REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

DEMANDANTE:
Ciudadano FREDDY JOSÉ ZAMBRANO DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.640.101.

Apoderados del demandante:
Abogados Efraín José Rodríguez Gómez, Jesús Arnoldo Zambrano Castro y Anita Araque, inscritos ante el IPSA bajo los N°s 28.204, 36.806 y 28.150, en su orden.

DEMANDADOS:
Ciudadanos LIRIO IRIS HERNÁNDEZ WIEDENHOFER y CLAUDIO MIGUEL HERNÁNDEZ GUERRERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N°s V-3.999.244 y V-14.903.717, respectivamente.

Apoderados de la co demandada LIRIO IRIS HERNÁNDEZ WIEDENHOFER:
Abogados Nubia Janett Moreno Ruiz y Eduardo José Díaz Pabón, inscritos ante el IPSA bajo los N°s 179.665 y 182.157.

MOTIVO:
RETRACTO LEGAL DE LOCAL COMERCIAL (Apelación de la decisión dictada el 08 de junio de 2021, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira)

En fecha 18-08-2021 se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 22.914-19, procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con motivo de la apelación interpuesta mediante diligencia de fecha 11 de junio de 2021, por el apoderado judicial de la parte actora Jesús A. Zambrano C., contra la sentencia dictada el 08 de junio de 2021.
En la misma fecha en que se recibió el expediente, se le dio entrada y el curso de ley correspondiente, fijándose oportunidad para la presentación de informes y observaciones.
Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente, necesarias para la decisión del recurso ejercido:
De los folios 1-9, libelo de demanda presentado para distribución en fecha 25-02-2019, en el que el actor alegó que desde el 01 de julio de 2004, está ocupando en calidad de arrendatario el local comercial ubicado en la carrera 20 esquina de calle 8, N° 7-77, Barrio Obrero, Parroquia Pedro Ma. Morantes, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, según contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Rómulo Antonio Hernández Chacón, por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, el 30-06-2004, anotado bajo el N° 12, Tomo 75 de los libros de autenticaciones respectivos, propiedad en un principio de la ciudadana Lirio Iris Hernández Wiedenhofer.
Que a comienzo del año 2015, fue demandado por desalojo del local comercial ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecución de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, siendo declarada inadmisible tal demanda mediante sentencia dictada el 25-06-2015.
Que en fecha 23-11-2015, fue demandado nuevamente por desalojo por ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecución de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, con basamento en que el inmueble iba a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameritaban la necesidad de desocupar el inmueble. Para el día 06-06-2016 se celebró la Audiencia o debate Oral y lograron un convenimiento entre las partes, estableciéndose que la parte actora le concedió un plazo de 3 años, contados a partir de esa fecha, con un aumento del canon de arrendamiento y que vencido dicho plazo se comprometía a entregar el local, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió, homologado por el tribunal en fecha 14-06-2016.
Afirmó que el hecho de haber firmado el señalado convenimiento no extingue la relación arrendaticia, que por el contrario, es acreedor del derecho de preferencia ofertiva, aduciendo que se encuentra solvente y ha dado cabal cumplimiento a la obligación contractual, entregando el correspondiente cheque al apoderado judicial de la propietaria, ciudadano Rómulo Antonio Hernández Wiedenhofer, y en algunas oportunidades a su esposa Yolanda Xiomara Hernández de Hernández, o también al ciudadano Rómulo Antonio Hernández Chacón tal como afirma consta en los treinta y un (31) recibos firmados y de las copias de cheques que detalló y consignó anexos, desde el mes de junio de 2016 hasta el mes de febrero de 2019.
Que el inmueble que ocupa como arrendatario se encuentra en la parte baja y formando parte integrante del inmueble constante de varias unidades enajenables construido sobre un lote de terreno propio ubicado en la dirección que señaló, constituido en condominio para su enajenación bajo el régimen de Propiedad Horizontal, conforme a lo establecido en el artículo 26 de la Ley Especial, y que para la fecha del 07-02-2019, cuyos linderos, medidas y características constan tanto en el libelo como en el respectivo documento; afirmando que en fecha 07 de febrero de 2019 tuvo conocimiento que la ciudadana Lirio Iris Hernández Wiedenhofer por intermedio de su apoderado, procedió a vender el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, lo que corroboró en la Oficina de Registro Público respectiva, según documento protocolizado el día 24-08-2016, inscrito bajo el N° 2016.956, asiento Registral 1 del inmueble matriculado N° 439.18.8.2.4547, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016, en el que se evidencia que le fue vendido al ciudadano Claudio Miguel Hernández Guerrero, aseverando que dicha venta es en forma dolosa y de mala fe con la finalidad de perjudicar sus derechos como arrendatario, a tan solo 79 días de firmar el convenimiento citado y también a 71 días de haber sido homologado por el mencionado tribunal, configurándose con ello la intención premeditada de desconocer sus derechos como arrendatario, especialmente la preferencia ofertiva que le corresponde sobre el inmueble en litigio.
Que por tales razones, con fundamentó en los artículos 26, 49 y 51 de la Constitución, 38, 39 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y 14 del Código Civil, demanda por Retracto Legal Arrendaticio a la ciudadana Lirio Iris Hernández Wiedenhofer, en su condición de propietaria-vendedora y al ciudadano Claudio Miguel Hernández Guerrero, en su condición de tercero adquiriente del inmueble que ocupa como arrendatario, para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal en: PRIMERO: Reconocer el derecho de preferencia ofertiva que le corresponde y declarar con lugar el retracto legal arrendaticio invocado, y en consecuencia subrogarle con carácter de comprador en el documento protocolizado el día 24-08-2016, inscrito bajo el N° 2016-956, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.4547 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016. SEGUNDO: Sea declarada la subrogación arrendaticia del inmueble que está solicitando, libre de todo gravamen, comprometiéndose a pagar y depositar ante el Tribunal el precio de la venta, es decir, la cantidad de cinco millones trescientos cinco mil bolívares fuertes (Bs.F. 5.305.000,00), y que por la reconvención monetaria representa la cantidad de cincuenta y tres bolívares soberanos con cinco céntimos (Bs. S. 53,05); así como los gastos de ley efectuados por el comprador para la adquisición del inmueble, que se evidencia en Planilla Única Bancaria N° 43900061503, de fecha 04-08-2016, que forma parte del documento de venta, por la cantidad de Bs. S 1,32, para un total general de cincuenta y cuatro bolívares soberanos con treinta y siete céntimos (Bs. S. 54,37).
Estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de sesenta bolívares soberanos (Bs. S. 60,00), equivalentes a 5.000 unidades tributarias.
Solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 588 numeral 3° y su Parágrafo Primero, se decreten las siguientes medidas: prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del litigio y medida innominada accesoria para que se le mantenga en la posesión física del referido inmueble. Consignó instrumentos anexos al libelo de demanda.
A los folios 155 y 156, cursa auto de admisión de la demanda, en el que el a quo ordenó la citación de la parte accionada para que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la práctica de la última de las citaciones ordenadas, con fundamento en el procedimiento oral establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De los folios 157-160, actuaciones relacionadas con las citaciones de las partes.
Al folio 161, poder apud-acta conferido en fecha 25-04-2019, por el actor a los abogados Efraín J. Rodríguez G., Jesús A. Zambrano C. y Anita Araque.
A los folios del 162 diligencia suscrita el 10-06-2019 por los apoderados judiciales de la co-demandada Lirio Iris Hernández W., dándose por citados y consignando copia a ser confrontada del poder autenticado que los acredita como tal.
De los folios 166-167, escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 11-06-2019, por el apoderado judicial de la demandada asistiendo a su vez al co-demandado Claudio Miguel Hernández Guerrero -actuación esta con la que quedó tácitamente citado de conformidad con lo establecido en la parte final del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil -, con la que rechazaron, negaron y contradijeron todo lo alegado por la parte actora en el libelo de demanda y en cuanto a un convenimiento de las partes, que en fecha 14-06-2016 lo que se realizó fue una transacción entre las mismas en razón de una demanda por desalojo fundamentada en la causal contenida en el literal “e” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así quedó homologado por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en la que entre otras cosas se transó un plazo de 3 años a partir del 06 de junio de 2016 para que ciudadano Freddy José Zambrano Duque entregara el inmueble libre de personas y bienes, que las partes transaron para dar fin a la demanda por desalojo, por lo que el aquí demandado paso a tener la cualidad de poseedor precario y no de arrendatario como lo hace ver en el libelo de demanda.
