió con su obligación de culminar el inmueble objeto de venta en el plazo convenido entre las partes, y al respecto, resulta oportuno destacar que el contrato fue suscrito el 05-04-2011 y, para el 08-08-2017 (fecha en que la demanda de resolución contractual fue admitida), todavía la demandante en este caso, no había dado cumplimiento con su obligación.
En consecuencia, es más que evidente que la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA C.A., como parte que interpuso la acción de resolución de contrato, no dio cumplimiento a la obligación principal, ni mucho menos ofreció dar cumplimiento a la misma, por tanto, el requisito número 2 no se encuentra satisfecho. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Así las cosas, visto que en el caso de autos, el segundo requisito no se cumple y por cuanto la configuración de los mismos debe presentarse de forma concurrente, resulta inoficioso para este Tribunal entrar a examinar los restantes requisitos. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En mérito de los razonamientos expuestos, la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, contenida en el expediente acumulado debe declararse sin lugar con la correspondiente condenatoria en costas para la parte demandante. Y ASÍ SE DECLARA.

IV.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
TRAMITADA EN EL CUADERNO PRINCIPAL:

1.- PUNTOS PREVIOS:
1.1.- DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LOS CO DEMANDADOS ANDREA ISABEL CARDENAS, CARLOS CARDENAS Y MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ:

La representación judicial de los co demandados ANDREA ISABEL CARDENAS, CARLOS CARDENAS y MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ, en la oportunidad de la contestación de la demanda, alegó la falta de cualidad de sus representados para sostener el juicio como demandados. A tal efecto, adujo que dichos ciudadanos no actuaron en nombre propio, sino como representantes la primera de la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., el segundo y el tercero como accionistas y representantes de CONSTRUCTORA VIURCA C.A.
Aducen igualmente, que la empresa INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A. solamente es una mandataria, según consta expresamente en el contrato de opción a compra venta, por tanto su representante ANDREA ISABEL CARDENAS no adquirió ninguna obligación como consecuencia de la suscripción del contrato; que los efectos del contrato suscrito por INPICA C.A se producen frente a CONSTRUCTORA VIURCA C.A., como mandante.
Con relación a CARLOS CARDENAS y MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ, alegaron que nunca actuaron en nombre propio, que por tanto, no adquirieron ninguna obligación como consecuencia del contrato, que por esta razón no pueden actuar en juicio porque no son parte contractual.
Que por consiguiente, no existe solidaridad contractual, así como tampoco se configura la solidaridad legal, porque se está en presencia de una pretensión de cumplimiento de contrato de opción a compra venta y no de responsabilidad civil extra contractual derivada de hecho ilícito, conforme al artículo 1.195 del Código Civil.

En este sentido, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señala:

“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio...”. (Subrayado de este Tribunal)
Según Calamandrei, citado por Humberto Cuenta, “…los requisitos de la acción son los siguientes: relación entre el hecho y la norma, legitimación para obrar o contradecir (legitimatio ad causam) e interés procesal. … La segunda, es la cualidad o legitimación para obrar (activa) o legitimación para contradecir (pasiva), de manera que en el actor y el demandado coincida este derecho de actuar y resistir…” (Derecho Procesal Civil, Tomo I, La competencia y otros temas, Pág. 156)
Estos requisitos deben concurrir inexorablemente en el proceso, so pena de producirse una sentencia de inadmisibilidad o de improcedencia. De esta forma, la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva.
La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
En Sentencia Nº 01116 de la Sala Político Administrativa, Expediente Nº 13353 de fecha 19/09/2002, acerca del tema bajo estudio se señaló lo siguiente:

“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y (...) debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.” (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia)
Dentro de este marco, la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23/09/2003, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:

“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla…. “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidth. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, Pág.183.).”
Sin duda, el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y, si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo DEVIS ECHANDÍA:

“…la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga (ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 539). (Subrayado del Juez).

A mayor abundamiento, a los efectos de la decisión del punto relativo a la falta de cualidad e interés, el procesalista patrio Loreto, citado por Rengel-Romberg destaca:

“…se deduce que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos o pasivos de la relación material controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma (legitimatio ad causam).
Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito cuando se declare fundada o infundada la pretensión que se hace valer en la demanda”. (Arístides Rengel-Romberg, Manual de Derecho Procesal Civil Venezolano, Volumen II, Universidad Católica “Andrés Bello”, Caracas, 1980, Pág. 141 y 142).
El ilustre procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra "Estudios de Derecho Procesal Civil", ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de cualidad. Expresa así el autor citado:

"(…) En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”. (Subrayado del Tribunal)

En la misma línea se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 202, de fecha 19-02-2004, la cual precisó lo siguiente:

“La legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida”.

