TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

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JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
211° y 162°

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ROSALBA ROBLES GARCÍA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.23.013.811, de este domicilio y civilmente hábil.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado VICTOR EDUARDO MALDONADO CASTELLANOS, titular de la cédula de identidad N° V.-6.821.274 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 89.899.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos KEFREN JESUS UZCATEGUI SALAZAR, RODRIGO ALFONSO UZCATEGUI MORA, CLEYDY LUZ UZCATEGUI MORA, REINA YAMILE UZCATEGUI MORA, MARCOS REINALDO UZCATEGUI PERNIA, MAIRET TERESA UZCATEGUI MORA, REIDY JOSE ZAMBRANO MENDEZ y LIGIA TERESA MORA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números: V.-24.151.616; V.-5.666.691, V.-5.674.448, V.-9.209.196, V.-24.147.179, V.-9.149.553, V.-12.890.209 y V.-1.534.529 respectivamente, todos de este domicilio y civilmente hábiles.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados: RAMIRO ANTONIO MACHADO MOLINA, EDUARD ENRIQUE CHACON RUIZ y ALEXANDER JOSÉ CANTÓN MALDONADO, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números: V.-10.745.958, V.-7.957.433 y V.-14.349.186 respectivamente e inscritos en el INPREABOGADO bajo los números: 181.992 y 214.533 y 256.542 en su orden.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
EXPEDIENTE N° 35.127-2014
I
ANTECEDENTES

Se inicia el presente juicio por el escrito libelar presentado por el abogado Víctor Eduardo Maldonado Castellanos, actuando como apoderado judicial de la ciudadana Rosalba Robles García mediante el cual demanda a los ciudadanos: kefren Jesús Uzcategui Salazar, Rodrigo Alfonso Uzcategui Mora, Cleydy Luz Uzcategui Mora, Reina Yamile Uzcategui Mora, Marcos Reinaldo Uzcategui Pernía, Mairet Teresa Uzcategui Mora, Reidy José Zambrano Méndez y Ligia Teresa Mora, por retracto legal arrendaticio, con fundamento en los Artículos 38, 39 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con el Artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. ( Folios 1 al 9 y anexos folios 10 al 67).
En fecha 30 de octubre de 2014 se le dio entrada y se ordenó el emplazamiento a la parte demandada a los fines de que compareciera por ante el Tribunal al segundo día de despacho siguiente a aquél en que constara en autos la citación del último de los demandados.(Folio 69 al 70).
En fecha 18 de noviembre de 2014, se libraron las compulsas a la parte demandada (Folio 73)
A los folios 74 al 79 corren actuaciones relacionadas con la citación de los demandados.
Por diligencia de fecha 9 de marzo de 2015, el abogado Ramiro Antonio Machado Molina, presentó poder especial otorgado por la codemandada ciudadana Mairet Teresa Uzcategui Mora, autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Mérida, Estado Mérida, en fecha 27 de febrero de 2015, dándose por citado en nombre de su representada. (Folios 80 al 84)
En fecha 9 de marzo del 2015, los codemandados ciudadanos Cleydy Luz Uzcategui Mora, Rodrigo Alfonso Uzcategui Mora, Reina Yamile Uzcategui Mora, Kefren Jesús Uzcategui Salazar, Marcos Reinaldo Uzcategui Pernía y Ligia Teresa Mora, otorgaron poder apud acta al abogado Ramiro Antonio Machado Molina (Folios 85).
Mediante diligencia de fecha 20 de abril de 2015, el abogado Ramiro Antonio Machado Molina, presentó poder especial que le fuera otorgado por el codemandado ciudadano Reidy José Zambrano Méndez, autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracay, Estado Aragua, en fecha 20 de marzo de 2015. Asimismo, se dio por citado en nombre y representación de su poderdante (Folio 86 al 90).
Por diligencia de fecha 20 de abril de 2015, el apoderado judicial de la parte codemandada sustituyó poder en el abogado Fabio José Ochoa Reyes, reservándose su ejercicio. (Folio 91).
A los folios 92 al 94 corre escrito de contestación a la demanda.
Por diligencia de fecha 11 de febrero de 2019, el abogado Ramiro Antonio Machado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, revocó el poder que sustituyó al abogado Fabio Ochoa Reyes. Asimismo, y sustituyó poder reservándose su ejercicio en los abogados Eduard Enrique Chacon Ruiz y Alexander José Cantón Maldonado (Folio 102).
Mediante escrito de fecha 21 de febrero de 2019, el abogado Alexander José Cantón Maldonado, en su carácter de coapoderado de la parte demandada, solicitó el abocamiento de la Juez Provisoria.(Folio 103).
Mediante auto de fecha 2 agosto de 2019, la Juez Provisorio se abocó al conocimiento de la presente causa; ordenándose la notificación de las partes. (Folio 104),
II
PARTE MOTIVA

