TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
211° y 162°

EXPEDIENTE N° 20.285-2019
PARTE DEMANDANTE: El ciudadano JOSE LUIS ARB LOZANO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.075.466, domiciliado en el Municipio Junín del estado Táchira, actuando en nombre propio y como comunero de la sucesión de JOSE ARB y de RICARDA LOSANO RANGEL, conforme lo dispone el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en su carácter de ARRENDATARIO.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDANTE: ANA RAMONA ACUÑA y KELLY JACKSON QUIÑONES VIVAS e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 62.626 y 236.995 en su orden.
PARTE DEMANDADA: La ciudadana ANA XIOMARA RAMIREZ DE CHACON, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-5.739.313 y domiciliada en el Municipio Junín, estado Táchira, en su carácter de ARRENDADORA.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JOSÉ YOVANY SÁNCHEZ BELLO y OSCAR EDUARDO USECHE MOJICA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 58.422 y 12.835 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

PARTE NARRATIVA

De las actuaciones que conforman el expediente consta:
Del folio 1 al 5, corre inserto libelo de demanda presentado para distribución en fecha 21 de mayo de 2019, por el ciudadano JOSE LUIS ARB LOZANO, actuando en nombre propio y como comunero de la sucesión de JOSE ARB y de RICARDA LOSANO RANGEL, conforme lo dispone el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, asistido por la abogada ANA RAMONA ACUÑA; mediante el cual, de conformidad con lo establecido en los literales “A” e “I” del artículo 40 y siguientes de la Ley de Regulación para el Arrendamiento de Locales Comerciales, demanda a la ciudadana ANA XIOMARA RAMIREZ DE CHACON, para que conviniera o, en su defecto a ello fuera condenada, en entregarle un local comercial ubicado en la planta baja, sin número, donde funcionaba el abasto R 12, parte de mayor extensión del Centro Comercial Ricarda, situado en la calle 12, entre avenidas 11 y 12 de la ciudad de Rubio, libre de personas y cosas, y, como indemnización por el uso del inmueble una cantidad igual al canon de arrendamiento; entre otras cosas, argumenta en el libelo, que desde hace vario años ha venido manteniendo una relación arrendaticia del referido inmueble con quien en vida respondía el nombre de CARLOS ALBERTO CHACON, desde el 01 de enero de 2000, hasta el 01 de junio de 2012, con contratos determinados, conforme se desprende de la decisión de fecha 29 de Noviembre de 2013, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira, que estimó que desde el 02 de junio de 2012, se estaba en presencia de un contrato a tiempo indeterminado con las mismas condiciones contractuales del contrato de fecha 01 de junio de 2009, que luego celebró contrato por vía privada desde el 01 de octubre de 2014 con la esposa del difunto la ciudadana ANA XIOMARA RAMIREZ. Aduce que en fecha 01 de septiembre de 2017, celebra un nuevo contrato con la demandada pactándose en el mes de Diciembre de 2017, un incremento de Bs. 800.000,00 mensuales hasta el mes de agosto, que con la conversión monetaria quedó en Bs. 80,00 soberanos. Indica que en fecha 19 de octubre de 2018, notificó a través de la Notaría Pública, encontrándose la relación arrendaticia dentro de la prorroga legal desde el 01 de Septiembre de 2018 al 1 de septiembre de 2020. Afirma que la arrendataria ha cometido irregularidades en el pago del canon efectuando pagos parciales durante los meses de noviembre y Diciembre de 2018 y la totalidad de los meses de enero a abril de 2019, a pesar de que desde el mes de Septiembre se le advirtió en forma verbal la prorroga y el aumento del canon, exigiendo la arrendataria que fuera por escrito, procediendo a notificarla con el Registro Inmobiliario con funciones notariales de la intención de no renovar más el contrato y del aumento del canon desde el mes de Noviembre hasta Septiembre de 2019, en Bs. 2.500,00, pero que la arrendataria se negó a firmar el recibo del funcionario y procedió a realizar una consignación arrendaticia, alegando que había negativa de recibirle el pago, cuando ya tenia conocimiento del nuevo canon y de la cuenta donde debía depositar; que en razón de ello, adeuda la suma de Bs. 14.500,00 por concepto de diferencia no pagada de los meses de Noviembre y Diciembre de 2018 y de enero a abril de 2019. Finalmente, señaló los medios probatorios, fijó su domicilio procesal y estimó la demanda 1.250.000 UT y protestó las costas. Anexó recaudos que rielan del folio 6 al 46