Así mismo, en otra decisión la Sala Constitucional en sentencia N° 5007 del 15-12-2005 (caso: Andrés Sanclaudio Cavellas), sostuvo lo siguiente:

“...la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...”.

Bajo el amparo de lo anterior, se percata quien juzga que el contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Andrés Bello del Estado Táchira el 05-04-2011, bajo el Nro. 32, tomo 13, folios 99-102, señala textualmente:

“Entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A…. representada en éste acto por la ciudadana ANDREA ISABEL CARDENAS BRICEÑO, …en su carácter de directora principal… empresa mercantil que ha sido suficientemente autorizada por LA PROPIETARIA del inmueble objeto de este contrato para realizar este convenimiento, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal Estado Táchira, bajo el numero 56, tomo 91, de fecha 18 de marzo de 2010, quien en lo adelante y para los efectos del presente contrato se denominara “EL PROMITENTE VENDEDOR”, por una parte y por la otra LUIS ALBERTO PARRA CHACON…quien en lo sucesivo y para efectos del presente contrato se denominará “EL PROMITENTE COMPRADOR”, se ha convenido en celebrar el presente contrato de OPCION A COMPRA VENTA el cual se regirá por las siguientes cláusulas. PRIMERA: “EL PROMITENTE VENDEDOR” se compromete a vender y “EL PROMITENTE COMPRADOR” a comprar …un inmueble que comprende uno de los apartamentos proyectados en el conjunto residencial denominado PALMA DORADA, el cual se halla en construcción y le pertenece a la Constructora VIURCA S.A por documento llevado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, del estado Táchira, de fecha 27 de noviembre de 2009, bajo el numero 2009.2829, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 440.18.8.3.3492..el apartamento se encuentra en el piso 2 numero 11 parte central izquierda de la fachada posterior…”(negrillas propias del Tribunal).

Como se observa, la empresa INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., obró en el contrato de opción a compra venta representada por la ciudadana ANDREA ISABEL CARDENAS BRICEÑO, es decir, que quien es parte en el contrato indicado es la persona jurídica SOCIEDAD DE COMERCIO INMOBILIARIA INPICA C.A., por tanto, es evidente que la persona natural ciudadana ANDREA ISABEL CARDENAS BRICEÑO, no es parte contratante, es decir, que dicha ciudadana no ostenta la cualidad, ni la obligación que se le atribuye en el escrito libelar. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En lo que concierne al ciudadano MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ, se aprecia que es el representante de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA VIURCA C.A., y así se desprende del acta constitutiva inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira el 09-01-2004, bajo el Nro. 9, tomo 1-A y del acta de asamblea extraordinaria de accionistas inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira el 29-06-2012, bajo el Nro. 7, tomo 26-A, RM 445, que rielan en los folios 150 al 157 (pieza I) y 158 al 164 (pieza I), es decir, que dicho ciudadano es la persona natural que actúa en representación de la persona jurídica CONSTRUCTORA VIURCA C.A., por tanto, el mismo no se obligó de manera personal en el contrato de opción a compra venta, sino que por el contrario, se entiende que obró en representación de la empresa propietaria del inmueble objeto del contrato y carece de cualidad para contradecir el presente proceso. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En cuanto al ciudadano CARLOS CARDENAS, se observa que revisado minuciosamente como fue el contenido del documento de opción a compra venta, se aprecia que en el mismo no aparece mencionado el indicado ciudadano obrando en nombre propio, ni en representación de alguna de las SOCIEDADES MERCANTILES involucradas en el contrato, por lo que carece de cualidad para contradecir el presente proceso. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En fuerza de los razonamientos expuestos, es evidente que la falta de cualidad de los ciudadanos ANDREA ISABEL CARDENAS BRICEÑO, MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ y CARLOS CARDENAS, resulta procedente y debe declararse con lugar, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECLARA.

