REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 209º y 161° EXPEDIENTE Nº 8906-2019 PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: La ciudadana ALBA MIREYA RAMÍREZ DE USECHE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 3.062.474, en su carácter de PROPIETARIA Y ARRENDADORA. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Abogado JOSÉ LUIS RIVERA RIVERA, inscrito en el Inpreabogado bajo los el N° 276.695. PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: El ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 4.749.615, en su carácter de ARRENDATARIO. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Abogado GERMÁN ALFARDY CONTRERAS RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 44.314. MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL DESTINADO PARA CONSULTORIOS. PARTE NARRATIVA Consta en las actuaciones que conforman el presente expediente, lo siguiente: Del folio 1 al 7, riela libelo primitivo de la demanda, recibido por distribución en fecha 31 de julio de 2019, con presentación de recaudos el día 07 de agosto de 2019, que constan en 23 folios útiles los cuales rielan del folio 8 al folio 30. Al folio 31, corre inserto auto de admisión de la demanda dictado en fecha 09 de agosto de 2019. Al folio 32, corre inserto poder apud acta conferido en fecha 13 de agosto de 2019, por la ciudadana ALBA MIREYA RAMÍREZ DE USECHE, asistida por el abogado JOSE LUIS RIVERA RIVERA. Al folio 33, cursa diligencia del Alguacil de este Tribunal de fecha 27 de septiembre de 2019, donde informa haber dado cumplimiento con la citación de la parte demandada. (folio 34) Del folio 35 al 39, consta escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda, presentado en fecha 28 de octubre de 2019, acompañado con recaudos que cursan del folio 40 al 72. A los folios 73 y 74 corre inserto escrito de subsanación de cuestiones previas suscrito por el representante judicial de la parte demandante, en fecha 04 de noviembre de 2019. Al folio 76, consta acta de audiencia preliminar, donde las partes acordaron la suspensión de la causa por ocho (8) días de despacho, a fin de un arreglo amistoso. Del folio 77 al 79, cursa sentencia interlocutoria de fecha 04 de diciembre de 2019, donde este Tribunal revoca el auto de admisión de la demanda de fecha 09 de agosto de 2019 y repone la causa al estado de admitir nuevamente la demanda, declarando la nulidad de lo actuado a partir del folio 31, excluyéndose los documentos aportados por las partes que conforman el acervo probatorio. En consecuencia, se admitió la demanda ordenando su tramitación por el procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la citación del ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, para su comparecencia al segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación a los fines de dar contestación a la demanda incoada en su contra. Del folio 81 al 89, riela escrito de reforma de demanda presentado en fecha 05 de diciembre de 2019, donde la ciudadana ALBA MIREYA RAMÍREZ DE USECHE, asistida por el abogado JOSE LUIS RIVERA, demanda al ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, por desalojo de un inmueble para uso comercial – consultorio Multiclinico Dr. Armando Rojas Pérez, ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, N° Y-101, Quinta Albimar, San Cristóbal, estado Táchira, el cual, a su decir, le fue arrendado al hoy demandado, mediante contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal del Táchira, en fecha 01 de septiembre 2004, bajo el número 23, Tomo 146, con un lapso de duración de un (1) año contado a partir del 01 de Septiembre de 2004, prorrogable por un periodo igual a voluntad de las partes, que conste por escrito autenticado, siempre que el arrendatario se encuentre solvente con los cánones de arrendamiento y los servicios públicos, debiendo el arrendatario desocupar el inmueble a la terminación del contrato o de sus prorrogas si las hubiere y que conste en documento, sin necesidad de desahucio o cualquier notificación dada por escrito; estableciéndose de igual manera que las prórrogas sucesivas no convertirían el contrato en tiempo indeterminado. Alega igualmente, que se fueron renovando sucesivamente los contratos por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal del estado Táchira y que en fecha 01 de septiembre del año 2014, se realizó por vía privada un nuevo contrato fijándose un canon de arrendamiento por un monto de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) para la época, conviniéndose que el lapso de duración del contrato sería de un (1) año fijo, contado a partir del día (1) de septiembre del año 2.014, hasta el día (1) de septiembre del año 2.015, el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de BOLIVARES QUINCE MIL (Bs. 15.000,00) mensuales pagaderos por mensualidades vencidas en la cuenta de ahorro del Banco Venezuela Nro. 01020450070100013113, a nombre de ALBA RAMIREZ DE USECHE, caso contrario el arrendatario cancelaría el interés del 1% mensual por mora imputado al monto del canon de arrendamiento mensual y sin perjuicio de que a la falta de pago de una (1) mensualidad, diera derecho para solicitar la resolución del contrato y la entrega del inmueble e igualmente exigir el pago de los cánones que falten por vencerse del plazo como indemnización. Aduce igualmente, que vencido el término en fecha 01 de septiembre del año 2.015, el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado, por lo que el contrato se convirtió en su relación temporal a tiempo indeterminado, encontrándose vigentes todas las estipulaciones acordadas, entre ellas la del pago del canon arrendaticio, obligación principal del arrendatario a tenor de lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil. Finalmente señala que el demandado ciudadano ARMANDO SEGUNDO PEREZ ROJAS, ha incumplido con su deber contractual y legal de pagar oportunamente y cabalmente el canon arrendaticio desde el mes de enero de 2016 hasta la actualidad, en razón de lo cual demanda al arrendatario para que convenga o, en su defecto sea condenado en lo siguiente: PRIMERO: el desalojo del inmueble, que ocupa como arrendatario. SEGUNDO: la reparación de los techos, las canales con cambio de manto y las tejas que estén rotas, y que entregue el inmueble en las mismas condiciones de habitabilidad en que la recibió en fecha 01 de septiembre de 2004, debido a que el inmueble presenta, a su decir, deterioro por la falta de mantenimiento, y el desgaste que le ha realizado durante el tiempo que ha estado en su condición de inquilino, daños tales como: deterioro del techo, canales, todas las puertas metálicas exteriores, incluyendo la puerta principal de la entrada de la casa, pintándolas del mismo color (bronce), pintarlas con compresor, bote de aguas blancas en el garaje, pintar en color blanco mate en esmalte la puerta principal de la casa, junto con los tubos del patio, limpiar y pintar en los mismos colores blanco y verde bosque Nro. 372 de marca solintex súper acrílica todas las paredes internas y externas de la casa, y reparar el portón del garaje y su motor permite abrir y cerrar el mismo, cambiar persiana veneciana azul, que está en la habitación entrando a la izquierda, reparar las 3 puertas de madera maciza que se ubican al área de servicios, la manilla de la puerta de la salida de la cocina, y retocar todos los ventanales y puertas de madera