Al folio 47, riela auto de fecha 28 de junio de 2019, por el cual este Juzgado admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada y fijó oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar.
Del folio 48 al 63, rielan actuaciones relacionadas con la citación personal de la parte demandada ante el juzgado comisionado.
Al folio 64, corre inserto poder apud acta conferido en fecha 08 de octubre de 2019, por la ciudadana ANA XIOMARA RAMIREZ DE CHACON, al abogado JOSÉ YOVANY SÁNCHEZ BELLO.
Del folio 65 al 69, corre inserto escrito de fecha 23 de octubre de 2019, presentado por el abogado JOSÉ YOVANY SÁNCHEZ BELLO, en su carácter de apoderado de la ciudadana ANA XIOMARA RAMIREZ DE CHACON, parte demandada, por el que contesta la demanda, como punto previo alega la incompetencia del Tribunal y conjuntamente opuso las cuestiones previas del ordinal 6° del 346 del Código de Procedimiento Civil. En otro particular procedió a dar contestación a la demanda, conviniendo en la fecha de inicio de la relación arrendaticia 01 de enero de 2000, que el canon de arrendamiento siempre lo pactaban de común acuerdo y que ya había transcurrido un año sin que la parte demandante se opusiera al pago por consignación arrendaticia realizado en el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira, a pesar de la notificación que le realizó el alguacil de dicho tribunal en fecha 12 de diciembre de 2018. Afirma que su poderdante no ha cometido irregularidades en el pago de los cánones de arrendamiento y menos aún que haya realizado pagos parciales, dejando de pagar dos cánones de arrendamiento, ya que a su decir, lo cierto es que ha consignado de manera puntual; que rechaza el aumento del canon por ser una aumento unilateral, ya que siempre se hacía de manera consensuada entre las partes y alega que la verdadera razón es que los demandantes pretendía que el canon de arrendamiento se lo cancelaran en pesos Colombianos violando el artículo 41 literal “e” de la Ley de arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial, siendo este el motivo por el cual su representada se negó a ese aumentos en pesos colombianos, procediendo desde el mes de septiembre de 2018, a consignar en el Tribunal de Municipio la cantidad de Bs. 80,00. Finalmente afirma que su representada le comunicó a la parte actora su rechazo al aumento y le sugirió que fuera al SUNDEE, negándose rotundamente a asistir a dicha oficina porque quería el pago de los cánones de arrendamiento en pesos colombianos, por ello solicita se declare sin lugar la demanda. Anexos rielan del folio 70 al 103.
Al folio 104, corre inserto escrito de contestación a las cuestiones previas presentado en fecha 05 de Noviembre de 2019, por el ciudadano JOSE LUIS ARB LOZANO, actuando en nombre propio y como comunero de la sucesión de JOSE ARB y de RICARDA LOSANO RANGEL, conforme lo dispone el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, asistido por la abogada ANA RAMONA ACUÑA.
Del folio 105 al 106, corre inserto escrito de pruebas, presentado en fecha 11 de Noviembre de 2019, por el apoderado de la parte demandada, mediante el cual impugnó “la subsanación realizada” y promovió pruebas. Anexó recaudos que rielan del folio 107 al 112.
Del folio 113 al 226, rielan actuaciones relacionadas con la evacuación de las pruebas promovidas en la incidencia.
Al folio 228, consta auto de fecha 16 de marzo de 2021, por el cual la abogada MAURIMA MOLINA COLMENARES, en su condición de Juez Provisoria, se aboca al conocimiento de la causa.
Del folio 229 al 232, riela decisión de fecha 13 de abril de 2021, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa de defecto de forma de la demanda, prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 2° y 4º del artículo 340 eiusdem, interpuesta por la ciudadana ANA XIOMARA RAMIREZ DE CHACON.
SEGUNDA PIEZA:
Del folio 2 al 3, riela decisión de fecha 09 de junio de 2021, mediante la cual se repone la causa al estado celebrar nuevamente la audiencia preliminar y se declara la nulidad de las actuaciones insertas del folio 233 al 235 de la primera pieza, fijándose oportunidad para la celebrar preliminar, se ordenó la notificación digital de las partes.
Al folio 6, corre inserta acta de fecha 23 de junio de 2021, mediante la cual se celebró la audiencia preliminar con la presencia de las partes.