1.2.- DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA
SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA IL PINO C.A. (INPICA)
La representación judicial de la co demandada INMOBILIARIA IL PINO C.A. adujo en la oportunidad de la contestación de la demanda, que la acción de cumplimiento de contrato no debió dirigirse contra INPICA C.A. porque ésta solamente suscribió el contrato de opción a compra venta en nombre y representación de CONSTRUCTORA VIURCA C.A., con base a un contrato de mandato de venta y que sólo es una mandataria; que por dicha razón existe una falta de cualidad de su representada INPICA C.A. para sostener el juicio.
A los fines de resolver la falta de cualidad alegada, vale la pena examinar la normativa sustantiva que aplica para el contrato de mandato. A tal efecto, los artículos 1684, 1.688 y 1.698 del Código Civil, establecen lo siguiente:

Artículo 1.684: El mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello.

Artículo 1.688: El mandato concebido en términos generales no comprende más que los actos de administración.
Para poder transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto que exceda de la administración ordinaria, el mandato debe ser expreso.

Artículo 1.691: Cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra aquellos con quienes ha contratado el mandatario, ni éstos contra el mandante. En tal caso, el mandatario queda obligado directamente hacia la persona con quien ha contratado, como si el negocio fuera suyo propio.

Artículo 1.698: El mandante debe cumplir todas las obligaciones contraídas por el mandatario dentro de los límites del mandato.
En lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante, sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente. (Destacado del Tribunal)

De las normas anteriores se desprende que el mandato es un contrato que se caracteriza fundamentalmente: (i) por existir un encargo de una de las partes a la otra; (ii) que el encargo tenga por objeto la ejecución de uno o más actos jurídicos; (iii) que los actos en cuestión vayan a ser ejecutados por cuenta del mandante y (iv) que la otra parte se obliga a ejecutar el encargo. (Nerio Perera Planas. Código Civil venezolano. 1.984. p. 991)
Además el mandato es un contrato donde el mandante, o sea, por quien se gestiona, se obliga frente a terceros, la ley ha previsto que para determinados casos, el mandatario general no obligará a su mandante, como es el caso del artículo 1.688. (Ob. Cit. p. 997).
En el presente caso, de la revisión del contrato de opción a compra venta se constata que la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A, intervino en el cuerpo del contrato suficientemente autorizada por la propietaria del inmueble sociedad mercantil CONSTRUCTORA VIURCA C.A., para suscribir el mismo, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal Estado Táchira, bajo el número 56, tomo 91, de fecha 18 de marzo de 2010.
Dicho documento autenticado a que alude el texto del contrato de opción a compra venta se contrae a un mandato de ventas otorgado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en el cual, CONSTRUCTORA VIURCA S.A. autoriza a INMOBILIARIA EL PINO (INPICA C.A.), para realizar todas las gestiones inherentes a la venta de 48 apartamentos en el conjunto residencial PALMA DORADA, ubicado en los Kioskos, San Cristóbal (fs. 34 al 38); así mismo, en la cláusula SEGUNDA la mandante autoriza a la mandataria para que en su nombre y representación asista a los actos de publicación, promoción, oferta y compromiso de venta, recibir y hacer cobros de sumas de dinero concernientes a la venta de 48 apartamentos en el urbanismo PALMA DORADA.
Se extrae del referido contrato que la SOCIEDAD DE COMERCIO INPICA C.A. no obró en nombre propio; por el contrario, lo hizo en representación de su mandante CONSTRUCTORA VIURCA S.A.; por vía de consecuencia, es aplicable la disposición contenida en el artículo 1.698 del Código Civil, que le impone al mandante el deber de cumplir todas las obligaciones contraídas por el mandatario dentro de los límites del mandato.
En virtud de ello, la responsabilidad para cumplir con las obligaciones asumidas por la PROMITENTE VENDEDORA recaen sobre la mandante CONSTRUCTORA VIURCA C.A. y no sobre la mandataria INPICA S.A., en consecuencia, no habiendo quedado obligada INPICA C.A. frente al ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACON, es forzoso concluir sin mayor esfuerzo, que la falta de cualidad de dicha empresa debe declararse con lugar. Y ASÍ SE DECLARA.