internas, los escalones de las escaleras presentan comején, por lo que debe hacerle mantenimiento y luego pintarla con RECIPLAST, plástico líquido. TERCERO: pagar de las costas y costos del presente procedimiento. Fundamentó la demanda en los artículos 40 y 43 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial; 1.167, 1.592 del Código Civil y 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, estimándola en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y UN MIL (Bs. 151.000,00), equivalente a 3020 Unidades Tributarias. Por último presentó como pruebas: Copia del contrato de arrendamiento y copia del documento de propiedad del inmueble arrendado. Al folio 90, riela auto de fecha 10 de diciembre de 2019, mediante el cual este Tribunal admitió la reforma de la demanda. Al folio 91, riela actuación del alguacil donde informa que le fue suministrado el pago de los emolumentos para la realización de la compulsa. Al folio 92, corre inserta diligencia del alguacil de fecha 17 de diciembre de 2019, donde informa haber dado cumplimiento con la citación de la parte demandada. (folio 93) Al folio 94, corre inserto poder apud acta conferido en fecha 17 de diciembre de 2019, por el ciudadano ARMANDO SEGUNDO PEREZ ROJAS, al abogado GERMAN CONTRERAS RODRIGUEZ. Del folio 95 al 101, riela escrito presentado en fecha 18 de diciembre de 2019, a través del cual la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda, oponiendo la cuestión previa de defecto de forma prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem, argumentando que los fundamentos de derecho alegados por la demandante son contradictorios, pues por una parte solicita la aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliario para Uso Comercial, que ordena el procedimiento oral y, por la otra, solicita el procedimiento breve que no está previsto en la fundamentación legal con la cual reclama su pretensión, señalando igualmente, que el libelo no contiene las pertinentes conclusiones. En otro particular procedió a dar contestación a la demanda rechazando y negando lo siguiente: 1. La demanda en todas y cada una de sus partes, con base en lo siguiente: a) Que la relación arrendaticia existe desde el año 2004, mediante contrato de arrendamiento verbal, que luego, se renovó mediante documento autenticado el 23 de septiembre de 2005 en la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, bajo el N° 40, Tomo 124 de los libros respectivos, el cual, aduce se siguió renovando anualmente en documentos privados, siendo el último de ellos suscrito en fecha 01 de septiembre de 2014, año a partir del cual se hizo contrato a tiempo indeterminado. b) Que en el capítulo II se observan contradicciones, inseguridades y dudas en las que incurre la demandante, al afirmar que la relación arrendaticia comenzó el 01 de septiembre de 2014 y a continuación señala que el lapso de duración de un año contado a partir del 01 de septiembre de 2012 que concluirá el 5 de septiembre del año 2014 y vence el 01 de septiembre de 2015, por lo que, en su opinión, no se puede identificar con exactitud el objeto de la pretensión, la relación de los hechos y las conclusiones que derivan de los hechos y fundamentos de derecho alegados. c) Reitera el inicio de la relación locaticia desde el año 2004, indicando que tal circunstancia la demuestra con los documentos marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”; d) Que no es cierto que haya incumplido con su deber contractual y legal de pagar oportunamente el canon arrendaticio desde enero de 2016 y hasta la fecha, que lo que pretende la accionante, a su decir, es evadir el deber legal de notificar la prórroga legal que le asiste, que es de tres años. e) Indica que no se encuentra incurso en el incumplimiento contractual de las cláusulas segunda, tercera y novena del contrato de arrendamiento, por lo que no aplica, a decir suyo, el dispositivo de los artículos 1159, 1160 y 1592 del Código Civil, ni la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 de la “Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial”. Produjo recibos de pago de cánones de arrendamiento cancelados a la arrendadora durante los años 2012, 2013 y 2014, 2015, transacción bancaria hecha el 06 de septiembre de 2016, correspondiente al pago de 10 meses de canon del año 2016, marcada con la letra “L” y comprobantes de transacciones bancarias realizadas en diferentes fechas del año 2017 y transferencia bancaria del 17 de diciembre de 2017, correspondiente al pago de cánones del año 2017. En el particular 2) procedió a contradecir, rechazar, negar y desconocer lo peticionado por la parte demandante en los numerales primero y segundo. En el particular 3) contradijo, rechazó, negó y desconoció que deba realizar las reparaciones peticionadas por la demandante. En el particular 4. Afirma que jamás hubo retrasos en los pagos y que hubo liberalidad entre las partes en el cumplimiento del contrato. En el particular 5. Señala que en el inmueble arrendado se presta servicio público de salud que realiza su firma personal “Multiclinico Dr. Armando Pérez Rojas, medicina holística, natural y terapias complementarias”. Finalmente procedió a reconvenir a la arrendadora para que le pague el valor de las mejoras y bienechurias que realizó con recursos de su patrimonio en el inmueble arrendado las cuales procedió a detallar en doce particulares. Por último indicó que los documentos probatorios de sus dichos corren como anexos del “A” hasta la “Q”. Al folio 102, riela auto de fecha 19 de diciembre de 2019, mediante el cual se admite la reconvención interpuesta por el ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, fijándose oportunidad para que la parte demandante diera contestación a la misma. Del folio 103 al 107, corre inserto escrito presentado por la parte demandante en fecha 07 de enero de 2020, a través del cual contradice la cuestión previa opuesta por la parte demandada y da contestación a la reconvención planteada en los términos siguientes: Niega, rechaza y contradice que el ciudadano ARMANDO SEGUNDO PEREZ ROJAS, haya realizado mejoras en el inmueble arrendado, afirmando que no tiene ningún tipo de autorización para realizarlas, que en ningún caso el demandado ha convenido con la demandante para realizar mejoras ni tampoco le ha notificado de alguna mejora, y que de hecho le ha negado el acceso a revisar el inmueble, en todo momento, de ser el caso igualmente no puede exigir el cobro de las supuestas mejoras por cuanto el mismo arrendatario, se comprometió de conformidad con el contrato privado celebrado y suscrito entre las partes en fecha 01 de septiembre de 2014, en su cláusula cuarta, a que las mejoras que hiciere con autorización por escrito de la arrendadora, quedaran en beneficio del inmueble sin indemnización alguna. Prosigue su defensa expresando que el demandado en ningún momento le ha hablado de reformas porque cuando lo conoció dijo que él solo quería alquilar el inmueble para instalar dos 2 consultorios, efectivamente así ha sido todo el tiempo, 1 consultorio odontológico que lleva años sub alquilando sin su consentimiento y el consultorio de él, eso es todo lo que conforma el Multiclinico Dr. ARMANDO PEREZ ROJAS. Indica que cuando alquiló el inmueble el demandado, este ya tenía las reformas de los numerales 3, 4, 5, 6, y 7 a las que él hace referencia y que esas reformas fueron hechas en el 2002, por