REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
210° y 161°
EXPEDIENTE N° 20201-2018
PARTE DEMANDANTE: La ciudadana ANGELA EDDY SÁNCHEZ MEJIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 5.656.994, de este domicilio, en su carácter de PROPIETARIA Y ARRENDADORA.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas Nilda del Carmen Segovia Rosas y Doris Esperanza Escalante Moreno, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 26.187 y 26.163 en su orden.
PARTE DEMANDADA: La ciudadana YAJAIRA DEL ROSARIO MARTÍNEZ DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 6.353.041 y domiciliada en el Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIA.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado JORGE ISAAC JAIMES LARROTA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 112.806.
MOTIVO: DESALOJO DE OFICINA.
PARTE NARRATIVA
El presente procedimiento inició mediante libelo de demanda presentado en fecha 19/11/2018 y sus recaudos consignados en fecha 12/12/2018, por la ciudadana ANGELA EDDY SÁNCHEZ MEJIAS, asistida por la abogada NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS, contra la ciudadana YAJAIRA DEL ROSARIO MARTÍNEZ DÍAZ, por DESALOJO DE OFICINA. Riela del folio 1 al 3 y sus anexos del folio 4 al 24.
Por auto de fecha 14 de diciembre de 2018, este Tribunal admite la demanda y ordena la citación de la parte demandada. (F. 25).
En fecha 09 de enero de 2019, las abogadas Nilda del Carmen Segovia Rosas y Doris Esperanza Escalante Moreno, actuando con el carácter de apoderadas de la parte actora, presentan escrito por el cual reforman la demanda, riela del folio 26 al 30 y los anexos del folio 31 al 38.
Por auto de fecha 25 de enero de 2019, este Tribunal admite la reforma de la demanda y ordena la citación de la parte demandada. (F. 39).
En diligencia de fecha 12 de febrero de 2019, el Alguacil del Tribunal informó que la parte actora le suministró los fotostatos para la elaboración de la correspondiente compulsa de citación. (Vuelto del folio 39).
En diligencia de fecha 07 de marzo de 2019, el Alguacil informó que no le fue posible lograr la citación de la ciudadana YAJAIRA DEL ROSARIO MARTÍNEZ DÍAZ (F. 40).
En diligencia de fecha 25 de marzo de 2019, la abogada Nilda Segovia Rosas, apoderada de la parte demandante, solicitó que se librara cartel de citación a la parte demandada. (F. 42).
En auto de fecha 12 de abril de 2019, el Tribunal acordó citar por medio de cartel a la ciudadana Yajaira del Rosario Martínez Díaz, en la misma fecha se libró cartel acordado. (F. 43).
En diligencia de fecha 23 de abril de 2019, la abogada Nilda Segovia Rosas, apoderada de la parte demandante, informo que recibió cartel de citación de la parte demandada acordado en el auto de fecha 12/04/2019. (Vuelto del F. 44).
En diligencia de fecha 09 de mayo de 2019, la abogada Nilda Segovia Rosas, apoderada de la parte demandante, consignó cartel de citación publicado en los diarios correspondientes. (F. 45).
En auto de fecha 09 de mayo de 2019, el tribunal acordó agregar las páginas consignadas del diario la nación y los andes donde aparece publicado el cartel de citación de la parte demandada. (Vuelto del F. 45 y 46).
En diligencia de fecha 27 de mayo de 2019, la Secretaria Temporal informó que se trasladó para fijar el respectivo cartel de la parte demandada. (Vuelto del F. 46).
En diligencia de fecha 18 de junio de 2019, las abogadas Nilda Segovia y Doris Escalante, solicitaron defensor Ad-Litem para la parte demandada. (F. 47).
En auto de fecha 04 de julio de 2019, el Tribunal designó a la abogada Zuleika Coromoto Hung Fuenmayor, como defensor ad-litem de la ciudadana Yajaira del Rosario Martínez Díaz, parte demandada. (F. 48).
