TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Cristóbal, ocho (8) de diciembre del año dos mil veintiuno (2021).
211º Y 162º
Recibido por distribución, el presente expediente N° 7838 procedente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con oficio Nº 3180-259 de fecha 25 de noviembre de 2021, por declinatoria de competencia, en razón de la cuantía, constante de veintiocho (28) folios útiles. Inventaríese, désele entrada y el curso de Ley correspondiente.
Previo a su admisión este Tribunal estima oportuno realizar las siguientes consideraciones:
Se percata esta administradora de justicia que la demanda que da origen a la presente causa, fue interpuesta por la ciudadana Jonny Tivizzay Márquez Muñoz, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-5.021.860, asistida por el abogado Freddy Alfredo Sayago Chacón, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 246.571, contra el ciudadano Herman Elicer Colmenares Bastidas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-26.862.390 por Desalojo de Local Comercial.
Manifiesta la demandante, que es propietaria de un inmueble destinado para local comercial, ubicado en la Guayana entre carreras 11 y 12, diagonal al antiguo Cinelandia, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, según consta en documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, en fecha 03 de enero de 2005, quedando inscrito bajo la matricula 2005-LRI-T01-02, comprendido dentro los siguientes linderos: NORTE: Con mejoras que son o fueron de la Sucesión de Zambrano Castro, mide dieciocho metros (18 Mts); SUR: Con Pasaje Guayana, mide dieciocho metros (18 Mts); ESTE: Con mejoras que son o fueron de José Ramón Chacón, mide doce metros con setenta centímetros (12,70 Mts) y OESTE: Con mejoras que son o fueron de Josefa Morales, mide doce metros con setenta centímetros (12,70 Mts), que le arrendó al hoy demandado, a través de un contrato de arrendamiento verbal desde el año 2005, para ser destinado por el arrendatario exclusivamente como local comercial signado con el N° 43. Alega igualmente que se habilitó un espacio donde funcionaba una boutique de ropa para damas y dicho espacio el demandado lo habilito para cambiarle su uso a vivienda.
Aduce que el canon mensual de arrendamiento se estableció en la cantidad de seiscientos bolívares (BS. 600,00), que el arrendatario pagaría puntualmente por mensualidades vencida de cada mes y el plazo de duración del presente contrato se estableció por un año contado a partir del 15 de abril de 2001, vencido el plazo y si ninguna de las partes hubiera dado por escrito su voluntad con un mes de anticipación por lo menos se consideraría prolongado por igual el periodo de tiempo.
Afirma que el arrendatario, dejó claro que recibió el inmueble arrendado y sus instalaciones en perfecto estado de limpieza y funcionamiento, y por lo tanto se obligó a devolverlo en la misma forma que lo recibió y que no podía realizar en los inmuebles arrendados ningún tipo de reformas, bienhechurias, trabajos, etc., sin el consentimiento escrito del arrendador. El arrendatario se comprometió a no subarrendar, ceder, traspasar, ni total, ni parcialmente el inmueble arrendado sin la autorización escrita del arrendador para ellos. Que el incumplimiento por parte del arrendatario haría que el presente contrato quedaría rescindido y los gastos de cualquier tipo a que diera lugar dicho incumplimiento será responsabilidad del arrendatario, así como los cánones de arrendamiento, dejando claro que desde el año 2005 no volvió a pagar ningún canon de arrendamiento y el arrendatario pretende adueñarse del inmueble de su propiedad, alejando que es el propietario del inmueble porque ya tiene más de 20 años como inquilino.
Alega que demanda el desalojo del inmueble, por falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el 03 de enero del año 2005, por el deterioro del local comercial, el cambio del uso a vivienda y los daños y perjuicios ocasionados a su persona, equivalentes a los años que tiene el arrendatario sin pagar los cánones de arrendamiento.
Fundamenta la demanda en el artículo 34 B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.113, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271 y 1.273 del Código de Procedimiento Civil.
Estima la demanda en la cantidad de cuatro mil novecientos cincuenta y cinco bolívares con sesenta céntimos (BS. 4.955,60), equivalentes a veinte (20) petros.
De las actuaciones anteriormente relacionadas aprecia esta sentenciadora que la parte actora demanda el desalojo de un inmueble destinado para local comercial, sin embargo, en el petitorio afirma que una de las causales de procedencia es “el cambio del uso a vivienda”.
En virtud de ello, fue consignada una inspección judicial realizada ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, actuación en la que se dejó constancia de la existencia dentro del inmueble de enseres propios del hogar, así como de elementos de trabajo propios de una zapatería, asimismo, dejó constancia el juez de municipio de que el inmueble es de uso comercial. No obstante lo anterior, observa esta administradora de justicia que de las reproducciones fotográficas que acompañan el acta de inspección judicial, no se constata que en el inmueble se realicen actividades propias del comercio, sino que se verifica claramente que dentro del inmueble solo se encuentran enseres propios del hogar y ante la presencia de un contrato verbal, esta juzgadora arriba a la conclusión de que el inmueble propiedad de la demandante no está destinado al uso comercial, toda vez que está siendo utilizado como vivienda. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Así las cosas, considera esta juzgadora necesario puntualizar que precisamente la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece en los artículos 94 y 96 un procedimiento previo a las demandas derivadas de una relación arrendaticia cuyo objeto sean inmuebles destinados a vivienda, señalando lo siguiente:

Artículo 94: Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. (Destacado del Tribunal)

Artículo 96: Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.

