TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
208° y 160º
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
DEMANDANTE: JOSE ANGEL MORA ROBLES, venezolano, mayor de edad,
portador de la cédula de identidad Nro. V-4.212.592, domiciliado en
San Cristóbal, estado Táchira.
DEMANDADO: CARMEN ADELA RUIZ SANGUINO, venezolana, mayor de edad,
portadora de la cédula de identidad N° V-5.687.184, domiciliada en
San Cristóbal, estado Táchira.-
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
EXPEDIENTE: 14.085-19.
Recibido previa distribución en fecha 22 de mayo de 2019 demanda de Desalojo de Local
Comercial ubicado en la calle 4 Bis N° 7-38, parroquia La Concordia, municipio San Cristóbal
del estado Táchira, incoada por el ciudadano JOSE ANGEL MORA ROBLES, venezolano,
mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° V-4.212.592, asistido del abogado Luis
Francisco Torre Ramírez inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 73.721, contra la ciudadana
CARMEN ADELA RUIZ SANGUINO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula
de identidad N° V-5.687.184, y recibidos sus anexos constante de Ciento Cuatro (104) folios
útiles en fecha 04 de junio de 2019, con fundamento en lo establecido en el artículo 40
literales a), c), e) y j) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y admitido por este Tribunal mediante
auto de fecha 04 de Junio de 2019, acordándose el emplazamiento de la parte demandada a fin
de que dé contestación a la demanda incoada en su contra y a la celebración de un acto
conciliatorio al vigésimo día siguiente al que conste en autos la citación del demandado (Fs. 1
al 110).
El ciudadano José Angel Mora Robles, antes identificado, asistido de abogado, mediante
diligencia Confiere Poder Apud Acta a su abogado asistente. (F. 112)
Mediante diligencia de fecha 06 de junio de 2019, el Alguacil de este Tribunal, consigna
Boleta de Citación debidamente firmada por la ciudadana Carmen Adela Ruiz Sanguino, parte
demandada en la presente causa. (F. 114 y 115)
La ciudadana Carmen Adela Ruiz Sanguino, identificada en autos, parte demandada en la
presente causa, asistida de la abogado Lisbeth Coromoto Mendoza Celis inscrita en el
Inpreabogado bajo el N° 214.883, mediante diligencia Confiere Poder apud Acta a su abogado
asistente. (F. 116)
Mediante escrito de fecha 04 de Julio de 2019, la apoderada judicial de la parte demandada
dio contestación a la presente demanda y consigna recaudos constante de noventa y ocho (98)
folios útiles. (F. 117 al 232)
En la oportunidad fijada para la celebración del Acto Conciliatorio se levantó Acta
mediante la cual se declara DESIERTO el mismo por no haber comparecido las partes.
Asimismo se fijó la oportunidad para la celebración de la Audiencia Preliminar. (F. 233)
Habiéndose celebrado en fecha 12 de julio del 2019 la audiencia preliminar con la
presencia solo de la parte actora y en fecha 05 de Diciembre del 2019, la Audiencia de Juicio
en el presente procedimiento, procede este Tribunal a la consignación del fallo completo de
conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, por lo
que el mismo será redactado en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de
narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten del expediente.
SINTESIS DE LA CONTROVESIA
Fijada la Audiencia de Debate Oral de conformidad con el artículo 869 del Código de
Procedimiento Civil y celebrada como ha sido de conformidad con lo previsto en el artículo
872 ejusdem, en el presente caso se evidencia que la parte demandante pretende el desalojo de
un local comercial, descrito ampliamente en el libelo con fundamento a lo previsto en el
articulo 40 literales a), c), e) y j) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para
Uso Comercial, por falta de pago de cánones de arrendamiento que adeuda la ciudadana
CARMEN ADELA RUIZ SANGUINO, por deterioros mayores ocasionados al inmueble por
el arrendatario o por reformas no autorizadas por el arrendador, porque el inmueble vaya a ser
objeto de demolición o reparaciones mayores y que el contrato suscrito haya vencido y no
exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
Aduce la parte demandante en su libelo de demanda lo siguiente:
- Que es propietario de un inmueble ubicado en la calle 4 Bis N° 7-38 parroquia La Concordia,
municipio San Cristóbal, estado Táchira, en su condición de heredero de la ciudadana María
de los Dolores Robles Mora, identificada en autos, y que fue dado en alquiler según contrato
de arrendamiento celebrado entre quien dice ser era en vida su madre, ciudadana María de los
Dolores Robles Mora y la ciudadana Carmen Adela Ruiz Sanguino, venezolana, mayor de
edad, portadora de la cédula de identidad N° V-5.687.184.
- Que en fecha 08 de junio de 2015 notificó a la arrendataria Carmen Adela Ruiz Sanguino el
cese de la relación arrendaticia y para que le desocupara el bien inmueble dado en
arrendamiento por ante el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de
los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta circunscripción judicial.
- Que el día 08 de junio de 2018 se cumplieron tres (03) años para que la arrendataria hiciera
entrega del inmueble dado en arrendamiento sin que hasta la fecha de introducción del libelo
de autos se haya materializado la misma.
