TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
Expediente Nº 3.739

Trata el presente expediente del juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL accionaran las ciudadanas ROSARITO VELASCO DE MARQUEZ, MARÍA ELISA DEL ROSARIO MÁRQUEZ DE RODRÍGUEZ, LORENA MARQUEZ VELASCO, ADRIANA MÁRQUEZ VELAZCO y CLAUDIA TERESA MARQUEZ VELASCO, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-286.728, V-5.652.558, V-5.665.213, V-5.665.951 y V-10.172.061 respectivamente, y representadas en juicio por los abogados FRANCISCO ADOLFO RODRIGUEZ NIETO, MONICA RANGEL VALBUENA, JORGE ISAAC JAIMES LARROTA y JUAN PABLO DIAZ OSORIO, inscritos en el IPSA bajo los números 26.199, 97.381, 122.806 y 140.533 en su orden; contra la sociedad mercantil FARMACIA TÁCHIRA EXPRESS, C.A., domiciliada en la ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, inscrita en el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, en fecha 29 de junio de 2012, bajo el No. 11, en el Tomo 26-A RM 445, en la persona de su Presidente SOLVEY IBELCI DEL SOCORRO VIVAS DE RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-5.668.799, representada en juicio por las abogadas ANA ROSA COLMENARES ALARCON y MARYURI ANDREINA IBARRA MENDEZ, inscritas en el IPSA bajo los números 137.096 y 159.848 en su orden.
Conoce esta Alzada del presente expediente con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejercieran: 1) La abogada MÓNICA RANGEL VALBUENA en fecha 16 de julio de 2019, y 2) la abogada ANA ROSA COLMENARES ALARCON en fecha 19 de julio d 2019, contra la decisión dictada el 12 de julio de 2019 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, la cual declaró: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo de local comercial, por vencimiento de la prórroga legal, deterioro del local y cambio de uso; SEGUNDO: CON LUGAR la causal del literal “G”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativa al vencimiento del contrato y prórroga legal; TERCERO: SIN LUGAR las causales de los literales “C” y “D” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referentes a haber ocasionado un deterioro mayor al uso normal y el cambio de uso; CUARTO: SE ORDENA a la SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA TÁCHIRA EXPRESS C.A., representada por la ciudadana SOLVEY IBELCI DEL SOCORRO VIVAS DE RAMIREZ, hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento a las ciudadanas ROSARITO VELASCO MARQUEZ, LORENA M
ARQUEZ VELASCO, CLAUDIA TERESA MARQUEZ VELASCO, MARIA ELISA MARQUEZ DE RODRIGUEZ Y ADRIANA MARQUEZ VELASCO, consistente en un local comercial ubicado en la carrera 24, entre calles 14 y 15, No. 14-19, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira. QUINTO: No hubo condenatoria en costas.
I
ANTECEDENTES

PIEZA I

En fecha 19 de junio de 2018, se presentó libelo de demanda para su distribución (folio 01 al 13), con sus respectivos anexos (folio 14 al 92).
En fecha 02 de julio de 2018, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira admitió la demanda y fijó el procedimiento a seguir (folio 93).
En fecha 30 de octubre de 2018, se llevó a cabo un acto conciliatorio ante el Tribunal a quo, en el cual las partes manifestaron no haber llegado a ninguna resolución alternativa del presente conflicto, razón por la que la juez acordó la continuidad del juicio (folio 105).
En fecha 05 de noviembre de 2018, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de reforma de demanda (folio 106 al 119), siendo admitida por el a quo en fecha 08 de noviembre de 2018 (folio 121).
En fecha 05 de diciembre de 2018, las apoderadas judiciales de la parte demandada presentaron escrito de contestación a la demanda, en la cual previo a la contestación al fondo, proponen la cuestión previa del numeral 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (folio 124 al 147); con sus respectivos anexos (folio 148 al 166).
En fecha 12 de diciembre de 2018, los co apoderados judiciales de la parte demandante presentaron escrito de contestación a la cuestión previa opuesta (folio 167 al 171).
En fecha 09 de enero de 2019, el Tribunal a quo dictó decisión declarando sin lugar la cuestión previa planteada (folio 172 al 174).
En fecha 05 de febrero de 2019 tuvo lugar audiencia preliminar (folio 178 al 179).
De los folios 180 al 183, riela escrito presentado por los coapoderados judiciales de la parte demandante, relacionado con la celebración de la audiencia preliminar.
En fecha 08 de febrero de 2019, se dictó auto por el cual se fijaron los hechos controvertidos (folio 194 al 196).
En fecha 13 de febrero de 2019, la co apoderada judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas (folio 197 al 200); y en fecha 14 de febrero de 2019, los co apoderados judiciales de la parte demandante promovieron las suyas (folio 201 al 208). El 20 de febrero de 2019, ambas partes presentaron oposición a la admisión de las pruebas de la contraparte (folios 210 al 213), emitiendo su pronunciamiento sobre la admisión y las oposiciones el a quo por sendos autos del 25 de febrero de 2019 (folios 214 y 215).
A los folios 216 al 266 corren actuaciones relacionadas con la evacuación de pruebas.

PIEZA II
En fecha 18 de junio de 2019, se llevó a cabo la audiencia o debate oral en el Tribunal a quo. En la misma se acordó diferir el pronunciamiento del fallo para el día miércoles 19 de junio de 2019 (folio 08 al 12).
En fecha 19 de junio de 2019, se llevó a cabo la continuación de la audiencia o debate oral en la cual se dictó el dispositivo del fallo (folio 13 y 14).
En fecha 20 de junio de 2019, la co apoderada judicial de la parte demandada presentó recurso de apelación contra la sentencia antes mencionada (folio 15).
En fecha 12 de junio de 2019, el Tribunal a quo dictó el íntegro de la sentencia (folio 17 al 25).
En fecha 16 de junio de 2019, la co apoderada judicial de la parte actora presentó diligencia de apelación contra la sentencia anteriormente referida (folio 26).
En fecha 19 de julio de 2019, la co apoderada judicial de la parte demandada presentó diligencia ratificando la apelación inserta al folio 15 de esta pieza (folio 27).
En fecha 22 de julio de 2019, el tribunal a quo ordena oír ambas apelaciones en ambos efectos (folio 28).
En fecha 08 de agosto de 2019, llega previa distribución la presente causa a esta Alzada y se ordena darle entrada y el curso de ley correspondiente (folio 30).
En fecha 07 de octubre de 2019, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de informes ante esta Alzada (folio 31 al 36).
En fecha 08 de octubre de 2019, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de informes ante esta Alzada (folio 37 al 68).
En fecha 17 de octubre de 2019, el representante judicial de la parte demandante presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada (folio 69 al 73).
En fecha 21 de octubre de 2019, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte actora (folio 74 al 86).
En fecha 17 de noviembre de 2.020, el abogado Francisco Rodríguez Nieto mediante escrito (que previamente remitió al correo del Tribunal), informó a este Despacho números telefónicos y correos electrónicos de las partes (folios 88 y 89).

