TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
212° y 163°

PARTE ACTORA:
Ciudadana ALBA MIREYA RAMÍREZ DE USECHE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.062.474.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
Abg. Wilmer Edixon Guerrero, inscrito ante el IPSA bajo el N° 38.760.
PARTE DEMANDADA:
Ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.749.615.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
Abg. Germán Alfardy Contreras Rodríguez, inscrito ante el I.P.S.A. bajo el N° 44.314.
MOTIVO:
DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (Apelación de la decisión dictada en fecha 06 de marzo del 2020, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira)

En fecha 04-03-2021, se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 837-20, procedente del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 09-03-2020, por el apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 06-03-2020 por el entonces tribunal de la causa Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
En la misma fecha de recibo -04/03/2021-, este Tribunal le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, instando a las partes y/o a sus apoderados judiciales a solicitar la reanudación de la causa y suministrar sus respectivos datos de correo electrónico y números telefónicos a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 005 dictada en fecha 05/10/2020 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Previa consignación del requerimiento señalado, en fecha 27-05-2021, esta alzada dictó auto de certeza fijando oportunidad para informes y observaciones, siendo notificadas las partes a través de sus correos electrónicos.
Al efecto, se pasan a relacionar las actuaciones pertinentes para la resolución de del asunto apelado:
A los folios del 01 al 07, cursa libelo de demanda presentado para distribución en fecha 31-07-2019, en el que la actora demandó por Desalojo de Local Comercial al ciudadano Armando Segundo Pérez Rojas arrendatario del consultorio, para que conviniera o en su defecto fuera condenado por el Tribunal, en el desalojo de un inmueble consistente en un local para uso comercial, ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, número Y-101, Quinta Albimar, San Cristóbal, Estado Táchira, cuyo instrumento de propiedad se encuentra protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, en fecha 01/08/1994, bajo el Nº 5, Tomo 15, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1994; fundamentando tal pretensión en lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil; 40, literal “a” y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, y 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, peticionado que la demanda fuese admitida y sustanciada por el procedimiento oral establecido en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estimando la misma en la cantidad de ciento cincuenta y un mil bolívares (Bs. 151.000,00), equivalentes a 3.020 Unidades Tributarias.
De los folios del 08 al 30, anexos acompañados al libelo de demanda.
Al folio 31, cursa auto de admisión de la demanda fechado 09-08-2019, en el que el a quo con fundamento en lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, acordó su tramitación a través del Procedimiento Oral establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenando la citación del demandado para que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la misma.
Al folio 32, corre poder apud-acta conferido por la parte actora a los abogados José Luis Rivera R. y Martha Portilla.
A los folios del 33 al 75, rielan actuaciones correspondientes a la citación de la parte demandada, contestación de la demanda con oposición de cuestiones previas y su correspondiente subsanación con posterior pronunciamiento del a quo sobre la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar.
A los folios del 77 al 79, cursa decisión proferida en fecha 04-12-2019 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que señaló que por cuanto en la cláusula primera del contrato de arrendamiento se precisó que el inmueble arrendado sería destinado para el uso específico de local comercial para consultorio medico-odontológico, con fundamento en las normas legales que invocó, declaró la reposición de la causa al estado de admisión, con la consecuente nulidad de lo actuado a partir del folio 31, excluyendo los documentos aportados por las partes que conforman el acervo probatorio, procediendo seguidamente a dictar la admisión de la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL DESTINADO PARA CONSULTORIOS, ordenando su sustanciación a través del procedimiento breve establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en consecuencia, ordenó citar al demandado ciudadano Armando Segundo Pérez Rojas, para que compareciera por ante ese tribunal a dar contestación a la demanda dentro de los dos (2) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación.
De los folios 81 al 89, cursa escrito de reforma de demanda presentado en fecha 05-12-2019, por la actora ciudadana Alba Mireya Ramírez de Useche, asistida de abogado, en el que aseveró que la relación arrendaticia entre las partes en litigio inició por contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal Estado Táchira, en fecha 01-09-2004, bajo el Nº 23, Tomo 146 de los libros respectivos, en el que convinieron -cláusula segunda- que el lapso de duración sería por un (1) año a partir del 01-09-2004, que los contratos sucesivos se renovaron ante la mencionada Notaría, pero que en fecha 01 de septiembre de 2014 se realizó en forma privada, fijando un canon de arrendamiento en esa época por un monto de veinticinco mil bolívares (Bs.25.000,00); que en el referido contrato convinieron en la cláusula segunda que el lapso de duración sería por un (1) año fijo, a partir del 01-09-2014 con vencimiento el 01-09-2015, debiendo el arrendatario desocupar el inmueble al término del contrato o de su prórroga legal si la hubiere; fijando en la cláusula tercera el canon de arrendamiento por la cantidad de quince mil bolívares (Bs.15.000,00) mensuales, debiendo ser depositado en la cuenta de ahorro del Banco de Venezuela Nº 01020450070100013113 a nombre de la ciudadana Alba Ramírez de Useche, estipulando en la cláusula novena que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contractuales daría derecho a la arrendadora a solicitar el cumplimiento o resolución del contrato.
Señaló que vencido el lapso antes indicado, el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado, por lo que el contrato en cuestión se convirtió a tiempo indeterminado, afirmando que como consecuencia de ello se encuentran vigentes todas las demás estipulaciones contractuales, entre ellas la obligación del pago del canon de arrendaticio.
Aseveró que el arrendatario ha incumplido con su deber de pagar oportuna y cabalmente el canon arrendaticio desde el mes de enero del 2016 hasta la fecha de interposición de la demanda (31/07/2019) inclusive, por lo que se encuentra incurso en incumplimiento contractual de las cláusulas segunda, tercera y novena del contrato, por lo que con fundamento en lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil; 40 literal “a” y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, demanda al ciudadano Armando Segundo Pérez Rojas, para que convenga, o sea condenado por el tribunal, a:
“Primero: El desalojo del inmueble, que ocupa como arrendatario, ubicado en Avenida Principal de Pueblo Nuevo, número Y-101, Quinta Albimar, Parroquia San Juan Bautista, Estado Táchira. Segundo: la reparación de los techos, las canales con cambio de manto y las tejas que estén rotas, y que entregue el inmueble en las mismas condiciones de habitabilidad en que la recibió en fecha 01-09-2004, debido a que el inmueble presenta deterioro por la falta de mantenimiento, y el desgaste que le ha realizado durante el tiempo que ha estado en su condición de inquilino, daños tales como: deterioro del techo, canales, todas las puertas metálicas exteriores, incluyendo la puerta principal, bote de aguas blancas en el garaje, pintar todas las paredes internas y externas de la casa y reparar el portón del garaje y su motor, cambiar persiana, la manilla de la puerta de la salida de la cocina y retocar todos los ventanales y puertas de madera, así como los escalones de las escaleras. Tercero: condene al pago de las costas y costos del procedimiento”.