Que el demandado ciudadano Freddy José Zambrano Duque dejó asentado en la referida transacción, homologada como cosa juzgada por el tribunal de la causa, que entregaría el bien inmueble “local”, por lo que el animus no fue de tener el bien como propio, afirmando que se desprende que el demandado pretende después de haber disfrutado los tres años otorgados en la transacción un derecho al que él mismo le puso fin en la demanda de desalojo quedando como cosa juzgada, aseverando que después de firmada la transacción, queda libertado el propietario de ofrecer el bien a cualquier persona, por cuanto a partir de ese momento el derecho de preferencia deja de existir.
Alegó que la pretensión de la parte actora, haciendo ver que se le infringió un derecho, no es más que allanar el espacio para dar inicio a un fraude procesal, aunado al desconocimiento del derecho real que le asiste jurídicamente a sus representados como es el derecho de propiedad, y donde realizó la venta posterior a la firma de esa transacción.
Aseveraron que después de firmada la transacción homologada en la demanda de desalojo, la misma le otorgó a su representado todos los derechos sin limitaciones ya que fenece la limitación al derecho de propiedad al finalizar el contrato de arrendamiento que se mantenía entre las partes, y fue posterior a la firma de dicha transacción que la propietaria, ciudadana Lirio Iris Hernández Wiedenhofer, le vende a su hermano Claudio Miguel Hernández Guerrero.
Que el aquí actor alega que existe peligro de desalojo, olvidando que en todo caso lo procedente es el cumplimiento de la transacción homologada como cosa juzgada, por lo que la medida innominada solicitada para que se le asegure la posesión del bien resulta improcedente, ya que lo que busca es burlar el sistema de justicia al pretender no acatar la transacción que es ley entre las partes, buscando dar continuidad a una relación arrendaticia que finalizó al momento de la firma y de la homologación por el tribunal de la causa de la transacción suscrita entre las partes, convirtiéndose a partir de ese momento en un verdadero poseedor precario, sin condicionar dicha transacción a que si futuramente el propietario vendía tenía que ser ofrecida a él.
Finalmente solicitó que la demanda sea declarada sin lugar y condenada la parte demandante en costas.
Al folio 168, diligencia fechada 11-06-2019, por la que el co-demandado Claudio Miguel Hernández Guerrero, asistido de abogados, manifestó darse por citado.
De los folios 169-170, escrito por el que la parte demandada, impugnó el instrumento de compra venta consignado anexo al libelo de la demanda.
Al folio 171, diligencia de fecha 01-07-2019, en la que los apoderados del actor, consignaron copia certificada del instrumento señalado en el párrafo que precede, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en fecha 24-08-2016, anotado bajo el N° 2016.956, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N° 439.18.8.2.4547, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2016.
Al folio 179, cursa auto fechado 08-08-2019, por el que el a quo fijó oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la notificación de las partes al efecto.
De los folios 180-185, actuaciones relacionadas con la notificación a las partes.
Previa notificación, en la oportunidad legal -17 de octubre de 2019- se celebró la Audiencia Preliminar en la causa, estando presentes ambas partes con asistencia de abogados, quienes expusieron sus alegatos en los términos plasmados en el acta levantada al efecto, cursante a los folios del 208 al 210, ambos inclusive, consignado en esa oportunidad la parte actora escrito de alegatos.
Por auto de fecha 13-11-2019, folios 214 al 216, el a quo, de conformidad con lo previsto en el segundo aparte del artículo 868 del Código Adjetivo, fijó como límites de la controversia los siguientes:
1. Determinar si la propietaria del inmueble violentó el derecho de preferencia ofertiva al ciudadano Freddy Zambrano
2. Determinar si la venta del inmueble se realizó en forma dolosa.
3. Determinar si el ciudadano Freddy Zambrano se dio por notificado de la oferta de venta del inmueble.
4. Determinar la fecha en la que la parte actora tuvo conocimiento de la venta del inmueble.
Ordenó abrir, previa notificación de las partes, el lapso probatorio previsto en la referida norma adjetiva.
Por diligencia suscrita en fecha 03-12-2019, el co-apoderado judicial de la parte actora, abogado Jesús A. Zambrano C., apeló del auto donde se fijan los límites de la controversia en relación al límite indicado en el numeral 4°, señalando que es un hecho nuevo no invocado en el escrito de contestación de la demanda, oyendo el a quo tal recurso en un solo efecto por auto del 12-12-2019 (vf. 245), correspondiendo por distribución el conocimiento del mismo al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, declarando por decisión dictada el 16-12-2020 con lugar la apelación intentada por la parte demandante, modificando el auto de fecha 13-11-2019, excluyendo el punto cuarto de los límites de la controversia. (F 255 al 259).
De los folios 225 al 227, escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora en fecha 09-12-2019, promoviendo las documentales acompañadas al libelo de demanda, siendo admitidas por auto fechado 12-12-2019, inserto al folio 228.
De los folios 229 al 232, escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada en fecha 10-12-2019, en el que promovieron las documentales anexas, siendo admitidas por auto fechado 12-12-2019, inserto al folio 245.
De los folios del 246 al 264, cursan actuaciones relacionadas con el recurso de apelación ejercido por la parte actora contra el auto de fijación de los límites de la controversia, cuyas resultas ya fueron señaladas.
De los folios del 265 al 272, cursan actuaciones correspondientes a la reanudación de la causa con motivo de la implementación de la Resolución N° 05-2020 dictada en fecha 05 de octubre de 2020 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en razón de la implementación del Despacho Virtual.
Reanudada la causa, por auto fechado 10 de mayo de 2021, el a quo fijó oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral en la causa, conforme a lo establecido en la parte final del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, ordenando a tal fin la notificación de las partes.
Notificadas las partes, el 13-05-2021 se dio inicio a la audiencia oral, con la asistencia de ambas partes, asistidas de abogados, quienes expusieron sus alegatos y evacuaron las pruebas promovidas, siendo dicha audiencia prolongada, continuada y finalizada de común acuerdo de las partes el 26-05-2021, con la asistencia de todas los contendores, quienes ratificaron todas y cada una de las intervenciones en la Audiencia de debate, procediendo el a quo conforme a lo establecido en el procedimiento legal a pronunciar su decisión, expresando en el dispositivo del fallo lo siguiente:
“PRIMERO: se declara SIN LUGAR la demanda interpuesta por FREDDY ZAMBRANO DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.640.101, de este domicilio, contra los ciudadanos LIRIO IRIS HERNÁNDEZ WIEDENHOFER y CLAUDIO MIGUEL HERNÁNDEZ GUERRERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.999.244 y V-14.903.717, respectivamente, de este domicilio por motivo de RETRACTO LEGAL DE LOCAL COMERCIAL. SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora.”
En fecha 08-06-2021, el a quo publicó el extenso del fallo, inserto a los folios del 288 al 305, ejerciendo el apoderado judicial de la parte actora recurso de apelación contra tal decisión.
A los folios del 307 y 308, cursa escrito presentado en fecha 22-06-2021, mediante el que la parte demandada asistida por sus apoderados judiciales, objetó la apelación formulada por la parte actora, aduciendo que la misma no debía ser oída, puesto que la presente causa, por ser un procedimiento oral y no exceder de la cantidad de veinticinco mil bolívares establecida en la parte final del artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia definitiva no tiene apelación; que para corroborar lo mencionado, fundamentan tal hecho citando y señalando que la sentencia de carácter vinculante, N° 713 dictada en fecha 17 de junio de 2015 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, -en la que se estableció la procedencia del recurso de apelación en ambos efectos de las causas en trámite bajo el juicio breve cuya cuantía sea inferior a 500 unidades tributarias- estableció que sólo para los juicios breves, y en ningún momento estableció que dicho criterio sea aplicable a los juicios orales, por lo que peticionó no escuchar tal recurso de apelación ejercido por la parte actora. Acompañó anexo en copia simple sentencias proferidas en el Tribunal Supremo de Justicia por la Sala Constitucional bajo el N° 713 en fecha 17-06-2015 y por la Sala de de Casación Civil en fecha 06-07-2016, N° AVOC.000450, Exp. 2015-000812.
En fecha 22-06-2021, en el a quo oyó la apelación interpuesta en ambos efectos y acordó remitir el expediente al Juzgado Superior en lo Civil en funciones de distribuidor, correspondiéndole a esta Alzada el conocimiento del referido recurso, dándole entrada y el curso le ley por auto del 18-08-2021.