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alegó la parte demandante en su escrito libelar (reformado) lo siguiente:
“…Por su parte, las demandantes tienen igualmente el carácter de arrendadoras de “EL LOCAL” tal y como se desprende de los siguientes contratos de arrendamiento:
1.) El otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, estado Táchira en fecha 13 de agosto del 2012, anotado bajo el N° 25, Tomo 276 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual fue acompañado a la demanda en original marcado con la letra “G”; y
2.) El otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira en fecha 23 de septiembre de 2016, anotado bajo el N° 31, Tomo 61, folios 99 al 105 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 02 de noviembre de 2016, anotado bajo el N° 21, tomo 285, folios 116 hasta 125 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual fue acompañado al escrito de la demanda en original marcado con la letra “H”…

…DE LOS HECHOS JURÍDICAMENTE RELEVANTES…
… i.) DEL CONTRATO Y SU OBJETO. Consta en el segundo y que a su vez es el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, según documento otorgado inicialmente por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira en fecha 23 de septiembre del 2016…, y posteriormente por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 02 de noviembre de 2016, …, que las ciudadanas ROSARITO VELASCO DE MARQUEZ, MARIA ELISA DEL ROSARIO MARQUEZ DE RODRIGUEZ, LORENA MARQUEZ VELASCO, ADRIANA MARQUEZ VELASCO y CLAUDIA TERESA MARQUEZ VELASCO, ya identificadas, celebraron con la empresa mercantil FARMACIA TÁCHIRA EXPRESS, C.A., representada por su Presidente SOLVEY IBELCI DEL SOCORRO VIVAS DE RAMIREZ…un contrato de arrendamiento por medio del cual se entregó en arrendamiento un inmueble destinado al uso comercial, …
… ii.) DEL TÉRMINO O PLAZO DE DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO. De la lectura de la cláusula segunda del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se desprende que el mismo fue celebrado por el término fijo de un (1) año, contando a partir del primero (1ro) de junio de 2016, por lo que el mismo finalizó el día treinta y uno (31) de mayo de 2017. No obstante lo anterior, las partes contratantes convinieron, que en ningún caso se producirá la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, ya que si al vencimiento del término si las arrendadoras recibieren algún o algunos pagos por concepto de cánones de arrendamiento se entenderá que corresponde al periodo de prórroga legal, aunque en el recibo no se haga mención expresa de ello, si los pagos fueren recibidos después de vencida la prórroga legal o si la arrendataria no tuviera derecho a ella, dichos pagos se entenderán recibidos como parte de la penalidad que establece el numeral 3 del artículo 22 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por la demora en la entrega del inmueble. Quedó convenido que si al vencimiento del plazo fijo del contrato las partes, de mutuo acuerdo, convienen en renovar su relación arrendaticia deberían hacerlo por escrito exclusivamente; en consecuencia, DEBERIAN SUSCRIBIR UNA PRÓRROGA O UN NUEVO CONTRATO previa discusión y aceptación por parte de las arrendadoras del monto del nuevo canon de arrendamiento y demás términos y condiciones del contrato de arrendamiento, pues en caso de no llegarse a un acuerdo la arrendataria debería entregar de inmediato el inmueble a las arrendadoras.
iii.) DEL CANON MENSUAL DE ARRENDAMIENTO. Tal y como se desprende del contrato de arrendamiento –cláusula tercera-, ambas partes convinieron en que el canon mensual de arrendamiento que debía pagar la arrendataria a las arrendadoras como contraprestación por el uso del inmueble sería la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) mensuales… canon de arrendamiento este que posteriormente por convenio entre las partes fue incrementado a la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000, 00) mensuales –que según la última reconversión monetaria equivalen al día de hoy a SEIS BOLÍVARES SOBERANOS (Bs.S 6,00)…
… v.) DESTINO DEL INMUEBLE ARRENDADO. De igual modo las partes acordaron que el inmueble dado en arrendamiento a la arrendataria no podría ser destinado por esta última a un fin distinto que el de LOCAL COMERCIAL, más específicamente para funcionar como farmacia, de conformidad con lo establecido en sus estatutos sociales.
vi.) DE LAS MEJORAS O BIENHECHURÍAS. En la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento las partes convinieron, que en cualquier circunstancia al término del contrato las mejoras o bienhechurías realizadas quedarían en beneficio de EL LOCAL COMERCIAL sin que la arrendataria tuviera derecho a reclamar nada por ese concepto.
vii.) ESTADO DEL LOCAL. La arrendataria declaró en la cláusula décima del contrato de arrendamiento que conocía EL LOCAL COMERCIAL que recibió en alquiler por haberlo examinado y comprobado que se hallaba en un buen estado, sirviendo el contrato de comprobante de ello, sin que pueda admitirse prueba en contrario con respecto al aseo sanitario, cañerías, instalaciones de agua e instalaciones eléctricas, siendo de su exclusiva cuenta, todo lo relativo al funcionamiento y buen estado de los aparatos de instalaciones de agua, cañerías, W.C. luz, lámparas, puertas, la conservación de las paredes, vidrios, pisos, puertas y ventanas. En este sentido, en la cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento, la arrendataria aceptó que serían por cuenta exclusiva las reparaciones menores que requiera el inmueble objeto de este contrato, y que no alcancen a la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00)… así como también aquellas que se originen por su culpa o negligencia como consecuencia de las reparaciones menores, por vicios ocultos o por desgaste por el uso a que se le ha destinado el inmueble, sin que se llegue a tomar en cuenta su monto…

…Ciudadano Juez, de conformidad con las cláusulas y estipulaciones más relevantes expuestas en la sección anterior, queda claro que la fecha de vencimiento del contrato fue el día 31 de mayo de 2017, por lo que, a partir de esa fecha la arrendataria comenzó a disfrutar del periodo de prórroga legal que consagra el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que por tratarse de una relación arrendaticia de cuatro (04) años y once (11) meses, la prórroga legal era de un (01) año, que se inició a partir del día primero (01) de junio de 2017 y finalizó el día 31 de mayo de 2018…

…Ahora bien ciudadano juez, es el caso que a pesar de que la prórroga legal finalizó el día 31 de mayo de 2018, la arrendataria permanece ilegítimamente usando y disfrutando el inmueble dado en arrendamiento y ha manifestado que no lo va a entregar, además de ello, la arrendataria le está dando al inmueble un uso distinto al estipulado en el contrato y también le está ocasionando deterioros mayores que los provenientes del uso normal.
Ciertamente la arrendataria está usando el inmueble para un propósito distinto al que se le arrendó, en una abierta violación a los dispuesto en la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento, que establece que EL INMUEBLE objeto del contrato sería destinado única y exclusivamente para “USO COMERCIAL”, de conformidad con lo establecido en el artículo 2 del Decreto con Fuerza, Rango y Valor de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente para el desarrollo del objeto social de la empresa mercantil FARMACIA TACHIRA EXPRESS, C.A., que se encuentra definido en el acta constitutiva de dicha empresa, este uso incorrecto del inmueble quedó comprobado en la inspección ocular que fue practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del estado Táchira, el día 16 de abril de 2018, …, en esa actuación el tribunal dejó constancia…:
“En el área trasera hay un área para depósito de productos varios (desechos)”.
Igualmente, en el informe consignado a dichas actuaciones por el experto designado por el tribunal…, se dejó constancia de lo siguiente:
“AL NUMERAL SEGUNDO:
En la inspección se observó que en el inmueble funciona una farmacia en muy buenas condiciones de presentación y mantenimiento, ocupando un 35% del área total del inmueble, pero el resto del mismo, o sea el 65% aproximadamente, observo destinado a depósitos de elementos desechables, cauchos, trozos de anime, chapillas de madera, productos químicos, bolsas de basura, envases vacíos ya utilizados, pedazos de madera, retal de madera, y otros elementos muy dispersos y desordenados, que configuran un ambiente entrópico, sea con alto nivel de desorden y de uso, lo cual genera altos costos de oportunidad al tener un inmueble muy bien ubicado convertido la mayor parte del mismo en depósito o almacenamiento de elementos inservibles, que no tiene nada que ver con el giro normal del negocio, el cual se observó que correspondía una farmacia o venta de medicamentos y elementos relacionados.”

