REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR PRIMERO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA 211° y 162 PARTE DEMANDANTE: ELIS JOSEFINA MONTILVA GARCIA, DIANA ELIZABETH MONTILVA GARCIA, DILIA JOSEFINA GARCIA DE MONTILVA y BETZY CAROLINA MONTILVA DE OROZCO, venezolanas mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-10.801.421, V- 14.041.302, V-2.812.340 y V-12.057.225, respectivamente, de este domicilio. APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: MIGUEL GERARDO BECERRA CHACÓN, titular de la cédula de identidad número V-5.665.761, inscrito en el Inpreabogado bajo N° 38.644. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil AGRO SUMINISTROS SANTA BÁRBARA “AGROSABA” C.A en su condición de arrendataria del inmueble y CIRO ALFONSO JAIMES MORANTES venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad N° V- 5.664.225 en su condición de arrendatario inicial del inmueble. DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMADADA: abogada ZULEIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR, titular de la cédula V-9.114.431 inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.435. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL) Apelación de la sentencia definitiva de fecha 11 de junio de 2021, proferida por Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. I ANTECEDENTES El trámite procesal en el juzgado a-quo. El presente juicio se inició por demanda presentada por los ciudadanos ELIS JOSEFINA MONTILVA GARCIA, DIANA ELIZABETH MONTILVA GARCIA, BETZY CAROLINA MONTILVA DE OROZCO y DILIA JOSEFINA GARCIA DE MONTILVA venezolanos mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-10.801.421, V-14.041.302 V-12.057.225 y V-2.812.340, de este domicilio, en contra de la empresa SOCIEDAD MERCANTIL AGRO SUMINISTRO SANTA BARBARA “ AGROSABA” C.A en condición de arrendataria de inmueble y CIRO ALFONSO JAIMES MORANTES en su condición de arrendatario inicial del inmueble, siendo admitida a tramite el 19 de febrero de 2019 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual se admitió por procedimiento oral. La decisión del juzgado a-quo. En fecha 11 de junio de 2021, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia definitiva, en los siguientes términos: PRIMERO: Declaró Con Lugar la demanda por motivo de Cumplimiento de Contrato interpuesto por ciudadanos ELIS JOSEFINA MONTILVA GARCIA, DIANA ELIZABETH MONTILVA GARCIA, DILIA JOSEFINA GARCIA DE MONTILVA y BETZY CAROLINA MONTILVA DE OROZCO , venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-10.801.421, V-14.041.302, V-2.812.340 y V-12.057.225, de este domicilio; contra la SOCIEDAD MERCANTIL AGRO SUMINISTROS SANTA BARBARA AGROSABA, C.A y el ciudadano CIRO ALFONSO JAIMES MORANTES representante de la sociedad de comercio y en nombre propio, por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SEGUNDO: Una vez quede firme la sentencia el representante de la sociedad mercantil deberá hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto de arrendamiento que consiste en un inmueble compuesto de galpón comercial ubicado en la calle 10 entre calles 1 y 2, galpón N° 7-152, del Barrio El Carmen, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, libre de personas y bienes en las mismas buenas condiciones en que lo recibió solvente en el pago de los servicios públicos y/o privados. TERCERO: Se condena en costa a la parte demandada por haber resultado vencida. El recurso de apelación. En fecha 21 de junio de 2021, la parte demandada a través de su defensora Ad-Litem, abogada ZUELIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR, apeló de la sentencia dictada en fecha 11 de junio de 2021, por el tribunal a-quo, según auto de fecha 23 de junio de 2021 el tribunal a-quo oyó la apelación en ambos efectos. El trámite procesal en este juzgado superior. Correspondió a este Tribunal Superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación y mediante auto de fecha 20 de julio de 2021, se le dio entrada, de conformidad con lo previsto en el artículo 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, para el trámite de las sentencias definitivas. II DETERMINACIÓN DE LA CONTROVERSIA Alegatos de la parte demandante como fundamento de su pretensión: Alegó en su libelo de demandada la parte actora, que el contrato fue suscrito en fecha 01 de noviembre de 2013, y que en la cláusula segunda del contrato se estipulaba que se iniciaba el 01 noviembre de 2013, y que su duración era de seis meses, prorrogables automáticamente por periodos iguales y sucesivos; o al menos que algunas de las partes no quisiera continuar con el contrato y manifestase por escrito su voluntad de continuar o no con el contrato, con no menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo o de unas de la prorrogas. Narro que en fecha 15 de agosto de 2015, se le notificó a la arrendataria en la persona del presidente ciudadano Ciro Alfonso Jaimes Morantes, la no prorroga del contrato de arrendamiento, comunicado ratificado mediante