En la norma transcrita se estableció expresamente la obligación de agotar el procedimiento administrativo ante la Superintendecia Nacional de Arrendamiento de Vivienda previo a la interposición de las demandas derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, incluyendo dentro de ellas los desalojos, cuyo incumplimiento constituye un óbice procesal para la admisión de la demanda cuando la parte actora no acredita junto con el libelo de demanda haber dado cumplimiento al aludido procedimiento previsto en los Artículos 7 al 10 del Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
En relación con este tema, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de octubre de 2020, dictó decisión en la que establece el siguiente criterio:

“…En igual sentido, ante la circunstancia particular del Estado de Alarma en referencia, el Ejecutivo Nacional ha establecido mediante Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, lo siguiente:
…
Del análisis del anterior Decreto, específicamente en sus artículos 1 y 2, respectivamente, se desprende que tanto en materia de arrendamiento de vivienda como en inmuebles de uso comercial quedó suspendido por seis (6) meses, contados a partir del 2 de septiembre 2020, el pago de cánones de arrendamiento.
Y adicionalmente, se suspendieron las causales de desalojo establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, así como la del literal a del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, quedando en vigencia el resto del ordenamiento jurídico en ambos casos y en especial lo relativo al agotamiento de la vía administrativa previa que debe seguirse antes de iniciar acciones judiciales que comporten desalojo o desposesión en materia de vivienda y, en caso de aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles en los arrendamientos de uso comercial, así como la suspensión en éstos últimos del decreto de medidas cautelares en procedimientos judiciales en curso, hasta tanto se agote la vía administrativa previa prevista en la disposición transitoria tercera de la Ley Especial, por tanto esta Sala deberá establecer en la parte dispositiva de la presente decisión con carácter vinculante, la suspensión de las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma establecido mediante Decreto Presidencial No. 4.160 , publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y sus sucesivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial…” (Subrayado del Tribunal; sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia)

Ahora bien, en el caso de autos de la revisión exhaustiva de los recaudos que fueron acompañados junto con el libelo de demanda no se evidencia que la parte actora efectivamente haya acreditado que dio cumplimiento al referido procedimiento administrativo, el cual debió agotar previamente a la interposición de la demanda. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Asimismo, se observa que la demanda fue fundamentada en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, no siendo aplicable al presente caso, ya que en los términos demandados lo procedente era demandar conforme lo establecido en el Artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo previsto en el Artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente observa este Tribunal que la parte actora no dio cumplimiento a la Resolución N° 006 emanada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152 de fecha 02 de abril del 2009, al no estimar la demanda en bolívares y su equivalente en unidades tributarias.
Dentro de este marco, observa esta Juzgadora que si bien la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República ha sentado criterio en el sentido de garantizar el principio pro accione que favorece el acceso a la justicia y el ejercicio de la acción, como parte del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva. No obstante, también ha indicado que ante la existencia de una causal de inadmisibilidad, es decir, de un impedimento para admitir una demanda, el juez tiene la obligación de declarar la inadmisibilidad como parte del debido proceso en cualquier estado y grado de la causa en que se percate de ello. Así en sentencia N° 230 de fecha 13 de abril de 2010, la Sala Constitucional señaló lo siguiente:
“… Inicialmente, debe esta Sala advertir, por una parte, que no es posible para el juzgador, ante la existencia de una causal de inadmisibilidad, es decir, de un impedimento para admitir una demanda, abstenerse de declararla y continuar conociendo de la causa, con el propósito de ofrecer supuestas garantías que lejos de ser tales, provoca un desconcierto, pues, le conduce a conceder ventajas al accionante, viola el derecho a la defensa de terceros involucrados, subvierte el proceso, y pone en peligro otras garantías como el debido proceso y la seguridad jurídica.
Así las cosas, si la acción es inadmisible, por no cumplir con los requisitos legales que permiten su tramitación, es deber ineludible para el juez decretarlo, pues de lo contrario se proseguiría con un proceso infestado con incidencia directa en el orden procesal, que desde luego altera el orden público. (Destacados del Tribunal, sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente N° 09-0710)

Conforme a lo expuesto, esta sentenciadora al advertir que la demanda que dio origen a la presente causa no cumple con el requisito de haber agotado en forma previa a la instancia judicial el procedimiento administrativo ante la Superintendecia Nacional de Arrendamiento de Vivienda debe forzosamente declarar inadmisible la misma a tenor de lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a lo establecido en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, normas que son de orden público tal como lo señala el Artículo 6 de la mencionada ley. Así se decide.
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Tercero en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE LA DEMANDA interpuesta por la ciudadana Jonny Tivizzay Márquez Muñoz, contra el ciudadano Herman Elicer Colmenares Bastidas, por Desalojo de Local Comercial. ABG. MAURIMA MOLINA COLMENARES Jueza ABG. LUIS SEBASTIÁN MÉNDEZ. Secretario Temporal (Esta el Sello del Tribunal). Siendo las 02:00 de la tarde se dictó y publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal. Se remitió a los correos electrónicos: jonnytvivi@gmail.com y fredjho_1980@hotmail.com, de conformidad con lo establecido en la Resolución 005-2020 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Exp. 20548/2021 MCMC/sr EL SUSCRITO SECRETARIO TEMPORAL DEL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 111 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, CERTIFICA: QUE LA PRESENTE COPIA ES TRASLADO FIEL Y EXACTO DE SU ORIGINAL EL CUAL CURSA EN EL EXPEDIENTE CIVIL Nº 20548-2021 EN EL CUAL LA CIUDADANA JONNY TIVIZZAY MÁRQUEZ MUÑOZ DEMANDA AL CIUDADANO HERMAN COLMENARES BASTIDAS POR DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

ABG. LUIS SEBASTIÁN MÉNDEZ
SECRETARIO TEMPORAL