TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
211º y 162°
EXPEDIENTE Nº 20.115-2018

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: El ciudadano FELIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-. 18.406.465.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Abogado JESUS ANGEL MENDOZA RODRIGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 153.907.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Los ciudadanos MARIA ANGUSTIAS CELIS VERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-. 9.145.614 y LUIS ADOLFO VELASQUEZ BUSTAMANTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-. 10.147.665, domiciliados en el Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVENIDA: DALIA AÑEZ DE MÁRQUEZ, FERNANDO DE JESÚS MÁRQUEZ MANRIQUE y YEISON VELASQUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 241.358, 11.766 y 293.080 en su orden.
MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA-RECONVENCIÓN POR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
PARTE NARRATIVA

De las actuaciones que conforman presenten expediente, consta:

A los folios 1 y 2, riela libelo de demanda presentado para distribución en fecha 16 de marzo de 2017, mediante el cual el ciudadano FELIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA, asistido por el abogado JESUS ANGEL MENDOZA RODRIGUEZ, demanda a los ciudadanos MARIA ANGUSTIAS CELIS VERA y LUIS ADOLFO VELASQUEZ BUSTAMANTE, por desalojo con fundamento en la causal contemplada el numeral “2” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por la necesidad que tiene de ocupar el inmueble. Alega que es propietario de un inmueble que ocupan los ciudadanos MARÍA ANGUSTIAS CELIS VERA y LUÍS ADOLFO VELÁSQUEZ BUSTAMANTE, consistente en un (01) apartamento signado con el N° 01-01, Edificio1, Bloque N° 18, Urbanización Pirineos II, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, que compró al ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, el 11 de septiembre de 2013, según documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, bajo el N° 2013.1194, asiento Registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.2838, libro de Folio Real del año 2013; a su decir, hace siete (07) años atrás el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, suscribió un contrato de OPCIÓN DE COMPRAVENTA con los ciudadanos aquí demandados, según consta en documento autenticado en la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, bajo el N° 22, Tomo 119, Folios 53-54, de fecha 3 de junio de 2009, el cual quedó sin efecto debido al incumplimiento de las condiciones establecidas en dicho contrato, dándose así en compraventa a su persona, sin embargo, afirma que los arrendatarios siguen ocupando dicho inmueble, sin que hayan cancelado ningún monto por canon de arrendamiento, ni de condominio, por ello, una vez agotado el procedimiento administrativo previo y habilitada la vía judicial, procede a demandar al desalojo, tomando en consideración que los demandados introdujeron una demanda en su contra y contra el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, por retracto legal arrendaticio, acción que no prosperó por declarar el desistimiento de la causa el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Táchira. Estimó la demanda en 2.833,33 U.T. y anexó recaudos que rielan a los folios 3 al 29.
Al folio 30, riela auto de fecha 24 de marzo de 2017, mediante el cual el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda y acordó la citación de la parte demandada, para efectuar la audiencia de mediación en la presente causa y posterior contestación de la demanda.
Al folio 32, riela poder apud acta conferido en fecha 29 de marzo de 2017, por el ciudadano FELIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA al abogado MENDOZA RODRIGUEZ JESUS ANGEL.
Del folio 36 al 55, corren actuaciones concernientes con la citación personal y por carteles de la parte demandada.
A los folios 56 y 57, riela poder apud acta conferido en fecha 04 de agosto de 2017, por los ciudadanos MARIA ANGUSTIAS CELIS VERA y LUIS ADOLFO VELASQUEZ BUSTAMANTE, a los abogados DALIA AÑEZ DE MÁRQUEZ, FERNANDO DE JESÚS MÁRQUEZ MANRIQUE y YEISON VELASQUEZ.
A los folios 70 y 71, rielan actas de fechas 21 y 20 de noviembre de 2016, a través de la cual se llevó a cabo la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN, con la presencia de las partes, la cual resultó infructuosa ordenándose continuar el procedimiento de acuerdo a lo estipulado en el artículo 107 de la de la Ley de Alquileres de Vivienda.
Del folio 72 al 90, riela escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 15 de diciembre de 2017, por los representantes judiciales de la parte demandada, mediante el cual negaron, rechazaron y contradijeron la demanda, en todas y cada una de las partes, tanto en los hechos, como en el derecho, argumentando que es son falsos los hechos alegados por la parte actora. Alegan que es cierto que celebraron un contrato de opción de compra sobre inmueble propiedad el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, constituido por un apartamento signado con el N° 01-01, Edificio 01, Bloque 18, Urbanización Pirineos II, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, conforme se desprende del documento autenticado en la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, bajo el N° 22, Tomo 119, Folios 53-54, de fecha 3 de junio de 2009; aducen igualmente, que según el contrato de opción de compraventa, el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, se obligó a vender dicho inmueble, por una cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. 