En diligencia de fecha 16 de julio de 2019, el alguacil del tribunal consignó boleta de notificación debidamente firmada por la abogada Zuleika Hung. (Vuelto del F. 49).
En fecha 18 de julio de 2019, se llevó a cabo el acto de juramentación del defensor Ad-litem de la parte demandada, donde estuvo presente la abogada Zuleika Hung. (F. 50).
En diligencia de fecha 25 de julio de 2019, el Alguacil del Tribunal informó que la parte actora le suministró los fotostatos para la elaboración de la compulsa. (Vuelto del F. 50).
En auto de fecha 08 de octubre de 2019, se declaró nulo y sin efecto legal la citación practicada a la parte demandada en la persona de la Defensora Ad-Litem. (F. 52).
En diligencia de fecha 14 de octubre de 2019, el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación que le fue firmado por la defensora ad-litem abogada Zuleika Hung. (Vuelto del F. 53).
En diligencia de fecha 14 de octubre de 2019, el abogado Jorge Jaimes, consignó poder que le fue conferido por la ciudadana Yajaira Martínez. (F. 54). Recaudos anexos rielan del folio 55 al 57.
En fecha 16 de octubre de 2019, fue consignado escrito de contestación de la demanda, por el abogado Jorge Jaimes, apoderado de la parte demandada. (F. 58 al 62).
En fecha 21 de octubre de 2019, fue presentado escrito de contradicción de las cuestiones previas, consignado por la abogada Nilda Segovia, apoderada de la parte actora. (F. 63 al 67).
En fecha 23 de octubre de 2019, fue consignado escrito de pruebas por la abogada Nilda Segovia, apoderada de la parte actora. (F. 68 al 75).
En auto de fecha 24 de octubre de 2019, se agregaron y se admitieron las pruebas de la abogada Nilda del Carmen Segovia Rosas. (F. 76).
En fecha 25 de octubre de 2019, fue presentado escrito de pruebas por el abogado Jorge Jaimes Larrota, apoderado de la parte demandada. (F. 79 al 110).
En auto de fecha 25 de octubre de 2019, se agregaron y se admitieron las pruebas presentadas por el abogado Jorge Jaimes. (F. 111).
En fecha 29 de octubre de 2019, fue presentada solicitud de prórroga del lapso probatorio, por el Abogado Jorge Larrota, apoderado de la parte demandada. (F. 114).
En auto de fecha 30 de octubre de 2019, se defirió la inspección judicial que estaba pautada para esta fecha y se fijó nueva oportunidad para el día 01 de noviembre de 2019. (F. 115).
En fecha 31 de octubre de 2019, se recibió comunicación procedente del Condominio Comercial del Paseo la Villa. (F. 116).
En fecha 01 de noviembre de 2019, fue presentado escrito de pruebas por la abogada Nilda Segovia, apoderada de la parte actora. (F. 117).
En diligencia de fecha 01 de noviembre de 2019, la abogada Nilda Segovia, apoderada de la parte actora, solicitó que se prolongue el lapso probatorio del presente juicio. (F. 118).
En fecha 01 de noviembre de 2019, fue presentado escrito de pruebas, consignado por el abogado Jorge Jaimes, apoderado de la parte demandada. (F. 119 al 125).
En auto de fecha 01 de noviembre de 2019, se acordó prorrogar el lapso probatorio a los fines de evacuar las pruebas legalmente promovidas. (F. 126 al 128).
En auto de fecha 01 de noviembre de 2019, se acordó agregar y admitir las pruebas promovidas por la abogada Nilda Segovia, apoderada de la parte actora. (F. 129).
En fecha 01 de noviembre de 2019, se recibió comunicación número 446-2019, procedente del Banco BOD. (F. 131 al 136).
En fecha 05 de noviembre de 2019, se difirió la inspección judicial que estaba pautada para esta fecha y se fijó nueva oportunidad. (F. 137).
En fecha 08 de noviembre de 2019, se llevó a cabo la inspección judicial promovida por la parte actora. (F. 138).