Peticionó que la demanda fuese admitida y sustanciada por el procedimiento breve establecido en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Estimó la demanda en la cantidad de ciento cincuenta y un mil bolívares (Bs.151.000,00), equivalentes a 3.020 Unidades Tributarias.
Folio 90, auto de admisión de la reforma de la demanda, dictado en fecha 10-12-2019 por el mencionado Juzgado Tercero de Municipio.
De los folios 91-93, actuaciones relacionadas con la citación, constatándose que la misma fue practicada por el Alguacil del a quo en fecha 16/12/2019, dejando constancia de ello el 17 de ese mes y año.
Al folio 94, poder apud acta conferido por el demandado ciudadano Armando Segundo Pérez Rojas al abogado Germán Alfardy Contreras Rodríguez.
De los folios 95 al 101, cursa escrito presentado en fecha 18/12/2019 por el demandado asistido de abogado en el que opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem, referente al defecto de forma del libelo de demanda; dio contestación a la demanda y reconvino al actor por cobro de las mejoras y bienhechurías por él ejecutadas en el inmueble arrendado, todo ello en los siguientes términos:
En relación a la cuestión previa opuesta alegó los fundamentos de derecho sustantivo y procesal que se mencionan en el libelo son contradictorios, por cuanto solicita por una parte la aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que se rige por el procedimiento oral, y por la otra, solicita el procedimiento breve que no está previsto en los fundamentos legales con los que reclama su pretensión; y que de igual manera el referido escrito carece de las pertinentes conclusiones, peticionado sea declarada con lugar dicha cuestión previa.
En cuanto a la contestación de la demanda, manifestó negar, rechazar y contradecir, en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra, por ser incierta, afirmando que la relación arrendaticia inició en forma verbal desde los meses de julio-agosto del año 2004, siendo renovada mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, bajo el N° 40, Tomo 124 de los libros respectivos, siendo renovada anualmente mediante instrumentos privados del mismo tenor, correspondiendo el último de ellos al suscrito en forma privada el 01 de septiembre de 2014, a partir del que se transformó el contrato a tiempo indeterminado, por lo que afirma que la relación arrendaticia data de hace más de 15 años.
Que no es cierto que haya dejado de cancelar los canones de arrendamiento desde el 2016 hasta la fecha de interposición de la demanda, que con tal afirmación la parte actora pretende evadir el deber de notificar la prórroga legal que le asiste de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que en presente caso sería de 3 años; aduciendo que por lo expuesto no se encuentra incurso en incumplimiento contractual de las cláusulas que señaló la accionante, por lo que no resulta procedente la causal “a” del artículo 40 de la referida Ley Especial, consignando anexo al efecto recibos de pago de canones de arrendamiento correspondientes a diferentes fechas de los años 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017.
Negó, rechazó, contradijo y desconoció las reparaciones del inmueble demandadas por la accionante, señalando que las mismas no se corresponden con el inmueble arrendado sino con el apartamento Y-102 propiedad de la demandante, y que el portón del garaje y su motor ya estaban dañados y en desuso al momento de ocupar el inmueble arrendado en el año 2004.
De conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, propuso RECONVENCIÓN en los siguientes términos:
Afirmó que con el consentimiento de la demandante, realizó mejoras y bienhechurías al inmueble arrendado para instalar un servicio de salud para la comunidad en general, mejoras que afirmó haber realizado con dinero de su propio peculio, precisándolas en doce (12) numerales, por lo que con fundamento en los artículos 26, 49 y 115 de la Constitución, en concordancia con los artículos 547 y 1.609 del Código Civil y 365 y 888 del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la parte actora para que acuerde en pagarle el valor de las mejoras y bienhechurías en cuestión, o a ello sea obligada por el tribunal.
Estimó la reconvención en la suma de setecientos cincuenta mil bolívares soberanos (Bs. S.750.000,00) equivalentes a 15.000 Unidades Tributarias.
Al folio 102, auto de admisión de la reconvención propuesta, fechado 19/12/2019, señalando que la parte actora-reconvenida debía dar contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a aquel.
De los folios 103-107, escrito presentado en fecha 07/01/2020, en el que la parte actora-reconvenida contradijo la cuestión previa y dio contestación a la reconvención, señalando que los defectos de forma de la demanda fueron subsanados en la reforma de la demanda; que de la contestación a la demanda realizada por el demandado-reconviniente se evidencia que no pagó los años 2018 y 2019, demostrando su incumplimiento contractual.
Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho la reconvención, alegando que el demandado no ha realizado mejoras en el inmueble y que no tiene ningún tipo de autorización para realizarlas, y que en ningún caso han convenido en su realización ni ha recibido notificación al respecto, aseverando que le ha negado el acceso a revisar el inmueble; que de ser el caso tampoco puede exigir el arrendatario el cobro de las supuestas mejoras, ya que de conformidad con la cláusula cuarta del contrato las mejoras que hiciere el arrendatario con autorización por escrito de la arrendadora, quedarían en beneficio del inmueble sin indemnización alguna; solicitó que en la sentencia definitiva sea declarada sin lugar la reconvención y con lugar la demanda de desalojo interpuesta.
De los folios 108 al 121, escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 14-01-2020, por el apoderado judicial de la parte actora el que promovió documentales; prueba de Inspección Judicial y la confesión procesal por parte del demandado formulada en el escrito de contestación referente al incumplimiento del pago de los canones de arrendamiento; anexó instrumentales, cursantes a los folios del 122 al 131.
Auto de fecha 14-01-2020, folio 132, en el a quo admitió las pruebas en cuanto a lugar en derecho, reservándose su apreciación en la definitiva.
Folios 140 al142, acta de fecha 06-02-2020, levantada por el a quo en razón de la evacuación de la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora, en la que dejó constancia entre otros hechos, que el inmueble está siendo utilizado como unidad que presta servicios médicos sin que exista un aviso que la identifique, a excepción de uno pequeño que indica la existencia de un consultorio odontológico.
Al folio 143, diligencia suscrita por la demandante, asistida de abogado, en la que revoca el poder apud acta conferido únicamente a la abogada Martha Portilla, quedando solo José Luis Rivera R., como su mandatario.
Folio 144, diligencia fechada de fecha 07-02-2020, suscrita por el práctico fotógrafo, ciudadano Jorge Gerardo Sánchez Mejía, por la que consignó fotografías tomadas con motivo de la Inspección Judicial.
De los folios 161 al 168, decisión dictada en fecha 06-03-2020, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que declaró:
“PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana ALBA MIREYA RAMÍREZ DE USECHE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-3.062.474, en su carácter de PROPIETARIA Y ARRENDADORA; contra el ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-4.749.615, en su carácter de ARRENDATARIO, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL DESTINADO PARA CONSULTORIOS. SEGUNDO: SE CONDENA al ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, ya identificado, a hacer entrega a la ciudadana ALBA MIREYA RAMÍREZ DE USECHE, antes identificada, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, N° Y-101, Quinta Albimar, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, debiendo previamente realizar las reparaciones necesarias discriminadas en la parte motiva de la presente sentencia, a fin de devolver el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió. TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por el ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, ya identificado, contra la ciudadana ALBA MIREYA RAMIREZ DE USECHE, antes identificada, por REEMBOLSO DEL COSTO DE MEJORAS REALIZADAS. De conformidad con lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demanda, por resultar totalmente vencidas. Notifíquese a las partes…”

