TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL ATIKO BIENES RAICES C.A., constituida mediante documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 26 de mayo de 1999, bajo el N° 80, tomo 10-A, representada por su presidente GERARDO FRANCISCO JUGO RUEDA, titular de la cédula de identidad N° V- 2.894.588; y SOCIEDAD MERCANTIL EMBOTELLADORA OCCIDENTAL C.A., constituida mediante documento inscrito en el Registro de Comercio que lleva el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 29 de abril de 1946, bajo el N° 19, con reforma estatutaria total efectuada el 26 de diciembre de 1995, mediante acta de asamblea de accionistas inscrita en el registro mercantil primero de la circunscripción judicial del estado Táchira, en fecha 29 de enero de 1996, bajo el N° 6, tomo 3-A, representada por su presidente GERARDO GRANCISCO JUGO RUEDA, titular de la cédula de identidad N° V- 2.894.588

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado CARLOS ALBERTO CUENCA FIGUEREDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 14.606.934, inscrito en el Ipsa N° 91.183.

PARTE DEMANDADA: JESUS ANTONIO PARRA LOPEZ, Colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.032.830, domiciliado en la calle 1, carrera 9 y 10, Barrio El Carmen, La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira

APORDERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: EFRAIN JOSE RODRIGUEZ GOMEZ y JESUS ARNOLDO ZAMBRANO CASTRO, venezolanos, titular de la cédula de identidad N° V- 5.024.067 Y V- 5.680.582, Inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 28.204 y 36.806

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL por vencimiento de la prorroga legal.

EXPEDIENTE: 9696

CAPITULO I
NARRATIVA
HECHOS ALEGADOS EN LA DEMANDA.