- Que ha realizado al inmueble modificaciones estructurales no autorizadas.
- Que le ha causado gravamen irreparable, ya que las estructuras están deterioradas por falta de
mantenimiento, según inspección judicial celebrada por el Tribunal Quinto de Municipio
Ordinario y Ejecutor de medidas de los municipios San Cristóbal y Torbes de esta
circunscripción judicial y del Cuerpo de Bomberos de este municipio que declaró este último
inhabitable y objeto de demolición.
- Que luego del fallecimiento de la ciudadana María de los Dolores Robles Mora, la
arrendataria dejó de cancelar el cánon de arrendamiento y no hubo forma amigable para que
cancelara o considerara aumentar la cantidad irrisoria que espera cancelar por el disfrute de su
propiedad, ya que actualmente cancela la cantidad de tres céntimos de Bolívar Soberano.
- Que fundamenta su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.264, 1.592 y 1.603 del código
civil venezolano y en el artículo 40 literales A, C, E y G del Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
- En su petitorio expone que DEMANDA a CARMEN ADELA RUIZ SANGUINO,
venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 5.687.184 para que
convenga en el desalojo inmediato del inmueble de autos. Asimismo expone: “ (…) para dar
cumplimiento a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimo la
presente demanda en la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares Soberanos (Bs.
S.750.000,00) o su equivalente a Quince Mil (15.000) Unidades Tributarias, a razón de (Bs. S.
50,00) cada una”
Habiendo sido formalmente citada la parte demandada y en consecuencia estando a derecho
para exponer los alegatos y defensas que creyera conveniente para la mejor defensa de sus
derechos e intereses, lo hace en su escrito de contestación a la demandada dentro del lapso de
ley y en el que negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda
intentada por el demandante actor. Que el demandante pueda solicitar la desocupación del
inmueble, que ha realizado de manera constante el cumplimiento de su obligación
correspondiente cada mes de canon de arrendamiento.
DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
Se levanta acta de la audiencia preliminar celebrada el día 12 de julio del 2019, estando
presente solo la parte actora, ciudadano José Angel Mora Robles, identificado en autos,
asistido por los ciudadanos abogados Luis Francisco Torre Ramírez y Raul Antonio Estrada
Camacho, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 73.721 y 7.835, respectivamente, y
dejándose constancia de la incomparecencia de la parte demandada ni por si, ni por medio de
apoderado; manifestando en consecuencia la parte actora sus alegatos, y en consecuencia se le
concedió el derecho de palabra a la parte actora asistida de abogado, quien entre otras cosas
expone:
“…la contraparte se limitó a rechazar únicamente el alegato de la parte demandante de que había incurrido
en mora en el cumplimiento del pago del canon arrendaticio y no rechazó ni probó que el inmueble se
encontraba en tan pésimas condiciones que requerían su desalojo y así lo solicitó la parte actora para su
mantenimiento y preservación del inmueble, igualmente asimismo como también de los deterioros del inmueble
que habían producido la situación antes señalada, igualmente obvió rechazar el alegado cumplimiento del lapso
de duración del contrato y las subsiguientes prórrogas alegado por la parte que representamos en este acto y
finalmente pido que se tenga como causal sobrevenida durante el curso de este proceso la existencia de un
subarrendamiento o sub ocupación o como usted la quiera calificar en la cual en el local comercial arrendado
funciona el taller mecánico Serauto C.A ubicado en la Concordia, lo cual constituye una violación a la cláusula
octava del contrato de arrendamiento agregado por la misma parte demandada…” “…ratifico el contenido del
documento en virtud al cual adquirí en venta a la Alcaldía del municipio San Cristóbal el lote de terreno sobre el
cual está asentado el inmueble arrendado y de esta manera evidencia que no soy arrendatario del mismo sino su
propietario y finalmente invoco a favor de mi representado el informe del cuerpo de bomberos del municipio San
Cristóbal de fecha 25 de enero de 2019 y que va a los folios 108 y 109 de este expediente…”
FIJACIÓN DE LOS HECHOS Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA:
1.- El pago por concepto de cánones de arrendamiento.
2.- El deterioro del inmueble de autos.
3.- Las modificaciones estructurales no autorizadas del inmueble dado en arrendamiento.
4.- La necesidad de demolición o reparación mayor del inmueble de autos que amerite la
desocupación del mismo.
5.- El vencimiento del contrato de arrendamiento de autos y prórroga legal respectiva.
Se ordenó la apertura del Lapso Probatorio de cinco (05) días de despacho para la
promoción de las pruebas en los términos expresados anteriormente.