Al folio 7, riela auto de fecha 07 de julio de 2021, mediante el cual se fijan los hechos y los límites de la controversia, aperturándose el lapso probatorio.
A los folios 8 y 9, riela escrito de pruebas presentado en fecha 09 de julio de 2021, por la representación judicial de la parte demandada.
Al folio 12, riela auto de fecha 11 de agosto de 2021, mediante el cual se admiten las pruebas promovidas por la parte demandada.
Al folio 13, riela auto de fecha 13 de septiembre de 2021, mediante el cual se fijó oportunidad para la audiencia oral.
Del folio 14 al 16, riela acta de fecha 17 de septiembre de 2021, mediante la cual se llevó a cabo la AUDIENCIA ORAL DE JUICIO y se dictó el dispositivo oral de la sentencia.

PARTE MOTIVA

ESTANDO EN TÉRMINO PARA DECIDIR, SE OBSERVA:

I.- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

Pretende el ciudadano JOSE LUIS ARB LOZANO, actuando en nombre propio y como comunero de la sucesión de JOSE ARB y de RICARDA LOSANO RANGEL, conforme lo dispone el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, que de conformidad con lo establecido en los literales “A” e “I” del artículo 40 y siguientes de la Ley de Regulación para el Arrendamiento de Locales Comerciales, la ciudadana ANA XIOMARA RAMIREZ DE CHACON, convenga o en su defecto a ello sea condenada, en entregarle un local comercial ubicado en la planta baja, sin número, donde funcionaba el abasto R 12, parte de mayor extensión del Centro Comercial Ricarda, situado en la calle 12, entre avenidas 11 y 12 de la ciudad de Rubio, libre de personas y cosas, y, como indemnización por el uso del inmueble le cancele una cantidad igual al canon de arrendamiento; entre otras cosas, argumenta en el libelo, que desde hace varios años ha venido manteniendo una relación arrendaticia del referido inmueble con quien en vida respondía el nombre de CARLOS ALBERTO CHACON, desde el 01 de enero de 2000, hasta el 01 de junio de 2012, con contratos determinados, conforme se desprende de la decisión de fecha 29 de Noviembre de 2013, dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira, que estimó que desde el 02 de junio de 2012, se estaba en presencia de un contrato a tiempo indeterminado con las mismas condiciones contractuales del contrato de fecha 01 de junio de 2009, que luego celebró contrato por vía privada desde el 01 de octubre de 2014 con la esposa del difunto la ciudadana ANA XIOMARA RAMIREZ. Aduce que en fecha 01 de septiembre de 2017, celebra un nuevo contrato con la demandada pactándose en el mes de Diciembre de 2017, un incremento de Bs. 800.000,00 mensuales hasta el mes de agosto, que con la conversión monetaria quedó en Bs. 80,00 soberanos. Indica que en fecha 19 de octubre de 2018, notificó a través de la Notaría Pública, encontrándose la relación arrendaticia dentro de la prorroga legal desde el 01 de Septiembre de 2018 al 1 de septiembre de 2020. Afirma que la arrendataria ha cometido irregularidades en el pago del canon, efectuando pagos parciales durante los meses de noviembre y Diciembre de 2018 y la totalidad de los meses de enero a abril de 2019, a pesar de que desde el mes de Septiembre se le advirtió en forma verbal la prorroga y el aumento del canon, exigiendo la arrendataria que fuera por escrito, procediendo a notificarla con el Registro Inmobiliario con funciones notariales de la intención de no renovar más el contrato y del aumento del canon desde el mes de Noviembre hasta Septiembre de 2019, en Bs. 2.500,00, pero que la arrendataria se negó a firmar el recibo del funcionario y procedió a realizar una consignación arrendaticia, alegando que había negativa de recibirle el pago, cuando ya tenía conocimiento del nuevo canon y de la cuenta donde debía depositar; que en razón de ello, adeuda la suma de Bs. 14.500,00 por concepto de diferencia no pagada de los meses de Noviembre y Diciembre de 2018 y de enero a abril de 2019.
Por su parte, el abogado JOSÉ YOVANY SÁNCHEZ BELLO, en su carácter de apoderado de la ciudadana ANA XIOMARA RAMIREZ DE CHACON, parte demandada,
procedió a contestar la demanda, conviniendo en la fecha de inicio de la relación arrendaticia 01 de enero de 2000, afirma que el canon de arrendamiento siempre lo pactaban de común acuerdo y que ya había transcurrido un año sin que la parte demandante se opusiera al pago por consignación arrendaticia realizado en el Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira, a pesar de la notificación que le realizó el alguacil de dicho tribunal en fecha 12 de diciembre de 2018. Aduce que su poderdante no ha cometido irregularidades en el pago de los cánones de arrendamiento y menos aún que haya realizado pagos parciales o dejado de pagar dos cánones de arrendamiento, ya que a su decir, lo cierto es que ha consignado de manera puntual; que rechaza el aumento del canon por ser una aumento unilateral, ya que siempre se hacía de manera consensuada entre las partes y alega que la verdadera razón es que los demandantes pretendía que el canon de arrendamiento se lo cancelaran en pesos Colombianos violando el artículo 41 literal “e” de la Ley de arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial, siendo este el motivo por el cual su representada se negó a ese aumentos en pesos colombianos, procediendo desde el mes de septiembre de 2018, a consignar en el Tribunal de Municipio la cantidad de Bs. 80,00. Finalmente afirma que su representada le comunicó a la parte actora su rechazo al aumento y le sugirió que fuera al SUNDEE, negándose rotundamente a asistir a dicha oficina porque quería el pago de los cánones de arrendamiento en pesos colombianos.