el anterior inquilino. Prosigue expresando que en lo que respecta a los numerales 1, 2, 9, 10, 11 y 12, no tiene conocimiento y desconoce totalmente esa reforma, visto que lleva más de 15 años sin poder entrar a revisar el inmueble, en qué condiciones de habitabilidad está la casa. Del folio 108 al 132, corre inserto escrito de pruebas presentado por la representación judicial de la parte demandante en fecha 14 de enero de 2020, con sus respectivos anexos; y el correspondiente auto donde se agregan y admiten las mismas. A los folios 135 y 136, cursa auto de fecha 27 de enero de 2020, donde se acuerda la prórroga del lapso de evacuación de pruebas peticionado por la parte demandante, fijándose oportunidad para la evacuación de la inspección judicial promovida por dicha parte. Del folio 137 al 142 y del 144 al 157, rielan actuaciones relacionadas con la evacuación de las pruebas. Al folio 158, riela escrito de alegatos presentado por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 11 de febrero de 2020. PARTE MOTIVA ESTANDO PARA DECIDIR, SE OBSERVA: I. SINTESIS DE LA CONTROVERSIA: La controversia se plantea en torno al desalojo de un local destinado para uso comercial destinado para consultorios, ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, número Y-101, Quinta Albimar, San Cristóbal, estado Táchira, que le fue arrendado al ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, conforme a una serie de contratos, siendo el último vía privada en fecha 01 de septiembre de 2014, el cual conforme lo expresa la demandante pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, fijándose el canon de arrendamiento por un monto de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), para ser pagado en la cuenta de ahorro del Banco Venezuela Nro. 01020450070100013113, a nombre de la accionante; aduce la parte accionante, que el arrendatario ha incumplido con su deber contractual y legal de pagar oportunamente el canon arrendaticio desde el mes de enero de 2016 hasta la actualidad, encontrándose incurso en la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para uso comercial. Por su parte el accionado, en la oportunidad correspondiente procedió a oponer la cuestión previa de defecto de forma de la demanda por considerar que la misma no cumple con lo establecido en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Al contestar la demanda, negó y rechazo la demanda en todas y cada una de sus partes, alegando que la relación arrendaticia data del año 2004, mediante contrato de arrendamiento verbal, que luego se renovó, siendo el último de ellos suscrito con fecha 01 de septiembre de 2014, año a partir del cual se hizo contrato a tiempo indeterminado; a su decir, no es cierto que haya incumplido con su deber contractual y legal de pagar oportunamente el canon arrendaticio desde enero de 2016 y hasta la fecha, alegando que lo que pretende la accionante es evadir el deber legal de notificar la prórroga legal que le asiste; por lo que en su dicho, no se encuentra incurso en el incumplimiento contractual de las cláusulas segunda, tercera y novena del contrato de arrendamiento, por lo que no aplica, a decir suyo, el dispositivo de los artículos 1159, 1160 y 1592 del Código Civil ni la causal de desalojo indicada en el literal “a” del artículo 40 de la “Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial”. Desconoció que deba reparar: a) Los techos los canales con cambio de manto y las tejas que estén rotas, pues a su decir, no las hay en el inmueble objeto del contrato, donde pudieran existir esos daños, según su versión, es el apartamento Y-102, propiedad de la demandante ubicado en el tercer piso del inmueble. b) El portón del garaje y su motor, afirmando que al ocupar el inmueble ya estaban dañados y en desuso. c) Los escalones de las escaleras que presentan comején, pues lo presenta, a su decir, son las escaleras que dan acceso al apartamento Y-102 y no son parte del inmueble arrendado. Igualmente, la parte demandada, presentó demanda reconvencional contra la arrendadora, a fin de que le cancele el valor de las mejoras y bienechurias que afirma realizó con recursos de su patrimonio en el inmueble arrendado. Al contestar la reconvención, la parte actora rechazó y contradijo que el ciudadano ARMANDO SEGUNDO PEREZ ROJAS, haya realizado mejoras en el inmueble arrendado, afirmando que no tiene ningún tipo de autorización para realizarlas y que no puede exigir el cobro de las supuestas mejoras, por cuanto el mismo arrendatario se comprometió de conformidad con el contrato privado celebrado y suscrito entre las partes en fecha 01 de septiembre de 2014, en su cláusula cuarta, a que las mejoras que hiciere con autorización por escrito de la arrendadora, quedaran en beneficio del inmueble sin indemnización alguna. II. NORMATIVA APLICABLE: La disposición transitoria “TERCERA” de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone: “…Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta Ley, continuarán rigiéndose por el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, … hasta tanto se apruebe la ley que regula la materia…”. (Subrayado del Tribunal) Por su parte, el artículo 2° de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señala: “A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público..”. (Subrayado del Tribunal) De acuerdo con las normas transcritas y en virtud de que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento fue destinado para consultorios médicos-odontológicos, la normativa aplicable es la prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE ESTABLECE. III.- PUNTO PREVIO: “CUESTIÓN PREVIA DE DEFECTO DE FORMA”: La representación judicial de la parte demandada, opone como cuestión previa el defecto de forma de la demanda, establecido en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esgrimiendo que los fundamentos de derecho sustantivo y procesal que alega la accionante en el libelo son contradictorios, pues por una parte solicita la aplicación de una “ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial- que ordena un procedimiento judicial específico – el procedimiento oral- y por otra parte, solicita el procedimiento breve, que NO ESTÁ PREVISTO en la fundamentación legal con la cual reclama su pretensión”. De igual manera afirma el accionado, que el libelo no contiene las pertinentes conclusiones ordenadas por el numeral 5° del artículo 340 del Código in comento. Al contradecir la cuestión previa opuesta, el representante judicial de la accionante señaló que los defectos de la demanda fueron subsanados en su reforma, en la que indicó los fundamentos de derecho y se indica las pertinentes conclusiones. Ahora bien, de acuerdo con lo previsto en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la parte accionada puede: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: " (…) 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78." Por su parte el ordinal 5° del artículo 340 ídem, prevé: “El libelo de la demanda deberá expresar: (…) 5°. La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión con sus pertinentes conclusiones...”