REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 212° y 163° EXPEDIENTE N° 20.594-2022 PARTE DEMANDANTE: El ciudadano FUNG WENJIE CHING, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-18.190.973, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira y civilmente hábil, obrando en nombre propio y con el carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil MAXI LUCKY C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, bajo el N° 40, tomo 17-A, de fecha 15-05-2012 y de este domicilio. APODERADAS JUDICIALES APUD ACTA DE LA PARTE ACTORA: Abogadas YAQUELINE RODRÍGUEZ OROZCO Y MAYRA ALEJANDRA CONTRERAS PÁEZ, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 83.135 y 71.832, en su orden. (f. 19, pieza II). PARTE DEMANDADA: La Sociedad Mercantil INVERSIONES LOVERA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 29-06-1978, bajo el Nro. 53, tomo 5-A, con modificaciones posteriores siendo la última ante el mismo registro mercantil, en fecha 24 de octubre de 2019, inscrita bajo el Nro. 58, tomo 18-A RMI y con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira, representada por su Gerente Ejecutiva, la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.245.526, según acta de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada el 01-03-2013, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, el 24-10-2019, bajo el Nro. 58, tomo 18-A RMI. APODERADOS JUDICIALES APUD ACTA DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ABELARDO RAMÍREZ Y CARLOS FREDY CASANOVA LEAL, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 74.441 y 161.049, en su orden.(f. 41 pieza II). MOTIVO: NULIDAD DE CLAUSULA CONTRACTUAL ABUSIVA, ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA E INDEMNIZACION POR CONSTRUCCION EN SUELO AJENO. PARTE NARRATIVA De las actuaciones que conforman el expediente consta: Inicia el presente procedimiento por demanda incoada por el ciudadano FUNG WENJIE CHING, obrando en nombre propio y en representación de la Sociedad Mercantil MAXI LUCKY C.A., contra la Sociedad mercantil INVERSIONES LOVERA, C.A., representada por la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, por motivo de NULIDAD DE CLAUSULA CONTRACTUAL ABUSIVA, ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA E INDEMNIZACION POR CONSTRUCCION EN SUELO AJENO. Riela del folio 1 al 17 y sus recaudos del folio 18 al 145. En fecha 27-04-2021 fue presentado escrito de reforma de la demanda (fs. 147 y 148); y seguidamente el 12-05-2021 consignó el último escrito de reforma de la demanda (fs. 2 al 18 y sus vtos pieza II). Por auto de fecha 26-05-2021, el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Táchira, admitió la reforma de la demanda y ordenó la citación de la parte demandada (f. 37 pieza II). En fecha 08-07-2021 el Alguacil del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, hizo constar que practicó la citación personal de CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA. (folios 39 y 40 pieza II). En fecha 03-08-2021, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda (fs. 71 al 83 pieza II y sus recaudos del folio 84 al 185). Por auto de fecha 31-08-2021 el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil del Estado Táchira, fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente a la notificación de las partes, para llevar a cabo la audiencia preliminar (f. 186 pieza II). En fecha 16-09-2021, tuvo lugar la celebración de la audiencia preliminar con la presencia de la representación judicial de la parte actora abogadas Mayra Alejandra Contreras Páez y Yaqueline Rodríguez Orozco; y por la parte demandada el abogado Abelardo Ramírez, en la cual cada parte expuso sus argumentos. (Fs. 192 y 193 PIEZA II). Por auto de fecha 29-09-2021, el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil. Mercantil y Tránsito del Estado Táchira, fijó los límites de la controversia, los cuales quedaron precisados de la siguiente forma: 1.- Determinar si la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es nula por abusiva; 2.- Establecer si la construcción realizada por el arrendatario en el inmueble arrendado, se efectuó conforme a lo establecido en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento; 3.- Determinar si la demandada tiene la obligación de pagar a la parte demandante, la cantidad de 778.200,00 dólares o su equivalente en bolívares al momento que se produzca el pago en caso de ser acordado conforme a la tasa de cambio publicada por el Banco Central de Venezuela, de conformidad con el artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela, en concordancia con el artículo 8 del convenio cambiario numero 1, suma ésta que a decir de la demandante constituye el valor de la obra construida en el inmueble; y, 4.- Establecer si en el caso de autos, se configura enriquecimiento sin causa por parte de la demandada (fs. 194-195 pieza II). Mediante escrito presentado en fecha 15-10-2021, la representación judicial de la parte demandada promovió pruebas. (fs. 199 y 200 pieza II) Mediante escrito consignado en fecha 25-10-2021, la representación judicial de la parte demandante promovió pruebas. (fs. 202 al 206 pieza II) Por escrito de fecha 28 de octubre de 2021, la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas de su contraparte, la cual fue resuelta en decisión de fecha 02 de noviembre de 2021. (folios 208, 209 y 210) Por autos de fecha 02-11-2021, el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitió las pruebas promovidas por ambas partes (fs. 211 y 212 pieza II) y resolvió la oposición a la admisión de las mismas; en tal virtud, respecto a la prueba de informes al SAIME y SOFITASA y la prueba documental relativa a la transacción judicial promovidas ambas por la parte demandada las mismas fueron inadmitidas; igualmente, inadmitió las siguientes pruebas producidas por la parte actora consistentes en la ratificación por parte del testigo Gustavo Alberto Vivas y la copia simple del contrato de construcción y administración suscrito por Gustavo Alberto Vivas. Del folio 213 al 315, actuaciones relacionadas con la evacuación de las pruebas. Mediante escrito presentado en fecha 24-02-2022, la parte demandante presentó escrito de recusación contra la Juez del Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial (fs. 317 y 318 pieza II); en fecha 25-02-2022 la juez recusada rindió el informe respectivo (fs. 319 al 321 pieza II). En fecha 25-03-2022, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Táchira declaró la caducidad de la recusación propuesta (fs. 33 al 38 pieza III). En fecha 06-04-2022 la jueza del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil de esta Circunscripción Judicial, se inhibió del conocimiento de la presente causa (f. 354 y su vto pieza II). Mediante oficio Nro. 087 fechado 06-05-2022, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de ésta Circunscripción Judicial participó que la inhibición propuesta fue declarada con lugar (f. 2 pieza III). Por auto de fecha 05-05-2022 se recibió previa distribución, la presente causa; la juez provisoria se abocó al conocimiento de la misma; se le dio entrada y se inventario. (f. 358 pieza II). Por auto dictado en fecha 26-05-2022; este Tribunal fijó el vigésimo día de despacho siguiente para que tenga lugar la audiencia o debate oral (f. 7 y su vto pieza III) Por auto dictado en fecha 28-06-2022; se difirió la audiencia o debate oral para el día 06 de julio de 2022(f. 47 pieza III) Por auto dictado en fecha 04 de julio de 2022; se difirió la audiencia o debate oral a solicitud del apoderado de la parte demandada, por encontrarse padeciendo de varicela zoster o lechina. (f. 49 pieza III) Por auto dictado en fecha 06-07-2022; se fijó la audiencia o debate oral para el día 13 de julio de 2022. (f. 54 pieza III) En escrito de fecha 12 de julio de 2022, el apoderado de la parte demandada, consignó escrito alegando la falta de interés de la parte actora en sostener la presente demanda en virtud de la decisión de fecha 18 de marzo de 2022 por la Sala de Casación Civil que declaró sin lugar la demanda de desalojo intentada por INVERSIONES LOVERA C.A., contra FUNG WENJIE CHING y la sociedad mercantil Maxi Lucky C.A., consignando la referida decisión que riela del folio 56 al 111. En diligencia de fecha 12 de julio de 2022, el abogado ABELARDO RAMIREZ, sustituyó el poder en la abogada GREISY MALDONADO RUIZ, reservándose su ejercicio. (F. 112). Del folio 113 al 123, rielan actas de fechas 13 y 14 de julio de 2022, mediante las cuales se desarrollo el debate oral en la presente causa. PARTE MOTIVA ESTANDO EN TÉRMINO PARA DECIDIR, SE OBSERVA: I.- SINTESIS DE LA CONTROVERSIA: Alega la representación judicial de la parte demandante, que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 16-12-2011, bajo el N° 27, tomo 403 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, obrando en nombre personal celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, como apoderada de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOVERA, C.A. , quien figura como arrendadora, sobre un inmueble consistente en dos locales comerciales identificados con los Nos. 01 y 02 del centro comercial Demócrata, ubicado en la séptima avenida con calle 10, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. Afirma que en la cláusula PRIMERA del contrato, se obligó a utilizar dichos inmuebles únicamente para el establecimiento de un fondo de comercio de su propiedad y a no cambiar su destino; que por ello, con fecha 15-05-2012 constituyó la sociedad mercantil MAXI LUCKY C.A., para establecer su domicilio en el inmueble objeto del contrato; que en la cláusula SEGUNDA del contrato se convino que LA ARRENDADORA autorizaba al ARRENDATARIO para ampliar el local dado en arrendamiento por el oeste hasta una medida de nueve metros aproximadamente, permitiéndosele la construcción sobre la parte superior de una mezanina y un primer piso con una extensión hasta de dos metros, adicionales por encima del techo del estacionamiento y por la calle 10 y Séptima Avenida, todo ello sobre la extensión del inmueble dado en arrendamiento, más la anexidad del lado oeste que se extendería por la parte de atrás del local signado con el N° 03 y parte del local N° 04, para un total de 22.50 metros. Aduce igualmente, que en la cláusula TERCERA del contrato se estableció que la aludida construcción quedaría en propiedad de LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, sin que ésta tuviera que pagar nada por este concepto ni por ningún otro y sin que EL ARRENDATARIO tuviera derecho a reclamación alguna, a lo cual renunció expresamente y de forma irrevocable; que la cláusula CUARTA del contrato señala que su duración es de 20 años fijos contados desde la firma del mismo; que una vez finalizado el término contractual empezaría de pleno derecho sin necesidad de notificación el ejercicio de la prórroga legal de 3 años establecida en el literal d) del artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. Continúa