En fecha 14 de octubre de 2021 la parte demandante SOCIEDAD MERCANTIL ATIKO BIENES RAICES C.A., representada por su presidente GERARDO
FRANCISCO JUGO RUEDA y SOCIEDAD MERCANTIL EMBOTELLADORA OCCIDENTAL C.A., representada por su presidente GERARDO GRANCISCO JUGO RUEDA.
En fecha 27 de octubre de 2021, mediante auto de este Juzgado, se admitió la presente demanda, de conformidad con el procedimiento especial oral y librando la respectiva boleta de citación. (F.35 Y 36)
En fecha 05 de noviembre de 2021, mediante diligencia del alguacil adscrito a este Juzgado, se informó que suministro los emolumentos para la compulsa. (F.37)
En fecha 08 de noviembre de 2021, mediante diligencia del alguacil adscrito a este Juzgado, procedió a citar a la parte demandada, pero se negó a firmar. (F.38 Y 39)
En fecha 15 de noviembre de 2021, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora, solicito librar la boleta de notificación de conformidad con el articulo 218 del Código de Procedimiento del Civil. (F.40)
En fecha 22 de noviembre de 2021, mediante auto de este Juzgado, se libró la boleta de notificación a la parte demandada, de conformidad con el articulo 218 del Código de Procedimiento del Civil. (F.41 Y 42)
En fecha 24 de noviembre de 2021, mediante diligencia de la secretaria adscrita a este Juzgado, informó que fijó la boleta de notificación. (F.43)
En fecha 25 de noviembre de 2021, mediante diligencia de la parte demandada, asistida de abogado, otorgó poder apud acta EFRAIN JOSE RODRIGUEZ GOMEZ y JESUS ARNOLDO ZAMBRANO CASTRO, venezolanos, titular de la cédula de identidad N° V- 5.024.067 Y V- 5.680.582, Inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 28.204 y 36.806. (F.44 Y 45)
En fecha 19 de enero de 2022, mediante escrito suscrito por los apoderados judiciales de la parte demanda, dieron contestación a la demanda.
En fecha 31 de enero de 2022, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora, señala que las documentales consignadas en la contestación de la demanda, no se encuentran firmadas por la demandante al igual que la presente demanda no esta fundamentada en la falta de pago si no por el vencimiento de la prorroga legal e impugnan los mismos (F.130)
En fecha 31 de enero de 2022, mediante auto de este Juzgado, se fijo oportunidad para la audiencia preliminar. (F.131)
EN fecha 03 de febrero de 2020, mediante escrito de los apoderados judiciales de la parte demandada, insiste en hacer valer los originales de recibos presentados en la contestación a la demanda (132 al 136)
En fecha 07 de febrero de 2022, mediante acta de este Juzgado, se celebró la audiencia preliminar. (F.137 Y 138)
En fecha 10 de febrero de 2022, mediante auto de este Juzgado, se establecieron los limites de la controversia en los siguientes términos: 1.- Determinar la existencia o no de la tacita reconducción; 2.- el tipo de relación de arrendamiento que vincula a las partes en controversia, o sea, determinada o indeterminada; 3.- la existencia o no de la prorroga legal y se fijo 8 días para la promoción de pruebas. (F.139)
En fecha 14 de febrero de 2022, mediante escrito del apoderado judicial de la parte demandada, promovió escrito de pruebas. (F.140 AL 144)
En fecha 15 de febrero de 2022, mediante auto de este Juzgado, se agregaron y admitieron las pruebas de la parte demandada, y se libró el oficio N° 049, a Sudeban para que informe sobre lo peticionado.(F.145 AL 146)
En fecha 31 de enero de 2022, mediante diligencia del apoderado judicial de la parte actora, señala que las documentales consignadas en la contestación, no se encuentran firmadas por la demandante al igual que la presente demanda no esta fundamentada en la palta de pago si no por el vencimiento de la prorroga legal e impugnan los mismos (F.130)
En fecha 31 de enero de 2022, mediante auto de este Juzgado, se fijo oportunidad para la audiencia preliminar. (F.131)
En fecha 03 de febrero de 2020, mediante escrito de los apoderados judiciales de la parte demandada, insiste en hacer valer los originales de recibos presentados en la contestación a la demanda (132 al 136)
En fecha 07 de febrero de 2022, mediante acta de este Juzgado, se celebró la audiencia preliminar, donde la parte actora, ratifico el contenido de la contestación a la demanda, y niegan que mediante el sexto y ultimo contrato hallan manifestado su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia, hasta el hecha de su representada, y que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por la tacita reconducción y los apoderados judiciales de la parte actora, impugna y desconoce las pruebas documentales aportadas en la contestación a la demanda. (F.137 Y 138)
En fecha 10 de febrero de 2022, mediante auto de este Juzgado, se establecieron los limites de la controversia en los siguientes términos: 1.- Determinar la existencia o no de la tacita reconducción; 2.- el tipo de relación de arrendamiento que vincula a las partes en controversia, o sea, determinada o indeterminada; 3.- la existencia o no de la prorroga legal y se fijo 8 días para la promoción de pruebas. (F.139)
