REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. DEMANDANTE: NANCY MAGALY VIVAS MORALES, titular de la cédula de identidad N° V-3.429.724. Apoderada de la Demandante: Abogada Sair Neferti Vivas Morales, inscrita ante el IPSA bajo el N° 25.386. DEMANDADA: NERZA ROCÍO RUÍZ CARRILLO, titular de la cédula de identidad N° V-9.232.795 y VARIEDADES Y FANTASIAS NAKARY, C.A., inscrita en el Registro Mercantil en el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, en fecha 12-08-2004, bajo el N° 5, Tomo 9-A. Apoderados de la Demandada: Abgs. Mónica Rangel Valbuena, Andrés Eloy Carrillo Villamizar, Jesús Octavio Nieves Briceño, Jorge Isaac Jaimes Larrota y Juan Pablo Díaz Osorio, inscritos ante el IPSA bajo los N°s 97.381, 122.871, 261.634, 122.806 y 140.533, en su orden. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL - (Apelación de la decisión dictada en fecha 27-04-2021, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial). En fecha 09-06-2021, se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 22.825-2018, procedente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 29-04-2021, por el co-apoderado judicial de la parte demandada contra la decisión dictada por ese Tribunal en fecha 27-04-2021. En la misma fecha de recibo 09-06-2021, este Tribunal le dio entrada y el curso de Ley correspondiente. A los fines de dar cumplimiento a la Resolución 005 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, fechada 05-10-2020, se instó a las partes a solicitar la reanudación de la causa, así como suministrar los respectivos correos electrónicos y/o números telefónicos. Por auto de fecha 07-07-2021, previo cumplimiento por parte de la apoderada judicial de la demandante, se acordó la reanudación de la causa. En consecuencia, se fijaron los lapsos correspondientes. Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto apelado: Pieza I De los folios 1 al 10, libelo de demanda presentado para distribución en fecha 22/06/2018, por la abogada Sair Neferti Vivas Morales en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Nancy Magaly Vivas arrendadora propietaria, en el que demandó por Desalojo de Local Comercial a la ciudadana Nerza Rocío Ruiz Carrillo, en su condición de arrendataria, y en forma conjunta y solidaria a la sociedad mercantil VARIEDADES Y FANTASÍAS NAKARY C.A. para que convenga en el desalojo de los locales comerciales B1 y B2, ubicados en la carrera 21 con calle 12 y que forman parte del inmueble propiedad de su mandante, con nomenclatura catastral 21-7 por la calle 12 y 12-22 por la carrera 21; o en su defecto acuerde judicialmente el desalojo de dichos locales comerciales y se los entregue a su representada por intermedio de su apoderada libre de bienes y personas, en perfecto estado de mantenimiento y de conservación , con el pago de los servicios al día, en las mismas condiciones en que le fue dado en arrendamiento, fundamentando la demanda en las causales de desalojo establecidas en los literales “c”, “d”, “e”, “g”, é “i” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Alegó que su poderdante es propietaria de los referidos dos locales comerciales contiguos pero separados; que el 01 de diciembre de 2013 constituyó contrato de arrendamiento con la ciudadana Nerza Rocío Ruiz Carrillo sobre el local B1, y el 01 de enero de 2014, sobre el local B2; que el objeto de tales contratos era para que la arrendataria desarrollara su oficio de fabricación y venta de bisutería, actividad que viene realizando inicialmente a través de la firma personal denominada FANTASIAS NAKARY, posteriormente con una Sociedad de Responsabilidad Limitada denominada FANTASIAS NAKARY, S.R.L y a partir del año 2004 con la Compañía Anónima VARIEDADES Y FANTASIAS NAKARY, C.A., de la que según su acta constitutiva y estatutaria es accionista mayoritaria. Indicó que en fecha 24 de enero de 2018 notaron que la arrendataria en forma inconsulta y sin autorización alguna de la propietaria, derribó parte de la pared que separaba y dividía los locales y que los hacía totalmente independientes entre sí, y construyó un acceso entre ambos, suponiendo que con la intención de agrandarlo, cuya expectativa era recuperar el local B2 que no tenía actividad económica hacía más de un año para que lo usara su nieta mayor con su fondo de comercio denominado Tentaciones Eiffel; afirmando que tal actuación es violatoria de la cláusula octava de los contratos de arrendamiento y encuadra en el supuesto de hecho previsto en el literal “C” del artículo 40 de la Ley Especial. Que inmediatamente, iniciaron los trámites para la inspección ocular extra litem, trasladándose el Tribunal Primero de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de San Cristóbal y Torbes en fecha 28 de febrero de 2018 para la practica de la misma, no siendo posible su realización debido a que la inquilina se negó, a pesar de las indicaciones pertinentes realizadas por el Juez, no permitiendo ni siquiera la toma de fotos, afirmando que ello viola el derecho de propiedad y además el derecho de la arrendadora de mantener la integridad del inmueble en las mismas condiciones en las que fue dado en arrendamiento, y la cláusula décima primera de ambos contratos. Que la arrendataria actuando con mala fe y temeridad destruyó parte de la pared y aperturó una puerta de acceso para comunicar ambos locales que había tomado en arrendamiento por separado, pero que al verse descubierta procedió a cerrarla nuevamente con el ánimo de ocultar su actuación abusiva, pero causando obviamente perjuicio a la estructura de ambos locales; que no fue sino hasta el 29 de marzo de 2018 al desprenderse uno de los papeles que cubrían la vista hacia el interior del local B2, cuando se constató que había reconstruido la pared; pretendiendo evadir las consecuencias jurídicas; que dicho local ha estado sin actividad comercial por más de un año, violentando la cláusula quinta contractual ya que el inmueble es de uso exclusivo comercial, afirmando que es público y notorio que la arrendataria no le daba el uso comercial al local, manteniéndolo cerrado al público y en la fachada del mismo no existe ningún tipo de aviso comercial, hecho que afirmó constituye causal de desalojo prevista en el literal “d” del artículo 40 de la Ley Especial. Que en fecha 13 de junio de 2018, la inquilina trasladó al Tribunal Cuarto de los Municipios San Cristóbal y Torbes a practicar una inspección, durante la que en forma excesiva y en abuso de poder, el Juez ordenó retirar las placas de hierro soldadas que fueron colocadas para reforzar la seguridad, que ello generó daños a la cerámica del piso, no obstante haber advertido la propietaria que no autorizaba el ingreso al local, destacando que una inspección no faculta al Juez para entrar al local sin autorización, procediendo a ejecutar medidas a solicitud de la parte promovente de una actuación de jurisdicción voluntaria, colocando a la inquilina en posesión y uso del local, quien tenía mas de un año y medio sin abrirlo y sin actividad comercial alguna. Destacó que la arrendataria consignó extemporáneamente en la cuenta nómina de la Gobernación del Estado Táchira en la que es depositada la pensión de jubilación de la actora, el pago de ciento sesenta mil bolívares (Bs.160.000,00) por el local B1 y cien mil bolívares (Bs.100.000,00) por el local B2, más el I.V.A., menos la retención que realiza por ser contribuyente especial, hecho que afirmó es otro abuso, señalando que la demandada no puede auto ajustarse el canon de arrendamiento, y pagar lo que considere conveniente, en franca violación de la cláusula tercera de ambos contratos, según se evidencia del telegrama que envió a la residencia de la demandante, anexo con la letra “I”, señalando además que los depósitos realizados en la cuenta del Estado los realizó sin su autorización, pudiendo ello acarrear la suspensión del pago de la pensión; que los cánones no los consignaba a tiempo en la cuenta de ahorro de Dora Vivas del Banco Sofitasa o de Venezuela, quien es la persona autorizada por su mandante para recibir los pagos. Expuso que la demandada incurrió en las causales de desalojo establecidas en los literales “c”, “d, “e”, “g” é “i” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por deterioro del techo de la mezanine del local lo que evidencia la absoluta negligencia de la demandada en perjuicio del local comercial; por realizar reformas no autorizadas por el arrendador, derribando parte de la pared que divide los locales construyendo un acceso entre ambos, reconstruyéndola posteriormente para destruir la evidencia, modificando en fecha 20/06/2018 en forma inconsulta la distribución de los contadores de electricidad, abriendo un espacio en la pared colocando otro cajetín más arriba, lo que configura actividades de remodelación no autorizadas; por no dar uso comercial al local B2 en violación de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento; que además ambos contratos se encuentran vencidos y no existe acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, siéndole notificado a la arrendataria lo conducente al respecto en fecha 22/01/2018, negándose a dar acuse de recibo indicando que previo consultaría a su abogado, dando respuesta dos días después señalando que por inconvenientes no puede llegar a ningún acuerdo, lo que afirma resultar falso por no existir escrito alguno de acuerdo planteado, siendo infructuosa todas las gestiones extrajudiciales realizadas, no estando solvente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales ni legales, por lo que al no cumplirse ninguna de las condiciones establecidas en la cláusula segunda no existe posibilidad alguna de haber contratado por otro periodo. Fundamentó la demanda en los artículos 26, 51, 55, 75 y 257 Constitucionales; 1.184, 1.185, 1.195, 1.196, 1.205, 1.206, 1.257, 1.264, 1.265, 1.266 aparte único, 1.269, 1.270 al 1.273, 1.277 aparte único, 1.428 y 1.429 del Código Civil; 17, 170, 214, 472, 938, del 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil y 9, 11, 12, 16, y literales “c”, “d”, “g”, é “i” del artículo 40, literal “l” del 41 y 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; así como en las normas contractuales contenidas en las cláusulas segunda, tercera, quinta, séptima, octava, décima primera, décima tercera, décima séptima y décima octava de los contratos de arrendamiento supra señalados. Solicitó por las razones que adujo las siguientes medidas cautelares, PRIMERO: Consignación de cánones de arrendamiento mientras dure el procedimiento de desalojo hasta la ejecución definitiva de la sentencia fijado de mutuo acuerdo por cada uno de los demás inquilinos con base al avalúo que acompañó anexo. SEGUNDO: Medida de secuestro sobre los locales B1 y B2. TERCERO: Embargo preventivo de bienes muebles que s encuentran en los locales B1 y B2. CUARTO: Medida innominada consistente en autorización a la propietaria para realizar la reparación de los techos a costo de la demandada. QUINTO: el 50% del canon de arrendamiento fijado con los demás inquilinos en base al avalúo anexo por cada día transcurrido hasta la desocupación y entrega definitiva de conformidad con el artículo 22 numeral 3° de la Ley Especial. SEXTO: Condenar a la demandada a la reparación establecida en el artículo 1.185 del Código Civil, para lo que solicitó sea designado un profesional de la Contaduría Pública para que calcule el monto del daño emergente, lucro cesante y de conformidad con el artículo 1.196 del Código Civil, solicitó que el tribunal acuerde el monto reparatorio por concepto de daño moral y psicológico causado a la actora y a su familia, al obligarlos a vivir la inquietud, ansiedad, desasosiego, intranquilidad y angustia causados por la oprobiosa conducta de la demandada. SÉPTIMO: Designar un Contador Público para que calcule las costas de la presente acción de conformidad con el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil y señale su monto en la definitiva. Promovió pruebas documentales, testimoniales, prueba de informes, inspección judicial, experticia. Estimó la demanda en Cinco Millardos de Bolívares Fuertes (Bs. F. 5.000.000.000, 00), equivalentes a Seis Millones Doscientos Cincuenta Mil Unidades Tributarias (6.250.000 UT), solicitando su ajuste en razón de la modificación del cono monetario y su actualización hasta que se logre el pago total de lo condenado. De los folios 11 al 189, recaudos acompañados al libelo de la demanda. Al folio 190, auto de admisión de la demanda dictado por el a quo en fecha 30-07-2018, ordenando el trámite por el procedimiento oral establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, así como la citación de la demandada ciudadana Nerza Rocío Ruiz Carrillo como persona natural, y en forma conjunta y solidaria como representante de la persona jurídica mediante la que ejerce su comercio Variedades y Fantasías Nakary, C.A., ya identificadas, para que comparecieran ante el tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la última citación a dar contestación a la demanda. De los folios 191 al 194, actuaciones relacionadas con la citación de la demandada, quien emplazada por el Alguacil del a quo en fecha 01-08-2018 se negó a firmar la boleta de citación, por lo que la Secretaria del tribunal le notificó en fecha 14-08-2018 conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Pieza II Folio 02, poder apud-acta conferido por la demandada ciudadana Nerza Rocío Ruiz Carrillo a los abogados Mónica Rangel Valbuena, Jorge Isaac Jaimes Larrota, Juan Pablo Díaz Osorio y Andrés Eloy Carrillo Villamizar, Jesús Octavio Nieves Briceño como persona natural; confiriendo igualmente poder de igual tipo como presidente de la sociedad mercantil Variedades y Fantasías Nakary, C.A. a los tres primeros de los mencionados profesionales del derecho, cursante al folio 03. A los folios 04 al 15, escrito presentado en fecha 15-10-2018, en el que el co-apoderado judicial de la co-demandada, ciudadana Nerza Rocío Ruiz Carrillo, opuso cuestiones previas, contestación a la demanda y reconvención en los siguientes términos: Afirmó que su representada es arrendataria de los dos locales comerciales que identificó, señalando que cada uno tiene un contrato de arrendamiento, siendo el último correspondiente al local B1, fechado 01 de enero de 2014, y el del local B2, el fechado 01 de diciembre de 2013. De seguidas opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, específicamente el defecto de forma, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ordinal 5°, debiendo ser objeto de subsanación, señalando que la parte actora no precisó en que causales fundamenta la demanda de desalojo para cada uno de los locales comerciales, por cuanto lo hizo de manera indeterminada y genérica. A continuación, procedió a dar contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo que en fecha 24-01-2018, su representada de forma inconsulta y sin autorización haya derribado la pared que divide los locales comerciales B1 y B2, que no se ha producido ningún daño a los inmuebles, deteriorado o afectado su estructura; que por el contrario se ha cuidado, conservado y mantenido conforme al uso normal de los mismos, que su representada se ha servido de estos como un buen padre de familia, por lo tanto no constituye causal de desalojo. Que la demandante ocultó en relación al local B1, que su representada fue quien lo construyó y remodeló en el primer trimestre del año 2003 antes del inicio de la relación arrendaticia, y que la demandante le amortizaba mensualmente el valor de las mejoras, acompañando copia de las facturas de los materiales. Rechazó el alegato que señala la intención de agrandar un local comercial arrendado, en perjuicio de la arrendadora, que la expectativa de querer recuperar un local para dárselo a un tercero es una intención de la arrendadora contraria al artículo 1.159 del Código Civil, afirmando que ello no es causal de desalojo, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° 1658/2003 dictada el 16-06-2003 prohibió la rescisión unilateral de contratos sin que medie previamente una decisión judicial. Negó, rechazó y contradijo que su representada le haya violado el derecho de propiedad, por no realizarse una inspección extrajudicial