Correspondió a este órgano jurisdiccional el conocimiento de la presente juicio originado por la demanda interpuesta por el abogado Víctor Eduardo Maldonado Castellanos, actuando como apoderado judicial de la ciudadana Rosalba Robles García contra los ciudadanos kefren Jesús Uzcategui Salazar, Rodrigo Alfonso Uzcategui Mora, Cleydy Luz Uzcategui Mora, Reina Yamile Uzcategui Mora, Marcos Reinaldo Uzcategui Pernía, Mairet Teresa Uzcategui Mora, Reidy José Zambrano Méndez y Ligia Teresa Mora por retracto legal arrendaticio, con fundamento en los Artículos 38, 39 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con el Artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Alega la representación judicial de la parte actora que en fecha 29 de mayo del 2000, su mandante celebró con el carácter de arrendataria contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que con el pasar del tiempo y de los años (más de 14 años) pasó hacer un contrato a tiempo indeterminado ya que no celebraron ningún otro nuevo contrato posterior y el cual consta su contenido en documento autenticado ante la Notaria Pública de la Fría, Estado Táchira, quedando anotado bajo el Número 32, Tomo 23, celebrado con el ciudadano Reinaldo Uzcategui, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-178.056, con domicilio en la Fría, Estado Táchira y jurídicamente capaz, en su carácter de propietario y arrendador, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno y en el cual se encuentra un local comercial con las siguientes mejoras: Pisos de cemento, paredes de bloque, techo de acerolit, dos baños, un urinario, cocina, tres lavamanos, un lavaplatos, una pieza para depósito, rejas metálicas, un aviso metálico, una barra principal de concreto, instalaciones de agua y electricidad. Ubicado en la Calle 2, número 1-32 en la Fría, Estado Táchira. Que en la cláusula cuarta del contrato se estipuló que el canon mensual de arrendamiento es la cantidad de CIEN BOLÍVARES (Bs.100,00) mensuales (para ese entonces), y que en la actualidad se cancela de canon de arrendamiento la suma de OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON CÉNTIMOS (Bs. 800.00) como en efecto se han venido pagando oportunamente, desde el inicio del contrato hasta la fecha de interposición de la demanda. Que en principio se le cancelaba en efectivo al propietario y arrendador el ciudadano Reinaldo Uzcategui Merchán, según consta en un cuaderno que sirvió como recibos de pago en el cual están las fechas de dichos pagos realizados por la arrendataria, firmados en señal de conformidad por el arrendador y que posteriormente también firmó en señal de conformidad de recibir los pagos la ciudadana Ligia Teresa Mora.
Aduce que en fecha 21 de noviembre de 2005, falleció el arrendador y propietario del bien inmueble y es por tales motivos cuando su cónyuge la ciudadana Ligia Teresa Mora le ordenó a su mandante depositarle a ella, los cánones de arrendamiento de manera bimensual o trimestral, a su cuenta de ahorro número 01050063010063360314, del Banco Mercantil, realizando dicha ciudadana los respectivos aumentos anuales, sin otorgar los recibos de pago, por lo cual anexo en original los bauches de los años 2008, 2009, 2010, 2011 y 2012, de los depósitos efectuados a su cuenta de ahorro para demostrar el pago de los cañones de arrendamiento.
Que a partir del mes de agosto del año 2012, hasta el mes de marzo de 2014, se le ordeno a su mandante cancelarle el canon de arrendamiento a la ciudadana María De Los Ángeles Molina Uzcategui quien es nieta de la ciudadana Ligia Teresa Mora, con la misma modalidad de pago bimestralmente o trimestralmente, la cual se le ha depositado a su cuenta corriente N° 01370067280007174281, del Banco Sofitasa, realizando dicha ciudadana los respectivos aumentos mensuales y cancelando la arrendataria oportunamente, como último canon de arrendamiento la cantidad de OCHOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 800,00), pero continuaron con la modalidad de nunca otorgar ningún tipo de recibo de pago.