AUDIENCIA ORAL
Se celebró y levantó acta de la Audiencia o Debate Oral en la oportunidad fijada para ello,
el día 05 de diciembre de 2019, diez de la mañana (10:00a.m.), en el presente expediente que
por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL ha intentado el ciudadano JOSE ANGEL MORA
ROBLES en contra de la ciudadana CARMEN ADELA RUIZ SANGUINO, relacionado con
el expediente signado con el N° 14.085-19, conforme a lo establecido en el Procedimiento
Oral, previsto en el Titulo XI del Código de Procedimiento Civil, donde las partes deberán
formular sus alegatos y defensas oralmente, de manera pública y contradictoria y presidida por
la ciudadana Juez quien declaró abierto el Acto y dio inicio al mismo dejando constancia que
el Tribunal no cuenta con los medios idóneos para dejar registro o grabación de la audiencia.
Estando presente el ciudadano JOSE ANGEL MORA ROBLES, plenamente identificado en
autos, con el carácter de parte demandante, asistido del abogado Raul Antonio Estrada
Camacho inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 7.835 y la ciudadana CARMEN ADELA
RUIZ SANGUINO, identificada en autos y con el carácter de parte demandada, asistida del
abogado Jairo Orozco Correa inscrito en el inpreabogado bajo el N° 29.495. Una vez abierto el
acto de la audiencia de Juicio, se le concede el derecho de palabra en primer término a la parte
demandante, a los fines de que haga una breve exposición oral de los términos de la demanda,
quien lo hace y este Tribunal resume de esta manera:
“Que consideró estar en derecho de solicitar el desalojo del inmueble por haber incurrido la
arrendataria en incumplimiento a sus obligaciones de cancelar oportunamente el canon de
arrendamiento; que necesita el inmueble y que a la arrendataria se le notificó en fecha 23 de
mayo de 2015 que empezaba a cumplirse el lapso de prórroga legal de los tres años que le
correspondían por la duración de la relación arrendaticia y que al término de esos tres años,
vencida dicha prórroga, debía desalojarlo para hacer entrega del mismo a su propietario; que la
entrega era necesaria además porque según inspección efectuada por el cuerpo de bomberos
del estado Táchira el inmueble se encontraba en tal estado que hacía necesaria su
desocupación a los efectos de reparar lo que ellos señalaban”.
Por su parte el demandado de autos hace su exposición, que el tribunal resume de la
siguiente manera:
“Que el contrato suscrito el 22 de julio de 2004 se convirtió en un contrato por tiempo
indeterminado; que la parte actora en su libelo de demanda para el desalojo del inmueble alega
cinco causales que en cuanto al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento
no especifica a qué meses y años corresponde el incumplimiento; que en cuanto al deterioro
del inmueble arrendado, no indica en qué consiste ese deterioro; que en cuanto a las
modificaciones que supuestamente realizó la arrendataria sin autorización de la arrendadora,
no señala de manera específica cuáles fueron esas supuestas modificaciones; que en cuanto a
que el inmueble arrendado debe ser objeto de demolición o de reparaciones mayores tampoco
indica el por qué de esa demolición ni las reparaciones que debe realizar en el inmueble
arrendado, y por último, en cuanto al supuesto incumplimiento de las diferentes prórrogas que
se le han concedido a la arrendataria para la desocupación del local comercial arrendado que
no están claramente demostradas en autos las causales que alega la parte actora, que con la
inspección judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de
medidas de los municipios San Cristóbal y Torbes de esta circunscripción judicial se dejó
constancia solo de la existencia en ese local comercial de herramientas, equipos, puentes de
elevación y demás instrumentos propios de un taller mecánico; que con el informe presentado
por el cuerpo de bomberos del municipio San Cristóbal se dejó constancia de la falta de
mantenimiento a los equipos de extinción portátiles al igual que la ausencia de detección de
alarma manual y la presencia de implementos necesarios propios de un taller mecánico; que
las causales invocadas por la parte actora no tienen sustento legal alguno, que el inmueble
arrendado fue recibido por la arrendataria en regular estado y que la arrendataria le realizó
unos acondicionamientos para el taller mecánico por instrucciones de la arrendadora, incluso
antes de la firma del contrato en mención y que solicita a este Tribunal que la presente
demanda sea declarada sin lugar”
Inmediatamente la ciudadana Juez abrió la audiencia oral a pruebas y a tal efecto la parte
demandada manifestó que no haría uso de las testimoniales anunciadas en su escrito de
contestación a la demanda, siendo carga de la parte demandada la presentación al Tribunal de
los testigos por ella promovidos, no obstante, ante la incomparecencia de los testigos, previo
anuncio hecho por el Alguacil a las puertas de este Tribunal, se declaró desierto el acto de las
respectivas testimoniales.
Oída la exposición de las partes y vencido el lapso de ley de 30 minutos, la juez anunció a
las partes, el diferimiento del Dispositivo del Fallo para el día siguiente, Viernes 06 de
Diciembre de 2019, el cual fue publicado en el presente expediente en la referida fecha
declarándose CON LUGAR la presente demanda de Desalojo de Local Comercial
fundamentada en el literal “a”, “c”, “e” y “g” del artículo 40 de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
DISPOSITIVO DEL FALLO
Vencido el lapso de 30 minutos de ley y diferido como ha sido el pronunciamiento del
dispositivo del fallo en la presente causa para el día 06 de Diciembre de 2019, la Juez procedió
a dictar y publicar el mismo el día anunciado para ello en la Audiencia Oral, en consecuencia,
se procede a la publicación del íntegro de la sentencia con las razones de hecho y de derecho
que llevaron a este Tribunal al mismo.