II.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma.

A) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1.- SENTENCIA: Riela en copias fotostáticas desde el folio 6 hasta el folio 14, consiste en un documento público que se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirve para demostrar que mediante decisión de fecha 28 de noviembre de 2013, dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, se declara sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y prórroga legal, incoada por MICHEL ARB LOZANO y MAYK ANTONIO ARB LOZANO, contra el ciudadano CARLOS ALBERTO CHACON RODRIGUEZ.

2.- CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO: Rielan en original a los folios 16 y 17, consiste en un instrumento privado que no fue desconocido expresamente por la contraparte en su oportunidad, de allí que quedó legalmente reconocido de acuerdo con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1364 del Código Civil, de los documentos bajo análisis se desprende entre otras cosas: 1) La existencia de tres contratos suscritos el 01 de octubre de 2014, 1° de mayo de 2016 y 1° de Septiembre de 2017 respectivamente; 2) Que en el último contrato suscrito entre las partes del 1° de Septiembre de 2017, se desprende de la cláusula quinta que el plazo de duración es de un año, a partir de la fecha indicada y prorrogable a voluntad de las partes; 3) Que en las cláusulas SEXTA y SEPTIMA el canon de arrendamiento fue establecido en Bs. 200.000,00, conviniendo las partes expresamente en que el canon de arrendamiento sería revisado periódicamente y sufriría un incremento tomando en cuenta la taza inflacionaria. 4) Que conforme a la cláusula DECIMA la falta de pago de dos mensualidades daría derecho al arrendador a pedir la desocupación del inmueble.
Observa esta sentenciadora que la representación judicial de la parte demandada al promover pruebas y de acuerdo con el principio de comunidad de la prueba, señaló que los contratos no fueron suscritos por su representada, sin embargo su alegación resulta improcedente por extemporánea ya que debió efectuarla conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
3.- NOTIFICACIÓN JUDICIAL: Riela en original desde el folio 20 al 22, consiste en un documento público que se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirve para demostrar que en fecha 19 de octubre de 2018, el Registrador Público de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del estado Táchira, a solicitud del ciudadano JOSE LUIS ARB LOZANO, se trasladó a la calle 12, Nº 12-56, sector el Centro de la ciudad de Rubio, Municipio Junín, en uno de los locales donde funciona El Abasto R y 12, propiedad de la Sucesión Chacón Ramírez, a los efectos de practicar la notificación solicitada, notificando a la ciudadana ANA XIOMARA RAMIREZ, cédula de identidad Nº 5.739.313, quien dijo ser la arrendataria y enterada de su misión se negó a firmar la copia del recibo, haciéndole entrega de formal de las copias correspondientes. Con este medio probatorio queda evidenciado: 1) la voluntad de la parte actora de dar por terminado el contrato y poner fin a la relación arrendaticia; 2) El otorgamiento del derecho a prorroga legal de acuerdo al artículo 26 de la ley especial; y 3) El aumento del canon de arrendamiento a la suma de Bs. 2.500,00 mensuales, a partir de la fecha de la notificación.