a través del Juzgado Primero de los Municipios Ordinarios y Ejecutor de San Cristóbal y Torbes, en el expediente de solicitud N° 890, la negativa como consta en acta levantada por dicho Tribunal el 28 de febrero de 2018, fue que la Juez, se abstuvo porque consideró que se violentaban derechos y garantías constitucionales a su representada, que el actuar de un tribunal no constituye causal de desalojo. Negó rechazó y contradijo que se haya cerrado el acceso que comunica a los locales comerciales B1 y B2, causando un perjuicio en la estructura. Negó rechazó y contradijo que su representada haya tenido una abusiva actuación, para ocultar o destruir evidencia, por cerrar el que comunica los locales B1 y B2, en fecha 29 de marzo de 2018. Negó rechazó y contradijo que tenga el local comercial B2 cerrado al público y sin actividad comercial, que la arrendadora Nancy Magaly Vivas Morales, impide su acceso, su uso, porque en el portón tipo santamaría, donde están los candados, le colocó una piezas metálicas que impiden la apertura de los candados, impidiendo el goce pacífico del inmueble arrendado, durante el tiempo del contrato. Negó, rechazó y contradijo estar incursa su representada en causales de desalojo, para ningunos de los contratos de arrendamiento. Negó rechazó y contradijo que el Juez del Juzgados Primero de los Municipios Ordinarios y Ejecutor de San Cristóbal y Torbes, haya ordenado retirar las placas de hierro soldadas colocadas por la arrendadora. Negó, rechazó y contradijo que su representada tenga un ánimo de aparentar que usa el local comercial B2, igualmente que haya pagado el canon de arrendamiento de los locales comerciales de forma extemporánea y que estos sean irrisorios. Negó, rechazó y contradijo estar incursa en la causal de desalojo prevista en el literal c del artículo 40 de la Ley Especial, por deterioro del techo de la mezzanina del local comercial, que su representada no le causa daños a los locales en razón de la naturaleza de su actividad comercial, por lo que no hay ningún incumplimiento contractual. Que su representada en ningún momento ha ocasionado (…) reformas no autorizadas por la arrendadora, que los locales B1 y B2 se encuentran en el mismo estado que fueron dados en arrendamiento y que no están deteriorados, que los contadores de electricidad no fueron modificados, que se encuentran de la misma forma en que fueron entregados los inmuebles. Que no se encuentra incursa en la causal prevista en el literal d del artículo 40 de la ley especial ya que afirma no haber cambiado la actividad económica del local B2. Rechazó así mismo la causal referente a la necesidad de realizar reparaciones mayores que ameriten su desocupación, ya que los locales comerciales no ameritan reparaciones graves, necesarias y urgentes porque no hay nada que ponga en peligro ni a los locales ni a las personas. Negó estar incurso en la causal de desalojo prevista en el literal g del artículo 40 de la Ley Especial, referente a que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; señalando que se está en presencia de dos relaciones de arrendamiento bajo la modalidad de contrato a tiempo indeterminado, por no existir prorrogas convencionales, y haber expirado el lapso máximo de prórroga legal, continuando su representada ocupando los locales sin ninguna oposición de la demandante produciéndose en consecuencia la tácita reconducción y la conversión del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado hasta la fecha, conforme a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil. Negó, rechazó y contradijo haber causado daños emergentes y lucro cesante, así como daños morales por ser inexistentes porque no hay ningún hecho ilícito; afirmando que no existe ninguna causal de desalojo aplicable, peticionando así sea declarado. Finalmente, en el capítulo VI del referido escrito, formuló reconvención contra la demandante por cumplimiento de contrato, alegando que ambas partes reconocieron la existencia de la relación arrendaticia sobre el local comercial identificado como B2, según contrato fechado 1 de diciembre de 2013, local que forma parte del inmueble N° 12-22, ubicado en la carrera 21, entre Pasaje Pirineos y la calle 12 de Barrio Obrero, San Cristóbal Estado Táchira. Que la actora reconvenida no da cumplimiento al contrato de arrendamiento, por cuanto impide su acceso, su uso, porque al portón tipo santamaría del local comercial B2, donde están los candados, le colocó unas piezas metálicas con soldaduras, que impiden la apertura de los candados, imposibilitando el goce pacífico del inmueble arrendado, durante el tiempo del contrato, que ello se encuentra probado en la propia confesión que realizó en el libelo de demanda y el acta de fecha 13 de junio de 2018 levantada por el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en el expediente de solicitud N° 890. Que tal impedimento data desde el mes de abril de 2018, con lo que violenta el ordinal 3° del artículo 1.585 del Código Civil, y por ende el contrato de arrendamiento, tomándose la justicia por propia mano, existiendo un incumplimiento contractual por parte de la reconvenida en lo referente a su obligación de mantener en el goce pacifico de la cosa arrendada, lo que a su vez constituye un hecho ilícito que produce daños morales, señalando que ello a lacerado la situación anímica de su representada al no poder ejercer su actividad comercial en el local B2, que esa tragedia estará presente hasta que se le restituya su ocupación, por lo que resigna a la prudencia del Juzgador la fijación monetaria de la justa indemnización por tal concepto, que consideró no menos de novecientos mil bolívares soberanos (Bs.900.000,00). Que por las razones de hecho y de derecho invocadas, reconviene a la ciudadana Nerza Rocío Ruiz Carrillo por cumplimiento del contrato de arrendamiento fechado 1 de diciembre de 2013, para que: 1) Cumpla o así sea ordenado por el tribunal en la sentencia correspondiente, a que cumpla su obligación de mantener el goce pacífico del local comercial objeto del referido contrato, y por tal motivo, se ordene la extracción de las piezas metálicas con soldaduras, que impiden la apertura de los candados del portón tipo Santamaría del mismo. 2) Convenga o así sea condenada, a pagar la suma que determine el tribunal como monto de la indemnización por el daño moral que sufre su representada, estimado prudentemente en la cantidad de novecientos mil bolívares soberanos (Bs. 900.000,00). Solicitó la medida cautelar innominada anticipada de restitución del uso del local comercial B2, y a tal efecto el Tribunal ordene la extracción de las piezas metálicas con soldadura, que impiden la apertura de los candados del portón, y se le permita el acceso a su representada durante el curso del proceso. Estimó la reconvención en la cantidad de Novecientos Mil Bolívares Soberanos (Bs. S 900.000,00) equivalentes en su momento a 52.941,17 unidades tributarias. Promovió instrumentales, exhibición de documento, testimoniales. De los folios 16 al 390, anexos consignados al referido escrito de contestación. Pieza III De los folios 08 al 09, escrito de contestación de demanda y de oposición de cuestiones previas presentado en fecha 15-10-2018, por el co-apoderado judicial de la codemandada Sociedad Mercantil VARIEDADES Y FANTASÍAS NAKARY, C.A., en el que manifestó adherirse tanto en los hechos como en el derecho invocado; procediendo seguidamente a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la inepta acumulación de pretensiones, señalando que la sustanciación de la presente causa es a través del procedimiento oral establecido en el artículo 43 de la Ley Especial, y que la actora pretende además del desalojo, la indemnización de los daños y perjuicios por hecho ilícitos, cuyo procedimiento es el ordinario previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil. Opuso así mismo, como defensa de fondo la falta de cualidad pasiva de la co-demandada VARIEDADES Y FANTASÍAS NAKARY, C.A, de conformidad con el artículo 361 del Código Adjetivo, por no tener el carácter de agente del hecho ilícito demandado ni de los daños cuya indemnización pretende la actora, aduciendo que la demanda resulta inadmisible por no haber una solidaridad pasiva como indebidamente se alega en el libelo. Seguidamente, negó rechazó y contradijo que es falso e incierto que su representada sociedad mercantil tenga una relación de solidaridad pasiva con la demandada Nerza Rocío Ruiz Carrillo en los contratos de arrendamiento de los locales comerciales, que no hay fuente legal ni contractual de la supuesta solidaridad, por lo que no es aplicable el artículo 1.223 del Código Civil; que los derechos que tiene su representada sociedad mercantil, derivan del consentimiento de la propia demandante, lo que se evidencia de las facturas de pago de arrendamiento que entrega a la persona natural demandada, lo que le crea derecho de uso del inmueble por imperio del artículo 1.164 ejusdem. Promovió pruebas instrumentales. De los folios 11 al 12, diligencia presentada en fecha 18-10-2018, por la apoderada actora, abogada Sair Neferti Vivas Morales, en la que se opuso a la admisión de la reconvención planteada por “Cumplimiento de contrato”, por ser incompatible con el procedimiento especial de “Desalojo” solicitado. De los folios 13 al 19, escrito de contradicción a las cuestiones previas presentado en fecha 22-10-2018, por la apoderada de la demandante. De los folios 20 al 22, por auto de fecha 01-11-2018, el a quo admitió la reconvención propuesta y fijó la contestación a la reconvención al quinto (5°) día de despacho siguiente a aquel en que constara en autos la notificación de la parte actora reconvenida. Al folio 24, por auto de fecha 02-11-2018, el a quo agregó y admitió el escrito de pruebas presentado por el co-apoderado judicial de la parte demandada abogado Jorge I. Jaimes L., en el que promovió como prueba instrumental el mérito favorable de las actas procesales. Al folio 26, por auto de fecha 02-11-2018, el a quo agregó y admitió el escrito de pruebas presentado por la apoderada judicial de la actora abogada Sair Neferti Vivas Morales, en el que promovió el valor y mérito de los autos y las documentales allí señaladas y acompañadas como anexos de los folios 31 al 50. Al folio 51, escrito de conclusiones en la incidencia de cuestiones previas, presentado en fecha 09-11-2018, por el co-apoderado judicial de la parte demandada abogado Jorge I. Jaimes Larrota. De los folios 52 al 53, actuaciones relacionadas con la notificación de la admisión de la reconvención a la parte demandante reconvenida. De los folios 54 al 67, escrito de contestación a la reconvención, presentado en fecha 14-11-2018, por la apoderada actora, en el que señaló como punto previo, que la demandada reconviniente ha desarrollado una serie de tácticas dilatorias y abusivas del derecho, para obstaculizar la buena marcha del proceso hasta sentencia, para distraer la actividad principal del juicio oral, entorpeciendo la buena marcha del proceso, por lo que solicitó la apertura de la incidencia por fraude procesal prevista en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil. De seguidas negó, rechazó y contradijo la reconvención planteada por su contraparte, por ser falsos e infundados los alegatos allí planteados, que es falso el que no se hayan identificado correctamente los locales comerciales, que la reconviniente trata de invertir las fechas contractuales para confundir; que el cumplimiento contractual es improcedente por cuanto fue la demandada reconviniente quien incumplió con las obligaciones contraídas en los contratos de arrendamiento, dando origen a la demanda por las señaladas causales del artículo 40 de la Ley Especial por las razones de hecho precisadas. Negó, rechazó y contradijo los daños y perjuicios demandados por la reconviniente pues es ella quien se los infringió a la actora y su grupo familiar; que si bien le otorgó en el año 2003 el permiso para remodelar solamente uno de los locales, las facturas que le fueron presentadas por la demandada reconviniente fueron todas canceladas por su representada accionante reconvenida, quien asumió todos los gastos, pagos que asumió la actora descontando cada mes según los aportes de las facturas presentadas; que la demandada miente sobre un presunto ocultamiento de lo antes señalado, y que pretende valerse de ello para justificar la conducta impropia y abusiva al realizar una apertura no autorizada entre los dos locales; que además con su negativa de aceptar el ajuste del canon de alquiler conlleva al deterioro físico y emocional de la demandante y de su grupo familiar, ocasionándole los daños que demandó, por cuanto ella es jefe de la familia. Que la fijación del canon de arrendamiento fue realizado conforme a lo establecido en el artículo 32 de la Ley Especial, por determinación entre el arrendador y el arrendatario aplicando uno de los métodos establecidos en dicho artículo en la forma que reseño, lo que afirma fue realizado con los demás inquilinos de los otros locales, pero que la aquí demandada reconviniente se negó a realizar, intentado perpetuarse en el uso, goce y disfrute de los locales comerciales cancelando sólo dos bolívares soberanos (Bs.2,00) por cada uno, lo que a todas luces afirma, resulta en una descomunal injusticia. Negó, rechazó y contradijo la pretensión de cumplimiento de contrato, por cuanto se encuentra demostrado que el contrato firmado el 01 de diciembre de 2013 no es por el local B2, siendo una táctica lo expuesto por la reconviniente para crear confusión y caos en el expediente; que quien no cumplió con lo estipulado en el contrato es la demandada siendo ello una de las causales de desalojo invocadas, razones por las que peticionó que la reconvención sea declarada sin lugar. Rechazó la estimación de la reconvención por exagerada e infundada. Promovió como pruebas las documentales aportadas en el libelo de la demanda, experticia en el local B2 y prueba de informes al Instituto Nacional de Tránsito Terrestre. De los folios 69 al 75, escrito de conclusiones en la incidencia de cuestiones previas, presentado en fecha 14-11-2018, por la apoderada actora. Al folio 76, escrito, presentado en fecha 18-01-2019, por el abogado Jorge I. Jaimes L., co-apoderado judicial de la codemandada Sociedad Mercantil VARIEDADES Y FANTASÍAS NAKARY, C.A., en el que solicitó pronunciamiento a la cuestión previa opuesta. A los folios del 77 al 86, sentencia proferida por el a quo en fecha 20-03-2019 en razón de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, en la que declaró sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fijando oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar las 10:00 am del quinto (5°) día de despacho siguiente a que constara en autos la notificación de las partes; condenando en costas procesales a la parte demandada. De los folios 87 al 90, actuaciones relacionadas con la notificación de la decisión de fecha 22-03-2019. De los folios 91 al 98, acta de audiencia preliminar celebrada en fecha 12-04-2019, consignando la parte actora instrumentales cursantes del folio 99 al 120 y la parte demandada escrito que riela a los folios del 121 al 125. De los folios 126 al 129, por auto de fecha 24-05-2019, el a quo fijó los límites de la controversia indicando que se debe determinar si la parte demandada: 1. Continúa haciendo uso de los locales comerciales. 2. Se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. 3. Cambió el uso del inmueble estipulado en el contrato. 4. Incumplió normas contractuales y/o legales. 5. Ha ocasionado deterioros mayores a los que pueden causarse del uso normal del inmueble conforme a la actividad desempeñada. 6. Si los contratos se encuentran vencidos. 7. Si existe o no acuerdo para la renovación de los contratos. 8. Si el inmueble debe ser objeto de reparaciones. 