En fecha 08 de noviembre de 2019, se llevó a cabo la inspección judicial promovida por la parte demandada. (F. 139).
En diligencia de fecha 19 de diciembre de 2019, de la abogada Nilda Segovia solicita que se dicte sentencia. (F. 140).
En diligencia de fecha 29 de enero de 2020, de la abogada Nilda Segovia, solicita que se dicte sentencia. (F. 141).
En fecha 31 de enero de 2020, se recibió comunicación número 451-2019, procedente del Banco BOD. (F. 142 al 144).
En fecha 07 de octubre de 2020, fue presentada diligencia por la abogada Nilda Segovia Rosas, solicita abocamiento de la juez. (F. 146).
En auto fecha 22 de octubre de 2020, la juez provisoria se abocó al conocimiento de la presente causa y se libraron boletas. (F. 147).
En fecha 17 de noviembre de 2020, la abogada Nilda Segovia, indicó los correos y números de teléfono. (F. 148).
En fecha 18 de noviembre de 2020, la abogada Maria Arenales, Secretaria del Tribunal, dejó constancia de la notificación electrónica en los correos jorgeisaccjaimeslarrota@gmail.com y nildasegovia1604@gmail.com . (F. 148 vuelto).
PARTE MOTIVA
ESTANDO PARA DECIDIR, SE OBSERVA:
I. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
La controversia se plantea en torno a la resolución del contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 22 de julio de 2004, inserto con el N° 10, Tomo 188 de los Libros de Autenticaciones, por el cual, la ciudadana ANGELA EDDY SÁNCHEZ MEJIAS, dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad consistente en un local comercial distinguido con la nomenclatura A3-05, ubicado en la planta baja del Edificio A, Centro Comercial Paseo La Villa, Avenida Guayana, conforme consta en el documento registrado ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira de fecha 10 de marzo de 2003, anotado bajo el N° 33, Tomo 012, protocolo 01, 1er trimestre del año 2003, a la ciudadana YAJAIRA DEL ROSARIO MARTÍNEZ DÍAZ, para ser destinado única y exclusivamente para oficina, no pudiendo dar otro uso sin el consentimiento escrito de la arrendadora, conforme se desprende de la cláusula quinta, conviniendo las partes en la cláusula segunda, que el lapso de duración del contrato sería de seis meses, a partir del 03 de marzo de 2004, prorrogable siempre y cuando la arrendataria cumpliera con las obligaciones asumidas en el contrato y a voluntad de la arrendadora; con un canon de arrendamiento de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000, 00) mensuales de la época, pagaderos por mensualidades anticipadas, en el domicilio de la arrendadora, dentro de los cinco días siguientes a su vencimiento; conviniendo igualmente las partes en que todos los servicios públicos correrían por la única cuenta de la arrendataria, así como también el pago de condominio.
Afirma la parte accionante que notificó a la arrendataria ciudadana Yajaira del Rosario Martínez Díaz, su voluntad de no renovar el contrato como se evidencia en el expediente N° 914/18 de fecha 29 de junio de 2018 de la nomenclatura del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, razón por la cual, al término del contrato dio inicio la prorroga legal y en su dicho, al finalizar dicho plazo debería proceder a la entrega del inmueble completamente desocupado de bienes y personas.