ACTUACIONES EN SEGUNDA INSTANCIA

INFORMES DE LA PARTE ACTORA RECURRENTE
De los folios 337 al 344, escrito de informes presentado por los apoderados judiciales del actor recurrente en fecha 15-09-2021, en el que fundamentaron los motivos de la apelación ejercida aduciendo que el a quo decidió la causa violentando flagrantemente el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil al no ajustarse a lo alegado y probado en autos por cada una de las partes, sacando elementos de convicción fuera de ellos, supliendo excepciones que la parte demandada no alegó ni probó, que decidió fuera de la ley y que la sentencia recurrida no cumple con los requisitos de forma establecidos en los ordinales 3°, 4° y %| del artículo 243 ejusdem.
Que el a quo violentó normas de orden público contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial al darle pleno valor jurídico a notificaciones privadas recibidas por su representado de la propietaria del inmueble objeto de la pretensión; que todas las comunicaciones privadas enviadas a su mandante en las que el a quo fundamentó su decisión, eran puras expectativas sobre una negociación incierta y a futuro que dependían de la protocolización del documento de condominio, por lo que aducen que el a quo no puede fundamentar su sentencia en comunicaciones y misivas privadas entre las partes, conociendo intenciones, ofrecimientos y rechazos sobre un inmueble que no estaba suficientemente determinado en fecha anterior al 03 de febrero de 2015, en la que se protocolizó el documento de condominio.
Alegó igualmente la violación del artículo 38 de la ley que rige la materia, que la parte demandada no negó ni rechazó en su escrito de contestación el modo y la fecha en que su representado se enteró de la venta del inmueble, y ante tal omisión en forma extemporánea alegaron en la audiencia preliminar hechos nuevos, que fueron objeto de apelación por haber sido incluidos en los límites de la controversia, siendo declarada con lugar por el Juzgado Superior Primero Civil por decisión del 07-02-2019.
Aseveró que el a quo no se pronunció en su sentencia si la parte demandada dio o no cumplimiento con la Ley que rige la materia, evidenciándose vulneración de los derechos de su representado sobre la preferencia ofertiva como arrendatario del bien inmueble por parte de su propietaria al vender, por medio de su apoderado, al ciudadano Claudio Miguel Hernández Guerrero, sin que mediara la notificación por documento auténtico; que el hecho de haber firmado el convenimiento en razón de la demanda de desalojo no extingue la relación arrendaticia; que su representado es acreedor del derecho de preferencia por las razones que señaló; que la relación arrendaticia terminaba en fecha 06/06/2019, momento en la que sí quedaba en libertad la propietaria para realizar la venta del inmueble pero que lamentablemente la llevó a cabo el 24-08-2016, en plena vigencia de la relación contractual, configurando violación de Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Peticionó finalmente que la apelación sea declarada con lugar la apelación ejercida, revocada la sentencia del a quo en todas sus partes, declarando con lugar la demanda.

INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
De los folios 345-350, cursa escrito de informes presentado por la parte demandada en fecha 15-09-2021, en el que primeramente ratificaron la solicitud de improcedencia del recurso de apelación ejercido en razón de no cumplir con el extremo establecido en la parte final del artículo 878 del Código de Procedimiento Civil, por ser la cuantía estimada en la presente demanda inferior a 25.000 bolívares; seguidamente alegaron que ellos en cada una de las etapas del proceso cumplieron fielmente los pasos procesales que impone el juicio oral, procediendo a citar lo expresado en el escrito de promoción de pruebas y determinar de igual manera en forma pormenorizada cada uno de los limites de la controversia , a firmando haber demostrado los alegatos de su defensa, obteniendo un fallo justo a la medida en la pretensión desleal de la parte actora, así mismo solicitaron declarar sin lugar la apelación ejercida por los recurrentes. Presentaron anexos.
Al folio 358 al 362, escrito de observaciones remitido vía correo electrónico el 24-09-2021, consignado ante este Tribunal en fecha 27-09-2021, por los ciudadanos Lirio Iris Hernández Wiedenhofer y Claudio Miguel Hernández Guerrero, representada la primera y asistido el segundo por la abogada Nubia Janett Moreno Ruiz.


Estando para decidir, el Tribunal observa:
La presente causa llega a esta alzada por apelación propuesta por la parte demandante a través de diligencia fechada once (11) de junio de 2021 contra el fallo dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial el día ocho (08) del mismo mes y año, en el que declaró sin lugar la demanda por retracto legal de local comercial, interpuesta por el actor contra los demandados, y, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condenó en costas al demandante.
Por auto proferido el veintidós (22) de junio de 2021, el a quo oyó el recurso ejercido en ambos efectos, ordenando su remisión al Juzgado Superior en lo Civil en funciones de distribuidor, correspondiendo a este Tribunal, donde se le dio entrada y se fijo trámite para la presentación de informes así como para observaciones, si hubiere lugar a ellas.

INFORMES
PARTE DEMANDANTE - APELANTE
Llegado el momento de rendir informes antes, los apoderados demandantes señalaron que el fallo recurrido incurrió en las siguientes falencias:
Primero: que el a quo habría incurrido en flagrante violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil (C. P. C., en lo sucesivo) pues no se ajustó a lo alegado y probado en los autos de cada una de las partes, sacó elementos de convicción fuera de ellos y suplió excepciones que no fueron alegadas ni probadas por la parte demandada, con lo que habría decidido fuera de la Ley, faltó a la verdad y a la buena fe. Tampoco habría decidido conforme al artículo 243, numerales 3°, 4° y 5°, pues la decisión no cumple con los requisitos de forma allí establecidos.
Segundo: refieren los abogados del demandante que en la decisión apelada, el a quo habría violentado normas de orden público de las que está revestida la ley especial de la materia pues le dio valor probatorio a las notificaciones privadas recibidas por el actor de parte de la demandada, propietaria del inmueble objeto de la pretensión, las que, dicen, son ilegales, además sin que para el momento en que se realizaron, la propietaria hubiese protocolizado el documento de condominio del inmueble en general, que permitiera individualizar cada uno de los inmuebles que lo conforman. Manifiestan que esas comunicaciones privadas que sirvieron de fundamento para la decisión recurrida, “… eran puras expectativas sobre una negociación incierta y a futuro que dependían de la protocolización del documento de condominio”, la que se llevó a cabo el tres (03) de febrero de 2015, con la protocolización correspondiente, circunstancia que, dicen, determina que el a quo no pueda fundamentarse en misivas y comunicaciones privadas entre partes, sobre un inmueble que no estaba suficientemente determinado antes del 03-02-2015, fecha cuando se protocolizó, lo que es contrario al espíritu de la ley al violentar el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Agregan que los demandados en sus respectivos escritos de contestación a la demanda no negaron ni rechazaron el hecho expresado en el libelo referente a la fecha y el modo en que el demandante se enteró de la venta del inmueble objeto de la pretensión y ante tal omisión, en forma extemporánea é ilegal, en la audiencia preliminar alegaron hechos nuevos que no fueron expuestos en la contestación, amén de circunstancias no relacionadas a la causa, lo que significa, dicen, que los demás hechos alegados no fueron contradichos ni de forma genérica ni aún menos de manera específica, lo fue establecido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil de esta Circunscripción Judicial en la incidencia que se originó ante la inclusión por el a quo en los límites de la controversia de un hecho no contradicho en la contestación, siendo entonces hecho cierto la fecha en la que el actor tuvo conocimiento de la venta (07-02-2019)
Tercero: Los apoderados del actor le endilgan al fallo apelado que el a quo no hizo pronunciamiento alguno referente a si la parte demandada cumplió o no con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que evidenciaría una conducta dolosa que violentó el derecho a la preferencia ofertiva que su defendido tiene como arrendatario, pues vendió a su hermano por intermedio de su apoderado, sin que mediara la notificación a través de documento auténtico, conforme al artículo 38 de la ley especial al tener más de dos años como arrendatario, estar solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones, a la par de estar en condiciones de satisfacer las aspiraciones de la propietaria, de haberle ofrecido en venta el inmueble.
Cuarto: Los apoderados del actor, recurrente ante esta alzada, hacen mención al convenimiento entre la aquí demandada, Lirio Iris Hernández W., y el demandante Freddy José Zambrano Duque, alcanzado en la oportunidad de la audiencia el día 06-06-2016, en la causa que por desalojo se tramitó ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 385-15, homologado por el tribunal mediante auto fechado “14-06-2016”, y sobre el mismo refieren que el hecho de haberse firmado, no extingue la relación arrendaticia por lo que su representado es acreedor del derecho de preferencia al demostrase estar solvente con el pago de los cánones y el cabal cumplimiento de la obligación allí asumida relativa al pago puntual del canon de arrendamiento fijado, lo que se evidencia en recibos firmados y cheques a nombre del apoderado de la propietaria, que no fueron valorados por el a quo en la sentencia apelada, silenciando pruebas que no fueron desvirtuadas, impugnadas o tachadas por la parte demandada en esta causa, violando el a quo los derechos al debido proceso, a la defensa y a la tutela judicial efectiva.
Más adelante reiteran que con la venta hecha a Claudio Miguel Hernández Guerrero, en plena vigencia de la relación arrendaticia, se configuró con tal proceder, la violación del derecho de preferencia ofertiva conforme al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyas normas son de orden público.
Finalizan pidiendo que la apelación sea declarada con lugar y se revoque en todas sus partes la decisión recurrida y se declare con lugar la demanda.