9. La fecha exacta en que fueron suscritos los contratos. Así mismo, ordenó abrir la articulación probatoria de cinco días a partir de que constara en autos la última notificación practicada. Folio 138, escrito, presentado en fecha 19-06-2019, por el abogado co-apoderado judicial de la parte demandada abogado Juan Pablo Díaz Osorio, en el que solicitó auto que fije los límites de la controversia de la reconvención y fije el lapso probatorio, tanto para la demanda como para la reconvención. Al folio 141, por auto de fecha 26-06-2019, el a quo fijó los límites de la controversia de la reconvención señalando como tales los siguientes: 1. Determinar si existe una relación arrendaticia entre las partes sobre el local identificado con el N° B2, como parte del inmueble N° 12-22 situado en la carrera 21, entre Pasaje Pirineos y calle 12, Barrio Obrero, San Cristóbal, Estado Táchira. 2. Determinar si la parte actora reconvenida colocó en el referido local comercial unas piezas metálicas con soldadura que impiden la apertura de los candados. Ordenó abrir una articulación probatoria de cinco días de despacho a partir de esa fecha sin necesidad de notificación en razón de encontrarse las partes a derecho. Folios 143 al 145, escrito de promoción de pruebas, presentado en fecha 03-07-2019, por el apoderado judicial de la parte demandada abogado Juan Pablo Díaz Osorio. De los folios 146 al 152, escrito de promoción de pruebas, presentado en fecha 03-07-2019, por la apoderada judicial de la actora abogada Sair Neferti Vivas Morales. A los folios 155 al 156 y 158 al 159, autos dictados en fecha 08-07-2019, en los que el a quo admitió las pruebas presentadas por las partes. De los folios 160 al 222, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas. Pieza IV De los folios 06 al 170, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas. De los folios 69 al 179, actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas. Por auto fechado 06-10-2020, inserto al vuelto del folio 184, el a quo fijó fecha y hora para llevar a cabo el acto la audiencia o debate oral, librando boletas de notificación. De los folios 202 al 212, acta de inicio de la audiencia oral celebrada en fecha 01-03-2021, conforme a lo previsto en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, estando presente ambas partes, la apoderada judicial de la demandante expuso alegatos y se evacuaron los testigos promovidos por la misma. De los folios 214 al 220, acta de continuación de la audiencia oral de fecha 05-03-2021, en el que la apoderada judicial de la parte demandante señaló las pruebas promovidas. De los folios 247 al 255, acta de continuación de la audiencia oral de fecha 19-03-2021, en la que los expertos rindieron declaración en forma individualizada. De los folios 256 al 266, acta de continuación de la audiencia oral de fecha 12-04-2021, en la que ambas partes expusieron alegatos, en consecuencia el a quo declaró concluido el debate oral. De los folios 273 al 282, en fecha 12-04-2021, el a quo dictó el dispositivo del fallo, en el que declaró con lugar la demanda, ordenó el desalojo del inmueble libre de personas y de cosas, condenó en costas a la parte demandada. De los folios 283 al 299, publicación del extenso del fallo, decisión dictada en fecha 27-04-2021, en la que el a quo declaró: “PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuso la ciudadana VIVAS MORALES NANCY MAGALY, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.429.724; domiciliada en San Cristóbal Estado Táchira y civilmente hábil contra la ciudadana NERZA ROCIO RUIZ CARRILLO, venezolana, mayor de edad, soltera, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.232.795; como persona natural y en forma conjunta y solidaria a la persona jurídica en su carácter de representante legal de VARIEDADES Y FANTASIAS NAKARY; inscrita en el Registro Mercantil Tercero bajo el N° 5, Tomo 9-A, de fecha 12 de agosto del año 2004, expediente 16357. SEGUNDO: Una vez quede firme la presente decisión, se ordena a la ciudadana NERZA ROCIO RUIZ CARRILLO, ya identificada, la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes (cosas) y personas, en el mismo buen estado de conservación, mantenimiento y limpieza en que lo recibió, consistente en un local comercial distinguido con la letra “B-1” que forma parte de un inmueble distinguido con el N° 12-22, ubicado en la carrera 21 entre pasaje pirineos y calle 12 de Barrio Obrero de la Ciudad de San Cristóbal, estado Táchira. A su vez, se condena la entrega en los mismos términos mencionados anteriormente; del local “B-2” que forma parte de un inmueble distinguido con el N° 12-22, ubicado en la carrera 21 entre pasaje pirineos y calle 12 de Barrio Obrero de la Ciudad de San Cristóbal, estado Táchira. TERCERO: Se declara SIN LUGAR LA RECONVENCION propuesta por JORGE ISAAC JAIMES LARROTA como apoderado judicial de NERZA ROCIO RUIZ CARRILLO. CUARTO: Se condena en costas de la reconvención a la parte demandada reconviniente. QUINTO: Se condena en costas del juicio principal a la parte demandada.” Como se señaló en el encabezado de este fallo, el co-apoderado judicial de la parte demandada ejerció recurso de apelación contra la referida decisión, el que oído a ambos efectos fue remitido a distribución correspondiéndole a esta Alzada el conocimiento del mismo. INFORMES EN SEGUNDA INSTANCIA De los folios 309 al 319, escrito de informes consignado en físico en fecha 30-08-2021, por el apoderado judicial de la parte demandada, en el que denunció como vulnerado el debido proceso por haber sido remitido el cuaderno separado de medidas sin que se haya notificado a las partes el dictamen de las sentencias dictadas, con lo que afirma se le violó el derecho a la defensa de sus representadas por coartársele el derecho a recurrir, violentando la autonomía del cuaderno separado de medidas en contravención a lo establecido en los artículos 607 y 606 del Código de Procedimiento Civil. A continuación, alegó como razones y motivos para la apelación ejercida, en primer lugar la inepta acumulación de pretensiones, que afirma haber realizado la actora al intentar demanda de desalojo y a su vez peticionar condena del pago del canon de arrendamiento, lo que afirma es incompatible, citando parcialmente decisiones dictadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N°s 698 y 357 de fechas 11-08-2016 y 19-11-2019 y de la Sala de Casación Civil N° 314 del 16-12-2020. Como segundo motivo, señaló que la co-demandada Variedades y Fantasías Nakary, C.A. opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la inepta acumulación o acumulación prohibida, que afirma no fue revisada debidamente, alegando que la actora demandó el desalojo de dos locales comerciales y pretende así mismo indemnización por daños y perjuicios, y que al ser la primera sustanciada por el procedimiento oral y la segunda por el ordinario existe incompatibilidad de procedimientos que hace inadmisible la demanda por incurrir en la acumulación prohibida conforme al artículo 78 ejusdem. En tercer lugar señaló la falta de cualidad pasiva de la sociedad mercantil demandada, que afirma fue opuesta en la contestación de la demanda, alegando que no fue revisada por el a quo, y que la empresa demandada no es la responsable de los daños y perjuicios demandados, ya que no hay solidaridad pasiva como indebidamente se alega en el libelo. Como cuarto motivo indicó que existe error en la valoración de las pruebas, que el dictamen pericial de los ingenieros Andrés Eloy Díaz y Orangel Calderón, precisó que los locales comerciales no están deteriorados por lo que no se configura la causal de desalojo prevista en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señalando finalmente en las secciones quinta y sexta error de juzgamiento al declarar como comprobadas las causales de desalojo invocadas por la actora. En cuanto a la reconvención señaló que existe confesión ficta por haber sido contestada en forma extemporánea, y que los fundamentos expresados por el juzgador de primera instancia para desechar la reconvención planteada se basaron en el auto dictado en fecha 14 de octubre de 2019, que no entiende cómo el contenido del mismo sea capaz de decidir el fondo de la reconvención cuando esta debe decidirse es en la sentencia definitiva. Finalmente peticionó sea declarado con lugar el recurso de apelación ejercido, sin lugar la demanda y con lugar la reconvención. A los folios 320 al 323, escrito consignado por la apoderada judicial de la parte actora el 13-09-2021, contentivo de las observaciones a los informes de su contraria, aduciendo que en relación a lo señalado por el demandado relativo a la vulneración del debido proceso en el cuaderno separado de medidas, al no haber sido notificadas las decisiones allí dictadas por el a quo, tal alegato no se encuentra ajustado a la realidad legal, que en primer lugar se encuentra a derecho ya que pudo apelar de la sentencia definitiva y bien pudo ejercer tal recurso de así haberlo querido en el cuaderno de medida, por lo que al no haberlo hecho las sentencias del cuaderno separado, quedaron firmes. Que en relación a lo indicado por el demandado en los puntos I y II de las motivaciones del recurso ejercido, referente a la inepta acumulación de pretensiones, objetó que eso sea cierto, aseverando que se puede verificar en el petitorio del libelo de demanda denominado “FORMALIZACIÓN DE LA DEMANDA Y PETITORIO”, que la única pretensión esgrimida es la de desalojo y este petitorio es el que determina el objeto de la pretensión. Que si bien es cierto que realizó una serie de peticiones en las solicitudes de medidas cautelares, también es cierto que esas medidas cautelares se encuentran perfectamente diferenciadas de la pretensión principal, y que las mismas tuvieron pronunciamiento expreso en el cuaderno separado de medidas. Que en relación a la falta de cualidad pasiva de la empresa demandada en lo referente a los daños señalados invocada por el apoderado de la accionada, resulta falsa y contradictoria porque primero, como lo señaló anteriormente, no existe pretensión principal de daños por lo que no hay acumulación y segundo no existe la media cualidad pasiva, ya que al no haber mencionado nada sobre la pretensión del desalojo asumió la misma. En lo referente a los alegatos de error en la valoración de las pruebas de experticia de los ingenieros Andrés Díaz y Orangel Calderón con la disidencia del ingeniero Raúl Guerrero, debe tenerse en cuenta que ni siquiera la experticia con dictamen unánime es vinculante para el Juez, pudiéndose apartar del criterio de los expertos conforme a la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil expresada en la sentencia Nº 337 del 11-06-2018 en concordancia con el artículo 1.427 del Código Civil. En relación al error de juzgamiento señalado, observó que la parte demandada no dice la verdad porque el local B2 hace tiempo se encuentra en desuso, por cuanto la ciudadana Nerza Rocío Ruiz Carrillo se encuentra viviendo en los Estados Unidos (EE.UU.), solicitando inspección judicial para demostrar tal hecho, que además también se demandó el desalojo por vencimiento del contrato de arrendamiento, y que no existe prórroga o renovación entre las partes (literal “g” artículo 40 Ley Especial), afirmando que tal causal al no haber sido desvirtuada por la parte demandada resulta suficiente para la procedencia de la pretensión de desalojo, y que en relación a la causal contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley Especial, como bien lo señaló su contraparte, la misma no fue invocada en el libelo como fundamento de la pretensión, y que además la demanda fue presentada el 30 de julio de 2018, antes de la pandemia. Que en relación a la confesión ficta de la reconvención, tal alegato también es temerario, ya que en el auto de admisión del 1-11-2018, se ordenó su citación, siendo practicada por el alguacil del 13 de noviembre de 2018, según consta al folio 52 de la III pieza, habiendo dado contestación al día siguiente, por lo que afirma que tal declarativa resulta improcedente. Finalmente señaló que ambos locales están en desuso no por causa imputable a la arrendadora sino a la demandada, quien se encuentra viviendo en los Estado Unidos; por lo que peticionó sea declarada sin lugar la apelación y confirmada la sentencia recurrida. Estando para decidir, el Tribunal observa: La presente causa llega a esta Alzada por apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada por diligencia fechada veintinueve (29) de abril de 2021contra la decisión proferida por el a quo el día 27 del mismo mes y año, que declaró con lugar la demanda, ordenando a la ciudadana Nerza Rocío Ruiz Carrillo, la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes (cosas) y personas, en el mismo buen estado de conservación, mantenimiento y limpieza en que lo recibió una vez firme el fallo; sin lugar la reconvención propuesta por la parte la representación judicial de la ciudadana demandada; condenando en costas de la reconvención y del juicio principal a la parte demandada. De la revisión total de las actas que conforman el presente expediente, en especial del contenido de la pretensión esgrimida por la actora en el libelo de demanda, de la contestación a la misma y de la sentencia objeto de apelación, esta Alzada evidencia un cúmulo de puntos que deben resolverse en forma previa al pronunciamiento de fondo del asunto debatido, por lo que por razones de economía y método se procederá a resolver los puntos previos advertidos en el siguiente orden: 1. PUNTO PREVIO SOBRE FALTA DE CUALIDAD PASIVA DE LA SOCIEDAD MERCANTIL VARIEDADES Y FANTASÍAS NAKARY, C.A. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la co-demandada Sociedad Mercantil Variedades y Fantasías Nakary, C.A.,opuso la defensa de fondo de falta de cualidad pasiva de la mencionada co-demandada sociedad mercantil de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código Adjetivo, por no tener el carácter de agente del hecho ilícito demandado ni de los daños cuya indemnización pretende la actora, aduciendo que la demanda resulta inadmisible por no haber una solidaridad pasiva como indebidamente se alega en el libelo. Al efecto este Tribunal Superior estima necesario citar lo expresado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en relación a la falta de cualidad en sentencia Nº RC.000111 dictada el 09-03-2018, en la que señaló lo siguiente: “Ahora bien, es preciso traer a colación la sentencia de esta Sala de Casación Civil Nº 258, del 20 de junio de 2011, expediente Nº 10-400, caso: Yván Mújica González contra Empresa Campesina Centro Agrario Montaña Verde, en la que se estableció que lo referente a la cualidad o la legitimación ad causam, son instituciones procesales que representan una formalidad esencial para la consecución de la justicia, de la siguiente forma: “…Cabe señalar que la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. Hernando Devis Echandía, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. Pág. 489, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa: ‘Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.’ Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala el autor antes citado: ‘Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. (…) (Vid. Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis.Bogotá. 