En fecha 14 de febrero de 2022, mediante escrito del apoderado judicial de la parte demandada, promovió las pruebas documentales de los primero 5 contratos anexos en el escrito de demanda y el legajo de recibos consignado con el escrito de contestación y solicita prueba de informes. (F.140 AL 144)
En fecha 15 de febrero de 2022, mediante auto de este Juzgado, se agregaron y admitieron las pruebas de la parte demandada, y se libró el oficio N° 049, a Sudeban para que informe sobre lo peticionado.(F.145AL 146)
En fecha 21 de febrero de 2022, mediante escrito de la parte actora, promovió prueba. (f.149 y 150)
En fecha 23 de febrero de 2022, mediante auto de este Juzgado, se REVOCA por CONTRARIO IMPERIUM, y establecieron los limites de la controversia en los siguientes términos: 1.- Determinar la existencia o no de la tacita reconducción; 2.- el tipo de relación de arrendamiento que vincula a las partes en controversia, o sea, determinada o indeterminada; 3.- la existencia o no de la prorroga legal y se fijo 5 días para la promoción de pruebas y se libró boleta de notificación(F.149 al 151)
En fecha 24 de febrero de 2022, mediante diligencia del alguacil adscrito a este Juzgado, notificó a la parte actora. (F.152 Y 153)
En fecha 24 de febrero de 2022, mediante diligencia del alguacil adscrito a este Juzgado, notificó a la parte demandada (F.154 Y 155)
En fecha 20 de abril de 2022, mediante auto de este Juzgado de este Juzgado se agregó el oficio de fecha 01 de abril de 2022, N° SIB-DSN-CJ-PA- # 01895 (f.167 al 169)
En fecha 27 de abril de 2022, mediante auto de este Juzgado, se aboco al conocimiento de la presente causa la ciudadana Juez Johanna Lisbeth Quevedo Poveda, y agregó el oficio N° 202200583 de fecha 05 de abril de 2022, constante de 220 folios útiles (F. 170 AL 378)
Pieza II
En fecha 27 de abril de 2022, mediante diligencia de la parte actora, solicito el abocamiento de la presente causa. (F.02)
En fecha 05 de mayo de 2022, mediante auto de este Juzgado, se fijo oportunidad para la audiencia oral- (F.03)
En fecha 01 de junio de 2022, se llevó a cabo la audiencia oral acordada por auto de fecha 05 de mayo de 2022. (fl. 4)
AUDIENCIA ORAL
La parte actora, manifestó que el asunto que nos trae aquí es la pretensión de demanda de desalojo de local comercial en virtud de la terminación de relación arrendaticia donde ATIKOS demanda como arrendatario de un inmueble en la concordia. De un estacionamiento de dimensiones considerables. En cuanto a los argumentos de hecho, se inicio en el año 2003 la relación arrendaticia mediante contrato de un año y que vencía el 30 de junio del año 2014 posterior se renovó por la misma duración dentro de 4 años, hasta llegar a un 6to contrato y que este constituye la prórroga legal. En la cláusula 3era se especifica que no habrá renovaciones o prorrogas. El no ha desocupado, se ha hablado con él y no hay voluntad es por ello que nos lleva a demandar. Conforme a derecho, la sala constitucional indica que el lapso de prorroga legal no hay lapso. Para el año 2014, se debía realizar una nueva regulación, la causal g del artículo 40, dispone que el contrato venza y que allí inicia la prórroga. Es decir, que en este caso, al no existir la tacita reconduccion, sino la prorroga legal por terminación de contrato. La indeterminación no es posible por cuanto se anuncio que no habría reanudación de contrato. En el libelo de la demanda se indica la jurisprudencia que habla del caso, el supuesto de la indeterminación con aplicación de la ley vigente que establece el caso especifico por cuanto la ley lo resuelve. Es por ello que en el acto de promoción de pruebas otorgamos todos los mecanismos probatorios para la veracidad de los contratos. Solicito se declare con lugar la demanda y el desalojo del inquilino.
La parte demandada que si bien es cierto, la relación arrendaticia inicio en el 2003 y convenimos todo ello, menos en el 6to pues allí de una manera disfrazada se establece una prórroga. Sin embargo, aceptamos que hay un error por parte de la parte actora, sin embargo ese contrato venció el 01 de julio del 2001 y alegamos la tácita reconducción por cuanto posterior han transcurrido 10 años y tres meses, en el cual la aparte actora permitió que pacíficamente mi representado se mantuvieran, le aumentaron el canon, existen pagos y fueron impugnados por el 449 y 444. Sin embargo como se puede observar en el expediente, hay pruebas originales. Los artículos alegados indican que son copias fotostáticas, y en este caso son originales con la mención original para el cliente, igualmente la parte actora impugna y desconoce conforme a 444, porque a su decir, estas pruebas que tuvieron 10 años pacíficamente y desconoce la firma. Igualmente para desvirtuar la tacita reconduccion, impugnan transferencias hechas en la cuenta de la empresa ATIKOS C.A y en virtud de ello, promovemos la prueba de informe, demostrando con el oficio de SUDEBAN