Que a partir del mes de abril de 2014, hasta la fecha de interposición de la demanda del mes de octubre de 2014, nuevamente la ciudadana Ligia Teresa Mora, le solicita a su mandante que le sea otra vez depositados a ella los cánones de arrendamiento, con la misma modalidad de que se le hicieran los depósitos de forma bimestral o trimestral, pero esta vez a la cuenta corriente número 01370020660002751192, del Banco Sofitasa, la cual está a su nombre.
Alega que durante todo el tiempo en que su poderdante ha ocupado el inmueble o el local comercial ha dado fiel y cabal cumplimiento a la obligación como arrendataria, muy especialmente en lo que se refiere al pago de los cánones de arrendamiento.
Que para el mes de marzo de 2014 y unos meses anteriores, su mandante había tenido varias conversaciones con el abogado en ejercicio Ramiro Machado, quien tenía la representación de la sucesión, para darle el local arrendado en venta, ya que tenía más de 14 años ocupando el inmueble y había sido una inquilina muy responsable y cabal con el cumplimiento de todas las responsabilidades como arrendataria, y por otra parte la ciudadana Ligia Teresa Mora, ya le había reiterado el compromiso de venderle el local, por el cual se sintió muy emocionada y enseguida aceptó comprar el bien inmueble, es decir, el terreno con el local, en donde tanto tiempo ha estado alquilada. Que el monto pactado para la compra fue de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 650.000,00), por ende, vendió su vehículo para poder cancelar en efectivo dicha venta.
Aduce que su poderdante tiene un derecho de preferencia en la compra del bien inmueble. Que si bien es cierto que el ciudadano Kefren Jesús Uzcategui Salazar, es coheredero, no menos cierto es que el derecho de preferencia lo tiene su mandante ya que cuando fallece el ciudadano Reinaldo Uzcategui Merchán, que fue en fecha 21 de noviembre de 2005, es cuando nace, el derecho de ser heredero o en este caso de coheredero, y la arrendataria tenía ocupando el bien inmueble o terreno con el local comercial, desde el 29 de Mayo de 2.000, más de 14 años, es decir, que la ley no excluye a la arrendataria o no lo señala en ningún Artículo, que el coheredero tenga un derecho de preferencia sobre esta.
Que paso el tiempo y los meses para que le realizaran la venta prometida y que habían pactado de manera muy seria pero nunca se realizó, a pesar de las múltiples llamadas y gestiones que realizo su mandante. Posteriormente y a raíz de comentarios que le hicieron algunos vecinos y conocidos consistentes en que en el mes de julio del año 2014, le habían vendido el bien inmueble, es decir, el terreno y por ende las mejoras allí construidas, que por lo demás no las han registrado todavía, al ciudadano Kefren Jesús Uzcategui Salazar, y que la operación de compraventa o cesión se pudo verificar mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio García de Hevia, Estado Táchira, bajo la matrícula N° 431.18.11.1.5856, de fecha 1° de Julio de 2014, donde los ciudadanos Rodrigo Alfonso Uzcategui Mora, Cleydy Luz Uzcategui Mora, Reina Yamile Uzcategui Mora, Marcos Reinaldo Uzcategui Pernia, Mairet Teresa Uzcategui Mora, Reidy José Zambrano Méndez y Ligia Teresa Mora, dieron en venta, cediendo sus derechos y acciones, al ciudadano Kefren Jesús Uzcategui Salazar, por el precio de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 600.000,00), el inmueble, o el terreno con el local comercial, objeto del contrato de arrendamiento, es decir, CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), menos de lo que le habían solicitado a la inquilina, y consiste en un lote de terreno y las mejoras construidas sobre el mismo, según la cláusula primera del contrato de arrendamiento, ubicado en la Calle 2, distinguida con el N° 1-32, en el Barrio el Carmen, en la Fría, Municipio García de Hevia del Estado Táchira, comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Mide treinta metros (30 Mts), con propiedad que es o fue de la Sucesión Guglielmi. SUR: Mide treinta metros (30 Mts), con propiedad que es o fue de la Sucesión Guglielmi. ESTE: Mide diez metros (10 Mts), con propiedad que es o fue de Rafael Antonio García y OESTE: Mide diez metros (10 Mts), con terrenos que son o fueron de la Compañía Gran Ferrocarril del Táchira. Abarcando un área total de TRESCIENTOS METROS CUADRADOS (300 Mts2).