. En este sentido, esta operadora de justicia siguiendo las enseñanzas de Ricardo Henríquez La Roche, tiene que “…El ordinal 5° manda a hacer una relación de los hechos y del derecho aplicable, con las pertinentes conclusiones. Tal narración concierne a la determinación del derecho sustancial cuyo reconocimiento y satisfacción se pretende, su cuantía y su exigibilidad actual, el origen del derecho, sea contractual, delictual (responsabilidad civil),…”. (Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III, 18). Al estudiar los ordinales del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano (Tomo III, página 30 y siguientes), ha manifestado: “(…) En relación al objeto de la pretensión, los ordinales 4° y 5° del Artículo 340 exigen su precisa determinación, ya se trate de un objeto corporal, mueble, inmueble o semoviente, o bien de un derecho u objeto incorporal, así como la relación de los hechos, y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones. (…) La casación venezolana repetidamente ha sentenciado que el Juez no puede basar su fallo en hechos que el actor no haya invocado en el libelo de la demanda; que el actor le basta con exponer los hechos, correspondiendo al sentenciador calificarlos; que sería abusivo permitir al actor cambiar, durante, el curso del juicio, la naturaleza de la acción deducida por él en su libelo, pues ello equivaldría a establecer una preferencia a favor de una de las partes con perjuicio de la otra, rompiendo así la igualdad en que le ley ordena a los tribunales mantenerlas. (…) También la corte en lo relativo a la fundamentación de la demanda, ha definido claramente que no basta que el actor individualice su demanda con la simple indicación del hecho o de los hechos de los cuales se origina la acción que hace valer (pretensión), sino que es necesario y suficiente que en el libelo se sustancien tales hechos, con la indicación de las razones e instrumentos en que se funda la demanda. Puede afirmarse pues, que rige en nuestro sistema el principio de la sustanciación y que el nuevo código ha hecho más clara la adopción de aquella doctrina al exigir en el ordinal 5° del Artículo 340 “la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”, lo que significa que la fundamentación de la demanda, no se agota con la simple enumeración de los hechos o con exponer el estado de las cosas o conjunto de circunstancias de hecho y dejar al juez en libertad de sacar de ellas las consecuencias jurídicas que él quiera reconocerles, pues a unos mismos hechos, el ordenamiento jurídico puede atribuirle consecuencias jurídicas diversas. (…) Por ello, la disposición que comentamos, además de la relación de los hechos, exige los fundamentos de derecho en que se base la pretensión y las conclusiones pertinentes, vale decir: las consecuencias jurídicas que se piden en la demanda; lo que nos lleva al punto del título o causa petendi de la pretensión. (…) El título o causa petendi, expresa la razón, fundamentos o motivos de la pretensión. Este título o fundamento, ha de ser el fundamento jurídico de la pretensión y no los motivos subjetivos que pueda tener el demandante para plantearla. Por ello, el ordinal 5° del Artículo 340 se refiere a “los fundamentos de derecho” en que se base la pretensión, o lo que es lo mismo, la causa jurídica de ella, porque en toda pretensión hay una exigencia que se considera fundada en derecho, y el actor justifica esta afirmación de derecho con la indicación de los hechos que en su concepto han determinado su derecho. (…)”. (Subrayado del Tribunal). En ese sentido, resulta claro que quien demanda debe dar sus razones de hecho y de derecho. Ahora bien, en relación a las razones de hecho consisten en que el escrito de la demanda debe redactarse de una manera, en que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su relación con las disposiciones legales invocadas para sustentar la pretensión y no lesionen el derecho a la defensa del accionado. En tal sentido, una vez analizado minuciosamente el escrito de reforma de la demanda, que cursa del folio 81 al 89 del expediente (cuyas líneas se dan por reproducidas en esta sentencia), esta Juzgadora observa que los hechos en que se basa la pretensión fueron esgrimidos por la actora quien a detalle los indicó al narrar cómo surge la relación arrendaticia, señalando a su vez el carácter con el que actúa que es el de arrendadora, contra quién actúa que es el arrendatario, la acción a ser demandada que es por desalojo con base en la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero de 2016 hasta la actualidad, por lo que, si posee el escrito de demanda la relación de los hechos y sus conclusiones. Y ASÍ SE ESTABLECE. En cuanto a los fundamentos de derecho, evidencia esta juzgadora que ciertamente aún cuando la parte actora demanda el desalojo de un local comercial destinado para consultorios y la normativa aplicable es la prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que ordena tramitar las causas por el procedimiento breve, a su vez, alude la causal de falta de pago prevista en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no obstante, el derecho no es limitante para el juez, lo que lo limita son los hechos pero el derecho no, pudiendo el juzgador en aplicación del principio iura novit curia, realizar la calificación jurídica que aplica al supuesto de hecho planteado en la demanda. Y ASÍ SE ESTABLECE. Así las cosas, esta sentenciadora arriba a la conclusión de que están satisfechos los extremos de ley contenidos en el ordinal 5° del artículo 340 del vigente Código de Procedimiento Civil, requisito de forma de la demanda, respecto a la narración de los hechos en los términos antes mencionados, por lo tanto se declara improcedente la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 eiusdem. Y ASI SE ESTABLECE. IV.- HECHO NO CONTROVERTIDO: No constituye para esta sentenciadora un hecho objeto de prueba, la existencia de la relación arrendaticia, en virtud de que en la contestación de la demanda, el ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS convino en la misma, sin que sea relevante para la litis la fecha de inicio, toda vez que se está debatiendo es el desalojo por incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento. Y ASÍ SE ESTABLECE. V.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS: Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma. A) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: 1.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO celebrado en fecha 01 de septiembre de 2014, riela inserto al folio 10, este recaudo fue producido en original con el escrito de demanda, constituye el instrumento fundamental de la acción y se trata de un instrumento privado que no fue desconocido expresamente por la contraparte en su oportunidad, de allí que quedó legalmente reconocido de acuerdo con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, a cuyos efectos se transcribe a continuación el criterio de nuestro Máximo Tribunal: "...Lo que es el reconocimiento de instrumentos privados ilustrativa jurisprudencia de vieja data de este Alto Tribunal, la cual ahora se reitera, ha definido el instrumento o documento privado en los siguientes términos: "...Como es de doctrina, en la expresión instrumentos o documentos privados se comprende a todos los actos o escritos, que emanan de las partes, sin intervención del registrador o de algún funcionario competente -requerida en el documento público o auténtico- y que se refieren a hechos jurídicos a los cuales pueden servir de prueba; y la condición esencial de la existencia de todo documento privado es la firma estampada en él de la persona a quien se opone..." (Sent. 