Aduce igualmente que en se le notificó a la demandada que al inicio de la prórroga legal el nuevo canon sería la suma de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES SOBERANOS (BsS. 1.200,00), expresándole de manera directa e inequívoca la voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y, como consecuencia de tal manifestación de voluntad de no prorrogar el contrato, de conformidad a lo dispuesto en el articulo 38 literal “B”, de la Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal iniciaba el día 03 de agosto de 2018, sin que hasta la fecha la arrendataria haya realizado pago alguno por la suma de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES SOBERANOS (BsS. 1.200,00), razón por la cual, a su decir, por haber acumulado un atraso en el pago de un canon de arrendamiento se dará por vencido el término acordado, perdiendo el derecho a la prórroga legal dando lugar a la resolución del contrato, el pago de la suma de Bs. 3.600,00 por mensualidades anticipadas y ahora vencidas, la suma de Bs. 1.162,19, correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2018, la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y bienes y solvente en el pago de los servicios públicos y la cancelación de la suma de Bs. 1.200,00, como indemnización de daños y perjucios por el goce y disfrute del local arrendado hasta la entrega definitiva del inmeuble. Fundamenta su acción en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1549 del Código Civil y artículos 34 literal a y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al contestar la demanda, la representación judicial de la parte demandada en primer lugar alegó la inadmisibilidad de la acción bajo los siguientes supuestos: a) Afirma que de la cláusula segunda del contrato se desprende que se convino un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con una duración de seis meses, contados a partir del 03 de marzo de 2004, hasta el 03 de septiembre de 2004, prorrogable convencionalmente por periodos del mismo tiempo, siempre y cuando su representada manifestara su voluntad por escrito de renovarlo, con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato; por lo que en su dicho, al no constar que su representada manifestará su voluntad de renovar el contrato por escrito, éste se prorrogó legalmente conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el lapso máximo de seis meses finalizando el 03 de marzo de 2005, fecha desde la cual afirma que su representada ha continuado ocupando el inmueble arrendado sin oposición de la propietaria arrendadora, operando así la tácita reconducción y conversión del contrato a tiempo indeterminado hasta la fecha, por ello, alega que la notificación judicial de julio de 2018, es extemporánea; y b) Arguye que al ser el contrato a tiempo indeterminado la acción de resolución de contrato es inadmisible, ya que en su dicho, solo procede en contratos a tiempo determinado y la acción de desalojo es para los contratos a tiempo indeterminado conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a cuyos efectos cita sentencia dictada por la Sala Constitucional en fecha 07 de marzo de 2007. En otro particular, contestó la demanda argumentando: 1) Rechazó el canon de arrendamiento en la suma de Bs. 120.000.000,00, a razón de la notificación que practicó la parte actora en junio de 2018, argumentando que el canon no puede ser aumentado unilateralmente por la arrendadora, ya que está prohibido, no ocurrió de común acuerdo y la última fijación fue conforme a resolución de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal N° 156 de fecha 28 de febrero de 2012 que dispuso el canon en Bs. 1.139,68. 2) Rechazó que adeude el canon de arrendamiento desde agosto de 2018, aduciendo que siempre lo ha cancelado en la cuenta bancaria de la arrendadora. 3) rechazó que adeude la suma de Bs. 1162,19 por concepto de condominio. 4) Alegó la inepta acumulación de pretensiones conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la petición de resolución y la petición de pago del canon de arrendamiento son incompatibles, lo cual hace inadmisible la acción por disposición expresa de la Ley, solicitando se declare sin lugar la demanda.
II.- PUNTO PREVIO:
“DE LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCION”
La representación judicial de la parte demandada al contestar la demanda alegó la inadmisibilidad de la acción bajo los siguientes supuestos:
A.- TACITA RECONVENCIÓN Y CONVERSION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO:
Afirma la parte demandada, que de la cláusula segunda del contrato se desprende que se convino un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con una duración de seis meses contados a partir del 03 de marzo de 2004, hasta el 03 de septiembre de 2004, prorrogable convencionalmente por periodos del mismo tiempo, siempre y cuando su representada manifestara su voluntad por escrito de renovarlo, con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato.
Señala igualmente, que al no constar que su representada manifestará su voluntad de renovar el contrato por escrito, éste se prorrogó legalmente conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el lapso máximo de seis meses finalizando el 03 de marzo de 2005, fecha desde la que afirma que su representada ha continuado ocupando el inmueble arrendado sin oposición de la propietaria arrendadora, operando así la tácita reconducción y conversión del contrato a tiempo indeterminado hasta la fecha, considerando que la notificación judicial de julio de 2018, es extemporánea.