OBSERVACIONES
PARTE DEMANDADA
La parte demandada, por intermedio de su apoderada presentó observaciones a los informes rendidos por la parte demandante. En ellas expuso:
Primero: Abordan en primer lugar lo señalado por el artículo 878 del C. P. C., que transcriben, indicando que de acuerdo a lo que señala su última parte, la presente demanda por ser un procedimiento oral y la estimación de la cuantía no excede de veinticinco mil Bolívares (Bs. 25.000,00), la apelación no cumple con el requisito establecido en el artículo en mención, haciendo alusión a una decisión de la Sala Constitucional de fecha 17-06-2015, que conforme a la misma, en los procedimientos orales no cabe el recurso de apelación cuando su cuantía sea inferior a 500 unidades tributarias, razón solicitan no sea escuchada (…) la apelación por así establecerlo el artículo 878 del C. P. C.
Segundo: La mandataria de los demandados refiere que en cuanto a la presunta violación de normas de orden público por el a quo en la decisión y que la parte demandada no habría probado lo alegado en el desarrollo del procedimiento oral (punto segundo de los informes del actor recurrente) que con tal denuncia se observa que la aparte apelante pretende materializar un fraude procesal, pues todo lo que los demandados alegaron fue probado durante el desarrollo del procedimiento, al punto que “… en la articulación probatoria (Limites de la Controversia) quedó alegado y demostrado con pruebas documentales cada uno de ellos, sin que la parte actora tachara las mencionadas pruebas, por lo que tienen valor probatorio”
Respecto a lo señalado en informes por la parte apelante de que las pruebas presentadas por los demandados son ilegales, la apoderada de estos últimos observa que habiendo tenido oportunidad de alegar tal ilegalidad, no fueron objeto de tacha y, por el contrario, le otorgan pleno valor probatorio pues tanto la oferta de la propietaria (25-05-2012) como la respuesta remitida por el arrendatario (30-07-2012), actor/recurrente, en la que rechaza, fue firmada por ambas partes.
Referente a la intervención de Claudio Miguel Hernández Guerrero en la audiencia de juicio, la apoderada de los demandados le observa al actor y sus apoderados que dicho ciudadano es co-demandado y contaba con asistencia jurídica, lo que permitía su participación en el debate oral, insistiendo en que si no tenía cualidad para hacerlo, no fue protestado en ese momento, no pudiendo hacerlo ahora en esta fase.
En cuanto a demostrar cómo se enteró el actor de la venta del inmueble, dice, nunca fue demostrado, al extremo de haber apelado el demandante para ante el superior jerárquico lo relativo al cuarto límite de la controversia, donde, dice, “…quedó en evidencia que nunca demostraron cuando realmente se enteró el ciudadano FREDDY ZAMBRANO (demandante) de la venta del inmueble”.
En cuanto a la copia simple anexa al libelo de demanda, la apoderada de los demandados le observa que quedó como medio probatorio pleno al igual que la copia fotostática certificada anexada por el actor posterior a la contestación en razón de la impugnación que le hiciera, por lo que el a quo les confirió valor probatorio.
Tercero: En cuanto al punto tercero de los informes de la parte apelante, referente a que el a quo no hizo pronunciamiento a si la demandada cumplió o no con lo establecido en la normativa, le observa que sí cumplieron ya que las pruebas que promovieron no fueron tachadas ni impugnadas por la representación actora, lo que, dice, evidencia que no se violentó ningún derecho. De igual forma, en cuanto al tiempo que el actor tiene en el inmueble como arrendatario, estar solvente con el canon así como con las restante obligaciones derivadas del contrato, le observan que en concreto el pago del condominio y demás obligaciones, la parte actora nunca demostró estar solvente con tales conceptos, requisito a cumplir para intentar el retracto legal arrendaticio.
Cuarto: En este punto, la representación de la parte demandada les observa a los mandatarios del actor que sus defendidos cumplieron con los requisitos previstos en las normas.
Finalizan solicitando sea declarada sin lugar la apelación ejercida por el demandante.

MOTIVACIÓN
Expuesta de forma sucinta la controversia sometida a conocimiento de esta alzada, se tiene que el recurso propuesto por el actor busca la revocatoria de lo decidido por el a quo en el fallo proferido el día 08-06-2021, en el que para su conclusión señaló:
FALLO RECURRIDO
“… La parte actora se encontraba vinculada con la ciudadana IRIS LIRIO HERNANDEZ mediante una relación arrendaticia sobre un inmueble ubicado en Barrio Obrero, carrera 20, esquina de la calle 8, identificado con el nro. 7-77.

En el marco de dicha relación contractual arrendaticia la entonces propietaria del inmueble interpuso demanda de desalojo, cuyo conocimiento correspondió al juzgado Cuarto de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en el cual, llegada la oportunidad de la celebración de la audiencia o debate oral, concretamente el 06-06-2016, las partes arribaron a una transacción en la cual la parte demandada solicitó que se le concediera un plazo de 3 años contados a partir de esa fecha; y que vencido el mismo procedería a entregar el inmueble libre de personas y cosas en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió.