Aduce que en ningún momento fue su mandante notificada del negocio jurídico que pretendían realizar los propietarios o coherederos y a pesar que se lo ofrecieron verbalmente en venta y por un monto mayor al vendido, todo esto con la intención de ganar tiempo y poder realizar la venta del bien inmueble, sin que se supiera nada de dicha transacción, porque la ley establece que debe ser notificada por escrito a través de una Notaria Publica, indicando el precio, las condiciones y el plazo de la oferta, en cuyo caso no cumplieron con lo que establece y ordenan los Artículos 38 y 39 del Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual han debido hacer por cuanto se cumple con los requisitos legales para la procedencia del derecho de preferencia: 1°) tener más de dos (2) años como arrendataria, 2°) encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y 3) satisfaga las aspiraciones del propietario. Y en este caso se tenía el pago en efectivo y en moneda de curso legal.
Manifiesta que se verifica y comprueba una venta del inmueble objeto de arrendamiento sin que se cumplieran los extremos exigidos por el Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en sus Artículos 38 y 39, como son el ofrecimiento en venta que ha debido hacer el arrendador-propietario en forma autentica de manera previa a cualquier otro tercero, en virtud del derecho de preferencia que hay para adquirir el inmueble; 2) Que el referido Decreto Ley prevé la posibilidad del ejercicio del retracto legal arrendaticio cuando el propietario arrendador da en venta el inmueble objeto del contrato sin haberle realizado el ofrecimiento en venta a los inquilinos, y de esa manera subrogarse en el lugar del comprador o adquirente. 3) Que una vez declarada con lugar la demanda, debe ser declarada la venta del bien nula y sin efecto jurídico alguno, en virtud del apotegma "resoluto jure dantis, resolvitur ius accipientis" ("resuelto el derecho del que da, se resuelve el derecho del que recibe").
Por lo que solicita que se subrogue su mandante y tiene derecho al retracto legal arrendaticio, frente al ciudadano Kefren Jesús Uzcategui Salazar, en el contrato de cesión o compraventa protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio García de Hevia, Estado Táchira, bajo la matrícula N° 431.18.11.1.5856, de fecha 1° de julio de 2014, para que se tenga como adquirente o compradora del inmueble descrito por efecto del retracto legal arrendaticio, y por eso se manifiesta que se realizara el pago del precio establecido en el referido contrato de cesión o compraventa el cual asciende a la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.600.000,oo) en la oportunidad de ejecución voluntaria del fallo definitivo o en su defecto en la oportunidad que prudencialmente fije este organismo jurisdiccional; igualmente solicita la nulidad del referido contrato de cesión o compraventa; y que la sentencia definitiva se tenga como título de propiedad del inmueble suficientemente descrito en el libelo y se ordene su protocolización correspondiente ante el Registro Inmobiliario respectivo.
Fundamenta en los Artículos 38, 39 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con el Artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
La representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda manifiesta que rechaza, niega y contradice la demanda que por retracto legal arrendaticio interpuso la demandante en contra de sus representados, en la que alega como fundamento de hecho, que éstos últimos, dieron en venta el inmueble que la demandante ocupa como inquilina, descrito en la demanda. Enajenación que se hizo según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio García de Hevia del Estado Táchira, bajo la matrícula N° 431.18.11.1.5856 de fecha 1° de julio de 2014. Y como fundamento de derecho, invoca los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Alega a favor de sus representados que para que se configure la pretensión del retracto arrendaticio que plantea la demandante con fundamento en los Artículo 38 y 39 del mencionado del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial deben concurrir los siguientes requisitos: l) Que el demandante sea inquilino del inmueble y cumpla los requisitos para hacer uso de ese derecho, que son: A) Tener más de dos años como arrendatario. B) Encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. C) Estar dispuesto a pagar el precio por el cual lo dio en venta el propietario al tercero. D) Que no haya transcurrido el lapso de caducidad;2) Que se trate de un inmueble destinado al uso comercial;3) Que el propietario lo haya dado en venta a otra persona distinta del arrendatario; 4) Que el propietario previamente no lo haya ofrecido al arrendatario y que ese ofrecimiento se hubiese hecho en forma autentica.
Que la consecuencia de la declaratoria con lugar de la pretensión de retracto legal arrendaticio, es la subrogación del arrendatario en la posición que dentro del contrato de compraventa ocupa el comprador. Aduce que en el presente caso no se cumple el 3) requisito: "Que el propietario haya dado en venta el bien inmueble arrendado a otra persona distinta del arrendatario' en razón de que el bien inmueble no ha sido objeto de venta. Que si se constata en el documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio García de Hevia del Estado Táchira, bajo la matrícula N° 431.18.11.1.5856 de fecha 1° de julio de 2014, que cita la parte demandante como instrumento fundamental de su demanda, el objeto de la enajenación fueron los derechos proindivisos que tenían los comuneros Rodrigo Alfonso Uzcategui Mora, Cleydy Luz Uzcategui Mora, Reina Yamile Uzcategui Mora, Marcos Reinaldo Uzcategui Pernia, Mairet Teresa Uzcategui Mora, Reidy José Zambrano Méndez y Ligia Teresa Mora, al también comunero ciudadano Kefren Jesús Uzcategui Salazar. Así que nunca hubo venta del inmueble que ocupa la inquilina demandante Rosalba Rosales García y por el cual ejerce la pretensión de retracto legal arrendaticio en este juicio. El bien siguió en cabeza de uno de los anteriores co-propietarios, esta vez, con la titularidad del ciento por ciento (100%) de los derechos de propiedad sobre el mismo.
Que tan son objetos distintos, el bien inmueble arrendado que motivó el ejercicio de la pretensión de retracto legal arrendaticio y los derechos proindivisos que los comuneros tienen sobre el mismo, que la Ley prevé un derecho de preferencia a favor de los comuneros frente a cualquier extraño, para adquirir, en caso de que cualquiera de los demás comuneros quiera dar en venta sus derechos proindivisos, que es lo que se conoce en doctrina, como Derecho de Tanteo. Y es más: si un comunero llegase a vender a un extraño sus derechos proindivisos sin darle el derecho de preferencia a adquirir a los demás comuneros, estos tienen derecho de retracto, para subrogarse en la posición del tercero extraño adquiriente en la posición de comprador dentro del contrato de venta. Así lo establece el Articulo 1.546 del Código Civil.
Manifiesta que es claro que no se configuró la pretensión de retracto legal arrendaticio demandada, siendo innecesario entrar a debatir sobre los demás requisitos, especialmente el de la solvencia de la demandada en el pago de los cánones, el cual tampoco se configura, pues del mismo relato que hace en su demanda se evidencia la insolvencia. Por tanto, pidió que sea declarada sin lugar la demanda.
Circunscritos los alegatos de las partes se hace necesario a los fines de la resolución del asunto formular las siguientes consideraciones:
Disponen los Artículos 38 y 39 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:

Artículo 38.- En caso de que el propietario del inmueble destinado a uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.

Artículo 39.- En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contando a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrara deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.

En las normas transcritas el legislador estableció los requisitos para que opere el llamado retracto legal arrendaticio que se traduce en el derecho de subrogación que tiene el arrendatario y que el mismo puede ejercer cuando no se le ha ofrecido el inmueble que ocupa con tal y con preferencia al tercero que lo adquiere, o en el supuesto de habérsele hecho la oferta esta no cumpla con alguno de los requisitos exigidos en el Artículo 38 del precitado decreto, a saber: que se haga el ofrecimiento directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública donde se manifieste su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes, en tal caso el arrendatario tiene el derecho de subrogarse en el lugar del adquirente, ocupando su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento traslativo de la propiedad. Igualmente, estableció el legislador requisitos en atención a la persona del arrendatario para que pueda ejercer el retracto los cuales deben cumplirse en forma concurrente y están referidos a que el arrendatario que ocupa el inmueble tenga más de dos años como tal, esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Así, puede afirmarse que para que opere el retracto legal arrendaticio debe haberse producido la venta a un tercero del inmueble que ocupa el arrendatario, sin haberse cumplido la preferencia ofertiva en la forma indicada en el Artículo 38 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siempre que el arrendatario cumpla con los requisitos antes señalados y lo ejerza antes de que opere el lapso de caducidad de seis meses previsto en el Artículo 39 eisudem.
En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 340 de fecha 23 de mayo de 2012, puntualizó lo siguiente:
Al respecto debe insistir esta Sala en que tanto la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio son derechos que existen por disposición legal, no por voluntad del arrendador ni del propietario del bien arrendado, de modo que, la circunstancia de que la propietaria arrendadora le haya ofrecido en venta el inmueble al arrendatario antes de transferirle la propiedad del mismo a un tercero, no le hace nacer el derecho de preferencia que alega tener, ni mucho menos hace procedente el derecho de retracto.
En efecto, el derecho de retracto legal arrendaticio se presenta por lo general como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho, lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad la una de la otra, aún cuando son autónomas.
Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.
Por su parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Exp. AA20-C-2011-000741.- Resaltado propio.