Para resolver este argumento, procede esta sentenciadora a valorar el contrato de arrendamiento que riela inserto en copia simple del folio 8 al 10 y del folio 14 al 15, se trata de un instrumento autenticado que no fue desconocido expresamente por la contraparte en su oportunidad, se valora de acuerdo con lo pautado en los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se evidencia la relación arrendaticia entre las partes mediante un contrato autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, inserto bajo el Nº 10, tomo 188, de fecha 22 de julio de 2004, del cual entre otras cosas, se desprende que el lapso de duración del contrato es de seis (6) meses contados a partir del 03 de marzo de 2004 y para su renovación la ARRENDATARIA debía notificar su voluntad por escrito a la ARRENDADORA, en un lapso de treinta (30) días antes del vencimiento. También consta que en caso de que la ARRENDATARIA no participara el aviso de voluntad de prórroga, se entendería que asumía la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a cuyo caso se tomaría dicho plazo como cumplido en la relación arrendataria, y así quedó plasmado en la cláusula SEGUNDA.
Alega la parte accionante que notificó a la arrendataria ciudadana Yajaira del Rosario Martínez Díaz, su voluntad de no renovar el contrato como se evidencia en el expediente N° 914/18 de fecha 29 de junio de 2018 de la nomenclatura del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, solicitud que riela inserta del folio 11 al 23 en original y quien juzga la valora de acuerdo con lo pautado en el artículo 1.357 y 1360 del Código Civil, de dichas actuaciones se desprende que en fecha 29 de julio de 2018, el Juzgado de Municipio indicado ordenó la notificación de la ciudadana YAJAIRA DEL ROSARIO MARTINEZ DIAZ. Consta que al vuelto del folio 22 que el Alguacil del Tribunal de Municipio en fecha 03 de julio de 2018, informó que se trasladó para lograr la notificación de la ciudadana YAJAIRA DEL ROSARIO MARTINEZ DIAZ, quien se negó a firmar la boleta de notificación y le fue dejada la copia de la misma.
Al revisar detenidamente la boleta librada se observa que tenía por finalidad notificar a la arrendataria: “Que no se renovará el contrato de arrendamiento, lo cual a la fecha de terminación 03 de agosto de 2018, dará inicio a la PRORROGA LEGAL, y al término de ésta deberá proceder a la entrega del local arrendado completamente desocupadote bienes, enseres y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia…”
En relación con dicha notificación la parte demandada alegó que es extemporánea ya que el contrato de arrendamiento había pasado a tiempo indeterminado.
Dentro de este marco, se percata esta juzgadora que en la cláusula SEGUNDA del contrato, las partes establecieron un lapso de duración de seis (6) meses contados a partir del 03 de marzo de 2004, conviniendo que para su renovación la ARRENDATARIA debía notificar su voluntad por escrito a la ARRENDADORA, en un lapso de treinta (30) días antes del vencimiento. También pactaron que en caso de que la ARRENDATARIA no participara el aviso de voluntad de prórroga, se entendería que asumía la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En relación con ello, estima quien juzga que de acuerdo con la cláusula SEGUNDA, el contrato venció el día 03 de septiembre de 2004 y para su renovación la ARRENDATARIA tenía la obligación de notificar su voluntad de renovarlo por escrito a la ARRENDADORA, en un lapso de treinta (30) días antes del vencimiento, lo cual no consta en las actas procesales. De tal manera que, ante la inactividad de la ARRENDATARIA en notificar su voluntar de prorrogar el contrato, a partir del día 03 de septiembre de 2004 inició el lapso de prórroga legal establecido en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto – Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”.