250.000.000,00), pagaderos en efectivo, moneda de curso legal, mediante la tramitación y posterior aprobación de un crédito bancario, cuyo lapso de duración era de 120 días hábiles, más 30 días de prórroga, contados desde que se firmó el contrato, no se hizo entrega de arras y una vez celebrado el precontrato de venta, les fue cedida la posesión del inmueble, mediante una convención verbal de arrendamiento y canon mensual de mil bolívares (Bs.1.000,00), ya fuera a través de depósito o transferencia, a la cuenta corriente del banco mercantil N°01050076161076207979, hasta que se hiciera efectiva la compraventa, de igual forma se acordó cancelar la cantidad mensual por concepto de condominio, más las cuotas especiales; afirman que por esta razón comenzaron a reparar el inmueble para ocuparlo, ya que algunas partes se encontraban en mal estado. Que desde el mes de junio de 2009, hasta la presente fecha han venido cancelando puntualmente los cánones de arrendamiento y las cuotas de condominio, asignaciones especiales y demás pagos concernientes al inmueble, tal como se evidencia en los depósitos y transferencias, los cuales se producen a los fines de demostrar la solvencia. Siguen señalando que debido a que no fue posible obtener el crédito bancario para efectuar la compra del apartamento, reunieron el dinero para cancelar la cantidad pactada, al ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, pero no fue posible localizarlo, por esta razón se limitaron a seguir cancelando lo acordado cada mes. Arguyen que a finales de 2013, consiguieron hablar con el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, manifestándole que desde hace tiempo tenían el dinero para efectuar la compraventa, porque no lograron conseguir el crédito bancario, fue entonces cuando el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, manifestó que no podía venderles, no obstante a la negativa del arrendador decidieron seguirlo ocupando a título de arrendatarios, cumpliendo con las obligaciones pactadas. Que en enero de 2015, se enteraron que el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, había vendido el inmueble a su sobrino FÉLIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA, por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000,00), venta que a su decir, no les fue notificada para ejercer el derecho de preferencia ofertiva, derivando así la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, por ello, presentan reconvención contra el accionante y piden que se cite como tercero al ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ. Anexaron recaudos que rielan del folio 91 al 178.
Al folio 182, riela auto de fecha 15 de enero de 2018, por el cual se admite la reconvención propuesta por la parte demandada y se fija la oportunidad para su contestación.
Al folio 184, riela decisión de fecha 22 de febrero de 2018, por la que el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, se declara incompetente y declina en el Tribunal de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial.
Del folio 191 al 203, rielan actuaciones antes tribunales de primera instancia cuyos jueces se inhibieron de conocer la causa.
Al folio 209, riela auto de fecha 18 de mayo de 2018, mediante el cual se recibe el expediente en este Tribunal.
Al folio 205, riela auto de fecha 18 de mayo de 2018, por el cual se admite la tercería propuesta por la parte demandada, ordenándose la citación del ciudadano HAMILKAR JOSE SANDOVAL RAMIREZ, para lo cual se fijó un término de treinta días para practicarse todas las citas y sus contestaciones, vencido el cual la causa continuaría su curso legal.
Del folio 211 al 215, riela escrito de contestación a la reconvención presentado en fecha 02 de julio de 2018, por el apoderado de la parte demandante reconvenida, mediante el cual negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta en contra de su defendido.
A los folios 216 y 217, riela auto de fecha 06 de julio de 2016, mediante el cual este Tribunal fijó los puntos controvertidos de conformidad con lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda.
Del folio 219 al 221, riela escrito de pruebas presentado en fecha 11 de julio de 2018, por la parte demandada reconviniente.
Al folio 222, riela escrito de pruebas presentado en fecha 30 de julio de 2018, por la parte demandante reconviniente.
Al folio 232, riela auto de fecha 07 de agosto de 2018, mediante el cual, se ordenó realizar cómputo del lapso de suspensión, señalando la Secretaria del Tribunal que el mismo había transcurrido desde el 19/05/2018, hasta el 17/06/2018.
A los folios 233 y 234, rielan autos de fecha 07 de agosto de 2018, mediante los cuales se agregan y se admiten pruebas las promovidas por las partes.
Del folio 236 al 241, rielan actuaciones relativas con la apelación interpuesta por la parte demandada reconviniente.
Del folio 2 al 58 de la segunda pieza, rielan actuaciones llevadas en el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Estado Táchira, con las resultas de la apelación, que fue declarada sin lugar y se confirmó el auto de fecha 07 de agosto de 2018.
Al folio 75, riela auto de fecha 23 de octubre de 2021, mediante el cual la jueza provisoria se aboca al conocimiento de la causa, dicta auto de certeza y ordena la notificación digital de las partes.
Al folio 92, riela auto de fecha 07 de junio de 2021, mediante el cual de acuerdo a lo previsto en el artículo 114 de la ley de Alquileres de Vivienda, se fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, para llevar a cabo la Audiencia Oral.
Al folio 92, riela poder apud acta conferido en fecha 10 de junio de 2021, por el ciudadano LUIS ADOLFO VELASQUEZ BUSTAMANTE, al abogado YEISON VELASQUEZ.
Del folio 97 al 102, riela acta de fecha 11 de junio de 2021, mediante la cual se llevó a cabo la audiencia de juicio.
PARTE MOTIVA
ESTANDO EN TÉRMINO PARA DECIDIR, SE OBSERVA:
I.- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