señalando que le vinculaba con la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA una relación de amistad, en virtud de lo cual le fue ofrecido el inmueble dado en arrendamiento, previo pago del punto comercial por la suma de TRESCIENTOS MIL DOLARES (300.000,00 $); que inició la ejecución del contrato con la construcción de las mejoras autorizadas por LA ARRENDADORA, con una expectativa plausible de que la inversión sería recuperada durante el lapso de vigencia del contrato, es decir, por 20 años, tiempo durante el cual se le permitiría la respectiva compensación económica con el desarrollo de la actividad comercial; pero que antes de cumplir el octavo año de ejecución del contrato fue sorprendido con el ejercicio de una acción de desalojo sobre la base de la causal de una presunta falta de pago de cánones de arrendamiento; que ésta circunstancia le permitió percatarse de la verdadera intención de la arrendadora, que era obtener la construcción de la edificación en terrenos de su propiedad y luego recuperar la posesión sobre el inmueble con la nueva construcción haciéndose propietaria de las mismas en un plazo inferior a la mitad del tiempo de vigencia del contrato. Para demostrar la mala fe de la arrendadora adujo que el abogado Carlos Casanova Leal, tiene el carácter de gerente administrador de la empresa demandada, quien es el abogado redactor del contrato de arrendamiento y a su vez el representante judicial de la misma en el juicio de desalojo incoado contra el demandante; que en la práctica jurídica el abogado del propietario arrendador es el redactor del contrato de arrendamiento y ninguna posibilidad tiene el arrendatario de discutir las cláusulas y condiciones; hecho éste que, a su decir, convirtió el contrato de arrendamiento en una suerte de contrato de adhesión; que la misma parte arrendadora, a través de su abogado le generó una falsa expectativa por el lapso de vigencia del contrato de 20 años, ya que el artículo 1.580 del Código Civil somete la duración de los contratos a un plazo de 15 años y reduce a dicho término, cuando se hubiere previsto un plazo mayor. Que la situación descrita hace evidente la ventaja de la arrendadora sobre el arrendatario, que se traduce en un claro desequilibrio y configura un supuesto de enriquecimiento sin causa, que justifica la nulidad de las cláusulas abusivas, en este caso de la cláusula TERCERA; que fue tal la magnitud de las mejoras y la obra que fue ejecutada que en el contrato de arrendamiento en su cláusula PRIMERA quedó establecido que el área aproximada del inmueble era de 254,88 mts2 y en la actualidad tiene un área de 2.444,45 mts2, es decir que el área de construcción se incrementó en más de 2.100 mts2. Que por las razones expuestas, se configura un supuesto de NULIDAD DE CLAUSULAS ABUSIVAS, ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA y de INDEMNIZACION POR CONSTRUCCION EN SUELO AJENO, con fundamento en los artículos 3 y 7 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, artículos 6, 1146, 1154, 1160, 1184 y 558 del Código Civil; por ello demandada a la sociedad mercantil INVERSIONES LOVERA, para que convenga, o a ello sea condenada en: 1.- La nulidad de la cláusula TERCERA del contrato; 2.- la existencia y ejecución a su costa de la nueva construcción del edificio comercial realizada en el terreno propiedad de la arrendadora que consta de un sótano con un área de 125,50 mts2, planta baja con un área de 735 mts2, una mezanina con un área de 565,65 mts2, estructura de losa de techo transitable con un área de 969 mts2, sala de máquinas de 49,30 mts2 y un tanque subterráneo de 10.000 litros de capacidad; 3.- En el pago de 778.200 dólares o su equivalente en bolívares al momento que se produzca el pago a la tasa de cambio publicada por el Banco central de Venezuela; 4.- De forma subsidiaria y en el caso que la demandada rehusare pagar la suma reclamada pide que se atribuya la propiedad de la obra y el terreno previa indemnización del valor de éste último por la suma que ordene el Tribunal previa experticia de avalúo inmobiliario; y 5.- Pago de las costas y costos del proceso. Presentó su material probatorio. La representación judicial de la parte demandada, niega, rechaza y contradice los hechos y el derecho invocado por la parte actora, afirmando que es cierto que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el demandante FUNG WENJIE CHING, sobre 2 locales comerciales propiedad de la arrendadora; que el convenio contractual fue para el funcionamiento de un fondo de comercio; que el ciudadano FUNG WENJIE CHING previo a la suscripción del contrato manifestó su interés en realizar la ampliación del local, pues según el arrendatario necesitaba de dicha ampliación para desarrollar su idea de negocio; que la cláusula TERCERA sobre la propiedad de la ampliación es legítima y legal conforme al decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que son aplicables las disposiciones previstas en el Código Civil sobre el contrato en general y del contrato de arrendamiento, siempre y cuando no contravenga las disposiciones del decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Invoca el contenido del artículo 1.609 del Código Civil que estipula que “El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas…”; aduce igualmente, que la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento es conteste con dicha disposición, porque legalmente la demandada no tiene ninguna obligación de restituir el valor de la ampliación realizada al inmueble; que disposición similar contempla el artículo 12 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Señala que no es cierta la afirmación de la parte actora, en cuanto a que haya sido ofrecido el inmueble por parte de la demandada, previo pago de 300.000,00 dólares por el punto comercial; que la principal obligación de la demandada es garantizar la posesión pacífica del inmueble conforme al artículo 1.579 del Código Civil; que dicha norma ni el contrato de arrendamiento establece la obligación de la demandada de garantizar la recuperación de las inversiones que haga el arrendatario. Que el ejercicio de la demanda de desalojo incoada, fue producto del incumplimiento contractual y legal en que incurrió la parte demandante; que es rotundamente falsa la afirmación de la parte actora de que la intención de la demandada no era dar en arrendamiento el inmueble, sino obtener una edificación de gran envergadura a expensas del ciudadano FUNG WENJIE CHING; que el arrendamiento fue sobre dos locales comerciales y no sobre un lote de terreno como quiere hacerlo ver la parte accionante; que es falsa la afirmación de que el abogado Carlos Casanova, por tener un cargo directivo en la sociedad mercantil INVERSIONES LOVERA, C.A., sea el abogado redactor del contrato de arrendamiento, pues también el abogado Abelardo Ramírez ha visado contratos. Que es falsa la afirmación de la demandante de que el contrato de arrendamiento sea de adhesión, pues las circunstancias de modo, tiempo y lugar del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, son producto de un acuerdo; rechaza que los 6 meses de gracia concedidos al arrendatario para comenzar el pago del alquiler, fuere producto del pago de 300.000,00 dólares; que su representada no ha recibido ni pactado pago en moneda extranjera por concepto de punto comercial por parte de la demandante, ni otro concepto. Que la naturaleza jurídica de la cláusula abusiva es en términos generales el ejercicio abusivo de un derecho (en el presente caso los derechos creados por el contrato de arrendamiento), mientras el enriquecimiento sin causa, por el contrario, es el aumento de la riqueza sin que medie un motivo o causa del mismo (beneficio obtenido sin la existencia de un contrato de arrendamiento). Finalmente, rechaza el fundamento jurídico empleado por la parte actora para sustentar su demanda, señalando que las normas jurídicas invocadas no se corresponden con la existencia de la relación arrendaticia; rechaza la aplicación de los artículos 1146, 1154 y 1184 del Código Civil por no existir error ni dolo; presenta su material probatorio. II.- DEL DEBATE ORAL: En la oportunidad fijada se llevó a cabo la audiencia de juicio en la presente causa, con la presencia de los apoderados de las partes, quienes procedieron a exponer en forma oral sus alegatos y defensas, presentaron y evacuaron su material probatorio, realizaron sus conclusiones y luego de agotado el debate oral, se dictó el dispositivo oral en los siguientes términos: “…Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA: SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano FUNG WENJIE CHING, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-18.190.973, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira y civilmente hábil, obrando en nombre propio y con el carácter de Presidente de la SOCIEDAD MERCANTIL MAXI LUCKY C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, bajo el Nro. 40, tomo 17-A, de fecha 15-05-2012, contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOVERA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 29-06-1978, bajo el Nro. 53, tomo 5-A, con modificación posterior la última de fecha 03-03-2005, inscrita bajo el Nro. 55, tomo 4-A, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira, en la persona de su gerente ejecutiva CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 9.245.526, según acta de asamblea de accionistas celebrada el 01-03-2013, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira el 24-10-2019, bajo el Nro. 58, tomo 18-A RMI, por motivo de NULIDAD DE CLAUSULA CONTRACTUAL ABUSIVA, ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA E INDEMNIZACION POR CONSTRUCCION EN SUELO AJENO. De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Él integro del presente fallo se publicará en el lapso previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil...”. III.- PUNTOS PREVIOS: 1.- IMPUGNACIÓN DE LA PRUEBA DOCUMENTAL INSERTA DEL FOLIO 30 AL 36 PIEZA II, PROPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA: La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la celebración de la audiencia preliminar impugnó la documental número 14 presentada en el último escrito de reforma de la demanda (fs. 192 y 193 pieza II). Revisado como fue el expediente se aprecia que dicha impugnación se contrae a la impresión de las conversaciones realizadas entre las partes, a través de la aplicación de whatsap, que rielan insertas del folio 30 al 36 de la pieza II. A tal efecto, se percata quien juzga que la parte actora a los fines de demostrar la eficacia probatoria de las indicadas impresiones, promovió experticia informática, la cual fue evacuada conforme a la sistemática estatuida en las normas adjetivas, razón por la cual la impugnación debe desecharse por improcedente. Y ASÍ SE ESTABLECE. 2.