Conforme a lo expuesto, esta sentenciadora pasa a la verificación de los requisitos exigidos para que se produzca el retracto legal arrendaticio, y a tal efecto observa que junto con el escrito libelar la parte demandante acompañó los siguientes instrumentos:
A los folios 15 al 18 corre en copia certificada documento autenticado por ante la Notaria Publica de La Fría, Estado Táchira, en fecha 29 de mayo de 2000, bajo el N° 32, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Dicho instrumento se valora como documento autenticado y del mismo se evidencia que la demandante Rosalba Robles García suscribió en la fecha indicada con el causante Reinaldo Uzcategui contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle 2 de la Fría, distinguido con el N° 1-32, relación arrendaticia cuya existencia admitió la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
A los folios 62 al 67 corre en copia certificada documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio García de Hevia del Estado Táchira, en fecha 1° de julio de 2014, bajo el N° 431.18.11.1.5856, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2014. Dicho instrumento se valora como documento público de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 429 procesal y 1.360 del Código Civil, sirviendo para evidenciar que en la fecha indicada los codemandados ciudadanos Rodrigo Alfonso Uzcategui Mora, Cleydy Luz Uzcategui Mora, Reina Yamile Uzcategui Mora, Marcos Reinaldo Uzcategui Pernia, Mairet Teresa Uzcategui Mora, Reidy José Zambrano Méndez y Ligia Teresa Mora, con el carácter de coherederos del causante Reinaldo Uzcategui Merchán, a excepción de Ligia Teresa Mora cedieron al también codemandado Kefren Jesús Uzcategui Salazar, todos los derechos y acciones equivalentes al siete con catorce por ciento (7.14%) cada uno y la mencionada Ligia Teresa Mora, todos los derechos y acciones equivalentes al cincuenta por ciento (50%) sobre un inmueble consistente en un lote de terreno propio, ubicado en el Barrio Bolívar hoy Barrio El Carmen, La Fría Municipio García de Hevia del Estado Táchira. Igualmente, se evidencia que los referidos derechos objeto de la cesión fueron adquiridos con respecto a seis cedentes con excepción de la cedente Ligia Teresa Mora, por herencia del precitado causante Reinaldo Uzcategui Merchán, y la referida cedente Ligia Teresa Mora por haberlo adquirido en comunidad conyugal con el precitado de cujus, tal como indica en dicho documento.
De las anteriores documentales resulta evidente que si bien la demandante es arrendataria del inmueble que ocupa con tal carácter conforme al contrato de arrendamiento contenido en el documento autenticado por ante la Notaria Publica de La Fría, Estado Táchira, en fecha 29 de mayo de 2000, bajo el N° 32, Tomo 23 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, no obstante del documento que acompañó la parte actora junto con el escrito libelar protocolizado por ante el Registro Público del Municipio García de Hevia del Estado Táchira, en fecha 1° de julio de 2014, bajo el N° 431.18.11.1.5856, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2014, no se evidencia que se haya efectuado la venta del inmueble que ocupa la actora como arrendataria, pues contrariamente a lo señalado por esta dicho instrumento se contrae a la cesión que hicieron al codemandado Kefren Jesús Uzcategui Salazar, los demás codemandados de los derechos que sobre el referido bien inmueble tenían en virtud de la comunidad hereditaria que surgió entre ellos con la muerte de su padre el causante Reinaldo Uzcategui Merchán, y de la cesión de los derechos que sobre el aludido bien hizo la codemandada Ligia Teresa Mora por haberlo adquirido en comunidad conyugal con el precitado de cujus, por lo que contrariamente a lo argumentado por la demandante no se produjo la venta del inmueble a un tercero, sino que el mismo sigue siendo propiedad de quien también ostentaba la condición de copropietario en virtud de la comunidad hereditaria que existía sobre el mismo, sólo que en razón de dicha cesión paso a ser el único propietario del referido inmueble.
Por tanto, resulta innecesario entrar al examen de las demás documentales que fueron acompañadas junto con el escrito libelar, puesto que ello constituiría un desgaste de la actividad jurisdiccional.
En consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 39 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al tratarse en el caso de autos de una cesión de derechos proindivisos sobre el inmueble del cual es arrendataria la demandante y no de la venta del mismo a un tercero no surge para la actora el derecho de subrogarse pues no existe contrato de venta del inmueble, y en tal virtud resulta forzoso para quien decide declarar sin lugar la demanda interpuesta por la ciudadana Rosalba Robles García contra los ciudadanos kefren Jesús Uzcategui Salazar, Rodrigo Alfonso Uzcategui Mora, Cleydy Luz Uzcategui Mora, Reina Yamile Uzcategui Mora, Marcos Reinaldo Uzcategui Pernía, Mairet Teresa Uzcategui Mora, Reidy José Zambrano Méndez y Ligia Teresa Mora por retracto legal arrendaticio. Así se decide.

III
DISPOSITIVA

Este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: DECLARA SIN LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana Rosalba Robles García contra los ciudadanos kefren Jesús Uzcategui Salazar, Rodrigo Alfonso Uzcategui Mora, Cleydy Luz Uzcategui Mora, Reina Yamile Uzcategui Mora, Marcos Reinaldo Uzcategui Pernía, Mairet Teresa Uzcategui Mora, Reidy José Zambrano Méndez y Ligia Teresa Mora por retracto legal arrendaticio.
SEGUNDO: De conformidad con el Artículo 274 procesal, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en el proceso.

Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia digitalizada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los quince (15) días del mes de septiembre de dos mil veintiuno (2021). Años 211° de la Independencia y 162° de la Federación.

DRA. FANNY TRINIDAD RAMÍREZ SÁNCHEZ
JUEZ PROVISORIA

ABG. HEILIN CAROLINA PÁEZ DAZA
SECRETARIA TITULAR

Siendo las once de la mañana ( 11:00 a.m ) se dictó y publicó la anterior decisión y se dejó copia digitaizada de la misma para el archivo del Tribunal.

ABG. HEILIN CAROLINA PÁEZ DAZA
SECRETARIA TITULAR

Exp. 35127
FTRS/eca