1961. pág. 539) De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad… Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”. La legitimación a la causa alude a quién tiene derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandante, se resuelva sobre su pretensión, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. (…) De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros)…” (Negrillas, subrayado y cursivas de la Sala).” (www.tsj.gob.ve/decisiones/scc/marzo/208516-RC.000111-9318-2018-17-401.HTML) En el mismo orden de ideas, previamente la referida Sala en sentencia Nº RC.000778 dictada en fecha 12-12-2012, señaló: “En relación con el primer particular –acerca de la inadmisibilidad de la pretensión por no estar debidamente conformada la relación procesal- esta Sala estima necesario plantear una serie de reflexiones acerca de la institución de la legitimación a la luz de los derechos y principios fundamentales como lo son la tutela judicial efectiva y el principio pro actione. (…) En este sentido, es preciso destacar que es una regla de aceptación general, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que cuando alguna parte en juicio, deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o demandada, o se esté ante un supuesto de litis-consorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos. Ello es así, ya que ante tal supuesto, la sentencia no habría sido pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos y, por otra parte, en vista de que se habría desconocido el derecho de defensa, de las personas ausentes que deben integrar el litis-consorcio necesario. (…) Efectivamente, tal distinción resulta fundamental, toda vez que cuando se está en presencia de la legitimidad en el terreno procesal, no puede tratarse unívocamente como un título de derecho, sino como lo sugiere el maestro Loreto, como un juicio de identidad lógica entre la persona que intenta o contra quien se intenta la acción, y aquella persona a quien por mera hipótesis o en sentido abstracto la Ley atribuye la facultad de estar en juicio, ya como actor o ya como demandado, para formular una pretensión mediante demanda. La determinación en cada caso concreto, de la persona a quien la Ley atribuye esa facultad de estar en juicio “legítimamente” y frente a la cuales pueda ser dictada una sentencia, equivale a establecer la legitimación en la causa o cualidad. Sobre el particular, cabe destacar que la Sala Constitucional mediante sentencia Nro. 5007 de fecha 15 de diciembre de 2005, estableció lo siguiente: “…El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa. …” (tsj.gob.ve/decisiones/scc/diciembre/RC.000778-121212-2012-11-680.HTML) De las sentencias de la Sala de Casación Civil transcritas se extrae de forma clara que la cualidad o la legitimación ad causam, son instituciones procesales esenciales para garantizar que la contención se produzca entre las personas que en forma concreta tengan interés jurídico en el caso planteado al órgano jurisdiccional, de modo tal que el fallo que sea dictado al efecto se encuentre dirigido a quienes deben integrar la relación jurídico procesal. Siendo así, este Tribunal Superior observa que los contratos de arrendamiento de los locales comerciales objetos de la demanda intentada, folios del 16 al 19, ambos inclusive, fueron suscritos por las ciudadanas Nancy Magali Vivas Morales y Nerza Rocío Ruiz Carrillo, en su condición de arrendadora y arrendataria, respectivamente; así mismo, cursa a los folios del 20 al 24, Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil “Variedades y Fantasías Nakary, C.A.”, cuya presidente es la ciudadana Nerza Rocío Ruiz Carrillo, empresa esta por medio de la que la mencionada arrendataria ejerce el comercio en los locales arrendados, razón suficiente para considerar que la referida persona jurídica tiene interés jurídico en el presente juicio y por ende debe integrar el litis-consorcio pasivo necesario, como en efecto fue constituido al ser demandadas ambas personas por la parte actora en garantía de sus derechos, por lo que la defensa perentoria relativa a la falta de cualidad de la co-demandada sociedad mercantil “Variedades y Fantasías Nakary, C.A.” opuesta no puede prosperar. Así se establece. 2. PUNTO PREVIO SOBRE INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES El apoderado judicial de la empresa co-demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la inepta acumulación de pretensiones, señalando que la sustanciación de la presente causa es a través del procedimiento oral establecido en el artículo 43 de la Ley Especial, y que la actora pretende además del desalojo, la indemnización de los daños y perjuicios por hecho ilícitos, cuyo procedimiento es el ordinario previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, siendo declarada dicha defensa incidental sin lugar mediante sentencia dictada por el a quo en fecha 22 de marzo de 2019, cursante a los folios del 77 al 86 de la tercera pieza, motivando dicha decisión en lo establecido en la parte final del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, afirmando que los procedimientos a seguir en todo lo relacionado al arrendamiento para uso comercial debe ser sustanciados a través del procedimiento oral, por lo que concluyó que en la presente causa no existe inepta acumulación por disparidad de procedimientos. Del contenido del libelo de la demanda, esta alzada observa que la accionante en forma expresa señaló en el literal intitulado “FORMALIZACIÓN DE LA DEMANDA Y PETITORIO”, como pretensión lo siguiente: “Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas (…), es que demando, como en efecto lo hago (…) a la ciudadana NERZA ROCIO RUIZ CARRILLO, venezolana, …, y en forma conjunta y solidaria a la persona jurídica mediante la cual ejerce su comercio, conocido como VARIEDADES Y FANTASÍAS NAKARY, C.A. inscrita (…), para que convenga en el DESALOJO de los locales comerciales B1 y B2, ubicados en (…); o en su defecto acuerde judicialmente el desalojo de dichos locales comerciales B1 y B2, antes identificados y se los entregue a mi representada por intermedio de su apoderada libre de bienes y personas, en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, con el pago de los servicios públicos al día, en las mismas condiciones en que le fue dado en arrendamiento y en caso de no hacerlo, se demandará por vía autónoma el costo de las reparaciones necesarias para restituir el inmueble a su estado normal, como le fue dado en arrendamiento.” Del contenido del citado petitorio, se infiere sin lugar a dudas, que la pretensión de la parte actora no es otra que el desalojo de los señalados locales comerciales dados en arrendamiento a la demandada, dejando incluso señalado en forma expresa, que en caso de no cumplir con el pago de los servicios a que hace mención o en la entrega del inmueble en perfecto estado de mantenimiento, demandaría por vía autónoma el costo de ello, por lo que en tal petitorio no existe acumulación indebida alguna. Observa este juzgador que en el literal posterior, la demandante peticionó una serie de medidas preventivas intitulándolas “PETITORIO. PRIMERO MEDIDAS CAUTELARES” abarcando entre las mismas solicitudes de consignación de los cánones de arrendamiento, secuestro de los inmuebles, embargo preventivo de bienes muebles, medidas innominadas para la reparación del techo y nombramiento de un profesional de la contaduría pública para el cálculo del monto correspondiente al daño emergente y lucro cesante y por daño moral, así como para que calcule el monto de las costas del presente juicio cuyo pago también solicitó sea condenada la parte demandada, peticiones estas que fueron objeto de pronunciamiento por parte del a quo en el cuaderno separado de medidas a través de sentencia proferida el 12 de abril de 2021, folios 96 al 105, ambos inclusive, en la que negó por las razones allí expresadas, el decretar las medidas nominadas e innominadas, decisión contra la que la parte actora no ejerció recurso alguno, quedando en consecuencia definitivamente firme. De ello infiere este Tribunal Superior, que los petitorios realizados por la accionante referentes al cálculo del monto correspondiente por los daños que señaló así como de las costas procesales, fueron hechos bajo el amparo de medidas cautelares o provisionales, lo que además de ser inadecuado por no ser la forma ni la manera legal de abordar tal petitorio ya que los mismos deben ser ventilados a través de los respectivos procedimientos autónomos, no constituyen bajo esa perspectiva un petitorio principal de la demanda instaurada, ya que como bien se señaló, se encuentran solicitados bajo el marco de la figura de medidas cautelares, y en consecuencia no comportan carácter de pretensión principal ni subsidiaria, por ende, no se configura inepta acumulación a que hace referencia el apoderado judicial de la parte demandada, por lo que la defensa ejercida en tal sentido resulta improcedente, aunado al hecho cierto que contra la sentencia dictada por el a quo en fecha 22 de marzo de 2019, que decidió las cuestiones previas propuestas por cada una de las co-demandadas, no se ejerció recurso de apelación alguno quedando en consecuencia firme el referido fallo. Así se declara. 3. DE LA RECONVENCIÓN POR CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS POR DAÑO MORAL Resueltos los puntos previos antes referidos, esta Alzada pasa a emitir pronunciamiento sobre el fondo de la demanda, y siendo que la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda formuló reconvención por cumplimiento del contrato de arrendamiento y daños y perjuicios por daño moral contra la actora, y a su vez la actora-reconvenida al contestar la reconvención rechazó la cuantía de esta por considerarla exagerada e infundada, y denunció la existencia de un fraude procesal, es por lo que previo al estudio y decisión de la reconvención propuesta, se decide sobre el rechazo de la mencionada cuantía y la denuncia formulada en los siguientes términos: PUNTO PREVIO SOBRE EL RECHAZO DE LA CUANTÍA DE LA RECONVENCIÓN. En la contestación a la reconvención planteada por cumplimiento de contrato e indemnización por daño moral, la parte actora-reconvenida rechazó la estimación de la reconvención por exagerada e infundada, conforme se colige del capitulo noveno del escrito cursante a los folios de 54 al 67, cuyo contenido es del tenor siguiente: “DE LA ESTIMACIÓN DE LA RECONVENCIÓN: Rechazo, niego y contradigo la absurda estimación de la reconvención por exagerada e infundada, y sólo demuestra la avidez de la Demandada Reconviniente en obtener un lucro injusto e indebido, pretendiendo sacar provecho económico de una situación que a todas luces fue ella quien la propició. Por eso pido sea desestimado ese absurdo monto estimado como valor de la reconvención. Y así pido se decida.” En tal sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, expresa: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”. Ahora bien, el alegato formulado por la parte actora reconvenida al rechazar la estimación de la reconvención calculada por la parte demandada-reconviniente, fue el señalar que la misma es exagerada e infundada, sin aportar elementos probatorios que sustenten tal rechazo. Sobre el particular la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC.000018 dictada en fecha 28/01/2020, señaló lo siguiente: “Al respecto de la estimación de la cuantía y su impugnación, esta Sala en su fallo de fecha 5 de agosto de 1997, reiterado en decisión N° RC-22 de fecha 3 de febrero de 2009, expediente N° 2008-377, caso: Helgo Revith Latuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, estableció lo siguiente: “…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente. Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor. En este sentido se pronunció esta Sala de Casación civil, en sentencia N° 12 del 17 de febrero de 2000, caso: Claudia Beatriz Ramírez c/ María de los Ángeles Hernández de Wohler y otro, expediente: 99-417, que señaló: ‘…Se acusa la infracción en que incurre el fallo recurrido en la aplicación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que exige una carga probatoria no requerida por las normas cuya falsa aplicación se denuncia. …omissis… Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’ Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor’. (Negrillas y subrayado de este fallo) De lo anterior se colige que ciertamente el juez superior incurrió en un error de interpretación respecto al contenido y alcance de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil, al dictaminar que correspondía a los demandantes probar en juicio la cuantía señalada, en razón de la impugnación hecha por el demandado. Lo conducente es, analizar las pruebas aportadas por el impugnante que demuestren por qué es exagerada la cuantía, pues es éste quien tiene la carga de la prueba, y en caso de no haber aportado ninguna prueba que justifique su alegato, el juez deberá dejar sin efecto la impugnación efectuada y decretar la firmeza de la estimación hecha por la parte demandante. En razón de los anteriores señalamientos, esta Sala declara procedente la denuncia formulada, por errónea interpretación de los artículos 38 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.” (Destacados de la sentencia transcrita). De igual forma esta Sala en sentencia N° RH-496, de fecha 14 de agosto de 2009, expediente N° 2009-399, caso: Emilda Rosa Cortez De Gómez y otros, contra Rosa Margarita Pérez Nacar, estableció lo siguiente: “(…). Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda en forma pura y simple, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia Nº RH.01353, de fecha 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo que a continuación se transcribe: ‘…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda. Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció: ‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…’. (Negrillas y subrayado del texto). Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. (www.tsj.gob.ve/decisiones/scc/enero/309462-RC.000018-28120-2020-19-397.HTML) En el caso de autos, el demandado-reconviniente manifestó en el escrito de reconvención presentado en fecha 15-10-2018, folios 04 al 15, segunda pieza, estimar la misma en la cantidad de novecientos mil bolívares soberanos (Bs. S. 900.000,00), equivalente a 52.941,17 unidades tributarias, cuantía esta que fue rechazada en la oportunidad de dar contestación a aquélla, por la apoderada judicial de la actora-reconvenida por considerarla exagerada. Ahora bien, tomando en cuenta que la estimación de la demanda fue rechazada ú objetada por excesiva, con lo que la representación judicial de la ciudadana Nancy Magaly Vivas Morales adujo un hecho nuevo susceptible de ser demostrado plenamente en juicio, y que permitiera a este órgano jurisdiccional determinar que la cuantía fuere efectivamente exagerada, todo ello en estricto apego al criterio sostenido por la jurisprudencia supra citada, y dado que no consta a los autos que la parte actora-reconvenida hubiere comprobado que ciertamente la estimación de la cuantía de tal pretensión fuese exagerada, se torna ineludible considerar que quedó firme la estimación realizada por el demandado-reconviniente en la cantidad de novecientos mil bolívares soberanos (Bs. S 900.000,00). Así se precisa. PUNTO PREVIO DE LA DENUNCIA DE FRAUDE PROCESAL De los folios 54 al 67 de la tercera pieza, en el escrito de contestación a la reconvención, presentado en fecha 14-11-2018, la apoderada actora señaló como punto previo, que la demandada reconviniente ha desarrollado una serie de tácticas dilatorias y abusivas del derecho, para obstaculizar la buena marcha del proceso hasta sentencia, para distraer la actividad principal del juicio oral, entorpeciendo la buena marcha del proceso, por lo que solicitó la apertura de la incidencia por fraude procesal prevista en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, observando este Tribunal Superior de la revisión de las actas que conforman la causa, que las actuaciones realizadas por la representación judicial de la parte demandada se corresponden con los medios de defensa estipulados en la ley procesal, por lo que mal podría inferirse que ello constituye una táctica dilatoria o abusiva del derecho o la configuración de un fraude procesal, ya que cada uno de los medios utilizados e invocados por la parte accionada tienen sustento legal y fueron realizados en ejercicio del derecho a la defensa de su representada. Así se declara. Resuelto el punto, pasa esta Superioridad a pronunciarse en relación a la reconvención planteada en los siguientes términos: DE LA RECONVENCIÓN POR CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS POR DAÑO MORAL El co-apoderado judicial de la demandada Nerza Rocío Ruiz Carrillo, planteó en el escrito presentado en fecha 15-10-2018, cursante a los folios del 04 al 15 de la segunda pieza, reconvención contra la demandante, señalando en el petitorio de la misma lo siguiente: “Por todo lo anteriormente expuesto, ocurro en nombre y representación de la ciudadana, NERZA ROCÍO RUIZ CARRILLO, (…), a reconvenir formalmente a la parte demandante, la ciudadana NANCY MAGALY VIVAS MORALES, (…) para que convenga en lo siguiente: PRETENSIÓN RECONVENCIONAL: 1. Para que convenga, o en su defecto así lo decida el Tribunal en la sentencia correspondiente, en el cumplimiento del contrato de arrendamiento de fecha (sic) 1 de diciembre de 2013, en tal sentido (…). 