- SOBRE LA EXTEMPORANEIDAD DEL INFORME DE EXPERTICIA INFORMATICA: La representación judicial de la parte demandada en fecha 24-01-2022 presentó escrito (f. 315 pieza II), en el que adujo que el informe de experticia presentado el 08-12-2021 por el ingeniero Egomar Mora no podía ser valorado, por cuanto no fue presentado en el lapso establecido en el acta de fecha 16-11-2021. En relación con ello, aprecia esta sentenciadora que la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, (Véase sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 26-07-2007, Nro. 578, exp. Nro. 2007-000191), ha sido pacífica en sostener la flexibilización del lapso para la evacuación de pruebas, específicamente para las inspecciones judiciales, experticias, testigos, exhibición de documentos, toda vez que por su complejidad y particulares características, ameritan de un tiempo mayor para llevarse a cabo; es por esta razón, que se desecha la solicitud planteada por la parte demandada en cuanto a no valorar la indicada prueba informática. Y ASÍ SE ESTABLECE. IV.- VALORACION DE LAS PRUEBAS: Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma. A.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: 1.- DOCUMENTALES: 1.1.- A la copia simple de la documental agregada del folio 18 al 26 pieza I; el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende el acta constitutiva y estatutos sociales de la SOCIEDAD MERCANTIL MAXI LUCKY C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira en fecha 15-05-2012, bajo el N° 40, tomo 17-A, RM 445. 1.2.- A la copia fotostática simple de la documental inserta del folio 27 al 32 (pieza I); el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende contrato de arrendamiento celebrado entre la arrendadora INVERSIONES LOVERA, C.A. representada por la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, y por la otra, al ciudadano CHING FUNG WENJIE, sobre dos locales comerciales distinguidos con los Nros. 01 y 02 del Centro Comercial Demócrata, situado en la Séptima Avenida con calle 10, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 16-12-2011, bajo el Nro. 27, tomo 403 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. 1.3.- A las documentales agregadas en copia certificada del folio 33 al 46 (pieza I); el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende actuaciones (libelo de demanda y su respectivo auto de admisión) que cursan en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el expediente Nro. 23.014, juicio seguido por INVERSIONES LOVERA, C.A. representada por la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, contra FUNG WENJIE CHING y la SOCIEDAD MERCANTIL MAXI LUCKY, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. 1.4.- A la copia fotostática simple de la documental que cursa del folio 47 al 54 (pieza I); el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de ella se desprende acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de fecha 01 de marzo de 2013, de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOVERA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira en fecha 24-10-2019, tomo 18-A RM I, Nro. 58 del año 2019, de la que se desprende entre otras cosas que la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, es Gerente Ejecutivo y el abogado CARLOS CASANOVA, Gerente Administrador. 1.5.- A la copia fotostática simple de la documental agregada a los folios 55 y 56 (pieza I); la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende poder apud acta otorgado por la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOVERA C.A., al abogado Carlos Casanova Leal, para que la represente en el juicio contenido en el expediente Nro. 23.014 de la nomenclatura del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil del Estado Táchira. 1.6.- A la copia fotostática certificada de la documental agregada del folio 57 al 61 (pieza I); el Tribunal la valora como documento administrativo de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Civil; y de ella se desprende constancia de variables urbanas expedida por la Dirección Municipal de Ingeniería del Municipio San Cristóbal, a la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOVERA C.A., RIF J-090033467, (f. 57 y su vto pieza I); “certificado de alineamiento” de fecha 06-05-2012 (f. 58 pieza I) y oficio Nro. DPU/VU/308-12 expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal contentivo de otorgamiento de variables urbanas, sobre el inmueble N° 6-47, situado en la Séptima Avenida con calle 10, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira (fs. 59-60 pieza I). 1.7.- A las fotografías que corren agregadas del folio 62 al 68 (pieza I), ahora bien sobre el modo como deben promoverse este tipo de medios probatorios, ha señalado Cabrera, en su obra “Control y Contradicción de la Prueba Legal y Libre. Editorial Jurídica Alva S.R.L, Caracas, 1998, Tomo I, p. 41, 304-308, Tomo II p. 121, 140, 143, 146-147), lo siguiente: “…Los medios meramente representativos, sean ellos documentos o se les asigne otra naturaleza, pueden contener en su cuerpo, o ir acompañados de explicaciones escritas sobre sus circunstancias, tales como autoría, fecha de su confección, identificación de las personas, animales, lugares o cosas que en ellos aparecen, etc. Si las explicaciones escritas son auténticas, no hay problema probatorio alguno, y sólo la impugnación activa funcionará contra ellas; pero si estas no lo son, ellas se comportan como documentos escritos (por formar parte de cuerpos adheribles a los autos, que en lo que respecta a la recepción de la escritura, tienen la misma características que el resto del género), que de atribuirse a la contraparte y serles opuestos formalmente, quedarán sujetos a reconocimientos... Cuando el medio meramente representativo no ilustra sino que se le trae como un medio autónomo, establecida la identidad y credibilidad del mismo, el Juez lo observa para extraer de él cualquier elemento que permita fijar los hechos controvertidos, así las partes no lo hayan señalado con precisión en su promoción. Detalles de las fotos, de los videos, de las películas cinematográficas, no establecidas por las partes, pero que aparecen en el medio, podrán ser valorados por el Juez, ya que es el medio el que reporta la imagen, que es su contenido al proceso; y es esa imagen la que el sentenciador aprecia. Las reproducciones (Art. 502 CPC), así como las fotos, películas, videos y otros medios semejantes que produzcan las partes estarán sujetas a la apreciación judicial, hasta sus detalles. Como la identidad y credibilidad del medio meramente representativo, la mayoría de las veces se prueban con testigos, el promovente de la prueba debe ser cuidadoso para no convertir a dicho medio en un aditamento del testimonio, caso en que éste será lo que se aprecia…”. (Subrayado de este Tribunal) De acuerdo con lo anterior y revisadas las fotografías producidas, observa quien juzga que las mismas carecen de los elementos que propios a sus circunstancias, tales como “autoría, fecha de su confección, identificación de las personas, animales, lugares o cosas que en ellos aparecen”, necesarios para darle credibilidad al medio probatorio, en tal sentido, debe valorarse como un instrumento privado que carece de la firma de su autor de acuerdo con lo previsto en el artículo 1368 del Código Civil, sin embargo, al adminicularlos con los otros medios de pruebas valen como indicios a favor del accionante, conforme lo dispone el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, para evidenciar a través de imágenes que reproducen la fachada externa del inmueble arrendado, áreas de construcción, áreas internas del mismo y evolución de la construcción realizada en el inmueble. 1.8.- A la documental inserta del folio 69 al 74, se percata esta juzgadora que es un instrumento privado que carece de la firma de su autor, por lo tanto no tiene valor probatorio conforme a lo pautado en el artículo 1368 del Código Civil, a cuyos efectos se transcribe a continuación el criterio de nuestro Máximo Tribunal: "...Como es de doctrina, en la expresión instrumentos o documentos privados se comprende a todos los actos o escritos, que emanan de las partes, sin intervención del registrador o de algún funcionario competente -requerida en el documento público o auténtico- y que se refieren a hechos jurídicos a los cuales pueden servir de prueba; y la condición esencial de la existencia de todo documento privado es la firma estampada en él de la persona a quien se opone..." (Sent. 26-05-52. G.F. N° 11 1ª. Etapa. Pág. 359 y siguientes.) … Con base en estas consideraciones, la firma reconocida es entonces, lo que indica si el documento privado propiamente ha emanado o no de quien la ha estampado en un documento, y como tal es la prueba del consentimiento …." (Subrayado de este Tribuna; Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 26 de mayo de 1.999, Oscar Pierre Tapia N 5, correspondiente al mes de mayo de 1.999, páginas 526 a la 529). 1.9.- Las documentales que cursan agregadas del folio 75 al 101 (pieza I); se valoran como un instrumento privado de acuerdo con lo señalado en el artículo 1.363 y siguientes del Código Civil, teniendo en consideración que su “eficacia probatoria” consiste en acreditar la existencia de un contrato ya concluido entre el comerciante remitente de la factura y el que la recibe, tal como lo dispone el artículo 124 del Código de Comercio, por lo que al adminicularlos con los otros medios de pruebas valen como indicios a favor del accionante, conforme lo dispone el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que el ciudadano FUNG WENJIE CHING, adquirió una serie de materiales de construcción a los siguientes proveedores: MADECO, INDUSTRIAS METAL MECANICAS PEPPE C.A, PREMEZCLADO QUINIMARI C.A., LAMINTUBOS C.A. EDIL RIVAS & RIVAS C.A. y CONDUCTORES ELECTRICOS C.A., facturas que al sumarse totalizan la cantidad de Bs. 2.576.059,26. 1.10.- Con relación al informe técnico de avalúo de fecha 18-02-2020, que cursa del folio 102 al 142 (pieza I); el Tribunal observa que se contrae a un avalúo, cuyo contenido no fue ratificado conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil que prevé: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.”. (Subrayado del Tribunal) Al respecto, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2001, signada con el N° 44 dictada por la Sala de Casación Social, se determinó: “…El documento emanado de personas que no son parte en el juicio no tiene el carácter de prueba instrumental, sino que más bien contiene la testimonial de sus signatarios, que sólo puede ser apreciada cuando se le promueva y evacué en la oportunidad y con las formalidades que la ley prevé para la prueba de testigos…” (Subrayado de este Tribunal; Sentencia publicada en la Página Web del Tribunal Supremo de Justicia) De acuerdo con los criterios transcritos, esta administradora de justicia NO LES CONFIERE VALOR PROBATORIO a las referidas pruebas documentales. 1.11.