Al folio 170, diligencia fechada 09-03-2020, en la que el apoderado del demandado apeló de la anterior decisión.
Al folio 175, diligencia de fecha 08-10-2020, el apoderado José Luis Rivera R., actuando con el carácter acreditado en autos, solicitó el abocamiento de la nueva Juez.
Al folio 176, acta de inhibición levantada en fecha 19/10/2020, por la Juez Margelis Contreras Fuenmayor en la que manifestó inhibirse de conocer la causa con fundamento en el ordinal 1° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil; ordenando la remisión del expediente para su distribución por auto del 23/10/2020, correspondiéndole al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, continuar el conocimiento del mismo, dándole entrada por auto del 17 de noviembre de ese año.
Al folio 181, cursa auto fechado 30-11-2020, dictado por el a quo oyendo en ambos efectos la apelación ejercida contra la decisión proferida el 06-03-2020, siendo remitido el expediente al Tribunal Superior Distribuidor, correspondiéndole a esta Alzada el conocimiento del referido recurso de apelación, dándole entrada por auto dictado el 04/03/2021, inserto al folio 184.

ALZADA
Reanudada la causa conforme a las previsiones establecidas en la Resolución N° 005 del 05/10/2020, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el abogado José Luís Rivera R., consignó diligencia en fecha 06/07/2021 por la que renunció al poder apud-acta que le fuere conferido por la actora, conforme se evidencia al folio 190.
Al folio 191, cursa poder apud-acta conferido por la accionante al abogado Wilmer Edixon Guerrero.

INFORMES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA
De los folios 192-197, escrito de informes consignado en fecha 19-07-2021, por la actora ciudadana Alba Mireya Ramírez de Useche, asistida de abogado, en el que invocó los artículos 26, 49, 51 y 257 constitucionales; 7, 12, 15 y 517 del Código de Procedimiento Civil, así como el 2 y la disposición transitoria tercera de la Ley Para la Regularización y Control del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señalando que no puede acumularse la demanda de desalojo por falta de pago de alquiles con la acción de daños y perjuicios, señalando la sentencia Nº RC-000856 dictada el 07/12/2016 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia; seguidamente hizo un resumen de lo actuado, solicitando la indexación de los canones vencidos y no pagados luego que el práctico respectivo precise los montos con sus intereses legales, y que sea declarada sin lugar la apelación ejercida por su contraparte y confirmada la sentencia del a quo.

INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE Y RECURRENTE
Folios 198 y 199, cursa escrito de informes consignado el 20-07-2021, por el apoderado judicial de la parte demandada, en el que después de hacer un breve resumen de lo actuado, afirmó que la decisión apelada se sostiene sólo en los alegatos y pruebas de la demandante y en las afirmaciones espontáneas y de buena fe explanadas en la contestación de la demanda, que no pueden ser considerados por el juez como confesión de parte, citando al efecto la sentencia N° 00794 dictada el 03/08/2004 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, afirmando que el a quo no valoró suficientemente los demás alegatos y pruebas del demandado relacionados con su derecho como arrendatario y en forma puntual, los relativos a la reconvención.
Señaló que se esta en presencia de un fallo viciado de inconstitucionalidad por haber violado el derecho a la defensa y al debido proceso del demandado, peticionando sea declarada con lugar la apelación interpuesta y revocada la decisión del a quo.