que desde año 2017 hasta el 2021 que la empresa ha recibido sin oposición, solo ejerció la acción que a nuestro criterio es errado por que debía demandar la resolución de contrato, el cual demostraría la inconformidad del demandante al demandado para con el inmueble, es una relación que a partir del año 2011, no fue perturbado la posesión del inmueble, solo hasta el 27 de octubre del 2021 que demandan. En el informe de SUDEBAN, para demostrar las transferencias por Internet, se observa los pagos. Asimismo impugnaron unas planillas de depósitos del banco provincial que son conforme a la doctrina y la jurisprudencia son de valor documento privado con características privado porque las partes han suscrito una cuenta de banco corriente y ellos se someten a las situaciones, el tercero que lo emite no se traslada a ratificar estos instrumentos, en la insistencia para hacer valer los documentos impugnados se cita una jurisprudencia en el cual la sala indica que debe observarse como pruebas de indicio mediante la
sana critica, por cuanto demostramos que la parte actora no perturbo al arrendatario. Lo permitió, aumento el canon y dispuso de las cantidades. En virtud de todo esto, hay suficiente jurisprudencia, donde el demandado mantenga posición del inmueble, opera la tacita reconducción. En virtud de esto pido que la demanda sea declarada sin lugar, por cuanto esta demostrado que hubo posesión pacifica, aunque no hubo contrato, sin embargo, se demuestra que la arrendada estuvo allí con consentimiento de la parte actora
ALEGATOS DE LAS PARTES
ESCRITO DE DEMANDA:
Que suscribieron (5) contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinados, cada uno con una duración anual; y, un sexto contrato, para la prórroga legal. Mediante el primer contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 19 de junio de 2003, bajo el Nº 84, tomo 47, de los libros de Autenticaciones, anexo “C”, la sociedad mercantil Atiko Bienes Raíces C.A., obrando como arrendadora, dio en arrendamiento al arrendatario Jesús Antonio Parra López un inmueble ubicado en la calle 1, entre carreras 9 y 10 Barrio El Carmen, La Concordia, San Cristóbal, el cual es propiedad de la sociedad mercantil Embotelladora Occidental C.A., según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, el 3 de marzo de 1978, bajo el N° 66, folios 139 al 141, Tomo 5, Protocolo Primero, que según la cláusula segunda este inmueble está destinado única y exclusivamente para taller y estacionamiento de automotores, y según la cláusula TERCERA su duración fue de un año que inició el 1° de julio de 2003 y terminó el 30 de junio de 2004.
Que el segundo contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 10 de noviembre de 2004, bajo el Nº 27, tomo 130, de los libros de Autenticaciones, que en original agrego como anexo “E”, tuvo una duración de un año que inició el 1º de julio de 2004 y terminó el 30 de junio de 2005. Que el tercer contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 24 de febrero de 2006, bajo el Nº 51, tomo 37, de los libros de Autenticaciones, que en original agrego como anexo “F”, tuvo una duración de un año que inició el 1º de julio de 2005 y terminó el 30 de junio de 2006. Que el cuarto contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 3 de octubre de 2006, bajo el Nº 29, tomo 223, de los libros de Autenticaciones, que en original agrego como anexo “G”, tuvo una duración de un año que inició el 1º de julio de 2006 y terminó el 30 de junio de 2007. Que el quinto contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 4 de marzo de 2008, que en original agrego como anexo “H”, tuvo una duración de un año que inició el 1º de julio de 2007 y terminó el 30 de junio de 2008.
Que mediante el sexto y último contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 6 de noviembre de 2008, bajo el Nº 34, tomo 253, de los libros de Autenticaciones, anexo “I”; la sociedad mercantil ATIKO BIENES RAÍCES, C.A., obrando como arrendadora y el arrendatario JESÚS ANTONIO PARRA LÓPEZ, manifestaron inequívocamente su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia, pues, según su cláusula TERCERA, la duración de un año del 1º de julio de 2008 al 30 de junio de 2009, correspondía al lapso de prórroga legal, vencida tal prórroga el arrendatario debía entregar el inmueble desocupado, dejando expresa constancia que no habrá más prórrogas o renovaciones del contrato, por lo que textualmente pactaron:
TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de u año (1) contado a partir del PRIMERO DE JULIO DE 2008, quedando terminado el TREINTA (30) de JUNIO DE 2009, en cuya oportunidad EL ARRENDATARIO deberá entregar el inmueble objeto de este contrato totalmente desocupado y en las condiciones en que lo recibe en la presente fecha, sin que haya lugar a más renovaciones o prórrogas del contrato, por cuanto el lapso de duración indicado corresponde a la prórroga legal establecida en el literal b) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigente.