En concordancia con lo anterior, el artículo 1600 del Código Civil, prevé:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en
posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla
por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” (Subrayado del Tribunal)
Por su parte el artículo 1614 eiusdem establece:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá
como en los que se hacen sin tiempo determinado.” (Subrayado del Tribunal)
Ésta última norma contempla lo que se conoce jurídicamente como tácita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento y debe entenderse como la conversión del contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de tiempo y como explica el Doctor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, al considerar la tácita reconducción en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado con duración concluida, deben cumplirse una serie de circunstancia las cuales deben ser: “…(i) Un Contrato por tiempo determinado con duración concluida; (ii) Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador; y (iii) el vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo determinado…”. (Cid. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, volumen 1, Pág. 294 y SS)
En este orden de ideas, procede esta sentenciadora a verificar si en el asunto sub examine se pueden verificar los requisitos de procedencia de la tácita reconducción y al efecto se tiene que: 1) Conforme a la cláusula segunda, el contrato fue celebrado a tiempo determinado con una duración de seis meses, que iniciaron el 03 de marzo de 2004 y finalizaron el 03 de septiembre de 2004. 2) Finalizado el lapso indicado, ante la inactividad de las partes en ejecutar la notificación de la renovación del contrato, conforme lo pactaron en la cláusula segunda (con 30 días de anticipación), a partir del 03 de septiembre de 2004 operó la prórroga legal prevista en el literal a) del artículo 38 de la Ley especial, que finalizó el 03 de marzo de 2005. 3) Desde el 03 de marzo de 2005, la ciudadana YAJAIRA DEL ROSARIO MARTINEZ DIAZ, continuó ocupando el inmueble arrendado sin objeción de la arrendadora ANGELA EDDY SANCHEZ MEJIAS, toda vez que es hasta el 27 de junio de 2018, cuando esta ciudadana introduce a distribución la solicitud de notificación judicial para dar por concluida la relación arrendaticia y en fecha 03 de julio de 2018, es que se efectuó dicha notificación, vale decir, ocho (8) años después de vencida la prórroga legal.
De acuerdo con lo señalado, resulta forzoso para esta sentenciadora concluir que desde el 03 de marzo de 2005, a consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, operó la tácita reconducción debido a la inactividad de la arrendadora que no se opuso a que la arrendataria continuara ocupando el inmueble luego de concluido su término de duración, tal como lo disponen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, resultando extemporánea la notificación judicial efectuada por la parte actora con la finalidad dar por concluida la relación arrendaticia, en fecha 03 de julio de 2018, ante el Juzgado de Municipio. Y ASÍ SE ESTABLECE.
b) PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA: Arguye la demandada, que una vez determinada la naturaleza temporal del contrato que es a tiempo indeterminado, la acción de resolución de contrato es inadmisible, ya que en su dicho, sólo procede en contratos a tiempo determinado y la acción de desalojo es para los contratos a tiempo indeterminado conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a cuyos efectos cita sentencia dictada por la Sala Constitucional en fecha 07 de marzo de 2007.
Establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.” (Subrayado del Tribunal)
Al respecto, el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señala textualmente lo siguiente:
"Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(...)
“…La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda...”.
Para determinar la procedencia de la cuestión bajo análisis, esta Juzgadora considera necesario citar el criterio jurisprudencial sentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 25 de junio de 2002, sentencia Nº 885, en la que se señaló:
“...entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda.
En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá –sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (…).
De lo antes transcrito, se desprende que existirá una prohibición de ley de admitir la acción propuesta, cuando aparezca en forma clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción y de igual forma, la misma no puede derivarse de la jurisprudencia, de principios doctrinarios ni de analogías, sino de una disposición legal expresa; ...” (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, subrayado del Tribunal).
Al amparo de dicho criterio, se percata esta sentenciadora que la acción interpuesta se encuentra fundamentada en los artículos 1159, 1160, 1167 y 1549 del Código Civil y el artículo 34 literal a) y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando la parte actora al resolución del contrato de arrendamiento.