2.3.- DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA
SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA C.A.:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la representación judicial de CONSTRUCTORA VIURCA C.A., de conformidad con lo preceptuado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, adujo la falta de cualidad de su representada, en virtud, de que - a su decir- la pretensión de cumplimiento de contrato preliminar de opción a compra venta busca la transferencia de la propiedad del apartamento número 11 del conjunto PALMA DORADA, así como también el cumplimiento de la ejecución de áreas comunes del referido edificio, que – a su decir- no fueron ofrecidas en el contrato; que el ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACON no está legitimado para pedir la ejecución de áreas comunes porque dicha acción según el artículo 20 de la ley de propiedad horizontal recae en el administrador.
Con la finalidad de resolver la falta de cualidad alegada, la ley de propiedad horizontal en su artículo 20 estipula lo siguiente:

Artículo 20. Corresponde al Administrador:
a. Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b. Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
f. Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

La referida ley regula todo lo concerniente al régimen de la propiedad horizontal y el artículo 20 ejusdem, señala las atribuciones del administrador de los condominios, estableciéndole, entre otras, (de la misma relevancia) la de ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos relativos a las cosas comunes. Ahora bien, debe interpretarse la intención que tuvo el legislador acerca del contenido y alcance de dicho dispositivo entendiéndose con meridiana claridad que la norma está dirigida a legitimar al administrador para que en representación de los propietarios ejerza en juicio la defensa de los bienes comunes.
No obstante, en el caso que aquí se analiza, el objeto de la pretensión principal versa sobre la acción de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACON, quien alega que la empresa CONSTRUCTORA VIURCA C.A. no le ha realizado el traspaso de la propiedad sobre el inmueble, ni la entrega y conclusión del apartamento Nro. P2-4 del piso 2. Por tal razón, es evidente que el demandante LUIS ALBERTO PARRA CHACON, solicita la tutela jurisdiccional para que se le reconozca su condición de propietario por haber cumplido con las obligaciones contraídas en el contrato de opción a compra venta y por vía de consecuencia, que se condene a la CONSTRUCTORA VIURCA C.A. a cumplir con las obligaciones asumidas en el mismo.
Dicho con palabras sencillas, el referido ciudadano no acude a esta instancia judicial en representación de los propietarios a defender las cosas comunes del EDIFICIO PALMA DORADA, sino que viene a solicitar la tutela individual de su derecho como comprador del inmueble identificado en el contrato de opción a compra venta, es decir, que los hechos que aquí se discuten no se subsumen en la hipótesis prevista en la norma; resultando forzoso declarar improcedente la falta de cualidad alegada, debiendo declararse sin lugar. Y ASÍ SE DECLARA.

2.- PROCEDENCIA DE LA
ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO:

Valorado como ha sido el acervo probatorio y resueltos los puntos previos que anteceden; el Tribunal pasa a dictar la decisión sobre la base de las consideraciones siguientes:
El asunto sometido al conocimiento de este Tribunal se contrae a un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, cuya norma rectora está contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Se extrae con meridiana claridad que los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, se contraen a: 1. La existencia de un contrato bilateral; y 2.- El incumplimiento de una de las partes.
Veamos:
1.- La existencia de un contrato bilateral:
El artículo 1.134 del Código Civil establece que el contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.
Revisado como ha sido el expediente, se constata que las partes involucradas en la presente contienda judicial, celebraron un contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Andrés Bello del Estado Táchira en fecha 05-04-2011, bajo el Nro. 32, tomo 13, folios 99-102 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (fs. 13 al 17 pieza I cuaderno principal), en el cual ambas partes asumieron obligaciones.
En consecuencia, en el presente caso, se constata que el requisito de la bilateralidad estatuido por el legislador en el artículo 1.167 ibidem, se encuentra satisfecho. Y ASÍ SE ESTABLECE.
2.- El incumplimiento de una de las partes
Con relación a este supuesto, siguiendo la doctrina del autor Eloy Maduro Luyando, sostiene lo siguiente:

“…Por lo que respecta la carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos...

En cuanto al incumplimiento…la doctrina y jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es de índole principal, o sea de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento dará lugar a la resolución. Si se trata de incumplimiento de obligaciones secundarias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato…
Si se trata de incumplimiento parcial, corresponde al juez determinar si la obligación parcialmente incumplida es suficiente para motivar la resolución. En general la doctrina y la jurisprudencia admiten como apto para producirla el incumplimiento parcial que comprenda aspectos o prestaciones sustanciales de la obligación…” (Ob. Cit. p. 514)

Del contrato de opción a compra venta suscrito por las partes, se lee lo siguiente:

“Entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A…. representada en éste acto por la ciudadana ANDREA ISABEL CARDENAS BRICEÑO, …en su carácter de directora principal… empresa mercantil que ha sido suficientemente autorizada por LA PROPIETARIA del inmueble objeto de este contrato para realizar este convenimiento, …, quien en lo adelante y para los efectos del presente contrato se denominara “EL PROMITENTE VENDEDOR”, por una parte y por la otra LUIS ALBERTO PARRA CHACON…quien en lo sucesivo y para efectos del presente contrato se denominará “EL PROMITENTE COMPRADOR”, se ha convenido en celebrar el presente contrato de OPCION A COMPRA VENTA el cual se regirá por las siguientes cláusulas. PRIMERA: “EL PROMITENTE VENDEDOR” se compromete a vender y “EL PROMITENTE COMPRADOR” a comprar …un inmueble que comprende uno de los apartamentos proyectados en el conjunto residencial denominado PALMA DORADA, el cual se halla en construcción y le pertenece a la Constructora VIURCA S.A ....el apartamento se encuentra en el piso 2 numero 11 parte central izquierda de la fachada posterior…SEGUNDA: El precio de la compra del mencionado inmueble se ha convenido entre las partes en la cantidad de …(Bs. 376.000,00) y el equivalente a …(Bs. 5.000,00) por concepto de parte de pago de gastos administrativos, para un total de …(Bs. 42.600,00)…2.- serán financiados por el PROMITENTE VENDEDOR la cantidad de 338.400,00 los cuales serán cancelados en .. 7 cuotas de la siguiente manera: cuota Nro. 1 correspondiente a …Bs. 48.342,90, cuyo pago deberá realizarse el día 03 de mayo de 2011, cuota Nro. 2: correspondiente a Bs. 48.342,90, cuyo pago deberá realizarse el día 03 de julio de 2011; cuota Nro. 3: correspondiente a Bs. 48.342,90, cuyo pago deberá realizarse el día 03 de septiembre de 2011, cuota Nro. 4: correspondiente a Bs. 48.342,90, cuyo pago deberá realizarse el día 03 de noviembre de 2011. Cuota Nro. 5: correspondiente a…. Bs. 48.342,90, cuyo pago deberá realizarse el día 03 de enero del año 2012. Cuota Nro. 6: correspondiente a …Bs. 48.342,90 cuyo pago deberá realizarse el 03 de marzo de 2012. Cuota Nro. 7: correspondiente a …Bs. 48.342,90, cuyo pago deberá realizarse el día 03 de mayo de 2012…DECIMA SEGUNDA: La fecha de entrega del apartamento objeto de ésta opción está prevista para el mes de noviembre del año en curso…”

Así las cosas, el precio del inmueble fue convenido en la suma de Bs. 376.000,00, de los cuales al momento de la firma de la opción de compra venta el promitente comprador cancelaría el 10% por concepto de reserva del inmueble; y el saldo restante mediante 7 cuotas cada una por la suma Bs. 48.342,90.
De la revisión de las actas procesales se constata que el demandante LUIS ALBERTO PARRA CHACON, realizó los pagos de la siguiente forma:

1.- El 26-03-2011 pagó Bs. 37.600,00 pagó el 10% del precio total por concepto de reserva del inmueble (f. 57 pieza I cuaderno principal).
2.- El 20-05-2011 pagó la suma de Bs. 48.342,90 (f. 59 pieza I cuaderno principal).
3.- El 30-08-2011 pagó la suma de Bs. 48.342,90 (f. 60 pieza I cuaderno principal)
4.- El 30-08-2011 pagó la suma de Bs. 48.342,90 (f. 61 pieza I cuaderno principal)
5.- El 23-11-2011 pagó la suma de Bs. 48.342,90 (f. 63 pieza I cuaderno principal)
6.- El 08-02-2012 pagó la suma de Bs. 48.342,90 (f. 64 pieza I cuaderno principal)
7.- El 08-02-2012 pagó la suma de Bs. 48.342,90 (f. 65 pieza I cuaderno principal)