Que La prórroga legal transcurre de pleno derecho, sin notificación alguna, Que terminada la duración de los cinco (5) contratos de arrendamiento el 30/6/2008, por expreso convenio entre las partes (cfr. cláusula tercera del sexto contrato), comenzó a transcurrir la prórroga legal fijada –por las partes– en un año en beneficio del arrendatario, según el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que los cinco contratos de arrendamiento tuvieron una duración de cinco años, por lo tanto la prórroga leal era de dos años, según el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, aplicable ratione temporis.
Que la prórroga legal conforme a la ley terminó el 30/6/2010 –en lugar del 30/6/2009 fijado por las partes, por tanto, el arrendatario debía entregar el inmueble arrendado, en esa fecha, por una causa expresamente establecida en la ley. Que esa rectificación de la duración de la prorroga legal fijada por las partes, no pasa de ser un error material, porque el arrendatario no entregó el inmueble el 30 de junio de 2009 ni el 30 de junio de 2010, no se le cercenó su derecho a la prórroga legal.
Que el Incumplimiento de la obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado, terminada la duración de los contratos de arrendamiento el 30 de junio de 2010, por imperio de la ley y por expreso convenio entre las partes comenzó a trascurrir la prórroga legal de dos años que terminó el 30/6/2010, por lo tanto, el arrendatario debían entregar el inmueble arrendado, en esa fecha y sin necesidad de notificación alguna, situación que no lo ha hecho hasta la fecha de hoy. Que ese incumplimiento de la obligación legal y contractual de todo arrendatario, constituye una suprema injusticia material, pues, disfruta de un inmueble comercial, desde que terminó la duración de los contratos, durante su prórroga legal y durante los once años de retraso en el cumplimiento de su obligación legal y contractual, sin contraprestación alguna.
Fundamentó la presente demanda de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como el criterio de la sentencia 137 del 11 de marzo de 2016, la Sala Constitucional; criterio de la Sala Constitucional en la sentencia 556 del 11 de julio de 2016.
Que conforme a las normas legales y jurisprudenciales citadas, no existe tácita reconduccion, por cuanto la voluntad de poner fin a la relación arrendaticia por el tiempo determinado en los cinco contratos antes señalado, está expresa e inequívocamente manifiesta en el sexto y último contrato, al pactar que ese contrato correspondía a la prórroga legal que esa prórroga duraría un año, hasta el 30 de junio de 2009, que al terminar esa prórroga el arrendatario debía entregar desocupado el inmueble arrendado y que no habrá más prórrogas o renovaciones del contrato, en según lugar, por aplicación del principio de la realidad del hecho de no existir acuerdo entre las partes, para celebrar nuevos contratos que establezcan nuevos términos de duración y, en tercer lugar porque
esa falta de celebración de nuevos contratos escritos, no exime al arrendatario del cumplimiento de sus obligaciones contractualmente adquiridas.
Que de los cinco contratos de arrendamiento así como en el sexto contrato la prórroga legal, en su cláusula TERCERA, se evidencia de manera inequívoca que la relación arrendaticia es a tiempo determinado, lo cual permite descartar la tácita reconduccion.
Que la ley vigente de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, en su artículo 40, literal g) expresamente excluye la tácita reconducción, pues, tipifica como causal de desalojo el vencimiento de la duración del contrato suscrito, cuando no existe acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
Por último, alego que con fundamento en las normas contractuales y legales mencionadas, es evidente la procedencia de la pretensión de desalojo en cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado por vencimiento de su duración y de la prórroga legal, por la extinción de la duración de los cinco contratos de arrendamiento por cinco años a razón de un año cada uno, desde el 1 de julio de 2003 hasta el 30 de junio de 2008, por el hecho cierto e incontrovertible de que no existe acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. Que por la extinción de la prórroga legal, pues, al haber tenido la relación arrendaticia una duración de cinco años, el arrendatario de pleno derecho disfrutó de la prórroga legal de dos años, la cual terminó el 30 de junio de 2010 y, porque el arrendatario ha incumplido con la obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado por vencimiento de su duración y la prórroga legal e infructuosas como han resultado las gestiones amigables para resolver el asunto, la consecuencia jurídica es el desalojo por vía judicial.
Que por todo lo expuesto, en nombre de sus representados ATIKO BIENES RAICES C.A., y EMBOTELLADORA OCCIDENTAL C.A., demandó formalmente al ciudadano JESUS ANTONIO PARRA LOPEZ, para que se le ordene el desalojo y lo condene a la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ubicado en la calle 1, entre carreras 9 y 10, Barrio El Carmen, en La Concordia, San Cristóbal, en las buenas condiciones que lo recibió, con los servicios públicos pagados hasta el mes anterior a la fecha de ejecución de la sentencia.