2. Para que convenga, o en su defecto así lo decida el Tribunal en la sentencia correspondiente, en condenar a la demandante reconvenida, a pagar la suma que determine el TRIBUNAL como monto de indemnización por el daño moral que sufre mi representada. Estimo este daño prudentemente en la suma de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S.900.000,00.)” (sic) La reconvención fue admitida y sustanciada por el a quo, siendo declarada sin lugar en la definitiva, objeto del presente recurso de apelación, no obstante, esta alzada observa que el demandado-reconviniente formuló dos pretensiones: el cumplimiento de contrato y el pago de los daños y perjuicios que señaló, resultando oportuno citar lo expresado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° RC.000314 del 16-12-2020, en la que aplicando casación de oficio señaló: “Esta Sala ha establecido en diferentes ocasiones que la acumulación de pretensiones en una causa, debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento. La doctrina expresa, al respecto que: “...Finalmente, no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí. La unidad de procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación por tanto no es posible. (…). Es indiferente que ambas pretensiones tengan procedimiento especial si éstos no son incompatibles. Así pueden acumularse dos pretensiones de divorcio, porque ambas se siguen por el mismo procedimiento especial; pero no pueden acumularse una de privación de la patria potestad con una de divorcio, porque cada una tiene su procedimiento especial incompatible con el da la otra. La exigencia de la unidad del procedimiento es de tal entidad en esta materia, que si bien se permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimientos (Art. 78 C.P.C.)...” (Arístides Rengel Römberg. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo II, pág. 110). (Cfr. Fallo de esta Sala N° 99 del 27 de abril de 2001, expediente N° 2000-178, caso: María Josefina Mendoza Medina contra Luis Alberto Bracho Inciarte). Asimismo ha dejado claro esta Sala que la acumulación de acciones es de eminente orden público. …Omissis… Es de antigua data la siguiente doctrina de la Sala que señala lo siguiente: “...También es de señalar que es doctrina inveterada, diuturna y pacífica de este Supremo Tribunal de Justicia, -la cual queda aquí ratificada- que desde el 24 de diciembre de 1915: “QUE AUN CUANDO LAS PARTES LITIGANTES MANIFIESTEN SU ACUERDO, NO ES POTESTATIVO A LOS TRIBUNALES SUBVERTIR LAS REGLAS LEGALES CON QUE EL LEGISLADOR HA REVESTIDO LA TRAMITACIÓN DE LOS JUICIOS; PUES SU ESTRICTA OBSERVANCIA ES MATERIA ÍNTIMAMENTE LIGADA AL ORDEN PÚBLICO”. (Memorias de 1916, Pág. 206. Sent. 24-12-15. -Ratificada: G.F. N° 34, 2 etapa, pág. 151. Sent. 7-12-61; G.F. N° 84. 2 etapa, pág. 589. Sent. 22-05-74; G.F. N° 102, 3 etapa, pág. 416. Sent. 15-11-78; G.F. N° 113, V.I, 3 etapa, pág. 781. Sent. 29-07-81; G.F. N° 118. V. II. 3 etapa, pág. 1.422. Sent. 14-12-82)’ (cfr. CSJ, Sent. 4-5-94, en Pierre Tapia, O.: ob. cit. N° 5, p. 283). (Destacado de la Sala). (Criterio reiterado en fallo N° RC-848 del 10 de diciembre de 2008, expediente N° 2007-163, caso: ANTONIO ARENAS y JUANA YNOCENCIA RENGIFO DE ARENAS, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle Arenas Rengifo, Yumey Coromoto Arenas Rengifo y Rosangela Arenas Rengifo, contra la sociedad mercantil SERVIQUIM C.A., y la sociedad mercantil SEGUROS MERCANTIL C.A.) En tal sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece que el tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa. Por su parte el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación de pretensiones. (Cfr. Sentencia N° RC-124 de fecha 29 de marzo de 2017, caso: Luís José Campos Montaño y otra contra Milagros Del Valle Parejo Guaimare, Exp. N° 2016-677). En tal sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes. El anterior precepto se concatena con el artículo 14 eiusdem, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. Dichas disposiciones legales, han sido analizadas por la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, a la luz del derecho de acceso a los órganos jurisdiccionales como parte del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, estableciendo con carácter vinculante, el siguiente criterio: “…Visto lo antes expuesto, aprecia esta Sala que, mediante la acción interpuesta, la ciudadana LILA ROSA GONZÁLEZ DE PÉREZ cuestionó la valoración del juez de la alzada, dado que en su solicitud de tutela constitucional expuso los razonamientos que –en su criterio- debieron darse en el caso bajo examen, tomando además en consideración que el juzgador se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la demanda, por “inepta acumulación de pretensiones”, sin que la misma haya sido alegada por la parte demandada durante el proceso. Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. (…) (Sentencia N° 779, del 10 de abril del 2002 expediente N° 01-0464, caso: Materiales MCL, C.A.). …Omissis… Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones debe forzosamente ser declarada en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. (Ver, entre otras, sentencia N° 175 del 13 de marzo de 2006. Caso: Celestino Sulbarán Durán c/ Carmen Tomasa Marcano Urbaez). De forma tal que la acumulación de pretensiones es un asunto que atañe al orden público lo que autoriza la casación de oficio, así lo ha reconocido esta Sala, (…). …Omissis La doctrina pacífica y reiterada de esta Sala, ha venido sosteniendo que, para que el juez pueda declarar la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones, debe verificar que efectivamente se hayan acumulado pretensiones que se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles. (Cfr. Sentencia N° RC-262 de fecha 9 de mayo de 2017, caso: Koqueta Boutique 2006, C.A. contra Inversiones Jaime Zighelboim, C.A. y otras, Exp. N° 2016-950). …Omissis… En este orden de ideas, la Sala observa que ha sido práctica común del foro la acumulación en la misma demanda, del desalojo de un inmueble destinado al uso comercial así como los daños y perjuicios, estos últimos con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, incluso en ocasiones confundiendo los pretensiones de desalojo con la de resolución de contrato, a lo cual es acumulada la acción de daños y perjuicios. …Omissis… Con respecto a la posibilidad de acumular las acciones de desalojo y de daños y perjuicios, es pertinente indicar que la legislación inquilinaria vigente, entre ellas el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial aplicable al presente caso, no hace referencia a norma alguna que autorice al arrendador a demandar el pago de daños y perjuicios, en los casos que el incumplimiento o conducta desplegada por el arrendatario los cause. Cuando el arrendador exige judicialmente el pago de los daños y perjuicios que le haya ocasionado el arrendatario con ocasión a algún incumplimiento contractual, debe necesariamente fundar su demanda en las disposiciones normativas de derecho común como la contenida en el contenido 1167 del Código Civil, que establece que en el caso de los contratos bilaterales en los cuales una parte haya incumplido con las obligaciones a su cargo, la otra puede solicitar la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios. Ahora bien, como se señaló anteriormente, la legislación inquilinaria considera al arrendatario el débil jurídico en esa relación, como consecuencia de lo cual estima procedente concederle una protección en determinados casos. Una de las maneras de otorgar esa especial protección al arrendatario es atemperando el rigor de la acción resolutoria impidiendo en ocasiones el ejercicio de dicha acción y, en vez de permitir el ejercicio de la acción resolutoria, lo que autoriza es a ejercer la acción de desalojo. No hay norma en la legislación inquilinaria, como se señaló, que autorice el cobro de los daños y perjuicios y por tanto, siendo la acción de desalojo una acción especial del derecho inquilinario no se encuentra equivalente al artículo 1167 del Código Civil que permita la acumulación de la pretensión del cobro de los daños y perjuicios en la acción de desalojo. (Subrayado agregado por este Tribunal Superior) …Omissis… De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios. (Subrayado agregado por este Tribunal Superior) …Omissis… Ahora bien, observa la Sala del libelo de la demanda, transcrito previamente, el cual no se transcribe nuevamente en atención al principio de brevedad del fallo y por ende se da por reproducido en este acto, que el demandante acumuló en su libelo de la demanda la pretensión desalojo de inmueble y la pretensión de cobro por daños y perjuicios la cual se fundamenta en el artículo 1167 del Código Civil, juicios que se sustancian y deciden por procedimiento disímiles, el primero de conformidad con el procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y el segundo conforme al procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 338 y siguientes. Asimismo tal y como fue reseñado en los acápites supra desarrollados, la acción de desalojo es una acción especialísima de la materia inquilinaria, la cual excluye, por no estar autorizada en las normas legales especiales, la acumulación de la pretensión de daños y perjuicios. …Omissis… De esta manera, siendo que la demanda de desalojo, en razón de su especialidad no admite la acumulación de la pretensión de daños y perjuicios, así como que dichas acciones tienen procedimiento disímiles por un lado el procedimiento oral y por el otro el procedimiento ordinario previstos en el Código de Procedimiento Civil, se observa que los jueces tenían la obligación de verificar dicha situación y declarar la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue omitido; en este sentido, ya que ninguno de los jueces de instancia verificaron el cumplimiento de los presupuestos procesales necesarios para la instauración y prosecución del juicio, la Sala considera que la presente demanda debía ser declarada inadmisible. Así se decide. (www.tsj.gob.ve/decisiones/scc/diciembre/311141-RC.000314-161220-2020-19-441.HTML) De la decisión transcrita, se extrae que en las demandas por desalojo de local comercial resulta improcedente la acumulación tanto de las pretensiones de resolución de contrato -y por ende las de cumplimiento de contrato- como la petición de cobro o indemnización de daños y perjuicios, en razón de la incompatibilidad de procedimientos, estando facultado el Juez para obrar de oficio en caso de detectar tal acumulación prohibida, por cuanto no se encuentra permitida en cualquiera de sus formas, siendo la acumulación de acciones de eminente orden público. Considerando lo expuesto y siendo que esta alzada observa que la parte demandada planteó reconvención por cumplimiento de contrato y así mismo demanda el pago de los daños y perjuicios por daño moral, lo que en razón de la naturaleza del juicio principal se configura en la detección de un vicio de orden público que presenta tanto la sustanciación como el fallo definitivo objeto del recurso de apelación que aquí se resuelve, DECRETA LA NULIDAD ABSOLUTA DE TODAS LAS ACTUACIONES CORRESPONDIENTES A LA RECONVENCIÓN PLANTEADA PÓR LA PARTE DEMANDADA EN EL PRESENTE JUICIO y, en consecuencia, demostrada en las actas del expediente la inepta acumulación del cumplimiento de contrato y de daños y perjuicios planteadas por la representación judicial de la demandada por vía de reconvención en la demanda de desalojo de local comercial intentada en su contra, por cuanto tales pretensiones reconvenidas se sustancian por procedimientos disímiles para su ejercicio, al ser la demanda principal de desalojo de obligatorio trámite por el procedimiento especial oral previsto en los artículos 859 del Código de Procedimiento Civil y siguientes, de naturaleza sumaria, y las pretensiones de la reconvención por el procedimiento ordinario previsto en los artículos 338 y siguientes eiusdem, siendo materia de eminente orden público, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, al ser contraria a lo dispuesto en el artículo 78 eiusdem, y al artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta imperativo para esta Alzada declarar inadmisible la demanda de reconvención propuesta por el co-apoderado judicial de la demandada, y en consecuencia, nulas todas las actuaciones de la referida reconvención, incluyendo el punto de mérito emitido al respecto en la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 9 de enero de 2017. Así se decide. 4. PUNTO PREVIO SOBRE LA SOLICITUD DE REMISIÓN DEL CUADERNO SEPARADO DE MEDIDAS AL TRIBUNAL DE LA CAUSA En el Capítulo I del escrito de informes presentado ante esta alzada por el co-apoderado judicial de la parte demandada abogado Jorge I. Jaimes L., cursante a los folios 309 al 319 de la IV pieza del expediente, consignado en físico en fecha 30-08-2021, denunció como vulnerado el debido proceso por haber sido remitido el cuaderno separado de medidas sin que se haya notificado a las partes el dictamen de las sentencias dictadas, con lo que afirma se le violó el derecho a la defensa de sus representadas por coartársele el derecho a recurrir, violentando la autonomía del cuaderno separado de medidas en contravención a lo establecido en los artículos 607 y 606 del Código de Procedimiento Civil. De la denuncia y del petitorio, este sentenciador observa que el Juzgado de Primera Instancia profirió dos (2) sentencias interlocutorias el 12 de abril de 2021 en las que declaró sin lugar las medidas cautelares peticionadas por los apoderados judiciales tanto de las demandada y como de la actora, en su orden. Luego, en fecha 27 del mismo mes y año, el a quo dictó decisión de fondo en la causa principal, fallo este apelado por el abogado Jorge I. Jaimes L., co-apoderado judicial de la parte mediante escrito presentado el 29-04-2021, en el que textualmente señaló “Formalmente apelo de la sentencia definitiva dictada por este TRIBUNAL, en fecha 27 de abril de 2021, de conformidad con lo establecido en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil.” El apoderado recurrente denuncia que en la sentencia de fondo, el tribunal de la causa remitió el cuaderno separado de medidas junto con el expediente principal en razón del recurso ejercido contra la sentencia de mérito, lo que -dice-, le vulneró el derecho a la defensa de su representada por haberle impedido ejercitar el recurso de apelación contra la decisión que negó la medida cautelar peticionada, sin embargo, ejerció tal recurso contra el fallo definitivo proferido en el expediente principal en fecha posterior al dictamen de las referidas interlocutorias. Ahora bien, el artículo 26 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Hecha la citación para la contestación de la demanda las partes quedan a derecho, y no habrá necesidad de nueva citación para ningún otro acto del juicio, a menos que resulte lo contrario de alguna disposición especial de la ley.” La citada disposición, establece el principio procesal de la citación única, por el que una vez realizada la citación para la contestación de la demanda la partes se encuentran a derecho, no siendo necesaria su notificación para las subsiguientes actuaciones procesales, con excepción cuando así lo disponga alguna Ley, o cuando como bien lo ha establecido la doctrina y jurisprudencia nacional, el acto sea proferido por el órgano fuera de su lapso o termino legal, o bien la causa se encuentre paralizada y se ordene su reanudación. Observa este juzgador que las sentencias interlocutorias cursantes en el separado cuaderno de medidas, fechadas 12 de abril de 2021, fueron dictadas fuera del lapso legal, por lo que su notificación resultaba necesaria, sin embargo, la causa no se encontraba paralizada, encontrándose a derecho las partes, habiendo inclusive tenido acceso al expediente el apoderado judicial de la demandada en fecha 29 de abril de 2021, conforme se deduce del escrito presentado por el mencionado profesional del derecho en el que apeló de la sentencia de fondo dictada el 27-04-2021, siendo oída en ambos efectos por auto dictado el 11 de mayo de 2021. Así, se deduce que al imponerse el mencionado apoderado judicial del expediente en fecha 29-04-2021, tuvo a su vista -dada la integridad del mismo- no sólo de las piezas que conforman el asunto principal sino también del cuaderno separado de medidas, por lo que al haber realizado una actuación en la pieza IV del expediente ha de tenerse como tácitamente notificado de las sentencias proferidas en el mencionado cuaderno separado, de acuerdo a lo dispuesto en la parte final del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil. Siendo así, se aprecia que desde el 29 de abril de 2021, fecha en la que el apoderado de la demandada ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva, hasta el 11 de mayo del mismo año, oportunidad en que fue oído a ambos efectos el mismo, ambas fechas inclusive, transcurrieron en principio ocho (8) días de despacho, por lo que al ejercer tal recurso sin proponerlo en igual forma en esa misma fecha o en los días subsiguientes en el cuaderno separado, o sin señalar en el cuerpo del mismo escrito que de igual manera recurría de la decisión interlocutoria que consideraba adversa, mal puede pretender, posterior a ello ante esta alzada, la devolución al a quo del cuaderno separado en cuestión, para ejercer, según su alegato, recurso ordinario de apelación, medio de defensa este que como bien se señaló, pudo haber ejercitado al momento cuando tuvo acceso al expediente en fecha 29-04-2021 o en los días posteriores hasta el 11 de mayo de 2021, puesto que con tal actuación cursante al folio 300 de la pieza IV, tuvo pleno conocimiento de la causa, dejando evidenciado en forma expresa su interés de recurrir únicamente la sentencia definitiva, demostrando tácitamente su conformidad o desinterés con la decisión emitida en el cuaderno separado de medidas. Así se declara. Resueltos los puntos previos, pasa este Tribunal Superior a pronunciarse respecto al fondo de la demanda intentada: MOTIVACIÓN La apelación que conoce esta Alzada, como ya se señaló, obedece a la apelación propuesta el veintinueve (29) de abril de 2021, por el co-apoderado de la parte demandada, abogado Jorge I. Jaimes L., contra la decisión de fecha veintisiete (27) de abril de 2021 dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, que declaró: 1.