OBSERVACIONES
PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA
De los folios 200-202, escrito consignado por la parte actora-reconvenida en fecha 29-07-2021, contentivo de las observaciones a los informes de su contraria, conclusiones en las que señaló que son falsas las aseveraciones contenidas en el referido escrito, que la carga de la prueba la tenía la parte actora y que no se presentan elementos probatorios que determinen la violación del debido proceso y que la sentencia fue pronunciada ajustada a derecho, solicitando sea declarada sin lugar la apelación ejercida.

PARTE DEMANDADA - RECONVINIENTE
Al folio 203, escrito consignado por la parte demandada-reconviniente en fecha 08/08/2021, contentivo de las observaciones a los informes de su contraria en el que concluyó que los informes de la demandante no aportan nada para aclarar o informar mejor a la Alzada, que por le contrario, incorpora elementos extraños y ajenos al litigio como la solicitud de indexación no alegada en el libelo de la demanda y en consecuencia no debe ser oído por mandato del principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Estando para decidir, el Tribunal observa:
La presente causa llega a esta alzada por apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada mediante diligencia fechada nueve (09) de marzo de 2020 contra la decisión proferida por el a quo el día 06 del mismo mes y año, en la que declaró con lugar la demanda, condenando al demandado a entregar a la actora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, N° Y-101, Quinta Albimar, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, debiendo previamente realizar las reparaciones necesarias discriminadas en la parte motiva de la referida sentencia; sin lugar la reconvención propuesta por reembolso del costo de mejoras realizadas, condenando en costas a la parte demandada-reconviniente.
De la lectura del escrito de reforma de la demanda se constata que la pretensión de la actora no es otra que el desalojo del inmueble arrendado al ciudadano Armando Segundo Pérez Rojas para uso de consultorios médicos ubicado en Avenida Principal de Pueblo Nuevo, número Y-101, Quinta Albimar, Parroquia San Juan Bautista, Estado Táchira, invocando como causal la falta de pago oportuno de los canones de arrendamiento desde el mes de enero del año 2016 hasta la fecha de interposición de la demanda (31/07/2019) inclusive, peticionando así mismo la entrega del inmueble en las mismas condiciones de habitabilidad en que fue dado en arrendamiento, por lo que le exige la reparación de los techos, las canales con cambio de manto y las tejas que estén rotas, dado el deterioro que presenta por la falta de mantenimiento, y el desgaste que le ha realizado durante el tiempo que ha estado en su condición de inquilino.
Por su parte, el demandado, al momento de dar contestación a la demanda, conforme a lo estipulado en la ley especial, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el numeral 5 del artículo 340 ejusdem, referente al defecto de forma del libelo de demanda por existir discrepancia en las leyes invocadas por la parte actora como base legal de su pretensión, careciendo así mismo de las pertinentes conclusiones; para posteriormente negar, rechazar y contradecir la demanda intentada en todas y cada una de sus partes, reconviniendo a la actora por pago del valor de las mejoras y bienhechurías realizadas en el local arrendado, todo ello en los términos suficientemente señalados en la narrativa del presente fallo.
Siendo así, pasa esta Alzada a verificar si la decisión proferida en fecha 06/03/2020 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, se encuentra ajustada a derecho o si por el contrario se configura lo delatado por el recurrente en el escrito de informes presentado sustento del recurso planteado, procediendo a emitir los respectivos pronunciamientos previos para finalmente abarcar el fondo de la pretensión de la parte actora; así, se tiene:

1. PUNTO PREVIO - CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
El demandado asistido de abogado, al momento al momento de dar contestación a la reforma de la opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem, referente al defecto de forma del libelo de demanda, alegando que los fundamentos de derecho sustantivo y procesal que se mencionan en el libelo son contradictorios en razón de solicitar la accionante por una parte la aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que se rige por el procedimiento oral, y por la otra, solicita el procedimiento breve que no está previsto en los fundamentos legales con los que reclama su pretensión; y que de igual manera el referido escrito carece de las pertinentes conclusiones, peticionado sea declarada con lugar dicha cuestión previa.
Siendo así, debido a que en el inmueble arrendado funcionan consultorios médicos, no puede ser catalogado como de naturaleza comercial, por lo que no resulta aplicable al presente caso la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en razón de lo estipulado en el artículo 2 de la referida Ley Especial, debiendo regirse por la normativa y procedimiento establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así, corrobora esta superioridad que, en efecto, el a quo se percató de tal hecho por lo que mediante decisión proferida en fecha 04/12/2019, cursante a los folios 78 y 79, a los fines de la correcta sustanciación del asunto conforme al procedimiento aplicable, declaró la nulidad de lo actuado ordenando la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda con fundamento en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo dictado el respectivo auto de admisión en esa misma fecha conforme se evidencia al folio 80.
Ahora bien, si bien es cierto que la actora fundamentó su petitorio en la causal contenida en el litera “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, como bien se señaló antes, por cuanto en el inmueble arrendado funcionan consultorios médicos, no puede ser catalogado como de naturaleza comercial, por lo que en razón del principio iura novit curia, según el cual el juez conoce y aplica el derecho, se entiende que dicha causal se encuentra estipulada en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable al presente, cuya sustanciación por mandato del artículo 33 ejusdem se realiza a través del procedimiento breve regulado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil con observancia de lo establecido los artículos 35, 36 y 37 de la ley especial, lo que fue señalado en forma precisa en el auto de admisión, por lo que se infiere que la parte demandada tuvo pleno conocimiento de la normativa que regiría el asunto, por lo que mal podría invocar la existencia de imprecisión al haber señalado el órgano jurisdiccional en forma inequívoca la Ley y el procedimiento por el que se sustanciaría la causa.
Se observa que, en efecto, en la sentencia de mérito, el tribunal de la causa se pronunció sobre la cuestión previa opuesta, concluyendo que las calificaciones realizadas por las partes en cuanto al derecho aplicable a un asunto en concreto no resultan limitantes para el juez, por cuanto lo que le limita son los hechos, invocando el señalado principio iura novit curia, declarando en forma acertada que en el presente asunto se encuentran satisfechos los extremos de ley contenidos en el ordinal 5° del artículo 340 del Código Adjetivo por lo que en consecuencia resulta improcedente la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del C.P.C, decisión que se encuentra totalmente ajustada a derecho ya que de la lectura del escrito de reforma de la demanda, esta Alzada evidencia que existe la suficiente relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que basa la actora su pretensión, no siendo tales fundamentos legales -como bien se señaló- limitantes o vinculantes para el juez de la causa. Así se declara.