De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil esta
Juzgadora se atendrá a lo alegado y probado en autos; y de conformidad con lo establecido en
el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil las partes tienen la carga de probar sus
respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y
quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho
extintivo de la obligación. Por ello se procederá al análisis del material probatorio aportado
por las partes de la siguiente manera:
DEL ASERVO PROBATORIO Y SU VALORACION
Pruebas Promovidas por la parte demandante:
La parte demandante, junto con el escrito libelar, folios 01 al 109 (I Pieza), así como de
escrito de promoción de pruebas de fecha 26 de Julio del 2019, inserto a los folios 02 al 174
(II Pieza), promovió las siguientes pruebas las cuales fueron admitidas por este TRIBUNAL
mediante auto de fecha 29 de Julio de 2019.
Documentales:
-Corre a los folios 06 al 10 (I Pieza), Contrato de Arrendamiento de fecha 22 de Julio de 2004
autenticado por ante la Notaría Pública Tercero de esta ciudad de San Cristóbal, estado
Táchira, inserto bajo el N° 7 Tomo 89 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
El cual fue agregado en copia fotostática simple conforme lo permite el artículo 429 del
Código de Procedimiento Civil y aceptado por la parte demandada en su escrito de
contestación a la demanda, en consecuencia, se tiene como fidedigna, y se le confiere a este
instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil y por tanto hace
plena fe que las ciudadanas María de los Dolores Robles Mora y Carmen Adela Ruiz
Sanguino celebraron contrato de arrendamiento en fecha 22 de Julio de 2004 sobre un
inmueble ubicado en la calle 4 Bis N° 7-38 Parroquia La Concordia, Municipio y ciudad San
Cristóbal de este estado Táchira. Y así se establece.-
- Corre a los folios 11 al 18 (I Pieza), copia fotostática simple del Documento de Propiedad de
unas mejoras sobre terreno ejido ubicadas en la calle 4 Bis N° 7-38, Parroquia La Concordia ,
Municipio y ciudad San Cristóbal de este estado Táchira, registrado por ante el Registro
Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes de este estado en
fecha 26 de agosto de 2003 bajo el N° 43, Tomo 013, protocolo 01 Folio 1/3, el cual fue
agregado en copia simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de procedimiento
Civil y al no haber sido impugnado por la contraparte en su oportunidad legal, se tiene como
fidedigno y en consecuencia se le concede pleno valor probatorio y en tal sentido hace fe que
la ciudadana María de los Dolores Robles Mora adquirió las mejoras antes identificadas en la
referida oportunidad. Y así se establece.-
- Corre a los folios 19 al 25 (I Pieza), copia fotostática simple de la declaración de Únicos y
Universales Herederos emitida por el entonces Juzgado Segundo de los municipios San
Cristóbal y Torbes de esta circunscripción judicial, el cual fue agregado en copia simple
conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de una
declaratoria de funcionario público competente para ello, en tal sentido se le otorga el valor
probatorio a que se refiere el artículo 1359 del Código Civil y en tal sentido hace plena fe que
el ciudadano José Angel Mora Robles fue declarado Único y Universal Heredero de la
ciudadana María de los Dolores Robles de Mora. Y así se establece.-
- Corre a los folios 26 al 32 ( I Pieza) y 47 al 52 ( II Pieza), copia fotostática simple de
Certificado de Solvencia de Sucesiones emanado del Servicio Nacional Integrado de
Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), la cual se trata de un documento
administrativo cuya presunción de veracidad no fue desvirtuada por otro medio de prueba
legal, razón por la cual adquirieron efectos semejantes a los del instrumento público, en tal
virtud, este sentenciador les confiere pleno valor probatorio, acogiéndose al criterio de nuestro
máximo tribunal, Sentencia de la Sala Político- Administrativa, del 08 de julio de 1998, y en
tal sentido los mismos sirven para demostrar que: el día 10 de febrero de 2016 la Gerencia de
Tributos Internos Región Los Andes del SENIAT emitió Certificado de Solvencia Sucesoral
en el expediente N° 2014-1063 Registro N° 0091, causante María de los Dolores Robles de
Mora y en el que se lee como heredero José Angel Mora Robles, cédula V-4.212.592. Y así se
establece.-
- Corre a los folios 33 al 35 (I Pieza), copia fotostática simple del Registro de Defunción N°
144 de fecha 30 de julio de 2013, la cual se trata de un documento público que fue agregada
conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido
impugnada en su debida oportunidad, se tiene como fidedigna, por lo que se le da pleno valor
probatorio y en tal sentido, hace plena fe que el día 30 de julio de 2013 falleció la ciudadana
María de los Dolores Robles de Mora quien en vida fuera titular de la cédula de identidad N°
3.072.020 y que a su fallecimiento le sobrevive un hijo identificado como José Angel Mora
Robles, identificado en autos, parte actora en la presente causa. Y así se establece.-