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.
Que convinieron en que la relación arrendaticia se inicio el 01 de julio de 2003 y estuvo regida por los contratos suscritos con la parte actora mediante los primeros cinco contratos señalados en su fundamentación de hecho.
Negó, rechazó y contradijo, el argumento expresado por la parte actora en su libelo de demanda que: “mediante el sexto y último contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 6 de noviembre de 2008, bajo el Nº 34, tomo 253, de los libros de Autenticaciones, anexo “I”; la sociedad mercantil ATIKO BIENES RAÍCES, C.A., obrando como arrendadora y el arrendatario JESÚS ANTONIO PARRA LÓPEZ, manifestaron inequívocamente su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia, pues, según su cláusula TERCERA, la duración de un año del 1º de julio de 2008 al 30 de junio de 2009, correspondía al lapso de prórroga legal”
Que la parte actora pretende desnaturalizar ese último contrato de arrendamiento, restándole un mes al año e incluir de forma abusiva y leonina a su favor para perjudicar a su representado al señalar que dicho lapso se refería a Prórroga legal establecida en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para ese momento, cuando lo cierto es que se refiere a un nuevo contrato de arrendamiento y no a la prórroga legal, viciando y contrariando lo establecido en el artículo 7 eiusdem, que considera como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de sus derechos como arrendatario, pues realmente después de transcurrido dicho lapso de un año, que sería el sexto año de relación arrendaticia, es que se iniciaba el lapso de prórroga legal, imperando en este caso la realidad sobre las formas tal como lo fija la parte final del artículo 3 de la Ley de Arrendamiento para el Uso Comercial.
Que la porroga legal que le hubiese podido corresponder a su representado, de tomar en cuenta seis años de real y efectiva relación arrendaticia debió haber sido dos años contados a partir del 1 de julio de 2009 que vencería el 01 de julio de 2011 y no como desacertadamente lo quiere hacer ver la parte actora que ocurriría el 30 de junio de 2009 o que debido a su error de cálculo sería a más tardar el día 30 de junio de 2010, para hacer entrega del inmueble arrendado, situación que demuestra una evidente violación al articulo 3° de la ley regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, al pretender evadir la verdadera naturaleza jurídica de la relación contractual arrendaticia, fijando por anticipado una prórroga legal arrendaticia que operó de pleno derecho y venció el 1 de julio de 2011, pero la arrendadora y propietaria a partir de esa fecha permitieron de forma voluntaria, pacífica, publica y sin perturbar a su representado en sus derecho de arrendatario, siguieron ejerciendo la posesión del inmueble arrendado, fijando y aumentando anualmente los cánones de arrendamiento, por lo cual se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado para configurar una verdadera real y efectiva tácita reconducción del contrato de arrendamiento a tiempo determinado que se convirtió en contrato a tiempo indeterminado con la la anuencia de la parte actora para mantenerse así hasta la presente fecha, es decir, que vencida la prórroga legal el 01 de julio de 2011 hasta la fecha de admisión de la presente demanda ocurrida el 27 de octubre de 2021, han trascurrido aproximadamente 10 años y tres meses, más los seis años anteriores al vencimiento de la prórroga legal arrojan un total de 16 años y tres meses de relación arrendaticia con la parte actora, en la cual el demandado ha cumplido a cabalidad con todas las obligaciones impuestas en los contratos suscritos y en las subsiguientes renovaciones de hecho automáticas, anuales y consentidas sin oposición de la parte actora, que configuran la tácita reconducción del ultimo contrato de arrendamiento a tiempo determinado en contrato a tiempo indeterminado sobre el inmueble que ocupa como arrendatario.
Negó, rechazó y contradijo el incumplimiento de la obligación legal y contractual del arrendamiento en entregar el inmueble arrendado que le imputa la parte actora, quien supuestamente ha sufrido una suprema injusticia material, pues a su decir, disfruto de un inmueble comercial, desde que terminó la duración de los contratos, durante su prórroga legal y durante los once años de retraso en el cumplimiento de su obligación legal y contractual sin contraprestación alguna.
Que a pesar de no haber firmado entre las partes ningún otro contrato posterior al 1 de julio de 2011, fecha en la cual venció la prórroga legal, la parte actora voluntariamente sin ningún tipo de oposición respetó los derechos del arrendatario y fijó cánones de arrendamiento con aumentos anuales, los cuales ha cumplido a cabalidad desde el mismo inicio de la relación arrendaticia, incluyendo el pago al impuesto del valor agregado, tal como se evidencia en los recibos anexos al presente escrito.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
- A los folios 13 al 15 riela documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 19 de junio de 2003, anotado bajo el Nº 84, tomo 47, de los libros de Autenticaciones, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que ATIKO BIENES RAICES C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Antonio Parra López sobre un inmueble ubicado en la calle 1 entre carreras 9 y 10 Barrio El Carmen, La Concordia, San Cristóbal. Que la duración del contrato es de un año, es decir, desde el 01 de julio de 2003 hasta el 30 de junio de 2004.
- Al folio 16 corre documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Cristóbal del estado Táchira, el 3 de marzo de 1978, bajo el Nº 66, folios 139 al 141, tomo 5, Protocolo Primero, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que Gerardo Francisco Jugo Rueda, da en venta pura y simple a la Compañía Embotelladora Occidental C.A., un lote de terreno propiedad de su representada que forma parte de mayor extensión, ubicado en la zona urbana de esta ciudad, jurisdicción del Municipio La Concordia.
-Al folio 20 documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 10 de noviembre de 2004, bajo el Nº 27, tomo 130, de los libros de Autenticaciones, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que ATIKO BIENES RAICES C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Antonio Parra López sobre un inmueble ubicado en la calle 1 entre carreras 9 y 10 Barrio El Carmen, La Concordia, San Cristóbal. Que la duración del contrato es de un año, es decir, desde el 01 de julio de 2004 hasta el 30 de junio de 2005.
-Al folio 23 corre documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 24 de febrero de 2006, bajo el Nº 51, tomo 37, de los libros de Autenticaciones, cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que ATIKO BIENES RAICES C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Antonio Parra López sobre un inmueble ubicado en la calle 1 entre carreras 9 y 10 Barrio El Carmen, La
Concordia, San Cristóbal. Que la duración del contrato es de un año, es decir, desde el 01 de julio de 2005 hasta el 30 de junio de 2006.
-Al folio 26 riela documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 3 de octubre de 2006, bajo el Nº 29, tomo 223, de los libros de Autenticaciones, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que ATIKO BIENES RAICES C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Antonio Parra López sobre un inmueble ubicado en la calle 1 entre carreras 9 y 10 Barrio El Carmen, La Concordia, San Cristóbal. Que la duración del contrato es de un año, es decir, desde el 01 de julio de 2006 hasta el 30 de junio de 2007.
- Al folio 29 corre documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 4 de marzo de 2008, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que ATIKO BIENES RAICES C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Antonio Parra López sobre un inmueble ubicado en la calle 1 entre carreras 9 y 10 Barrio El Carmen, La Concordia, San Cristóbal. Que la duración del contrato es de un año, es decir, desde el 1º de julio de 2007 y terminó el 30 de junio de 2008.
- Al folio 32 riela documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 6 de noviembre de 2008, bajo el Nº 34, tomo 253, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que ATIKO BIENES RAICES C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Antonio Parra López sobre un inmueble ubicado en la calle 1 entre carreras 9 y 10 Barrio El Carmen, La Concordia, San Cristóbal. Que la duración del contrato es de un año, es decir, desde el 1º de julio de 2008 y terminó el 30 de junio de 2009, por cuanto dicho lapso corresponde a la prórroga legal.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
- A los folios 52 al 106 corren facturas las cuales no reciben valoración por cuanto la misma constituye un documento privado el cual se evidencia que no se encuentran firmadas por el emisor.
- A los folios 111 al 129 corren transferencias realizadas a la cuenta N° 010803641001000691, y por cuanto las mismas fueron ratificadas mediante la prueba de informe tal como se evidencia a los folios 170 al 377, en el que existe comunicación remitida por la lic. Isabel Trujillo Ramayo, Manager Organismos Oficiales Servicios BBVA PROVINCIAL, la cual se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal la aprecia y la valora, con la misma se demuestra que existen movimientos bancarios en las cuentas de ATIKO BIENES RAICES C.A., de Jesús Antonio Parra López y Carlos Quintero Acevedo desde el 04 de julio de 2017 al 04 de noviembre de 2021.