26-05-52. G.F. N° 11 1ª. Etapa. Pág. 359 y siguientes) (...) También esta Sala en decisión del 5 de abril de 1.954 (G.F. N° 4.28. Etapa. Vol. II. Pág. 552 y siguientes), en doctrina que ahora se ratifica, ha definido el desconocimiento, en los siguientes términos: "Son dos cosas distintas hacer una afirmación contraria a lo que se dice en un documento y desconocer el documento. Esto último se refiere a la negación de la escritura o de la firma, que es un desconocimiento de la procedencia del documento; es negar que tal documento emana de la persona a quien se le opone, independientemente de que el contenido sea falso o erróneo, en una palabra, la procedencia del instrumento, y sin embargo pretende el autor que lo que dijo allí no es verdad, que fue víctima de un error o bien dar una explicación de su inexactitud. Pero a pesar de esto el documento ha quedado reconocido como emanado de aquél a quien se le opuso y debe el juzgador apreciarlo como teniendo la misma fuerza probatoria que el documento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y admitir que hace fe hasta prueba en contrario de la verdad de sus declaraciones" (...) Con base en estas consideraciones, la firma reconocida es entonces, lo que indica si el documento privado propiamente ha emanado o no de quien la ha estampado en un documento, y como tal es la prueba del consentimiento de quien ha suscrito y ha reconocido la firma como suya de manera expresa o tácita, como lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil." (Subrayado de este Tribunal) (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 26 de mayo de 1.999, Oscar Pierre Tapia N°5, correspondiente al mes de mayo de 1.999, páginas 526 a la 529). De dicho instrumento se desprende que los ciudadanos ALBA MIREYA RAMÍREZ DE USECHE y ARMANDO SEGUNDO PÉREZ, celebraron contrato de arrendamiento sobre un inmueble que forma parte de otro de mayor extensión con destinación para uso comercial específicamente consultorios médicos odontológicos, con un puesto de estacionamiento, ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo N° Y-101, Quinta Albimar, Parroquia San Juan Bautista, estado Táchira, que recibió el arrendador en buenas condiciones de funcionamiento y conservación, según consta en la cláusula primera; se estableció una duración de un años contado desde el 01 de septiembre de 2014 hasta el 01 de septiembre de 2015, conforme consta en la cláusula segunda; con un canon mensual de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,00) a ser pagados por mensualidades vencidas en la cuenta de ahorro de la demandante-arrendadora en el Banco de Venezuela N° 01020450070100013113, contiendo las partes que la falta de pago de una mensualidad daría derecho a la arrendadora a pedir la resolución del contrato, según prevé la cláusula tercera. Regulando las partes contratantes lo relativo a las reparaciones menores, reparaciones mayores y mejoras realizadas en el inmueble arrendado en su cláusula cuarta. Se adminicula en su valoración con los contratos insertos a los folios 28 y 29, 44 45, 46, 47, 48, producidos en copia y original por la parte demandada, de los que se desprende que la relación arrendaticia inició en fecha 01 de septiembre del año 2004. 2.- DOCUMENTO DE PROPIEDAD: Este recaudo fue presentado en copia fotostática, se trata de un documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, estado Táchira, hoy Registro Inmobiliario del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, inscrito bajo el Número 5, Tomo 15, Protocolo Primero Correspondiente al Tercer Trimestre del año 1994, de fecha 01 de Agosto de 1994, riela inserto del folio 12 al 17, se valora conforme a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, del mismo se evidencia la cualidad de propietaria de la demandante, así como los datos de descripción del inmueble objeto la presente controversia. 3.- RECIBOS DE PAGO: Fueron producidos con la demanda en original rielan del folio 19 al 27, se trata de instrumentos privados suscritos por la parte que los produce, aunado a que no guardan relación con los hechos controvertidos, toda vez que hacen referencia al pago del canon de arrendamiento de los años 2009, 2011 y 2012, en tal virtud, se desechan como medios de pruebas. 4.- INSPECCIÓN JUDICIAL: Observa esta sentenciadora que el medio probatorio fue realizado en los términos establecidos en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y le confiere PLENO VALOR PROBATORIO de conformidad con lo previsto en el artículo 1428 del Código Civil y el criterio plasmado en la sentencia dictada en fecha 27 de Noviembre de 2001, por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en la que se dejó sentado: “… De las transcritas disposiciones se desprende con absoluta claridad, que el propósito del legislador ha sido consagrar esta práctica judicial con el fin único de hacer constar las circunstancias o el estado de las cosas o lugares,… Queda claro así que la inspección judicial, en conformidad con el principio procesal de inmediatez, supone el reconocimiento o examen directo y personal del juez, a través de sus sentidos, de los hechos que le hayan sido solicitados, sin avanzar opinión ni formular apreciaciones sobre lo practicado.”. (Subrayado del Tribunal, Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo II, mes Octubre, año 2002, página 544) De la inspección judicial realizada por este Tribunal en el inmueble objeto del contrato, se evidenció: “…1) Es utilizado como Unidad que presta servicios médicos, con un aviso que indica la existencia de un consultorio odontológico. 2) la distribución del inmueble en tres niveles, patio con jardín interno, área de servicios y garaje. 3) El estado de conservación y mantenimiento del inmueble: “PRIMER NIVEL…se deja constancia que el techo de esta área presenta signos de humedad y la materia se observa deteriorada, por lo que respecta a las paredes y techos de la habitación se observan en buen estado…”, “…en cuanto a pintura de paredes, techo y piso en buen estado, en esta área también hay un baño común, que presenta sus piezas sanitarias en regular estado de conservación; … se observa en la parte superior de la ventana rastros de humedad y en el techo que se ve a través de ella se observa rastros también de humedad y el friso desprendiéndose….”, La escalera que da acceso al siguiente nivel es de madera con pasamano de hierro, se observa en buen estado de conservación así como las paredes del pasillo. SEGUNDO NIVEL: En esta área se observa un baño con paredes y pisos de cerámica en buen estado, un jacuzzi y lavamanos en buen estado y con sus griferías, tiene dos lámparas en funcionamiento. Seguidamente a través de un pasillo se llega a un área dividida por paredes de dry wall, en dos espacios que tienen camillas y equipos médicos y un área para secretaria y se accede a un balcón o terraza a través de una puerta de madera y vidrio y se encuentra encerrado por ventanas panorámicas y rejas, se deja constancia que el techo de esta área presenta signos de humedad y la madera se observa deteriorada, por lo que respecta a las paredes y techos de la habitación se observan en buen estado. TERCER NIVEL O PLANTA BAJA: en esta área existe un patio externo con piso de cerámica en parte y en parte jardín cuyas paredes se observan con la pintura deteriorada y signos de humedad (moho), hay una pared de cerámica que se observa en buen