La controversia sometida a consideración de esta instancia, radica en el desalojo de un inmueble propiedad del ciudadano FÉLIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA, con fundamento en la causal contemplada el numeral “2” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual ocupan los ciudadanos MARÍA ANGUSTIAS CELIS VERA y LUÍS ADOLFO VELÁSQUEZ BUSTAMANTE, consistente en un (01) apartamento signado con el N° 01-01, Edificio1, Bloque N° 18, Urbanización Pirineos II, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, que compró al ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, el 11 de septiembre de 2013, según documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, bajo el N° 2013.1194, asiento Registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.2838, libro de Folio Real del año 2013; alega, que hace siete (07) años atrás el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, suscribió un contrato de OPCIÓN DE COMPRAVENTA con los ciudadanos aquí demandados, según consta en documento autenticado en la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, bajo el N° 22, Tomo 119, Folios 53-54, de fecha 3 de junio de 2009, el cual quedó sin efecto debido al incumplimiento de las condiciones establecidas en dicho contrato, dándose así en compraventa a su persona, sin embargo a su decir los arrendatarios siguen ocupando dicho inmueble, sin que hayan cancelado ningún monto por canon de arrendamiento, ni de condominio, Por ello, una vez agotado el procedimiento administrativo previo y habilitada la vía judicial, procede a demandar al desalojo, tomando en consideración que los demandados, introdujeron una demanda en su contra y contra el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, por retracto legal arrendaticio, acción que no prosperó por declarar el desistimiento de la causa el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Táchira.
Por su parte, los demandados negaron, rechazaron y contradijeron la demanda, en todas y cada una de las partes, tanto en los hechos, como en el derecho, argumentando que son falsos los hechos alegados por la parte actora. Alegan que es cierto que celebraron un contrato de opción de compra sobre inmueble propiedad el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, constituido por un apartamento signado con el N° 01-01, Edificio 01, Bloque 18, Urbanización Pirineos II, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, conforme se desprende del documento autenticado en la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, bajo el N° 22, Tomo 119, Folios 53-54, de fecha 3 de junio de 2009; aducen igualmente, que según el contrato de opción de compraventa, el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, se obligó a vender dicho inmueble, por una cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. 250.000.000,00), pagaderos en efectivo, moneda de curso legal, mediante la tramitación y posterior aprobación de un crédito bancario, cuyo lapso de duración era de 120 días hábiles, más 30 días de prórroga, contados desde que se firmó el contrato, no se hizo entrega de arras y una vez celebrado el precontrato de venta, les fue cedida la posesión del inmueble, mediante una convención verbal de arrendamiento y canon mensual de mil bolívares (Bs.1.000,00), ya fuera a través de depósito o transferencia, a la cuenta corriente del banco mercantil N°01050076161076207979, hasta que se hiciera efectiva la compraventa, de igual forma se acordó cancelar la cantidad mensual por concepto de condominio, más las cuotas especiales; afirman que por esta razón comenzaron a reparar el inmueble para ocuparlo, ya que algunas partes se encontraban en mal estado. Que desde el mes de junio de 2009, hasta la presente fecha han venido cancelando puntualmente los cánones de arrendamiento y las cuotas de condominio, asignaciones especiales y demás pagos concernientes al inmueble, tal como se evidencia en los depósitos y transferencias, los cuales se producen a los fines de demostrar la solvencia. Siguen señalando que debido a que no fue posible obtener el crédito bancario para efectuar la compra del apartamento, reunieron el dinero para cancelar la cantidad pactada, al ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, pero no fue posible localizarlo, por esta razón se limitaron a seguir cancelando lo acordado cada mes. Arguyen que a finales de 2013, consiguieron hablar con el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, manifestándole que desde hace tiempo tenían el dinero para efectuar la compraventa, porque no lograron conseguir el crédito bancario, fue entonces cuando el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, manifestó que no podía venderles, no obstante a la negativa del arrendador decidieron seguirlo ocupando a título de arrendatarios, cumpliendo con las obligaciones pactadas. Que en enero de 2015, se enteraron que el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, había vendido el inmueble a su sobrino FÉLIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA, por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs.350.000,00), venta que a su decir, no les fue notificada para ejercer el derecho de preferencia ofertiva, derivando así la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, por ello, presentan reconvención contra el accionante y piden que se cite como tercero al ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ

II.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma.

A) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

1) RESOLUCIÓN MC-2612/205 EMITIDA POR LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS: Riela del folio 3 al 6, consiste en un instrumento administrativo, cuya presunción de certeza no fue desvirtuada por la contraparte en su oportunidad a través de otro medio de prueba idóneo, en virtud de lo cual quien juzga los valora de conformidad con el criterio de nuestro máximo Tribunal establecido en sentencia de fecha 08 de julio de 1.998, en el cual dejó sentado:
" ...Para esta Corte los Documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencia específicas, los cuales constituye un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos instrumentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier otro medio legal. En consecuencia, no es posible una asimilación total entre el documento público y administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad. Igualmente es necesario recalcar que, de no ser destruida la presunción de veracidad, es procedente atribuir al documento administrativo alguno de los efectos plenos del documento público..." (Subrayado de este Tribunal; Sentencia de la Sala Político- Administrativa, del 08 de julio de 1.998, Oscar Pierre Tapia N°7, correspondiente al mes de julio de 1.998, página 460 y siguientes).
Del documento bajo estudio se desprende que mediante providencia administrativa Nº MC-2612/2015, de fecha 07 de enero de 2016, la Coordinación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos del estado Táchira, habilitó la vía judicial a los fines de que las partes diriman sus conflictos ante los Tribunales de la República.
2) DOCUMENTO DE PROPIEDAD: Producido con el libelo de la demanda y corre inserto en copia simple a los folios 7 al 20, se trata de un instrumento público y quien juzga lo valora de acuerdo con lo pautado en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el siguiente criterio de nuestro máximo tribunal:
“El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere al instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el solo hecho de serlo debe reputarse auténtico más la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico no puede ser público.
En este orden de ideas tenemos la opinión de Jesús E. Cabrera Romero quien dice:
"Es la actividad del Registrador, cuando ab initio se otorga ante él un documento, la que más se compagina con las previsiones y efectos que los arts. 1.357, 1.358, 1.359 y 1.360 CC. Determinan para los instrumentos públicos. Por ello Brewer y Borjas, consideran que sólo es documento público y negocial aquel que se otorga ab initio ante el Registrador ya que en él se dan aproximadamente las fases señaladas y se cumplen los requisitos de estructura del documento notarial. "
De acuerdo a lo expuesto podemos concluir que un poder que se otorga ab initio ante un Registrador, será público y por ello auténtico, pero si se otorga ante un Notario será auténtico más no público, aún cuando posteriormente se haga registrar..." (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 27 de abril de 2000, Oscar Pierre Tapia, N° 4, año 2000, páginas 298 y siguientes; subrayado del Tribunal).

Se evidencia que según documento de fecha 11 de septiembre de 2013, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, bajo el N° 2013.1194, asiento Registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.2838, libro de Folio Real del año 2013; el ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, dio en venta un apartamento signado con el N° 01-01, Edificio 01, Bloque 18, Urbanización Pirineos II, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, al ciudadano FELIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA.
3) CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA: Producido con el libelo de la demanda y corre inserto en copia certificada a los folios 22 al 24, se trata de un instrumento autenticado y quien juzga lo valora de acuerdo con lo pautado en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende que los demandaos celebraron un contrato de opción de compra sobre inmueble propiedad del ciudadano HAMÍLKAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, constituido por un apartamento signado con el N° 01-01, Edificio 01, Bloque 18, Urbanización Pirineos II, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, conforme se desprende del documento autenticado en la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, bajo el N° 22, Tomo 119, Folios 53-54, de fecha 3 de junio de 2009; por una cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. 250.000.000,00), pagaderos en efectivo, moneda de curso legal, mediante la tramitación y posterior aprobación de un crédito bancario, cuyo lapso de duración era de 120 días hábiles, más 30 días de prórroga.
4) SENTENCIA DE FECHA 05 DE DICIEMBRE DE 2016: Producida con el libelo de la demanda y corre inserta en copia certificada del folio 25 al 29, se trata de un instrumentos auténticos y quien juzga lo valora de acuerdo con lo pautado en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirven para demostrar que los demandados reconvinientes introdujeron ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, una demanda de Retracto Legal Arrendaticio, contra los ciudadanos HAMILKAR JOSE SANDOVAL RAMIREZ y FELIX WIRMAN SANDOVAL FERREIRA, declarándose en la referida fecha el desistimiento del procedimiento.

B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

1.- CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA y DOCUMENTO DE COMPRA VENTA: Rielan del folio 91 al 111, los referidos documentos también fueron promovidos por la parte demandante, en razón de ello, su valoración consta en el punto relativo a la valoración de las pruebas de la parte demandante reconvenida.
2.- CEDULA CATASTRAL Y SOLVENCIAS MUNICIPALES: Rielan del folio 112 al 116, en original, luego de revisado su contenido, se desechan como medios de pruebas, toda vez que no aportan elementos de convicción para resolver el fondo de la controversia.
3.- DOCUMENTOS PRIVADOS EMANADOS DE TERCEROS: Rielan a los folios 117 al 150 y 160 al 172, relacionados con los avalúos realizados al inmueble, contrato de obras y constancia del condominio que fueron suscritos por terceros ajenos a la presente causa, por lo que en los términos del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil debieron acudir a ratificarlos mediante la prueba testimonial, en tal virtud se desechan como medios de prueba.
4.- DEPOSITOS BANCARIOS Y TRANSFERENCIAS: Rielan del folio 151 al 168 y 173 al 178, fueron promovidos como prueba de cancelación del canon de arrendamiento y se adminicula en su valoración con la prueba de informes promovida cuya respuesta riela a los folios 242, 243, 244 y 245; en relación con estos medios probatorios considera esta juzgadora, que si bien no aportan elementos de convicción para resolver el fondo de la controversia, dada la causal invocada, valen como indicios que adminiculados al resto del material probatorio, permiten determinar la existencia de la relación arrendaticia.
5.- CONFESIÓN JUDICIAL: En relación con esta prueba el Tribunal debe referir el criterio sostenido por Sala de Casación Civil en su sentencia N° 794 de fecha 03-08-2004 apoyada en sentencia de vieja data, el cual es como sigue:

“…Ahora bien, en relación a los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de demanda, contestación y excepcionalmente en los informes, los mismos no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte.
En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.
Esta posición la confirma el distinguido procesalista colombiano Hernando Devis Echandía, cuando señala al respecto, lo siguiente:
“Tampoco existe confesión en las peticiones subsidiarias de la demanda, ni en las excepciones propuestas como subsidiarias por el demandado, porque no se formulan con el propósito de declarar, sino de perseguir el beneficio menor, en el supuesto de que sea negado el principal; quién así demanda o excepciona no declara, sino que pide una declaración favorable, luego es imposible admitir que en ellas exista una confesión expresa y terminante de hecho o del derecho pretendido o de la excepción propuesta subsidiariamente. Igual opinión expresan LESSONA, ALSINA y ROCHA...”. (Hernando Devis Echandía, Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales, Tomo II, Décima primera Edición, Editorial ABC, Bogotá - Colombia, 1998.)” (Subrayado del Tribunal, sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia)

En consecuencia, visto el criterio jurisprudencial transcrito, este Tribunal no le concede valor probatorio a los hechos invocados por la parte demandada reconviniente como prueba de confesión, dada la ausencia del “animus confitendi”, desechándose como medio de prueba.
6.- TESTIMONIALES: Con la contestación de la demanda la parte demandada, promovió testimoniales (folio 221), sin embargo los ciudadanos señalados como testigos no se hicieron presentes para rendir su declaración en la audiencia de juicio, por lo cual no son objeto de valoración.

III.- PROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE DESALOJO:
A) PUNTO PREVIO:
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA
PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

Fundamentan los oponente esta defensa previa de fondo, en que el accionante FELIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA, no fue su arrendador y que la demanda se encuentra viciada por cuanto carece de cualidad para sostener el presente juicio, ya que el contrato lo celebraron con el anterior propietario HAMÍLCAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ. En virtud de ello, procede quien juzga a resolver la defensa opuesta por la parte accionada, en los siguientes términos:
El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señala:

“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio...”. (Subrayado de este Tribunal).

Según Calamandrei, citado por Humberto Cuenta, “…los requisitos de la acción son los siguientes: relación entre el hecho y la norma, legitimación para obrar o contradecir (legitimatio ad causam) e interés procesal. … La segunda, es la cualidad o legitimación para obrar (activa) o legitimación para contradecir (pasiva), de manera que en el actor y el demandado coincida este derecho de actuar y resistir…” (Derecho Procesal Civil, Tomo I, La competencia y otros temas, Pág. 156)

Por ello, la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado, para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva.

La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

Sobre el particular, la extinta Corte Suprema de Justicia, sostuvo lo siguiente:

“…según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada”. (Subrayado del Tribunal; Sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, publicada en la página web del Tribunal Supremo de Justicia)

Por otra parte, la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23/09/2003, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:

“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla…. “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidth. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, Pág.183.).”

El proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y, si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo DEVIS ECHANDÍA:

“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta, es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Subrayado del Tribunal, ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539)

A mayor abundamiento, a los efectos de la decisión del punto relativo a la falta de cualidad e interés, el procesalista patrio Loreto, citado por Rengel-Romberg destaca:

“…se deduce que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos o pasivos de la relación material controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma (legitimatio ad causam).
Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito cuando se declare fundada o infundada la pretensión que se hace valer en la demanda”. (Subrayado del Tribunal; Arístides Rengel-Romberg, Manual de Derecho Procesal Civil Venezolano, Volumen II, Universidad Católica “Andrés Bello”, Caracas, 1980, Pág. 141 y 142).

El ilustre procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra "Estudios de Derecho Procesal Civil", ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de cualidad. Expresa así el autor citado:

"(…) En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”. (Subrayado del Tribunal)

Dentro de este marco, se desprende de las actas procesales que el accionante adquirió el inmueble en fecha 11 de septiembre de 2013, según documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, bajo el N° 2013.1194, asiento Registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.2838, libro de Folio Real del año 2013, y si bien es cierto que no tiene cualidad de arrendador, es aún más cierto que del documento anteriormente valorado quedó evidenciado fehacientemente que es el propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por un acto traslativo de propiedad que lo subroga en su condición de arrendador de acuerdo en lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo evidente que el ciudadano FÉLIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA, si tiene cualidad para sostener el presente juicio, habida cuenta que el referido ciudadano ostenta por subrogación, la condición de propietario y arrendador del inmueble objeto del contrato. Y ASÍ SE DECLARA.
B) DE LA NECESIDAD INVOCADA:

Establecida la síntesis de la controversia y siendo que relación arrendaticia entre las partes fue un hecho aceptado por la parte demandada, corresponde a esta sentenciadora resolver la acción planteada la cual fue fundamentada en el numeral 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, determinándose la procedencia en los siguientes términos:

Pretende la parte actora que se declare la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, fundamenta su acción en el numeral “2” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que plantea lo siguiente:

“Sólo procederá el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
…
2) En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado…”.