notificación judicial tramitada ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la circunscripción judicial del estado Táchira. Asimismo alegó que el lapso legal de prorroga establecido en articulo 26 de la ley de Alquileres de locales comerciales (sic) es de tres años, se inicio el 01 de noviembre de 2015 y venció el día 01 de noviembre de 2018, aun cuando se le notificó que el lapso de prorroga legal comenzaría a partir del día 01 de septiembre del 2015, tomando como fecha de inicio el día 01 de noviembre de 2015 en consideración de lo establecido en la ley la duración minima de los contratos es de un (01) año, razón por la cual tomamos como fecha de terminación del contrato, todo en aras de garantizarle al arrendatario el goce de sus derechos. Afirmó que el día 01 de noviembre de 2018, venció la prórroga legal y el arrendatario debió entregar el inmueble lo cual no hizo. Peticiones de la parte demandante. Que en vista del vencimiento de la prórroga legal, el arrendatario cumpla el contrato de arrendamiento y en consecuencia, le sea entregado el inmueble arrendado libre de personas y de bienes en perfecto estado de conservación y habitabilidad en que lo recibió, cancele los gastos por los servicios públicos consumidos, así como pagar las costas que puedan originarse en la presente demanda. Alegatos de la parte demandada. En el escrito de contestación de demanda presentada en fecha 21 de octubre de 2019, por la defensora Ad Litem ZULEIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR, rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes en contra del ciudadano CIRO JAIMES MORANTES, como representante legal de AGRO SUMINISTRO SANTA BÁRBARA “AGROSABA”. Igualmente solicito se declare sin lugar la demanda aquí interpuesta en contra de su representado. Síntesis de la controversia. El presente litigio se basa en determinar si la parte demanda incumplió con lo establecido en el contrato de arrendamiento de fecha 01 de noviembre de 2013, y si el demandado se encuentra ocupando el inmueble objeto de la controversia. Si incumplió al no hacer entrega de mismo dado de que ya se había vencido el contrato y la prorroga legal. Informes de la parte demandante. En fecha 16 de agosto de 2021, la parte demandante abogado MIGUEL GERARDO BECERRA CHACÓN, presentó escrito de informes en el que sostiene los alegatos expuestos en el escrito libelar de la demanda, la demandante incumplió en no hacer la entrega formal del local; local que les pertenece a sus mandantes, una vez vencido el contrato de arrendamiento y sus respectivos plazo legal no cumplió con las obligaciones contractuales en dicha relación arrendaticia. Y por razones ya expuestas solicito declare sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y ratifique en todo y cada una de sus partes la sentencia apelada. Informes de la parte demandada. En fecha 18 de agosto de 2021, la defensora Ad-Litem abogado ZULEIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR, presentó escrito de informes en que hizo un recuento de la contestación de la demanda, solicitó la revisión de la sentencia apelada ya que fue declarada con lugar la demanda en contra de los intereses patrimoniales del demandado, por lo que pide se revoque y se dicte a favor de su defendido declarando con lugar esta apelación. Observaciones de la parte demandada. En fecha 24 de agosto de 2021, la parte demandada a través de la defensora Ad-Litem abogado ZULEIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR, presentó escrito de observaciones a los informes de la parte contraria, donde expone que aún a pesar de no haberse logrado la información y ubicación con su defendido y estando en la oportunidad legal para hacerlo cumplió con todas las actuaciones como defensor Ad Litem, escrito en el que reitero como observaciones que todo lo solicitado por la parte demandante le sea negado, ya que va en contra de los interés patrimoniales de su representado, en consecuencia declare con lugar esta apelación ya que la sentencia apelada va en contra de los interés que como arrendatario tiene su defendido. Observaciones de la parte demandante. En fecha 31 de agosto de 2021, el apoderado de la parte demandante abogado MIGUEL GERARDO BECERRA CHACÓN, presentó escrito de observaciones a los informes de la contraparte, la parte apelante explica en sus informes que apeló de la sentencia dictada por el tribunal de primera instancia para cumplir con su deber de salvaguardar los derechos e intereses de su defendidos. Tal como lo impone la ley dado su carácter de defensor Ad Litem, mas sin embargo en su escrito de informes no hace ninguna referencia en que se haya incurrido en algún vicio que pudiera tener la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia. Ratifica que sus representados no prestaron atención a las resultas del juicio a pesar de haberse comunicado con ellos destacando de igual manera que el local objeto del litigio se encuentra desocupado por parte de los demandados. Es por lo que pide que la apelación sea declarada