4.- CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA Nº 11.781-18: Junto con la demanda la parte accionante produjo como medio probatorio el EXPEDIENTE DE CONSIGANCIÓN, el cual fue presentado en copia certificada y riela del folio 23 al 45, se trata de un documento emanado del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de esta Circunscripción Judicial, ahora bien, pasa esta juzgadora a revisar esta actuación judicial, la cual se valora de acuerdo a lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciando que la ciudadana ANA XIOMARA RAMIREZ DE CHACON, en su condición de cónyuge del arrendatario CARLOS ALBERTO CHACON, (fallecido) de un local comercial donde funciona la sociedad mercantil ABASTOS R Y 12 C.A., a favor de la sucesión LOZANO VIUDA DE ARB RICARDA, realizó una consignación de cánones de arrendamiento que fue presentada a distribución en fecha 18 de octubre de 2018 y admitida en fecha 29 de octubre de 2018.
Analizando la figura del pago por consignación, se percata esta administradora de justicia que el artículo 27 de la ley especial, reza:

“El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.” (Subrayado del Tribunal)
En estos términos, la consignación inquilinaria debe entenderse como una forma excepcional de pago judicial, en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehúsa recibir el pago del alquiler. Y una consignación legítimamente efectuada, hace que el arrendatario esté solvente en el pago del canon de arrendamiento.
Ahora bien, corresponde a este Tribunal declarar si la consignación fue o no legitima; para ello, se trae a colación la doctrina de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, plasmada en sentencia de fecha 21 de junio de 2017, en la que se sentó el siguiente criterio:
“… con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se fijó un procedimiento para la consignación de cánones de arrendamiento por parte del arrendatario al cual el arrendador obstaculice su cumplimiento en detrimento de su derecho a mantenerse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento …
…
Resulta oportuno con base a lo expuesto, verificar conforme a las situaciones de hecho y de derecho que se plantean en el presente caso, el procedimiento a seguir para resolver discrepancias que involucren acuerdos contractuales de arrendamiento de locales para uso comercial en lo referente a la consignación del pago de los cánones de arrendamiento desde que entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, vale señalar, el 23 de mayo de 2014.
Las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella…”. (Resaltados de la Sala).

De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que el demandado recurrente, se encontraba obligado a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.
Así mismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para el arrendatario con ocasión a este contrato de especie, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos”.

Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, como en el presente caso, donde mediaba una relación verbal, generando en consecuencia para el hoy recurrente, una obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos, que fueron precisados por el juzgador de alzada de acuerdo con las actas procesales, en pago por “mensualidades vencidas”, siendo esta determinación de la recurrida un hecho aceptado y no controvertido por las partes en contienda dentro del proceso.

De igual forma, precisa conveniente esta Máxima Instancia Civil, hacer mención de la decisión N° 55, proferida por la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, en fecha 5 de febrero de 2009, expediente 07-1731, caso: INMOBILIARIA 200555 C.A., donde quedó establecido en lo atinente al cumplimiento del tiempo y modo de satisfacer la obligación de pago por parte del arrendatario de acuerdo con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente:
“…En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
(…Omissis…)
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
(…Omissis…)
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…”…”. (Sentencia publicada en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, destacados de la Sala y subrayados de este Tribunal)