En relación con el tema de la necesidad, el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, página 194 y siguientes, señala que son tres los requisitos de procedencia en este caso específico, a saber:

“… para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse (3) tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)… La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento… pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria…, así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarse como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño… Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción…” (Subrayado de este Tribunal).

Acerca de la prueba de la necesidad, el mismo autor (“Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, página 195 y 196), considera:

“… La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma, pues un contrato de arrendamiento o una factura no serán jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario, o alguno de los miembros de su núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos sólo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando se hayan cumplido los trámites procésales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos (v.g. la ratificación por testigos de los documentos privados producidos por un tercero)… Ahora bien, estos instrumentos si podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar un inmueble, sin que para ello sea necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios (art.510 del CPC) o pruebas indirectas y siempre dentro de los límites que impone la sana crítica (art. 507 eiusdem). (OPT.CPCA, sentencia del 10 de abril de 1997)”.

Así pues, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse (3) tres requisitos:

1) La existencia de la relación arrendaticia (verbal o por escrito),
2) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; y,
3) La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción.

Dentro de este marco, se percata quien juzga que para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse (3) tres requisitos a seguir:

A) La existencia de la relación arrendaticia a través de un contrato verbal de arrendamiento por tiempo indeterminado, lo cual fue convenido por la parte accionada, configurándose con ello, el primer requisito de procedencia. Y ASÍ SE ESTABLECE.

B) Que la parte demandante sea la propietaria del inmueble arrendado, lo cual quedó evidenciado conforme a documento de fecha 11 de septiembre de 2013, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, bajo el N° 2013.1194, asiento Registral N° 1, del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.2.2838, libro de Folio Real del año 2013, del que se constata que el ciudadano FÉLIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA, es el único propietario del inmueble consistente en un apartamento signado con el N° 01-01, Edificio 01, Bloque 18, Urbanización Pirineos II, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, objeto del arrendamiento; lo que da lugar al segundo requisito de procedencia de la acción, es decir, la cualidad de propietario. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

C) En relación con la necesidad que tiene el demandante ciudadano FELIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA de ocupar su inmueble, observa quien juzga que le corresponde la carga de la prueba por imperio de lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, quien juzga considera que la necesidad en el orden arrendaticio, es la manifestación de la persona, en relación al uso y posesión por si misma, o familiares consanguíneos, de un bien inmueble dado en arrendamiento, que motivado a la urgencia, pueden colindar derechos, resultando procedente el que mayormente beneficie a la persona en detrimento de otros; vale destacar que en materia civil, la necesidad, no solo debe ser probada, sino que dichos elementos deben ser extremadamente cautelosos para así dar a convencer al Juez, que el estado de necesidad de la persona es de tal magnitud, que hace indispensable tal requerimiento, para continuar el curso de la vida normal, desde el punto de vista de una persona media.

A la luz de lo expuesto considera quien juzga que de la revisión y ponderación del material probatorio aportado por la parte actora, no se evidenciaron elementos de convicción que demostraran fehacientemente la necesidad invocada, es decir, los medios de pruebas no fueron suficientes o como dice la Doctrina, no fueron de tal magnitud que llevaran al convencimiento de quien aquí suscribe, del estado de necesidad del ciudadano FELIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA, por lo que considera esta operadora de justicia que con las pruebas aportadas no quedó plenamente demostrada la necesidad que tiene el demandante de ocupar el inmueble arrendado, y conforme con lo previsto en el parágrafo único del artículo 91 de la Ley especial, el accionante tiene la obligación de presentar un medio de prueba contundente ante la autoridad judicial; siendo forzoso declarar improcedente el desalojo demandado con fundamento en la causal 2º del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

Cabe considerar finalmente que durante la secuela del procedimiento las partes alegaron nuevos hechos y presentaron medios probatorios sobrevenidos, los cuales luego de analizados, observa este Tribunal que se encuentran fuera de los puntos controvertidos de acuerdo con lo señalado en el artículo 119 eiusdem; por lo que resulta forzoso declararlos inoficiosos e impertinentes al fondo de la controversia. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Como colorario de lo anterior, concluye quien juzga que la presente demanda de desalojo de vivienda resulta improcedente y debe declararse sin lugar. Y ASI SE DECLARA.
IV.- PROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN
POR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO:
PUNTO PREVIO:
“DE LOS PRESUPUESTOS PROCESALES”:

Resulta evidenciado de las actas procesales que en la reconvención planteada, los ciudadanos FÉLIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA y HAMÍLCAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ, conforman un litis consorcio pasivo necesario, y, por esta razón la parte demandada solicitó que se incorporara al ciudadano HAMÍLCAR JOSÉ SANDOVAL RAMÍREZ a la litis como tercero. Observa esta sentenciadora que por auto de fecha 18 de mayo de 2018, este Tribunal admitió la tercería propuesta y suspendió la causa principal por treinta días continuos para practicarse todas las citas y sus contestaciones, señalando expresamente que transcurrido dicho lapso la causa continuaría su curso legal. Mediante auto de fecha 07 de agosto de 2018, se ordenó realizar cómputo del lapso de suspensión, señalando la Secretaria del Tribunal que el mismo había transcurrido desde el 19/05/2018, hasta el 17/06/2018, evidenciando esta sentenciadora que durante dicho tiempo la parte demandada no impulso la citación del tercero, por tal motivo, el Juzgado Cuarto Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Táchira, mediante decisión de fecha 06 de junio de 2019, declaró sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y confirmó el auto de fecha 07 de agosto de 2018, estableciendo que “… el tercero no fue citado por falta de impulso de la parte demandada…” (folio 45 de la segunda pieza).

De esta forma, estima quien juzga que de conformidad con lo previsto en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, los actos procesales deben realizarse en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil y en las demás Leyes, por ello, ante la falta de impulso procesal de la parte demandada reconviniente para lograr la citación del tercero, resulta improcedente su solicitud de suspensión del proceso, en esta etapa, toda vez que no lo hizo en la oportunidad prevista en el artículo 111 de la Ley especial.

Así las cosas y siendo una máxima que para emitir su pronunciamiento los jueces están obligados a analizar los presupuestos para la procedencia de la acción a fin de depurar el proceso, se entra a analizar el cumplimiento de los presupuestos procesales en la presente causa por reconvención, siguiendo el criterio pautado en la Sentencia N° 779, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de abril de 2002, al indicar:

“Al efecto, esta sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa este en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra la aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a al controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíbe expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
…(omissis). Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubieren advertido vicio alguno para la instauración del proceso”. (Subrayado de este Tribunal, sentencia publicada en la Página Web del TSJ).

La jurisprudencia de la casación patria, tiene reconocido que la recta integración del contradictorio de una relación procesal es un asunto que "toca más bien a la naturaleza de la acción, que se vería rechazada por inadmisible". (Sent. 11/03/92. Exp. 91-428).

Respecto con este punto, resaltamos que el maestro Eduardo Couture, en su obra Fundamentos del Derecho Procesal Civil, (942; reimpresión inalterada de la 3ª ed. 1978) Argentina, Ediciones de Palma, Buenos Aires., p. 104), hace un interesante análisis de los presupuestos procesales, distinguiendo entre presupuestos procesales de la acción (strictu sensu), presupuestos procesales de la pretensión, presupuestos de validez del proceso y presupuestos de una sentencia favorable.

Como su nombre lo indica, los presupuestos procesales son aquellos antecedentes necesarios para que el juicio tenga existencia jurídica y validez formal y, entre ellos señala, en primer lugar, la investidura del Juez; es decir, que para que exista un juicio, lo primero que debe existir es un Juez, una persona dotada por el Estado de los poderes necesarios para solucionar la controversia entre las partes con carácter vinculante. Si no existe un Juez, no podrá haber juicio, aunque todos los demás requisitos se cumplan.

En segundo lugar, se exige la capacidad de las partes, ya que un juicio seguido entre dos incapaces tampoco es un juicio. Estos son los presupuestos procesales en sentido estricto, cuya ausencia impide el nacimiento del proceso. Los presupuestos procesales de la pretensión no impiden el nacimiento del juicio, sino la efectividad del derecho y la posibilidad de ejercerlo.

En tercer lugar, los presupuestos de validez del proceso están constituidos por el cumplimiento de las formalidades establecidas en la ley, siempre que su incumplimiento no hubiese sido convalidado por un acto de la parte a quien perjudicaba, en aquellos casos en que la formalidad omitida es susceptible de ser convalidada. Por último, como presupuesto de la sentencia favorable se exige la correcta invocación del derecho y la prueba de los hechos alegados, salvo la aplicación del principio iura novit curia.

En resumen, los presupuestos son circunstancias anteriores a la decisión del juez, sin las cuales éste no puede acoger la demanda o la defensa, y añade: "Y para ello no se requiere alegación de parte, porque no está en las facultades del magistrado atribuirse una competencia que la ley no le ha dado, dotar a los litigantes de una capacidad de la que la ley les ha privado, atribuirles cualidades que no les competen, o acoger pretensiones inadmisibles o dictar sentencias favorables cuando aquellos a quienes benefician no han satisfecho las condiciones requeridas para su emisión." (Obra citada, Tercera edición (póstuma), p.p. 103 y ss.; subrayado del Tribunal)

De modo que, aún cuando el Código de Procedimiento Civil no lo señala expresamente, es obvio que para que la demanda sea declarada con lugar es necesario que el proceso hubiese tenido existencia jurídica y validez formal; es decir, que se hayan verificado los presupuestos procesales, cuya ausencia no sólo puede ser invocada por las partes, sino también por el tribunal oficiosamente. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Así también lo sostiene, el Profesor Giuseppe Chiovenda (Instituciones de Derecho Procesal Civil Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid 1940, Primera Edición, Tomo I), quien señala:
"... pertenece a la función del juez, cuando es requerido por una demanda judicial, averiguar si resulta probada la existencia de una voluntad de ley favorable al actor y el interés en obrar: faltando esas condiciones debe rechazar la demanda, aunque no haya una especial instancia del demandado, y aun así, por ejemplo, el demandado está declarado en rebeldía...". (Subrayado de este Tribunal)
"...la proposición de una acción infundada hace surgir en el demandado la acción para pedir una sentencia desestimatoria que niega la acción respecto a todas sus condiciones: el interés, la cualidad, el derecho; por ejemplo: mientras que el juez encontrando que falta el interés de obrar, debería de oficio limitarse a negar la acción".