- A la copia fotostática simple de la documental inserta del folio 143 al 145 (pieza I); el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende documento donde consta que la sociedad mercantil INVERSIONES LOVERA C.A, adquirió un lote de terreno propio y las mejoras sobre él construidas, ubicado en la séptima avenida con calle 10, esquina de ésta ciudad de San Cristóbal, según documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, en fecha 30-06-1978, bajo el N° 28. 1.12.- A las documentales que cursan agregadas del folio 152 al 161 (pieza I); se valoran como documentos privados consistentes en los diferentes planos que proyectan los trabajos de ampliación del local comercial propiedad de INVERSIONES LOVERA C.A., situado en la Avenida Séptima con calle 10, Nro. 6-47, San Cristóbal, elaborado por el Arquitecto Julio César Pérez, discriminados de la siguiente manera: - Plano de ventilación forzada y sistema contra incendio (f. 152 pieza I); - Plano de aguas negras y aguas de lluvia de planta mezanina y planta techo (f. 153 pieza I); - Plano de detección, telefonía, tv cable de planta sótano y planta baja (f. 154 pieza I ) - Plano de alumbrado de planta sótano y planta baja (f. 155 pieza I); - Plano de aguas negras y detalles de baños (f. 156 pieza I); - Plano de planta baja (f. 157 pieza I); - Plano de aguas negras y aguas de lluvias de planta sótano y planta baja (f. 158 pieza I); - Plano de alumbrado y diagrama de tableros TP y TSP de planta mezanina, planta techo y sala de máquinas (f. 159 pieza I); - Plano de reducción de detección, telefonía, tv cable de planta sótano (f. 160 pieza I); y - Plano en reducción de aguas negras y aguas de lluvias de planta mezanina y planta techo (f- 161 pieza I); el Tribunal observa que los mencionados planos no fueron ratificados conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al adminicularlos con los otros medios de pruebas valen como indicios a favor del accionante, conforme lo dispone el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. 1.13.- A la copia fotostática simple de las documentales insertas del folio 20 al 29 (pieza II); el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ellas se desprende acta de continuación del debate oral levantada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el expediente 23.014-19, encontrandose presentes los apoderados de las partes abogados CARLOS CASANOVA LEAL, YAQUELINE RODRIGUEZ y MAYRA CONTRERAS. 1.14.- Al original de la documental agregada del folio 165 al 169 (pieza II); el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende contrato de arrendamiento celebrado entre INVERSIONES LOVERA C.A. (como arrendadora) y como arrendatario PANADERIA Y PASTELERIA LOS CARVALHOS C.A., sobre un local para uso comercial distinguido con el Nro. 05 del centro comercial Demócrata, ubicado en la séptima avenida, entre calles 10 y 11, San Cristóbal. 1.15.- A la copia fotostática certificada de las documentales insertas del folio 170 al 179 (pieza II); el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende actuaciones relacionadas con el expediente Nro. 11.362-2007 que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, y dentro de ellas contrato de arrendamiento celebrado entre INVERSIONES LOVERA C.A. como arrendadora y como arrendatario PANADERIA Y PASTELERIA LOS CARVALHOS C.A., sobre un local comercial signado con el Nro. 05, situado en la séptima avenida entre calles 10 y 11, San Cristóbal. 2.- EXPERTICIA INFORMÁTICA: Al informe que riela del folio 252 al 279 (pieza II), consignado por el experto designado, se valora a la luz de los artículos 451 del Código de Procedimiento Civil y 1.422 del Código Civil, por ello, luego de analizarlo detenidamente quien aquí juzga considera que la Experticia fue practicada conforme a las normas señaladas, existe armonía en sus conclusiones que sirven de sustento a quien juzga para precisar los aspectos requeridos por la parte en la oportunidad de la promoción de la Experticia; por lo que de acuerdo a las normas señaladas, esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio a los fines de determinar que el experto Egomar Mora, realizó experticia al equipo telefónico del ciudadano FUNG WENJIE CHING, para constatar la veracidad de los mensajes de whatsap insertos en la documental que riela del folio 30 al 36 (pieza II); a tal efecto, el experto verificó en el equipo celular el hilo conversacional de whatsap; se verificó el número celular 0412-2320023; se comprobó el número telefónico 0414-7092443 que está registrado como contacto en el teléfono celular bajo el nombre “Inora”. En la tabla de resultados se aprecia que las conversaciones del folio 30 al 36 se corresponden totalmente; que guardan relación con el Nro. 0412-2320023 al whatsap y celular sometido a experticia; que el número 0414-7092443 si corresponde al contacto con el que se desarrolla el hilo conversacional en whatsap y para el momento de realizar la experticia corresponde a un contacto registrado con el nombre “dinorat”; que si hubo comunicación entre los dos números 0412-2320023 y 04147092443 participantes en las conversaciones de whatsap durante las fechas 27-08-2018 al 03-02-2020; que coinciden 243 mensajes escritos; que 13 fotos no se pueden apreciar; que 7 son mensajes eliminados por el contacto 0414-7092443 “dinorat”; que existen 4 notas de voz expresada con caracteres chinos y con notas manuales en castellano; una llamada perdida realizada por el contacto 0414-7092443 “dinorat”; una es un Stiker expresado con caracteres chinos; una es un video con caracteres chinos con nota manual en castellano. El anterior medio probatorio para su valoración debe adminicularse con la prueba de informes solicitada con oficio N° 0860-208, de fecha 2 de noviembre de 2021, a la empresa Telefónica Moviestar, con la finalidad de determinar si el número 0414-7092443 asignado al contacto con el que se desarrolla el hilo conversacional en whatsap y para el momento de realizar la experticia corresponde a un contacto registrado con el nombre “dinorat”; es propiedad de la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.245.526. A tales efectos se observa que al folio 227 pieza II, riela en copia a color, una comunicación de fecha 120 de noviembre de 2021, procedente de la empresa TELEFÓNICA VENEZOLANA C.A., que da respuesta al oficio N° 0860-208, de fecha 2 de noviembre de 2021, sin embargo, pudo constatar esta juzgadora que dicho instrumento carece de la firma de su autor, vale decir, el Supervisor de Seguridad de la Región Los Andes, conforme se evidencia del sello húmedo estampado en su parte inferior; razón por la cual, no se le puede otorgar valor probatorio, para determinar que entre las partes se llevó a cabo una conversación de whatsap en los términos promovidos por la parte demandante, sin embargo, al quedar evidenciado que el ciudadano FUNG WENJIE SHING, es propietario de la línera 0412-2320023, se valora a la luz del artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, como un indicio a favor de la parte demandada, para comprobar que el co accionante si comprende el idioma castellano y puede sostener una conversación en el mismo. 3.- EXPERTICIA EN EL INMUEBLE: Al informe de experticia que cursa del folio 280 al 314 (pieza II); el Tribunal la valora a la luz de los artículos 451 del Código de Procedimiento Civil y 1.422 del Código Civil, por ello, luego de analizarlo detenidamente quien aquí juzga considera que la Experticia fue practicada con la concurrencia de todos los expertos, quienes intervinieron unidos en todas las diligencias periciales, existe armonía en sus conclusiones y apoyan a quien juzga para precisar los aspectos requeridos por la parte en la oportunidad de la promoción de la Experticia, aunado a que no fue impugnado por la contraparte; por lo que de acuerdo a las normas señaladas, esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio a los fines de determinar : 1) Que el inmueble es una edificación de uso comercial de cuatro niveles: nivel sótano, planta baja, primer piso o mezanina y terraza donde se ubica el cuarto de máquinas; 2) La construcción en concreto armado, con fundaciones, pedestales, vigas de riostra, anclajes y en la superestructura por columnas metálicas, base de pavimento en concreto con revestimiento de granito y cerámica, losas de entrepiso en platabanda en sistema losacero, rejas tipo Santamaría, ventanales metálicos con vidrios, paredes de bloque con revestimiento en frisos lisos y rústicos todas pintadas, plomería y electricidad en tubería embutida de P.V.C y H.G; sobre la terraza 7 equipos de aire acondicionado; 3) En la sala de máquinas ubicada en la terraza está instalado el motor guayas, instalaciones y demás elementos necesarios para el funcionamiento de un elevador de carga; una escalera de concreto armado con rampa metálica para el descenso de cajas y demás; 4) En el sótano se observó un tanque para almacenamiento de agua de al menos 20.000 litros con su hidroneumático; un equipo de bombeo para el sistema contra incendio, con las correspondientes cajas metálicas con tapa en marco metálico y vidrio, alarmas y todos los equipos necesarios para contrarrestar cualquier eventualidad; 5) Que el área total del terreno es de 722,80 mts2; 6) Que el área de construcción es de 1.505,81 mts2 (sumados área de sótano, de planta baja, de mezanina y de sala de máquinas); 6) Que forman parte del inmueble equipos, maquinaria y demás accesorios que se dan por reproducidos en la presente motiva y que se especifican detalladamente en el cuadro inserto al folio 288 pieza II. 7) Que el inmueble fue adquirido en el año 1.978; 8) Que respecto a la ampliación de conformidad con lo observado en el sitio es de aproximadamente 7 años; 9) Que fue necesaria la construcción de obras estructurales, por cuanto éstas constituyen un elemento fundamental para la construcción de cualquier edificación; 10) Que el permiso de construcción especifica que se trata de una ampliación sobre la obra existente, siendo contestes los expertos que la ampliación sobre algo existente genera una obra nueva; 11) Que el valor del inmueble para diciembre de 2021, incluyendo los equipos es de Bs. 4.574.829,20, equivalentes a US. 985.954,57; y, 12) Que no les fue posible elaborar un plano comparativo sobre las tipologías constructivas con relación a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en razón a que la misma no tiene la claridad suficiente respecto a las tipologías constructivas para la fecha de la firma del respectivo contrato. 4.