Del criterio jurisprudencial transcrito se colige que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre y, como consecuencia de ello, está sujeto a cumplir una obligación de hacer ante el arrendador la cual no es otra que mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento; ahora bien, en el contenido del artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no se determina tiempo, período, lapso o término para que se efectúen dichas consignaciones arrendaticias, por lo que siguiendo el criterio de nuestro Máximo Tribunal, se arriba a la conclusión de que el pago de la mensualidad debe realizarse conforme hubiere sido libremente pactada, es decir en el lapso que hubiere sido convenido en el contrato de arrendamiento si fuere el caso. Y ASÍ SE ESTABLECE.
De acuerdo a lo anterior, se procede a verificar si el pago excepcional previsto en la ley fue debidamente efectuado y en este sentido, corresponde a quien juzga examinar si la consignación fue presentada en el lapso convenido en el contrato de arrendamiento.
En el caso de autos según se desprende del último contrato celebrado entre las partes que “…El canon de arrendamiento es la cantidad de … y debe ser pagado por la ARRENDATARIA por mensualidades vencidas y consecutivas…” conforme se desprende de la cláusula “SEXTA”.
De esta manera, se observa que el arrendatario presentó su solicitud de consignación de canon el día 18 de octubre de 2018 (folio 31) con la finalidad de cancelar el canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2018, la misma fue admitida el 29 de octubre de 2018 y consta que consignó el mes de septiembre junto con el mes de noviembre de 2018, el 31 de octubre de 2018 (folio 33 y 34), determinándose que la consignación fue realizada extemporáneamente conforme a lo establecido en la cláusula sexta del contrato privado. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Aunado a ello, el procedimiento para la consignación de cánones de arrendamiento por parte del arrendatario, procede sólo cuando el arrendador obstaculice su cumplimiento en detrimento del derecho de arrendatario a mantenerse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; de allí que la parte demandada tenía la carga de la prueba en demostrar fehacientemente la negativa del arrendador a recibir el canon oportunamente. Y ASÍ SE ESTABLECE.

B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: La parte demanda solo aportó como medio probatorio la CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA Nº 11.781-18, la cual fue presentada en copia certificada y riela del folio 70 al 103 se trata de un documento emanado del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de esta Circunscripción Judicial, que ya fue objeto de valoración en el punto relativo a la valoración de las pruebas de la parte demandante.

IV.- PROCEDENCIA DE LA DEMANDA:

Establecida la síntesis de la controversia y habiendo sido demostrada la relación arrendaticia, corresponde a esta sentenciadora resolver la acción planteada en los siguientes términos:

Constituye el fundamento de la acción los literales “a” y “i” del artículo 40 de la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en razón de ello se entra a verificar la procedencia de cada literal y al respecto se observa:

1) LITERAL “A”, DE LA FALTA DE PAGO: Establece el literal “a” de la norma mencionada:

“Son causales de desalojo: a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes…”.

A los fines de ilustrar sobre la causal de falta de pago, se trae a colación el criterio sostenido por el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 186), quien señaló lo siguiente:

“... LA FALTA DE PAGO
a Insolvencia inquilinaria y desalojo
Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del Estado de pagar por aquél, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir, pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2° art. 1592, CC)…”. (Subrayado del Tribunal.)

Dentro de este marco, observa quien juzga que para apoyar la procedencia de la causal de insolvencia invocada, la parte actora argumentó que la arrendataria ha cometido irregularidades en el pago del canon, efectuando pagos parciales durante los meses de noviembre y Diciembre de 2018 y la totalidad de los meses de enero a abril de 2019, a pesar de que desde el mes de Septiembre se le advirtió en forma verbal la prorroga y el aumento del canon, exigiendo la arrendataria que fuera por escrito, procediendo a notificarla con el Registro Inmobiliario con funciones notariales de la intención de no renovar más el contrato y del aumento del canon desde el mes de Noviembre hasta Septiembre de 2019, en Bs. 2.500,00, pero que la arrendataria se negó a firmar el recibo del funcionario y procedió a realizar una consignación arrendaticia, alegando que había negativa de recibirle el pago, cuando ya tenía conocimiento del nuevo canon y de la cuenta donde debía depositar; que en razón de ello, adeuda la suma de Bs. 14.500,00 por concepto de diferencia no pagada de los meses de Noviembre y Diciembre de 2018 y de enero a abril de 2019.