sin lugar y se ratifique todas y cada una de la partes de la sentencia dictada en Primera Instancia. III MOTIVACION El objeto de fondo de este procedimiento, es la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL por vencimiento de la prórroga legal que se encuentra prevista en el artículo 40 del decreto con rango y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, que textualmente dice: ARTÍCULO 40: Son causales de desalojo: “g- que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las parte”. Por su lado, el artículo 26 ejusdem, establece el derecho a la prórroga legal y lo concerniente a los tiempos que se otorgan de prórroga legal: “En los contratos de arrendamiento con plazo de seis meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: a.-Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b.-Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d.- Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación. El artículo 1.159 del Código Civil, establece: “Artículo 1.159 ejusdem: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Asimismo, el artículo 1.160 ejesudem, prevé la buena fe en la ejecución de los contratos, disponiendo que, en cuanto a sus efectos las partes deban sujetarse a sus propias regulaciones contractuales; pero también, a la equidad, el uso y la ley, atemperando la “libertad” de hacer y disponer de las partes. Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.” A su vez, para la eventualidad de que cualquiera de las partes incurra en incumplimiento, el artículo 1.167 ejusdem, le otorga el derecho a la otra parte que ha cumplido con sus obligaciones, para que demande a la otra parte, bien el cumplimiento o la resolución, con el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. Y conforme a la doctrina (Eloy Maduro Luyando: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Universidad Católica Andrés Bello, Caracas. 1979. Cuarta Edición, capítulo 33), las condiciones requeridas para la procedencia de la acción (rectius: pretensión) resolutoria o de cumplimento del contrato son las siguientes: 1) Que el contrato cuya resolución o cumplimiento se pide sea un contrato bilateral. 2) Que exista el incumplimiento culposo de la obligación de una de las partes. 3) Que la parte que intente la acción (rectius: pretensión) de resolución de cumplimiento haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación. Análisis probatorio: A los folios 19 al 20 corre inserto, notificación judicial tramitada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la circunscripción Judicial del estado Táchira de fecha 06 de octubre de 2015, el cual fue agregado en original conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachado dicho instrumento dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere el valor probatorio, en la que se le notifica de la prorroga legal al ciudadano Ciro Alfonso Jaimes Morantes en su carácter de presidente de la empresa Agro suministros Santa Bárbara Agrosaba C.A. A los folios 27 y 28 corre inserto, original del documento de contrato de arrendamiento por la Inmobiliaria Santa Mónica S.R.L, de fecha 1 de noviembre de 2013, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de que entre la Inmobiliaria Santa Mónica S.R.L por una parte y AGRO SUMINISTROS SANTA BARBARA C.A, por la otra, celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble consistente en un local comercial ubicado en la carrera 10, entre calles 1 y 2, galpón N° 7-152 del Barrio el Carmen, Parroquia la Concordia del Municipio San Cristóbal del estado Táchira. Al folio 29 corre inserto, notificación privada suscrita por inmobiliaria Santa Mónica S,R.L de fecha 15 de agosto de 2015 el cual fue agregado en original conforme lo establece el artículo 429 del código de procedimiento civil y al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia, el mismo hace fe que la inmobiliaria Santa Mónica como administradora del inmueble actuando en nombre y representación de la propietaria, notifica al ciudadano CIRO ALFONSO JAIMES MORANTES que no le será prorrogable el contrato de arrendamiento. Al folio 89 al 90 corre inserto, acta de inspección judicial de fecha 21 de octubre de 2020, realizada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de Circunscripción Judicial del estado Táchira, en la carrera 10, Parroquia La Concordia, con la asistencia del abogado MIGUEL GERARDO BECERRA CHACÓN apoderado de la parte demandante, igualmente se encontraba presente la abogada ZULEIKA HUNG FUENMAYOR en su carácter de defensora Ad Litem, se encontraba igualmente la ciudadana BETZY CAROLINA MONTILVA DE OROZCO en su carácter de demandante, Inspección Judicial practicada por el tribunal a quo dentro del lapso probatorio, con la cual se pudo apreciar con inmediación del juez de la causa, los hechos constatados en la misma, donde se probo que el local se encuentra totalmente cerrado, haciendo el llamado en varias oportunidades sin obtener respuesta, verificándose el estado y conservación del local por la parte externa