De modo que el uso que se le está dando al inmueble, es decir, destinándolo a depósitos de elementos desechables, cauchos, trozos de anime, chapillas de madera, productos químicos, bolsas de basura…, no guarda ninguna relación con el objeto social de la empresa mercantil FARMACIA TÁCHIRA EXPRESS, C.A. …
…Es evidente que la arrendataria le ha ocasionado al inmueble daños mayores que los que pueden producirse por el uso normal, daños estos que le ha provocado entre otros, a los pisos, a la entrada principal, a las paredes, a la pintura, a la madera especialmente las vigas y el machihembre del techo del área de la entrada principal, a las vigas horizontales de soporte estructural, en las cuales se presenta desprendimiento de frisos y de parte del concreto, al rodapié de madera, a la puerta plegable de madera romanilla, en general le ha producido daños importantes a paredes, pisos y a casi toda las áreas del inmueble…
…Omissis…
PETITORIO
En razón a las circunstancias de hecho narradas y con fundamento en lo establecido en los literales “c”, “d” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en nuestro carácter de apoderados de las demandantes identificadas plena y suficientemente en el encabezamiento y en el capítulo I de este escrito, ocurrimos ante su competente autoridad, en nombre de nuestras representadas, quienes tienen el CARÁCTER DE ARRENDADORAS Y COPROPIETARIAS del inmueble cuyo desalojo aquí se solicita, PARA DEMANDAR COMO EN EFECTO FORMALMENTE DEMANDAMOS, a la sociedad mercantil FARMACIA TACHIRA EXPRESS, C.A…, EN SU CARÁCTER DE ARRENDATARIA del inmueble destinado al uso comercial, …, en la persona de su Presidente SOLVEY IBELCI DEL SOCORRO VIVAS DE RAMÍREZ,…
(i) Para que convenga en el desalojo del inmueble arrendado, …
(ii) Para que convenga, en hacer la entrega del inmueble destinado al uso comercial …, en buen estado de mantenimiento y conservación, así como también que esté solvente en los servicios públicos domiciliarios, tal y como lo recibió al inicio de la relación arrendaticia, …
(iii) Para que convenga, en hacer la entrega del inmueble, … con todas las mejoras o bienhechurías que le realizó la demandada durante la vigencia de la relación contractual, las cuales quedarán en beneficio del bien inmueble…

Con la interposición de la presente demanda, se pretende que la demandada FARMACIA TÁCHIRA EXPRESS, C.A. convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en el desalojo del inmueble que recibió en arrendamiento de las demandantes, por cuanto la demandada ha manifestado que no va a devolver el inmueble que las demandantes le entregaron en arrendamiento, además de ello, la demandada le está dando al inmueble destinado al uso comercial, un uso distinto al estipulado en el contrato y le está ocasionando al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal; situación que configura efectivamente una violación e incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, lo cual encuadra igualmente en las causales de desalojo preceptuadas en los literales “c”, “d” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Además, se pretende que la demandada haga entrega del local comercial recibido en arrendamiento de las demandantes, en un buen estado de mantenimiento y conservación y solventes en servicios públicos domiciliarios, tal y como lo recibió al inicio de la relación arrendaticia; y también que la entrega del inmueble destinado al uso comercial recibido en arrendamiento de las demandantes, se realice con todas las mejoras o bienhechurías que le realizó la inquilina, las cuales quedarán en beneficio del inmueble sin que la demandada tenga derecho a reclamar nada por ese concepto…”.

La representación de la parte demandada en su escrito de contestación expuso:

“…PUNTO PREVIO
SOLICITUD DE DESESTIMACIÓN DE INSPECCIÓN JUDICIAL
Ciudadana Juez, como punto previo, esta representación judicial solicita sea desestimada la inspección judicial practicada en fecha 16 de abril de 2018 en la sede de la Farmacia Táchira Express por las siguientes razones:
1.-) El ciudadano Ingeniero JOSÉ ALFONSO MURILLO OVIEDO,… solicitó al tribunal tres (3) días de despacho para consignar el informe o resultado de la inspección realizada, …no obstante, el referido informe no fue consignado en tiempo hábil…
2.-) Por el tiempo que transcurrió desde la fecha en que se realizó la inspección judicial y la fecha en que fue consignado el informe (16 días después), es evidente que el Ingeniero actuante no realizó la tarea encomendada en tiempo hábil y de manera efectiva y eficiente, y mucho menos con la diligencia debida,…
3.-) El ciudadano ingeniero actuante se extendió en su informe, emitiendo apreciaciones y opiniones que son propias de una experticia y no de una inspección judicial…
4.-) El punto número 2 de la solicitud de inspección judicial no podía comprobarse sino a través de una apreciación que exige ser hecha por expertos en el área farmacéutica y no por un ingeniero civil…

…CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA…
Partiendo de los motivos que tuvo el Estado para aprobar el Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de Locales Comerciales, entre los cuales destaca la protección al sujeto menos favorecido que evidentemente siempre resulta ser el arrendatario, …, pasamos a dar contestación a la demanda incoada en contra de nuestra representada en los siguientes términos: Rechazamos, negamos y contradecimos en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de nuestra mandante…
PRIMERO: No es cierto y negamos categóricamente que nuestra representada haya disfrutado de algún periodo de prórroga legal arrendaticia toda vez que nunca las arrendadoras han notificado a nuestra representada por escrito, ni a través de algún Juzgado de Municipio y/o Notaría, ni por correo o comunicación privada, su deseo de dar por culminada la relación arrendaticia al término de alguno de los contratos suscritos y que por consiguiente haya comenzado a correr algún periodo de prórroga legal, al contrario, nuestra representada ha permanecido en el local comercial en su carácter de arrendataria por más de seis años consecutivos, sin interrupciones y con el beneplácito de las arrendadores desde el 01 de julio de 2012, tal y como consta en el primer y segundo contratos suscritos que corren insertos a los folios 38 al 44 y 45 al 52 del expediente, y hasta la presente fecha, es decir, por seis años y seis meses (78 meses), lo que demuestra que las arrendadoras han tenido la intención y el ánimo de dar continuidad a la relación arrendaticia de manera constante e ininterrumpida y que por vía de consecuencia, se ha prorrogado en el tiempo, y así lo han demostrado no solo los contratos suscritos, sino los comprobantes de pago de los cánones de arrendamiento que han recibido en los últimos meses, hasta el mes de noviembre de 2018 inclusive, del corriente año 2018, siendo los meses de abril de 2018 por la cantidad de 672.000,00 bolívares fuertes; junio de 2018 por la cantidad de 672.000,00 bolívares fuertes; mes de julio de 2018 por la cantidad de 2.500.000,00 bolívares fuertes (ese mes ya con un aumento del canon excesivo y abusivo); julio 2018 por la cantidad de 2.500.000,00 bolívares fuertes; agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2018 (después de la reconversión monetaria) por 25,00 bolívares soberanos, tal como se puede comprobar con los soportes de pago que se encuentran agregados a la presente contestación…
…En consecuencia de lo anterior, independientemente de lo que estipulan las cláusulas de los contratos traídos al presente proceso, la realidad es que las arrendadoras consintieron y permitieron la permanencia de la arrendataria dentro del local comercial por un tiempo suficiente que ha hecho presumir la voluntad de las arrendadoras de renovar el contrato en el tiempo y ha operado la tácita reconducción. Ahora bien ciudadana juez, partiendo de uno de los requisitos para que comience a correr el lapso de prórroga legal arrendaticia que es la culminación del lapso establecido en el contrato de arrendamiento y aunado a ello, que la misma por convenio EXPRESO ENTRE LAS PARTES CONTRATANTES, manifestaron su voluntad de acordar al vencimiento del contrato, citamos textualmente lo que la parte actora manifestó resaltando por ellas mismas en su escrito de reforma de la demanda en su página 7… “DEBERIAN SUSCRIBIR UNA PRÓRROGA O UN NUEVO CONTRATO”, es decir, EL DEBER SER era la notificación por escrito debidamente firmada para que la prórroga comenzara a correr y esto nunca ocurrió, lo que si ocurrió es que la relación arrendaticia fue renovada y se prorrogó en el tiempo. Resulta ilógico y absurdo asegurar que durante toda la relación arrendaticia la demandada haya disfrutado de dos (2) prórrogas legales. Ciudadana juez, la realidad es que la parte actora renovó el contrato de arrendamiento y aceptó que nuestra representada permaneciera en el inmueble arrendado desarrollando su actividad comercial y pagando los cánones de arrendamiento mensuales, es tan incoherente tal aseveración, que resulta absolutamente increíble. Cómo puede la parte actora asegurar que nuestra representada disfrutó de una prórroga legal de fecha 01 de julio de 2015 hasta el 31 de mayo de 2016, pues en caso que hubiera ocurrido, la misma fue interrumpida con la celebración del nuevo contrato, que tal como se desprende de lo alegado por las demandantes comenzó a regir a partir del 01 de junio de 2016, lo que demuestra claramente que en supuesto de que la arrendataria haya estado disfrutando de una prórroga legal, esta no fue cumplida y se interrumpió con la realización de un nuevo contrato de arrendamiento, que demuestra que las arrendadoras dejaron a nuestra representada en posesión del inmueble arrendado a la expiración del tiempo fijado, hecho que es evidente y que permite deducir que el contrato se prorrogó en el tiempo…
En el nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no se contempla que la prórroga legal opere de pleno derecho y esta debe ocurrir cuando hay voluntad EXPRESA de no continuar con la relación arrendaticia al término de la relación contractual, y la misma debe ser notificada por razones de claridad y certeza que deben privar en toda relación contractual; si termina o vence el plazo establecido en el contrato, lo lógico y el deber ser, es que el arrendador, que es el principal interesado en culminar con la relación arrendaticia, cumpla con su deber de notificar a la arrendataria que el contrato ha vencido, que no tiene interés ni intención en renovarlo y que por consiguiente a partir de la fecha comienza a correr el plazo que la ley establece para su respectiva prórroga legal…
…Cabe resaltar que los últimos pagos de canon de arrendamiento efectuados por nuestra representada obedecen a dos (2) contratos posteriores que las demandantes niegan haber acordado en su escrito de reforma de la demanda, anticipándose a lo que aquí se expone, ya que las recurrentes sabían de la existencia de estos contratos, y que su representante legal, Abogado Francisco Rodríguez Nieto, que es el cónyuge de una de las demandantes en la presente causa, visó como abogado redactor para ser llevado a la Notaría constante de 5 folios, como así lo hizo nuestra representada, y en la Notaría colocaron a lápiz los requisitos a consignar para la autenticación del referido documento el cual traemos a la cusa (sic) para su análisis… este contrato posteriormente no fue suscrito por las partes ya que las arrendadoras no quisieron firmarlo y en consecuencia, le presentaron un nuevo contrato a nuestra representada para su aceptación y firma…que es por el lapso de tiempo desde el 1 de enero de 2018 al 30 de abril de 2018, que no fue visado y que tampoco suscribieron ellas, no obstante si se lo hicieron firmar a la arrendataria EN FORMA PRIVADA y está en poder de las arrendadoras, y en el que establecieron un lapso de 4 meses durante los cuales la arrendataria debería pagar un canon mensual de 2.500.000 bolívares fuertes, evidenciándose un aumento escandaloso y abusivo con respecto a los meses anteriores violando lo dispuesto en la Ley Especial que rige la materia y que han hecho valer hasta la presente fecha para los efectos del pago del canon de arrendamiento y que se puede probar con los pagos que se han efectuado por el arrendamiento del local comercial…
…De lo antes transcrito textualmente no cabe duda alguna de que la arrendataria no ha disfrutado de ninguna prórroga legal porque nunca ha existido, debido a que no ha sido suscrita ninguna prórroga tal y como fue convenido entre ambas partes, lo único que se puede determinar con claridad es la intención y el ánimo de las arrendadoras de continuar con la relación arrendaticia…
QUINTO: Rechazamos negamos y contradecimos el alegato de las accionantes al manifestar que nuestra representada permanece ilegalmente usando y disfrutando el inmueble dado en arrendamiento, y menos que haya manifestado que no va a entregarlo. Resulta un poco halado de los pelos tales aseveraciones, cuando las recurrentes han recibido los pagos por cánones de arrendamiento hasta la presente fecha de manera reiterada, así como tampoco han suscrito un acuerdo de prórroga legal con nuestra representada tal y como previamente fue acordado en el último contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes…
SEXTO: Es falso que nuestra representada le esté dando al local comercial un uso distinto al estipulado en el contrato, es un hecho público y notorio que ahí funciona una farmacia denominada FARMACIA TÁCHIRA EXPRESS, C.A. y así lo prueba la inspección ocular realizada al establecimiento comercial en fecha 16 de abril de 2018, cuyo informe riela a los folios 66 al 75 al numeral denominado “segundo”, el ingeniero José Alfonso Murillo Oviedo, quien fue designado por el Tribunal para la inspección…
…Ciudadana juez, el ingeniero no tiene conocimiento en el área farmacéutica para determinar qué o cuáles cosas u objetos de los que se encontraban en el área de depósito con la que cuenta todo local de carácter comercial, son de desecho y/o guardan relación con la actividad o giro normal del negocio, ya que se trata de un juicio de apreciación muy subjetivo, pues lo que puede ser desechable e inservible para una persona, es de gran utilidad y tiene varios usos para otra persona, como por ejemplo, los envases plásticos usados, que para farmacia son reusable para la preparación de sus formulas o medicamentos propios de la actividad farmacéutica…
SÉPTIMO: Rechazamos, negamos y contradecimos que nuestra representada le haya ocasionado deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal. La parte actora manifiesta que hay desprendimiento de friso de viga y el machimbre del techo del área de entrada principal, daños a las vigas horizontales de soporte estructural en las cuales el ingeniero actuante describe que hay desprendimiento de frisos y de parte del concreto; según las demandantes se han producido daños importantes a paredes, pisos y supuestamente a casi todas las áreas del inmueble teniendo como soporte de lo alegado, la inspección judicial realizada por el ingeniero identificado en autos…
…Ahora bien ciudadano juez, este es un reconocimiento de carácter expreso por parte de las arrendadoras, de que el local comercial para la fecha de la autenticación del contrato en referencia (23 de septiembre de 2016), el inmueble presentaba “varias” filtraciones y goteras, que declaran y aceptan ellas mismas “inundaban el local” es decir, que las filtraciones y goteras eran importantes, excesivas y alarmantes para inundar el local, y que como consecuencias de estas filtraciones y goteras el local se llenaba de agua. Estas inundaciones, y daños ocasionados al machimbre y a la estructura del local comercial dado en arrendamiento se fue acrecentando en el tiempo, ya que las arrendadoras no lo repararon de forma inmediata y haciendo nuestras las pruebas promovidas por la parte actora, nos remitimos a los soportes o facturas traídos como parte de su acervo probatorio a la causa por la parte demandante…
…, como se desprende de los soportes antes referidos, agregados a la demanda por la parte actora, pasaron seis (6) meses desde el momento de la autenticación del contrato en el que reconocen los daños por filtraciones y goteras para repararlos, sin embargo,… el trabajo había quedado mal…, y las arrendadoras tenían conocimiento de ello…
…Aunado a todas estas consideraciones, vale destacar que la viga y los techos y machimbre que presentan cierto nivel de deterioro, no solo es por consecuencia de los retardos y la mala ejecución en la reparación de esta filtraciones sino también porque esas áreas están expuestas a la intemperie y ese detalle no lo manifestó el ingeniero que realizó la inspección, pues obviamente el problema de filtraciones y goteras era grande y repetimos, ese problema lo reconocieron las arrendadoras, quienes no pueden alegar a su favor ahora su propia torpeza y la falta de diligencia en la reparación de que los trabajos quedaran bien, debieron apersonarse en el desarrollo del trabajo y verificar que hubiere quedado bien hecho y que las goteras y filtraciones no siguieran ocurriendo…
…Ciudadana juez, por todos los alegatos de hecho y de derecho anteriormente expuesto, no se configura ninguna de las causales de desalojo esgrimidas y en la cuales se fundamenta la parte actora y en consecuencia no existe causa justificada para que la presente acción prospere n derecho y así debe decirse.”
El Juzgado a quo determinó en su fallo lo siguiente:
“…Razón por la cual, quien aquí decide, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO de local comercial, siendo procedente por la causal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, por vencimiento del contrato y de la prórroga legal, no precediendo las causales “C” y “D”, referentes a haber ocasionado deterioros mayores a los del uso normal y cambio de uso, tal y como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la sentencia…”.
Frente a este pronunciamiento del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, ambas partes ejercieron recurso de apelación, y por ante esta Alzada Jurisdiccional, en la oportunidad de presentar sus informes, lo hicieron en los términos siguientes:
Informes de la parte demandada:
“…Considera esta defensa, que la parte actora incurrió en un error al momento de determinar que supuestamente nuestra representada haya disfrutado de dos prórrogas legales,…, durante ese periodo de tiempo de vigencia de la relación arrendaticia, las arrendadoras permitieron que el contrato se renovara en el tiempo, operando la tácita reconducción independientemente de lo que diga el último contrato suscrito, porque es imposible que durante la vigencia de toda la relación arrendaticia pretendan manifestar y hacer ver que la arrendataria haya disfrutado de dos periodos de prórroga legal, pues la prórroga legal dentro de una relación de arrendamiento es una sola, siendo la realidad que la relación arrendaticia fue prorrogada en el tiempo y dentro de la disposiciones generales establecidas en el texto legal que rige la materia de arrendamientos inmobiliarios para el uso comercial, se establece de manera categórica que debe prevalecer siempre la realidad sobre las formas, y es aquí, precisamente, donde el sentenciador, que tiene el poder de decisión, debe acudir a sus máximas de experiencia y analizar detenidamente la situación fáctica para determinar la realidad…
…En otro orden de ideas, en lo que respecta a la causal alegada por la parte actora, contenida en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en su literal C, no pudo probar que se le hayan ocasionado daños mayores al inmueble que los provenientes a su uso normal, ya que de la inspección judicial efectuada por la ciudadana juez, quien se trasladó para realizar la inspección in situ, constatando por si misma y a través de sus propios sentidos, que el inmueble se encontraba en buenas condiciones de conservación y mantenimiento, sin evidenciarse algún daño mayor al del uso normal del inmueble, quedando la inspección judicial soportada con reseña fotográfica que se encuentra inserta en las actas del expediente esa observación se pudo determinar que no existen tales daños…
De igual modo, con respecto al alegato de la supuesta violación del literal D del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la parte demandante no logró probar sus alegatos con respecto a un supuesto uso distinto del inmueble al estipulado en el contrato, pues de las pruebas aportadas al proceso, …, se pudo determinar con certeza que el local comercial es utilizado solo como un establecimiento donde se venden medicinas y artículos de farmacia, razones más que suficientes que llevaron a la sentenciadora a declarar sin lugar este alegato…”.
Informes de la parte actora:
“…Apelada la sentencia tanto por la parte demandante, como por la parte demandada, los autos vinieron a este Superior Tribunal quien habrá de confirmarla parcialmente, específicamente confirmarla en lo que dejó establecido el tribunal de la causa en lo dispuesto el numeral SEGUNDO de la parte dispositiva del fallo, es decir de declarar CON LUGAR la causal del literal “G”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativa al vencimiento del contrato y prórroga legal y revocarla por lo que respecta al numeral TERCERO de la parte dispositiva del fallo, que declaró SIN LUGAR las causales de los literales “C” y “D” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referentes a haber ocasionado un deterioro mayor al uso normal y el cambio de uso, por no haber valorado el tribunal de la causa, la inspección ocular que fue acompañada a la demandada marcada con la letra “I” y que se encuentra agregada a los autos, la cual fue practicada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal Tórbes del Estado Táchira, en fecha 16 de abril de 2018. Pues con este documento quedó demostrado que la arrendataria le está dando al inmueble un uso distinto al estipulado en el contrato y también le está ocasionando al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal. Además debe confirmar la sentencia apelada en lo que dejó ordenado el tribunal de la causa en cuanto el numeral CUARTO de la parte dispositiva del fallo, es decir, se ORDENA a la SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA TÁCHRIA EXPRESS C.A., representada por la ciudadana SOLVEY IBELCI DEL SOCORRO VIVAS DE RAMIREZ, ya identificadas, a hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento a las ciudadanas ROSARITO VELASCO DE MARQUEZ, LORENA MARQUEZ VELASCO, CLAUDIA TERESA MARQUEZ VELASCO, MARIA ELISA MARQUEZ DE RODRIGUEZ Y ADRIANA MARQUEZ VELASCO, supra identificados, consistente en un local comercial ubicado en la carrera 24, entre calles 14 y 15, N° 14-19, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, cuyos linderos son: NORTE: con propiedades que son o fueron de Luis Finol; SUR: con el resto de la Quinta La Marquesa; ESTE: con la carrera 24; y OESTE: con propiedades de Néstor Morán, totalmente libre de bienes y personas, en buen estado de mantenimiento y con las mejoras realizadas.
Reitero que la revocatoria del numeral TERCERO de la parte dispositiva del fallo, que declaró SIN LUGAR las cuales de los literales “C” y “D”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referentes a haber ocasionado un deterioro mayor al uso normal y el cambio de uso, se fundamenta en la inspección ocular que fue acompañada por la parte demandante a su escrito libelar, con respecto a este documento, que tiene categoría de documento público y como tal, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, gozan de certeza y de fe pública los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto y oído contenidos en dicho documento, de lo cual hace plena fe, tanto entre las partes como respecto de terceros, y su autoría y contenido solo podrán ser discutidos por vía de tacha de falsedad, como podrá observar ciudadana Juez, en ninguna de las etapas del proceso la Inspección Ocular que fue acompañada por mis representadas al escrito libelar como uno de los fundamentos de la acción para demostrar que la demandada le está dando al inmueble un uso distinto al estipulado en el contrato y también le estaba ocasionando al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, nunca fue tachado de falso por la parte demandada, de este modo, el grado supremo de eficacia probatoria (la plena fe) está íntimamente vinculado a la categoría de las pruebas legales, y por esta razón, los medios que gozan de valor probatorio pleno no pueden ser valorados por reglas de la sana crítica, y menos aun ser desvirtuado su contenido por otra prueba, como lo pretendió la demandada…”.