- INSPECCION JUDICIAL: Observa quien juzga que el medio probatorio fue evacuado por los Juzgados Primero y Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fechas 12-11-2021 (folios 226 y su vto. pieza II) y 22-03-2022 (folios 340 y 341 II pieza) respectivamente; de igual modo, fue solicitada su evacuación ante este Tribunal, llevándose a cabo en fecha 15-06-2022, conforme consta en acta que riela al folio 11 pieza III y por cuanto fue realizada en los términos establecidos en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil se le confiere PLENO VALOR PROBATORIO de conformidad con lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil y el criterio plasmado en la sentencia dictada en fecha 27 de Noviembre de 2001, por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en la que se dejó sentado: “… De las transcritas disposiciones se desprende con absoluta claridad, que el propósito del legislador ha sido consagrar esta práctica judicial con el fin único de hacer constar las circunstancias o el estado de las cosas o lugares,… Queda claro así que la inspección judicial, en conformidad con el principio procesal de inmediatez, supone el reconocimiento o examen directo y personal del juez, a través de sus sentidos, de los hechos que le hayan sido solicitados, sin avanzar opinión ni formular apreciaciones sobre lo practicado.”. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo II, mes Octubre, año 2002, página 544, subrayado del Tribunal) Bajo el amparo del criterio jurisprudencial citado y en aplicación del principio de inmediatez, se procederá sólo con la valoración de la inspección Judicial que llevó a cabo este Tribunal, en tal sentido, se concluye que con el medio probatorio evacuado en el presente proceso, se demostró que inmueble ubicado en la Séptima Avenida, esquina de la calle 10, centro de la ciudad de San Cristóbal, está conformado por una edificación de uso comercial de cuatro niveles distribuidos de la siguiente manera: Primer nivel o sótano conformado por un cuarto de servicio y un cuarto de máquinas, pisos de cemento rústico, espacio para garaje, escaleras que dan acceso a un segundo nivel o planta baja, consistente en un salón sin divisiones con techo de cielo raso, con sus respectivas lámparas industriales, pisos de granito pulido, puertas santamaría que dan acceso a la Séptima Avenida, ductos de aire acondicionado y ventilación, dentro del cual se observaron estantes para exhibir mercancía, los cuales contienen productos de aseo personal, enseres de hogar, librería para la venta y mobiliario propio de un establecimiento comercial, tiene dos baños y un cuarto de servicio; por las escaleras se accede a un tercer nivel tipo mezanina, consistente en un salón con dos baños, cuarto de servicios, estantes para exhibir mercancía y cajas de cartón, se observa que es usado como depósito de mercancía; tiene un anexo al salir de la escalera que da acceso a un área separada que tiene una habitación con baño y un salón tipo oficina en el cual se observó abundante humedad en techos, pisos y paredes; por la escalera se accede al cuarto nivel donde se observa el motor del ascensor de carga y se accede a la azotea de la edificación de piso de cemento, se encuentran instalados los motores de seis aires acondicionados industriales y un aire acondicionado de oficina y las guayas que sostienen la estructura; el inmueble se encuentra en buenas condiciones de aseo y mantenimiento en cuanto a techos, paredes, pisos, puertas y ventanas de vidrio; cuenta con todos los servicios públicos y solo se observa deterioro en el área de la oficina; los aires acondicionados y las luces funcionan con normalidad; se observan los ductos del aire acondicionado industriales en 6 paneles a lo largo de toda la estructura y que el local comercial se encuentra cerrado al público en general. En cuanto a las posiciones juradas solicitadas no pueden ser objeto de valoración, en virtud de no haber sido evacuadas en el lapso correspondiente. B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: 1.- DOCUMENTALES: 1.1.- A la copia fotostática simple de la documental agregada del folio 42 al 58 (pieza II) (pieza II), cuyo original fue presentado para vista y devolución; el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende acta de asamblea extraordinaria de accionistas celebrada el 10-01-2003, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira el 03-03-2005, bajo el Nro. 55, tomo 4-A, en la cual se discutió como orden del día el informe del comisario; venta de acciones, entre otros. Se adminicula en su valoración con la copia fotostática simple de la documental agregada del folio 59 al 69 (pieza II), cuyo original fue presentado para vista y devolución, en virtud de que la misma se desprende acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de fecha 01-03-2013, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira en fecha 24-10-2019, bajo el Nro. 58, tomo 18-A RM I, en la cual se discutió, entre otros aspectos, el nombramiento de la junta directiva, cambio de domicilio fiscal de la empresa, quedando el ciudadano CARLOS CASANOVA LEAL como Gerente Administrador y la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, como Gerente Ejecutivo. 1.2.- A la copia fotostática certificada de la documental agregada al folio 84 al 89 (pieza II); el Tribunal la valora como documento administrativo de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y de ella se desprende comunicación Nro. DH/OF/N° 20-A-2021 de fecha 18-03-2021 dirigido al ciudadano Carlos Casanova Leal, emanada de la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, por la que remite copia del certificado de licencia de actividades económicas y del reporte de conformidad correspondiente a la SOCIEDAD MERCANTIL MAXI LUCKY C.A. 1.3.- A la copia fotostática certificada de las documentales insertas del folio 90 al 160 (pieza II); el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ellas se desprende actuaciones que cursan en el expediente Nro. 23.014 de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el juicio seguido por GONZALEZ ZERPA CARMEN DINORATH, contra MAXI LUCKY C.A., por desalojo de local comercial, causa que fue sentenciada en fecha 10 de mayo de 2021, por el indicado juzgado declarando con lugar la demanda de desalojo y la entrega del inmueble. 1.4.- A la documental que riela al folio 161 (pieza II), la cual se contrae a una nota a manuscrito con firmas ilegibles, se trata de un instrumento privado que a pesar de presentar unas firmas autógrafas, no puede endilgar su autoría a las partes o a un tercero, motivo por el cual se desecha como medio de prueba y no se valora de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. 1.5.- A las documentales agregadas del folio 162 al 179 (pieza II), promovida igualmente por la parte demandante, el Tribunal las valora de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ellas se desprende actuaciones contrato de arrendamiento celebrado entre INVERSIONES LOVERA C.A. (obrando como arrendadora) y como arrendatario AUTO SERVICIOS SANTA CRUZ C.A., sobre un inmueble ubicado en la séptima avenida y la carrera 6, Nro. 6-61 San Cristóbal, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, el 10-09-2009, bajo el Nro. 16, tomo 146 de los libros de autenticaciones. 1.6.- A la documental agregada en copia certificada del folio 180 al 185 (pieza II); el Tribunal la valora conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de ella se desprende documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, el 14-05-2021, inscrito bajo el Nro. 12, folio 65716 del tomo 5, protocolo de transcripción de ese año, en el cual, la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, obrando como gerente ejecutivo de la SOCIEDAD DE COMERCIO INVERSIONES LOVERA C.A. declaró que por autorización de su representada en los años 2013 y 2014, se construyeron unas mejoras sobre unas mejoras ya existentes, con un área de construcción de 2.147,63 mts2, conformadas por 3 niveles, así: Sótano: nivel N-2.25, ascensor de carga, tableros de electricidad, hidroneumático y escalera de acceso a la planta baja, estanque subterráneo, esta área tiene acceso por la calle 10. Planta baja: nivel N+0.30, con un área comercial, depósito, batería de baños para hombre y mujeres, área de lava mopas y cuarto de basura, área de montacargas escalera de acceso por la mezzanina. Mezzanina: nivel +4.55, oficina, cuarto de seguridad, baño, escalera a la terraza, área de montacargas, la terraza descubierta con sala de máquinas, todo construido con materiales de primera calidad, en material de losacero, con todos los sistemas y servicios, once santamarias metálicas y un portón metálico; ampliación construida conforme a las variables urbanas aprobadas por la Dirección de Ingeniería Municipal según informe Nro. 022 de fecha 23-04-2013, el inmueble sobre el cual se realizó la ampliación es propiedad de su representada ubicado en la Séptima Avenida con calle 10, Nro. 6-47, San Cristóbal. 2.- PRUEBA DE INFORMES: Riela del folio 230 al 251 (pieza II), oficio Nro. SNAT/INTI/GRTI/RLA/2021-E-00403 de fecha 22-11-2021 emanado de la Gerencia Regional de Tributos Internos –Región Los Andes, dando respuesta al informe solicitado por este Tribunal mediante oficio N° 0860-207 de fecha 02 de Noviembre de 2021, se valora este medio de prueba conforme lo disponen los artículo 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil, considerando que se solicitaron sobre puntos específicos y la información que fue requerida no fue desvirtuada por la contraparte de inexacta ni falsa, por lo que siendo que dicha información fue emitida por un funcionario competente para ello, sirve para demostrar que mediante reporte de correspondencia recibida por el remitente MAXI LUCKY C.A. sobre dos periodos de inactividad del 30-04-2013, y 05-06-2017 (f. 232 pieza II); - informe del cuerpo de bomberos cuartel central, Cnel. Justo Pastor Daza Porras relacionado con el incendio del depósito de archivo muerto del SENIAT, ubicado en la calle 3 con avenida octava y carrera 9 de La Concordia, San Cristóbal (fs. 233 al 237 pieza II); - solicitud de inactividad económica presentada ante el SENIAT por MAXI LUCKY C.A. desde el 26-04-2016 hasta nuevo aviso (f. 238 pieza II); - certificado electrónico de recepción de declaración por Internet del IVA correspondiente a MAXI LUCKY C.A. fechado 09-09-2021 (f. 239 pieza II); - planilla de declaración y pago del impuesto al valor agregado de MAXI LUCKY C.A. (fs. 240 y 241 pieza II); - certificado electrónico de recepción de declaración por Internet del ISRL correspondiente a MAXI LUCKY C.A. fechado 27-03-2021 (f. 242 pieza II) y - declaración definitiva de impuesto sobre la renta correspondiente a MAXI LUCKY C.A. del período 01-01-2020 al 31-12-2020 (fs. 243 al 251 pieza II). En cuanto a la declaración del ciudadano ANTONIO RODRIGUEZ ALBAN, no puede ser objeto de valoración por cuanto no fue evacuada en la oportunidad correspondiente. V.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN: 1.