- con lugar la demanda de desalojo de local comercial. 2.- sin lugar la reconvención de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios. 3.- condenó en costas a la parte demandada-reconviniente tanto de la demanda principal como de la reconvención intentada. De la revisión de las actas procesales que conforman la causa, ya relacionadas en la parte narrativa del presente fallo, se extrae que la apoderada judicial de la accionante abogada Sair Neferti Vivas Morales demandó por Desalojo de Local Comercial a la ciudadana Nerza Rocío Ruiz Carrillo, en su condición de arrendataria, y en forma conjunta y solidaria a la sociedad mercantil VARIEDADES Y FANTASÍAS NAKARY C.A., en razón de los contratos de arrendamientos suscritos en forma privada en fechas 01 de diciembre de 2013 y 01 de enero de 2014, sobre los locales comerciales B1 y B2 respectivamente, ubicados en la carrera 21 con calle 12 de esta ciudad y que forman parte del inmueble propiedad de su mandante, con nomenclatura catastral 21-7 por la calle 12 y 12-22 por la carrera 21, fundamentando la referida demanda en las causales establecidas en los literales “c”, “d”, “e”, “g” é “i” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (LRAIUC en lo sucesivo), señalando como razones de ello el deterioro del techo de la mezanine del local del que afirma se evidencia la negligencia de la demandada en perjuicio del local comercial; por realizar reformas no autorizadas por la arrendadora derribando parte de la pared que divide los locales abriendo un acceso entre ambos, reconstruyéndola posteriormente para destruir la evidencia, además de modificar en forma inconsulta en fecha 20-06-2018 la distribución de los contadores de electricidad, abriendo un espacio en la pared colocando otro cajetín más arriba, lo que también configura actividades de remodelación no autorizadas; por no dar uso comercial al local B2 en violación de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento; que además ambos contratos se encuentran vencidos y no existe acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, siéndole notificado a la arrendataria lo conducente al respecto en fecha 22-01-2018, negándose a dar acuse de recibo indicando que, previo, consultaría a su abogado, dando respuesta dos días después señalando que por inconvenientes no puede llegar a ningún acuerdo, lo que afirma resultar falso por no existir escrito alguno de acuerdo planteado, no estando solvente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales ni legales, por lo que al no cumplirse ninguna de las condiciones establecidas en la cláusula segunda no existe posibilidad alguna de haber contratado por otro periodo. La parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta en los términos transcritos en la narrativa del fallo, los que se dan aquí por reproducidos en atención al principio de brevedad del fallo. Así las cosas, las causales invocadas como fundamento de la demanda de desalojo que aquí se resuelve, previstas en los literales “c”, “d”, “e”, “g” é “i” del artículo 40 de la LRAIUC, son del tenor siguiente: “Son causales de desalojo: a. (…) c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. (…) g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. (…) i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. Debe precisarse así mismo, que conforme a los límites de la controversia fijados por el a quo en la oportunidad procesal correspondiente, en la presente causa debía determinarse y ser demostrado si la parte demandada: 1. Continúa haciendo uso de los locales comerciales. 2. Se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. 3. Cambió el uso del inmueble estipulado en el contrato. 4. Incumplió normas contractuales y/o legales. 5. Ha ocasionado deterioros mayores a los que pueden causarse del uso normal del inmueble conforme a la actividad desempeñada. 6. Si los contratos se encuentran vencidos. 7. Si existe o no acuerdo para la renovación de los contratos. 8. Si el inmueble debe ser objeto de reparaciones. 9. La fecha exacta en que fueron suscritos los contratos. Dada la naturaleza del asunto recurrido, se impone estudiar la causa a la luz de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil que establecen: “Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.” Por su parte, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, con el que las partes deben demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba a la demandada respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos, por lo que este Tribunal observa que con el acervo probatorio se encuentra plenamente demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes contendientes, no siendo negada en ningún momento por la parte accionada, aún cuando por error material de transcripción se señaló en los mencionados contratos ambos locales como B1, pero al haber sido reconocida la relación arrendaticia por la parte demandada, se entiende que la misma tiene por objeto el bien inmueble de carácter comercial descrito en los contratos privados de arrendamiento suscritos en fechas 01 de diciembre de 2013 y 01 de enero de 2014, sobre los locales comerciales B1 y B2 respectivamente, ubicados en la carrera 21 con calle 12 y que forman parte del inmueble propiedad de la ciudadana Nancy Magaly Vivas Morales, con nomenclatura catastral 21-7 por la calle 12 y 12-22 por la carrera 21, siendo alegada como una de las causales invocadas por la parte actora el incumplimiento contractual por la arrendataria de las cláusulas contractuales que a continuación se señalan: “(…). SEGUNDA: la duración del presente contrato es de un (01) año contado a partir del 01 de diciembre de 2013. Será prorrogable por periodos iguales o menores según lo se establezcan de mutuo acuerdo las partes contratantes, haciéndolo constar por escrito por lo menos con un (1) mes de anticipación al vencimiento del término y siempre que LA ARRENDATARIA estuviese solvente en el cumplimiento de las obligaciones contempladas en este contrato y en las leyes respectivas. TERCERA: El canon de arrendamiento mensual es por la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.5.000,00), el cual será pagado por LA ARRENDATARÍA a LA ARRENDADORA o a quien ésta le indique (…) QUINTA: El uso que debe dar LA ARRENDATARIA al local cedido en arrendamiento es exclusivo de naturaleza comercial, específicamente para la exhibición y/o depósito de mercancías relacionadas con regalos, perfumes, cosméticos, maquillaje, relojes, bolsos, monederos, bisutería y ropa para damas, caballeros y niños. (…) SÉPTIMA: Serán por cuenta exclusiva de LA ARRENDATARIA el pago de los servicios (…). Igualmente serán de exclusivo carga LA ARRENDATARIA las reparaciones menores que necesite el Local arrendado durante la vigencia del presente contrato; así como todas aquellas reparaciones derivadas del mal uso, dolo o negligencia por parte de los visitantes u ocupantes. OCTAVA: LA ARRENDATARIA no podrá realizar mejoras o construcciones en el inmueble en el inmueble sin previa autorización por escrito de LA ARRENDADORA, en cuyo caso se entenderá que dichos trabajos serán por cuneta exclusiva de LA ARRENDATARIA, quedando éstas como parte del inmueble arrendado sin que LA ARRENDADORA quede obligada a retribuir o indemnizar por ello a LA ARRENDATARIA, ni con responsabilidad frente a terceras personas. (Omissis).” (Negrillas propias de los instrumentos). Ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento del local B2 está realizado en los mismos términos que el anterior, se da aquí por reproducido, con la salvedad de que en la cláusula segunda se estipuló como fecha de inicio “01 de enero de 2014”; ello a los fines de evitar transcripciones y repeticiones innecesarias. De seguidas analiza este juzgador la naturaleza de los referidos contratos de arrendamiento, a fin de precisar si se está frente a contratos a tiempo determinado o indeterminado, entendiéndose que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. Por su parte, es a tiempo indeterminado, aquel contrato en el que no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil. En el caso de autos, se observa que los contratos en cuestión y conforme al texto de la citada cláusula segunda, la relación arrendaticia que vincula a las partes fue estipulada por un lapso de duración de un (01) año, sin embargo, en el texto de los mismos instrumentos se estipuló que la relación iniciaría en el caso del local B1, el 01 de diciembre de 2013 y del local B2, el 01 de enero de 2014, por lo se tendría por terminado en fechas 01 de diciembre de 2014 y 01 de enero de 2015, respectivamente, siendo prorrogables por periodos iguales o menores, de mutuo acuerdo por escrito por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento de cada uno, debiendo, para que ello fuere procedente, estar solvente la arrendataria en sus obligaciones, es decir, que los contratos nacieron a tiempo determinado; se advierte así que llegada esas fechas se presume que las partes no celebraron nuevos contratos ni manifestaron por escrito prorrogar los anteriores, por cuanto ello no consta en autos, comenzando en consecuencia de pleno derecho la prórroga legal de seis (6) meses, establecida al efecto en el artículo 26 de la Ley Especial que rige la materia, cuyas fechas de inicio para cada uno fue el 02 de diciembre de 2014 y el 02 de enero de 2015 finalizando el 06-06-2015 y 02-07-2015, en su orden, en razón del tiempo de duración de la relación arrendaticia, por lo tanto los contratos como la relación arrendaticia han de tenerse como vencidos con las consecuencias legales de ello. Así se establece. Analizada la naturaleza contractual y emitido el pronunciamiento correspondiente en los puntos previos sobre las denuncias formuladas por el recurrente en el escrito de informes presentado ante esta alzada, folios del 309 al 319 de la cuarta pieza, se constata que en relación al fondo de lo decido señala en la secciones IV, V y VI del capítulo II del mencionado escrito que existe error en la valoración de las pruebas y error de juzgamiento por parte del a quo, alegando que silenció el valor probatorio del dictamen pericial de los ingenieros Andrés Eloy Díaz y Orangel Calderón, (folios 115 al 135 4ta pieza), del que afirma se colige fehacientemente demostrado junto con el acta de inspección de fecha 18 de julio de 2019, el buen estado de conservación y mantenimiento de los locales comerciales B1 y B2, por lo que adujo no se configura la causal de desalojo prevista en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, afirmando que la sentencia apelada, refleja un sesgo a favor de la parte demandante, al punto de valorar el informe del experto Raúl Guerrero, nombrado por la parte actora, como si fuera el dictamen de la experticia, violentando la norma contenida en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil; que el informe del experto Raúl Guerrero fue presentado aparte del dictamen pericial de los ingenieros Andrés Eloy Díaz y Orangel Calderón, como un criterio disidente de la mayoría de los expertos. Igualmente señaló que hubo silencio en la valoración del acta levantada con motivo de la inspección ocular realizada por el a quo en fecha 18 de julio de 2019, cursante a los folios del 188 al 189. Respecto a tales alegatos formulados por el apoderado judicial de la parte demandada recurrente, esta alzada observa que la experticia promovida por las partes en este juicio versó sobre los siguientes puntos: Determinar el tiempo de construcción de la pared divisoria de los locales B1 y B2, examinando desde el interior de ambos locales; dejar constancia de la existencia de alguna irregularidad en el friso de la referida pared divisoria; determinar si esa irregularidad se debe a una apertura de una comunicación entre dichos locales y su posterior cierre; establecer que efectivamente existió en ese espacio tal abertura que los comunicaba, y determinar el estado de conservación de los locales. Ahora bien, del informe de experticia consignado por los auxiliares de justicia Andrés Eloy Díaz Rincón y Orangel Calderón Becerra se extrae que, luego de practicar la inspección ocular obtuvieron como resultado que no es posible determinar con precisión en una inspección el tiempo de construcción de la pared divisoria de los locales en cuestión, indicando que por ambos lados de la misma se observa frisos de diferente espesor y acabado, sin poder determinar si tal pared tuvo alguna apertura o comunicación y su nuevo cierre, señalando finalmente que los locales presentan en general un buen estado de conservación y mantenimiento observándose unas filtraciones en techos y alguna humedad en paredes, estando en funcionamiento para ese momento las instalaciones eléctricas y sanitarias. El experto Raúl Alí Guerrero Colmenares señaló en el informe presentado posteriormente que, no es posible determinar con precisión el tiempo de construcción de la pared divisoria de los locales B1 y B2, pero que sin embargo, existen dos tipos de frisos y acabados con diferentes espesores en el friso por los dos lados de la pared colindante, que por su dimensión y estructura dibuja un rectángulo de piso a techo, lo que le permite inducir la realización de reparaciones con fecha más reciente a cuando se construyó la pared originalmente; que sin embargo no se logra ver una puerta o comunicación entre ambos locales, que ello no se puede establecer con la simple inspección; señalando finalmente que en ambos locales observó filtraciones en techos y humedad en paredes, encontrándose las instalaciones tanto eléctricas como sanitarias en funcionamiento al momento de la inspección. De lo anterior se intuye claramente que, si bien el experto nombrado por la parte actora no presentó en conjunto con los dos restantes el informe de la experticia evacuada, del contenido de los mismos se evidencia que en general alcanzaron las mismas conclusiones, en las que en concreto determinan que, en efecto, existe algún tipo de reparación realizada a la pared que