- Corre a los folios 37 al 47 (I Pieza), copia fotostática simple de Documento de Compra
Venta de fecha 27 de octubre de 2016 protocolizado por ante el Registro Público del Primer
Circuito del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, inscrito bajo el N° 2016.1126, Asiento
Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 439.18.8.1.6382; el cual por tratarse de un
documento público y haber sido consignado en la forma que lo permite el artículo 429 del
Código de procedimiento Civil y no haber sido impugnado en su oportunidad procesal, se
tiene como fidedigno y se le otorga pleno valor probatorio, en tal sentido, hace plena fe que el
ciudadano José Angel Mora Robles, identificado en autos, en fecha 27 de octubre de 2016
recibió en venta del ciudadano Juan Carlos Cardozo Araque, en su carácter de Síndico
Procurador del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, un lote de terreno ubicado en la calle
4 Bis entre carreras 7 y 8 N° 7-38, La Concordia de esta ciudad de San Cristóbal, N° Catastral
20-23-01-U01-004-022-003-000-P00-000. Y así se establece.-
- Corre a los folios 48 al 58 (I Pieza) copia fotostática simple de Solicitud de Notificación
Judicial del ciudadano José Angel Mora Robles por ante el Tribunal Quinto de Municipio
Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta
circunscripción judicial, signado por ese Tribunal con el N° 234-15 y cursa en original a los
folios 04 al 40 (II Pieza); el cual se trata de un instrumento que ha sido autorizado con las
solemnidades legales por funcionario público competente, en consecuencia hace plena fe que
el día 08 de junio de 2015, el ciudadano Alguacil del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario
y Ejecutor de medidas de los municipios San Cristóbal y Torbes notificó a la ciudadana
Carmen Adela Ruiz Sanguino, plenamente identificada en autos, de la voluntad del
Arrendador de no Prorrogar la duración del Contrato de Arrendamiento, que podrá optar por la
prórroga legal de tres (3) años contados a partir del día 23 de Julio de 2015, manteniendo las
mismas condiciones y estipulaciones del contrato y que deberá observar sus obligaciones
legales y contractuales como arrendataria a objeto de gozar del beneficio de prórroga legal. Y
así se establece.-
- Corre a los folios 59 al 107 (I Pieza) copia fotostática simple de Solicitud de Inspección
Judicial intentada por el ciudadano José Angel Mora Robles por ante el Tribunal Quinto de
Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta
circunscripción judicial, signado por ese Tribunal con el N° 778-18 y cursa en original a los
folios 41 al 172 (II Pieza); el cual se trata de un instrumento que ha sido autorizado con las
solemnidades legales por funcionario público competente, en consecuencia hace plena fe que
el inmueble de autos, objeto de la inspección antes referida, dispone de todos los servicios
públicos, tales como electricidad, aguas blancas y servidas, sistema de bombeo
hidroneumático, techo de asbesto y demás elementos básicos para destinar el inmueble a uso
comercial, tal como lo señala el acta de Inspección levantada al efecto y que el práctico
fotógrafo designado por el Tribunal al momento de realizar la inspección dejó registro
fotográfico en el que se aprecian grandes signos de humedad y fisuras en el techo, láminas
faltantes de lo que se aprecia ser el techo de asbesto y desprendimiento en parte del friso de las
paredes del inmueble de autos, objeto de la inspección. Y así se establece.-
- Corre a los folios 108 y 109 (I Pieza) copia fotostática simple de informe de Inspección
Sensorial Técnica de fecha 25 de enero de 2019 emanado del Departamento de Seguridad y
Prevención adscrito al Cuerpo de Bomberos de este municipio San Cristóbal, estado Táchira y
corre en original, a los folios 173 y 174 (II Pieza); el cual se trata de un Instrumento
Administrativo cuya presunción de veracidad no fue desvirtuado por la contraparte con otro
medio de prueba legal, en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio, al haber adquirido
los efectos del instrumento público, acogiéndose al criterio establecido por nuestro máximo
Tribunal de Justicia mediante sentencia de fecha 08 de julio de 1998 emanada de la Sala
político-Administrativo y en consecuencia, hace fe que la División de Seguridad y Prevención
del Cuerpo de Bomberos de este municipio San Cristóbal, determina que el inmueble de autos
(local comercial) para el momento de esa inspección No se encuentra Apto para su
Habitabilidad y Funcionamiento. Y así se establece.-
Experticia
Este Tribunal deja constancia que la prueba de experticia promovida por la parte actora y
admitida por este Tribunal no fue evacuada, por lo que nada tiene que valorar al respecto. Y
así se establece.-
- En cuanto a las notificaciones promovidas por la parte demandada e identificadas por la
misma con las letras “B, C, D, F y G” a las cuales se adhiere la parte actora, fundada en el
Principio de Comunidad de la Prueba, las mismas serán valoradas seguidamente junta con las
demás pruebas promovidas por la parte demandada.