estado, la puerta de acceso es de madera y vidrio y hay un ventanal de madera que da al patio, los cuales se observan con falta de mantenimiento y en mal estado de conservación. Luego se accede a una sala de espera con pisos de cerámica en buen estado, techos y paredes en buen estado, a excepción de la pared que está al a lado derecho de la puerta que presenta signos de humedad; las monturas decorativas debajo de la escalera se observan partidas en la mitad y le falta un tramo y la lámpara de ese espacio se observa en regular estado. A través de una escalera se llega a la entrada principal donde se observa un baño con sus piezas sanitarias, pisos y paredes de cerámica en regular estado de conservación, el lavamanos tiene su grifería y en el área de la ducha falta la regadera, no tiene lámpara y la tapa del apagador se encuentra suelta. Hay una habitación contigua utilizada como sala de emergencia se observan dentro de la misma equipos médicos, en esta área se percibe un fuerte olor a humedad y las paredes conjuntas a la ventana de madera en su parte inferior tienen rastros de humedad y el friso deteriorado al igual que el rodapié de madera se observa deteriorado, el resto de paredes se observan con rastros de suciedad, y el rodapié detrás de la puerta se observa suelto y deteriorado, la madera de la ventana por su parte interna se ve en buen estado y la persiana se observa deteriorada por el uso pero funciona, tiene un closet de madera que se ve en regular estado y presenta olor a humedad. En el área de cocina, se observa un empotrado en gabinetes de madera que en su parte superior se observan en buen estado de conservación y los de la parte inferior se encuentran en regular estado de conservación, cuenta con su lavaplatos metálico y grifería en buen estado y el tope de la cocina en buen estado, a excepción del área detrás del lavaplatos que se observa deteriorada, en esa área la puerta de madera que da acceso al patio externo donde están los servicios se observa en regular estado de conservación, le faltan vidrios sustituidos por un cartón, la cerradura interna está partida y la madera de la parte interna se observa deteriorada, en este patio está el área de servicios, las paredes se observan en buen estado de conservación a excepción de su parte inferior que tiene moho, existe un baño con sus piezas sanitarias en regular estado de conservación ya que se ve el borde de la poceta partido, en cuanto a la cerámica de las paredes y pisos se encuentra en buen estado, también se observa una habitación que está siendo utilizada como depósito, por lo que respecta a las puertas de madera de estos dos espacios se observan deterioradas. Saliendo de esta área hay una puerta metálica que se observa deteriorada en su parte inferior con signos de oxido. Se accede al área de garaje donde hay unos espacios de almacenamiento cuyas puertas metálicas se ven deterioradas en el marco, y en ésta área también se observa que corre agua y hay un rastro en la cerámica que se presume por el tiempo del bote, el piso del garaje en parte está pintado y se observa la pintura deteriorada, en parte piedra con cemento en regular estado y en parte cerámica en regular estado, con excepción de un espacio que en la cerámica se observa de otro color, por lo que respecta a las paredes externas del inmueble se observan en regular estado de conservación y con moho y rastros de humedad, en el techo las tejas tienen rastros de moho y en uno de sus costados se ve un espacio desprovisto de teja, los bordes de las paredes externas del techo la pintura se observa deteriorada. En cuanto al portón el mismo es metálico y se observa en regular estado de conservación, ya que en la parte inferior de uno de sus tramos el metal está deteriorado y tiene oxido, abre manualmente sin que en este momento funcione el motor que lo moviliza, el intercomunicador que en este momento no funciona, se observa igualmente que la madera de la fachada externa en cuanto a ventanas, puertas y techos se ve deteriorado. Finalmente se deja constancia que la puerta principal de acceso al inmueble es metálica y vidrio observándose en algunos tramos el metal está deteriorado y oxidado…”. (Subrayado del Tribunal) De la valoración del medio probatorio concluye esta juzgadora que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento no presenta buen estado de mantenimiento y conservación en todas sus instalaciones, habida cuenta que se verificó el deterioro (rastros de humedad) y falta de mantenimiento en parte de la madera del techo y se encuentra desprovisto de algunas tejas, puertas internas y ventanas externas deterioradas; en relación con las paredes internas y el techo de la claraboya en la escalera, en parte tienen rastros de humedad y el friso está deteriorado, al igual que en algunas partes el rodapié de madera se observa deteriorado, el resto de paredes se observan con rastros de suciedad. El motor del portón y el intercomunicador no funcionan. El baño de servicios tiene el inodoro partido y en el garaje hay un bote de agua que dejó rastro en el piso. Las puertas metálicas externas presentan deterioro y rastro de oxido. Las molduras decorativas están partidas. Por cuanto las observaciones realizadas por las partes durante el desarrollo del acto no atacan el contenido ni la naturaleza del medio probatorio, resulta innecesario pronunciamiento alguno. 5.- CONFESIÓN PROCESAL: Promovida durante el lapso probatorio por la parte actora, señalando que la parte demandada confiesa procesalmente lo siguiente: “marcada “K”, en 1 folio, transacción bancaria hecha el 06 de septiembre de 2016, correspondiente al pago de 10 meses de canon del año 2016…”, a este medio probatorio se le confiere el valor probatorio que le atribuye el artículo 1401 del Código Civil, habida cuenta que la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. 6.- Por lo que respecta a las documentales insertas del folio 122 al 131, que fueron promovidas en el lapso probatorio por la parte actota, se desechan como medios de pruebas por no guardar relación con los hechos controvertidos, ni aportar elementos de convicción para resolver el fondo de la controversia. 2) PRUBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Oportunamente produjo los siguientes medios probatorios: 1.- CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO: Consignados por la parte demandada junto con el primer escrito de contestación, rielan del folio 44 al 48, estos instrumentos ya fueron valorados en el punto anterior. 2.- RECIBOS DE PAGO y DEPÓSITOS BANCARIOS: Producidos por la parte demandada junto con el primer escrito de contestación rielan 49 al 59 y ratificados en la oportunidad correspondiente, revisados detenidamente los documentos señalados se desechan como medio de prueba, en virtud de que corresponden a la cancelación del canon de arrendamiento entre el periodo comprendido entre el año 2012 y el año 2015, lapso que no forma parte de los hechos controvertidos y resultan impertinentes para resolver el fondo de la causa. Por lo que respecta a los depósitos y transferencia insertos del folio 60 al 62, fueron presentados en copia simple y no fueron impugnados por la contraparte, en tal virtud procede esta sentenciadora a valorarlos observando que se trata de cuatro depósito realizados en la cuenta N° 0102-0450-070100013113 del Banco de Venezuela, cuyo titular es la ciudadana ALBA MIREYA RAMIREZ DE USECHE, en fecha 06/09/2016, por Bs. 150.000,00; en fecha 16/06/2017, por Bs. 25.000,00, en fecha 03/08/2017, por Bs. 25.000,00 y otro que no se aprecia la fecha por Bs. 25.000,00 y del sello de caja se lee: “22 JUN. 2017”, y un comprobante de transferencia de fecha 27/12/2017, por Bs. 25.000,00. 