2. PUNTO PREVIO - RECONVENCIÓN POR COBRO DE LAS MEJORAS Y BIENHECHURIAS REALIZADAS POR EL ARRENDATARIO.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el ciudadano Armando Segundo Pérez Rojas, planteó la reconvención o mutua petición contra la actora solicitando le fuere cancelado el valor de las mejoras y bienhechurías que describió, alegando que fueron realizadas en el inmueble arrendado de común acuerdo con la arrendadora, afirmando que fueron ejecutadas con recursos del patrimonio del arrendatario.
La parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención formulada negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho de la misma, alegando que el demandado reconviniente no realizó mejoras en el inmueble y que en ningún caso han convenido en su realización ni ha recibido notificación al respecto, y que de ser el caso tampoco puede exigir el cobro de las supuestas mejoras, por cuanto de conformidad con la cláusula cuarta del contrato las mejoras que hiciere el arrendatario con autorización por rescrito de la arrendadora, quedarían en beneficio del inmueble sin indemnización alguna; solicitando que en la sentencia definitiva sea declarada sin lugar la reconvención y con lugar la demanda de desalojo interpuesta.
El a quo en la sentencia de fondo declaró improcedente la reconvención planteada con fundamento en lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en litigio y en el artículo 1.609 del Código Civil, cuyos contenidos se trascriben a continuación:
“Nosotros, ALBA MIREYA RAMÍREZ DE USECHE, (…), representada por el abogado en ejercicio JOSÉ GREGORIO CHINOSME NAVARRO, (…) quien en lo adelante se denominará “LA ARRENDADORA” por una parte y por la otra ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, (…), quien en lo sucesivo se llamará “EL ARRENDATARIO”; celebramos el presente contrato de arrendamiento y bajo las cláusulas: PRIMERA: …(omissis)…CUARTA: Las reparaciones menores (…), las mejoras que hiciere “EL ARRENDATARIO”, con autorización por escrito de “LA ARRENDADORA”, quedaran en beneficio del inmueble sin indemnización alguna…(Omissis”
Artículo 1.609: El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente.
Esta disposición no es aplicable al caso en que se hayan dado en arrendamiento tierras incultas para labrarlas al arrendatario, quien tiene entonces derecho a que se le indemnice el valor de sus plantaciones, obras y construcciones, si no se hubiese estipulado otra cosa.
Del contenido de la citada cláusula cuarta, se extrae que fue voluntad de las partes estipular que las mejoras realizadas por el arrendatario quedarían en beneficio del inmueble arrendado, no constando en autos la autorización por escrito de la arrendadora para llevar a cabo mejora alguna, por lo que en concordancia con lo establecido en el encabezamiento del referido artículo 1.609 sustantivo, no existe obligación legal para abonar el valor de las mejoras realizadas por no haberlas consentido bajo esa condición, estimando este Tribunal Superior acertado el análisis y lo decidido al respecto por el a quo, ya que ante el convenimiento contractual plasmado en la señalada cláusula cuarta, y al tener los contratos fuerza de ley entre las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, mal podría el arrendatario incumplir o desconocer lo allí suscrito junto con la arrendadora, al no estar fuera del marco legal, sino, por el contrario, reglaron de manera libre y consensuada entre ellos, el destino final que tendrían las posibles mejoras que se realizaran al inmueble estipulando expresamente que no serían objeto de indemnización alguna, razones por las que la reconvención planteada no puede prosperar dada su manifiesta improcedencia. Así se declara.
Resueltos como los puntos previos que preceden, pasa esta alzada a emitir pronunciamiento en relación al fondo de la pretensión de la demanda principal, en los siguientes términos:

MOTIVACIÓN
La apelación que conoce esta Alzada, como ya se señaló, obedece al recurso de apelación propuesto el nueve (09) de marzo de 2020, por la parte demandada contra la decisión fechada seis (06) de marzo de 2020, dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, que declaró: con lugar la demanda; condenando al ciudadano Armando Segundo Pérez Rojas, a hacer entrega a la ciudadana Alba Mireya Ramírez de Useche, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, N° Y-101, Quinta Albimar, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, debiendo previamente realizar las reparaciones necesarias discriminadas en la parte motiva de la referida sentencia; sin lugar la reconvención propuesta por reembolso del costo de mejoras realizadas, condenando en costas a la parte demandada-reconviniente.
De la revisión de las actas procesales que conforman la causa, se extrae de la lectura del escrito de reforma de la demanda que la pretensión de la actora no es otra que el desalojo del inmueble arrendado al ciudadano Armando Segundo Pérez Rojas para uso de consultorios médicos ubicado en Avenida Principal de Pueblo Nuevo, número Y-101, Quinta Albimar, Parroquia San Juan Bautista, Estado Táchira, invocando como causal la falta de pago oportuno de los canones de arrendamiento desde el mes de enero del año 2016 hasta la fecha de interposición de la demanda (31/07/2019) inclusive, peticionando así mismo la entrega del inmueble en las mismas condiciones de habitabilidad en que fue dado en arrendamiento, por lo que le exige la reparación de los techos, las canales con cambio de manto y las tejas que estén rotas, dado el deterioro que presenta por la falta de mantenimiento, y el desgaste que le ha realizado durante el tiempo que ha estado en su condición de inquilino.
El demandado, al contestar negó rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes, afirmando que la relación arrendaticia inició en forma verbal desde los meses de julio-agosto del año 2004, siendo renovada mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, bajo el N° 40, Tomo 124 de los libros respectivos, renovándose anualmente mediante instrumentos privados del mismo tenor, correspondiendo el último de ellos al suscrito en forma privada el 01 de septiembre de 2014, a partir del que se transformó el contrato a tiempo indeterminado.
Que no es cierto que haya dejado de cancelar los canones de arrendamiento desde el 2016 hasta la fecha de interposición de la demanda; que la parte actora pretende evadir el deber de notificar la prórroga legal que le asiste, que en presente caso sería de 3 años; aduciendo que por lo expuesto no se encuentra incurso en incumplimiento contractual de las cláusulas que señaló la accionante, por lo que no resulta procedente la causal de falta de pago invocada por la actora, consignando anexo al efecto recibos de pago de canones de arrendamiento correspondientes a diferentes fechas de los años 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 y 2017.
Negó, rechazó, contradijo y desconoció las reparaciones del inmueble demandadas por la accionante, señalando que las mismas no se corresponden con el inmueble arrendado sino con el apartamento Y-102 propiedad de la demandante, y que el portón del garaje y su motor ya estaban dañados y en desuso al momento de ocupar el inmueble arrendado en el año 2004, aseverando en los informes presentados en segunda instancia que el a quo no valoró suficientemente los alegatos y pruebas del demandado relacionados con su derecho como arrendatario señalando que el fallo se encuentra viciado de inconstitucionalidad por haber violado el derecho a la defensa y al debido proceso al demandado, peticionando sea declarada con lugar la apelación.
Así las cosas, la causal invocada como fundamento de la demanda de desalojo que aquí se resuelve, se encuentra prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo contenido es el siguiente:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción de fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”

Ahora bien, dada la naturaleza del asunto recurrido, es necesario estudiar esta causa a la luz de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil que establecen:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.”

Por su parte, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, con el que las partes deben demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba a la demandada respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos, por lo que este Tribunal observa que con el acervo probatorio se encuentra plenamente demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes aquí en litigio, no siendo negada en ningún momento por la parte accionada, por lo que seguidamente analiza este juzgador la naturaleza del referido contrato de arrendamiento, ello a los fines de precisar si se está frente a un contrato a tiempo determinado o indeterminado, entendiéndose que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. Por su parte, es a tiempo indeterminado, aquél contrato en el que no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil.
En el caso de autos, se observa que el último contrato de arrendamiento que vincula a las partes en litigio fue suscrito en forma privada, estipulándose que la relación arrendaticia tendría una duración de un (01) año, iniciando desde el 01 de septiembre de 2014 y finalizando en fecha 01 de septiembre de 2015, es decir, que el contrato nació a tiempo determinado; sin embargo, observa esta Alzada que vencido el tiempo convenido en el referido instrumento, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y cancelando el pago del canon de arrendamiento, sin oposición alguna, por lo que debe analizarse si en el presente caso se configuró la tácita reconducción contractual estipulada en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, siendo oportuno citar lo señalado al respecto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia N° RC.000183 dictada en fecha 22/10/2020, en la que expresó lo siguiente:
“Ahora bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil expresamente establecen:
El artículo 1.600, establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
El artículo 1.614 eiusdem, establece:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
De la transcripción de las citadas normas se evidencia que el artículo 1.600 del Código Civil es la norma referida a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término, y en la que necesariamente se debe considerar la institución de la tácita reconducción, siendo que el artículo 1.614 es la norma de carácter general.
Ahora bien, en relación a la Tácita Reconducción, el autor Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías, en las págs. 324 y 325 expresa: “…En relación a la expiración del arrenda¬miento por vencimiento del término es necesario considerar la institu¬ción de la tácita reconducción, mediante la cual si a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran de¬terminado su duración (C.C. art. 1.600)…”.
Los Supuestos de la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.614 del Código Civil, son:
a) Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley). Y, b) Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión. Así impide la tácita reconducción el hecho de que el arrendatario haya desalojado el inmueble y cualquier circunstancia incompatible con la idea de que el arrendador haya dejado en posesión al arrendatario, o sea, cualquier acto del cual resulte la voluntad del arrendador de termi¬nar el contrato el día prefijado, sin necesidad de que dicho acto consti¬tuya un desahucio. La doctrina extranjera sostiene que el desahucio no impide la tácita reconducción si conforme a las circunstancias debiera estimarse que el arrendador ha consentido en la continuación del dis¬frute del arrendatario; pero tal opinión parece incompatible con nues¬tros textos legales (C.C. art. 1.601). No excluye la tácita el solo hecho de que en el contrato original se hubiera expresado que no habría tácita reconducción; pero no opera la tácita reconducción si el contrato original a término fijo tenía prevista su prórroga, caso en el cual habrá de atenderse a la estipulación correspondiente. (Ob. Ct.)
b) Efecto de la tácita reconducción es la presunción de que se ha ce¬lebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo de¬terminado por las partes. Si bien la ley habla de que el contrato original se ha renovado es porque el nuevo contrato es en todo idéntico al ante¬rior salvo por lo que respecta a su duración; pero realmente se trata de un nuevo contrato, razón por la cual: a) La obligación del fiador u otro garante del arrendamiento origi¬nal no se extiende a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo (C.C. art. 1.602), salvo pacto en contrario de la fianza u otro contrato de garantía (que suele constituir cláusula de estilo). Y, b) Se requiere la capacidad o poder necesario para arrendar en el momento en que opera la tácita reconducción.
(…)
En consecuencia, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”, razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aún cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado.(sentencia N°403 de fecha 9 de agosto de 2018, caso: LOLA JOSEFINA LANDAETA DE MORALES, y otros, y de la sociedad mercantil CREDENCIALES ESPECIALES CRESCA, C.A., contra la Sociedad Mercantil REPRESENTACIONES REMEMBER 2007, C.A., y el ciudadano EDGAR ALBERTO PRADA DÍAZ).
En ese sentido y en aplicación de los razonamientos precedentemente expuestos al caso de autos, la Sala pudo constatar que las notificaciones en las cuales se fundamenta el ad quem para declarar con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento con base en que no operó la tácita reconducción pues a su decir, el propietario manifestó su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, de ello se evidenció que tal notificación no fue recibida por el arrendatario, en consecuencia, la misma se tiene como no hecha. Así se decide.
En razón de lo antes expuesto y, siendo que quedó demostrado en autos, que el arrendatario se encuentra en posesión del bien arrendado, que continuaron pagando el canon de arrendamiento y aunado a ello no hubo oposición por parte del propietario pues la supuestas notificaciones se tienen como no hechas, es evidente que se cumplen con los supuestos previstos en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, es decir operó la tácita reconducción, en consecuencia, se tiene que el arrendatario están ante un contrato de arrendamiento bajo las mismas condiciones del contrato primigenio, siendo que este fue suscrito a tiempo determinado fijo de cuatro (4) años, con lo cual se evidencia que el juez de alzada incurrió en el segundo caso de falso supuesto y por vía de consecuencia en la falta de aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. Así se decide.
(www.tsj.gob.ve/decisiones/scc/octubre/310215-RC.000183-221020-2020-19-639.HTML)