La parte demandante aceptó dicha propuesta y solicitó la homologación. (fs. 72 y su vuelto). Consta en el expediente que con fecha 14-06-2016 el Tribunal homologo la transacción. (f. 73).
… omissis…
Desde esta doble perspectiva, emerge que los autos de homologación son impugnables por la vía de apelación (la cual debe prosperar en ambos efectos conforme al artículo 290 de la norma adjetiva civil. En este caso, el auto dictado por el Juzgado Cuarto de los Municipios San Cristóbal y Torbes de ésta Circunscripción Judicial no fue objeto de apelación, por tanto quedo firme.
Sin embargo, el carácter de medio de autocomposición que la ley le otorga a la transacción no desvirtúa la naturaleza de la transacción como contrato, por tanto, firme el auto que homologo la vía para enervar los efectos de la transacción es el juicio de nulidad, por las causales prevenidas en los artículos 1719 al 1723 del Código Civil.” (sic)
Más adelante, en la valoración del acervo probatorio promovido, el a quo precisó:
En lo concerniente a la misiva dirigida y suscrita por la propietaria al arrendatario, corriente al folio 233 y 280, el a quo indicó que Lirio Iris Zambrano W., notificó al actor Freddy Zambrano D., que le ofrecía en venta el inmueble que viene ocupando como inquilino por la suma de Bs. 500.000,00.
Atinente a la respuesta que dio el arrendatario Freddy Zambrano D., a la propietaria Lirio Iris Hernández W., folio 234 y 280, el juzgador de instancia señaló:
“ De dicha documental se extrae la respuesta hecha por el inquilino FREDDY JOSE ZAMBRANO a la oferta hecha la propietaria del inmueble.” (sic)
… omissis…
Nótese que de las documentales insertas a los folios 233 y 279 se desprende sin lugar a dudas que desde el 25-05-2012 la aquí co demandada LIRIOS IRIS HERNANDEZ, se encontraba gestionando o llevando a cabo el proceso de venta del inmueble ; inclusive en el acto del debate oral el co demandado CLAUDIO HERNANDEZ en su intervención expuso que el arrendatario FREDDY ZAMBRANO rechazo la oferta y que siempre estuvo en conocimiento que el inmueble iba a ser ofertado; en virtud que estaba en conocimiento de dicha situación porque ya se había llevado a cabo el proceso de desalojo de los inquilinos vecinos; y que los mismos vecinos le decían que ya se acercaba la fecha de la entrega y él tenía un haz debajo de la manga. También se observa que en fecha 25-05-2012 le dirigió comunicación al inquilino FREDDY ZAMBRANO DUQUE para que manifestara su aceptación o rechazo a la oferta de venta.
De las documentales agregadas a los folios 234 y 280 se extrae que el inquilino FREDDY JOSE ZAMBRANO DUQUE dio respuesta confusa a la misiva antes indicada de fecha 25-05-2012, no se observa de manera categórica el rechazo o aceptación de la oferta; muy por el contrario, su respuesta es confusa y más bien modifica los términos de la oferta inicial. Esta situación, a todas luces dejo a la entonces propietaria del inmueble en libertad para enajenar el mismo. (sic)
… omissis…
De la documental anterior, se desprende que la propietaria del inmueble espero seis (6) meses para ofertar el inmueble a CLAUDIO HERNANDEZ, es decir, que respeto y mantuvo la oferta al inquilino FREDDY JOSE ZAMBRANO, quien en la respuesta a la oferta de venta no fue claro en aceptar o rechazar la misma; situación que dejo a la propietaria en libertad para vender el inmueble a un tercero, toda vez que siendo la propietaria podía disponer del inmueble en vista que el arrendatario no emitió su respuesta clara.
Adminiculando las probanzas traídas a los autos, concretamente la transacción celebrada y homologada en el Juzgado Cuarto de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, se desprende que el acuerdo consistió en que en un plazo de 3 años contados desde el 06-06-2019 el arrendatario FREDDY JOSE ZAMBRANO CASTRO debía desocupar el inmueble, en virtud que el medio de autocomposición empleado por las partes tienen el carácter de sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada. Esta situación, sumado a la no aceptación de la oferta que previamente le había hecho la propietaria del inmueble indican sin duda que la voluntad del demandante (arrendatario) fue la de entregar el inmueble, por tanto, su intento de reclamar un supuesto derecho de preferencia ofertiva arrendaticia para subrogarse en los derechos del nuevo propietario, es una maniobra obstructiva de la justicia para no cumplir con la transacción celebrada ante el Juzgado de Municipio ya indicado, toda vez que como se dijo, la transacción fue homologada y ella equivale a una sentencia con autoridad de cosa juzgada.

A manera de conclusión, observa el Tribunal que de las documentales agregadas al expediente es claro que el demandante FREDDY ZAMBRANO desde el año 2012 estaba en conocimiento que el inmueble iba a ser objeto de venta; por tanto, la ficción que con el presente proceso pretende crear en demandar oportunamente el retracto legal arrendaticio, a todas luces es improcedente, toda vez que desde el año 2012 (fecha en que tuvo conocimiento de la venta, hasta el 07-02-2019 (fecha en que alega en el escrito libelar que tuvo conocimiento de la venta) transcurrió un considerable arco de tiempo que supera con creces el lapso de seis (6) establecido en el artículo 39 del decreto con rango y fuerza de ley de regulación de arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial. Así se decide.” (sic)

MOTIVACIÓN
La controversia sometida a conocimiento de esta alzada se centra en la apelación ejercida por el actor contra el fallo del a quo que declaró sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, interpuesta contra los demandados Lirio Iris Hernández W., y Claudio Miguel Hernández G.
De acuerdo al acervo probatorio, se tiene lo siguiente:

VALORACIÓN DE PRUEBAS
PARTE DEMANDANTE:
• Folios 10 al 73, marcado “A”, en copia fotostática certificada, expediente que cursó por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el que la demandada en la presente causa, Lirio Iris Hernández W., demandó por desalojo al aquí actor Freddy José Zambrano Duque. Se valora conforme al artículo 429 del C. P. C., en concordancia con el 1.359 del Código Civil, no habiendo sido impugnada, extrayéndose que el 06-06-2016, durante el debate oral, las partes en dicha causa transaron, concediéndosele a Freddy J. Zambrano D., un plazo de tres (3) años a objeto de que entregara el inmueble, transacción homologada por el tribunal de la causa el 14-06-2016.
• Folios 74 al 77, ambos vueltos inclusive, en copia simple, decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira el día 25-06-2015, que declaró la falta de capacidad de postulación de Rómulo Antonio Hernández W., actuando en nombre y representación de Lirio Iris Hernández W., por no ser abogado; nulas las actuaciones realizadas Rómulo Antonio Hernández W., en nombre y representación de su hermana Lirio Iris Hernández W., e; inadmisible de forma sobrevenida la demanda de desalojo interpuesta contra Freddy J. Zambrano Duque. Se valora conforme al artículo 429 del C. P. C., aunque sin que aporte mayor elemento a la presente controversia.
• Folios 78 al 143, en copia simple, documentales consistentes en recibos de cancelación de cánones de arrendamiento por el actor en la presente. Se valora a tenor del artículo 429 ejusdem, desde junio de 2016 a enero de 2019.
• Folios 145 al 149, ambos inclusive, en copia simple, documento de condominio del inmueble del que forman parte los locales objeto de la presente controversia, así como el croquis de ubicación. Se valora a tenor del artículo 429 ejusdem, extrayéndose la constitución como tal por Rómulo Hernández W., obrando en nombre de su hermana Lirio iris Hernández W., propietaria, así como su ubicación geográfica, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, Estado Táchira, bajo el N° 27, Folio 86, Folio de transcripción, en fecha 03-02-2015.
• Folios 150 al 154, en copia simple, documento de venta por el que Rómulo Hernández W., como apoderado de Lirio Iris Hernández W., da en venta a Claudio Miguel Hernández G., los locales objeto de la controversia que se resuelve. Consignado en copia fotostática certificada por la parte actora ante la impugnación por los demandados, folios 172 al 178, ambos inclusive. Se valora a tenor del artículo 429 ejusdem, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, extrayéndose la venta de los locales en disputa, anotada bajo el N° 2016.956, asiento registral 1, inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.4547, folio real de 2016, en fecha 24-08-2016, ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira.

PARTE DEMANDADA
• Folios 233 y 280, en copia simple, correspondencia de fecha 25-05-2012, dirigida y suscrita por Lirio Iris Hernández W., a Freddy José Zambrano Duque, en la que le ofrece en venta el local que ocupa como inquilino en el inmueble de su propiedad, por la suma de Bs. 500.000,00; no fue impugnada ni desconocida. Se valora a tenor del artículo 444 ejusdem, quedando reconocido.
• Folios 234 y 281, en copia simple, correspondencia fechada 30-07-2012, dirigida y suscrita por Freddy José Zambrano Duque a Lirio Iris Hernández W., en la que da respuesta respecto al ofrecimiento de venta; no fue impugnada ni desconocida. Se valora a tenor del artículo 444 ejusdem.
• Folios 235 y 282, en copia simple, correspondencia fechada 07-01-2013, dirigida y suscrita por Lirio Iris Hernández W., a Claudio Miguel Hernández G., en la que le ofrece en venta el local que ocupa Freddy J. Zambrano D., ante la modificación y el silencio de este último, sin que fuese impugnada o desconocida por el actor. Se valora conforme al artículo 444 ejusdem, de la que se extrae la propuesta de venta.
• Folio 237 y 283, en copia simple, correspondencia suscrita y dirigida por Claudio Hernández G., a Lirio Iris Hernández W., en fecha 11-02-2013, en la que da respuesta al ofrecimiento de venta fechado 07-01-2013, aceptando y exponiendo la modalidad de como cancelaría y lo referente al traspaso definitivo. Se valora conforme al artículo 444 ejusdem, sin que fuese impugnada o desconocida.
• Folios 238 al 244, copias simples. Ya fueron valoradas.