constatando que la fachada esta pintada de color azul y blanco, con una venta negra de hierro y una reja con cerraduras que protege al portón principal, la reja es de color gris y el portón principal de color azul; igualmente en la parte frontal del local se lee “multiservicios Mileniun”, especialidades en latonería y pintura y mecánica en general, caja hidráulicas, aire acondicionado. “La co-demandante BETZY MONTILVA informo que los avisos corresponden a los inquilinos anteriores. Ya que anteriormente decía “Alimentos Purina”, que son los demandados de autos, pero estos quitaron el aviso hace aproximadamente 15 días el aviso estaba afuera, se soportaba en una estructura de hierro adherida a la pared del local, en virtud de que no se pudo ingresar al inmueble por encontrarse cerrado, el tribunal no pudo describir la parte interna del local. “El apoderado de la parte demandante abogado Miguel Becerra solicito el derecho de palabra derecho que se fue concedido ratificado lo solicitado en sentido de que se deje constancia que el inmueble de la acción llevada en esta causa se encuentra cerrado y en estado de descuido en su parte exterior y en la presunción de que el negocio que aquí funcionaba no esta operativo”. Solicito el derecho de palabra la abogado Zuleika Hung Fuenmayor en su condición de defensora ad litem para exponer: “se evidencia en este momento lo expuesto por mi a lo largo de este proceso judicial que a la fecha no he podido ubicar a mi representado por cuanto no me ha sido posible accesar al inmueble y solo he logrado con el en una oportunidad comunicación telefónica donde les informe de la presente causa”. Esta inspección es valorada conforme a lo señalado en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento civil, pues con ella quedó demostrado que el inmueble se encuentra totalmente cerrado y en completo abandonado por parte del arrendatario. Conclusión del análisis probatorio. Quedó comprobada la existencia de la relación arrendaticia basada en contrato privado de arrendamiento establecido por ambas partes, donde igualmente el arrendatario gozó de la prorroga legal y de la extensión de dicha prórroga que le fue otorgada por la arrendadora, y se comprobó que la parte demandada se negó a hacer entrega del inmueble en cuestión, así mismo quedo demostrado el estado de abandono en que se encuentra el inmueble objeto de controversia, por tanto resulta procedente la demanda de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL Comercial) y en consecuencia la entrega del mismo a la parte demandante. El tribunal para decidir el presente asunto, lo hace teniendo especialmente en cuenta lo establecido en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Inmuebles para el Uso Comercial que prevé que, al vencimiento del los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: hasta un año: de 6 meses; mas de 1 año y menos de 5 años: 1 año; más de 5 años y menos de 10 años: 2 años; y más de 10 años: 3 años. En criterio de este jurisdicente superior, siguiendo el criterio de la Sala Constitucional en sentencia N° 137 del 11 de marzo de 2016, la prórroga legal prevista en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Inmuebles para el Uso Comercial, opera de pleno derecho, automáticamente, sin necesidad de notificación alguna. En el presente caso el tiempo de duración del arrendamiento fue de seis (6) meses, pues comenzó a correr la prorroga legal 1 de noviembre de 2015 y concluyó el 01 de noviembre de 2018, vencidos el tiempo, el arrendatario no hizo entrega del inmueble. Por lo que se configuró el supuesto de hecho de la pretensión de desalojo que prevé el artículo 40 literal “g” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Inmuebles para el Uso Comercial, siendo ello así debe ser declarada sin lugar la apelación y confirmada la decisión del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. Así se decide. IV DISPOSITIVA Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN ejercida por la abogada ZULEIKA COROMOTO HUNG FUENMAYOR defensora Ad-Litem de la parte demandada Sociedad Mercantil AGRO SUMINISTROS SANTA BARBARA “AGROSABA” C.A., y CIRO ALFONSO JAIMES MORANTES, contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el día 11 de junio de 2021. SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el día 11 de junio de 2021. TERCERO: SE CONDENA en costas del recurso a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y en su oportunidad legal, bájese el expediente. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los treinta y un (31) días del mes de marzo del año dos mil veintidós (2022). Años 211° de la Independencia y 163° de la Federación. La Juez, Rosa Mireya Castillo Quiroz.- La Secretaria, Mirley Rosario Colmenares de Mora.- En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las once y treinta minutos (11:30 a.m.) de la mañana, dejándose copia de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y copia fotostática certificada para el archivo del tribunal.- Exp. N° 7847 RMCQ/gyvm.