III
VALORACIÓN PROBATORIA
Las pruebas cuya valoración procede a realizar esta Alzada, fueron debatidas por las partes en la Audiencia o Debate Oral que tuvo lugar en fecha 18 de junio de 2019 por ante el Juzgado a quo.
Pruebas aportadas por la parte actora:
 Acompañó a la demanda, marcados “D”, “E” y “F”, Planilla de Declaración Sucesoral de fecha 2 de noviembre de 1982 en original; fotocopia de documento público protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del otrora Distrito hoy Municipio San Cristóbal, de fecha 31 de julio de 1967, bajo el N° 43, tomo 4, Protocolo Primero, folios 73 al 75; y fotocopia de Justificativo Judicial registrado, respectivamente. Esta Alzada, en virtud de que no fueron tachados, impugnados ni desconocidos, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil los tiene como fidedignos y demuestran que las demandantes son copropietarias del inmueble dado en arrendamiento a la demandada.
 Marcado “G”, en copia certificada contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal en fecha 13 de agosto de 2012, anotado bajo el N° 25, tomo 276, el cual no fue desconocido ni impugnado, por lo que este Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene como fidedigno, y del cual se desprende que entre las ciudadanas Rosarito Velasco de Márquez, María Elisa del Rosario Márquez de Rodríguez, Lorena Márquez Velasco, Claudia Teresa Márquez Velasco y Adriana Márquez Velasco, en su condición de arrendadoras, dieron en arrendamiento a la empresa mercantil Farmacia Táchira Express, C.A. un inmueble del cual son co propietarias, constituido por un local comercial, el cual es parte de un inmueble de mayor extensión denominado quinta La Marquesa, ubicada en la carrera 24, N° 14-19, de esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, y según reza la cláusula SEGUNDA, por un lapso de duración de tres (3) años contados a partir del 01 de julio de 2012 hasta el 30 de junio de 2015.