Pruebas Promovidas por la parte demandada:
La parte demandada, acompañó con su escrito de contestación a la demanda, folios 117 al
134 (I Pieza), las documentales que de seguida se mencionan y valoran y mencionó listado de
testigos para su evacuación en la oportunidad legal establecida.
Documentales:
- Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de
San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 22 de julio de 2004 inserto bajo el N° 7, Tomo 89 de
los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; el cual ya fue valorado anteriormente.
- Corre a los folios 152 al 156 (I Pieza), Contrato de Servicios Profesionales suscrito por el
ciudadano José Fidel Aparicio Salinas, autenticado en fecha 13 de julio de 2018 bajo el N° 23
Tomo 51 Folios 71 al 73 por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira;
el cual se trata de un instrumento privado suscrito por quien no es parte en la presente causa,
por lo que debe considerarse como un tercero, y de conformidad con el artículo 431 del
Código de Procedimiento Civil tal instrumento ha debido ser ratificado en juicio por el mismo
mediante la prueba testimonial para su respectiva valoración, en consecuencia, este Tribunal
No lo Aprecia ni Valora. Y así se establece.-
- Corre a los folios 146 y 147 (I Pieza) Contrato de Arrendamiento N° 5769 de fecha 25 de
Mayo de 2015; del cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar algún hecho
controvertido en este proceso, en consecuencia, este Tribunal no lo aprecia ni valora por
impertinente. Y así se establece.-
- Corre a los folios 148 y 149 (I Pieza) Recibo de Pago 00607588 de fecha 15 de noviembre de
2018, referencia P30000021937; del cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar
algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia, este Tribunal no lo aprecia ni
valora por impertinente. Y así se establece.-
- Corre a los folios 150 y 151 (I Pieza) Recibo de Pago 00607596 de fecha 15 de noviembre de
2018, referencia P30000021938; del cual no emana ninguna prueba que sirva para demostrar
algún hecho controvertido en este proceso, en consecuencia, este Tribunal no lo aprecia ni
valora por impertinente. Y así se establece.-
- Corre a los folios 144 y 145 (I Pieza) Forma DS-99032 Declaración Definitiva Impuesto
sobre Sucesiones N° 1490038495 sustitutiva de la declaración N° 1490015131 de fecha 25 de
abril de 2014; cuyo objeto de prueba según lo manifestado por la parte demandada no aporta
nada a los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que este Tribunal no la aprecia ni
valora por considerarla impertinente. Y así se establece.-
- Corre a los folios 138, 139, 140, 141, 142 y 143 (I Pieza) original de Cartas de Notificación
de fecha 13 de junio de 2006, 30 de mayo de 2008, 13 de julio de 2009, 25 de mayo de 2010,
15 de julio de 2010 y 08 de julio de 2011, respectivamente, suscritas por la ciudadana María
de los Dolores Robles de Mora; las cuales se trata de instrumentos privados a cuya promoción
se adhiere la parte actora, invocando el principio de comunidad de la prueba y los cuales se
valoran conforme lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, pues se trata de una
comunicación dirigida por una parte a la otra y se refiere a hecho controvertido en este
proceso, las cuales, adminiculadas con las demás pruebas en esta causa, demuestran la
existencia y validez de las referidas misivas, mediante las cuales se informaba sobre las
modificaciones de la cláusula Tercera (Canon de arrendamiento) del Contrato de fecha 22 de
Julio de 2004 a que hace referencia. Y así se establece.-
- Corre al folio 157 (I Pieza), original de Instrumento Privado de fecha 30 de octubre de 2013,
suscrito por el ciudadano José Angel Mora Robles; el cual se trata de una Carta Misiva o
comunicación dirigida por una parte a la otra y referida a hecho controvertido en esta causa,
por lo que debe valorarse de conformidad con el artículo 1371 del Código Civil venezolano y
la cual, adminiculada con otras pruebas en este proceso, demuestran que el pago por concepto
de canon de arrendamiento del local comercial de autos a partir de la fecha mencionada en el
mismo se realiza en la cuenta bancaria ahí referida. Y así se establece.-
- Corre a los folios 158 al 232 (I Pieza), planillas varias de depósitos bancarios que van desde
el 30 de enero de 2007 al 28 de junio de 2019, todas del Banco de Venezuela, las cuales
constituyen las denominadas tarjas según el criterio reiterado del Tribunal Supremo de
Justicia, en fecha 20 de diciembre de 2005, expediente N° 2005-000418 la Sala de casación
Civil estableció: “…esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados
tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capitulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383,
encuadran en el género de prueba documental…”, lo cual fue ratificado por la misma Sala mediante
Sentencia N° 501 de fecha 17 de septiembre de 2009 con ponencia del magistrado Luis
Antonio Ortiz Hernández que establece: “… Ahora bien, en torno a los recibos de gastos domésticos
comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, esta Sala ha
establecido que los mismos constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los
cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio…” (Negrita de este Tribunal), en
consecuencia, se valoran conforme a las reglas de la sana crítica y se le otorga pleno valor
probatorio, por cuanto adminiculados unos con otros, demuestran que la arrendataria cumplió
con el pago por concepto de canon de arrendamiento del local comercial de autos. Y así se
establece.-
Testimoniales
Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos José Fidel Aparicio Salinas, Eudiz
Enmanuel Vivas Agelvis y Heiber Josue Roa Contreras, plenamente identificados en el escrito
de promoción, las cuales fueron admitidas por este Tribunal, no obstante se declaró desierto el
acto por no haber comparecido ninguno de los mismos en la audiencia de juicio y haber
declarado su promovente no hacer uso de la referida prueba, en consecuencia, nada tiene que
valorar al respecto este Tribunal.