3.- Por lo que respecta a las documentales insertas del folio 63 al 72, que fueron promovidas en el lapso probatorio por la parte demandada, se desechan como medios de pruebas por no guardar relación con los hechos controvertidos, ni aportar elementos de convicción para resolver el fondo de la controversia. VI.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE DESALOJO: Dentro de este marco, entra a resolver sí es procedente la pretensión de la parte actora y, al efecto se observa: Para apoyar la procedencia de la causal de insolvencia invocada, la parte actora argumentó que el accionado desde el mes de enero del año 2016, no ha cumplido con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento pero permanece haciendo uso del inmueble. Constituye el fundamento de la acción, el literal “a” del artículo 40 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no obstante, por tratarse del arrendamiento de un inmueble destinado para ser usado como “CONSULTORIOS”, a tenor de lo previsto en la disposición transitoria “TERCERA” de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y lo señalado en el artículo 4º Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, continúa rigiéndose por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme se indicó al iniciar la presente motiva, aunado a que el contrato de arrendamiento desde el 01 de septiembre de 2015, pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado. En tal sentido, prevé el artículo 34 literal a), lo siguiente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”. A los fines de ilustrar sobre la causal de falta de pago, se trae a colación el criterio sostenido por el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 186), quien señaló lo siguiente: “... LA FALTA DE PAGO a Insolvencia inquilinaria y desalojo Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del Estado de pagar por aquél, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir, pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2° art. 1592, CC)…”. (Subrayado del Tribunal.) Dentro de este marco, observa esta sentenciadora que ante la insolvencia alegada, la parte demandada tenía la carga procesal de presentar los medios de pruebas idóneos para desvirtuarla. Así pues, se percata esta sentenciadora que el canon de arrendamiento vigente es por la suma de Bs. 15.000,00, debiendo el arrendatario pagarlo puntualmente por mensualidades vencidas en la cuenta de ahorros N° 0102-0450-070100013113 del Banco de Venezuela, cuyo titular es la ciudadana ALBA MIREYA RAMIREZ DE USECHE, conforme se desprende de la cláusula TERCERA del contrato inserto al folio 10; siendo ello así, el accionado durante cada año tenía la obligación de cancelar la suma de Bs. 180.000,00 por concepto de canon de arrendamiento. Y ASÍ SE ESTABLECE. Observa quien juzga que del folio 60 al 62, rielan cuatro depósito realizados en la cuenta N° 0102-0450-070100013113 del Banco de Venezuela, cuyo titular es la ciudadana ALBA MIREYA RAMIREZ DE USECHE, en fecha 06/09/2016, por Bs. 150.000,00; en fecha 16/06/2017, por Bs. 25.000,00, en fecha 03/08/2017, por Bs. 25.000,00 y otro que no se aprecia la fecha por Bs. 25.000,00 y del sello de caja se lee: “22 JUN. 2017”, y un comprobante de transferencia de fecha 27/12/2017, por Bs. 25.000,00. De lo anterior se colige que, durante el año 2016 el arrendatario demandado, canceló la suma de Bs. 150.000,00 que depositó en el mes de septiembre de dicho año, y, durante el año 2017, canceló la suma de Bs. 100.000,00 en las fechas indicada en el párrafo anterior, adeudando a la fecha dos (2) meses del año 2016 y cinco (5) mensualidades del año 2017, sin que haya aportado la parte accionada un solo medio de prueba que demostrara el pago del canon de arrendamiento desde el año 2018 hasta la presente fecha, lo que forzosamente lleva a la conclusión de que el arrendatario no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos en la cláusula TERCERA del contrato, violentándose de esta forma la norma prevista en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1579 eiusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE. De acuerdo con lo anterior y al no haber la parte demandada presentado los medios de pruebas conducentes a demostrar el pago oportuno de los cánones desde el mes de enero de 2016, resulta forzoso declarar la procedencia del desalojo demandado con fundamento en el artículo 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECLARA. De seguidas entra esta sentenciadora a verificar la procedencia de las reparaciones demandadas y, al efecto se observa: La cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento prevé: “Las reparaciones menores que necesite hasta por la cantidad de BOLIVARES TREINTA MIL (Bs. 30.000,00) el inmueble, serán por cuenta del “ARRENDATARIO” y las mayores por cuenta de la “ARRENDADORA”, siempre y cuando el “ARRENDATARIO” notifique por escrito a la “ARRENDADORA” lo más inmediato posible, caso contrario dichas reparaciones son a cargo del “ARRENDATARIO” por su negligencia y las mejores que hicieren el “ARRENDATARIO” con autorización por escrito de la “ARRENDADORA” quedaran en beneficio del inmueble sin indemnización alguna. Asimismo, deberá el “ARRENDATARIO”, entregar a la “ARRENDADORA”, una llave, para entrar al anexo que es residencia de esta e igualmente una llave del portón del garaje….”. Pactaron las partes que las reparaciones menores serían por cuenta del ARRENDATARIO y las mayores por cuenta de la ARRENDATARIA, siempre y cuando el “ARRENDATARIO” notificara por escrito a la “ARRENDADORA” lo más inmediato posible. Ahora bien, observa esta sentenciadora que del contrato se verifica que el arrendatario recibió el inmueble “…en buen funcionamiento y conservación…”, así se indica en la cláusula PRIMERA y conforme al artículo 1594 del Código Civil “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto…”. Por su parte, el artículo 1595 eiusdem señala: “Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario.”. (Subrayado del Tribunal) Y el artículo 1596 ídem, establece: “El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada. También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador. En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.” (Subrayado del Tribunal) Dentro de este marco, observa quien juzga que de la inspección judicial realizada por este Tribunal en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, quedó fehacientemente demostrado que el inmueble no presenta buen estado de mantenimiento y conservación en todas sus instalaciones. Y ASÍ SE ESTABLECE. De tal manera que, habiéndose demostrado que el inmueble no presenta buen estado de mantenimiento y conservación en la mayor parte de sus instalaciones y, que ese deterioro según pudo constatar esta sentenciadora, se ha generado por el uso del inmueble durante la vigencia del contrato de arrendamiento, sin que conste que el arrendatario haya notificado a la arrendadora de la necesidad de realizar reparaciones mayores, conforme a la cláusula CUARTA del contrato y la parte in fine del artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; resulta