 Marcado “H”, en copia certificada contrato de arrendamiento autenticado por ante La Notaría Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 23 de septiembre del 2016, anotado bajo el N° 31, tomo 61, folios 99 al 105, y posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 02 de noviembre del 2016, anotado bajo el N° 21 tomo 285, folio 116 al 125, el cual no fue desconocido ni impugnado, por lo que este Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo tiene como fidedigno, y del cual se desprende que entre las ciudadanas Rosarito Velasco de Márquez, María Elisa del Rosario Márquez de Rodríguez, Lorena Márquez Velasco, Claudia Teresa Márquez Velasco y Adriana Márquez Velasco, en su condición de arrendadoras, dieron en arrendamiento a la empresa mercantil Farmacia Táchira Express, C.A. un inmueble del cual son copropietarias, constituido por un local comercial, el cual es parte de un inmueble de mayor extensión denominado quinta La Marquesa, ubicada en la carrera 24, N° 14-19, de esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, y según reza la cláusula SEGUNDA, con un término fijo de duración de un (1) año contado a partir del 01 de junio de 2016 hasta el 31 de mayo de 2017.

 Marcada “I”, el original de solicitud de inspección judicial (extra litem) N° 840, practicada el 16 de abril de 2018, por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. Observa esta Alzada en relación a esta prueba anticipada, que su valoración en la causa donde se pretende hacer valer está subordinada a varios hechos, tal como lo ha señalado la jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil en sentencia N° 399 de fecha 30 de noviembre de 2000, en la cual se señaló:
"Al respecto, nuestra doctrina y la ley han señalado que la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo… Una vez cumplidos estos requisitos la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho. La no probanza de esta última condición sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo…”. (Subrayado de esta Alzada).

Y en sentencia de fecha 8 de diciembre de 2.020, dictada en el expediente N° AA20-C-2020-000047, también de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Yván Darío Bastardo Flores, se dejó sentado:
“…, se tiene que la prueba de inspección judicial extra litem no requiere ser ratificada en el proceso para que surta los efectos probatorios que emanen de ella, pues, existe la inmediación que le permitió al juez la verificación de los hechos, de su conocimiento a través de la observación directa y la interacción activa para examinarla, reconocer y dejar constancia del estado o circunstancias del hecho que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso inexorable del tiempo.
Por lo tanto, para que el juez pueda otorgarle validez y eficacia probatoria a la prueba de inspección judicial extra litem, se requiere necesariamente que no sea desvirtuada con otras pruebas que ofrezcan otros elementos de convicción, pues de lo contrario al examinar y analizar íntegramente las pruebas producidas en el proceso, el juez deberá establecer las razones del por qué no le otorgó valor probatorio alguno.
Conforme a lo anterior, esta Sala reitera una vez más su doctrina de vieja data en la que estableció que la “inspección judicial practicada por un juez, debe considerarse como un documento público o autentico que hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso…” (Cfr. Sentencia de fecha 3 de noviembre de 1993, caso de Pablo Henning Sánchez contra Ismelda Gravina Alvarado, expediente N° 1992-034).
En el mismo orden de ideas, ha de señalarse el criterio establecido por la Sala Constitucional de este Supremo Tribunal, que en sentencia N° 348, de fecha 10 de mayo de 2018, caso de Miguel Díaz Sánchez, expediente N° 2015-1208 y publicada en fecha 11 de mayo de 2018, respecto al carácter de documento público de las inspecciones judiciales extra litem, señaló lo siguiente:
‘…en la inspección extra litem, el juez interviene directamente y toma parte activa en la diligencia, desde el momento en que es él precisamente, por medio de sus sentidos, quien se impone de las circunstancias del caso y lleva al acta respectiva el resultado de sus percepciones; acta ésta, que la reiterada jurisprudencia de la Casación considera formalmente un documento público o auténtico, que hace fe de los hechos que el funcionario declara haber efectuado y de aquellos que declara haber visto u oído, por devenir de un funcionario público autorizado por la ley para ello (Arts. 1357, 1359 y 1360 CC y Art. 475 CPC)…’

En consecuencia, esta Alzada le confiere pleno valor probatorio de documento público a la inspección judicial extra litem adjunta al libelo de demanda, ya que fue practicada sobre hechos que podían desaparecer o ser modificados en el tiempo, y específicamente se valora en cuanto del informe rendido por el experto designado por el Juez, y soportado con informe fotográfico, todo lo cual forma parte integrante de la inspección judicial in comento, se desprende que señaló: “…, al llegar al área de la entrada principal se observó que las condiciones de mantenimiento del inmueble en esa área eran pésimas, ya que por ejemplo las paredes tenían mucha humedad, hongos, filtraciones, falta de resane de pintura, y demás. La madera, especialmente las vigas y el machimbre del techo del área de la entrada principal, también se observaron muy deteriorados por la falta de mantenimiento, lo mismo que las vigas horizontales de soporte estructural, en las cuales se observó desprendimiento de frisos y de parte del concreto. …El piso de esta área, lo mismo que el rodapié de madera también se observaron con alto nivel de deterioro… En la Inspección se observó que en el inmueble funciona una Farmacia en muy buenas condiciones de presentación y mantenimiento, ocupando un 35% del área total del inmueble, pero el resto del mismo, o sea el 65% aproximadamente, se observó destinado a depósito de elementos desechables, cauchos, trozos de anime, chapillas de madera, productos químicos, bolsas de basura, …, pedazos de madera, retal de madera, y otros elementos muy dispersos y desordenados…”; lo cual confirma los dichos del Juez cuando señala que: “En la parte trasera hay un área para depósito de productos varios (desechos)”.