- CARÁCTER IRRENUNCIABLE DE LAS NORMAS QUE FAVORECEN AL ARRENDATARIO: La parte actora en el capítulo V de su escrito de reforma de la demanda (F. 10 pieza II), invoca la aplicación de los artículos 3 y 7 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el primero relacionado con el carácter irrenunciable de los derechos arrendaticios, y, el segundo sobre el equilibrio y acuerdo entre las partes contratantes. A tales efectos, la disposición final “única”, del indicado Decreto Ley establece: “El presente Decreto Ley entrará en vigencia a partir de su publicación en la gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela”, siendo publicado en la gaceta oficial Nº 40.418 de fecha 23-05-2014. Así las cosas, visto que el contrato de arrendamiento fue suscrito por las partes el 16-12-2011, es forzoso concluir que dicho instrumento normativo no se encontraba vigente para el momento de la celebración del mismo, siendo improcedente su aplicación e inoficioso entrar a examinar el contenido del mismo. Y ASÍ SE DECLARA. 2.- NULIDAD DE LA CLAUSULA TERCERA CONTRACTUAL: Las normas rectoras en materia de nulidad contractual, están contempladas en los artículos 1.142 y 1.146 del Código Civil, que señalan: Artículo 1.142 “El contrato puede ser anulado: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2º Por vicios del consentimiento”. Artículo 1.146: “Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato”. Sobre la temática de la nulidad contractual, el tratadista Eloy Maduro Luyando, en su clásica obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, año 1.995, precisa al respecto lo siguiente: “…Por nulidad de un contrato se entiende su ineficacia o insuficiencia para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, tanto respecto de las propias partes como respecto de los terceros. La nulidad de un contrato ocurre cuando faltan los elementos esenciales a su existencia o a su validez, o cuando viola el orden público o las buenas costumbres. El contrato afectado de nulidad es un contrato que ha nacido en forma anómala, irregular o imperfecta y por lo tanto el legislador, por razones de orden público, declara o permite la declaración de su nulidad.” (Ob cit. p. 591) (…) La nulidad absoluta tiende a proteger un interés público, su fundamento es la protección del orden público violado por el contrato, orden que debe ser establecida aun en contra de la voluntad de las partes. Las nulidades protegen intereses generales de la comunidad. (ob Cit. p. 595) La nulidad relativa, llamada también anulabilidad, ocurre cuando un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, porque viola determinadas normas destinadas a proteger intereses particulares de uno de los contratantes…El verdadero fundamento de la distinción radica en que la nulidad absoluta del contrato afectado viola un interés general, tutelado por normas de orden público inquebrantables, y en la nulidad relativa, el contrato viola normas que tutelan intereses particulares y que están destinadas a la protección de alguna de las partes. Si la ley consagra la nulidad para proteger intereses particulares, estaremos en el caso de la nulidad relativa; si consagra la nulidad para proteger intereses públicos, esteraremos en el caso de nulidad absoluta…” (ob. Cit. p. 597). Al hilo de lo anterior observa quien juzga que la parte actora en su escrito libelar señala que la cláusula TERCERA del contrato es nula por abusiva; para ello centra su argumento en las siguientes razones: 1.- Que por su condición de extranjero tenía marcadas limitaciones para conocer el idioma español y aduce que en vista de la estrecha amistad que lo unía con la representante de la parte demandada producto de anteriores relaciones comerciales suscribió el contrato con base en la confianza que existía entre ambos, situación que quedó desvirtuada ya la experticia informática arrojó un indicio grave y concordante de que el ciudadano FUNG WENJIE CHING, puede sostener conversaciones en el idioma nacional. Así las cosas, aprecia este organo administrador de justicia que el alegato de ser extranjero y no conocer el idioma castellano no es un argumento válido y suficiente para dar por demostrado alguno de los vicios del consentimiento (error, dolo, violencia) como causal de nulidad de la cláusula TERCERA, en virtud que el artículo 9 constitucional, consagra que “El idioma oficial es el castellano”, lo cual indiscutiblemente implica que el ciudadano FUNG WENJIE CHING, debía conocer el idioma, máxime que cuenta con la nacionalidad venezolana, según consta de la copia de su cédula de identidad (f. 26 pieza I), cuya fecha de expedición es el 25-08-2006, es decir, mucho antes de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento. 2.- Que la duración del contrato de arrendamiento se convino en 20 años, y que antes de cumplir el octavo año de ejecución del contrato fue sorprendido con una demanda de desalojo sobre la base de un presunto incumplimiento contractual y falta de pago de cánones arrendaticios, según expediente Nro. 23.014 de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil del Estado Táchira; no obstante, en opinión de quien aquí juzga, dicho alegato no evidencia la existencia de algún vicio del consentimiento (error, dolo, violencia), toda vez que el derecho a la tutela judicial efectiva le asiste a cualquier persona natural o jurídica que se sienta afectada en sus derechos e intereses para acudir a los órganos de administración de justicia para solicitar la tutela de su derecho. 3.- Que el contrato de arrendamiento suscrito es un contrato de adhesión, por cuanto a su decir, el abogado Carlos Casanova Leal es el gerente administrador de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOVERA, C.A., según acta de asamblea de fecha 01-03-2013, es decir, que fue dicho profesional quien redactó el contrato de arrendamiento creándole una falsa expectativa sobre el lapso de vigencia del contrato por 20 años. Respecto a los contratos de adhesión, el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones”, derecho civil III, año 1.995, señala lo siguiente: “…Los contratos de adhesión “están caracterizados porque las diversas cláusulas y estipulaciones del contrato son fijadas, establecidas e impuestas por una sola de las partes, quedando solo a la otra la posibilidad de aceptarlo tal como se le propone o de rechazarlo en todo su conjunto”. En la vida moderna son muy comunes, especialmente cuando se trata de contratos efectuados entre una persona (gran industrial o comerciante, grandes compañías, etc) y miles de diversas personas con quienes aquéllos contratan diariamente. Ejemplos típicos: contratos de seguros, de arrendamiento con administradores de inmuebles, contrato de servicios telefónicos, suministro de luz eléctrica, etc. En general en los contratos de adhesión existe una desigualdad económica notable entre las partes, lo que obliga a la parte económica más débil a admitirlos por no tener posibilidades normales de modificación…” (p. 396). Nótese que la noción que ofrece la doctrina acerca de los contratos de adhesión, se refiere a aquéllos en que una de las partes tiene un poder económico privilegiado y además que en su giro económico celebre con frecuencia contratos con diversidad de usuarios, como sería por ejemplo el caso de las entidades bancarias o de grandes consorcios o franquicias internacionales, que por la multiplicidad de relaciones comerciales redactan contratos en serie con cláusulas pre establecidas En tal sentido, aprecia quien aquí juzga, que en la práctica forense los contratos de arrendamiento son redactados por el abogado de confianza del propietario, previo acuerdo de las partes contratantes sobre las cláusulas más relevantes que comprometan al arrendatario, ya que se crea un vínculo de carácter convencional. Así pues, observa quien juzga que de los ejemplares de los contratos de arrendamiento celebrados por la parte demandada sobre diferentes inmuebles (folio 162 al 171 pieza II), se desprende que son contratos que contienen un clausulado típico de todo contrato de arrendamiento, como son: la identificación del inmueble, el monto del canon arrendaticio, el plazo de duración, el carácter intuito personae, la autorización para realizar mejoras, notificaciones, cláusula penal, entre otras, las cuales no son cláusulas que puedan ser tipificadas como adhesivas. En el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes involucradas en esta contienda judicial, no estamos en presencia de un contrato de adhesión, las partes contratantes se encuentran en un plano de igualdad, ambas son personas jurídicas que se dedican a una actividad comercial específica, el propósito del contrato de arrendamiento celebrado fue servirse del inmueble arrendado, el pacto respecto de la construcción de las mejoras y que las mismas no iban a ser objeto de indemnización por parte de la propietaria del inmueble, de lo que se concluye que la cláusula impugnada, es una cláusula válida que fue aceptada por ambas partes. Cabe considerar igualmente que el hecho de que el contrato haya sido redactado por el abogado de la propietaria del inmueble, no es un elemento suficiente para demostrar que el contrato celebrado responda a la categoría de contrato de adhesión, sumado al hecho cierto que las cláusulas que lo componen son comunes y corrientes a todo contrato de arrendamiento. 4.- Que el lapso de duración del contrato de arrendamiento fue pactado en 20 años y que el artículo 1.580 del Código Civil, limita la duración de los mismos a un máximo de 15 años. Ciertamente la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento estableció “La duración del presente contrato de arrendamiento es de VEINTE AÑOS (20) fijos, contados a partir de la firma del mismo,..”. A su vez, el artículo 1.580 del Código Civil estipula lo siguiente: Artículo 1.580: “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario. Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años”. La norma supra referida, no amerita de mayor esfuerzo interpretativo. En este caso, habiendo establecido el contrato de arrendamiento que vincula a las partes un lapso de duración mayor al estipulado en el artículo 1.581 ejusdem, ipso iure se entiende reducido a 15 años, por tanto, esta situación fáctica, no es un hecho indicativo de la existencia de un vicio del consentimiento (error, dolo o violencia), toda vez que el legislador, como ya se dijo, previó la solución mediante la reducción del lapso de vigencia del contrato. En mérito de los razonamientos que preceden, estima quien juzga que la parte actora no demostró la existencia de algún vicio del consentimiento (error, dolo o violencia), así como el ejercicio abusivo de un derecho que haya desequilibrado el vínculo contractual, de tal manera que fuera capaz de producir la nulidad de la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, por tanto, la nulidad debe declararse sin lugar. Y ASÍ SE DECLARA. 3.