De la relación que antecede, es claro para esta sentenciadora que el PROMITENTE COMPRADOR pago la suma de TRESCIENTOS VEINTISIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES CON 4/100 (Bs. 327.657,4), quedando un saldo pendiente por pagar de CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON 90/100 (Bs. 48.342,90), es decir que aplicando una simple regla de 3, el demandante cumplió con el pago del 87,14% del precio pactado, esto es, más del 50% del valor del inmueble, por tanto el saldo quedante por pagar representa una mínima parte porcentual del precio total. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En contraposición, la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA C.A., se comprometió en la cláusula DECIMA SEGUNDA a entregar el apartamento objeto del contrato en el mes de noviembre de 2011; no obstante, se constata que para el 08-02-2012 fecha en que el demandante PROMITENTE COMPRADOR pagó la sexta cuota, la demandada y PROMITENTE VENDEDORA aun no había cumplido con su obligación de entregar el apartamento, la cual estaba prevista en la convención para el mes de noviembre de 2011.
De las actuaciones que cursan en el expediente se desprende que la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA C.A., agotó su defensa en alegar que la falta de pago de la séptima cuota es un incumplimiento culposo de importancia de la parte actora, pero nada produjo para demostrar el cumplimiento de las obligaciones principales que a ella le correspondían, como es la de entregar el inmueble en la fecha estipulada en la convención, toda vez, que por razones obvias, la entrega del inmueble fue el elemento que determinó el consentimiento del PROMITENTE COMPRADOR, en razón a que el propósito final del contrato de compra venta es la adquisición del bien ofrecido mediante el pago del precio.
En este sentido, el artículo 12 del Código Adjetivo Civil, le impone a los jueces que deben tener por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio; igualmente que “…deben atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”.
En este caso, observa esta juzgadora que desde el mes de noviembre de 2011 (fecha convenida para la entrega del apartamento) hasta el 04-08-2017 (fecha de admisión de la demanda), transcurrió un arco de tiempo exorbitante sin que la parte demandada CONSTRUCTORA VIURCA C.A., diera cumplimiento a la obligación principal, como era hacer entrega del apartamento, siendo dicha situación, la prueba más contundente para evidenciar su incumplimiento. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En mérito de los razonamientos expuestos, demostrado como quedó que la parte actora cumplió con el pago del 87,14% del precio total; y que a pesar de ello la parte demandada CONSTRUCTORA VIURCA C.A., no encaminó sus acciones para cumplir con la entrega del inmueble en el lapso estipulado, resulta concluyente afirmar que el segundo requisito exigido por el artículo 1.167 del Código Civil se encuentra satisfecho. Y ASÍ SE DECLARA.
En consecuencia, una vez quede firme la presente decisión, el ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACON, debe cancelar a la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA C.A., la suma de CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON 90/100 (Bs. 48.342,90) que es el saldo adeudado, a los fines que la referida sociedad mercantil otorgue el documento definitivo de venta por ante el registro Inmobiliario respectivo; por ello, en aplicación del criterio establecido por la Sala de Casación Civil en sentencia Nro. 517, de fecha 8 de noviembre de 2018, caso: Nieves del Socorro Pérez de Agudo contra Luís Carlos Lara Rangel, en acción reivindicatoria,y, conforme al Principio Objetivo Real del Derecho donde prevalece la realidad sobre la forma, en un estado democrático de derecho y de justicia social, y con el fin de la resolución del presente juicio, la Sala estableció para sí misma y a los demás jueces de la República, al momento de dictar sus fallos, que de oficio deben ordenar la indexación judicial del monto condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, esto es, computado “…desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago…”, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario imperante en la actualidad. En atención a lo anterior, le resulta forzoso a este Tribunal ordenar la indexación de la cantidad que le corresponde pagar a la parte actora para honrar el saldo restante del precio pactado en el contrato in comento, para la adquisición del inmueble, vale decir, CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON 90/100 (Bs. 48.342,90), calculada desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago. Y ASÍ SE DECLARA.
Por haber prosperado en parte las defensas previas de fondo por falta de cualidad propuesta por la parte demandada, la demanda incoada debe declararse PARCIALMENTE CON LUGAR. Y ASÍ SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la defensa de falta de cualidad respecto de las codemandados: 1) SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA EL PINO INPICA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 37, Tomo 11-A, de fecha 11-09-1998, con última modificación estatutaria y nombramiento de junta directiva en fecha 02 de agosto de 2017, bajo el N° 34, tomo 78-A RM445, domiciliada en la Avenida principal de las Vegas de Táriba, estación de servicio Las Vegas, Local 10, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, en la persona de su directora principal ciudadana MARÍA DANIELA ANTÚNEZ DE PAOLINI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 17.810.167; 2) La ciudadana ANDREA ISABEL CARDENAS BRICEÑO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nro. V- 18.091.285, domiciliada en la calle 13 con avenida 1, aldea Machirí, Barrio El Lobo, Parroquia San Juan Bautista, San Cristóbal, estado Táchira; 3) El ciudadano MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D’ARMAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-5.688.824, domiciliado en la Urbanización La Mantenilla, casa N° 24, Pueblo Nuevo, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira y civilmente hábil; y, 4) El ciudadano CARLOS EDUARDO CÁRDENAS VARELA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-5.651.310, domiciliado en la Calle 13 con avenida 1, Aldea Machiri, Barrio El Lobo, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira y civilmente hábil, en su carácter de constructores, Presidente y Director Gerente.

SEGÚNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, contenida en el expediente principal, interpuesta por el ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACÓN, venezolano, divorciado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-3.793.809, de este domicilio y civilmente hábil, contra la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA S.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 9, Tomo 1-A de fecha 09-01-2004, Exp. 15.419, domiciliada en la Avenida principal de las Vegas de Táriba, estación de servicio Las Vegas, Local 10, Municipio Cárdenas, Estado Táchira, representada por su Presidente MAURICIO ILDEMARO ANTUNEZ D´ARMAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-5.688.824.
TERCERO: Se ordena la INDEXACIÓN del saldo adeudado por la suma de CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON 90/100 (Bs. 48.342,90), que el al ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACON, ya identificado, a pagar a la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA C.A., ya identificada, calculada desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia; en virtud de lo cual se ordena que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito. En caso de que no sea posible la ejecución voluntaria de la sentencia, es decir, que dicho pago no se efectúe dentro del lapso establecido para ello, y se proceda a la ejecución forzosa, el juez estará facultado para ordenar la realización de nuevas experticias complementarias para el cálculo de la indexación que se cause producto del tiempo transcurrido desde el decreto de ejecución forzosa hasta el pago definitivo, por lo que ordenará nueva indexación sobre el monto condenado durante el procedimiento de ejecución forzosa, excluyendo de dicho cálculo, los lapsos sobre los cuales la causa se hubiese paralizado por acuerdo entre las partes, hechos fortuitos o fuerza mayor, tales como vacaciones judiciales, huelga de funcionarios tribunalicios, lapso de pandemia y tomando como base los índices inflacionarios correspondientes fijados por el Banco Central de Venezuela.

CUARTO: Una vez cumplido lo dispuesto en el particular anterior, se ordena a la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA C.A., ya identificada, a realizar la tradición legal del apartamento número 11, del piso 2, parte central izquierda de la fachada posterior del CONJUNTO RESIDENCIAL PALMA DORADA, situado en el sector Los Kioskos, San Cristóbal, Estado Táchira, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la oficina de Registro Inmobiliario respectiva, y, proceder a la entrega formal del inmueble.

QUINTO: En caso de incumplimiento a lo dispuesto en el particular anterior, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia surtirá los efectos del contrato no cumplido.

SEXTO: Por la naturaleza de la decisión proferida en el cuaderno principal, no hay condenatoria en costas.

SEPTIMO: SIN LUGAR la demanda interpuesta en el expediente acumulado por la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA S.A., ya identificada, contra el ciudadano LUIS ALBERTO PARRA CHACON, ya identificado, por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.

OCTAVO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la SOCIEDAD MERCANTIL CONSTRUCTORA VIURCA C.A., como parte actora en el expediente acumulado.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal.

De conformidad con lo señalado en el artículo 251 eiusdem, notifíquese a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los siete (07) días del mes de noviembre de dos mil veintidós (2022). Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación. MAURIMA MOLINA COLMENARES JUEZA PROVISORIA (fdo) LUIS SEBASTIAN MENDEZ, SECRETARIO TEMPORAL (fdo) ESTÁ EL SELLO DEL TRIBUNAL. El Secretario Temporal del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de conformidad con lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, certifica la exactitud de la anterior copia por ser fiel traslado de su original que se encuentra en el expediente civil N° 19956/2017 en el cual el ciudadano Luis Alberto Parra Chacón demanda a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria El Pino C.A. (INPICA), Constructora Viurca S.A. y a los ciudadanos Mauricio Ildemaro Antúnez D´armas, Carlos Eduardo cárdenas Varela y Andrea Isabel Cárdenas Briceño por Cumplimiento de Contrato.

LUIS SEBASTIAN MENDEZ MALDONADO
SECRETARIO TEMPORAL