 Marcada “J”, copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil
“FARMACIA TACHIRA EXPRESS C.A.”, inscrita por ante el Registro
Mercantil Tercero del Estado Táchira en fecha 29 de junio de 2012, expedí ente N° 445-10603, Tomo 26-A RM 445, número 11 del 2012, la cual no fue desconocida ni impugnada, por lo que este Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil la tiene como fidedigna, y de la que se desprende la personalidad jurídica de la arrendataria y se evidencia que su representante legal es la ciudadana Solvey Ibelci del Socorro Vivas de Ramírez.

 Marcadas “K”, “L”, “M”, “N”, “Ñ”, facturas por compra de materiales de construcción, a los cuales esta Alzada les concede valor probatorio, por cuanto la parte demandada acepta que la parte arrendadora realizó reparación de filtraciones y goteras en el inmueble arrendado.

 Marcado “O”, un recibo por pago de mano de obra por reparación de filtraciones y goteras en el inmueble arrendado, que por ser un documento privado emanado de un tercero, requería ser ratificado mediante la prueba testimonial, lo cual no consta en autos e impide a esta sentenciadora darle valor probatorio.

Pruebas aportadas por la parte demandada:

 Planillas de depósitos de pagos de cánones de alquiler. No se les concede valor probatorio, por no ser material controvertida.
 Dos ejemplares de contratos de arrendamiento, los cuales no
se encuentran suscritos por ninguna de las partes, razón por la cual, este Tribunal no les confiere valor probatorio.
 Un recibo por pago de mano de obra por reparación de filtraciones y goteras en el inmueble arrendado, que por ser un documento privado emanado de un tercero, requería ser ratificado mediante la prueba testimonial, lo cual no consta en autos e impide a esta sentenciadora darle valor probatorio.

2.- Inspección Judicial

 Inspección judicial practicada el 2 de mayo de 2019, con la presencia de ambas partes. El tribunal en líneas generales dejó constancia de que el inmueble inspeccionado se encuentra “en normales condiciones de mantenimiento, no evidenciándose un daño o perjuicio visible”. Ahora bien, es evidente que para la fecha en que se practicó esta inspección judicial, fueron modificados los hechos conforme los apreció el juez en la inspección anticipada de fecha 16 de abril de 2018, con informe del experto designado por el juez conforme lo permite el artículo 473 del Código de Procedimiento Civil, y a la cual se le otorgó el valor probatorio que emana del documento público. Por lo tanto, se desestima la inspección judicial de fecha 2 de mayo de 2019.

3.- Testimoniales

 Con relación a los testigos: 1) Ciudadano PABLO JOSE VALDERRAMA
MOLINA, titular de la cédula de identidad N° V-19.878.608, se desprende: 1.- Que dice que sabe dónde está ubicada la Farmacia Táchira Express, pero que no lo recuerda exactamente; 2.- Que visita la farmacia dos veces a la semana; 3.- Que en el local se ofrece la venta de medicinas. 4.- Que en ningún momento ha observado otra actividad comercial. Y a repreguntas respondió: 1.- que es soltero. 2.- que no tiene ninguna relación con ninguna sobrina de la señora Solvey; 3.- que no tiene ningún interés en la causa; 4- que vino a declarar para decir lo que ha visto en la farmacia; 5- que va con frecuencia a la farmacia porque busca las pastillas de la tensión de su tía, y varios medicamentos; 6.- que el Sr. Luis, el que le vende las medicinas le pidió el favor de venir a declarar. 2) Ciudadano JOSE LUIS LEON RAMIREZ, titular de la cédula de identidad N° V-13.793.767, se desprende: 1.- Que conoce donde queda ubicada la Farmacia Táchira Express, en Barrio Obrero diagonal a donde quedaba Seguros Constitución; 2.- Que acude a la farmacia cuando necesita alguna medicina; 3.- Que en dicho establecimiento ofrecen venta de medicinas; 4.- Que no ha observado ninguna otra actividad comercial.- Esta Alzada desecha las testimoniales anteriores de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pues ambos son impertinentes en la presente causa, ya que no dan cuenta del cambio de uso del inmueble, que según lo señala la parte demandante consiste en utilizarlo en su mayor parte como depósito de bienes y objetos ajenos a la actividad farmacéutica, lo cual no pueden apreciar a simple vista.

4.- Prueba de informes.

 Prueba de informes solicitada a SUNDEE. Se observa que corre en autos que mediante oficio 004/2019, de fecha 18 de enero de 2019, el informe requerido a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE). Esta Alzada no le concede valor probatorio, pues resulta impertinente para el presente caso, ya que no se discute el canon de arrendamiento y tampoco exige la ley especial que la parte arrendadora tenga que notificar la prórroga legal a la parte arrendataria.

IV
MOTIVOS PARA DECIDIR
La apelación deferida al conocimiento de esta Alzada versa sobre la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que en fecha 12 de julio de 2019 extendió el íntegro mediante el cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta, “siendo procedente por la causal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, por vencimiento del contrato y de la prórroga legal, no procediendo las causales “C” y “D”, referentes a haber ocasionado deterioros mayores a los del uso normal y cambio de uso”.
Esta Alzada para decidir observa:
El artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
“Son causales de desalojo: …
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuando reformas no autorizadas por el arrendador.
d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concebida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o normas o reglamento de condominio. …
g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”

Cabe acotar antes de revisar si se configuran las causales invocadas, que el desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la Ley.
El artículo 13 de la Ley Especial que rige esta materia indica que:
“El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley”.

En este hilo de ideas, debe señalarse que artículo 24 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial indica las menciones que deberá contener el contrato de arrendamiento.