- DEL ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA: La parte actora expone que siendo nula la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, se configura en este caso un supuesto de enriquecimiento sin causa. Sobre el tema el tratadista Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones”, derecho civil III, año 1.985, señala lo siguiente: “…La noción del enriquecimiento sin causa se basa fundamentalmente en la idea de que nadie puede enriquecerse a costa de otro sujeto de derecho, a menos que el enriquecimiento tenga algún motivo o causa que sea contemplada por el Derecho. Supone este principio que la situación jurídica del patrimonio de los diversos sujetos de derecho está en una situación de equilibrio, en una situación estática; cuando ese equilibrio patrimonial se rompe pueden pasar bienes de un patrimonio de un titular al patrimonio de otro titular, siempre que ese traslado de bienes se efectúe por una causa, motivo o razón jurídica válida contemplada y autorizada en el ordenamiento jurídico positivo. Si ese traslado de bienes ocurre sin que exista un motivo jurídico -causa contemplada por el Derecho-, estamos en presencia de un enriquecimiento sin causa y la persona que se benefició de ese traslado de bienes, que se enriqueció injustamente o sin causa, queda obligada a indemnizar al empobrecido (a la persona de cuyos bienes se benefició) dentro de los límites de su enriquecimiento, de todo lo que aquélla se haya empobrecido. Por ejemplo: si una persona entrega a otra una suma de dinero (es decir, se trasladan bienes del patrimonio de un sujeto de derecho al patrimonio de otro sujeto de derecho), ese acto traslativo se explica porque ha habido una causa o motivo jurídico contemplado por el Derecho, a saber: porque ha realizado un contrato de venta, de préstamo, de arrendamiento, etc, o porque ha causado un daño y la suma de dinero es para repararlo, o porque se lo ha donado y estamos ante un contrato de donación, etc. Pero si no existe una causa legítima para ello, entonces estamos ante un enriquecimiento sin causa y la persona enriquecida debe indemnizar a la empobrecida en los términos anteriormente explicados.” (pp. 717-718) Requisitos de la acción “IN REM VERSO” …La doctrina declara como necesarios cuatro requisitos fundamentales: 1.- un enriquecimiento, 2.- un empobrecimiento, 3.- relación de causa a efecto en el empobrecimiento y el enriquecimiento, 4.- ausencia de causa. 1.- Enriquecimiento. Consiste en todo aumento del patrimonio del enriquecido o demandado. Ese enriquecimiento o aumento del patrimonio debe haberse consolidado en la persona del enriquecido para el momento de intentarse la acción. (…) 2.- El empobrecimiento. Consiste en toda disminución del patrimonio de una persona, pudiendo efectuarse mediante una disminución del activo, como ocurre al solvens que efectúa un pago indebido; o en un no aumento del activo, como acontece cuando no se percibe remuneración por servicios prestados sin ánimo gratuito. (…) 3.- Relación de causalidad entre el enriquecimiento y el empobrecimiento. Es necesario un vínculo de causalidad o relación de causa a efecto entre el empobrecimiento y el enriquecimiento, relación en la cual el empobrecimiento desempeña la función de causa y el enriquecimiento la función de efecto. La disminución de patrimonio experimentada por el empobrecido va a convertirse en el incremento del patrimonio experimentado por el enriquecido. La función de causa desempeñada por el empobrecimiento no debe confundirse con la expresión causa, usada en la figura del “enriquecimiento sin causa”, la noción de causa como hecho desencadenante (empobrecimiento) en la relación de causalidad, es tomada como sinónimo de causa eficiente, como condición o antecedente necesario del efecto producido (enriquecimiento), mientras que la expresión causa en el “enriquecimiento sin causa” es tomada en su sentido de causa final, de justificación jurídica. 4.- Ausencia de causa. Por ausencia de causa se entiende que el enriquecimiento debe carecer de una causa que lo justifique, conforme al ordenamiento jurídico positivo. Se requiere que el desplazamiento de riqueza habido del patrimonio del empobrecido al patrimonio del enriquecido no estuviese justificado o encuadrado dentro de un acto o hecho jurídico contemplado, tolerado o autorizado por el Derecho. (…) En toda situación en la cual el enriquecimiento, o mejor dicho, el desplazamiento de riqueza se encuentre justificado en la ley, no habrá lugar al enriquecimiento sin causa. Este principio es válido tanto en aquéllos casos en los cuales la ley otorga derechos o acciones o excepciones al enriquecido para quedar exonerado de indemnizar al empobrecido…como cuando el desplazamiento de riqueza tiene su fundamento en un acto jurídico válido efectuado por el enriquecido (convenciones, contratos) o por hechos jurídicos tolerados o consentidos por el ordenamiento jurídico positivo…”. (Ob. Cit. 724 al 727). El autor Arquímides E. González F., en su obra “Código Civil venezolano” comentado y concordado, tomo II, refiriéndose al artículo 1.184 del Código Civil, refiere lo siguiente: “…La disposición citada (artículo 1.184) se contrae a determinar el principio general, según el cual nadie debe enriquecerse injustamente en perjuicio o a expensas de otro sin causa, obligado a indemnizarlo dentro de los propios límites de su enriquecimiento, de todo aquello de que se haya empobrecido. Esta acción es la que se ha denominado in rem verso, que nuestro legislador ha dado una fisonomía propia, catalogándola como acción subsidiaria…” (p. 98) En la misma línea, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 29-09-2004, Nro. RC-01147, expediente Nro. 2002-866, caso: Complejo Industrial del Vidrio C.A (CIVCA), contra Jorge González Durán (ratificada en sentencia de la misma Sala en el expediente Nro. 2015-000602 de fecha 02-05-2016), preciso lo siguiente: “…Sobre el enriquecimiento sin causa, el Dr. Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones Derecho Civil III, dice lo siguiente: Dado que la noción de enriquecimiento sin causa se funda en la idea o necesidad de restituir o restablecer el equilibrio patrimonial entre dos sujetos de derecho (el enriquecido y el empobrecido), y no en la idea de reparar ningún daño injusto causado, la indemnización objeto de la acción in rem verso tiene por finalidad la restitución o restablecimiento del equilibrio patrimonial alterado; por lo tanto, es una acción de equidad que no aspira indemnizar al empobrecido de todo su empobrecimiento, ni tampoco despojar al enriquecido de todo su enriquecimiento, sino persigue restaurar en lo posible el equilibrio patrimonial entre dichas partes” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Caracas. Universidad Católica Andrés Bello, Manuales de Derecho. Séptima edición. 1.989. p. 722). La Sala comparte el anterior criterio doctrinal y al efecto considera que la acción por enriquecimiento sin causa tiene por finalidad restablecer el equilibrio patrimonial entre dos sujetos de derecho cuando éste se rompe en virtud de que uno de ellos se beneficia al trasladar bienes a su patrimonio, sin que exista una causa contemplada en la ley que le autorice o permita efectuar ese traslado…”.(Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia) Ahora bien, el artículo 1.159 del Código Civil, estipula: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” El autor Nerio Perera Planas, en su obra “Código Civil Venezolano”, año 1.984, cuando glosa el artículo 1.159 enseña lo siguiente: “…los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, quienes pueden incluir en ellos todas las modalidades y todos los términos que crean convenientes, siempre que con ello no sufran menoscabo las instituciones en las cuales están de presente los inviolables fueros del orden público y de las buenas costumbres. (…) El rasgo característico de toda convención consiste en un acuerdo de voluntades, donde las partes son dueñas y soberanas de establecer las normas que han de regir sus relaciones…” (p. 606-607, subrayado del Tribunal) Al hilo de lo anterior, se verifica de las actas procesales que del folio 27 al 32 (pieza I), corre agregado contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 16-12-2011, bajo el Nro. 27, tomo 403 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina, del cual se extrae lo siguiente: “Entre CARMEN DINORAH GONZALEZ ZERPA, ….actuando con el carácter de apoderada de “INVERSIONES LOVERA C.A.””….quien en lo sucesivo y para todos los efectos de éste contrato se denominará LA ARRENDADORA por una parte y por la otra CHING FUNG WENJIE…quien en lo sucesivo y para todos los efectos de éste contrato se denominará EL ARRENDATARIO, se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDMIENTO, regido por las siguientes cláusulas: PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble de su propiedad consistente en dos (2) locales comerciales distinguidos con los números 01 y 02 den centro Comercial demócrata, situado en la séptima avenida con calle 10,…Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, obligándose EL ARRENDATARIO a utilizar dichos inmuebles únicamente para el establecimiento de un fondo de comercio de su propiedad, y a no cambiar su destino sin previa autorización escrita de LA ARRENDADORA. Dichos locales tienen un área común aproximada de …254,88 mts2…SEGUNDA: LA ARRENDADORA autoriza a EL ARRENDATARIO la ampliación del local dado en arrendamiento por el lado oeste hasta una medida de ..9 metros aproximadamente en su planta baja y permitiendo una construcción sobre la parte superior de una mezanina y primer piso con una extensión hasta de dos metros adicionales por encima del techo del estacionamiento y por la calle 10 y séptima avenida; ampliación permitida por la ley; todo ello sobre una extensión del inmueble dado en arrendamiento más la anexidad del laso oeste, que se extenderá por la parte de atrás del local signado con el número tres y parte del local numero cuatro, dando un total de …22,50 mts conservado (sic) siempre por el lindero el local identificado con el numero …3. TERCERO: La construcción que se deriva de la autorización, para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras, modificaciones y nueva sobras serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro, y sin que EL ARRENDATARIO tenga derecho a reclamación alguna por ello, a lo cual renuncia expresamente y de forma irrevocable en éste acto…”. Dentro de este marco, tomando como base el perfil doctrinario y legal que antecede, aprecia esta sentenciadora que las partes en ejercicio de su autonomía de la voluntad, celebraron un contrato de arrendamiento, en el que el arrendatario (aquí demandante) ciudadano FUNG WENJIE CHING, convino en ejecutar la “… ampliación del local dado en arrendamiento por el lado oeste hasta una medida de 9 metros aproximadamente en su planta baja y permitiendo una construcción sobre la parte superior de una mezanina y primer piso con una extensión hasta de dos metros adicionales por encima del techo del estacionamiento y por la calle 10 y séptima avenida; ampliación permitida por la ley; todo ello sobre una extensión del inmueble dado en arrendamiento más la anexidad del laso oeste, que se extenderá por la parte de atrás del local signado con el número tres y parte del local numero cuatro, dando un total de …22,50 mts conservado (sic) siempre por el lindero el local identificado con el número …3…”, y en aceptar que quedarían