De la decisión transcrita, se extrae que en aquellos contratos de arrendamiento en los que se tiene cumplido el tiempo contractual establecido, pero que sin embargo el arrendatario continua en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, se configura la llamada tácita reconducción, a través de la que se asume que la relación arrendaticia continuó en los mismos términos establecidos de forma primigenia, respetando la condición del contrato a tiempo determinado si así había sido establecido, por lo que en el presente caso, en aplicación del referido criterio y analizado como ha sido el contrato que vincula a las partes aquí en litigio, se tiene que aún cuando no fue suscrito un nuevo instrumento, ante la anuencia de la arrendadora vencido el termino de aquel para que continuara el arrendatario en posesión del bien alquilado operó de pleno derecho la tácita reconducción, por lo que el contrato se tiene como renovado a tiempo determinado. Así se precisa.
Delimitada como ha sido la naturaleza contractual, se analiza el acervo probatorio aportado por las partes a los fines de dilucidar si en efecto la pretensión de desalojo planteada por la actora con fundamento en la falta de pago del canon de arrendamiento por parte del demandado desde el mes de enero del año 2016 se encuentra ajustada a derecho, o si por lo contrario se configuró la falta de valoración probatoria denunciada por el recurrente, debiéndose tener en cuenta que en el presente caso que, para desvirtuar la pretensión de la actora, el demandado debía en principio demostrar el pago de los referidos canones presuntamente insolutos.
Se tiene de la revisión de las actas procesales que conforman la causa, que en su defensa el demandado promovió a los fines de rebatir la causal de desalojo por falta de pago, un legajo contentivo de recibos de pago de alquiler correspondientes a los años 2012; 2013; 2014; 2015; 2016 y 2017, instrumentos estos que al no haber sido desconocidos ni impugnados por la parte contraria gozan de pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, comprobando con ello con ello haber hecho el pago de los canones de alquiler y por ende encontrarse solvente hasta el mes de diciembre de 2017 inclusive, sin embargo, si bien la accionante alegó en su escrito de reforma de la demanda, la insolvencia en el pago desde enero de 2016 y a pesar de haber sido desvirtuada su pretensión en lo referente a los años 2016 y 2017, no cursa a los autos elemento probatorio alguno que demuestre el pago de los canones de arrendamiento correspondientes a los años 2018 hasta el mes de julio de 2019, por lo que resulta forzoso considerar que el arrendatario incumplió con su obligación establecida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, encontrándose insolvente desde el mes de enero del año 2018 hasta la fecha de interposición de la demanda, a saber, 31/07/2019, por lo que en consecuencia, incurrió en la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la demanda ha de prosperar en tal sentido. Así se decide.
Por otra parte, en cuanto a las reparaciones del inmueble peticionadas por la parte actora a los fines que el demandado lo entregue en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibió, se constata que en la cláusula primera del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada en fecha 01/09/2014, se indicó que el inmueble arrendado se encontraba en buen funcionamiento y conservación; siendo acordado contractualmente en la cláusula cuarta que las reparaciones menores serían por cuenta del arrendatario, y las mayores por cuenta de la arrendadora, siempre y cuando el arrendatario notificara por escrito lo más inmediato posible sobre la necesidad de tales reparación, ya que en caso contrario las mismas serían a su cargo.
Ahora bien, a los folios del 140 al 142, cursa acta levantada por el a quo con motivo de la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora, recaída sobre el inmueble objeto de arrendamiento cuyo desalojo peticiona, en la que la juez del tribunal dejó expresa constancia de lo evidenciado a través de sus sentidos, en específico, de signos de humedad y deterioro del techo de las áreas indicadas del primer y segundo nivel, indicando que en el tercer nivel o planta baja se observa deterioro de la pintura de las paredes del jardín y con signos de humedad (moho), así como deterioro de las monturas decorativas debajo de la escalera, y regular estado de los baños y demás áreas con signos de humedad y friso deteriorado, lo que además de lo allí expresado, corrobora esta alzada a través del material fotográfico consignado por el experto designado al efecto por el a quo, cursante a los folios del 144 al 157; por lo que se concluye que el inmueble en cuestión no se encuentra en buen estado de conservación, evidenciándose deterioro de las instalaciones de varias de las áreas, correspondiente a los techos y paredes debido a filtraciones, así como de puertas, canales y objetos decorativos, deduciéndose la veracidad de los alegatos expresados por la parte actora en relación a la falta de mantenimiento del inmueble arrendado por parte del demando, sin que conste a los autos que en el caso de las reparaciones mayores haya notificado por escrito a la propietaria, por lo que conforme a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento y a lo dispuesto en los artículos 1.595 y 1.596 del Código Civil, debe el demandado asumir su responsabilidad en la entrega del local en la misma condición en que fue recibido, por lo que la petición de la actora en tal sentido debe prosperar, siendo acertada y ajustada a derecho la condenatoria realizada al respecto por el a quo. Así se declara.
Con base en las motivaciones realizadas por este Tribunal Superior, se concluye que con el material probatorio cursante a los autos está demostrado que el arrendatario ciudadano Armando Segundo Pérez Rojas, se encuentra incurso en la causal de desalojo prevista en el literal “a”, del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ante la comprobada insolvencia de los canones de arrendamiento desde enero de 2018 hasta julio del año 2019, inclusive, además de ser responsable de no haber realizado las reparaciones pertinentes al inmueble ni haber notificado a la arrendadora los daños que le afectaren en los términos establecidos la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, permitiendo que daños materiales menores al no ser reparados oportunamente se convirtieran en deterioros mayores que los provenientes del uso normal, razones por las que resulta indefectible para esta alzada considerar ajustada a derecho la decisión dictada en la primera instancia de conocimiento de la causa. Así se decide.
Finalmente, en relación al derecho de prórroga legal al que hizo alusión la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, aseverando que en razón del tiempo total de permanencia en el local arrendado le corresponden en el presente caso 3 años, observa quien aquí decide que, en efecto, la accionante manifestó en el libelo de reforma de la demanda que la relación arrendaticia inició mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de septiembre de 2004, renovándose sucesivamente siendo el último de los suscritos en forma privado el fechado 01 de septiembre de 2014, con vencimiento el 01 de septiembre de 2015, lo que arroja en principio una relación contractual inquilinaria de más de diez (10) años de antigüedad, por lo que resulta necesario verificar si en efecto el arrendatario tiene derecho al goce de tal beneficio legal, teniéndose que los artículos 38, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
“Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
“Artículo 40: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”
De las normas especiales citadas, se infiere que en los casos en los que la relación arrendaticia tiene una data mayor a los diez años, corresponde como prórroga legal el tiempo establecido en el literal “d” del artículo 38, a saber, tres (3) años, estableciendo el encabezado del artículo siguiente que dicho beneficio legal opera de pleno derecho, esto es, una vez vencido el tiempo establecido en el contrato comienza a discurrir el correspondiente a la prórroga legal sin necesidad de decreto alguno; en el presente caso se observa que del tiempo contractual podría estarse en presencia del tiempo establecido en el referido literal “d”, sin embargo, conforme a lo previsto en el citado artículo 40 de la Ley Especial, para que sea procedente la prórroga legal el arrendatario no debe estar incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, porque en caso contrario, no tendría derecho a gozar de dicho beneficio.
Advierte este Tribunal Superior que en el presente caso como bien se señaló, el arrendatario, ciudadano Armando Segundo Pérez Rojas, se halla incurso en la causal de desalojo prevista en el literal “a”, del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ante la comprobada insolvencia de los canones de arrendamiento desde enero de 2018 hasta julio del año 2019, inclusive, además de ser responsable de no haber realizado las reparaciones pertinentes al inmueble ni haber notificado a la arrendadora los daños que le afectaren permitiendo que daños materiales menores, no reparados oportunamente se convirtieran en deterioros mayores que los provenientes del uso normal, incumpliendo con tal proceder con las obligaciones contractuales establecidas en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento, por lo que a tenor de la condición legal establecida en el citado artículo 40 no tiene derecho a gozar del beneficio de prórroga legal dado su incumplimiento contractual y legal. Así se establece.
Producto de las consideraciones expuestas, es forzoso para esta alzada declarar sin lugar la apelación propuesta en fecha nueve (09) de marzo de 2020, por la parte demandada contra la decisión de fecha seis (06) de marzo de 2020 dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, y como consecuencia de ello, confirmar la referida decisión. Así se decide.