forzoso determinar que el arrendatario ARMANDO SEGUNDO PEREZ ROJAS, debe realizar por su cuenta las reparaciones necesarias a fin de devolver el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió y, en tal sentido deberá: Sanear la falta de mantenimiento en parte de la madera del techo e instalar las tejas faltantes, hacer el mantenimiento necesario a las puertas internas y ventanas externas; sanear los rastros de humedad que presentan las paredes internas y el techo de la claraboya en la escalera, arreglar el friso donde está deteriorado, reparar el rodapié de madera donde esta deteriorado y pintar las paredes internas y externas del inmueble. Reparar si fuera necesario, el motor del portón y el intercomunicador de la fachada externa. En el baño de servicios cambiar el inodoro partido y corregir el bote de agua en el garaje. Reparar las puertas metálicas externas que presentan deterioro y rastro de oxido. Reparar las molduras decorativas que están partidas y en fin las reparaciones necesarias para que el inmueble quede en el buen estado de conservación en que fue recibido conforme consta en el contrato. Y ASÍ SE ESTABLECE. VII.- PROCEDENCIA DE LA RECOVENCIÓN: La parte demandada, presentó demanda reconvencional contra la arrendadora, a fin de que le cancele el valor de las mejoras y bienechurias que afirma realizó con recursos de su patrimonio en el inmueble arrendado. Al contestar la reconvención, la parte actora rechazó y contradijo que el ciudadano ARMANDO SEGUNDO PEREZ ROJAS, haya realizado mejoras en el inmueble arrendado, afirmando que no tiene ningún tipo de autorización para realizarlas y que no puede exigir el cobro de las supuestas mejoras, por cuanto el mismo arrendatario se comprometió de conformidad con el contrato celebrado y suscrito entre las partes en fecha 01 de septiembre de 2014, en su cláusula cuarta, a que las mejoras que hiciere con autorización por escrito de la arrendadora, quedaran en beneficio del inmueble sin indemnización alguna. Al analizar detenidamente el contenido de dicho contrato, se observa que la cláusula CUARTA establece: “Las reparaciones menores que necesite hasta por la cantidad de BOLIVARES TREINTA MIL (Bs. 30.000,00) el inmueble, serán por cuenta del “ARRENDATARIO” y las mayores por cuenta de la “ARRENDADORA”, siempre y cuando el “ARRENDATARIO” notifique por escrito a la “ARRENDADORA” lo más inmediato posible, caso contrario dichas reparaciones son a cargo del “ARRENDATARIO” por su negligencia y las mejores que hicieren el “ARRENDATARIO” con autorización por escrito de la “ARRENDADORA” quedaran en beneficio del inmueble sin indemnización alguna. Asimismo, deberá el “ARRENDATARIO”, entregar a la “ARRENDADORA”, una llave, para entrar al anexo que es residencia de esta e igualmente una llave del portón del garaje….”. (Subrayado del TribunaL) Esta cláusula permite que el arrendatario realice mejoras, con la condición de que requerirá el consentimiento de la arrendadora. Asimismo, se estableció en dicha cláusula que las mejoras quedarían a favor del inmueble, es decir, en beneficio de la arrendadora, sin que ésta tenga que pagar indemnización alguna. Así pues, dada la relación contractual que reviste la demanda propuesta, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”. En este contexto, el Dr. José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, sostiene que el contrato es un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Es oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento, dado los efectos que produce tiene fuerza de Ley entre las partes, sin que pueda revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley y, así se encuentra previsto en el artículo 1.159 del Código Civil. Comentando la norma transcrita el Dr. José Melich Orsini, en la obra in comento, señala que “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres, garantizando la norma el principio de autonomía de la voluntad de las partes. Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (artículo 1.264 eiusdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. Y ASÍ SE ESTABLECE. Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. En la exégesis de la anterior norma sustantiva podemos precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga a pagar a aquél el precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Para apreciar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, es oportuno indicar que dicho contrato es: 1) Bilateral, 2) Oneroso, 3) Consensual, 4) Origina obligaciones principales, 5) De tracto sucesivo, y, 6) Obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real. (Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, José Luis Aguilar Gorrondona, Pág. 362 y ss., Subrayado del Tribunal) Las consideraciones que anteceden llevan a la conclusión de que la reconvención propuesta con la finalidad de que la parte actora y arrendadora cancele al arrendatario las mejoras que realizó en el inmueble, resulta improcedente conforme a la cláusula CUARTA del contrato y lo previsto en el artículo 1609 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. Aunado a ello, no cursa en las actas procesales ni un solo medio de prueba que permita determinar cuáles fueron las mejoras a que hace alusión el demandado reconviniente, resultando forzoso para quien juzga declarar su improcedencia. Y ASÍ SE DECLARA. PARTE DISPOSITIVA Por los razonamientos expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana ALBA MIREYA RAMÍREZ DE USECHE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 3.062.474, en su carácter de PROPIETARIA Y ARRENDADORA; contra el ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 4.749.615, en su carácter de ARRENDATARIO, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL DESTINADO PARA CONSULTORIOS. SEGUNDO: Se CONDENA al ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, ya identificado, a hacer entrega a la ciudadana ALBA MIREYA RAMÍREZ DE USECHE, antes identificada, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo, N° Y-101, Quinta Albimar, Parroquia San Juan Bautista, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, debiendo previamente realizar las reparaciones necesarias discriminadas en la parte motiva de la presente sentencia, a fin de devolver el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió. TERCERO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por el ciudadano ARMANDO SEGUNDO PÉREZ ROJAS, ya identificado, contra la ciudadana ALBA MIREYA RAMÍREZ DE USECHE, antes identificada, por REEMBOLSO DEL COSTO DE MEJORAS REALIZADAS. De conformidad con lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por resultar totalmente vencida. Notifíquese a las partes, conforme a lo previsto en el artículo 251 eiusdem. Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal. Dada, Firmada, sellada y refrendada en la sala de Despacho del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en San Cristóbal, a los seis días del mes de marzo del año 2020. Años: 209º de la Independencia y 161º de la Federación. LA JUEZA PROVISORIA, ABG. MAURIMA MOLINA COLMENARES LA SECRETARIA, ABG. DARCY SAYAGO ROMERO En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la (s) _____________, quedó registrada bajo el N° ________ y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. Se libraron boletas de notificación. ABG. DARCY SAYAGO ROMERO / SECRETARIA Exp. Nº 8906-2019 Mcmc Va sin enmienda.