En el caso de autos, conforme se analizó en el punto anterior operó la tácita reconducción conforme lo disponen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, de manera que a partir del 03 de marzo de 2005, la temporalidad del contrato de arrendamiento cambió y, de ser un contrato por un tiempo determinado, paso a ser un contrato sin determinación de tiempo. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, los juicios por resolución de contrato de arrendamiento, se encuadran en un tipo de acción que corresponde a contratos a tiempo determinado y debido al incumplimiento de alguna de las partes; para reforzar lo anterior, resulta oportuno citar a la jurista IRAIDA ESTHER ORTEGA, quien en un análisis del Código Civil enumera los requisitos que debe cumplir la acción resolutoria en materia de arrendamientos, textualmente indica:
“Para que proceda la acción resolutoria, … se deben cumplir con los siguientes requisitos:
1. Debe ser contrato bilateral.
2. Debe ser a tiempo determinado.
3. Debe haber incumplimiento…
4. El incumplimiento debe derivar de una de las partes…”. (Problemática de los juicios de resolución, cumplimiento y desalojo en los Contratos de Arrendamiento, editorial Livrosca, página 48)
En consonancia con lo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 67, dictada en fecha 20.07.2001, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 2001-118, caso: Sociedad Venezolana de la Cruz Roja, Seccional Miranda, contra Centro Médico de Los Teques S.R.L., puntualizó lo siguiente:
“…El distinto régimen a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato…”. (Sentencia publicada en la Página Web del Tribunal Supremo de Justicia)
En este orden de ideas, cabe señalar que las normas inquilinarias son de orden público, por lo cual el Juez que conoce de un juicio de resolución o cumplimiento de contrato debe analizar con preferencia la naturaleza del mismo, vale decir, si es por tiempo determinado o indeterminado, y en el presente caso, quedó demostrado que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción del mismo; en consecuencia, si la arrendadora persigue el pago de los cánones de arrendamiento insolutos debió utilizar la vía procedimental prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la acción ordinaria de resolución de contrato.
A la luz de lo expuesto, si bien es cierto que no existe una prohibición legal expresa que imposibilite el ejercicio de la presente acción de resolución; es aún más cierto que de acuerdo con lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los contratos a tiempo indeterminado la acción procedente es la de Desalojo conforme a las causales impuestas por el legislador, resultando forzoso declarar que es inadmisible la acción por resolución de contrato de arrendamiento interpuesta. Y ASÍ SE DECLARA.
En razón de este pronunciamiento, este tribunal se abstiene de pronunciarse sobre los demás alegatos, por no ser necesario.
PARTE DISPOSITIVA
Por lo razonamientos expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, ACTUANDO EN SEDE CIVIL, DECLARA:
ÚNICO: INADMISIBLE la demanda interpuesta por La ciudadana ANGELA EDDY SÁNCHEZ MEJIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 5.656.994, de este domicilio, en su carácter de PROPIETARIA Y ARRENDADORA, contra la ciudadana YAJAIRA DEL ROSARIO MARTÍNEZ DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.- 6.353.041 y domiciliada en el Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIO; por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
A tenor de lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
De conformidad con lo señalado en el artículo 251 eiusdem, notifíquese a las partes y a los fines de dar cumplimiento con lo previsto en la Resolución Nº 5 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se ordena la notificación en el correo electrónico de los abogados NILDA SEGOVIA ROSAS y JORGE ISACC JAIMES LARROTA .
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de estado Táchira, en San Cristóbal a los veintiséis (26) días del mes de enero del año dos mil veintiuno (2021). Años 210° de la Independencia y 161° de la Federación.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:00 p.m., se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal y remitió en formato pdf a los correos electrónicos de los abogados NILDA SEGOVIA ROSAS y JORGE ISACC JAIMES LARROTA . La Jueza Provisoria (Fdo) Maurima Molina Colmenares. El Secretario Temporal, (Fdo) Luis Sebastián Méndez Maldonado. Esta el sello del Tribunal. La Suscrita Secretaria del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de conformidad con lo establecido en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, certifica la exactitud de la anterior copia por ser fiel traslado de su original que se encuentra en el expediente civil N° 20201 en el cual ANGELA EDDY SANCHEZ MEJIAS demanda a YAJAIRA DEL ROSARIO MARTINEZ DIAZ por resolución de contrato de arrendamiento
LUIS SEBASTIAN MENDEZ MALDONADO
SECRETARIO TEMPORAL
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