divide los locales B1 y B2 en razón de las diferencias observadas en el friso y acabados por ambos lados de la pared, siéndoles imposible a través de la inspección determinar si ello se debió a la apertura y posterior cierre de una puerta de comunicación entre ambos locales, pero como bien lo señaló el experto Raúl Alí Guerrero Colmenares, por su dimensión y estructura dibuja un rectángulo de piso a techo, lo que da un indicio de lo alegado por la parte actora al respecto, coincidiendo todos los expertos que observaron filtraciones en los techos de los locales y humedad en las paredes, por lo que este Tribunal Superior le confiere pleno valor a los informes presentados ya que aportan datos significativos para la comprobación de los hechos debatidos en el presente caso, conforme a lo establecido en los artículos 1.422 y 1.425 del Código Civil y 467 del Código de Procedimiento Civil, siendo debidamente ratificados por todos y cada uno de los auxiliares de justicia en la audiencia o debate oral con intervención de las partes promoventes acorde a lo establecido en el artículo 862 del Código Adjetivo, debiendo resaltar esta Alzada en razón de la inconformidad expresada por el recurrente en cuanto a la forma de valoración por parte del a quo, que el juez no se encuentra en modo alguno obligado a seguir lo expresado por los expertos en su informe técnico de acuerdo a lo estipulado en el artículo 1.427 ejusdem, ya que de la revisión de las actuaciones que conforman el informe, el administrador de justicia puede inferir a través de su razonamiento lógico, elementos de convicción diferentes a los expresados por los expertos, por lo que mal puede denunciar el representante judicial recurrente vulneración del debido proceso o un sesgo a favor de su contraparte por la valoración realizada por el a quo, ya que su proceder se encuentra ajustado a derecho. En razón de lo anterior, esta Alzada observa del material fotográfico de la experticia realizada, que -en efecto- se evidencia deterioro de las instalaciones de los locales comerciales en lo atinente a los techos y paredes debido a filtraciones, conforme se colige a los folios 132 y 133 de la cuarta pieza. De la experticia fotográfica ratificada en la audiencia oral por el auxiliar de justicia José Nelson Jr. Chacón Arellano, cuyo informe cursa a los folios del 141 al 169 de la 4ta pieza, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, se extrae de dicho material fotográfico, en concreto de las imágenes corrientes a los folios 146 y 147, se evidencia la existencia de una apertura en la pared de un acceso rectangular en forma de puerta que comunica a los locales comerciales, imágenes estas que según los metadatos internos extraídos de las mismas por el experto informático, fueron captadas en fecha 24-01-2018 a las “17:36 Hrs” (05:36 pm), coincidiendo los datos de digitalización y de toma original, y siendo que no se evidencia en los referidos metadatos la existencia de software de edición fotográfica, se infiere la autenticidad de la misma, lo que permite concluir que para esa fecha (21-01-2018) existía un acceso que comunicaba a los locales B1 y B2. De igual manera, al folio 142 se observa en la primera y segunda imagen fotográfica, que el local B2 carece de publicidad alguna que lo identifique teniendo tapada la visibilidad de su ventanal frontal para la fecha de la toma de las fotografías realizadas el 02-03-2018, coincidiendo en sus metadatos de registro como se señaló antes, por lo que se infiere su autenticidad, lo que genera un indicio en este juzgador de que tal local se encontraba para esa fecha (02-03-2018) sin operatividad comercial. En el mismo orden, de las mencionadas experticias se observa a los folios 132, 152, 156, 164, 165, imágenes fotográficas que demuestran el estado de deterioro del techo y de las paredes de los locales comerciales B1 y B2, concluyéndose en la veracidad de los alegatos expresados por la parte actora en relación a la falta de mantenimiento de los locales comerciales por parte de las demandadas. Aunado a lo anterior, entre las pruebas aportadas al proceso, se evidencia que fue promovida por la parte actora en el escrito correspondiente, las instrumentales cursantes a los folios 82 al 87 y 81 del cuaderno separado de medidas, relativas la primera a la Inspección realizada por la División de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira en fecha 30-10-2018, en el que se señala el deterioro progresivo del techo del local comercial B1, indicando no poder realizarla en el local B2 por estar cerrado, recomendando, por condiciones de seguridad, cambiar urgentemente toda la cubierta del techo, solicitando los respectivos permisos ante la referida Alcaldía para realizar los trabajos y no afectar a los locales contiguos, y solicitar de forma inmediata inspección del Cuerpo de Bomberos y/o Protección Civil para evidenciar el riesgo presente. Siendo la segunda de las mencionadas instrumentales, original de oficio signado con la nomenclatura Exp.-Ofic-091-Sed-Bom-2018 de fecha 22 de noviembre de 2018, librado con motivo de la inspección sensorial técnica practicada el 19-11-2018 por el Sgto. 1ero. (B) TSU José Felipe Becerra P., Jefe de la División de Seguridad Prevención e Investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos Cuartel Central Cnel. (J) Justo Pastor Daza Porras, sito en la avenida 19 de Abril, diagonal al Obelisco de la Colonia Italiana, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, al inmueble marcado con el Nº 21-7 ubicado en la calle 12 entre carreras 21 y 22 de Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, identificando el inmueble como de índole ocupacional residencial y comercial, divido según lo allí descrito en áreas privadas domiciliarias y siete (7) áreas comerciales, en el que señaló la existencia de deterioro progresivo de techos y áreas de construcción antiguas del inmueble, generando riesgos a las personas por posible colapso de techos, e incumplimiento de las normas COVENIN vigentes en materia de prevención de incendios, señalando que deberá efectuarse la demolición de la estructura de los techos afectados para su correspondiente sustitución, debiendo para ello permanecer deshabitadas e instalar los sistemas y dispositivos de seguridad respectivos, determinando finalmente al inmueble en general como NO APTO PARA SU HABITABILIDAD Y FUNCIONALIDAD hasta tanto no se de cabal cumplimiento a lo ordenado. Los instrumentos señalados en el párrafo que precede, emanan de entes del Estado con personería jurídica de carácter público, y contienen la firma del funcionario y el sello del respectivo órgano administrativo, no impugnados -conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-00410 de fecha 04/05/2004- los que por emanar de funcionarios públicos que cumplen atribuciones conferidas por la ley, gozan de veracidad y autenticidad, dado que contienen una presunción de certeza que no fue desvirtuada por el interesado en el proceso judicial, apreciándose como documentos públicos administrativos en todo su valor para comprobar su contenido, de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, emergiendo de su contenido, elementos probatorios relacionados con los hechos aquí controvertidos en relación a las causales invocadas como fundamento del desalojo peticionado por la parte actora, por lo que resultan totalmente apreciables, debiéndose adminicular con los análisis sobre las pruebas de experticia legalmente evacuadas antes expresadas. De igual forma, el recurrente señaló que hubo silencio en la valoración del acta levantada en ocasión de la prueba de inspección ocular promovida por las partes, practicada por el a quo el 18 de julio de 2019, (folios del 188 al 189 de la tercera pieza), de la que se extrae que el a quo dejó constancia entre otros hechos de la individualización de ambos locales y de la existencia de mercancía en los mismos propia del ramo comercial allí desarrollado para la fecha de su evacuación; que la visión hacia el local B2 se encuentra totalmente obstruida con papel bond blanco, siendo difícil visualizar qué se encuentra allí; que ambos locales tienen candados grandes anticizalla para su resguardo, con piezas metálicas y cabillas soldadas que impiden su apertura; que el local B2 fue observado a través de una ventana existente en la división de ambos, visualizando por reflejo de un espejo, materiales propios del comercio de la arrendataria y carteleras informativas en ambos establecimientos, concluyendo este juzgador que con tal inspección ocular se dejó evidencia para esa fecha de lo observado a través de los sentidos por el juez del tribunal de la causa, sin poder haber realizado una completa inspección por no poder acceder al local B2, basando la misma en lo observado a simple vista sin apoyo de expertos dada la naturaleza de la inspección promovida. De similar manera, denunció el apoderado de la demanda recurrente que la valoración realizada por el a quo en relación a las declaraciones rendidas en la audiencia oral por los testigos María Elena de Trinidad Pedraza de Ríos y Germán Armando Casique fue totalmente errada, contrariando lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y que sus deposiciones no concuerdan con el acta de inspección realizada por el tribunal de la causa en fecha 18 de julio de 2019 y con el dictamen pericial de los ingenieros Andrés Eloy Díaz y Orangel Calderón, por lo que, adujo, deben ser desechadas. Así, de la lectura del acta levantada con motivo de la audiencia oral celebrada en la causa -folios del 205 al 211 de la cuarta pieza-, se evidencia que la testigo María Elena de Trinidad Pedraza de Ríos manifestó desempeñar su actividad económica en Mundo Lindo Peluquería ubicada en la carrera 20 con calle 12 y que transita habitualmente por la carrera 21 entre calle 12 y Pasaje Pirineos, en lo que ahora es el Supermercado Baratta, y que por ello ha visto a Nerza y Nacary en el local Fantasías Nacary, afirmando conocerlas de ese negocio cuando iba a comprarles algunas cosas y cuando ella llevaba el alquiler a la señora Dora Vivas, aseverando haber visto que entre el local de Fantasías Nacary y el contiguo había una abertura, que se podía entrar y salir, que ella entró muchas veces; que en el local contiguo en un tiempo había mercancía pero que en las últimas guarimbas del 2017 sacaron toda la mercancía y que por último lo que quedó allí fue un mueble, una base donde se colocaban las tarjetas para la venta, que después de las guarimbas ese local no tuvo ningún tipo de actividad económica, y que le consta lo declarado porque ejerce su actividad económica cerca y por ir muchas veces al negocio en cuestión; repreguntada afirmó que los locales si tienen unas barras en la santamaría que le impiden abrir los mismos, que no sabe quién las colocó, que la peluquería en la que trabaja es propiedad de la hermana de la aquí demandante, que antes de que abrieran la abertura había una pared que dividía los dos locales comerciales. Por su parte el testigo Germán Armando Casique interrogado sobre si tenía conocimiento de que existiera una puerta de entrada entre el local Fantasías Nacary y el contiguo contestó que la ultima vez que entró al negocio Fantasías Nacary pensó que estaban ampliando el local o haciendo un anexo al mismo, que en el otro lo que había era unos exhibidores de carteras, cuestiones así de prendas, ropa infantil, que fue lo que logró ver desde el mostrador del taller ahí al anexo que el particularmente después de las guarimbas del 2017 vio ese local abierto una vez y después cerrado; que Fantasías Nacary sólo funcionaba en uno de los locales; repreguntado contestó que conoce a Nancy Magali porque la ha tratado como fisioterapeuta, que tiene conocimiento de los hechos porque trabaja en esa zona haciendo trabajos de plomería, electricidad, mantenimiento en general y al entrar a los sitios observa que remodelan; que recuerda que la última vez que entró al local de Fantasías Nacary había anexo otro local, señaló que entre ambos locales es obvio que exista una pared que los divida pero que había un acceso al otro local; que no sabe el motivo del cierre del local, que Nancy lo atiende como fisioterapista y que son pocas las veces que ha ido. De las declaraciones rendidas por los testigos promovidos por la parte actora antes mencionados, este Tribunal Superior observa que sus dichos son contestes entre sí, manifestando tener conocimientos de los hechos debatidos en la presente causa, sin que en modo alguno sean referenciales, sino producto de la observación directa por cada uno de ellos al momento de frecuentar para la época el local comercial en que funciona Fantasías Nacary, sin haber incurrido en contradicción ni entre sí ni al momento de ser repreguntados por la parte demandada, de lo que se colige que dichas personas dan fe bajo juramento el haber visto que ambos locales (B1 y B2) se comunicaban a través de un acceso en la pared divisoria y que posterior a los eventos acaecidos en el año 2017 observaron que no hubo actividad comercial en el local contiguo a Fantasías Nacary, a saber, el local B2, por lo que esta Alzada aprecia las testimoniales rendidas por los mencionados testigos y les confiere pleno valor de conformidad a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil por haber demostrado tener conocimiento presencial sobre los hechos antes expuestos, considerándolas así mismo como indicios, de acuerdo con lo establecido en el artículo 510 ejusdem. Respecto a lo afirmado por el recurrente referente a que la prueba idónea para determinar si hay o no reformas no autorizadas, es la prueba de inspección evacuada según acta de fecha 18 de julio de 2019, que aduce fue totalmente silenciada, aseverando que si el a quo la valoraba debidamente se derrumba los motivos dados en la sentencia, esta Alzada observa que tal inspección judicial fue practicada por el juez a quo, quien dejó constancia de lo observado a través de sus sentidos para el momento de la práctica de dicha inspección, sin embargo, en razón de la promoción realizada por ambas partes se realizó la evacuación de la prueba de experticia, prueba ésta que este juzgador considera es la idónea para indagar el hecho aducido, ya que los profesionales de la ingeniería nombrados y juramentados como expertos, son quienes, en razón de su profesión, tienen los conocimientos necesarios para evaluar y determinar la existencia de posibles reformas en la estructura de los locales comerciales objeto de la misma, como en efecto fue analizado en los párrafos precedentes, razón por la que el señalamiento del apoderado de la demandada resulta a todas luces improcedente, debiendo aclarar este tribunal que la evacuación de las diferentes pruebas no necesariamente deben coincidir en sus resultas, ya que es de la apreciación del cúmulo de indicios que arroje cada una de ellas, de su concordancia y convergencia entre sí, adminiculados con las demás pruebas de autos, que el juzgador puede llegar a inferir o presumir la veracidad o no de un hecho alegado, por lo que la no coincidencia de las testimoniales rendidas con la inspección realizada por el a quo el 18 de julio de 2019 en nada desvaloriza las pruebas en si mismas, amén de ser de distinta naturaleza y las situaciones de hecho a las que hacen referencia se corresponden a tiempos distintos. Ahora bien, por cuanto en los razonamientos realizados en la presente motiva, se ha señalado que de las pruebas de experticias, fotografías y testimoniales evacuadas se colige que existen indicios que hacen presumir en este sentenciador la veracidad de los hechos alegados por la parte actora como fundamento de la pretensión ejercida, se estima necesario citar lo expuesto en relación a los indicios y la presunción por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a través de sentencia Nº RC-01152 dictada el 30-09-2004, Exp. N° AA20-C-2003-000799, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo, que sostuvo lo siguiente: “Respecto a los indicios, Francesco Carnelutti explica lo siguiente: “A diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni a clasificaciones. No se trata aquí de hechos representativos, en los que, por su propia naturaleza, la función probatoria es