DISPOSITIVO
Por lo expuesto, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha nueve (09) de marzo de 2020 por el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, contra la decisión proferida en fecha seis (06) de marzo de 2020 por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión de fecha seis (06) de marzo de 2020 proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró: “PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana ALBA MIREYA RAMÍREZ DE USECHE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-3.062.474, en su carácter de PROPIETARIA Y ARRENDADORA; contra el ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-4.749.615, en su carácter de ARRENDATARIO, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL DESTINADO PARA CONSULTORIOS. SEGUNDO: SE CONDENA al ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, ya identificado, a hacer entrega a la ciudadana ALBA MIREYA RAMÍREZ DE USECHE, antes identificada, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, N° Y-101, Quinta Albimar, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, debiendo previamente realizar las reparaciones necesarias discriminadas en la parte motiva de la presente sentencia, a fin de devolver el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió. TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por el ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, ya identificado, contra la ciudadana ALBA MIREYA RAMIREZ DE USECHE, antes identificada, por REEMBOLSO DEL COSTO DE MEJORAS REALIZADAS. De conformidad con lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demanda, por resultar totalmente vencidas. Notifíquese a las partes…”
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada-reconviniente de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la decisión recurrida.
NOTIFÍQUESE a las partes.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los ocho (08) días del mes de agosto del 2022. Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.
El Juez Titular,

Miguel José Belmonte Lozada

El Secretario,

Franklin Avelino Simoes Alviárez

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 12:55 de la tarde, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. Se libraron boletas.

MJBL/mmg
Exp. N° 21-4734