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
La presente causa versa sobre la demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL por vencimiento de la prorroga legal interpuesta por la SOCIEDAD MERCANTIL ATIKO BIENES RAICES C.A., representada por su presidente GERARDO FRANCISCO JUGO RUEDA, titular de la cédula de identidad N° V- 2.894.588; y SOCIEDAD MERCANTIL EMBOTELLADORA OCCIDENTAL C.A., representada por su presidente GERARDO GRANCISCO JUGO RUEDA contra el ciudadano JESUS ANTONIO PARRA LOPEZ.
Ahora bien, establece el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, establece:
Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.

De la norma trascrita se infiere que el contrato de arrendamiento con plazos de seis meses o más podrá optar el arrendatario a una prórroga que será obligatoria y optativa para el arrendatario.
Ahora bien, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 137 de fecha 11 de marzo de 2016, estableció:
En virtud de la norma precedentemente transcrita, observa esta Sala, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes.
En atención a lo anteriormente expuesto, no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comento por las razones de

inconstitucionalidad expuestas por el accionante, ya que la decisión del juzgado superior se circunscribe a declarar que: “…de la cláusula Tercera del contrato se evidencia la voluntad del arrendador de no querer bajo ninguna circunstancia que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado a consecuencia de la tácita reconducción al establecer que el mismo sería prorrogable automáticamente por el mismo tiempo con el consentimiento por escrito de las partes, lo cual no se demostró en el iter procesal se haya realizado, así como de las diligencias tendientes realizadas por la parte accionante con anterioridad al intentar una demanda de resolución de contrato de arrendamiento, y si bien es cierto, que aún cuando la sociedad mercantil demandada se encuentra ocupando el inmueble, no es por el contrato se haya convertido en indeterminado o porque operase la tácita reconducción, sino por estar disfrutando de la prórroga de ley, la cual al ser de tres años, ésta inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir el 02 de febrero de 2011 hasta el 02 de febrero de 2014, siendo intentada la presente demanda el 24 de febrero de 2014, en atención a lo expuesto mal podría tenerse el contrato objeto de litigio a tiempo indeterminado, resultando así forzoso para esta Alzada concluir que en el presente caso no operó la reconducción tácita alegada por la accionada a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por no mediar el consentimiento de la arrendadora y por haber estado la parte accionante haciendo uso de la prórroga legal la cual operó de pleno derecho”.
Por vía de consecuencia, esta Sala constata que tal como lo estableció la sentencia accionada, la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem, que establece: “Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.