esencial, sino de hechos autónomos, cuya función probatoria es meramente accidental y surge por la eventualidad de una relación suya, indefinible a priori, con el hecho a probar. Por consiguiente, no cabe más que destacar el carácter esencialmente relativo de los indicios: un hecho no es indicio en sí, sino que se convierte en tal cuando una regla de experiencia lo pone con el hecho a probar en una relación lógica, que permita deducir la existencia o no existencia de éste ... testimonio, documento e indicio son, pues, hechos de los cuales el juez deduce, mediante la regla de experiencia, el hecho a probar ...” (La prueba civil. Buenos Aires, Ediciones Arayú, 1955, pp. 191, 192 y 202. Traducido al castellano por Niceto Alcalá-Zamora y Castillo). (Cursivas del autor). (Negritas de la Sala). …Omissis… Y Román J. Duque Corredor señala lo siguiente: “...Aunque la regulación de los indicios, o sea el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, aparece en el Capítulo X del Título II del Libro Segundo de dicho Código, bajo la denominación De la Carga y la Apreciación de la Prueba, en mi criterio no constituye un verdadero medio probatorio, de carácter autónomo. En efecto, dispone el artículo 510 ya citado, lo siguiente: <>. Puede apreciarse que en el texto referido, más que una regla de valoración, se consagra la facultad de los jueces de utilizar los indicios para fundar sus decisiones. Ahora bien, los indicios en cuestión son un cúmulo de hechos que están probados en el proceso, con diferentes pruebas, así como las mismas conductas procesales de las partes, que por su comprobación, coincidencia y pertinencia con el objeto del litigio, permiten llegar a los jueces, por vía de deducción, a un convencimiento con respecto a las afirmaciones o alegatos de las partes. El requisito de su procedencia estriba en la comprobación de los hechos que sirven de indicios, así como en su apreciación en conjunto y no aisladamente, de tal manera que si uno o algunos de esos hechos divergen o contradicen los otros, el Juez no podrá basarse en ellos. Además, no tienen límite respecto a su utilización por parte del Juez. Esta es, a mi juicio, la diferencia con las presunciones homines a las que se refiere el artículo 1.399 del Código Civil, que sólo pueden admitirse por el Juez en los casos en que se admite la prueba testifical. Puede decirse entonces, que el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, modificó aquellas presunciones, que podían establecer los jueces, al ampliar su aplicación, sin restringirlas únicamente al supuesto de admisibilidad de la prueba de testigos. En resumen, que los jueces venezolanos están autorizados para que, en base a los indicios que se desprendan de los diferentes medios de prueba, puedan extraer deducciones que les sirvan de fundamento a sus decisiones...” (Apuntaciones sobre el procedimiento civil ordinario. Caracas, Ediciones Fundación Projusticia, Colección Manuales de Derecho, 2000, pp. 295 y 296). (Negritas de la Sala). Al respecto, esta Sala en sentencia N° 00108, de fecha 3 de abril de 2003, caso: Joaquín de Oliveira c/ Ladislav Dinter Varvarigos, estableció lo siguiente: “... A los efectos de la decisión de la presente denuncia, estima la Sala oportuno hacer referencia al contenido de lo preceptuado por las normas señaladas como infringidas, a saber el artículo 1.394 del Código Civil establece: “Las presunciones son las consecuencias que la ley o el Juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido”, el artículo 1.399 ejusdem reza: “...Las presunciones que no estén establecidas por la ley quedarán a la prudencia del Juez, quien no debe admitir sino las que sean graves, precisas y concordantes, y solamente en que la ley admita la prueba testimonial....” El artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, prevé: “Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos” De la interpretación sistemática de las normas legales transcritas, se colige que las presunciones son conclusiones; y concluir, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, en una de sus tantas acepciones, significa:“...3. Inferir, deducir una verdad de otras que se admiten, demuestran o presuponen...” (Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española. Vigésima Segunda Edición. Tomo 3. Pp. 415). Así mismo, la palabra INDICIO significa y de esta forma lo identifica el Diccionario Jurídico Espasa, “...Hecho que permite deducir o inferir la existencia de otro no percibido o conocido que es el jurídicamente relevante...” Por su parte el mismo texto citado define el término PRESUNCIONES, como: “...Operaciones intelectuales y volitivas, imperadas o permitidas por el Derecho positivo o consentidas por el buen sentido de un hombre experimentado, que consisten en tener como cierto un hecho (el hecho presunto) a partir de la fijación como cierto de otro hecho (el hecho indicio o base)....”(Diccionario Jurídico Espasa. Editorial Espasa. Madrid. 2001. pp.821, 1.157). El ad-quem (sic)...”. La Sala acoge los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes citados, y concluye que el indicio consiste en un hecho conocido o en un hecho base del cual se infiere otro hecho desconocido; y la presunción es una inferencia, un razonamiento, es decir, una forma lógica de pensar que parte del indicio. En otras palabras “...es el resultado de una operación intelectual, por la cual el Juez con base a un hecho conocido, induce la existencia de otro desconocido...”. (Vid. Sent. de fecha 7 de noviembre de 2003, caso: Crisol Publicidad C.A. c/ Diario El Universal C.A.).” (www.tsj.gob.ve/decisiones/scc/septiembre/RC-01152-300904-03799.HTM ) De las actas procesales que conforman la presente causa así como del análisis y valoración de las pruebas aportadas al proceso por las partes, quien juzga observa que si bien en la prueba de experticia evacuada no les fue posible concluir con precisión a los expertos que la pared divisoria de los locales haya tenido una abertura que permitiera su comunicación entre sí, de las diferencias estructurales que señalaron, así como de la forma geométrica rectangular que afirmó el experto se evidencia por ambos lados de la pared, en la que precisamente difiere el tipo de friso y acabado de la misma, puede inferirse que en ese lugar existió abertura tipo puerta que comunicó los dos locales, luego sellada según la evidencia descrita, indicio este que adminiculado al material fotográfico antes precisado y a las testimoniales rendidas por los ciudadanos María Elena de Trinidad Pedraza de Ríos y Germán Armando Casique, hacen presumir a esta Alzada que, en efecto, el alegato sostenido por la parte actora referente a que la demandada realizó modificaciones a la estructura de la pared que divide los locales comerciales B1 y B2, sin el expreso consentimiento de la arrendadora, es verídico, por lo que se encuentra comprobado con tales medios probatorios que la aquí demandada incumplió con la cláusula octava de los contratos de arrendamiento citada en la presente motiva, ya que no consta en las actas procesales la autorización escrita para ello. Así se determina. Aunado a lo anterior, de la mencionada experticia se extrae que los tres expertos verificaron y concluyeron en forma unánime e inequívoca, que existe deterioro del techo de los mencionados locales comerciales, así como humedad en sus paredes, apreciándose en las imágenes fotográficas precisadas por esta alzada en el análisis de la aludida prueba, lo que adminiculado con las inspecciones realizadas tanto por la División de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal de este Estado como por la División de Seguridad Prevención e Investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos Cuartel Central Cnel. (J) Justo Pastor Daza Porras, ya analizadas y valoradas, este Tribunal Superior verifica que existe plena prueba del estado de deterioro del techo de los locales comerciales, por lo que se encuentra demostrado el alegato de la actora referente tanto al daño causado a los locales comerciales por parte de la arrendataria, no por mal uso o dolo propiamente dicho, sino por la negligencia en la que incurrió al no realizar las reparaciones o implementar los correctivos necesarios para evitar que el deterioro llegara a tal extremo, con lo que se encuentra plenamente demostrado que la arrendataria demandada incumplió con lo establecido en la cláusula séptima de los reseñados contratos de arrendamiento, lo que a su vez conlleva a considerar, dado el nivel deterioro e inseguridad indicado en los informes de los entes administrativos mencionados, que se encuentra plenamente justificada la necesidad de desocupar el inmueble para realizar reparaciones mayores, conforme a lo señalado por la parte actora como una de las causales de su pretensión. Así se declara. Respecto a la afirmación de la accionante relativa a que la demandada incumplió con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento del local comercial B2, alegando que no le dio el uso comercial pautado, esta Alzada observa que si bien se encuentra demostrado a los autos que el local se halla cerrado o inoperativo según se podría deducir de la falta de publicidad en su frente y de las declaraciones rendidas por los testigos, ello no resulta suficiente para tener por demostrado que la demandada haya cambiado el uso establecido contractualmente sobre el local arrendado, ya que en todo caso la inoperatividad comercial no asemeja de por si que se le haya dado cambio de uso alguno al local comercial, sólo denota una recesión o paralización por motivos desconocidos o ajenos a la actividad comercial en ese local con afectación sólo en cabeza de la arrendataria, por cuanto, a pesar de ello, tendría la carga de cumplir con las responsabilidades propias del contrato de arrendamiento concluyéndose que con el material probatorio cursante a los autos no se encuentra demostrada tal causal de desalojo. Así se precisa. Con base en las motivaciones expuestas, se concluye en consecuencia que, con el material probatorio cursante a los autos, analizado y valorado, se encuentra plenamente demostrado que la arrendataria es responsable de no haber realizado las reparaciones pertinentes al inmueble ni haber notificado a la arrendadora los daños que le afectaren en los términos establecidos en el artículo 11 de la LRAIUC, permitiendo que daños materiales menores no reparados de forma oportuna, se convirtieran en deterioros mayores que los provenientes del uso normal, así como de haber efectuado reformas no autorizadas por la arrendadora al abrir una puerta de acceso entre los locales comerciales B1 y B2, los que le habían sido arrendados en forma independiente, incurriendo en evidente incumplimiento de las cláusulas séptima y octava de los contratos de arrendamiento suscritos en fechas 01-12-2013 y 01-01-2014, lo que conlleva a que el techo de los inmuebles deba ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameritan la desocupación de los locales, debidamente justificado por las inspecciones realizadas por la División de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal el 30-10-2018 y luego en fecha 19-11-2018 por la División de Seguridad Prevención e Investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos Cuartel Central Cnel. (J) Justo Pastor Daza Porras, ya descritos, adminiculados con el material específicamente señalado de la experticia practicada en la causa por los expertos designados, así como con las declaraciones rendidas por los testigos, ciudadanos María Elena de Trinidad Pedraza de Ríos y Germán Armando Casique, aunado al hecho cierto precisado en la motivación correspondiente, que ambos contratos de arrendamiento y su prórroga legal se encuentran suficientemente vencidos y sin que las partes hayan manifestado de forma expresa por escrito su deseo de prórroga convencional conforme a la cláusula segunda contractual, razones por las que resulta indefectible para esta Alzada considerar que la parte demandada Nerza Rocío Ruiz Carrillo y VARIEDADES Y FANTASIAS NAKARY, C.A., se encuentran incursas en las causales de desalojo previstas en los literales “c”, “e”, “g” é “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide. Por las conclusiones alcanzadas, es forzoso para esta alzada declarar sin lugar la apelación propuesta por el co-apoderado judicial de la parte demandada, y como consecuencia de ello, queda modificada la decisión dictada el 27 de abril de 2021 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Así se decide. DISPOSITIVO Por lo expuesto, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 29 de abril de 2021 por el abogado Jorge Isaac Jaimes Larrota co-apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 27 de abril de 2021 proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. SEGUNDO: SE MODIFICA la decisión de fecha 27 de abril de 2021, proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró: “PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuso la ciudadana VIVAS MORALES NANCY MAGALY, (..) contra la ciudadana NERZA ROCIO RUIZ CARRILLO, (…) como persona natural y en forma conjunta y solidaria a la persona jurídica en su carácter de representante legal de VARIEDADES Y FANTASIAS NAKARY; (…). SEGUNDO: Una vez quede firme la presente decisión, se ordena a la ciudadana NERZA ROCIO RUIZ CARRILLO, ya identificada, la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes (cosas) y personas, en el mismo buen estado de conservación, mantenimiento y limpieza en que lo recibió, consistente en un local comercial distinguido con la letra “B-1” que forma parte de un inmueble distinguido con el N° 12-22, ubicado en la carrera 21 entre pasaje pirineos y calle 12 de Barrio Obrero de la Ciudad de San Cristóbal, estado Táchira. A su vez, se condena la entrega en los mismos términos mencionados anteriormente; del local “B-2” que forma parte de un inmueble distinguido con el N° 12-22, ubicado en la carrera 21 entre pasaje pirineos y calle 12 de Barrio Obrero de la Ciudad de San Cristóbal, estado Táchira. TERCERO: Se declara SIN LUGAR LA RECONVENCION propuesta por JORGE ISAAC JAIMES LARROTA como apoderado judicial de NERZA ROCIO RUIZ CARRILLO. CUARTO: Se condena en costas de la reconvención a la parte demandada reconviniente. QUINTO: Se condena en costas del juicio principal a la parte demandada.” TERCERO: INADMISIBLE LA RECONVENCIÓN planteada por la parte demandada en contra de la accionante por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS POR DAÑO MORAL, al ser contraria a lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y al artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en razón de la naturaleza del juicio principal, y en consecuencia, se DECRETA LA NULIDAD ABSOLUTA DE TODAS LAS ACTUACIONES CORRESPONDIENTES A LA REFERIDA RECONVENCIÓN. CUARTO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO interpuesta por la ciudadana NANCY MAGALY VIVAS MORALES, en contra de la ciudadana NERZA ROCÍO RUÍZ CARRILLO, y VARIEDADES Y FANTASIAS NAKARY, C.A., ya identificadas. CUARTO: SE ORDENA a la parte demandada, ciudadana NERZA ROCÍO RUÍZ CARRILLO, y VARIEDADES Y FANTASIAS NAKARY, C.A., desalojar y entregar los inmuebles objeto de litigio libre de personas y bienes, consistentes en dos locales comerciales distinguidos con la nomenclatura B-1 y B-2, que forman parte integrante de un inmueble distinguido con el N° 12-22, sito en la carrera 21 entre Pasaje Pirineos y calle 12 del sector Barrio Obrero, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. QUINTO: SE CONDENA en costas procesales a la parte demandada ciudadana NERZA ROCÍO RUÍZ CARRILLO, y VARIEDADES Y FANTASIAS NAKARY, C.A., de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Queda así MODIFICADA la decisión apelada. NOTIFÍQUESE a las partes. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintinueve (29) días del mes de junio de 2022. Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal. El Juez Titular, Miguel José Belmonte Lozada El Secretario, Franklin Avelino Simoes Alviárez En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 2:55 de la tarde, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal y se libraron las respectivas boletas de notificación. MJBL/mmg Exp. N° 21-4749