Valorado el acervo probatorio promovido por las partes, se tiene que la pretensión del actor está dirigida a subrogarse en la situación del co-demandado Claudio Miguel Hernández Guerrero, en razón de venir ocupando el local objeto de la controversia por ser el inquilino, estar al día en los pagos de los cánones correspondientes y asistirle, según su decir, el derecho de preferencia ofertiva, en similares o idénticas condiciones como le fue ofrecido por la otra co-demandada, Lirio Iris Hernández W.
Se tiene que entre Freddy José Zambrano Duque (actor) y Lirio Iris Hernández W., (co-demandada) ha existido una relación contractual de índole arrendaticia, sobre un local en un inmueble propiedad de la segunda, desde el año 2004. Para el año 2016, la propietaria referido interpuso demandad de desalojo contra el aquí actor, causa tramitada por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de este Estado y en la que en la oportunidad de la audiencia o debate oral, el demandado Freddy José Zambrano Duque propuso a manera de transacción, le concedieran el plazo de tres (3) años a partir de la fecha (06-06-2016) y que al vencerse el mismo desocuparía el local, libre de personas y cosas, con el mismo buen estado en el que lo recibió, planteamiento aceptado por la propietaria y que fuese homologado por el tribunal de la causa en fecha 14-06-2016.
De lo observado, consta que hubo una transacción alcanzada por las partes aquí intervinientes en la causa 385-15 que por desalojó cursó por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de este Estado, en los términos homologados, aspecto determinante y que a la par constituye el punto de partida a la disputa que aquí se dilucida en razón a que con dicha transacción las partes le pusieron punto final a la pretensión de desalojo propuesta en esa ocasión por Lirio Iris Hernández W., contra Freddy J. Zambrano D.
Así, en razón a que las partes transaron comprometiéndose el ciudadano Freddy J. Zambrano D., a desocupar y entregar el local al término que solicitó y que le fue concedido, ese acuerdo es de ineludible cumplimiento pues el mismo fue alcanzado libre de apremio y fue homologado por el tribunal que llevó esa causa, lo que le impone carácter de cosa juzgada, por lo que, en caso de incumplimiento, las partes pueden demandar su ejecución y en el caso en estudio, lo transado por las partes y al que el Tribunal de Municipio le impartió su homologación, en modo alguno fue desvirtuado, al extremo que cada parte en la presente hace alusión a ella, a lo que debe añadirse que tal auto quedó firme al no haber sido impugnado mediante apelación.
Se tiene que el aquí actor Freddy J. Zambrano D., sabiendo que había asumido el compromiso de desocupar el local que venía ocupando como inquilino al término del plazo que le fue concedido en la causa que cursó por ante un Tribunal de Municipio y Ejecutor de Medidas, interpone demanda por retracto legal arrendaticio buscando enervar, de algún modo, la transacción que le permitió permanecer en el local, mediante la acción de retracto legal arrendaticio, no siendo lo apropiado pues el acuerdo homologado preserva su preponderancia y como tal, debe honrarse.
Ahora bien, atendiendo las delaciones que hace el actor apelante al fallo recurrido, se tiene lo siguiente:
Respecto al primer punto de sus informes, encuentra este juzgador de alzada que el mismo está referido a aspectos genéricos sin que señale cuál o cuáles serían las falencias, las excepciones que no fueron alegadas ni probadas, amén que tampoco indica cuál o cuáles serían los requisitos que no cumplió el juzgador de instancia en la recurrida.
El segundo punto de las denuncias de la representación del recurrente, refiere violación de normas de orden público al conferirle valor probatorio a notificaciones privadas referentes al ofrecimiento en venta del local cuando aún no se había protocolizado el documento de condominio de todo el inmueble donde está el local. Sobre este señalamiento, el enunciado del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prescribe que el ofrecimiento se haga mediante notificación auténtica, esto es, a través de una Notaría Pública, con similar tratamiento para la respuesta que haga el inquilino al oferente propietario dentro de los quince (15) días calendarios consecutivos, aceptando o bien rechazando, lo que en el caso de autos no fue cumplido por ninguna de las partes, lo que debe tenerse como convalidación recíproca, de suerte que tal falencia supone igualdad de condiciones teniéndose a las aludidas comunicaciones como instrumentos privados reconocidos motivado a que no fueron impugnados.
Nótese que el propio demandante recurrente le atribuye a las misivas el carácter de instrumento privados, razón por la que resultaba imperativo que a tenor del artículo 444 ejusdem las desconociera, lo que no hizo, de ahí entonces a que el a quo las haya valorado al haber quedado reconocidas.
En cuanto a la fecha en que el actor tuvo conocimiento de la fecha de la venta entre los hermanos, 07-02-2019, al revisar el acta de la audiencia o debate oral, en la intervención del co-demandado Claudio M. Hernández G., alegó que cuando al aquí actor le decían que se acercaba la fecha para entregar el inmueble, respondía que “… tenía un haz bajo la manga” (sic), ese señalamiento puntual en modo alguno fue atacado, desvirtuado o contradicho, pues en esa misma oportunidad, la representación del actor se refirió a “nuevos hechos o nuevas defensas” y al carácter de orden público del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que deja traslucir que el “as bajo la manga” lo constituía la acción por retracto legal arrendaticio que aquí se dilucida, dejando entrever que sabía de la venta, esperando a dos meses antes del término del plazo concedido para entablar la demanda, a lo que debe adicionarse que cuando la demandada Lirio iris Hernández W., ofreció a Claudio Miguel Hernández G., el inmueble, lo hizo en fecha “07-01-2013”, lo que denota que el ofrecimiento a Freddy José Zambrano D., la mantuvo por sobre el tiempo que ordena el artículo 38, respondiendo éste en forma confusa.
En el punto tercero de los informes, la representación del demandante le atribuye al fallo apelado omisión de pronunciamiento en cuanto a que no habría cumplido con la notificación por vía auténtica de acuerdo al artículo 38 ejusdem.
En este punto observa este juzgador que aún cuando tal omisión podría ser cierta, situación similar se presenta con la respuesta que dio el aquí actor a la propietaria, que tampoco fue llevada a cabo por la vía que indica el mencionado artículo, lo que ya fue tratado cuando se precisó la igualdad de condiciones entre los contendientes por el hecho de no hacerlo de la forma como lo señala al artículo 38 ya indicado y que se tiene como instrumentos privados reconocidos por no haber sido impugnados, de manera que esa presunta omisión no le resta el valor que le fue atribuido a las comunicaciones y aún menos que haya dolo que violentara el derecho de preferencia.
El punto cuarto de los informes del actor apelante refieren que el convenimiento alcanzado por las partes en el desalojo que cursó por ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, bajo el N° 385-15, y que fuese homologado, no extingue la relación de arrendamiento existente, lo que hace que el actor sea acreedor del derecho de preferencia ofertiva al cumplir con las condiciones que requiere la norma, en especial por no haber valorado los recibos de pagos efectuados a la propietaria, por silenciar pruebas que no fueron desvirtuadas o bien tachadas o impugnadas, violando así el derecho al debido proceso, el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva del demandante.
Sobre este punto, considera este juzgador que la transacción alcanzada por las partes del juicio de desalojo, si bien no extinguió la relación, de lo acordado en la misma se estableció que el aquí actor permanecería como inquilino por el plazo de tres (3) años pagando el canon correspondiente, sin embargo, tal acuerdo fue homologado por el tribunal que lo tramitó, lo que significa que el mismo adquirió carácter de cosa juzgada, constituyendo ley entre los partes y de perentorio acatamiento y cumplimiento, no pudiendo ahora pretender enervar y salvar sus efectos a través del ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio.
La transacción o acuerdo alcanzado por las partes en el proceso de desalojo y homologado por el tribunal que lo conoció, es determinante y decisiva para la suerte del presente proceso pues la única vía para lograr reducir o debilitar sus efectos sería a través de la nulidad de transacción, por lo que ampararse en demandar el derecho de preferencia ofertiva para adquirir el local cuando restaba poco más de dos meses para que concluyera el plazo concedido al inquilino aquí actor, constituye una estrategia desacertada, aún más cuando la respuesta que da a la oferta que le hiciera la co-demandada estuvo caracterizada por la confusión, sin que se atuviese a lo que le indicaba la oferta. Por otra parte, al no haberse cumplido fehacientemente con lo que prescribe el artículo 38 de la ley especial en relación a que la oferta y su aceptación deben llevarse a cabo de manera auténtica y estar latente y vigente por completo la transacción ya tantas veces referida, estima este sentenciador que la pretensión del actor sucumbe corriendo similar destino la apelación que ejerciera contra el fallo recurrido. Así se decide.

DECISIÓN
Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha once (11) de junio de 2021 por el co apoderado judicial del actor ciudadano Freddy José Zambrano Duque contra la sentencia proferida el día ocho (08) de junio de 2021 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada el ocho (08) de junio de 2021, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
TERCERO: SE CONDENA en costas procesales a la parte actora y recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
NOTIFÍQUESE a las partes
Dada, firmada, sellada y refrendada en la refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los doce (12) días del mes de mayo de 2022. Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.
El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada

El Secretario,

Franklin Avelino Simoes Alviárez

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 10:05 de la mañana, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.


MJBL
Exp. N° 21-4759