Ahora bien, alega la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y en la audiencia oral que en la presente causa opera la tácita reconducción por cuanto el arrendatario a permanecido durante más de 10 años en el inmueble después de vencido los contratos de arrendamiento, pagando los cánones de arrendamiento.
Al respecto, observa este Juzgado que los contratos de arrendamiento celebrados entre las partes eran por tiempo determinado, vale decir, que contemplaban fecha de vencimiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin
determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el arrendatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de arrendamiento, sin que el arrendador se oponga, por lo que en el presente caso, no puede ser aplicado en virtud de que en fecha 06 de noviembre de 2008, por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, se celebró contrato de arrendamiento donde en su cláusula TERCERA establecieron que ese tiempo del 01 de julio de 2008 hasta el 30 de junio de 2009, era considerado como lapso que corresponde a la prórroga legal establecida en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el arrendatario debía entregar el inmueble arrendado en dicho término y sin que haya lugar a más renovaciones y prórrogas del contrato, por lo que existe la voluntad del arrendador de no continuar con dicha relación arrendaticia. Así se decide.
Así las cosas, de las actas procesales que conforman el presente expediente se observa que efectivamente entre la sociedad mercantil ATIKO BIENES RAICES C.A. y el ciudadano Jesús Antonio Parra López, existió una relación arrendaticia la cual se encuentra reflejada en los cinco contratos de arrendamiento corrientes a los folios 13 al 31 y el cual fue convenido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda. Asimismo, se evidencia que las partes de mutuo consentimiento celebraran contrato de arrendamiento de fecha 06 de noviembre de 2008, corriente al folio 32, estableciendo el tiempo de duración y, una vez finalizado dicho tiempo el arrendatario se comprometía a devolver el inmueble en las mismas condiciones de habitabilidad, y por cuanto fue vencido dicho lapso y el arrendatario no cumplió con la entrega de dicho inmueble, considera esta Juzgadora, que la presente demanda de desalojo de local comercial por vencimiento de la prórroga legal debe ser declarada con lugar. Así se declara.
Por lo anteriormente expuesto, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, conforme el artículo 2 y 26 constitucional, 12 del Código del Procedimiento Civil y 876 eiudem, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL interpuesta por el abogado CARLOS ALBERTO CUENCA FIJUEREDO, IPSA n°91.183 apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL ATIKO BIENES RAICES, C.A, inscrita por ante el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el 26 de mayo de 1999 bajo el N° 80, Tomo 10-A Y EMBOTELLADORA OCCIDENTAL, C.A con registro de comercio que llevaba el juzgado primero de primera instancia en lo civil mercantil de la circunscripción judicial del Estado Táchira, el 29 de abril de 1946, bajo el N° 19, domiciliado en San Cristóbal, estado Táchira, contra el ciudadano JESUS ANTONIO PARRA LOPEZ, titular de la cédula de identidad N° 82.032.830.
SEGUNDO: SE ORDENA al ciudadano JESUS ANTONIO PARRA LOPEZ, titular de la cédula de identidad N° 82.032.830, EL DESALOJO y entrega inmediata del inmueble objeto de la presente causa, ubicado en la calle 1, entre carreras 9 y 10, barrio El Carmen, La concordia, San Cristóbal constituido por un espacio únicamente destinado para taller y estacionamiento de automotores, en las buenas condiciones que los recibió, con los servicios públicos pagos hasta la fecha de entrega del inmueble objeto del presente litigio.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los 15 de junio de 2022.

Abg. Johanna Lisbeth Quevedo Poveda
Juez Suplente

Abg. Katherine Dineyvi Díaz
Secretaria

En esta misma fecha se dicto y publicó la anterior sentencia, siendo las 11: 00 minutos de la mañana.

Abg. Katherine Dineyvi Díaz
Secretaria

Exp. N° 9696
Letty