Ahora bien, conforme a la cláusula “séptima” del contrato, las partes convinieron que el canon de arredramiento sería revisado periódicamente y sufriría incremento tomando en cuenta la tasa inflacionaria que permanentemente se está originado en el país, además conforme a la cláusula “sexta” el canon de arrendamiento la arrendataria lo cancelaría por mensualidades vencidas; por ello, ante la insolvencia alegada, la parte demandada tenía la carga procesal de presentar los medios de pruebas idóneos para desvirtuarla, sin embargo, no constan en el expediente los medios de pruebas contundentes que permitan evidenciar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, lo que forzosamente lleva a la conclusión de que la arrendataria no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, violentándose de esta forma la norma prevista en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1579 eiusdem y el artículo 14 de la ley de Regulación para el Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Y ASÍ SE ESTABLECE.

De acuerdo con lo anterior y al no haber la parte demandada presentado los medios de pruebas conducentes a demostrar el pago oportuno de los cánones desde el mes de noviembre de 2019, hasta la presente fecha, conforme a la cláusula “SEXTA” del contrato de arrendamiento, resulta forzoso declarar la procedencia del desalojo demandado con fundamento en el artículo 40 literales a) e i) de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Como corolario de lo anterior, concluye quien juzga que la presente demanda de desalojo de local comercial resulta procedente y debe declararse con lugar. Y ASI SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano JOSE LUIS ARB LOZANO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.075.466, domiciliado en el Municipio Junín del estado Táchira, actuando en nombre propio y como comunero de la sucesión de JOSE ARB y de RICARDA LOSANO RANGEL, conforme lo dispone el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en su carácter de ARRENDATARIO, contra la ciudadana ANA XIOMARA RAMIREZ DE CHACON, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.739.313 y domiciliada en el Municipio Junín, estado Táchira, en su carácter de ARRENDADORA.

SEGUNDO: Se CONDENA a la ciudadana ANA XIOMARA RAMIREZ DE CHACON, ya identificada, a hacer entrega al ciudadano JOSE LUIS ARB LOZANO, antes identificado, de los locales comerciales ubicados en la planta baja del inmueble situado en la calle 12, entre avenidas 11 y 12 de la ciudad de Rubio, signados con los Nos. 8 y 9, sector Centro, objeto del arrendamiento, en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y bienes.
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada a cancelar a la parte actora, la diferencia del canon de arrendamiento a partir del mes de octubre de 2019, hasta la presente fecha.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal.
De conformidad con lo señalado en el artículo 251 eiusdem, notifíquese a las partes y a los fines de dar cumplimiento con lo previsto en la Resolución Nº 5 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ordena la notificación en el correo electrónico de los abogados de las partes josearblozano@gmail.com, jacksonqv1978@gmail.com y oscaruseche51@gmail.com
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los ocho (08) días del mes de octubre de dos mil veintiuno (2021). Años 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
ABG. MAURIMA MOLINA COLMENARES JUEZA PROVISORIA ABG. LUIS SEBASTIAN MENDEZ MALDONADO SECRETARIO TEMPORAL En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 1:45 p.m., se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal y remitió en formato pdf a los correos josearblozano@gmail.com, jacksonqv1978@gmail.com y oscaruseche51@gmail.com . ABG. LUIS SEBASTIAN MENDEZ MALDONADO/ SECRETARIO TEMPORAL MCMC/lsm Exp. N° 20285-2019 EL SUSCRITO SECRETARIO TEMPORAL DEL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN LOS ARTÍCULOS 111 Y 112 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, CERTIFICA: QUE LAS PRESENTES COPIAS SON TRASLADO FIEL Y EXACTO DE LOS DOCUMENTOS QUE CURSAN EN EL EXPEDIENTE CIVIL N° 20285/2019 EN EL CUAL EL CIUDADANO JOSÉ LUIS ARB LOZANO, POR SUS PROPIOS DERECHOS Y COMUNERO DE LA COMUNIDAD SUCESIONES JOSÉ ARB Y DE RICARDA LOSANO RANGEL DEMANDA A LA CIUDADANA ANA XIOMARA RAMIRES POR DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

ABG. LUIS SEBASTIAN MENDEZ
SECRETARIO TEMPORAL