MOTIVA
Establecido lo anterior corresponde a esta Juzgadora entrar a hacer un análisis sobre el
fondo de lo planteado. En el caso de autos se da por admitido entre las partes la existencia de
la relación arrendaticia mediante contrato suscrito entre la ciudadana María de los Dolores
Robles de Mora y Carmen Adela Ruiz Sanguino, identificadas en autos, actuando con el
carácter de arrendadora la primera de las prenombradas y con el carácter de arrendataria la
segunda, por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, estado Táchira en fecha 22 de
julio de 2004.
Ha quedado demostrado para este Tribunal, que al fallecimiento de la ciudadana María de
los Dolores Robles de Mora le sucede como heredero el ciudadano José Angel Mora Robles
(Parte Actora) en su condición de hijo, quien se ha subrogado en su condición de arrendadora
del inmueble (local comercial) de autos.
Corresponde por tanto analizar a este Tribunal si se configuran la insolvencia en el pago de
los cánones de arrendamiento, el deterioro del inmueble, las modificaciones estructurales no
autorizadas por parte del arrendatario, la necesidad de reparación del inmueble y el
vencimiento del contrato de arrendamiento y la prórroga legal respectiva, de conformidad con
lo establecido en los literales a), c), e) y g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En tal sentido, de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de
Procedimiento Civil, se pasa a analizar los presupuestos procesales para la procedencia de la
acción de la siguiente manera:
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la
prueba, en los términos que a continuación se transcriben:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una
obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el
hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto tal principio; y el cual se
encuentra contemplado en la norma sustantiva de la siguiente manera:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por
su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Ahora bien, en el caso de autos, la parte actora pretende el desalojo de un inmueble de su
propiedad dado en arrendamiento mediante contrato escrito debidamente autenticado de fecha
22 de julio de 2004, basado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, el deterioro
del inmueble o la realización de reformas por parte del arrendatario sobre el inmueble
arrendado, no autorizadas por el arrendador, la necesidad de reparación mayor y el
vencimiento de la prorroga legal respectiva.
En lo que respecta a la existencia de la relación arrendaticia, ésto no constituye punto
controvertido en el proceso por cuanto ha sido aceptada por la parte demandada en su escrito
de contestación a la demanda, no obstante, como ya se ha referido anteriormente, de
conformidad con el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de procedimiento Civil,
las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la
ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe
por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, nuestro máximo tribunal a través de su Sala Civil en sentencia N° 799 del
16 de diciembre de 2009 señala lo siguiente:
“(…) Las normas precedentemente transcritas definen los deberes y roles de cada parte dentro del proceso, de
acuerdo a la posición que asuma el demandado en relación a las afirmaciones de hecho del demandante, lo cual
varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el
demandado, no hay nada que probar; ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su
contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el
demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que
contradice el derecho del actor.
En relación a las afirmaciones de hecho, alegatos éstos planteados por las partes, en virtud de lo señalado en
el artículo 506 del Código de Procedimiento civil, las mismas pueden consistir tanto en afirmaciones como en
negaciones respecto de determinados hechos.
Así, los hechos negativos han sido definidos por la doctrina como la negación de un acto o de un hecho
jurídico….De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto o
distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la
contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de éste último la carga de demostrar el hecho
invocado…” (Negritas de este Tribunal)
Es decir, se trata de una responsabilidad de las partes, en principio, demostrar sus hechos
alegados, a los fines de obtener una sentencia que les sea favorable, aportando la prueba de
tales hechos en que fundamentan sus pretensiones, para que sean tenidos como ciertos y
puedan ser subsumidos dentro de la norma cuya consecuencia jurídica pide que se aplique.
En este orden de ideas y en aplicación del principio de la carga de la prueba, conforme a la
pretensión deducida, y habiéndose evidenciado la existencia de la relación arrendaticia,
correspondía a la parte demandada (arrendatario) desvirtuar lo señalado por el actor en cuanto
a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, lo cual a juicio de esta juzgadora, fue
debidamente demostrado en el curso del proceso, mediante la consignación de las planillas de
depósito bancaria que acompañaron el escrito de contestación a la demanda y que fueron
anteriormente valoradas por este Tribunal, otorgándoseles pleno valor probatorio a las
mismas, evidenciándose de esta manera, la solvencia en el pago del canon de arrendamiento.