El artículo 25 es del tenor siguiente:
“Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley”.
El artículo 26 ejusdem dispone:
“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, …
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”.
De lo anterior se desprende claramente que conforme la Ley especial que rige el arrendamiento inmobiliario comercial, el contrato debe ser escrito y no verbal; debe ser a tiempo determinado, porque incluso durante la prórroga legal se le considera como contrato a tiempo determinado; que al vencimiento del contrato el arrendatario tiene un derecho preferente a arrendarlo; y que el arrendatario tiene derecho a exigir que ese contrato escrito sea autenticado, en cuyo caso, el arrendador estará obligado a otorgarlo por ante una Notaría, lo cual no le resta valor al contrato privado. Es decir, que cuando se trata del alquiler de inmuebles destinados al uso comercial, conforme se desprende de la ley in comento, no es procedente en ningún caso la tácita reconducción.
En el presente caso, alega la parte actora que la relación arrendaticia está enmarcada entre dos (2) contratos de arrendamiento: El primero, el otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, estado Táchira en fecha 13 de agosto del 2012, anotado bajo el N° 25, Tomo 276 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; y el segundo contrato de arrendamiento, que fue otorgado inicialmente por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira en fecha 23 de septiembre de 2016, anotado bajo el No. 31, Tomo 61, folios 99 hasta el 105 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 02 de noviembre de 2016, anotado bajo el No. 21, Tomo 285, folios 116 hasta el 125 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, con fecha de vencimiento 31 de mayo de 2017; y que luego de su vencimiento operó la prórroga legal, la cual transcurrió desde el 01 de junio de 2017 hasta el 31 de mayo de 2018, no siendo objeto dicho contrato de una tácita reconducción.
De la revisión hecha a los contratos citados, se observa que en el primer contrato se inició la relación arrendaticia el 01 de julio de 2012 y terminó el 30 de junio de 2015; que continuando la arrendataria en uso del local arrendado en virtud de la prórroga legal, se firmó un segundo contrato de arrendamiento en el que se estableció que su duración sería de un año fijo desde el 01 de junio de 2016 hasta el 31 de mayo de 2017; que habiendo transcurrido un lapso de tiempo de cuatro años y once meses de la relación arrendaticia, desde el 01 de junio de 2017 al 31 de mayo de 2018, corrió el año de la prórroga legal a favor de la arrendataria.
Así las cosas, se observa que esta demanda fue presentada para distribución en fecha 19 de junio de 2018, y fue admitida por el Juzgado a quo en fecha 2 de julio de 2018, de lo que resulta que, al no haber entregado la arrendataria el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, la parte arrendadora ejerció oportunamente su demanda fundada en la causal “G” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que permite el desalojo cuando el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. En consecuencia, se declara con lugar la causal “G” invocada por la parte actora, Y ASÍ SE RESUELVE.
Con respecto a las dos restantes causales alegadas por la parte demandante en su escrito libelar, las contenidas en los literales “C” y “D” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativas a que “el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal” y “que sea cambiado el uso del inmueble en contravención a lo previsto en el contrato de arrendamiento”, respectivamente, de la inspección judicial presentada junto con el libelo emerge que el local comercial para esa fecha presenta deterioro especialmente en el área destinada a la entrada, producto de filtraciones, humedad y hongos, siendo las condiciones de mantenimiento en esa área “pésimas”. Sobre el cambio de uso del inmueble, de tal inspección judicial se evidencia que se constató que aproximadamente el 65% del local estaba siendo usado como depósito de elementos desechables, cauchos, trozos de anime, chapillas de madera, pedazos de madera y otros, dispersos de manera desordenada, lo que en criterio de esta sentenciadora sí comporta un cambio de uso del inmueble, pues este depósito indiscriminado de materiales que fueron apreciados en su mayoría como desechables, en gran parte del inmueble, no se corresponde con el uso de “farmacia” y además contraría el buen mantenimiento a que está obligada la parte arrendataria. En consecuencia, se declaran con lugar las causales “C” y “D” invocadas por la parte actora, Y ASÍ SE RESUELVE.
V
DISPOSITIVO
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada ANA ROSA COLMENARES ALARCÓN, en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada FARMACIA TÁCHIRA EXPRESS, S.A, contra la decisión dictada el 12 de julio de 2019 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 2.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada MÓNICA RANGEL VALBUENA, en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandante, ciudadanas ROSARITO VELASCO DE MARQUEZ, LORENA MARQUEZ VELASCO, CLAUDIA TERESA MARQUEZ VELASCO, MARIA ELISA DEL ROSARIO MARQUEZ DE RODRIGUEZ y ADRIANA MARQUEZ VELASCO, contra la decisión dictada el 12 de julio de 2019 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Tórbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 2.
TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por las ciudadanas ROSARITO VELASCO DE MARQUEZ, MARÍA ELISA DEL ROSARIO MÁRQUEZ DE RODRÍGUEZ, LORENA MARQUEZ VELASCO, ADRIANA MÁRQUEZ VELAZCO y CLAUDIA TERESA MARQUEZ VELASCO, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-286.728, V-5.652.558, V-5.665.213, V-5.665.951 y V-10.172.061, respectivamente, representadas por los abogados FRANCISCO ADOLFO RODRIGUEZ NIETO, MONICA RANGEL VALBUENA, JORGE ISAAC JAIMES LARROTA y JUAN PABLO DIAZ OSORIO, inscritos en el IPSA bajo los números 26.199, 97.381, 122.806 y 140.533 en su orden; contra la sociedad mercantil FARMACIA TÁCHIRA EXPRESS, C.A., domiciliada en la ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, inscrita en el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, en fecha 29 de junio de 2012, bajo el No. 11, en el Tomo 26-A RM 445, en la persona de su Presidente SOLVEY IBELCI DEL SOCORRO VIVAS DE RAMIREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.668.799, representada la demandada por las abogadas ANA ROSA COLMENARES ALARCON y MARYURI ANDREINA IBARRA MENDEZ, inscritas en el IPSA bajo los números 137.096 y 159.848 en su orden.
CUARTO: Se ORDENA a la sociedad mercantil FARMACIA TÁCHIRA EXPRESS C.A., representada por la ciudadana SOLVEY IBELCI DEL SOCORRO VIVAS DE RAMIREZ, hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento a las ciudadanas ROSARITO VELASCO DE MARQUEZ, LORENA MARQUEZ VELASCO, CLAUDIA TERESA MARQUEZ VELASCO, MARIA ELISA DEL ROSARIO MARQUEZ DE RODRIGUEZ Y ADRIANA MARQUEZ VELASCO, consistente en un local comercial que es parte de un inmueble de mayor extensión denominado Quinta “La Marquesa”, ubicado en la carrera 24 N° 14-19 de la ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, cuya entrada principal está por la Carrera 24 entre calles 14 y 15, Sector Barrio Obrero de esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira, cuyos linderos son: NORTE: con propiedades que son o fueron de Luis Finol; SUR: con el resto de la Quinta La Marquesa; ESTE: con la carrera 24; y OESTE: con propiedades de Néstor Morán, totalmente libre de bienes y personas, en buen estado de mantenimiento y conservación, solvente en los servicios públicos domiciliarios; así como también con las mejoras y bienhechurías realizadas por la arrendataria durante la vigencia de la relación contractual.
QUINTO: Se condena en costas a la demandada la sociedad mercantil FARMACIA TÁCHIRA EXPRESS C.A., de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda modificada la sentencia apelada.
Conforme lo dispuesto en la Resolución 005 de fecha 05 de octubre de 2.020, remítase esta sentencia al correo electrónico de las partes, en formato pdf y sin firmas. Así mismo, según lo dispone la citada Resolución 005, notifíquese a las partes, mediante boleta remitida a sus correos electrónicos.
Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3.739, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia para el archivo de este Despacho.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los diecinueve (19) días del mes de marzo del año dos mil veintiuno. Años 210° de la Independencia y 162° de la Federación.
La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE A COSTA

La Secretaria Titular,

Myriam Patricia Gutiérrez

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.739, siendo la una y treinta minutos de la tarde (1:30 p.m.), dejándose copia para el archivo del Tribunal.

La Secretaria Titular

Myriam Patricia Gutiérrez

JLFdeA./JJPC.-
Exp. 3.739.-