Así pues, la falta de cualidad o de interés puede ser declarada por el Juez de oficio, porque dentro de sus deberes está el de pronunciarse sobre tal materia, aún cuando no exista un alegato de parte demandada en tal sentido, incluso en casos de rebeldía o contumacia del demandado.

La falta de legitimación, surgida a raíz de un descuido procesal del actor al no llamar a la parte contra quien, en abstracto, la ley concede la pretensión, o a todos los interesados, cuando de litisconsorcio necesario se trata, es de orden público, y por eso, apta para que el Juez la delate, como materia de previo pronunciamiento al fondo del pleito. Y ello es así y encuentra su justificación en los principios jurídicos de la veracidad de la cosa juzgada y la necesidad de oír y vencer en juicio a aquél que pueda ser condenado, o a quien pudiera afectar directamente los pronunciamientos recaídos. Y ASÍ SE ESTABLECE.

De esta forma concluye quien juzga que es necesario el llamamiento al proceso del verdadero legitimado pasivo o de cuántos se vean o puedan ser afectados por la resolución a dictar; sin que la circunstancia de que el accionante sea árbitro de traer al proceso a las personas que crea conveniente, le pueda relevar hacer emplazar a todas aquellas a las que halla de afectar el pronunciamiento pretendido.

Siendo así, el Tribunal puede de oficio, por constituir un presupuesto procesal necesario a la correcta integración de la relación procesal, sacar a relucir la falta de legitimación, aunque no se haya alegado por las partes, ya que es un asunto donde media el orden público procesal, pues de lo contrario es palmario que no hay relación procesal. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Conviene significar, que la falta de legitimación va encaminada directamente a la naturaleza de la acción, que se vería rechazada por inadmisible si no se atiende correctamente y, siendo, como es, la ausencia de legitimación un elemento necesario para que el Juez penetre en la relación sustancial controvertida, es de donde se orienta la actividad del Juez en esta materia, que le constriñe a revisar la falta de legitimación en la especie, que lo lleva a declarar inadmisible la pretensión deducida.

Como consecuencia de ello, considera quien juzga que la falta de llamamiento al proceso de todas las personas que deben ser sus destinatarios, hace procedente la declaratoria -aún de oficio- de la inadmisibilidad de la acción por no haberse integrado correctamente el contradictorio, concluyendo esta operadora de justicia que en el caso de autos, no se dieron las condiciones necesarias para la constitución de la relación jurídica procesal y que aunque el proceso nació válido se evidenció una falta de cualidad o interés en la parte demandada, toda vez que se corroboró fehacientemente la carencia de los presupuestos procesales de la acción, habida cuenta que no está bien integrado el contradictorio, por lo cual resulta forzoso concluir que la reconvención por Retracto Legal Arrendaticio es INADMISIBLE. Y ASÍ SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad opuesta por la parte demandada reconviniente.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano FELIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-. 18.406.465, domiciliado en el Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, contra los ciudadanos MARIA ANGUSTIAS CELIS VERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-. 9.145.614 y LUIS ADOLFO VELASQUEZ BUSTAMANTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-. 10.147.665, domiciliados en el Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, por DESALOJO DE VIVIENDA.
TERCERO: INADMISIBLE LA RECONVENCIÓN por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por los ciudadanos MARIA ANGUSTIAS CELIS VERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-. 9.145.614 y LUIS ADOLFO VELASQUEZ BUSTAMANTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-. 10.147.665, domiciliados en el Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.
Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal.
La presente decisión se dicta dentro del lapso y de conformidad con lo previsto en la resolución N° 05-2020 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, remítase vía correo electrónico la presente decisión en formato PDF, sin firmas.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los dieciséis días del mes de junio de dos mil veintiuno (2021). Años 211° de la Independencia y 162° de la Federación.

EL SUSCRITO SECRETARIO TEMPORAL DEL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN LOS ARTÍCULOS 111 Y 112 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, CERTIFICA: QUE LAS PRESENTES COPIAS SON TRASLADO FIEL Y EXACTO DE LOS DOCUMENTOS QUE CURSAN EN EL EXPEDIENTE CIVIL N° 20115/2018 EN EL CUAL EL CIUDADANO FELIX WIRMAN SANDOVAL PEREIRA DEMANDA A LOS CIUDADANOS MARIA ANGUSTIAS CELIS VERA Y LUIS ADOLFO VELASQUEZ BUSTAMANTE POR DESALOJO DE VIVIENDA.

ABG. LUIS SEBASTIAN MENDEZ
SECRETARIO TEMPORAL