Ahora bien, corresponde a la parte actora probar los hechos alegados en cuanto al deterioro
del inmueble por parte del arrendatario y la ejecución de reformas no autorizadas por su
arrendador, así como la necesidad de hacer reparaciones en el inmueble arrendado, y el
vencimiento de la prórroga legal respectiva, lo cual se evidenció y quedó demostrado mediante
las pruebas aportadas al proceso y ampliamente valoradas en su oportunidad, y es así como de
la inspección judicial extra litem consignada y la cual ostenta plena fuerza probatoria según
valoración previamente realizada, se evidenció de las imágenes fotográficas el deplorable
estado de conservación en que se encuentra el inmueble, lo que a juicio de este Tribunal no
deviene de un uso normal del local, sino de una falta de atención, imprudencia o negligencia
que se tradujo en una absoluta falta de mantenimiento del mismo; por otra parte, de la
inspección sensorial técnica realizada por el Departamento de Seguridad y Prevención adscrito
al Cuerpo de Bomberos del municipio San Cristóbal de este estado Táchira, se ratificó los
daños evidenciados en la inspección judicial antes referida, mostrando a todas luces a este
Tribunal, la necesidad de realizar reparaciones mayores para el restablecimiento de la
habitabilidad y funcionamiento del local arrendado, dada las observaciones hechas por el
referido departamento, lo cual no logró ser desvirtuado por la parte demandada a través de
otros medios de prueba, amén de haberse vencido ya el lapso de prórroga legal respectivo que
le fuera debidamente notificado al arrendatario por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario
y Ejecutor de Medidas de los municipios San Cristóbal y Torbes de esta circunscripción
judicial de fecha 08 de junio de 2015, igualmente antes valorado; por tanto, a criterio de esta
juzgadora el demandado está incurso en los literales c), e) y g) del articulo 40 de la Ley De
Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que señala:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
…
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o
efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
…
e) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de
desocupar el inmueble, debidamente justificado.
…
g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”
En consecuencia, de conformidad con los hechos y el derecho anteriormente señalados y
dado que la acción intentada por la parte actora se encuentra tipificada en la ley, no es
contraria a derecho, al orden publico ni a las buenas costumbres, y dada la actividad probatoria
de las partes, ya previamente valoradas por este tribunal, se tiene como cierto lo alegado por la
actora con respecto a los literales c), e) y g) de la ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial y los presupuestos procesales pautados en dicha norma.
Evidenciándose de los autos solo la solvencia del arrendatario en cuanto al pago de los
cánones de arrendamiento, no obstante, inobservando las demás obligaciones que le asisten en
su condición de arrendatario del local comercial de autos, por lo que se tiene que en la
presente causa se han demostrado los supuestos de la norma del artículo 1.167 del Código
Civil que indica:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar
judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si
hubiere lugar a ello.”
El uso y mantenimiento del inmueble arrendado como un buen Padre de Familia, constituye
principalmente para el arrendatario una de sus obligaciones principales, tal y como lo indica el
artículo 1.592 del Código Civil, cuya disposición normativa expresa:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato,
o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Así las cosas, a juicio de esta juzgadora lo pretendido por la parte actora es procedente en
derecho y deberá ser declarada con lugar la presente demanda y en consecuencia, el desalojo
del inmueble objeto de la pretensión. Así se decide.
Ahora bien, en cuanto a las costas, el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala
lo siguiente:
”Artículo 274.- A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago
de las costas”.
De conformidad con la norma transcrita, considera esta juzgadora que se debe condenar en
costas a la parte demandada y Así se decide.
DISPOSITIVO
Este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE
MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, en nombre de la República
Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
intentada por el ciudadano JOSE ANGEL MORA ROBLES asistido del abogado Luis
Francisco Torre Ramírez, contra la ciudadana CARMEN ADELA RUIZ SANGUINO,
ambos ya identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA a la parte demandada
en lo siguiente: DESALOJAR y ENTREGAR libre de personas y cosas el inmueble
arrendado ubicado en la calle 4bis N° 7-38 de la Parroquia La Concordia, de este Municipio
San Cristóbal, estado Táchira y conformado por un galpón en el cual tiene una oficina con dos
habitaciones, una sala de baño todo en un área de 650 mts2 aproximadamente y una zona de
estacionamiento destechado con un área de 200 mts2 aproximadamente, en el mismo estado de
uso y mantenimiento en que lo recibió, así como solvente en los servicios públicos de luz y
agua.
SEGUNDO: De conformidad con la norma prevista en el artículo 274 del Código de
Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado
totalmente vencido.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la
Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los Ocho (08) días del mes de
enero del año Dos Mil Veinte. Años 208° de la Independencia y 160° de la Federación.
La Juez,
Abg. Dayana M. Rivas Hidalgo
El Secretario,
Wilmer A. Colmenares
En la mima fecha se dictó y publicó la anterior decisión, quedando registrada bajo el Nº 5672, siendo
las Tres de la tarde (03:00 p.m); asimismo se dejó copia certificada para el archivo digital del
Tribunal.-
WILMER COLMENARES
SECRETARIO
DMRH
EXP. 14.085.-