en “…propiedad (de la )… LA ARRENDADORA (aquí demandada INVERSIONES LOVERA C.A.) al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras, modificaciones y nueva sobras serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro…”. Se observa además, que la doctrina claramente establece que uno de los requisitos esenciales para la procedencia de la acción “in rem verso”(enriquecimiento sin causa), se contrae a la ausencia de causa, entendida, en el sentido que el enriquecimiento debe carecer de una causa que lo justifique, conforme al ordenamiento jurídico positivo. Como corolario de lo anterior, resulta claro para quien aquí juzga, que la causa que justifica las construcciones fomentadas sobre el inmueble arrendado tienen su origen en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 16-12-2011, bajo el Nro. 27, tomo 403 de los libros de autenticaciones llevados (fs. 27 al 32 pieza I), por el que el demandante conforme a los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y las cláusulas SEGUNDA y TERCERA del contrato de arrendamiento, tenía pleno conocimiento de la magnitud de la obra a ejecutar, la cual, no se refería a simples mejoras, sino a una obra de envergadura que ameritada la construcción de obras estructurales fundamentales para la construcción de cualquier edificación y, ello constaba de igual manera en el permiso de construcción que señalaba que la ampliación se efectuaba sobre la obra existente, tal como se desprende de la experticia realizada al inmueble. De tal manera que el co accionante aceptó que las mismas quedaran en beneficio del inmueble arrendado, por esta razón teniendo el contrato fuerza vinculante entre las partes, por ser ley entre los contratantes, resulta forzoso concluir que la causa del mismo se encuentra contemplada en el ordenamiento jurídico venezolano, encontrándose las partes vinculadas por una relación negocial que las somete a las normas previstas en la misma. En consecuencia, tal como lo alegó la parte demandada al contestar la demanda, el requisito de la ausencia de la causa no se configura en el caso sub iudice, siendo inoficioso entrar a considerar los restantes requisitos, toda vez que los mismos deben ser concurrentes. Y ASÍ SE ESTABLECE. 4.- DE LA INDEMNIZACIÓN POR CONSTRUCCION EN SUELO AJENO: La parte demandante invoca la aplicación de los dispositivos normativos contemplados en los artículos 557 y 558 del Código Civil, que establecen lo siguiente: Artículo 557: “El propietario del fundo donde se edificare, sembrare o plantare por otra persona, hace suya la obra; pero debe pagar, a su elección, o el valor de los materiales, el precio de la obra de mano y demás gastos inherentes a la obra, o el aumento de valor adquirido por el fundo. Sin embargo, en caso de mala fe, el propietario puede optar por pedir la destrucción de la obra y hacer que el ejecutor de ella deje el fundo en sus condiciones primitivas y le repare los daños y perjuicios. Si tanto el propietario como el ejecutor de la obra hubieren procedido de mala fe, el primero adquirirá la propiedad de la obra, pero debe siempre reembolsar el valor de ésta.” Artículo 558: Si el valor de la construcción excede evidentemente al valor del fundo, el propietario puede pedir que la propiedad de todo se le atribuya al ejecutor de la obra, contra pago de una justa indemnización por su fundo y por los daños y perjuicios que se le hubieren ocasionado. Desarrollando el contenido de dichas normas, el jurista Gert Kummerow señala el siguiente criterio: “…El propietario del fundo, conforme al artículo 557, hace suya la obra incorporada, pero tiene derecho a optar, en cuanto al pago. Puede, en efecto, o bien pagar el precio de los materiales, el valor de la mano de obra y demás gastos inherentes a la misma, o bien abonar el aumento del valor adquirido por el fundo (es decir, el aumento del valor que el fundo adquiere como resultado de la incorporación). La Casación Venezolana ha entendido que la acción correspondiente al autor es de naturaleza personal, no real. Del propio modo, el deber jurídico a cargo del propietario no se trasmite a los terceros adquirentes del fundo (en remate judicial, concretamente). Tal opción es definitiva si el constructor (o autor de la obra en general) es de buena fe: creía fundadamente que edificaba o plantaba en el fundo que le pertenecía, apoyado en justo título...”. (Kummerow, Gert. Bienes y Derechos Reales (Derecho Civil II). Caracas, Cuarta Edición, Editorial Mc Graw-Hill Interamericana, 1997, pp. 208 y 209). Sobre este punto, el autor Aníbal Dominici considera lo siguiente: “...La regla citada... no da, sin embargo derecho al propietario del suelo para quedarse con lo que no es suyo, porque entonces se violaría el principio fundamental de justicia, según el cual ninguno puede enriquecerse con perjuicio de otro. De aquí, pues, que siempre que el propietario hace suya la obra está obligado a pagar, de conformidad con este artículo...”. (Domínici, Aníbal. Comentarios al Código Civil Venezolano reformado en 1896. Caracas, Editorial Rea, Tomo I, pp. 611). En consonancia con lo anterior, es importante señalar la doctrina desarrollada por el autor Gert Kummerow, en su obra “Bienes y Derechos Reales”, Editorial McGraW-Hill, Quinta Edición, año 2002, páginas 264 y 265, al estudiar la accesión inmobiliaria: “…En el Código Civil italiano de 1942 se prescinde de la presunción acogida en el Código de 1865 (similar al art. 555 del Código Civil venezolano) (sic). Según el nuevo texto, las construcciones, plantaciones y obras existentes sobre o debajo del suelo pertenecen al propietario de éste, salvo lo dispuesto en los artículos 935 a 938, o lo que resulte diversamente del título o de la ley. b) Destinatarios del artículo 555 del Código Civil El dispositivo inserto en el artículo (sic) 555 del Código Civil se dirige a los terceros. Más concretamente, a las personas que no están vinculados (sic) al propietario por una relación negocial, cuyo objeto específico sea la realización de las edificaciones o plantaciones. Si el nexo contractual apunta sólo a los derechos del propietario y del constructor, los problemas se reenviarían, en principio, a la disciplina del contrato subyacente. A diferencia de la accesión inmobiliaria en sentido horizontal (acción natural), que obedece a fenómenos no imputables a ninguna persona, la actuación de la conducta humana resulta determinante, en la especie estudiada…”. En la medida en que se logre establecer la diversidad de derechos (sobre el fundo y sobre las plantaciones o construcciones), la accesión artificial en bienes inmuebles lleva consigo, de ordinario, una indemnización a favor del propietario de las obras incorporadas. La interferencia a favor del propietario de las obras incorporadas. La interferencia de la buena fe o de la mala fe en el proceder de los interesados desempeñará un papel de singular importancia para la producción de las consecuencias jurídicas, vinculadas a las distintas hipótesis y, en especial, para determinar la indemnización a que haya lugar”. (Subrayado del Tribunal). De acuerdo con ello y habiéndose establecido que el demandante ciudadano FUNG WENJIE CHING, aceptó que las construcciones, mejoras y obras nuevas fomentadas sobre el inmueble arrendado quedarían en beneficio del inmueble (cláusulas segunda y tercera), sin pago alguno de las mismas por parte de la propietaria arrendadora; y, en el entendido, de que el contrato contiene la manifestación de voluntad clara e inequívoca de las partes y constituye el instrumento normativo que regula la relación arrendaticia, con fuerza vinculante entre ellos, por tanto, las disposiciones invocadas por la parte actora (artículos 557 y 558 ejusdem), no tienen aplicación en el caso de autos, toda vez que del material probatorio aportado no se configura un supuesto de accesión inmobiliaria, debido a que las partes están vinculadas por una relación negocial, debiendo seguirse la normativa que disciplina el contrato suscrito para la solución de los conflictos suscitados. En consecuencia, se desecha por improcedente el petitorio de indemnización por construcción en suelo ajeno invocado por la parte actora. Y ASÍ SE ESTABLECE. Aunado a lo anterior, quedó demostrado de las actas procesales que la parte demandada siempre ha estado en posesión del inmueble arrendado, y continuará así, debido a la decisión de fecha 18 de marzo de 2022, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que declaró sin lugar la demanda de desalojo intentada por INVERSIONES LOVERA C.A., contra FUNG WENJIE CHING y la sociedad mercantil Maxi Lucky C.A., manteniendo su condición de arrendatario. Al amparo de los razonamientos expuestos, ateniéndose esta sentenciadora a lo alegado y probado en autos, considera que la presente acción en los términos en que fue planteada resulta improcedente y debe declararse sin lugar. Y ASÍ SE DECLARA. PARTE DISPOSITIVA Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA: SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano FUNG WENJIE CHING, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-18.190.973, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira y civilmente hábil, obrando en nombre propio y con el carácter de Presidente de la SOCIEDAD MERCANTIL MAXI LUCKY C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del Estado Táchira, bajo el Nro. 40, tomo 17-A, de fecha 15-05-2012, contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LOVERA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 29-06-1978, bajo el Nro. 53, tomo 5-A, con modificación posterior la última de fecha 03-03-2005, inscrita bajo el Nro. 55, tomo 4-A, con domicilio en San Cristóbal, Estado Táchira, en la persona de su gerente ejecutiva CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 9.245.526, según acta de asamblea de accionistas celebrada el 01-03-2013, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira el 24-10-2019, bajo el Nro. 58, tomo 18-A RMI, por motivo de NULIDAD DE CLAUSULA CONTRACTUAL ABUSIVA, ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA E INDEMNIZACION POR CONSTRUCCION EN SUELO AJENO. De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiún (21) días del mes de julio de dos mil veintidós (2022). Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación. El Secretario Temporal del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de conformidad con lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, certifica la exactitud de la anterior copia por ser fiel traslado de su original que se encuentra en el expediente civil N° 20.594 en el cual LA SOCIEDAD MERCANTIL MAXI LUCKY C.A, representada por el ciudadano FUNG WENJIE CHING, demanda a la SOCEIDAD MERCANTIL INVERSIONES LOVERA C.A. en la persona de su gerente ejecutivo ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ ZERPA, por motivo de NULIDAD DE CLAUSULA CONTRACTUAL ABUSIVA, ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA E INDEMNIZACION POR CONSTRUCCION EN SUELO AJENO.